公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为28.44114亿美元和27.90333亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为15.78132亿美元和14.96661亿美元[16][25] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总股本权益分别为12.65982亿美元和12.93672亿美元[16] - 2020年第三季度和2019年同期，公司总营收分别为8437.4万美元和9836.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司总营收分别为2.63226亿美元和2.67794亿美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，公司净收入分别为649万美元和1651.9万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，公司净收入分别为3180万美元和4370.3万美元[18][23][27][34] - 2020年第三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元[18] - 2020年前三季度和2019年同期，归属于公司股东的净收入分别为2476.2万美元和3287.3万美元[18] - 2020年第三季度和2019年同期，公司每股普通股基本收益分别为0.08美元和0.22美元[18] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为1.09149亿美元，2019年同期为1.22112亿美元[23][34] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为5357.4万美元，2019年同期为5.7403亿美元[23][34] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为 - 846.8万美元，2019年同期为5.20708亿美元[23][34] - 2020年前九个月现金及现金等价物净增加4710.7万美元，2019年同期为6879万美元[34] - 2020年前九个月总运营费用为1.9106亿美元，2019年同期为1.84102亿美元[27] - 2020年前九个月综合收入为2.5903亿美元，2019年同期为3.6127亿美元[27] - 2020年和2019年利息费用分别为4010.5万美元和4021.2万美元[42] - 2020年9月30日和2019年12月31日坏账准备分别约为1000万美元和170万美元[46] - 2020年9月30日，已收购租赁无形资产净值为2.7472亿美元，已收购租赁无形资产负债净值为2.2608亿美元，较2019年12月31日的3.1407亿美元和2.5452亿美元有所下降[50] - 2020年9月30日，递延薪酬负债公允价值为191.9万美元，较2019年12月31日的166.9万美元有所增加；利率互换资产公允价值为43.4万美元，利率互换负债公允价值为633.3万美元，较2019年12月31日的131.7万美元有所增加[56] - 2020年9月30日，其他资产总计1.08222亿美元，较2019年12月31日的9322万美元有所增加[66] - 2020年9月30日，其他负债和递延信贷净额总计9325.6万美元，较2019年12月31日的6811万美元有所增加[68] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司有担保应付票据本金余额分别为1.10913亿美元和1.61879亿美元[71] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业无担保应付票据本金余额均为12亿美元[74] - 截至2020年9月30日，循环贷款有1亿美元未偿还，产生约100万美元债务发行成本[80] - 2020年前九个月，循环贷款加权平均利率为1.38% [81] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，合并资产负债表中递延所得税负债分别为50万美元和30万美元[102] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月，所得税收益为0美元，所得税费用为10万美元；2019年截至9月30日的三个月和九个月，所得税费用分别为30万美元和70万美元[102] - 2020年和2019年九个月，公司经营租赁成本分别为2788万美元和2500万美元，可变租赁成本均为0，转租收入分别为3123万美元和2233万美元，总租赁（收入）成本分别为 - 335万美元和267万美元；加权平均剩余租赁期限为10.4年，加权平均折现率为3.22%[121] - 2020年和2019年九个月，公司为租赁负债支付的现金分别为2557万美元和2501万美元，以经营租赁义务换取使用权资产的非现金活动分别为2.7321亿美元和7661万美元[122] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入分别为8.0759亿美元和9.3147亿美元；2020年和2019年九个月，租赁租金收入分别为25.2059亿美元和24.9634亿美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司按直线法确认租赁租金收入分别为600万美元和520万美元；2020年和2019年九个月，分别为1730万美元和90万美元[126] - 2020年和2019年第三季度，公司租赁租金收入中包含的高于和低于市场租赁的净摊销分别为90万美元和110万美元；2020年和2019年九个月，均为280万美元[126] - 2020年第三季度和前九个月总租金费用分别为1920.8万美元和5875.7万美元，2019年同期分别为2398.9万美元和6661.1万美元[127] - 2020年第三季度和前九个月其他（费用）收入净额分别为 - 53.1万美元和 - 26.1万美元，2019年同期分别为 - 13.1万美元和 - 41万美元[128] - 2020年和2019年前九个月与AAI的租赁租金收入分别为10万美元和20万美元[129] - 2020年和2019年前九个月与EDisability的租赁租金收入均为10万美元[131] - 2020年和2019年前九个月飞机服务费用分别约为0万美元和20万美元[132] - 2020年和2019年前九个月对WBW CHP LLC的报销费用分别为80万美元和90万美元[133] - 2020年第三季度和前九个月各业务段总利润分别为5367.5万美元和1.72972亿美元，2019年同期分别为6343.1万美元和1.7192亿美元[137] - 2020年和2019年归属美国资产信托公司股东的净收入分别为503.8万美元和1286.2万美元，前九个月分别为2476.2万美元和3287.3万美元[138] - 2020年9月30日和2019年12月31日净房地产总额分别为24.98564亿美元和25.23475亿美元[140] - 2020年第三季度和前九个月资本支出分别为1444.1万美元和5357.4万美元，2019年同期分别为2398万美元和7444.1万美元[141] - 2020年前九个月，总物业收入减少460万美元（2%）至2.632亿美元，净收入减少1190万美元（27%）至3180万美元，归属于美国资产信托公司股东的净收入减少811万美元（25%）至2476万美元[206][207] - 2020年9月30日，办公、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为93.8%、95.0%、87.5%和87.8%，2019年同期分别为94.7%、98.0%、90.5%和98.0%[207] - 2020年前9个月多户租赁收入较2019年同期减少0.3百万美元[212] - 2020年前9个月平均入住率降至89.2%，2019年同期为93.0%[212] - 2020年前9个月每单位平均基本租金涨至2140美元，2019年同期为2074美元[212] 公司股权及单位相关数据变化 - 2019年12月31日公司普通股数量为60,068,228股，总权益为1,293,672千美元[20] - 2020年3月31日公司总权益为1,281,021千美元[20] - 2020年6月30日公司总权益为1,276,488千美元[20] - 2020年9月30日公司普通股数量为60,282,929股，总权益为1,265,982千美元[20] - 2018年12月31日公司普通股数量为47,335,409股，总权益为802,471千美元[22] - 2019年9月30日公司普通股数量为59,956,972股，总权益为1,298,224千美元[22] - 2018年12月31日，有限合伙人单位为17,177,608，资本金额为 - 