财务报表编制原则与方法 - 未经审计的合并中期财务报表按权责发生制编制，符合美国公认会计原则[27] - 编制财务报表需管理层进行估计和假设，当前宏观经济状况可能对公司及其借款人产生负面影响[30] - 公司评估对可变利益实体（VIE）的权益是否合并，满足特定条件则合并[31] 资产计量与核算方法 - 贷款持有用于投资按成本计量，逾期30天以上或有合理怀疑时一般置于非应计状态[37][38] - 需反映当前预期信用损失（CECL），相关储备在资产负债表中列示[40] - 偶尔将部分投资分类为待售，按公允价值计量，公允价值变动计入收益[41] - 房地产资产按收购时估计公允价值计量，折旧或摊销期限不同[42][44] - 房地产资产按季度评估减值迹象，减值时记录减值费用[45] - 收购的商业房地产债务证券分类为可供出售，按公允价值计量[47] - 债务发行成本资本化并在相关债务工具期限内摊销[50] - 公司投资贷款按摊余成本核算[63] 投资贷款组合数据 - 截至2024年3月31日，公司投资组合中有44笔投资贷款，累计初始承诺约22亿美元，未偿还本金为20亿美元，一季度提供资金约1300万美元，收到还款7840万美元，70.0%的贷款有SOFR下限，加权平均下限为1.17%[62] - 2024年3月31日，高级抵押贷款的账面价值为19.70558亿美元，未偿还本金为19.96099亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为8.0%；次级债务和优先股投资账面价值为4394.2万美元，未偿还本金为4884.9万美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.4%；投资贷款组合总计账面价值为20.145亿美元，未偿还本金为20.44948亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.9%[58] - 2023年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为20.90146亿美元，未偿还本金为21.18947亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.5%；次级债务和优先股投资账面价值为3637.8万美元，未偿还本金为3909.8万美元，加权平均无杠杆有效收益率为8.1%；投资贷款组合总计账面价值为21.26524亿美元，未偿还本金为21.58045亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.5%[65] - 2024年3月31日详细贷款信息显示，不同类型和地点的贷款有不同的未偿还本金、账面价值、利率、无杠杆有效收益率、到期日和付款条款[68] - 截至2024年3月31日，公司贷款组合余额为20.145亿美元，较2023年12月31日的21.26524亿美元有所减少[72] - 截至2024年3月31日，公司有7笔投资贷款处于非应计状态，账面价值为2.665亿美元；2023年12月31日有9笔，账面价值为3.993亿美元[74] - 截至2024年3月31日，公司投资贷款组合的CECL储备为1.409亿美元，占总投资贷款承诺余额21亿美元的658个基点[79] - 截至2024年3月31日，按风险评级划分的投资性贷款账面价值（不包括CECL准备金）总计20.145亿美元，其中风险评级为1的贷款为3780万美元，风险评级为2的贷款为2.99368亿美元，风险评级为3的贷款为11.99788亿美元，风险评级为4的贷款为4.31058亿美元，风险评级为5的贷款为4648.6万美元[87] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司应收利息分别为1260万美元和1300万美元，包含在合并资产负债表的其他资产中，不包含在投资性贷款的账面价值内[88] - 截至2024年3月31日，公司投资组合中有44笔投资贷款，未偿本金20亿美元，三个月内发放1300万美元，收回7840万美元[190] - 截至2024年3月31日，公司70%的贷款有SOFR下限，加权平均下限为1.17%[190] 贷款调整与损失情况 - 2024年3月，公司将高级德克萨斯州贷款的利率从S + 3.50%降至S + 3.00%[70] - 2024年3月，公司与借款人达成协议，将纽约贷款的到期日从2024年4月延长至2025年12月[70] - 2024年3月，公司将高级北卡罗来纳州贷款的到期日从2024年3月延长至2024年5月，第一季度收到170万美元现金利息[70] - 