文章核心观点 公司2024年第一季度财报显示营收和每股收益同比增长，但营收低于Zacks共识预期，每股收益高于预期，部分关键指标表现有差异，近一个月股价表现优于Zacks标准普尔500综合指数 [1][11] 财务数据 - 2024年第一季度营收2.4497亿美元，同比增长20.5%，低于Zacks共识预期2.5196亿美元，差异为-2.78% [1] - 2024年第一季度每股收益0.45美元，去年同期为0.10美元，高于共识预期0.43美元，差异为+4.65% [1] 关键指标表现 营收 - 总办公营收1.9794亿美元，三位分析师平均预期2.0557亿美元，同比变化-2.7% [4] - 多户租赁租金收入4322万美元，三位分析师平均预期4137万美元，同比变化-1.7% [5] - 多户总营收4703万美元，三位分析师平均预期4490万美元，同比变化-4.1% [6] - 办公租赁停车及其他收入2821万美元，两位分析师平均预期2736万美元，同比变化+4.4% [7] - 办公租赁租金收入及租户回收款1.6973亿美元，两位分析师平均预期1.7865亿美元，同比变化-3.8% [8] - 多户租赁停车及其他收入381万美元，两位分析师平均预期375万美元，同比变化-24.7% [9] 净每股收益（摊薄） - 为0.05美元，五位分析师平均预期-0.06美元 [10] 股价表现 - 过去一个月公司股价回报率为+1%，Zacks标准普尔500综合指数变化为-0.4% [11] - 股票目前Zacks排名为3（持有），短期内表现可能与大盘一致 [11]

文章核心观点 - 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）本季度运营资金（FFO）超预期但同比下降，营收未达预期，股价年初以来表现逊于市场，未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化，行业排名靠后；布雷默酒店及度假村（Braemar Hotels & Resorts）未公布2024年第一季度财报，预计盈利和营收同比下降 [1][3][5][12] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）运营资金情况 - 本季度FFO为每股0.45美元，超Zacks共识预期的每股0.43美元，去年同期为每股0.47美元，本季度FFO惊喜率为4.65% [1][2] - 上一季度预期FFO为每股0.44美元，实际为每股0.46美元，惊喜率为4.55%，过去四个季度均超共识FFO预期 [2] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）营收情况 - 2024年第一季度营收2.4497亿美元，未达Zacks共识预期2.78%，去年同期营收2.0336亿美元，过去四个季度有两次超共识营收预期 [3] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）股价表现 - 年初以来股价下跌约4.1%，而标准普尔500指数上涨8.6% [5] 道格拉斯·埃米特（Douglas Emmett）未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和未来FFO预期 [4] - 可参考公司FFO展望判断股票走势，包括当前季度共识FFO预期及预期变化 [6] - 近期FFO预期修正趋势喜忧参半，当前Zacks排名为3（持有），预计短期内与市场表现一致 [8] - 未来季度和本财年FFO预期变化值得关注，当前季度共识FFO预期为每股0.44美元、营收2.5068亿美元，本财年为每股1.67美元、营收9.9654亿美元 [9] 行业情况 - Zacks行业排名中，房地产投资信托和股权信托 - 其他行业目前处于250多个Zacks行业的后43%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [10] 布雷默酒店及度假村（Braemar Hotels & Resorts）情况 - 尚未公布2024年第一季度财报，预计5月8日公布 [11] - 预计本季度每股收益0.34美元，同比下降22.7%，过去30天该季度共识每股收益预期未变 [12] - 预计本季度营收2.1137亿美元，同比下降1.8% [12]

物业资产情况 - 公司拥有并运营1800万平方英尺A级办公物业和4528套公寓单元[2] - 公司管理的四个合并合资企业拥有16处甲级写字楼和2处住宅物业，总面积420万平方英尺，公司拥有约46%的加权平均权益[34] - 截至2024年3月31日，公司办公室组合共有70处房产，可出租面积为1798.0663万平方英尺，平均市场份额为37.4%[41][43] - 截至2024年3月31日，公司在道格拉斯·埃米特合伙X基金的权益约为74%，该基金拥有两个总面积为40万平方英尺的办公物业[95] - 截至2024年3月31日，公司通过四个合并合资企业拥有16个总面积为420万平方英尺的办公物业和两个拥有470套公寓的住宅物业，加权平均权益约为46%[90][97] - 2024年3月31日，可出租总面积含14672112平方英尺已出租面积、3131578平方英尺可用面积、106798平方英尺大楼管理使用面积和70175平方英尺已出租空间的BOMA调整面积[109] - 2024年相同物业不包括受开发活动影响的493000平方英尺檀香山办公物业等四类物业[111] - 2024年3月31日，总投资组合含合并投资组合和由一家非合并基金持有的总面积0.4百万平方英尺的两处办公物业，公司持有该基金约74%股权[113] - 多户住宅投资组合还包括87,268平方英尺的附属零售空间和一处正在从办公用途转换为住宅用途的建筑中剩余的办公空间，年化租金为3,003,114美元[75] 租赁业务情况 - 2024年第一季度签署214份办公租赁协议，覆盖120万平方英尺，直线租金增长23.8%，现金租金增长1.9%，多户住宅出租率达98.9%[2] - 