财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度与2018年第一季度相比，公司FFO增长7.4%，增至1.031亿美元，即每股0.52美元；AFFO增长19.9%，达到8510万美元；同一物业现金NOI增长7.6%；收入增长5.6% [8][18] - 公司将2019年同一物业现金NOI的增长预期提高至5.5% - 6.5%，FFO指引上调0.02美元，至每股2.09 - 2.15美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署196份办公租赁协议，涵盖77.2万平方英尺，其中新租赁面积28万平方英尺；季度租赁利差方面，直线租金汇总为20.5%，现金汇总为9.1% [15] - 总办公物业组合的租赁率略升至91.8%，入住率保持在90.3%；檀香山的租赁率增至94.8% [16] 多户住宅业务 - 多户住宅组合在季度末保持全租状态；莫阿纳卢阿最近完工的单元继续以良好的速度出租，租金远高于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 华纳中心的租赁百分比较去年提高300个基点，市场活动良好，但仍是租赁率方面的落后地区 [24] - 檀香山出现租户需求增加的情况，市场租金有所上涨 [16][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 计划将毕晓普广场（一座25层、49万平方英尺的办公塔楼）改建为约500套新的劳动力公寓，预计今年夏天开始施工 [9] - 布伦特伍德376套高层公寓塔楼的建设按预算和计划进行，预计2021年末完工；正在完成第一批办公物业重新定位项目，并已看到租金上涨的积极影响；计划继续寻求能带来高投资回报的重新定位机会，如将华纳中心一处65万平方英尺办公物业的空置健身房改造成4.5万平方英尺的创意办公大楼 [11][12] - 可持续发展仍是运营团队的主要关注点，自2009年以来，整个投资组合每平方英尺的能源消耗降低了21%；对于新收购项目，通常在头两年内将能源消耗降低25% [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年开局良好，核心业务强劲，租金持续上涨，公司对未来发展持积极态度 [8] - 尽管市场交易数量较前几年的狂热节奏有所下降，但公司看到了一些不错的机会，预计未来会有更多机会 [14] 其他重要信息 - 3月，公司续签了由六处物业担保的4亿美元无追索权循环信贷额度，除延长到期日外，还降低了利率和未使用额度费用，延长后的信贷额度利率为伦敦银行同业拆借利率加1.15%，于2023年8月到期 [13] - 公司将某些内部租赁费用纳入一般及行政费用（G&A），即便如此，G&A仅占收入的4.4%，仍远低于基准组 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金利差环比减速的原因 - 本季度山谷地区的租赁协议集中度较高，该指标季度间可能有波动，但公司对租赁利差百分比仍很满意 [23] 问题2: 华纳中心的活动水平和长期战略 - 租赁百分比较去年提高300个基点，公司对进展总体满意，市场活动良好 [24] 问题3: 未来两个季度租金利差是否会继续放缓 - 公司不提供租赁汇总的指引，该指标难以逐季预测，整体趋势良好，但会因个别季度签署的协议而有波动 [26] 问题4: 檀香山市场租金是否有变动 - 已看到市场租金变动 [28] 问题5: 时代华纳伯班克物业的情况及公司对持有该贷款资产的看法 - 市场非常紧张，迪士尼也在吸纳该地区的空间；公司的租约到2024年，难以预测五年后的情况，目前没有迹象表明该物业会空置 [29] 问题6: 2019年办公物业重新定位项目的投资回报及2020年的计划支出 - 2019年的回报预计与预期相似，今年将新增四个项目，都是高回报项目；2020年的支出暂无具体数字 [32][33] 问题7: 同一物业现金NOI增长50个基点的驱动因素 - 本季度的大幅增长主要来自办公业务，是租金增长和费用控制共同作用的结果 [34] 问题8: 物业重新定位是否会导致收入损失 - 