文档内容概述 - 文档包含财务报表、管理层讨论与分析等内容，涉及综合资产负债表、综合运营报表等[8] 术语定义 - 定义了多个术语，如AOCI代表累计其他综合收益（损失）、ASC代表会计准则汇编等[11] - 明确Annualized Rent指报告日期已开始且到期日在报告日期之后的租赁年化现金基础租金等[13] - 规定FFO计算需排除房地产投资销售收益（或损失）等项目[13] - 指出Leased Rate为报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[13] - 说明NOI计算为收入减去归属于公司拥有和运营物业的运营费用[13] - 表明Occupancy Rate通过从Leased Rate中排除尚未开始的已签署租约计算得出[13] - 介绍Rental Rate有现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 定义Recurring Capital Expenditures为物业稳定后维持收入所需的建筑改进费用[15] - 规定Rentable Square Feet基于BOMA重新测量，包括已租赁面积等[15] 财务数据对比（2020与2019年） - 截至2020年9月30日，公司投资性房地产净值为88.77亿美元，较2019年末的89.60亿美元略有下降[21] - 2020年前三季度公司总收入为6.76亿美元，较2019年同期的6.93亿美元有所下降[23] - 2020年前三季度公司运营费用为5.48亿美元，较2019年同期的4.98亿美元有所增加[23] - 2020年前三季度公司运营收入为1.29亿美元，较2019年同期的1.95亿美元大幅下降[23] - 2020年前三季度公司净收入为2238.3万美元，较2019年同期的9606.9万美元大幅下降[23] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为3272.6万美元，较2019年同期的8515.5万美元大幅下降[23] - 2020年前三季度公司综合亏损为1.89亿美元，较2019年同期的5203.1万美元有所扩大[25] - 2020年前三季度归属于普通股股东的综合亏损为1.17亿美元，较2019年同期的1766.7万美元有所扩大[25] - 截至2020年9月30日的九个月，公司净收入为2238.3万美元，2019年同期为9606.9万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，经营活动提供的净现金为35672.9万美元，2019年同期为35896.8万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，投资活动使用的净现金为20129.4万美元，2019年同期为53906.7万美元[31] - 截至2020年9月30日的九个月，融资活动使用的净现金为10687.9万美元，2019年同期提供的净现金为21538.2万美元[31] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为20236万美元，2019年同期为18163.1万美元[31] - 截至2020年9月30日，总股本期末余额为400036.8万美元，2019年同期为398406.2万美元[29] - 2020年每股普通股股息宣告为0.84美元，2019年为0.78美元[29] - 截至2020年9月30日，累计亏损期末余额为87308万美元，2019年同期为98803万美元[27] - 截至2020年9月30日，非控股股东权益期末余额为155284.3万美元，2019年同期为153319.2万美元[27] - 截至2020年9月30日，额外实收资本期末余额为348644.2万美元，2019年同期为348602.5万美元[27] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物期末余额为202,166美元，受限现金期末余额为194美元，两者合计期末余额为202,360美元；2019年9月30日对应数据分别为181,510美元、121美元和181,631美元[34] - 2020年前九个月，经营活动中支付的利息净额为103,117美元，资本化利息支付为3,256美元；2019年对应数据分别为98,424美元和2,805美元[36] - 2020年第三季度和前九个月，因COVID - 19疫情影响，租户应收账款和递延租金应收账款的坏账费用使公司办公收入分别减少350万美元、3850万美元；2019年前九个月减少260万美元[52] - 2020年第三季度和前九个月，办公停车收入分别为1560万美元和6050万美元；2019年对应数据分别为2730万美元和8050万美元[55] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，办公停车应收账款分别为80万美元和130万美元[55] - 截至2020年9月30日，公司房地产投资总额为1.1634453亿美元，较2019年12月31日的1.1478633亿美元有所增加[64] - 2020年前九个月公司未购买任何房产，2019年6月7日收购The Glendon，合同价格为3.651亿美元[66][67] - 2020年第三季度和前九个月，公司地面租金费用分别为18.3万美元和54.8万美元，2019年同期分别为17万美元和53.2万美元[70] - 2020年前九个月，公司从基金获得的运营和资本分配分别为39.4万美元和88.4万美元，2019年同期分别为558.9万美元和585.1万美元[80] - 2020年前九个月，归属于普通股股东的净利润为32,726千美元，2019年同期为85,155千美元；与非控股权益的OP单位交换产生90千美元净转移，回购OP单位产生 - 4千美元净转移，总计净转移86千美元；2019年同期净转移为2,778千美元 [113] - 2020年前九个月，AOCI期初余额为 - 17,462千美元，本期OCI净额为 - 211,194千美元，归属于非控股权益的OCI为61,065千美元，归属于普通股股东的OCI为 - 150,129千美元，期末余额为 - 167,591千美元；2019年同期期初余额为53,944千美元，期末余额为 - 48,878千美元 [114] - 2020年第三季度，公司基于股票的薪酬费用净额为2,611千美元，2019年同期为2,382千美元；2020年前九个月为8,364千美元，2019年同期为7,395千美元；2020年第三季度资本化的基于股票的薪酬为752千美元，2019年同期为622千美元；2020年前九个月为2,362千美元，2019年同期为1,630千美元 [116] - 2020年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收入分别为377.3万美元和3272.6万美元，2019年同期分别为2248.8万美元和8515.5万美元[117] - 2020年第三季度和前九个月基本和摊薄每股收益分别为0.02美元和0.18美元，2019年同期分别为0.13美元和0.49美元[117] - 截至2020年9月30日，担保应付票据的公允价值为47.22577亿美元，账面价值为47.07286亿美元；2019年12月31日公允价值为46.78623亿美元，账面价值为46.60005亿美元[121] - 截至2020年9月30日，地面租赁负债的公允价值为1415.3万美元，账面价值为1087.5万美元；2019年12月31日公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[122] - 截至2020年9月30日，合并衍生负债公允价值为2.4196亿美元，未合并基金衍生负债公允价值为34.2万美元；2019年12月31日合并衍生资产公允价值为2238.1万美元，未合并基金衍生资产公允价值为88.9万美元[124] - 2020年第三季度和前九个月办公业务收入分别为1.88895亿美元和5.85773亿美元，2019年同期分别为2.059亿美元和6.05379亿美元[126] - 2020年第三季度和前九个月多户住宅业务收入分别为2809.2万美元和9036万美元，2019年同期分别为3216.9万美元和8741万美元[126] - 2020年9月30日，非可撤销办公租户和地面租赁未来最低基本租金2021 - 2025年及以后分别为6.44792亿美元、5.62257亿美元、4.67368亿美元、3.68684亿美元、2.74383亿美元和6.50789亿美元，总计29.68273亿美元[128] - 2020年前三季度，因新冠疫情导致的租户应收账款和递延租金应收账款无法收回，分别使公司租赁收入和租户回收款减少350万美元和3850万美元[150] - 办公室新租约和续租的现金租金从每平方英尺41.68美元涨至43.86美元，涨幅5.2%；直线租金从37.48美元涨至44.66美元，涨幅19.2%[165] - 多户住宅新租户平均年租金2020年为28,902美元，2019年为28,350美元，2018年为27,542美元，2017年为28,501美元，2016年为28,435美元[167] - 2020年前9个月多户住宅租金较之前下降2.6%[168] - 2020年9月30日办公室组合入住率为88.4%，2019年为91.4%；多户住宅组合入住率为93.3%，2019年为95.2%[169] - 2020年前9个月办公室组合平均入住率为90.0%，2019年为90.7%；多户住宅组合平均入住率为94.2%，2019年为96.5%[169] - 2020年第三季度办公室租赁收入和租户回收款为169,571千美元，2019年为175,017千美元，下降3.1%[175] - 2020年第三季度办公室停车和其他收入为19,324千美元，2019年为30,883千美元，下降37.4%[175] - 2020年第三季度多户住宅收入为28,092千美元，2019年为32,169千美元，下降12.7%[175] - 2020年第三季度其他收入为654千美元，2019年为2,952千美元，下降77.8%[177] - 2020年第三季度利息支出为 - 36,167千美元，2019年为 - 40,397千美元，下降10.5%[177] - 2020年前9个月，办公租赁及租户回收收入为5.14211亿美元，较2019年增加28.5万美元，增幅0.1%[180] - 2020年前9个月，办公停车及其他收入为7156.2万美元，较2019年减少1989.1万美元，降幅21.7%[180] - 2020年前9个月，多户住宅收入为9036万美元，较2019年增加295万美元，增幅3.4%[180] - 2020年前9个月，办公租赁费用为1.98921亿美元，较2019年减少241万美元，降幅1.2%[180] - 2020年前9个月，多户住宅租赁费用为2752.5万美元，较2019年增加313.1万美元，增幅12.8%[182] - 2020年前9个月，一般及行政费用为2966.7万美元，较2019年增加145.8万美元，增幅5.2%[182] - 2020年前9个月，折旧及摊销费用为2.91494亿美元，较2019年增加4261.8万美元，增幅17.1%[182] - 2020年前9个月，其他收入为296.8万美元，较2019年减少577.4万美元，降幅66.0%[182] - 2020年前9个月，其他费用为266.2万美元，较2019年减少264.6万美元，降幅49.8%[182] - 2020年前9个月，来自非合并基金的收入为32.8万美元，较2019年减少526.1万美元，降幅94.1%[182] - 2020年第三季度总NOI为1.19692亿美元，较2019年同期的1.46437亿美元下降18.3%，办公NOI下降18.9%，多户住宅NOI下降11.3%[193] - 2020年前九个月总NOI为3.81729亿美元，较2019年同期的4.37547亿美元下降12.8%，办公NOI下降13.2%，多户住宅NOI下降7.7%[198] 公司资产与负债情况 - 截至2020年9月30日，公司总资产为92.89亿美元，总负债为52.89亿美元，股东权益为40.00亿美元[21] - 截至2020年9月30日，公司合并投资组合包括1790万平方英尺的办公物业、4258套多户公寓单元，以及两块土地的收费权益；非合并基金额外拥有40万平方英尺的办公空间[40] - 截至2020年9月30日，公司合并实体的总资产为92.9亿美元，其中房地产投资为88.8亿美元；总负债为52.9亿美元，其中债务为47.1亿美元；总权益为40亿美元，其中非控股权益为15.5亿美元；合并债务为31.5亿美元[43] - 公司在夏威夷檀香山有一份地面租赁协议，截至2020年9月30日，使用权资产账面价值为750万美元，租赁负债为109

