报告内容 - 报告包含对市场风险的定量和定性披露、财务报表及补充数据等内容[11] - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响[24] - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[24] 术语定义 - 定义了如ADA、AOCI、ASC等一系列缩写术语[12] - 明确了Annualized Rent、Consolidated Portfolio、FFO等术语的含义[17] - 定义了Recurring Capital Expenditures、Rentable Square Feet等术语[20] - 介绍了Rental Rate的两种形式及Same Properties、Short - Term Leases的定义[21] - 文档对ADA、AOCI等多个缩写进行了解释[12] - 定义了年化租金、运营资金、出租率等术语[17] - 定义了经常性资本支出和可出租平方英尺[20] - 公司呈现两种租金率形式，现金租金率通过租金除以可出租平方英尺计算，直线租金率通过租赁期内平均租金除以可出租平方英尺计算[21] - 公司定义了相同属性物业，排除在可比期间被收购、出售等情况的物业及地面租赁租金[21] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[21] 投资组合构成 - 总投资组合包括合并投资组合和基金持有的物业[19] - 总投资组合包括合并投资组合和基金持有的物业[19] 公司面临风险 - 公司面临新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争等多种风险[26] - 可能影响公司实际结果的风险因素包括新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展等[26] 公司多户住宅物业数量 - 公司多户住宅中，全资拥有物业和合并合资企业物业数量均为12处[28] - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[28]

财务数据和关键指标变化 - 与2020年第四季度相比，公司收入增长10.9%，FFO增长5.3%至每股0.48美元，AFFO增长2010万美元至9130万美元，同店现金NOI增长19.1% [12] - 公司G&A相对基准组仍然很低，仅占收入的5% [13] - 2022年，公司预计FFO在每股2.1 - 2.7美元之间 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 2021年，公司签署910份写字楼租约，覆盖370万平方英尺，其中新租约120万平方英尺，续约租约250万平方英尺，为上市以来最高租赁量 [10] - 第四季度，公司签署216份写字楼租约，覆盖85.8万平方英尺，其中新租约25.4万平方英尺，续约租约60.4万平方英尺 [10] - 第四季度，公司写字楼租赁利差方面，直线法为正3.5%，现金法为负9.7% [10] - 第四季度，公司写字楼租赁成本为每平方英尺每年5.03美元，符合近期趋势，远低于基准组平均水平 [11] 多户住宅业务 - 公司多户住宅物业基本满租，出租率达99.3% [11] - 第四季度，新租户平均租金涨幅超过8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司估计写字楼利用率达70%，停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70% [7][88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续从疫情影响中恢复，2021年写字楼租赁面积超过以往任何一年，租户保留率超70%，租赁交易成本远低于疫情前平均水平 [6] - 公司多户住宅物业已全部出租，本季度平均租金涨幅超8% [6] - 2021年，公司完成超13亿美元融资交易，平均利率降至2.89%，下一次到期时间为2024年12月 [7] - 公司继续将非现金收入转化为现金收入，2021年现金收入占总收入超99% [7] - 公司完成Landmark Los Angeles 376套布伦特伍德住宅塔楼建设，已预租近100套，预计租户下月入住 [8] - 公司在檀香山市中心的1132 Bishop写字楼改住宅项目，已完成所有公共区域和设施建设，约一半493套单元已完工，其余单元将随写字楼租户搬出分阶段建设 [8] - 公司计划继续通过过剩运营现金流为新开发项目融资，同时通过资产重新定位对投资组合进行现代化和升级 [9] - 2021年，公司重新定位计划聚焦两座写字楼和两座住宅物业，2022年计划开始对另外三座写字楼进行重新定位 [9] - 第四季度，公司对3亿美元债务进行再融资，新的有担保无追索权仅付息定期贷款于2029年1月到期，利率有效固定在2.66% [9] - 公司整体投资组合加权平均利率固定在2.89%，近三年无未偿债务到期 [9] - 公司资产负债表上有超3.3亿美元现金，信贷额度未动用，股息后现金流良好，合资关系良好，杠杆率低，约一半写字楼物业无抵押 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管新冠疫情仍存在不确定性，但公司管理层对基本面改善和发展管道持乐观态度 [7] - 公司管理层认为，随着经济开放，写字楼租赁有望继续复苏，预计租赁利差将在出租率接近90%且呈上升趋势时企稳 [10] - 公司管理层对Landmark Los Angeles项目的收益率有信心，预计该项目的资本化率将超过7% [53] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，可在公司网站重播90天，收益报告可在投资者关系板块找到 [3] - 公司在电话会议中会做出前瞻性陈述，实际结果可能受多种因素影响而与预期不同，具体风险可参考公司SEC文件 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 强劲的公寓市场表现和就业增长是否会带动写字楼市场的积极吸纳？ - 公司认为人口增长与房地产市场需求相关，写字楼租赁已经在复苏，预计这种趋势将持续，租赁率的积极吸纳将转化为入住率的增长 [17][18][19] 问题2: 公司启动新一轮建筑改造计划，是认为租金会增长，还是为了鼓励租户回到办公室？ - 公司认为会恢复入住率并实现租金增长，改造建筑能获得更高租金，证明改造资金投入合理，且相信能恢复疫情期间失去的入住率和租金 [20][21] 问题3: 公司指引显示全年入住率持平，需求端有何因素推动租户保留率提高和租金增长？ - 公司认为预测时更关注租赁率而非入住率，目前每季度平均租赁面积超80万平方英尺，续约情况良好，相信租赁会带动入住率提升 [25][26] 问题4: 公司达到90%租赁率后，租金利差会如何变化？ - 公司认为超过90%租赁率后，租赁率提升难度增大，租金利差会缩小，达到90%租赁率后有望推动租金上涨 [28][29] 问题5: 公司重启重建计划后，多久能恢复到疫情前每年2亿美元的支出水平？ - 公司表示立即就能达到该支出水平 [29] 问题6: 公司提到租金回到疫情前水平，但第四季度现金利差为负，如何理解这两个陈述？ - 公司表示可能指的是多户住宅业务租金回到疫情前水平，写字楼租金较疫情前有所下降，第四季度同店增长较高是因为对比基数低 [31][32] 问题7: 租金波动会持续多久，季度间有何预期表现？ - 公司表示难以预测，每季度签署约200份租约，租金现金基础上平均呈下降趋势，不同子市场和租约签署情况会导致租金波动，希望租金随入住率上升而改善 [35] 问题8: 公司2021年租户保留率为70%，高于长期平均水平，模型中如何考虑保留率因素？ - 公司历史租户保留率约为69.8%，2021年约为72%，模型中通常以70%作为保留率的参考值 [37][38][41] 问题9: 公司对启动新的住宅开发项目有何想法，今年是否可能有相关公告？ - 公司正在推进夏威夷和洛杉矶的新开发项目，与政府和承包商沟通，但开发过程漫长，希望今年能有相关公告 [42][43] 问题10: 公司能否给出年底租赁率的预期？ - 公司表示只提供入住率指引，不提供租赁率指引，希望租赁率继续上升，但不确定最终结果 [46] 问题11: Landmark项目的入住率趋势和收益率与初始预期相比如何？ - 公司认为项目资本化率将超过7%，需完成租赁后确定具体收益率，预计项目租赁期为两年，年底约一半单元能租出 [53][54] 问题12: 是否有租户提前续约，公司如何考虑提前续约？ - 有租户要求提前续约，公司认为市场情况向好，但一直根据市场情况签订长期租约，认为这样在现金基础上更有利 [57] 问题13: 公司如何为再开发和开发项目筹集资金，未来两到三年有何资金部署目标？ - 公司希望每年投入200万 - 4亿美元新资金，公司自身产生大量自由现金流，还有现金储备、信贷额度和合资伙伴，考虑到股价，股权融资可能性低 [59] 问题14: 公司是否有资产处置计划？ - 公司去年出售了檀香山的一栋建筑，目前没有其他出售计划 [61] 问题15: 公司是否考虑进行股票回购？ - 公司管理层个人购买了公司股票，但认为公司业务是运营房地产，股票回购决策复杂，会增加杠杆并减少其他投资机会，因此很少进行股票回购 [65][66][67] 问题16: 公司小租户的健康状况如何，是否受到通胀和成本上升的影响？ - 公司认为小零售商可能受影响，但整体零售业务健康，写字楼租户财务状况良好，拖欠租金情况极少 [69] 问题17: 公司指引范围是否考虑了入住率可能出现的波动？ - 公司认为指引范围较宽，可能考虑到各种情况，入住率波动可能发生在住宅业务上，写字楼业务影响不大 [72] 问题18: 公司是否关注旧金山市场，是否有扩张计划？ - 公司认为旧金山市场最终会变好，但目前当地优势和投资回报使公司倾向于留在现有市场，不确定旧金山市场价值偏离程度 [74][75] 问题19: 洛杉矶市场各子市场边界有何变化，公司如何应对市场演变？ - 公司认为洛杉矶优质子市场边界扩大，如西好莱坞、卡尔弗城和普拉亚维斯塔等市场表现良好，同时当地政府正在采取措施解决犯罪问题，公司对此持乐观态度 [79][80][81] 问题20: 公司是否还考虑在夏威夷进行合资项目？ - 公司表示有合适机会会考虑将资金带回洛杉矶，但仍然看好夏威夷市场，当地业务表现出色 [82] 问题21: 2022年指引中预计停车收入会有怎样的恢复？ - 公司停车收入超过疫情前调整后 occupancy 的70%，预计会随员工返回办公室而改善，但难以预测具体恢复情况 [88][90] 问题22: 2022年选举年是否会有物业税相关挑战，公司如何应对？ - 公司表示听说过北加州护士工会讨论相关问题，但不确定是否会实施 [92] 问题23: 公司如何看待WeWork和联合办公空间，是否构成竞争？ - 公司认为所在市场WeWork数量不多，租户更倾向于直接租赁自有空间，联合办公空间占比仅1%，不构成竞争 [96][97]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析等内容，涉及综合资产负债表、综合运营报表等[8] - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、风险因素等内容[8,10] - 文档包含道格拉斯·埃米特公司合并资产负债表，单位为千（股份数据除外）[21] 术语定义 - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、租赁率等[15,17] - 年化租金指报告日期前已开始且到期日在报告日期后的租赁的年化现金基础租金[15] - 运营资金通过从净收入中排除房地产投资销售收益等项目计算得出[15] - 租赁率指报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[15] - 租赁率指报告日期的租赁百分比[15] - 净运营收入通过收入减去运营费用计算得出，排除多项费用[15] - 净运营收入为收入减去运营物业的运营费用[15] - 入住率通过从租赁率中排除尚未开始的已签署租约计算得出[15] - 占用率通过从租赁率中排除尚未开始的已签署租约计算得出[15] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括多种类型的平方英尺[17] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量[17] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[17] - 租金率分为现金租金率和直线租金率[17] - 相同物业指公司在比较期间始终拥有和运营并在综合结果中报告的物业[17] - 相同物业指公司以一致方式拥有和运营并在比较期间完整报告的合并物业[17] 财务数据对比（2021年前三季度与2020年同期） - 截至2021年9月30日，公司总资产为93.82887亿美元，较2020年12月31日的92.50825亿美元有所增长[22] - 2021年前三季度公司总营收为6.79545亿美元，2020年同期为6.76133亿美元[24] - 2021年前三季度公司净收入为3731.6万美元，2020年同期为2238.3万美元[24] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净收入为4593.9万美元，2020年同期为3272.6万美元[24] - 2021年前三季度基本和摊薄后普通股每股净收入为0.26美元，2020年同期为0.18美元[24] - 截至2021年9月30日，公司投资性房地产净值为88.10702亿美元，较2020年12月31日的88.62445亿美元略有下降[22] - 2021年前三季度公司综合收益为1.37767亿美元，2020年同期为亏损1.88811亿美元[26] - 2021年前三季度归属于普通股股东的综合收益为1.14435亿美元，2020年同期为亏损1.17403亿美元[26] - 2021年前九个月净收入为3731.6万美元，2020年同期为2238.3万美元[31] - 2021年前九个月经营活动提供净现金33958.2万美元，2020年同期为35672.9万美元[31] - 2021年前九个月投资活动使用净现金23239.3万美元，2020年同期为20129.4万美元[31] - 2021年前九个月融资活动提供净现金7088.9万美元，2020年同期使用净现金10687.9万美元[31] - 2021年前九个月现金及现金等价物和受限现金增加17807.8万美元，2020年同期增加4855.6万美元[31] - 2021年9月30日现金及现金等价物和受限现金期末余额为35059.5万美元，2020年同期为20236万美元[31] - 2021年前九个月支付利息净额为10215.2万美元，2020年同期为10311.7万美元[36] - 2021年前九个月资本化利息支付为617.7万美元，2020年同期为325.6万美元[36] - 2021年前九个月宣告股息为14740万美元，2020年同期为14723万美元[36] - 2021年前九个月OP单位换普通股价值为35.4万美元，2020年同期为9万美元[36] 公司业务组合情况 - 截至2021年9月30日，公司合并投资组合包括1780万平方英尺办公物业、4355套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金额外拥有40万平方英尺办公空间[39] - 截至2021年9月30日，合并实体总合并资产93.8亿美元，总合并负债54.3亿美元，总合并权益39.5亿美元，其中合并债务34.1亿美元[42] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，办公停车应收账款分别为80万美元和60万美元[54] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，房地产投资总额分别为118.45398亿美元和116.78638亿美元[57] - 2021年前九个月公司未进行物业买卖[58] - 截至2021年9月30日，地面租赁使用权资产账面价值750万美元，地面租赁负债1090万美元[61] - 2021年和2020年三季度及前九个月地面租金费用均分别为18.3万美元和54.8万美元[62] - 截至2021年9月30日和2020年，公司在非合并基金中拥有33.5%股权，该基金拥有两个共40万平方英尺的办公物业[68] - 2021年前9个月从Partnership X获得的现金分配总额为148.8万美元，2020年同期为127.8万美元[69] - 截至2021年9月30日，Partnership X总资产为1.38457亿美元，总负债为1.17274亿美元，总权益为2118.3万美元；2021年前9个月总收入为1264.3万美元，营业利润为350.8万美元，净利润为180.1万美元[70] - 截至2021年9月30日，其他资产总计3253.1万美元，较2020年12月31日的2158.3万美元有所增加[71] - 截至2021年9月30日，公司总债务为5.046925亿美元，较2020年12月31日的4.777512亿美元增加[73] - 截至2021年9月30日，已转换为固定利率的贷款本金余额为5.0174亿美元，固定利率贷款本金余额为2952.5万美元，浮动利率贷款本金余额为0；2020年12月31日对应数据分别为4.6724亿美元、3011.2万美元和7500万美元[75] - 截至2021年9月30日，有固定利息的合并贷款本金余额为50.5亿美元，加权平均剩余期限为5.4年，加权平均剩余固定利息期限为3.0年，加权平均年利率为2.94%[76] - 截至2021年9月30日，未来最低本金还款总额为5.046925亿美元，其中2022 - 2026年及以后分别为81.4万美元、85.2万美元、3.00891亿美元、8.38333亿美元、10.15976亿美元和28.90059亿美元[77] - 2021年前9个月，贷款溢价摊销和核销为34.4万美元，递延贷款成本摊销和核销为813.1万美元，贷款成本费用化20.8万美元，总计799.5万美元；2020年同期分别为215.8万美元、581.3万美元、98.9万美元和464.4万美元[78] - 截至2021年9月30日，应付利息为1227.8万美元，应付账款和应计负债为1.06943亿美元，递延收入为4206.6万美元，总计1.61287亿美元；2020年12月31日对应数据分别为1219.9万美元、8159.5万美元、5055万美元和1.44344亿美元[80] - 截至2021年9月30日，公司总投资组合中A级写字楼可出租面积为7100万平方英尺，出租率87.6%，入住率85.0%；多户住宅物业12处，共4355套，出租率99.3%，入住率97.8%[125] 业务收入与费用情况 - 因新冠疫情影响，2021年和2020年三季度办公收入分别减少30万美元和350万美元，前九个月分别减少280万美元和3850万美元[50] - 2021年和2020年三季度办公停车收入分别为1900万美元和1560万美元，前九个月分别为5010万美元和6050万美元[53] - 2021年第三季度和前九个月，公司办公业务收入分别为2.03856亿美元和5.82425亿美元，多户住宅业务收入分别为3438.8万美元和9712万美元[107] - 2021年第三季度和前九个月，公司所有业务部门总利润分别为1.58552亿美元和4.55572亿美元[107] - 截至2021年9月30日，公司非可撤销办公租户和地面租赁的未来最低基本租金总计28.44636亿美元[109] - 2021年前九个月办公室平均直线租金为每平方英尺44.47美元，年化租赁交易成本为每平方英尺4.79美元[147] - 2021年前九个月办公室现金租金较之前下降7.1%，直线租金上涨5.5%[149] - 2021年前九个月新租户多户住宅平均年租金为29,912美元，较2020年有所增加[152] - 2021年前九个月多户住宅租金较之前平均上涨0.9%[153] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公室租赁收入和租户回收款增长7.0%，多户住宅收入增长22.4%[161] - 2021年第三季度与2020年同期相比，办公室租赁费用增长1.6%，多户住宅租赁费用增长3.8%[161] - 2021年前9个月，办公租赁及租户回收收入为52339.1万美元，同比增长1.8%，主要因收款改善、租户回收增加[164] - 2021年前9个月，办公停车及其他收入为5903.4万美元，同比下降17.5%，主要因停车活动减少[164] - 2021年前9个月，多户住宅收入为9712万美元，同比增长7.5%，主要因夏威夷项目新单元租赁收入增加及其他物业入住率和收款情况改善[164] - 