2024年3月，公司将现有高级纽约贷款拆分为高级A票据和次级B票据，到期日从2025年8月延长至2027年7月[70] - 2024年第一季度，公司因两笔高级抵押贷款的折价还款，分别确认了170万美元和4310万美元的实现损失[73] - 2024年第一季度，公司CECL储备较2023年12月减少，主要因两笔风险评级“5”贷款的实现损失、平均剩余贷款期限缩短和贷款还款[76] - 截至2024年3月31日，加利福尼亚州办公室高级抵押贷款和新泽西州办公室夹层贷款风险评级为“5”，分别分配了1470万美元和1590万美元的CECL储备[80] - 2024年第一季度公司出售一笔未偿本金3790万美元的高级抵押贷款，实现99.5万美元未实现损失[181] - 2024年第一季度公司收到一笔未偿本金1880万美元高级抵押贷款的折价还款，确认170万美元实现损失[182] - 2024年第一季度公司收到一笔未偿本金5690万美元高级抵押贷款的折价还款，确认4310万美元实现损失[183] 利息与收入相关数据 - 2024年第一季度利息费用为2.8819亿美元，2023年同期为2.2999亿美元，其中2024年第一季度担保融资协议利息费用为1.2877亿美元，应付票据为1999万美元，证券化债务为1.2187亿美元，担保定期贷款为1756万美元[60] - 利息收入根据未偿还本金和合同条款计算，贷款的发起费用等按实际利率法在初始贷款期限内调整收益率并计入利息收入，可供出售债务证券的溢价或折价也按此方法处理[55] - 房地产运营收入主要来自混合用途物业的租赁收入，有租金递增安排的经营租赁按直线法确认收入，可变租赁付款在相关情况变化时确认，租户对物业运营费用的补偿计入租赁收入[56] - 综合收益包括净收入（损失）和不计入净收入（损失）的OCI[61] - 2024年第一季度，公司净利息收入为1521.4万美元，2023年同期为2650.1万美元[202] - 2024年第一季度总收入为1.87亿美元，2023年同期为2.65亿美元；总费用分别为855.1万美元和619.8万美元；净亏损分别为1232.3万美元和643.9万美元[203] - 2024年和2023年第一季度净息差分别约为1520万美元和2650万美元；加权平均生息资产分别为22亿美元和23亿美元；加权平均借款分别为16亿美元和17亿美元[203] - 2023年9月8日公司获得佛罗里达一处混合用途房产产权，2024年第一季度该房产带来350万美元收入，2023年同期无相关收入[204] 衍生品与套期会计处理 - 公司按季度对套期关系中的衍生品进行评估，衍生品公允价值变动根据是否为套期交易及类型计入当期收益或其他综合收益（OCI），若衍生品套期效果不佳则停止套期会计处理[54] 房地产资产数据 - 2023年9月8日，公司通过协商止赎获得佛罗里达州一处混合用途物业的合法所有权，该物业曾为一笔8290万美元的高级抵押贷款提供抵押，收购时该物业公允价值为8430万美元，净亏损为140万美元，与高级抵押贷款的账面价值相近[89] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司房地产总值均为8430万美元，扣除累计折旧和摊销后，净值分别为8249.9万美元和8328.4万美元，未确认减值损失[91] - 2024年第一季度，公司净折旧和摊销费用为78.6万美元，除与高于或低于市场租赁的无形资产和负债相关的摊销外，折旧和摊销费用包含在房地产费用中[92] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司无形资产租赁资产和负债的账面价值分别为1992.1万美元和1050.5万美元（负债为负）[93] - 2024年第一季度房地产相关费用为203.7万美元，2023年同期无相关费用[206] - 2024年第一季度混合用途房产运营费用为102.2万美元，折旧和摊销费用为101.5万美元[211] 融资协议与信贷安排 - 截至2024年3月31日，公司融资协议未偿还余额为8.85299亿美元，总承诺金额为15.35亿美元；截至2023年12月31日，未偿还余额为8.94817亿美元，总承诺金额为15.35亿美元[100] - 富国银行信贷安排允许公司借款最高4.5亿美元，最高承诺可增至5亿美元，资金期限至2025年12月15日，初始到期日为2025年12月15日，可延长至2027年12月14日，年利率为1个月SOFR加1.50% - 3.75%的定价利差[102] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，初始到期日为2025年1月13日，可延长至2027年1月13日，年利率为1个月SOFR加1.50% - 