4,477千美元；普通合伙人单位为47,335,409，资本金额为792,357千美元；累计其他综合收益（损失）为14,591千美元，总资本为802,471千美元[31] - 2019年9月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 20,899千美元；普通合伙人单位为59,956,972，资本金额为1,312,108千美元；累计其他综合收益（损失）为7,015千美元，总资本为1,298,224千美元[31] - 2020年3月31日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 23,886千美元；普通合伙人单位为60,068,228，资本金额为1,303,639千美元；累计其他综合收益（损失）为1,268千美元，总资本为1,281,021千美元[29] - 2020年6月30日，有限合伙人单位为16,390,548，资本金额为 - 25,063千美元；普通合伙人单位为60,073,918，资本金额为1,300,601千美元；累计其他综合收益（损失）为950千美元，总资本为1,276,488千美元[29] - 2020年9月30日，有限合伙人单位为16,181,537，资本金额为 - 15,742千美元；普通合伙人单位为60,282,929，资本金额为1,279,905千美元；累计其他综合收益（损失）为1,819千美元，总资本为1,265,982千美元[29] - 2020年1 - 9月，209,011个普通单位转换为公司普通股[88] - 截至2020年9月30日，非控股权益包括16,181,537个普通单位，约占运营合伙企业所有权权益的21.3%[87] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包括346,434和329,652个未归属运营合伙企业单位的加权平均数；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别不包括345,613和331,245个未归属运营合伙企业单位的加权平均数[90] - 公司的ATM股权计划最高可发售总发行价达2.5亿美元的普通股，截至2020年9月30日，还有1.326亿美元的普通股发行能力，2020年1 - 9月未通过该计划出售普通股[92][93] - 2020年1 - 9月，受限股奖励年初未归属345,153个，授予6,008个，归属4,412个，没收318个，9月30日未归属346,431个[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，非现金补偿费用分别为130万美元和110万美元；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为380万美元和340万美元；2020年9月30日，未确认补偿费用为360万美元[97] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月，加权平均未归属股份分别为346,434和329,652；2020年和2019年截至9月30日的九个月，分别为345,613和331,245[98] 公司各季度净收入及股息分配情况 - 2020年第一季度净收入为15,484千美元，股息支付为22,937千美元[20] - 2020年第二季度净收入为9,826千美元，股息支付为15,293千美元[20] - 2020年第三季度净收入为6,490千美元，股息支付为19,116千美元[20] - 2019年第一季度净收入为15,243千美元，股息支付为18,061千美元[22] - 2019年第四季度净收入为16,519千美元[31] - 2020年第一季度净收入为15,484千美元[29] - 202

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股0.44美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.08美元 [16] - 第三季度总收款率约为89%，第二季度为83% [16] - 第二季度实际烧钱率约为600万美元，第三季度现金盈余约为900万美元 [16] - 第三季度初资产负债表上现金约为1.46亿美元，期末约为1.55亿美元 [17] - 第三季度末流动性约为4.05亿美元，包括1.55亿美元现金及现金等价物和2.5亿美元信贷额度 [24] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.7倍，过去12个月为6.0倍，目标是维持在5.5倍或以下 [24] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.6倍，过去12个月为3.9倍 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street正在重建外，第三季度末出租率达96%，较上年增加约2% [19] - 同店现金NOI较上年增长13%，主要因多处物业基本租金增加 [19] - 第三季度完成的九份续租加权平均基本租金涨幅为6.7% [26] - 已锁定约3000万美元NOI增长，2020年约600万美元，2021年约1400万美元，2022年约1000万美元 [26] 零售物业 - 第三季度出租率稳定在95%，较上年下降约3% [19] - 疫情期间收款困难，同店现金NOI为负 [19] - 4月零售租金收款约40%，第三季度约80% [11] 多户住宅物业 - 同店现金NOI下降约5.4%，主要因波特兰Hassalo平均入住率下降 [20] - 第三季度末入住率为87.5%，较上年下降约3% [20] 混合用途物业 - 2020年第三季度Embassy Suites平均入住率为66%，第二季度为17% [21] - 2020年第三季度平均每日房价为209美元，约为上年的40% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 10月15日夏威夷允许游客凭72小时内阴性新冠检测结果登岛，首日约1万名游客抵达，预计游客流入将逐周增加 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产多元化，拥有办公、多户住宅、零售和混合用途物业，在疫情中提供稳定性和保护 [9] - 零售业务优先考虑长期战略增长，与租户进行租赁修改，必要时采取法律手段维护权益 [12][13] - 办公业务将通过One Beach Street和1110 Oregon Square的重建和租赁，以及La Jolla Commons等地块开发实现增长 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对疫苗在未来6 - 9个月内推出持乐观态度，准备好应对长期疫情 [8] - 认为资产多元化在疫情中发挥重要作用，董事会批准第三季度每股0.25美元股息，在疫苗和经济复苏更明朗前保持保守 [9][10] - 预计零售业务收款将进一步改善，部分受挑战租户需数月或季度才能恢复 [11][12] - 认为疫情后面对面工作将提高生产力、协作和创新，多数办公租户有类似看法 [14] - 反对加州提案15和21，认为提案15若通过将给租户带来财务负担，影响未来租金增长；提案21将限制房东权利，加剧住房危机 [14][15] - 对投资组合整体表现乐观，认为有充足流动性应对危机，疫苗推出后西海岸投资组合将反弹 [16][18] 其他重要信息 - 第三季度坏账费用方面，应收账款约为未收金额的21%，直线租金应收账款约为11% [22] - 第三季度末，坏账准备总额约占应收账款总额的39%，约占直线租金应收账款的3% [23] - 公司于4月3日撤回2020年业绩指引，在疫情经济影响和疫苗情况明确前不再发布指引 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度坏账是否从第二季度增加，原因是什么，是否过于保守 - 第三季度坏账准备金从约330万美元增至约770万美元，直线租金应收账款坏账准备金约250万美元，总计近1000万美元 [31] - 原因是在疫苗推出前，零售租户收款困难，每季度评估收款可能性和递延款项收回情况 [31] - 公司策略是保守评估，宁愿犯错也不盲目乐观 [32] 问题2: 为何不给出零售和办公业务的大致业绩指引 - 经济和健康方面不确定性大，发布指引可能误导他人，公司选择保持沉默，待情况明确再做决定 [34] - 办公业务因资产和租户质量高，有一定可预测性，但其他业务受疫情影响大，不确定性高 [36] 问题3: 提案15和提案21哪个更可能通过，哪个更令人担忧 - 提案15对整个加州构成威胁，虽短期对公司影响不大，但长期会给企业和居民带来痛苦，目前调查显示其通过可能性不大 [38] - 提案15若通过，初期对公司影响不大，但会转嫁给客户，可能影响加州未来租金增长，公司坚决反对 [39] 问题4: 为何卡梅尔山广场会增加坏账金额 - 德尔蒙特、阿拉莫采石场和卡梅尔山广场有三家影院，且服装行业租户也带来坏账问题 [41] - 