文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[6] 术语定义 - 定义了AOCI、ASC、ASU等缩写含义[9] - 明确Annualized Rent、Consolidated Portfolio等术语定义[11] - 规定Rentable Square Feet基于BOMA重新测量[13] - 提出Rental Rate分为Cash Rental Rates和Straight - Line Rental Rates[13] - 界定Same Properties为公司以一致方式拥有和运营的合并物业[13] - 定义Short - Term Leases为在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 公司计算资金运营（FFO）时会排除房地产投资销售收益等项目[11] - 公司计算净营业收入（NOI）时会排除一般及行政费用等项目[11] - 年化租金（Annualized Rent）是衡量权益型房地产投资信托基金（REITs）业绩的常用指标[11] - 出租率（Leased Rate）和入住率（Occupancy Rate）是衡量REITs业绩的常用指标[11] - 可出租平方英尺（Rentable Square Feet）用于管理和监测公司办公组合的业绩[13] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 同一物业（Same Properties）指公司在比较期间持续拥有和运营的物业[13] - 短期租赁（Short - Term Leases）指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 经常性资本支出（Recurring Capital Expenditures）用于维护稳定物业的收入[11] 财务数据对比（2021年Q1与2020年同期或2020年末） - 2021年3月31日公司总资产为92.49737亿美元，较2020年12月31日的92.50825亿美元略有下降[18] - 2021年第一季度公司总营收为2.16295亿美元，较2020年同期的2.5135亿美元有所下降[20] - 2021年第一季度公司净收入为758.8万美元，较2020年同期的2971.4万美元大幅下降[20] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为1160.1万美元，较2020年同期的2692.3万美元下降[20] - 2021年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.06美元，较2020年同期的0.15美元下降[20] - 2021年第一季度综合收益为8405.7万美元，而2020年同期为综合损失1.77745亿美元[22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的综合收益为6230.4万美元，而2020年同期为综合损失1.21487亿美元[22] - 2021年3月31日投资性房地产净值为88.50908亿美元，较2020年12月31日的88.62445亿美元略有下降[18] - 2021年3月31日有息负债净额为47.75994亿美元，较2020年12月31日的47.44967亿美元有所增加[18] - 2021年第一季度净收入为758.8万美元，2020年同期为2971.4万美元[26] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，2020年同期为1.5351亿美元[26] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，2020年同期为6478.5万美元[26] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，2020年同期为6771.2万美元[26] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加1188.9万美元，2020年同期增加2101.3万美元[26] - 2021年第一季度末现金及现金等价物和受限现金余额为1.84406亿美元，2020年同期为1.74817亿美元[26] - 2021年第一季度宣布的普通股股息为每股0.28美元，与2020年同期持平[24] - 2021年第一季度现金支付的利息净额为3342万美元，2020年同期为3373.8万美元[29] - 2021年第一季度资本化利息支付为177.3万美元，2020年同期为88.1万美元[29] - 2021年和2020年第一季度，因租户应收账款和递延租金应收账款无法收回，分别减少办公收入180万美元和520万美元[44] - 2021年和2020年第一季度，办公停车收入分别为1480万美元和3020万美元[47] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，办公停车应收账款分别为100万美元和60万美元[47] - 截至2021年3月31日，房地产投资总额为117.40844亿美元，较2020年末的116.78638亿美元有所增加[50] - 2021年和2020年第一季度，地面租金费用均为18.2万美元[54] - 2021年和2020年第一季度，从基金获得的现金分配分别为35.8万美元和61.3万美元[62] - 截至2021年3月31日，其他资产总计2013.5万美元，较2020年末的2158.3万美元有所减少[64] - 截至2021年3月31日，公司合并后债务净额为4775994000美元，较2020年12月31日的4744967000美元有所增加[67] - 2021年第一季度，公司合并衍生品在AOCI重新分类前的收益为5834.6万美元，2020年同期损失为2.06597亿美元[80] - 2021年第一季度，公司收购7000个OP单位并发行等量普通股，还以10.5万美元现金收购3548个OP单位；2020年同期收购5000个OP单位并发行等量普通股，以7万美元现金收购150个OP单位[82][83] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1160.1万美元，2020年同期为2692.3万美元[87] - 2021年第一季度，公司基于股票的薪酬费用净额为269.4万美元，资本化的基于股票的薪酬为71.5万美元；2020年同期分别为294.1万美元和85.9万美元[90] - 2021年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.06美元，2020年同期为0.15美元[92] - 截至2021年3月31日，公司有担保应付票据的公允价值为47.15608亿美元，账面价值为47.06672亿美元；2020年12月31日公允价值为47.19462亿美元，账面价值为47.06979亿美元[97] - 截至2021年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为1004.1万美元，账面价值为1086.7万美元；2020年12月31日公允价值为1186.5万美元，账面价值为1087.1万美元[98] - 2021年3月31日，公司合并衍生品公允价值为137,276千美元，2020年12月31日为214,016千美元[100] - 2021年第一季度，公司办公业务收入186,643千美元，利润124,465千美元；多户住宅业务收入29,652千美元，利润20,341千美元；所有业务总利润144,806千美元，归属于普通股股东的净利润为11,601千美元[102] - 2021年第一季度和2020年第一季度，没有租户占公司总收入的比例超过10%[106] - 2021年第一季度，因新冠疫情，公司注销租户应收账款和递延租金应收账款，使租赁收入和租户回收款减少180万美元[126] - 2021年第一季度，公司总办公物业平均直线租金为每平方英尺40.13美元，低于2020年的45.26美元[138] - 2021年第一季度，新租户和续租租户的现金租金较之前下降9.1%，直线租金下降0.3%[139] - 2021年第一季度，多户住宅新租户平均年租金为26891美元，低于2020年的28416美元[142] - 截至2021年3月31日，办公物业入住率为86.3%，多户住宅物业入住率为96.6%[145] - 2021年第一季度运营资金（FFO）降至8990万美元，较2020年同期的1.119亿美元减少2190万美元，降幅19.6%[155] - 2021年第一季度办公租赁和租户回收收入为1.68179亿美元，较2020年同期的1.85827亿美元减少1764.8万美元，降幅9.5%[152] - 2021年第一季度办公停车及其他收入为1846.4万美元，较2020年同期的3406.2万美元减少1559.8万美元，降幅45.8%[152] - 2021年第一季度多户住宅收入为2965.2万美元，较2020年同期的3146.1万美元减少180.9万美元，降幅5.7%[152] - 2021年第一季度办公租赁费用为6217.8万美元，较2020年同期的6966.4万美元减少748.6万美元，降幅10.7%[152] - 2021年第一季度多户住宅租赁费用为931.1万美元，较2020年同期的935.6万美元减少4.5万美元，降幅0.5%[152] - 2021年第一季度同一物业净营业收入（NOI）为1.41002亿美元，较2020年同期的1.67873亿美元减少2687.1万美元，降幅16.0%[160] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，减少2846.6万美元，降幅18.5%[169] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，增加1453.2万美元，增幅22.4%[169] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，减少3387.4万美元，降幅50.0%[169] - 截至2021年3月31日，公司总资产为9249737美元，较2020年12月31日的9250825美元略有下降[18] - 2021年第一季度，公司总营收为216295000美元，较2020年同期的251350000美元有所下降[20] - 2021年第一季度，公司净收入为7588000美元，较2020年同期的29714000美元大幅下降[20] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为11601000美元，较2020年同期的26923000美元下降[20] - 2021年第一季度，基本和摊薄后每股净收入为0.06美元，较2020年同期的0.15美元下降[20] - 2021年第一季度，综合收入为84057000美元，而2020年同期为综合损失177745000美元[22] - 截至2021年3月31日，公司普通股股东权益为2450325000美元，较2020年12月31日的2437091000美元有所增加[18] - 2021年第一季度，非控股股东权益为1570200000美元，较2020年同期的1587945000美元略有下降[24] - 2021年第一季度，公司宣布每股普通股股息为0.28美元，与2020年同期持平[24] - 2021年第一季度，公司运营费用为173857000美元，较2020年同期的187132000美元有所下降[20] - 2021年第一季度净收入为758.8万美元，2020年同期为2971.4万美元[26] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，2020年同期为1.5351亿美元[26] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，2020年同期为6478.5万美元[26] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，2020年同期为6771.2万美元[26] - 2021年第一季度支付的利息净额为3342万美元，2020年同期为3373.8万美元[29] - 2021年第一季度资本化利息支付为177.3万美元，2020年同期为88.1万美元[29] 公司风险 - 公司面临诸多风险，如新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[15] - 公司所有物业位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，易受当地不利经济、监管和自然灾害影响[107] - 报告包含前瞻性陈述，受COVID - 19等多种风险因素影响[15] 公司资产与负债详情 - 截至2021年3月31日，合并实体总资产92.5亿美元，总负债52.3亿美元，总权益40.2亿美元[36] - 截至2021年3月31日，地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司固定利率贷款本金余额为29919000美元，浮动利率贷款本金余额为105000000美元，总债务为4807319000美元[69] - 截至2021年3月31日，公司合并贷款加权平均剩余寿命为5.1年，加权平均剩余固定利率期限为3.1年，加权平均年利率为2.99%[69] - 2021年3月31日，公司未来最低本金还款总额为4807319000美元，其中2022年为796000000美元[70] - 2021年第一季度，公司贷款溢价摊销和核销为113