办公物业出租率82.6%，入住率80.9%，多户住宅物业出租率98.9%[11] - 2024年第一季度末办公室出租率为82.1%，2023年同期为85.2%；多户住宅出租率为98.9%，2023年同期为99.1%[29] - 截至2024年3月31日，公司办公室组合整体出租率为82.6%，年化租金为6.8592924亿美元，每平方英尺年化租金为47.74美元[46] - 截至2024年3月31日，公司办公室租约中，租户面积中位数为2500平方英尺，平均为5300平方英尺[50] - 截至2024年3月31日，支付公司年化租金1%以上的租户年化租金总计7829.8155万美元，占比11.4%[53] - 租户行业方面，法律行业年化租金占比最高，为18.3%，其次是金融服务和娱乐行业，分别占比15.6%和14.0%[58][59] - 2024 - 2033年及以后各年份到期租赁的可出租平方英尺占比分别为11.2%、14.1%、12.3%、10.3%、8.2%、5.7%、4.5%、2.6%、2.3%、2.0%、5.1%，年化租金占比分别为14.4%、17.4%、14.8%、13.2%、10.0%、6.8%、5.9%、3.3%、2.9%、2.6%、6.9%[63] - 2024年Q2 - 2025年Q1到期平方英尺分别为474,156、920,596、628,692、647,916，占投资组合百分比分别为2.6%、5.1%、3.5%、3.6%，到期每平方英尺租金分别为47.34美元、53.00美元、44.92美元、47.23美元[66] - 2024年第一季度净吸纳率为 - 0.72%，新签和续约租赁的可出租平方英尺分别为201,838、986,629，加权平均租赁期限分别为62个月、87个月[69] - 2024年第一季度执行的办公租赁现金租金和直线租金变化率分别为1.9%、23.8%[69] - 截至2024年3月31日，多户住宅投资组合中，洛杉矶圣莫尼卡、西洛杉矶、檀香山的单元数占比分别为21%、24%、55%，出租率分别为97.4%、98.6%、99.6%，年化租金分别为48,360,060美元、53,928,972美元、68,215,776美元[74] 财务数据情况 - 季度末现金及现金等价物为5.567亿美元，支付季度现金股息每股0.19美元[3] - 预计全年净稀释普通股每股收益在0.04 - 0.10美元，完全稀释后每股运营资金在1.64 - 1.70美元[4] - 收入下降2.9%至2.45亿美元，归属于普通股股东的净利润下降51.5%至890万美元[5] - 运营资金下降8.7%至9010万美元，调整后运营资金下降8.2%至7470万美元，同店现金净营业收入增长0.7%至1.461亿美元[5] - 2024年3月31日完全稀释后流通股为20187.4万股，普通股收盘价每股13.87美元，股权市值27.99992亿美元[11] - 净债务为4.999602亿美元，杠杆率为60%[11] - 2024年3月31日止三个月调整后运营资金派息率为51.6%[13] - 2024年第一季度总收入为244,969美元，2023年同期为252,393美元，同比下降3%[22] - 2024年第一季度净收入为6,131美元，2023年同期为16,162美元，同比下降62%[22] - 2024年第一季度办公室净营业收入为124,055美元，2023年同期为124,202美元，同比下降0.1%；多户住宅净营业收入为24,856美元，2023年同期为24,251美元，同比增长2.5%[29] - 2024年第一季度资金运营（FFO）为90,056美元，2023年同期为98,612美元，同比下降8.7%；调整后资金运营（AFFO）为74,716美元，2023年同期为81,402美元，同比下降8.2%[24] - 2024年第一季度普通股每股基本和摊薄净收入为0.05美元，2023年同期为0.10美元；每股股息为0.19美元，与2023年同期持平[22][24] - 公司合并资产负债表上的债务为55.4亿美元，通过将300万美元未摊销贷款溢价加上总合并贷款55.7亿美元，再减去2830万美元未摊销递延贷款成本得出[37] - 固定利率的合并贷款本金余额为38.3亿美元，加权平均剩余期限为3.8年，加权平均剩余固定利率期限为1.6年，加权平均年利率为2.66%[38] - 截至2024年3月31日，公司合并贷款总额为55.69819亿美元，其中公司份额为45.56069亿美元[39] - 2024年第一季度，公司办公室每平方英尺经常性资本支出为0.06美元[47] - 2024年公司预计摊薄后普通股每股净收益为0.04 - 0.10美元，完全摊薄后每股FFO为1.64 - 1.70美元[77] - 公司假设2024年平均办公入住率为78% - 81%，住宅出租率基本完全出租，同物业现金NOI增长率为 - 4.0%至 - 2.5%[79] - 公司假设2024年高于/低于市场净收入为600 - 1000万美元，直线收入为200 - 500万美元，G&A费用为4800 - 5200万美元，利息费用为2.25 - 2.35亿美元[79] - 公司假设2024年加权平均完全摊薄流通股数量为2.02亿股[79] - 2024年非GAAP指引中，归属于普通股股东的净收入预计在7400万美元至1.74亿美元之间[82] - 房地产资产折旧和摊销调整预计在3.95亿美元至3.85亿美元之间[82] - 非控股权益、合并合资企业和非合并基金的调整预计在 - 7110万美元至 - 5900万美元之间[82] - FFO预计在3.313亿美元至3.434亿美元之间[82] - 加权平均完全摊薄流通股预计为2.02亿股[82] - 摊薄后普通股每股净收入预计在0.04美元至0.10美元之间[82] - 完全摊薄后每股FFO预计在1.64美元至1.70美元之间[82] 公司权益变动 - 2024年2月29日公司增持非合并基金20%的权益，持股比例增至74%[33] 指标定义说明 - 现金租金率通过租金除以可出租面积计算得出[115] - 