公司对零售商收款持保守态度，与部分租户协商给予必要减免，对有能力支付却单方面拒付租金的租户采取法律行动 [42][44] 问题5: 10月零售租金收款较9月下降，是否是时间问题 - 可能是时间问题，数据截至10月16日，很多款项在月底到账，部分租户付款周期变长，预计收款率会上升 [47][48] 问题6: 7.1万平方英尺续租租户类型 - 是不同租户的混合，暂无具体分类信息 [51][52] 问题7: 谷歌在地标建筑的建设和布局是否有变化，其他租户是否有重新配置或缩减空间的需求 - 谷歌按原计划进行，Autodesk正在重新配置并加大空间投资，大租户在疫情后仍按计划推进 [54][55] 问题8: 办公业务组合中是否有转租空间 - 圣地亚哥转租空间较少，德尔韦尔高地和UTC的转租空置率分别为0.6%和0.7% [57] - 旧金山转租空间大幅增加，但Autodesk和谷歌占据地标建筑，One Beach Street正在重建，预计2022年交付 [57] - 波特兰转租空间较少，总转租空置率为1.5% [57] - 贝尔维尤有大量转租空间，但市场强劲，4300万平方英尺办公空间在建且96%已预租，亚马逊等科技巨头承诺入驻 [57] 问题9: 办公资产的员工入住率情况 - 约为20% - 25%，员工和租户希望回到办公室工作，远程办公并非最佳选择，未来会逐渐转变 [61] 问题10: 第四季度Embassy Suites的入住率、ADR和2021年预订情况 - 第三季度加权平均入住率为66%，期间最高达75%，近一个月在52% - 65%之间，第四季度预计维持在50% - 65% [65] - 目前有预订，但可根据夏威夷隔离政策取消 [65] - ADR受租户类型影响，目前主要是政府员工和当地夏威夷人，ADR约为205 - 225美元，去年平均约360美元 [67] - 公司预计旅游业恢复后，ADR将恢复正常，且已利用疫情期间对酒店进行升级 [66][68]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度FFO为每股0.48美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.13美元 [14] - 公司整体第二季度账单收款率约为83%，截至上周末7月账单收款率约为83% [19] - 第二季度末公司流动性约为3.96亿美元，其中现金及现金等价物1.46亿美元，信贷额度可用2.5亿美元 [20] - 季度年化净债务与EBITDA比率为6.4倍，过去12个月为5.8倍，目标是维持在5.5倍或以下 [21] - 季度年化利息覆盖率和固定费用覆盖率为3.8倍，过去12个月为4.1倍 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 除旧金山One Beach Street物业外，第二季度末办公物业出租率为96%，较上年增加约3% [14] - 同店现金NOI在第二季度较上年增长16% [15] - 第二季度办公租金收款率约为98% [19] 零售物业 - 第二季度末零售物业出租率为95%，较上年下降约2% [15] - 同店现金NOI为负 [15] - 第二季度末针对未收回零售应收账款和直线租金应收账款分别计提约14%和7%的坏账准备，共计340万美元，约占FFO的0.045 [16] - 第二季度零售租金（不包括威基基海滩零售）收款率约为62%，7月约为70%；威基基海滩步行零售第二季度收款率约为30% [19] 多户住宅物业 - 第二季度末多户住宅物业出租率为85%，较上年下降约8%，同店现金NOI为负 [17] - 预计8月1日与当地私立大学的主租赁协议生效后，出租率将回升至90% - 95% [6][17] - 第二季度多户住宅租金收款率约为95% [19] 混合用途物业（檀香山岛的Embassy Suites酒店和威基基海滩步行零售） - 2020年第二季度Embassy Suites酒店平均入住率为17%，上年同期为92% [18] - 团队预测到2020年底入住率为46% - 50%，6月底实际入住率为29%，7月预计达到62% [18] 各个市场数据和关键指标变化 未提及 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有一个由董事长、零售业务副总裁和首席运营官组成的委员会，审查每个租户的请求，在租户请求延期付款时进行协商，确保公司获得公平回报 [8] - 公司继续与受疫情影响的租户就租金延期和其他租赁修改进行合作，重新谈判或招标大部分供应商合同以降低运营成本，并利用高失业率招聘高素质员工 [12] - 公司计划将2021年到期的1亿美元定期贷款最多延长3次，每次延长1年；预计以较低利率为2021年10月31日到期的1.5亿美元A系列票据再融资 [21] - 公司办公物业组合有增长潜力，可通过开发La Jolla Commons的3号楼和俄勒冈广场的90和103街区增加最多76.8万平方英尺的可出租面积 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情带来前所未有的挑战，但实际情况没有最坏情况预测的那么糟糕 [6] - 办公物业表现出色，多户住宅物业表现好于预期，零售物业面临困难 [6][7] - 董事会基于第二季度租金收款高于预期、办公物业组合的潜在增长以及多户住宅物业的新主租赁协议，决定将第三季度股息从每股0.20美元提高25%至每股0.25美元 [9] - 预计疫情结束后公司将恢复良好状态，甚至比之前更好 [9][58] 其他重要信息 - 公司关注ESG，重视多元化和包容性文化对业务、经济和社会的积极影响，可查看2019年可持续发展报告了解相关努力 [13] - 公司反对加州的SB 939和拟议的商业物业第13号提案废除，认为这将对行业和经济造成损害 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：零售组合未收租金准备金的保守程度以及是否会有更多准备金 - 公司按照公认会计原则记录准备金，有一个约八人的团队评估租户生存能力，目前准备金已保守反映情况，但随着疫情持续可能需要增加准备金 [29][30] 问题2：提高股息的决策依据以及未来展望 - 疫情实际情况没有最坏情况预期糟糕，董事会综合考虑第二季度收款增加、办公物业现金流增长和多户住宅主租赁协议后决定提高股息，未来董事会将逐季决策，预计目前的0.25美元股息可以维持，有望恢复到以前水平并可能小幅增加 [33][34] 问题3：远程办公对办公市场的影响以及租户看法 - 虽然理论上有人认为不需要办公室，但实际中办公室对业务运营有价值，公司对其位于高质量、高增长市场的办公物业组合有信心，预计有市场需求甚至可能增长 [37][38] 问题4：谷歌在Landmark项目的计划和入住情况 - 该项目3月停工，本周已重新开工，将按原计划进行，预计2021年第一季度左右完成 [42] 问题5：办公租赁市场需求、租金和租户签约意愿的变化 - 租户仍在推进计划，如Smartsheet加速租赁，谷歌按原设计推进，公司在波特兰有2023年交付的项目在洽谈，科技和生命科学公司表现良好 [45][46] 问题6：多户住宅物业主租赁协议的条款、租金水平和入住率预期 - 主租赁协议涵盖Loma Palisades和Pacific Ridge约130套单元，租金略高于市场水平，为期10个月，从8月1日至2021年5月31日，预计8月入住率将回到90% - 95% [49] 问题7：加州零售房地产重新开放措施对客流量和租金收款的影响 - 餐厅重新开放后又关闭室内用餐，以及沙龙等服务提供商受限，对零售产生负面影响，影响了租户的成本覆盖和员工保留 [53][54] 问题8：大学住房密度变化对多户住宅租赁的影响 - 大学宿舍减员促使公司与当地大学签订租赁协议，该协议在租赁旺季到期，届时有望在市场正常化后重新出租 [56]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为28.46282亿美元和27.90333亿美元[16] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总负债分别为15.69794亿美元和14.96661亿美元[16] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司总权益分别为12.76488亿美元和12.93672亿美元[17] - 2020年第二季度和2019年同期，公司总营收分别为8210.9万美元和8411.3万美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司总营收分别为1.78852亿美元和1.69432亿美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司净利润分别为982.6万美元和1194.1万美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司净利润分别为2531万美元和2718.4万美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司基本每股收益分别为0.13美元和0.18美元[18] - 