公司业务特色 - 吸收引进欧美先进建筑理念，推行新技术、新工艺和新材料集成运用，在节能、防霾等方面拥有“太阳能与建筑一体化”以及“室内防霾空气净化与建筑一体化”等多项行业领先技术 [2] 公司发展定位与策略 - 定位于北上广深一线城市为主，但不排除其他城市有好项目 [2] - 始终看好国内一线城市房地产市场，坚持以绿色科技地产为发展方向，结合太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业处于领先地位，后续将根据市场节奏拿地 [2] - 若北上广深等一线城市周边区域有不错预期回报，是很好的选择 [3] - 考虑通过成立产业并购基金等方式合作，并购秀及云峰基金、IDG 投资过或正在投资的文化、旅游、互联网、影视、游戏等项目，拓宽文化旅游领域发展空间，对外界其他项目持开放心态 [3] 公司财务与成本 - 银行贷款资金成本大致在 6 - 8%之间，具体可参见 15 年年报融资情况披露 [2] 公司项目情况 - 现有在售楼盘 16 年可售面积合计 16.46 万方，具体楼盘结算情况可参见 15 年年报在售项目披露 [2] - 燕郊项目其中一块地已开工，目前仍未完全交地 [3] 公司产品价格 - 精装修房整体上一般比周边普通精装修楼盘售价高 10 - 20%左右，具体因精装修配置而异 [3]

项目情况 - 燕郊项目已开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，靠近高速且有出口，北京轻轨平谷线燕郊北站可能在附近，距北京天安门约30公里，与通州隔河相望，总建筑面积117.93万平方米，周边房价约1.5万/平，公司做精装修房价格更高 [2] - 2016年张江和崇明项目将陆续销售，张江项目周边参考新盘约5.5万/平，公司项目为德系品质精装修房，预计价格更高 [2] 公司计划 - 公司积极关注一线城市土地市场，有买地计划 [2] - 收购观印象进展顺利，会尽快完成重组实施工作 [3] - 公司后续规划立足地产业稳步发展，加快布局和发展文化产业，一定时期后使两大产业利润贡献相当；借助观印象挖掘演出周边旅游地产及商业配套开发机会；完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出；不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能性 [4] - 可能和马云、虞峰成立产业并购基金收购其他文化演艺项目 [4] 公司债券 - 本次发行公司债规模10亿元，期限2 + 1模式，评级AA -，以深圳三新房地产公司项目商铺做抵押担保，由海通证券全额包销，目前在询价中 [2] 协同效应 - 业务协同：三湘股份借助观印象提升品牌地位，打造高端社区，巩固中高端绿色住宅地位，延长产业链；观印象借助三湘提升演艺项目人气和知名度，引入现代化管理理念 [3] - 财务协同：观印象利用上市公司融资平台获得资金，优化资产负债结构；上市公司通过观印象分红获得投资收益 [3] - 管理运营协同：交易完成后公司在降低成本、改善结构、培养人才等方面优化，拓宽融资渠道提高运营效率 [3] 观印象相关 盈利模式 - 演出项目业务收入包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按比例分成） [4] 版权创作收益 - 过去各秀创作费用、股权比例、票房分成不同，今后从提高股权比例、票房分成等方面考虑创新收益方式 [5] 新项目情况 - 每年至少推1 - 2个项目公演，如又见敦煌、印象剑门关等；后续考虑增加投资提高股权占比；老项目若出售股权公司愿意受让 [5] 导演相关 - 张艺谋增持观印象股权并成为艺术总监，引入2位新生代导演分工合作 [5] - 张艺谋第一次涉足上市公司投资，未投资其他上市公司 [5] 激励措施 - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [5] 业绩承诺 - 观印象2015 - 2018年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [5]

