财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收从2020年同期的1830万美元增长至2270万美元，同比增长24.1%；2021年第一季度营收为2140万美元，环比增长6%；若2021年第二季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加21.6万美元，达到2290万美元 [13] - 物业运营费用从第一季度的370万美元增至380万美元，增长3%；G&A费用第二季度维持在290万美元不变；利息费用从220万美元增至270万美元，增长22.7%，主要因近期再融资新增7500万美元定期贷款借款的全季度影响 [14] - 2021年第二季度资金运营（FFO）从2020年同期的1100万美元增至1330万美元，同比增长20.9%；摊薄后每股FFO从0.51美元增至0.56美元，增长9.8%；2021年第一季度FFO为1260万美元，环比增长5.7% [15] - 2021年第二季度调整后资金运营（AFFO）为1390万美元，较2020年同期的1140万美元增长22.7%；摊薄后每股AFFO从0.52美元增至0.58美元，增长11.5%；2021年第一季度AFFO为1330万美元，环比增长4.6%；若第二季度所有收购在季度首日完成，AFFO将增加约15.1万美元，达到1410万美元，摊薄后每股AFFO增至0.59美元 [15][16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度通过ATM计划发行247964股股票，平均每股售价48.87美元，净收益约1190万美元，当前股权收益率约3.59% [6] - 第二季度收购2处物业，总面积约7.7万平方英尺，收购价约950万美元，出租率约90%，租约至2028年，预期年回报率约9.34% - 9.97% [7] - 截至8月3日，本季度收购1处物业，面积1.44万平方英尺，收购价约370万美元，收购时出租率100%，租约至2026年，预期年回报率9.37% [8] - 有2处物业已签订确定性购买协议，预计收购价约850万美元，预期回报率约9.0% - 9.3%，公司正在进行尽职调查，预计第三季度完成交易 [8][9] - 已签订4处物业的确定性买卖协议，预计投资9400万美元，预期回报率高达10.25%，预计最早第四季度完成一处物业交易，多数可能在2022年第一季度，其余3处将在2022 - 2023年完成 [9] - 有2处物业已签订条款书，预计收购价约930万美元，预计在第三或第四季度完成交易 [9] - 已与客户就另外10处新物业签订条款书，预计投资约6000万美元，预计在未来约24个月内完成投资 [10] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用ATM计划战略性进入股票市场 [11] - 公司专注于开发客户，与客户达成双赢局面，预计大部分收购将与客户合作完成，其余通过其他物业填补 [24] - 公司有整体多元化指导方针，主要针对MSA层面，而非州层面 [28] - 公司正在拓展多个领域，包括与透析公司建立合作关系、参与住院康复设施市场、关注行为健康领域、看好医生和MOB空间以及与合适的ASC运营商合作的领域等 [19][29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营和收购表现良好，租赁活动有所增加，入住率略有上升，管理层对医疗服务提供商的活动感到鼓舞 [5][11] - 管理层认为Delta变种不会对业务造成太大影响，运营已基本恢复到疫情前水平，甚至可能更好 [25] - 管理层对租赁市场现状感到满意，过去6个月现有和空置空间的租赁活动显著增加，希望今年后6个月情况会非常好 [27] 其他重要信息 - 公司宣布第二季度股息提高至每股0.4325美元，相当于年化股息每股1.73美元，自IPO以来每个季度都提高了股息 [12] - 公司加权平均剩余租约期限相对稳定，略超过8年 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与透析公司的交易结构及吸引力 - 公司将进行建设融资，购买土地或现有建筑并资助建设或翻新，租户承担完工和运营风险；对租户而言，与公司合作可简化融资流程，更快实现目标，提高内部收益率，是双赢局面 [19][20] 问题2: G&A费用下半年情况 - 第二季度G&A费用水平可能是一个较好的运行率，虽现金和非现金部分的比例可能会有所变化，但总体较为稳定 [21] 问题3: 市场定价对公司的影响及长期维持9%回报率的看法 - 目前公司能够维持回报率，市场与过去6年相比变化不大，公司通过开发客户，预计大部分收购与客户合作完成，有信心维持投资回报率 [24] 问题4: 运营商对Delta变种的看法 - 管理层未与资产管理团队讨论此事，但运营已基本恢复到疫情前水平，甚至更好，认为Delta变种不会导致业务大幅放缓，且可能会迅速消退 [25] 问题5: 未来几年租约到期物业的处理流程和租金续约展望 - 很多租户要求提前续约，公司正在处理2022 - 2024年到期租约的续约事宜；疫情后租户更关注租赁条款，希望锁定长期租约；过去6个月租赁活动显著增加，希望今年后6个月情况会非常好 [27] 问题6: 投资组合地域集中的原因及未来收购展望 - 公司多元化指导方针针对MSA层面，非州层面；德州因地域大、伊利诺伊州因有大型CON物业，所以有一定集中；佛罗里达州是医疗保健的好地方；未来投资组合可能与过去相似 [28] 问题7: 目前某些资产类型的机会及投资管道情况 - 公司正在与新的创业公司合作，已签订4处住院康复设施的买卖协议，未来18 - 24个月预计有1亿美元的相关投资；行为健康领域虽拒绝了大部分项目，但该领域在增长，报销情况有所改善；看好医生和MOB空间以及与合适的ASC运营商合作的领域；透析、眼科护理、皮肤科、门诊成像等领域也有机会，但需要找到合适的合作伙伴 [29][30] 问题8: AFFO派息率与REIT最低派息水平的距离及股息增长计划 - 公司距离REIT最低派息水平还很远；董事会正在讨论股息问题，希望确保增加股息后能够维持，预计2022年可能会有股息增加，但最终由董事会决定 [31][32]

