公司财务状况（截至2022年3月31日） - 截至2022年3月31日，公司总资产约58亿美元，总投资约65亿美元，其中体验式投资59亿美元，占比91%，教育投资6亿美元，占比9%[182] - 截至2022年3月31日，公司体验式房地产组合约1940万平方英尺，出租率96.0%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；组合出租率96.3%[184][185][186] - 截至2022年3月31日，公司因疫情递延租户欠款约1740万美元，第一季度从现金制租户处收回递延租金160万美元，从应计制租户和借款人处收回递延租金和利息1020万美元[191] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为3.238亿美元，受限现金为300万美元[212] - 截至2022年3月31日，公司总债务为28亿美元，其中99%为无担保债务[214] - 截至2022年3月31日，公司有25亿美元无担保优先票据未偿还，利率在3.60% - 4.95%之间[215] - 截至2022年3月31日，公司10亿美元无担保循环信贷安排无未偿还余额，利率为LIBOR加1.20%（2022年3月31日为1.66%），设施费为0.25%[216] - 截至2022年3月31日，公司有3.162亿美元私募高级无担保票据未偿还，2024年到期票据利率为4.35%，2026年到期票据利率为4.56%[217] - 截至2022年3月31日，公司有15个开发项目，承诺出资约1.052亿美元，其中约4740万美元预计在2022年出资[223] - 截至2022年3月31日，公司有两笔抵押贷款承诺，总计约1180万美元，其中约510万美元预计在2022年出资[224] - 截至2022年3月31日，公司有四份未到期的担保债券，总计3330万美元[225] - 2022年3月31日，公司净债务与调整后EBITDAre比率为5.1倍，净债务与总资产比率为38%[230] - 2022年3月31日总投资为64.50173亿美元，2021年12月31日为64.154亿美元[253] - 截至2022年3月31日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有2500万美元债券，利率通过利率互换协议固定[254] - 截至2022年3月31日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有8500万美元未偿还抵押贷款[256] - 2022年净债务为25.17468亿美元，2021年为26.68152亿美元；2022年总资产为58.1807亿美元，2021年为62.08102亿美元；2022年净债务与总资产比率为38%，2021年为39%[248] 2022年第一季度财务数据 - 2022年第一季度，公司总营收1.575亿美元，同比增长41%；摊薄后普通股股东净利润0.48美元/股，同比增长1300%；调整后运营资金（FFOAA）1.10美元/股，同比增长129%[194] - 2022年第一季度，公司投资支出2440万美元，2021年同期为5210万美元[196] - 2022年第一季度，公司财务报表受疫情影响，对部分租户按现金制确认收入，部分租户欠款处理方式因收款可能性而异[191] - 2022年第一季度总投资支出为5.2113亿美元，其中新开发投资1.3123亿美元，再开发投资3875万美元，资产收购2.6675亿美元等[199] - 2022年第一季度公司确认一项房地产投资减值损失440万美元[200] - 2022年第一季度总营收为1.57472亿美元，较2021年同期的1.11765亿美元增加4570.7万美元[202] - 2022年第一季度总费用及其他项目支出为1.18344亿美元，较2021年同期的1.19669亿美元减少132.5万美元[207] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为128087000美元，2021年同期为78306000美元；投资活动使用的净现金为25035000美元，2021年同期为29894000美元；融资活动使用的净现金为66293000美元，2021年同期为532435000美元[222] - 2022年第一季度，FFO为81824000美元，2021年同期为37608000美元；FFOAA为83213000美元，2021年同期为35605000美元；AFFO为87845000美元，2021年同期为38926000美元[235] - 2022年第一季度，基本FFO每股为1.09美元，摊薄后为1.09美元；基本FFOAA每股为1.11美元，摊薄后为1.10美元[235] - 2022年第一季度，加权平均流通股摊薄后每股收益为75047000股，2021年同期为74669000股[237] - 