深圳市振业（集团）股份有限公司 2024 年度独立董事履职情况报告 （赵晋琳） 本人在任职深圳市振业（集团）股份有限公司（以下简称"公司"） 独立董事期间，严格按照法律法规、公司规章制度的规定和要求，忠 实、诚信、勤勉、独立地履行职责，深入了解企业运作情况，积极出 席相关会议，认真审议董事会和董事会专门委员会的各项提案，为公 司经营发展建言献策，积极维护全体股东尤其是中小股东的合法权益。 （一）个人基本情况 本人赵晋琳，会计学博士。现任沙河实业股份有限公司独立董事， 深圳市汇川技术股份有限公司独立董事及本公司独立董事。曾任四川 德阳东方电机厂电大教师，深圳市地方税务局罗湖分局、涉外分局、 所得税处注册税务师、副科长，深圳大学经济学院会计系教授，中国 国际税收研究会理事和学术委员会委员。 （二）独立性自查情况 根据《上市公司独立董事管理办法》《深圳证券交易所上市公司 自律监管指引第 1 号—主板上市公司规范运作》等相关规定，本人作 为公司独立董事，对自身独立性情况进行了自查。2024 年度，本人未 在公司担任除独立董事以外的任何职务，也未在公司主要股东单位担 任任何职务，与公司以及主要股东之间不存在利害关系或其 ...

会议召开情况 - 2024年召开股东大会2次、董事会6次等[4] - 2024年1月12日召开第一次临时股东大会[18] - 2024年4月22日召开第十届董事会第四次会议[18] - 2024年5月21日召开第十届董事会第五次会议[18] - 2024年6月12日召开2023年度股东大会[18] 人员变动 - 2024年选举宋扬为董事[18] - 2024年聘任杜汛为董事会秘书[18] - 2024年选举郭经纬等为独立董事[18] 财务与审计 - 2024年不存在关联交易等事项[13] - 2024年聘任立信会计师事务所为审计机构[17] 独立董事履职 - 2024年独立董事应、实出席会议次数[7] - 履职期内公司无违规担保和资金占用[11] - 履职期间编制内控报告且无重大缺陷[15] - 审阅报告并签署书面确认意见[14]

公司信息 - 公司股票代码为000006，简称深振业A[1] - 公司债券代码为148280和148395，简称分别为23振业01和23振业02[1] 会计政策变更 - 2024年起执行《企业会计准则解释第17号》，印发日起执行《企业会计准则解释第18号》[4][6] - 变更无需审议，不追溯调整，无重大财务影响，不损害股东利益[10]

会议召开情况 - 2024年召开股东大会2次、董事会6次等[5] - 2024年4月22日召开第十届董事会2024年第四次会议[20] - 2024年6月12日召开2023年度股东大会审议通过修订《公司章程》等[20] 独立董事履职 - 独立董事出席各会议无请假等情况[6] - 2024年6月对天津御湖等项目实地考察[11] - 审阅报告并对履职期间报告签署书面确认意见[16] 财务相关 - 2024年度无关联交易事项，前期公司债募集资金使用完毕[15] - 2024年聘任立信会计师事务所为审计机构[19] 合规情况 - 独立董事履职期内无违规对外担保和资金占用现象[14] - 编制《2023年度内部控制自我评价报告》并审计[18]

业绩总结 - 2024年度存货跌价准备计提156,880.03万元[4] - 2024年度应收款项坏账准备计提10,278.31万元[4] - 2024年度计提资产减值准备合计167,158.34万元[4] - 本次计提使2024年度利润总额减少167,158.34万元[7] 其他 - 2025年4月24日会议通过2024年度计提资产减值准备议案[3] - 立信会计师事务所审计确认该事项[7] - 监事会认为计提符合规定且能公允反映资产状况[8]

财务数据关键指标变化 - 收入与利润 - 本报告期营业收入16.18亿元，较上年同期增加540.28%，因本期结转规模增多[6][11] - 本报告期归属于上市公司股东的净利润 - 2593.6万元，较上年同期增加2.49%[6] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 - 2798.18万元，较上年同期减少4.05%[6] - 本期营业总收入为16.1806191899亿元，较上期2.5271227221亿元大幅增长[17] - 利息费用本期为39,928,156.84元，上期为53,734,290.14元[18] - 净利润本期为 - 24,142,822.24元，上期为 - 28,808,403.49元[18] - 基本每股收益本期为 - 0.0192，上期为 - 0.0197[19] 财务数据关键指标变化 - 现金流量 - 本报告期经营活动产生的现金流量净额167.69万元，较上年同期增加100.53%，因上年同期支付其他与经营活动有关现金较多[6][11] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为522,683,399.35元，上期为462,616,215.60元[20] - 经营活动产生的现金流量净额本期为1,676,924.83元，上期为 - 318,566,556.10元[20] - 投资活动产生的现金流量净额本期为 - 55,056,635.62元，上期为 - 56,432,212.04元[21] - 筹资活动产生的现金流量净额本期为 - 169,744,188.09元，上期为 - 4,077,397.13元[21] - 现金及现金等价物净增加额本期为 - 223,123,898.88元，上期为 - 379,076,165.27元[21] - 期初现金及现金等价物余额本期为2,671,628,235.54元，上期为3,566,231,752.70元[21] - 期末现金及现金等价物余额本期为2,448,504,336.66元，上期为3,187,155,587.43元[21] 财务数据关键指标变化 - 资产与负债 - 本报告期末总资产154.34亿元，较上年度末减少10.41%[6] - 本报告期末归属于上市公司股东的所有者权益53.78亿元，较上年度末减少0.48%[6] - 公司期末货币资金为26.4040841208亿元，较期初29.3975836879亿元有所下降[13] - 期末交易性金融资产为1.3117201464亿元，较期初0.8566259644亿元增长[13] - 期末存货为92.4408996097亿元，较期初107.7947301483亿元减少[13] - 期末流动资产合计为135.2306890756亿元，较期初152.8208574544亿元下降[13] - 期末非流动资产合计为19.1090703411亿元，较期初19.4473887402亿元略有下降[14] - 期末资产总计为154.3397594167亿元，较期初172.2682461946亿元减少[14] - 期末流动负债合计为58.9435323737亿元，较期初76.0148062640亿元下降[14] - 期末非流动负债合计为38.7302977598亿元，较期初39.3460824250亿元略有下降[14] - 期末负债合计为97.6738301335亿元，较期初115.3608886890亿元减少[14] 股东相关信息 - 报告期末普通股股东总数74404人，表决权恢复的优先股股东总数为0[10] - 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股29603.14万股，持股比例21.93%[10] - 深圳市资本运营集团有限公司持股20335.68万股，持股比例15.06%[10] - 中央汇金资产管理有限责任公司持股1605.22万股，持股比例1.19%[10]

收入和利润（同比环比） - 2024年营业收入60.65亿元，较2023年增长115.79%[15] - 2024年归属于上市公司股东的净利润为 -15.68亿元，较2023年下降95.40%[15] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 -15.69亿元，较2023年下降94.94%[15] - 2024年第一季度至第四季度营业收入分别为2.53亿元、29.84亿元、15.91亿元、12.37亿元[20] - 2024年第一季度至第四季度归属于上市公司股东的净利润分别为 -0.27亿元、 -3.19亿元、 -1.78亿元、 -10.45亿元[20] - 2024年营业收入合计60.65亿元，2023年为28.11亿元，同比增长115.79%[47] - 房产销售2024年为59.01亿元，2023年为26.49亿元，同比增长122.80%[47] - 房地产行业2024年营业成本55.79亿元，2023年同比增长226.01%，毛利率8.01%，同比下降31.10%[50] - 房产销售2024年营业成本54.77亿元，2023年同比增长234.78%，毛利率7.18%，同比下降31.05%[50] - 2024年房地产营业收入60.65亿元，2023年为28.11亿元，同比增长115.79%[51] - 