公司背景 - Douglas Emmett, Inc. (DEI)是一家房地产投资信托基金(REIT)，是洛杉矶和檀香山优质办公和多功能物业的最大业主和运营商[2] - Douglas Emmett专注于拥有和收购顶级办公物业和首要多功能社区，位于拥有重要供应约束、高端行政住房和关键生活方式设施的社区[2] 领导参与 - 公司总裁兼首席执行官Jordan L. Kaplan将参加2024年Citi全球房地产CEO大会的圆桌讨论，讨论将于2024年3月5日上午11:00在东部时间举行[1]

股价表现 - DEI的股价自2022年底以来下跌了20%，而同期标普500指数(SPY)上涨了25%[3][10] - DEI目前以每股FFO约8倍的前瞻倍数交易，即使在较低的季度支付率下，DEI的股息仍高达5.5%以上[5][10] 租赁情况 - DEI的办公投资组合的租赁率下降至83.3%，而2022年底为87.1%[6] - DEI在2023年的整体租赁活动为3.2百万平方英尺，比2022年的租赁势头低约50万平方英尺[8] 运营结果 - DEI在2023年的运营结果受到较低的占用率和租赁势头的负面影响，FFO和AFFO分别下降了12%和8.1%[7] - DEI的管理团队似乎在为2024财年的另一年运营挑战做准备，公司将面临最大办公租户Warner Bros的租约到期和不续约的情况[9]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有1760万平方英尺办公物业组合、4576套多户公寓单元及两块土地的收费权益，非合并基金另有40万平方英尺办公空间[18] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有四个合并合资企业权益，拥有16处办公物业（共420万平方英尺）和2处住宅物业（共470套公寓），按面积加权平均持股46%[24] - 截至2023年12月31日，公司管理并持有一个非合并基金权益，拥有2处办公物业（共40万平方英尺），持股53.8%[24] - 公司办公物业组合总可出租面积为17980663平方英尺，市场份额为37.4%，其中洛杉矶西区、山谷和檀香山的市场份额分别为34.4%、44.4%和22.6%[163][164] - 截至2023年12月31日，办公物业组合的加权平均出租率为83.3%，年化租金为6.83351964亿美元，每平方英尺年化租金为47.52美元，每月每平方英尺租金为3.96美元[166] - 截至2023年12月31日，法律、金融服务等行业的租赁数量分别为576、364等，年化租金占比分别为18.2%、15.5%等[172] - 截至2023年12月31日，洛杉矶圣莫尼卡、西洛杉矶和檀香山的多户住宅单元数量分别为940、1,151、2,485个，占比分别为21%、25%、54%[180] - 截至2023年12月31日，公司投资组合包括70处A级办公物业（可出租面积1798.1万平方英尺，出租率83.3%，入住率81.0%）和14处多户住宅物业（4576个单元，出租率98.5%，入住率96.7%）[199] - 2023年末写字楼组合入住率为81.0%，2022年为83.7% [213] - 2023年末多户住宅组合入住率为96.7%，2022年为98.1% [213] - 2023年写字楼组合平均入住率为82.6%，2022年为84.2% [213] - 2023年多户住宅组合平均入住率为96.9%，2022年为97.9% [213] - 截至2023年12月31日，假设不行使续租选择权和提前终止权，预计写字楼组合有一定面积租约到期 [214] 物业租户情况 - 截至2023年12月31日，公司办公物业组合租户的中位规模约为2500平方英尺，2021 - 2023年无租户占总收入超10%[19] - 按稳定投资组合的年化基本租金收入百分比计算，18.2%的租户从事法律行业，15.5%从事金融服务行业，14.1%从事娱乐行业，12.7%从事房地产行业[78] - 办公物业租户的中位数面积为2500平方英尺，平均面积为5300平方英尺[167] - 面积在2500平方英尺及以下的租约数量占比50.3%，可出租面积占比13.6%，年化租金占比12.6%[168] - 最大的五个办公租户的总租赁面积占比7.1%，年化租金占比11.4%[170] - 2024 - 2038年各年份到期的办公租赁面积分别为456,000、37,000、89,000等平方英尺[171] - 2024 - 2033年及以后各年份到期的办公租赁年化租金分别为137,113,780、116,721,428等美元，占比分别为20.1%、17.1%等[173] - 2023 - 2021年办公续约租赁数量分别为576、571、557个，新租赁数量分别为289、343、351个[176] 公司REIT资格及税务情况 - 若符合房地产投资信托基金（REIT）资格，公司通常无需就当前分配给股东的净收入部分缴纳联邦企业所得税，但特定情况下需缴纳[25] - 公司需满足两项总收入要求，即每个纳税年度至少75%和95%的总收入（排除特定收入）需符合相应条件[27] - 公司需在每个纳税季度末满足五项资产测试[27] - 公司需向股东分配股息，至少为“REIT应税收入”等的90%，否则可能需按常规企业税率纳税或缴纳4%消费税[27] - 若未能符合房地产投资信托（REIT）资格，公司将按常规企业税率缴纳联邦所得税，可能需支付至少5万美元的罚款，还会影响融资和业务扩张等[131][132][133] - 即使符合REIT资格，公司也需缴纳部分联邦、州和地方税，如分配低于100%的REIT应税收入需缴纳所得税，TRS净应税收入需缴纳企业所得税等[136] - 为符合REIT资格，公司通常需每年至少分配90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），这可能影响流动性并使公司错过有吸引力的机会[137] - 若1031交换交易被判定应纳税或无法完成，公司可能面临不利后果，如增加应税收入、需额外分红或缴税等[140] - 立法或其他影响REIT的行动可能对公司及其投资者产生负面影响，包括影响公司维持REIT资格的能力[141] - 若公司不能被认定为“国内控制”的REIT或股票未被视为在既定证券市场定期交易，非美国投资者出售普通股或获得特定分配可能需缴纳FIRPTA税[142] 公司可持续发展情况 - 截至2022年12月31日，公司92%的稳定合格办公空间获得美国环保署“能源之星认证”[39] - 2021年公司公用事业供应商提供的可再生能源比例约为三分之一[40] - 公司在物业安装近400个电动汽车充电站并计划增加[45] 公司人员情况 - 截至2023年12月31日，公司约有750名员工[49] - 2023年公司为超四分之一（约750名）员工提供股权补偿[53] - 2023年12月31日，公司高管持有4%的流通普通股，若所有LTIPs和OP单位转换为普通股，持股比例将达17%[114] - 公司CEO和COO在无理由终止或因正当理由辞职时可获得相当于过去三年平均年薪三倍的遣散费[115] 公司面临的风险 - 持续或进一步的通货膨胀可能对公司经营成果、现金流、财务状况等产生不利影响[59] - 公司所有物业位于加州洛杉矶县和夏威夷檀香山，面临更大风险[59] - 公司有大量债务，面临利率波动和无法再融资的风险[59] - 