公司基本信息 - 证券代码为 000863，证券简称为三湘股份 [2] - 2015 年 8 月 7 日晚 21:00 - 23:00，在朱家尖印象普陀 - 会议室开展投资者关系活动，参与单位包括国泰君安、信诚基金管理等多家机构 [2] 印象普陀项目情况 - 《印象普陀》是独特山水实景力作，结合普陀地域特性，融合场景、声、光与表演，把握观音文化和品牌特征，代表当地旅游文化市场特质与高度 [2] - 印象普陀大剧场选址舟山朱家尖观音文化苑，千丈崖上观音大立像壁画高 69 米，面积达 2000 平方米 [2] - 观印象的全资子公司印象山水原持有舟山市普陀印象旅游文化发展有限公司 30%股权 [2] 公司业务发展方向 - 房地产市场进入白银时代，结构性机会仍多，绿色地产细分市场大有可为，公司坚定看好绿色地产发展，收购观印象后实行地产 + 文化双主业并重 [2][3] - 交易完成后，公司将开展品牌授权和品牌营销业务，实现旅游、文化及地产各相关产业联动发展，借助观印象提升市场形象，实现高雅艺术与高端地产结合 [3] 观印象相关情况 导演团队 - 观印象以张艺谋、王潮歌、樊跃三位著名导演为核心创作团队，团队稳定，已形成项目开发等流程和经验 [3] - 未来将吸收培养新生代年轻导演参与核心创意工作，核心导演团队承担项目策划工作，保障业绩稳定增长 [3] 盈利模式 - 演出项目业务收入包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按销售收入比例分成） [3] 溢出收益 - 利用观印象对接旅游资源优势，拓展旅游衍生品业务，打造完整产业链，享受溢出效应商业价值 [4] - 凭借观印象人气和合作关系，挖掘演出覆盖范围内配套地产业务机会，增强盈利能力 [4] 收购观印象的考虑及协同效应 收购考虑 - 房地产和文化产业互通性强，公司对文化地产有感悟和尝试，与观印象文化理念相同，价值观和追求目标高度认同 [4] - 收购能将观印象艺术理念融入建筑地产，产生互补性，为住户带来文化体验，推动观印象发展，获得多渠道机遇 [4] 协同效应 - 业务协同：三湘股份借助观印象提升品牌地位，打造高端社区，挖掘旅游地产及商业配套开发机会；观印象借助三湘提升演艺项目人气和知名度，引入现代企业管理理念 [4][5] - 财务协同：观印象利用上市公司融资平台获得资金，优化资产负债结构；上市公司通过观印象分红获得投资收益，增强盈利能力 [5] - 管理运营协同：交易完成后，公司在降低成本、改善资产结构、培养人才等方面优化，拓宽融资渠道提高运营效率 [5]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位包括永赢基金管理有限公司、北京源乐晟资产管理有限公司、华泰证券、上海申银万国证券研究所有限公司 [1] - 活动时间为2015年8月6日下午14:30 - 15:30 [1] - 活动地点为中鹰黑森林售楼处三楼会议室 [1] - 上市公司接待人员为徐玉、邹诗弘 [1] 观印象盈利模式 - 演出项目业务收入包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（票房分成，按合同约定比例收取，比例范围在10% - 15%之间且部分项目有年度保底收入）、其他收入（如旅游纪念品收入，按销售收入比例分成） [1] 收购观印象的考虑 - 房地产和文化产业有很强互通性，公司对文化地产有感悟和尝试，如中鹰黑森林的“文化进社区”音乐会 [1][3] - 两家公司文化理念相同，价值观和追求目标高度认同，收购能产生互补性，为住户带来文化体验，推动观印象发展 [3] - 交易后能在业务、财务和管理上实现协同效应，提升公司持续盈利能力 [3] 观印象市场空间 - 未来意向项目多，有很多项目储备，市场不存在排他性 [3] - 