2024年房地产营业成本55.79亿元，较2023年的17.11亿元同比增长226.01%[54] - 2024年房产销售营业成本54.77亿元，占比98.17%，同比增长234.78%[55] - 2023年度归属于上市公司股东的净利润为 - 802,652,783.79元，不进行现金分红[139] - 2024年度归属于上市公司股东的净利润为 - 156,836.54万元，不进行现金分红[140] 成本和费用（同比环比） - 2024年销售费用1.88亿元，较2023年的9237.28万元同比增长103.55%[60] 各条业务线表现 - 2024年公司地产主业合同签约金额42.34亿元，回笼资金34.36亿元，交付住宅1520套[28] - 2024年公司承接城中村改造前期工作项目4个，部分项目意愿征集率领先[28] - 2024年公司商业运营租赁收入1.24亿元，获新保障房项目[29] - 2024年代建及城服业务中标4个项目，累计获取22个项目，获8个优秀履约评级[31] - 深圳博文雅苑权益比例100%，土地面积7,697㎡，规划计容建筑面积33,020㎡，开发进度69%，预计总投资86,287万元，累计投资59,278万元，本期预售面积9,863㎡，预售金额28,965万元[35][36] - 深圳天境云庭权益比例100%，土地面积12,223㎡，规划计容建筑面积55,002㎡，开发进度35%，预计总投资178,501万元，累计投资118,732万元，本期预售面积17,269㎡，预售金额74,818万元[35][36] - 长沙悦江府权益比例100%，土地面积16,944㎡，规划计容建筑面积67,761㎡，已竣工，预计总投资84,334万元，累计投资77,867万元，本期结算面积23,433㎡，结算金额30,914万元[35][37] - 广州振业天成权益比例100%，土地面积52,238㎡，规划计容建筑面积104,475㎡，已竣工，预计总投资352,493万元，累计投资352,493万元，本期预售面积16,182㎡，预售金额61,058万元，结算面积5,190㎡，结算金额21,196万元[35][37] - 南京翡丽铂湾权益比例51%，土地面积28,786㎡，规划计容建筑面积67,554㎡，已竣工，预计总投资334,112万元，累计投资323,108万元，累计预售面积61,025㎡，结算面积56,565㎡，结算金额254,711万元[35][37] - 南京铭著风华权益比例51%，土地面积44,036㎡，规划计容建筑面积88,071㎡，已竣工，预计总投资276,997万元，累计投资270,355万元，累计预售面积67,023㎡，结算面积64,650㎡，结算金额169,167万元[35][37] - 深圳振业大厦权益比例100%，可出租面积2.58万㎡，累计已出租面积1.8万㎡，平均出租率69.55%[38] - 深圳星海商业广场权益比例100%，可出租面积4.18万㎡，累计已出租面积3.33万㎡，平均出租率79.58%[38] - 深圳星海名城 - 其他权益比例100%，可出租面积1.69万㎡，累计已出租面积1.58万㎡，平均出租率95.02%[38] - 公司商业物业合计期末值18.36亿元，期初值15.43亿元，占比84.04%[39] - 湖南振业房地产开发有限公司营业收入6761.29万元，净利润 - 6231.43万元[84] - 南京新振城房地产开发有限公司营业收入25.47亿元，净利润4547.06万元[84] - 南京振新业房地产开发有限公司营业收入16.92亿元，净利润 - 2.22亿元[84] 管理层讨论和指引 - 2025年将实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动房地产市场止跌回稳[86] - 现阶段一线城市核心区域房价企稳回升，其他城市仍在深度调整，行业销售业绩整体下滑[86] - 2025年公司将全面贯彻党的二十大精神，推进转型升级[86] - 公司将聚焦转型升级、“四个服务”、价值提升和内部管理开展工作[87][88] - 公司将采取优化投资布局、拓展多元化业务等举措改善投资价值[90] - 公司将强化市值管理，提升信息披露质量，加强与投资者互动[91] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本[5] - 公司以3%票面利率发行5亿元中期票据节约融资成本[31] - 公司年内市值涨幅59.48%[32] - 2024年公司无新增土地储备[33] - 