公司办公物业组合策略侧重于租赁给小型租户，可能存在更大信用风险[59] - 公司可能无法完成收购业务或成功整合和运营收购的物业[59] - 截至2023年12月31日，公司有大约56亿美元债务未偿还，其中17亿美元为浮动利率债务，面临利率波动风险[73] - 通货膨胀持续或进一步上升会对公司经营业绩、现金流、财务状况、支付股息和分配的能力以及普通股市场价格产生不利影响[64] - 利率上升时期，房地产估值通常会因资本化率上升而下降，可能对公司房地产投资组合估值产生负面影响[65] - 公司所有房产位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，面临更大风险，易受当地经济、监管和自然灾害影响[69] - 公司大量债务使其面临利率波动和无法再融资的风险，可能导致债务违约[73] - 新租约租金可能低于要价，公司可能不时出现租金下降情况，影响经营业绩、现金流和财务状况[77] - 公司租户集中在部分行业，这些行业的经济低迷可能对公司财务状况、经营业绩和现金流产生不利影响[78] - 为保持竞争力，公司需维护、维修和翻新房产，这会减少现金流，且支出不一定能提高入住率或租金[79] - 公司面临激烈竞争，可能导致房产入住率和租金下降[80] - 疫情及相关防控措施可能对公司业务、财务状况、运营结果、现金流等产生不利影响，如影响租金收取、租户需求等[81][82][83][90] - 公司业务运营易受恶劣天气、自然灾害和气候变化影响，保险可能无法覆盖相关损失，且可能需承担高额成本[84][85][86] - 公司可能无法续租或出租空置空间，可能需接受低于现有租金的价格或提供租金减免等优惠[91] - 公司办公物业组合的业务策略侧重于租赁给小型租户，可能面临更大的信用风险[92] - 房地产投资通常缺乏流动性，公司可能无法在特定时间内以理想价格出售或再融资[93] - 公司需遵守众多法律法规和契约，可能产生重大成本，且可能面临调查、补救成本、罚款和损害赔偿[94] - 公司受广泛的环境法规约束，可能面临未来环境支出和责任的不确定性，且可能无法识别所有潜在环境负债[96][97] - 租金控制或租金稳定立法及其他监管限制可能限制公司提高租金和将运营成本转嫁给租户的能力[100][101][102][103] - 公司的增长战略包括收购物业，但可能无法完成收购或成功整合和运营所收购的物业，进入新市场也可能面临困难[104] - 公司面临房地产开发风险，如无法获取理想物业、成本超预算等[105] - 开发或再开发项目可能无法按时或按预算完成，租赁情况可能不达预期[106] - 进入合资企业或发行子公司证券时，公司面临特定风险[107] - 若物业地面租赁违约，公司经营、现金流和财务状况将受重大不利影响[108] - 未来公司可能无足够现金按预期水平向股东分配[109] - 公司成长依赖外部资本，获取融资可能面临困难且会增加杠杆或稀释普通股[119] - 公司短期现金投资于货币市场基金，存在本金损失和无法按面值赎回风险[120] - 公司章程、合伙协议和马里兰州法律中的某些条款可能延迟或阻止控制权变更交易[121] - 公司作为运营合伙企业普通合伙人的唯一股东，对有限合伙人的信托义务可能与股东利益冲突[128] - 加州现行法律下房产年度重新评估价值增幅一般限制在2%以内，若取消该限制，公司加州房产评估值和财产税可能大幅增加[129][130] - 公司面临网络安全风险，包括网络攻击、入侵等，虽目前未发生重大事件，但不能保证未来不会发生[144][145] - 新的会计准则可能对公司经营成果或租户的财务业绩产生不利影响[150] 公司网络安全管理 - 公司正在开发网络安全风险管理计划，以保护关键系统和信息的机密性、完整性和可用性[152] - 网络安全风险管理计划基于互联网安全控制中心提供的框架，集成到企业整体风险管理计划中[153][154] - 公司董事会将网络安全风险纳入风险监督职能，审计委员会负责监督网络安全和其他信息技术风险[157] - 公司管理团队负责评估和管理网络安全威胁带来的重大风险，团队成员拥有56年相关经验[159] 公司财务数据 - 2023 - 2021年办公租赁总每平方英尺成本分别为20.14、23.66、21.35美元[176] - 2023 - 2021年办公经常性资本支出分别为3,279,814、4,224,496、3,838,453美元[178] - 2023 - 2021年多户住宅经常性资本支出分别为2,978,083、3,092,613、2,821,969美元[182] - 2023年公司普通股每股季度股息均为0.19美元，2022年分别为0.28、0.28、0.28、0.19美元[188] - 2024年2月9日公司普通股有7名登记持有人[189] - 2018 - 2023年公司普通股累计总回报与S&P 500、NAREIT Equity和同行指数对比，2023年末公司普通股累计回报为52.22，S&P 500为207.21，NAREIT Equity为142.83，同行指数为69.54[194][195] - 2024年1月，公司回购1.4百万股普通股，花费1650万美元，平均每股11.50美元；回购7.6百万股普通股，花费9260万美元，平均每股12.13美元[203] - 2024年1月，公司关闭一笔3.5亿美元有担保、无追索权的仅付息定期贷款，2033年8月到期，利率为SOFR加1.37%，上限7.84%至2026年8月[203] - 2023年，公司总办公物业平均直线租赁费率为每平方英尺42.97美元，年化租赁交易成本为每平方英尺5.53美元[207] - 2023年，公司总办公物业新签和续签租约现金租金每平方英尺41.80美元，较到期租约下降7.6%；直线租金每平方英尺42.97美元，较到期租约增长4.4%[209] - 2023年，公司多户住宅新租户平均年租金为36070美元[209] - 2023年，公司多户住宅租金有变化的租约（新租户和年度租金审查的现有租户）平均比上一年租金高2.1%[210] 公司项目进展 - 公司正在将夏威夷檀香山的1132 Bishop Street办公塔楼改造成493套出租公寓，截至2023年12月31日，已交付90%的计划单元，且已出租97%已交付单元[204] - 2023年第二季度，公司将洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业从租赁市场移除，预计重建需数年，成本数亿美元，2023年为此加速计提折旧费用8210万美元[206] 公司经营业绩影响因素 - 2023年公司经营业绩受通货膨胀和高利率影响，2022年受新冠疫情影响 [216] - 2020 - 2022年写字楼入住率受新冠疫情不利影响 [215] - 2020年多户住宅入住率受新冠疫情不利影响，2021 - 2022年恢复 [215] - 入住率可能因收购、处置、开发和再开发项目而不可直接逐年比较 [215] - 平均入住率通过对各季度末及期初前一季度末的入住率求平均计算得出 [215]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收入同比增长2%,主要来自多户家庭收入和地租收入的增加 [20] - 2023年第四季度FFO同比下降12%,主要是由于利息费用上升 [21] - 2023年第四季度AFFO同比下降8.1%至7460万美元 [21] - 