报告基本信息 - 报告包含未经审计的财务报表，如综合资产负债表、综合经营报表等[7] - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、净营业收入等[12] - 报告包含前瞻性陈述，存在诸多可能影响实际结果的风险和不确定性[13] - 报告包含前瞻性陈述，受1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款保护[13] - 前瞻性陈述基于公司信念、假设和现有信息，实际结果受多种风险和不确定因素影响[13] - 可能导致实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的风险包括经济或房地产不利发展、竞争、租金和空置率变化等[13] - 更多风险因素讨论见2018财年截至12月31日的10 - K表格年度报告中的“风险因素”部分[13] - 报告及后续所有前瞻性陈述均受本部分警示声明的全面约束[13] - 公司不承担公开修订前瞻性陈述以反映报告日期后事件或情况的义务[13] 财务数据对比 - 截至2019年6月30日，公司总资产为8677711美元，较2018年12月31日的8261709美元增长5.03%[19] - 2019年第二季度总营收为230534千美元，较2018年同期的219469千美元增长5.04%；2019年上半年总营收为454720千美元，较2018年同期的431716千美元增长5.33%[21] - 2019年第二季度运营收入为70631千美元，较2018年同期的67927千美元增长3.98%；2019年上半年运营收入为134108千美元，较2018年同期的131055千美元增长2.33%[21] - 2019年第二季度净收入为39860千美元，较2018年同期的37033千美元增长7.63%；2019年上半年净收入为72648千美元，较2018年同期的69664千美元增长4.28%[21] - 2019年第二季度归属于普通股股东的净收入为33966千美元，较2018年同期的31684千美元增长7.19%；2019年上半年为62667千美元，较2018年同期的59890千美元增长4.64%[21] - 2019年第二季度普通股股东基本每股净收入为0.20美元，2018年同期为0.19美元；2019年上半年为0.36美元，2018年同期为0.35美元[21] - 2019年第二季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元；2019年上半年为0.52美元，2018年同期为0.50美元[21] - 2019年第二季度综合（亏损）收入为 - 41753千美元，2018年同期为56027千美元；2019年上半年为 - 42273千美元，2018年同期为133027千美元[23] - 2019年第二季度归属于普通股股东的综合（亏损）收入为 - 22830千美元，2018年同期为45149千美元；2019年上半年为 - 17130千美元，2018年同期为104277千美元[23] - 截至2019年6月30日，公司总负债为4625351美元，较2018年12月31日的4413279美元增长4.80%[19] - 2019年上半年净收入为7.2648亿美元，2018年同期为6.9664亿美元[27][29] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为2.28176亿美元，2018年同期为2.1588亿美元[29] - 2019年上半年投资活动使用的净现金为4.82444亿美元，2018年同期为0.95827亿美元[29] - 2019年上半年融资活动提供的净现金为4.12003亿美元，2018年同期使用的净现金为1.26307亿美元[29] - 2019年上半年现金及现金等价物和受限现金增加1.57735亿美元，2018年同期减少0.06254亿美元[29] - 2019年上半年末现金及现金等价物和受限现金余额为3.04083亿美元，2018年同期为1.70512亿美元[29] - 2019年上半年普通股发行净额为2.00982亿美元，2018年同期无[27][29] - 2019年上半年非控股股东投入为1.76亿美元，2018年同期无[27][29] - 2019年上半年支付给普通股股东的股息为0.88518亿美元，2018年同期为0.84868亿美元[29] - 2019年上半年支付的利息净额为0.62985亿美元，2018年同期为0.61228亿美元[31] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，办公停车收入分别为2690万美元和2570万美元；六个月分别为5330万美元和5080万美元[43] - 公司宣布的股息为89820万美元，上年为84954万美元[34] - 房地产及开发的应计增加额为16687万美元，上年为16329万美元[34] - 房地产及开发改进的资本化基于股票的薪酬为1008万美元，上年为948万美元[34] - 