2.10%的指示性定价利差，公司按未使用额度支付0.25%的年费，2024年第一季度未产生该费用[103][104] - 城市国家银行信贷安排额度为7500万美元，2024年1月修订后初始到期日延长至2025年3月10日，可延长至2026年3月10日，年利率为SOFR加3.25%或基准利率加2.25%，未使用额度按0.375%年利率收取费用，2024年第一季度费用为7.1万美元[105] - 公司与大都会人寿有1.8亿美元循环回购安排，到期日为2024年8月13日，未使用部分按0.25%年利率收取费用，2024年和2023年第一季度分别产生7.4万美元和7.3万美元未使用费用[106] - 公司与摩根士丹利有2.5亿美元回购和证券合同，初始到期日为2025年7月16日，可选择延长至2026年7月16日，利率为1个月SOFR加1.75% - 2.25%利差[107] - 公司子公司与第一资本有1.05亿美元有追索权票据，由1.33亿美元高级抵押贷款担保，初始到期日为2025年7月28日，可选择延长至2027年7月28日，利率为1个月SOFR加2.00%利差，截至2024年3月31日，未偿本金余额为1.05亿美元[108][110] - 公司及其子公司有1.5亿美元有担保定期贷款，到期日为2026年11月12日，利率按阶段调整，截至2024年3月31日，未偿本金余额为1.5亿美元，原始发行折扣为承诺金额的0.50%，2024年和2023年第一季度有效年利率为4.6%[111][112] - 2024年5月8日，公司对有担保定期贷款进行修订，支付1000万美元本金，未偿本金从1.5亿美元降至1.4亿美元[175][200] 证券相关数据 - 2023年7月25日，公司董事会续签最高5000万美元股票回购计划，有效期至2024年7月31日，2024年和2023年第一季度未回购任何股票[119] - 截至2024年3月31日，受限股票和RSU的余额分别为17730股和786228股，2024年和2023年第一季度未发行普通股[120][124] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司持有的可供出售债务证券面值均为2.8万美元，2024年3月31日摊余成本为27,913美元，未摊销折价为87美元，未实现净收益为235美元；2023年12月31日摊余成本为27,906美元，未摊销折价为94美元，未实现净收益为154美元[133] - 2022年12月31日止年度，公司以2790万美元总价收购三只商业房地产债务证券，加权平均票面利率为有担保隔夜融资利率加2.47%[135] - 截至2024年3月31日，公司无可售贷款；截至2023年12月31日，公司有一笔可售贷款，于2024年1月按2023年12月31日公允价值出售[134] - 截至2024年3月31日，可供出售债务证券公允价值为28,148美元（均为Level 2）；截至2023年12月31日，可售贷款公允价值为38,981美元（均为Level 3），可供出售债务证券公允价值为28,060美元（均为Level 2）[136][137] 公允价值相关数据 - 公司于2023年9月8日通过协议止赎获得一处混合用途房地产，收购时公允价值评估使用资本化率6.4% - 8.3%和折现率8.0% - 9.5%等不可观察输入值[138] - 截至2024年3月31日，持有投资贷款账面价值2,014,500美元，公允价值1,870,433美元；截至2023年12月31日，账面价值2,126,524美元，公允价值1,944,718美元[140] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，有担保融资协议账面价值与公允价值均为630,299美元和639,817美元；应付票据账面价值分别为104,714美元和104,662美元，公允价值均为105,000美元[140] - 截至2024年3月31日，有担保定期贷款账面价值149,443美元，公允价值135,372美元；截至2023年12月31日，账面价值149,393美元，公允价值134,024美元[140] - 截至2024年3月3