财务数据和关键指标变化 - FFO为0.40美元，较2019年第三季度每股下降0.11美元，主要因写字楼收款放缓、停车利用率、写字楼租赁减少、未收回保险赔款等因素导致，部分被平均租金提高和运营费用节省抵消 [17] - AFFO下降26.6%至6920万美元，同物业现金NOI下降15.5%，因收入降低部分被写字楼运营费用节省抵消 [17] - 第三季度FFO较上一季度每股净下降0.01美元，主要受写字楼收款改善、停车收入略增、公用事业季节性因素、保险费增加和未收回保险赔款影响 [18] - 第三季度G&A仅占收入的4.4%，远低于基准组 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第三季度签署175份写字楼租约，较第二季度增加40%，涵盖73.5万平方英尺，其中新租约17.1万平方英尺，续约租约56.4万平方英尺 [13] - 第三季度年化写字楼每平方英尺租赁成本较去年同期降低30%，较上一季度降低20% [14] - 第三季度直线租金滚动涨幅为14.7%，现金租金滚动跌幅为0.7% [14] - 写字楼租约比例下降1%至89.8%，因新租赁量仍低于疫情前水平 [14] 多户住宅业务 - 出租率从98.7%降至97.5%，因夏威夷大学持续关闭和军事部署导致部分物业空置率略高于正常水平 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司组合的第二和第三季度租金收取率为91.4%，其中住宅租金收取率为95.9%，写字楼租金收取率为93.7%，零售租金收取率为39.7% [7] - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于两个大型多户住宅开发项目，檀香山市区写字楼转住宅项目一期98套已全部出租，希望在未来几个月完成二期76套及配套设施建设；布伦特伍德高层公寓预计2022年交付首批单元；公司还在努力为现有地块争取更多建设公寓单元的许可 [11] - 公司积极寻求收购资产以实现外部增长，虽面临股价和市场定价等挑战，但仍在多方面努力推进交易 [45] - 公司认为自身市场相对较好，有信心在市场好转时保持竞争力并实现增长 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩仍受疫情重大挑战，但租金收取、租户利用率和租赁活动较第二季度有一定改善，预计在驱逐禁令到期后，租金收取情况将进一步改善 [7] - 公司经历过三次衰退，有信心在此次衰退后变得更强 [9] - 由于疫情和地方政府法规的不确定性，公司暂不提供业绩指引，第四季度现金收取和停车趋势目前与第三季度一致，预计在租赁量改善前，入住率将继续下降 [18] 其他重要信息 - 租赁执行禁令在加利福尼亚州仍然有效，且比美国其他主要城市更为严格，预计在可预见的未来仍将持续 [10] - 公司市场的房地产销售仍远低于正常水平，但受低利率环境影响，长期租赁写字楼物业有少量高价交易 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来续租和新租的定价能力如何，不同地区的价格压力怎样 - 公司希望有定价能力，但会根据市场情况做出反应，目标是保持高入住率以支撑租金，在夏威夷市场表现较好，洛杉矶市场虽租金有一定下滑但整体表现尚可，预计2021年市场会好转 [21] 问题2: 洛杉矶新租和续租租金的差异 - 公司能提供的基于数据而非感觉的最佳统计是滚动涨幅和跌幅数据，目前直线租金涨幅约为14%，整体租赁经济状况保持良好，因其他租赁成本较去年和上一季度大幅下降 [23] 问题3: 第三季度应收账款、直线租金冲销和保证金的具体情况 - 第三季度冲销情况较上一季度改善0.04美元，包括收款改善、新租户少量冲销、少量直线租金和利润率提高的积极影响 [25] 问题4: 租金收取中租户主动拖欠和无力支付的比例，以及驱逐禁令结束后的租金回收情况 - 参考2008年衰退，公司实际违约损失约为2%，预计大部分写字楼租户拖欠的租金能够收回；零售方面，小零售商约占未收租金的一半，公司正努力与他们达成协议以保护写字楼配套设施 [28] 问题5: 第三季度租赁的净有效租金与上一季度相比的情况 - 公司认为净有效租金仍与疫情前一样强劲，因租户装修成本大幅下降 [31] 问题6: 入住率下滑而租赁量增加时，租户搬离的原因 - 公司认为这是正常业务情况，未看到租户因居家办公等原因搬离的趋势，只是新业务量下降导致入住率难以维持和增长 [33] 问题7: 洛杉矶不同市场的转租情况 - 转租空间增加主要集中在大空间，对公司服务的小租户影响不大，在圣莫尼卡和世纪城有部分大租户空间出现转租情况，但未看到将大空间分割成小空间竞争的情况 [35] 问题8: 公司组合租金与市场租金的市值情况 - 公司组合的市值与市场租金相比低6% [38] 问题9: 檀香山1132 Bishop项目的影响及写字楼利用率情况 - 该项目非常成功，改变了檀香山市区写字楼租赁市场指标，提升了市场需求和租金压力；目前写字楼利用率约为30% - 40%，租户在不同时间返回办公室，包括周末 [39][42] 问题10: 公司对外部增长的渴望及与私人房东交易的情况 - 公司非常希望在市场中继续增长，正努力收购资产，但市场交易速度较慢，股价下跌影响不大，公司有多种获取资金的方式；联合投资伙伴有很高的合作意愿购买写字楼资产，但公司目前无法提供足够项目 [45][52] 问题11: 公司不更积极使用资金购买资产或回购股票的原因 - 公司认为回购股票决策复杂，涉及债务水平等多方面因素，且公司对房地产市场更有信心，个人虽有购买公司股票，但公司决策会更谨慎 [48] 问题12: 多户住宅收入下降及保险支付的情况，以及第四季度预期 - 保险支付情况不可预测，进展较慢，公司会收回款项，但时间不确定；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [56][61] 问题13: 第三季度写字楼费用增加的原因及第四季度和明年上半年的预期 - 第三季度写字楼费用增加主要因夏季公用事业费用占比约30%，且需为整个套房运行空调；第四季度公用事业费用通常会下降，但会有政治支出和保险费增加的影响 [61] 问题14: 第三季度0.08美元冲销的情况及未来写字楼冲销的可能性 - 0.08美元冲销是与去年相比的情况，主要是对上一季度已冲销租户持续未收款的影响，新租户冲销较少 [64] 问题15: 从租户续约和空间调整中对公司建筑在疫情后办公环境适应性的看法 - 公司租户空间大多已按每人225平方英尺建设，能适应较宽松的办公环境，续约时租户未提出重建空间的需求，预计若市场允许，入住率会更高 [65] 问题16: 公司在Prop 15上的花费、对FFO的影响及是否给出税收负债估计 - 公司在Prop 15和其他政治事务上第三季度花费约0.01美元，第四季度约0.02美元；公司认为无法给出税收负债估计，因难以预测实施时间和评估过程中房产价值的波动 [68] 问题17: 租户利用禁令是否会影响其信用声誉 - 目前难以确定租户利用禁令是否会影响其信用声誉，市场可能会在禁令结束后做出反应，公司一直重视租户信用评估，相信租户最终会支付租金 [72] 问题18: 公司是否询问租户关于居家办公的看法 - 公司通过跟踪租户流失和新租户获取情况，未发现居家办公成为租户决策的主要因素；从市场情况看，租户不喜欢共享空间，希望有自己的办公室，居家办公对公司市场的办公需求影响不大 [75] 问题19: 新租赁恢复时公司维持正净有效租金的能力 - 公司认为能否维持正净有效租金取决于负租金情况持续的季度数和入住率的保持情况，若未来几个季度市场好转，公司有信心保持良好表现 [82] 问题20: Prop 13若不通过，该问题是否会再次出现及加州市场能否摆脱影响 - 公司认为Prop 13问题可能不会反复出现，但难以预测，目前市场对此讨论过度，需观察实际情况；加州在疫情前财政状况良好，并非长期赤字状态 [83][85] 问题21: 0.02美元政治支出的归属及对利润率的影响 - 预计0.02美元政治支出将计入第四季度运营费用，希望选举相关支出结束后利润率能改善 [86] 问题22: 圣莫尼卡和比佛利山庄驱逐禁令对写字楼租户的排除情况及第四季度租金收取的影响 - 圣莫尼卡大部分写字楼已排除在禁令之外，租金收取情况良好，目前受影响的主要是零售；比佛利山庄和洛杉矶的写字楼受禁令影响较大；公司不确定关于50%租金支付的情况是否适用于写字楼 [88] 问题23: 多户住宅市场中圣莫尼卡表现优于洛杉矶的原因 - 夏威夷大学关闭和军事部署影响了靠近UCLA和夏威夷的物业，导致相关地区多户住宅入住率和租金受影响 [89] 问题24: 加州高州所得税、财富税和人口迁出对公司的影响 - 公司认为关于财富税和人口迁出的讨论大于实际行动，加州经济规模大且人口仍有增长，州政府关注商业复苏和就业，未来情况尚不明朗 [93] 问题25: 多户住宅租户中受餐饮、零售、酒店等行业影响的比例 - 公司约5%的租户为零售租户，多户住宅租户中大部分不在服务业 [95] 问题26: 第二季度、第三季度和10月租金收取的细分情况及改善程度 - 公司将第二和第三季度租金收取数据合并统计，认为这样能更好反映自疫情以来的整体趋势；本季度比上一季度多收取约600万美元现金，情况在好转 [98][101] 问题27: 山谷市场的需求、利用率情况及与西区市场在疫情和复苏中的表现比较 - 山谷市场与西区市场差异不大，山谷市场有更多大租户，在应对疫情和市场表现方面没有明显差异 [104]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO降至8440万美元，合每股0.41美元，同比下降21.7%，主要因与COVID相关的现金和非现金冲销以及停车收入减少 [25] - AFFO降至8060万美元，同比下降15.7% [25] - 同店现金NOI下降9.4%，同店运营费用节省12.9%，部分抵消了现金冲销和停车收入下降的影响 [26] - 第二季度G&A仅占收入的4.7%，远低于基准组 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第二季度签署125份办公室租约，覆盖65.1万平方英尺，其中新租约15.1万平方英尺，直线租金汇总的租赁价差为19.7%，现金汇总为6.7% [22] - 租户保留率符合疫情前预期，但本季度办公室入住率下降，若要在今年恢复入住率，租赁量需显著提高 [22] 多户住宅业务 - 疫情初期部分住宅物业出现高于平常的搬离情况，导致本季度同店入住率低于平常，但强劲的租赁使住宅投资组合在季度末的出租率回升至98.7% [23] 零售业务 - 零售租户租金收取率仅为35% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶市场受租户导向的租赁执行暂停令影响，租金收取受到负面影响，但随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善 [7][11] - 夏威夷市场总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好，公司能够与租户达成协议 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于洛杉矶最佳市场的优质建筑，拥有主导份额，且不面临新建筑带来的显著潜在供应过剩问题 [13] - 公司注重小租户，认为这能分散风险，在以往衰退中，小租户的个人担保和对业务的承诺使违约率保持在较低水平 [14] - 公司拥有强大的垂直整合运营平台，且在2023年前无债务到期 [14] - 公司继续推进两个大型多户住宅开发项目，包括檀香山的转换项目和布伦特伍德的公寓塔楼项目 [16][18] - 公司希望随着延期交易进入市场，能有更多投资机会，并与合资伙伴拥有充足流动性以抓住符合投资标准的机会 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租金收取仍受疫情和市场租赁执行暂停令的负面影响，但第二季度收取情况略好于4月披露的数据 [7][8] - 随着商业暂停令的修订和到期，预计收取情况将改善，但目前尚不确定 [11][27] - 停车收入预计将保持当前水平，直到办公室利用率发生变化 [27] - 尽管当前面临挑战，但公司战略和平台能够承受衰退，对市场和租户基础的长期前景充满信心 [13][54] 其他重要信息 - 第二季度末，公司根据GAAP核销了某些租户应收账款，使FFO每股减少约0.04美元，主要涉及零售和酒店租户 [9] - 公司还核销了与这些租户相关的所有非现金直线余额，使FFO每股进一步减少0.06美元 [10] - 疫情导致停车收入减少，使第二季度FFO每股减少约0.05美元 [10] - 2020年5月15日，公司为一个合并合资企业 refinanced 一笔贷款，新的4.5亿美元有担保、无追索权的仅付息贷款将于2027年5月到期，利率为LIBOR加1.35% [19] - 公司签订了利率互换协议，在当前互换协议到期后，有效将利率固定在2.26%，到2025年4月的平均固定利率为2.6% [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明租户和租金收取情况，以及未支付租金的租户中“失联”和参与租约修改讨论的比例 - 公司第二季度租金收取率为91%，未收取的9%中，4%的租户资产负债表强劲、抵押品充足，不应核销；剩余5%中，预计至少60%的租户会支付租金，长期来看，公司预计违约率不会超过2% [29][30][68] - 零售租户大多未支付租金，部分办公室租户未支付租金也令人沮丧 [35] 问题2: 与当地官员就修改驱逐暂停令的对话进展如何 - 洛杉矶市很难听取公司意见；贝弗利山庄和圣莫尼卡希望做正确的事，但确定正确的做法并不容易；圣莫尼卡已将商业办公室排除在暂停令之外，贝弗利山庄因州长延长全州紧急命令而延长了商业暂停令；夏威夷总体上停止了驱逐行动，租金收取情况较好 [37][38][41] 问题3: 请谈谈租赁环境的动态、从小租户那里听到的情况以及今年下半年的租赁管道 - 公司运营团队迅速转向虚拟租赁，本季度完成125笔租赁交易，令人印象深刻，但租赁量低于正常水平，新租赁约为正常时期的一半，下半年租赁情况难以预测 [43][46][47] 问题4: 交易方面是否有更有趣的机会，系统中是否存在困境以利用投资机会 - 交易仍缓慢，很多交易因疫情推迟，预计未来几个月会有一些机会出现，但不确定是否符合投资标准，公司和合作伙伴有充足流动性 [49][50] 问题5: 回购股票是否有意义，还是应保留资金用于投资机会 - 若有符合公司投资范围的机会，公司会进行收购；公司也在积极寻找交易机会，包括收购、再融资和重新定位等；对于重新定位项目，公司会观察是否有回报 [52][53][56] 问题6: 本季度13%的费用节省中，维修保养（R&M）和公用事业费用降低各占多少，未来几个季度是否会有递延费用 - 费用节省并非来自递延费用，而是分布在各个类别，包括较低的停车费用、清洁费用和许多预定服务费用，R&M方面节省不多 [60][61] 问题7: 请确认4%未支付租金但有强资产负债表和抵押品的租户是否被核销 - 这4%的租户未被核销，其未支付的租金作为应收账款处理，因为预计他们会支付 [64][65] 问题8: 请谈谈暂停令到期的时间范围 - 州长需要修改紧急法令，因为许多城市的情况复杂；洛杉矶市议会更关注租户，贝弗利山庄关心双方利益，圣莫尼卡的措施较为可行 [69][70][72] 问题9: 小租户获得刺激支票对其支付租金的影响程度如何 - 刺激支票对小租户维持租金支付起到了很大作用，小租户将拥有公司视为个人事务，不太将破产作为选择，更有可能支付租金 [73][74][75] 问题10: 公司如何处理多户住宅的租金问题，租金调整是否是快速租赁的主要因素 - 快速租赁并非主要通过降低租金实现，而是由于疫情初期出现一些意外的搬离情况，公司加强了租赁团队；目前租金没有大幅下降，但也没有像以前那样上涨 [79][80][81] 问题11: 自疫情开始以来，办公室的表面租金和净有效租金是否有变化 - 夏威夷市场租金未受影响，洛杉矶市场目前租金保持稳定，但预计疫情和衰退会对租金产生影响 [82][83] 问题12: 是否看到办公室租赁优惠的变化 - 目前尚未看到优惠变化，公司不喜欢通过优惠来提高租金，认为租金直接下降才是租金下降的首要迹象 [84] 问题13: 历史上各物业类型的坏账率分别是多少 - 历史坏账费用通常为20 - 30个基点，在2008 - 2010年衰退期间为2%，但公司没有按物业类型细分的数据 [88][90] 问题14: 请按物业类型分解9%未支付租金的储备情况 - 9%未支付租金中，4%未核销，作为应收账款处理；5%已核销，其中超过一半与零售和酒店（如剧院、放映室和现场演出场所）相关，另一半是办公室和其他物业的混合 [94][95][96] 问题15: 请谈谈谢尔曼奥克斯和华纳中心市场的中长期价值是否会受益于潜在的城市市场转移 - 这些地区的成功更多是由于就业基地的产业转移和住房成本较低、生活质量较高，而不是人们从市中心或西区转移出来 [103][105][107] 问题16: 停车收入的趋势如何，7月是否有所回升，未来是否会与第二季度水平相似 - 由于一些租户有停车需求，停车收入约为正常水平的50%，预计未来停车收入将随入住率上升而增加 [108][109] 问题17: 公司是否可以扩展到新的子市场，目前关注的收购项目有哪些 - 公司正在关注卡尔弗城等市场，但不太喜欢购买单租户建筑，更倾向于多租户建筑；目前市场上的交易多为单租户或双租户建筑，公司在这些项目上难以中标 [112][113] 问题18: 上述收购是否主要针对办公室投资，是否考虑多户住宅 - 之前提到的收购主要指办公室投资；对于多户住宅，由于一些地区供应限制较少，购买公寓楼的吸引力较低，公司更倾向于通过建设平台进行公寓建设 [115][116][117] 问题19: 未来几个季度租户保留率是否会提高，租户行为有何变化 - 目前没有足够信息说明COVID对租户保留率的影响，从长期来看，租户保留率平均约为69% - 70% [118][119] 问题20: 多户住宅停车和其他收入环比翻倍的原因是什么 - 这是由于1月份一处物业发生火灾，租金收入降低，而保险理赔计入停车和其他收入，两者相互抵消，对多户住宅总收入影响不大 [120][121] 问题21: 山谷地区租赁利率环比下降240个基点的原因是什么 - 这是由于已知的自然租约到期，并非COVID导致的搬离，公司原本预计第一和第二季度会是困难时期，但租赁量有所恢复，原指导预期全年持平 [122][123][124] 问题22: 未收取但仍可收回并计入收入的4%租金是否包含在本季度现金同店NOI中 - 未核销的应收账款包含在NOI和现金NOI中 [125][126] 问题23: 毕晓普街转换项目的进展如何，第二季度签署租约的速度是否符合预期，租金与初始承销情况相比如何 - 毕晓普街项目进展令人惊喜，在疫情期间达到了承销预期，目前已租赁61套单元，超过60%，市场反应积极 [128][129]

财务指标定义 - 公司报告的指标包括年化租金、资金运营、租赁率、净营业收入、入住率、租金率、经常性资本支出、可出租面积等[13][15] - 年化租金指报告日期前已开始且到期后仍有效的租约在减免前的年化现金基础租金（不包括租户报销、停车和其他收入）[13] - 资金运营（FFO）计算时排除房地产投资销售收益（或损失）、房地产投资控制权变更收益（或损失）等项目[13] - 租赁率指报告日期的租赁百分比，管理空间视为已租赁[13] - 净营业收入（NOI）计算为收入减去公司拥有和运营物业的运营费用[13] - 入住率计算时从租赁率中排除尚未开始的已签署租约[13] - 租金率分为现金租金率和直线租金率两种形式[13] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进费用[15] - 可出租面积基于BOMA重新测量，包括已租赁面积等[15] 财务数据对比 - 2020年6月30日公司总资产为9271377美元，较2019年12月31日的9349301美元有所下降[23] - 2020年第二季度总营收为207796千美元，低于2019年同期的230534千美元[25] - 2020年上半年总营收为459146千美元，略高于2019年同期的454720千美元[25] - 2020年第二季度净亏损5472千美元，而2019年同期净利润为39860千美元[25] - 2020年上半年净利润为24242千美元，低于2019年同期的72648千美元[25] - 2020年第二季度普通股股东净利润为2030千美元，远低于2019年同期的33966千美元[25] - 2020年上半年普通股股东净利润为28953千美元，低于2019年同期的62667千美元[25] - 2020年第二季度基本和摊薄后普通股每股净收益为0.01美元，2019年同期为0.20美元[25] - 2020年上半年基本和摊薄后普通股每股净收益为0.16美元，2019年同期为0.36美元[25] - 截至2020年6月30日的六个月，公司净收入为2424.2万美元，2019年同期为7264.8万美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，经营活动提供的净现金为2.36809亿美元，2019年同期为2.28176亿美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，投资活动使用的净现金为1.29959亿美元，2019年同期为4.82444亿美元[34] - 截至2020年6月30日的六个月，融资活动使用的净现金为8414万美元，2019年同期为4.12003亿美元[34] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为1.76514亿美元，2019年同期为3.04083亿美元[34] - 2020年三个月普通股每股宣布股息为0.28美元，2019年为0.26美元；2020年六个月为0.56美元，2019年为0.52美元[32] - 截至2020年6月30日，总股本期末余额为4.044339亿美元，2019年为4.05236亿美元[32] - 2020年三个月普通股发行数量为0，2019年为493.2万股；2020年六个月为0，2019年为493.2万股[30] - 2020年三个月额外实收资本期末余额为34.86442亿美元，2019年为34.8418亿美元；2020年六个月为34.86442亿美元，2019年为34.8418亿美元[30] - 2020年三个月累计亏损期末余额为 - 8.27748亿美元，2019年为 - 9.64927亿美元；2020年六个月为 - 8.27748亿美元，2019年为 - 9.64927亿美元[30] - 截至2020年6月30日，公司现金及现金等价物期末余额为176,393美元，受限现金期末余额为121美元，两者合计期末余额为176,514美元，较2019年6月30日的304,083美元有所下降[38] - 2020年上半年，公司支付的利息现金净额为68,837美元，资本化利息支付为1,992美元[38] - 2020年和2019年6月30日止三个月，无法收回款项使公司租金收入和租户回收款分别减少2980万美元和100万美元；2020年和2019年6月30日止六个月，分别减少3500万美元和340万美元[52] - 2020年和2019年6月30日止三个月，办公停车收入分别为1470万美元和2690万美元；2020年和2019年6月30日止六个月，分别为4490万美元和5330万美元[53] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，办公停车应收账款分别为40万美元和130万美元[53] - 2020年上半年，公司从基金获得的现金分配总额为94.2万美元，2019年同期为762.5万美元[75] - 2020年上半年Partnership X总收入为759.7万美元，营业利润为168.6万美元，净利润为37.2万美元，2019年同期分别为4117.4万美元、1196.1万美元和381.5万美元[77] - 截至2020年6月30日，公司其他资产总计1388.6万美元，2019年12月31日为1642.1万美元[80] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，贷款溢价分别为0.9百万美元和0.5百万美元，递延贷款成本分别为34.4百万美元和30.7百万美元[91] - 