完全折旧和摊销的租户改进及租赁无形资产的移除额为30586万美元，上年为22157万美元[34] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，总净股票薪酬费用分别为240万美元和290万美元；六个月分别为500万美元和600万美元；2018年上半年行使期权的内在价值为80万美元[96] - 2019年截至6月30日的三个月和六个月，基本和摊薄每股收益均为0.20美元和0.36美元；2018年同期分别为0.19美元和0.35美元[98] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，OP单位数量分别为26283千个、26637千个、26311千个、26790千个；归属的LTIP单位数量分别为1830千个、807千个、1830千个、803千个[99] - 2019年第二季度，公司办公业务收入为202189千美元，利润为137881千美元；多户住宅业务收入为28345千美元，利润为20633千美元；2019年上半年，办公业务收入为399479千美元，利润为271722千美元；多户住宅业务收入为55241千美元，利润为39974千美元[106] - 2019年第二季度，公司净收入为39860千美元，归属于普通股股东的净收入为33966千美元；2019年上半年，净收入为72648千美元，归属于普通股股东的净收入为62667千美元[106] - 2019年和2018年上半年，无租户占公司总收入的比例超过10%[110] - 2019年Q2与2018年Q2相比，写字楼租金收入和租户回收款增加685.9万美元，增幅4.2%；写字楼停车及其他收入增加156.9万美元，增幅5.4%；多户住宅收入增加263.7万美元，增幅10.3%[148][149][150] - 2019年Q2与2018年Q2相比，写字楼租赁费用增加249万美元，增幅4.0%；多户住宅租赁费用增加80.4万美元，增幅11.6%；一般及行政费用减少27.8万美元，降幅2.9%[152] - 2019年上半年与2018年上半年相比，写字楼租金收入和租户回收款增加1530万美元，增幅4.7%；写字楼停车及其他收入增加311.5万美元，增幅5.4%；多户住宅收入增加461.9万美元，增幅9.1%[164] - 2019年上半年与2018年上半年相比，写字楼租赁费用增加558.3万美元，增幅4.6%；多户住宅租赁费用增加166.1万美元，增幅12.2%；一般及行政费用减少1.3万美元，降幅0.1%[162] - 2019年上半年与2018年上半年相比，折旧和摊销增加1272万美元，增幅8.7%[162] - 2019年上半年与2018年上半年相比，其他收入增加36.8万美元，增幅6.8%；其他费用减少16.7万美元，降幅4.4%；非合并房地产基金收入增加58.4万美元，增幅18.4%；利息费用增加118.8万美元，增幅1.8%[167] - 2019年第二季度FFO增加700万美元，达1.078亿美元，增幅7%；2019年上半年FFO增加1410万美元，达2.109亿美元，增幅7.2%[170][171] - 2019年第二季度归属于普通股股东的净收入为3396.6万美元，2018年同期为3168.4万美元；2019年上半年为6266.7万美元，2018年同期为5989万美元[173] - 2019年第二季度办公室收入为1.9013亿美元，同比增加5.3%；办公室NOI为1.31018亿美元，同比增加5.8%[177] - 2019年第二季度多户住宅收入为2141万美元，同比增加1.1%；多户住宅NOI为1605.9万美元，同比增加1.5%；总NOI为1.47077亿美元，同比增加5.3%[178] - 2019年上半年办公室收入为3.75861亿美元，同比增加5.6%；办公室NOI为2.58416亿美元，同比增加6.1%[186] - 2019年上半年多户住宅收入为4293.6万美元，同比增加2.2%；多户住宅NOI为3198.3万美元，同比增加2%；总NOI为2.90399亿美元，同比增加5.7%[186] - 经营活动产生的净现金为22817.6万美元，较2018年同期的21588万美元增加1229.6万美元，增幅5.7%[195] - 投资活动使用的净现金为48244.4万美元，较2018年同期的9582.7万美元增加38661.7万美元，增幅403.5%[195] - 融资活动产生的净现金为41200.3万美元，较2018年同期的 - 12630.7万美元增加53831万美元，增幅426.2%[195] 公司资产与负债情况 - 截至2019年6月30日，公司合并资产、负债和权益分别为86.8亿美元、46.3亿美元和40.5亿美元，其中房地产投资为80.9亿美元，非控股权益为1.56亿美元[37] - 截至2019年6月30日，公司合并投资组合包括1660万平方英尺的办公物业、4069套多户公寓单元以及两块土地的收费权益，非合并基金额外拥有180万平方英尺的办公空间[36] - 截至2019年6月30日，公司收购租赁无形资产净额为299.3万美元，收购租赁无形资产负债净额为4250.3万美元[60] - 截至2019年6月30日，公司其他资产总计1123.9万美元，较2018年12月31日的1475.9万美元有所减少[66] - 截至2019年6月30日，公司合并债务总额为4338627000美元，2018年12月31日为4163982000美元[69,72] - 