财务数据披露调整 - 公司提前采用美国证券交易委员会（SEC）对S - K规则第301、302和303项的修订，自2021年2月10日起生效，停止披露部分财务数据，包括之前在第二部分第6项披露的选定财务数据、第二部分第7项的合同义务表，以及第四部分第15项合并财务报表附注中的季度财务数据（年末更新季度数据时需披露）[7] - 公司提前采用SEC对Regulation S - K规则中Items 301、302和303的修订，停止披露部分财务数据并进行相应替换[7] 术语与指标定义 - 定义了多个术语，如年化租金（Annualized Rent）、合并投资组合（Consolidated Portfolio）、运营资金（FFO）、出租率（Leased Rate）、净运营收入（NOI）、入住率（Occupancy Rate）和经常性资本支出（Recurring Capital Expenditures）等[11] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括租赁、可用、建筑管理使用及BOMA调整的平方英尺，用于管理和监测办公组合表现[13] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式，分别通过租金和平均租金除以可出租平方英尺计算[13] - 同一物业指公司以一致方式拥有和运营且在比较期间完整纳入合并结果的物业，部分情况除外[13] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 公司定义了多个衡量指标，如年化租金、运营资金、净营业收入等，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合表现[11] 多户住宅物业情况 - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[20] - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[20] 前瞻性陈述与风险因素 - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[16] - 可能影响公司实际结果的风险因素包括疫情、经济、竞争、利率等多方面[18] - 公司面临多种风险，包括新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展、竞争等[18]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.46美元，较2019年第四季度下降15%；AFFO下降16%至7600万美元；同物业现金NOI下降20% [16] - 与第三季度相比，FFO因火灾保险赔款增加0.06美元，因收款改善和费用降低增加0.02美元，但因11月选举的问题宣传费用抵消0.02美元，最终每股净增加0.06美元 [16] - 第四季度G&A仅占收入的4.6%，远低于基准组 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度签署197份办公室租约，涵盖61.2万平方英尺，其中新租约20.2万平方英尺，续约租约41万平方英尺 [14] - 办公室租约比例降至88.6% [15] - 第四季度签署的租约将比到期租约提供近10%的租金，但初始现金租金因前期租约年度租金大幅上涨而降低5.8% [15] 多户住宅业务 - 租赁率从97.5%提高到98.2%，在西洛杉矶和夏威夷均有增长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，已收取受疫情影响三个季度租金的92.7%，其中住宅租金收取96%，办公室租金收取95%，零售租金收取45% [8] - 第四季度租赁需求增强，主要由小租户推动，签署197份租约，续租率高于平均水平 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为小租户将引领复苏，且目前小租户的表现支持了这一预期 [24] - 公司继续推进两个多户住宅开发项目，1132 Bishop项目需求强劲，布伦特伍德高层公寓建设接近封顶，首批单元预计2022年初交付 [12] - 公司在投资销售方面，近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场交易活跃，办公室市场相对疲软 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情和租户租赁执行暂停令带来持续逆风，但第四季度租金收取和租赁活动有所改善 [6] - 随着经济开始复苏，租户对未来更加自信，预计将转向正吸纳，但预测复苏速度仍具挑战性，预计今年上半年入住率将进一步下降 [9] - 公司对长期前景充满信心，认为公司将重返办公室，布伦特伍德板块资金充裕，在洛杉矶拥有优质建筑和市场的主导份额，近期无重大新办公室供应威胁 [10] - 由于疫情和地方政府法令的不确定性，公司不提供2021年指导，但预计随着经济开放和暂停令放宽，收款和停车收入将逐步改善，租赁将在年内复苏，入住率至少在上半年下降，直线租金在2021年将很少，高于和低于市场租金的收入将恢复正常下降 [17][18] 其他重要信息 - 公司已与占未偿余额约15%的租户达成租金延期支付协议，这些交易不受暂停令保护，已开始收取延期租金，除少量金额外，未减免租金，预计将收回大部分逾期款项 [7] - 12月，公司一家合资企业以2100万美元出售了夏威夷檀香山一处8万平方英尺的办公室物业，买家将用于青年职业培训和课后项目 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不提供2021年指导，以及对办公室入住率的假设，如续租率、即将到期的租约和新租赁量与疫情前水平的对比 - 不提供指导是因为对疫情消退和经济复苏的方式缺乏信心，市场情况对租赁和业绩影响大，难以给出准确信息 [20] - 续租率通常在60%多到70%以上，达到70%以上表现良好；历史上需要75万至100万平方英尺的租赁量才能扭转局面，运营在60万至70万平方英尺时，即使续租率良好，入住率也会缓慢下降 [23] 问题2: 已解决的15%未收租金是否针对每月自愿不支付的600万美元租户，讨论情况如何，是否会增加 - 已解决的15%是针对所有未收租金，而非仅针对每月自愿不支付的600万美元租户 [25] - 认为随着暂停令结束，解决过程将加速，租户希望复工并解决疫情影响，目前已达成的交易中未减免租金，说明租户有支付能力 [28][29] 问题3: 租金利差从第三季度开始侵蚀，市场恢复正常、租赁活跃后，租金走势如何 - 需要看到几个季度的正吸纳，租金才会再次上涨，市场仍相对饱和，小租户的态度表明他们希望保留空间，对租金恢复到之前水平有信心 [34][35] 问题4: 预计2021年上半年入住率下降，是否有子市场出现入住率触底的迹象，以及对夏威夷关于租赁暂停令和商业租约法案的看法 - 最大的积极迹象是第四季度签署的大量租约，表明市场健康且复苏能力强，同时公司租赁业务的线上运营得到加强 [37] - 檀香山表现好于其他市场，圣莫尼卡市中心仍较强，圣莫尼卡已放宽暂停令，洛杉矶和比佛利山庄受相同因素影响，在城市放宽限制前，入住率难以逆转 [38][39] - 由于处于政治讨论初期，无法对夏威夷法案发表评论 [41] 问题5: 租户报销费用在2019 - 2020年大幅下降，其恢复情况是仅取决于入住率还是有其他因素，以及火灾保险赔款和业务中断相关受损单元恢复上线的时间 - 租户报销费用是复杂项目，主要原因是运营大楼的成本较去年和前几年大幅下降，入住率影响较小 [42][43] - 正在与城市合作对项目三座塔楼进行重大消防安全改造，虽进展慢于预期，但对进展感到满意，最终会取得值得等待的结果 [45][46] 问题6: 小租户租约数量增加，这些租户的类型、来源，以及之前解约的租户是否随着暂停令减弱而回归，运营费用的削减是否可持续 - 小租户来自典型的多元化行业，并非集中在某一领域或某类租户 [49] - 预计未来几年能源节约方面的成本削减可持续，但随着入住率上升，部分成本会恢复，保险费用上升，财产税按规定速度增长 [53] 问题7: 租赁暂停令的时间，以及入住率下降趋势是否会在暂停令结束前缓和，是否有不同子市场或建筑的通勤时间数据，近年来购买的建筑是否延长了投资组合的平均通勤时间 - 无法提供暂停令的最新时间，且暂停令可能会不断延长，但市场上租户积极签约和支付租金的态度令人对明年充满希望 [57][58][59] - 未进行关于通勤时间的实际调查，但对租户来源社区有了解，相关信息在投资者概述演示文稿中有图表展示，决策制定者倾向于选择通勤时间短的办公地点 [63] - 近年来在西侧购买的建筑缩短了通勤时间 [66] 问题8: 15%未支付租金的租户开始达成交易，对今年收益的影响，以及GAAP租金上涨10%但起始租金下降5.8%的原因和租金递增情况 - 这些交易的租金收入将逐季增加，对今年收益有提振作用 [69][70] - 典型五年期租约的租金递增为4%，结束租金比起始租金高17%，整体新租约经济情况仍好10%，公司平均合同租金递增可能高于其他市场 [71] - 近年来大部分交易的租金递增为3.5% - 4%，通常为3% - 5% [72] 问题9: 投资销售方面的情况，是否有交易松动，更关注办公室还是多户住宅机会，以及鉴于低杠杆、折价交易或高隐含资本化率，是否考虑进行股票回购 - 近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场活跃，办公室市场疲软，开始看到积极迹象，随着市场信心增强，更多资产将进入市场 [73] - 不反对股票回购，但公司进行股票回购需考虑出售资产获取现金或提高杠杆水平，倾向于保守管理公司资产负债表和资本结构，因此较少推动公司层面的股票回购 [75][76] 问题10: 短期租约到期面积季度环比增加1.6万平方英尺的原因，以及重启疫情前重建计划的条件，市场情况对承保租金的影响 - 经济低迷时，租户对未来缺乏信心，倾向于签订较短租期的租约，这是正常现象，表明他们不想放弃办公空间，待业务更确定时会签订较长租期租约 [79] - 已经开始重新规划一些项目，实际启动需要更多经济开放的可见性 [81] - 目前市场动荡，难以确定租金水平，但对市场未来走向有信心，仍会进行规划和分析，预计今年情况好转后会开始投入资金 [82][83] 问题11: 租户对办公空间未来使用和需求的困惑程度，以及小租户和大租户的差异，租户入住率从六个月前到现在的变化 - 租户在续约时有更多扩张和收缩情况，未遇到租户大量裁员或认为远程工作将持续的情况，典型小套房的布局在疫情前后变化不大，租户已适应现有空间布局 [85][86] - 最初租户和公司都感到困惑，目前公司大楼入住率约为30% - 40%，早晚交通流量增加，停车场更满 [87][88] 问题12: 租户升级办公空间的情况，以及上季度提到的投资组合整体比市场高6%是否仍是合理参考 - 此次疫情持续时间不够长，未出现像2008 - 2010年经济衰退后租户在不同等级办公空间之间的大规模转移情况，预计此次不会出现这种情况 [90][91] - 上季度提到的投资组合整体比市场高6%仍是合理参考 [93]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析等内容，涉及综合资产负债表、综合运营报表等[8] 术语定义 - 定义了多个术语，如AOCI代表累计其他综合收益（损失）、ASC代表会计准则汇编等[11] - 明确Annualized Rent指报告日期已开始且到期日在报告日期之后的租赁年化现金基础租金等[13] - 规定FFO计算需排除房地产投资销售收益（或损失）等项目[13] - 指出Leased Rate为报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[13] - 说明NOI计算为收入减去归属于公司拥有和运营物业的运营费用[13] - 表明Occupancy Rate通过从Leased Rate中排除尚未开始的已签署租约计算得出[13] - 介绍Rental Rate有现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 定义Recurring Capital Expenditures为物业稳定后维持收入所需的建筑改进费用[15] - 规定Rentable Square Feet基于BOMA重新测量，包括已租赁面积等[15] 财务数据对比（2020与2019年） - 截至2020年9月30日，公司投资性房地产净值为88.77亿美元，较2019年末的89.60亿美元略有下降[21] - 2020年前三季度公司总收入为6.76亿美元，较2019年同期的6.93亿美元有所下降[23] - 2020年前三季度公司运营费用为5.48亿美元，较2019年同期的4.98亿美元有所增加[23] - 2020年前三季度公司运营收入为1.29亿美元，较2019年同期的1.95亿美元大幅下降[23] - 2020年前三季度公司净收入为2238.3万美元，较2019年同期的9606.9万美元大幅下降[23] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为3272.6万美元，较2019年同期的8515.5万美元大幅下降[23] - 2020年前三季度公司综合亏损为1.89亿美元，较2019年同期的5203.1万美元有所扩大[25] - 2020年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为1.17亿美元，较2019年同期的1766.7万美元有所扩大[25] - 截至2020年9月30日的九个月，公司净收入为2238.3万美元，2019年同期为9606.9万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，经营活动提供的净现金为35672.9万美元，2019年同期为35896.8万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，投资活动使用的净现金为20129.4万美元，2019年同期为53906.7万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，融资活动使用的净现金为10687.9万美元，2019年同期提供的净现金为21538.2万美元[31] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为20236万美元，2019年同期为18163.1万美元[31] - 截至2020年9月30日，总股本期末余额为400036.8万美元，2019年同期为398406.2万美元[29] - 2020年每股普通股股息宣告为0.84美元，2019年为0.78美元[29] - 截至2020年9月30日，累计亏损期末余额为87308万美元，2019年同期为98803万美元[27] - 截至2020年9月30日，非控股股东权益期末余额为155284.3万美元，2019年同期为153319.2万美元[27] - 截至2020年9月30日，额外实收资本期末余额为348644.2万美元，2019年同期为348602.5万美元[27] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物期末余额为202,166美元，受限现金期末余额为194美元，两者合计期末余额为202,360美元；2019年9月30日对应数据分别为181,510美元、121美元和181,631美元[34] - 2020年前九个月，经营活动中支付的利息净额为103,117美元，资本化利息支付为3,256美元；2019年对应数据分别为98,424美元和2,805美元[36] - 2020年第三季度和前九个月，因COVID - 19疫情影响，租户应收账款和递延租金应收账款的坏账费用使公司办公收入分别减少350万美元、3850万美元；2019年前九个月减少260万美元[52] - 2020年第三季度和前九个月，办公停车收入分别为1560万美元和6050万美元；2019年对应数据分别为2730万美元和8050万美元[55] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，办公停车应收账款分别为80万美元和130万美元[55] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资总额为1.1634453亿美元，较2019年12月31日的1.1478633亿美元有所增加[64] - 2020年前九个月公司未购买任何房产，2019年6月7日收购The Glendon，合同价格为3.651亿美元[66][67] - 2020年第三季度和前九个月，公司地面租金费用分别为18.3万美元和54.8万美元，2019年同期分别为17万美元和53.2万美元[70] - 2020年前九个月，公司从基金获得的运营和资本分配分别为39.4万美元和88.4万美元，2019年同期分别为558.9万美元和585.1万美元[80] - 2020年前九个月，归属于普通股股东的净利润为32,726千美元，2019年同期为85,155千美元；与非控股权益的OP单位交换产生90千美元净转移，回购OP单位产生 - 4千美元净转移，总计净转移86千美元；2019年同期净转移为2,778千美元 [113] - 2020年前九个月，AOCI期初余额为 - 17,462千美元，本期OCI净额为 - 211,194千美元，归属于非控股权益的OCI为61,065千美元，归属于普通股股东的OCI为 - 150,129千美元，期末余额为 - 167,591千美元；2019年同期期初余额为53,944千美元，期末余额为 - 48,878千美元 [114] - 2020年第三季度，公司基于股票的薪酬费用净额为2,611千美元，2019年同期为2,382千美元；2020年前九个月为8,364千美元，2019年同期为7,395千美元；2020年第三季度资本化的基于股票的薪酬为752千美元，2019年同期为622千美元；2020年前九个月为2,362千美元，2019年同期为1,630千美元 [116] - 2020年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收入分别为377.3万美元和3272.6万美元，2019年同期分别为2248.8万美元和8515.5万美元[117] - 2020年第三季度和前九个月基本和摊薄每股收益分别为0.02美元和0.18美元，2019年同期分别为0.13美元和0.49美元[117] - 截至2020年9月30日，担保应付票据的公允价值为47.22577亿美元，账面价值为47.07286亿美元；2019年12月31日公允价值为46.78623亿美元，账面价值为46.60005亿美元[121] - 截至2020年9月30日，地面租赁负债的公允价值为1415.3万美元，账面价值为1087.5万美元；2019年12月31日公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[122] - 截至2020年9月30日，合并衍生负债公允价值为2.4196亿美元，未合并基金衍生负债公允价值为34.2万美元；2019年12月31日合并衍生资产公允价值为2238.1万美元，未合并基金衍生资产公允价值为88.9万美元[124] - 2020年第三季度和前九个月办公业务收入分别为1.88895亿美元和5.85773亿美元，2019年同期分别为2.059亿美元和6.05379亿美元[126] - 2020年第三季度和前九个月多户住宅业务收入分别为2809.2万美元和9036万美元，2019年同期分别为3216.9万美元和8741万美元[126] - 2020年9月30日，非可撤销办公租户和地面租赁未来最低基本租金2021 - 2025年及以后分别为6.44792亿美元、5.62257亿美元、4.67368亿美元、3.68684亿美元、2.74383亿美元和6.50789亿美元，总计29.68273亿美元[128] - 2020年前三季度，因新冠疫情导致的租户应收账款和递延租金应收账款无法收回，分别使公司租赁收入和租户回收款减少350万美元和3850万美元[150] - 办公室新租约和续租的现金租金从每平方英尺41.68美元涨至43.86美元，涨幅5.2%；直线租金从37.48美元涨至44.66美元，涨幅19.2%[165] - 多户住宅新租户平均年租金2020年为28,902美元，2019年为28,350美元，2018年为27,542美元，2017年为28,501美元，2016年为28,435美元[167] - 2020年前9个月多户住宅租金较之前下降2.6%[168] - 2020年9月30日办公室组合入住率为88.4%，2019年为91.4%；多户住宅组合入住率为93.3%，2019年为95.2%[169] - 2020年前9个月办公室组合平均入住率为90.0%，2019年为90.7%；多户住宅组合平均入住率为94.2%，2019年为96.5%[169] - 2020年第三季度办公室租赁收入和租户回收款为169,571千美元，2019年为175,017千美元，下降3.1%[175] - 2020年第三季度办公室停车和其他收入为19,324千美元，2019年为30,883千美元，下降37.4%[175] - 2020年第三季度多户住宅收入为28,092千美元，2019年为32,169千美元，下降12.7%[175] - 2020年第三季度其他收入为654千美元，2019年为2,952千美元，下降77.8%[177] - 2020年第三季度利息支出为 - 36,167千美元，2019年为 - 40,397千美元，下降10.5%[177] - 2020年前9个月，办公租赁及租户回收收入为5.14211亿美元，较2019年增加28.5万美元，增幅0.1%[180] - 2020年前9个月，办公停车及其他收入为7156.2万美元，较2019年减少1989.1万美元，降幅21.7%[180] - 2020年前9个月，多户住宅收入为9036万美元，较2019年增加295万美元，增幅3.4%[180] - 2020年前9个月，办公租赁费用为1.98921亿美元，较2019年减少241万美元，降幅1.2%[180] - 