房地产收购情况 - 2021年前六个月公司收购8处房产，总面积约23.7万平方英尺，总价约6930万美元，现金对价约6890万美元，收购时整体出租率约98.7%[107] - 2021年6月30日后，公司以约370万美元收购一处房产，出租率达100%[108] - 公司有两处房产已签订购买协议，预计总价约850万美元，预期回报率约9.0% - 9.3%，预计2021年第三季度完成交易[109] - 公司另有四处房产待建成入住后收购，预计总价约9400万美元，预期回报率约10.25%，预计2022年第一季度至2023年第二季度完成交易[110] - 公司有两项总价约850万美元预期回报率9.0% - 9.3%的收购待三季度完成，四项总价约9400万美元预期回报率10.25%的收购预计2022年一季度至2023年二季度完成[162][163] - 2021年上半年公司投资8处房产，现金对价约6890万美元，提供贷款约1150万美元[169] - 2020年上半年公司投资13处房产，现金对价约5790万美元，以180万美元收购250万美元应收票据[171] 房地产投资组合出租情况 - 截至2021年6月30日，公司房地产投资组合出租率约89.4%，2021年前六个月有2.7万平方英尺租约到期或终止，新租或续租面积约12.3万平方英尺[112] 租户延期付款情况 - 2020年公司与18个租户达成延期付款协议，延期金额占年化租金不到1%，截至2021年6月30日，约3.4万美元待在2021年剩余时间内开票和支付[114] 房地产投资总额变化 - 截至2021年6月30日和2020年，公司房地产投资总额分别约为8.135亿美元和6.647亿美元[118] 收入与净利润增长情况 - 2021年第二季度与2020年同期相比，收入增加约440万美元，增幅24.1%，净利润增加约118.4万美元，增幅26.2%[120][121] - 2021年上半年与2020年同期相比，收入增加约790万美元，增幅21.7%，净利润增加约239.9万美元，增幅27.8%[129][130] 土地出售情况 - 2020年第二季度，公司出售一块土地，售价约30万美元，确认亏损约30万美元[126] 各项费用增加情况 - 2021年上半年物业运营费用增加约100万美元，增幅15.3%，主要因房地产收购[132] - 2021年上半年一般及行政费用增加约170万美元，增幅40.6%，主要因新员工薪酬、年薪增长和股票发行[133] - 2021年上半年折旧和摊销费用增加约260万美元，增幅21.2%，收购致增加320万美元，部分被摊销减少80万美元抵消[134] - 2021年上半年利息费用增加约50万美元，增幅12.0%，因2021年3月信贷安排再融资[135] 季度关键财务指标对比 - 2021年第二季度末三个月，净收入为571万美元，2020年同期为452.6万美元；FFO为1330.3万美元，2020年同期为1100.7万美元；AFFO为1392.8万美元，2020年同期为1135.2万美元[144] - 2021年第二季度末三个月，NOI为1889.8万美元，2020年同期为1506万美元[148] - 2021年第二季度末三个月，EBITDAre为1600.5万美元，2020年同期为1316.1万美元；调整后EBITDAre为1761.1万美元，2020年同期为1423.1万美元[151] 信贷安排情况 - 公司信贷安排包括1.5亿美元循环信贷额度和2.5亿美元定期贷款，可借款至6亿美元，2021年6月30日循环信贷额度剩余约1.45亿美元[157] 债务与总资本比率情况 - 2021年6月30日，公司债务与总资本比率约为31.0%，符合信贷安排财务契约[158] 地面租赁义务情况 - 公司四项物业的地面租赁义务约为770万美元，到期日至2085年[166] 现金流情况 - 2021年和2020年上半年经营活动产生的现金流分别约为2810万美元和2370万美元[168] - 2021年和2020年上半年投资活动使用的现金流分别约为8190万美元和5560万美元[169] - 2021年和2020年上半年融资活动产生的现金流分别约为5620万美元和3500万美元[172] - 2021年上半年公司偿还信贷安排2800万美元，签订1.25亿美元7年期定期贷款安排，偿还5000万美元定期贷款安排[172] 保证金持有情况 - 截至2021年6月30日，公司持有约430万美元保证金[174] 股息相关情况 - 公司需向股东支付至少相当于其应纳税所得额90%的股息以维持REIT资格[175] - 2021年7月29日，公司董事会宣布每股0.4325美元的季度普通股股息，年化股息为每股1.73美元[175]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度总营收从2020年第一季度的1790万美元增长至2140万美元，同比增长19.3%；较2020年第四季度的2010万美元，环比增长6.3%；若2021年第一季度所有收购在季度首日完成，总营收将增加86.6万美元，达到2230万美元 [15][16] - 物业运营费用从350万美元增至370万美元，增幅7%；G&A从250万美元增至290万美元，增幅15%；利息费用从210万美元增至220万美元，增幅4.9% [16][17] - 2021年第一季度资金运营现金流从2020年第一季度的1020万美元增长至1260万美元，同比增长23.3%；摊薄后每股资金运营现金流从0.48美元增至0.54美元，增幅12.5%；较2020年第四季度的1220万美元，环比增长3.3% [19][20] - 调整后资金运营现金流从2020年第一季度的1040万美元增至1330万美元，同比增长28.6%；摊薄后每股调整后资金运营现金流从0.49美元增至0.57美元，增幅16.3%；较2020年第四季度的1290万美元，环比增长3.3%；若第一季度所有收购在首日完成，调整后资金运营现金流将增加约75.2万美元，达到1410万美元，摊薄后每股增至0.6美元 [20][21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度通过ATM计划发行435,272股股票，平均每股售价46.70美元，净收益约1990万美元，当前股权收益率约3.74% [7] - 第一季度收购6处物业，总面积约15.9万平方英尺，总价约5980万美元，100%已出租，租约至2036年，预期年回报率9.1% - 10.83% [8] - 截至5月5日，本季度收购1处物业，面积约4.4万平方英尺，总价约420万美元，收购时约91%已出租，租约至2028年，预期年回报率10.1% [9] - 有2处物业已签订确定性购买协议，预计总价约840万美元，预期总回报率约9.3%，预计第二季度完成交易 [10] - 有2份新签署的条款书，涉及最多约14处新物业和最多约1.54亿美元新投资，预计未来约24个月完成投资 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计有足够信贷额度为收购提供资金，并将继续利用ATM计划战略性进入股权市场 [12] - 公司专注于与连续创业者合作，将其视为填充项目管道的方式，预计未来这些创业者可能将公司出售给大公司，从而提升信用和价值 [24][25] - 公司认为自身专注于单个资产和运营商尽职调查，不追求大型交易，与其他追求大型交易的公司形成差异，目前未遇到太多竞争 [39] - 公司表示从医生处收购物业是主要收购来源，还关注行为健康、住院康复、LPACs和透析等领域，且倾向于小型项目 [59][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大部分租户运营基本恢复到疫情前水平，截至3月31日，仅1个租户有不到5万美元的租金延期，应收账款状况良好 [6] - 公司认为政府在医疗保健方面的支出增加对租户是积极的，一些关于价格透明度的讨论对低成本供应商租户有利 [71][72] 其他重要信息 - 