直线租金率通过租赁期内平均租金除以可出租面积计算得出[115] - 经常性资本支出用于维持稳定物业的收入，不包含特定类型的资本支出，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合[108] - 租金率是衡量股权房地产投资信托基金（REITs）表现的常用指标，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合[109] - 相同物业净营业收入（NOI）用于比较报告期之间的NOI，排除特定物业和地面租赁租金，用于管理和监测办公投资组合[110] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[113] 公司定义说明 - “公司”指道格拉斯·埃米特公司、其运营合伙企业及其子公司、合并合资企业和非合并基金[114] 指引影响说明 - 指引不包括未来物业收购或处置、普通股销售或回购、融资、物业损坏保险赔偿等可能的资本市场活动或减值费用的影响[82]

公司背景 - Douglas Emmett, Inc. (DEI)是一家房地产投资信托基金(REIT)，是洛杉矶和檀香山优质办公和多功能物业的最大业主和运营商[2] - Douglas Emmett专注于拥有和收购顶级办公物业和首要多功能社区，位于拥有重要供应约束、高端行政住房和关键生活方式设施的社区[2] 领导参与 - 公司总裁兼首席执行官Jordan L. Kaplan将参加2024年Citi全球房地产CEO大会的圆桌讨论，讨论将于2024年3月5日上午11:00在东部时间举行[1]

股价表现 - DEI的股价自2022年底以来下跌了20%，而同期标普500指数(SPY)上涨了25%[3][10] - DEI目前以每股FFO约8倍的前瞻倍数交易，即使在较低的季度支付率下，DEI的股息仍高达5.5%以上[5][10] 租赁情况 - DEI的办公投资组合的租赁率下降至83.3%，而2022年底为87.1%[6] - DEI在2023年的整体租赁活动为3.2百万平方英尺，比2022年的租赁势头低约50万平方英尺[8] 运营结果 - DEI在2023年的运营结果受到较低的占用率和租赁势头的负面影响，FFO和AFFO分别下降了12%和8.1%[7] - DEI的管理团队似乎在为2024财年的另一年运营挑战做准备，公司将面临最大办公租户Warner Bros的租约到期和不续约的情况[9]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有1760万平方英尺办公物业组合、4576套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金另有40万平方英尺办公空间[18] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有四个合并合资企业权益，拥有16处办公物业（共420万平方英尺）和2处住宅物业（共470套公寓），按面积加权平均持股46%[24] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有一个非合并基金权益，拥有2处办公物业（共40万平方英尺），持股53.8%[24] - 公司办公物业组合总可出租面积为17980663平方英尺，市场份额为37.4%，其中洛杉矶西区、山谷和檀香山的市场份额分别为34.4%、44.4%和22.6%[163][164] - 截至2023年12月31日，办公物业组合的加权平均出租率为83.3%，年化租金为6.83351964亿美元，每平方英尺年化租金为47.52美元，每月每平方英尺租金为3.96美元[166] - 截至2023年12月31日，法律、金融服务等行业的租赁数量分别为576、364等，年化租金占比分别为18.2%、15.5%等[172] - 截至2023年12月31日，洛杉矶圣莫尼卡、西洛杉矶和檀香山的多户住宅单元数量分别为940、1,151、2,485个，占比分别为21%、25%、54%[180] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括70处A级办公物业（可出租面积1798.1万平方英尺，出租率83.3%，入住率81.0%）和14处多户住宅物业（4576个单元，出租率98.5%，入住率96.7%）[199] - 2023年末写字楼组合入住率为81.0%，2022年为83.7% [213] - 2023年末多户住宅组合入住率为96.7%，2022年为98.1% [213] - 2023年写字楼组合平均入住率为82.6%，2022年为84.2% [213] - 2023年多户住宅组合平均入住率为96.9%，2022年为97.9% [213] - 截至2023年12月31日，假设不行使续租选择权和提前终止权，预计写字楼组合有一定面积租约到期 [214] 物业租户情况 - 截至2023年12月31日，公司办公物业组合租户的中位规模约为2500平方英尺，2021 - 2023年无租户占总收入超10%[19] - 按稳定投资组合的年化基本租金收入百分比计算，18.2%的租户从事法律行业，15.5%从事金融服务行业，14.1%从事娱乐行业，12.7%从事房地产行业[78] - 办公物业租户的中位数面积为2500平方英尺，平均面积为5300平方英尺[167] - 面积在2500平方英尺及以下的租约数量占比50.3%，可出租面积占比13.6%，年化租金占比12.6%[168] - 最大的五个办公租户的总租赁面积占比7.1%，年化租金占比11.4%[170] - 2024 - 2038年各年份到期的办公租赁面积分别为456,000、37,000、89,000等平方英尺[171] - 2024 - 2033年及以后各年份到期的办公租赁年化租金分别为137,113,780、116,721,428等美元，占比分别为20.1%、17.1%等[173] - 2023 - 2021年办公续约租赁数量分别为576、571、557个，新租赁数量分别为289、343、351个[176] 