2020年前9个月，多户住宅租赁费用为2752.5万美元，较2019年增加313.1万美元，增幅12.8%[182] - 2020年前9个月，一般及行政费用为2966.7万美元，较2019年增加145.8万美元，增幅5.2%[182] - 2020年前9个月，折旧及摊销费用为2.91494亿美元，较2019年增加4261.8万美元，增幅17.1%[182] - 2020年前9个月，其他收入为296.8万美元，较2019年减少577.4万美元，降幅66.0%[182] - 2020年前9个月，其他费用为266.2万美元，较2019年减少264.6万美元，降幅49.8%[182] - 2020年前9个月，来自非合并基金的收入为32.8万美元，较2019年减少526.1万美元，降幅94.1%[182] - 2020年第三季度总NOI为1.19692亿美元，较2019年同期的1.46437亿美元下降18.3%，办公NOI下降18.9%，多户住宅NOI下降11.3%[193] - 2020年前九个月总NOI为3.81729亿美元，较2019年同期的4.37547亿美元下降12.8%，办公NOI下降13.2%，多户住宅NOI下降7.7%[198] 公司资产与负债情况 - 截至2020年9月30日，公司总资产为92.89亿美元，总负债为52.89亿美元，股东权益为40.00亿美元[21] - 截至2020年9月30日，公司合并投资组合包括1790万平方英尺的办公物业、4258套多户公寓单元，以及两块土地的收费权益；非合并基金额外拥有40万平方英尺的办公空间[40] - 截至2020年9月30日，公司合并实体的总资产为92.9亿美元，其中房地产投资为88.8亿美元；总负债为52.9亿美元，其中债务为47.1亿美元；总权益为40亿美元，其中非控股权益为15.5亿美元；合并债务为31.5亿美元[43] - 公司在夏威夷檀香山有一份地面租赁协议，截至2020年9月30日，使用权资产账面价值为750万美元，租赁负债为109

财务数据和关键指标变化 - FFO为0.40美元，较2019年第三季度每股下降0.11美元，主要因写字楼收款放缓、停车利用率、写字楼租赁减少、未收回保险赔款等因素导致，部分被平均租金提高和运营费用节省抵消 [17] - AFFO下降26.6%至6920万美元，同物业现金NOI下降15.5%，因收入降低部分被写字楼运营费用节省抵消 [17] - 第三季度FFO较上一季度每股净下降0.01美元，主要受写字楼收款改善、停车收入略增、公用事业季节性因素、保险费增加和未收回保险赔款影响 [18] - 第三季度G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第三季度签署175份写字楼租约，较第二季度增加40%，涵盖73.5万平方英尺，其中新租约17.1万平方英尺，续约租约56.4万平方英尺 [13] - 第三季度年化写字楼每平方英尺租赁成本较去年同期降低30%，较上一季度降低20% [14] - 第三季度直线租金滚动涨幅为14.7%，现金租金滚动跌幅为0.7% [14] - 写字楼租约比例下降1%至89.8%，因新租赁量仍低于疫情前水平 [14] 多户住宅业务 - 出租率从98.7%降至97.5%，因夏威夷大学持续关闭和军事部署导致部分物业空置率略高于正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司组合的第二和第三季度租金收取率为91.4%，其中住宅租金收取率为95.9%，写字楼租金收取率为93.7%，零售租金收取率为39.7% [7] - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于两个大型多户住宅开发项目，檀香山市区写字楼转住宅项目一期98套已全部出租，希望在未来几个月完成二期76套及配套设施建设；布伦特伍德高层公寓预计2022年交付首批单元；公司还在努力为现有地块争取更多建设公寓单元的许可 [11] - 公司积极寻求收购资产以实现外部增长，虽面临股价和市场定价等挑战，但仍在多方面努力推进交易 [45] - 公司认为自身市场相对较好，有信心在市场好转时保持竞争力并实现增长 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩仍受疫情重大挑战，但租金收取、租户利用率和租赁活动较第二季度有一定改善，预计在驱逐禁令到期后，租金收取情况将进一步改善 [7] - 公司经历过三次衰退，有信心在此次衰退后变得更强 [9] - 由于疫情和地方政府法规的不确定性，公司暂不提供业绩指引，第四季度现金收取和停车趋势目前与第三季度一致，预计在租赁量改善前，入住率将继续下降 [18] 其他重要信息 - 租赁执行禁令在加利福尼亚州仍然有效，且比美国其他主要城市更为严格，预计在可预见的未来仍将持续 [10] - 公司市场的房地产销售仍远低于正常水平，但受低利率环境影响，长期租赁写字楼物业有少量高价交易 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来续租和新租的定价能力如何，不同地区的价格压力怎样 - 公司希望有定价能力，但会根据市场情况做出反应，目标是保持高入住率以支撑租金，在夏威夷市场表现较好，洛杉矶市场虽租金有一定下滑但整体表现尚可，预计2021年市场会好转 [21] 问题2: 洛杉矶新租和续租租金的差异 - 公司能提供的基于数据而非感觉的最佳统计是滚动涨幅和跌幅数据，目前直线租金涨幅约为14%，整体租赁经济状况保持良好，因其他租赁成本较去年和上一季度大幅下降 [23] 问题3: 第三季度应收账款、直线租金冲销和保证金的具体情况 - 第三季度冲销情况较上一季度改善0.04美元，包括收款改善、新租户少量冲销、少量直线租金和利润率提高的积极影响 [25] 问题4: 租金收取中租户主动拖欠和无力支付的比例，以及驱逐禁令结束后的租金回收情况 - 参考2008年衰退，公司实际违约损失约为2%，预计大部分写字楼租户拖欠的租金能够收回；零售方面，小零售商约占未收租金的一半，公司正努力与他们达成协议以保护写字楼配套设施 [28] 问题5: 第三季度租赁的净有效租金与上一季度相比的情况 - 公司认为净有效租金仍与疫情前一样强劲，因租户装修成本大幅下降 [31] 问题6: 入住率下滑而租赁量增加时，租户搬离的原因 - 公司认为这是正常业务情况，未看到租户因居家办公等原因搬离的趋势，只是新业务量下降导致入住率难以维持和增长 [33] 问题7: 洛杉矶不同市场的转租情况 - 转租空间增加主要集中在大空间，对公司服务的小租户影响不大，在圣莫尼卡和世纪城有部分大租户空间出现转租情况，但未看到将大空间分割成小空间竞争的情况 [35] 问题8: 公司组合租金与市场租金的市值情况 - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 问题9: 檀香山1132 Bishop项目的影响及写字楼利用率情况 - 该项目非常成功，改变了檀香山市区写字楼租赁市场指标，提升了市场需求和租金压力；目前写字楼利用率约为30% - 40%，租户在不同时间返回办公室，包括周末 [39][42] 问题10: 公司对外部增长的渴望及与私人房东交易的情况 - 公司非常希望在市场中继续增长，正努力收购资产，但市场交易速度较慢，股价下跌影响不大，公司有多种获取资金的方式；联合投资伙伴有很高的合作意愿购买写字楼资产，但公司目前无法提供足够项目 [45][52] 问题11: 公司不更积极使用资金购买资产或回购股票的原因 - 公司认为回购股票决策复杂，涉及债务水平等多方面因素，且公司对房地产市场更有信心，个人虽有购买公司股票，但公司决策会更谨慎 [48] 问题12: 多户住宅收入下降及保险支付的情况，以及第四季度预期 - 保险支付情况不可预测，进展较慢，公司会收回款项，但时间不确定；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [56][61] 问题13: 第三季度写字楼费用增加的原因及第四季度和明年上半年的预期 - 第三季度写字楼费用增加主要因夏季公用事业费用占比约30%，且需为整个套房运行空调；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [61] 问题14: 第三季度0.08美元冲销的情况及未来写字楼冲销的可能性 - 0.08美元冲销是与去年相比的情况，主要是对上一季度已冲销租户持续未收款的影响，新租户冲销较少 [64] 问题15: 从租户续约和空间调整中对公司建筑在疫情后办公环境适应性的看法 - 公司租户空间大多已按每人225平方英尺建设，能适应较宽松的办公环境，续约时租户未提出重建空间的需求，预计若市场允许，入住率会更高 [65] 问题16: 公司在Prop 15上的花费、对FFO的影响及是否给出税收负债估计 - 公司在Prop 15和其他政治事务上第三季度花费约0.01美元，第四季度约0.02美元；公司认为无法给出税收负债估计，因难以预测实施时间和评估过程中房产价值的波动 [68] 问题17: 租户利用禁令是否会影响其信用声誉 - 目前难以确定租户利用禁令是否会影响其信用声誉，市场可能会在禁令结束后做出反应，公司一直重视租户信用评估，相信租户最终会支付租金 [72] 问题18: 公司是否询问租户关于居家办公的看法 - 公司通过跟踪租户流失和新租户获取情况，未发现居家办公成为租户决策的主要因素；从市场情况看，租户不喜欢共享空间，希望有自己的办公室，居家办公对公司市场的办公需求影响不大 [75] 问题19: 新租赁恢复时公司维持正净有效租金的能力 - 公司认为能否维持正净有效租金取决于负租金情况持续的季度数和入住率的保持情况，若未来几个季度市场好转，公司有信心保持良好表现 [82] 问题20: Prop 13若不通过，该问题是否会再次出现及加州市场能否摆脱影响 - 公司认为Prop 13问题可能不会反复出现，但难以预测，目前市场对此讨论过度，需观察实际情况；加州在疫情前财政状况良好，并非长期赤字状态 [83][85] 问题21: 0.02美元政治支出的归属及对利润率的影响 - 预计0.02美元政治支出将计入第四季度运营费用，希望选举相关支出结束后利润率能改善 [86] 问题22: 圣莫尼卡和比佛利山庄驱逐禁令对写字楼租户的排除情况及第四季度租金收取的影响 - 圣莫尼卡大部分写字楼已排除在禁令之外，租金收取情况良好，目前受影响的主要是零售；比佛利山庄和洛杉矶的写字楼受禁令影响较大；公司不确定关于50%租金支付的情况是否适用于写字楼 [88] 问题23: 多户住宅市场中圣莫尼卡表现优于洛杉矶的原因 - 夏威夷大学关闭和军事部署影响了靠近UCLA和夏威夷的物业，导致相关地区多户住宅入住率和租金受影响 [89] 问题24: 加州高州所得税、财富税和人口迁出对公司的影响 - 公司认为关于财富税和人口迁出的讨论大于实际行动，加州经济规模大且人口仍有增长，州政府关注商业复苏和就业，未来情况尚不明朗 [93] 问题25: 多户住宅租户中受餐饮、零售、酒店等行业影响的比例 - 公司约5%的租户为零售租户，多户住宅租户中大部分不在服务业 [95] 问题26: 第二季度、第三季度和10月租金收取的细分情况及改善程度 - 公司将第二和第三季度租金收取数据合并统计，认为这样能更好反映自疫情以来的整体趋势；本季度比上一季度多收取约600万美元现金，情况在好转 [98][101] 问题27: 山谷市场的需求、利用率情况及与西区市场在疫情和复苏中的表现比较 - 山谷市场与西区市场差异不大，山谷市场有更多大租户，在应对疫情和市场表现方面没有明显差异 [104]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO降至8440万美元，合每股0.41美元，同比下降21.7%，主要因与COVID相关的现金和非现金冲销以及停车收入减少 [25] - AFFO降至8060万美元，同比下降15.7% [25] - 同店现金NOI下降9.4%，同店运营费用节省12.9%，部分抵消了现金冲销和停车收入下降的影响 [26] - 第二季度G&A仅占收入的4.7%，远低于基准组 