财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司运营收益为6270万美元，即每股0.40美元；GAAP净亏损为1.312亿美元，即每股0.86美元，净亏损反映了每股0.98美元的特定贷款准备金，以及本季度采用CECL准则计提的每股0.22美元的一般准备金 [19] - GAAP每股账面价值在计提一般CECL准备金之前为14.94美元，而第四季度末为16.03美元；自季度末以来，公司终止了利率互换，这进一步使每股账面价值减少了0.03美元 [21] - 截至3月31日，公司信贷安排总额为45亿美元，已使用36亿美元，加权平均剩余期限不到三年；加权平均预支率为67% [8][9] - 过去八周，公司同意对部分有担保借款进行去杠杆化，总额为1.44亿美元，占3月31日有担保信贷安排借款的不到5% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，本季度末贷款组合总额达64亿美元；前两个月完成了5.62亿美元的新浮动利率第一抵押贷款发放，其中4.4亿美元已发放；还收到了密歇根州底特律市一处酒店物业8700万美元第一抵押贷款的全额还款；自3月以来未进行新的发放交易 [12] - 4月，公司收到了未偿还贷款预期利息的99% [13] - 公司对酒店贷款计提了3200万美元的减值准备，对北辛辛那提的零售物业Liberty Center计提了2000万美元的额外减值准备 [14] - 迈阿密设计区1.83亿美元的贷款和富尔顿街1.54亿美元的贷款，因销售进程受疫情影响，均转为非应计状态，并对这两笔贷款共计提了9500万美元的减值准备 [15] - 预计2020年剩余时间净资金投入为1.8亿美元；5月初，公司主动出售了三笔无杠杆第一抵押建筑贷款的权益，承诺总额约2.61亿美元，其中9000万美元已发放，加权平均价格为面值的98.9%，此次出售减少了建筑风险敞口，产生了8800万美元的收益，并消除了1.73亿美元的未来资金投入义务 [16] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司一直注重在资产负债表中保持资金储备，并在杠杆使用上保持自律，以应对当前市场情况 [8] - 目前专注于现有投资组合的资产管理，与借款人保持定期建设性对话，根据不同情况制定解决方案 [13][14] - 未来将继续受益于阿波罗平台的广泛资源和支持，持续关注市场机会，根据具体交易情况在高级贷款和夹层贷款之间灵活选择投资 [18][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为由于其稳健的资本结构和对资产下行保护的关注，公司业务能够应对当前市场动荡；同时，公司将继续受益于阿波罗平台的资源，并在必要时进行沟通和更新 [18] - 目前市场情况仍在演变，未来道路充满挑战，但公司团队的努力和奉献让管理层对公司应对机遇和挑战的能力充满信心 [6][17] 其他重要信息 - 阿波罗在3月第二周实施了在家办公计划，公司具备远程工作的良好条件，各团队沟通频繁有效，工作流程有序高效 [5] - 公司近期聘请了Daniel Ho担任房地产信贷资产管理主管，他拥有丰富的信贷和股权经验，将提升公司资产管理水平，释放其他高级团队成员的精力，专注于业务拓展 [13][56] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与贷款人达成的协议情况，是否使用现金，是否反映在当前流动性数据中 - 截至5月6日的当前流动性数据5.82亿美元（包括5.67亿美元现金和1500万美元未使用信贷额度）已包含为满足信贷提供者要求所提供的额外资产或现金，目前暂无额外预期，但对话仍在进行中 [24] 问题2: 协议中导致追加抵押品或现金、进一步偿还债务的因素 - 公司未使用多余现金或资产换取短期保护，与信贷提供者的讨论是基于具体资产的分析，是否需要进一步去杠杆取决于特定资产的情况，公司与贷款人保持密切沟通，贷款人表现出支持态度 [26] 问题3: 11亿美元无抵押资产的构成 - 无抵押资产均为贷款，大部分是未融资的夹层贷款头寸，也有少量尚未融资的高级贷款 [28] 问题4: 资产负债表中1.25倍最低要求的含义及关闭利率互换的决策原因和现金收益 - 1.25倍要求指的是公司未偿还的约4.97亿美元定期贷款B的一项契约，要求以无抵押资产（包括贷款资产、现金或其他资产）覆盖该定期贷款1.25倍 [32] - 关闭利率互换是因为自一年前签订互换协议以来利率变动较大，公司已在账面价值上承担了经济损失，关闭互换将使未来收益更清晰，且对流动性无实质影响 [33] 问题5: 