公司基本信息 - 证券代码 000006，证券简称深振业 A [1] - 2015 年 9 月 9 日在公司 12 楼会议室进行公司调研，参与单位有银河证券、玖歌投资等，上市公司接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 公司经营情况 - 专注房地产开发的国有控股企业，在深圳、惠州等多地开发项目，根据土地及市场情况控制开发速度，上半年成功发行 15 亿公司债，大部分资金来源为银行贷款且无高成本资金 [2] - 2015 年上半年营业收入较去年同期大幅增加，下半年多个新盘推出，若销售顺利将促进全年业绩指标 [2][3] 市场与房价情况 - 上半年深圳房价涨幅大，原因是可开发土地少、人口密度大、房产需求大，供求矛盾突出，预计该矛盾长时间难解决 [3] 公司业务结算与项目进展 - 下半年新盘入市多但年内难结算，结算量源于前期项目尾盘销售 [3] - 地铁项目进展顺利，11 月开盘销售，土地成本低，预期收益高 [3] 国企改革情况 - 公司关注国资国企改革动态，改革方式及安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，公司规模小，期待借改革发展 [4] 公司未来发展方向 - 继续深耕房地产专业化领域，原因是专业化提升产品品质、集中化是行业发展方向、房地产行业仍有机会 [4] - 暂无对上下游横向并购打算，早年已剥离施工、监理、物业等辅业，确立以房地产开发为主业思路 [4] 二线城市项目发展 - 面向全国市场，审慎决策拿地，开发项目多在受关注城市，如天津项目受益京津冀概念等 [4][5] 土地储备情况 - 星海名城项目及振业国际商务中心靠近前海片区，有部分商业自持，前海片区无土地储备 [5] 大股东市值管理态度 - 深圳市国资委多次增持，加强控股权，深圳国资委及其一致行动人远致投资合计持有公司 34%股权，控股股东重视市值管理，以提高公司质量、促进经营管理为目标 [5]

国资国企整合传闻 - 投资者关注国企改革和资产注入事项，公司理解投资者心情并关注改革动态，但改革方式及安排由国资监管部门和股东单位筹划确定，目前公司未收到相关消息或通知 [2] 资金成本 - 上半年成功发行15亿公司债，其余资金主要来源于银行贷款和项目回笼资金，无信托等高成本资金 [3] 土地储备计划 - 以深圳为中心，现有项目所在地为重点探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，着手兼并收购、合作开发、城市更新等方面 [3] 与地铁集团合作 - 合作项目为深圳横岗的“锦荟park”项目，建筑面积27万平方米，后续合作需进一步沟通，存在不确定性 [3][4] 下半年推盘计划 - 下半年达到销售条件的有振业峦山谷花园二期、长沙振业城、天津启春里、天津博雅轩、东莞松湖雅苑、西安泊墅二期B组团和地铁合作项目，将综合考虑市场和项目销售情况制定推盘计划 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 000006，证券简称为深振业 A [2] - 2015 年 5 月 8 日在公司 16 楼会议室进行公司调研，参与单位有瑞士信贷、施罗德投资管理公司等，上市公司接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 2014 年度经营情况 - 实现营业收入 23.28 亿元，利润 6.8 亿元，净利润 5.1 亿元，全年合同销售面积 30.62 万平，资金回笼 30.39 亿元 [3] - 启动 15 亿公司债券融资，于 3 月 17 日发行完毕，正筹备上市 [3] - 开发项目有深圳天峦、惠阳振业城、西安泊墅等 9 个项目 [3] 2015 年度经营计划 - 资金回笼不少于 42 亿元，合同销售收入不少于 41 亿元 [3] 投资者调研问答 深圳国资国企改革情况 - 公司暂未收到相关信息，会积极关注 [3] 公司优势 - 早年剥离建筑等辅业，是深国资旗下房地产开发专业性程度较高的企业，深圳国资委持股比例适当，有市场化灵活性 [3][4] 与地铁集团合作 - 与地铁集团合作的“锦荟 Park”项目进展顺利，未来争取继续合作机会，合作无排他性 [4] 土地储备计划 - 坚持以深圳为中心、以现有土地储备所在地为重点的土地储备策略，面向全国土地市场寻求优质土地资源 [4] 深圳国资委前海土地储备 - 地铁集团有一定土地资源，其他公司土地储备较少 [4] 员工持股计划 - 2005 年实施股权激励计划，激励股份已解锁完毕，现阶段研究论证员工持股计划可行性 [4][5]