2023年第四季度同店物业现金NOI同比下降1.1%,主要是由于上一期受益于住宅组合的一次性税收返还 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年全年公司签署872份办公租约,总面积320万平方英尺,平均每季度80万平方英尺 [13] - 2023年第四季度公司签署202份办公租约,总面积71万平方英尺,其中新租约24.3万平方英尺,续租46.7万平方英尺 [13] - 2023年第四季度新租约价值增长4.3%,现金租金价差下降6.1% [13][14] - 2023年第四季度公司住宅物业出租率为98.5% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为其市场供需动态是美国最佳的,子市场活跃,办公租户大多已经返回工作 [7] - 公司认为大型租户目前更加谨慎,不愿做出大的承诺,但中小型租户表现良好 [36][37][38] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司计划继续增加住宅投资组合,过去5年新增近1300套公寓 [6] - 公司有大量现金、稳定的自由现金流、无公司层面债务,且近半数办公物业无抵押 [8] - 公司认为当前是良好的收购机会,正在积极寻找机会 [47][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为租赁需求有望在未来两年内恢复,但目前公司的指引并未假设大幅租赁复苏 [59][60] - 管理层对公司长期前景保持乐观,认为公司的市场供需动态是美国最佳的 [7] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Blaine Heck 提问** 询问公司对利率走势和即将到期债务的应对计划 [26][27] **Jordan Kaplan 回答** 公司将在未来再融资时再进行利率互换,利率水平将取决于当时的市场情况 [27] 问题2 **Michael Griffin 提问** 询问公司对收购机会的看法 [41][46] **Jordan Kaplan 回答** 公司认为当前是良好的收购机会,正在积极寻找 [47][62] 问题3 **Dylan Burzinski 提问** 询问公司2024年租赁量指引的合理性 [58][59][60] **Peter Seymour 回答** 公司指引中并未假设租赁大幅恢复,而是保持与最近几个季度相当的水平 [59][60]

业绩总结 - 2023年净收入归属于普通股东同比下降144.0%，净亏损为4270万美元，每股稀释亏损0.26美元[25] - 2023年FFO同比下降10.1%，至3.773亿美元，每股稀释收益1.86美元[25] - 2023年AFFO同比下降15.7%，至2.995亿美元[25] - 2023年第四季度净亏损为55,908千美元，较2022年同期的净收入25,231千美元下降[54] - 2023年第四季度的资金运营（FFO）为92,866千美元，较2022年同期的105,537千美元下降12.0%[58] - 2023年第四季度的调整后的资金运营（AFFO）为74,578千美元，较2022年同期的81,159千美元下降8.7%[58] - 2023年第四季度总收入为259,279千美元，较2022年同期的254,137千美元增长4.2%[54] - 2023年全年，公司的总收入为767,463千美元，较去年增长[102] 用户数据 - 2023年签署的872份办公室租约总面积为320万平方英尺，平均每季度80万平方英尺[4] - 办公物业的租赁率为83.3%，较去年同期的87.0%下降3.7个百分点[71] - 办公物业的季度平均占用率为81.3%，较去年同期的83.7%下降2.4个百分点[71] - 2023年12月31日，公司的租赁物业总面积为14,380,312平方英尺，租赁率为83.3%[114] - 2024年到期的租赁面积为2,864,277平方英尺，占总面积的15.9%[152] 未来展望 - 2024年每股净收益预期在0.04美元至0.10美元之间，FFO每股预期在1.64美元至1.70美元之间[5] - 2024年指导的平均办公占用率为78%至81%[188] - 2024年同物业现金NOI增长预期为-4.0%至-2.5%[188] - 2024年预计的利息支出为218百万至228百万[188] 新产品和新技术研发 - 新签租约的交易成本为每平方英尺$23.54，年交易成本为$6.11[157] - 续签租约的交易成本为每平方英尺$19.81，年交易成本为$5.72[157] 市场扩张和并购 - 截至2023年12月31日，公司的合并投资组合包括所有合并结果中的物业，拥有100%的权益，除了16个办公物业（总计420万平方英尺）和两个住宅物业（470个公寓），通过四个合并合资企业持有约46%的加权平均权益[196] - 截至2023年12月31日，公司的Douglas Emmett Partnership X, LP的权益约为54%，该基金拥有两个总计40万平方英尺的办公物业[199] 负面信息 - 2023年第四季度同类物业现金净运营收入同比下降0.8%，至6.036亿美元[25] - 2023年第四季度的总运营费用为228,618千美元，较2022年同期的190,528千美元增长20.0%[54] - 净（亏损）收入归属于普通股东为（40,455）千美元，较去年同期的24,302千美元下降266.5%[69] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年现金及现金等价物为5.231亿美元[41] - 2023年总资产为96.442亿美元，较2022年下降3.05%[36] - 2023年第四季度每股分红为0.19美元，与2022年同期持平[58] - 2023年12月31日的年化租金为683,351,964美元，租金每平方英尺为47.52美元[152]

营收情况 - Douglas Emmett (DEI)报告2023年12月季度营收为2.1233亿美元，同比增长2.2%[1] - 每股收益为0.46美元，较去年同期的0.14美元有所增长[1] - 营收低于分析师预期，出现-16.24%的惊喜[1] 租赁表现 - Douglas Emmett在办公室和多户家庭租赁方面的营收表现良好，分别较去年同期增长了2.2%和1.4%[4][5] - 办公室租赁中的停车和其他收入增长了25.2%，而多户家庭租赁中的租金收入增长了2.6%[6][7] - 但办公室租赁中的租金收入和租户收入较去年同期下降了1.2%，多户家庭租赁中的停车和其他收入也下降了10.7%[8][9] 股票表现 - 每股收益为-0.24美元，低于分析师预期的-0.09美元[9] - Douglas Emmett股票过去一个月的回报率为-12.4%，表现不佳[10]

