财务数据和关键指标变化 - 与2021年第四季度相比，2022年第四季度收入增长6.4%，FFO增长7.2%至每股0.51美元，AFFO下降11.1%至8120万美元，同物业现金NOI增长1.4% [7] - 2022年全年FFO较上一年增长9.4%，G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [8] - 预计2023年利息费用在1.92亿至1.96亿美元之间，FFO在每股1.87至1.93美元之间 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2022年第四季度签署218份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租24.4万平方英尺，续租52.8万平方英尺；全年签署924份办公租赁协议，涵盖370万平方英尺，包括新租130万平方英尺和续租240万平方英尺 [5] - 2022年租赁率下降53个基点至87%，占用率降至83.7%，主要受第四季度活动放缓和收回未支付租金租户空间影响 [5] - 第四季度直线租赁利差为正1.8%，现金租赁利差为负9.9%，租赁成本为每平方英尺每年5.80美元，符合近期趋势且低于基准组其他REITs平均水平 [5] 多户住宅业务 - 两个多户住宅开发项目为投资组合增加505个单元 [1] - 4月交付洛杉矶地标项目，已租赁超60%的单元；檀香山主教广场项目已交付并租赁350个单元，预计年底基本完成转换 [3] - 多户住宅投资组合租赁率达99.4%，第四季度新租户平均租金上涨超5%，2022年多户住宅租金平均增长7.8%，预计2023年涨幅将有所缓和 [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 前三季度，市场受疫情影响消散，租赁300万平方英尺，办公利用率反弹至超80%；第四季度，随着经济担忧加剧，大型租户新租和续租需求放缓，小型租户表现活跃，季度租赁77万平方英尺，全年吸纳量略为负 [1] - 资产销售市场仍缓慢 [3] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前宏观经济环境下，今年办公入住率难有显著复苏，指导假设基于此制定 [1] - 未来将聚焦巴灵顿广场的建设项目，此前该项目曾发生火灾，公司正与城市和保险公司沟通推进相关工作 [12] - 州法律变化使公司部分地块开发更具成本效益和时间效率，但需等待具体执行指导，预计结果积极 [12] - 公司认为自身市场在供应限制、租户结构、通勤距离和公共交通依赖等方面的优势，支撑了疫情期间较高的租赁量和利用率，结合行业多元化和强大运营平台，对市场长期前景有信心 [1] - 公司认为办公市场虽面临远程工作、供应过剩、依赖大型租户和城市吸引力下降等挑战，但自身市场受影响较小，且租户基础多元化，运营平台强大，当前可能存在购买机会 [66][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前国民经济形势对所有人构成挑战，办公CBD市场面临额外障碍，但公司市场表现相对较好，对市场长期前景有信心 [1] - 管理层表示难以预测2023年办公新租赁量，受经济前景变化影响大，第四季度租赁活动放缓，预计未来仍有变化 [25] - 管理层认为房地产不应按季度评判，长期对市场乐观，但不确定美联储加息对经济和租赁市场的影响程度，指导更多反映对美联储政策不确定性的考虑 [71] 其他重要信息 - 公司无未偿还债务到期至2024年12月，近一半办公投资组合未抵押 [3] - 市场住宅租金暂停令结束，但部分住宅租户还款期延长至2024年 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否提供2023年留存率和已执行租约租金利差的假设？ - 公司从未就这些项目提供指导，留存率历史上处于60%多的较窄区间，今年预计与往年相似；难以预测租金利差，公司过去预测效果不佳，目前专注于保持和提高入住率，租金利差情况难以按季度预测 [11] 问题2: 地标项目和主教项目完成后，开发团队是否有新项目计划，资本成本上升是否影响开发项目推进？ - 下一个重点项目可能是巴灵顿广场的建设，此前该项目发生火灾，公司正与城市和保险公司沟通推进；州法律变化使部分地块开发更具成本效益和时间效率，但需等待6月或7月的具体执行指导，预计结果积极 [12] 问题3: 华纳兄弟探索公司2023 - 2024年到期租约的需求情况，以及到期时间分布？ - 有两份租约，其中一份是34万平方英尺的整栋建筑，租约于2024年下半年到期；鉴于当前经济形势，对其续租情况不乐观，且原交易团队人员已离职，难以了解其意向 [15] 问题4: 2023年资本配置思路，是否会更积极收购，还是倾向于股票回购？ - 股票回购是多种选择之一，都需使用资本；公司更倾向于达成优质房地产交易，但也难以忽视股票回购，一切都在考虑范围内 [39] 问题5: 巴灵顿火灾项目是否纳入今年FFO指导，主要影响是否在2024年？ - 项目已纳入指导，但主要影响预计在2024年，具体还取决于与保险公司的交易和人员搬迁速度 [18][19] 问题6: 州法律变化与洛杉矶近期“正当理由驱逐”法规对公寓项目承保的综合影响？ - 不喜欢租金限制相关法规，但“正当理由驱逐”法规对公司影响不大，公司不会进行违规操作；州法律变化对公司影响巨大，使地块开发更便捷 [21] 问题7: 2023年新租赁量预期，以及当前租赁管道情况？ - 难以预测2023年新租赁量，受经济前景变化影响大，第四季度租赁活动放缓，预计未来仍有变化；第四季度虽租赁量下降，但仍有超70万平方英尺的活动 [25] 问题8: 相对于今年到期租约数量，入住率指导中点未显示大幅下降，需求方面有何支撑？ - 公司按季度租赁情况判断需求，第四季度租赁管道变化明显，流量放缓约25%；目前处于该水平，指导基于此信息 [29] 问题9: UCLA租约到期续租可能性？ - UCLA有超20份租约，各部门独立行动，无统一决策；难以提供具体指导，不视为大型租户 [50] 问题10: 大型租户搬迁对公司租赁需求的影响，以及公司在世纪城和比佛利山庄的机会？ - 大型租户正搬离市中心，世纪城是主要受益者，比佛利山庄也有一定活动；不确定公司投资组合是否有空间承接这些高调搬迁 [37] 问题11: 董事会对股票回购的考虑，是否等待合资销售或其他资金来源？ - 股票回购是多种选择之一，都需使用资本；公司更倾向于达成优质房地产交易，但也难以忽视股票回购，一切都在考虑范围内 [39] 问题12: 住宅转换机会，如华纳中心市场情况？ - 住宅转换需考虑办公和住宅租金差价，公司市场办公租金未严重受损，情况较复杂；华纳中心市场有新开发项目，租金保持良好，项目租赁情况好，且有配套设施建设，有投资潜力 [42][91] 问题13: 合资伙伴是否有兴趣在当前环境下投入资本？ - 与所有合资伙伴沟通后，他们对公司租赁管道和洛杉矶市场有信心，有积极回应，希望公司提供有趣机会 [47] 问题14: 其他大型租约（如UCLA和威廉莫里斯）到期情况及初步想法？ - 公司投资组合中主要大型租约是华纳兄弟和威廉莫里斯，UCLA有超20份租约，各部门独立行动；威廉莫里斯租约还有多年到期，暂无讨论必要；其他租户类似小型租户，不太重要 [50] 问题15: 租户租赁条款类型是否变化，决策时间是否延长？ - 第四季度平均租约规模下降，小型租户支撑活动，大型租户不活跃；租户通常倾向五年租约，经济下行时倾向短期租约，经济好转时倾向长期租约，上季度仍围绕五年平均水平 [51] 问题16: 小型租户使用预制产品还是自行建设空间？ - 公司更愿意为小型租户建设空间，有预制套房项目且很成功；小型租户无房地产部门，公司帮助建设空间可使流程更便捷，租户也更满意，且小型租户TI需求小，TI成本远低于大型租户 [52][53] 问题17: 未支付租金租户的清退情况，对入住率的影响及年底“混合与延期”情况？ - 未支付租金租户已处理完毕，数据已体现；部分租户仍欠款，公司与他们协商分期支付 [58] 问题18: 州立法对洛杉矶特定区域住宅分区的影响，是否会引发大量新增供应，有无相关项目宣布？ - 认为该立法不会引发大量新增供应，公司在相关区域拥有大量土地，立法未降低土地成本，可能提高了公司土地价值，未显著促进公寓生产 [61] 问题19: 关于Regal Cinema关闭谢尔曼奥克斯门店的报道，潜在盈利影响及该空间计划？ - 公司不讨论个别租户情况，不确定最终是否关闭 [63] 问题20: 是否认为办公市场投资机会多于住宅市场，原因是什么？ - 认为办公市场有更多投资机会，原因包括公司市场不受远程工作、城市办公吸引力下降等问题影响，疫情后租赁情况良好；租户基础多元化；运营平台强大；当前市场对办公信心不足，可能存在购买机会 [66][67] 问题21: 2022年第四季度租赁情况对2023年指导和入住率假设的影响，以及入住率是否可能回升？ - 房地产不应按季度评判，长期对市场乐观，但不确定美联储加息对经济和租赁市场的影响程度，指导更多反映对美联储政策不确定性的考虑 [71] 问题22: 是否准备在市场复苏前尽早开始收购？ - 收购更取决于机会，而非时间线，需要合适机会出现 [73]

财务数据和关键指标变化 - 与2021年第三季度相比，公司收入增长6.5%，同一物业现金净营业收入（NOI）增长0.4%，运营资金（FFO）增长6.7%至每股0.51美元，调整后运营资金（AFFO）增长3.1%至9040万美元，一般及行政费用（G&A）仅占收入的4.4% [12] - 公司预计全年FFO在每股2.03 - 2.05美元之间，平均办公室入住率在84% - 85%之间，同一物业现金NOI增长在3.5% - 4.5%之间 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第三季度签署199份办公室租约，总面积超过100万平方英尺，其中新租约面积36.5万平方英尺，大客户需求增加，平均交易规模超过5000平方英尺，现有租户扩张活动强劲，扩张面积比收缩面积多超5万平方英尺 [10] - 本季度办公室租赁利差方面，直线法为正7.2%，现金法为负8% [10] 多户住宅业务 - 多户住宅组合出租率达99.3%，新租约租金增长8% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售交易在公司所在市场仍然非常缓慢，但较高的运营费用和具有挑战性的再融资市场可能促使卖家将房产推向市场 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略和平台旨在抵御经济衰退，同时保持机会主义行动的能力，公司需求来自众多行业，且没有重大新供应风险 [6] - 公司通常借款7年并互换5年，以在具有挑战性的债务市场中提供灵活性，目前认为不是最佳再融资时机，2024年底前无债务到期，但2023年有额外互换到期，预计明年利息费用将增加 [8] - 公司正在对多户住宅和办公室项目进行机会评估，但目前很多项目并非目标收购对象，希望明年有更多机会 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对未来经济放缓表示担忧，但坚信所在市场的长期健康状况 [6] - 第四季度通常是租赁淡季，目前租赁速度似乎比预期更慢 [14][21] - 多户住宅租金增长速度可能会放缓，历史平均增长率在4%左右 [16] 其他重要信息 - 第三季度从非支付租金租户处收回约5万平方英尺空间，预计第四季度处理类似面积空间 [5] - 公司住宅项目租赁进展良好，檀香山的Bishop Place项目已交付约三分之二的493个单元，布伦特伍德的Landmark LA项目已出租超过50%的376个新单元 [8] - 公司应收租金已降至略低于2000万美元，将继续努力收回剩余款项 