公司房地产投资组合情况 - 截至2018年12月31日，公司房地产投资组合包含21项资产，均为完全产权物业[20] - 截至2018年12月31日，19项办公物业总面积约340万可出租平方英尺，出租率93.2%；1家酒店有503间客房，2018年每间可售房收入为129.73美元[20] - 2018年，办公物业组合贡献持续经营业务约74.9%的收入，酒店贡献约19.6%，贷款业务贡献约5.5%[20] 公司资产出售情况 - 2018年12月，公司获主要股东（持有95.1%已发行和流通普通股）批准进行资产出售，要求出售净收益不低于所售物业于2018年9月30日公允价值基础上的净资产总值的90%[28] - 截至目前，资产出售中已售6项物业的净收益超过这些物业于2018年9月30日公允价值基础上的净资产总值的90%[29] - 2019年3月，公司出售了多处物业，预计总收益约为3.53亿美元[60] 公司股权结构情况 - 截至2019年3月15日，CIM REIT实益持有公司89.7%的流通普通股，若资本返还事件发生，CIM Group拟清算CIM REIT并向成员分配公司普通股[33] - 若CIM REIT清算，公司公众流通股比例将从2019年3月15日的约9%大幅增加，有望提高交易量并使普通股符合纳入多个指数的条件[35] 公司物业开发计划 - 3601 S Congress Avenue公司计划将现有停车场开发成约42000平方英尺的额外可出租办公空间[27] - 901 N Capitol Street公司设计并有权开发一座约270000可出租平方英尺的建筑[27] - 2 Kaiser Plaza Parking Lot公司有权开发一座约425000 - 800000可出租平方英尺的建筑，目前正在设计中[27] 公司人员与组织架构 - 公司拥有约540名经验丰富的专业人员，高级管理团队由3位创始人及11位负责人组成，组织分为13个职能小组[43][44] - 截至2018年12月31日，公司有5名员工[103] 公司社区投资情况 - 自1994年以来，公司已对122个社区进行资格认定，并在其中72个社区投入了资金[46][53] 公司物业收购情况 - 2018年1月18日，公司以1.32亿美元收购了位于加州比佛利山庄的一处办公物业，该物业面积约91,750平方英尺，交易成本资本化金额为4800万美元[57][58] 公司现金与债务情况 - 截至2018年12月31日，公司的无限制现金为5493.1万美元，公司会用部分无限制现金和资产出售所得净收益偿还部分债务[62] 公司业务团队职责 - 公司投资和开发团队密切合作，共同负责机会性资产的收购分析、尽职调查、开发管理和资产管理等工作[40] 公司战略与评估方法 - 公司战略主要聚焦于收购美国充满活力且不断改善的大都市社区中的A级和创意办公资产，以实现净资产价值和每股现金流的持续增长[52] - 公司采用多种承保情景评估潜在收购机会，包括长期平均情景和当前市场情景[51] 公司风险管理情况 - 公司风险管理由投资和投资组合监督团队共同负责，通过内部专业人员直接了解当地市场，对资产进行管理和监督[63] 公司环境潜在责任 - 公司可能因环境问题面临潜在责任，尽管许多物业已进行初步环境评估，但评估范围有限，可能未涵盖所有潜在环境风险[67][68][69] CIM Group资产情况 - CIM Group截至2018年12月31日拥有并运营约306亿美元资产[74] - CIM Group旗下CIM Compass Latin America（CCLA）归属的AOO为3亿美元，CMMT Partners, L.P.（CMMT）的AOO为7亿美元，截至报告日期（2018年12月31日），Equity Owned and Operated（EOO）为178亿美元[76] 公司费用相关情况 - CIM Urban支付给运营商的资产管理费按资产每日平均调整公允价值的一定百分比计算，不同区间对应不同百分比，2018、2017和2016年运营商分别赚取资产管理费1788万美元、2222.9万美元和2575.3万美元[88] - 公司与CIM Service Provider, LLC签订的主服务协议中，基础服务费用初始设定为每年100万美元，2018、2017和2016年管理员分别赚取基础服务费用107.9万美元、106万美元和104.3万美元[92] - 2018、2017和2016年公司为管理员提供的服务分别支出278.3万美元、306.5万美元和312万美元，计入与关联方的资产管理及其他费用[94] - CIM Management Entities为CIM Urban提供服务，2018、2017和2016年分别赚取物业管理费436.5万美元、503.4万美元和563万美元[95] - 2018、2017和2016年CIM Urban分别向CIM Management Entities报销现场管理成本606.5万美元、846.5万美元和863万美元[95] - CIM Management Entities2018、2017和2016年分别赚取租赁佣金154.8万美元、98.2万美元和252.2万美元[95] - CIM Management Entities2018、2017和2016年分别赚取建设管理费58万美元、165.4万美元和94.2万美元[95] - 2018 - 2016年公司因人员和资源服务产生的报销费用分别为244.5万美元、346.4万美元和355.5万美元，公司服务费用分别为26.4万美元、43.3万美元和41.1万美元，终止运营费用分别为0、0和55万美元[96] - 2018 - 2016年公司递延人员成本分别为33万美元、42.9万美元和24.9万美元[96] - CCO