投资者关系活动概况 - 活动类型为特定对象调研，时间是2023年5月25日，地点在大虹桥德必WE [2] - 参与单位及人员包括国盛证券资产管理有限公司副总裁曹宇、中航证券有限公司研究所科技电子分析师刘牧野等，上市公司接待人员有上海智链合创科技有限公司CEO范阳等 [2] - 活动围绕德必集团全资子公司智链合创和控股子公司红星合创的业务情况展开交流讨论 [2] 红星合创业务情况 基本业务 - 响应国家战略和碳中和目标，立足“风、光、储、充、云”五大方向，主业聚焦为城市楼宇、工商业园区提供绿色电力能源，提供屋顶车棚分布式光伏、储能、充电桩等新能源核心业务 [3] - 能赋能德必集团创意产业园区，优化用电模式降本增效，积累绿能建设经验，还能为机关单位等提供“绿色电力能源全周期解决服务” [3] 数字化相关内容 - “云”指新能源综合能源利用的数字化管理云平台，收集和管理光伏、储能、充电系统运营数据，支撑资产运营提质增效，侧重C端客户线上体验和客户粘性开拓 [3] - 未来通过平台进行“智慧零碳园区”建设，提供综合用能分析等多场景接入方案，为绿色综合能源高效利用等提供服务 [3] 智链合创业务情况 基本情况 - 是致力于以智慧化手段推进我国产办园区高质量发展的创新型互联网公司，拥有17年以上行业头部园区运营管理经验及专业智慧园区数字化产品研发能力 [3] - 能提供“战略规划 + 产品赋能 + 落地服务”的全流程智慧园区解决方案，自主研发ICS智慧园区综合管理系统 [3][4] - 获得高新技术企业和“双软”企业资质，拥有8项专利和43项计算机软件著作权，是上海市长宁区“科技小巨人培育企业”，获相关奖项 [4] ICS系统应用场景 - 园区经营管理平台：集中管理楼宇、客户、合同信息，直观展示项目各维度信息，实现园区租户全生命周期在线管控 [4] - 智慧物业管理平台：提供工作协同和统一管理工具，解决园区管理繁杂、效率低下问题，集成各类智慧硬件，打开能源成本黑箱 [4] - 增值服务管理平台：联动园区各方构建内部生态服务圈，搭建企业服务采集平台，促进园区活跃度，实现智慧化商业运营，打造园区内部生态圈 [5] ICS系统优势及客户情况 - 优势包括统一平台管理、开箱即用、使用无门槛、微服务架构、多云部署、数据可视化 [5] - 与北京亦庄城市服务集团等企业建立深度合作关系，通过部署ICS系统帮助客户解决不动产管理痛点，提升管理效率、落地企业增值服务 [6] 智慧园区市场情况 - 2021年中国智慧园区行业市场规模达1394亿元，总体偏低，国家高新区中智慧园区占比约35%，园区智慧化改革处于布局调整阶段，渗透率有较大提升空间 [6] - 绝大多数园区处于智慧化1.0阶段，少部分大型园区进入2.0阶段，预计2025年我国智慧园区行业市场规模将超2000亿元，园区信息化费用约占园区投资开发成本的10% - 15% [6] 使命与战略方向 - 使命是让天下没有难运营的园区，与德必集团具有高度战略协同性 [6] - 德必集团实行科创与文创共举，智慧化服务与规模化发展并进策略，以构建“数字化 + 智慧园区平台 + 产业生态圈”为方向 [7] - ICS系统赋能德必集团园区经营管理，形成“德必经验”，成为德必集团向行业赋能的有力抓手，未来德必集团将通过多种形式向行业赋能，ICS系统将成为核心竞争力之一 [7] AI和大数据应用及规划 - 目前科创园区约占德必集团在管园区总量的30%，以德必世纪WE为例，实现全场景智慧化运营，配有前沿科技配置，打造智慧办公场景，用数字服务赋能企业成长 [7][8] - 未来基于园区场景业务需求，积极探索AI在“数字客服”等领域应用，实现自动答疑等功能，提升园区客服效率、降低成本、提高用户满意度 [8]