投资组合中门户城市的占比，以及是否担心门户城市复苏缓慢导致商业房地产贷款损失增加 - 管理层无法提供确切百分比，但补充资料中提供了每笔贷款所在城市信息；大致估计，纽约市占比约35%，伦敦占比约21%，整体门户城市占比可能超过75%；目前判断长期影响还为时过早 [36][37] 问题6: 与酒店借款人的沟通情况，借款人对酒店价值、股权状况及投入资金支持酒店的意愿和能力的看法 - 与借款人的沟通因情况而异，但总体上借款人关注资产，近期重点是现金管理和债务偿还管理；公司与借款人讨论了使用可用储备金偿还短期债务、短期债务延期偿还等问题，借款人愿意为资产投入额外资金，部分酒店业主也在探索政府PPP计划 [40][41][42] 问题7: 非应计贷款的总余额 - 管理层无法立即提供该数据，将在会后由相关人员跟进提供 [44] 问题8: 4月收到的利息中，从现有储备金支付的比例 - 管理层估计该比例在10% - 15%之间，但需进一步核实 [46] 问题9: 未来普通股股息的考虑 - 公司认识到股息对股东的重要性，目前股息政策未变；将在6月初与董事会讨论第二季度股息，并尽快公布决定，股息决策一直是逐季进行的，主要基于运营收益 [47] 问题10: 考虑股息分配要求时，除了核心收益指标，是否还有其他需考虑的问题 - 公司一直根据运营收益来考虑股息，由于四年前与AMTG的交易，公司在应税收入方面有税收保护，未来仍将延续这一做法 [50] 问题11: 是否会继续出售贷款权益以减少未融资承诺，以及可能出售的投资组合比例和潜在第三方 - 目前公司没有进一步出售的计划，近期重点是管理2020年底前的流动性；但公司认为市场对其部分资产有需求，未来如有需要或意愿，有多种选择；公司将在今年晚些时候根据建设项目进展情况再做考虑 [52] 问题12: 疫情过后，是否更倾向于转向夹层贷款以获取回报，而非依赖资产负债表杠杆 - 目前判断还为时过早，公司在高级贷款和夹层贷款之间的选择一直较为灵活，主要取决于具体交易的资本结构和承担的风险回报情况 [54] 问题13: Dan Ho的背景以及他的角色与Scott的角色对比 - Dan Ho来自摩根士丹利，在信贷和股权方面都有经验，思维方式与阿波罗的投资方法一致 [56] - 他加入公司有两个原因，一是处理具体交易情况，二是提升公司资产管理的组织和沟通水平，从而使Scott等高级团队成员有更多精力专注于业务拓展 [57][58] 问题14: 鉴于CMBS资产类别风险降低，是否会增加证券投资以保持资金配置 - 目前来看可能性不大，公司每天关注市场，但目前尚未发现特别有吸引力的机会；不过公司会继续关注CMBS市场，寻找合适的投资机会 [60][61] 问题15: 迈阿密和富尔顿街贷款9500万美元减值准备的计算思路 - 管理层建议参考10 - Q报告，其中详细说明了分析的关键输入因素，包括对建设项目的假设、租金水平、终端价值或资本化率等 [64] 问题16: 4月租金中通过储备金收取的比例是否反映了借款人寻求贷款减免或修改的情况，以及自疫情以来寻求此类帮助的借款人在投资组合中的占比 - 管理层在回答关于储备金支付比例的问题时，考虑了交易结构中的利息支付安排，并非仅指近期借款人寻求减免的情况 [66] - 目前难以给出具体比例，大部分活动集中在酒店和零售贷款部分 [67] 问题17: 信贷安排是否有利差标记，酒店贷款触发追加保证金通知的因素 - 信贷安排是基于信用的讨论，没有利差标记；关于触发追加保证金通知的因素，不同银行和资产的情况不同，讨论不仅基于历史数据，还包括对资产未来价值的预期以及借款人的行为 [70][71] 问题18: 各银行在处理相关问题时的态度是否一致 - 公司合作的六家银行在与公司的对话中都表现出建设性和支持性，公司没有与RBC有业务往来，RBC的相关情况与公司的贷款业务不同 [73] 问题19: 是否有合理的最低还款额预测，以及是否与借款人讨论过折价还款 - 目前除了已签订合同的待售住宅单元的还款外，不做其他还款假设，预计到年底这部分还款在7500万 - 1亿美元之间 [76] - 公司与借款人有过关于引入新股权的讨论，但尚未有认真考虑的折价还款讨论 [75] 问题20: 出售的三笔建筑贷款的具体情况 - 公司出售了两笔全额贷款和一笔部分贷款权益，包括旧金山的一个待售住宅开发项目贷款（全额出售），以及英国的两笔办公室建设贷款（一笔全额出售，一笔部分出售） [78]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended March 31, 2020 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |------------------------------ ...