行业情况 - 上半年深圳房价涨幅较大，原因是可开发土地少、人口密度大、房产需求大，供求矛盾突出，且该矛盾在较长时间内难解决 [2] 公司发展规划 - 以深圳为中心、现有项目所在地为重点探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，从兼并收购、合作开发、城市更新等方面增强发展后劲 [3] 国企改革 - 公司关注国资国企改革动态，改革方式和安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，公司期待借改革进一步发展 [3] 员工持股计划 - 现阶段公司对员工持股计划开展初步研究，探索实施可行性 [3] 城市更新计划 - 公司未参与城市更新项目开发，但积极关注，将在做好可行性分析后参与 [4] 资金成本 - 上半年公司成功发行15亿公司债，其余资金主要来自银行贷款和项目回笼资金，无信托等高成本资金 [4] 地铁项目 - 地铁项目进展顺利，近期开盘销售，与地铁集团后续合作需进一步沟通，存在不确定性 [4] 公司项目与销售 - 2015年除尾盘销售项目外，长沙振业城二期西组团、天津启春里等项目陆续推盘销售 [4]

公司基本信息 - 证券代码 000006，证券简称深振业 A [1] - 2015 年 10 月 29 日 10 家调研机构到公司 16 楼会议室进行公司调研 [2] 公司经营情况 - 专注房地产开发的国有控股企业，在深圳、惠州、东莞、西安、长沙、天津等地有开发项目 [2] - 开发上合理控制速度保证稳健经营，资金上上半年成功发行 15 亿公司债，大部分资金为银行贷款且无高成本资金 [2][3] - 2015 年下半年新盘入市较多，销售顺利将促进全年业绩指标 [3] 改革与发展 - 关注国资国企改革动态，但改革方式和安排由国资监管部门和股东单位确定，目前未收到消息，期待借改革契机发展 [3] - 以深圳为中心，现有项目所在地为重点探索土地资源，拓宽拿地渠道，关注一级土地市场，着手兼并收购、合作开发、城市更新等 [3] 市场情况 - 上半年深圳房价涨幅大，因可开发土地少、人口密度大、供求矛盾突出，预计长期内矛盾难解决 [3][4] 项目情况 - 地铁项目进展顺利近期开盘销售，土地成本低预期收益高，与地铁集团后续合作有不确定性 [4] - 二线城市开发项目多在受关注城市，如天津项目受益京津冀概念，南宁项目受益北部湾概念，西安项目辐射西北 [4] 员工持股计划 - 现阶段仅开展初步研究，探索方案实施可行性 [4]

深圳国资国企改革情况 - 深圳国企整合设想在十二五规划中提出，但因难度大、涉及面广、程序复杂，至今无具体方案，公司期待并关注相关消息 [2] 二股东持股情况 - 二股东持有公司15%股权，在董事会9个席位中占3席，未向公司派出高级管理人员 [3] 公司发展与融资 - 结合天健集团定向增发，公司正在申报公司债发行方案，开展资本市场融资方案研究工作 [3] 减持股份原因 - 为提高资产利用效率、拓展资金来源渠道，公司减持中洲控股股份，将所得资金投入项目开发，优化资源配置，实现突出主业、提升核心竞争力目标 [3] 地铁项目进展 - 公司与地铁集团合作开发地铁项目，已开工且进展顺利，预计明年销售，未来争取进一步合作但有不确定性 [4] 公司未来发展策略 - 公司以深圳为中心，现有项目所在地为重点探索优质土地资源，做好经营管理，力争成为优质房地产开发企业 [4]

公司调研基本信息 - 调研时间为2014年11月13日，地点在公司16楼会议室 [2] - 参与单位有平安证券、方正证券、工银瑞信、诺安基金等，接待人员有董事会秘书彭庆伟等 [2] 天健集团定向增发相关 - 天健集团启动定向增发方案，引入战略投资者并有员工持股计划，但不能完全定义为国企改革事项，且各公司有自身特点不可完全复制 [2] - 公司正在申报公司债发行方案，希望为后续资本市场运作方案启动提供借鉴 [3] 与地铁集团合作情况 - 公司与地铁合作的横岗项目因土地性质无法成立公司经营，通过约定投资、分享收益方式成立项目部，目前进展顺利 [3] - 公司对未来进一步合作充满期待，但不确定性大 [3] 定向增发可能性 - 公司正在研究资本市场运作方案，力争取得突破，但暂未有实质性进展 [3] 公司转型与拿地计划 - 公司早年剥离副业，确立以房地产开发为主的经营模式，暂没有转型计划 [4] - 2015年公司土地储备以现有项目所在地为重点，同时积极寻求优质土地项目，实现可持续发展目标、扩大规模 [4]