截至2020年6月30日，公司合并固定利率和浮动利率债务总计4702892000美元，2019年12月31日为4653264000美元[88] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应付利息分别为11732000美元和11707000美元，应付账款和应计负债分别为79731000美元和66437000美元，递延收入分别为48144000美元和53266000美元[92] - 截至2020年6月30日，公司合并衍生品的利率互换合约负债公允价值为27172.6万美元，2019年12月31日为5689.6万美元；非合并基金的衍生品为61.3万美元，2019年12月31日为0 [96] - 2020年上半年，公司合并衍生品在AOCI中记录的未重分类前损失为24118.9万美元，2019年为8948.3万美元；非合并基金衍生品（公司份额）未重分类前损失为40.3万美元，2019年为692.8万美元 [97] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净收入为2895.3万美元，2019年为6266.7万美元；与非控股权益的OP单位交换产生的净转移为8.6万美元，2019年为93.2万美元 [106] - 2020年上半年，AOCI期初余额为 - 1746.2万美元，期末余额为 - 17947.1万美元；2019年上半年，期初余额为5394.4万美元，期末余额为 - 2585.3万美元 [107] - 2020年第二季度，公司基于股票的薪酬费用净额为281.2万美元，2019年为238.3万美元；2020年上半年为575.3万美元，2019年为501.3万美元 [109] - 2020年Q2和H1归属普通股股东的净利润分别为2030万美元和2895.3万美元，2019年同期分别为3396.6万美元和6266.7万美元[110] - 2020年Q2和H1基本和摊薄后每股收益分别为0.01美元和0.16美元，2019年同期分别为0.20美元和0.36美元[110] - 截至2020年6月30日，担保应付票据的公允价值为47.24042亿美元，账面价值为47.07591亿美元；2019年12月31日，公允价值为46.78623亿美元，账面价值为46.53264亿美元[114] - 截至2020年6月30日，地面租赁负债的公允价值为1428.4万美元，账面价值为1087.7万美元；2019年12月31日，公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[115] - 2020年Q2和H1办公业务收入分别为1.76989亿美元和3.96878亿美元，2019年同期分别为2.02189亿美元和3.99479亿美元[120] - 2020年Q2和H1多户住宅业务收入分别为3080.7万美元和6226.8万美元，2019年同期分别为2834.5万美元和5524.1万美元[120] - 2020年Q2和H1所有业务总利润分别为1.38639亿美元和3.10969亿美元，2019年同期分别为1.58514亿美元和3.11696亿美元[120] - 2020年第二季度末，公司核销了部分租户应收账款和递延租金应收账款，2020年第二季度和上半年，与租户应收账款和递延租金应收账款相关的坏账费用分别使租赁收入和租户回收款减少2980万美元和3500万美元[142] - 办公室新租约和续租的现金租金从每平方英尺39.85美元涨至43.10美元，涨幅8.2%；直线租金从35.92美元涨至43.61美元，涨幅21.4%[157] - 多户住宅新租户2020年上半年平均年租金为28,064美元，低于2019年的28,350美元[159] - 2020年上半年多户住宅租金较之前下降0.1%[160] - 截至2020年6月30日，办公室投资组合入住率为89.3%，低于2019年的91.4%；多户住宅投资组合入住率为92.1%，低于2019年的95.2%[161] - 2020年第二季度与2019年同期相比，办公室租赁收入和租户回收款减少1286.1万美元，降幅7.5%；办公室停车及其他收入减少1233.9万美元，降幅40.4%；多户住宅收入增加246.2万美元，增幅8.7%[167] - 2020年第二季度与2019年同期相比，办公室租赁费用减少400.7万美元，降幅6.2%；多户住宅租赁费用增加114.4万美元，增幅14.8%[168][170] - 2020年第二季度与2019年同期相比，一般及行政费用增加70.4万美元，增幅7.7%；折旧和摊销增加2004.1万美元，增幅25.5%[170] - 2020年第二季度与2019年同期相比，其他收入减少256.7万美元，降幅88.8%；其他费用减少132.9万美元，降幅73.5%[170] - 2020年未合并基金亏损14万美元，2019年收益2207万美元，同比下降106.3%，主要因租户应收账款核销和停车收入减少[171] - 2020年利息支出3519万美元，2019年3406.3万美元，同比增加3.3%，源于2019年11月合并的合资企业和2019年第二季度购买的房产[171] - 2020年上半年办公租赁和租户回收收入3.4464亿美元，2019年3.38909亿美元，同比增加1.7%，主要因2019年11月合并的合资企业收入增加[174] - 2020年上半年办公停车和其他收入5223.8万美元，2019年6057万美元，同比下降13.8%，主要因疫情导致停车活动减少[174] - 2020年上半年多户住宅收入6226.8万美元，2019年5524.1万美元，同比增加12.7%，主要因2019年6月购买的房产和新公寓项目[174] - 2020年第二季度末三个月，FFO降至8440万美元，较2019年同期的1.078亿美元减少2340万美元，降幅21.7%[185] - 2020年上半年，FFO降至1.963亿美元，较2019年同期的2.109亿美元减少1460万美元，降幅6.9%[186] - 2020年第二季度末三个月，净收入归属于普通股股东为203万美元，2019年为3396.6万美元[189] - 2020年上半年，净收入归属于普通股股东为2895.3万美元，2019年为6266.7万美元[189] - 2020年第二季度末三个月，折旧和摊销为9876.5万美元，2019年为7872.4万美元；上半年，2020年为1.96542亿美元，2019年为1.58597亿美元[189] - 2020年Q2办公收入1.58516亿美元，同比降19.7%；多户住宅收入1459.7万美元，同比降6.9%；总NOI为1.15426亿美元，同比降21.7%[195] - 2020年上半年办公收入3.55576亿美元，同比降8.9%；多户住宅收入3025.4万美元，同比降4.0%；总NOI为2.62037亿美元，同比降10.0%[200] - 2020年Q2净亏损547.2万美元，归属普通股股东的净收入为203万美元；2019年同期净利润3986万美元，归属普通股股东的净收入为3396.6万美元[197] -

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO增长8.5%至1.12亿美元，即每股0.55美元；AFFO增长16.4%至9900万美元；同一物业现金NOI增长7.7%；收入增长12.1% [7][20] - 第一季度末，公司持有1.75亿美元现金，有4亿美元未动用信贷额度，2023年前无债务到期，无可能迫使公司在不利时机发行股权的财务契约，41%的办公物业组合无抵押 [10] - 4月租金收款率为87%，其中住宅为95%，办公为90%，小型零售为22% [8] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第一季度签署174份办公租赁协议，涵盖70.2万平方英尺，其中新租赁面积为18.4万平方英尺；租赁利差方面，直线租金滚动增长22.6%，现金滚动增长9.3%；总办公物业组合入住率降至90.8%，符合疫情前预期 [17] - 3月下旬，办公物业新租赁业务放缓，但随着租户和经纪人适应新常态，开始出现复苏迹象 [18] 多户住宅业务 - 多户住宅物业组合入住率基本保持满租，为98%；3月下旬，住宅新租赁活动也有所放缓，但程度不如办公业务 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要运营的洛杉矶、比佛利山庄和圣莫尼卡等城市已实施执法暂停令，涵盖住宅、零售和办公租户，这些法令禁止房东驱逐租户、收取滞纳金或利息，租户需在紧急状态结束后的3 - 12个月内偿还延期租金 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司运营平台、资本结构和投资策略旨在应对经济衰退，进入此次衰退时拥有强劲现金流和健康资产负债表 [9] - 继续推进两个大型多户住宅开发项目，但在当前条件下可能会延迟交付；暂停新的办公物业重新定位项目，市场收购活动也因买卖双方评估新情况而暂停 [15] - 公司采用虚拟看房技术，具备远程完成整个租赁流程的能力，以适应疫情环境 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户受疫情影响业务面临困境，当地城市出台的法令对公司运营造成挑战，但公司拥有优质物业、多元化租户基础，且市场无大量新增供应，有望在危机后复苏 [7][11] - 不确定疫情持续时间和后续影响，撤回2020年全年业绩指引；许多小租户申请联邦援助，若6月前支付租金可获豁免；地方政府可能调整租金延期政策，排除办公租户；租赁业务可能随着租户现有租约到期而复苏，但也可能有更多租户因业务受影响而停止支付租金 [21][22] 其他重要信息 - 公司在夏威夷的项目进展顺利，住宅建设和入住率良好，租金支付情况正常；尽管夏威夷经济依赖旅游业，但过去旅游业增长对办公物业影响不大，预计此次旅游业下滑对办公物业影响也有限 [52][54] - 公司多户住宅业务连续两个季度同店收入负增长，主要因此前入住率极高，少量波动就会导致数据下降，目前租赁率仍高达97.5% [88] - 第一季度办公停车及其他收入项目较2019年第四季度增加300万美元，主要是由于前期季度的调整以及第四季度合并了一个合资企业 [110][111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未支付租金的租户中，有多少是真正面临财务困境，多少是借机寻求租金减免？ - 公司对办公租户的支付能力有信心，零售租户中有部分大型租户有支付能力但未支付；住宅租金收款率约为95% [23] 问题2: 公司在季度内批准了股票回购计划，但股价跌至20美元中低位时未进行回购，原因是什么？ - 公司设立该计划是为了保持灵活性，但目前对未来情况缺乏清晰的认识，首要任务是确保公司正常运营和保护资产，其次才是寻找投资机会 [24] 问题3: 5月租金收款情况如何，是否与4月相同，是否有更多租户利用暂停令？ - 目前5月租金收款情况与4月大致相同，但由于业务天数尚少，难以确定最终结果；部分租户开始获得薪资保护计划（PPP）资金，公司也在向一些租户施压，并与城市沟通法令问题 [26] 问题4: 公司租户的办公空间密度如何，远程办公是否会导致小租户选择在家工作？ - 公司所在市场的办公空间密度低于其他门户市场，小租户的办公空间相对较大，即使不改变空间布局也有较好的恢复能力；大多数租户喜欢有办公室，远程办公技术主要是扩大了劳动力规模，而不是减少了办公室需求 [28][31] 问题5: 公司如何考虑今年的支出需求，以及如何为潜在的投资机会提供资金？ - 目前投资机会较少，公司主要关注再融资、股票回购和建设项目；公司削减了约1亿美元的建筑重新定位和大堂翻新等支出，以确保现金状况良好；公司认为收入足以满足支出需求，不会被迫成为净借款人，股息支付也没有问题 [34][35][37] 问题6: 共享办公公司在公司市场的情况如何，是否支付租金？ - 共享办公公司的情况因公司而异，一些大型共享办公公司在支付租金，一些则在寻求租金减免；公司在西洛杉矶的相关业务敞口较小 [39] 问题7: 办公物业组合中未支付租金的10%租户是否有共同特征？ - 租户支付租金情况与所在城市的暂停令规则密切相关，在无成本、长还款期的城市，租金收款情况明显较差 [41] 问题8: 新租赁成本高于近期趋势的原因是什么？ - 整体租赁率较低，新租赁业务数量较少，其中少数交易成本略高，但不代表趋势；新租赁成本占租金的比例与过去基本一致 [42][43] 问题9: 夏威夷项目的情况如何，旅游业是否必须恢复才能使公司物业受益？ - 夏威夷当地政府在疫情应对和经济管理方面表现出色，公司在夏威夷的住宅项目建设和入住情况良好，租金支付正常；过去旅游业增长对办公物业影响不大，预计此次下滑影响也有限 [48][52][54] 问题10: 与加州当地政客讨论驱逐暂停令时，他们是否理解房东的困境？ - 公司向政客指出暂停令将借款责任转移给房东不合理，政客最初主要关注住宅和零售租户，对办公租户考虑不足；他们愿意做出改变，但由于问题众多、预算受损，修改紧急法令的过程耗时较长 [57][58][60] 问题11: 多户住宅租金目前的拖欠比例是多少，公司如何解决？ - 多户住宅租金拖欠比例约为5%，主要集中在租金较高的优质租户，这些租户有支付能力但受法令影响未支付；公司希望提高每月收款率，过去在租户违约方面表现良好，预计此次违约率也较低，但收款时间可能会延长 [63][64][66] 问题12: 能否收回多户住宅中约5%的拖欠租金？ - 目前难以预测，公司将努力提高每月收款率，过去在租户违约方面表现良好，预计违约率较低，但收款时间可能会延长 [65][66] 问题13: 公司前十大租户是否支付了4月租金，特别是Equinox的租赁情况？ - 公司不喜欢谈论个别租户，因此不会提供相关信息 [67] 问题14: 小租户未来3 - 5个月的租赁讨论情况如何，近期租赁情况预期如何？ - 小租户通常会在租约到期前约5个月感受到续租压力，但目前由于疫情，很多租户推迟了决策；公司租赁业务有所放缓但开始回升，公司通过虚拟看房等方式适应新环境，经纪人也有开展业务的意愿 [70][71][73] 问题15: 未来租金情况如何，公司是否会提高或降低租金？ - 公司目前没有进行租金讨论，既未提高也未降低租金；考虑到当前社会环境，公司不会轻易提高租金，以免被视为激进或趁机获利 [74][75] 问题16: 停车收入有多少面临风险，是否包含在部分租约中？ - 目前停车收入约为正常水平的一半，但由于时间较短，难以预测未来趋势；随着市场重新开放，预计停车需求将恢复 [77][78] 问题17: 是否同意Prop 13目前暂时搁置？ - 公司认为Prop 13将在选票上出现，正在努力反对该提案，因其被认为是个坏主意且民意调查结果不佳；公司希望彻底击败该提案，避免未来再次面临类似问题 [81][82] 问题18: 公司以小租户为主的业务模式在当前环境下是否存在额外风险？ - 公司认为租户规模大小对其受经济影响的程度影响不大，小租户更容易控制成本，且所在行业如科技、娱乐和医疗研究等有望获得更多资金；过去经济衰退时，公司小租户违约率从未超过2%，租金下降幅度也小于其他门户市场 [84][85][86] 问题19: 多户住宅组合连续两个季度同店收入负增长的原因是什么，与同行相比表现不佳的原因是什么？ - 主要是由于此前入住率极高，少量波动就会导致数据下降，目前租赁率仍高达97.5%，尚未看到疫情的长期影响趋势 [88] 问题20: 第一季度多户住宅租赁率下降是否与3月疫情有关？ - 公司未看到租赁率下降与疫情有直接关联 [90] 问题21: 停车收入占总收入的百分比是多少？ - 公司未单独披露停车收入占比，停车及其他收入是利润表中的一个项目，目前该项目收入约为正常水平的一半，其中大部分为停车收入 [91][92] 问题22: 公司能否利用保证金和信用证弥补租金短缺和未支付情况？ - 公司目前未这样做，希望通过与城市协商修改暂停令，使租户主动支付租金；若减免租金，将要求在租约条款或其他方面获得相应补偿 [92][93][94] 问题23: Barrington Plaza公寓翻新和相关集体诉讼的最新情况如何？ - 公司不讨论诉讼事宜，但表示该建筑正在进行楼层翻新和计划审批工作，与城市合作良好，城市正在努力解决为高层建筑安装洒水系统的法规问题 [96][97][98] 问题24: 摩根士丹利CEO表示未来需要更少办公空间，公司对此有何看法？ - 公司不确定大型投资银行最终会如何决策，但认为要实现社交距离和减少办公空间同时兼顾存在困难；从历史经验看，远程办公并非长期趋势，人们最终还是希望在办公室有自己的空间并与他人合作 [101][102][109] 问题25: 第一季度办公停车及其他收入项目较2019年第四季度增加300万美元的原因是什么？ - 主要是由于前期季度的调整以及第四季度合并了一个合资企业 [110][111][112] 问题26: 4月底办公物业入住率情况如何？ - 公司未公布月度入住率数据，且认为4月由于疫情影响，人员流动停滞，入住率可能没有变化，目前无法判断趋势 [112][114][115] 问题27: 4月到期的租约情况如何，是否都续签了？ - 租户通常会在租约到期前约6个月进行续签决策，4月到期的租约续签情况在6个月前已确定；目前部分租户可能感受到续签压力，但因疫情推迟了决策 [117][118] 问题28: 公司如何为员工返回办公室做准备，成本如何？ - 公司在套房内保持正常清洁，在建筑物公共区域制定了相关计划，如限制电梯人数、要求佩戴口罩等；公司认为与大型市场的大型建筑相比，面临的问题不同，有更多机会缓解压力；员工是否返回办公室由租户决定，公司主要提供便利和安全保障 [120][121][122] 问题29: 华纳中心市场在疫情后会有怎样的变化？ - 短期内，疫情后所有业务都会受到经济放缓的影响，华纳中心市场也不例外，其受影响程度与洛杉矶经济的驱动行业相关；公司将尽力保持物业入住率，等待经济复苏 [123][124] 问题30: 租金延期政策会持续多久，是否完全取决于居家令？ - 大多数城市规定的租金延期月份为4月、5月或4 - 6月；若公司成功与城市协商修改政策，部分物业可能不受影响；租金延期政策的影响程度取决于法令的四个组成部分，公司所在部分市场的法令存在鼓励租户获取免费贷款的问题，正在努力解决 [125][126]

文档内容概述 - 文档包含未经审计的财务报表、管理层对财务状况和经营成果的讨论分析等内容[6] 术语定义 - 定义了多个术语，如年化租金、运营资金、租赁率等[10] - 循环资本支出指稳定物业后维持收入所需的建筑改进支出[11] - 可出租平方英尺基于BOMA重新测量，用于管理和监测办公室投资组合表现[11] - 相同物业指在比较期间以一致方式拥有和运营并纳入合并结果的物业[11] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[11] - 总投资组合包括合并投资组合和基金拥有的物业[11] - 定义了年化租金、合并投资组合、运营资金、出租率等多个金融术语[10] - 定义了经常性资本支出、可出租平方英尺、相同物业等术语[11] 财务数据对比（2020年第一季度与2019年同期） - 截至2020年3月31日，公司总资产为93.13054亿美元，较2019年12月31日的93.49301亿美元略有下降[19] - 2020年第一季度总营收为2.5135亿美元，高于2019年同期的2.24186亿美元[21] - 2020年第一季度运营收入为6421.8万美元，2019年同期为6347.7万美元[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，低于2019年同期的3278.8万美元[21] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为2692.3万美元，2019年同期为2870.1万美元[21] - 2020年第一季度基本和摊薄后普通股每股净收入为0.15美元，2019年同期为0.17美元[21] - 2020年第一季度综合亏损为1.77745亿美元，2019年同期为520万美元[23] - 2020年第一季度归属于普通股股东的综合（亏损）收入为 - 1.21487亿美元，2019年同期为570万美元[23] - 2020年第一季度净收入为29714000美元，2019年同期为32788000美元[29] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为153510000美元，2019年同期为132489000美元[29] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为64785000美元，2019年同期为61838000美元[29] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为67712000美元，2019年同期为67156000美元[29] - 2020年第一季度现金支付的利息净额为33738000美元，2019年同期为31060000美元[32] - 2020年宣布的股息为48909000美元，2019年为44262000美元[32] - 2020年和2019年第一季度办公停车收入分别为3020万美元和2640万美元[44] - 2020年第一季度和2019年第一季度地面租金费用分别为18.2万美元和18万美元[49] - 2020年和2019年第一季度从基金获得的现金分配分别为61.3万美元和377.6万美元[58] - 2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润为2692.3万美元，2019年同期为2870.1万美元；与非控股权益的OP单位交易净转移为8.6万美元，2019年同期为7.2万美元[85] - 2020年第一季度，股票薪酬费用净额为294.1万美元，资本化股票薪酬为85.9万美元；2019年同期分别为263万美元和67万美元[88] - 2020年第一季度，基本和摊薄每股收益均为0.15美元，2019年同期为0.17美元；加权平均流通普通股股数为17537.3万股，2019年同期为17022.1万股[89] - 2020年第一季度办公室租金收入和租户回收款为1.85827亿美元，较2019年增长11.1%[147] - 2020年第一季度多户住宅收入为3146.1万美元，较2019年增长17.0%[149] - 2020年第一季度FFO增加880万美元，达1.119亿美元，增幅8.5%，主要因办公和住宅投资组合运营收入增加[157] - 2020年第一季度办公物业收入1.9706亿美元，同比增加427.5万美元，增幅2.2%；NOI为1.35112亿美元，同比增加320.3万美元，增幅2.4% [162] - 2020年第一季度多户住宅物业收入1565.7万美元，同比减少17.6万美元，降幅1.1%；NOI为1149.9万美元，同比减少31.3万美元，降幅2.6% [162] - 2020年第一季度总NOI为1.46611亿美元，同比增加289万美元，增幅2.0% [162] - 2020年第一季度与2019年同期相比，经营活动净现金增加2.1021亿美元，增幅15.9%；投资活动净现金增加2947万美元，增幅4.8%；融资活动净现金增加556万美元，增幅0.8%[172] - 2020年第一季度总营收为2.5135亿美元，较2019年同期的2.2419亿美元增长12.1%[21] - 2020年第一季度运营收入为6421.8万美元，较2019年同期的6347.7万美元增长1.2%[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，较2019年同期的3278.8万美元下降9.4%[21] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为2692.3万美元，较2019年同期的2870.1万美元下降6.2%[21] - 2020年第一季度基本和摊薄后每股净收入为0.15美元，较2019年同期的0.17美元下降11.8%[21] - 2020年第一季度综合亏损为1.7775亿美元，较2019年同期的520万美元大幅增加[23] - 截至2020年3月31日，公司股东权益为4.1297亿美元，较2019年末的4.3709亿美元有所下降[19] - 2020年第一季度宣布的普通股每股股息为0.28美元，高于2019年同期的0.26美元[25] - 2020年第一季度来自非合并基金的收入为32.3万美元，较2019年同期的155.1万美元大幅下降[21] - 