2021年前9个月，运营费用中办公租赁费用为19574.5万美元，同比下降1.6%，主要因停车、清洁和公用事业费用减少等[164] - 2021年前9个月，非运营收入和费用中，其他收入为217.8万美元，同比下降26.6%，主要因健康俱乐部关闭[166] - 2021年前9个月，非运营收入和费用中，来自非合并基金的收入为71.3万美元，同比增长117.4%，主要因合伙企业X净收入增加[166] 资金与交易情况 - 公司使用利率互换合约管理浮动利率债务的利率风险，不进行衍生品投机，也不使用其他衍生工具[81] - 截至2021年9月30日，公司利率互换（含合并合营企业的利率互换）名义金额为50.174亿美元，非合并基金的衍生品名义金额为1.15亿美元[82] - 截至2021年9月30日，公司利率互换合约负债公允价值（含应计利息、不含信用风险调整）为1.22305亿美元，2020年12月31日为2.25166亿美元[83] - 截至2021年9月30日，公司利率互换合约资产公允价值（含应计利息、不含信用风险调整）为97.6万美元，非合并基金的衍生品为59.2万美元[85] - 2021年前九个月，合并衍生品在其他综合收益（AOCI）重分类前的利得为4426.2万美元，重分类至利息费用的损失为5595.1万美元[86] - 预计在接下来十二个月内，合并衍生品将从AOCI重分类至利息费用的损失为6718.7万美元，非合并基金的衍生品为27.8万美元[87] - 2021年前九个月，公司以发行普通股的方式收购2.2万OP单位，以11.5万美元现金收购3847个OP单位[89] - 截至2021年9月30日，运营合伙企业的非控股股东持有3010万OP单位和完全归属的LTIP单位，约占运营合伙企业总流通权益的15%，公司持有1.755亿OP单位[91] - 2021年前九个月，归属于普通股股东的净利润为4593.9万美元，与非控股股东的OP单位交易净转入30.1万美元[94] - 2021年前九个月，公司股票薪酬费用净额为735.8万美元，资本化的股票薪酬为225.3万美元[97] - 2021年前九个月，AOCI的期初余额为 - 1.48035亿美元，期末余额为 - 7953.9万美元[96] - 2021年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收入分别为1.8141亿美元和4.5939亿美元，基本和摊薄每股收益分别为0.10美元和0.26美元[98] - 2021年9月30日，公司有担保应付票据的公允价值为50.13475亿美元，账面价值为50.51048亿美元[102] - 2021年9月30日，公司地面租赁负债的公允价值为855.6万美元，账面价值为1086.4万美元[103] - 2021年9月30日，公司合并衍生品资产公允价值为115.7万美元，合并衍生品负债公允价值为1.13976亿美元[105] 风险提示与前瞻性陈述 - 公司面临诸多风险，如新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争、租金下降等[19] - 公司提醒投资者，前瞻性陈述基于当前信念和假设，实际结果可能与预期存在重大差异[19] - 报告中的前瞻性陈述基于公司信念、假设及现有信息，实际结果会受多种不可控因素影响[19] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述有重大差异的风险包括新冠疫情、经济或房地产不利发展等[19] - 更多风险因素讨论可查看2020财年截至12月31日的10 - K年度报告及本报告中的“风险因素”部分[19] - 报告及后续相关前瞻性陈述均受本部分警示声明

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO每股较上年增加0.08美元，较上季度增加0.01美元，FFO仅1.5%为非现金 [7] - 与2020年第三季度相比，FFO增长19%至每股0.48美元，AFFO增长26.6%至8760万美元，同店物业现金NOI增长13.5% [17] - 预计第四季度FFO每股在0.47 - 0.49美元之间 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - Q3签署242份办公租赁协议，涵盖81.9万平方英尺，其中新租26.2万平方英尺，续租55.7万平方英尺，含约5万平方英尺扩租 [14] - 租赁率提高30个基点至87.6%， occupancy提高20个基点至85% [14] - 过去两个季度租赁活跃，租赁率与 occupancy率差距增至260个基点 [15] - 第三季度租赁利差直线租金为正3.9%，现金租金为负6.1% [15] - 因一大型租户的租户改善津贴，本季度租赁成本增至每平方英尺每年6.08美元，排除该租户后，租赁成本低于疫情前平均水平，仅为每年5.52美元 [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合出租率达99.3%，租金回到疫情前水平 [16] - 两个多户住宅开发项目进展顺利，布伦特伍德376单元住宅塔楼预计年底前交付单元，檀香山1132 Bishop项目已完成并出租约40%的493个单元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶办公室利用率约达70%，檀香山超过80% [8] - 受疫情影响季度的办公和住宅租金收取率提高到97%，零售租金收取率升至近70% [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续推进高增值开发项目，延长债务期限并降低债务成本，有资金进行新的收购和开发机会 [9] - 办公物业销售市场缓慢，多户住宅市场有机会，公司有充足流动性进行收购 [13] - 公司一直跑赢所在市场，A类投资组合表现出色，租户从其他建筑迁入公司建筑，将继续该计划 [76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场在改善，租赁活动积极，希望尽快实现更多更好的正吸纳量， occupancy达到90%以上再推动租金上涨 [33][34] - 若疫情和政府不干扰，对租赁活动前景乐观，利用率回升是市场复苏的表现之一 [83] 其他重要信息 - 计算办公室利用率采用停车收入、刷卡数据、管理人员观察和租户问卷四种方式，取最低值 [58] - 第二季度办公室利用率为40% - 50% [82] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去未支付租金金额的更新情况 - 该金额最高达7000万美元，目前约为4700万美元，为疫情开始以来的累计金额，每季度有所下降，在禁令解除前难以大幅减少 [20] 问题2: 潜在债务再融资的思考 - 公司致力于降低债务成本，会根据利率情况进行再融资，以延长债务期限并锁定较低成本 [23][25] 问题3: 推动办公室利用率的因素 - 市场疫苗接种率高、疫情病例少，未依赖公共交通，建筑布局不密集，小租户和本地租户不受国家政策限制 [28][29][30][31] 问题4: 第三季度正吸纳量是否为异常情况及何时推动租金上涨 - 市场在改善，租赁活动积极，希望尽快实现更多正吸纳量， occupancy达到90%以上再推动租金上涨 [33][34] 问题5: 利用率与停车收入反弹的关系及恢复到疫情前水平所需的利用率 - 停车收入与利用率紧密相关，需利用率回到100%，使经济计算转向月卡，目前正朝着该方向发展 [41] 问题6: 同店增长30%的驱动因素 - 是收款改善、停车收入增加、租户回收、 occupancy和租金提高等多种因素的综合结果 [43] 问题7: 威廉莫里斯奋进公司是否会行使终止租约的选择权及决策时间 - 公司不讨论个别租约，该公司在优质物业且租金低于市场水平，难以想象其放弃租约，需在年底前通知公司 [45][46] 问题8: 多户住宅收购机会的情况 - 多户住宅市场火热，洛杉矶地区有更多出售物业，收购机会的首年资本化率较低 [47][48] 问题9: 租赁率与 occupancy率差距及长期目标 - 长期平均差距约为160 - 170个基点，目前差距较大是因为Q2和Q3租赁活跃，未来几个季度随着租户迁入，差距应会缩小 [49] 问题10: 租户让步情况及租赁成本上升原因 - 本季度租赁成本上升是因一大型租户影响，排除该租户后，租赁成本低于疫情前平均水平，公司一直保持较低的让步水平 [52] 问题11: 利用率与周边建筑及市场的比较 - 无周边建筑数据，但从观察来看，市场恢复情况与公司办公室利用率回升一致，Castle数据包含不同类型产品和面临全国性挑战的区域 [54][55] 问题12: 新租约开始时间是否会导致租赁率与 occupancy率差距扩大 - 未发现租户迁入时间有变化趋势，通常租户会较快迁入 [57] 问题13: 利用率70%的计算方式 - 通过停车收入、刷卡数据、管理人员观察和租户问卷四种方式获取信息，取最低值 [58] 问题14: 2022 - 2023年租金滚动情况及按市值计价 - 按市值计价历史上为10% - 11%，目前接近零，需租赁率接近90%才能有有意义的改善，难以预测恢复 occupancy和租赁率所需时间 [68][69] 问题15: 签署租约的租户情况及租赁管道 - 本季度有5万平方英尺的净扩租，租户类型多样，小租户需求一直强劲，本季度中大型租户开始有意义地交易，未发现大量观望租户回归的趋势 [73][74][75] 问题16: 租户是否从其他建筑迁入及资产表现 - 公司一直跑赢所在市场，租户从其他建筑迁入公司建筑，会继续该计划，疫情期间的重新定位项目取得了良好回报 [76][77] 问题17: 租户是否要求更多租约灵活性 - 租户一直寻求灵活性，经济衰退时倾向于短期租约，公司不提供类似灵活办公空间的服务 [78] 问题18: 停车收入与疫情前水平的比较 - 仅停车收入计算，已达到疫情前的75% [80] 问题19: 计算利用率的四 pronged方法是否为本季度首次使用及第二季度利用率 - 不是首次使用，但本季度花了很多时间确定这四种方法，第二季度利用率为40% - 50% [80][82] 问题20: 利用率上升是否预示更好的租赁活动 - 租赁活动已转向正吸纳量，若疫情和政府不干扰，对租赁前景乐观，利用率回升是市场复苏的表现之一 [83] 问题21: 工资压力和供应链中断的担忧 - 供应链问题需要解决，公司所在市场有美国最大港口，集装箱积压问题需要改善 [85] 问题22: 