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户决策速度及新租约行业来源 - 回答: 新租约来自各个行业，第四季度租赁通常较慢，目前租赁速度有所放缓，公司对经济形势表示担忧 [14] 问题2: 多户住宅业务租金增长情况及担忧 - 回答: 不担心多户住宅租金增长放缓，目前8%的增长速度不可持续，历史平均增长率在4%左右 [16] 问题3: 非支付租金租户剩余占用面积及处理时间 - 回答: 上季度末约有10万平方英尺，本季度处理了5万平方英尺，预计大部分剩余空间将在本季度处理完毕，可能有少量遗留问题在明年第一季度解决 [18] 问题4: 公司收购意向及机会情况 - 回答: 买卖双方仍在适应新环境，交易速度放缓，公司正在评估多户住宅和办公室项目机会，但目前很多项目并非目标收购对象，希望明年有更多机会 [19] 问题5: 第四季度租赁速度趋势 - 回答: 第四季度通常是租赁淡季，目前租赁速度比预期更慢，仅根据本季度一个月的数据判断 [21] 问题6: 未来几个季度租约到期情况及续租可能性 - 回答: 补充资料显示已处理14%的到期租约，符合历史同期水平，公司通常续租率约为70% [22] 问题7: 第四季度到期租约的具体活动情况 - 回答: 每个季度都有很多租赁活动，虽然感觉租赁速度放缓，但本季度仍会完成很多交易 [24] 问题8: 应收租金回收进展 - 回答: 已降至略低于2000万美元，随着禁令正式结束，有信心收回剩余款项 [27] 问题9: 当前融资市场利率情况 - 回答: 住宅融资利差较低，接近200个基点，办公室融资利差较高，接近300个基点，目前市场情况不稳定，不是评估市场的好时机 [28] 问题10: 对明年利率互换的看法 - 回答: 债务市场不确定性高，目前不是长期锁定利率的好时机，不进行投机性互换，不确定明年是否适合进行互换 [31] 问题11: 合资企业合作伙伴参与情况 - 回答: 与所有合作伙伴进行了沟通，他们对公司所在市场的洛杉矶地区持积极态度，如果有有吸引力的项目，愿意共同评估 [32] 问题12: 剩余应收租金回收节奏 - 回答: 目标是与租户协商续租并延长租期，将租金回收分散在较长时间内，如果租户不配合，将采取法律手段 [34] 问题13: 办公室租赁利差差异原因及可持续性 - 回答: 公司在租赁谈判中推动年度租金涨幅，通胀时期会提高涨幅要求，以应对通胀，具体涨幅因交易而异，部分交易可达4% - 5% [37][38] 问题14: 租赁与入住差距较大的原因及预计缩小时间 - 回答: 原因包括大量新租赁、租户在组合内搬迁和扩张、城市审批流程放缓，希望在保持新租赁活动的同时，城市能加快审批速度来缩小差距 [41] 问题15: 2023年顶级租户租约到期情况及续租率 - 回答: 不讨论个别租户情况，难以准确预测大型租户续租情况，整体续租率约为69% - 70% [43] 问题16: 大型租户租约到期后分割成小租约的难度 - 回答: 续约现有租户成本更低，但公司有将大面积空间分割成多租户空间并快速出租的专业能力，成本低于其他公司 [44] 问题17: 利率互换到期时设置上限是否划算 - 回答: 有意义的上限成本很高，不划算 [46] 问题18: 通胀对运营费用的影响及可转嫁情况 - 回答: 运营费用中公用事业、保险和第三方供应商成本增加，希望通过租户回收来缓解影响，但仍对数据有影响，办公室空间通常可以直接转嫁部分成本 [48][49] 问题19: 是否考虑延长平均租约长度 - 回答: 公司喜欢较长租约，但市场上租户通常因个人保障和担忧，更倾向于五年期租约，公司主要关注五年期市场 [50] 问题20: Barrington Plaza清空的时间线及对NOI和FFO的影响 - 回答: 清空工作明年开始，过程复杂，对FFO的影响取决于进入大楼的速度、施工进度和保险公司的付款安排，目前难以准确估计 [52][53]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析等内容，涉及综合资产负债表、运营报表等[8] 术语定义 - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、出租率等[14] - 年化租金指报告日期已开始且到期日在报告日期之后的租赁的年化现金基础租金，不包括租户报销、停车等收入[14] - 运营资金通过从净收入中排除房地产投资销售收益、折旧等计算得出[14] - 出租率指报告日期的出租百分比，管理空间视为已出租[14] - 净运营收入为收入减去物业运营费用，排除一般及行政费用等[14] - 入住率通过从出租率中排除尚未开始的已签署租约计算得出[14] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进支出[15] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括已出租、可用等平方英尺[17] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[17] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括已租赁、可用、建筑管理使用及BOMA调整的平方英尺，用于管理和监测办公物业组合表现[17] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式，现金租金率通过租金除以可出租平方英尺计算，直线租金率通过租赁期平均租金除以可出租平方英尺计算[17] - 同类物业指公司以一致方式拥有和运营、在比较期间完整纳入合并结果的物业，排除收购、出售等情况的物业及地面租赁租金[17] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁，包括续租、按月租赁等[17] - 总投资组合包括合并投资组合和基金持有的物业[17] 财务数据对比（2022与2021） - 截至2022年9月30日，公司投资性房地产净值为90.14428亿美元，较2021年12月31日的87.90432亿美元有所增长[22] - 2022年前三季度公司总收入为7.39515亿美元，较2021年同期的6.79545亿美元增长约8.82%[24] - 2022年前三季度公司净收入为7130.9万美元，较2021年同期的3731.6万美元增长约91.09%[24] - 2022年前三季度归属于普通股股东的净收入为7284.3万美元，较2021年同期的4593.9万美元增长约58.56%[24] - 2022年前三季度基本和摊薄后普通股每股净收入为0.41美元，较2021年同期的0.26美元增长约57.69%[24] - 2022年前三季度综合收入为4.13937亿美元，较2021年同期的1.37767亿美元增长约200.46%[26] - 2022年前三季度归属于普通股股东的综合收入为3.11266亿美元，较2021年同期的1.14435亿美元增长约172%[26] - 截至2022年9月30日，公司总资产为98.05735亿美元，较2021年12月31日的93.54032亿美元有所增长[22] - 截至2022年9月30日，公司总负债为55.08002亿美元，较2021年12月31日的53.67479亿美元有所增长[22] - 截至2022年9月30日，公司总权益为42.97733亿美元，较2021年12月31日的39.86553亿美元有所增长[22] - 2022年前三季度公司净收入为7.1309亿美元，2021年同期为3.7316亿美元[30][32] - 2022年前三季度经营活动提供的净现金为3.81669亿美元，2021年同期为3.39582亿美元[32] - 2022年前三季度投资活动使用的净现金为4.96999亿美元，2021年同期为2.32393亿美元[32] - 2022年前三季度融资活动提供的净现金为6043.3万美元，2021年同期为7088.9万美元[32] - 2022年前三季度现金及现金等价物和受限现金减少5489.7万美元，2021年同期增加1.78078亿美元[32] - 2022年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为2.81109亿美元，2021年同期为3.50595亿美元[32][34] - 2022年前三季度普通股每股股息为0.84美元，与2021年同期相同[30] - 2022年前三季度额外实缴资本期末余额为34.92943亿美元，2021年同期为34.88188亿美元[28] - 2022年前三季度累计其他综合收益期末余额为1.99649亿美元，2021年同期为 - 7953.9万美元[28] - 2022年前三季度累计亏损期末余额为 - 11.10611亿美元，2021年同期为 - 10.05977亿美元[28] - 2022年和2021年第三季度，办公室租户应收账款和递延租金应收账款的坏账费用分别使公司办公收入减少0.1百万美元和0.3百万美元；2022年和2021年前九个月分别减少0.3百万美元和2.8百万美元[53] - 2022年第三季度和前九个月，公司恢复对某些先前被认定为无法收回并按现金制核算的办公室租户采用应计制会计，分别使办公收入增加1.6百万美元和3.3百万美元[54] - 2022年和2021年第三季度，办公室停车收入分别为2210万美元和1900万美元；2022年和2021年前九个月分别为6260万美元和5010万美元[56] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，办公室停车应收账款分别为100万美元和80万美元[57] - 2022年前九个月，公司从Partnership X获得的运营和资本分配分别为92.1万美元和145.4万美元，总计237.5万美元；2021年分别为70.9万美元和77.9万美元，总计148.8万美元[72] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，Partnership X总资产分别为1.50059亿美元和1.39171亿美元，总负债分别为1.19598亿美元和1.17668亿美元，总权益分别为3046.1万美元和2150.3万美元[73] - 2022年前九个月Partnership X总收入为1389.3万美元，营业利润为436.1万美元，净利润为238.7万美元；2021年分别为1264.3万美元、350.8万美元和180.1万美元[73] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，其他资产分别为3852.3万美元和2572.1万美元，其中预付费用从1593.6万美元增至2990.9万美元[74] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，合并债务总额分别为5.221111亿美元和5.046725亿美元，合并债务净额分别为5.190605亿美元和5.012076亿美元[78] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，已互换为固定利率的贷款本金余额分别为4.6424亿美元和5.0174亿美元，固定利率贷款分别为2871.1万美元和2932.5万美元，浮动利率贷款分别为550万美元和0[80] - 截至2022年9月30日，收购租赁无形资产净值为367.1万美元，收购租赁无形资产负债净值为3470.4万美元；2021年分别为416.8万美元和2471万美元[68] - 2022年第三季度和前9个月，贷款溢价摊销和核销分别为116千美元和344千美元，递延贷款成本摊销和核销分别为2030千美元和5908千美元，贷款成本费用化分别为8千美元和110千美元[83] - 