截至2024年12月31日，公司累计土地储备总占地面积25.22万㎡，总建筑面积67.93万㎡，剩余可开发建筑面积67.93万㎡[34] - 2024年非流动性资产处置损益225.49万元，债务重组损益2410.13万元等非经常性损益项目有相应金额变动[22] - 主要项目开发情况统计截至2024年12月31日在建及新竣工项目[35] - 期末融资余额合计48.99亿元，融资成本区间2.41%-5.23%[41] - 截至2024年12月31日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额约28.71亿元[43] - 2024年前五名客户合计销售金额4492.89万元，占年度销售总额比例0.74%[57] - 2024年前五名供应商合计采购金额2.99亿元，占年度采购总额比例21.29%[58] - 2024年经营活动产生的现金流量净额为11.15亿元，较2023年增长1432.32%[15] - 2024年第一季度至第四季度经营活动产生的现金流量净额分别为 -3.19亿元、2.85亿元、1.42亿元、10.07亿元[20] - 2024年存货107.79亿元，2023年为170.35亿元，同比下降36.72%[51] - 营业收入增加115.79%系结转规模增多，存货减少36.72%系本年结转及计提存货跌价准备[51] - 2024年末存货107.79亿元，占总资产比例62.57%，较年初占比下降3.15%[68] - 2024年交易性金融资产期末数8566.26万元，本期购买2.35亿元，出售1.5亿元[71] - 报告期投资额15.40亿元，较上年同期的26.34亿元变动幅度为 -41.55%[73] - 2024年公司多家子公司完成工商注销登记[56] - 2024年房地产项目实际投入金额15.36亿元，累计实际投入209.42亿元，累计实现收益116.66亿元[76] - 2023年公司分两期发行合计15亿元公司债券，期限3年期，票面利率分别为3.30%、3.45%，截至2024年12月31日已全部用于偿还银行贷款及补充流动资金[79] - 公司报告期不存在证券投资[77] - 公司报告期不存在衍生品投资[78] - 公司报告期未出售重大资产[82] - 公司报告期通过吸收合并南京振新业装饰等3家公司、注销贵州振业房地产开发有限公司，对净利润影响均为0元[84] - 公司报告期不存在募集资金变更项目情况[80] - 2024年3月7日接待中信建投证券、富国基金等机构投资者实地调研[92] - 报告期内公司组织修订完善《公司章程》及配套议事规则，分别于2024年4月22日、6月12日经相关会议审议通过[96] - 报告期内公司股东大会、董事会等议事程序规范，权责明确，决策高效[96] - 公司法人治理实际状况与监管要求无差异，报告期内未被采取行政监管措施或提出整改要求[96] - 报告期内接待机构及个人投资者调研近两百人次[98] - 报告期内编制和披露公告及文件108项[98] - 2024年第一次临时股东大会投资者参与比例为37.2539%，召开日期为2024年1月12日，披露日期为2024年1月13日[103] - 2023年度股东大会投资者参与比例为37.3125%，召开日期为2024年6月12日，披露日期为2024年6月13日[103] - 2024年第二次临时股东大会投资者参与比例为37.6951%，召开日期为2024年10月14日，披露日期为2024年10月15日[103] - 董事长宋扬任期为2024.1.12 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事、总裁李伟任期为2020.10.13 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事王增金任期为2024.10.14 - 2027.10.3，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事、财务总监李普任期为2023.9.28 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 董事石澜任期为2022.05.31 - 2024.5.11，期初与期末持股数均为0股[104] - 公司董事、监事、高级管理人员合计持股数为10,200[105] - 2024年9月28日，原董事李建春因退休辞去董事职务[106][108] - 2024年4月21日，原董事会秘书杨晓东因工作变动辞去职务[107][108] - 