公司REIT资格及税务情况 - 若符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司通常无需就当前分配给股东的净收入部分缴纳联邦企业所得税，但特定情况下需缴纳[25] - 公司需满足两项总收入要求，即每个纳税年度至少75%和95%的总收入（排除特定收入）需符合相应条件[27] - 公司需在每个纳税季度末满足五项资产测试[27] - 公司需向股东分配股息，至少为“REIT应税收入”等的90%，否则可能需按常规企业税率纳税或缴纳4%消费税[27] - 若未能符合房地产投资信托（REIT）资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税，可能需支付至少5万美元的罚款，还会影响融资和业务扩张等[131][132][133] - 即使符合REIT资格，公司也需缴纳部分联邦、州和地方税，如分配低于100%的REIT应税收入需缴纳所得税，TRS净应税收入需缴纳企业所得税等[136] - 为符合REIT资格，公司通常需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），这可能影响流动性并使公司错过有吸引力的机会[137] - 若1031交换交易被判定应纳税或无法完成，公司可能面临不利后果，如增加应税收入、需额外分红或缴税等[140] - 立法或其他影响REIT的行动可能对公司及其投资者产生负面影响，包括影响公司维持REIT资格的能力[141] - 若公司不能被认定为“国内控制”的REIT或股票未被视为在既定证券市场定期交易，非美国投资者出售普通股或获得特定分配可能需缴纳FIRPTA税[142] 公司可持续发展情况 - 截至2022年12月31日，公司92%的稳定合格办公空间获得美国环保署“能源之星认证”[39] - 2021年公司公用事业供应商提供的可再生能源比例约为三分之一[40] - 公司在物业安装近400个电动汽车充电站并计划增加[45] 公司人员情况 - 截至2023年12月31日，公司约有750名员工[49] - 2023年公司为超四分之一（约750名）员工提供股权补偿[53] - 2023年12月31日，公司高管持有4%的流通普通股，若所有LTIPs和OP单位转换为普通股，持股比例将达17%[114] - 公司CEO和COO在无理由终止或因正当理由辞职时可获得相当于过去三年平均年薪三倍的遣散费[115] 公司面临的风险 - 持续或进一步的通货膨胀可能对公司经营成果、现金流、财务状况等产生不利影响[59] - 公司所有物业位于加州洛杉矶县和夏威夷檀香山，面临更大风险[59] - 公司有大量债务，面临利率波动和无法再融资的风险[59] - 公司办公物业组合策略侧重于租赁给小型租户，可能存在更大信用风险[59] - 公司可能无法完成收购业务或成功整合和运营收购的物业[59] - 截至2023年12月31日，公司有大约56亿美元债务未偿还，其中17亿美元为浮动利率债务，面临利率波动风险[73] - 通货膨胀持续或进一步上升会对公司经营业绩、现金流、财务状况、支付股息和分配的能力以及普通股市场价格产生不利影响[64] - 利率上升时期，房地产估值通常会因资本化率上升而下降，可能对公司房地产投资组合估值产生负面影响[65] - 公司所有房产位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，面临更大风险，易受当地经济、监管和自然灾害影响[69] - 公司大量债务使其面临利率波动和无法再融资的风险，可能导致债务违约[73] - 新租约租金可能低于要价，公司可能不时出现租金下降情况，影响经营业绩、现金流和财务状况[77] - 公司租户集中在部分行业，这些行业的经济低迷可能对公司财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响[78] - 为保持竞争力，公司需维护、维修和翻新房产，这会减少现金流，且支出不一定能提高入住率或租金[79] - 公司面临激烈竞争，可能导致房产入住率和租金下降[80] - 疫情及相关防控措施可能对公司业务、财务状况、运营结果、现金流等产生不利影响，如影响租金收取、租户需求等[81][82][83][90] - 公司业务运营易受恶劣天气、自然灾害和气候变化影响，保险可能无法覆盖相关损失，且可能需承担高额成本[84][85][86] - 公司可能无法续租或出租空置空间，可能需接受低于现有租金的价格或提供租金减免等优惠[91] - 公司办公物业组合的业务策略侧重于租赁给小型租户，可能面临更大的信用风险[92] - 房地产投资通常缺乏流动性，公司可能无法在特定时间内以理想价格出售或再融资[93] - 公司需遵守众多法律法规和契约，可能产生重大成本，且可能面临调查、补救成本、罚款和损害赔偿[94] - 公司受广泛的环境法规约束，可能面临未来环境支出和责任的不确定性，且可能无法识别所有潜在环境负债[96][97] - 租金控制或租金稳定立法及其他监管限制可能限制公司提高租金和将运营成本转嫁给租户的能力[100][101][102][103] - 公司的增长战略包括收购物业，但可能无法完成收购或成功整合和运营所收购的物业，进入新市场也可能面临困难[104] - 公司面临房地产开发风险，如无法获取理想物业、成本超预算等[105] - 开发或再开发项目可能无法按时或按预算完成，租赁情况可能不达预期[106] - 进入合资企业或发行子公司证券时，公司面临特定风险[107] - 若物业地面租赁违约，公司经营、现金流和财务状况将受重大不利影响[108] - 未来公司可能无足够现金按预期水平向股东分配[109] - 公司成长依赖外部资本，获取融资可能面临困难且会增加杠杆或稀释普通股[119] - 公司短期现金投资于货币市场基金，存在本金损失和无法按面值赎回风险[120] - 公司章程、合伙协议和马里兰州法律中的某些条款可能延迟或阻止控制权变更交易[121] - 公司作为运营合伙企业普通合伙人的唯一股东，对有限合伙人的信托义务可能与股东利益冲突[128] - 