公司宣布第一季度股息提高至每股0.43美元，相当于年化股息每股1.72美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司加权平均剩余租约期限约为8.28年，本季度入住率略有上升 [12] - 2021年租约到期面积占比4.3%，公司已开始着手2022年续约工作，看到了来自供应商的积极租赁活动 [43][44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 两份较大交易的合作关系如何形成，是否属于连续创业者合作范畴，未来物业是否有信用升级可能 - 这两份交易是公司持续客户关系和连续创业者计划的一部分，用于填充项目管道，大部分交易可能在2022年和2023年上半年完成；预计连续创业者有出售公司给大公司的历史，届时物业将有信用和价值提升 [24][25] 问题2: 2022 - 2023年交易是否会提高1.2 - 1.5亿美元的收购指导目标 - 公司认为在1.2 - 1.5亿美元范围内能产生持续增长回报，随着公司规模扩大，收购目标可能会有小幅度提升，但不会有显著增长，因为要优化利润 [26] 问题3: 新增信贷额度导致利息成本上升的原因，以及公司规模扩大信用提升后利差未下降的疑问 - 一是新增1.25亿美元定期贷款并置换了5000万美元短期定期贷款，增加了固定利率债务成本；二是公司虽定价网格不变，但因增加了杠杆处于更高定价层级，不过有途径在达到投资等级指标后降低利差；新1.25亿美元定期贷款固定利率为3.6% [33][34][36] 问题4: 与连续创业者等合作是否面临更多竞争 - 公司认为自身专注单个资产和运营商尽职调查，不做大型交易，其他公司未关注到这一领域，且执行该业务需要独特团队和条件，所以目前未遇到太多竞争 [39][40] 问题5: 2021年租约到期情况，是否预期100%租户续约及续约价差 - 2021年租约到期面积占比4.3%，是租赁方面较轻松的一年，公司已开始2022年续约工作，看到了供应商积极的租赁活动 [43][44] 问题6: 本季度G&A占营收比例高于历史水平，未来几个季度G&A预期情况 - 现金G&A方面，第一季度因薪资增长和HSA资金投入等因素费用较高，预计未来几个季度现金G&A占营收比例在5% - 6%；非现金G&A方面，因第一季度发行股份稀释FFO和增加递延薪酬，对FFO和收益有双重影响，公司建议关注AFFO [45][46][49] 问题7: 租户愿意接受9.5% - 10.25%租约利率的原因 - 公司为租户提供一站式服务，租户无需为物业融资分散精力，可专注业务增长和扩张；若能更快实现公司增长和出售，租户内部投资回报率将显著提高；且多数项目开发收益率在8.5% - 9%，50 - 100个基点的差价是合理成本 [52][53][54] 问题8: 为何大型医疗REIT不收购公司以提升整体回报率 - 公司从估值倍数角度相对昂贵；且REIT受资产净值（NAV）概念影响，若收购高收益率资产会导致其股票价值下降 [56][57] 问题9: 当前收购管道中，符合公司框架的最佳机会所在的资产类别和市场定位 - 公司主要从医生处收购物业，还关注行为健康、住院康复、LPACs和透析等领域，这些项目多为小型项目，需要更多尽职调查和时间 [59][61][62] 问题10: 收购资产的初始筛选、尽职调查目标数量及成交率情况 - 公司未统计相关数据，但成交率相对看到的项目数量较低，对发出条款书的项目成交率较高；公司每天大约查看10个项目 [64] 问题11: AFFO增长强劲，股息支付率更保守，公司和董事会的理念，以及股东是否可期待更大幅度股息增长 - 公司和董事会讨论认为，若增加股息，可能从每季度0.25美元提高到0.5美元，但要确保能维持该水平并保持保守支付率，目前尚未达到这一条件，但正在关注和讨论 [67][68] 问题12: 两份条款书涉及的9400万美元和6000万美元投资的时间范围 - 预计在24个月内完成，第一笔交易可能在今年第四季度或更可能在明年第一季度完成，整体时间范围为2022年至2023年中 [69] 问题13: 在两份交易中，公司是否为开发提供资金并按约定资本化率收购 - 住院康复设施由银行提供建设贷款，公司在设施建成后购买；透析诊所由公司提供建设贷款，因项目规模较小更易管理 [70] 问题14: 华盛顿特区的医疗政策是否会对租户产生影响 - 公司关注所有政策动态，但认为目前没有政策会对租户产生重大负面影响，政府增加医疗支出可能对租户有利；公司看好价格透明度讨论，认为对低成本供应商租户有利 [71][72]

房产收购情况 - 2021年第一季度，公司收购6处房产，总面积约15.9万平方英尺，总价约5980万美元，现金对价约6000万美元，收购时房产整体出租率100% [101] - 2021年3月31日后，公司收购1处房产，总价约420万美元，现金对价约350万美元，房产出租率约90.9% [102] - 2021年3月31日后，公司以约420万美元收购一处房产，现金对价约350万美元，该房产出租率约90.9%[143] - 公司有2处房产处于确定购买协议中，预计总价约840万美元，预期总回报率约9.3%，预计2021年第二或第三季度完成交易 [103] - 公司有两处房产已签订确定性购买协议，预计总价约840万美元，预期总回报率约9.3%，预计2021年二、三季度完成交易[144] 房产出售情况 - 2021年第一季度，公司签订出售阿拉巴马州一处医疗办公楼的合同，预计第二季度完成交易并确认收益，截至3月31日，待售资产约100万美元，待售负债3.5万美元 [104] - 2021年第一季度公司签订医疗办公楼销售合同，预计二季度完成交易，确认出售收益，截至3月31日，待售资产约100万美元，待售负债3.5万美元[145] 房地产投资组合出租情况 - 截至2021年3月31日，公司房地产投资组合出租率约89.1%，2021年前三个月有7000平方英尺租约到期或终止，新租或续租约2.1万平方英尺 [105] 租户延期协议情况 - 2020年，公司与18个租户达成延期协议，延期金额占年化租金不到1%，截至2021年3月31日，约5.1万美元待在2021年剩余时间内开票和支付 [107] 房地产投资金额变化 - 截至2021年3月31日和2020年3月31日，公司房地产投资分别约为8.01亿美元和6.419亿美元 [111] 收入、费用及利润变化 - 2021年第一季度与2020年同期相比，收入增加约350万美元，增幅19.3%，主要因房地产收购和新应收票据发行 [113][114] - 2021年第一季度与2020年同期相比，物业运营费用增加约40万美元，增幅11.5%，主要因房地产收购 [113][115] - 2021年第一季度与2020年同期相比，净利润增加约121.5万美元，增幅29.6% [113] 净收入、FFO、AFFO等指标对比 - 2021年第一季度净收入为531.5万美元，2020年同期为410万美元；FFO为1259.1万美元，2020年同期为1020.9万美元；AFFO为1331.1万美元，2020年同期为1035万美元[127] NOI指标对比 - 