2022年第一季度，普通股每股股息为0.7750美元[237] - 2022年第一季度，5.75% C系列累积可转换优先股和9.00% E系列累积可转换优先股的转换对FFO、FFOAA和AFFO每股有摊薄作用，而2021年同期无摊薄作用[238] - 2022年第一季度EBITDAre为1.22773亿美元，2021年为0.8449亿美元；2022年第一季度调整后EBITDAre为1.24162亿美元，2021年为0.82246亿美元；2022年净债务与调整后EBITDAre比率为5.1[250] 公司业务目标与策略 - 公司主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金（FFOAA）和每股股息来提升股东价值[177] - 公司策略是专注体验式领域的长期投资，构建租赁和融资结构以确保资本成本与租户租金或利息之间的正利差[177][179] 公司业务挑战与风险 - 公司业务面临寻找合适物业、协商有利租赁或融资条款、管理投资组合等挑战，且受多种风险和不确定性影响[181] - 公司继续受新冠疫情带来的风险和不确定性影响，疫情对业务的影响程度仍高度不确定且难以预测[187][189] 公司投资活动 - 公司主要投资活动为收购、开发和融资体验式和教育类物业，资金来源包括高级无担保票据、股权融资、无担保循环信贷安排等[220] 公司金融衍生品交易 - 公司为对冲加拿大四处房产净投资，曾签订两份固定对固定交叉货币互换协议，2022年4月29日终止，支付380万美元结算[258] - 2022年4月29日，公司签订两份远期合约，名义价值分别为2亿加元和1.56亿美元，结算日为2024年10月1日，汇率约为1.28加元/美元[259] - 2020年7月1日生效的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，锁定汇率1.31加元/美元，涉及约720万加元年度现金流至2022年6月[260] - 2022年4月12日签订的三份美元 - 加元交叉货币互换协议，2022年7月1日生效，锁定汇率1.27加元/美元，涉及约1080万加元年度现金流至2024年9月[261] - 2022年4月29日公司签订两份交叉货币互换协议，5月1日生效，固定名义价值分别为2亿加元和1.56亿美元[262] - 互换协议净效应是在2024年10月1日前锁定约450万加元年现金流量的汇率为1.29加元/美元[262] 公司金融衍生品会计处理 - 被指定为净投资套期的外币衍生品公允价值变动计入其他综合收益[263] - 套期净投资出售或基本清算时，金额从其他综合收益重分类至收益[263] 公司市场风险管理 - 公司面临利率和外汇汇率波动带来的市场风险，通过匹配新投资期限与新长期固定利率借款等方式降低利率波动影响[254]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产投资信托（REIT）、体验式消费行业（包括影院、Top Golf、滑雪、主题公园等）、博彩业、教育行业 - 公司：EPR Properties（NYSE:EPR） 核心观点和论据 投资价值 - **价值角度**：公司处于投资者的绝佳切入点，长期来看，股权倍数处于较低的稳定点 [5] - **FFO增长**：今年有行业领先的FFO增长，且是多年的增长趋势，有机会为股东创造多年价值 [5] - **消费者需求**：各行业消费者需求强劲，很多领域接近或超过2019年的表现 [3][6] 缩小与疫情前倍数差距的步骤 - **指导**：给出了高于共识8%、高于去年32%的强劲业绩指引 [8] - **执行**：推动当前正在进行的投资以延续增长 [8] - **沟通**：与投资者重新接触并讲述公司故事，如参加本次会议与投资者互动 [8] 各行业表现 - **影院行业**：《蜘蛛侠》是有史以来票房第三高的电影，《蝙蝠侠》首周末票房达1.4亿美元远超预期；主要影院运营商报告人均FNB消费从疫情前的3.4美元提升至6.7美元；出现灵活定价策略且消费者无抵触；自动化降低了劳动力成本 [10][15][16] - **Top Golf**：Callaway年终报告显示，在无团体业务的情况下达到2019年业务量的90%，实际散客流量超过2019年水平 [10] - **滑雪业务**：Vail的年卡销售创历史纪录 [10] - **主题公园**：Six Flags业绩创纪录 [10] 行业暴露和投资组合调整 - **影院暴露**：公司计划降低影院业务的暴露比例，目标是使其占比处于25% - 30%的范围，同时通过增长或出售资产使其他业务板块的暴露比例与机会相匹配 [12] - **博彩行业**：目前博彩行业的固定资本回报率对公司不可行，疫情前公司控制的博彩资产回报率在中7%，现在该行业竞争激烈且可投资资产减少 [44][47] 资产销售 - **已完成销售**：已完成的资产销售总价约为8亿美元，但有两个正在重新规划的项目会拉低该数字 [24] - **市场上的资产**：目前市场上仅剩两个未出售的影院，一个正在重新规划为工业用途，一个正在重新规划为多户住宅用途 [26] - **销售难度**：大部分影院已出租且租约较长，难以进行工业转换等出售操作 [28] 租户情况 - **整体情况**：除小商铺租户外，大型租户如Vail、Six Flags、Callaway等财务状况良好，公司从这些租户获得的现金流价值与债券价值存在脱节 [31][32] - **Cineworld事件**：Cineworld因收购Cineplex交易违约被判决支付9亿美元，但该判决难以执行，双方可能会达成和解，公司对此不太担忧 [34][35] 通胀影响 - **消费者支出**：公司大部分业务是价值导向型，平均票价低于9美元，历史上在高油价和经济衰退时期，消费者会转向此类价值型消费，公司业务表现良好 [18] - **租户成本**：影院行业受通胀影响较小，因为大部分员工是18岁以下的兼职人员，工资增长幅度最小 [37] 租金覆盖情况 - **影院**：第四季度影院运营商实现现金流正向，租金覆盖率高于1，随着时间推移会有更清晰的洞察 [40] - **非影院**：非影院业务组合的租金覆盖率高于2 [40] 投资管道 - **现有管道**：有3.5亿美元的投资正在进行尽职调查，进展顺利且无项目退出，管道规模是该金额的数倍 [52] - **交易规模**：主要是5000万 - 1亿美元的小型交易，如Topgolf的圣何塞、洛杉矶和普鲁士王镇项目，这些项目将在2023年带来实际价值 [56][57] 资产负债表 - **现状**：重新安排了信贷额度，发行了新债券，银行有3亿美元现金，新的10亿美元信贷额度未动用，2024年前无到期债务，杠杆率低 [62] - **计划**：2022年无需额外筹集资本，有一些股权发行计划但可根据市场情况决定是否执行 [63] 股权发行 - **合适水平**：股权发行应具有增值性，目前市场对影院估值差异较大，NAV指标较难衡量 [65][66] - **市场预期**：希望市场能认可公司的增长，提高估值倍数，未来股权发行时能有更好的价格 [67] 资本回收 - **教育行业**：教育领域需求强劲，资本回报率显著压缩，可作为筹集额外资金的替代方案，但目前公司不需要现金 [69] 其他重要但可能被忽略的内容 - **Omicron影响**：对影院业务有一定影响，出现更多限制和部分关闭情况；对非影院业务影响较小，部分度假村因Omicron在国际员工引入和人员调配方面存在问题，影响了客户服务 [42] - **ESG优先事项**：公司每位员工都有ESG目标，今年的重点是报告公司在ESG方面的好消息 [70] - **预测**：预计一年后10年期国债收益率为2.25%；认为净租赁房地产行业上市公司数量一年后可能会增加 [71]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后FFO为每股1.08美元，上年同期为0.18美元；AFFO为每股1.11美元，上年同期为0.23美元 [26] - 第四季度总营收为1.549亿美元，上年同期为9340万美元，主要因收款改善、租金增长、收购和开发项目增加，部分被物业处置影响抵消 [27] - 第四季度其他收入和其他费用分别为800万美元和690万美元，因Kartrite度假村重新开放和两家影院运营受益于票房成绩 [28] - 第四季度百分比租金为690万美元，上年同期为300万美元，主要来自博彩租户、早教租户及高尔夫娱乐中心等表现强劲，部分被私立学校处置抵消 [28] - 第四季度物业运营费用较上年减少350万美元，因空置减少和非经常性收益；G&A费用减少60万美元，因非经常性调整减少激励薪酬 [29][30] - 第四季度净利息费用较上年减少880万美元，因借款减少和借款成本降低；确认信贷损失收益230万美元，上年同期为费用2030万美元 [31] - 2021年调整后FFO为每股3.09美元，上年为1.43美元；第四季度收入确认达合同现金金额的99% [32] - 截至12月31日，净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，净债务与总资产比率为38%；总未偿债务28亿美元，加权平均债务期限超6年，2024年前无到期债务 [34] - 第四季度客户现金收款约为合同现金收入的97%，即1.338亿美元；收入确认占合同现金收入的99% [35] - 第四季度收取递延租金和利息1020万美元，12月31日账面递延租金和利息应收款为2760万美元，预计2022年收取约2400万美元 [36] - 2022年调整后FFO每股指导为4.30 - 4.50美元，中点增长42%；投资支出指导为5 - 7亿美元；处置收益指导为0 - 1000万美元 [38] - 2022年月度股息提高10%，预计FFO调整后每股派息率中点为74%，AFFO每股派息率约为71% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 