加州现行法律下房产年度重新评估价值增幅一般限制在2%以内，若取消该限制，公司加州房产评估值和财产税可能大幅增加[129][130] - 公司面临网络安全风险，包括网络攻击、入侵等，虽目前未发生重大事件，但不能保证未来不会发生[144][145] - 新的会计准则可能对公司经营成果或租户的财务业绩产生不利影响[150] 公司网络安全管理 - 公司正在开发网络安全风险管理计划，以保护关键系统和信息的机密性、完整性和可用性[152] - 网络安全风险管理计划基于互联网安全控制中心提供的框架，集成到企业整体风险管理计划中[153][154] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，审计委员会负责监督网络安全和其他信息技术风险[157] - 公司管理团队负责评估和管理网络安全威胁带来的重大风险，团队成员拥有56年相关经验[159] 公司财务数据 - 2023 - 2021年办公租赁总每平方英尺成本分别为20.14、23.66、21.35美元[176] - 2023 - 2021年办公经常性资本支出分别为3,279,814、4,224,496、3,838,453美元[178] - 2023 - 2021年多户住宅经常性资本支出分别为2,978,083、3,092,613、2,821,969美元[182] - 2023年公司普通股每股季度股息均为0.19美元，2022年分别为0.28、0.28、0.28、0.19美元[188] - 2024年2月9日公司普通股有7名登记持有人[189] - 2018 - 2023年公司普通股累计总回报与S&P 500、NAREIT Equity和同行指数对比，2023年末公司普通股累计回报为52.22，S&P 500为207.21，NAREIT Equity为142.83，同行指数为69.54[194][195] - 2024年1月，公司回购1.4百万股普通股，花费1650万美元，平均每股11.50美元；回购7.6百万股普通股，花费9260万美元，平均每股12.13美元[203] - 2024年1月，公司关闭一笔3.5亿美元有担保、无追索权的仅付息定期贷款，2033年8月到期，利率为SOFR加1.37%，上限7.84%至2026年8月[203] - 2023年，公司总办公物业平均直线租赁费率为每平方英尺42.97美元，年化租赁交易成本为每平方英尺5.53美元[207] - 2023年，公司总办公物业新签和续签租约现金租金每平方英尺41.80美元，较到期租约下降7.6%；直线租金每平方英尺42.97美元，较到期租约增长4.4%[209] - 2023年，公司多户住宅新租户平均年租金为36070美元[209] - 2023年，公司多户住宅租金有变化的租约（新租户和年度租金审查的现有租户）平均比上一年租金高2.1%[210] 公司项目进展 - 公司正在将夏威夷檀香山的1132 Bishop Street办公塔楼改造成493套出租公寓，截至2023年12月31日，已交付90%的计划单元，且已出租97%已交付单元[204] - 2023年第二季度，公司将洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业从租赁市场移除，预计重建需数年，成本数亿美元，2023年为此加速计提折旧费用8210万美元[206] 公司经营业绩影响因素 - 2023年公司经营业绩受通货膨胀和高利率影响，2022年受新冠疫情影响 [216] - 2020 - 2022年写字楼入住率受新冠疫情不利影响 [215] - 2020年多户住宅入住率受新冠疫情不利影响，2021 - 2022年恢复 [215] - 入住率可能因收购、处置、开发和再开发项目而不可直接逐年比较 [215] - 平均入住率通过对各季度末及期初前一季度末的入住率求平均计算得出 [215]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入同比增长2%,主要来自多户家庭收入和地租收入的增加 [20] - 2023年第四季度FFO同比下降12%,主要是由于利息费用上升 [21] - 2023年第四季度AFFO同比下降8.1%至7460万美元 [21] - 2023年第四季度同店物业现金NOI同比下降1.1%,主要是由于上一期受益于住宅组合的一次性税收返还 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年全年公司签署872份办公租约,总面积320万平方英尺,平均每季度80万平方英尺 [13] - 2023年第四季度公司签署202份办公租约,总面积71万平方英尺,其中新租约24.3万平方英尺,续租46.7万平方英尺 [13] - 2023年第四季度新租约价值增长4.3%,现金租金价差下降6.1% [13][14] - 2023年第四季度公司住宅物业出租率为98.5% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为其市场供需动态是美国最佳的,子市场活跃,办公租户大多已经返回工作 [7] - 公司认为大型租户目前更加谨慎,不愿做出大的承诺,但中小型租户表现良好 [36][37][38] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划继续增加住宅投资组合,过去5年新增近1300套公寓 [6] - 公司有大量现金、稳定的自由现金流、无公司层面债务,且近半数办公物业无抵押 [8] - 公司认为当前是良好的收购机会,正在积极寻找机会 [47][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁需求有望在未来两年内恢复,但目前公司的指引并未假设大幅租赁复苏 [59][60] - 管理层对公司长期前景保持乐观,认为公司的市场供需动态是美国最佳的 [7] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司对利率走势和即将到期债务的应对计划 [26][27] **Jordan Kaplan 回答** 公司将在未来再融资时再进行利率互换,利率水平将取决于当时的市场情况 [27] 问题2 **Michael Griffin 提问** 询问公司对收购机会的看法 [41][46] **Jordan Kaplan 回答** 公司认为当前是良好的收购机会,正在积极寻找 [47][62] 问题3 **Dylan Burzinski 提问** 询问公司2024年租赁量指引的合理性 [58][59][60] **Peter Seymour 回答** 公司指引中并未假设租赁大幅恢复,而是保持与最近几个季度相当的水平 [59][60]