2020年上半年和2019年同期，公司基本每股收益分别为0.33美元和0.41美元[18] - 2020年第二季度和2019年同期，公司普通股每股股息分别为0.20美元和0.28美元[18] - 2020年上半年和2019年截至6月30日的现金及现金等价物分别为146,131,000美元和44,778,000美元[25] - 2020年和2019年运营性房地产成本分别为3,128,089,000美元和3,096,886,000美元[26] - 2020年和2019年累计折旧分别为710,795,000美元和665,222,000美元[26] - 2020年和2019年净房地产分别为2,512,073,000美元和2,523,475,000美元[26] - 2020年和2019年总资产分别为2,846,282,000美元和2,790,333,000美元[26] - 2020年和2019年总负债分别为1,569,794,000美元和1,496,661,000美元[26] - 2020年无担保信贷额度净额为98,948,000美元，2019年为0[26] - 2020年上半年净收入为2531万美元，2019年同期为2718.4万美元[36] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为6912.2万美元，2019年同期为7016.9万美元[36] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为3913.3万美元，2019年同期为5.5005亿美元[36] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为1064.8万美元，2019年同期为4.77089亿美元[36] - 2020年上半年现金及现金等价物净增加4063.7万美元，2019年同期净减少279.2万美元[36] - 2020年上半年总利息成本为2732.7万美元，2019年同期为2680.8万美元[46] - 2020年6月30日和2019年12月31日坏账准备分别约为490万美元和170万美元[49] - 2020年6月30日收购租赁无形资产净值为2.8678亿美元，2019年12月31日为3.1407亿美元；收购租赁无形资产负债净值2020年6月30日为2.3512亿美元，2019年12月31日为2.5452亿美元[52] - 2020年6月30日递延补偿负债公允价值为183.5万美元，2019年12月31日为166.9万美元；利率互换资产2020年6月30日为43.4万美元，2019年12月31日为43.4万美元；利率互换负债2020年6月30日为698.4万美元，2019年12月31日为131.7万美元[58] - 2020年6月30日有担保应付票据账面价值为1.10902亿美元，公允价值为1.14333亿美元；2019年12月31日账面价值为1.61879亿美元，公允价值为1.66885亿美元[60] - 2020年6月30日无担保定期贷款账面价值为2.48493亿美元，公允价值为2.5亿美元；2019年12月31日账面价值为2.48864亿美元，公允价值为2.5亿美元[60] - 2020年6月30日无担保高级担保票据账面价值为9.47798亿美元，公允价值为10.36529亿美元；2019年12月31日账面价值为9.46916亿美元，公允价值为9.75291亿美元[60] - 2020年6月30日无担保信贷额度账面价值为989.48万美元，公允价值为100万美元；2019年12月31日无相关数据[60] - 2020年6月30日其他资产总计1.07363亿美元，2019年12月31日为9322万美元；其他负债和递延信贷净额2020年6月30日为9018.8万美元，2019年12月31日为6811万美元[67][68] - 截至2020年6月30日，有担保应付票据未偿还总额为110,902美元，2019年12月31日为161,879美元[70] - 截至2020年6月30日，无担保应付票据未偿还总额为1200,000千美元，2019年12月31日为1200,000千美元[73] - 截至2020年6月30日，循环信贷贷款余额为1亿美元，产生约110万美元债务发行成本[79] - 2020年上半年，循环信贷贷款加权平均利率为1.58%[80] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别不包含345,241和330,847个未归属运营合伙单位的加权平均数；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别不包含345,199和332,054个未归属运营合伙单位的加权平均数[88] - 2020年上半年，受限股奖励期初未归属345,153个，授予6,008个，归属(4,412)个，没收(318)个，期末未归属346,431个；2020年和2019年截至6月30日的三个月，非现金补偿费用分别为130万美元和110万美元；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别为250万美元和220万美元；2020年6月30日，未确认补偿费用为480万美元[95] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，加权平均未归属股份分别为345,241和330,847；2020年和2019年截至6月30日的六个月，分别为345,199和332,054[97] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，基本每股收益分别为0.13美元和0.18美元，摊薄每股收益分别为0.13美元和0.18美元；2020年和2019年截至6月30日的六个月，基本每股收益分别为0.33美元和0.41美元，摊薄每股收益分别为0.33美元和0.41美元[99] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，递延所得税负债均为30万美元[101] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，所得税收益为10万美元，所得税费用为10万美元；2019年截至6月30日的三个月和六个月，所得税费用分别为20万美元和40万美元[101] - 2020年第二季度和上半年，租赁成本分别为94.5万美元和179万美元，2019年同期分别为83.3万美元和166.7万美元[121] - 2020年第二季度和上半年，租赁（收入）成本分别为 - 12.8万美元和 - 15.1万美元，2019年同期分别为20万美元和40.9万美元[121] - 2020年上半年，经营租赁现金支付为169.2万美元，2019年同期为165.5万美元[122] - 2020年上半年，以经营租赁义务换取使用权资产为2218.8万美元，2019年同期为766.1万美元[122] - 2020年和2019年第二季度利息和投资收入分别为7.1万美元和15.6万美元，上半年分别为38.3万美元和16.3万美元[127] - 2020年和2019年上半年AAI租赁租金收入均为10万美元，AAIA飞机服务费用分别为0万美元和20万美元[128][129] - 2020年和2019年上半年WBW CHP LLC运营费用报销均为50万美元，公司对其投资占比47.7%[130] - 2020年和2019年第二季度各业务板块总利润分别为5616.7万美元和5301.2万美元，上半年分别为1.19297亿美元和1.08489亿美元[135] - 2020年和2019年第二季度净收入分别为982.6万美元和1194.1万美元，上半年分别为2531万美元和2718.4万美元[136] - 2020年6月30日和2019年12月31日各业务板块净房地产余额分别为25.12073亿美元和25.23475亿美元[138] - 2020年6月30日和2019年12月31日各业务板块担保票据应付余额分别为1110万美元和1.62003亿美元[138] - 2020年第二季度和上半年各业务板块资本支出分别为1520.8万美元和3913.3万美元，2019年分别为2802.4万美元和5046.1万美元[139] - 2020年第二季度总物业收入8210.9万美元，较2019年同期的8411.3万美元减少200.4万美元，降幅2%[173] - 2020年第二季度总物业费用2594.2万美元，较2019年同期的3110.1万美元减少515.9万美元，降幅17%[173] - 2020年第二季度净收入982.6万美元，较2019年同期的1194.1万美元减少211.5万美元，降幅18%[173] - 2020年第二季度末总物业费用较2019年同期减少520万美元，降幅为17%，降至2590万美元[186] - 2020年第二季度一般及行政费用较2019年同期增加70万美元，增幅12%，至670万美元[200] - 2020年第二季度折旧和摊销费用较2019年同期增加390万美元，增幅17%，至2650万美元[201] - 2020年上半年总物业收入较2019年同期增加940万美元，增幅6%，至1.789亿美元[206][207] - 