截至2019年6月30日，合并固定利率和浮动利率债务中，互换为固定利率贷款本金余额为4307400000美元，固定利率贷款为31227000美元，浮动利率贷款为0美元；2018年12月31日对应数据分别为3882400000美元、31582000美元和250000000美元[72] - 截至2019年6月30日，合并贷款加权平均剩余寿命为5.5年，加权平均剩余固定利息期为3.1年，加权平均年利率为3.08%[72] - 2019年6月30日，未来最低本金还款总额为4338627000美元，不同年份还款金额不同，如2020年为735000美元等[73] - 2019年6月30日和2018年12月31日，递延贷款成本分别为28000000美元和24200000美元（已扣除累计摊销）[74] - 2019年3 - 6月和2018年同期，贷款成本费用分别为576000美元和0美元，递延贷款成本摊销分别为3804000美元和3875000美元，总计分别为4380000美元和4279000美元[74] - 2019年6月30日和2018年12月31日，应付利息分别为10757000美元和10657000美元，应付账款和应计负债分别为64343000美元和75111000美元，递延收入分别为42572000美元和44386000美元[76] - 截至2019年6月30日，公司利率互换包括合并合营企业和非合并基金的，合并现金流套期衍生品有36个，名义金额为4484800000美元，非合并基金衍生品有4个，名义金额为510000000美元[79] - 截至2019年6月30日，利率互换合同负债公允价值（含应计利息，不含信用风险调整），合并衍生品为52887000美元，2018年12月31日为1681000美元；非合并基金衍生品为1949000美元，2018年12月31日为0美元[80] - 截至2019年6月30日，利率互换合同资产公允价值（含应计利息，不含信用风险调整），合并衍生品为18749000美元，2018年12月31日为76021000美元；非合并基金衍生品为159

报告基本信息 - 报告包含未经审计的财务报表，如合并资产负债表、合并经营报表等[7] - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、净营业收入等[11] - 报告包含前瞻性声明，受多种风险和不确定性影响，如经济、竞争、利率等因素[12] 财务数据对比（2019年与2018年） - 2019年3月31日公司总资产为82.15909亿美元，较2018年12月31日的82.61709亿美元略有下降[18] - 2019年第一季度总营收为2.24186亿美元，较2018年同期的2.12247亿美元增长5.62%[21] - 2019年第一季度运营收入为6347.7万美元，2018年同期为6312.8万美元，基本持平[21] - 2019年第一季度净收入为3278.8万美元，2018年同期为3263.1万美元，略有增长[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为2870.1万美元，2018年同期为2820.6万美元[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的每股基本和摊薄净收入均为0.17美元，与2018年同期持平[21] - 2019年第一季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[21] - 2019年第一季度综合亏损为52万美元，2018年同期综合收入为7700万美元[23] - 2019年3月31日普通股数量为1.70237122亿股，2018年12月31日为1.70214809亿股[18] - 2019年3月31日总负债为4.427727亿美元，较2018年12月31日的4.413279亿美元略有增加[18] - 2019年第一季度净收入为3.2788亿美元，2018年同期为3.2631亿美元[29] - 2019年第一季度经营活动提供的净现金为13.2489亿美元，2018年同期为11.7617亿美元[29] - 2019年第一季度投资活动使用的净现金为6.1838亿美元，2018年同期为3.4324亿美元[29] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为6.7156亿美元，2018年同期为7.6382亿美元[29] - 2019年和2018年第一季度办公停车收入分别为2640万美元和2520万美元[42] - 2019年和2018年第一季度，公司地面租金费用分别为18万美元和18.3万美元[57] - 2019年和2018年第一季度，公司租赁资产和负债的净摊销/增值分别为412万美元和614.4万美元[59] - 2019年和2018年第一季度，公司从基金获得的总分配分别为377.6万美元和345.9万美元[66] - 2019年和2018年第一季度，公司总营收分别为2015.9万美元和1914.7万美元[67] - 2019年和2018年第一季度，公司净利润分别为133.2万美元和143.4万美元[67] - 2019年第一季度贷款成本费用为1917000美元，2018年同期为2309000美元[78] - 