2022年前九个月，指定为现金流量套期的合并衍生品在其他综合收益（AOCI）中记录的收益为318408千美元，从AOCI重分类至利息费用的损失为20505美元；非合并基金的衍生品（公司份额）在AOCI中记录的收益为3777千美元，从AOCI重分类至非合并基金收入的收益（损失）为 - 62千美元[96] - 2022年前九个月，公司收购260千个OP单位以发行同等数量的普通股，收购10千个OP单位花费336千美元现金，通过新的合并合资企业收购一处多户公寓楼，公司出资99000千美元，外部投资者出资81000千美元[100] - 2021年前九个月，公司收购22千个OP单位以发行同等数量的普通股，收购4千个OP单位花费115千美元现金[101] - 2022年前9个月其他综合收益为3.42628亿美元，归属于普通股股东的其他综合收益为2.38423亿美元，期末累计其他综合收益为1.99649亿美元[107] - 2022年第三季度和前9个月的股票薪酬费用净额分别为226.6万美元和715.6万美元，资本化股票薪酬分别为82.6万美元和245.5万美元[108] - 2022年第三季度和前9个月归属于普通股股东的净利润分别为2295.5万美元和7284.3万美元，基本和摊薄每股收益分别为0.13美元和0.41美元[109] - 2022年前三季度，写字楼业务总收入6.16744亿美元，利润4.04738亿美元；多户住宅业务总收入1.22771亿美元，利润8704.2万美元；所有业务总利润4.9178亿美元，归属于普通股股东的净利润7284.3万美元[117] - 2022年和2021年第三季度，无法收回的办公租户应收账款和递延租金应收账款费用分别使办公收入减少10万美元和30万美元；前九个月分别减少30万美元和280万美元[137] - 2022年Q3办公租赁及租户回收收入1.82011亿美元，同比增长0.3%；办公停车及其他收入2591.6万美元，同比增长15.7%；多户住宅收入4573.6万美元，同比增长33.0%[160] - 2022年Q3办公租赁费用7465.3万美元，同比增长6.6%；多户住宅租赁费用1366.1万美元，同比增长41.3%；一般及行政费用1127.2万美元，同比下降1.4%；折旧及摊销9627.6万美元，同比增长3.4%[160] - 2022年前三季度办公租赁及租户回收收入5.42535亿美元，同比增长3.7%；办公停车及其他收入7420.9万美元，同比增长25.7%；多户住宅收入1.22771亿美元，同比增长26.4%[164] - 2022年前三季度办公租赁费用2.12006亿美元，同比增长8.3%；多户住宅租赁费用3572.9万美元，同比增长26.6%；一般及行政费用3417.3万美元，同比增长11.8%；折旧及摊销2.79588亿美元，同比增长0.1%[166] - 2022年Q3其他收入164.9万美元，同比增长231.1%；其他费用19.9万美元，同比增长35.4%；非合并基金收入35.6万美元，同比增长36.9%；利息费用3839.4万美元，同比下降1.2%[162] - 2022年前三季度其他收入249万美元，同比增长14.3%；其他费用56.1万美元，同比下降26.6%；非合并基金收入92.1万美元，同比增长29.2%；利息费用1.0956亿美元，同比下降0.4%[166] - 2022年Q3运营资金（FFO）为1.052亿美元，同比增加660万美元，增幅6.7%，主要因多户住宅投资组合净营业收入增加和利息收入提高[169] - 2022年前三季度运营资金（FFO）为3.141亿美元，同比增加2920万美元，增幅10.2%，主要因办公和多户住宅投资组合净营业收入增加，部分被一般及行政费用增加抵消[170] - 2022年前三季度归属于普通股股东的净收入为7.2843亿美元，2021年同期为4.5939亿美元；2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为2295.5万美元，2021年同期为1814.1万美元[172] - 2022年第三季度总NOI为1.52561亿美元，较2021年同期增长0.4%；2022年前三季度总NOI为4.5937亿美元，较2021年同期增长4.7%[177][184] - 2022年第三季度办公物业收入为2.05588亿美元，较2021年同期增长2.3%；2022年前三季度办公物业收入为6.08626亿美元，较2021年同期增长5.8%[177][184] - 2022年第三季度多户住宅物业收入为2915.5万美元，较2021年同期增长7.0%；2022年前三季度多户住宅物业收入为8521.6万美元，较2021年同期增长9.5%[177][184] - 2022年前9个月经营活动净现金为3.81669亿美元，较2021年增加4208.7万美元，增幅12.4%，主要因写字楼和多户住宅投资组合净营业收入增加[194] - 2022年前9个月投资活动净现金为-4.96999亿美元，较2021年减少2.64606亿美元，降幅113.9%，主要因3.305亿美元的房产收购和2760万美元的房地产改良资本支出增加[194] - 2022年前9个月融资活动净现金为6043.3万美元，较2021年减少1045.6万美元，降幅14.7%，主要因净借款减少9500万美元和支付给非控股股东的分配增加420万美元[194] 公司资产与负债情况 - 截至2022年9月30日，公司合并投资组合包括1770万平方英尺办公物业、4610套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金额外拥有40万平方英尺办公空间[39] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司合并债务（不包括合并合资企业）均为34.1亿美元[42]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[8] 术语与缩写定义 - 定义了如AOCI、ASC、ASU等缩写含义[12] - 明确了Annualized Rent、Consolidated Portfolio等术语定义[14] - 介绍了Rentable Square Feet、Rental Rate等术语含义[16] - 说明了Same Properties、Short - Term Leases等术语定义[16] - 定义了财报中使用的缩写，如AOCI代表累计其他综合收益（损失）、ASC代表会计准则汇编等[12] - 明确了财报中使用的术语，如年化租金是指截至报告日期已开始且在报告日期后到期的租约下的年化现金基本租金等[14] - 运营资金（FFO）计算时需从净收入（损失）中排除房地产投资销售的收益（或损失）等项目[14] - 出租率是指截至报告日期的出租百分比，管理空间视为已出租[14] - 净运营收入（NOI）计算为收入减去归属于公司拥有和运营的物业的运营费用[14] - 入住率计算时需从出租率中排除尚未开始的已签署租约[14] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括已出租平方英尺等[16] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[16] - 相同物业指公司以一致方式拥有和运营，并在整个比较期间均纳入合并结果的合并物业[16] - 短期租约指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租约[16] 财务数据表现 - 截至2022年6月30日，公司总资产为97.0656亿美元，较2021年12月31日的93.54032亿美元增长3.77%[21] - 2022年第二季度，公司总营收为2.4697亿美元，较2021年同期的2.25006亿美元增长9.76%[23] - 2022年上半年，公司总营收为4.85852亿美元，较2021年同期的4.41301亿美元增长10.1%[23] - 2022年第二季度，公司净收入为2383.7万美元，较2021年同期的1398.2万美元增长70.49%[23] - 2022年上半年，公司净收入为5009.6万美元，较2021年同期的2157万美元增长132.25%[23] - 2022年第二季度，公司综合收入为8367.9万美元，较2021年同期的1837.9万美元增长355.29%[25] - 2022年上半年，公司综合收入为2.84372亿美元，较2021年同期的1.02436亿美元增长177.61%[25] - 2022年第二季度，公司普通股股东基本和摊薄后每股净收入为0.14美元，2021年同期为0.09美元[23] - 2022年上半年，公司普通股股东基本和摊薄后每股净收入为0.28美元，2021年同期为0.16美元[23] - 截至2022年6月30日的六个月，公司普通股数量为175,784股，较2021年同期的175,471股有所增加[27] - 2022年上半年公司总权益期末余额为4,228,951千美元，高于2021年同期的3,979,132千美元[29] - 2022年上半年公司净收入为50,096千美元，2021年同期为21,570千美元[29][31] - 2022年上半年经营活动提供的净现金为255,490千美元，2021年同期为221,838千美元[31] - 2022年上半年投资活动使用的净现金为444,813千美元，2021年同期为158,161千美元[31] - 2022年上半年融资活动提供的净现金为124,461千美元，2021年同期为94,872千美元[31] - 2022年6月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为271,144千美元，2021年同期为331,066千美元[31][33] - 2022年上半年支付的利息净额为67,385千美元，2021年同期为67,215千美元[35] - 2022年上半年资本化利息支付为5,443千美元，2021年同期为3,846千美元[35] - 2022年上半年宣告的股息为98,436千美元，2021年同期为98,264千美元[35] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，办公室应收账款和递延租金应收账款坏账分别减少办公室收入0.1百万美元和0.8百万美元[51] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，办公室应收账款和递延租金应收账款坏账分别减少办公室收入0.2百万美元和2.5百万美元[51] - 2022年截至6月30日的三个月，恢复对部分租户的应计制会计核算增加办公室收入170万美元[52] - 2022年和2021年截至6月30日的三个月，办公室停车收入分别为2150万美元和1620万美元[54] - 2022年和2021年截至6月30日的六个月，办公室停车收入分别为4050万美元和3110万美元[54] - 2022年上半年，公司从Partnership X获得的运营分配为55.8万美元，资本分配为102.2万美元，总计158万美元[69] - 截至2022年6月30日，Partnership X总资产为1.45489亿美元，总负债为1.18258亿美元，总权益为2723.1万美元；2022年上半年总收入为903.3万美元，营业收入为278.9万美元，净收入为144.6万美元[70] - 截至2022年6月30日，其他资产总计1480.2万美元，较2021年12月31日的2572.1万美元有所减少[71] - 截至2022年6月30日，公司合并债务总额为5.221318亿美元，净合并债务为5.012076亿美元[73] - 截至2022年6月30日，公司固定利率贷款本金余额为2891.8万美元，浮动利率贷款本金余额为550万美元，互换为固定利率的贷款本金余额为4.6424亿美元[75] - 