2021年第一季度NOI为1766.7万美元，2020年同期为1460万美元[130] EBITDAre及Adjusted EBITDAre指标对比 - 2021年第一季度EBITDAre为1480.8万美元，2020年同期为1240.8万美元；Adjusted EBITDAre为1636.6万美元，2020年同期为1342.7万美元[134] 信贷及债务情况 - 截至2021年3月31日，公司信贷安排下循环信贷额度剩余借款能力约为1.43亿美元，债务与总资本比率约为31.7%[140][141] 现金流情况 - 2021年和2020年第一季度经营活动现金流分别约为1350万美元和1030万美元；投资活动现金流分别约为 - 6730万美元和 - 3550万美元；融资活动现金流分别约为5690万美元和2680万美元[151][152][154] 保证金及股息情况 - 截至2021年3月31日，公司持有约420万美元保证金；2021年4月29日，董事会宣布季度普通股股息为每股0.43美元，年化股息为每股1.72美元[156][159] 市场风险披露情况 - 2021年第一季度，公司市场风险的定量和定性披露与2020年年报相比无重大变化[161]

财务数据和关键指标变化 - 2020年总营收7570万美元，较2019年的6080万美元增长24.4%；2020年第四季度总营收约2010万美元，较2019年同期的1680万美元增长20%；若2020年第四季度收购在该季度首日完成，第四季度总营收将增加33.3万美元，达到2050万美元 [16][17] - 物业运营费用从2019年的1220万美元增至2020年的1360万美元，增幅11.3%；第四季度从2019年的280万美元增至2020年的350万美元，增幅22.7% [18] - 一般及行政费用（G&A）从2019年的770万美元增至2020年的880万美元，增幅13.6%；第四季度从2019年的210万美元增至2020年的250万美元，增幅16.9% [19] - 利息费用从2019年的930万美元降至2020年的860万美元，降幅7.3%；2020年债务与总资本比率为28.5% [20] - 净利润从2019年的840万美元增至2020年的1910万美元，增幅127.8%；第四季度从2019年的220万美元增至2020年的520万美元，增幅137%；若调整2019年第四季度递延所得税费用，年度和季度净利润增长分别为94.5%和44.2% [21] - 第四季度运营资金从2019年的950万美元（摊薄后每股0.47美元）增至2020年的1220万美元（摊薄后每股0.53美元）；调整后运营资金（AFFO）从2019年第四季度的990万美元（摊薄后每股0.49美元）增至2020年第四季度的1290万美元（每股0.56美元）；若第四季度收购在该季度首日完成，AFFO将增加约29.8万美元，达到1320万美元，每股增至0.57美元 [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度通过ATM计划发行480,592股股票，平均每股毛售价47.65美元，净收益约2240万美元，当前股权收益率约3.64% [9] - 第四季度收购10处物业，总面积约21.6万平方英尺，收购价约6790万美元，物业100%出租，租约至2039年，预期年回报率9.45% - 9.9%；2020年全年收购物业总价约1.272亿美元 [10] - 截至2月16日，本季度已收购4处物业，总面积约8万平方英尺，总价约1780万美元，收购时物业100%出租，租约至2036年 [11] - 公司为两处物业的租户提供600万美元定期贷款和最高400万美元循环信贷额度；另有3处物业已达成确定性购买协议，预计总价约4640万美元，预期总回报率约9.1% - 9.43% [12] - 加权平均剩余租约期限首次超过8年，达到近8.1年；第四季度入住率基本持平，租赁活动因疫情挑战有所减弱 [14] - 宣布第四季度股息，提高至每股普通股42.75美分，相当于年化股息每股1.71美元，自IPO以来每季度都提高股息 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计有足够信贷额度为收购提供资金，并将继续适时利用ATM计划战略性进入股权市场 [13] - 长期目标是债务占账面资本的30% - 35%，股权占65% - 70%，目前债务水平较低，随着资产负债表扩大，债务金额可能增加 [39][40] - 收购目标仍为每年1.2亿 - 1.5亿美元，预计回报率不低于9% [44][45] - 投资指南规定单一租户占比不超过20%，实际不希望租户占比达两位数，但对于优质项目和客户会灵活处理 [46] - 不倾向进行大规模投资组合收购，GenesisCare收购是特殊情况，希望将其发展为客户 [54][55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多数租户运营基本恢复到疫情前水平，截至12月31日，公司与两家租户的剩余租金延期协议涉及金额不足10万美元，应收账款状况良好 [7][8] - 看好为租户提供贷款的项目，认为是双赢机会，预计有良好回报，但这是特殊情况，并非常见操作 [27] - 行为健康领域在疫情前就因多种因素增长，疫情使其需求进一步增加，公司相关设施运营良好，过去12 - 18个月有很多投资机会，但需筛选有长期价值的项目 [35][36][37] - 若达到内部预期，董事会有可能提高季度股息增幅，但会保持保守派息率，确保有足够现金支付股息 [42] - 资产管理人员今年在与医疗保健提供商沟通和租赁额外空间方面更成功，有望看到租赁业务回升 [53] - 预计市场上会有租户被收购，公司部分投资是基于此预期，部分收购比预期更早发生 [56][57] - 随着业务规模扩大，一般及行政费用（G&A）增长速度将低于历史水平，尤其是相对于收入增长 [62] 其他重要信息 - 第四季度G&A的55%是基于股票的薪酬摊销，无现金影响，已计入流通股数量，因此认为AFFO是最佳衡量指标 [64][65] - 今年租赁续约需求为5%，是公司历史最低水平 [71] - 公司业务分布在33个州，主要集中在中西部、东南部和西南部，如佛罗里达、俄亥俄、得克萨斯等州，目前未受人们向低税州迁移趋势的显著影响 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为租户提供贷款的物业情况及是否会成为常见操作 - 这是特殊情况，租户管理团队优秀，业务在疫情前增长，疫情期间部分业务受影响，目前员工和大部分租户、潜在患者已接种疫苗，公司认为其未来发展良好；租户规模介于小银行和大银行服务范围之间，公司提供贷款可实现双赢，预计回报良好，但不会常见 [25][26][27] 问题2: 贷款回报及是否是常用手段 - 回报约为9%的当期支付和3%的应计利息，若不提前还款，贷款将在五年内摊销，但预计租户一两年内会获得银行贷款并还清；这不是常用手段，公司会谨慎管理 [28][29] 问题3: 心理健康和药物滥用领域投资机会 - 行为健康领域涵盖范围广，疫情前因多种因素增长，疫情使其需求进一步增加，公司相关设施运营良好，过去12 - 