财务报表准则 - 财务报表采用美国通用会计准则（GAAP）编制，包括公司、受公司控制的合并可变利益实体（VIEs）和公司的全资子公司的账户[15] 投资贷款管理 - 公司对持有的投资贷款进行监控，当本金或利息逾期30天或更长时间，或者存在本金或利息无法全额收回的合理怀疑时，通常将贷款列为非应计状态[20] - 根据FASB ASC Topic 326，公司必须反映对持有的投资贷款的当前预期信贷损失（CECL），并考虑广泛的历史经验和合理可支持的预测信息来估计信贷损失[21] - 公司的投资贷款按摊销成本计量[38] - 公司的投资贷款组合中，截至2023年9月30日，包括49笔投资贷款，总承诺金额约为24亿美元，未偿本金为22亿美元[38] - 公司的投资贷款组合中，截至2023年9月30日，包括房屋抵押贷款和次级债务，加权平均未杠杆有效收益率为8.6%[39] 资产评估与分类 - 公司对房地产资产进行定期评估，以确定是否出售这些资产，当公司承诺计划出售资产，资产正在以合理价格积极销售，并且预计资产的转让有望在一年内被确认为已完成销售时，将房地产资产分类为待售资产[26] 贷款情况 - 公司截至2023年9月30日的贷款组合活动总结如下：贷款余额为2,180,412千美元[58] - 公司于2023年9月30日持有的贷款中，所有贷款按照合同条款支付，但有5笔贷款处于非应计状态，总计188.3百万美元[60] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合的CECL准备金为115.7百万美元，占总贷款承诺余额的494个基点[61] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合的CECL准备金为112,432千美元[62] - 公司于2023年9月30日的未拨款贷款承诺的CECL准备金为3,249千美元[63] - 公司的贷款风险评级分为1到5级，根据历史数据和未来经济状况进行评定[65] - 公司于2023年9月30日的贷款持有组合中，各风险评级的贷款余额分布如下：1级43,309千美元，2级317,243千美元，3级1,356,853千美元，4级380,444千美元，5级82,563千美元[66] 融资协议 - 公司截至2023年9月30日的融资协议包括Wells Fargo Facility、Citibank Facility、CNB Facility、MetLife Facility和Morgan Stanley Facility，总额为909,507千美元[74] - 公司的融资协议中包括各种肯定和否定的契约，包括负面承诺和关于违约事件的规定[75] - 公司与Wells Fargo Bank签订了一项最高可借款450.0百万美元的大师回购融资协议，截至2025年12月15日到期[76] - 公司与Citibank签订了一项3.25亿美元的大师回购融资协议，截至2025年1月13日到期[77] - 公司与City National Bank签订了一项7,500万美元的担保循环融资协议，截至2024年3月11日到期[79] - 公司与Metropolitan Life Insurance Company签订了一项1.8亿美元的大师回购融资协议，截至2024年8月13日到期[81] - 公司与Morgan Stanley Bank签订了一项2.5亿美元的大师回购和证券合同，截至2025年7月16日到期[82] 风险管理 - 公司通过与Ares Management合作管理投资组合中的信用、利率、市场等风险[162] - 公司通过尽职调查、非追索融资等方式管理信用风险[164] - 公司通过测量和评估利率敞口来管理利率风险[166]

业绩总结 - 贷款总额为23亿美元，98%为高级贷款[14] - 第二季度可分配收益为每股0.35美元[14] - GAAP每稀释普通股的净亏损为0.04美元，分配收益为每稀释普通股0.35美元[17] - 2023年第三季度宣布每普通股现金分红为0.33美元[17] - 2023年6月30日的可分配收益为19,001千美元，较2023年3月31日的15,083千美元增长了25.5%[69] - 2023年6月30日的每股可分配收益为0.35美元，较2023年3月31日的0.28美元增长了25%[69] 财务状况 - 截至2023年6月30日，公司的可用资本为2.176亿美元[14] - 净债务与股本比率为1.9倍，包含CECL准备金时为2.2倍[14] - 公司的总资产为2,400.0百万，较2022年12月31日的2,523.0百万下降了4.9%[62] - 公司的总负债为1,708.8百万，较2022年12月31日的1,775.5百万下降了3.7%[63] - 公司的股东权益为691.2百万，较2022年12月31日的747.5百万下降了7.5%[62] - 公司的未偿还贷款总额为2,228.1百万，较2022年12月31日的2,264.0百万下降了1.6%[57] 贷款投资组合 - 贷款投资组合中，CECL准备金为1.125亿美元，约占5%[14] - 贷款投资组合的加权平均未偿还本金余额为22.46亿美元[18] - 贷款投资组合中，当前预期信用损失准备金为$108.1百万，较2022年12月31日的$65.9百万增加了64.1%[58] - 贷款偿还和销售总额为5150万美元，占投资组合的2%[27] - 