截至2022年6月30日，公司合并贷款的加权平均剩余寿命为5.0年，加权平均剩余固定利息期为2.9年，加权平均年利率为2.89%[75] - 截至2022年6月30日，公司未来最低本金还款总额为5.221318亿美元，其中2023年为84.3万美元，2024年为88.1万美元，2025年为8383.22万美元等[76] - 2022年第二季度，贷款溢价摊销和核销为11.5万美元，递延贷款成本摊销和核销为196.8万美元，贷款成本费用为0，总计185.3万美元；2022年上半年，贷款溢价摊销和核销为22.8万美元，递延贷款成本摊销和核销为398万美元，贷款成本费用为0，总计375.2万美元[77] - 截至2022年6月30日，应付利息、应付账款和递延收入总计130450千美元，较2021年12月31日的145460千美元有所下降[83] - 2022年上半年，指定为现金流套期的合并衍生品在AOCI中记录的未重分类前收益为203769千美元，重分类至利息费用的损失为28061美元；非合并基金衍生品（公司份额）未重分类前收益为2373千美元，重分类至非合并基金收入的损失为73千美元[91] - 预计2022年6月30日后十二个月内，指定为现金流套期的合并衍生品从AOCI重分类至利息费用的收益为67741千美元，非合并基金衍生品（公司份额）从AOCI重分类至非合并基金收入的收益为875千美元[92] - 2022年上半年，归属于普通股股东的净收入为49888千美元，与非控股权益的OP单位交换产生4156千美元，回购OP单位产生 - 175千美元，净转移为3981千美元，总计变化为53869千美元[99] - 2022年上半年，累计其他综合损失期初余额为 - 38774千美元，当期OCI为234276千美元，归属于非控股权益的OCI为 - 70732千美元，归属于普通股股东的OCI为163544千美元，期末余额为124770千美元[101] - 2022年第二季度，基于股票的薪酬费用净额为2309千美元，资本化的基于股票的薪酬为838千美元；2022年上半年，基于股票的薪酬费用净额为4890千美元，资本化的基于股票的薪酬为1629千美元[102] - 2022年第二季度基本和摊薄每股收益为0.14美元，2021年同期为0.09美元；2022年上半年为0.28美元，2021年同期为0.16美元[104] - 2022年6月30日，公司担保应付票据估计公允价值为5192628000美元，账面价值为5225097000美元；2021年12月31日，估计公允价值为5017494000美元，账面价值为5050732000美元[109] - 2022年6月30日，公司地面租赁负债估计公允价值为7265000美元，账面价值为10853000美元；2021年12月31日，估计公允价值为8861000美元，账面价值为10860000美元[110] - 2022年6月30日，公司合并衍生工具资产公允价值为178921000美元，负债公允价值为766000美元；2021年12月31日，资产公允价值为15473000美元，负债公允价值为69930000美元[111] - 2022年第二季度，公司办公业务收入为205677000美元，利润为135698000美元；多户住宅业务收入为41293000美元，利润为29398000美元[113] - 2022年上半年，公司办公业务收入为408817000美元，利润为271464000美元；多户住宅业务收入为77035000美元，利润为54967000美元[113] - 截至2022年6月30日，公司未来最低基本租金收入总计2871017000美元，其中2023年为625674000美元[115] - 截至2022年6月30日，公司总投资组合包括71处A级办公物业，可出租面积1813.7万平方英尺，出租率87.5%，入住率83.8%；13处多户住宅物业，共4577个单元，出租率99.6%，入住率97.7%[129] - 2022年上半年，公司合并投资组合的运营结果受COVID - 19大流行和资本交易影响，与2021年同期相比有所改善，办公收入因恢复权责发生制会计增加170万美元，无法收回的租户应收账款和递延租金应收账款费用减少[128][133] - 2020 - 2022年6月30日，公司办公物业平均直线租金受疫情影响，2022年上半年为每平方英尺47.12美元，同时租赁交易成本为每平方英尺5.95美元[146] - 截至2022年6月30日的六个月，公司办公物业租金受疫情不利影响，现金租金每平方英尺从48.60美元降至45.99美元，降幅5.4%，直线租金从44.11美元涨至47.12美元，涨幅6.8%[147] - 多户住宅租金方面，2022年上半年新租户平均年租金为30,491美元，高于2021年的29,837美元；2022年上半年租金变动的租约平均比之前高7.4%[149][150] - 办公物业入住率受疫情不利影响，2022年6月30日为83.8%，低于2021年的84.9%；多户住宅入住率2022年6月30日为97.7%，略低于2021年的98.0%[152] - 2022年第二季度与2021年同期相比，办公租赁收入和租户回收款为180,097千美元，增长3.6%；办公停车及其他收入为25,580千美元，增长40.8%；多户住宅收入为41,293千美元，增长24.8%[156] - 2022年第二季度与2021年同期相比，办公租赁费用为69,979千美元，增长10.1%；多户住宅租赁费用为11,895千美元，增长28.6%；一般及行政费用为11,661千美元，增长22.0%；折旧及摊销为93,947千美元，增长0.1%[156] - 2022年第二季度与2021年同期相比，其他收入为474千美元，下降64.3%；其他费用为 - 179千美元，下降60.6%；非合并基金收入为318千美元，增长11.2%；利息费用为 - 36,264千美元，增长0.9%[158] - 2022年上半年与2021年同期相比，办公租赁收入和租户回收款为360,524千美元，增长5.4%；办公停车及其他收入为48,293千美元，增长31.8%；多户住宅收入为77,035千美元，增长22.8%[160] - 2022年上半年多户住宅租金改善，主要因收购1221 Ocean Avenue及Landmark Los Angeles开发项目新单位投入使用，其租金高于组合平均水平[149] - 2022年上半年运营费用中，办公租赁费用为137,353千美元，较2021年增加11,634千美元，增幅9.3%；多户租赁费用为22,068千美元，增加3,506千美元，增幅18.9%；一般及行政费用为22,901千美元，增加3,772千美元，增幅19.7%；折旧和摊销为183,312千美元，减少3,385千美元，降幅1.8%[162] - 2022年上半年非运营收支中，其他收入为841千美元

纪要涉及的公司 Douglas Emmett, Inc.（纽交所代码：DEI） 纪要提到的核心观点和论据 1. **业务表现** - **办公业务**：Q2租赁超100万平方英尺，含35.5万平方英尺新交易；净吸纳量略为负，因收回约10万平方英尺非支付租户空间；预计年底解决剩余约10万平方英尺非支付租户问题；办公利用率超疫情前80%；名义出租率降至87.5%，租赁与占用率差距扩大至3.7%；租赁利差直线为正3.5%，现金为负7.4% [7][8][11][12] - **住宅业务**：住宅组合表现良好，保持全租状态，新租租金强劲增长；Q2通过收购和转换项目增加162个公寓单元，目前组合超4500个公寓单元；多户住宅组合出租率达99.6% [8][12] 2. **财务结果** - 与2021年Q2相比，收入增长9.8%，同店现金NOI增长5.1%，FFO增长9%至每股0.51美元，AFFO增长15%至8960万美元，G&A仅占收入4.7% [13] - 全年FFO指引范围缩小至每股2.03 - 2.07美元 [13] 3. **项目进展** - 收购1221 Ocean Avenue，120单元公寓物业，基本全租，正在升级公共区域和单元，升级后租金显著提高 [10] - 1132 Bishop、檀香山市中心、洛杉矶地标和布伦特伍德的开发项目进展顺利 [10] 4. **市场环境与应对** - 密切关注宏观环境衰退影响，已适应通胀影响 [9] - 去年成功再融资13亿美元，延长到期期限并锁定2021年有利利率，未来两年内无重大到期债务 [10] 5. **问答环节要点** - **租赁环境**：若不出现衰退，租赁业务有望持续回升；关注租赁活动量以提升出租率至90%以上；租赁期限波动，新交易期限变长但参考意义不大 [18][19][26] - **项目情况**：Bishop项目预计约493个单元，已完成约300个；Landmark项目4月开放租户入驻，已租赁超150个单元，租金远超初始预期 [21][22][23] - **经济衰退影响**：衰退可能使失业率上升，雇主让员工返回办公室，但总体对收入有负面影响；通胀长期对房地产有利，短期增加运营和利息成本 [29][30] - **收回空间**：收回剩余10万平方英尺空间过程复杂，难以预测收益；预计经济复苏可带来600或500多个基点的收益提升 [32][33][37] - **浮动利率债务**：目前市场动荡，利率上升且利差扩大，暂不适合锁定利率，将监测市场并适时行动 [38][39][40] - **租赁与占用率差距**：差距受新租赁、城市检查和计划审批速度影响，难以简单预测下季度占用率提升幅度 [42][43][44] - **新租赁情况**：租户行业多元化，各子市场表现不一，需求健康；新租赁既有新业务创建，也有租户从其他建筑迁入 [52][54] - **公寓项目**：1221 Ocean项目10年全现金IRR约7%略低，杠杆收益约9%，初始资本化率略高于3%；公寓在总NOI流中占比目前为15%，若有合适项目可提升至20% - 30% [57][59][60] - **利用率与租赁**：利用率可作为预测未来活动和需求的指标，高利用率表明需求增加，但过多衰退讨论可能影响租户 [63][64][65] - **未收租金**：未收租金余额约1.3亿美元且逐渐减少，难以预测收款时间；仍在租户大多已达成协议，正在支付当前租金并逐步偿还欠款 [71][73][75] - **租赁活动计算**：不能简单根据到期面积和租赁面积计算租赁率，因租户续约时间不一，部分租户会在到期后续约 [81][82][83] - **租赁季节性**：租赁存在季节性，Q1通常较难，疫情使季节性规律受经济和疫情观点影响 [88][89][90] - **租金增长**：新租平均租金增长超8%，不包含租金管制因素 [92][93] - **物业收购协同**：1221 Ocean收购带来停车和管理协同效应，计划对建筑进行改造，提升整体形象 [94][95][96] - **股价与股东价值**：股价带来机遇与风险，考虑回购股票、收购建筑等方式提升股东价值，但需平衡风险；目前认为是购买时机，不太倾向出售资产 [98][100][105] - ** occupancy和租赁率**：希望下半年在occupancy和租赁率上取得进展；历史保留率在60%以上，预计未来保持；需继续开展租赁工作并观察保留情况 [110][111][113] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 会议由投资者关系副总裁Stuart McElhinney主持，总裁兼CEO Jordan Kaplan、首席投资官Kevin Crummy、首席财务官Peter Seymour参与并发言 [2][5] - 会议进行网络直播，可在公司网站重播90天，收益报告包可在投资者关系板块找到，其中包含非GAAP财务指标的调整说明 [5] - 会议包含前瞻性陈述，实际结果受多种不可控因素影响，具体风险可参考SEC文件 [6]