2024年6月12日，孔祥云、曲咏海、陈英革因任期已满不再担任独立董事，同日选举郭经纬、赵晋琳、李固根为独立董事[107][108] - 2024年1月起，宋扬任公司董事、董事长[110] - 2020年10月起，李伟任公司总裁，11月起任公司董事[110] - 2024年10月起，王增金任公司董事[110] - 2023年10月起，李普任公司董事[111] - 2022年5月起，石澜任公司董事[111] - 2022年11月起，孙慧荣任公司董事[111] - 公司独立董事报酬为10万元/人•年（税前），出席现场会议每人每次发放履职报酬2,050元（税前）[121] - 董事长宋扬从公司获得的税前报酬总额为64.61万元[123] - 董事、总裁李伟从公司获得的税前报酬总额为80.81万元[123] - 董事王增金从公司获得的税前报酬总额为14.70万元[123] - 董事、财务总监李普从公司获得的税前报酬总额为50.00万元[123] - 独立董事郭经纬、赵晋琳、李固根从公司获得的税前报酬总额均为5.50万元[123][124] - 职工监事张雄群从公司获得的税前报酬总额为52.88万元，陈旭为51.51万元[124] - 副总裁杜汛、聂浩从公司获得的税前报酬总额均为63.59万元，吕红军为64.97万元，叶文峰为33.35万元[124] - 原董事李建春从公司获得的税前报酬总额为43.29万元[124] - 原独立董事孔祥云、曲咏海、陈英革从公司获得的税前报酬总额均为4.50万元，原董事会秘书杨晓东为21.18万元[124] - 董事扬宋、伟李、普李、石澜、孙慧荣本报告期应参加董事会次数为15次[128] - 董事王增金本报告期应参加董事会次数为3次[128] - 董事郭经纬、赵晋琳、李固根本报告期应参加董事会次数为9次[128] - 董事李建春本报告期应参加董事会次数为12次[128] - 董事孔祥云、曲咏海、陈英革本报告期应参加董事会次数为6次[128] - 董事会战略与投资委员会在2024年召开会议3次[132] - 董事会审计与风险委员会在2024年召开会议9次[132] - 董事扬宋现场出席董事会6次，以通讯方式参加9次，

业绩总结 - 2024年预计净利润亏损130,000.00万元–165,000.00万元，同比降61.96%-105.57%[6] - 预计扣非后净利润亏损130,000.00万元–165,000.00万元，同比降61.44%-104.91%[6] - 预计基本每股收益亏损0.9630元/股–1.2222元/股，上年同期盈利0.5946元/股[6] 业绩原因 - 房地产业务毛利率同比大幅下降[9] - 部分房地产项目计提存货跌价准备[9]

业绩预告期间 - 业绩预告期间为2024年1月1日至12月31日[4] 业绩预计数据 - 预计年度净利润为负，归属于上市公司股东的净利润亏损13 - 16.5亿元，比上年同期下降61.96% - 105.57%[5] - 扣除非经常性损益后的净利润亏损13 - 16.5亿元，比上年同期下降61.44% - 104.91%[5] - 基本每股收益亏损0.9630 - 1.2222元/股，上年同期亏损0.5946元/股[5] 业绩预告审计情况 - 业绩预告相关财务数据未经审计，已与会计师事务所预沟通且无重大分歧，具体以最终审计结果为准[6] - 业绩预告未经审计，具体财务数据将在2024年年度报告中详细披露[9] 业绩变动原因 - 业绩变动主要原因是房地产业务毛利率同比大幅下降[8] - 报告期末部分房地产开发项目存在减值迹象，本期计提相应存货跌价准备[8]

财务数据关键指标变化 - 营业收入 - 本报告期营业收入为15.91亿元，同比增长528.51%；年初至报告期末为48.28亿元，同比增长482.14%[3] - 2024年1 - 9月营业收入增加482.14%，主要系房地产业结转规模增加所致[5] - 营业总收入本期为48.2762821697亿元，上期为8.29287912亿元[10] 财务数据关键指标变化 - 净利润 - 本报告期归属于上市公司股东的净利润为 - 1.78亿元，同比下降1727.75%；年初至报告期末为 - 5.24亿元，同比下降42612.80%[3] - 本报告期归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为 - 1.78亿元，同比下降1600.24%；年初至报告期末为 - 5.25亿元，同比下降13054.26%[3] - 2024年1 - 