景区资源稀缺，“印象”系列做景区室外演出，“又见”系列为室内剧目，不受气候环境影响 [3] - 张艺谋导演魅力吸引人才，观印象将培养新生代导演和演员，保证业务规模拓展和升级 [3][4] - 未来将进行规模拓展和模式升级，包括票房运营提升、新项目拓展、与房地产业务结合、不排除国际项目合作 [4] 观印象新导演培养 - 在张艺谋导演带领下，保持团队稳定和创作独立，加大对新生代导演和演员培养投入，建立激励机制 [4] 中鹰黑森林相关情况 - 中鹰黑森林分三期开发，容积率是2.18，遵循德系节能环保理念，有高森林覆盖率 [4] 旅游开发考量 - 观印象拉动当地旅游、地产发展，若有好项目且风险可控，符合公司发展原则，会积极考量在演出场所当地拿地进行旅游开发 [4] 观印象收入确认原则 - 设计制作费按项目设计、设施建设、排练合成阶段，根据合同约定内容完成确认收入 [4] - 项目维护费在公演后按合同约定金额收取，按次数在年度内分摊确认收入 [4] - 票房分成在公演售票后，按月/季度按合同约定比例按门票销售收入分成确认 [4][5] - 其他收入中衍生品收入分成按月/季度按合同约定比例按衍生品销售金额分成确认，自主销售的衍生品（光碟）按销售明细表确认收入 [5] 张艺谋导演情况 - 张艺谋在文化演艺方面成就杰出，收购后将成为观印象艺术总监，参与部分演出项目创作，培养专业导演 [5] - 作为交易对方股东，承担观印象未来三年承诺业绩义务 [5]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研 [1] - 参与单位及人员包括工银瑞信基金林梦、长城财富罗林等多家机构人员 [1] - 活动时间为2016年7月1日和7月5日上午9:00 - 10:00 [1] - 活动地点在河北燕郊 [1] - 上市公司接待人员为徐玉 [1] 文化板块相关情况 - 文化旅游板块将加速发展，文化板块利润贡献可能超过房地产 [1] - 收购观印象的资产重组工作已完成，云峰、IDG代表进入公司董事会，还将调整观印象公司董事会，利润承诺期内上市公司只派法务、财务、行政人员，观印象管理团队维持稳定 [1] - 观印象后续演艺项目：原有项目继续推进，印象西湖演出内容重新调整，有室内外两套导演班子；武汉“江汉朝宗”等新项目将陆续公映；无锡、成都等项目正在洽谈 [1] - 员工激励将做长远考虑，业绩承诺期结束后上市公司将通过股权激励等方式留住人才 [2] 房地产项目相关情况 - 燕郊项目部分地块已开工，预计明年部分预售 [3] - 精装修住宅装修成本每平方米四至五千左右，建安成本和普通建筑差不多 [3] - 公司今年计划在上海拍地 [3]

投资者关系活动信息 - 活动类别为现场参观 [1] - 参与单位及人员包括东北证券刘乐文、杨雨蕾，华安基金饶晓鹏，上投摩根李文杰，金恪集团张海龙 [1] - 时间为2016年2月26日星期五下午14:00 - 17:00，地点在上海，接待人员为邹诗弘、张恩杰、沈国良 [1] 中鹰黑森林项目情况 - 分三期开发，容积率2.18，目前10号楼开始销售，11号楼在建 [1] - 遵循德系节能环保理念，达欧洲“三升房”节能标准，比中国普通住宅节能7倍 [1] - 采用1支项世界先进建筑技术系统、21位瑞士和德国建筑设计师、102项世界先进节能建材 [1] - 有11000多棵树木营造4万平米都市森林，打造“恒温▪恒湿▪恒氧”等环保节能居住空间 [1] - 进行隔音处理，夜间休息低于35分贝，白天低于45分贝 [1] - 中央水处理系统保障用水健康，24小时提供优质软化饮用水，每人100L/天生活热水供应 [1] - 中鹰物业提供“零压力居家”服务 [1] 公司业务协同及发展规划 重组协同效应 - 财务协同：观印象可利用上市公司融资平台融资，优化资产负债结构，上市公司获投资收益 [3] - 管理运营协同：交易完成后公司在多方面优化完善，拓宽融资渠道提高运营效率 [3] 业务规划 - 立足地产业，稳步发展地产，加快布局和发展文化产业，未来使两大产业利润贡献相当 [4] 公司各业务项目情况 房地产业务 - 开发区域以上海为主的长三角、珠三角及京津冀地区，走绿色科技地产路线 [3] - 上海土地储备：南翔三湘海尚名今年交付；崇明项目2015年3月动工；张江项目去年开工；上海前滩“地王”楼面价6.6万元，在前期设计阶段 [3] - 燕郊项目：位于河北廊坊燕郊开发区，占地36.16万平方，建筑面积117.93万平方，2015年底开工，未来定价综合考虑多因素 [4] 观印象项目 - 去年年底拿到证监会批文，公司尽快完成重组实施工作 [3] 湘芒果文化投资公司项目 - 徐汇滨江项目与多方合作开发商业写字楼，位于徐汇滨江西岸传媒港，距东方“梦工厂”1.7公里，可能自持和出售 [4] 公司资金及拿地相关情况 资金来源 - 拿地用自有资金，项目预售后回笼部分资金，其他通过银行借款等，2014年完成非公开股票发行，开展公开发行公司债券工作 [4] 拿地决策 - 有专门部门做市场调研、分析和项目收益论证 [4] 拿地数量 - 历年一般每年拿一块地以上，旅游地有机会也会投入 [5] 公司债进展 - 2016年2月23日收到证监会向合格投资者公开发行公司债券的批复 [4] 其他业务可能性 - 可能和马云、虞峰成立产业并购基金收购其他文化演艺项目 [3] - 凭借观印象挖掘演出覆盖范围内配套地产业务机会 [3] - 不排除进军电影、电视剧等外延拓展，取决于管理团队判断 [4]

公司战略规划 - 公司不考虑退出地产行业，希望做地产和文化双主业，后续有实力拿地 [2] - 战略上希望立足地产业，稳步发展地产，加快布局和发展文化产业，一定时期后使两大产业利润贡献相当 [2] 旅游地产规划 - 收购“观印象”后，完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能性 [2] - 凭借“观印象”人气和合作关系，挖掘演出覆盖范围内配套地产业务机会，实现利益最大化 [2] 项目收入与业绩承诺 - “观印象”项目收入受周期影响不大，按季度受旅游淡旺季影响，随着项目增加，后续票房分成、股权分红和维护费收入将带来稳步增长业绩贡献 [2] - “观印象”全体股东承诺 2015 - 2018 年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于 1 亿元、1.3 亿元、1.6 亿元和 1.63 亿元 [4] 资产出售原因 - 出售深圳项目股权是因深圳三新公司运作理念与公司战略思想有差异，为保证快速周转模式，提高资产周转率和持续盈利能力 [2] 团队管理与培养 - 对“观印象”团队实施股权激励是既定方向，已预留 300 万股，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划并设定业绩目标 [2] - 公司会引进和培养新导演，张艺谋已成功引入 2 位新生代导演分别在无锡和成都项目担任执行导演 [4] 业务协同效应 - 业务协同：三湘股份借助“观印象”提升品牌地位，打造高端社区，挖掘旅游地产机会；“观印象”借助三湘提升演艺项目人气和知名度，引入现代化管理理念 [3] - 财务协同：“观印象”利用上市公司融资平台获得资金，优化资产负债结构；上市公司通过“观印象”分红获得投资收益 [3] - 管理运营协同：交易完成后，公司在降低营运成本、改善资产结构、培养和激励人才等方面优化，拓宽融资渠道提高运营效率 [3][4] 项目进展与数量 - 去年年底拿到证监会批文，会尽快完成重组实施工作 [4] - “观印象”每年至少推 1 - 2 个项目公演，后续会考虑增加投资提高股权占比 [4] 合作与收益创新 - 可能和马云、虞峰等成立产业并购基金收购其他文化演艺项目，未来在文化、旅游、互联网等方面投资机会更广泛 [4] - “观印象”今后从提高股权比例、票房分成等方面考虑创作收益方式，增加未来持续稳定收益 [4]