证 券 代 码 ：300947 证 券 简 称 ： 德必集团 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 投资者关系活动记录表 编号：2023-001 | | □特定对象调研 □分析师会议 | | --- | --- | | 投资者关系活动 | □媒体采访 √业绩说明会 | | | □新闻发布会 □路演活动 | | 类别 | □现场参观 | | | □其他（请文字说明其他活动内容） | | 参与单位名称及 | 参与公司 2022 年度网上业绩说明会的投资者 | | 人员姓名 | | | 时间 | 2023 年 5 月 15 日下午 15：00-16：30 | | 地点 | 全景网"投资者关系互动平台"（http://ir.p5w.net） | | 上市公司接待人 | 董事长：贾波先生 | | | 董事、总经理：陈红先生 | | | 董事、副总经理、董事会秘书：丁可可女士 | | 员姓名 | 董事、财务总监：邱玉田女士 | | | 独立董事：金德环先生 | | | 保荐代表人：谢国敏先生 | | | 投资者提出的问题及公司回复情况 公司就投资者在本次说明会中提出的问题进行了回 | | | 复： | | 投资者 ...

公司业绩 - 2022年公司实现营业收入77,884.98万元，同比下降18.44%[2] - 2022年归属于上市公司股东的净利润3,249.39万元，同比下降68.84%[2] - 公司2022年营业收入为778,849,827.58元，较上一年下降18.44%[11] - 公司2022年归属于上市公司股东的净利润为32,493,907.35元，较上一年下降68.84%[11] - 公司2022年经营活动产生的现金净流量与净利润存在较大差异，主要是因为支付给上游出租方的房租成本计入筹资活动现金流出[41] 公司发展 - 公司所处行业涉及“城市更新”“文科创产业”“绿色环保+智慧园区”，有利于公司发挥核心优势，持续发展[2] - 公司在中、美、欧三大洲、超过十大城市，运营管理68个文化创意产业园区，管理面积超118万平方米，已成为行业内领先企业[23] - 公司推动生态商业配套、低碳光伏等业态落地，促进园区高质量可持续发展[25] - 公司未来发展规划包括持续发力国家城市更新政策，为科创与文创企业提供专业服务，构建全球化园区服务平台[86] - 公司计划通过托管加盟、合资合作等多种形式开拓新业务，稳健扩大运营规模[87] 财务状况 - 公司2022年末资产总额为6,168,058,235.38元，较上一年增长22.32%[11] - 公司2022年末归属于上市公司股东的净资产为1,290,934,736.20元，较上一年增长2.66%[11] - 公司2022年基本每股收益为0.21元，较上一年下降70.42%[11] - 公司2022年营业成本为455,656,933.81元，同比下降20.98%[30] - 公司2022年的研发费用为4,083,664.08元，较上年下降20.37%[33] 股东及治理 - 公司首次公开发行股票募集资金总额为69,350.68万元，净额为62,228.35万元[65] - 公司董事、监事和高级管理人员情况显示各位成员在任期内持股情况[97] - 公司独立董事张优悠先生因个人原因辞去独立董事职务[99] - 公司聘任范周先生为独立董事[99] - 公司财务总监高珊女士辞去职务，聘任邱玉田女士为新财务总监[99] 风险管理 - 公司面临市场竞争风险和宏观经济环境变化风险[88] - 公司作为文科创产业园区的运营服务商，受宏观经济环境变化影响，存在业务发展风险[90] 公司治理 - 公司设立了健全的组织机构体系，独立运作与控股股东、实际控制人及其控制的其他企业之间不存在机构混同的情况[95] - 公司召开了多次临时股东大会，投资者参与比例分别为63.33%、68.61%、68.62%、25.09%、64.58%[96] - 公司董事会在2022年内召开了多次会议，审议了公司的重要事项，并做出相应决议[114]