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署125份办公室租约，覆盖65.1万平方英尺，其中新租约15.1万平方英尺，直线租金汇总的租赁价差为19.7%，现金汇总为6.7% [22] - 租户保留率符合疫情前预期，但本季度办公室入住率下降，若要在今年恢复入住率，租赁量需显著提高 [22] 多户住宅业务 - 疫情初期部分住宅物业出现高于平常的搬离情况，导致本季度同店入住率低于平常，但强劲的租赁使住宅投资组合在季度末的出租率回升至98.7% [23] 零售业务 - 零售租户租金收取率仅为35% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场受租户导向的租赁执行暂停令影响，租金收取受到负面影响，但随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善 [7][11] - 夏威夷市场总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好，公司能够与租户达成协议 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于洛杉矶最佳市场的优质建筑，拥有主导份额，且不面临新建筑带来的显著潜在供应过剩问题 [13] - 公司注重小租户，认为这能分散风险，在以往衰退中，小租户的个人担保和对业务的承诺使违约率保持在较低水平 [14] - 公司拥有强大的垂直整合运营平台，且在2023年前无债务到期 [14] - 公司继续推进两个大型多户住宅开发项目，包括檀香山的转换项目和布伦特伍德的公寓塔楼项目 [16][18] - 公司希望随着延期交易进入市场，能有更多投资机会，并与合资伙伴拥有充足流动性以抓住符合投资标准的机会 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租金收取仍受疫情和市场租赁执行暂停令的负面影响，但第二季度收取情况略好于4月披露的数据 [7][8] - 随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善，但目前尚不确定 [11][27] - 停车收入预计将保持当前水平，直到办公室利用率发生变化 [27] - 尽管当前面临挑战，但公司战略和平台能够承受衰退，对市场和租户基础的长期前景充满信心 [13][54] 其他重要信息 - 第二季度末，公司根据GAAP核销了某些租户应收账款，使FFO每股减少约0.04美元，主要涉及零售和酒店租户 [9] - 公司还核销了与这些租户相关的所有非现金直线余额，使FFO每股进一步减少0.06美元 [10] - 疫情导致停车收入减少，使第二季度FFO每股减少约0.05美元 [10] - 2020年5月15日，公司为一个合并合资企业 refinanced 一笔贷款，新的4.5亿美元有担保、无追索权的仅付息贷款将于2027年5月到期，利率为LIBOR加1.35% [19] - 公司签订了利率互换协议，在当前互换协议到期后，有效将利率固定在2.26%，到2025年4月的平均固定利率为2.6% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明租户和租金收取情况，以及未支付租金的租户中“失联”和参与租约修改讨论的比例 - 公司第二季度租金收取率为91%，未收取的9%中，4%的租户资产负债表强劲、抵押品充足，不应核销；剩余5%中，预计至少60%的租户会支付租金，长期来看，公司预计违约率不会超过2% [29][30][68] - 零售租户大多未支付租金，部分办公室租户未支付租金也令人沮丧 [35] 问题2: 与当地官员就修改驱逐暂停令的对话进展如何 - 洛杉矶市很难听取公司意见；贝弗利山庄和圣莫尼卡希望做正确的事，但确定正确的做法并不容易；圣莫尼卡已将商业办公室排除在暂停令之外，贝弗利山庄因州长延长全州紧急命令而延长了商业暂停令；夏威夷总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好 [37][38][41] 问题3: 请谈谈租赁环境的动态、从小租户那里听到的情况以及今年下半年的租赁管道 - 公司运营团队迅速转向虚拟租赁，本季度完成125笔租赁交易，令人印象深刻，但租赁量低于正常水平，新租赁约为正常时期的一半，下半年租赁情况难以预测 [43][46][47] 问题4: 交易方面是否有更有趣的机会，系统中是否存在困境以利用投资机会 - 交易仍缓慢，很多交易因疫情推迟，预计未来几个月会有一些机会出现，但不确定是否符合投资标准，公司和合作伙伴有充足流动性 [49][50] 问题5: 回购股票是否有意义，还是应保留资金用于投资机会 - 若有符合公司投资范围的机会，公司会进行收购；公司也在积极寻找交易机会，包括收购、再融资和重新定位等；对于重新定位项目，公司会观察是否有回报 [52][53][56] 问题6: 本季度13%的费用节省中，维修保养（R&M）和公用事业费用降低各占多少，未来几个季度是否会有递延费用 - 费用节省并非来自递延费用，而是分布在各个类别，包括较低的停车费用、清洁费用和许多预定服务费用，R&M方面节省不多 [60][61] 问题7: 请确认4%未支付租金但有强资产负债表和抵押品的租户是否被核销 - 这4%的租户未被核销，其未支付的租金作为应收账款处理，因为预计他们会支付 [64][65] 问题8: 请谈谈暂停令到期的时间范围 - 州长需要修改紧急法令，因为许多城市的情况复杂；洛杉矶市议会更关注租户，贝弗利山庄关心双方利益，圣莫尼卡的措施较为可行 [69][70][72] 问题9: 小租户获得刺激支票对其支付租金的影响程度如何 - 刺激支票对小租户维持租金支付起到了很大作用，小租户将拥有公司视为个人事务，不太将破产作为选择，更有可能支付租金 [73][74][75] 问题10: 公司如何处理多户住宅的租金问题，租金调整是否是快速租赁的主要因素 - 快速租赁并非主要通过降低租金实现，而是由于疫情初期出现一些意外的搬离情况，公司加强了租赁团队；目前租金没有大幅下降，但也没有像以前那样上涨 [79][80][81] 问题11: 自疫情开始以来，办公室的表面租金和净有效租金是否有变化 - 夏威夷市场租金未受影响，洛杉矶市场目前租金保持稳定，但预计疫情和衰退会对租金产生影响 [82][83] 问题12: 是否看到办公室租赁优惠的变化 - 目前尚未看到优惠变化，公司不喜欢通过优惠来提高租金，认为租金直接下降才是租金下降的首要迹象 [84] 问题13: 历史上各物业类型的坏账率分别是多少 - 历史坏账费用通常为20 - 30个基点，在2008 - 2010年衰退期间为2%，但公司没有按物业类型细分的数据 [88][90] 问题14: 请按物业类型分解9%未支付租金的储备情况 - 9%未支付租金中，4%未核销，作为应收账款处理；5%已核销，其中超过一半与零售和酒店（如剧院、放映室和现场演出场所）相关，另一半是办公室和其他物业的混合 [94][95][96] 问题15: 请谈谈谢尔曼奥克斯和华纳中心市场的中长期价值是否会受益于潜在的城市市场转移 - 这些地区的成功更多是由于就业基地的产业转移和住房成本较低、生活质量较高，而不是人们从市中心或西区转移出来 [103][105][107] 问题16: 停车收入的趋势如何，7月是否有所回升，未来是否会与第二季度水平相似 - 由于一些租户有停车需求，停车收入约为正常水平的50%，预计未来停车收入将随入住率上升而增加 [108][109] 问题17: 公司是否可以扩展到新的子市场，目前关注的收购项目有哪些 - 公司正在关注卡尔弗城等市场，但不太喜欢购买单租户建筑，更倾向于多租户建筑；目前市场上的交易多为单租户或双租户建筑，公司在这些项目上难以中标 [112][113] 问题18: 上述收购是否主要针对办公室投资，是否考虑多户住宅 - 之前提到的收购主要指办公室投资；对于多户住宅，由于一些地区供应限制较少，购买公寓楼的吸引力较低，公司更倾向于通过建设平台进行公寓建设 [115][116][117] 问题19: 未来几个季度租户保留率是否会提高，租户行为有何变化 - 目前没有足够信息说明COVID对租户保留率的影响，从长期来看，租户保留率平均约为69% - 70% [118][119] 问题20: 多户住宅停车和其他收入环比翻倍的原因是什么 - 这是由于1月份一处物业发生火灾，租金收入降低，而保险理赔计入停车和其他收入，两者相互抵消，对多户住宅总收入影响不大 [120][121] 问题21: 山谷地区租赁利率环比下降240个基点的原因是什么 - 这是由于已知的自然租约到期，并非COVID导致的搬离，公司原本预计第一和第二季度会是困难时期，但租赁量有所恢复，原指导预期全年持平 [122][123][124] 问题22: 未收取但仍可收回并计入收入的4%租金是否包含在本季度现金同店NOI中 - 未核销的应收账款包含在NOI和现金NOI中 [125][126] 问题23: 毕晓普街转换项目的进展如何，第二季度签署租约的速度是否符合预期，租金与初始承销情况相比如何 - 毕晓普街项目进展令人惊喜，在疫情期间达到了承销预期，目前已租赁61套单元，超过60%，市场反应积极 [128][129]

财务指标定义 - 公司报告的指标包括年化租金、资金运营、租赁率、净营业收入、入住率、租金率、经常性资本支出、可出租面积等[13][15] - 年化租金指报告日期前已开始且到期后仍有效的租约在减免前的年化现金基础租金（不包括租户报销、停车和其他收入）[13] - 资金运营（FFO）计算时排除房地产投资销售收益（或损失）、房地产投资控制权变更收益（或损失）等项目[13] - 租赁率指报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[13] - 净营业收入（NOI）计算为收入减去公司拥有和运营物业的运营费用[13] - 入住率计算时从租赁率中排除尚未开始的已签署租约[13] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进费用[15] - 可出租面积基于BOMA重新测量，包括已租赁面积等[15] 财务数据对比 - 2020年6月30日公司总资产为9271377美元，较2019年12月31日的9349301美元有所下降[23] - 2020年第二季度总营收为207796千美元，低于2019年同期的230534千美元[25] - 2020年上半年总营收为459146千美元，略高于2019年同期的454720千美元[25] - 2020年第二季度净亏损5472千美元，而2019年同期净利润为39860千美元[25] - 2020年上半年净利润为24242千美元，低于2019年同期的72648千美元[25] - 2020年第二季度普通股股东净利润为2030千美元，远低于2019年同期的33966千美元[25] - 2020年上半年普通股股东净利润为28953千美元，低于2019年同期的62667千美元[25] - 2020年第二季度基本和摊薄后普通股每股净收益为0.01美元，2019年同期为0.20美元[25] - 2020年上半年基本和摊薄后普通股每股净收益为0.16美元，2019年同期为0.36美元[25] - 截至2020年6月30日的六个月，公司净收入为2424.2万美元，2019年同期为7264.8万美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，经营活动提供的净现金为2.36809亿美元，2019年同期为2.28176亿美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，投资活动使用的净现金为1.29959亿美元，2019年同期为4.82444亿美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，融资活动使用的净现金为8414万美元，2019年同期为4.12003亿美元[34] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为1.76514亿美元，2019年同期为3.04083亿美元[34] - 