财务数据和关键指标变化 - 与2021年第一季度相比，公司收入增长10.4%，同物业现金净营业收入（NOI）增长10.7%，运营资金（FFO）增长15.4%至每股0.50美元，调整后运营资金（AFFO）增长20.2%至9410万美元，综合与行政费用（G&A）仅占收入的4.7% [13] - 公司将2022年FFO指引上调0.01美元，至每股2.02 - 2.08美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署246份办公租赁协议，涵盖近90万平方英尺，其中续约租赁面积57.1万平方英尺，新租赁面积32.6万平方英尺，实现连续第三个季度的正吸纳量，办公出租率升至87.7% [6][11] - 租赁价差改善，直线租赁价差升至正9.4%，现金租赁价差升至负3.7%，租赁占用价差升至3.1%创历史新高 [12] 多户住宅业务 - 多户住宅投资组合出租率达99.7%，租金持续强劲上涨 [12] - 4月26日收购圣莫尼卡的1221 Ocean Avenue公寓物业，该物业目前出租率98%，包含120个单元，平均单元面积1500平方英尺，购买价格3.3亿美元，即每单元275万美元或每平方英尺1800美元 [8] 各个市场数据和关键指标变化 洛杉矶山谷市场 - 恩西诺 - 谢尔曼奥克斯地带表现良好，一直跟随西区的模式发展，该地区建设难度大，周边住房价格高，文图拉大道有很多便利设施 [51] - 华纳中心市场情况好转，此前受新办公供应影响，现在有多家公司迁入，还有项目可能从办公用途转为住宅用途，同时该地区的住宅开发和零售建设活跃 [53][55][56] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在办公和住宅领域均瞄准高端市场，致力于打造最高端、最优质的物业组合 [25] - 继续推进多个开发项目，如檀香山市区的1132 Bishop和布伦特伍德的洛杉矶地标项目，完工后将为投资组合增加近1000个单元 [10] - 对多个物业进行重新定位和翻新，以大幅提高租金，如对新收购的1221 Ocean Avenue进行重大翻新项目 [11] - 公司认为房地产在通胀环境中是很好的对冲工具，通胀可能带来房地产价值增长和更多物业出售机会，公司有充足资金和强大的合资伙伴关系，希望抓住这些机会 [65][66] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，公司看到来自富裕小租户的强劲需求和大租户兴趣的增加，市场活跃度高，对填补疫情期间的空置率充满信心 [6][41] - 租金未出现大幅下降，随着经济复苏，租赁价差有望转正，公司目前的重点是租赁投资组合 [75][78] - 租户违约率低于2%，大部分欠款将收回，停车收入正在回升，公司受疫情影响的三个主要指标（入住率、停车收入、租金减免）均朝着积极方向发展 [58][60][61] - 尽管通胀和建筑成本上升，但公司拥有大量适合住宅建设的优质项目储备，不过项目推进需要与城市达成协议，目前市政部门刚刚恢复正常办公，项目推进需要时间 [47] 其他重要信息 - 1221 Ocean Avenue是租金管制建筑，但租金管制对该建筑的影响可能不如其他建筑大，随着租约到期，租金有望提升，该物业的初始资本化率在3%左右，稳定后将达到4%左右 [33][90] - 公司认为目前由于利率上升导致的市场现象出现时间较短，交易数量不足，难以看出办公或住宅市场资本化率的明显价格变动，但单户住宅市场的定价和交易轨迹已因利率上升而迅速放缓 [91] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度签署的租约情况、租赁管道现状以及能否维持80万平方英尺以上的租赁量 - 第一季度租赁情况良好，签署246份办公租约，小、中、大型租户需求都不错，租赁管道仍然健康，但无法预测下一季度的租赁量 [16] 问题2: 目前签署租约的租户行业分布以及租赁管道与上季度同期的对比 - 公司租户基础多元化，各行业需求广泛，未出现明显的行业转移，每天签署3 - 4份办公租约，租赁需求广泛 [17][18] 问题3: 新的多户住宅合资企业的特点、合作伙伴情况、基金规模、是否为一次性收购以及是否会寻求其他公寓收购 - 合作伙伴是公司现有的主权合作伙伴，未正式设立专门收购多户住宅的基金，但公司对合适的大型多户住宅资产会积极争取，目前主要问题是找到合适的交易 [21][22][23] 问题4: 公司是否针对高端市场 - 公司在办公和住宅领域都瞄准高端市场，新收购的1221 Ocean Avenue与公司战略契合 [25] 问题5: 1221 Ocean Avenue的翻新时间安排 - 继续前业主开始的翻新计划，在单元空置时进行翻新和出租，该物业的租户周转率较低 [27] 问题6: 1221 Ocean Avenue的翻新资金投入和增量资本收益率 - 预计投入不到2000万美元，此类项目的资本收益率通常超过20% [29] 问题7: 为何不全资拥有高端物业，而将部分项目放入合资企业 - 与投资者达成协议将现有项目放入合资企业较困难，而在购买新项目时组建合资企业更容易，因为各方以相同价格进入 [30][31] 问题8: 1221 Ocean Avenue的资本化率估值 - 初始资本化率在3%左右，稳定后将达到4%左右 [33] 问题9: 租赁空间和占用空间之间的差距扩大的原因及拐点 - 差距扩大是因为疫情期间建设时间延长，租户入住时间推迟，希望未来继续保持高租赁量，该差距可能会逐渐缩小 [35] 问题10: 对吸收趋势的疑问以及达到更高吸收量所需的租赁速度 - 第一季度租赁情况良好，尽管到期租约较多，但仍实现正吸纳量，这表明市场活跃，只要经济持续复苏，对填补空置率有信心 [38][39][41] 问题11: 洛杉矶地标项目的租赁量和定价情况 - 项目租赁情况良好，租金高于预期，预计2年内完成租赁，甚至可能提前完成 [43] 问题12: 是否会加速下一轮项目开发 - 公司希望加速项目开发，但受疫情影响，市政部门刚刚恢复正常办公，项目推进需要与城市达成协议，需要时间，但公司有大量优质项目储备 [45][46][47] 问题13: 1221 Ocean Avenue的初始资本化率是否包括管理费用 - 初始资本化率包括物业管理费，但不包括推广或资产管理费 [49][50] 问题14: 山谷市场的趋势、需求变化、利用率以及与西区市场在重返办公室方面的表现对比 - 恩西诺 - 谢尔曼奥克斯地带表现良好，华纳中心市场情况好转，有多家公司迁入，住宅开发和零售建设活跃，对该地区前景乐观 [51][53][55] 问题15: 洛杉矶地区租户租金减免申请情况以及欠款金额 - 租户违约率低于2%，大部分欠款将收回，目前欠款金额约为3000万美元 [58][63] 问题16: 通胀带来的机会以及1221 Ocean Avenue的收购是否与通胀环境有关 - 通胀对房地产的机会包括房地产价值增长和更多物业出售机会，1221 Ocean Avenue的收购是因为卖家认为该物业不适合他们，而公司认为是很好的契合点 [65][66][67] 问题17: 延期付款交易对租赁经济的影响以及同店现金收入的差异原因 - 现金收入增加是因为大部分租户已恢复正常支付租金，公司在处理欠款时通常会确认未偿余额并制定还款计划，新租约按市场利率执行，租赁价差仅引用租约本身，不包括还款计划 [70][72] 问题18: 现金租赁价差从上个季度的 - 9%升至本季度的 - 3%的原因 - 租赁价差在逐季改善，但该数字会因季度内到期租约的不同而波动，随着市场复苏，该数字有望转正，租金实际下降幅度不大 [73][75] 问题19: 公司关于通过提高入住率推动租金上涨的策略是否改变 - 公司认为目前的重点是租赁投资组合，虽然租金没有下降太多，但仍需提高入住率 [78] 问题20: 今年或明年大型租约到期和已知迁出情况的更新 - 没有值得注意的更新，租约到期情况较为稳定 [81] 问题21: 租户不续约的原因以及是否因租金或租户改善（TI）不足而离开 - 续约率一直较为稳定且良好，租户流失主要是因为新租户活动减少，现在新租户活动增加，租户迁出原因多样，没有明显变化 [83][85] 问题22: 与2019年相比，公司在新租赁、重返办公室率和停车收入方面的恢复情况 - 公司收入接近2019年水平，但入住率仍低约600个基点，随着入住率恢复，将对业绩产生巨大影响，目前新租户活动活跃，租金稳定，发展态势良好 [86][87] 问题23: 是否面临政治阻力以及对整体环境的看法 - 政治环境有所改善，如租金禁令取消，但政治问题不是目前的首要问题 [88] 问题24: 1221 Ocean Avenue是否为租金管制建筑以及低于市场租金的单元数量 - 该建筑是租金管制建筑，但租金管制影响可能较小，随着租约到期，租金有望提升 [90] 问题25: 利率上升对办公或住宅市场资本化率的价格变动影响 - 由于利率上升现象出现时间较短，交易数量不足，难以看出明显价格变动，但单户住宅市场的定价和交易轨迹已因利率上升而迅速放缓 [91] 问题26: 洛杉矶潜在豪宅税的情况以及是否适用于商业物业 - 这是一项拟议的转让税，并非真正的豪宅税，文章描述可能具有误导性，据了解该税适用于所有房产转让，并非仅针对豪宅或不涉及商业物业 [94][95]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[6] 术语定义 - 定义了AOCI、ASC、ASU等缩写含义[8] - 明确Annualized Rent、Consolidated Portfolio等术语定义[10] - 规定Rentable Square Feet、Rental Rate等术语含义[12] - 公司计算资金运营（FFO）时会排除房地产投资销售收益、控制权变更收益、房地产折旧和摊销等项目[10] - 公司计算净营业收入（NOI）时会排除一般和行政费用、折旧和摊销费用等项目[10] - 公司报告年化租金、出租率、入住率等指标，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合表现[10] - 年化租金不包括从保险中收回的损失租金和大楼管理使用的租金，但包括公司位于圣莫尼卡总部的租金[10] - 出租率计算时，管理空间视为已出租，重新定位期间停用或因火灾等损坏而空置的空间不纳入计算[10] - 入住率通过从出租率中排除尚未开始的已签署租约来计算，管理空间视为已入住[10] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括已出租平方英尺、可用平方英尺等[12] - 租金率分为现金租金率和直线租金率，分别通过不同方式计算[12] - 同一物业指公司以一致方式拥有和运营，并在比较期间的整个时间段内纳入合并结果的物业[12] 公司概况 - 公司是一家完全整合、自我管理的房地产投资信托基金，专注于拥有、收购、开发和管理洛杉矶县和夏威夷檀香山的高端办公和多户物业[34][35] 财务数据 - 资产负债 - 截至2022年3月31日，公司总资产为9440314美元，较2021年12月31日的9354032美元有所增长[17] - 截至2022年3月31日，公司投资性房地产净值为8744836美元，较2021年12月31日的8790432美元略有下降[17] - 截至2022年3月31日，公司负债总额为5314617美元，较2021年12月31日的5367479美元有所下降[17] - 截至2022年3月31日，公司总股本为175,772千股，较2021年同期的175,471千股有所增加[25] - 截至2022年3月31日，公司综合投资组合包括1780万平方英尺的办公物业、4415套多户公寓单元以及两块土地的收费权益[36] - 截至2022年3月31日，公司总投资组合包括71处办公物业和12处多户物业[36] - 截至2022年3月31日，公司合并债务（不包括合并的合资企业）为34.1亿美元[39] - 