第四季度同店是否会实现两位数增长 - 公司未提供同店指导，但整体指导与本季度表现一致，同店增长的因素可能仍包括收款、停车、租户回收等，需关注费用情况 [87] 问题23: 新租赁量本季度环比下降45%的原因及10月租赁情况 - 第二季度是租赁记录季度，第三季度受德尔塔疫情和8月租赁淡季影响，但仍是非常好的租赁季度，租赁管道健康，需求仍在 [91][92][94] 问题24: 本季度未开票的租金和/或报销金额 - 公司未细分该金额，但收款情况逐季改善，在禁令解除前，过去逾期账款不会有重大影响，改善主要来自现有租户支付当前租金 [95] 问题25: 公寓开发计划的现状及为何不加速 - 希望加速但需城市配合，城市议程多，开发公寓不在优先位置，且城市工作效率受人员在家办公和疫苗授权影响而降低 [99][103]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、风险因素等内容[8,10] 术语定义 - 定义了如AOCI、ASC等多个缩写术语[12] - 明确了Annualized Rent、Consolidated Portfolio等术语的含义[15,17] - 定义年化租金，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合表现，是评估房地产投资信托基金业绩的常用指标[15] - 定义运营资金（FFO），为非公认会计准则补充财务指标，排除房地产销售损益等项目[15] - 定义出租率和入住率，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合表现，是评估房地产投资信托基金业绩的常用指标[15] - 定义净营业收入（NOI），为非公认会计准则补充财务指标，排除一般及行政费用等项目[15] - 定义可出租平方英尺，用于管理和监测办公投资组合表现，是评估房地产投资信托基金业绩和价值的常用指标[17] - 定义两种租金率：现金租金率和直线租金率[17] 公司财务状况 - 截至2021年6月30日，公司总资产为93.73354亿美元，较2020年12月31日的92.50825亿美元有所增长[22] - 截至2021年6月30日，公司总资产为9373354美元，较2020年12月31日的9250825美元增长1.32%[22] - 截至2021年6月30日，公司合并实体总资产93.7亿美元，总负债53.9亿美元，总权益39.8亿美元，其中合并债务34.1亿美元[41] - 截至2021年6月30日，公司房地产投资总额为117.99亿美元，较2020年12月31日的116.79亿美元有所增加[55] - 截至2021年6月30日，地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元[59] - 截至2021年6月30日，公司持有非合并基金33.5%的股权，2021年和2020年上半年分别收到该基金现金分配70.6万美元和94.2万美元[66][67] - 截至2021年6月30日，合伙企业X总资产为128,707千美元，总负债为107,200千美元，总权益为21,507千美元[68] - 截至2021年6月30日，其他资产总计12,484千美元，较2020年12月31日的21,583千美元有所减少[69] - 截至2021年6月30日，公司合并债务总额为5,002,123千美元，较2020年12月31日的4,777,512千美元有所增加[71] - 截至2021年6月30日，公司合并固定利率和浮动利率债务中，互换为固定利率的贷款本金余额为4,972,400千美元，固定利率贷款为29,723千美元，浮动利率贷款为0千美元[73] - 截至2021年6月30日，公司合并贷款的加权平均剩余期限为5.0年，加权平均剩余固定利率期限为3.0年，加权平均年利率为2.94%[73] - 截至2021年6月30日，公司未来最低本金还款总额为5,002,123千美元，其中2022年为805千美元[74] - 2021年上半年，贷款溢价摊销和核销为(228)千美元，递延贷款成本摊销和核销为4,192千美元，贷款成本费用化35千美元，总计3,999千美元[75] - 截至2021年6月30日，应付利息为12,160千美元，应付账款和应计负债为91,938千美元，递延收入为45,147千美元，总计149,245千美元[77] - 截至2021年6月30日，公司利率互换合约名义金额为5,017,400千美元，合约负债公允价值为141,417千美元[79][80] - 截至2021年6月30日，公司利率互换合约资产公允价值（含应计利息，不含信用风险调整）为12.9万美元[82] - 截至2021年6月30日，公司有息应付票据公允价值为4970685000美元，账面价值为5006362000美元；2020年12月31日，公允价值为4719462000美元，账面价值为4706979000美元[100] - 截至2021年6月30日，公司地面租赁负债公允价值为8541000美元，账面价值为10865000美元；2020年12月31日，公允价值为11865000美元，账面价值为10871000美元[101] - 截至2021年6月30日，公司衍生资产公允价值为303000美元，衍生负债中合并衍生工具公允价值为132854000美元，非合并基金衍生工具公允价值为0；2020年12月31日，衍生资产公允价值为0，衍生负债中合并衍生工具公允价值为214016000美元，非合并基金衍生工具公允价值为137000美元[103] - 截至2021年6月30日，公司未来最低基本租金收入预计2022年为631454000美元，2023年为545711000美元，2024年为439075000美元，2025年为339145000美元，2026年为255188000美元，之后为676260000美元，总计2886833000美元[107] - 截至2021年6月30日，公司开发项目剩余合同承诺约为1.368亿美元，其他合同承诺（包括重新定位、资本支出项目和租户改进）约为2090万美元[116][117] - 截至2021年6月30日，公司非合并基金Partnership X有1.048亿美元浮动利率定期贷款未偿还，贷款于2023年3月1日到期，利率为LIBOR + 1.40%（LIBOR下限为0%）[118] - 截至2021年6月30日，公司总投资组合包括71处A级办公物业，可出租面积1819.5万平方英尺，出租率87.3%，入住率84.8%；12处多户住宅物业，共4335套单元，出租率99.4%，入住率97.6%[121] - 截至2021年6月30日，预计办公室租赁到期面积占比情况与前三年平均水平对比有差异，如2021 - 2030年各年份到期占比不同[150][151] - 截至2021年6月30日，公司约46%的总办公物业组合无抵押[178] - 截至2021年6月30日六个月，普通股股数从175,464千股增至175,471千股[29] - 2021年第一季度末，普通股期末余额为1,755千美元[29] - 2021年第一季度末，额外实收资本期末余额为3,487,950千美元[29] - 2021年第一季度末，累计其他综合收益（AOCI）期末余额为 - 93,345千美元[29] - 2021年第一季度末，累计亏损期末余额为 - 974,982千美元[29] - 2021年第一季度末，非控股权益期末余额为1,557,754千美元[29] - 2021年第一季度末，总权益期末余额为3,979,132千美元[29] 公司营收与利润情况 - 2021年第二季度，公司总营收为2.25006亿美元，高于2020年同期的2.07796亿美元[24] - 2021年上半年，公司总营收为4.41301亿美元，低于2020年同期的4.59146亿美元[24] - 2021年第二季度，公司净收入为1398.2万美元，而2020年同期净亏损547.2万美元[24] - 2021年上半年，公司净收入为2157万美元，低于2020年同期的2424.2万美元[24] - 2021年第二季度，公司普通股股东基本和摊薄后每股净收入为0.09美元，2020年同期为0.01美元[24] - 2021年上半年，公司普通股股东基本和摊薄后每股净收入为0.16美元，与2020年同期持平[24] - 2021年第二季度，公司综合收入为1837.9万美元，2020年同期综合亏损2626.7万美元[26] - 2021年上半年，公司综合收入为1.02436亿美元，2020年同期综合亏损2.04012亿美元[26] - 2021年上半年净利润为2.157亿美元，2020年同期为2.4242亿美元[31] - 2021年第二季度公司总营收为225006千美元，较2020年同期的207796千美元增长8.28%[24] - 2021年上半年公司总营收为441301千美元，较2020年同期的459146千美元下降3.89%[24] - 2021年第二季度公司净收入为13982千美元，而2020年同期净亏损5472千美元[24] - 2021年上半年公司净收入为21570千美元，较2020年同期的24242千美元下降10.99%[24] - 2021年第二季度公司普通股股东应占净收入为16197千美元，较2020年同期的2030千美元增长697.88%[24] - 2021年上半年公司普通股股东应占净收入为27798千美元，较2020年同期的28953千美元下降3.99%[24] - 2021年第二季度公司综合收入为18379千美元，而2020年同期综合亏损26267千美元[26] - 2021年上半年公司综合收入为102436千美元，而2020年同期综合亏损204012千美元[26] - 2021年第二季度公司普通股股东应占综合收入为20184千美元，而2020年同期综合亏损11569千美元[26] - 2021年第二季度，公司办公业务收入为191926000美元，利润为128385000美元；多户住宅业务收入为33080000美元，利润为23829000美元；所有业务总利润为152214000美元。2020年同期，办公业务收入为176989000美元，利润为116688000美元；多户住宅业务收入为30807000美元，利润为21951000美元；所有业务总利润为138639000美元[105] - 2021年上半年，公司办公业务收入为378569000美元，利润为252850000美元；多户住宅业务收入为62732000美元，利润为44170000美元；所有业务总利润为297020000美元。