2020年三个月普通股每股宣布股息为0.28美元，2019年为0.26美元；2020年六个月为0.56美元，2019年为0.52美元[32] - 截至2020年6月30日，总股本期末余额为4.044339亿美元，2019年为4.05236亿美元[32] - 2020年三个月普通股发行数量为0，2019年为493.2万股；2020年六个月为0，2019年为493.2万股[30] - 2020年三个月额外实收资本期末余额为34.86442亿美元，2019年为34.8418亿美元；2020年六个月为34.86442亿美元，2019年为34.8418亿美元[30] - 2020年三个月累计亏损期末余额为 - 8.27748亿美元，2019年为 - 9.64927亿美元；2020年六个月为 - 8.27748亿美元，2019年为 - 9.64927亿美元[30] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物期末余额为176,393美元，受限现金期末余额为121美元，两者合计期末余额为176,514美元，较2019年6月30日的304,083美元有所下降[38] - 2020年上半年，公司支付的利息现金净额为68,837美元，资本化利息支付为1,992美元[38] - 2020年和2019年6月30日止三个月，无法收回款项使公司租金收入和租户回收款分别减少2980万美元和100万美元；2020年和2019年6月30日止六个月，分别减少3500万美元和340万美元[52] - 2020年和2019年6月30日止三个月，办公停车收入分别为1470万美元和2690万美元；2020年和2019年6月30日止六个月，分别为4490万美元和5330万美元[53] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，办公停车应收账款分别为40万美元和130万美元[53] - 2020年上半年，公司从基金获得的现金分配总额为94.2万美元，2019年同期为762.5万美元[75] - 2020年上半年Partnership X总收入为759.7万美元，营业利润为168.6万美元，净利润为37.2万美元，2019年同期分别为4117.4万美元、1196.1万美元和381.5万美元[77] - 截至2020年6月30日，公司其他资产总计1388.6万美元，2019年12月31日为1642.1万美元[80] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，贷款溢价分别为0.9百万美元和0.5百万美元，递延贷款成本分别为34.4百万美元和30.7百万美元[91] - 截至2020年6月30日，公司合并固定利率和浮动利率债务总计4702892000美元，2019年12月31日为4653264000美元[88] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应付利息分别为11732000美元和11707000美元，应付账款和应计负债分别为79731000美元和66437000美元，递延收入分别为48144000美元和53266000美元[92] - 截至2020年6月30日，公司合并衍生品的利率互换合约负债公允价值为27172.6万美元，2019年12月31日为5689.6万美元；非合并基金的衍生品为61.3万美元，2019年12月31日为0 [96] - 2020年上半年，公司合并衍生品在AOCI中记录的未重分类前损失为24118.9万美元，2019年为8948.3万美元；非合并基金衍生品（公司份额）未重分类前损失为40.3万美元，2019年为692.8万美元 [97] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净收入为2895.3万美元，2019年为6266.7万美元；与非控股权益的OP单位交换产生的净转移为8.6万美元，2019年为93.2万美元 [106] - 2020年上半年，AOCI期初余额为 - 1746.2万美元，期末余额为 - 17947.1万美元；2019年上半年，期初余额为5394.4万美元，期末余额为 - 2585.3万美元 [107] - 2020年第二季度，公司基于股票的薪酬费用净额为281.2万美元，2019年为238.3万美元；2020年上半年为575.3万美元，2019年为501.3万美元 [109] - 2020年Q2和H1归属普通股股东的净利润分别为2030万美元和2895.3万美元，2019年同期分别为3396.6万美元和6266.7万美元[110] - 2020年Q2和H1基本和摊薄后每股收益分别为0.01美元和0.16美元，2019年同期分别为0.20美元和0.36美元[110] - 截至2020年6月30日，担保应付票据的公允价值为47.24042亿美元，账面价值为47.07591亿美元；2019年12月31日，公允价值为46.78623亿美元，账面价值为46.53264亿美元[114] - 截至2020年6月30日，地面租赁负债的公允价值为1428.4万美元，账面价值为1087.7万美元；2019年12月31日，公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[115] - 2020年Q2和H1办公业务收入分别为1.76989亿美元和3.96878亿美元，2019年同期分别为2.02189亿美元和3.99479亿美元[120] - 2020年Q2和H1多户住宅业务收入分别为3080.7万美元和6226.8万美元，2019年同期分别为2834.5万美元和5524.1万美元[120] - 2020年Q2和H1所有业务总利润分别为1.38639亿美元和3.10969亿美元，2019年同期分别为1.58514亿美元和3.11696亿美元[120] - 2020年第二季度末，公司核销了部分租户应收账款和递延租金应收账款，2020年第二季度和上半年，与租户应收账款和递延租金应收账款相关的坏账费用分别使租赁收入和租户回收款减少2980万美元和3500万美元[142] - 办公室新租约和续租的现金租金从每平方英尺39.85美元涨至43.10美元，涨幅8.2%；直线租金从35.92美元涨至43.61美元，涨幅21.4%[157] - 多户住宅新租户2020年上半年平均年租金为28,064美元，低于2019年的28,350美元[159] - 2020年上半年多户住宅租金较之前下降0.1%[160] - 截至2020年6月30日，办公室投资组合入住率为89.3%，低于2019年的91.4%；多户住宅投资组合入住率为92.1%，低于2019年的95.2%[161] - 2020年第二季度与2019年同期相比，办公室租赁收入和租户回收款减少1286.1万美元，降幅7.5%；办公室停车及其他收入减少1233.9万美元，降幅40.4%；多户住宅收入增加246.2万美元，增幅8.7%[167] - 2020年第二季度与2019年同期相比，办公室租赁费用减少400.7万美元，降幅6.2%；多户住宅租赁费用增加114.4万美元，增幅14.8%[168][170] - 2020年第二季度与2019年同期相比，一般及行政费用增加70.4万美元，增幅7.7%；折旧和摊销增加2004.1万美元，增幅25.5%[170] - 2020年第二季度与2019年同期相比，其他收入减少256.7万美元，降幅88.8%；其他费用减少132.9万美元，降幅73.5%[170] - 2020年未合并基金亏损14万美元，2019年收益2207万美元，同比下降106.3%，主要因租户应收账款核销和停车收入减少[171] - 2020年利息支出3519万美元，2019年3406.3万美元，同比增加3.3%，源于2019年11月合并的合资企业和2019年第二季度购买的房产[171] - 2020年上半年办公租赁和租户回收收入3.4464亿美元，2019年3.38909亿美元，同比增加1.7%，主要因2019年11月合并的合资企业收入增加[174] - 2020年上半年办公停车和其他收入5223.8万美元，2019年6057万美元，同比下降13.8%，主要因疫情导致停车活动减少[174] - 2020年上半年多户住宅收入6226.8万美元，2019年5524.1万美元，同比增加12.7%，主要因2019年6月购买的房产和新公寓项目[174] - 2020年第二季度末三个月，FFO降至8440万美元，较2019年同期的1.078亿美元减少2340万美元，降幅21.7%[185] - 2020年上半年，FFO降至1.963亿美元，较2019年同期的2.109亿美元减少1460万美元，降幅6.9%[186] - 2020年第二季度末三个月，净收入归属于普通股股东为203万美元，2019年为3396.6万美元[189] - 2020年上半年，净收入归属于普通股股东为2895.3万美元，2019年为6266.7万美元[189] - 2020年第二季度末三个月，折旧和摊销为9876.5万美元，2019年为7872.4万美元；上半年，2020年为1.96542亿美元，2019年为1.58597亿美元[189] - 2020年Q2办公收入1.58516亿美元，同比降19.7%；多户住宅收入1459.7万美元，同比降6.9%；总NOI为1.15426亿美元，同比降21.7%[195] - 2020年上半年办公收入3.55576亿美元，同比降8.9%；多户住宅收入3025.4万美元，同比降4.0%；总NOI为2.62037亿美元，同比降10.0%[200] - 2020年Q2净亏损547.2万美元，归属普通股股东的净收入为203万美元；2019年同期净利润3986万美元，归属普通股股东的净收入为3396.6万美元[197] -

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO增长8.5%至1.12亿美元，即每股0.55美元；AFFO增长16.4%至9900万美元；同一物业现金NOI增长7.7%；收入增长12.1% [7][20] - 第一季度末，公司持有1.75亿美元现金，有4亿美元未动用信贷额度，2023年前无债务到期，无可能迫使公司在不利时机发行股权的财务契约，41%的办公物业组合无抵押 [10] - 4月租金收款率为87%，其中住宅为95%，办公为90%，小型零售为22% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署174份办公租赁协议，涵盖70.2万平方英尺，其中新租赁面积为18.4万平方英尺；租赁利差方面，直线租金滚动增长22.6%，现金滚动增长9.3%；总办公物业组合入住率降至90.8%，符合疫情前预期 [17] - 3月下旬，办公物业新租赁业务放缓，但随着租户和经纪人适应新常态，开始出现复苏迹象 [18] 多户住宅业务 - 多户住宅物业组合入住率基本保持满租，为98%；3月下旬，住宅新租赁活动也有所放缓，但程度不如办公业务 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要运营的洛杉矶、比佛利山庄和圣莫尼卡等城市已实施执法暂停令，涵盖住宅、零售和办公租户，这些法令禁止房东驱逐租户、收取滞纳金或利息，租户需在紧急状态结束后的3 - 12个月内偿还延期租金 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营平台、资本结构和投资策略旨在应对经济衰退，进入此次衰退时拥有强劲现金流和健康资产负债表 [9] - 继续推进两个大型多户住宅开发项目，但在当前条件下可能会延迟交付；暂停新的办公物业重新定位项目，市场收购活动也因买卖双方评估新情况而暂停 [15] - 公司采用虚拟看房技术，具备远程完成整个租赁流程的能力，以适应疫情环境 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户受疫情影响业务面临困境，当地城市出台的法令对公司运营造成挑战，但公司拥有优质物业、多元化租户基础，且市场无大量新增供应，有望在危机后复苏 [7][11] - 不确定疫情持续时间和后续影响，撤回2020年全年业绩指引；许多小租户申请联邦援助，若6月前支付租金可获豁免；地方政府可能调整租金延期政策，排除办公租户；租赁业务可能随着租户现有租约到期而复苏，但也可能有更多租户因业务受影响而停止支付租金 [21][22] 其他重要信息 - 公司在夏威夷的项目进展顺利，住宅建设和入住率良好，租金支付情况正常；尽管夏威夷经济依赖旅游业，但过去旅游业增长对办公物业影响不大，预计此次旅游业下滑对办公物业影响也有限 [52][54] - 公司多户住宅业务连续两个季度同店收入负增长，主要因此前入住率极高，少量波动就会导致数据下降，目前租赁率仍高达97.5% [88] - 第一季度办公停车及其他收入项目较2019年第四季度增加300万美元，主要是由于前期季度的调整以及第四季度合并了一个合资企业 [110][111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未支付租金的租户中，有多少是真正面临财务困境，多少是借机寻求租金减免？ - 公司对办公租户的支付能力有信心，零售租户中有部分大型租户有支付能力但未支付；住宅租金收款率约为95% [23] 问题2: 公司在季度内批准了股票回购计划，但股价跌至20美元中低位时未进行回购，原因是什么？ - 公司设立该计划是为了保持灵活性，但目前对未来情况缺乏清晰的认识，首要任务是确保公司正常运营和保护资产，其次才是寻找投资机会 [24] 问题3: 5月租金收款情况如何，是否与4月相同，是否有更多租户利用暂停令？ - 目前5月租金收款情况与4月大致相同，但由于业务天数尚少，难以确定最终结果；部分租户开始获得薪资保护计划（PPP）资金，公司也在向一些租户施压，并与城市沟通法令问题 [26] 问题4: 公司租户的办公空间密度如何，远程办公是否会导致小租户选择在家工作？ - 公司所在市场的办公空间密度低于其他门户市场，小租户的办公空间相对较大，即使不改变空间布局也有较好的恢复能力；大多数租户喜欢有办公室，远程办公技术主要是扩大了劳动力规模，而不是减少了办公室需求 [28][31] 问题5: 公司如何考虑今年的支出需求，以及如何为潜在的投资机会提供资金？ - 目前投资机会较少，公司主要关注再融资、股票回购和建设项目；公司削减了约1亿美元的建筑重新定位和大堂翻新等支出，以确保现金状况良好；公司认为收入足以满足支出需求，不会被迫成为净借款人，股息支付也没有问题 [34][35][37] 问题6: 共享办公公司在公司市场的情况如何，是否支付租金？ - 共享办公公司的情况因公司而异，一些大型共享办公公司在支付租金，一些则在寻求租金减免；公司在西洛杉矶的相关业务敞口较小 [39] 问题7: 办公物业组合中未支付租金的10%租户是否有共同特征？ - 租户支付租金情况与所在城市的暂停令规则密切相关，在无成本、长还款期的城市，租金收款情况明显较差 [41] 问题8: 新租赁成本高于近期趋势的原因是什么？ - 整体租赁率较低，新租赁业务数量较少，其中少数交易成本略高，但不代表趋势；新租赁成本占租金的比例与过去基本一致 [42][43] 问题9: 夏威夷项目的情况如何，旅游业是否必须恢复才能使公司物业受益？ - 夏威夷当地政府在疫情应对和经济管理方面表现出色，公司在夏威夷的住宅项目建设和入住情况良好，租金支付正常；过去旅游业增长对办公物业影响不大，预计此次下滑影响也有限 [48][52][54] 问题10: 与加州当地政客讨论驱逐暂停令时，他们是否理解房东的困境？ - 公司向政客指出暂停令将借款责任转移给房东不合理，政客最初主要关注住宅和零售租户，对办公租户考虑不足；他们愿意做出改变，但由于问题众多、预算受损，修改紧急法令的过程耗时较长 [57][58][60] 问题11: 多户住宅租金目前的拖欠比例是多少，公司如何解决？ - 多户住宅租金拖欠比例约为5%，主要集中在租金较高的优质租户，这些租户有支付能力但受法令影响未支付；公司希望提高每月收款率，过去在租户违约方面表现良好，预计此次违约率也较低，但收款时间可能会延长 [63][64][66] 问题12: 能否收回多户住宅中约5%的拖欠租金？ - 目前难以预测，公司将努力提高每月收款率，过去在租户违约方面表现良好，预计违约率较低，但收款时间可能会延长 [65][66] 问题13: 公司前十大租户是否支付了4月租金，特别是Equinox的租赁情况？ - 公司不喜欢谈论个别租户，因此不会提供相关信息 [67] 问题14: 小租户未来3 - 5个月的租赁讨论情况如何，近期租赁情况预期如何？ - 小租户通常会在租约到期前约5个月感受到续租压力，但目前由于疫情，很多租户推迟了决策；公司租赁业务有所放缓但开始回升，公司通过虚拟看房等方式适应新环境，经纪人也有开展业务的意愿 [70][71][73] 问题15: 未来租金情况如何，公司是否会提高或降低租金？ - 公司目前没有进行租金讨论，既未提高也未降低租金；考虑到当前社会环境，公司不会轻易提高租金，以免被视为激进或趁机获利 [74][75] 问题16: 停车收入有多少面临风险，是否包含在部分租约中？ - 目前停车收入约为正常水平的一半，但由于时间较短，难以预测未来趋势；随着市场重新开放，预计停车需求将恢复 [77][78] 问题17: 是否同意Prop 13目前暂时搁置？ - 公司认为Prop 13将在选票上出现，正在努力反对该提案，因其被认为是个坏主意且民意调查结果不佳；公司希望彻底击败该提案，避免未来再次面临类似问题 [81][82] 问题18: 公司以小租户为主的业务模式在当前环境下是否存在额外风险？ - 公司认为租户规模大小对其受经济影响的程度影响不大，小租户更容易控制成本，且所在行业如科技、娱乐和医疗研究等有望获得更多资金；过去经济衰退时，公司小租户违约率从未超过2%，租金下降幅度也小于其他门户市场 [84][85][86] 问题19: 多户住宅组合连续两个季度同店收入负增长的原因是什么，与同行相比表现不佳的原因是什么？ - 主要是由于此前入住率极高，少量波动就会导致数据下降，目前租赁率仍高达97.5%，尚未看到疫情的长期影响趋势 [88] 问题20: 第一季度多户住宅租赁率下降是否与3月疫情有关？ - 公司未看到租赁率下降与疫情有直接关联 [90] 问题21: 停车收入占总收入的百分比是多少？ - 公司未单独披露停车收入占比，停车及其他收入是利润表中的一个项目，目前该项目收入约为正常水平的一半，其中大部分为停车收入 [91][92] 问题22: 公司能否利用保证金和信用证弥补租金短缺和未支付情况？ - 公司目前未这样做，希望通过与城市协商修改暂停令，使租户主动支付租金；若减免租金，将要求在租约条款或其他方面获得相应补偿 [92][93][94] 问题23: Barrington Plaza公寓翻新和相关集体诉讼的最新情况如何？ - 公司不讨论诉讼事宜，但表示该建筑正在进行楼层翻新和计划审批工作，与城市合作良好，城市正在努力解决为高层建筑安装洒水系统的法规问题 [96][97][98] 问题24: 摩根士丹利CEO表示未来需要更少办公空间，公司对此有何看法？ - 公司不确定大型投资银行最终会如何决策，但认为要实现社交距离和减少办公空间同时兼顾存在困难；从历史经验看，远程办公并非长期趋势，人们最终还是希望在办公室有自己的空间并与他人合作 [101][102][109] 问题25: 第一季度办公停车及其他收入项目较2019年第四季度增加300万美元的原因是什么？ - 主要是由于前期季度的调整以及第四季度合并了一个合资企业 [110][111][112] 问题26: 4月底办公物业入住率情况如何？ - 公司未公布月度入住率数据，且认为4月由于疫情影响，人员流动停滞，入住率可能没有变化，目前无法判断趋势 [112][114][115] 问题27: 4月到期的租约情况如何，是否都续签了？ - 租户通常会在租约到期前约6个月进行续签决策，4月到期的租约续签情况在6个月前已确定；目前部分租户可能感受到续签压力，但因疫情推迟了决策 [117][118] 问题28: 公司如何为员工返回办公室做准备，成本如何？ - 公司在套房内保持正常清洁，在建筑物公共区域制定了相关计划，如限制电梯人数、要求佩戴口罩等；公司认为与大型市场的大型建筑相比，面临的问题不同，有更多机会缓解压力；员工是否返回办公室由租户决定，公司主要提供便利和安全保障 [120][121][122] 问题29: 华纳中心市场在疫情后会有怎样的变化？ - 短期内，疫情后所有业务都会受到经济放缓的影响，华纳中心市场也不例外，其受影响程度与洛杉矶经济的驱动行业相关；公司将尽力保持物业入住率，等待经济复苏 [123][124] 问题30: 租金延期政策会持续多久，是否完全取决于居家令？ - 大多数城市规定的租金延期月份为4月、5月或4 - 6月；若公司成功与城市协商修改政策，部分物业可能不受影响；租金延期政策的影响程度取决于法令的四个组成部分，公司所在部分市场的法令存在鼓励租户获取免费贷款的问题，正在努力解决 [125][126]

文档内容概述 - 文档包含未经审计的财务报表、管理层对财务状况和经营成果的讨论分析等内容[6] 术语定义 - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、租赁率等[10] - 循环资本支出指稳定物业后维持收入所需的建筑改进支出[11] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，用于管理和监测办公室投资组合表现[11] - 相同物业指在比较期间以一致方式拥有和运营并纳入合并结果的物业[11] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[11] - 总投资组合包括合并投资组合和基金拥有的物业[11] - 定义了年化租金、合并投资组合、运营资金、出租率等多个金融术语[10] - 定义了经常性资本支出、可出租平方英尺、相同物业等术语[11] 财务数据对比（2020年第一季度与2019年同期） - 截至2020年3月31日，公司总资产为93.13054亿美元，较2019年12月31日的93.49301亿美元略有下降[19] - 2020年第一季度总营收为2.5135亿美元，高于2019年同期的2.24186亿美元[21] - 2020年第一季度运营收入为6421.8万美元，2019年同期为6347.7万美元[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，低于2019年同期的3278.8万美元[21] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为2692.3万美元，2019年同期为2870.1万美元[21] - 2020年第一季度基本和摊薄后普通股每股净收入为0.15美元，2019年同期为0.17美元[21] - 2020年第一季度综合亏损为1.77745亿美元，2019年同期为520万美元[23] - 2020年第一季度归属于普通股股东的综合（亏损）收入为 - 1.21487亿美元，2019年同期为570万美元[23] - 2020年第一季度净收入为29714000美元，2019年同期为32788000美元[29] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为153510000美元，2019年同期为132489000美元[29] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为64785000美元，2019年同期为61838000美元[29] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为67712000美元，2019年同期为67156000美元[29] - 2020年第一季度现金支付的利息净额为33738000美元，2019年同期为31060000美元[32] - 2020年宣布的股息为48909000美元，2019年为44262000美元[32] - 2020年和2019年第一季度办公停车收入分别为3020万美元和2640万美元[44] - 