营收与利润情况 - 本报告期营业收入2.39亿元，同比增长9.66%，主要系规模增长带来的收入增长所致[4][8] - 归属于上市公司股东的净利润247.96万元，同比下降90.33%，主要因新拓项目尚处前期投入阶段，收入未完全释放[4][8] - 2023年第一季度营业总收入2.39亿元，较上期的2.18亿元增长9.66%[16] - 2023年第一季度营业总成本2.43亿元，较上期的1.85亿元增长31.21%[16] - 2023年第一季度营业利润335.44万元，较上期的3397.37万元下降90.13%[17] - 2023年第一季度净利润282.09万元，较上期的2613.31万元下降89.21%[17] - 2023年第一季度基本每股收益0.016元，较上期的0.167元下降90.42%[18] 现金流情况 - 经营活动产生的现金流量净额1.58亿元，同比增长71.25%，主要系收入及预收款项增加所致[4][9] - 2023年第一季度经营活动现金流入小计3.33亿元，较上期的2.39亿元增长39.32%[19] - 经营活动产生的现金流量净额为158,280,035.02元，上年同期为92,427,405.07元[20] - 投资活动产生的现金流量净额为 - 117,041,080.91元，上年同期为 - 598,373,507.94元[20] - 筹资活动产生的现金流量净额为 - 149,397,343.07元，上年同期为 - 94,755,128.86元[20] - 现金及现金等价物净增加额为 - 108,154,712.76元，上年同期为 - 600,706,590.26元[20] - 期初现金及现金等价物余额为790,475,872.33元，上年同期为1,075,982,096.29元[20] - 期末现金及现金等价物余额为682,321,159.57元，上年同期为475,275,506.03元[20] - 支付给职工以及为职工支付的现金为41,842,323.77元，上年同期为33,274,560.14元[20] - 支付的各项税费为12,169,636.18元，上年同期为24,514,640.66元[20] - 购建固定资产等长期资产支付的现金为92,015,977.17元，上年同期为55,274,607.87元[20] - 投资支付的现金为47,550,000.00元，上年同期为543,098,900.07元[20] 资产与权益情况 - 本报告期末总资产61.27亿元，较上年度末下降0.67%；归属于上市公司股东的所有者权益12.93亿元，较上年度末增长0.19%[5] - 2023年3月31日货币资金期末余额6.8232115957亿元，年初余额7.9047587233亿元；交易性金融资产期末余额4253.344019万元，年初余额1014.258万元[14] - 2023年3月31日应收账款期末余额2439.529635万元，年初余额2926.702257万元；预付款项期末余额3165.903945万元，年初余额1252.474498万元[14] - 2023年3月31日流动资产合计12.3718690612亿元，年初为12.9530725645亿元；非流动资产合计48.8982841591亿元，年初为48.7275097893亿元[15] - 2023年3月31日资产总计61.2701532203亿元，年初为61.6805823538亿元；流动负债合计9.8963274546亿元，年初为9.810859363亿元[15] - 2023年3月31日短期借款期末余额325万元，年初余额375万元；应付账款期末余额1.5643337806亿元，年初余额1.981950406亿元[15] - 2023年3月31日预收款项期末余额1.2444504116亿元，年初余额1.10189526亿元；合同负债期末余额3996.148085万元，年初余额3017.925662万元[15] - 2023年第一季度末负债合计47.82亿元，较上期的48.25亿元下降0.91%[16] - 2023年第一季度末所有者权益合计13.45亿元，较上期的13.43亿元增长0.21%[16] 非经常性损益情况 - 非经常性损益合计371.28万元，主要包括政府补助511.28万元、理财产品投资收益6.58万元等[6] 资产项目变动情况 - 交易性金融资产4253.34万元，较上年同期增长319.36%，主要系购买理财产品所致[9] - 预付款项3165.90万元，较上年同期增长152.77%，主要系预付新拓项目的改造投入所致[9] 费用情况 - 销售费用697.59万元，较上年同期增长81.59%，主要系新拓项目业务宣传费及招商人员薪酬增加所致[9] - 研发费用130.27万元，较上年同期增长99.35%，主要系加大研发投入所致[9] - 2023年第一季度研发费用130.27万元，较上期的65.35万元增长99.35%[17] - 2023年第一季度利息费用3690.90万元，较上期的2592.68万元增长42.36%[17] 股东情况 - 报告期末普通股股东总数11175户[10] - 前十大股东中，长兴乾元企业管理咨询合伙企业持股2.78%，对应427.5万股；池州中安招商股权投资合伙企业持股2.76%，对应423.656万股；宿迁乾泓科技合伙企业持股2.13%，对应327.75万股[11] 资金管理情况 - 公司拟使用不超1.5亿元闲置募集资金和8.5亿元闲置自有资金进行现金管理[13]

| 本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚 | | --- | | 假记载、误导性陈述或重大遗漏。 | 证券代码：300947 证券简称：德必集团 公告编号：2023-027 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 关于举行 2022 年度网上业绩说明会的公告 上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称"公司"）于 2023 年 4 月 25 日在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）披露了《2022 年年度报 告》全文及其摘要。为便于广大投资者更加全面深入地了解公司 2022 年度经营 情况，公司定于 2023 年 5 月 15 日（星期一）下午 15：00-16：30 在全景网举行 2022 年度网上业绩说明会。本次业绩说明会采用网络远程的方式举行，投资者 可登陆全景网"投资者关系互动平台"（http://ir.p5w.net）参与本次业绩说 明会。 出席本次业绩说明会的人员有：公司董事长贾波先生、总经理陈红先生、财 务总监邱玉田女士、董事会秘书丁可可女士、独立董事金德环先生、保荐代表人 谢国敏先生。 为充分尊重投资者、提升交流的针对性，现就公司 20 ...