截至2019年3月31日，合并衍生品负债公允价值为5422000美元，2018年12月31日为1681000美元[87] - 截至2019年3月31日，合并衍生品资产公允价值为49807000美元，2018年12月31日为76021000美元；非合并基金衍生品资产公允价值为7804000美元，2018年12月31日为12576000美元[90] - 2019年第一季度，公司收购22千个OP单位并发行等量普通股，还以507千美元现金收购13千个OP单位；2018年第一季度，公司收购322千个OP单位并发行等量普通股，还因行使32千份股票期权以净结算方式发行14千股普通股[93][94] - 2019年第一季度，归属于普通股股东的净收入为28701千美元，与非控股权益的OP单位交换产生363千美元，回购OP单位产生 - 291千美元，净转移为72千美元，总计28773千美元；2018年第一季度，归属于普通股股东的净收入为28206千美元，与非控股权益的OP单位交换产生5199千美元，总计33405千美元[96] - 2019年和2018年第一季度，总净股票薪酬费用分别为2600千美元和3100千美元，分别资本化670千美元和452千美元；2018年第一季度行使期权的内在价值为800千美元，2019年第一季度无未行使期权[101] - 2019年和2018年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.17美元；2019年第一季度加权平均普通股基本股数为170221千股，摊薄股数为170221千股；2018年第一季度加权平均普通股基本股数为169601千股，摊薄股数为169625千股[103] - 截至2019年3月31日，OP单位数量为26340千个，已归属LTIP单位数量为1831千个；2018年分别为26943千个和800千个[104] - 截至2019年3月31日，公司担保应付票据的公允价值为4100464千美元，账面价值为4062741千美元；2018年12月31日，公允价值为4087979千美元，账面价值为4062968千美元[106] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为11350千美元，账面价值为10887千美元[107] - 2019年3月31日，公司合并衍生品资产公允价值为4688万美元，非合并基金衍生品资产公允价值为741.6万美元；合并衍生品负债公允价值为528.3万美元，非合并基金无衍生品负债[109] - 2019年第一季度，公司办公业务收入1.9729亿美元，利润1.33841亿美元；多户住宅业务收入2689.6万美元，利润1934.1万美元；所有业务总利润1.53182亿美元，归属于普通股股东的净利润为2870.1万美元[111] - 2019年和2018年第一季度，无租户占公司总收入的比例超过10%[116] - 与2018年第一季度相比，2019年第一季度办公租赁收入及租户回收款增长5.3%，多户住宅收入增长8.0%，办公租赁费用增长5.1%，多户住宅租赁费用增长12.8%[155] - 2019年第一季度FFO为1.031亿美元，较2018年同期的9600万美元增加710万美元，增幅7.4%[161] - 2019年第一季度同店物业NOI为1.40961亿美元，较2018年同期的1.32212亿美元增加874.9万美元，增幅6.6%[166] - 其他收入为2898万美元，较2018年增加268万美元，增幅10.2%，主要因货币市场利率上升使利息收入增加[158] - 其他费用为1845万美元，较2018年增加112万美元，增幅6.5%，主要因自有和运营的健身俱乐部费用增加[158] - 未合并房地产基金收入（含折旧）为1551万美元，较2018年增加45万美元，增幅3.0%，主要因未合并基金净收入增加[158] - 利息费用为3.3293亿美元，较2018年增加393万美元，增幅1.2%，主要因循环信贷额度余额增加和利率上升[158] - 2019年第一季度公司总收入为224186千美元，较2018年同期的212247千美元增长5.62%[21] - 2019年第一季度公司运营费用为160709千美元，较2018年同期的149119千美元增长7.77%[21] - 2019年第一季度公司运营收入为63477千美元，2018年同期为63128千美元，基本持平[21] - 2019年第一季度公司净收入为32788千美元，较2018年同期的32631千美元略有增长[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的净收入为28701千美元，2018年同期为28206千美元[21] - 2019年第一季度归属于普通股股东的基本每股净收入和摊薄每股净收入均为0.17美元，与2018年同期持平[21] - 2019年第一季度普通股每股股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[21] - 2019年第一季度综合（损失）收入为 - 520千美元，2018年同期为77000千美元[23] - 2019年第一季度归属于普通股股东的综合收入为5700千美元，2018年同期为59128千美元[23] - 