截至2022年3月31日，公司合并的可变利益实体（不包括运营合伙企业）的合并资产总计35.9亿美元，其中32.6亿美元与房地产投资相关；合并负债总计17.1亿美元，其中16.4亿美元与债务相关[41] - 截至2022年3月31日，公司房地产投资总额为118.41693亿美元，较2021年12月31日的118.19077亿美元有所增加[52] - 截至2022年3月31日，公司地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元；2022年和2021年第一季度，地面租金费用均为18.2万美元[57] - 截至2022年3月31日，公司其他资产总计4845.9万美元，较2021年12月31日的2572.1万美元有所增加[67] - 截至2022年3月31日，公司合并全资子公司债务总计3411523000美元，合并合资企业债务总计5046523000美元[69] - 截至2022年3月31日，公司合并固定和浮动利率债务中，总债务为5046523000美元，与2021年12月31日的5046725000美元基本持平[71] - 截至2022年3月31日，公司合并贷款的加权平均剩余寿命（包括展期选择权）为5.2年，加权平均剩余固定利率期限为2.8年，加权平均年利率为2.89%[71] - 截至2022年3月31日，公司未来最低本金还款总额为5046523000美元，其中2023年为833000美元，2024年为871000美元等[72] - 截至2022年3月31日，公司应付利息为12467000美元，应付账款和应计负债为98740000美元，递延收入为43725000美元，总计154932000美元[75] - 截至2022年3月31日，公司所有利率互换（包括合并合资企业和非合并基金的利率互换）均指定为现金流量套期，合并衍生品名义金额为5017400000美元，非合并基金衍生品名义金额为115000000美元[78] - 截至2022年3月31日，公司利率互换合约负债的公允价值（包括应计利息，不包括信用风险调整），合并衍生品为9290000美元，较2021年12月31日的77760000美元大幅减少[79] - 截至2022年3月31日，公司利率互换合约资产的公允价值（包括应计利息，不包括信用风险调整），合并衍生品为122129000美元，非合并基金衍生品为7572000美元[81] - 截至2022年3月31日，合并担保应付票据的公允价值估计为5,017,170千美元，账面价值为5,050,416千美元；2021年12月31日公允价值为5,017,494千美元，账面价值为5,050,732千美元[101] - 截至2022年3月31日，地面租赁负债的公允价值估计为8,086千美元，账面价值为10,856千美元；2021年12月31日公允价值为8,861千美元，账面价值为10,860千美元[102] - 2022年3月31日，公司合并衍生品资产公允价值为12518.9万美元，2021年12月31日为1547.3万美元；合并衍生品负债公允价值为666.7万美元，2021年12月31日为6993万美元[104] - 截至2022年3月31日，公司非可撤销办公租户和地面租赁的未来最低基本租金总计28397.51万美元[108] - 截至2022年3月31日，公司开发项目的剩余合同承诺约为5890万美元，其他合同承诺约为3020万美元[117][118] - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合包括53处办公物业（总计1360万平方英尺）、11处住宅物业（4065套公寓），通过三个合并合资企业部分拥有16处办公物业（总计420万平方英尺）和1处住宅物业（350套公寓）[127] - 截至2022年3月31日，A类办公物业在合并投资组合和总投资组合中分别为69处和71处，可出租面积分别为1777.5万平方英尺和1816万平方英尺，出租率分别为87.8%和87.7%，入住率均为84.6%[129] - 多户住宅物业在合并投资组合和总投资组合中均为12处，单元数均为4415个，出租率均为99.7%，入住率均为98.2%[129] - 截至2022年3月31日，办公投资组合入住率为84.6%，多户住宅投资组合入住率为98.2%；2022年第一季度，办公投资组合平均入住率为84.7%，多户住宅投资组合平均入住率为98.1%[149] - 截至2022年3月31日，公司有3.373亿美元现金及现金等价物，4亿美元循环信贷安排无未偿还余额[166] - 截至2022年3月31日，约46%的总办公物业组合无抵押[168] - 截至2022年3月31日，公司总资产为9440314美元，较2021年12月31日的9354032美元增长0.92%[19] - 截至2022年3月31日，普通股股东权益为2517947美元，较2021年12月31日的2416069美元增长4.22%[19] - 截至2022年3月31日，公司合并投资组合包括1780万平方英尺的办公物业、4415套多户公寓单元[36] - 截至2022年3月31日，公司管理并持有非合并基金的股权，该基金拥有额外40万平方英尺的办公空间[36] - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为3.37375亿美元，2021年同期为1.84406亿美元[28] 财务数据 - 收入利润 - 2022年第一季度，公司总营收为238882000美元，较2021年同期的216295000美元增长10.44%[21] - 2022年第一季度，公司净收入为26259000美元，较2021年同期的7588000美元大幅增长[21] - 2022年第一季度，公司普通股股东应占净收入为25514000美元，较2021年同期的11601000美元增长120%[21] - 2022年第一季度，公司基本和摊薄后普通股每股净收入为0.14美元，较2021年同期的0.06美元增长133%[21] - 2022年第一季度，公司综合收入为200693000美元，较2021年同期的84057000美元增长139%[23] - 2022年第一季度，公司普通股股东应占综合收入为147317000美元，较2021年同期的62304000美元增长136%[23] - 2022年第一季度净收入为26,259千美元，高于2021年同期的7,588千美元[28] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为139,470千美元，高于2021年同期的125,044千美元[28] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为72,944千美元，低于2021年同期的79,317千美元[28] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为65,157千美元，高于2021年同期的33,838千美元[28] - 2022年第一季度每股普通股股息为0.28美元，与2021年同期持平[25] - 2022年和2021年第一季度，因无法收回的租户应收账款和递延租金应收账款，公司办公收入分别减少0.1百万美元和1.8百万美元[47] - 2022年和2021年第一季度，公司办公停车收入分别为1900万美元和1480万美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，办公停车应收账款均为80万美元[49] - 2022年和2021年第一季度，公司从“合伙企业X”获得的现金分配分别为77.5万美元和35.8万美元[65] - 截至2022年3月31日，“合伙企业X”的总资产为1.44662亿美元，总负债为1.18512亿美元，总权益为2615万美元；2022年第一季度，其总收入为439.7万美元，营业收入为129.6万美元，净收入为62.2万美元[66] - 2022年第一季度，合并衍生品在AOCI重新分类前的收益为154,944千美元，2021年同期为58,346千美元[82] - 预计2022年3月31日起未来十二个月内，合并衍生品从AOCI重分类至利息费用的收益为10,809千美元，非合并基金衍生品重分类至非合并基金收入的收益为366千美元[83] - 2022年第一季度，归属于普通股股东的净收入为25,514千美元，2021年同期为11,601千美元[91] - 2022年第一季度，AOCI的期初余额为 - 38,774千美元，期末余额为83,029千美元；2021年同期期初余额为 - 148,035千美元，期末余额为 - 97,332千美元[93] - 2022年第一季度，基于股票的薪酬费用净额为2,581千美元，资本化的基于股票的薪酬为791千美元；2021年同期分别为2,694千美元和715千美元[94] - 2022年第一季度，基本和摊薄每股收益为0.14美元，2021年同期为0.06美元[96] - 2022年第一季度，公司办公业务收入为20314万美元，利润为13576.6万美元；多户住宅业务收入为3574.2万美元，利润为2556.9万美元；所有业务总利润为16133.5万美元，归属于普通股股东的净利润为2551.4万美元[106] - 2022年第一季度与2021年同期相比，运营结果向好，主要因逐步复苏、收款改善、坏账冲销减少、租户回收款增加和停车收入提高；2022年和2021年第一季度，因新冠疫情导致的租户应收账款和递延租金应收账款坏账分别减少租赁收入和租户回收款0.1百万美元和1.8百万美元[132] - 2022年第一季度，总办公投资组合平均年每平方英尺直线租金为48.83美元，年化租赁交易成本为6.16美元[141] - 2022年第一季度，总办公投资组合新签和续签租约现金租金每平方英尺47.35美元，较到期租金下降3.7%；直线租金每平方英尺48.83美元，较到期租金增长9.4%[145] - 2022年第一季度，多户住宅新租户平均年租金为29612美元，租金变动的租约平均比之前租金高7.3%[146][147] - 2022年第一季度总营收增加，办公租赁及租户回收收入为1.80427亿美元，同比增长7.3%；办公停车及其他收入为2271.3万美元，同比增长23.0%；多户住宅收入为3574.2万美元，同比

报告内容 - 报告包含对市场风险的定量和定性披露、财务报表及补充数据等内容[11] - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响[24] - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[24] 术语定义 - 定义了如ADA、AOCI、ASC等一系列缩写术语[12] - 明确了Annualized Rent、Consolidated Portfolio、FFO等术语的含义[17] - 定义了Recurring Capital Expenditures、Rentable Square Feet等术语[20] - 介绍了Rental Rate的两种形式及Same Properties、Short - Term Leases的定义[21] - 文档对ADA、AOCI等多个缩写进行了解释[12] - 定义了年化租金、运营资金、出租率等术语[17] - 定义了经常性资本支出和可出租平方英尺[20] - 公司呈现两种租金率形式，现金租金率通过租金除以可出租平方英尺计算，直线租金率通过租赁期内平均租金除以可出租平方英尺计算[21] - 公司定义了相同属性物业，排除在可比期间被收购、出售等情况的物业及地面租赁租金[21] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[21] 投资组合构成 - 总投资组合包括合并投资组合和基金持有的物业[19] - 总投资组合包括合并投资组合和基金持有的物业[19] 公司面临风险 - 公司面临新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争等多种风险[26] - 可能影响公司实际结果的风险因素包括新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展等[26] 公司多户住宅物业数量 - 公司多户住宅中，全资拥有物业和合并合资企业物业数量均为12处[28] - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[28]