财务亏损情况 - 2024年第一季度GAAP净亏损1230万美元，摊薄后每股亏损0.23美元；可分配收益亏损3350万美元，摊薄后每股亏损0.62美元[1] - 2024年第一季度基本和摊薄后每股亏损均为0.23美元，2023年同期为0.12美元[15] - 2024年第一季度基本和摊薄后可分配收益每股亏损均为0.62美元，2023年同期为0.18美元[18] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净亏损为1232.3万美元[19] - 2024年第一季度可分配亏损为3351.7万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，归属于普通股股东的净亏损为4475.1万美元[19] 贷款业务情况 - 第一季度退出或重组四笔贷款，非应计状态贷款未偿本金余额下降31%[2] 债务杠杆情况 - 第一季度公司进一步去杠杆，债务余额再降8%，季度末未偿本金余额低于15亿美元[2] 股息分配情况 - 2024年2月22日，董事会宣布2024年第一季度普通股每股0.25美元的常规现金股息，于4月16日支付[4] - 2024年5月9日，董事会宣布2024年第二季度普通股每股0.25美元的常规现金股息，将于7月16日支付[4] 现金及等价物情况 - 截至2024年3月31日，现金及现金等价物为9951.8万美元，较2023年12月31日的1.10459亿美元减少[13] 利息收入情况 - 2024年第一季度利息收入4403.3万美元，较2023年同期的4950万美元减少[15] - 2024年第一季度净利息收入1521.4万美元，较2023年同期的2650.1万美元减少[15] 其他财务指标情况 - 截至2024年3月31日的12个月，可分配收益为977.1万美元[19] - 2024年第一季度股份支付费用为128.4万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，股份支付费用为431.4万美元[19] - 2024年第一季度房地产折旧和摊销为78.6万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，房地产折旧和摊销为180.1万美元[19] - 2024年第一季度当前预期信贷损失拨备为2226.9万美元[19] - 截至2024年3月31日的12个月，当前预期信贷损失拨备为4853.7万美元[19]

文章核心观点 - Ares Commercial Real Estate预计2024年第一季度收益同比下降，实际结果与预期的对比将影响短期股价，虽其不太可能实现盈利超预期，但投资者决策还需考虑其他因素；Hannon Armstrong预计该季度盈利同比增长，也难以确定能否超预期 [1][8][9] Ares Commercial Real Estate情况 盈利预期 - 预计即将发布的报告中季度每股亏损0.30美元，同比变化-211.1%；收入预计为4377万美元，同比下降11.6% [2] 预测修正趋势 - 过去30天该季度的共识每股收益预测上调2.33%至当前水平 [2] 盈利惊喜预测 - Zacks Earnings ESP模型通过比较最准确估计和Zacks共识估计来预测盈利惊喜，Ares Commercial Real Estate最准确估计低于Zacks共识估计，Earnings ESP为-88.76% [3][4] Zacks排名 - 目前股票Zacks排名为1 [5] 盈利惊喜历史 - 上一季度预期每股亏损0.40美元，实际盈利0.20美元，惊喜率+150%；过去四个季度三次超共识每股收益预期 [7] Hannon Armstrong情况 盈利预期 - 预计2024年第一季度每股收益0.57美元，同比变化+7.6%；收入预计为3774万美元，同比增长25.8% [9] 预测修正趋势 - 过去30天共识每股收益预测下调1.8%至当前水平 [9] 盈利惊喜预测 - 最准确估计较低导致Earnings ESP为-5.92% [9] Zacks排名 - Zacks排名为4（卖出） [9] 盈利惊喜历史 - 过去四个季度两次超共识每股收益预期 [9]

ACRE公司股价表现 - ACRE公司在过去的一段时间内股价下跌了25%，尽管通常我们会根据股价走势调整评级，但我们仍然给出了“卖出”评级[1] - 我们认为ACRE公司的账面价值在未来几个月内可能会受到严重影响，并且其股息安全性也存在风险[2] - ACRE公司在不到12天的时间里削减了分配，这表明我们的预测准确，股价表现也符合预期[4] ACRE公司财务状况 - ACRE公司的可分配收益仅为每股20美分，而减少的分配仍然比这高出25%[6] - ACRE公司在2023年第四季度的报告中显示，有4笔贷款进入了非应计状态，其中包括办公室、多户和工业领域的贷款[9] - ACRE公司的资产负债表仍然过于杠杆化，尤其是在办公室行业面临压力的情况下[14] - ACRE公司在未来18个月将面临更多的困难，尤其是在大量债务到期的情况下[15] ACRE公司投资者关注点 - ACRE公司的投资者过于关注可分配收益，而忽略了GAAP的真实情况，导致投资者遭受损失[12] ACRE公司行业暴露 - ACRE公司仍然过度暴露于办公室行业，这可能会在未来对公司产生影响[20]