新贷款承诺总额为4900万美元，已融资的未偿还本金为8050万美元[17] 现金流与收益 - 2023年6月30日的利息收入为51,941千美元，相较于2023年3月31日的49,500千美元增长了4.9%[66] - 2023年6月30日的利息支出为26,951千美元，较2023年3月31日的22,999千美元增加了17.7%[66] - 2023年6月30日的净利息利润为24,990千美元，较2023年3月31日的26,501千美元下降了5.7%[66] - 2023年6月30日的总费用为7,107千美元，较2023年3月31日的6,198千美元增加了14.6%[66] 股东回报 - 535,965股普通股回购，约占已发行普通股的1%[17] - 2023年第三季度的常规股息为每股0.33美元[17] - 截至2023年6月30日，普通股的账面价值为12.77美元，扣除CECL准备金后为14.84美元[17]

财务数据和关键指标变化 - 公司在第二季度报告了GAAP净亏损220万美元或每股普通股亏损0.04美元,主要由于CECL拨备净增加210万美元或每股普通股0.37美元 [27] - 可分配收益为1900万美元或每股普通股0.35美元,足以覆盖公司的常规和补充股息 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司持有53笔贷款,98%为优先贷款,本金余额为23亿美元 [28] - 不良贷款水平季度环比保持稳定,公司收回96%的合同利息 [29] - 74%的贷款组合评级为3级或更好,较上季度的78%略有下降,主要是两笔贷款从3级降至4级 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度新增80百万美元贷款,包括一笔4900万美元的工业物业贷款,体现了当前贷款环境的机会 [22] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司自2022年开始减少投资活动,专注于提高流动性、进一步降低资产负债率和增强资本实力 [13] - 公司认为当前市场环境为公司提供了更多贷款机会,公司有能力利用可用借款能力提供有吸引力的贷款 [20][21] - 公司认为自身股票是一个有吸引力的投资机会,在第二季度回购了约1%的股票 [24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管利率上升对所有有杠杆的资产都有影响,但除办公楼板块外,其他资产类别的基本面仍然强劲 [51][52][53] - 公司预计未来12-18个月内将会看到信贷周期的逐步改善 [54] - 公司认为办公楼市场正在寻找平衡,租赁成本上升与使用率回升并存,但整体趋势向好 [59][60] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Rick Shane 提问** 提问公司对信贷周期的预期,实现损失需要多长时间 [49][50] **Bryan Donohoe 回答** 回答公司预计未来12-18个月内信贷周期将逐步改善,但具体时间难以预测 [51][52][53][54] 问题2 **Sarah Barcomb 提问** 询问公司办公楼资产的租赁情况 [57][58] **Bryan Donohoe 回答** 回答公司看到办公楼市场整体趋势向好,但租赁成本上升是一个挑战 [59][60] 问题3 **Doug Harter 提问** 询问公司未来贷款投放的规模和杠杆水平 [67][68] **Bryan Donohoe 和 Tae-Sik Yoon 回答** 回答公司有300-400百万美元的贷款投放能力,并有空间适度增加杠杆水平 [68][89][90]

财务报表 - 财务报表采用美国通用会计准则（GAAP）编制，包括公司、受公司控制的合并可变利益实体（VIEs）和公司的全资子公司的账户[15] - 公司对贷款持有进行了投资，按成本净额列示，净额中包括未摊销贷款费用和发起成本，贷款通常以房地产作为抵押[20] - 公司持有的可供出售债务证券按公允价值列示，未实现的持有收益和损失每期记录在其他综合收益中[25] - 公司对房地产资产进行季度性减值评估，考虑多种因素，如业绩表现、行业趋势、资产维护成本等[24] - 公司认为所有由FASB发布的会计准则更新对其未经审计的合并财务报表的适用性和影响[34] 投资贷款 - 公司的投资贷款按摊余成本计量[36] - 公司的贷款投资组合包括53笔投资贷款，截至2023年6月30日，总承诺金额约为25亿美元，未偿本金为23亿美元[35] - 公司的贷款投资组合中，截至2023年6月30日，房地产抵押贷款的未偿本金为22.13亿美元，加权平均未杠杆有效收益率为9.5%[36] - 公司于2023年6月30日持有的投资贷款总额为22.28亿美元[53] - 公司于2023年6月30日的预期信贷损失准备金为1.125亿美元，占其总投资贷款承诺余额的466个基点[54] - 公司于2023年6月30日的投资贷款的当前预期信贷损失准备金余额为1.08114亿美元[55] - 公司于2023年6月30日的未拨款贷款承诺的当前预期信贷损失准备金余额为4340万美元[56] - 公司的贷款风险评级分为1到5级，其中5级表示有较高的风险和可能损失[58] - 