2020年上半年总投资组合收入1.713亿美元，2019年6月30日为1.56487亿美元，增长1481.3万美元，增幅9%[210] - 2020年上半年同店投资组合收入1.25573亿美元，2019年6月30日为1.18687亿美元，增长688.6万美元，增幅6%[210] - 2020年上半年写字楼总租金收入较2019年同期增加3020万美元，主要因2019年6月20日收购La Jolla Commons带来约1970万美元增量租金收入[211] - 2020年上半年写字楼同店租金收入较2019年同期增加1200万美元，主要因多处物业年化基础租金提高[211] - 2020年上半年零售总租金收入较2019年同期减少370万美元，主要因坏账和租金可收回性问题及成本报销减少[212] - 写字楼2020年上半年收入8526.1万美元，2019年6月30日为5510万美元，增长3016.1万美元，增幅55%[210] - 写字楼2020年上半年同店收入6365.4万美元，2019年6月30日为5169.1万美元，增长1196.3万美元，增幅23%[210] - 零售2020年上半年收入4637.6万美元，2019年为5008万美元，减少370.4万美元，降幅7%[210] - 零售2020年上半年同店收入3821.5万美元，2019年为4292.8万美元，减少471.3万美元，降幅11%[210] - 多户住宅2020年上半年收入2370.4万美元，2019年为2406.8万美元，减少36.4万美元，降幅2%[210] 公司股权及融资相关情况 - 2018年12月31日普通股数量为47,335,409股，金额为474,000美元，额外实收资本为920,661,000美元[21] - 2019年3月31日至6月30日，发行普通股11,444,382股，金额为114,000美元[22] - 2019年6月20日公司与富国银行签订1亿美元国债锁定合约，固定支付利率为1.9925%，2019年7月17日结算获得约50万美元收益[62][63] - 2019年7月30日，公司发行1.5亿美元3.91%

租金收取情况 - 2020年4月，收取的租金为26390千美元，收集率为80%[6] - 2020年5月，收取的租金为26352千美元，收集率为77%[6] - 2020年4月，零售租金收取为9495千美元，收集率为53%[7] - 2020年5月，零售租金收取为9456千美元，收集率为45%[10] - 2020年4月，办公租金收取为12619千美元，收集率为95%[7] - 2020年5月，办公租金收取为12629千美元，收集率为95%[10] - 2020年4月，零售租金中，非必要租户的收集率为39%[10] - 2020年4月，公寓租金收取为4277千美元，收集率为95%[7] - 2020年5月，公寓租金收取为4267千美元，收集率为94%[10] 现金流状况 - 截至2020年5月31日，现金余额为1.57亿美元[14]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2020年一季度末公司总资产27.56185亿美元，较2019年末的27.90333亿美元有所下降[15] - 2020年一季度末公司总负债14.75164亿美元，较2019年末的14.96661亿美元略有下降[15] - 2020年一季度公司总营收9674.3万美元，较2019年同期的8531.9万美元增长13.4%[16] - 2020年一季度公司总运营费用6789.5万美元，较2019年同期的5649.8万美元增长20.2%[16] - 2020年一季度公司运营收入2884.8万美元，2019年同期为2882.1万美元，基本持平[16] - 2020年一季度公司净利润1548.4万美元，较2019年同期的1524.3万美元增长1.6%[16] - 2020年一季度归属于公司股东的净利润为1206.8万美元，较2019年同期的1109.5万美元增长8.8%[16] - 2020年一季度基本每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[16] - 2020年一季度稀释每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[16] - 2020年一季度宣布的普通股每股股息为0.30美元，2019年同期为0.28美元[16] - 2020年第一季度净收入为15,484,000美元，2019年同期为15,243,000美元[21][25][31] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为45,361,000美元，2019年同期为36,831,000美元[21][31] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为23,925,000美元，2019年同期为22,437,000美元[21][31] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为74,059,000美元，2019年同期为7,351,000美元[21][31] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限现金为56,828,000美元，2019年同期为64,315,000美元[21][22] - 2020年第一季度总营收为96,743,000美元，2019年同期为85,319,000美元[25] - 2020年第一季度总运营费用为67,895,000美元，2019年同期为56,498,000美元[25] - 2020年第一季度基本每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[25] - 2020年第一季度摊薄每股收益为0.20美元，2019年同期为0.24美元[25] - 2020年第一季度每单位分配为0.30美元，2019年同期为0.28美元[25] - 2020年第一季度总利息成本为1373.6万美元，2019年同期为1353.4万美元[40] - 2020年第一季度资本化利息为26.4万美元，2019年同期为18.5万美元[40] - 截至2020年3月31日，已收购的租赁无形资产净值为2994.2万美元，2019年12月31日为3140.7万美元[45] - 截至2020年3月31日，已收购的租赁无形资产负债净值为2448.3万美元，2019年12月31日为2545.2万美元[45] - 截至2020年3月31日，公司递延薪酬负债为172.6万美元，较2019年12月31日的166.9万美元有所增加[52] - 2020年3月31日，公司利率互换资产为43.4万美元，利率互换负债为699.7万美元，而2019年12月31日分别为43.4万美元和131.7万美元[52] - 2020年3月31日，公司其他资产总计1.12298亿美元，较2019年12月31日的9322万美元有所增加[60] - 2020年3月31日，公司其他负债和递延信贷总计9254.2万美元，较2019年12月31日的6811万美元有所增加[62] - 截至2020年3月31日，公司有担保应付票据未偿还总额为1.10892亿美元，较2019年12月31日的1.61879亿美元减少[64] - 截至2020年3月31日，运营合伙企业未偿还的无担保应付票据本金总额为12亿美元，与2019年12月31日持平[66] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月内，公司分别确认了130万美元和110万美元的非现金薪酬费用，2020年3月31日未确认的薪酬费用为590万美元[88] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，加权平均未归属股份分别为345,153股和333,275股[89] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，归属于普通股股东的基本净利润分别为1206.8万美元和1109.5万美元，摊薄净利润分别为1538万美元和1515万美元[91] - 2020年和2019年3月31日结束的三个月，基本每股收益均为0.20美元和0.24美元，摊薄每股收益同样为0.20美元和0.24美元[91] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司合并资产负债表中递延所得税负债均为30万美元，2020年和2019年3月31日结束的三个月，所得税费用均为20万美元[93] - 2020年第一季度总物业收入为9674.3万美元，较2019年同期的8531.9万美元增加1142.4万美元，增幅13%[166][167] - 2020年第一季度租金收入为9207万美元，较2019年同期的7683.1万美元增加1523.9万美元，增幅20%[166][170] - 2020年第一季度其他物业收入为467.3万美元，较2019年同期的848.8万美元减少381.5万美元，降幅45%[166][174] - 