2019年普通股股数期末余额为170,237千股，2018年为169,901千股[26] - 2019年净收入为32,788千美元，2018年为32,631千美元[26][29] - 2019年经营活动提供的净现金为132,489千美元，2018年为117,617千美元[29] - 2019年投资活动使用的净现金为61,838千美元，2018年为34,324千美元[29] - 2019年融资活动使用的净现金为67,156千美元，2018年为76,382千美元[29] - 2019年现金及现金等价物和受限现金期末余额为149,843千美元，2018年为183,677千美元[29] - 2019年宣布的股息为44,262千美元，2018年为42,474千美元[33] - 2019年OP单位换普通股的金额为363千美元，2018年为5,199千美元[26][33] - 2019年支付的利息现金净额为31,060千美元，2018年为29,937千美元[31] - 2019年资本化利息支付为838千美元，2018年为773千美元[31] 公司资产与负债情况 - 截至2019年3月31日，公司合并投资组合包括1650万平方英尺的办公物业、3642套多户公寓单元[35] - 截至2019年3月31日，可变利益实体的合并总资产、负债和权益分别为82.2亿美元、44.3亿美元和37.9亿美元[36] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁使用权资产账面价值为750万美元，地面租赁负债为1090万美元[52][57] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司收购租赁无形资产净值分别为309.2万美元和325.1万美元[60] - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司收购租赁无形资产负债净值分别为448.83万美元和525.69万美元[60] - 截至2019年3月31日，公司合并债务总额为4158806000美元，净合并债务为4129271000美元[73][76] - 截至2019年3月31日，固定利率贷款本金余额为31406000美元，浮动利率贷款本金余额为245000000美元[76] - 截至2019年3月31日，合并贷款加权平均剩余期限为5.2年，加权平均剩余固定利率期限为2.5年，加权平均年利率为3.07%[76] - 2019年3月31日，未来最低本金还款总额为4158806000美元，其中2023年还款额为1655833000美元[77] - 截至2019年3月31日，应付利息为11023000美元，应付账款及应计负债为88585000美元，递延收入为42731000美元[85] - 截至2019年3月31日，合并衍生品有27份利率互换合约，名义金额为3882400000美元；非合并基金衍生品有4份，名义金额为510000000美元[86] - 截至2019年3月31日，非控股权益约占公司运营合伙企业总权益的14%，公司和运营合伙企业分别有17020万股普通股和2820万个OP单位及完全归属的LTIP单位流通在外[95] - 截至2019年3月31日，公司担保应付票据的公允价值为4100464千美元，账面价值为4062741千美元；2018年12月31日，公允价值为4087979千美元，账面价值为4062968千美元[106] - 截至2019年3月31日，公司地面租赁负债的公允价值为11350千美元，账面价值为10887千美元[107] - 截至2019年3月31日，公司非可撤销办公租户和地面租赁的未来最低基本租金总计30.6694亿美元，其中2020年为6.48328亿美元[113] - 截至2019年3月31日，公司非合并基金债务总计5.1亿美元，包括两笔浮动利率定期贷款，均已互换为固定利率[123] - 截至2019年3月31日，假设剩余互换期限内伦敦银行同业拆借利率为零，两笔互换协议的最大未来付款分别为190万美元和2360万美元[124][125] - 截至2019年3月31日，公司投资组合包括71处甲级办公物业，可出租面积1836.7万平方英尺，出租率91.8%，入住率90.3%；1

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年第一季度相比，公司FFO增长7.4%，增至1.031亿美元，即每股0.52美元；AFFO增长19.9%，达到8510万美元；同一物业现金NOI增长7.6%；收入增长5.6% [8][18] - 公司将2019年同一物业现金NOI的增长预期提高至5.5% - 6.5%，FFO指引上调0.02美元，至每股2.09 - 2.