公司于2023年6月30日持有的投资贷款中，根据风险评级划分，2023年的贷款总额为4,675.8万美元[59] 融资协议 - 公司与Wells Fargo签订了一项融资协议，允许借款高达4.5亿美元，最高承诺可增加至5亿美元[64] - 公司与Citibank签订了一项3.25亿美元的主要回购融资协议[65] - 公司与City National Bank签订了一项7500万美元的担保循环融资协议[67] - 公司与MetLife签订了一项1.8亿美元的循环主要回购融资协议[69] - 公司与Morgan Stanley签订了一项2.5亿美元的主要回购和证券合同[70] - 公司有一项1.05亿美元的有担保借款，利率为SOFR加2.00%[73] - 公司有一项1.5亿美元的有担保长期贷款，截止日期为2026年11月12日，利率为4.50%[75] 股票回购和股权激励 - 公司董事会批准了高达5,000万美元的股票回购计划[84] - 公司没有在2023年前6个月进行公开或私人发行的普通股[85] - 公司通过股权激励计划向外部董事、经理员工和其他符合条件的受让人授予了受限制的普通股和限制性股票单位[86] 利率风险管理 - 公司使用衍生金融工具管理利率风险，包括利率互换和利率上限[79] - 公司在2023年6月30日持有一项3万美元的利率互换，固定利率为0.2075%[80] - 公司在2023年6月30日持有一项未指定为现金流量套期交易的利率上限[80] - 公司持有的利率衍生工具的公允价值为712千美元[82] 所得税和财务资产 - 公司在2023年6月30日和2022年12月31日的所得税费用中包括了当前税和滞纳税[89] - 公司持有的可供出售债务证券的公允价值是27,970千美元[94] - 公司持有的利率衍生工具和可供出售债务证券的公允价值分别为712千美元和27,970千美元[95] - 公司于2023年6月30日和2022年12月31日的财务资产和负债的账面价值和公允价值如下：贷款持有投资为2,228,100美元和2,127,328美元[97] 现金股息 - 公司在2023年第三季度宣布每股普通股的常规现金股息为0.33美元[110]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度GAAP净亏损640万美元，合每股0.12美元，主要因CECL拨备净增加2100万美元，合每股0.38美元 [13] - 2023年第一季度可分配收益为1510万美元，合每股0.27美元，其中包括此前违约住宅贷款解决时实现的560万美元或每股0.10美元的已实现损失，若不计该损失，可分配收益为每股0.37美元 [13] - 截至季度末，总CECL储备为9200万美元，约占季度末投资组合的4%，使每股账面价值减少约1.69美元至13.15美元 [12][16] - 截至2023年季度末，净债务与股权比率为1.9倍，处于同行中较低水平，可用资本超2.25亿美元，其中现金1.54亿美元 [17] - 宣布第二季度股息为每股0.33美元，加上持续的每股0.02美元补充股息 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款投资组合方面，季度末贷款组合中98%为高级贷款，未偿还本金余额22亿美元，分散在53笔贷款中 [13] - 第一季度收取了99%的合同利息，截至3月31日有五笔贷款处于非应计状态，同时有五笔贷款全额偿还本金，支持了7300万美元的总还款，包括一笔4000万美元酒店贷款的全额还款 [14] - 78%的贷款组合风险评级为三级或更好，较2022年第四季度的80%有所下降，主要因一笔8300万美元混合用途物业贷款从风险评级三级降至四级 [14] - 一笔酒店贷款和一笔办公室贷款被降级为风险评级五级，未偿还本金余额总计9200万美元，为此建立了约4400万美元的特定储备 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第一季度解决了一些表现不佳的贷款，减少了对办公领域的敞口，降低了资产负债表杠杆，并继续增加现金和流动性 [7] - 公司将探索包括贷款修改、贷款出售、止赎等所有替代方案，以最大化表现不佳贷款的结果，并重新部署资本，为投资者捕捉更多机会 [9] - 鉴于当前市场情况和宏观经济前景，公司设定了适当的CECL储备金额 [7] - 尽管面临行业短期逆风，公司预计凭借运营收益能力，在今年剩余时间内继续维持当前水平的定期和补充季度现金股息 [12] - 未来，公司预计贷款销售和到期银行贷款将带来长期的增值投资机会，银行贷款条件收紧将为公司等贷款机构带来更广泛的机会 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管商业房地产市场充满挑战，但公司在第一季度朝着许多目标取得了建设性进展 [6] - 公司认为其CECL储备水平充分考虑了当前市场状况和投资组合的未来宏观经济前景 [17] - 公司有信心凭借流动性、资本状况和行业经验，在周期结束后为股东提供有吸引力的风险调整后回报 [19] - 未来机会与挑战并存，但公司经验丰富的资产管理团队、资本和流动性使其有机会实现更好的结果，在合适的时机进行攻防操作 [20] 其他重要信息 - 公司在网站投资者资源部分发布了收益报告演示文稿 [4] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，公司不承担更新此类陈述的义务 [4][5] - 会议中提及的某些非GAAP财务指标用于衡量经营业绩，不应孤立看待或替代GAAP指标，且可能与其他公司的类似指标不可比 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度无新贷款承诺，是否会继续暂停新贷款发放，还是会有选择性地积极发放新贷款？ - 公司表示目前优先建立流动性，但随着机会增加，预计今年内会更积极地发放新贷款，但鉴于宏观经济环境，标准较高 [23][24] 问题2: 一笔2700万美元办公贷款转移至待售并在第二季度出售，能描述一下买家类型和交易过程吗？ - 该贷款背后的股权从属关系提供了灵活性，该资产有长期开发潜力，吸引了有长远眼光的投资者，买家可能会对其进行重新开发 [25][26][27] 问题3: 投资组合中“其他”和“混合用途”包括什么，为何在幻灯片中包含高级贷款投资能力？ - “其他”包括自存仓、非租赁住宅等占比小于5%的用途；“混合用途”指建筑物有多种主要用途，如底层零售、上层住宅或办公等，公司认为这是有吸引力的资产类别 [30][31] - 包含4.75亿美元高级贷款能力是为了说明投资能力，虽发放新贷款标准高，但公司目标是在合适时机投资资本，这将改变投资组合的资产类型、地域和其他多元化特征 [32][33] 问题4: 目前信贷展望中，办公领域是否是最担忧的，其他行业是仍处于早期阶段还是趋势正在显现？ - 从基本面看，办公领域是焦点，其基本面已显著恶化，而自存仓、公寓、工业等资产类别在费用和收入方面表现较好 [34][35] 问题5: 本季度两笔芝加哥办公问题贷款有何异同，为何一笔计提大额准备金，另一笔有良好结果，投资组合中是否还有类似需大额准备金的贷款？ - 有良好结果的贷款因有大量土地可重新开发，而计提大额准备金的贷款土地配置不利于重新开发，虽当前用途均为办公，但替代用途潜力不同导致结果不同 [37][38][39] - 公司希望在未来六到九个月内解决计提准备金的贷款，但具体时间取决于找到能最大化资产价值的合格买家 [43] 问题6: 第一季度贷款展期和修改的过程是怎样的，借款人是支付利息、投入更多股权，还是对利差、下限等特征进行了修改？ - 公司考虑的包括获得本金减少、展期费用、利率变化等，鉴于资本市场变化，现有贷款人在重组或重新安排贷款方面具有优势，某些情况下这将带来最佳结果 [45][46][47] 问题7: 近期投资组合预期如何，有无新贷款发放、现有承诺资金投入、额外贷款出售意愿，以及如何利用Ares融资工具高效配置资本？ - 公司认为机会不会很快消失，未来季度将保持选择性，会利用各种融资工具，包括现有融资设施、遗留CLO等，以实现增值投资 [48][49] 问题8: 过去两个季度，2021年CLO未偿还余额每季度下降约4000万美元，融资利差扩大约14个基点，是否已过再投资期，为何该结构去杠杆而2017年CLO未如此？ - 2021年CLO无循环期，贷款偿还会使余额下降，融资成本上升是因在较小资本基础上分摊成本；2017年CLO有补充特征，与单一投资者合作延长了循环期，贷款替换时负债成本不会按当前利率计价，可享受更宽的净息差 [51][52][53] 问题9: FL4是否有违约贷款回购情况？ - 没有，这些都是自然到期 [54] 问题10: 公司在储备方面保守、管理积极透明、杠杆率低，但股息政策与股票回购之间的脱节如何解释，市场隐含15%以上的累计违约率，而股票收益率达18%？ - 公司有股票回购计划，但需评估维持资产负债表现金水平以处理表现不佳贷款的需求，低杠杆和现金提供了灵活性 [55][56] - 董事会认为股东期望定期、可预测的现金股息，只要运营能赚取这些股息，就应维持；目前公司有足够资本兼顾处理表现不佳资产、支付股息、寻找新贷款机会和考虑股票回购，关键在于时机 [57][58] 问题11: 4月一笔华盛顿多户住宅物业贷款因赞助商支付部分利息而违约，是什么导致了违约？该贷款是否有利率上限？ - 利率上升导致该原本表现良好的资产出现债务偿还压力，公司未对其计提准备金，认为基础价值良好；该贷款没有利率上限 [62][63] 问题12: 两笔总计约1.5亿美元的住宅公寓贷款，今年晚些时候到期，其中一笔已违约，能提供其建设里程碑或租赁过程的最新情况吗？ - 两笔贷款位于不同但流动性较好的市场，估值因住房稀缺而保持良好，但建设相关问题导致执行延迟，公司对其最终价值持积极态度，但解决时间可能不同 [64][65][66] 问题13: 商业房地产抵押贷款中可转让或可转移的比例是多少，这能否缓解潜在的不利信贷结果？ - 可转让性在CMBS领域比私人贷款更常见，若贷款文件允许或公司有酌情权，会考虑让新借款人承接贷款以创造更有利的结果 [68][69] 问题14: 对于有业绩问题、赞助商不愿投入资本的贷款，公司是否考虑引入新赞助商、投入新资本，并通过低利率或调整付款流程来补贴资本，以恢复业绩并保护账面价值？ - 公司重视灵活性，会综合考虑借款人对最终解决方案的影响，根据不同资产情况决定是否与新运营商合作创造价值 [70][71] 问题15: 佛罗里达州潜在8300万美元混合用途物业的融资策略是什么，整体投资组合中有利率上限的比例是多少？ - 超过80%的投资组合有利率上限，不足20%没有是因资本有更好用途或持有期限短；该物业有现金流优势，可采用多种融资结构，公司有多种融资来源可为其提供直接或间接流动性 [73][74][75]