业绩总结 - 2023年净收入归属于普通股东同比下降144.0%，净亏损为4270万美元，每股稀释亏损0.26美元[25] - 2023年FFO同比下降10.1%，至3.773亿美元，每股稀释收益1.86美元[25] - 2023年AFFO同比下降15.7%，至2.995亿美元[25] - 2023年第四季度净亏损为55,908千美元，较2022年同期的净收入25,231千美元下降[54] - 2023年第四季度的资金运营（FFO）为92,866千美元，较2022年同期的105,537千美元下降12.0%[58] - 2023年第四季度的调整后的资金运营（AFFO）为74,578千美元，较2022年同期的81,159千美元下降8.7%[58] - 2023年第四季度总收入为259,279千美元，较2022年同期的254,137千美元增长4.2%[54] - 2023年全年，公司的总收入为767,463千美元，较去年增长[102] 用户数据 - 2023年签署的872份办公室租约总面积为320万平方英尺，平均每季度80万平方英尺[4] - 办公物业的租赁率为83.3%，较去年同期的87.0%下降3.7个百分点[71] - 办公物业的季度平均占用率为81.3%，较去年同期的83.7%下降2.4个百分点[71] - 2023年12月31日，公司的租赁物业总面积为14,380,312平方英尺，租赁率为83.3%[114] - 2024年到期的租赁面积为2,864,277平方英尺，占总面积的15.9%[152] 未来展望 - 2024年每股净收益预期在0.04美元至0.10美元之间，FFO每股预期在1.64美元至1.70美元之间[5] - 2024年指导的平均办公占用率为78%至81%[188] - 2024年同物业现金NOI增长预期为-4.0%至-2.5%[188] - 2024年预计的利息支出为218百万至228百万[188] 新产品和新技术研发 - 新签租约的交易成本为每平方英尺$23.54，年交易成本为$6.11[157] - 续签租约的交易成本为每平方英尺$19.81，年交易成本为$5.72[157] 市场扩张和并购 - 截至2023年12月31日，公司的合并投资组合包括所有合并结果中的物业，拥有100%的权益，除了16个办公物业（总计420万平方英尺）和两个住宅物业（470个公寓），通过四个合并合资企业持有约46%的加权平均权益[196] - 截至2023年12月31日，公司的Douglas Emmett Partnership X, LP的权益约为54%，该基金拥有两个总计40万平方英尺的办公物业[199] 负面信息 - 2023年第四季度同类物业现金净运营收入同比下降0.8%，至6.036亿美元[25] - 2023年第四季度的总运营费用为228,618千美元，较2022年同期的190,528千美元增长20.0%[54] - 净（亏损）收入归属于普通股东为（40,455）千美元，较去年同期的24,302千美元下降266.5%[69] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年现金及现金等价物为5.231亿美元[41] - 2023年总资产为96.442亿美元，较2022年下降3.05%[36] - 2023年第四季度每股分红为0.19美元，与2022年同期持平[58] - 2023年12月31日的年化租金为683,351,964美元，租金每平方英尺为47.52美元[152]

营收情况 - Douglas Emmett (DEI)报告2023年12月季度营收为2.1233亿美元，同比增长2.2%[1] - 每股收益为0.46美元，较去年同期的0.14美元有所增长[1] - 营收低于分析师预期，出现-16.24%的惊喜[1] 租赁表现 - Douglas Emmett在办公室和多户家庭租赁方面的营收表现良好，分别较去年同期增长了2.2%和1.4%[4][5] - 办公室租赁中的停车和其他收入增长了25.2%，而多户家庭租赁中的租金收入增长了2.6%[6][7] - 但办公室租赁中的租金收入和租户收入较去年同期下降了1.2%，多户家庭租赁中的停车和其他收入也下降了10.7%[8][9] 股票表现 - 每股收益为-0.24美元，低于分析师预期的-0.09美元[9] - Douglas Emmett股票过去一个月的回报率为-12.4%，表现不佳[10]

报告内容与术语定义 - 报告包含财务信息、其他信息等内容，有财务报表、管理层讨论与分析等部分[8] - 定义多个术语，如年化租金、资金运营、出租率等，用于衡量公司业绩[12] - 报告含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期不同[15] 风险因素 - 风险因素包括经济和房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[16] - 公司面临多种风险，如经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化、利率上升等[16] 业绩指标计算方法 - 公司计算资金运营（FFO）时，按NAREIT标准排除房地产销售损益等项目[12] - 净运营收入（NOI）计算为收入减去运营费用，排除多项费用[12] - 出租率计算时，管理空间视为已出租，特定空置空间排除在外[12] - 