Capital为公司销售A类优先股，IAA按销售价格的2.75%支付费用，截至2018年12月31日，CCO Capital费用递延成本为20万美元[97] CIM REIT相关决策规定 - CIM REIT的A类成员经三分之二投票可在特定情况下移除和替换CIM Urban GP，前提是CIM Urban GP的某些关联方和相关方持有的CIM REIT A类会员单位不足85%或Shaul Kuba、Richard Ressler或Avi Shemesh中有两人不再积极参与普通合伙人管理[83] 公司租金及贷款业务情况 - 2018 - 2016年公司从某租户获得的租金及其他物业收入均为10.8万美元[98] - 2016年12月29日，公司出售商业房地产贷款子公司，账面价值为2758.7万美元[101] - 2018 - 2016年公司贷款业务分别提供资金7423.4万美元、7631.6万美元和10423.5万美元，分别收到本金还款1646.8万美元、1755.7万美元和3733.6万美元，2016年提供资金中含5325.6万美元商业房地产贷款[102] - 公司服务的二级市场贷款销售剩余本金余额为17159.6万美元[102] 公司基本信息 - 公司总部位于得克萨斯州达拉斯[104] 公司准则与协议情况 - 公司采用书面道德准则，适用于董事、高管和员工，准则可在公司网站获取[106] - 主服务协议有效期至2019年12月31日，之后每年自动续约[137] - 公司一般仅在管理员重大违约、欺诈、重大过失或故意不当行为等情况下可终止主服务协议，且无权仅因运营表现不佳终止[137] - 移除城市GP管理员作为CIM Urban GP的经理，不影响管理员和运营商在相关协议下的权利[138] - 管理员有权获得基础服务费及交易服务等额外费用，运营商有权获得基于CIM Urban资产调整公允价值的资产管理费[141] - 移除Urban GP Administrator作为CIM Urban GP的经理需至少66 2/3%已发行股份持有人（排除特定情况）批准[152] - 根据CIM Urban合伙协议，特定情况下经CIM REIT 66 2/3% A类成员同意可移除普通合伙人[152] - 修改CIM Urban合伙协议需CIM REIT特定成员多数同意，修改投资管理协议需至少66 2/3%非CIM Urban GP关联方的CIM REIT A类成员同意[155] 公司面临的风险情况 - 网络安全事件可能导致运营中断、财务数据错误、资产挪用等不良后果，公司虽采取措施但无法完全避免[129] - 若未能维持有效的财务报告内部控制系统，可能无法准确报告财务结果，对公司产生重大不利影响[132][133] - 管理员和运营商有权获得服务费用，可能降低其为公司投入时间和资源的动力[140][141] - 马里兰州法律“商业组合”条款限制公司与持有10%或以上投票权的“利益相关股东”进行业务组合五年，并对后续组合有特殊评估和投票要求；“控制股”条款规定控制股无投票权，除非获至少三分之二股东赞成票[158] - 截至2019年3月15日，CIM Group关联方等合计持有公司约90.9%的总投票权，能显著影响公司管理等决策[160] - 因CIM Group关联方控制多数投票权，公司是纳斯达克规则下的“受控公司”，可豁免部分公司治理要求；若CIM REIT清算，公司将不再是“受控公司”，需按要求组建委员会并使多数董事独立[161][162][166] - 若被认定为投资公司，公司业务将受《1940年投资公司法》限制，可能无法按计划经营并产生不利影响[167][168] - 运营商可随时更改收购流程或不遵循，且无需股东同意，可能影响资产回报[169] - 董事会可不经股东批准撤销公司REIT选举，若撤销，公司将需缴纳所得税，不再需向股东分配大部分净应税收入，影响普通股股东总回报[172][173] - 马里兰州法律和公司章程限制股东或公司向疏忽致损的董事或高管索赔的能力，董事和高管在特定情况下无责任，公司需按规定进行赔偿[174][175][176] - 公司为董事、高管等购买保险或提供类似保护，可能导致大量资金支出，影响公司财务状况等[177] - 管理员和运营商在服务协议下的责任有限，公司和CIM Urban已同意对其进行赔偿，公司可能因他们的行为遭受损失却无法追责[178][179][181] - 公司运营受房地产行业风险影响，如经济变化、空置率、竞争、利率波动等，可能减少可分配现金和物业价值[183] - 公司大量物业集中在加利福尼亚州和哥伦比亚特区，易受当地房地产市场和经济风险影响[186][187][188] - 政府支出大幅减少可能对公司业务、财务状况等产生重大不利影响[189][190] - 资本和信贷市场的重大波动可能影响公司物业需求、信贷可用性和成本[191][192] - 美国政府的“绿色租赁”政策可能使公司在获取或保留政府租户方面处于竞争劣势[194][195] - 租户集中增加了现金流中断的风险，主要租户破产可能影响公司财务状况和股东分红[197][198][199] - 公司在物业收购中可能承担未知负债，若负债规模大，将产生不利影响[201][202] - 办公房地产行业的趋势，如远程办公等，可能降低办公空间需求[204] - 公司净营业收入很大一部分来自酒店，受酒店行业周期性和季节性影响[206][207][210] - 酒店需要持续翻新和资本支出，成本可能超预期并带来多种风险[211][212][214] 公司办公物业出租情况 - 截至2018年12月31日，公司办公物业组合中可出租面积的6.3%可供出租，已出租面积的16.4%将于2019年到期[205]