2020年第一季度和2019年第一季度地面租金费用分别为18.2万美元和18万美元[49] - 2020年和2019年第一季度从基金获得的现金分配分别为61.3万美元和377.6万美元[58] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润为2692.3万美元，2019年同期为2870.1万美元；与非控股权益的OP单位交易净转移为8.6万美元，2019年同期为7.2万美元[85] - 2020年第一季度，股票薪酬费用净额为294.1万美元，资本化股票薪酬为85.9万美元；2019年同期分别为263万美元和67万美元[88] - 2020年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.15美元，2019年同期为0.17美元；加权平均流通普通股股数为17537.3万股，2019年同期为17022.1万股[89] - 2020年第一季度办公室租金收入和租户回收款为1.85827亿美元，较2019年增长11.1%[147] - 2020年第一季度多户住宅收入为3146.1万美元，较2019年增长17.0%[149] - 2020年第一季度FFO增加880万美元，达1.119亿美元，增幅8.5%，主要因办公和住宅投资组合运营收入增加[157] - 2020年第一季度办公物业收入1.9706亿美元，同比增加427.5万美元，增幅2.2%；NOI为1.35112亿美元，同比增加320.3万美元，增幅2.4% [162] - 2020年第一季度多户住宅物业收入1565.7万美元，同比减少17.6万美元，降幅1.1%；NOI为1149.9万美元，同比减少31.3万美元，降幅2.6% [162] - 2020年第一季度总NOI为1.46611亿美元，同比增加289万美元，增幅2.0% [162] - 2020年第一季度与2019年同期相比，经营活动净现金增加2.1021亿美元，增幅15.9%；投资活动净现金增加2947万美元，增幅4.8%；融资活动净现金增加556万美元，增幅0.8%[172] - 2020年第一季度总营收为2.5135亿美元，较2019年同期的2.2419亿美元增长12.1%[21] - 2020年第一季度运营收入为6421.8万美元，较2019年同期的6347.7万美元增长1.2%[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，较2019年同期的3278.8万美元下降9.4%[21] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为2692.3万美元，较2019年同期的2870.1万美元下降6.2%[21] - 2020年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.15美元，较2019年同期的0.17美元下降11.8%[21] - 2020年第一季度综合亏损为1.7775亿美元，较2019年同期的520万美元大幅增加[23] - 截至2020年3月31日，公司股东权益为4.1297亿美元，较2019年末的4.3709亿美元有所下降[19] - 2020年第一季度宣布的普通股每股股息为0.28美元，高于2019年同期的0.26美元[25] - 2020年第一季度来自非合并基金的收入为32.3万美元，较2019年同期的155.1万美元大幅下降[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，2019年同期为3278.8万美元[29] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为1.5351亿美元，2019年同期为1.32489亿美元[29] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为6478.5万美元，2019年同期为6183.8万美元[29] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为6771.2万美元，2019年同期为6715.6万美元[29] - 2020年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加2101.3万美元，2019年同期增加349.5万美元[29] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限现金余额为1.74817亿美元，2019年同期为1.49843亿美元[29] - 2020年第一季度支付的利息净额为3373.8万美元，2019年同期为3106万美元[32] - 2020年第一季度资本化利息支付为88.1万美元，2019年同期为83.8万美元[32] - 2020年第一季度非现金投资交易中房地产和开发资本支出应计为3491.6万美元，2019年同期为1707万美元[32] 风险因素 - 公司面临新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争等多种风险因素[13] - 报告包含前瞻性陈述，受新冠疫情、经济和房地产发展等多种风险因素影响[13] 股权与股份情况 - 截至2020年3月31日，公司普通股授权7.5亿股，流通股1.75374886亿股；2019年12月31日，流通股为1.75369746亿股[19] - 2020年第一季度，公司收购5000个OP单位并发行等量普通股，以7000美元现金收购150个OP单位；2019年同期，收购2.2万个OP单位并发行等量普通股，以50.7万美元现金收购1.3万个OP单位[81][82] - 截至2020年3月31日，运营合伙企业的非控股权益持有2910万个OP单位和完全归属的LTIP单位，约占运营合伙企业总流通权益的14%，公司持有1.754亿个OP单位[83] 物业组合情况 - 2020年3月31日，公司综合投资组合包括1790万平方英尺的办公物业、4161套多户公寓单元[35] - 2020年3月31日，公司管理并拥有权益的非合并基金拥有额外40万平方英尺的办公空间[35] - 截至2020年3月31日，公司办公物业组合中，综合投资组合有70处物业，总投资组合有72处物业[35] - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括72处甲级办公物业，可出租面积18324000平方英尺，出租率92.2%，入住率90.8%；11处多户住宅物业，共4161套单元，出租率98.0%，入住率96.1%[114] - 截至2020年3月31日，办公室投资组合入住率为90.8%，多户住宅投资组合入住率为96.1%[139] - 截至2020年3月31日，预计办公室投资组合2020 - 2029年及以后各时间段到期面积占比不同[141][142] - 2020年同店物业包括60处办公物业（1610万可租平方英尺）和8处多户住宅物业（1928套单元）[161] 地面租赁情况 - 夏威夷檀香山的地面租赁租金每年73.3万美元至2029年2月28日，之后按市场情况调整[49] - 截至2020年3月31日，地面租赁使用权资产账面价值750万美元，租赁负债1090万美元[49] - 截至2020年3月31日，地面租赁负债的公允价值为1451万美元，账面价值为1087.8万美元；2019年12月31日，公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[94] 基金相关情况 - 截至2020年3月31日，公司管理并持有非合并基金Partnership X 33.5%的股权，第一季度又购买3.6%股权，花费660万美元[55] - 截至2020年3月31日，基金总资产1.35547亿美元，总负债1.14056亿美元，总权益2149.1万美元[59] - 截至2020年3月31日，公司非合并基金的贷款本金余额为1.1亿美元，假设剩余互换期限内伦敦银行同业拆借利率为零，互换协议下的最大未来付款为90万美元[109][110] 资产减记情况 - 2020年第一季度，公司对一处住宅物业火灾造成的财产损失计提280万美元资产减记[61] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司合并债务总额为4653079000美元，较2019年12月31日的4653264000美元略有下降[63,66] - 公司加权平均剩余寿命（含展期选择权）为5.9年，加权平均剩余固定利率期限为3.6年，加权平均年利率为3.00%[66] - 2020年3月31日，公司未来最低本金还款总额为4653079000美元，其中2023年需还款580833000美元[67] - 2020年3月31日和2019年12月31日，递延贷款成本分别为3260万美元和3070万美元，2020年第一季度递延贷款成本摊销为1876000美元[68] - 截至2020年3月31日，应付利息为11728000美元，应付账款及应计负债为96627000美元，递延收入为47840000美元[72] 利率互换合约情况 - 公司使用47份利率互换合约管理浮动利率债务风险，名义金额为5517400000美元，未合并基金使用1份，名义金额为110000000美元[73] - 截至2020年3月31日，利率互换合约指定为现金流量套期，其中包括初始名义金额为8.95亿美元的远期互换，未来将增至14.8亿美元[75] - 截至2020年3月31日，合并衍生品的利率互换合约负债公允价值为245311000美元，未合并基金为496000美元[76] - 截至2020年3月31日，合并衍生品的利率互换合约资产公允价值为59000美元，未合并基金为963000美元[77] - 公司利率互换合约包含信用风险相关或有特征，截至2020年3月31日，未发生违约事件[76] - 2020年第一季度，合并衍生品在AOCI重新分类前损失2.06597亿美元，2019年同期为2156.3万美元；重新分类至利息支出的收益为42万美元，2019年同期为872.4万美元[78] - 截至2020年3月31日，预计未来十二个月内，合并衍生品从AOCI重新分类至利息支出的损失为6201.3万美元，非合并基金衍生品重新分类至非合并基金收入的损失为37.1万美元[80] - 2020年第一季度签订远期利率互换协议，初始名义金额4.95亿美元，固定1个月伦敦银行间同业拆借利率在0.74% - 0.91%[124] 公允价值情况 - 截至2020年3月31日，公司无使用Level 3输入值的金融工具公允价值

报告内容结构 - 报告包含业务概述、风险因素、财务数据等多项内容，各部分有对应页码[7] 术语定义 - 定义了多个缩写和术语，如FFO、NOI等[9][12] - 公司计算FFO时会排除房地产投资销售的收益（或损失）等项目，NOI计算会排除一般及行政费用等项目[12] - 年化租金计算方式因物业类型而异，且不包含从保险中收回的租金等[12] - 合并投资组合包括公司合并结果中的所有物业，包括合并的合资企业[12] - 占用率为报告日期已出租的百分比，重新定位期间停用的空间不纳入计算[12] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进支出[14] - 相同物业指在比较期间以一致方式拥有和运营并报告在合并结果中的物业[14] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[15] 前瞻性陈述 - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能受多种风险因素影响[18] - 报告中包含前瞻性陈述，实际结果可能受多种风险因素影响而与预期不同[18] 风险因素 - 风险因素包括经济、竞争、利率等多方面[21] - 风险因素包括不利的经济或房地产发展、竞争、租金和空置率变化等[21] 可出租面积 - 可出租面积（千平方英尺）为17,960和18,346[23] - 公司的可出租面积（以千为单位）分别为17,960和18,346[23]