财务报表编制 - 公司财报基于美国通用会计准则（GAAP）编制，包括公司、受公司控制的合并可变利益实体（VIEs）和公司的全资子公司账户[15] - 公司对贷款持有进行了评估，采用了当前预期信用损失（CECL）模型，根据历史经验和合理可支持的预测信息进行信用损失估计[21] - 公司持有的房地产资产按照预计公允价值计量，并根据需要进行减值测试，以确定是否存在减值迹象[23][24] - 公司持有的可供出售债务证券按照公允价值计量，并根据情况进行其他临时减值评估[25] - 公司对不良贷款进行了分类，当本金或利息逾期30天或更长时间，或存在本金或利息无法全额收回的合理怀疑时，将其列为非应计状态[20][25] - 公司对债务发行成本进行资本化，并按照相关债务工具的期限进行摊销[27][28] - 公司对持有的房地产资产进行定期减值测试，考虑多种因素，如业绩表现、行业趋势、竞争情况等[24] - 公司持有的投资房产可能被归类为待售资产，按照公允价值计量，并根据情况进行减值测试[22][24] - 公司对VIEs进行评估，根据FASB ASC Topic 810的规定，确定是否为主要受益方并进行合并[17] - 公司对贷款持有进行监控，包括借款人评估、经济评估、物业评估和市场评估等方面[20] - 公司将衍生金融工具分类为其他资产（盈利头寸）或其他负债（亏损头寸）[29] - 利息收入根据贷款或债务证券的未偿本金金额和合同条款进行计提[30] - 公司在综合利润表中的净利差用于衡量公司贷款和债务证券的表现[31] - 公司的投资贷款按摊销成本计量[36] - 公司持有的投资贷款组合包括房屋抵押贷款和次级债务[36] - 投资贷款组合的总体加权平均未杠杆化有效收益率为8.5%[36] - 未杠杆化有效收益率是基于合同利率计算的复利有效收益率[37] - 公司的财务报表中包含的所有会计准则更新对其未经审计的合并财务报表的影响预计将很小[35] 融资协议和资本管理 - 公司与Wells Fargo Bank签署了一项融资协议，允许公司借款高达4.5亿美元[70] - 公司与Citibank签署了一项3.25亿美元的融资协议[71] - 公司与City National Bank签署了一项7,500万美元的融资协议[74] - 公司与Metropolitan Life Insurance Company签署了一项1.8亿美元的融资协议[76] - 公司与Morgan Stanley Bank签署了一项2.5亿美元的融资协议[79] - 公司曾与Capital One签署了一项1.05亿美元的融资协议[80] - 公司与Cortland Capital Market Services LLC签署了一项1.5亿美元的担保协议[82] - 公司曾转让了2.44亿美元的房地产贷款给第三方，并保留了610万美元的二级贷款[85] - 公司使用衍生金融工具管理利率风险，包括利率互换和利率上限[86] - 公司在2023年3月31日持有了一项190,000美元的利率互换合约[87] - 公司持有的利率衍生工具的公允价值为2545千美元[89] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日的总承诺为2388338千美元[89] - 公司股东权益中有一个“at the market offering”计划，最高可达1亿美元[90] - 公司董事会批准了一个高达5000万美元的股票回购计划[91] - 公司未在2023年3月31日的三个月内进行任何股票回购[92] - 公司在2023年3月31日的三个月内没有进行任何公开或私人发行的普通股[93] - 公司通过股权激励计划授予了848609股受限制的股票和RSUs[94] - 公司在2023年3月31日的三个月内每股普通股的基本和摊薄收益为-0.12美元[95] - 公司在2023年3月31日的三个月内的总所得税费用为110千美元，包括消费税[97] 投资和风险管理 - 公司持有的可供出售债务证券的公允价值为28007千美元[104] - 公司在2023年3月31日和2022年12月31日的财务资产和负债的账面价值和公允价值如下：贷款持有投资为2173.2万美元和2264万美元[107] - 公司与ACREM签订了管理协议，ACREM有权收取基本管理费、激励费和费用报销，基本管理费为公司股东权益的1.5%[109] - 公司与Ares Warehouse Vehicle进行了贷款交易，公司有权购买Ares Management发起的商业房地产贷款，但截至2023年3月31日，公司未从Ares Warehouse Vehicle购买任何贷款[113] - 公司在2023年第一季度宣布了每股普通股的常规现金股利为0.33美元和额外现金股利为0.02美元[114] - 公司在2023年第一季度总现金股利为19,346美元[114] - 公司在2022年第一季度总现金股利为16,740美元[114] - 公司在2023年3月31日的FL3 Notes抵押贷款资产总额为428.7百万美元[115] - 公司在2022年12月31日的FL3 Notes抵押贷款资产总额为429.4百万美元[115] - 公司在2023年3月31日的FL4 Notes抵押贷款资产总额为418.1百万美元[116] - 公司在2022年12月31日的FL4 Notes抵押贷款资产总额为458.3百万美元[116] - 公