Apollo Commercial Real Estate Finance, Inc. (NYSE:ARI) Q4 2019 Earnings Conference Call February 14, 2020 10:00 AM ET Company Participants Stuart Rothstein - Chief Executive Officer Jai Agarwal - Chief Financial Officer Conference Call Participants Stephen Laws - Raymond James Rick Shane - JPMorgan Jade Ramani - KBW Operator Ladies and gentlemen, thank you for standing by, and welcome to the Fourth Quarter 2019 Apollo Commercial Real Estate Finance Inc. Earnings Conference Call. At this time, all participan ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 _________________________________________________________ FORM 10-K _________________________________________________________ ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-34452 _______________________ ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司运营收益为7260万美元，即每股0.47美元；GAAP净收入为2570万美元，即每股0.16美元，反映了3500万美元贷款损失准备金的影响 [15] - 截至季度末，投资组合摊余成本为61亿美元，较去年增长12%；账面价值为每股16.02美元，较6月30日的16.30美元有所下降，反映了贷款损失准备金以及与利率互换相关的每股0.07美元未实现损失 [16][17] - 截至季度末，公司拥有约5.4亿美元可用资本，债务与股权比率为1.3倍；本季度将摩根大通和德意志银行信贷额度分别提高至13亿美元和12.5亿美元，使回购总容量接近30亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度，公司完成8笔贷款交易，总额超过9.5亿美元，并为之前完成的贷款额外提供1.26亿美元资金，还款总额为3.53亿美元 [15] - 截至季度末，投资组合包含74笔贷款，加权平均无杠杆收益率为8.2%，剩余期限不到3年，其中94%的贷款为浮动利率 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在欧洲和美国均有业务布局，第三季度继续在欧洲找到有吸引力的贷款机会，最近完成了在意大利的首笔交易，并在季度末后承诺了两笔大额首笔抵押贷款 [9] - 美国市场方面，公司最近完成了几笔交易，包括两笔酒店交易以及纽约市一个黄金零售角落的大型城市零售交易 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在投资区域上保持中立，评估交易和筛选项目时，会比较欧美潜在机会，目标是实现最有吸引力的风险调整后回报 [10] - 公司受益于未来资金储备，本季度额外提供1.26亿美元资金，有效保持资本投资并抵消贷款还款 [11] - 公司将继续寻找高级贷款或夹层贷款的过渡性机会，在投资和杠杆策略上保持纪律，不会为追求更高ROE而改变策略 [34][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司过去10年的表现感到自豪，认为公司商业房地产债务平台实力强劲，团队不断壮大，资产负债表更强大、更多样化 [7] - 管理层认为当前市场在整体ROE方面具有挑战性，但对团队继续寻找有吸引力的风险调整后回报的能力充满信心 [38] - 对于纽约公寓市场，管理层认为库存贷款融资市场健康，但销售速度和价格有所放缓，公司对整体投资组合感到满意 [26] 其他重要信息 - 公司在第三季度记录了3500万美元的贷款损失准备金，其中3200万美元与北辛辛那提一个生活方式中心的贷款有关，300万美元与马里兰州贝塞斯达的公寓库存贷款有关 [12][14] - 从第四季度起，公司将对生活方式中心贷款采用成本回收法核算 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新贷款与典型过桥贷款概念相比有何特点 - 这些贷款显然不是建设贷款，很多是过渡性贷款，有些不需要大量未来资金投入，公司可以一次性投入所有资金 [18] 问题: 新贷款是否为浮动利率，业主为何不选择CMBS贷款 - 所有新贷款均为浮动利率；业主不选择CMBS贷款的原因包括希望有还款灵活性、可能创造价值后再融资或出售、采用投资组合方式且喜欢浮动利率债务，以及欧洲市场以浮动利率为主，缺乏成熟的长期固定利率产品 [19][20] 问题: 意大利度假村贷款的借款人是谁 - 借款人是意大利当地的一个家族，他们围绕度假村创建了酒店公司，仍控制股权并管理物业 [21] 问题: 新贷款中的4.7亿美元贷款是否为旧的111 West 57th物业，“零售公寓”如何理解 - 不是，该贷款针对的是纽约第57街和第5大道拐角处的皇冠大厦的一部分；该资产是传统建筑，已被分割为住宅、酒店、街道零售等多个部分，公司仅对零售部分提供贷款 [22][23] 问题: 