占用率计算时，排除未开始的签约租约，管理空间视为已占用[12] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，用于管理和监测办公室组合业绩[13] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式[13] 财务数据对比（资产、负债、权益） - 截至2023年9月30日，公司总资产为9846079美元，较2022年12月31日的9747446美元增长1.01%[18] - 截至2023年9月30日，公司总负债为5838623美元，较2022年12月31日的5471663美元增长6.70%[18] - 截至2023年9月30日，公司总权益为4007456美元，较2022年12月31日的4275783美元减少6.27%[18] - 截至2023年9月30日，公司总资产为98.46079亿美元，较2022年12月31日的97.47446亿美元有所增长[18] - 截至2023年9月30日，公司有担保应付票据净额为55.41846亿美元，高于2022年12月31日的51.91893亿美元[18] - 截至2023年9月30日，合并债务（不包括合并合资企业）为37.6亿美元，2022年12月31日为34.1亿美元[41] - 截至2023年9月30日，房地产总投资为1.2385477亿美元，较2022年12月31日的1.2292973亿美元有所增加[54] - 截至2023年9月30日，夏威夷檀香山的地面租赁使用权资产账面价值为740万美元，租赁负债为1080万美元[59] - 截至2023年9月30日，收购租赁无形资产净额为310.3万美元，较2022年12月31日的353.6万美元有所减少[63] - 截至2023年9月30日，其他资产总额为6039.4万美元，较2022年12月31日的3394.1万美元有所增加[70] - 截至2023年9月30日，公司总债务为55.70259亿美元，2022年12月31日为52.20902亿美元[76] - 截至2023年9月30日，累计其他综合收益期末余额为169,760,000美元，2022年同期为199,649,000美元[99] - 截至2023年9月30日，公司担保应付票据的公允价值为5,476,975,000美元，账面价值为5,573,462,000美元；2022年12月31日，公允价值为5,115,548,000美元，账面价值为5,224,449,000美元[113] - 截至2023年9月30日，公司地面租赁负债的公允价值为4,226,000美元，账面价值为10,839,000美元；2022年12月31日，公允价值为4,466,000美元，账面价值为10,848,000美元[114] - 截至2023年9月30日，公司衍生资产中，合并衍生工具公允价值为248,232,000美元，非合并基金衍生工具为12,356,000美元；2022年12月31日，分别为270,234,000美元和12,426,000美元[117] - 2023年第三季度末总权益期末余额为40.07456亿美元，2022年同期为42.97733亿美元[27] 财务数据对比（营收、利润、亏损） - 2023年前三季度总营收为761209美元，较2022年同期的739515美元增长2.93%；净亏损19932美元，而2022年同期净利润为71309美元[20] - 2023年前三季度办公租赁收入为617614美元，多户租赁收入为143595美元[20] - 2023年前三季度总运营费用为642200美元，较2022年同期的561496美元增长14.37%[20] - 2023年前三季度归属普通股股东的净亏损为2251美元，而2022年同期净利润为72843美元[20] - 2023年前三季度综合亏损为41689美元，而2022年同期综合收入为413937美元[22] - 2023年前三季度宣布的普通股每股股息为0.57美元，低于2022年同期的0.84美元[27] - 2023年前九个月净亏损1993.2万美元，2022年同期净利润7130.9万美元[30] - 2023年前九个月经营活动提供净现金3.32209亿美元，2022年同期为3.81669亿美元[30] - 2023年前九个月投资活动使用净现金1.80373亿美元，2022年同期为4.96999亿美元[30] - 2023年前九个月融资活动提供净现金1.05557亿美元，2022年同期为6043.3万美元[30] - 2023年前九个月办公停车收入为440万美元，2022年同期为330万美元[50] - 2023年前九个月，无法收回的办公租户应收账款和递延租金应收账款使办公收入减少50万美元，2022年同期为30万美元[50] - 2023年前九个月，恢复对某些先前被认定为无法收回的办公租户采用应计制会计，使办公收入增加2340万美元，2022年同期为2210万美元[51] - 2023年前9个月，公司从Partnership X获得的现金分配总额为103.7万美元，低于2022年的237.5万美元[68] - 2023年前9个月，Partnership X的总收入为1492.9万美元，净利润为316.7万美元，均高于2022年同期[69] - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净亏损为225.1万美元，2022年为净收入7284.3万美元[97] - 2023年前九个月，公司从非控股股东处净转移12万美元，2022年为406万美元[97] - 2023年前三季度，公司股票薪酬费用为7,553,000美元，2022年同期为7,156,000美元；资本化股票薪酬为2,209,000美元，2022年同期为2,455,000美元[103] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为2,251,000美元，2022年同期净利润为72,843,000美元；基本和摊薄后每股净亏损为0.02美元，2022年同期为0.41美元[106] - 