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，GAAP净收入为290万美元，即每股普通股0.05美元，可分配收益为2390万美元，即每股0.44美元；全年GAAP净收入为2980万美元，即每股0.57美元，可分配收益为8070万美元，即每股1.55美元 [11] - 2022年全年，公司通过可分配收益对股息的覆盖率超过100%，达到110% [5][11] - 2022年第四季度末，贷款组合中80%的贷款风险评级为三级或更好，较第三季度的90%有所下降 [12] - 2022年第四季度，公司将总准备金增加了1940万美元，截至2022年底，总CECL准备金为7130万美元，约占总贷款承诺的3% [12] - 2023年第一季度，公司预计在GAAP基础上确认560万美元的已实现损失，但由于在2022年底已对该贷款计提了相同金额的准备金，因此预计不会产生重大净GAAP损失 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2022年第四季度末，贷款组合包括98%的高级贷款，未偿还本金余额为23亿美元，分散在60笔贷款中 [12] - 2022年第四季度，公司收取了99%的合同利率 [12] - 2022年，公司发放了7.25亿美元的新贷款承诺，其中超过三分之一的承诺在多户住宅领域 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 高利率给整体商业房地产市场带来了一些不利因素，许多业主暂停执行商业计划，部分市场出现租赁和入住率下降的趋势，尤其是写字楼市场面临挑战 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2022年采取了更具防御性的姿态，增强了流动性，以更好地应对复杂的房地产市场 [8] - 未来，公司将专注于解决特定情况以实现结果最大化，同时谨慎地将资本投入到有吸引力的新投资机会中 [10] - 公司认为自身在应对动荡市场和利用非流动性环境方面有成熟的策略，Ares房地产集团超过510亿美元的资产管理规模和全球2000多处房产的管理经验为公司提供了优势 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年利率快速变化和信贷市场大幅波动，但公司实现了可观的可分配收益和强劲的股息覆盖率 [16] - 公司认为有三个关键因素帮助其成功应对2022年的环境并为2023年做好积极准备，包括强大的运营能力和物业层面的专业知识、低杠杆的资产负债表和强大的流动性状况以及使用非按市值计价的融资方式 [16] 其他重要信息 - 2022年，公司通过本金贷款还款增加了8.23亿美元的流动性，创公司历史新高 [8] - 2022年第一季度，公司出售了Westchester Marriott，实现了超过3800万美元的收益 [9] - 2023年1月，公司成功解决了一笔由加利福尼亚州一处住宅物业支持的高级贷款，收回了约98%的累计现金投资 [13] - 截至2022年底，公司拥有超过2亿美元的可用资本，包括现金和可从循环债务融资工具中提取的金额，债务与权益比率为2.1倍，处于同行较低水平 [14] - 2023年第一季度，公司宣布普通股的常规股息为每股0.33美元，并继续支付每股0.02美元的补充季度股息 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 从建模角度看，2023年年中或年底公司贷款组合是否会继续收缩 - 公司认为目前的数据不足以表明贷款组合会继续收缩，公司有足够的流动性来防御需要资金的资产，也有能力抓住市场机会 [20] 问题: 2022年第四季度公司仅发放了一笔5600万美元的新贷款，且是中西部地区的写字楼物业贷款，为何认为这是有吸引力的投资 - 该写字楼资产的现金流状况和借款人的持续现金注入使其具有有吸引力的风险回报，但公司总体上不会增加写字楼业务的规模，只是会关注个别有吸引力的资产 [22] 问题: 如何描述当前商业房地产信贷的整体环境，银行、寿险公司和CMBS是否也面临同样的问题 - 所有房地产贷款类型都受到基准利率急剧上升的影响，抵押贷款REIT或私人贷款领域的优势在于更积极的资产管理和较低的费用负担，借款人面临的挑战主要分为受利率变化直接影响和商业计划执行困难两类 [25][27] 问题: 风险评级为四和五的贷款是否为观察名单，这些贷款通过信贷工具和CLO融资的比例以及公司可用资本的流动性要求是多少 - 公司有足够的流动性来处理风险评级为四或五的贷款，约一半此类贷款为无杠杆贷款，公司通过多样化的融资工具降低风险 [30][32] 问题: 2022年第四季度末披露的4500万美元非应计贷款与2023年第一季度初新增的1.5亿美元到期违约贷款之间的关系 - 截至2022年12月31日的非应计贷款不包括2023年第一季度进入违约的三笔贷款，后续将继续评估这些贷款的情况 [37] 问题: 如果1.5亿美元到期违约贷款被列为非应计贷款，从利息收入角度看，按约8%的收益率计算，每季度约减少300万美元的贡献是否正确 - 每笔贷款有不同的利率，但该计算大致正确，公司会仔细评估这些贷款的最终结果并在季度末做出适当分类 [41] 问题: 2023年第一季度事件相关的准备金是否已预留，是否预计准备金会大幅增加 - 截至2022年底，约70%的CECL准备金与风险评级为四或五的贷款相关，目前判断准备金是否会增加还为时过早，公司将继续评估所有贷款 [47][48] 问题: 公司最大的四笔写字楼贷款中有三笔在2023年第一季度到期，预计这些贷款会如何处理 - 公司正在与相关方进行沟通，每笔贷款情况不同，目前处于正常的协商过程中 [50] 问题: 评级下调的贷款业务计划恶化的具体情况，以及额外资金需求对债务收益率和资产价值的影响，未来如何考虑对冲利率风险 - 业务计划恶化主要是由于某些行业（如写字楼）的装修或增值部分耗时更长，供应链问题和成本增加，以及资本结构层面的压力和租赁间隔时间延长；公司过去的利率对冲策略基于匹配资金的原则，未来将继续遵循这一原则，关注浮动利率负债 [52][54][56] 问题: 2022年底非应计贷款的账面价值是多少 - 2022年底非应计贷款的账面价值约为9900万美元，包括一笔5700万美元、一笔3500万美元和一笔已解决的1400万美元的贷款 [60][61]

业绩总结 - 2022年第四季度和全年GAAP净收入分别为每股稀释普通股0.05美元和0.57美元[16] - 2022年第四季度和全年可分配收益分别为每股稀释普通股0.44美元和1.55美元[16] - 2022年第四季度的利息收入为52,552千美元，较2022年第三季度的45,633千美元增长了15.5%[62] - 净收入归属于普通股东为2,909千美元，较上年同期的644千美元增长351.6%[70] - 基本每股收益为0.05美元，较上年同期的0.01美元增长400%[70] 资本结构与负债 - 每股账面价值为13.73美元[16] - 总债务与股本比率为2.1倍，追索债务与股本比率为1.2倍[16] - 截至2022年12月31日，公司的总债务与股本比率为2.3倍，净债务与股本比率为2.0倍[21] - 公司的总负债为1,775,462千美元，较2021年的1,953,210千美元下降了9.1%[59] - 99%的贷款与68%的总债务为利率敏感[16] 现金流与分红 - 2022年第四季度现金分红为每股0.33美元，全年总分红为每股1.40美元[16] - 2023年第一季度宣布现金分红为每股0.33美元，补充现金分红为每股0.02美元[16] - 公司的流动现金及现金等价物为141,278千美元，较2021年的50,615千美元显著增加[58] 贷款组合与信用损失 - 截至2022年12月31日，贷款组合的加权平均未偿还本金余额为24.46亿美元，2022财年的未偿还本金余额为24.74亿美元[2] - 当前预期信用损失（CECL）储备为7130.8万美元，较2022年9月30日的5190.6万美元增加了1940.2万美元[27][28] - 公司的贷款投资组合中包括560万美元的特定储备，针对一项住宅高级贷款[28] 收入与支出 - 总收入为30,408千美元，较上年同期的27,271千美元增长7.8%[65] - 总支出为7,833千美元，较上年同期的7,137千美元增加9.7%[69] - 净利息收入为30,408千美元，较上年同期的27,271千美元增长7.8%[63] 贷款细分 - 办公贷款总承诺金额为987.0百万美元，未偿还本金为840.6百万美元，账面价值为834.6百万美元[36] - 多户住宅贷款总承诺金额为516.5百万美元，未偿还本金为511.2百万美元，账面价值为507.7百万美元[36] - 工业贷款总承诺金额为246.2百万美元，未偿还本金为238.7百万美元，账面价值为237.5百万美元[39] - 混合用途贷款总承诺金额为235.5百万美元，未偿还本金为232.2百万美元，账面价值为231.7百万美元[39]

目标投资 - 目标投资包括高级抵押贷款、次级债务和次级股权[16][17][18][19][20] 投资哲学 - Ares Management自1997年以来一直专注于投资哲学，认为人才和文化是成功的关键驱动因素[22][23] 市场条件 - 市场条件对于具备资本、纪律和规模的直接放贷者是有利的[24] 资金筹集 - 公司打算使用适度的杠杆来资助目标投资的发起或收购[26] 竞争对手 - 公司在竞争激烈的市场中与其他REITs、专业金融公司等竞争[31][32][33][34] 信用风险管理 - 公司通过经理对持有的投资组合贷款进行定期审查来解决信用风险[230] 利率风险管理 - 公司主要通过浮动利率资产和与之匹配的浮动利率负债来管理利率风险[231] - 公司通过利率上限和利率互换等对冲交易来减轻利率波动的影响[233] - 公司的浮动利率抵押资产和借款成本可能受到利率下限的影响[234] 投资估值 - 公司的投资估值主要受到指数利率和信用利差等因素的影响[235] 风险因素 - 公司的净收入和收益可能受到现有商业地产贷款的提前偿还率影响[236] - 公司的融资协议中包含保证金追加规定，未能满足协议条款可能导致违约[237] - 公司的资产和负债对利率敏感，通货膨胀风险可能导致投资回报低于预期[241]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度可分配收益为每股0.39美元，较去年第三季度增长5%，超过季度常规和补充股息每股0.35美元，增长主要得益于利率上升和少量提前还款费用 [5] - 报告GAAP净收入为64.4万美元，即每股0.01美元；可分配收益为2130万美元，即每股0.39美元，两者差异主要是本季度记录约1950万美元（约每股0.36美元）的CECL拨备 [11] - 截至2022年第三季度，总CECL储备增加1950万美元，达到5190万美元，约占贷款组合总承诺的1.9% [13] - 宣布2022年第四季度普通股常规股息为每股0.33美元，补充季度股息为每股0.02美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，季度末贷款组合由98%的高级贷款组成，未偿还本金余额为25亿美元，涉及70笔贷款；第三季度收取99%的合同应收利息，新增一笔贷款进入非应计状态，截至9月30日，三笔非应计贷款约占整体投资组合的4% [12] - 90%的贷款组合风险评级为三级或更好，较上季度的94%有所下降，主要是由于第三季度四笔贷款评级下调 [12] - 证券投资业务方面，第三季度购买2800万美元新发行的AAA级CRE证券，加权平均信用利差为245个基点，在当前SOFR利率下，无杠杆收益率超过6% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 美联储持续收紧货币政策，市场利率意外上升以对抗通胀，增加了经济衰退的可能性，导致包括商业房地产在内的大多数主要资产类别波动加剧，资本市场和银行贷款大幅收缩，风险溢价显著扩大 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 聚焦多户住宅、工业和自助存储等租金增长动力强劲的物业类型，以应对市场利率上升 [7] - 第三季度投资高度选择性，完成5000万美元多户住宅和自助存储物业的浮动利率投资，以及2800万美元AAA级新发行CRE流动性债务证券的投资 [8] - 利用Ares平台的资源和融资关系，安排高效的高级融资，同时保留夹层投资 [9] - 未来将继续选择性投资，保持强大的流动性，以应对市场不确定性 [10][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 认为当前复杂的宏观经济环境将持续，行业面临挑战，但公司凭借Ares平台的优势、良好的资产负债表和强大的流动性，能够应对经济变化 [6][17] - 预计利率上升将继续对公司盈利产生积极影响，公司贷款组合的浮动利率特点使其受益 [5][15] 其他重要信息 - 公司网站发布了收益报告演示文稿，会议中的评论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，且可能提及非GAAP财务指标 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 证券购买方面，是否考虑CLO市场，以及是否使用回购融资以实现目标低两位数回报 - 公司认为CLO市场也有吸引人的结构特征，目前在CLO和CMBS市场选择上较为中立，尚未对这些投资进行杠杆操作，因市场波动对使用杠杆持谨慎态度，正在探索减轻风险的结构 [21] 问题2: 是否考虑与Freddie Mac进行Q系列交易作为融资选择 - 公司目前未探索该领域，但在市场波动时期，这可能是一个安全港和有吸引力的收益机会，并非完全不可能考虑 [23] 问题3: 办公领域CECL储备增加和贷款到期违约问题，是流动性问题还是对办公物业的重新评估 - 办公领域存在多种因素，部分市场和资产租赁需求下降，部分资产有高现金流或长期租约；同时，银行业减少办公物业敞口的监管和其他压力也影响CECL处理 [26] 问题4: CECL储备是否针对每笔贷款和近期到期贷款进行审查，以及对贷款到期情况的预期 - 1950万美元的CECL拨备中，240万美元是特定贷款的，其余是一般储备的变化；贷款到期日期是CECL储备分析的考虑因素之一 [28][29] 问题5: 风险评级为四级的2.34亿美元贷款涉及多少笔，预计何时解决 - 风险评级为四级的贷款有六笔，部分有近期到期情况，公司团队正与借款人密切沟通，积极推进业务计划和必要的贷款条款重组 [31] 问题6: 幻灯片展示的到期日期是原始到期日还是完全展期后的到期日，标准贷款是否有展期选项 - 展示的是初始到期日，标准贷款通常有一到两年的展期选项，但展期需满足一定条件，如LTV、债务收益率、无违约情况、支付费用等 [35][36] 问题7: 对于即将到期的办公物业贷款，赞助商是否有能力和意愿展期，类似竞争对手的交易活动是否会增加 - 公司会根据不同情况与借款人合作，通常会要求借款人做出一定让步，如支付费用、提高利率、增加股权资本等；公司目标是与借款人合作实现双赢，会根据具体情况评估每个案例 [38][39][40] 问题8: 分配资金购买AAA级CMBS的决策原因，以及与贷款投资的比较，FL3证券化的再投资时间和限制 - 购买AAA级CMBS是风险平衡的结果，当时交易活动放缓，这些证券的无杠杆收益率和流动性具有吸引力；FL3证券化仍有一定时间进行再投资，希望能在规定时间内投入1.3亿美元；投资需获得投资级票据所有者的批准，公司与该投资者观点一致，会共同把握市场机会 [45][47][50] 问题9: 与赞助商的对话和承销中，利率风险对冲对CRE价值和信用储备的影响，以及贷款展期时借款人是否需要执行新的利率上限 - 利率变化速度显著，公司与借款人就利率风险对冲进行频繁沟通，既要合理操作，又要保护利率下行风险；借款人对利率保护的价值认识提高，但当前成本较高；贷款展期时，公司会强烈要求借款人执行新的利率上限，但这取决于成本和双方协商 [53][55][57]