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署196份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租赁面积28万平方英尺；季度租赁利差方面，直线租金汇总为20.5%，现金汇总为9.1% [15] - 总办公物业组合的租赁率略升至91.8%，入住率保持在90.3%；檀香山的租赁率增至94.8% [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合在季度末保持全租状态；莫阿纳卢阿最近完工的单元继续以良好的速度出租，租金远高于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华纳中心的租赁百分比较去年提高300个基点，市场活动良好，但仍是租赁率方面的落后地区 [24] - 檀香山出现租户需求增加的情况，市场租金有所上涨 [16][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将毕晓普广场（一座25层、49万平方英尺的办公塔楼）改建为约500套新的劳动力公寓，预计今年夏天开始施工 [9] - 布伦特伍德376套高层公寓塔楼的建设按预算和计划进行，预计2021年末完工；正在完成第一批办公物业重新定位项目，并已看到租金上涨的积极影响；计划继续寻求能带来高投资回报的重新定位机会，如将华纳中心一处65万平方英尺办公物业的空置健身房改造成4.5万平方英尺的创意办公大楼 [11][12] - 可持续发展仍是运营团队的主要关注点，自2009年以来，整个投资组合每平方英尺的能源消耗降低了21%；对于新收购项目，通常在头两年内将能源消耗降低25% [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，核心业务强劲，租金持续上涨，公司对未来发展持积极态度 [8] - 尽管市场交易数量较前几年的狂热节奏有所下降，但公司看到了一些不错的机会，预计未来会有更多机会 [14] 其他重要信息 - 3月，公司续签了由六处物业担保的4亿美元无追索权循环信贷额度，除延长到期日外，还降低了利率和未使用额度费用，延长后的信贷额度利率为伦敦银行同业拆借利率加1.15%，于2023年8月到期 [13] - 公司将某些内部租赁费用纳入一般及行政费用（G&A），即便如此，G&A仅占收入的4.4%，仍远低于基准组 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金利差环比减速的原因 - 本季度山谷地区的租赁协议集中度较高，该指标季度间可能有波动，但公司对租赁利差百分比仍很满意 [23] 问题2: 华纳中心的活动水平和长期战略 - 租赁百分比较去年提高300个基点，公司对进展总体满意，市场活动良好 [24] 问题3: 未来两个季度租金利差是否会继续放缓 - 公司不提供租赁汇总的指引，该指标难以逐季预测，整体趋势良好，但会因个别季度签署的协议而有波动 [26] 问题4: 檀香山市场租金是否有变动 - 已看到市场租金变动 [28] 问题5: 时代华纳伯班克物业的情况及公司对持有该贷款资产的看法 - 市场非常紧张，迪士尼也在吸纳该地区的空间；公司的租约到2024年，难以预测五年后的情况，目前没有迹象表明该物业会空置 [29] 问题6: 2019年办公物业重新定位项目的投资回报及2020年的计划支出 - 2019年的回报预计与预期相似，今年将新增四个项目，都是高回报项目；2020年的支出暂无具体数字 [32][33] 问题7: 同一物业现金NOI增长50个基点的驱动因素 - 本季度的大幅增长主要来自办公业务，是租金增长和费用控制共同作用的结果 [34] 问题8: 物业重新定位是否会导致收入损失 - 预计不会因重新定位工作导致大幅入住率变化，但施工过程中可能有租户不满意；各项重新定位项目都是高回报的，不会因施工遭受太大损失 [36] 问题9: 收购项目的结构是否会与过去几年的合资企业类似 - 这取决于物业规模，较小的项目可能会纳入现有合资企业，公司会根据具体机会进行评估 [37] 问题10: 檀香山需求增加的驱动因素及REIT立法对再开发计划或投资的影响 - 需求增加是因为大型租户迁入和租户从毕晓普广场搬迁，改变了当地的供需关系；REIT立法尚未通过，公司暂不对此发表评论 [39][40] 问题11: 世纪城地块和韦斯特伍德、布伦特伍德空置率下降的情况 - 韦斯特伍德和布伦特伍德的情况是正常的租户进出，公司看到了良好的市场活动；世纪城进展良好，是公司较强的子市场之一 [42][43] 问题12: 办公物业重新定位投资是否主要是外观改造，是否有提高能源效率的投资 - 公司在能源效率方面投入了大量资金，但这部分投资不包含在重新定位项目中，且涉及的建筑比重新定位项目更多 [44] 问题13: 能源效率投资的回报 - 大部分投资的回报期在三年以内，部分项目考虑到公用事业的信贷返还等收益，回报期接近两年，回报率很高 [46] 问题14: 额外机会在办公和多户住宅业务之间的分布 - 公司同时关注西区和山谷地区的办公和多户住宅业务机会 [47] 问题15: 是否更倾向于多户住宅或混合用途项目 - 公司一直会寻求多户住宅相关机会，但多户住宅交易的资本化率较低，好的交易较少；市场上办公项目更多，所以公司的投资比例倾向于办公，但如果有合适的多户住宅项目，公司也会考虑 [49] 问题16: 檀香山公寓扩建项目是否已完全稳定运营及谢尔曼奥克斯零售资产的状况 - 新完工的住宅项目约三分之二已出租，预计年底前可全部出租；关于谢尔曼奥克斯零售资产，公司认为其与周边办公物业的适配性一般，未发现明显问题 [52][53] 问题17: 公司企业数据中多户住宅物业数据是否包括檀香山项目的租赁情况 - 不包括，指南部分明确说明不包括处于租赁期的物业 [54] 问题18: 2020年选票上关于第13号提案（商业和住宅分开）的看法 - 公司认为第13号提案极不可能通过，该提案很受欢迎，且目前民意调查结果不佳 [55] 问题19: 办公装修时是否会提前从租户手中收回空间 - 从市场经济学角度看是可行的，但由于租户更精明和租金上涨，此类机会不如几年前多 [59] 问题20: 公司加强办公物业改造的原因 - 在经济衰退时，公司的运营平台能保护业务，保持建筑入住率和收入；在市场强劲时，不同市场和建筑之间存在租金差异，此时进行物业改造能获得高回报，所以公司现在开展了很多此类项目 [62][63][64] 问题21: 市场对大面积办公空间的需求及是否更难找到小租户 - 市场对大、小租户的需求都很高，但公司倾向于将大空间分割成小空间出租，因为小租户的回报更高，且能降低风险 [68][69] 问题22: 檀香山办公物业改住宅项目中现有租户的情况及对公司未来一两年投资组合和财务指标的影响 - 公司不提供未来指引，已清空四层，预计明年交付100套住宅；需与租户沟通后才能确定他们的去留，最终整栋楼将改为住宅 [70] 问题23: 创意办公开发项目的时间表 - 项目今年启动，预计明年年底前完成，审批可能会有延误，但该时间表合理 [71][72] 问题24: 多户住宅租金增长放缓的原因 - 过去租金高增长使人们形成了习惯，公司认为租金增长率稳定在4%左右是合理的 [74]

物业规模信息 - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] 财务指标计算 - 公司计算资金运营（FFO）时，按NAREIT标准，从净收入中排除房地产投资销售损益等项目[12] - 公司计算净营业收入（NOI）时，从净收入中排除一般及行政费用等项目[12] 入住率定义 - 入住率为报告日期已出租百分比，不包括已签署但未开始的租约[12] 前瞻性陈述风险 - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，如经济或房地产不利发展等[17] 术语定义 - 公司定义了多个术语，如ADA指1990年美国残疾人法案等[10] 投资组合相关 - 总投资组合包括合并投资组合和基金拥有的物业[14] - 相同物业指公司全资拥有、在比较期间以一致方式拥有和运营并报告在合并结果中的物业[14]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年公司收入增长8.5%，FFO增长12.7%至39970万美元（每股2.02美元），AFFO增长7.4%至30970万美元，同店现金NOI增长3.5%，第四季度G&A仅占收入的4.5%，远低于基准组 [23] - 2018年第四季度与去年同期相比，公司收入增长8.2%，FFO增长7.8%至10280万美元（每股0.52美元），AFFO增长5.5%至8030万美元，同店现金NOI增长3.1% [22] - 2019年公司预计FFO将增至每股2.07 - 2.13美元，虽面临非现金收入减少和新租赁会计准则两项不利因素，使FFO每股减少0.07美元，但同店现金NOI预计增长5% - 6%可抵消影响 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2018年第四季度签署183份办公租赁协议，覆盖68.3万平方英尺，其中新租赁面积28.6万平方英尺 [18] - 2018年第四季度办公租赁利差出色，直线租金上涨26.3%，现金租金上涨12.7%，整个办公组合的租赁率增至91.7%，入住率增至90.3%，檀香山和华纳中心均有显著增长 [19] - 2018年全年直线租金上涨31.4%，现金租金上涨13.6% [19] 多户住宅业务 - 第四季度末多户住宅组合保持全租状态 [20] - 2018年在圣莫尼卡收回15套1999年前的公寓单元，平均每套每年增加约4万美元租金 [20] - 过去一年多户住宅组合的总年化租金增长7.7%，反映出莫阿纳卢阿新开发单元的强劲需求和其他多户住宅组合的收入增长 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场基本面保持稳固，各行业需求强劲，子市场新办公建设几乎不存在，整个建设管道仅占现有供应的50个基点 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2019年及以后计划寻求更多办公物业重新定位机会，以实现显著的增量收入增长和高投资回报率 [9] - 计划将檀香山一座25层、49万平方英尺的办公塔楼改建为约500套新的劳动力公寓，以解决檀香山严重的租赁住房短缺问题，支持城市将市中心转变为24小时社区的努力 [10] - 2019年预计在子市场有更多收购机会，公司资产负债表强劲，现金流健康，AFFO派息率低于62% [16] 行业竞争 - 公司FFO中来自非现金收入（如FAS 141和直线收入）的比例较低，2019年指引中点仅为3.5%，是同行典型水平的三分之一，FFO增长转化为更高的现金流 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年感到兴奋，认为公司在2018年取得成功后，发展平台已成熟，能为FFO做出有意义的贡献 [7] - 尽管面临非现金收入减少和新租赁会计准则的不利因素，但预计同店现金NOI的增长将抵消这些影响，使2019年FFO实现增长 [24][26] - 从长期来看，公司通过建设和重建平台实现的增长更具可控性、可预测性和可靠性 [74] 其他重要信息 - 2019年初莫阿纳卢阿公寓社区建设完成，拥有近1200个单元，升级后成为夏威夷最现代、最受欢迎的劳动力住房社区之一 [8] - 布伦特伍德34层新住宅项目建设正全面展开，预计2021年底完工，成本估计在1.8亿 - 2亿美元之间 [15] - 公司正在建设一个1英亩的公园，将惠及整个社区，包括相邻的40万平方英尺办公塔楼和712套公寓社区 [16] - 公司连续11年降低每平方英尺的用电量，超过95%的符合条件的办公空间获得能源之星认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毕晓普交易对FFO的影响及2019 - 2020年的收益情况 - 公司将逐步转换楼层，不会一次性清空大楼，未来几年FFO可能会有波动，但整体影响不大 [27][30] 问题2: 市场上大型租赁协议对公司租赁业务的影响 - 大型科技公司的媒体业务带来大量制作预算，资金流向公司的小租户群体，有利于科技媒体生态系统，对公司业务有积极影响 [33][34] 问题3: 办公物业重新定位项目的高ROI情况及是否可加速推进 - 部分项目已接近完工，租金已出现不成比例的上涨，公司对项目效果更有信心，但考虑到同时进行的其他项目，不会过度增加工作量，目前项目规模和数量较为合适 [35][45] 问题4: 同店NOI增长指引相关问题，包括入住率和费用增长情况 - 入住率方面，过去几年的收购项目入住率较低，需要时间稳定，目前有提升空间；同店NOI方面，非现金收入减少带来机会，预计2019年同店NOI增长5% - 6% [48][49] - 公司通常不单独提供费用指引，预计2019年运营费用正常化率为3% - 4% [50] 问题5: 潜在投资活动和资本计划，包括收购机会、融资方式和杠杆情况 - 2019年收购管道情况良好，有更多机会；资本方面，运营产生大量自由现金流，AFFO派息率低，可为建设活动提供资金，新收购可通过JV平台等方式融资 [54][56] - 预计年底杠杆率不会有显著变化 [59] 问题6: 布伦特伍德项目土地价值和毕晓普街项目相关问题，如电梯银行处理和经济适用房情况 - 布伦特伍德项目土地成本接近零，项目中有16套经济适用房；毕晓普街项目目标是建设适合80% - 120%人群的住房，电梯银行问题需设置垂直竖井以支持住宅楼层同时不影响办公楼层 [62][65] 问题7: 2019年GAAP同店NOI指引范围及非现金收入对同店的影响 - 公司未提供GAAP同店指引，但提供了非现金收入占FFO和收入的比例，可据此反向推算 [68][69] 问题8: 未来几年实现AFFO增长的风险及可行性 - 公司历史上主要通过收购实现增长，现在建设和重建平台使增长更可控、可预测和可靠，希望未来能实现类似增长 [72][74] 问题9: 夏威夷购买另一座办公大楼计划的变化情况 - 最初因不确定莫阿纳卢阿开发项目的回报，考虑购买额外办公空间，项目完成后发现回报可观，且适合重建的物业公司已控制，因此决定独立推进该项目，但如果有合适的办公大楼仍会考虑 [76][77] 问题10: 租赁会计准则变化从0.04美元降至0.02美元的原因及现金影响 - 公司正式确定了租赁补偿结构，使更多费用可资本化，从而减少了对FFO的影响，主要是会计处理变化，无现金影响 [78][80] 问题11: 市中心转换项目的增量支出回报和对其他办公物业租金的影响 - 住宅部分回报可能处于开发回报的低端，但符合公司更大的目标；市场上有多个积极因素，租金呈两位数增长，具体影响需时间观察 [82][84] 问题12: 2019年入住率指引较为保守的原因 - 公司提供的是一个范围，预计檀香山和华纳中心会有良好的吸纳量，但西区因新收购项目租户对租金上涨的适应问题，存在一定的租户变动，可能影响入住率 [85][87] 问题13: 租金上涨情况及未来预测 - 公司不提供租金利差指引，但租金趋势良好，预计未来租金仍会上涨 [89] 问题14: 圣莫尼卡住宅项目剩余公寓数量和收回速度 - 圣莫尼卡约有200套1999年前的公寓剩余，过去几年每年收回约15套，未来速度难以预测 [90][91] 问题15: 同店组合变化及2018年新组合的入住率情况 - 2019年同店组合将增加，包括成熟的合资收购项目和重新定位项目，组合面积从约1180万平方英尺增至约1530万平方英尺，更能代表整体投资组合；无法提供2018年新组合的入住率情况 [93][94] 问题16: 毕晓普街重新定位对檀香山办公市场空置率的影响 - 该建筑约占市场的10%，项目将使市场在房东和租户之间更加平衡，对整个市场有积极影响 [95] 问题17: 莫纳罗亚目前的租赁百分比及剩余租赁假设 - 目前约一半单元已出租，公司未提供剩余租赁的指引或时间安排，希望租赁速度能持续良好 [98][99] 问题18: 整个投资组合的平均租金涨幅和市场租金增长预期 - 办公物业现有租金平均涨幅在3% - 3.5%之间，新租赁协议租金涨幅在3.5% - 4%之间；考虑到市场供需情况，预计未来几年租金将继续良好增长 [101][102]