ACRE公司概况 - ACRE是一家专注于商业地产贷款的专业金融公司，由Ares Management Corporation旗下的Ares Commercial Real Estate Management LLC外部管理，拥有超过4000亿美元的资产管理规模和近1000名投资专业人士[14] - ACRE的贷款组合中，39%是办公楼贷款，26%是多户家庭住宅贷款，总计占比65%[16] ACRE公司财务状况 - ACRE在2023年第四季度报告中报告了3940万美元的净亏损，主要是由于当前预期信贷损失（CECL）准备金的大幅增加，达到4750万美元[17][18] - ACRE的CECL准备金总额增至1.63亿美元，相当于其持有的投资贷款未偿还本金余额的7.6%[19] - ACRE的损失准备金中，71%用于办公楼贷款，16%用于住宅贷款[21] ACRE公司股息情况 - ACRE在2023年切割了24%的股息，目前的股息率仍为14%，主要是为了增加信贷准备金，强调安全性而非股东分配[28] - ACRE在2023年产生了1.06美元的可分配收益，高于新的年化股息1美元，但仍存在较高的派息比率，可能会再次削减股息[29] ACRE公司投资建议 - ACRE的股价目标为7.70美元，目前股价的8%以上，但由于信贷质量可能恶化，作者给予了卖出评级[31] - 由于ACRE的重点是办公楼和多户家庭资产，作者认为在当前市场环境下不适合购买，建议选择更安全的同行[32] - 作者认为未来几个季度信贷质量可能不会改善，存在高风险的高收益股票可能会面临更多挑战[33]

文章核心观点 - 公司近期购入有9%收益率的Ready Capital的子债券RCB，认为其风险回报有吸引力，还对比了RCB和RCC，认为RCB更优，同时介绍了相关投资策略和各类图表数据 [1][2][3] 投资机会 - 公司购入有9%收益率（购买价约8.95%）的Ready Capital子债券RCB，本周进行两次购买，认为其适合风险回报，有明确到期日可限制利率风险，按季付息和到期还本可降低信用风险 [2] - 对比RCB和RCC，RCB到期日晚、票面利率6.20%更高、面值折扣$1.10更大、到期收益率约8.9%更高，认为RCB是更好选择 [3] - RCB近期价格下跌约$.35至$.27，对赎回收益率影响约0.5%，当前近9%收益率相比两年期国债收益率有超4%利差，更具吸引力 [3][5] 投资风险 - RCB股票流动性差，交易量低，不宜使用市价单，应监控股票并使用限价买单 [2] - 子债券可能被高估，如GAINL当前价格$26.02，到期收益率约7.37%，若提前赎回赎回收益率低于6% [5] 股票稳定性 - RCB和RCC股价有时高低不同，差距波动大可能因流动性差，整体股价较稳定，收盘价在较窄范围内波动，价格相对2023年呈上升趋势，临近到期日面值折扣应缩小，经济恐慌时价格可能下跌但2022年末表现较好 [7][8] 投资建议 - 子债券适合寻求高收益、愿承担比现金更多风险、接受弱流动性、能使用限价单、愿意持有至2026年7月30日的投资者 [9] - 公司未决定是否长期持有债券，若价格合适会换为其他投资，否则会持有至到期，提醒投资者股价变化会使到期收益率大幅波动，若股价接近$25吸引力会降低 [10] 图表信息 - 图表更新至2023年第四季度末数据，避免不同股票使用不同季度数据导致比较不准确 [11] - 提供普通股和优先股表格及图表，帮助读者跟踪行业，包括不同类型REIT或BDC的股票，图表包含市净率、股息收益率和盈利收益率比较 [12][13] - 各类证券排序通常基于风险评级，但存在并列情况，排序可能随意，图表更新可能不及时，EARN无风险评级被排在顶部，实际可能比IVR风险低 [14] - 优先股和子债券图表颜色有调整，考虑到首批固定浮动转换股已转为浮动利率，部分股票剥离收益率和浮动收益率可能不同 [19] - 提供优先股价格和数据表格，包括近期股价、剥离收益率、票面利率、浮动收益率、下次赎回日期等信息 [21][25] 投资策略 - 公司目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离、账面价值是分析基石，也配置优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [26]