18个月有很多投资机会，但需筛选有长期价值的项目 [34][35][37] 问题4: 目标杠杆水平及今年是否会提高 - 长期目标是债务占账面资本的30% - 35%，股权占65% - 70%，目前债务水平较低，随着资产负债表扩大，债务金额可能增加，但不会大幅改变比例 [39][40] 问题5: 4200万美元收购交易的潜在时间 - 交易涉及多方，其中一方希望在月初完成，预计在3月1日或4月1日完成，公司目前无法控制 [41] 问题6: 股息是否会持续小幅增长或大幅增加 - 这由董事会决定，若达到内部预期，董事会有可能提高季度股息增幅，但会保持保守派息率，确保有足够现金支付股息 [42] 问题7: 收购管道规模及收益率是否会改变 - 收购目标仍为每年1.2亿 - 1.5亿美元，预计回报率不低于9% [44][45] 问题8: 租户集中度上限及对收购的影响 - 投资指南规定单一租户占比不超过20%，实际不希望租户占比达两位数，但对于优质项目和客户会灵活处理，目前租户占比最高约11% [46][47][48] 问题9: 今年租约到期续约情况 - 公司认为租金基本符合市场利率，续约通常是基于1% - 1.5%的通胀率增长，不会有5%的续约增长 [49] 问题10: 空置物业情况及提高入住率机会 - 疫情期间租赁困难，医疗保健提供商无暇关注租赁；今年资产管理人员与提供商沟通和租赁额外空间更成功，有望看到租赁业务回升；从年度入住率看，考虑到疫情影响，公司表现良好 [52][53] 问题11: GenesisCare投资组合收购情况及近期是否有其他投资组合收购机会 - 公司不倾向进行大规模投资组合收购，GenesisCare收购是特殊情况，该公司曾经历破产和管理层变动，背后有KKR支持并投入3亿美元扩张；公司与该公司首席运营官有个人交流，希望将其发展为客户 [54][55] 问题12: 市场并购和流动性增加对租户及公司的影响 - 预计市场上会有租户被收购，公司部分投资是基于此预期，部分收购比预期更早发生 [56][57] 问题13: 急性住院行为设施投资上限 - 目前不会完全排除进一步投资，但需要优质物业和良好条款；公司在其他领域也很活跃，随着业务推进，该领域占比可能下降 [59][60] 问题14: 未来一年处理收购业务和运营公司所需的增量G&A情况 - 随着业务规模扩大，需要增加一些会计人员和资产管理团队人员，但不需要大量资源来实现业务和平台的增量增长；G&A增长速度将低于历史水平，尤其是相对于收入增长 [61][62] 问题15: 今年及明年初新增人员薪酬情况 - 新增人员薪酬将与公司中位数员工薪酬水平相当 [66] 问题16: 第四季度入住率下降原因 - 第三季度情况有所改善，但随后疫情反弹，医疗保健提供商收缩业务，这是环境因素导致；公司对入住率现状感到满意，今年租赁续约需求是历史最低水平，资产管理团队专注于租赁业务 [70][71] 问题17: 人们向低税州迁移是否影响公司资产投资区域 - 目前不确定这一趋势的实际影响程度，公司业务分布在33个州，主要集中在中西部、东南部和西南部，如佛罗里达、俄亥俄、得克萨斯等州，预计未来情况类似 [72][73]

高管团队情况 - 公司执行副总裁和首席财务官等高管团队成员均有超25年医疗、房地产和/或公共REIT管理经验，董事长曾助力公司资产超20亿美元[39][40] - 公司董事会自2015年IPO以来选择89%的总薪酬以受限股形式发放，部分高管选择100%总薪酬以受限股形式发放[42] - 董事长在2015年IPO和2016年后续发行时购买超260万美元普通股，部分高管和董事购买45万美元普通股[42] - 董事长在2016 - 2017年根据10b5 - 1计划购买178,213股普通股[42] 财务数据 - 债务情况 - 截至2020年12月31日，公司循环信贷安排未偿还金额为3300万美元，定期贷款未偿还金额为1.75亿美元，债务与总资本比率为28.5%[41] - 截至2020年12月31日，公司循环信贷安排和定期贷款基于可变利率，应收票据和应付抵押票据按固定利率计息，公司已签订利率互换协议固定定期贷款利率[382] 公司投资策略 - 公司投资重点为收购价格在500万美元至3000万美元的医疗设施[37][44] REIT相关规定 - 作为REIT，公司需每年至少分配90%的REIT应纳税所得额[52] - 公司自2015年运营开始就符合美国联邦所得税REIT资格，预计2021年仍符合[50] 税收政策变化 - 2018年1月1日起，美国联邦企业所得税税率从35%降至21%[52] 公司运营模式变化 - 2020年3月至6月，公司非管理员工采用在家办公模式[35] 医疗保险政策变化 - 2015年两党预算法案第603条自2017年1月1日起降低非校园内基于提供者的门诊部门的医疗保险费率，2019年1月1日起CMS对先前免于支付削减的非校园内诊所就诊实施地点中立的医疗保险报销变更[62][63] - 特朗普政府2019年起取消个人购买医疗保险强制令，拜登政府2021年1月28日发布行政命令支持《平价医疗法案》，最高法院预计2021年6月对该法案相关案件作出裁决[60] 利率影响计算 - 假设市场利率变动10%，循环信贷安排本金3.3万美元，计算的年度利息费用510美元，利率下降10%时利息减少51美元[383] - A - 1定期贷款本金5万美元，计算的年度利息费用1966美元；A - 2定期贷款本金5万美元，计算的年度利息费用1800美元；A - 3定期贷款本金7.5万美元，计算的年度利息费用3026美元，因有利率互换协议，利率变动不影响收益或现金流[383] 金融工具公允价值 - 应收票据2020年12月31日未偿还余额1.501万美元，假设市场利率上升10%公允价值为1.4718万美元，下降10%为1.5361万美元，2019年12月31日为2.3399万美元[384] - 应付抵押票据2020年12月31日未偿还余额5432美元，假设市场利率上升10%公允价值为5383美元，下降10%为5481美元，2019年12月31日为5351美元[384] LIBOR相关情况 - 2021年后英国金融行为监管局将停止强制银行提交伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）计算数据，2021年12月31日后停止公布一周和两月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR[386] - 替代参考利率委员会（ARRC）提议有担保隔夜融资利率（SOFR）作为美元LIBOR的替代利率，公司有与美元LIBOR挂钩的重大合同并在评估相关风险[388] 业务季节性情况 - 公司业务不受重大季节性波动影响[69]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度总营收从2019年同期的1630万美元增长至1930万美元，同比增长19%；较2020年第二季度的1830万美元环比增长5.8% [17] - 物业运营费用从第二季度的322.3万美元增至356.3万美元，增幅10.5%，主要因二季度新收购物业及物业费用正常波动 [17] - 