2020年同期，办公业务收入为396878000美元，利润为266913000美元；多户住宅业务收入为62268000美元，利润为44056000美元；所有业务总利润为310969000美元[105] - 2021年第二季度与2020年同期相比，办公室租赁和租户回收收入为173,757千美元，增长9.4%；多户住宅收入为33,080千美元，增长7.4%；其他收入为1,329千美元，增长308.9%；未合并基金收入为286千美元，增长304.3% [154] - 2021年第二季度与2020年同期相比，办公室租赁费用为63,541千美元，下降5.4%；多户住宅租赁费用为9,251千美元，下降4.5%；一般和行政费用为9,558千美元，下降3.1%；折旧和摊销费用为93,900千美元，下降4.9%；利息费用为 - 35,935千美元，增长 - 2.1% [154] - 2021年上半年与2020年同期相比，办公室租赁和租户回收收入为341,936千美元，下降0.8%；办公室停车和其他收入为36,633千美元，下降29.9%；多户住宅收入为62,732千美元，增长0.7% [157] - 2021年上半年与2020年同期相比，办公室租赁费用为125,719千美元，下降3.3%；多户住宅租赁费用为18,562千美元，增长 - 1.9%；一般和行政费用为19,129千美元，下降5.3%；折旧和摊销费用为186,697千美元，下降5.0%；其他收入为1,680千美元，下降27.4% [157] - 2021年上半年与2020年同期相比，其他费用为 - 617千美元，下降67.1%；未合并基金收入为453千美元，增长147.5%；利息费用为 - 71,140千美元，增长 - 0.8% [159] - 2021年第二季度，公司FFO为9650万美元，较2020年同期的8440万美元增加1210万美元，增幅14.3% [162] - 2021年上半年，公司FFO为1.865亿美元，较2020年同期的1.963亿美元减少980万美元，降幅5.0% [163] - 2021年Q2可分配给普通股股东的净收入为1619.7万美元，2020年同期为203万美元；2021年上半年为2779.8万美元，2020年同期为2895.3万美元[164] - 2021年Q2运营资金（FFO）为9651.3万美元，2020年同期为8440.8万美元；2021年上半年为1.8645亿美元，2020年同期为1.9629亿美元[164] - 2021年Q2同店净营业收入（NOI）为1.46766亿美元，较2020年同期增长11%；2021年上半年为2.87018亿美元，较202

财务数据和关键指标变化 - 与2020年第二季度相比，FFO增长14.3%，达到每股0.47美元；AFFO下降3.3%，至7790万美元；同一物业现金NOI增长0.7% [19] - 与2021年第一季度相比，FFO每股增加0.03美元，主要由于更好的租金收取和每股约0.01美元的更高业务中断保险赔偿 [20] - 本季度AFFO下降是由于过去几个季度强劲的租赁业务带来的更高租户改善和租赁佣金，第二季度的G&A仅占收入的4.2%，远低于基准组 [21] - 预计第三季度FFO每股在0.44 - 0.46美元之间，反映了通常较高的季节性公用事业费用、新贷款的额外利息费用、较低的办公室入住率和较低的业务中断保险赔偿 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室租赁业务 - 第二季度签署253份办公室租约，覆盖创纪录的130万平方英尺，其中新租约45.1万平方英尺，续约租约84.6万平方英尺 [16] - 租赁复苏最初由小租户引领，第二季度中大型租户有进展，平均租约面积增至5100平方英尺，超过过去几个季度和长期平均水平 [16] - 由于租户迁入需要时间，租赁活动使租赁率和入住率之间的差距扩大到250个基点，第二季度租赁利差直线租金改善至0.95%，现金租金为负6.6% [17] - 净有效租金受益于较低的租赁成本，第二季度租赁成本降至近十年最低 [18] 多户住宅业务 - 两个多户住宅开发项目进展顺利，1132 Bishop的174套公寓已全部出租，Brentwood公寓塔楼预计2021年第四季度交付首批单元，未来几个月开始预租 [12] - 多户住宅组合出租率达99.4%，基本满租，所有住宅子市场租金均在上涨 [18] 零售业务 - 受疫情影响的五个季度的总租金收取率为95%，其中住宅租金收取率96%，办公室租金收取率96%，零售租金收取率63% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司整体投资组合现金按市值计价略为正，约1%，檀香山和西区市场表现较强，山谷地区较弱 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司新兴的无缝租赁平台以及市场的多样性和优势促成了本季度创纪录的租赁量 [12] - 鉴于当前有吸引力的利率，公司继续寻求降低平均利率和进一步分散债务到期时间的机会，虽市场房产销售缓慢，但公司有充足流动性进行收购 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 洛杉矶将租赁执行暂停令延长至9月30日并恢复口罩令，尽管子市场16岁以上人群疫苗接种率约80%，青少年接种率超65%，这给公司带来逆风 [9] - 未来几个季度可能因疫情和暂停令到期时间而不稳定，预计暂停令到期后能收回大部分未付租金，但收款将分散在多个季度，部分租户可能搬离，但对入住率影响不大 [11] - 公司从低迷中走出，变得更强大和高效，对未来充满信心 [12] 其他重要信息 - 公司签署的租约平均期限从过去几个季度的约三年半增至现在的超过五年，主要是由于签署的大租约增多，大租户倾向于签署长期租约 [66][67] - Landmark项目增加了支出，但在10%以内，公司加速项目推进，以便今年开始租赁 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 现金租金未付余额情况及与租户交易情况 - 月中未付现金租金在5000 - 6000万美元之间；租户提前达成交易，将付款期限延长至三到六个季度以上，还可能延长租约或支付利息等 [24][25][26] 问题2: 第三季度租赁势头及入住率展望 - 若疫情再次加剧，租赁肯定会受影响，但人们在适应暂停令延长和口罩令恢复，已就过去欠款的约25%以上达成交易；未来几个季度搬出情况减少，有望改善局面 [28][32][33] 问题3: 租户离开的痛点及租赁过程中对租金、入住率、保留率和租约期限的考虑 - 租赁和入住率的差异主要取决于新交易数量，新交易多会使差异更大；未对租户离开痛点和租赁策略做具体总结，认为经济复苏和人们想重返工作是主要原因 [34][35][60] 问题4: 投资组合现金按市值计价情况 - 目前整体投资组合约为1%，檀香山和西区市场较强，山谷地区较弱 [36] 问题5: Brentwood公寓项目市场租金与预期及租赁情况 - 公寓组合租金普遍上涨，可从同店数据和市场研究中看出 [37] 问题6: Macerich租约潜在租金下降及空间可比性 - 未对Macerich租约具体评论，该租约因市场情况再次出现在日程表上 [39] 问题7: 本季度租赁活动增加的行业差异 - 各行业需求良好，无明显趋势，值得注意的是平均租户规模显著增加 [40][41] 问题8: 新租赁活动的租户类型及规模变化 - 大租户回归并抢占空间，新租赁活动令人惊喜，市场有被压抑的增长或需求；租户来自各行业，夏威夷、西洛杉矶和山谷地区活动活跃 [42][43][46] 问题9: 公寓现有租户租金增长及续约情况 - 本季度住宅组合表现良好，入住率保持强劲，租金收入增长4%，平均在住租金上涨 [47][48] 问题10: 驱逐暂停令延长对下半年交易流的影响 - 暂停令影响租金收取，部分未付款租户会搬离，但对入住率影响不大；限制市场的主要是疫情和相关防控措施，新租约不受暂停令影响 [49][50][52] 问题11: 山谷地区市场活动情况 - 山谷地区Ventura Boulevard和Sherman Oaks/Encino市场活动良好，有大交易出现 [53] 问题12: 办公室空间保留率目标及租户续约计划调整情况 - 长期平均保留率在69% - 70%，较难改变；保留率按平方英尺计算；租户续约原因多样，经济复苏和人们想重返工作是主要原因；公司规划空间的方式未变，2000 - 2500平方英尺的空间租赁情况良好 [55][56][60] 问题13: 未付租金中零售部分占比及对零售部分租户搬离的担忧 - 未付租金中零售部分占比过高；不特别担心任何部分租户搬离，传闻中住宅部分可能有更多租户在暂停令结束后搬离 [62][63][64] 问题14: 本季度签署租约平均期限增加的原因 - 主要是由于签署的大租约增多，大租户倾向于签署长期租约 [66][67] 问题15: 多户住宅开发项目总成本及建设成本情况 - 项目仍按预算进行，Landmark项目增加了支出，但在10%以内，公司加速项目以便今年开始租赁 [68][69] 问题16: 商业租约中租户从市中心搬迁情况及新迁入租户规模 - 本季度大租户活动增多，但未发现从市中心吸引租户的情况，租户多在西区子市场内或不同建筑间搬迁 [71][72] 问题17: 员工部分时间在家工作对办公空间位置的影响 - 可能会出现向中心区域转移的情况，有人会在Warner Center和山谷开设卫星办公室以缩短通勤时间 [76] 问题18: 驱逐住宅租户的政治难度及未付款租户是否多在租金管制区域 - 需驱逐的住宅租户数量很少，可能是个位数或10 - 20个；未付款租户不一定在租金管制区域 [78][79][80]