观印象项目进展与收购情况 - 去年年底拿到证监会批文，公司会尽快完成重组实施工作 [1] - 本次收购观印象交易对价19亿，估值16.67亿，收购是市场定价结果，公司看好文化产业和观印象品牌及团队 [1] 观印象团队相关情况 - 观印象团队承诺服务期增加至4年，已预留300万股实施股权激励，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [1] - 公司会挑选管理者负责文化业务，收购后会外部引进和内部培养新导演队伍，张艺谋已引入2位新生代导演 [1][2] 观印象业务规划与协同 - 观印象演出为当地带来显著效益，但自身未成为增值主要受益方，收购后上市公司可挖掘配套地产业务机会，实现利益最大化 [2] - 公司收购观印象后会完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展 [2] - 观印象认为文化产业发展会提振当地地产行业，两家合作会产生协同效应，选用演出场地时房地产团队会跟进评定 [2] 观印象项目形式与数量 - 新项目可能更多选择“又见”系列室内形式，因室内表演受季节影响较小 [2] - 每年至少推1 - 2个项目公演，后续会考虑增加投资提高股权占比，票房分成与门票收入相关，股权占比分成取决于公司整体收益 [2] 观印象其他情况 - 中国消费者注重人文文化消费，观印象满足此趋势，公司会关注海外项目 [3] - 张艺谋第一次涉足上市公司投资，未投资其他上市公司 [3] - 观印象竞争对手主要是宋城演艺等，大多数规模不大 [3] - 导演承诺新增演出数量基于现有导演配置数量，公司会引进和培养更多导演 [3] - 公司收购完成后，在不干预观印象正常业务下，会在战略规划、资源配置和风险控制上把控，委派2 - 3人 [3] 公司其他业务情况 - 2013年成立的湘芒果公司参与徐汇滨江项目，该地块位置优越，项目建成后可能自持和出售，尚未确定 [3] - 公司成立文化公司是为发展地产和文化双主业，建立投资平台进行业务拓展 [3] - 燕郊项目已有两块地开工，总建筑面积117.93万平方，周边房价1.5万/平，公司做精装修房价格会高些 [3][4] - 实际控制人涉足的三湘控股投资了炎帝生物，主营保健品、养生产品和净化器等，拥有国内直销牌照 [4] - 观印象演出项目观众大部分是团队客，未来会加大与旅行社合作，考虑搭建统一平台进行整合包装和宣传推广 [4] - 今年发债完成后资金成本会降低 [4] - 公司出售深圳三新股权是因资金需求、快速周转和经营理念不同 [4] - 中鹰黑森林去年销售情况还可以 [4] - 公司房地产业务未来发展区域以北上广深一线城市为主 [4] - 公司产品以精装修房为主，采用德系品质，装修成本根据配置不同而异 [4] - 公司管理层对未来发展前景和公司价值充满信心，副董事长、总经理、副总经理有增持行为，董事长参与定向增发 [4]

观印象业务相关 - 观印象演出项目收入包括制作费、维护费、票房分成、旅游纪念品分成四部分，预计项目增加带来稳定现金流，公司考虑提高股权比例和票房分成确保未来收益增加 [2][3] - 公司将聘用文化行业管理者，收购观印象后外部引进和内部培养新导演队伍，张艺谋已引入2位新生代导演 [3] - 观印象计划每年新增1 - 2个项目，敦煌和马六甲项目推进中，武汉项目即将开演，新的项目在寻找筹备；全体股东承诺2015 - 2018年度扣非净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [3] - 观印象项目形式主要看地域，又见系列是室内情景剧，印象系列是山水实景剧，今后可能更多选择室内形式 [3] - 公司有意向成立机构搭建合作平台，统一对观印象项目进行包装、宣传等，加快其发展 [4] - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会实施限制性股票激励计划 [5] 房地产与旅游协同及地产项目情况 - 三湘股份房地产业务与观印象旅游行业有协同效应，三湘可提升品牌地位、挖掘旅游地产开发机会，观印象可提升人气和知名度、引入管理理念 [3] - 张江项目已结构性封顶，上半年开盘；崇明别墅项目即将开盘，房型200 - 300平方米，每套总价500 - 600万元；燕郊项目去年年底开工，周边毛坯房房价20000元/平方米，开发精装修房；上海松江和南翔项目已售罄，今年交房；徐汇滨江项目是商业写字楼项目，可能自持和出售都有 [4][5] 公司发展战略与规划 - 公司要发展地产和文化双主业，成立文化公司建立投资平台，在文化、旅游、演艺行业拓展业务 [5] - 2016年公司资金充裕，有意向至少在北上广深拿一块地 [5] - 公司看好一线城市房地产市场，坚持绿色科技地产方向，后续根据市场节奏拿地 [5] - 公司考虑成立产业并购基金，并购文化、旅游等项目拓宽发展空间 [4] - 公司收购观印象后完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以观印象品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能 [4]

项目情况 - 燕郊项目已有两块地开工，位于河北省廊坊市三河市燕郊开发区，靠近高速且有出口，规划北京地铁延伸段经过，离北京天安门约30公里，紧挨北京六环，与通州隔河相望，总建筑面积117.93万平方米，周边房价约1.5万/平，做精装修房 [2] - 徐汇滨江项目是公司与湖南电视台等合作开发的商业写字楼项目，位于徐汇滨江西岸传媒港，距东方“梦工厂”仅1.7公里，项目建成后会有文化传媒企业入驻，可能自持和出售，尚未确定 [2] 业绩承诺 - 观印象2015 - 2018年度扣除非经常性损益前后孰低的合并报表口径下归属于母公司所有者的净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元和1.63亿元 [2] - 从观印象三季度报表看，团队有把握完成2015年度业绩承诺 [2] 团队与创作 - 张艺谋导演增持观印象股权并成为艺术总监，已引入2位新生代导演分别在无锡和成都项目担任执行导演 [3] - 对观印象团队实施股权激励是既定方向，已预留300万股，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划 [3] 新项目情况 - 观印象未来新项目有又见敦煌、印象剑门关、印象江汉朝宗、印象马六甲 [3] 合作与规划 - 可能和马云、虞峰成立产业并购基金收购其他文化演艺项目 [3] - 观印象演出为当地带来显著效益，但自身未成为增值主要受益方，公司收购后将挖掘演出覆盖范围内的配套地产业务机会，实现利益最大化 [3] - 公司收购“观印象”后会完善现有项目和团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，不排除进军电影、电视剧等外延拓展的可能性 [3] - 公司总体希望业务结构立足地产业，稳步发展地产，同时加快布局文化产业，一定时期后使两大产业利润贡献相当 [3] 实际控制人与大股东情况 - 实际控制人关注房地产及文化产业，三湘控股投资了炎帝生物，主营保健品、养生产品和净化器等，拥有国内直销牌照 [4] - 三湘控股承诺在本次交易完成后的十二个月内，不转让或通过二级市场减持其在本次交易前已持有的三湘股份的全部股份 [4] 定向增发减持情况 - 2014年底的定向增发对象减持不多，大部分还持有公司股票 [4]