预计不会因重新定位工作导致大幅入住率变化，但施工过程中可能有租户不满意；各项重新定位项目都是高回报的，不会因施工遭受太大损失 [36] 问题9: 收购项目的结构是否会与过去几年的合资企业类似 - 这取决于物业规模，较小的项目可能会纳入现有合资企业，公司会根据具体机会进行评估 [37] 问题10: 檀香山需求增加的驱动因素及REIT立法对再开发计划或投资的影响 - 需求增加是因为大型租户迁入和租户从毕晓普广场搬迁，改变了当地的供需关系；REIT立法尚未通过，公司暂不对此发表评论 [39][40] 问题11: 世纪城地块和韦斯特伍德、布伦特伍德空置率下降的情况 - 韦斯特伍德和布伦特伍德的情况是正常的租户进出，公司看到了良好的市场活动；世纪城进展良好，是公司较强的子市场之一 [42][43] 问题12: 办公物业重新定位投资是否主要是外观改造，是否有提高能源效率的投资 - 公司在能源效率方面投入了大量资金，但这部分投资不包含在重新定位项目中，且涉及的建筑比重新定位项目更多 [44] 问题13: 能源效率投资的回报 - 大部分投资的回报期在三年以内，部分项目考虑到公用事业的信贷返还等收益，回报期接近两年，回报率很高 [46] 问题14: 额外机会在办公和多户住宅业务之间的分布 - 公司同时关注西区和山谷地区的办公和多户住宅业务机会 [47] 问题15: 是否更倾向于多户住宅或混合用途项目 - 公司一直会寻求多户住宅相关机会，但多户住宅交易的资本化率较低，好的交易较少；市场上办公项目更多，所以公司的投资比例倾向于办公，但如果有合适的多户住宅项目，公司也会考虑 [49] 问题16: 檀香山公寓扩建项目是否已完全稳定运营及谢尔曼奥克斯零售资产的状况 - 新完工的住宅项目约三分之二已出租，预计年底前可全部出租；关于谢尔曼奥克斯零售资产，公司认为其与周边办公物业的适配性一般，未发现明显问题 [52][53] 问题17: 公司企业数据中多户住宅物业数据是否包括檀香山项目的租赁情况 - 不包括，指南部分明确说明不包括处于租赁期的物业 [54] 问题18: 2020年选票上关于第13号提案（商业和住宅分开）的看法 - 公司认为第13号提案极不可能通过，该提案很受欢迎，且目前民意调查结果不佳 [55] 问题19: 办公装修时是否会提前从租户手中收回空间 - 从市场经济学角度看是可行的，但由于租户更精明和租金上涨，此类机会不如几年前多 [59] 问题20: 公司加强办公物业改造的原因 - 在经济衰退时，公司的运营平台能保护业务，保持建筑入住率和收入；在市场强劲时，不同市场和建筑之间存在租金差异，此时进行物业改造能获得高回报，所以公司现在开展了很多此类项目 [62][63][64] 问题21: 市场对大面积办公空间的需求及是否更难找到小租户 - 市场对大、小租户的需求都很高，但公司倾向于将大空间分割成小空间出租，因为小租户的回报更高，且能降低风险 [68][69] 问题22: 檀香山办公物业改住宅项目中现有租户的情况及对公司未来一两年投资组合和财务指标的影响 - 公司不提供未来指引，已清空四层，预计明年交付100套住宅；需与租户沟通后才能确定他们的去留，最终整栋楼将改为住宅 [70] 问题23: 创意办公开发项目的时间表 - 项目今年启动，预计明年年底前完成，审批可能会有延误，但该时间表合理 [71][72] 问题24: 多户住宅租金增长放缓的原因 - 过去租金高增长使人们形成了习惯，公司认为租金增长率稳定在4%左右是合理的 [74]

物业规模信息 - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] - 可出租面积（千平方英尺）为16,617和18,455[20] - 多户住宅全资拥有物业数量为10[20] - 多户住宅单元数量为3,595[20] 财务指标计算 - 公司计算资金运营（FFO）时，按NAREIT标准，从净收入中排除房地产投资销售损益等项目[12] - 公司计算净营业收入（NOI）时，从净收入中排除一般及行政费用等项目[12] 入住率定义 - 入住率为报告日期已出租百分比，不包括已签署但未开始的租约[12] 前瞻性陈述风险 - 报告包含前瞻性陈述，受多种风险和不确定性影响，如经济或房地产不利发展等[17] 术语定义 - 公司定义了多个术语，如ADA指1990年美国残疾人法案等[10] 投资组合相关 - 总投资组合包括合并投资组合和基金拥有的物业[14] - 相同物业指公司全资拥有、在比较期间以一致方式拥有和运营并报告在合并结果中的物业[14]