财务数据和关键指标变化 - 与2020年第一季度相比，FFO下降19.6%至每股0.44美元，AFFO下降21%至7830万美元，同物业现金NOI下降16.8% [20] - 排除0.04美元的净收益后，第一季度FFO每股提高0.02美元，主要得益于更好的收款和更低的费用 [21] - 第一季度G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [21] - 预计第二季度FFO每股在0.43 - 0.45美元之间，反映出公司认为入住率将继续下降，但经济开放和当地禁令到期后收款和停车收入将显著改善 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度签署199份办公室租约，涵盖75.1万平方英尺，包括20.4万平方英尺的新租约和54.7万平方英尺的续约租约，平均租约规模从第四季度的3100平方英尺增加到3800平方英尺，但仍低于5600平方英尺的投资组合平均水平 [17] - 由于上半年季节性高租约到期和近期租赁活动减少，办公室租赁率下降86个基点至87.7% [18] - 第一季度租赁利差现金为 - 9.1%，直线法为 - 0.3%，通过将租赁成本从第四季度降低10%，减轻了对净有效租金的影响 [18] - 多户社区的出租率已完全恢复至99.6% [18] 开发业务 - 1132 Bishop项目已将交付的174套单元全部出租，验证了檀香山核心地区对高品质租赁住房的需求 [13] - 布伦特伍德高层公寓建设已达到34层，计划夏季后开始预租，2022年初入住 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场的房地产交易仍然缓慢，潜在卖家仍持观望态度，希望复苏迹象和重新开放计划能促使一些延迟的销售进入市场 [15] - 市场上转租空间总体大幅增加，但公司自身投资组合中未出现实质性增长，且转租空间主要集中在大型租户和媒体类型空间 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在追求再融资机会，以进一步降低债务成本，并在有机会时进行新的收购 [11] - 公司运营平台针对引领办公室重新入住的小租户，是市场上最大且最有效的 [11] - 公司认为洛杉矶市场长期前景乐观，行业和供应限制使其比其他主要市场更容易进行复苏评估，预计市场上有项目推出时竞争将很激烈 [49][50] - 公司将继续关注现有市场和未进入市场的机会，但认为现有市场的机会更有吸引力，更易融入投资组合 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 洛杉矶在过去六周内新冠疫情情况显著改善，4月5日洛杉矶县允许非必要工人返回办公室，6月15日加州计划全面重新开放 [7] - 第一季度业绩仍受疫情影响，但收款情况持续改善，预计驱逐禁令到期后收款将大幅增加 [8][9] - 随着疫情消退，公司对运营和市场前景充满信心，认为自身在供应限制、需求驱动行业和租户建设方面具有独特优势 [10] 其他重要信息 - 公司在物业的可持续系统和技术投资取得了出色成果，年底超过88%的符合条件的办公空间获得了能源之星认证 [15] - 2020年公司利用租户入住率较低的机会，积极加速LED照明改造计划，每年可节省330万千瓦时的能源 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道情况以及对第二季度后入住率触底的信心来源 - 公司对入住率触底有信心是因为目前租赁业务进展良好，第一季度签署了75万平方英尺的租约，数字化租赁系统提高了业务流程效率，尽管仍面临疫情相关的挑战，但租赁交易数量和总面积呈上升趋势，平均租约规模也在增大 [24][26][27] 问题2: 未支付租金的租户金额以及预计何时能收回 - 未支付租金的金额在6000 - 7000万美元之间，且该数字自上季度以来已停止增长，随着与租户达成协议和经济复苏，预计该数字将继续缩小 [29][30] 问题3: 小租户从表达租赁意向到实际入住并产生现金流的时间 - 从与租户签署意向书到其入住平均约需四个月，相对同行与大型租户的交易速度较快 [32] 问题4: 公司投资组合内转租空间的情况 - 公司自身投资组合中未出现转租空间的实质性增长，市场上的转租空间增加主要集中在大型租户和媒体类型空间，且转租空间对公司直接租赁业务未构成有意义的竞争 [33][35] 问题5: 世纪城和比佛利山庄子市场的租赁率情况 - 各子市场情况不一，部分子市场本季度略有上升，多数下降，整个疫情期间入住率呈下降趋势，未发现这两个子市场有特别值得关注的趋势，预计第二季度整体入住率仍会下降 [39][40] 问题6: 平均租约规模上升是否意味着租户开始增加租赁面积或改变楼层规划 - 未看到租户租赁面积有实质性增加，与历史情况基本一致；公司投资组合的空间布局已能满足租户需求，平均每人约200多平方英尺，租户无需进行重大调整，预制套房租赁情况良好 [41][42][43] 问题7: 租赁管道中不同行业或租户类型的表现以及投资销售市场情况 - 租户需求广泛，未发现特定行业或部门有明显趋势，仅在租户规模上，小租户比大租户更早回归；投资销售市场仍然缓慢，公司对市场上的项目进行评估，但有吸引力的项目不多，预计市场复苏时竞争将很激烈，价格也会比较激进 [46][47][48] 问题8: 是否有兴趣进入新的子市场 - 公司会关注所有市场，但目前认为现有市场的机会更有吸引力，更易融入投资组合，不过仍会对新子市场的项目进行评估 [51] 问题9: 未收到且未按GAAP准则计提的租金金额以及加州驱逐禁令的情况 - 未收到且未计提的租金已从每月600 - 650万美元降至约500万美元，且预计该数字将继续缩小；对于加州是否会按计划在6月30日结束禁令，公司没有确切信息 [55][56] 问题10: 从GAAP FFO角度是否仅按现金基础记账以及租赁资本支出情况 - 公司按现金基础记账，仅记录实际收到的租金；租赁资本支出显著下降，改善了净有效租金情况，主要原因包括有大量合适的空间、租户续约意愿强、小租户相关资本支出较少等 [57][59][60] 问题11: “与租户达成协议”的具体含义以及重建业务的管道情况 - 与租户达成的协议主要是延期租赁和分摊欠款；公司已重启重建业务，目前有四个项目进入管道，预计回报与之前项目类似 [68][69][70] 问题12: 再融资机会的成本、定价、期限和时间安排 - 公司正在积极推进再融资，目标是降低平均债务成本，目前平均债务成本略低于3%；典型贷款为七年期，五年期互换，具体成本、定价和期限需根据市场情况确定，公司希望等待实际交易完成后再公布相关信息 [75][76][77] 问题13: 布伦特伍德住宅开发项目的租金情况以及项目的可行性 - 公寓租赁率已达到或超过完全入住水平，租金开始回升；对于布伦特伍德高端住宅项目，公司认为其成功的可能性与疫情前预期相当，檀香山项目的成功也为其提供了信心 [79][80] 问题14: 租户是否有对更高质量空间的需求以及公司在不同子市场的情况 - 公司致力于将资产提升到高质量水平，通过收购和重新定位实现这一目标，尽管疫情影响了数据的直接对比，但公司认为这种需求仍然存在，且公司资产质量处于市场前列 [83][84] 问题15: 本季度直线租金核销和现金坏账情况以及檀香山项目租金与预期的对比 - 本季度新出现的未支付租金租户数量不多，不具有重要意义；檀香山项目租金符合预期，项目已全部出租，市场需求旺盛 [85][86] 问题16: 今年到期的四份加州大学洛杉矶分校租约的续约情况 - 四份租约涉及不同部门和决策者，公司不评论个别租户的续约情况，目前租约仍未续约 [86][87]

文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[6] 术语定义 - 定义了AOCI、ASC、ASU等缩写含义[9] - 明确Annualized Rent、Consolidated Portfolio等术语定义[11] - 规定Rentable Square Feet基于BOMA重新测量[13] - 提出Rental Rate分为Cash Rental Rates和Straight - Line Rental Rates[13] - 界定Same Properties为公司以一致方式拥有和运营的合并物业[13] - 定义Short - Term Leases为在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 公司计算资金运营（FFO）时会排除房地产投资销售收益等项目[11] - 公司计算净营业收入（NOI）时会排除一般及行政费用等项目[11] - 年化租金（Annualized Rent）是衡量权益型房地产投资信托基金（REITs）业绩的常用指标[11] - 出租率（Leased Rate）和入住率（Occupancy Rate）是衡量REITs业绩的常用指标[11] - 可出租平方英尺（Rentable Square Feet）用于管理和监测公司办公组合的业绩[13] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 同一物业（Same Properties）指公司在比较期间持续拥有和运营的物业[13] - 短期租赁（Short - Term Leases）指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 经常性资本支出（Recurring Capital Expenditures）用于维护稳定物业的收入[11] 财务数据对比（2021年Q1与2020年同期或2020年末） - 2021年3月31日公司总资产为92.49737亿美元，较2020年12月31日的92.50825亿美元略有下降[18] - 2021年第一季度公司总营收为2.16295亿美元，较2020年同期的2.5135亿美元有所下降[20] - 2021年第一季度公司净收入为758.8万美元，较2020年同期的2971.4万美元大幅下降[20] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为1160.1万美元，较2020年同期的2692.3万美元下降[20] - 2021年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.06美元，较2020年同期的0.15美元下降[20] - 2021年第一季度综合收益为8405.7万美元，而2020年同期为综合损失1.77745亿美元[22] - 2021年第一季度归属于普通股股东的综合收益为6230.4万美元，而2020年同期为综合损失1.21487亿美元[22] - 2021年3月31日投资性房地产净值为88.50908亿美元，较2020年12月31日的88.62445亿美元略有下降[18] - 2021年3月31日有息负债净额为47.75994亿美元，较2020年12月31日的47.44967亿美元有所增加[18] - 2021年第一季度净收入为758.8万美元，2020年同期为2971.4万美元[26] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，2020年同期为1.5351亿美元[26] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，2020年同期为6478.5万美元[26] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，2020年同期为6771.2万美元[26] - 