报告内容与术语定义 - 报告包含财务信息、其他信息等内容，有财务报表、管理层讨论与分析等部分[8] - 定义多个术语，如年化租金、资金运营、出租率等，用于衡量公司业绩[12] - 报告含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期不同[15] 风险因素 - 风险因素包括经济和房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[16] - 公司面临多种风险，如经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化、利率上升等[16] 业绩指标计算方法 - 公司计算资金运营（FFO）时，按NAREIT标准排除房地产销售损益等项目[12] - 净运营收入（NOI）计算为收入减去运营费用，排除多项费用[12] - 出租率计算时，管理空间视为已出租，特定空置空间排除在外[12] - 占用率计算时，排除未开始的签约租约，管理空间视为已占用[12] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，用于管理和监测办公室组合业绩[13] - 租金率有现金租金率和直线租金率两种形式[13] 财务数据对比（资产、负债、权益） - 截至2023年9月30日，公司总资产为9846079美元，较2022年12月31日的9747446美元增长1.01%[18] - 截至2023年9月30日，公司总负债为5838623美元，较2022年12月31日的5471663美元增长6.70%[18] - 截至2023年9月30日，公司总权益为4007456美元，较2022年12月31日的4275783美元减少6.27%[18] - 截至2023年9月30日，公司总资产为98.46079亿美元，较2022年12月31日的97.47446亿美元有所增长[18] - 截至2023年9月30日，公司有担保应付票据净额为55.41846亿美元，高于2022年12月31日的51.91893亿美元[18] - 截至2023年9月30日，合并债务（不包括合并合资企业）为37.6亿美元，2022年12月31日为34.1亿美元[41] - 截至2023年9月30日，房地产总投资为1.2385477亿美元，较2022年12月31日的1.2292973亿美元有所增加[54] - 截至2023年9月30日，夏威夷檀香山的地面租赁使用权资产账面价值为740万美元，租赁负债为1080万美元[59] - 截至2023年9月30日，收购租赁无形资产净额为310.3万美元，较2022年12月31日的353.6万美元有所减少[63] - 截至2023年9月30日，其他资产总额为6039.4万美元，较2022年12月31日的3394.1万美元有所增加[70] - 截至2023年9月30日，公司总债务为55.70259亿美元，2022年12月31日为52.20902亿美元[76] - 截至2023年9月30日，累计其他综合收益期末余额为169,760,000美元，2022年同期为199,649,000美元[99] - 截至2023年9月30日，公司担保应付票据的公允价值为5,476,975,000美元，账面价值为5,573,462,000美元；2022年12月31日，公允价值为5,115,548,000美元，账面价值为5,224,449,000美元[113] - 截至2023年9月30日，公司地面租赁负债的公允价值为4,226,000美元，账面价值为10,839,000美元；2022年12月31日，公允价值为4,466,000美元，账面价值为10,848,000美元[114] - 截至2023年9月30日，公司衍生资产中，合并衍生工具公允价值为248,232,000美元，非合并基金衍生工具为12,356,000美元；2022年12月31日，分别为270,234,000美元和12,426,000美元[117] - 2023年第三季度末总权益期末余额为40.07456亿美元，2022年同期为42.97733亿美元[27] 财务数据对比（营收、利润、亏损） - 2023年前三季度总营收为761209美元，较2022年同期的739515美元增长2.93%；净亏损19932美元，而2022年同期净利润为71309美元[20] - 2023年前三季度办公租赁收入为617614美元，多户租赁收入为143595美元[20] - 2023年前三季度总运营费用为642200美元，较2022年同期的561496美元增长14.37%[20] - 2023年前三季度归属普通股股东的净亏损为2251美元，而2022年同期净利润为72843美元[20] - 2023年前三季度综合亏损为41689美元，而2022年同期综合收入为413937美元[22] - 2023年前三季度宣布的普通股每股股息为0.57美元，低于2022年同期的0.84美元[27] - 2023年前九个月净亏损1993.2万美元，2022年同期净利润7130.9万美元[30] - 2023年前九个月经营活动提供净现金3.32209亿美元，2022年同期为3.81669亿美元[30] - 2023年前九个月投资活动使用净现金1.80373亿美元，2022年同期为4.96999亿美元[30] - 2023年前九个月融资活动提供净现金1.05557亿美元，2022年同期为6043.3万美元[30] - 2023年前九个月办公停车收入为440万美元，2022年同期为330万美元[50] - 2023年前九个月，无法收回的办公租户应收账款和递延租金应收账款使办公收入减少50万美元，2022年同期为30万美元[50] - 2023年前九个月，恢复对某些先前被认定为无法收回的办公租户采用应计制会计，使办公收入增加2340万美元，2022年同期为2210万美元[51] - 2023年前9个月，公司从Partnership X获得的现金分配总额为103.7万美元，低于2022年的237.5万美元[68] - 2023年前9个月，Partnership X的总收入为1492.9万美元，净利润为316.7万美元，均高于2022年同期[69] - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净亏损为225.1万美元，2022年为净收入7284.3万美元[97] - 2023年前九个月，公司从非控股股东处净转移12万美元，2022年为406万美元[97] - 2023年前三季度，公司股票薪酬费用为7,553,000美元，2022年同期为7,156,000美元；资本化股票薪酬为2,209,000美元，2022年同期为2,455,000美元[103] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为2,251,000美元，2022年同期净利润为72,843,000美元；基本和摊薄后每股净亏损为0.02美元，2022年同期为0.41美元[106] - 2023年前三季度，公司办公业务总收入为617,614,000美元，利润为397,353,000美元；多户住宅业务总收入为143,595,000美元，利润为93,125,000美元[121] - 2023年前三季度，公司所有业务板块总利润为490,478,000美元，2022年同期为491,780,000美元[121] - 2023年前三季度，归属于普通股股东的净亏损为2,251,000美元，2022年同期净利润为72,843,000美元[121] - 2023年前三季度总营收为7.61209亿美元，高于2022年同期的7.39515亿美元；净亏损为1993.2万美元，而2022年同期净利润为7130.9万美元[20] - 2023年第三季度总营收为2.55409亿美元，略高于2022年同期的2.53663亿美元；净亏损为2102.5万美元，2022年同期净利润为2121.3万美元[20] - 