2020年第一季度净收入为2971.4万美元，2019年同期为3278.8万美元[29] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为1.5351亿美元，2019年同期为1.32489亿美元[29] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为6478.5万美元，2019年同期为6183.8万美元[29] - 2020年第一季度融资活动使用的净现金为6771.2万美元，2019年同期为6715.6万美元[29] - 2020年第一季度现金及现金等价物和受限现金增加2101.3万美元，2019年同期增加349.5万美元[29] - 2020年第一季度末现金及现金等价物和受限现金余额为1.74817亿美元，2019年同期为1.49843亿美元[29] - 2020年第一季度支付的利息净额为3373.8万美元，2019年同期为3106万美元[32] - 2020年第一季度资本化利息支付为88.1万美元，2019年同期为83.8万美元[32] - 2020年第一季度非现金投资交易中房地产和开发资本支出应计为3491.6万美元，2019年同期为1707万美元[32] 风险因素 - 公司面临新冠疫情、经济或房地产不利发展、竞争等多种风险因素[13] - 报告包含前瞻性陈述，受新冠疫情、经济和房地产发展等多种风险因素影响[13] 股权与股份情况 - 截至2020年3月31日，公司普通股授权7.5亿股，流通股1.75374886亿股；2019年12月31日，流通股为1.75369746亿股[19] - 2020年第一季度，公司收购5000个OP单位并发行等量普通股，以7000美元现金收购150个OP单位；2019年同期，收购2.2万个OP单位并发行等量普通股，以50.7万美元现金收购1.3万个OP单位[81][82] - 截至2020年3月31日，运营合伙企业的非控股权益持有2910万个OP单位和完全归属的LTIP单位，约占运营合伙企业总流通权益的14%，公司持有1.754亿个OP单位[83] 物业组合情况 - 2020年3月31日，公司综合投资组合包括1790万平方英尺的办公物业、4161套多户公寓单元[35] - 2020年3月31日，公司管理并拥有权益的非合并基金拥有额外40万平方英尺的办公空间[35] - 截至2020年3月31日，公司办公物业组合中，综合投资组合有70处物业，总投资组合有72处物业[35] - 截至2020年3月31日，公司投资组合包括72处甲级办公物业，可出租面积18324000平方英尺，出租率92.2%，入住率90.8%；11处多户住宅物业，共4161套单元，出租率98.0%，入住率96.1%[114] - 截至2020年3月31日，办公室投资组合入住率为90.8%，多户住宅投资组合入住率为96.1%[139] - 截至2020年3月31日，预计办公室投资组合2020 - 2029年及以后各时间段到期面积占比不同[141][142] - 2020年同店物业包括60处办公物业（1610万可租平方英尺）和8处多户住宅物业（1928套单元）[161] 地面租赁情况 - 夏威夷檀香山的地面租赁租金每年73.3万美元至2029年2月28日，之后按市场情况调整[49] - 截至2020年3月31日，地面租赁使用权资产账面价值750万美元，租赁负债1090万美元[49] - 截至2020年3月31日，地面租赁负债的公允价值为1451万美元，账面价值为1087.8万美元；2019年12月31日，公允价值为1221.8万美元，账面价值为1088.2万美元[94] 基金相关情况 - 截至2020年3月31日，公司管理并持有非合并基金Partnership X 33.5%的股权，第一季度又购买3.6%股权，花费660万美元[55] - 截至2020年3月31日，基金总资产1.35547亿美元，总负债1.14056亿美元，总权益2149.1万美元[59] - 截至2020年3月31日，公司非合并基金的贷款本金余额为1.1亿美元，假设剩余互换期限内伦敦银行同业拆借利率为零，互换协议下的最大未来付款为90万美元[109][110] 资产减记情况 - 2020年第一季度，公司对一处住宅物业火灾造成的财产损失计提280万美元资产减记[61] 债务情况 - 截至2020年3月31日，公司合并债务总额为4653079000美元，较2019年12月31日的4653264000美元略有下降[63,66] - 公司加权平均剩余寿命（含展期选择权）为5.9年，加权平均剩余固定利率期限为3.6年，加权平均年利率为3.00%[66] - 2020年3月31日，公司未来最低本金还款总额为4653079000美元，其中2023年需还款580833000美元[67] - 2020年3月31日和2019年12月31日，递延贷款成本分别为3260万美元和3070万美元，2020年第一季度递延贷款成本摊销为1876000美元[68] - 截至2020年3月31日，应付利息为11728000美元，应付账款及应计负债为96627000美元，递延收入为47840000美元[72] 利率互换合约情况 - 公司使用47份利率互换合约管理浮动利率债务风险，名义金额为5517400000美元，未合并基金使用1份，名义金额为110000000美元[73] - 截至2020年3月31日，利率互换合约指定为现金流量套期，其中包括初始名义金额为8.95亿美元的远期互换，未来将增至14.8亿美元[75] - 截至2020年3月31日，合并衍生品的利率互换合约负债公允价值为245311000美元，未合并基金为496000美元[76] - 截至2020年3月31日，合并衍生品的利率互换合约资产公允价值为59000美元，未合并基金为963000美元[77] - 公司利率互换合约包含信用风险相关或有特征，截至2020年3月31日，未发生违约事件[76] - 2020年第一季度，合并衍生品在AOCI重新分类前损失2.06597亿美元，2019年同期为2156.3万美元；重新分类至利息支出的收益为42万美元，2019年同期为872.4万美元[78] - 截至2020年3月31日，预计未来十二个月内，合并衍生品从AOCI重新分类至利息支出的损失为6201.3万美元，非合并基金衍生品重新分类至非合并基金收入的损失为37.1万美元[80] - 2020年第一季度签订远期利率互换协议，初始名义金额4.95亿美元，固定1个月伦敦银行间同业拆借利率在0.74% - 0.91%[124] 公允价值情况 - 截至2020年3月31日，公司无使用Level 3输入值的金融工具公允价值

报告内容结构 - 报告包含业务概述、风险因素、财务数据等多项内容，各部分有对应页码[7] 术语定义 - 定义了多个缩写和术语，如FFO、NOI等[9][12] - 公司计算FFO时会排除房地产投资销售的收益（或损失）等项目，NOI计算会排除一般及行政费用等项目[12] - 年化租金计算方式因物业类型而异，且不包含从保险中收回的租金等[12] - 合并投资组合包括公司合并结果中的所有物业，包括合并的合资企业[12] - 占用率为报告日期已出租的百分比，重新定位期间停用的空间不纳入计算[12] - 经常性资本支出指物业稳定后维持收入所需的建筑改进支出[14] - 相同物业指在比较期间以一致方式拥有和运营并报告在合并结果中的物业[14] - 短期租赁指在报告日期或之前到期或期限少于一年的租赁[15] 前瞻性陈述 - 报告包含前瞻性陈述，实际结果可能受多种风险因素影响[18] - 报告中包含前瞻性陈述，实际结果可能受多种风险因素影响而与预期不同[18] 风险因素 - 风险因素包括经济、竞争、利率等多方面[21] - 风险因素包括不利的经济或房地产发展、竞争、租金和空置率变化等[21] 可出租面积 - 可出租面积（千平方英尺）为17,960和18,346[23] - 公司的可出租面积（以千为单位）分别为17,960和18,346[23]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度，公司收入同比增长6.6%，FFO增长3.7%至1.039亿美元（每股0.51美元），AFFO增长14.3%至9430万美元，同一物业现金NOI增长6.7% [16] - 战略资产负债表活动使第三季度FFO每股减少0.04美元，预计第四季度FFO再减少0.01美元，2019年FFO总计减少0.05美元/股，排除影响后本季度FFO增长超9% [8] - 公司将同一物业NOI增长指引范围提高至6.5% - 7.5%，维持全年FFO指引中点，将范围缩小至2.09 - 2.11美元/股 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 写字楼业务 - 第三季度签署209份写字楼租约，覆盖99.9万平方英尺，其中新租约46.1万平方英尺创季度新高，直线租金和现金租金的租赁价差分别为29.1%和10.7% [13] - 写字楼整体租赁率提高94个基点至93.1%，整体投资组合入住率提高50个基点至90.9%，洛杉矶的优质资产租赁率提高220个基点至92.6% [13][14] - 未来四个季度剩余租约到期量仅占投资组合的10%，远低于近期历史平均水平 [14] 多户住宅业务 - 季度末多户住宅投资组合基本全部租出，Moanalua的新公寓单元已全部租出，公司正在对现有单元进行升级 [15] - 多户住宅同店现金NOI在过去两个季度约为1% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场租户需求强劲，由多个行业和健康的区域经济趋势支撑，且市场无重大新建筑供应 [6] - 檀香山市场因多种原因变得紧张，公司在该地区的写字楼转换为住宅项目进展顺利，对创造市中心劳动力住房有积极影响 [34] - 山谷地区的恩西诺/谢尔曼奥克斯市场表现强劲，伍德兰希尔斯市场也在改善 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用低长期利率和紧张的贷款利差进行债务再融资，自5月以来成功再融资约20亿美元，平均期限增加近五年，当前利率降低近35个基点至2.63% [7] - 公司计划在2020年于檀香山交付首批新公寓单元，布伦特伍德376单元的高层公寓塔楼建设进展顺利，交易管道增加，正在考虑多个潜在的写字楼和住宅收购项目 [11] - 公司优先使用合资平台进行融资和交易，以保持其强大并扩大合资伙伴和主权伙伴数量 [25] - 公司实施写字楼标准套房计划，提供随时可入住的套房并进行装修，该计划取得了巨大成功，公司正致力于增加套房数量 [49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对战略债务计划的结果感到满意，公司目前拥有历史上最强劲的资产负债表，净债务与企业价值比率仅为29%，2023年前无债务到期，未抵押物业占写字楼投资组合的41% [10] - 尽管市场可能受到宏观经济因素影响，但目前市场基本面良好，租赁和收入增长强劲，管理层对未来数字改善持乐观态度 [44][45] 其他重要信息 - 公司认为拆分税基提案不太可能通过，目前民意调查显示该提案不受欢迎 [36] - 公司认为同一物业增长加速主要是由于多个项目的潜在增长以及市场租赁指标强劲，而非去年处理最低工资问题的方式 [42][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对资产市场定价的看法是否改变，未来更倾向于收购还是开发 - 开发过程较慢，需要提前进行授权工作，收购则较难控制，目前交易管道情况良好，公司对活动量感到满意 [20][21] 问题2: 多户住宅同店现金NOI何时开始上升 - 该数据季度间波动较大，不能作为未来趋势的指标，需要更多季度的数据来判断市场走向 [22] 问题3: 收购管道中的资产情况，包括类型、规模、资本化率、回报率、是否引入合作伙伴以及可接受的杠杆率 - 目前主要关注的是洛杉矶西部和山谷地区的写字楼项目，部分交易希望利用公司的管理和地位，公司首选合资平台进行融资，多数交易不会显著改变杠杆水平 [25] 问题4: 山谷地区的基本面情况，租金和入住率的变化是否支持公司在该地区进行更多收购 - 恩西诺/谢尔曼奥克斯市场表现强劲，伍德兰希尔斯市场也在改善，公司关注的项目位于恩西诺/谢尔曼奥克斯市场 [26] 问题5: 从资产负债表角度看，公司是否会继续减少抵押资产、降低杠杆、增加自由现金流，以及再融资债务的考虑 - 再融资可降低成本、延长到期期限，若利差和互换利率保持良好，明年仍可能有再融资机会，且再融资过程中可能释放部分建筑物用于未来融资 [28][29][30] 问题6: 檀香山毕晓普塔楼的去办公化进展，对整体写字楼市场的影响以及入住率波动的原因 - 市场因多种原因变得紧张，毕晓普塔楼的住宅转换项目进展顺利，对创造市中心劳动力住房有积极影响，入住率的小波动不具有重要意义 [33][34] 问题7: 洛杉矶市长支持拆分税基提案，公司对此的最新看法以及公司税收与市场的比较 - 公司认为拆分税基提案不太可能通过，目前民意调查显示该提案不受欢迎，且公司不愿提供税收相关信息 [36][40] 问题8: 同一物业增长加速是否与去年处理最低工资问题的方式有关，公司是否能维持中高个位数的增长 - 增长加速主要是由于多个项目的潜在增长以及市场租赁指标强劲，而非去年处理最低工资问题的方式，目前市场基本面良好，管理层对未来数字改善持乐观态度 [42][43][44] 问题9: 多户住宅业务在未来四到五年内是否会大幅增长，公司是否满意目前的业务拆分比例 - 公司希望尽可能多地开展多户住宅业务，但由于写字楼业务也有机会，且大型交易较多，因此难以改变业务比例 [47][48] 问题10: 写字楼标准套房计划的推出情况，是否达到每月30套的目标，以及在不同子市场和租户中的接受程度 - 该计划取得了巨大成功，公司正致力于增加套房数量，该计划在公司市场中效果较好，尤其适合面积小于5000平方英尺的租户，可加快租赁流程并降低周转成本 [49][50][51] 问题11: 租赁率达到多年高位，入住率是否会接近该水平，未来几年租约到期对入住率的影响 - 入住率与租赁率之间的差距通常在150 - 300个基点之间，租约到期情况呈周期性波动，整体较为稳定 [55][56] 问题12: 本季度债务再融资是否已获得全部收益 - 本季度仅获得部分收益，明年将获得全部收益，但仍会有一些非现金和少量现金成本 [58][59] 问题13: 2020年和2021年的租金按市值计价情况，以及当前到期租金对应的市场租金水平 - 公司的按市值计价比例多年来保持在10%，租金增长和按市值计价之间的关系并不完全对应，到期租金较高的市场租金上涨较快 [62][63][64] 问题14: 市场应如何看待公司未来在增长中对股权的使用 - 公司过去每年发行的股权约为1%，不算大量发行，公司不太倾向于发行股权，更重视使用合资平台，以避免股权稀释 [67] 问题15: 布伦特伍德和韦斯特伍德市场租赁率提升受限的原因，以及租金价差是否与其他西区子市场保持一致 - 布伦特伍德正在建设的公园未来将对该地区有益，目前租赁率低于预期；韦斯特伍德市场在公司收购后需要时间消化，入住率出现波动是正常现象，两个市场的租金价差情况良好 [72][73][74] 问题16: 写字楼重建项目对入住率和租赁速度的影响，以及本季度新租约的驱动因素 - 重建项目对提高租金有积极影响，在某些情况下可缩小与周边优质建筑的租金差距，虽然难以准确衡量重建项目的具体影响，但可以直观感受到其对租赁活动的帮助 [76][77][78] 问题17: IPO后，联合办公市场是否发生变化，对公司运营条件有何影响，联合办公市场放缓后公司相关空间的需求是否增加 - 公司多年来一直提供随时可入住的办公空间，联合办公市场对公司市场的影响不大，公司目前需求强劲，难以区分联合办公市场放缓的影响 [80][81][84] 问题18: 世纪城租户迁出的空间是否已全部填补 - 世纪城的租赁率达到95%，相关空间已基本填补 [86]

报告内容概述 - 报告包含财务报表、管理层讨论与分析、市场风险披露等内容[7] 术语定义 - 定义了AOCI、ASC、ASU等缩写含义[9] - 明确了年化租金、运营资金、净营业收入等术语定义[11] 前瞻性陈述与风险因素 - 报告含前瞻性陈述，受多种风险因素影响[12] - 风险因素包括经济和房地产发展不利、竞争、租金和成本变化等[12] - 提及无法成功拓展新市场、难以完成收购等风险[12] - 指出合营企业、人员依赖、法律诉讼等方面的风险[12] - 强调遵守法律、维持REIT地位、应对税收法律变化等风险[12] - 提醒投资者谨慎对待前瞻性陈述，实际结果可能与预期不同[12] - 报告及后续前瞻性陈述受警示声明约束，公司无义务公开修订陈述[12] - 公司报告中的前瞻性陈述受多种风险和不确定性影响，实际结果可能与预期不同[12] - 公司不承担公开修订前瞻性陈述以反映报告日期后事件或情况的义务[12] 财务数据对比（2019与2018年） - 截至2019年9月30日，公司总资产为8520895千美元，较2018年12月31日的8261709千美元增长3.14%[16] - 2019年前三季度总营收为692789千美元，较2018年同期的655052千美元增长5.76%[20] - 2019年前三季度净收入为96069千美元，较2018年同期的105080千美元下降8.58%[20] - 2019年前三季度归属于普通股股东的净收入为85155千美元，较2018年同期的90451千美元下降5.85%[20] - 2019年前三季度基本和摊薄后普通股每股净收入分别为0.49美元和0.49美元，2018年同期分别为0.53美元和0.53美元[20] - 截至2019年9月30日，公司普通股发行在外数量为175348468股，2018年12月31日为170214809股[16] - 2019年前三季度综合（损失）收入为 - 52031千美元，2018年同期为178485千美元[22] - 2019年前三季度归属于普通股股东的综合（损失）收入为 - 17667千美元，2018年同期为141995千美元[22] - 2019年前三季度来自非合并基金的收入（含折旧）为5589千美元，2018年同期为4522千美元[20] - 2019年前三季度利息费用为107753千美元，较2018年同期的99889千美元增长7.87%[20] - 2019年第三季度普通股期末余额为175,348千股，2018年同期为169,928千股[24] - 2019年前九个月额外实收资本期末余额为3,486,025千美元，2018年同期为3,277,747千美元[24] - 2019年第三季度累计其他综合收益期末余额为 - 48,878千美元，2018年同期为94,643千美元[24] - 2019年第三季度累计亏损期末余额为 - 988,030千美元，2018年同期为 - 917,010千美元[24] - 2019年第三季度非控股权益期末余额为1,533,192千美元，2018年同期为1,466,462千美元[25] - 2019年第三季度总权益期末余额为3,984,062千美元，2018年同期为3,923,541千美元[26] - 2019年第三季度每股普通股宣布股息为0.26美元，2018年同期为0.25美元[26] - 2019年前九个月每股普通股宣布股息为0.78美元，2018年同期为0.75美元[26] - 2019年第三季度股票薪酬为3,004千美元，2018年同期为3,426千美元[26] - 2019年前九个月股票薪酬为9,025千美元，2018年同期为10,338千美元[26] - 2019年9月30日，公司净收入为9606.9万美元，2018年同期为1.0508亿美元[27] - 2019年9月30日，公司经营活动提供的净现金为3.58968亿美元，2018年同期为3.31843亿美元[27] - 2019年9月30日，公司投资活动使用的净现金为5.39067亿美元，2018年同期为1.67983亿美元[27] - 2019年9月30日，公司融资活动提供的净现金为2.15382亿美元，2018年同期使用的净现金为1.68143亿美元[27] - 2019年9月季度总营收2.38069亿美元，2018年同期为2.23336亿美元[20] - 2019年前九个月总营收6.92789亿美元，2018年同期为6.55052亿美元[20] - 2019年9月季度净收入2342.1万美元，2018年同期为3541.6万美元[20] - 2019年前九个月净收入9606.9万美元，2018年同期为1.0508亿美元[20] - 2019年9月季度归属于普通股股东的净收入2248.8万美元，2018年同期为3056.1万美元[20] - 2019年前九个月归属于普通股股东的净收入8515.5万美元，2018年同期为9045.1万美元[20] - 2019年9月季度基本和摊薄后每股净收入均为0.13美元，2018年同期为0.18美元[20] - 2019年前九个月基本和摊薄后每股净收入均为0.49美元，2018年同期为0.53美元[20] - 2019年9月季度综合亏损975.8万美元，2018年同期综合收入4545.8万美元[22] - 2019年前九个月综合亏损5203.1万美元，2018年同期综合收入1.78485亿美元[22] 公司资产与业务组合 - 截至2019年9月30日，公司合并投资组合包括1650万平方英尺的办公物业、4147套多户公寓单元及两块土地的收费权益[34] - 截至2019年9月30日，公司合并实体的总资产为85.2亿美元，总负债为45.4亿美元，总权益为39.8亿美元[37] - 公司管理并持有三只非合并基金权益，通过基金持有八处办公物业，总面积180万平方英尺，2019年前九个月增持基金X 1.4%权益，截至2019年9月30日，对机会基金、基金X和合伙企业X的直接和间接权益分别为6.2%、72.7%和24.6%[64] - 截至2019年9月30日，基金总资产为6.77022亿美元，总负债为5.33467亿美元，总权益为1.43555亿美元；2019年前九个月总收入为6223.9万美元，营业收入为1803.3万美元，净收入为575.9万美元[65] - 截至2019年9月30日，其他资产总计1873.6万美元，较2018年12月31日的1475.9万美元有所增加[66] - 截至2019年9月30日，公司办公楼组合中A类物业64处，可出租面积1651.6万平方英尺，出租率93.2%，入住率91.0%；多户住宅物业11处，共4147套，出租率99.3%，入住率96.8%[126] - 公司拥有100%权益的物业构成合并投资组合，除11处共280万平方英尺的办公物业和1处350套公寓的住宅物业通过3个合并合资企业持有，还包括两块收取地租的土地[127] - 截至2019年9月30日，相同物业包括60处办公物业，共计1550万可出租平方英尺，以及9处多户住宅物业，共计2640套单元[176][180] 会计政策变更 - 2019年第一季度，公司采用Topic 842，将办公租赁收入和租户回收款合并报告为办公租赁下的租赁收入和租户回收款[39] - 2019年1月1日，公司采用ASUs改变了租赁会计政策[40] - 公司于2019年1月1日采用改良追溯过渡法采用ASU 2016 - 02，对累计亏损和非控股权益的期初余额分别记录了210万美元和40万美元的累计调整[46] - 采用ASU 2016 - 02后，公司对一项土地租赁确认了1090万美元的使用权资产和租赁负债，调整后使用权资产账面价值为750万美元[53] - 公司预计在2020年第一季度采用ASU 2016 - 13，该准则将影响公司对办公停车场应收账款的信用损失计量，截至2019年9月30日和2018年12月31日，办公停车场应收账款分别为120万美元和110万美元[56] - 2019年第一季度公司采用新会计准则改变租赁会计政策，本报告期内未对2018年年度报告中披露的关键会计政策做其他更改[192] 公司收购与项目开发 - 2019年6月7日，公司收购了位于韦斯特伍德的The Glendon住宅社区，收购价格为366,584千美元，包含350个多户住宅单元和50平方英尺的零售面积[57] - 2019年6月7日，公司以3.651亿美元购买一处房产，并于6月28日将其投入一家合并合营企业，公司拥有该合营企业20%的资本权益[91] - 公司在西洛杉矶建造376套公寓的高层公寓楼，在檀香山市中心将49万平方英尺的办公塔楼改造成约500套出租公寓，截至2019年9月30日，开发项目剩余合同承诺约1.843亿美元，重新定位、资本支出项目和租户改进剩余合同承诺约2470万美元[118] - 2019年6月7日，公司以3.651亿美元收购The Glendon，含350套公寓和约5万平方英尺零售空间，6月28日将其注入合并合资企业，公司占20%权益[129] - 2019年，公司在西洛杉矶建设34层高、376套公寓的建筑，预计成本1.8 - 2亿美元；在檀香山完成491套新公寓建设；将檀香山25层、49万平方英尺办公塔楼改造成约500套出租公寓，预计成本8000 - 1亿美元[134] 公司债务与融资 - 截至2019年9月30日，合并债务总额为4.213446亿美元，较2018年12月31日的4.163982亿美元略有增加[68][72] - 截至2019年9月30日，固定利率贷款本金余额为3104.6万美元，浮动利率贷款本金余额为0，互换为固定利率的贷款本金余额为4.1824亿美元[76] - 截至2019年9月30日，合并贷款加权平均剩余期限为6.2年，加权平均剩余固定利率期限为3.9年，加权平均年利率为3.00%[76] - 2019年9月30日，未来最低本金还款总额为4.213446亿美元，其中2020 - 2024年及以后各期还款金额不等[77] - 2019年前九个月，贷款成本费用为175.1万美元，递延贷款成本核销为499.2万美元，递延贷款成本摊销为561.1万美元，总计1235.4万美元[79] - 2019年3月，公司续签4亿美元循环信贷额度，释放两处抵押房产，降低借款利率和未使用额度费用，并延长到期日，未使用承诺费在0.10% - 0.15%之间[75] - 截至2019年9月30日，应付利息、应付账款和递延收入总计1.34944亿美元，较2018年12月31日的1.30154亿美元有所增加[80] - 截至2019年9月30日，公司及合并合营企业和非合并基金的利率互换名义金额总计51.948亿美元，其中合并衍生品名义金额46.848亿美元，非合并基金衍生品名义金额5.1亿美元[82] - 2019年前九个月，公司通过ATM计划发行490万股普通股，净收益2.012亿美元[90] - 截至2019年9月30日，非合并基金债务本金余额为5.1亿美元，包括两笔浮动利率定期贷款，均已互换为固定利率[119] - 2019年11月1日，公司完成4亿美元有担保、无追索权的仅付息贷款，利率为LIBOR + 1.15%，通过利率互换有效固定利率，部分收益用于偿还3.6亿美元贷款[123] - 2019年第一季度，公司续签4亿美元循环信贷安排，释放两处物业，降低借贷利率和未使用信贷安排费用，延长到期日至2023年8月21日[130] 公司收益与费用 - 2019年第三季度和前九个月，办公停车收入分别为2730万美元和8050万美元，2018年同期分别为2600万美元和7680万美元[42] - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，办公停车应收账款分别为120万美元和110万美元[42] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别将100万美元和310万美元不符合租赁初始直接成本的租赁成本计入一般及行政费用[50] - 2019年前九个月从基金获得的运营分配为558.9万美元，资本分配为585.1万美元，总计1144万美元，2018年同期分别为452.2万美元、586.6万美元和1038.8万美元[64] - 截至2019年9月30日，与指定为现金流量套期的衍生品相关的AOCI预计未来十二个月将重新分类至收益的损失为180.7万美元，其中合并衍生品为158.1万美元，非合并基金衍生品为22.6万美元[88] - 2019年前九个月，合并衍生品在AOCI中记录的（损失）收益为 - 1.16251亿美元，非合并基金衍生品（公司份额）为 - 799.5万美元[87] - 2019年前九个月，AOCI

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度，公司收入同比增长5%，FFO增长7%至1.078亿美元（每股0.54美元），AFFO增长25.8%至9550万美元，同店现金NOI增长7.7% [19] - 公司将同店NOI增长指引上调至6% - 7%，平均入住率指引上调至90% - 91%，预计2019年FFO在每股2.08 - 2.12美元之间 [9][20] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 第二季度签署221份办公租赁协议，覆盖86.9万平方英尺，其中新租赁面积29.5万平方英尺，直线租金滚动涨幅31%，现金滚动涨幅12%，总办公组合租赁率提高45个基点至92.2%，入住率提高10个基点至90.4% [16] 多户住宅业务 - 过去一年多户住宅组合增长超15%，达到超4000个单元，季度末组合基本全租出 [14][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 檀香山因1132 Bishop的办公转住宅策略，租户需求增加，办公组合租赁率达94%，空置面积不足10万平方英尺，但仍有超35万平方英尺办公租户需迁出 [17] - 西洛杉矶各子市场中，夏威夷租金开始合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和 [79] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划到2019年底消除2023年前的所有债务到期，将15 - 20亿美元债务加权平均期限延长近五年至2027年，固定所有未偿还浮动利率债务的利率，延长固定利率期限并降低再融资债务的利率，将无抵押财产池扩大至近40%，在不考虑新收购影响的情况下减少近2亿美元净债务 [8] - 公司长期目标是发展多户住宅部门，通过开发项目和收购The Glendon，成功扩大了多户住宅组合 [14] - 公司尝试将办公租赁的模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [70][71] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面强劲，租户需求健康，新供应存在障碍，公司对租户需求、租金增长和运营能力有信心，但认为国民经济和利率大幅波动会影响公司 [6][32] - 公司希望租赁经济的增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好 [49] 其他重要信息 - 第二季度公司收购了位于韦斯特伍德村的豪华综合用途公寓社区The Glendon，支付3.65亿美元，共350个单元和5万平方英尺街道零售，预计完工后资本化率稳定在5%以上 [13] - 公司在布伦特伍德的376单元高层公寓塔楼建设进展顺利，夏威夷1132 Bishop预计2020年交付首批约500个新公寓单元 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何在低于资产净值的情况下发行股权，且债务状况良好却积极处理未来三到四年到期的债务？ - 发行股权是为了完成韦斯特伍德公寓交易，降低杠杆并为未来发展积累资金，公司过去13年仅发行三次股权，稀释作用极小；处理债务是因为当前利率低、利差紧，是改善债务状况的机会，且公司习惯提前再融资以避免债务到期风险 [23][24][25] 问题2: 檀香山、谢尔曼奥克斯和恩西诺即将到期的租约情况如何？ - 檀香山的到期租约可能是1132 Bishop转换项目的，无需担忧；谢尔曼奥克斯和恩西诺有一些中型租户租约将在今年晚些时候到期，但市场活动良好 [28][29] 问题3: 公司在净债务与EBITDA基础上的目标杠杆计划如何，短期、中期和长期目标分别是多少？ - 目前公司杠杆率略低于7（实际为6.5），认为当前杠杆水平不会对公司造成风险，公司会抓住机会降低对利率波动的风险敞口，但没有设定具体的目标杠杆水平 [31] 问题4: 华纳中心的市场状况和租赁前景如何？ - 华纳中心市场表现落后于其他市场，但过去一年半租赁率提高了250个基点，租户需求良好，公司对其未来前景持乐观态度 [34][35] 问题5: 同店现金收入增长7%的驱动因素是什么？ - 主要是业务基本面因素，包括入住率提高和收入稳定增长，预计这种增长趋势将持续 [38] 问题6: 1132 Bishop项目的时间表如何，收回空间和重新定位是否有挑战，补充办公室的审批情况如何？ - 与城市的审批工作存在一些挑战，但公司有信心解决；预计明年交付首批单元；整个项目需要几年时间将租户迁出并完成转换，无法给出具体时间表；公司可以逐层进行转换 [39][40][41] 问题7: 截至季度末支付2.2亿美元后，2022年到期的约7亿美元债务是否会在今年偿还，指导中没有再融资计划是因为影响小还是时间安排问题？ - 公司计划到今年年底再融资15 - 20亿美元债务，完成后将消除2023年前的所有到期债务；2022年到期的三笔贷款本金为9.2亿美元 [43][44][45] 问题8: 公司每年约2亿美元的再开发和开发支出中，住宅项目的新建情况和时间安排如何？ - 公司已完成MHA项目，夏威夷的转换项目和威尔希尔的项目正在进行中，还在积极推进夏威夷和洛杉矶的三个额外项目的审批工作 [45][46] 问题9: 过去3.5年租赁经济的增长是否可持续，能持续多久？ - 公司希望这种增长是可持续的，只要国民经济保持稳定，公司所在市场有更坚实的基础继续表现良好，且公司租金定价低于纽约、波士顿、旧金山和华盛顿等地区 [49] 问题10: 公司是否有类似同行的大型租约到期后空置的情况？ - 公司几乎没有这种情况，最大的租户通常在不同地点有多个租约，公司业务更具流动性 [50] 问题11: 发行普通股时，如何权衡向现有合资企业或其他合资企业贡献更多资产？ - 贡献刚购买的资产比贡献已持有一段时间的资产更简单，因为无需与合作伙伴讨论价格；当时公司未准备好进行此类讨论 [51][52] 问题12: 洛杉矶市中心的市场情况如何，公司是否有兴趣参与该市场？ - 洛杉矶市中心有开发和建设活动，但不是公司典型的市场，公司专注于小租户、行业多元化、配套设施和对新供应的控制，预计短期内不会进入该市场 [53] 问题13: 多户住宅同店增长受保险影响，且弱于同行，如何解释圣莫尼卡和布伦特伍德的入住率下降以及圣莫尼卡租金持平的情况？ - 本季度多户住宅同店增长弱于预期，部分原因是上一季度的费用比较不利；若排除保险收入影响，增长本可达到3%；公司认为市场对租赁住房的需求仍然强劲，本季度的情况可能是季度间的波动 [56][57] 问题14: 办公室资产重新定位的数量和对同店增长的影响如何，是否考虑过更保守的方法？ - 重新定位的办公室资产对同店增长有积极影响，公司将更多资产纳入同店池是为了使数据更具可预测性，这被认为是更保守的做法 [58][60] 问题15: 利率和利差变化对收购管道有何影响，多户住宅和办公项目的管道情况如何？ - 利率变动较新，房地产交易反应较慢，目前收购管道情况良好，多户住宅和办公项目的平衡与以往相似 [64] 问题16: 为降低杠杆，是否会考虑将开发或再开发项目贡献给合资企业，股权部分将如何处理？ - 公司愿意进行将资产贡献给合资企业的交易，但操作更复杂，需要就价格等问题达成一致，目前尚未实施 [65][66] 问题17: 公司的办公业务在资本支出等方面是否更像多户住宅业务？ - 公司认为办公业务在很多方面更像多户住宅业务，正在努力将办公租赁模式向住宅租赁模式转变，注重降低周转成本，提高租赁速度和效率 [69][70][71] 问题18: 如何看待WeWork这样的公司，它是公司的好租户还是竞争对手？ - WeWork在公司市场的影响不大，市场租赁率较高，其难以进入；其对公司的影响取决于其长期战略是否成功，避免在经济衰退时造成大量空置 [73][74] 问题19: 措施EE的失败对2020年第13号提案投票措施有何启示？ - 措施EE未获得三分之二的支持，甚至未达到45%，表明选民对第13号提案的拆分税率或任何修改都不感兴趣，也显示出选民对进一步增税不太支持 [75][76][77] 问题20: 西洛杉矶各子市场的年同比净有效租金增长情况如何，与2018年相比是减速、稳定还是加速？ - 各子市场租金增长情况不同，夏威夷开始有合理增长，西区和谢尔曼奥克斯增长良好，华纳中心市场增长温和；2019年和2018年的增长趋势相似，没有明显的加速或减速 [79][80][81] 问题21: 是否有可能通过加快审批流程解决住房问题？ - 政治家们已经认识到塞阔亚法案对住房建设的阻碍，该法案常被滥用，导致项目拖延；政府有先例在大型项目上豁免塞阔亚法案，公司希望能找到解决办法，但不确定时间 [83][84][85] 问题22: 签名套房对公司业务有多重要，与传统办公空间的租金差异如何？ - 签名套房对公司业务非常重要，公司每月计划建设30套；其优势在于租赁速度快、成本低、无需租户装修且可重复使用，能为公司带来更好的净成本和更短的空置时间 [86]