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年公司收入增长8.5%，FFO增长12.7%至39970万美元（每股2.02美元），AFFO增长7.4%至30970万美元，同店现金NOI增长3.5%，第四季度G&A仅占收入的4.5%，远低于基准组 [23] - 2018年第四季度与去年同期相比，公司收入增长8.2%，FFO增长7.8%至10280万美元（每股0.52美元），AFFO增长5.5%至8030万美元，同店现金NOI增长3.1% [22] - 2019年公司预计FFO将增至每股2.07 - 2.13美元，虽面临非现金收入减少和新租赁会计准则两项不利因素，使FFO每股减少0.07美元，但同店现金NOI预计增长5% - 6%可抵消影响 [24][26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2018年第四季度签署183份办公租赁协议，覆盖68.3万平方英尺，其中新租赁面积28.6万平方英尺 [18] - 2018年第四季度办公租赁利差出色，直线租金上涨26.3%，现金租金上涨12.7%，整个办公组合的租赁率增至91.7%，入住率增至90.3%，檀香山和华纳中心均有显著增长 [19] - 2018年全年直线租金上涨31.4%，现金租金上涨13.6% [19] 多户住宅业务 - 第四季度末多户住宅组合保持全租状态 [20] - 2018年在圣莫尼卡收回15套1999年前的公寓单元，平均每套每年增加约4万美元租金 [20] - 过去一年多户住宅组合的总年化租金增长7.7%，反映出莫阿纳卢阿新开发单元的强劲需求和其他多户住宅组合的收入增长 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场基本面保持稳固，各行业需求强劲，子市场新办公建设几乎不存在，整个建设管道仅占现有供应的50个基点 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2019年及以后计划寻求更多办公物业重新定位机会，以实现显著的增量收入增长和高投资回报率 [9] - 计划将檀香山一座25层、49万平方英尺的办公塔楼改建为约500套新的劳动力公寓，以解决檀香山严重的租赁住房短缺问题，支持城市将市中心转变为24小时社区的努力 [10] - 2019年预计在子市场有更多收购机会，公司资产负债表强劲，现金流健康，AFFO派息率低于62% [16] 行业竞争 - 公司FFO中来自非现金收入（如FAS 141和直线收入）的比例较低，2019年指引中点仅为3.5%，是同行典型水平的三分之一，FFO增长转化为更高的现金流 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2019年感到兴奋，认为公司在2018年取得成功后，发展平台已成熟，能为FFO做出有意义的贡献 [7] - 尽管面临非现金收入减少和新租赁会计准则的不利因素，但预计同店现金NOI的增长将抵消这些影响，使2019年FFO实现增长 [24][26] - 从长期来看，公司通过建设和重建平台实现的增长更具可控性、可预测性和可靠性 [74] 其他重要信息 - 2019年初莫阿纳卢阿公寓社区建设完成，拥有近1200个单元，升级后成为夏威夷最现代、最受欢迎的劳动力住房社区之一 [8] - 布伦特伍德34层新住宅项目建设正全面展开，预计2021年底完工，成本估计在1.8亿 - 2亿美元之间 [15] - 公司正在建设一个1英亩的公园，将惠及整个社区，包括相邻的40万平方英尺办公塔楼和712套公寓社区 [16] - 公司连续11年降低每平方英尺的用电量，超过95%的符合条件的办公空间获得能源之星认证 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 毕晓普交易对FFO的影响及2019 - 2020年的收益情况 - 公司将逐步转换楼层，不会一次性清空大楼，未来几年FFO可能会有波动，但整体影响不大 [27][30] 问题2: 市场上大型租赁协议对公司租赁业务的影响 - 大型科技公司的媒体业务带来大量制作预算，资金流向公司的小租户群体，有利于科技媒体生态系统，对公司业务有积极影响 [33][34] 问题3: 办公物业重新定位项目的高ROI情况及是否可加速推进 - 部分项目已接近完工，租金已出现不成比例的上涨，公司对项目效果更有信心，但考虑到同时进行的其他项目，不会过度增加工作量，目前项目规模和数量较为合适 [35][45] 问题4: 同店NOI增长指引相关问题，包括入住率和费用增长情况 - 入住率方面，过去几年的收购项目入住率较低，需要时间稳定，目前有提升空间；同店NOI方面，非现金收入减少带来机会，预计2019年同店NOI增长5% - 6% [48][49] - 公司通常不单独提供费用指引，预计2019年运营费用正常化率为3% - 4% [50] 问题5: 潜在投资活动和资本计划，包括收购机会、融资方式和杠杆情况 - 2019年收购管道情况良好，有更多机会；资本方面，运营产生大量自由现金流，AFFO派息率低，可为建设活动提供资金，新收购可通过JV平台等方式融资 [54][56] - 预计年底杠杆率不会有显著变化 [59] 问题6: 布伦特伍德项目土地价值和毕晓普街项目相关问题，如电梯银行处理和经济适用房情况 - 布伦特伍德项目土地成本接近零，项目中有16套经济适用房；毕晓普街项目目标是建设适合80% - 120%人群的住房，电梯银行问题需设置垂直竖井以支持住宅楼层同时不影响办公楼层 [62][65] 问题7: 2019年GAAP同店NOI指引范围及非现金收入对同店的影响 - 公司未提供GAAP同店指引，但提供了非现金收入占FFO和收入的比例，可据此反向推算 [68][69] 问题8: 未来几年实现AFFO增长的风险及可行性 - 公司历史上主要通过收购实现增长，现在建设和重建平台使增长更可控、可预测和可靠，希望未来能实现类似增长 [72][74] 问题9: 夏威夷购买另一座办公大楼计划的变化情况 - 最初因不确定莫阿纳卢阿开发项目的回报，考虑购买额外办公空间，项目完成后发现回报可观，且适合重建的物业公司已控制，因此决定独立推进该项目，但如果有合适的办公大楼仍会考虑 [76][77] 问题10: 租赁会计准则变化从0.04美元降至0.02美元的原因及现金影响 - 公司正式确定了租赁补偿结构，使更多费用可资本化，从而减少了对FFO的影响，主要是会计处理变化，无现金影响 [78][80] 问题11: 市中心转换项目的增量支出回报和对其他办公物业租金的影响 - 住宅部分回报可能处于开发回报的低端，但符合公司更大的目标；市场上有多个积极因素，租金呈两位数增长，具体影响需时间观察 [82][84] 问题12: 2019年入住率指引较为保守的原因 - 公司提供的是一个范围，预计檀香山和华纳中心会有良好的吸纳量，但西区因新收购项目租户对租金上涨的适应问题，存在一定的租户变动，可能影响入住率 [85][87] 问题13: 租金上涨情况及未来预测 - 公司不提供租金利差指引，但租金趋势良好，预计未来租金仍会上涨 [89] 问题14: 圣莫尼卡住宅项目剩余公寓数量和收回速度 - 圣莫尼卡约有200套1999年前的公寓剩余，过去几年每年收回约15套，未来速度难以预测 [90][91] 问题15: 同店组合变化及2018年新组合的入住率情况 - 2019年同店组合将增加，包括成熟的合资收购项目和重新定位项目，组合面积从约1180万平方英尺增至约1530万平方英尺，更能代表整体投资组合；无法提供2018年新组合的入住率情况 [93][94] 问题16: 毕晓普街重新定位对檀香山办公市场空置率的影响 - 该建筑约占市场的10%，项目将使市场在房东和租户之间更加平衡，对整个市场有积极影响 [95] 问题17: 莫纳罗亚目前的租赁百分比及剩余租赁假设 - 目前约一半单元已出租，公司未提供剩余租赁的指引或时间安排，希望租赁速度能持续良好 [98][99] 问题18: 整个投资组合的平均租金涨幅和市场租金增长预期 - 办公物业现有租金平均涨幅在3% - 3.5%之间，新租赁协议租金涨幅在3.5% - 4%之间；考虑到市场供需情况，预计未来几年租金将继续良好增长 [101][102]