2020年第一季度总物业费用为3361.3万美元，较2019年同期的2984.2万美元增加377.1万美元，增幅13%[166][178] - 截至2020年3月31日的三个月，总投资组合中，办公室业务从2019年3月31日的3020千美元增至4631千美元，增幅53%；零售业务从3635千美元增至3762千美元，增幅3%；多户住宅业务从1581千美元增至1667千美元，增幅5%；混合用途业务从810千美元增至985千美元，增幅22%；总计从9046千美元增至11045千美元，增幅22%[182] - 截至2020年3月31日的三个月，同店投资组合中，办公室业务从2826千美元增至3021千美元，增幅7%；零售业务从2933千美元增至3035千美元，增幅3%；多户住宅业务从1581千美元增至1667千美元，增幅5%；总计从7340千美元增至7723千美元，增幅5%[182] - 2020年第一季度办公室房地产税增加160万美元，同店办公室房地产税增加20万美元；零售房地产税增加10万美元；混合用途房地产税增加20万美元[182][183][184] - 截至2020年3月31日的三个月，物业运营收入方面，办公室业务从19317千美元增至32716千美元，增幅69%，同店从18634千美元增至24823千美元，增幅33%；零售业务从22283千美元降至18495千美元，降幅17%，同店从19980千美元降至15720千美元，降幅21%；多户住宅业务从7826千美元降至7315千美元，降幅7%；混合用途业务从6051千美元降至4604千美元，降幅24%；总计从55477千美元增至63130千美元，增幅14%，同店从46440千美元增至47858千美元，增幅3%[185] - 2020年第一季度，一般及行政费用增加70万美元，增幅12%，至680万美元；折旧及摊销费用增加690万美元，增幅33%，至2750万美元；利息费用增加10万美元，增幅1%，至1350万美元；其他收入（支出）净额增加30万美元，增幅147%，至收入净额10万美元[189][190][191][192] - 截至2020年3月31日，公司持有现金及现金等价物5240万美元[207] 公司业务线数据关键指标变化 - 2020年第一季度租赁租金收入总计92070000美元，其中办公室为42213000美元，零售为24955000美元，多户住宅为11967000美元，混合用途为3932000美元，百分比租金为301000美元，酒店收入为8125000美元，其他为577000美元；2019年同期总计76831000美元[117] - 2020年第一季度租赁费用总计22568000美元，其中租赁运营为9882000美元，酒店运营为5747000美元，维修和维护为4297000美元，营销为507000美元，租金为853000美元，夏威夷消费税为865000美元，管理费为417000美元；2019年同期总计20796000美元[118] - 2020年第一季度其他收入（费用）净额为108000美元，其中利息和投资收入为312000美元，所得税费用为 - 206000美元，其他非经营收入为2000美元；2019年同期为 - 229000美元[119] - 2020年和2019年第一季度，公司因使用AAI Aviation, Inc.的飞机服务产生的费用分别约为0美元和200000美元[120] - 怀基基海滩步行街实体对WBW CHP LLC有47.7%的投资，2020年和2019年第一季度对其的报销费用分别为300000美元和200000美元，计入租赁费用[121] - 公司运营四个业务板块，包括零售房地产、办公房地产、多户住宅房地产和混合用途房地产[122] - 2020年第一季度各业务板块物业收入：写字楼4.4509亿美元、零售2.5826亿美元、多户住宅1.2825亿美元、混合用途1.3583亿美元；2019年同期分别为2.7806亿美元、2.9437亿美元、1.2899亿美元、1.5177亿美元[126] - 2020年第一季度各业务板块物业利润：写字楼3.2716亿美元、零售1.8495亿美元、多户住宅0.7315亿美元、混合用途0.4604亿美元；2019年同期分别为1.9317亿美元、2.2283亿美元、0.7826亿美元、0.6051亿美元[126] - 2020年第一季度各业务板块总利润6.313亿美元，2019年同期为5.5477亿美元[126][127] - 截至2020年3月31日，净房地产：写字楼13.23207亿美元、零售6.20598亿美元、多户住宅3.98459亿美元、混合用途1.79305亿美元；2019年同期分别为13.17854亿美元、6.24912亿美元、4.01152亿美元、1.79557亿美元[128] - 2020年第一季度资本支出：写字楼1.82亿美元、零售0.3558亿美元、多户住宅0.1284亿美元、混合用途0.0883亿美元；2019年同期分别为1.6483亿美元、0.4791亿美元、0.0771亿美元、0.0392亿美元[130] - 2020年3月31日止三个月，零售同店净营业收入较2019年同期下降约21.3%，零售再开发同店净营业收入下降约17.1%；办公同店净营业收入增长33.2%，办公再开发同店净营业收入增长28.7%[143] - 2020年3月31日止三个月，同店数量为24个，非同店数量为4个，总物业数量为28个；2019年同期同店数量为24个，非同店数量为3个，总物业数量为27个[144] - 截至2020年4月27日，公司收取了4月到期办公室租金的约94%、零售租金（包括威基基海滩步行街零售部分）的47%和多户住宅租金的94%[150] - 2020年3月31日止三个月，公司签署17份零售租约，总面积66,426平方英尺，其中可比空间租约面积61,916平方英尺，现金基础平均租金率下降1.8%，GAAP基础平均租金率增长7.0%[154] - 2020年3月31日止三个月，公司签署17份办公租约，总面积208,041平方英尺，其中可比空间租约面积181,104平方英尺，现金和GAAP基础平均租金率分别增长8.4%和6.6%[155] - 2020年3月31日，办公、零售、多户住宅和混合用途物业的出租率分别为94.3%、95.2%、93.0%和98.5%，2019年同期分别为92.3%、97.1%、93.9%和98.2%[167] - 2020年第一季度办公租金收入增加1620万美元，主要因收购La Jolla Commons；同店办公租金收入增加660万美元[170][171] - 2020年第一季度零售租金收入增加60万美元，

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司每股FFO为0.56美元，归属于普通股股东的净利润为每股0.20美元 [14] - 4月2日，公司撤回2020年业绩指引，此前认为有望达到2020年FFO每股2.42美元的中点，较2019年增长10% [14] - 董事会将第二季度股息从每股0.30美元降至每股0.20美元，减少约760万美元 [15] - 截至第一季度末，公司流动性约为4.02亿美元，其中现金及现金等价物5200万美元，信贷额度可用3.5亿美元，仅一处房产有抵押贷款 [19] - 第一季度末，公司净债务与EBITDA之比为5.6倍，目标是维持在5.5倍或以下；利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.3倍 [20] - 4月初，公司从3.5亿美元循环信贷额度中提取1亿美元用于营运资金和一般公司用途 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公物业 - 季度末办公物业出租率超94%，到2021年底到期的仅占9% [22] - 贝尔维尤市中心保持99%的出租率，与一家大型金融公司完成整层续租，起始租金比结束租金高约66% [22] - 波特兰劳埃德区办公楼保持100%出租率，与一家能源相关公司完成整层租赁，起始租金比上一客户综合租金高约28% [22] - 正在对710号楼进行重新开发，预计2021年初交付；正在对一号海滩大楼进行重新开发，预计2021年年中交付 [23][24] - 圣地亚哥投资组合出租率约为92%，高于整体A类市场的89% [25] 零售物业 - 零售业务占现金NOI的31%，4月租金收款率为43%，截至目前为47% [16][18] - 约24%的零售租户提供 essential services，在疫情期间保持营业 [19] 多户住宅物业 - 多户住宅业务占现金NOI的12%，4月租金收款率为92%，截至目前为94% [16][18] - 圣地亚哥投资组合目前入住率约为96%，可出租率略低于3.5% [40] 酒店业务 - 酒店业务占现金NOI的5%，怀基基大使馆套房酒店目前以最低人员配置运营，入住率在5% - 15%之间，预计在夏威夷居家令解除前入住率不会增加 [16][17] 各个市场数据和关键指标变化 - UTC市场A类建筑的直接空置率仅为3.3%，转租空间空置率仅为0.5%，预计生命科学和技术用户将带来持续的大量新需求 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其位于西海岸沿海市场的优质投资组合和低杠杆资产负债表将帮助其度过疫情，并在未来变得更好 [8] - 