租赁市场情况与应对策略 - 2020年至今市场租金呈下滑态势，2019年公司平均出租率下滑，意识到租赁市场转向买方市场 [2] - 公司提出“以客户为中心”理念，落地客户关怀系统，实现客户分层级管理与精细化服务 [2] 项目利润与类型 - 工厂项目早期成本低，但公司70 - 80%项目为旧楼改造，利润主要由项目地理位置和后期价值提升决定 [3] 客户管理与规划 - 公司有行业黑名单，对客户品质高度重视，分析把控大客户稳定性 [3] - 大部分园区商业类客户占比不超过20%，商业以办公配套为主，规划取决于项目形态，有三个园区商业客户占比高，未来积极探索商业型客户园区 [3] 项目财务与拓展 - 公司拿新项目财务预测要求irr在15%以上 [3] - 受疫情影响今年放缓项目拓展速度，明年发展取决于市场情况，对新项目开拓持谨慎态度 [3][4] 公司亏损可能性 - 目前公司不太可能出现亏损情况 [4]

公司基本信息 - 证券代码为 300947，证券简称为德必集团 [1] - 公司全称为上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司 [2] - 2021 年 4 月 30 日中泰证券陈立到德必集团会议室进行特定对象调研和分析师会议，公司接待人员有董事丁可可、副总经理高珊、董事会秘书、财务总监、证券事务代表彭春玉 [2] 核心优势 - 高效高质量低成本的设计改造优势，有专业团队保障，体现在园区设计、改造成本控制和工程质量监控等方面 [2][3] - 精细化服务优势，搭建文科创企业服务体系，提供舒适办公环境和多种智慧化服务，每年举办千余场社群活动，提供专业咨询等服务 [3] - 智慧化运营优势，自主研发智慧园区管理系统 - wehome 平台，获得多项专利和著作权，实现园区招商、运营管理全流程智慧化 [3] - 品牌优势，是国内较早的园区运营服务商，建立系列园区品牌，多个园区获荣誉，未来品牌优势将进一步显现 [4] - 规模化连锁化发展优势，园区分布在多个城市及部分国外地区，形成跨城市跨区域优势 [4] 运营模式 - 承租运营：主要模式，新设立项目公司签长期租赁合同，向企业提供服务并支付租金 [4] - 受托运营：与产权方或经营权持有方签委托运营协议，为委托方提供服务获收入 [4] - 参股运营：与合作方共同出资设园区运营公司，获取投资收益、设计改造费及招商服务费 [4] 经营情况 - 收入增长：来自存量园区租金单价递增（不考虑疫情）和增量园区新项目开发 [5] - 现金投入回收周期：平均 3 - 5 年 [5] 新租赁准则影响 - 实施背景：财政部规定，公司 2021 年适用，4 月会议审议通过执行议案 [5] - 财务调整：按简易未来适用法调整期初数据，一季度报告期初未分配利调减 2.42 亿，一季度末未分配利润为负数 [5] - 利润影响：对已运营项目利润影响呈 V 字型，2022 年负向影响下降，2023 年基本反转产生正向影响且逐年递增 [5] - 资产负债率：提升公司资产负债率，不能真实反映偿债能力，建议关注剔除影响后的真实偿债能力及 EBITDA 等指标 [5][6] 净利润率波动原因 - 2016 底和 2017 年初做过股权激励，导致 17 年管理费用大幅增加 [6] - 2016 - 18 年 PE 机构加入，规模增长快，新项目前期投入对净利润负向影响，运营后正向影响 [6]