2023年前三季度综合亏损为4168.9万美元，2022年同期综合收入为4.13937亿美元[22] - 2023年第三季度综合亏损为2807万美元，2022年同期综合收入为1.29565亿美元[22] - 2023年前三季度办公物业租金及租户回收收入为5.35243亿美元，2022年同期为5.42535亿美元；多户住宅租金收入为1.31126亿美元，2022年同期为1.10235亿美元[20] - 2023年前三季度净亏损1993.2万美元，2022年同期净利润7130.9万美元[27][30] - 2023年前三季度经营活动提供净现金3.32209亿美元，2022年同期为3.81669亿美元[30] - 2023年前三季度投资活动使用净现金1.80373亿美元，2022年同期为4.96999亿美元[30] - 2023年前三季度融资活动提供净现金1.05557亿美元，2022年同期为6043.3万美元[30] - 2023年前三季度现金及现金等价物和受限现金增加2.57393亿美元，2022年同期减少5489.7万美元[30] - 2023年第三季度每股普通股股息为0.19美元，2022年同期为0.28美元；2023年前三季度每股普通股股息为0.57美元，2022年同期为0.84美元[27] - 2023年前三季度资本支出用于房地产改进为1.44842亿美元，用于开发为3729.7万美元；2022年同期分别为1.11495亿美元和6076.2万美元[30] - 2023年前三季度借款所得款项为5.05亿美元，2022年同期为2.3亿美元[30] - 2023年前三季度回购普通股支出1.09233亿美元，2022年同期无此项支出[27][30] 业务运营情况 - 截至2023年9月30日，综合投资组合包括1760万平方英尺办公物业、4594套多户公寓单元[38] - 截至2023年9月30日，公司在非合并基金Partnership X中拥有33.5%的股权，该基金拥有两个总面积为40万平方英尺的办公物业[67] - 截至2023年9月30日，公司总投资组合中A类办公物业70处，可出租面积1798.1万平方英尺，出租率和入住率均为83.8%；多户住宅物业14处，共4594个单元，出租率98.9%，入住率97.6%[135] - 2023年公司进行多笔债务和股权交易，包括利率互换到期、回购股票、收购OP单位、获得新贷款、购买利率上限等[142] - 2023年第二季度，公司因城市指令将洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业从租赁市场移除，预计重建需数年，成本达数亿美元[144] - 截至2023年9月30日，Barrington Plaza Apartments大部分租户已搬离，170个单元租户有权留至2024年5月，公司为该物业加速计提折旧，三季度2740万美元，前九个月5480万美元[144] - 2023年前九个月，无租户占公司总收入的比例超过10%[125] - 公司所有物业位于加利福尼亚州洛杉矶县和夏威夷州檀香山，易受当地经济、监管和自然灾害影响[126] - 2023年9月30日止九个月，写字楼平均直线租金为每平方英尺43.24美元，2022年为46.78美元[145] - 2023年9月30日止九个月，新租户多户住宅平均年租金为36,200美元，2022年为31,763美元[148] - 截至2023年9月30日，写字楼组合入住率为81.8%，2022年为83.7%；多户住宅组合入住率为97.6%，2022年为98.1%[150] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼租金收入及租户回收款为181,106,000美元，减少905,000美元，降幅0.5%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼停车及其他收入为27,717,000美元，增加1,801,000美元，增幅6.9%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，多户住宅收入为46,586,000美元，增加850,000美元，增幅1.9%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，写字楼租赁费用为74,631,000美元，基本持平[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，多户住宅租赁费用为17,256,000美元，增加3,595,000美元，增幅26.3%[155] - 2023年第三季度与2022年同期相比，其他收入为6,229,000美元，增加4,580,000美元，增幅277.7%[157] - 2023年第三季度与2022年同期相比，利息费用为56,043,000美元，增加17,649,000美元，增幅46.0%[157] - 九个月内，办公租赁收入为5.35243

财务数据和关键指标变化 - 第三季度收入增加0.7%,主要由于办公物业的租户回收费和停车收入增加,以及多户家庭物业新交付单元带来的收入增加,部分被Barrington Plaza的租户退租抵消 [19] - FFO下降15%至每股0.45美元,主要由于浮动利率债务的利息费用增加 [19] - AFFO下降24%至6870万美元,由于本季度租赁量增加导致的租赁成本增加 [19] - 同店现金NOI增长0.4%,主要由于收入增加 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 办公物业:第三季度签署225份租约,涵盖93.4万平方英尺,其中新租约26.7万平方英尺,续租66.7万平方英尺 [16] - 办公物业:平均租金继续上升,达到历史新高,但到期租金上升导致现金租赁价差下降9.7% [16] - 多户家庭物业:第三季度表现良好,贡献18%的总收入,即使Barrington Plaza的空置率上升 [17] - 多户家庭物业:整体组合第三季度末出租率99%,各市场租金上涨良好 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司表示,其市场没有受到新建办公楼过剩的影响,过去15年仅增加3%的办公楼存量 [9] - 公司表示,其市场的短距离通勤时间和较低的公共交通依赖度,有助于办公楼使用率恢复到较高水平 [8] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司表示,其办公物业租赁活动在第三季度保持强劲,包括较多新租约和较大面积新租约,这是一个好兆头 [7] - 公司表示,国内办公市场面临3大挑战:1)远程办公永久性削弱办公需求的说法与公司经验和长期预期不符;2)一些门户市场由于近期过度建设而面临库存压力,但公司所在市场没有这个问题;3)大型租户变得谨慎,这是最大的影响因素 [8][9][10] - 公司表示,其多户家庭物业发展项目进展顺利,Landmark L.A.