2021年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加1188.9万美元，2020年同期增加2101.3万美元[26] - 2021年第一季度末现金及现金等价物和受限现金余额为1.84406亿美元，2020年同期为1.74817亿美元[26] - 2021年第一季度宣布的普通股股息为每股0.28美元，与2020年同期持平[24] - 2021年第一季度现金支付的利息净额为3342万美元，2020年同期为3373.8万美元[29] - 2021年第一季度资本化利息支付为177.3万美元，2020年同期为88.1万美元[29] - 2021年和2020年第一季度，因租户应收账款和递延租金应收账款无法收回，分别减少办公收入180万美元和520万美元[44] - 2021年和2020年第一季度，办公停车收入分别为1480万美元和3020万美元[47] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，办公停车应收账款分别为100万美元和60万美元[47] - 截至2021年3月31日，房地产投资总额为117.40844亿美元，较2020年末的116.78638亿美元有所增加[50] - 2021年和2020年第一季度，地面租金费用均为18.2万美元[54] - 2021年和2020年第一季度，从基金获得的现金分配分别为35.8万美元和61.3万美元[62] - 截至2021年3月31日，其他资产总计2013.5万美元，较2020年末的2158.3万美元有所减少[64] - 截至2021年3月31日，公司合并后债务净额为4775994000美元，较2020年12月31日的4744967000美元有所增加[67] - 2021年第一季度，公司合并衍生品在AOCI重新分类前的收益为5834.6万美元，2020年同期损失为2.06597亿美元[80] - 2021年第一季度，公司收购7000个OP单位并发行等量普通股，还以10.5万美元现金收购3548个OP单位；2020年同期收购5000个OP单位并发行等量普通股，以7万美元现金收购150个OP单位[82][83] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1160.1万美元，2020年同期为2692.3万美元[87] - 2021年第一季度，公司基于股票的薪酬费用净额为269.4万美元，资本化的基于股票的薪酬为71.5万美元；2020年同期分别为294.1万美元和85.9万美元[90] - 2021年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.06美元，2020年同期为0.15美元[92] - 截至2021年3月31日，公司有担保应付票据的公允价值为47.15608亿美元，账面价值为47.06672亿美元；2020年12月31日公允价值为47.19462亿美元，账面价值为47.06979亿美元[97] - 截至2021年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为1004.1万美元，账面价值为1086.7万美元；2020年12月31日公允价值为1186.5万美元，账面价值为1087.1万美元[98] - 2021年3月31日，公司合并衍生品公允价值为137,276千美元，2020年12月31日为214,016千美元[100] - 2021年第一季度，公司办公业务收入186,643千美元，利润124,465千美元；多户住宅业务收入29,652千美元，利润20,341千美元；所有业务总利润144,806千美元，归属于普通股股东的净利润为11,601千美元[102] - 2021年第一季度和2020年第一季度，没有租户占公司总收入的比例超过10%[106] - 2021年第一季度，因新冠疫情，公司注销租户应收账款和递延租金应收账款，使租赁收入和租户回收款减少180万美元[126] - 2021年第一季度，公司总办公物业平均直线租金为每平方英尺40.13美元，低于2020年的45.26美元[138] - 2021年第一季度，新租户和续租租户的现金租金较之前下降9.1%，直线租金下降0.3%[139] - 2021年第一季度，多户住宅新租户平均年租金为26891美元，低于2020年的28416美元[142] - 截至2021年3月31日，办公物业入住率为86.3%，多户住宅物业入住率为96.6%[145] - 2021年第一季度运营资金（FFO）降至8990万美元，较2020年同期的1.119亿美元减少2190万美元，降幅19.6%[155] - 2021年第一季度办公租赁和租户回收收入为1.68179亿美元，较2020年同期的1.85827亿美元减少1764.8万美元，降幅9.5%[152] - 2021年第一季度办公停车及其他收入为1846.4万美元，较2020年同期的3406.2万美元减少1559.8万美元，降幅45.8%[152] - 2021年第一季度多户住宅收入为2965.2万美元，较2020年同期的3146.1万美元减少180.9万美元，降幅5.7%[152] - 2021年第一季度办公租赁费用为6217.8万美元，较2020年同期的6966.4万美元减少748.6万美元，降幅10.7%[152] - 2021年第一季度多户住宅租赁费用为931.1万美元，较2020年同期的935.6万美元减少4.5万美元，降幅0.5%[152] - 2021年第一季度同一物业净营业收入（NOI）为1.41002亿美元，较2020年同期的1.67873亿美元减少2687.1万美元，降幅16.0%[160] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，减少2846.6万美元，降幅18.5%[169] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，增加1453.2万美元，增幅22.4%[169] - 与2020年第一季度相比，2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，减少3387.4万美元，降幅50.0%[169] - 截至2021年3月31日，公司总资产为9249737美元，较2020年12月31日的9250825美元略有下降[18] - 2021年第一季度，公司总营收为216295000美元，较2020年同期的251350000美元有所下降[20] - 2021年第一季度，公司净收入为7588000美元，较2020年同期的29714000美元大幅下降[20] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为11601000美元，较2020年同期的26923000美元下降[20] - 2021年第一季度，基本和摊薄后每股净收入为0.06美元，较2020年同期的0.15美元下降[20] - 2021年第一季度，综合收入为84057000美元，而2020年同期为综合损失177745000美元[22] - 截至2021年3月31日，公司普通股股东权益为2450325000美元，较2020年12月31日的2437091000美元有所增加[18] - 2021年第一季度，非控股股东权益为1570200000美元，较2020年同期的1587945000美元略有下降[24] - 2021年第一季度，公司宣布每股普通股股息为0.28美元，与2020年同期持平[24] - 2021年第一季度，公司运营费用为173857000美元，较2020年同期的187132000美元有所下降[20] - 2021年第一季度净收入为758.8万美元，2020年同期为2971.4万美元[26] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为1.25044亿美元，2020年同期为1.5351亿美元[26] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为7931.7万美元，2020年同期为6478.5万美元[26] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为3383.8万美元，2020年同期为6771.2万美元[26] - 2021年第一季度支付的利息净额为3342万美元，2020年同期为3373.8万美元[29] - 2021年第一季度资本化利息支付为177.3万美元，2020年同期为88.1万美元[29] 公司风险 - 公司面临诸多风险，如新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[15] - 公司所有物业位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，易受当地不利经济、监管和自然灾害影响[107] - 报告包含前瞻性陈述，受COVID - 19等多种风险因素影响[15] 公司资产与负债详情 - 截至2021年3月31日，合并实体总资产92.5亿美元，总负债52.3亿美元，总权益40.2亿美元[36] - 截至2021年3月31日，地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元[54] - 截至2021年3月31日，公司固定利率贷款本金余额为29919000美元，浮动利率贷款本金余额为105000000美元，总债务为4807319000美元[69] - 截至2021年3月31日，公司合并贷款加权平均剩余寿命为5.1年，加权平均剩余固定利率期限为3.1年，加权平均年利率为2.99%[69] - 2021年3月31日，公司未来最低本金还款总额为4807319000美元，其中2022年为796000000美元[70] - 2021年第一季度，公司贷款溢价摊销和核销为113