土地与项目情况 - 公司积极关注一线城市土地市场，有买地计划 [1] - 预计今年确认收入项目为南翔三湘海尚名邸、虹桥三湘广场及中鹰黑森林部分项目 [1] - 张江三湘海尚福邸和崇明三湘海尚云邸项目已开工，今年预售，预计明年交房 [1] - 张江项目周边参考新盘房价 5.5 万/平左右，该项目为德系品质精装修房，预计价格更高 [1] - 浦东前滩项目建筑面积 2.79 万方，处于设计方案报送阶段 [1] - 燕郊项目已开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，总建筑面积 117.93 万平方，周边房价 1.5 万/平左右，精装修房价格更高 [2] - 公司目前在深圳无土地储备 [2] 资金与发债情况 - 公司未来拿地资金主要来源为自有资金和发公司债 [2] - 发债利率在询价中，本次发行规模 10 亿元，期限 2 + 1 模式，评级 AA -，深圳三新房地产公司项目商铺做抵押担保，由海通证券全额包销 [1][2] 观印象相关情况 - 合适条件下，公司会考虑利用观印象门票收入等做资产证券化产品 [2] - 观印象 2015 - 2018 年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于 1 亿元、1.3 亿元、1.6 亿元和 1.63 亿元 [2] - 去年年底观印象拿到证监会批文，公司会尽快完成重组实施工作 [2] 公司业务调整情况 - 公司成立文化投资子公司，目的是建立投资平台，拓展文化、旅游、演艺行业业务，优化业务结构，打造“地产 + 文化”双主业格局，提升盈利能力 [2] - 公司出售原持有深圳三新的股份，目的是提高资产周转率 [2] 其他情况 - 去年公司销售情况不错 [1] - 谈话主要内容未涉及未公开重大信息 [3]

观印象业务进展 - 张艺谋未来主推“归来”系列，近十个项目在浙江、江苏等地洽谈、选址和规划，“归来·三峡”项目近日将签约 [1] - 武汉“江汉朝宗”预计12月公演，《又见敦煌》已公演 [1] 收入情况 - 已确认票房收入3612万元、维护收入578万元、创作收入334万元，合计4525万元，预计年度票房收入5080万元、维护收入711万元 [2] 合作与政策影响 - 认购华人文化基金探索文化产业 [2] - 房地产调控使行业交易量下降明显，成交价格变化不大 [2] 房地产项目情况 - 张江项目预计17年开售，前滩项目预计18年开售 [2] - 燕郊项目总面积约100万平，住宅80万平，预计售价3.5万/平，今年一块住宅地全面开工 [2] 演出情况 - 印象大红袍增长最快，受益高铁开通，每天最多4场 [2] - 又见平遥上座率95%，国庆最多5场，截止10月收入超去年全年，近期将扩建 [2] - 印象刘三姐项目稳定 [2] 项目相关比例 - 签订新项目票房分成比例基本稳定 [2] - 未来新项目期望股份占比30%左右（长隆项目除外） [2] 业绩占比 - 预计2 - 3年内文化产业利润贡献超房地产，房地产预计今年和明年约4亿 [2][3] 费用与分成 - 导演费签约后按工作明细进度确认收入 [2] - 导演拿固定工资并持有公司股权，无分成 [3] 竞争优势 - 品牌优势，张艺谋发起印象演艺模式且未来投入更多精力 [3] - 轻资产模式 [3] - 拟打造统一平台加大宣传营销力度 [3] 减持与激励 - 和方投资因利润需求减持，2012年重组时承接12亿银行负债，定增获6000万股 [3] - 2018年针对观印象团队推出第二次股权激励计划，上次留出300万股下次补上 [3] 联动计划 - 目前无演艺项目和房地产联动项目，拿地有优惠，韶山项目可能与IDG共同投资打造类似古北水镇项目 [2]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位包括中银国际、理成资产等多家机构投资者，网易房产、腾讯房产等多家媒体记者，以及特邀嘉宾沙晓岚、郭台铭 [1] - 活动时间为2016年12月11日下午14:30 - 16:00，地点在湖南长沙蓉园 [1][2] - 上市公司接待人员有三湘印象董事、总经理许文智，三湘印象董事、观印象总经理黄鑫，三湘印象艺术总监张艺谋，IDG资本合伙人熊晓鸽 [2] 文化产业发展与投资观点 - 中国文化产业规模小但进步空间大，很多公司有巨大发展空间 [2] - 投资需考虑市场、产品、团队和时机，投资张艺谋是很好的投资，能带来商业回报和精神满足 [2] - 2003年中国文化市场规模200亿人民币，美国为2000亿，中国人口是美国四倍，但文化产业仅为其六十分之一，文化产业未来市场空间大 [4] 三湘印象跨界文化产业相关情况 - 三湘印象出资19亿元收购观印象100%股权，认为很合算，张艺谋加盟后股票表现好，希望未来长期合作 [3] - 三湘作为湖南企业到上海创业，此次在张艺谋带领下有信心回湖南投资，将把最忆系列顶级品牌带到韶山冲 [3][4] - 跨界虽未知但充满可能，观印象团队目前十多台戏每年门票收入11亿，有530万人次观众，市场巨大 [4] 张艺谋相关观点与计划 - 选择联手三湘印象，一是因与熊晓鸽合作，二是韶山是伟人故居，希望为当地做事情，让观众多停留 [3] - G20后想把“最忆”作为新系列，韶山项目要符合游客缅怀红色领袖的心理 [3] - 与三湘印象有长期合作 [3] - 认为实景演出市场大，中国远未饱和，未来20年仍有空间，签约成立张艺谋艺术学院培养专业人才 [5] 观印象相关情况与展望 - 云锋基金从2006年投资华谊兄弟并助其上市，认为三湘与观印象合作是强强联合，能让文化产业更繁荣 [4] - 未来资本跨界文化产业是常态，会让强者做大做强，推动中国文化产业升级和输出 [5] - 张艺谋及其团队有三年利润承诺，成立艺术学院是为未来十年甚至更远发展做准备，收益最大的将是三湘印象 [5] - “印象”“又见”“最忆”“归来”代表观印象发展史，未来“归来”“最忆”品牌可能用得更多，会引入新元素创新 [7] 三湘印象与观印象合作前景 - 观印象是轻资产公司，人才奇缺，三湘有雄厚资本实力，演出带来人流和商机，对旅游地产、特色小镇开发有想象空间 [6] - 三湘主营绿色科技地产排名全国前十，希望做到环境友好、资源节约，与观印象传承传统文化的情怀有共同点，合作前景好 [7] 其他问题回应 - IDG、云锋基金等新进股东有与三湘印象进一步合作的计划，但因上市公司不便透露，投资主要提供资金支持 [6] - 对于三湘印象今年中鹰置业、观印象的业绩承诺及股权激励计划目标能否完成，许文智表示有信心争取完成，但因信息披露规则无法回答 [7]

战略合作 - 三湘印象与云锋基金、IDG资本签订文化旅游相关领域投资战略合作协议，将加强交流合作，打造新平台实现共赢 [3] - IDG与云锋看好文化与地产产业合作远景，因理念相同与三湘快速达成合作协议，未来将结合各方资源创作优秀作品 [4] - 云锋基金关注产业和企业发展，希望利用自身优势帮助企业和行业更好发展，认为三湘是好的合作载体 [4] 业绩情况 - 2016年因准备杭州G20演出，印象西湖停演一年且无补偿，影响业绩完成，剔除该因素可实现业绩承诺 [5] - 2017 - 2018年业绩规划分别为1.6亿和1.63亿，根据谈判和项目进度可实现，公司对市场和团队有信心 [5] 人才培养 - 目前旅游和文化演出结合及管理方面人才急缺，三湘印象、IDG和张艺谋导演合作目标是打造有成长空间的公司和产业 [6] - 计划建设张艺谋艺术学校，培养导演、编导、投资管理和制作策划人才，三湘投资1000万，采用实践为主、师徒模式的创新培养方式 [6] 项目推进 - 公司考虑长期可持续发展和市值最大化，文化与地产融合有协同效应，演艺提升商业价值高，将结合项目特点做好投资分析 [6] - 力争在优质项目中加大股权比例至51%以上，还计划做新的股权激励和改革薪酬体系吸引人才 [6] - 崇明项目销售良好，二期申请预售许可证；张江项目建设正常，申领预售许可证，今年将实现销售；前滩项目正常推进；燕郊项目14号地块开工打桩，雄安建设对其有积极影响 [6][7] IDG投资项目 - 2009年投资乌镇2500万美元并进行管理调整，业绩良好；去年与中青旅合作古北水镇，首年运营人数达250万，税后利润2亿5000万；乌镇去年有900万游客，税后利润约四亿多 [8] - 与云锋合作在乌镇旁边打造乌镇雅园，与绿城、龙湖分别在雅达、古北水镇合作地产项目 [8] - 计划明年12月26日公演“最忆韶山冲”演出，韶山项目获各级政府关注和支持，发展顺利 [8]