项目已接近90%出租,夏威夷办公转住宅项目已完成424个单元的转换 [12][13] - 公司表示,正在关注一些机构和长期持有者可能出售的资产,但目前还没有看到太多明显的"压力"资产 [29][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司表示,虽然大型租户的谨慎态度对其业绩产生了重大影响,但这是周期性的,公司有信心应对经济衰退带来的挑战和机遇 [10] - 公司表示,其市场的供给限制、环境和生活质量优势,使其相比其他市场具有更好的增长驱动因素和发展前景 [82][83] - 公司表示,即使在当前建设成本较高的环境下,其多户家庭物业项目的收益率仍高于同类资产的交易价格 [107][108] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Griffin 提问** 询问大型租户需求是否需要增加,才能使净吸纳率转正 [23] **Stuart McElhinney 回答** 表示需要新租约占比在30%左右,以抵消高60%左右的续租率,才能实现正吸纳。并提到华纳兄弟的搬出将在2024年成为一大负面因素 [24][25] 问题2 **Alexander Goldfarb 提问** 询问公司正在关注的"压力"资产是否类似于上一轮周期的私募股权交易,还是一些家族长期持有的资产 [29] **Jordan Kaplan 回答** 表示主要关注一些家族长期持有的资产,因为他们的债务即将到期或需要大量资本重新融资,以及一些机构投资者不愿继续持有的资产 [30] 问题3 **Blaine Heck 提问** 询问公司未提高FFO指引的原因 [41] **Peter Seymour 回答** 表示尽管有一些正面调整,但不足以超出之前给出的指引区间,同时Barrington Plaza的影响难以准确预测 [42]

报告内容与术语定义 - 报告包含财务信息、其他信息等内容，有财务报表、管理层讨论与分析等部分[9] - 定义了多个术语，如年化租金、资金运营现金流、出租率等[11] - 定义了可出租平方英尺、租金率、相同物业等术语[12] - 报告中使用的缩写有AOCI、ASC、ASU等[10] - 计算资金运营现金流（FFO）时，需从净收入中排除房地产销售损益等项目[11] - 净运营收入（NOI）计算需从净收入中排除一般及行政费用等项目[11] - 出租率计算时，管理空间视为已出租，重新定位或受损空置空间排除在外[11] - 占用率计算需从出租率中排除已签约但未开始的租约[11] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，用于管理和监测办公组合表现[12] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[12] - 相同物业指在比较期间内一直由公司以一致方式拥有和运营的合并物业[12] 前瞻性陈述风险 - 报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，包括经济、竞争、利率等因素[13][14] - 列出了可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的风险和不确定性，如房地产市场变化、租户违约等[14] - 报告不承担公开修订前瞻性陈述以反映报告日期后事件或情况的义务[14] 财务数据概况 - 截至2023年6月30日，公司总资产为9614864美元，较2022年12月31日的9747446美元有所下降[16] - 2023年第二季度总营收为253407美元，较2022年同期的246970美元增长约2.6%；上半年总营收为505800美元，较2022年同期的485852美元增长约4.1%[18] - 2023年第二季度净亏损15069美元，而2022年同期净利润为23837美元；上半年净利润为1093美元，较2022年同期的50096美元大幅下降[18] - 2023年第二季度综合收益为22116美元，2022年同期为83679美元；上半年综合亏损为13619美元，2022年同期为284372美元[21] - 截至2023年6月30日，普通股数量为166737730股，较2022年12月31日的175809682股有所减少[16] - 2023年第二季度宣布的普通股每股股息为0.19美元，上半年为0.38美元；2022年同期分别为0.28美元和0.56美元[27] - 2023年上半年净收入为109.3万美元，2022年同期为5009.6万美元[30] - 2023年上半年经营活动提供的净现金为2.41723亿美元，2022年同期为2.5549亿美元[30] - 2023年上半年投资活动使用的净现金为1.19934亿美元，2022年同期为4.44813亿美元[30] - 2023年上半年融资活动使用的净现金为1.27442亿美元，2022年同期提供的净现金为1.24461亿美元[30] 业务收入与费用 - 2023年第二季度办公租赁收入为205433美元，上半年为408791美元；多户租赁收入第二季度为47974美元，上半年为97009美元[18] - 2023年第二季度运营费用为221693美元，较2022年同期的187482美元有所增加；上半年运营费用为415465美元，较2022年同期的365634美元增加[18] - 2023年第二季度利息费用为50305美元，较2022年同期的36264美元增加；上半年利息费用为95816美元，较2022年同期的71166美元增加[18] - 2023年上半年办公租赁业务的租金收入和租户回收款为354137美元，较2022年同期的360524美元略有下降[18] - 2023年上半年多户租赁业务的租金收入为88262美元，较2022年同期的69178美元增长27.6%[18] - 2023年上半年办公业务费用为145630美元，较2022年同期的137353美元有所增加；多户业务费用为33214美元，较2022年同期的22068美元大幅增加[18] - 2023年上半年利息费用为95816美元，较2022年同期的71166美元大幅增加[18] - 2023年上半年办公室停车收入为200万美元，2022年同期为170万美元[51] - 2023年上半年现金支付的利息（扣除资本化利息）为8910.6万美元，2022年同期为6738.5万美元[34] - 2023年上半年资本化利息支付为107.6万美元，2022年同期为544.3万美元[34] 资产与负债情况 - 截至2023年6月30日，公司总负债为5540546美元，较2022年12月31日的5471663美元有所增加[16] - 截至2023年6月30日，不包括合并合资企业的合并债务为34.8亿美元，截至2022年12月31日为34.1亿美元[41] - 截至2023年6月30日，办公室停车应收账款为130万美元，截至2022年12月31日为90万美元[52] - 截至2023年6月30日，房地产总投资为1.2360933亿美元，较2022年12月31日的1.2292973亿美元有所增加[55] - 截至2023年6月30日，夏威夷檀香山的地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，租赁负债为1080万美元[61] - 截至2023年6月30日，收购租赁无形资产净额为324.3万美元，收购租赁无形资产负债净额为2537.6万美元[65] - 截至2023年6月30日，其他资产总额为2026.8万美元，低于2022年12月31日的3394.1万美元[73] - 