财务数据披露调整 - 公司提前采用美国证券交易委员会（SEC）对S - K规则第301、302和303项的修订，自2021年2月10日起生效，停止披露部分财务数据，包括之前在第二部分第6项披露的选定财务数据、第二部分第7项的合同义务表，以及第四部分第15项合并财务报表附注中的季度财务数据（年末更新季度数据时需披露）[7] - 公司提前采用SEC对Regulation S - K规则中Items 301、302和303的修订，停止披露部分财务数据并进行相应替换[7] 术语与指标定义 - 定义了多个术语，如年化租金（Annualized Rent）、合并投资组合（Consolidated Portfolio）、运营资金（FFO）、出租率（Leased Rate）、净运营收入（NOI）、入住率（Occupancy Rate）和经常性资本支出（Recurring Capital Expenditures）等[11] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，包括租赁、可用、建筑管理使用及BOMA调整的平方英尺，用于管理和监测办公组合表现[13] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式，分别通过租金和平均租金除以可出租平方英尺计算[13] - 同一物业指公司以一致方式拥有和运营且在比较期间完整纳入合并结果的物业，部分情况除外[13] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[13] - 公司定义了多个衡量指标，如年化租金、运营资金、净营业收入等，用于管理和监测办公及多户住宅投资组合表现[11] 多户住宅物业情况 - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[20] - 公司多户住宅中，全资拥有物业数量为11处，合并合资企业物业数量为1处，总数为12处[20] 前瞻性陈述与风险因素 - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期有重大差异[16] - 可能影响公司实际结果的风险因素包括疫情、经济、竞争、利率等多方面[18] - 公司面临多种风险，包括新冠疫情不利发展、经济或房地产不利发展、竞争等[18]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.46美元，较2019年第四季度下降15%；AFFO下降16%至7600万美元；同物业现金NOI下降20% [16] - 与第三季度相比，FFO因火灾保险赔款增加0.06美元，因收款改善和费用降低增加0.02美元，但因11月选举的问题宣传费用抵消0.02美元，最终每股净增加0.06美元 [16] - 第四季度G&A仅占收入的4.6%，远低于基准组 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度签署197份办公室租约，涵盖61.2万平方英尺，其中新租约20.2万平方英尺，续约租约41万平方英尺 [14] - 办公室租约比例降至88.6% [15] - 第四季度签署的租约将比到期租约提供近10%的租金，但初始现金租金因前期租约年度租金大幅上涨而降低5.8% [15] 多户住宅业务 - 租赁率从97.5%提高到98.2%，在西洛杉矶和夏威夷均有增长 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至目前，已收取受疫情影响三个季度租金的92.7%，其中住宅租金收取96%，办公室租金收取95%，零售租金收取45% [8] - 第四季度租赁需求增强，主要由小租户推动，签署197份租约，续租率高于平均水平 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为小租户将引领复苏，且目前小租户的表现支持了这一预期 [24] - 公司继续推进两个多户住宅开发项目，1132 Bishop项目需求强劲，布伦特伍德高层公寓建设接近封顶，首批单元预计2022年初交付 [12] - 公司在投资销售方面，近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场交易活跃，办公室市场相对疲软 [73] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情和租户租赁执行暂停令带来持续逆风，但第四季度租金收取和租赁活动有所改善 [6] - 随着经济开始复苏，租户对未来更加自信，预计将转向正吸纳，但预测复苏速度仍具挑战性，预计今年上半年入住率将进一步下降 [9] - 公司对长期前景充满信心，认为公司将重返办公室，布伦特伍德板块资金充裕，在洛杉矶拥有优质建筑和市场的主导份额，近期无重大新办公室供应威胁 [10] - 由于疫情和地方政府法令的不确定性，公司不提供2021年指导，但预计随着经济开放和暂停令放宽，收款和停车收入将逐步改善，租赁将在年内复苏，入住率至少在上半年下降，直线租金在2021年将很少，高于和低于市场租金的收入将恢复正常下降 [17][18] 其他重要信息 - 公司已与占未偿余额约15%的租户达成租金延期支付协议，这些交易不受暂停令保护，已开始收取延期租金，除少量金额外，未减免租金，预计将收回大部分逾期款项 [7] - 12月，公司一家合资企业以2100万美元出售了夏威夷檀香山一处8万平方英尺的办公室物业，买家将用于青年职业培训和课后项目 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何不提供2021年指导，以及对办公室入住率的假设，如续租率、即将到期的租约和新租赁量与疫情前水平的对比 - 不提供指导是因为对疫情消退和经济复苏的方式缺乏信心，市场情况对租赁和业绩影响大，难以给出准确信息 [20] - 续租率通常在60%多到70%以上，达到70%以上表现良好；历史上需要75万至100万平方英尺的租赁量才能扭转局面，运营在60万至70万平方英尺时，即使续租率良好，入住率也会缓慢下降 [23] 问题2: 已解决的15%未收租金是否针对每月自愿不支付的600万美元租户，讨论情况如何，是否会增加 - 已解决的15%是针对所有未收租金，而非仅针对每月自愿不支付的600万美元租户 [25] - 认为随着暂停令结束，解决过程将加速，租户希望复工并解决疫情影响，目前已达成的交易中未减免租金，说明租户有支付能力 [28][29] 问题3: 租金利差从第三季度开始侵蚀，市场恢复正常、租赁活跃后，租金走势如何 - 需要看到几个季度的正吸纳，租金才会再次上涨，市场仍相对饱和，小租户的态度表明他们希望保留空间，对租金恢复到之前水平有信心 [34][35] 问题4: 预计2021年上半年入住率下降，是否有子市场出现入住率触底的迹象，以及对夏威夷关于租赁暂停令和商业租约法案的看法 - 最大的积极迹象是第四季度签署的大量租约，表明市场健康且复苏能力强，同时公司租赁业务的线上运营得到加强 [37] - 檀香山表现好于其他市场，圣莫尼卡市中心仍较强，圣莫尼卡已放宽暂停令，洛杉矶和比佛利山庄受相同因素影响，在城市放宽限制前，入住率难以逆转 [38][39] - 由于处于政治讨论初期，无法对夏威夷法案发表评论 [41] 问题5: 租户报销费用在2019 - 2020年大幅下降，其恢复情况是仅取决于入住率还是有其他因素，以及火灾保险赔款和业务中断相关受损单元恢复上线的时间 - 租户报销费用是复杂项目，主要原因是运营大楼的成本较去年和前几年大幅下降，入住率影响较小 [42][43] - 正在与城市合作对项目三座塔楼进行重大消防安全改造，虽进展慢于预期，但对进展感到满意，最终会取得值得等待的结果 [45][46] 问题6: 小租户租约数量增加，这些租户的类型、来源，以及之前解约的租户是否随着暂停令减弱而回归，运营费用的削减是否可持续 - 小租户来自典型的多元化行业，并非集中在某一领域或某类租户 [49] - 预计未来几年能源节约方面的成本削减可持续，但随着入住率上升，部分成本会恢复，保险费用上升，财产税按规定速度增长 [53] 问题7: 租赁暂停令的时间，以及入住率下降趋势是否会在暂停令结束前缓和，是否有不同子市场或建筑的通勤时间数据，近年来购买的建筑是否延长了投资组合的平均通勤时间 - 无法提供暂停令的最新时间，且暂停令可能会不断延长，但市场上租户积极签约和支付租金的态度令人对明年充满希望 [57][58][59] - 未进行关于通勤时间的实际调查，但对租户来源社区有了解，相关信息在投资者概述演示文稿中有图表展示，决策制定者倾向于选择通勤时间短的办公地点 [63] - 近年来在西侧购买的建筑缩短了通勤时间 [66] 问题8: 15%未支付租金的租户开始达成交易，对今年收益的影响，以及GAAP租金上涨10%但起始租金下降5.8%的原因和租金递增情况 - 这些交易的租金收入将逐季增加，对今年收益有提振作用 [69][70] - 典型五年期租约的租金递增为4%，结束租金比起始租金高17%，整体新租约经济情况仍好10%，公司平均合同租金递增可能高于其他市场 [71] - 近年来大部分交易的租金递增为3.5% - 4%，通常为3% - 5% [72] 问题9: 投资销售方面的情况，是否有交易松动，更关注办公室还是多户住宅机会，以及鉴于低杠杆、折价交易或高隐含资本化率，是否考虑进行股票回购 - 近期更多关注多户住宅机会，但市场交易清淡，工业市场活跃，办公室市场疲软，开始看到积极迹象，随着市场信心增强，更多资产将进入市场 [73] - 不反对股票回购，但公司进行股票回购需考虑出售资产获取现金或提高杠杆水平，倾向于保守管理公司资产负债表和资本结构，因此较少推动公司层面的股票回购 [75][76] 问题10: 短期租约到期面积季度环比增加1.6万平方英尺的原因，以及重启疫情前重建计划的条件，市场情况对承保租金的影响 - 经济低迷时，租户对未来缺乏信心，倾向于签订较短租期的租约，这是正常现象，表明他们不想放弃办公空间，待业务更确定时会签订较长租期租约 [79] - 已经开始重新规划一些项目，实际启动需要更多经济开放的可见性 [81] - 目前市场动荡，难以确定租金水平，但对市场未来走向有信心，仍会进行规划和分析，预计今年情况好转后会开始投入资金 [82][83] 问题11: 租户对办公空间未来使用和需求的困惑程度，以及小租户和大租户的差异，租户入住率从六个月前到现在的变化 - 租户在续约时有更多扩张和收缩情况，未遇到租户大量裁员或认为远程工作将持续的情况，典型小套房的布局在疫情前后变化不大，租户已适应现有空间布局 [85][86] - 最初租户和公司都感到困惑，目前公司大楼入住率约为30% - 40%，早晚交通流量增加，停车场更满 [87][88] 问题12: 租户升级办公空间的情况，以及上季度提到的投资组合整体比市场高6%是否仍是合理参考 - 此次疫情持续时间不够长，未出现像2008 - 2010年经济衰退后租户在不同等级办公空间之间的大规模转移情况，预计此次不会出现这种情况 [90][91] - 上季度提到的投资组合整体比市场高6%仍是合理参考 [93]