投资者关系活动信息 - 活动类别为特定对象调研 [2] - 参与单位及人员众多，包括工银瑞信袁芳、上海潼骁投资李彪等多家机构人员 [2] - 活动时间为2016年3月17日10:00 - 12:00，地点在上海中鹰黑森林 [3] - 上市公司接待人员有徐玉、邹诗弘、张恩杰、沈国良 [3] 房地产业务 - 2016年资金充裕，有意向至少拿一块地，看好北上广深一线城市，认为房地产为刚性需求 [3] - 张江项目已结构性封顶，上半年开盘，尚未最终定价；崇明别墅项目即将开盘，房型200 - 300平方米，每套总价500 - 600万元；燕郊项目去年年底开工，开发精装修房，周边一手毛坯房房价约20000元/平方米；上海松江及南翔项目已售罄，今年交房；徐汇滨江项目为合作开发的商业写字楼项目，可能自持和出售都有 [4][5] - 坚持以绿色科技地产为发展方向，结合太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业领先，后续根据市场节奏拿地 [4] - 发展旅游集聚地地产会做进一步调研和定位，使其符合当地特色 [5] 观印象业务 - 力争2016年上半年完成观印象项目收购，核心团队承诺期4年，已预留300万股实施股权激励，业绩承诺期届满后还会针对导演团队进一步实施限制性股票激励计划并设定业绩目标 [3] - 计划每年新增1 - 2个项目，正在筹备无锡项目，敦煌项目在排演，三亚项目在洽谈，印象江汉朝今年开演，新的项目在寻找中 [3] - 盈利模式包括制作费收入（固定收入，公演前收取完毕）、维护费（公演后按合同约定收取）、票房版税（按演出票房收入合同约定比例收取）、其他收入（如旅游纪念品收入按销售收入比例分成收取） [4] - 新项目倾向于“又见”系列室内形式，特别是在一季度和四季度气候偏冷地区，考虑室内表演受季节影响较小 [5] - 有意向成立机构搭建合作平台，统一对观印象项目进行包装、宣传、推广以及开发延伸产品等，并统一与大型旅行社洽谈、推广和促销 [5] - 收购“观印象”后会完善现有项目、团队，寻找国内项目改良后以“观印象”品牌推出，将来不排除进军电影、电视剧等外延拓展可能性 [5] 协同作用与发展战略 - 房地产和文化产业互通性强，收购观印象能将其艺术理念融入建筑地产，为住户带来更高层次文化体验，推动观印象持续发展，提升公司持续盈利能力 [4] - 建立文化投资平台公司，后续考虑在文化、旅游、演艺行业拓展业务，可能收购投资新文化项目，计划引进文化产业人才及团队管理平台公司 [3] - 考虑通过成立产业并购基金等方式与张艺谋、云峰基金、IDG等合作，并购相关成熟和成长性好的项目，拓宽文化旅游领域发展空间 [6]

公司业务特色 - 吸收引进欧美先进建筑理念，推行新技术、新工艺和新材料集成运用，在节能、防霾等方面拥有“太阳能与建筑一体化”以及“室内防霾空气净化与建筑一体化”等多项行业领先技术 [2] 公司发展定位与策略 - 定位于北上广深一线城市为主，但不排除其他城市有好项目 [2] - 始终看好国内一线城市房地产市场，坚持以绿色科技地产为发展方向，结合太阳能、地热、空气净化新风系统等绿色技术，在细分行业处于领先地位，后续将根据市场节奏拿地 [2] - 若北上广深等一线城市周边区域有不错预期回报，是很好的选择 [3] - 考虑通过成立产业并购基金等方式合作，并购秀及云峰基金、IDG 投资过或正在投资的文化、旅游、互联网、影视、游戏等项目，拓宽文化旅游领域发展空间，对外界其他项目持开放心态 [3] 公司财务与成本 - 银行贷款资金成本大致在 6 - 8%之间，具体可参见 15 年年报融资情况披露 [2] 公司项目情况 - 现有在售楼盘 16 年可售面积合计 16.46 万方，具体楼盘结算情况可参见 15 年年报在售项目披露 [2] - 燕郊项目其中一块地已开工，目前仍未完全交地 [3] 公司产品价格 - 精装修房整体上一般比周边普通精装修楼盘售价高 10 - 20%左右，具体因精装修配置而异 [3]