9月归属于上市公司股东的净利润减少42612.80%，扣非净利润减少13054.26%，主要系房地产业毛利率下降及计提存货跌价准备所致[5] - 净利润本期净亏损6.3239686185亿元，上期净亏损420.714424万元[11] 财务数据关键指标变化 - 经营活动现金流量净额 - 年初至报告期末经营活动产生的现金流量净额为1.08亿元，同比增长447.24%[3] - 2024年1 - 9月经营活动产生的现金流量净额增加447.24%，主要系上年同期支付地价款所致[5] - 经营活动产生的现金流量净额本期为1.08亿元，上期为 - 3110.99万元[14] 财务数据关键指标变化 - 资产与所有者权益 - 本报告期末总资产为208.89亿元，较上年度末下降19.41%；归属于上市公司股东的所有者权益为64.49亿元，较上年度末下降7.51%[3] - 2024年9月30日货币资金期末余额为2,658,012,139.40元，较期初3,856,547,973.75元减少[8] - 交易性金融资产期末余额为92,442,512.53元[8] - 应收账款期末余额为47,665,010.34元，较期初42,014,141.11元增加[8] - 存货期末余额为12,941,159,987.71元，较期初17,034,694,815.17元减少[9] - 流动资产合计期末余额为16,686,476,718.32元，较期初21,787,472,049.07元减少[9] - 投资性房地产期末余额为1,072,145,018.38元，较期初1,101,243,941.11元减少[9] - 固定资产期末余额为62,122,487.04元，较期初41,448,300.39元增加[9] - 资产总计期末余额为20,889,216,727.60元，较期初25,919,169,551.13元减少[9] - 归属于母公司所有者权益合计本期为64.4860350432亿元，上期为69.721410771亿元[10] 财务数据关键指标变化 - 非经常性损益 - 非经常性损益本报告期合计26.68万元，年初至报告期期末合计103.53万元[4] 财务数据关键指标变化 - 股东持股情况 - 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股21.93%，为第一大股东[6] - 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会持股296,031,373股，深圳市资本运营集团有限公司持股203,356,775股[7] 财务数据关键指标变化 - 成本与费用 - 营业总成本本期为49.3978615113亿元，上期为8.680871207亿元[10] - 销售费用本期为1.1925337974亿元，上期为3421.45345万元[11] 财务数据关键指标变化 - 投资收益 - 投资收益本期为7101.872515万元，上期为4032.015376万元[11] 财务数据关键指标变化 - 现金流量相关 - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为20.95亿元，上期为29.42亿元[13] - 收到的税费返还本期为3909.66万元，上期为1470.83万元[13] - 经营活动现金流入小计本期为24.17亿元，上期为37.18亿元[14] - 投资活动现金流入小计本期为9655.54万元，上期为10.86亿元[14] - 投资活动产生的现金流量净额本期为 - 1.04亿元，上期为1.33亿元[14] - 筹资活动现金流入小计本期为8.26亿元，上期为31.18亿元[14] - 筹资活动产生的现金流量净额本期为 - 12.75亿元，上期为 - 1.19亿元[14] - 现金及现金等价物净增加额本期为 - 12.71亿元，上期为 - 1778.84万元[14] - 期末现金及现金等价物余额本期为25.30亿元，上期为44.59亿元[14] 财务数据关键指标变化 - 负债情况 - 合同负债期末余额为2,142,025,895.63元，较期初4,929,773,410.20元减少[9] - 流动负债合计本期为86.4687236898亿元，上期为125.5770047125亿元[10] - 非流动负债合计本期为54.3255851786亿元，上期为59.1973637727亿元[10] - 负债合计本期为140.7943088684亿元，上期为184.7743684852亿元[10] 财务数据关键指标变化 - 每股收益 - 基本每股收益本期为 - 0.3878，上期为 - 0.0009[12]