股息支付比率和股息削减 - Ares Commercial Real Estate Corporation (NYSE:ACRE)在2023年第三季度的股息支付比率大幅超过100%，导致股息削减的可能性增加[1] - ACRE在2024年将年度股息重置为每股1美元，这将更具可持续性，为被动收入投资者提供有趣的购买机会[3] - ACRE在2023年第四季度仅获得每股0.20美元的可分配收入，这导致不可持续的股息支付比率[10] - ACRE在2024年第一季度宣布将股息削减24.2%，新的股息为每季度0.25美元，年度股息支付率为1.00美元，领先收益率为13.2%[12] - ACRE的可分配收入范围意味着领先的股息支付比率为87-95%，其估值倍数具有很大的安全边际[15] 贷款损失准备金和净收入下降 - ACRE的贷款损失准备金（CECL）大幅增加，导致第四季度净收入下降4,750万美元[6] - ACRE的贷款准备金增加主要是由办公楼抵押贷款驱动，目前已建立了总额为1.63亿美元的准备金，其中71%与办公楼贷款相关[8] 风险和投资机会 - ACRE的估值非常有吸引力，尽管存在准备金和信用质量风险，但其贷款组合在过去十二个月中产生了每股1.07美元的可分配收入[13] - ACRE的准备金增加和股息削减使得投资论点仍然存在风险，如果市场基本面继续恶化，准备金的趋势可能会变得更糟[17] - ACRE的股息削减引发了被动收入投资者对其股票的大规模抛售，为购买股票提供了有趣和有前景的机会[19]

文章核心观点 - 对抵押房地产投资信托基金（REITs）业绩进行分析，介绍投资分配和近期交易情况，并提供相关图表和数据辅助投资者跟踪行业 [1][2][3] 行业业绩情况 住宅机构抵押REITs - ARMOUR Residential REIT未按时提交10 - K报告，但有初步结果可用于评估 [1] - Cherry Hill Mortgage每股账面价值下跌超9%，表现差于其他机构抵押REITs；Two Harbors下跌1%；Dynex Capital、AGNC Investment、Annaly Capital Management每股账面价值分别增长8.7%、7.7%、6.5% [1] 混合抵押REITs - MFA Financial盈利表现出色，每股账面价值变化+3.7%；AG Mortgage Investment Trust盈利强，但每股账面价值损失7.3% [1] 投资分配情况 - 行业普通股持仓较轻，专家更倾向于将更多资金分配到优先股和小额债券，因其风险回报特征更好、收益合适、波动性低 [2] 近期交易情况 - 昨日买入MFA Financial的小额债券MFAN，其股价近期下跌，经核实与普通股表现和五年期国债利率上升无关；预计首阶段股息较高，票面利率8.875%，到期收益率超9%，2029年2月15日到期，2026年2月15日起可赎回；为购买该债券，出售了部分iShares Short Treasury Bond ETF [3][4][5] 图表相关情况 图表更新说明 - 图表更新至2023年第四季度末数据，确保各股票数据同期可比，可用于行业比较 [6] 股票表格 - 提供住宅机构、住宅混合、住宅发起与服务、商业、商业发展公司（BDC）等类型REIT或BDC的股票列表 [8][9] 图表排序说明 - 各类证券通常按风险评级排序，存在并列情况时排序可能随意，且图表更新可能不及时；PMT和RITM风险评级并列；EARN无风险评级被列在顶部，实际可能比IVR风险低 [10] 住宅抵押REIT图表 - 公开文章图表使用指定季度每股账面价值，公司用当前估计值确定目标和交易决策；部分REIT无收益收益率指标，且由于历史摊销成本和套期保值因素，不同REIT收益指标可比性可能较差 [11] 商业抵押REIT图表 - 提供商业抵押REIT相关图表 [12] BDC图表 - 提供BDC的价格与2023年第四季度账面价值比、股息收益率、收益收益率等数据 [13] 优先股和小额债券图表 - 调整图表颜色以适应首批固定 - 浮动股过渡到浮动利率情况，对于此类股票，“浮动价格收益率”更重要 [14] 优先股价格图表 - 展示部分优先股价格 [15] 优先股剥离收益率图表 - 有相关图表但未详细说明数据 [16] 优先股数据 - 除图表外，还提供优先股其他指标数据，包括价格、剥离收益率、票面利率、浮动价格收益率、下次赎回日期、最差赎回现金回报、Quantum Online页面链接等；公司只覆盖有累积股息的优先股 [19] 投资策略 - 目标是最大化总回报，通过“交易”策略实现，定期交易抵押REIT普通股和BDC，因其价格低效、长期股价围绕账面价值波动、短期市净率可能大幅偏离，账面价值是分析基石；同时也分配资金到优先股和权益型REIT，鼓励长期投资者多考虑优先股和权益型REIT [20]