一般及行政费用（G&A）从191.9万美元增至221.1万美元，增幅15.2%，源于递延股票摊销增加及G&A正常波动 [18] - 利息费用从第二季度的218.3万美元降至206.4万美元，减少与通过ATM计划筹集资金偿还左轮手枪贷款及银行贷款定价调整有关 [18] - 2020年第三季度净利润从2019年同期的264.7万美元增至521.1万美元，同比增长96.9%；较第二季度的452.6万美元环比增长15.1% [19] - 2020年第三季度运营资金（FFO）从2019年同期的850万美元增至1160万美元，同比增长37.1%；摊薄后每股FFO从0.44美元增至0.52美元，增幅18.2%；较第二季度的1100万美元环比增长5.4% [19][20] - 2020年第三季度调整后运营资金（AFFO）从2019年同期的890万美元增至1200万美元，同比增长35%；摊薄后每股AFFO从0.46美元增至0.53美元，增幅15.2%；较第二季度的1140万美元环比增长5.4% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度入住率略有下降，因新冠疫情使租赁活动受限，但近六到八周租赁活动和意向有所回升；加权平均剩余租赁期限保持稳定，约为7.8年 [13] - 截至10月31日，公司与18个租户达成租金延期协议，涉及金额不足年化租金的1%，且已收回约50%的延期租金；应收账款状况处于公司历史最佳水平 [8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司有活跃的ATM计划，第三季度通过该计划发行536,839股股票，平均每股售价47.40美元，净收益约2490万美元，当前股权收益率约3.64%；预计继续利用ATM计划战略性进入股票市场 [9][12] - 第三季度收购一块毗邻现有物业的土地，花费约110万美元；11月3日收购10处物业，总面积约20.9万平方英尺，总价约6790万美元，这些物业100%已出租，租期至2035年，预期年化回报率9.45% - 9.9%；截至10月，全年收购金额约1.272亿美元 [10] - 有三处物业处于明确购买协议中，预计总价约1280万美元，预期回报率约9.2% - 10.8%，公司正在进行尽职调查，预计未来两个季度完成交易；还有一些物业待建成并入住后收购，预计总投资3800万美元，预期回报率高达11%，预计2021年年中完成交易 [11] - 持续审查多个物业，已向部分物业发出条款书，预期回报率9% - 10%；预计左轮手枪贷款额度足以支持收购 [12] - 公司认为竞争情况与以往相同，会避免参与竞争性投标过程；预计收购物业的资本化率能保持在9%以上 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度运营和收购业务繁忙，但新冠疫情仍影响医疗服务提供商，部分机构手术和患者就诊数量减少，部分已恢复到疫情前水平；疫情主要影响是放缓收购进程 [7] - 认为租赁市场良好，预计第四季度入住率回升，明年业务发展势头良好；对明年收购金额达到1.2亿 - 1.5亿美元有信心 [32][33][37] - 公司业务多元化，租户受疫情影响较小，系统内压力不大；预计行为健康领域远程医疗需求增加，但不会影响住院、门诊等服务，整体行为健康服务需求将大幅增长 [45][46][51] 其他重要信息 - 公司更新并完善了补充信息报告和投资者演示文稿，网站也在更新中，新网站预计2021年初上线 [15][16] - 第三季度宣布将普通股股息提高至每股0.425美元，年化股息为每股1.70美元，自IPO以来每季度都提高股息 [13] - 公司为Highland Hospital提供融资以推动破产程序，目前无净应收账款余额，新租户已签署长期租约，预计不再对此更新 [14] - 公司收购的土地毗邻佛罗里达州的一个购物中心，计划将该区域打造成医疗园区，可建造约10万平方英尺的新建筑，还能提升现有物业价值和知名度 [52][53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Highland Hospital资产情况及另一项重组业务进展 - 回答: Highland Hospital新租户已签署长期租约，将长期留在投资组合中；另一项重组业务涉及AMG，公司仍有1500 - 1600万美元未收回，该公司今年运营良好，正在进行再融资流程 [23] 问题2: 收购业务管道情况，疫情对预售和开发业务的影响 - 回答: 收购业务管道与历史情况相比变化不大，二季度末和三季度大部分时间收购流程受阻，主要因疫情导致交通、产权公司、法院办事效率等问题，但下半年公司基本达到收购目标；目前仍有交易流入，也在发出条款书；未来疫情发展对业务的影响难以预测 [25][26][27] 问题3: 收购市场不同资产类别的情况 - 回答: 从资产类别看，公司仍看到行为健康、肿瘤学、医生诊所等各类资产，与以往类似，可能因为公司一直关注这些领域 [31] 问题4: 2021年租赁到期情况及与租户沟通反馈 - 回答: 2021年约6%的投资组合租约到期，公司已在处理相关租赁事宜；租赁市场在经历疫情初期的低迷后，预计第四季度会好转，入住率将回升，明年业务发展势头良好 [32][33] 问题5: 明年收购业务管道规模及已收购10处物业的情况 - 回答: 目前已知有总价超1200万美元的三处物业正在处理，还有一份550万美元物业的购买协议可能今天发出；管道业务情况良好，有信心明年收购金额达到1.2亿 - 1.5亿美元；已收购的10处物业包括一处行为健康物业和一组肿瘤学中心，运营商优秀，位置良好 [36][37][38] 问题6: 过去三个月竞争情况及明年定价预期 - 回答: 竞争情况与以往相同，公司会避免参与竞争性投标；预计收购物业的定价能保持稳定，部分情况可能提高，有信心继续获得9%以上的资本化率 [39][40] 问题7: 第四季度6800万美元收购的资本化率及3 - 6月租户受疫情财务压力情况 - 回答: 6800万美元收购的资本化率为9.45% - 9.9%；3 - 6月只有不到1%的年化基本租金涉及租金延期，涉及18个租户，多为小型租户如牙医、验光师等，大部分物业受影响较小，行为健康设施业务甚至有所增加，目前已收回约一半延期租金 [42][43] 问题8: 目前中西部和阳光地带限制择期手术对公司资产的影响 - 回答: 公司业务多元化，手术中心占比相对较小，且多数租户不依赖医院服务；肿瘤学中心、透析中心、行为健康设施等业务患者就诊情况基本稳定，系统内压力较小 [45][46] 问题9: 公司接近将100%应税净收益用于分红的程度 - 回答: 公司距离将100%应税净收益用于分红还有很长距离，目前FFO派息率在70%多接近80%，扣除折旧后还有提升空间；公司曾表示派息率降至70%多时会加快提高股息，但目前从应税收入角度看无此需求 [48] 问题10: 行为健康租户远程医疗情况及疫情后趋势 - 回答: 急性行为健康住院设施受远程医疗影响不大；行为健康领域远程医疗需求有所增加，但整体行为健康服务需求也将大幅增长，预计远程医疗不会影响住院、门诊等服务 [50][51] 问题11: 收购土地的规划 - 回答: 