业绩亏损预期 - 公司预计2023年上半年录得未经审核净亏损 对比2022年上半年净利润19.1亿元及股东应占核心净利润49.1亿元[1] - 亏损主因包括房地产销售下行导致结转毛利率下降 物业项目减值增加 以及美元升值造成预期净汇兑损失[1] - 具体拆解为三点：低毛利项目进入结转周期 尾盘项目量价平衡影响毛利 存货大额减值计提 以及汇兑损失[1] 历史业绩与行业背景 - 2022年公司归属股东净亏损60.5亿元 剔除公允价值变动及汇兑影响后核心净利润约26.12亿元[2] - 行业层面A股52家房企中31家预计上半年净利润亏损 亏损面较大[3] - 低毛利率项目结算及灵活销售策略为行业普遍亏损原因 存货减值计提自2022年以来持续普遍[3] 经营与财务对策 - 公司承诺优先保交付及保民生 同时确保现金流安全[2] - 对策包括压降经营支出 加快回款 拓展融资渠道 优化债务偿还安排 并寻求政府及监管机构支持[2] - 上半年销售额1678.8亿元居行业第5 拿地金额58亿元排第21 新增货值150亿元排第32[2] 交付与行业地位 - 上半年已完成27.8万套房屋交付 全年目标70万套 交付量稳居行业第一[2] - 销售表现排名靠前 但拿地及新增货值排名回落至行业中后段[2]

核心观点 - 碧桂园对39.04亿元境内债"16碧园05"提出展期三年方案 分七期兑付本金并全额支付利息 同时提供五个项目股权收益权作为增信措施 以缓解短期流动性压力并保障经营发展[1][2][3][4] 债务展期方案 - "16碧园05"债券余额39.04亿元 为未来一年内到期规模最大的境内债 计划展期三年[1] - 分七期兑付本金：2023年12月前共支付6% 2024年9月支付10% 2025年9月支付15% 2026年3月支付25% 2026年9月支付44%[1] - 将于2023年9月1日100%支付自2022年9月2日至2023年9月1日期间全部应计未付利息[2] - 提供福建龙岩 山东烟台及江苏沭阳 淮安 兴化的项目公司股权收益权作为质押担保 这些项目被评估为剩余价值为正的优质资产[2] 资金状况与交付保障 - 2022年全年交付房屋近70万套 2023年上半年交付27.8万套 全年预计交付70万套 下半年需完成40多万套交付任务[3] - 监管账户资金余额加上已售待收回楼款基本可保障交付任务完成 但项目层面现金实行封闭管理 优先扣除工程款及偿还项目金融负债[3] - 未来两年大部分资金留存于项目监管账户 可自由动用比例极低 需随项目建设交付逐步释放资金至集团层面[3] 行业背景与影响 - 方案被业内评价为"稳妥" 符合可持续发展逻辑 降低二次展期风险 增强投资者信心[2] - 行业处于深度调整期 监管层持续关注房企债务问题 预计将给予重点企业一定支持[3] - 阶段性资金流动性困难非行业个例 早期违约房企通过债务管理已逐步恢复经营平稳[4]

债务偿付进展 - 碧桂园完成两笔合计2250万美元的境外债票息支付 原定8月7日支付 实际在30日宽限期内完成 [1] - 两笔债券均在新加坡交易所上市 发行规模均为5亿美元 一笔票息4.2%期限5.5年2026年到期 另一笔票息4.8%期限10年2030年到期 [2] - 该行为避免实质性违约 体现公司积极自救决心 有助于修复投资人信心和缓解销售端观望情绪 [1][2] 境内债重组安排 - 境内债"16碧园05"展期方案获通过 本金展期三年 每个账户先付10万元 [2] - 具体偿付安排：首付6%（第1/2/3个月各付2%） 第12个月付10% 第24个月付15% 第30个月付25% 第36个月付剩余44% [2] - 该笔债券是公司未来一年内境内债余额最大的一笔 [3] 流动性状况评估 - 两事项达成意味着公司流动性危机暂时解除 [3] - 公司仍面临较大销售回款压力及偿债压力 需加强销售铺排和融资补充 [3] - 明年初将迎来境外债到期小高峰 流动性压力未完全纾解 [3] 股价表现与市场环境 - 碧桂园股价从0.69港元/股上涨至1.22港元/股 涨幅近77% [4] - 上涨动力来自"认房不用认贷"政策落地 一线城市带看量和成交量显著提升 [4] - 证监会取消房地产上市公司再融资限制 支持房企合理融资需求 [4] - 房企债务重组和经营恢复取得成效 如融创某项目单日销售额达52亿元 [4]