财务数据和关键指标变化 - 与2020年第四季度相比，公司收入增长10.9%，FFO增长5.3%至每股0.48美元，AFFO增长2010万美元至9130万美元，同店现金NOI增长19.1% [12] - 公司G&A相对基准组仍然很低，仅占收入的5% [13] - 2022年，公司预计FFO在每股2.1 - 2.7美元之间 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 2021年，公司签署910份写字楼租约，覆盖370万平方英尺，其中新租约120万平方英尺，续约租约250万平方英尺，为上市以来最高租赁量 [10] - 第四季度，公司签署216份写字楼租约，覆盖85.8万平方英尺，其中新租约25.4万平方英尺，续约租约60.4万平方英尺 [10] - 第四季度，公司写字楼租赁利差方面，直线法为正3.5%，现金法为负9.7% [10] - 第四季度，公司写字楼租赁成本为每平方英尺每年5.03美元，符合近期趋势，远低于基准组平均水平 [11] 多户住宅业务 - 公司多户住宅物业基本满租，出租率达99.3% [11] - 第四季度，新租户平均租金涨幅超过8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司估计写字楼利用率达70%，停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70% [7][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续从疫情影响中恢复，2021年写字楼租赁面积超过以往任何一年，租户保留率超70%，租赁交易成本远低于疫情前平均水平 [6] - 公司多户住宅物业已全部出租，本季度平均租金涨幅超8% [6] - 2021年，公司完成超13亿美元融资交易，平均利率降至2.89%，下一次到期时间为2024年12月 [7] - 公司继续将非现金收入转化为现金收入，2021年现金收入占总收入超99% [7] - 公司完成Landmark Los Angeles 376套布伦特伍德住宅塔楼建设，已预租近100套，预计租户下月入住 [8] - 公司在檀香山市中心的1132 Bishop写字楼改住宅项目，已完成所有公共区域和设施建设，约一半493套单元已完工，其余单元将随写字楼租户搬出分阶段建设 [8] - 公司计划继续通过过剩运营现金流为新开发项目融资，同时通过资产重新定位对投资组合进行现代化和升级 [9] - 2021年，公司重新定位计划聚焦两座写字楼和两座住宅物业，2022年计划开始对另外三座写字楼进行重新定位 [9] - 第四季度，公司对3亿美元债务进行再融资，新的有担保无追索权仅付息定期贷款于2029年1月到期，利率有效固定在2.66% [9] - 公司整体投资组合加权平均利率固定在2.89%，近三年无未偿债务到期 [9] - 公司资产负债表上有超3.3亿美元现金，信贷额度未动用，股息后现金流良好，合资关系良好，杠杆率低，约一半写字楼物业无抵押 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管新冠疫情仍存在不确定性，但公司管理层对基本面改善和发展管道持乐观态度 [7] - 公司管理层认为，随着经济开放，写字楼租赁有望继续复苏，预计租赁利差将在出租率接近90%且呈上升趋势时企稳 [10] - 公司管理层对Landmark Los Angeles项目的收益率有信心，预计该项目的资本化率将超过7% [53] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，可在公司网站重播90天，收益报告可在投资者关系板块找到 [3] - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能受多种因素影响而与预期不同，具体风险可参考公司SEC文件 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 强劲的公寓市场表现和就业增长是否会带动写字楼市场的积极吸纳？ - 公司认为人口增长与房地产市场需求相关，写字楼租赁已经在复苏，预计这种趋势将持续，租赁率的积极吸纳将转化为入住率的增长 [17][18][19] 问题2: 公司启动新一轮建筑改造计划，是认为租金会增长，还是为了鼓励租户回到办公室？ - 公司认为会恢复入住率并实现租金增长，改造建筑能获得更高租金，证明改造资金投入合理，且相信能恢复疫情期间失去的入住率和租金 [20][21] 问题3: 公司指引显示全年入住率持平，需求端有何因素推动租户保留率提高和租金增长？ - 公司认为预测时更关注租赁率而非入住率，目前每季度平均租赁面积超80万平方英尺，续约情况良好，相信租赁会带动入住率提升 [25][26] 问题4: 公司达到90%租赁率后，租金利差会如何变化？ - 公司认为超过90%租赁率后，租赁率提升难度增大，租金利差会缩小，达到90%租赁率后有望推动租金上涨 [28][29] 问题5: 公司重启重建计划后，多久能恢复到疫情前每年2亿美元的支出水平？ - 公司表示立即就能达到该支出水平 [29] 问题6: 公司提到租金回到疫情前水平，但第四季度现金利差为负，如何理解这两个陈述？ - 公司表示可能指的是多户住宅业务租金回到疫情前水平，写字楼租金较疫情前有所下降，第四季度同店增长较高是因为对比基数低 [31][32] 问题7: 租金波动会持续多久，季度间有何预期表现？ - 公司表示难以预测，每季度签署约200份租约，租金现金基础上平均呈下降趋势，不同子市场和租约签署情况会导致租金波动，希望租金随入住率上升而改善 [35] 问题8: 公司2021年租户保留率为70%，高于长期平均水平，模型中如何考虑保留率因素？ - 公司历史租户保留率约为69.8%，2021年约为72%，模型中通常以70%作为保留率的参考值 [37][38][41] 问题9: 公司对启动新的住宅开发项目有何想法，今年是否可能有相关公告？ - 公司正在推进夏威夷和洛杉矶的新开发项目，与政府和承包商沟通，但开发过程漫长，希望今年能有相关公告 [42][43] 问题10: 公司能否给出年底租赁率的预期？ - 公司表示只提供入住率指引，不提供租赁率指引，希望租赁率继续上升，但不确定最终结果 [46] 问题11: Landmark项目的入住率趋势和收益率与初始预期相比如何？ - 公司认为项目资本化率将超过7%，需完成租赁后确定具体收益率，预计项目租赁期为两年，年底约一半单元能租出 [53][54] 问题12: 是否有租户提前续约，公司如何考虑提前续约？ - 有租户要求提前续约，公司认为市场情况向好，但一直根据市场情况签订长期租约，认为这样在现金基础上更有利 [57] 问题13: 公司如何为再开发和开发项目筹集资金，未来两到三年有何资金部署目标？ - 公司希望每年投入200万 - 4亿美元新资金，公司自身产生大量自由现金流，还有现金储备、信贷额度和合资伙伴，考虑到股价，股权融资可能性低 [59] 问题14: 公司是否有资产处置计划？ - 公司去年出售了檀香山的一栋建筑，目前没有其他出售计划 [61] 问题15: 公司是否考虑进行股票回购？ - 公司管理层个人购买了公司股票，但认为公司业务是运营房地产，股票回购决策复杂，会增加杠杆并减少其他投资机会，因此很少进行股票回购 [65][66][67] 问题16: 公司小租户的健康状况如何，是否受到通胀和成本上升的影响？ - 公司认为小零售商可能受影响，但整体零售业务健康，写字楼租户财务状况良好，拖欠租金情况极少 [69] 问题17: 公司指引范围是否考虑了入住率可能出现的波动？ - 公司认为指引范围较宽，可能考虑到各种情况，入住率波动可能发生在住宅业务上，写字楼业务影响不大 [72] 问题18: 公司是否关注旧金山市场，是否有扩张计划？ - 公司认为旧金山市场最终会变好，但目前当地优势和投资回报使公司倾向于留在现有市场，不确定旧金山市场价值偏离程度 [74][75] 问题19: 洛杉矶市场各子市场边界有何变化，公司如何应对市场演变？ - 公司认为洛杉矶优质子市场边界扩大，如西好莱坞、卡尔弗城和普拉亚维斯塔等市场表现良好，同时当地政府正在采取措施解决犯罪问题，公司对此持乐观态度 [79][80][81] 问题20: 公司是否还考虑在夏威夷进行合资项目？ - 公司表示有合适机会会考虑将资金带回洛杉矶，但仍然看好夏威夷市场，当地业务表现出色 [82] 问题21: 2022年指引中预计停车收入会有怎样的恢复？ - 公司停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70%，预计会随员工返回办公室而改善，但难以预测具体恢复情况 [88][90] 问题22: 2022年选举年是否会有物业税相关挑战，公司如何应对？ - 公司表示听说过北加州护士工会讨论相关问题，但不确定是否会实施 [92] 问题23: 公司如何看待WeWork和联合办公空间，是否构成竞争？ - 公司认为所在市场WeWork数量不多，租户更倾向于直接租赁自有空间，联合办公空间占比仅1%，不构成竞争 [96][97]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析等内容，涉及综合资产负债表、综合运营报表等[8] - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、风险因素等内容[8,10] - 文档包含道格拉斯·埃米特公司合并资产负债表，单位为千（股份数据除外）[21] 术语定义 - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、租赁率等[15,17] - 年化租金指报告日期前已开始且到期日在报告日期后的租赁的年化现金基础租金[15] - 运营资金通过从净收入中排除房地产投资销售收益等项目计算得出[15] - 租赁率指报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[15] - 租赁率指报告日期的租赁百分比[15] - 净运营收入通过收入减去运营费用计算得出，排除多项费用[15] - 净运营收入为收入减去运营物业的运营费用[15] - 入住率通过从租赁率中排除尚未开始的已签署租约计算得出[15] - 占用率通过从租赁率中排除尚未开始的已签署租约计算得出[15] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括多种类型的平方英尺[17] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量[17] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[17] - 租金率分为现金租金率和直线租金率[17] - 相同物业指公司在比较期间始终拥有和运营并在综合结果中报告的物业[17] - 相同物业指公司以一致方式拥有和运营并在比较期间完整报告的合并物业[17] 财务数据对比（2021年前三季度与2020年同期） - 截至2021年9月30日，公司总资产为93.82887亿美元，较2020年12月31日的92.50825亿美元有所增长[22] - 