行业与政策看法 - 各地房地产调控政策松动对市场有正面影响，但房价未爆发性回涨，房企未来机遇与挑战并存 [2] - 国务院国资委对股权激励行权、收益等有诸多限制，公司会积极关注相关政策变动 [4] 项目合作与开发 - 公司与地铁集团优势互补合作开发地铁上盖项目，向政府支付地价款，未来合作不具排他性 [3] - 公司目前销售正常，主要在售楼盘峦山谷花园二期、西安泊墅二期、长沙振业城一期预计下半年竣工，在建项目按计划推进 [4] - 公司以保证持续开发为原则，每年制定土地储备计划并配资金预算，积极寻求优质土地资源 [4] 国企改革与大股东增持 - 深圳国企整合设想在十二五规划提出，但因难度大、涉及广、程序复杂，暂无具体方案，公司充满期待并关注消息 [3] - 公司大股东今年增持计划完成，下一轮增持计划需明年启动 [3] 董事会构成 - 宝能系向公司董事会推荐非独立董事2名，独立董事1名，不参与日常经营管理 [4]

经营计划 - 2015年经营计划较2014年有一定增长，除峦山谷二期等项目外，天津启春里等4个项目将陆续推盘、销售，公司综合考虑项目销售情况制定计划 [2][3] 员工持股计划 - 公司未收到国资国企改革相关消息，2005年已实施股权激励计划且激励股份均已解锁，现阶段正研究论证员工持股计划可行性 [3] 公司优势 - 公司早年剥离建筑等辅业，是深国资旗下房地产开发专业性较高企业，深圳国资委持股比例适当，兼具控股地位与市场化灵活性 [3] 合作情况 - 公司与地铁集团合作的“锦荟Park”项目进展顺利，未来将争取继续合作机会，但合作不具排他性 [4] 土地储备计划 - 公司坚持以深圳为中心、以现有土地储备所在地为重点的土地储备策略，面向全国土地市场寻求优质土地资源 [4]

公司基本信息 - 证券代码 000006，证券简称深振业 A [2] - 2015 年 4 月 3 日，21 家机构研究员到集团 12 楼会议室进行公司调研 [2] - 上市公司接待人员有董办主任助理罗丽芬、董办职员牛佳琪和韩彦威 [2] 2014 年度经营业绩 - 实现营业收入 23.28 亿元，利润 6.8 亿元，净利润 5.1 亿元 [2] - 全年合同销售面积 30.62 万平，资金回笼 30.39 亿元 [2] - 启动 15 亿公司债券融资，3 月 17 日发行完毕，正筹备上市 [3] - 开发项目主要有深圳天峦、惠阳振业城、西安泊墅等 9 个项目 [3] 2015 年度经营计划 - 资金回笼不少于 42 亿元，合同销售收入不少于 41 亿元 [3] 投资者调研问答 业务发展方向 - 2005 年起剥离辅业，实现房地产开发主业经营，短期内仍专注主业，未来不排除在产业园区开发、旅游养老地产等方面探索 [3] 项目去化情况 - 惠阳项目受调控影响，开发、销售进度缓慢，其他项目销售状况良好 [3] 深圳国资国企改革 - 暂未收到相关信息，充满期待并积极关注 [3] 公司改革准备 - 一直研究探索资本市场运作方案，关注政策和市场动态，对国企改革充满期待 [4] 员工持股计划 - 2005 年实施股权激励计划，激励股份已解锁完毕，现阶段研究论证员工持股计划可行性 [4] 减持中洲控股意图 - 减持与市国资委无关，出于公司整体资金安排及投资回报率考虑 [4] 宝能系减持影响 - 对公司董事会运作无影响，董事正常履职，将与国资委沟通探索股权融资可能性 [4][5]