境外债务管理进展 - 公司宣布积极推进境外债务管理措施 旨在制定整体解决方案以实现长期可持续的资本结构[1] - 已聘请中金香港证券和华利安诺基作为财务顾问 盛德律师事务所作为法律顾问协助评估资本结构和流动性状况[1] - 公司未能支付4.7亿港元到期债务本金 并预期无法履行所有境外债务偿付义务 可能导致债权人要求加速履行或采取强制行动[1] 境内债务处置情况 - 9笔境内公司债券本金合计约147亿元人民币的展期方案已获得持有人必要同意[2] - 境内债展期为公司争取了集中精力恢复运营的时间与空间[2] 流动性压力与应对措施 - 受国内房地产市场深度调整影响 2023年以来销售额明显承压 资产处置存在不确定性[1] - 公司预计中短期流动性将持续紧张 已采取多种措施缓解流动性压力以最小化对项目运营的影响[1][2] - 当前公司持有超过7800亿元人民币土储和2544亿元人民币净资产 监管资金逐步解冻将缓解资源错配问题[3] 保交付工作成效 - 截至2023年9月30日 公司及其合资联营企业年内累计交付房屋约42万套 交付面积约5112万平方米[3] - 交付项目覆盖全国31个省份235个城市 部分项目实现提前交付[3] 战略发展方向 - 公司认为短期方案无法解决根本问题 制定境外债务整体解决方案符合市场预期[3] - 通过整体方案全面解决境外债务风险 以时间换空间争取重回良性发展轨道[3]

公司动态 - 碧桂园清盘呈请聆讯被延期至2026年1月5日 [1]

公司现状 - 公司清盘呈请聆讯从2025年8月11日延期至2026年1月5日[3] 重组进展 - 呈请人拟支持建议重组，需获进一步条款条件[3] 信息披露 - 公司将就呈请重大发展知会股东及投资者并另行公告[4] 风险提示 - 公司提醒股东及投资者买卖证券时考虑风险并审慎行事[5]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 碧桂園控股有限公司 (於開曼群島註冊成立之有限公司) 呈交日期: 2025年8月6日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 02007 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 100,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 10,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 100,000,000,000 | HKD | | 0.1 HKD | | 10,00 ...

指数表现 - 中证香港物业管理与服务主题指数报409.85点 [1] - 近一个月上涨1.63% 近三个月上涨1.58% 年初至今上涨13.57% [1] 指数构成 - 选取香港市场30只业务涉及物业管理服务、社区增值服务和非业主增值服务领域的上市公司证券 [1] - 以2019年12月31日为基日 基点1000.0点 [1] 权重分布 - 十大权重股合计占比100%：保利物业(10.97%)、绿城服务(10.69%)、万物云(10.21%)、永升服务(9.87%)、恒大物业(9.86%)、碧桂园服务(9.84%)、融创服务(9.79%)、雅生活服务(9.75%)、中海物业(9.66%)、华润万象生活(9.36%) [1] 市场与行业分布 - 香港证券交易所占比100.00% [2] - 房地产管理行业占比100.00% [2] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 新上市物业管理与服务公司发行市值排名前二十时 在上市第十一个交易日快速纳入指数 [2] - 样本退市时从指数中剔除 收购合并分拆等情形参照细则处理 [2]

销售业绩表现 - 2025年7月单月实现权益合同销售金额27.7亿元人民币 [1] - 同期权益合同销售建筑面积达32万平方米 [1] - 销售数据涵盖公司及其附属公司、合营公司和联营公司 [1]

销售业绩 - 2025年7月单月实现权益合同销售金额人民币27.7亿元 [1] - 2025年7月单月权益合同销售建筑面积32万平方米 [1] - 销售数据涵盖公司及其附属公司、合营公司和联营公司 [1]