土地毗邻佛罗里达州的购物中心，公司租户一直希望有更好的通道；公司计划将该区域打造成医疗园区，可建造约10万平方英尺的新建筑，还能提升现有物业价值和知名度 [52][53] 问题12: Highland Hospital项目是否实现收支平衡 - 回答: 公司认为该项目结果略好于收支平衡，过程中通过一些操作如低价采购等获利，且获得了优质租户 [54] 问题13: 补充报告中两种行为健康设施的区别 - 回答: 区分是为了分析不同行业细分领域的风险；急性住院行为健康设施是大型资产，风险特征与其他行为健康资产不同，如自闭症中心、老年病中心等属于行为健康专业类别，急性护理设施归为急性住院类别 [55] 问题14: 长期来看公司对不同类型物业的偏好是否变化 - 回答: 公司整体反应是没有变化；公司会根据医疗市场动态和变化，在注重多元化的基础上，抓住有机会的领域，如医生办公室、医疗行业整合等方面 [58][59] 问题15: 公司对目前员工人数的看法及是否有重要岗位待填补 - 回答: 公司目前关键岗位人员配置情况良好，第三季度新增了信息技术副总裁和收购阶段的新人员；目前唯一正在招聘的是基层资产经理，暂无大幅增加人员的计划 [61]

业绩总结 - 截至2020年9月30日，社区医疗信托的市场资本为10.945亿美元，企业价值为12.617亿美元[2] - 自成立以来，总股东回报率为226%[2] - 截至2020年9月30日，资产总额增长331%，从2015年的1.43亿美元增长至6.16亿美元[7] - 2020年，社区医疗信托的年度投资总额为1.51974亿美元[12] - 2020年第三季度的每股股息为0.4225美元，自成立以来每季度均有股息增长[8] 用户数据 - 截至2020年9月30日，投资组合覆盖33个州，租户数量约为184个，前六大租户仅占年化租金的35.4%[16] - 截至2020年9月30日，公司的总投资组合约有89.0%已出租，租约到期时间范围从2020年到2035年[36] 未来展望 - 预计2021年第一季度将收购一处物业，预计购买价格为530万美元[14] - 预计2021年上半年将收购两处物业，预计总购买价格为3800万美元，预期回报率为11.0%[13] 新产品和新技术研发 - 2020年，社区医疗信托的投资管道中，第四季度通过11月3日收购了10个物业，总代价约为6790万美元，所有物业均已100%出租，租约到期时间延续至2035年[12] 市场扩张和并购 - 公司的债务到期安排中，A-1期贷款金额为5000万美元，A-2期贷款和A-3期贷款各为5000万美元和7500万美元[32] 负面信息 - 2023年到期的租约年化租金收入占总收入的8.7%[33] - 2020年到期的租约年化租金收入占总收入的2.4%[34] - 2021年到期的租约年化租金收入占总收入的6.0%[34] - 2022年到期的租约年化租金收入占总收入的7.1%[34] - 2024年到期的租约年化租金收入占总收入的4.7%[34] - 2025年到期的租约年化租金收入占总收入的8.2%[34] 其他新策略和有价值的信息 - 公司保持稳定和保守的资产负债表，债务占总房地产价值的比例为33.2%[31] - 2018年，医疗支出占美国国内生产总值的17.7%，预计到2028年将达到6.2万亿美元，占GDP的19.7%[25] - 从1995年到2017年，每千名患者的门诊访问量增长了49.7%，而住院入院量下降了10.4%[28]

租户延期付款情况 - 截至2020年10月31日，公司与18个租户达成延期付款协议，预计与另一个租户达成协议，合计占年化租金不到1%[95] 房产收购情况 - 2020年前九个月，公司收购13处房产约21.3万平方英尺和2块土地，总价约5930万美元，现金对价约5890万美元，收购时房产整体出租率99.0%[96] - 2020年第四季度截至11月3日，公司收购10处房产，总价和现金对价约6790万美元，设施整体出租率100%[97] - 2020年第四季度截至11月3日，公司收购10处房产，总价和现金对价约6790万美元，设施全部出租，租约2035年到期[140] - 公司有3处房产已签订最终购买协议，预计总价约1280万美元，预期总回报率9.2% - 10.8%，预计2021年第一季度完成交易[98] - 公司有三处房产已签订确定性购买协议，预计总价约1280万美元，预期回报率9.2% - 10.8%，预计2021年第一季度完成交易[141] - 公司有2处房产待完工和入住后收购，预计总价约3800万美元，预期总回报率约11.0%，预计2021年上半年完成交易[99] - 公司有两处房产待完工和入住后收购，预计总价约3800万美元，预期回报率约11.0%，预计2021年上半年完成交易[142] 房地产投资金额 - 截至2020年9月30日，公司房地产投资分别约为6.673亿美元和5.663亿美元[108] 租金与净收入变化 - 2020年第三季度与2019年同期相比，租金收入增加322.1万美元，增幅20.5%，净收入增加256.4万美元，增幅96.9%[110] - 2020年前三季度与2019年同期相比，租金收入增加1222万美元，增幅29.1%，净收入增加767.4万美元，增幅124.5%[118] 收入变化及原因 - 2020年第三季度与2019年同期相比，收入增加约310万美元，增幅19.0%，主要因房地产收购，部分被应收票据还款利息收入减少抵消[112] - 2020年前三季度与2019年同期相比，收入增加约1150万美元，增幅26.2%，主要因房地产收购，部分被应收票据还款利息收入减少抵消[120] 费用变化及原因 - 2020年前九个月，一般及行政费用增加约70万美元，即12.9%，主要因员工薪酬相关费用增加130万美元，部分被专业费用减少30万美元和州所得税及其他税费减少20万美元抵消[122] - 2020年前九个月，折旧和摊销费用增加约220万美元，即13.2%，收购导致增加350万美元，房地产租赁无形资产摊销减少170万美元，剩余增加20万美元主要因建筑物和租户改良折旧[123] - 2020年前九个月，利息费用减少约30万美元，即4.3%，主要因2020年前九个月循环信贷安排的加权平均债务余额和加权平均利率低于2019年同期[125] 土地出售情况 - 2020年第二季度，公司出售一块土地，售价约30万美元，确认出售损失约30万美元[124] 现金流量情况 - 2020年和2019年前九个月，经营活动产生的现金流量分别约为3580万美元和2320万美元，主要来自房地产租金收入[147] - 2020年和2019年前九个月，投资活动使用的现金流量分别约为5750万美元和11830万美元，2020年投资13处房产，现金对价约5890万美元[148] - 2020年和2019年前九个月，融资活动产生的现金流量分别约为3220万美元和9470万美元，2020年偿还信贷安排1500万美元，出售股份获7550万美元，支付股息2800万美元[150]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度总营收从2019年同期的1430万美元增长至1830万美元，同比增长27.7%；2020年第一季度营收为1790万美元，环比增长1.9%。