2023年前三季度，公司办公业务总收入为617,614,000美元，利润为397,353,000美元；多户住宅业务总收入为143,595,000美元，利润为93,125,000美元[121] - 2023年前三季度，公司所有业务板块总利润为490,478,000美元，2022年同期为491,780,000美元[121] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为2,251,000美元，2022年同期净利润为72,843,000美元[121] - 2023年前三季度总营收为7.61209亿美元，高于2022年同期的7.39515亿美元；净亏损为1993.2万美元，而2022年同期净利润为7130.9万美元[20] - 2023年第三季度总营收为2.55409亿美元，略高于2022年同期的2.53663亿美元；净亏损为2102.5万美元，2022年同期净利润为2121.3万美元[20] - 2023年前三季度综合亏损为4168.9万美元，2022年同期综合收入为4.13937亿美元[22] - 2023年第三季度综合亏损为2807万美元，2022年同期综合收入为1.29565亿美元[22] - 2023年前三季度办公物业租金及租户回收收入为5.35243亿美元，2022年同期为5.42535亿美元；多户住宅租金收入为1.31126亿美元，2022年同期为1.10235亿美元[20] - 2023年前三季度净亏损1993.2万美元，2022年同期净利润7130.9万美元[27][30] - 2023年前三季度经营活动提供净现金3.32209亿美元，2022年同期为3.81669亿美元[30] - 2023年前三季度投资活动使用净现金1.80373亿美元，2022年同期为4.96999亿美元[30] - 2023年前三季度融资活动提供净现金1.05557亿美元，2022年同期为6043.3万美元[30] - 2023年前三季度现金及现金等价物和受限现金增加2.57393亿美元，2022年同期减少5489.7万美元[30] - 2023年第三季度每股普通股股息为0.19美元，2022年同期为0.28美元；2023年前三季度每股普通股股息为0.57美元，2022年同期为0.84美元[27] - 2023年前三季度资本支出用于房地产改进为1.44842亿美元，用于开发为3729.7万美元；2022年同期分别为1.11495亿美元和6076.2万美元[30] - 2023年前三季度借款所得款项为5.05亿美元，2022年同期为2.3亿美元[30] - 2023年前三季度回购普通股支出1.09233亿美元，2022年同期无此项支出[27][30] 业务运营情况 - 截至2023年9月30日，综合投资组合包括1760万平方英尺办公物业、4594套多户公寓单元[38] - 截至2023年9月30日，公司在非合并基金Partnership X中拥有33.5%的股权，该基金拥有两个总面积为40万平方英尺的办公物业[67] - 截至2023年9月30日，公司总投资组合中A类办公物业70处，可出租面积1798.1万平方英尺，出租率和入住率均为83.8%；多户住宅物业14处，共4594个单元，出租率98.9%，入住率97.6%[135] - 2023年公司进行多笔债务和股权交易，包括利率互换到期、回购股票、收购OP单位、获得新贷款、购买利率上限等[142] - 2023年第二季度，公司因城市指令将洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业从租赁市场移除，预计重建需数年，成本达数亿美元[144] - 截至2023年9月30日，Barrington Plaza Apartments大部分租户已搬离，170个单元租户有权留至2024年5月，公司为该物业加速计提折旧，三季度2740万美元，前九个月5480万美元[144] - 2023年前九个月，无租户占公司总收入的比例超过10%[125] - 公司所有物业位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，易受当地经济、监管和自然灾害影响[126] - 2023年9月30日止九个月，写字楼平均直线租金为每平方英尺43.24美元，2022年为46.78美元[145] - 2023年9月30日止九个月，新租户多户住宅平均年租金为36,200美元，2022年为31,763美元[148] - 截至2023年9月30日，写字楼组合入住率为81.8%，2022年为83.7%；多户住宅组合入住率为97.6%，2022年为98.1%[150] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼租金收入及租户回收款为181,106,000美元，减少905,000美元，降幅0.5%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼停车及其他收入为27,717,000美元，增加1,801,000美元，增幅6.9%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，多户住宅收入为46,586,000美元，增加850,000美元，增幅1.9%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼租赁费用为74,631,000美元，基本持平[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，多户住宅租赁费用为17,256,000美元，增加3,595,000美元，增幅26.3%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，其他收入为6,229,000美元，增加4,580,000美元，增幅277.7%[157] - 2023年第三季度与2022年同期相比，利息费用为56,043,000美元，增加17,649,000美元，增幅46.0%[157] - 九个月内，办公租赁收入为5.35243