2021年前三季度公司总营收为6.79545亿美元，2020年同期为6.76133亿美元[24] - 2021年前三季度公司净收入为3731.6万美元，2020年同期为2238.3万美元[24] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净收入为4593.9万美元，2020年同期为3272.6万美元[24] - 2021年前三季度基本和摊薄后普通股每股净收入为0.26美元，2020年同期为0.18美元[24] - 截至2021年9月30日，公司投资性房地产净值为88.10702亿美元，较2020年12月31日的88.62445亿美元略有下降[22] - 2021年前三季度公司综合收益为1.37767亿美元，2020年同期为亏损1.88811亿美元[26] - 2021年前三季度归属于普通股股东的综合收益为1.14435亿美元，2020年同期为亏损1.17403亿美元[26] - 2021年前九个月净收入为3731.6万美元，2020年同期为2238.3万美元[31] - 2021年前九个月经营活动提供净现金33958.2万美元，2020年同期为35672.9万美元[31] - 2021年前九个月投资活动使用净现金23239.3万美元，2020年同期为20129.4万美元[31] - 2021年前九个月融资活动提供净现金7088.9万美元，2020年同期使用净现金10687.9万美元[31] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限现金增加17807.8万美元，2020年同期增加4855.6万美元[31] - 2021年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为35059.5万美元，2020年同期为20236万美元[31] - 2021年前九个月支付利息净额为10215.2万美元，2020年同期为10311.7万美元[36] - 2021年前九个月资本化利息支付为617.7万美元，2020年同期为325.6万美元[36] - 2021年前九个月宣告股息为14740万美元，2020年同期为14723万美元[36] - 2021年前九个月OP单位换普通股价值为35.4万美元，2020年同期为9万美元[36] 公司业务组合情况 - 截至2021年9月30日，公司合并投资组合包括1780万平方英尺办公物业、4355套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金额外拥有40万平方英尺办公空间[39] - 截至2021年9月30日，合并实体总合并资产93.8亿美元，总合并负债54.3亿美元，总合并权益39.5亿美元，其中合并债务34.1亿美元[42] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，办公停车应收账款分别为80万美元和60万美元[54] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，房地产投资总额分别为118.45398亿美元和116.78638亿美元[57] - 2021年前九个月公司未进行物业买卖[58] - 截至2021年9月30日，地面租赁使用权资产账面价值750万美元，地面租赁负债1090万美元[61] - 2021年和2020年三季度及前九个月地面租金费用均分别为18.3万美元和54.8万美元[62] - 截至2021年9月30日和2020年，公司在非合并基金中拥有33.5%股权，该基金拥有两个共40万平方英尺的办公物业[68] - 2021年前9个月从Partnership X获得的现金分配总额为148.8万美元，2020年同期为127.8万美元[69] - 截至2021年9月30日，Partnership X总资产为1.38457亿美元，总负债为1.17274亿美元，总权益为2118.3万美元；2021年前9个月总收入为1264.3万美元，营业利润为350.8万美元，净利润为180.1万美元[70] - 截至2021年9月30日，其他资产总计3253.1万美元，较2020年12月31日的2158.3万美元有所增加[71] - 截至2021年9月30日，公司总债务为5.046925亿美元，较2020年12月31日的4.777512亿美元增加[73] - 截至2021年9月30日，已转换为固定利率的贷款本金余额为5.0174亿美元，固定利率贷款本金余额为2952.5万美元，浮动利率贷款本金余额为0；2020年12月31日对应数据分别为4.6724亿美元、3011.2万美元和7500万美元[75] - 截至2021年9月30日，有固定利息的合并贷款本金余额为50.5亿美元，加权平均剩余期限为5.4年，加权平均剩余固定利息期限为3.0年，加权平均年利率为2.94%[76] - 截至2021年9月30日，未来最低本金还款总额为5.046925亿美元，其中2022 - 2026年及以后分别为81.4万美元、85.2万美元、3.00891亿美元、8.38333亿美元、10.15976亿美元和28.90059亿美元[77] - 2021年前9个月，贷款溢价摊销和核销为34.4万美元，递延贷款成本摊销和核销为813.1万美元，贷款成本费用化20.8万美元，总计799.5万美元；2020年同期分别为215.8万美元、581.3万美元、98.9万美元和464.4万美元[78] - 截至2021年9月30日，应付利息为1227.8万美元，应付账款和应计负债为1.06943亿美元，递延收入为4206.6万美元，总计1.61287亿美元；2020年12月31日对应数据分别为1219.9万美元、8159.5万美元、5055万美元和1.44344亿美元[80] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合中A级写字楼可出租面积为7100万平方英尺，出租率87.6%，入住率85.0%；多户住宅物业12处，共4355套，出租率99.3%，入住率97.8%[125] 业务收入与费用情况 - 因新冠疫情影响，2021年和2020年三季度办公收入分别减少30万美元和350万美元，前九个月分别减少280万美元和3850万美元[50] - 2021年和2020年三季度办公停车收入分别为1900万美元和1560万美元，前九个月分别为5010万美元和6050万美元[53] - 2021年第三季度和前九个月，公司办公业务收入分别为2.03856亿美元和5.82425亿美元，多户住宅业务收入分别为3438.8万美元和9712万美元[107] - 2021年第三季度和前九个月，公司所有业务部门总利润分别为1.58552亿美元和4.55572亿美元[107] - 截至2021年9月30日，公司非可撤销办公租户和地面租赁的未来最低基本租金总计28.44636亿美元[109] - 2021年前九个月办公室平均直线租金为每平方英尺44.47美元，年化租赁交易成本为每平方英尺4.79美元[147] - 2021年前九个月办公室现金租金较之前下降7.1%，直线租金上涨5.5%[149] - 2021年前九个月新租户多户住宅平均年租金为29,912美元，较2020年有所增加[152] - 2021年前九个月多户住宅租金较之前平均上涨0.9%[153] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公室租赁收入和租户回收款增长7.0%，多户住宅收入增长22.4%[161] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公室租赁费用增长1.6%，多户住宅租赁费用增长3.8%[161] - 2021年前9个月，办公租赁及租户回收收入为52339.1万美元，同比增长1.8%，主要因收款改善、租户回收增加[164] - 2021年前9个月，办公停车及其他收入为5903.4万美元，同比下降17.5%，主要因停车活动减少[164] - 2021年前9个月，多户住宅收入为9712万美元，同比增长7.5%，主要因夏威夷项目新单元租赁收入增加及其他物业入住率和收款情况改善[164] - 2021年前9个月，运营费用中办公租赁费用为19574.5万美元，同比下降1.6%，主要因停车、清洁和公用事业费用减少等[164] - 2021年前9个月，非运营收入和费用中，其他收入为217.8万美元，同比下降26.6%，主要因健康俱乐部关闭[166] - 2021年前9个月，非运营收入和费用中，来自非合并基金的收入为71.3万美元，同比增长117.4%，主要因合伙企业X净收入增加[166] 资金与交易情况 - 公司使用利率互换合约管理浮动利率债务的利率风险，不进行衍生品投机，也不使用其他衍生工具[81] - 截至2021年9月30日，公司利率互换（含合并合营企业的利率互换）名义金额为50.174亿美元，非合并基金的衍生品名义金额为1.15亿美元[82] - 截至2021年9月30日，公司利率互换合约负债公允价值（含应计利息、不含信用风险调整）为1.22305亿美元，2020年12月31日为2.25166亿美元[83] - 截至2021年9月30日，公司利率互换合约资产公允价值（含应计利息、不含信用风险调整）为97.6万美元，非合并基金的衍生品为59.2万美元[85] - 2021年前九个月，合并衍生品在其他综合收益（AOCI）重分类前的利得为4426.2万美元，重分类至利息费用的损失为5595.1万美元[86] - 预计在接下来十二个月内，合并衍生品将从AOCI重分类至利息费用的损失为6718.7万美元，非合并基金的衍生品为27.8万美元[87] - 2021年前九个月，公司以发行普通股的方式收购2.2万OP单位，以11.5万美元现金收购3847个OP单位[89] - 截至2021年9月30日，运营合伙企业的非控股股东持有3010万OP单位和完全归属的LTIP单位，约占运营合伙企业总流通权益的15%，公司持有1.755亿OP单位[91] - 2021年前九个月，归属于普通股股东的净利润为4593.9万美元，与非控股股东的OP单位交易净转入30.1万美元[94] - 2021年前九个月，公司股票薪酬费用净额为735.8万美元，资本化的股票薪酬为225.3万美元[97] - 2021年前九个月，AOCI的期初余额为 - 1.48035亿美元，期末余额为 - 7953.9万美元[96] - 2021年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收入分别为1.8141亿美元和4.5939亿美元，基本和摊薄每股收益分别为0.10美元和0.26美元[98] - 2021年9月30日，公司有担保应付票据的公允价值为50.13475亿美元，账面价值为50.51048亿美元[102] - 2021年9月30日，公司地面租赁负债的公允价值为855.6万美元，账面价值为1086.4万美元[103] - 2021年9月30日，公司合并衍生品资产公允价值为115.7万美元，合并衍生品负债公允价值为1.13976亿美元[105] 风险提示与前瞻性陈述 - 公司面临诸多风险，如新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争、租金下降等[19] - 公司提醒投资者，前瞻性陈述基于当前信念和假设，实际结果可能与预期存在重大差异[19] - 报告中的前瞻性陈述基于公司信念、假设及现有信息，实际结果会受多种不可控因素影响[19] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述有重大差异的风险包括新冠疫情、经济或房地产不利发展等[19] - 更多风险因素讨论可查看2020财年截至12月31日的10 - K年度报告及本报告中的“风险因素”部分[19] - 报告及后续相关前瞻性陈述均受本部分警示声明