若二季度收购项目在季度首日完成，总营收将增加超34.8万美元，达约1860万美元 [16] - 物业运营费用从第一季度的334.3万美元降至322.3万美元，降幅3.6%；G&A从219.2万美元降至191.9万美元，降幅12.5%，主要因高地医院破产相关法律费用减少及报销 [17] - 二季度出售一处远程停车场获约30万美元，账面亏损31.3万美元；同时以40万美元收购相邻地块用于停车及改善建筑入口和交通流量 [18] - 利息费用从第一季度的224.9万美元降至218.3万美元，减少6.6万美元，与ATM计划筹集的净收益及二季度后端收购性质有关 [19] - 净利润从2019年第二季度的206.6万美元增至2020年同期的452.6万美元，同比增长119.1%；2020年第一季度净利润为410万美元，环比增长10.4% [20] - 2020年第二季度资金运营（FFO）从2019年同期的740万美元增至1100万美元，同比增长48.6%；摊薄后每股FFO从0.4美元增至0.51美元，同比增长27.5%。2020年第一季度FFO为1020万美元，环比增长7.8% [21] - 调整后资金运营（AFFO）从2019年第二季度的790万美元增至2020年同期的1140万美元，同比增长43.8%；摊薄后每股AFFO从0.42美元增至0.52美元，同比增长23.8%。2020年第一季度AFFO为1040万美元，环比增长9.7%。若二季度收购项目在季度首日完成，AFFO将增加约30.2万美元，达1170万美元，每股AFFO增至0.54美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度通过ATM计划发行578759股股票，平均每股售价41.7美元，净收益约2370万美元，当前股权收益率约4.11% [8] - 二季度收购7处物业，总面积约9.2万平方英尺，总价约2130万美元，物业100%出租，租约至2035年，预期年回报率9.1% - 9.5% [8] - 有2处物业已签订最终购买协议，总价约260万美元，预期回报率约9.3%，预计三季度完成交易 [9] - 有10处物业已签订条款书，总价约4570万美元，预期回报率9.5% - 9.9%，预计下半年完成交易 [10] - 有3处物业待完工和入住后收购，总投资约6800万美元，预期回报率9.5% - 11%，预计四季度完成一处，另两处2021年年中完成 [11] - 二季度宣布股息提高至每股0.4225美元，年化股息每股1.69美元，自IPO以来每季度提高股息 [13] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计左轮手枪信贷额度可满足收购资金需求，将继续利用ATM计划战略性进入股票市场 [12] - 目标是将长期债务与总资本比率保持在30% - 35%，股价良好时不介意比率稍低 [31] - 收购标准注重物业对社区的必要性，追求租户、地理和行业细分的多元化 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情影响部分医疗服务提供商，公司与约20个租户达成或预计达成租金延期协议，占年化租金不到1%，租户需在2020年第三、四季度等额偿还延期租金 [6] - 新冠疫情使公司收购流程放缓，但不影响收购管道，预计下半年仍会受影响 [7] - 二季度入住率稳定，租赁活动因疫情受限，通过新租约、续租和收购维持加权平均剩余租约期限约7.9年 [12] - 认为远程医疗总体对医疗行业是积极的，虽能使医疗更易获取，但公司大部分业务无法通过远程医疗完成，且远程医疗存在诸多问题和不确定因素 [28] - 公司对实现今年收购目标有信心，并为明年目标打下良好基础 [24] 其他重要信息 - 截至7月31日，高地医院破产出售完成，运营商收购运营并与公司签订租约，公司提供融资，目前净应收账款约140万美元，预计年底收回 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道规模、物业类型和定价是否有变化 - 目前收购管道、定价与之前季度相比无太大差异，有很多专业、心理和行为相关物业，收购管道活跃，有信心完成今年收购目标并为明年目标做准备 [24] 问题2: 新冠疫情是否增加收购机会，有无困境卖家 - 未看到困境卖家，大部分医疗业务已恢复正常，公司未主动寻找困境卖家，拥有强大运营商和物业 [25][26] 问题3: 预计四季度完成收购的物业规模 - 预计四季度完成收购的物业规模为3000万美元 [27] 问题4: 远程医疗对公司投资组合的影响 - 远程医疗总体对医疗行业是积极的，能使医疗更易获取，但公司大部分业务无法通过远程医疗完成，且远程医疗存在诸多问题和不确定因素，如颜色判断、协议和法律责任等 [28] 问题5: 如何考虑股权和左轮手枪信贷额度为收购融资 - 公司将机会性地使用ATM计划进入股票市场，二季度用股权匹配资助所有收购项目，目标是将长期债务与总资本比率保持在30% - 35%，股价良好时不介意比率稍低 [30][31] 问题6: 2020年租约到期情况，租户反馈及空置物业再出租前景 - 新冠疫情使租赁活动放缓，大部分医疗系统和提供商忙于应对日常事务，无暇考虑租赁。今年租赁情况总体较好，预计年底入住率相对稳定，有几份租约正在积极推进，有望降低空置率，公司对入住率在正负90%范围内感到满意 [32] 问题7: 是否仍使用房车进行收购考察 - 收购人员购买了房车用于考察收购项目，同时可顺便检查现有物业 [33] 问题8: 公司医疗业务受影响极小的原因 - 租户、地理和行业细分的多元化提供了很大优势；公司提供的很多业务如住院服务、康复、放疗、肾透析等无法通过其他方式替代，对社区至关重要；公司收购标准注重物业对社区的必要性，大部分物业能经受住考验 [36][37] 问题9: 公司投资组合何时能使所有租户权重低于5% - 公司不将5%视为重要门槛，预计与USHEALTH和Everest仍有业务往来，但会因集中度问题放缓收购，目标是确保投资组合其他部分增长速度与这两个客户相当或更快 [38][40] 问题10: 高地医院重组及预计收回140万美元应收账款后公司的情况 - 总体情况稍好，新租户更强，新租约基于3000万美元估值，而旧租约基于2500万美元估值，相当于弥补了之前注销的500万美元夹层贷款。公司认为这是一个好结果，新运营商可能成为公司的另一个客户，目前正在评估2 - 3个其他合作机会 [41] 问题11: 二季度G&A低于一季度的原因及今年G&A的合理运行率 - 二季度G&A降低主要是因为高地医院相关法律费用的报销以及之前季度没有这些法律费用。公司认为G&A占租金收入的12% - 13%是一个较好的参考指标，随着公司发展，会增加员工和重要岗位，预计未来仍会保持这一比例 [42][44] 问题12: 出售小块土地的原因 - 购买该物业时附带3个停车场，其中一个距离建筑3个街区且有热狗摊，公司购买是为了拆除。出售该停车场获30万美元，用40万美元购买相邻地块用于停车及改善建筑入口和交通流量，相当于净投资10万美元获得一个新停车场 [45]