公司概况 - 三湘印象1996年于上海成立，2012年借壳ST商务在深交所主板上市，1993年起从事房地产开发，2015年收购观印象100%股权，形成“地产 + 文化”双主业格局 [2] - 观印象2006年3月成立，前身是北京印象文化艺术中心，主营旅游文化、演艺策划创意和制作，推出“最忆”“印象”“又见”和“归来”品牌情景体验剧 [2] 财务数据 - 2016年度实现营业收入67亿元（+1,190.63%），归母净利7.05亿元（+574.07%），EPS为0.58元（+427.27%），总资产138亿元，归母净资产63.54亿元（+113.67%） [2] 未来发展展望 文化产业 - 加快发展，布局优质景区，加大收购成熟项目力度，加重项目公司股权比例，加强演艺人才储备，短期确保承诺期业绩，中长期打造国内文化旅游演艺第一品牌 [2] 房地产业 - 立足京、沪、深等一线城市及周边开发项目，保持拿地节奏，确保项目连续运作，定位绿色科技建筑，植入文化元素实现“宜居”到“雅居”升级 [2] 产业融合 - 加快文化与房地产融合，在一线和强二线城市打造文、旅、产、商综合体，在三四线城市发展文化旅游、休闲目的地 [3] 2017年经营目标 - 扣非后净利润不低于3.8亿元 [3] - 观印象实现业绩承诺1.6亿元，力争签约项目2 - 3个，实现公演项目2个 [3] - 房产销售合同金额达25亿元，力争30亿元，回笼资金20亿元 [3] - 在一线、二线城市购买1 - 2幅地块或收购1 - 2个地产项目 [3] - 燕郊商品房项目15号地块全面开工 [3] 业务进展 房地产 - 土地储备为长期发展提供支撑，如崇明、张江、前滩、杭州、燕郊等项目前景良好 [3] 文化产业 - 与张艺谋合作成功，去年底签约多个项目，如“又见敦煌”“又见马六甲”，上海杨浦滨江项目在谈判中 [3] 合作情况 三湘与观印象 - IDG熊晓鸽促成合作，非简单资本运作，是为长期追求和梦想，张艺谋起重要作用 [4] 云锋基金与观印象 - 2010年9月投资观印象，看好文化旅游跨界创新项目，认可三湘与观印象在旅游产业的结合及三湘的市场化执行能力 [4][5] 张艺谋工作室与观印象 - 张艺谋2003年推出“印象刘三姐”，2005年观印象进入资本市场，2009年云锋基金加入，合作因创始人私交和产业结合趋势 [5] 问答环节 房地产业务 - 业绩指引保守因国家调控，预售许可证难办 [6] - 中鹰黑森林平均结算单价约6万，海尚名邸约2.4万 [7] - 结算价格与新盘价格差异因房地产项目周期长，收入结转跨期 [7] - 未来两年房地产结算预计平稳，建设周期按原计划进行 [7] - 燕郊限购影响小，京津冀一体化对房价有正面影响 [8] 观印象业务 - 战略定位是打造有国际水准的旅游目的地和周边服务设施，与三湘结合推进项目，培养编导人才 [6] - 盈利模式为“演出创作”+“知识产权许可” +“股东权益分红”，导演创作收入约占60%，票房分成约占30%，后续票房分成比例将提升 [9]

活动基本信息 - 活动类别为现场参观，由上海证监局和上海上市公司协会合办，名为“投资 参与 共建—— 投资者走进三湘印象” [2] - 参与单位包括中泰证券、苏美达资本、华宝证券等多家机构 [2] - 活动时间为2017年6月23日星期五上午10:00 - 12:00，地点在崇明三湘海尚项目 [2] - 上市公司接待人员有徐玉、邹诗弘、聂瑶 [2] 观印象业务相关 - 盈利模式为“演出创作”+“知识产权许可” +“ 股东权益分红”，主要收入源于演出项目创作、维护收入，演出票务收入分成、股东权益分红等，基本不参与项目公司具体运营 [2] - 项目公司运营采取“当地艺术团体+定向招聘职专院校学生”形式，可控制人工成本，具有灵活性 [2] - 过去项目票房收入分成约10%，未来公司将力争提升新项目票房分成 [2] - 目前观印象团队持股比例由重大资产重组方案决定，受定价等因素影响，公司会慎重考虑对观印象及导演团队的薪酬、股权等激励 [4] - 观印象收购会提振公司业绩，包括自身业绩及协同效应给地产板块带来的业绩 [4] - 提高对演艺项目持股比例会影响资金周转，但会带来更大利润空间 [4] 房地产业务相关 - 主要土地储备在河北燕郊，有110万方，其中80%是住宅，2011年11月拿地，楼板价不到1000块，预计精装修出售，明年下半年预售，2020 - 2021年上半年对上市公司有利润体现 [4] - 今年年初在杭州拿地，近两年上海未新拿地，浦东前滩项目、张江项目正在开发，深圳三新项目已全部出售，珠三角是项目考察范围 [4]