业务模式与组织架构 - 公司是文化创意产业园区运营服务商，主营园区定位、设计、改造、招商和运营管理，为文科创企业提供服务，将跨城市跨区域连锁化发展 [2] - 公司组织架构有投资拓展、文化创意设计院、工程、营销招商中心，与业务流程匹配 [3] 财务指标 - 近年来净利率经营波动不大，2016 - 2018 年因股权激励致管理费用增加，净利润波动大，2019 年起相对稳定，净利率在 13% - 15% 左右 [2][3] - 2021 年一季度因执行新租赁准则，资产负债率增至 66.76%，如不考虑该准则为 23.02%，新租赁准则对利润影响呈 V 字型 [3] 项目情况 - 2021 年多个项目在洽谈，德必岳麓 WE 招商完成并已成熟运营 [3] - 与下游签约周期一般两至三年 [3] - 新项目投入运营时间因项目体量和区域而异，最快三到六个月 [3] - 除天杉德必易园外，几十家园区仅小部分房产未取得产证，无产证面积约 2.6 万平方米，占承租运营模式运营管理园区可供租赁面积比例约 5%，对经营和财务影响小 [3] 成本与投入 - 公司通过多部门尽调、测算和供应链中心控制成本，基本不会出现收不回改造成本情况 [4] - 2016 年开始研发智慧园区管理系统 wehome，投入达数千万元 [4] 行业与竞争 - 文化创意产业园区行业壁垒高，知名运营商积累经验、掌握资源、有资金和业务统筹能力，且进行智能化改造加固壁垒 [4] - 公司与国企多为合作关系，运营模式灵活 [4] 未来规划 - 公司未来从自身扩张、收并购、受托运营三个方面发展 [4] - 暂时不涉足酒店和主题公园项目，专注细分行业，不排除产业链内项目 [4]

业绩情况 - 2021年上半年营业总收入较去年同期增长14.84%，归母净利润较去年同期增长8.19%；剔除新租赁准则影响后，营收较同期增长19.84%，归母净利润较同期增长40.64% [2] - 截止6月底，园区平均出租率达95%；除上海地区外，其他地区平均出租率为97% [2][3] - 截止2021年9月10日，公司最新股东人数共计11,960位 [4] 业绩增长驱动因素 - 国内疫情得到有效控制，办公市场需求逐渐恢复，提供有利外部条件 [2] - 公司内部强化“以客户为中心”理念，持续提升运营管理能力 [2] - 存量园区业务板块基本恢复到疫情前，新增项目贡献收入及利润 [2] 未来发展方向 - 坚持发展主业，跨区域化、规模化、品牌化发展，已在国内九大城市及海外两地布局 [3] - 持续提升组织管理能力，加强中后台建设、信息化数字化系统升级及人才培养 [3] - 坚持“以客户为中心”理念，搭建生态平台，做好生态运营 [3] 市值管理 - 坚持做好业绩，保持业绩持续增长 [3][4] - 积极主动和市场投资人互动交流，让投资人了解行业和发展规划 [3][4] 业务相关 - 园区招商立足生态圈内全产业链搭建，更聚焦文科创产业园区运营和企业服务 [3] - 有扩大托管物业规模的计划 [3] - 2016年组建智慧科技中心，研发并投入使用wehome智慧园区管理系统，累计申请5项专利，41项计算机软件著作权，会持续投入打造智慧园区升级 [3] - 公司收入包括租金、会员服务等，会逐步搭建生态平台，会员服务收入将逐步增长 [4] 政策影响 - 城市更新政策是德必发展的重大机遇，使园区发展扩张驶上快车道 [4] 下半年工作重点 - 做好成熟园区运营，稳定、提升园区出租率 [4] - 做好新建项目招商去化工作，贡献收入和利润增长 [4] - 加大重点区域布局，扩大园区运营规模，已在上海、南京、合肥签约新项目 [4]

投资者关系活动基本信息 - 活动类别为特定对象调研和现场参观 [2] - 参与单位有招银理财有限责任公司、中泰证券 [2] - 活动时间为2021年9月16日 [2] - 活动地点涉及长宁德必易园、德必外滩8号WE、德必外滩WE [2] - 上市公司接待人员有董事、总经理陈红等 [2] 公司情况介绍 - 调研人员参观德必集团运营的3个代表园区 [2] - 公司接待人员介绍公司基本情况、历史沿革及发展规划 [2] 互动环节问答 人员配置 - 园区团队由前端和后台人员组成，前端负责现场服务管理，后台借助集团平台化管理优势提供支撑，各职位人数根据园区大小和客户数量科学配置 [3] 人员储备 - 坚持“管培生培养计划”，每年从高校吸纳优秀毕业生进入战略人才储备池 [3] - 2016年底2017年初推出股权激励计划，未来将完善激励政策以吸引和留住核心人才 [3] 园区运营 - 截至2021年6月底，除上海外其他地区园区平均出租率为97%，运营情况与上海地区无较大差异甚至更好 [3] - 一线城市存量项目有限增长缓慢，新一线城市成长性不可小觑 [3] 智慧化园区 - 2016年开始研发智慧园区管理系统wehome平台，旗下德必创新科技获相关资质，拥有5项专利和41项计算机软件著作权 [3] - 智慧化园区改造分批完成，通过智慧化管理降本增效，每个项目单独预算，整体预算控制在5年左右收回投资成本 [3]