截至2023年6月30日，公司的总合并债务净额为5.264652亿美元，高于2022年12月31日的5.191893亿美元[75] - 截至2023年6月30日，应付利息、应付账款和递延收入总额为1.45655亿美元，2022年12月31日为1.40925亿美元[84] - 截至2023年6月30日，公司有担保应付票据公允价值为51.25807亿美元，账面价值为52.23795亿美元；2022年12月31日公允价值为51.15548亿美元，账面价值为52.24449亿美元[115] - 截至2023年6月30日，公司地面租赁负债公允价值为453.9万美元，账面价值为1084.1万美元；2022年12月31日公允价值为446.6万美元，账面价值为1084.8万美元[116] - 截至2023年6月30日，公司衍生资产中合并衍生工具公允价值为2.5381亿美元，非合并基金衍生工具为1214.6万美元；2022年12月31日分别为2.70234亿美元和1242.6万美元[119] 物业相关情况 - 截至2023年6月30日，公司合并投资组合包括1760万平方英尺的办公物业、4809套多户公寓单元[38] - 2022年4月26日，公司以3.3亿美元收购位于圣莫尼卡的豪华多户公寓楼，拥有120个单元[56] - 2023年第二季度，公司因城市指令对洛杉矶的Barrington Plaza Apartments物业进行撤租处理，并加速计提2740万美元折旧费用[57] - 截至2023年6月30日，公司在非合并基金Partnership X中拥有33.5%的股权，该基金拥有两个总面积为40万平方英尺的办公物业[70] - 2023年上半年，公司从Partnership X获得的现金分配总额为68.3万美元，低于2022年的158万美元[71] - 2023年6月30日止六个月，公司从Partnership X获得的运营收入为1016.5万美元，净利润为240.5万美元[72] - 截至2023年6月30日，公司总投资组合含70处A级办公物业，可出租面积1798万平方英尺，出租率84.6%，入住率82.9%；含14处多户住宅物业，共4809个单元，出租率99.2%，入住率96.2%[142] - 2023年上半年，公司合并投资组合收入中，全资拥有52处办公物业共1340万平方英尺和12处住宅物业共4339套公寓；通过合资公司部分拥有16处办公物业共420万平方英尺和2处住宅物业共470套公寓[143] - 公司在檀香山将一座25层、49.3万平方英尺的办公塔楼分阶段改造成493套公寓，截至2023年6月30日，已交付85%的计划单元，交付单元的出租率为98%，改造将持续到2025年[145] - 2023年上半年，公司总办公物业组合执行的租约平均直线租金为每平方英尺40.39美元，年化租赁交易成本为每平方英尺5.37美元[148] - 2023年上半年，公司总办公物业组合新签和续签租约的现金租金每平方英尺下降6.6%，直线租金每平方英尺增长5.0%[150] - 2023年上半年，公司多户住宅物业新租户平均年租金为35141美元[150] - 2023年上半年，可调整租金的多户租赁平均租金较之前同一单元高出2.3%[151] - 截至2023年6月30日，写字楼组合的入住率为82.9%，多户住宅组合为96.2%；2023年上半年，写字楼组合平均入住率为83.4%，多户住宅组合为96.7%[153][154] - 2020年平均租金受檀香山Bishop Place开发项目影响，2022年受1221 Ocean Avenue收购项目影响，2023年上半年受西洛杉矶新开发物业影响[152] - 多户住宅租金在2020年受疫情不利影响，2021年和2022年有所改善；写字楼入住率在2020 - 2022年受疫情不利影响[152][154] - 2023年第二季度写字楼租赁收入下降主要因入住率降低、Bishop Place项目转换及低于市场租金租约增值减少，部分被更高租金和租户回收款抵消[158] - 2023年第二季度多户住宅收入增加主要因新项目、收购物业及其他物业租金提高，部分被Barrington Plaza物业停用单元收入减少抵消[158] - 2023年上半年办公租赁收入3.54137亿美元，较2022年减少638.7万美元，降幅1.8%[162] - 2023年上半年办公停车及其他收入5465.4万美元，较2022年增加636.1万美元，增幅13.2%[162] - 2023年上半年多户住宅收入9700.9万美元，较2022年增加1997.4万美元，增幅25.9%[162] - 2023年上半年办公租赁运营费用1.4563亿美元，较2022年增加827.7万美元，增幅6.0%[163] - 2023年上半年多户住宅租赁运营费用3321.4万美元，较2022年增加1114.6万美元，增幅50.5%[163] - 2023年的同店物业包括67处办公物业，可出租面积1760万平方英尺，以及10处多户住宅物业，共3449个单元[171] - 2023年第二季度末三个月，同店物业业绩受通胀影响，2022年同期受新冠疫情影响[171] - 2023年Q2办公业务收入2.0436亿美元，同比增加0.7%，费用7272.1万美元，同比增加5.7%，NOI为1.31639亿美元，同比下降1.9%[172] - 2023年Q2多户住宅业务收入2989.8万美元，同比增加4.9%，费用935.6万美元，同比增加7.2%，NOI为2054.2万美元，同比增加3.9%[172] - 2023年上半年办公业务收入4.06542亿美元，同比增加0.9%，费用1.45316亿美元，同比增加7.6%，NOI为2.61226亿美元，同比下降2.5%[176] - 2023年上半年多户住宅业务收入5968.7万美元，同比增加6.5%，费用1882.1万美元，同比增加8.9%，NOI为4086.6万美元，同比增加5.4%[176] 业绩指标分析 - 年化租金用于衡量公司办公和多户住宅投资组合的业绩，是投资者比较公司与其他房地产投资信托基金的指标之一[11] - 出租率、入住率等指标用于管理和监测公司办公和多户住宅投资组合的业绩，也是投资者评估公司的指标[11] - 2023年第二季度末三个月，FFO为9640万美元，较2022年同期减少880万美元，降幅8.4%[167] - 2023年上半年，FFO为1.95亿美元，较2022年同期减少1390万美元，降幅6.7%[168] - 公司报告FFO和同店物业NOI以方便投资者评估业绩，但这两个指标有局限性，不能替代净利润衡量业绩、流动性或现金流[165][170] 现金流与流动性 - 2023年上半年经营活动产生现金2.417亿美元，截至6月30日，现金及现金等价物为2.632亿美元，最早一笔定期贷款到期日为2024年12月[179] - 公司计划通过长期有担保无追索权债务、发行股权证券、物业处置和合资交易满足长期流动性需求，ATM计划允许在市场条件允许下出售最多4亿美元普通股[180] - 截至报告日期，约45%的办公物业组合无抵押，公司通常会就浮动利率贷款签订利率互换协议[181] - 2023年上半年经营活动现金净流量为2.41723亿美元，同比下降5.4%，主要因利息费用增加和办公物业NOI减少[184]