曼哈顿住宅公寓建设的夹层贷款市场情况如何，公司的风险敞口、业务计划和贷款价值比如何 - 公司最大的夹层贷款是曼哈顿的Steinway大楼，该资产仍在建设中，即将完工，赞助商在销售方面取得进展；曼哈顿公寓库存贷款融资市场健康，但整体销售速度和价格有所放缓；公司在纽约的贷款价格每平方英尺在1800 - 2200美元左右，对整体投资组合感到满意 [26] 问题: 公司是否有WeWork风险敞口，租金管制法规对曼哈顿资产估值有何影响 - 公司投资组合中没有WeWork风险敞口；公司避开了受租金管制的市场，因为难以进行风险评估，且债务收益率较低 [28][29] 问题: 第三季度一般及行政费用（G&A）下降，当前水平是否为预期的运行率 - 非股票基础的G&A每年约为800 - 850万美元，每季度会有正负30万美元的波动，这是现金G&A的合理运行率 [31] 问题: 如何考虑预期还款、增量收益率、资产组合向首笔抵押贷款转移以及当前杠杆水平等因素对2020年股息的影响 - 公司整体业务战略不会有重大变化，投资方面继续寻找高级或夹层贷款的过渡性机会，杠杆策略也不会改变；股息是投资和杠杆纪律的结果，未来会与董事会讨论合适的股息水平，重点关注可持续的长期收益 [34][36] 问题: 当前股息相对于账面价值的杠杆回报率为11.5%，在市场中是否是高门槛 - 公司在今年前三个季度已经实现了这一回报率，预计全年也能实现；市场在整体ROE方面具有挑战性，但公司不会为追求更高ROE而改变策略 [38] 问题: 本季度的贷款发放和项目储备与现有投资组合相比，风险是否更低 - 从业务计划角度来看，两者具有可比性；随着公司规模扩大，有更多机会参与大型高级贷款或控制信贷结构 [40] 问题: Liberty项目7.75%的资本化率是如何得出的，是否存在进一步减记风险，为何不直接 foreclosure 并出售资产 - 资本化率是综合考虑公开和私人可比数据以及零售房地产上市公司的市场情况得出的；目前的准备金反映了最佳可用信息，若预计未来有减记，会计上会在当前体现；公司认为通过努力仍可实现或重新获得资产价值 [43][44] 问题: 111 West 57th项目本季度是否有新的合同签约，贷款再融资前景如何 - 没有公开披露新的合同签约信息；目前公寓库存贷款市场健康，若资产完工且有一定的初始存款活动，公司资本有望在库存市场被替代，但再融资并非简单过程 [46] 问题: 111 West 57th项目全额还款是否合理，对公司收益的影响是否约为20% - 公司预计能收回全部欠款；该项目混合收益率超过20%，对收益的影响计算正确 [49][50] 问题: 如何考虑第一留置权和夹层或次级投资组合的潜在准备金水平，会计处理是否会改变公司对次级贷款的偏好 - 夹层贷款在计算当前预期信用损失（CECL）结果时视为首笔抵押贷款；这只是会计变更，预计不会影响公司未来业务 [53] 问题: 公司预计将提取多少准备金 - 公司尚未最终确定该数字，预计将在2月的第四季度文件中披露 [54]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 __________________________________ FORM 10-Q __________________________________ (Mark One) ☒ Quarterly Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the quarterly period ended September 30, 2019 or ☐ Transition Report Pursuant to Section 13 or 15(d) of the Securities Exchange Act of 1934 For the transition period from to Commission File Number: 001-34452 | --- | --- | --- | |-------------------------- ...

公司概况 - 自2009年以来总资本部署约120亿美元，贷款组合规模达54亿美元，加权平均无杠杆贷款组合收益率为9.0%，浮动利率敞口为93%，债务与总权益比率为1.0倍，调整后EBITDA复合年增长率为37%[7] - 与Apollo关联，Apollo管理资产约3120亿美元，ARI收取1.5%净股权基础管理费，无激励费，Apollo有31名专注房地产信贷的投资和资产管理专业人员[8] 投资策略 - 采用“信用优先”方法，注重资本保全，主要投资于美国和西欧基本面强劲的门户市场、有增值业务计划的优质房地产，借款人有大量自有资金，投资地域和物业类型多元化，2019年上半年新增贷款加权平均贷款价值比为64%[12] 贷款组合 - 2019年第二季度贷款数量71笔，摊销成本54.44亿美元，投资净股权成本36.43亿美元，未动用贷款承诺11.92亿美元，浮动利率贷款加权平均无杠杆收益率为L+6.7%，加权平均无杠杆综合收益率为9.0%，加权平均剩余期限2.9年，一级抵押/次级贷款占比77%/23%[13] 财务状况 - 2019年6月30日，总资产56.24409亿美元，总股东权益26.71399亿美元，总负债和股东权益56.24409亿美元[29][32] - 2019年第二季度净收入6.1424亿美元，可供普通股股东的净收入5.6505亿美元，基本每股普通股净收入0.38美元，摊薄后每股普通股净收入0.37美元[35] 其他亮点 - 自2014年以来，总股本增长约3.1倍，有超9.03亿美元现金及现有信贷安排额度，流动性充足[22][8] - 与房地产所有者、运营商、高级贷款人和经纪人有“优先合作”关系，贷款组合稳定多样，有能力获取低成本资金，股息收益率为9.5%[25]