公司迅速实施业务连续性和危机管理计划，保护员工、租户和供应商的健康与安全，同时保持与利益相关者的沟通 [10] - 公司增加了物业的安全措施，并实施了额外的健康和安全协议，同时缩减了其他物业管理服务以平衡运营成本 [11] - 公司延迟了大多数非必要的建筑改进和公共区域项目，但会继续推进已签约的项目 [12] - 公司正在为每个办公市场制定重返办公室计划，以便在监管当局放宽居家令后迅速向员工和租户传达相关信息 [13] - 公司在租金减免谈判中，会要求租户提供一些现金或其他补偿，并争取获得对物业的更多控制权或延长租约期限 [31] - 公司认为多元化有助于降低风险，减轻疫情等不确定时期的影响 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为疫情对其产生了影响，但相信其优质投资组合和低杠杆资产负债表将帮助其度过难关 [7][8] - 公司预计第二季度将是最困难的时期，但认为自己有强大的资产负债表和充分的准备 [19] - 公司对零售市场的复苏持谨慎态度，但希望在市场反弹时能够弥补股息减少的部分 [8] - 公司对办公市场的长期前景持乐观态度，认为尽管疫情可能会对办公需求产生影响，但某些类型的企业仍将需要办公室空间 [76] 其他重要信息 - 公司在第一季度与UFC签订了主租赁协议，在太平洋岭和洛马帕利塞兹获得了大量短期租赁收入，这将对第二季度的多户住宅业务产生积极影响 [42] - 公司在会计处理上，将租金延期视为租赁修改，调整直线租金，预计不会对收益造成影响 [45][47] 问答环节所有提问和回答 问题1: 5月零售租金收款预期如何？ - 公司表示不确定，租户渴望重新开业，但财务状况不同，部分租户可能会挣扎，部分可能会繁荣；预计收款率可能接近4月或略低，因为大多数租户已关闭约六周 [28][29] 问题2: 租金谈判时，给予延期是否会寻求更多控制权或延长租约期限？ - 公司表示会，给予租户延期时会争取获得对物业的更多控制权、延长租约期限或租户提供额外资金；有一个由Adam、Ernest和Chris组成的委员会审批延期，确保决策有价值 [31][33] 问题3: 第一季度多户住宅投资组合同店NOI表现不佳的原因是什么？ - 主要原因是Hassalo收入降低，Hassalo和Pacific Ridge运营费用增加，包括员工薪酬和公用事业费用；与第四季度情况类似，市场供应带来一定压力，公司给予了更多租金减免 [36][38] 问题4: 租金延期如何进行会计处理？ - 公司将按照会计准则842进行处理，将延期视为租赁修改，调整直线租金，预计不会对收益造成影响；公司认为延期租金的回收率有望达到95%以上 [45][47] 问题5: 为何只削减第二季度股息，而不是暂停或等到年底再决定？ - 公司认为无论零售市场结果如何，股息在未来12个月内应该是可持续的；削减股息是一种保守的姿态，考虑了当前零售环境的不确定性，同时也考虑了公司其他业务的优质投资组合；削减股息有助于保留资金，以便在出现机会时能够利用 [52][54] 问题6: 4月未收取的零售租金如何收回？ - 公司有一个由Adam、Bob和Chris组成的委员会审查每一项延期申请，会考虑租户的续租能力和过往表现，并争取获得一些利益，如利息、租约延长或条款变更；目前仍在与租户协商，4月未收取的租金并非无法收回，公司认为其零售物业位于西海岸沿海地区，具有一定优势 [56][57] 问题7: 零售租户申请延期的比例以及公司批准的比例是多少？给予的让步情况如何？ - 约50%的零售租户申请了延期或咨询相关情况；每个租户情况不同，大型租户和小型租户的谈判情况不同；公司会根据具体情况进行处理，大多数租户有望度过难关，但也有部分可能无法继续经营 [61] 问题8: 租金延期的还款期限是否有政策规定？ - 没有固定政策，还款期限需要根据租户的还款意愿和能力进行协商；由于情况不确定，还款期限会因租户而异 [66][67] 问题9: 是否有租户表示不再续租？ - 目前没有收到重要租户表示不再续租的消息，但有一些边缘独立租户可能无法继续经营；公司对零售物业的位置质量有信心，认为租户有望继续生存 [69][71] 问题10: 2020年资本支出计划是否有修订？ - 公司正在审查每一笔支出，不会推迟会降低生产力的项目；预计资本支出将低于原指导范围（8000 - 8500万美元），但由于市政当局关闭，项目许可延迟，具体支出金额不确定 [73][74] 问题11: 如何看待办公市场？强制居家办公是否会影响未来办公需求？ - 有两种观点，一种认为人们习惯在家工作后不会再回到办公室，另一种认为回到办公室后会需要更多空间；公司认为在办公室工作更有生产力，不同类型的企业可能会有不同的需求，未来情况会有所不同，但不确定具体变化 [76]

公司物业情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有12个零售购物中心、9个办公物业、1个含369间全套房酒店和零售购物中心的混合用途物业以及6个多户住宅物业，还拥有3处用于开发和在建的土地[22] - 公司运营四个业务板块：零售、办公、多户住宅和混合用途[36] 公司权益情况 - 截至2019年12月31日，公司作为运营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有其78.5%的权益[22] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是增加运营现金流、实现长期增长和最大化股东价值，为此采取在高壁垒市场进行收购、对物业进行重新定位/再开发和开发、实施资本循环策略、积极进行资产和物业管理等策略[25] 公司员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有206名员工，且无员工由集体谈判单位代表[26] 公司纳税情况 - 公司自2011年12月31日结束的纳税年度起选择按房地产投资信托（REIT）纳税，需每年向股东分配至少90%的净应税收入（不包括任何净资本收益）以维持REIT身份[27] 公司保险情况 - 公司为所有物业购买了综合保险，但部分损失（如骚乱、战争造成的损失）未投保，地震和恐怖主义保险有高额免赔额或共付额及政策限制，可能不足以覆盖损失[28] 公司合规风险 - 公司部分物业可能不符合《美国残疾人法案》（ADA）或《公平住房修正案法案》（FHAA）等法规要求，若不符合可能需承担额外成本、政府罚款或赔偿私人诉讼当事人[30] 公司环境责任 - 作为房地产所有者或经营者，公司可能因物业存在危险或有毒物质等承担环境责任，责任可能重大，成本可能超过物业和/或总资产价值[30] - 德尔蒙特中心正在进行干洗溶剂污染修复，预计花费约350万美元，由前业主设立的托管账户支付[31] - 公司面临环境责任风险，可能因物业污染、建筑物有害物质等问题产生重大负债[31][32] 公司竞争情况 - 公司面临来自零售、办公、多户住宅和混合用途房地产开发商、所有者和运营商的竞争，可能需提供租金优惠或无法及时出租空置空间[34] - 公司在收购和处置物业时也面临竞争，可能导致收购机会减少、价格上升或出售收益降低[35] 公司租户情况 - 2019 - 2017年，无租户占总收入超10%；谷歌LLC在2019年占办公板块收入约10.4% [37] 公司业务范围 - 公司无海外业务，无海外收入[38] 公司债务情况 - 2019年12月31日，公司有11.12亿美元固定利率债务，估计公允价值11.42亿美元；利率升1%，公允价值降约340万美元；利率降1%，公允价值升约2600万美元[334] - 2019年12月31日，公司有2.5亿美元可变利率债务；市场利率升1%或降1%，年度利息费用变化约为零[335] 公司利率风险管理 - 公司可能使用利率互换协议等衍生金融工具降低利率风险，用于套期保值而非投机[332]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年FFO每股达2.20美元，处于指引区间低端，较2018年增长5%；第四季度FFO每股0.56美元，净利润每股0.22美元 [12] - 第四季度FFO较第三季度减少约0.01美元/股，主要因多户住宅业务和零售租户坏账费用等因素 [14] - 第四季度末流动性约4.49亿美元，包括9900万美元现金及等价物和3.5亿美元信贷额度；净债务与EBITDA比率为5.6倍，目标是维持在5.5倍或以下 [15] - 维持2020年FFO每股指引区间2.38 - 2.46美元，中点为2.42美元，预计第一季度FFO每股0.58美元，较彭博共识低0.01美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 多户住宅业务 - 2019年第四季度，圣地亚哥和波特兰多户住宅未达内部预期，导致FFO减少约0.015美元/股 [12] - 圣地亚哥因入住率低、租金和激励措施及运营费用高，FFO减少约0.01美元/股；波特兰因基础租金低和租赁激励措施，FFO减少约0.005美元/股 [13] 办公业务 - 办公组合第四季度末出租率约95%，到2021年底仅10%租约到期；同比入住率提高594个基点 [17] - 贝尔维尤市中心出租率99%，过去两年租金上涨超45%；波特兰劳埃德区办公楼出租率100%，过去两年租金上涨近20% [17] - 