股息削减 - Ares Commercial Real Estate (NYSE:ACRE)宣布了24%的股息削减，由于公司受到商业房地产市场的影响而遭受损失[1] - 公司的财务报告和相关的股息削减导致股价下跌至新的1年低点[1] - 公司决定削减2024财年第一季度的股息，降幅为24%，这导致了股息覆盖率的下降[11] CECL准备金增加 - Ares Commercial的商业房地产贷款问题导致了CECL准备金的增加，特别是与办公室房地产市场的相关问题[4] - 公司的CECL准备金由于办公室房地产市场的问题而大幅增加，这反映了贷款质量的恶化[7] - Ares Commercial在2023财年第四季度录得了3940万美元的亏损，主要是由于预期信贷损失的4700万美元的准备金费用[9] 估值和风险配置 - Ares Commercial的估值现在变得有吸引力，股价出现下跌，而且股价相对于GAAP账面价值的折价幅度达到40%[12] - 我对Ares Commercial的公允价值为每股11.56美元，这意味着如果进行全面重新评估，投资者将获得52%的再评估潜力[15] - Ares Commercial的风险配置在股息削减后得到改善，但如果公司在2024财年继续面临股息覆盖率的压力，并且CECL准备金出现实质性增加，这将改变我的看法[17]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年全年GAAP净亏损3890万美元,每股亏损0.72美元 [22] - 2023年第四季度GAAP净亏损3940万美元,每股亏损0.73美元,主要由于计提4750万美元的CECL准备金 [21][22] - 2023年第四季度可分配收益1080万美元,每股0.2美元,受到6笔新增不良贷款的影响 [22] - 截至2023年12月31日,公司CECL准备金总额为1.63亿美元,占持有待息贷款本金余额的7.6% [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司贷款组合中,风险等级1-3的贷款本金余额约16亿美元,主要集中在多户家庭、工业和自储存物业 [10] - 风险等级4-5的贷款本金余额5.39亿美元,占比较大,公司已计提1.49亿美元的CECL准备金 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 多户家庭市场需求持续健康,公司贷款组合中多户家庭资产占比34% [10] - 工业和自储存物业表现良好,公司正积极投放资本支持这些资产 [9][10] - 办公物业受宏观环境影响较大,公司面临的不良贷款主要集中在这一领域 [7][11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将充分利用母公司Ares房地产集团的250多名投资专业人员和500多个投资组合,来解决不良贷款 [12] - 公司已大幅降低资产负债率,从2021年末的2.6倍下降至2023年末的1.9倍,为解决不良贷款提供了灵活性 [14] - 公司正积极寻求通过出售贷款、出售抵押物或与借款人重组等方式来解决不良贷款 [15][16][17] - 公司预计随着宏观环境改善和不良贷款解决,未来可以恢复较高的盈利水平 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司面临利率上升、通胀高企以及远程办公趋势等宏观挑战,特别是办公物业受到较大影响 [7] - 但公司也看到一些积极趋势,如CMBS和CREPM利差收窄、某些行业如工业和自储存物业租赁势头良好 [9] - 公司有信心通过自身的资金实力和房地产管理能力,有序解决不良贷款,并最终恢复较高的盈利水平 [29] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司如何从第四季度0.2美元的可分配收益过渡到0.25美元的新季度股息 [32][33][34][35] **Tae-Sik Yoon 回答** 解释了通过解决不良贷款来提高收益的具体措施和预期 [33][34][35] 问题2 **Stephen Laws 提问** 询问公司对利息覆盖率等债务指标的管控情况 [46][47][48][49][50] **Tae-Sik Yoon 回答** 介绍了公司过去几年主动降低杠杆的举措,以及目前指标维持良好的情况 [49][50] 问题3 **Richard Shane 提问** 询问公司对于CECL准备金和未来实现损失的预期 [57][58][59][60][61][62] **Tae-Sik Yoon 和 Bryan Donohoe 回答** 解释了公司在平衡最大化收益和加快解决进度之间的考量,以及对未来实现损失的预期 [58][59][60][61][62]