财务数据和关键指标变化 - 与2022年第二季度相比，公司收入增长2.6%，主要得益于多户住宅投资组合，该组合目前约占公司年收入的20% [4] - FFO下降8.4%，至每股0.48美元，主要是由于浮动利率债务的利息支出增加 [4] - AFFO下降16.5%，至7490万美元，本季度影响AFFO的建筑成本与去年大量的租赁业务有关 [4] - 同物业现金NOI下降0.9%，租金收入和停车收入增加，但被保险、清洁和停车费用的增加所抵消 [4] - 公司的G&A相对于基准组仍然很低，仅占收入的4.3% [4] - 公司调整了FFO指引，预计这些项目将使FFO每股减少约0.07美元，现在预计FFO每股在1.81 - 1.85美元之间 [70] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署210份办公室租约，涵盖95.7万平方英尺，包括18.8万平方英尺的新租约和76.9万平方英尺的续租约，但新租户超过1万平方英尺的情况不多，租赁活动仍低于实现正吸纳量所需的水平 [17] - 办公室租赁利差方面，第二季度直线租赁利差为正4.1%，现金租赁利差为负6.6%，反映出办公室租约中内置的强劲年租金增长 [17] - 第二季度租赁成本为每平方英尺每年5.23美元，远低于基准组中其他办公室REIT的平均水平 [17] 多户住宅业务 - 季度末投资组合出租率为99.2%，租金增长保持健康 [17] - 在布伦特伍德的Landmark LA项目，376个新单元已出租近85%；在檀香山的Bishop Place项目，从办公室改造成住宅的单元租赁速度很快 [3] 各个市场数据和关键指标变化 文档未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正式开始重建Barrington Plaza公寓社区，安装现代消防生命安全系统，使资产与时俱进，虽目前对收益有影响，但对公司长期健康有益 [2] - 7月公司以两个最近完工的住宅项目为抵押，获得一笔3.5亿美元的10年期无追索权仅付息贷款，贷款浮动利率为SOFR加1.37%，公司认为这是较低的利率，且该笔贷款增加了流动性，有助于把握未来投资机会 [3] - 公司注重维持租金水平和控制租赁成本，专注于小租户并简化办公室租赁流程，使租赁成本低于长期疫情前平均水平，远低于其他办公室REIT [16] - 过去两个季度，公司回购910万股股票，平均价格略高于每股12美元，这些回购对FFO和现金流都有增值作用 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司建筑和市场的长期表现充满信心，这得益于经济低迷期间大量的租赁活动以及市场的长期供需指标 [16] - 虽然新的大型租户租赁业务进展缓慢，但看到较大租户在续租方面非常活跃，这是一个积极信号，希望能转化为更多新业务 [18] - 认为编剧罢工和演员罢工对业务影响不大，因为相关租赁业务占比不高 [18] - 预计保险费用的增加最终会自行调整，但目前的增长幅度惊人；在财产税方面，有机会通过Prop 8上诉降低税额，公司正在关注这些机会 [46] - 认为当前房地产市场面临挑战，但也可能带来机会，预计最佳机会将出现在办公室领域，因为住宅市场相对较强 [50] 其他重要信息 - Barrington Plaza是位于布伦特伍德的一个拥有712个单元的公寓综合体，分布在三座高层建筑中，约一半的单元已腾空，大部分剩余单元计划在今年秋天腾空，部分租户有权留到明年5月 [3] - 公司面临租户诉讼，但不清楚具体涉及的租户数量和目的，公司对自身立场很有信心，认为诉讼虽有干扰，但会等待事情解决 [10] - 第三季度有一个非常大的租户租约到期，预计该租户会续租但会退还大量空间，第四季度租约到期情况看起来更正常 [72] - 2019年Barrington在火灾和疫情前对FFO的贡献约为0.09美元；2022年火灾和疫情后降至约0.07美元；2023年预计该物业对FFO的贡献约为0.04美元 [73] - 公司总逾期余额持续下降，目前总计低于1700万美元，公司正在继续努力追讨欠款，有较高信心收回 [96] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁业务中，新业务的管道是否有变化，如何促使更多人签订新协议，编剧和演员罢工是否影响新业务活动 - 公司看到较大租户在续租方面活跃是积极信号，希望能转化为新业务，但目前新业务管道暂无明显趋势；编剧和演员罢工对业务影响不大，相关租赁业务占比不高 [18] 问题2: 关于Barrington租户诉讼的最新情况，是否会影响公司改造大楼的计划 - 不清楚具体租户数量和诉讼目的，公司对自身立场有信心，认为诉讼虽有干扰，但会等待事情解决；不确定租户是否会影响城市相关审批，但公司认为自身遵循法律，立场坚定 [10][88] 问题3: 公司获得新贷款的原因及资金用途 - 公司认为这是能获得的成本最低的债务，获得贷款是为了增加流动性，以把握未来可能出现的投资机会，如购买资产或股票 [23] 问题4: 保险费用增加的原因及持续时间，以及财产税方面的情况 - 保险费用增加是因为再保险公司在高风险层面收到意外索赔，导致高风险保险费用大幅上涨；预计保险费用增加最终会自行调整，但目前增长幅度惊人；在财产税方面，有机会通过Prop 8上诉降低税额，公司正在关注这些机会 [25][46] 问题5: 租户签订更长租约的原因 - 疫情期间租户租赁期限缩短，现在平均租约期限回到五年的历史平均水平，表明租户开始更有信心，愿意签订长期租约，这有助于使租约到期时间表正常化 [92] 问题6: 交易市场的机会，特别是办公室和住宅物业的情况 - 目前整体交易市场不活跃，公司一直在寻找机会，但未发现很多合适的项目；预计最佳机会将出现在办公室领域，因为住宅市场相对较强 [50][93] 问题7: 多户住宅和办公室投资组合本季度的坏账或无法收回的租赁收入情况，以及与上一季度相比的趋势 - 文档未提及相关回答内容 问题8: 评估最佳资本来源时，如何平衡去杠杆化和股票回购 - 公司认为目前债务水平较低，有大量现金流和资产，无需降低债务水平；公司会把握机会实现公司增长，不会浪费这些机会 [54] 问题9: Barrington Plaza的成本收益率预期 - 公司目前专注于使大楼达到安全标准，未提及成本收益率预期 [101] 问题10: 公司的决策是否基于假设华纳兄弟探索频道明年不续租 - 公司假设华纳兄弟探索频道明年不续租 [103] 问题11: 州级分区变更的最新情况，以及是否会带来更多开发机会 - 公司有多个场地会受益于州级分区变更，但尚未收到城市的相关指导；预计这些变更会带来更多开发机会，但需要各方协调一致 [90] 问题12: 能否分享保险覆盖成本的百分比和公司自付成本的时间线 - 与保险公司的沟通很复杂，目前无法提供确切信息，可能需要等待几个季度才能确定 [85][86] 问题13: 西洛杉矶办公室市场是否有与纽约类似的关注度 - 公司总逾期余额持续下降，目前总计低于1700万美元，公司正在继续努力追讨欠款，有较高信心收回 [96] 问题14: 更新后的利息费用指引比SOFR曲线和新住宅贷款所暗示的高出500 - 1000万美元，能否解释差距原因 - 文档未提及相关回答内容 问题15: 如何权衡股票回购和收购机会 - 文档未提及相关回答内容 问题16: 关于州级租金控制投票和新冠疫情租金暂停令结束的初步反应 - 租金控制投票不受欢迎，公司会进行抗争；新冠疫情租金暂停令结束对公司影响不大，因为公司涉及的公寓业务不多 [105] 问题17: 第三季度大租户退还空间的具体情况，包括位置、退还面积和原因 - 文档未提及相关回答内容