旧金山地标建筑100%出租给谷歌和欧特克；一号海滩大楼翻新后预计净租金增长约50% [18][19] - 圣地亚哥组合出租率约92%且在上升，优于A级市场的89%；拉霍亚广场收购时出租率88%，两周内达95%，年底达99%，租金超初始承销10%以上 [20] 零售业务 - 零售租户坏账费用使第四季度FFO每股减少约0.005美元 [12] 酒店业务 - 四季度，使馆套房酒店运营季节性因素及装修工作使FFO每股减少约0.01美元 [14] 各个市场数据和关键指标变化 办公市场 - 旧金山市场对大面积办公空间需求强劲；波特兰办公市场表现良好，租金上涨；圣地亚哥A级建筑直接空置率仅2.9%，生命科学和科技用户需求大 [18][20] 多户住宅市场 - 圣地亚哥四季度是租赁淡季，且部分项目需重新定位；波特兰市场因供应问题，需更多租赁激励措施维持入住率 [37][39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略驱动因素包括拥有优质沿海资产组合、合理财务战略和资产负债表、一流运营平台以及优秀团队 [9][10] - 持续关注办公资产收购机会，但因价格等因素多次出价未成功；融资将以不损害现有股东利益为前提，追求增值收购 [27][28] - 评估俄勒冈广场剩余地块的额外办公建筑开发；计划在今年三季度或四季度开始建设拉霍亚广场的街道建筑 [18][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售资产价格未达理想范围，住宅资产定价过高，公司多户住宅业务存在问题，但相信未来会改善 [26][27] - 办公市场表现良好，公司在办公租赁方面取得成功，预计2020年FFO整体增长约10% [10][16] - 尽管多户住宅业务四季度表现不佳，但公司仍在2020年指导范围内，且办公业务成功将增强指导范围 [15][16] 其他重要信息 - 2019年四季度，因债券措施，房地产税同比增长10%，高于13号提案通常2%的上限，预计未来仍会有影响，但公司指导范围已考虑此因素 [38][42] - 使馆套房酒店4 - 5月进行翻新，预计6月底完成，虽未看到影响，但对未来表现充满希望 [90] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 到2020年底，托雷角的出租率和租金情况如何，租户是否会入住？ - 到2020年底出租率将达94%，当前交易租金超过每平方英尺5美元，租户会入住 [21][23] 问题2: 零售管道的开发、重建收益率有无大致估计？ - 有初步估算，但未准备公布，收益率超过加权平均资本成本，待获取确切数据后再发布 [24] 问题3: 近期对扩大投资组合最感兴趣的领域是什么，如何融资，是否会以较低收益率收购资产并承担前期摊薄？ - 零售资产价格不理想，住宅资产定价过高，公司持续关注办公资产收购机会；融资不会损害现有股东利益，追求增值收购 [26][27][28] 问题4: 波特兰多户住宅业务是否考虑减持，办公开发项目的预租赁水平和收益率要求是多少？ - 不会考虑出售波特兰哈萨洛公寓，因其重置成本高且有助于办公业务成功；圣地亚哥不是预租赁市场，会先动工再进行预租赁，且不会以牺牲租金为代价 [30][31] 问题5: 托雷角的情况是否已包含在2020年指引中？ - 托雷角的实际情况好于公司对其的指引 [33] 问题6: 波特兰和圣地亚哥多户住宅业务表现不及预期的具体原因是什么，债券增加税收是否会持续？ - 圣地亚哥四季度是租赁淡季，且部分项目需重新定位，管理维护负担重；波特兰需更多租赁激励措施维持入住率；债券增加税收预计会持续，但公司指导范围已考虑此因素 [37][38][39][42] 问题7: 是否需要更改上季度提供的同店指引，多户住宅业务指引是否会降低？ - 目前同店指引无需更改，多户住宅业务预计一季度会有小幅下降，全年仍能达到3.5%的增长目标 [46] 问题8: 一号海滩大楼翻新项目的预计预算是多少，是否有其他租户，能否在租户搬出前动工？ - 大楼三楼有租户，会围绕其进行施工；预算未确定，未获得建筑许可证，2020年运营资本支出预算中已包含约2200万美元 [49][50][52] 问题9: 2020年同店NOI预期是否维持不变，零售空间坏账租金是否高于或低于市场水平？ - 维持Q3提供的多户住宅及其他部门的指引；零售租户租金接近市场水平，因客流量和天气等因素面临经营困难 [55][57] 问题10: 如何看待公司未来12 - 24个月的发展，而非季度波动？ - 若幸运，未来24个月公司投资组合中会有另一个拉霍亚广场，实现增长和多元化；现有投资组合将继续为股东创造财富 [61] 问题11: 各办公市场的优惠趋势和2020年租赁经济预期如何，融资增值的衡量标准是FFO还是NAV？ - 各办公市场经济状况持续改善，旧金山、贝尔维尤、波特兰和圣地亚哥市场表现良好；融资增值会从盈利增长和NAV增长两方面考虑，收购时会综合评估多项指标 [65][67][68] 问题12: 拆分滚动13号提案投票倡议对加州办公投资组合有何潜在影响？ - 短期内租赁协议可保护公司免受影响；若提案通过，可能降低资产价值，为公司提供收购机会；收购时会在终端或回归资本率上加20个基点以应对NAV或估值问题 [72][73] 问题13: 办公租赁增长如何纳入2020年指引，托雷角的增长潜力能否量化，特定办公资产的FFO增长是否会更高？ - 无法量化托雷角增长潜力；Q3发布的同店办公现金NOI指引为增长14%，虽未完全考虑近期租赁成功因素，但对指引范围有信心；特定办公资产FFO增长可能更高，但提醒不要过度预期 [78][81][82][83] 问题14: 目前看到的收购机会有哪些，哪些市场可能出现最具吸引力的机会？ - 已关注至少两个重大投资机会，但未满足指标要求而未成功收购；会持续关注各市场机会，希望找到符合现有股东利益的项目 [85][87] 问题15: 使馆套房酒店的预订是否受到旅行禁令或旅游减少的影响，怀基基海滩步行街有无变化？ - 未受到中国或冠状病毒相关影响，约40%客户来自亚洲，主要是日本，近期无中国客户；酒店4 - 5月翻新，预计6月底完成，希望成为世界上表现最好的使馆套房酒店 [89][90][91]

业绩总结 - 2019年第四季度租金收入为94,231千美元，同比增长20.2%[11] - 2019年第四季度总收入为98,947千美元，同比增长19.8%[11] - 2019年第四季度运营收入为29,993千美元，同比增长35.5%[11] - 2019年第四季度净收入为16,485千美元，同比增长78.5%[11] - 2019年第四季度每股基本收益为0.22美元，同比增长57.1%[11] - 2019年第四季度资金运营收益（FFO）为42,957千美元，较2018年同期增长42.2%[13] - 2019年第四季度可分配资金（FAD）为17,311千美元，较2018年同期增长112.9%[16] - 2019年第四季度的EBITDA为56,466千美元，较2018年同期增长30.7%[82] - 2019年全年净收入为60,188千美元，较2018年增长121.5%[93] 用户数据 - 2019年第四季度的现金及现金等价物为99,303千美元，同比增长107.2%[9] - 2019年第四季度同店净运营收入（NOI）为46,742千美元，较2018年同期增长[18] - 2019年第四季度的同店现金NOI为41,883千美元，较2018年同期增长2.8%[93] - 2019年第四季度多户住宅租赁单位数量为1,960，租赁率为92.8%[65] - 2019年第四季度零售部分的租赁面积为94,701平方英尺，租赁率为97.9%[68] 未来展望 - 公司的Torrey Point项目预计稳定收益率为6.75%-7.75%[46] - 2023年到期的办公面积为351,114平方英尺，占总办公面积的10.2%[71] - 2023年零售面积到期为307,650平方英尺，占总零售面积的9.9%[71] - 2024年到期的办公面积为183,445平方英尺，占总办公面积的5.3%[71] 新产品和新技术研发 - 2019年第四季度的资本支出为24,118千美元，较2018年同期增长9.7%[16] - 办公室投资组合的资本支出总额为64,549千美元，其中租户改善和租赁佣金为46,947千美元[37] 市场扩张和并购 - 2019年第四季度签署的租赁数量为15个，净可租赁面积为138,036平方英尺[59] - 2019年全年签署的可比租赁合同数量为52个，净可租用面积为149,107平方英尺[61] 负面信息 - 2019年第四季度同店现金NOI为41,883千美元，较2018年同期下降0.1%[24] - 2019年第四季度新签租赁合同数量为2个，净可租用面积为8,874平方英尺，合同租金较前期下降4.7%[61] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第四季度的总物业收入为76,269千美元，现金净运营收入为59,927千美元[35] - 公司的加权平均固定利率为4.0%，到期平均年限为5.1年[42] - 截至2019年12月31日，公司总债务为1,362,003千美元，占总资本化的28.0%[41]