投资者信息 - 参与单位及人员包括圆信永丰基金徐颖婷、长江证券赵刚等众多机构人员 [1] - 活动时间为2017年3月8日星期三上午10:00 - 12:00，地点在上海 [1] - 上市公司接待人员为徐玉、邹诗弘 [1] 燕郊项目情况 - 项目占地面积542亩，建筑面积100多万方，可销售面积近90万方（70万方是住宅，15万方是住宅，其他是商铺等），共有六块地 [1] - 14号地块是商地，原计划2月份开工，因两会延迟，进展顺利的话今年年底或明年初可第一次预售 [1][3] 观印象项目情况 - 2016年完成100%股权并购，2004年首个项目《印象刘三姐》公演，截至2016年共11个项目，2016年新签约归来三峡、归来遵义、最忆韶山冲三个项目 [3] - 未来规划每年签约2 - 3个项目，开业2个项目，后续可能与地产紧密协同，北方项目以室内剧为主 [3] - 2017年规划公演项目：江汉朝宗预计上半年，杭州室外版预计5月份，归来三峡预计年底；2018年规划公演项目：最忆韶山冲，归来遵义 [3] 其他业务问题 - G20后观印象新项目谈判“身价上涨”，制作费和票房分成依项目规模和谈判情况而定 [3] - 目前未向观印象子公司派驻财务，股权占比高的项目会考量 [3] - 2016年杭州项目停演，丽江因竞争收入下滑，年底签约的三个新项目会带来导演费收入 [3] - 2017年预计结转的地产项目有松江三湘四季花城牡丹苑、张江三湘海尚项目、崇明项目及其他项目存量房 [3] - 公司发展战略主基调是稳定发展房地产，加快发展文化新产业 [3] - 公司和政府有意让观印象在上海做演艺项目，正在推进 [3] - 导演费签约前做很多工作，签约后按工作明细进度确认收入，进场排戏阶段基本收取完成，费用给观印象 [4] - 芮永祥离职和中鹰出售不影响公司绿色地产发展战略 [4] - 2017年地产可售项目主要是张江和崇明项目 [4] - 观印象旗下项目轻资产模式，国资平台控股，缺乏协同和联动需改善 [4] - 以前想控股项目或拿经营权较难，未来有好的新项目会做准备 [4]

公司活动信息 - 投资者关系活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位及人员包括海通证券金晶、兴业证券熊超等多家机构人员 [1] - 活动时间为2017年1月4日星期三下午15:30 - 17:00，地点在上海 [1] - 上市公司接待人员为徐玉、邹诗弘、沈国良 [1] 最忆系列项目情况 - 《最忆是杭州》成功，海内外评价高，很多地方希望做秀场，韶山是“最忆”系列首个落地项目 [1] - 《最忆是杭州》改版后2017年5月公演，有室内和室外两个版本，室外版保持G20风格 [1] 项目协同与开发 - 公司作为《最忆韶山冲》制作方，目前以秀场为主，未来可能参与项目开发建设 [1][3] - 韶山项目股权占比不高，新项目谈判可能加大门票分成和股权比例，取决于商业谈判 [3] - 有将韶山项目打造成类似乌镇模式的综合体项目打算，目前在规划中，由IDG和当地政府文旅平台公司投资 [3] 公司业务布局 - 地产业务未来聚焦长三角、珠三角及京津冀三个区域 [3] - 稳固发展房地产，不排除利用观印象品牌做旅游地产及商业项目 [3] 项目进展与业绩 - 参与杭州住宅地块拍卖未成功 [3] - 回售中鹰置业给中鹰投资，大股东六千万股完成业绩承诺按协议转给中鹰投资 [3] - 中鹰置业只要交房顺利、尾款收回，能完成业绩承诺 [4] - 燕郊项目力争2017年春节后开工，四季度部分预售 [4] 观印象业务情况 - 观印象导演团队以张艺谋、王潮歌、樊跃三人工作室为主，签约项目由各工作室制作 [3] - 观印象每年保持新签约2 - 3个，公演2个新项目 [4] - 观印象有选址标准，可做城市演艺，未来文化市场大 [4] - 2016年新签项目有《归来三峡》《归来遵义·长征之路》《最忆韶山冲》，新公演项目有《最忆是杭州》《又见敦煌》 [4] 股东减持情况 - 2012年重组时公司将12亿银行负债剥离给和方投资，定增给其6000万股 [4] - 因银行2016年底利润需求，和方投资减持，截至2016年12月30日持有公司13,458,726股股票 [4] 公司工作重点 - 2017年工作重点是燕郊项目和文旅板块 [4] - 会努力完成2016年中鹰置业和观印象业绩承诺及股权激励计划目标 [4]