第四季度末总投资约64亿美元，353处物业投入使用，出租率96%；全年投资支出1.335亿美元，全部用于体验式投资组合 [14] - 体验式投资组合包括279处物业，41个运营商，占总投资的91%，约58亿美元，季度末入住率96% [14] 教育业务 - 教育投资组合包括74处物业，8个运营商，季度末入住率100%；2021年入学人数和收入均超过2020年水平 [14][21] 影院业务 - 2021年国内票房44.8亿美元，较2020年增长113%；第四季度票房20.6亿美元 [15] - 《蜘蛛侠：英雄无归》国内票房达7.71亿美元，成为史上第三高票房电影 [15] - 2022年电影片单强劲，预计有18部票房超1亿美元的大片，高于2021年的11部 [16] 其他业务 - 餐饮娱乐业务在全国表现良好，无重大疫情限制地区表现突出 [17] - 多数景点在第四季度季节性关闭，开放的景点在客流量和收入方面恢复良好 [17] - 健身业务正恢复到2019年会员和收入水平 [17] - 体验式酒店业务需求高，未受疫情限制或装修影响的资产入住率和ADR同比增长 [18] - 滑雪业务前期条件具挑战性，圣诞节后改善，因季票销售需求良好，受奥密克戎影响较小 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年尼尔森流媒体统计显示，85%的总观看时长用于观看收购或原创剧集，表明流媒体主要用于剧集观看 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为影院放映将继续在电影发行价值创造中发挥重要作用，与流媒体将继续共存，期待2022年影院行业持续复苏 [8][9][10] - 非影院物业持续复苏，公司认为体验式物业需求持久，价值导向的驱动型产品将引领体验经济复苏 [11] - 公司将重点转向增长，引入2022年投资支出指导5 - 7亿美元，投资机会涵盖餐饮娱乐、体验式酒店、健身和景点等领域 [23] - 公司计划出售空置影院，自2020年第三季度以来已出售6处，目前还有4处，其中1处已签订销售合同 [21] - 公司认为自身在体验式房地产领域具有独特优势，能够利用增长机会，当前估值具有吸引力 [12][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年取得的进展感到自豪，现金收款改善，资产负债表得到增强，有灵活性和流动性追求有吸引力的机会 [7] - 公司预计2022年租户的合同现金收款和收入确认将接近100%，并将不再提供相关指导 [35] - 公司预计未来几年将继续收取超过100%的合同现金收入，为增长提供额外资金 [38] - 公司对2022年的盈利和投资支出提供了明确指导，展示了投资组合的生产力 [11] 其他重要信息 - 公司宣布新增Lisa Trimberger和Caixia Ziegler为董事会成员，为公司带来宝贵经验和新视角 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道中新增收购与再开发支出的细分情况以及交易完成时间的假设 - 历史上两者比例约为50 - 50，2022年将逐步增加，初期较少，后期较多；开发项目不仅今年有贡献，还将推动明年增长 [46][47][48] 问题2: 资金使用完后对资本成本的考虑以及股价达到何种水平会补充资本 - 公司认为自身执行能力和估值折扣有望提升股价；若资本成本能降至7%左右，仍可增值部署资本；还可增加处置和回收资本；目前现金和现金流提供了灵活性，股权计划较灵活 [50][51] 问题3: 补充材料中对Regal的敞口从8%升至13%的原因及对该投资组合的看法 - 主要因收款情况，Regal在第四季度支付了100%的当前合同现金；公司认为Regal和Cineplex的问题将得到解决，行业复苏将使双方受益；公司拥有优质的Regal投资组合 [56][57][59] 问题4: 主要租户名单是否反映当前应缴租金情况 - 该名单包含所有收入计算，受百分比租金影响有一定波动；收入确认将从约99%接近100%，总体反映正常情况，但部分百分比租金有影响 [60] 问题5: 目标交易的资本化率为7% - 8%，举例说明达到8%的情况及相关产品特点 - 收购和开发或再开发项目存在差异；公司与租户建立的良好关系带来了机会，填充了投资管道 [63][64] 问题6: G&A费用增长是否会在2023年减速以及哪些项目会持续 - 2022年因招聘员工、薪资和股票授予摊销、专业费用和差旅费增加，G&A费用预计增长；2023年随着收入增长，G&A费用占比将下降，但绝对金额较稳定 [66] 问题7: 预期的投资组合分配情况，私立学校和早教业务表现及增长方向 - 公司专注于体验式业务，非教育和影院领域；早教市场需求复苏，但公司重点仍在体验式业务 [67] 问题8: Regal在投资组合中的正常敞口、租金或销售与市场的对比、是否有转让义务限制 - 正常敞口在该范围内，与疫情前相似；公司认为Regal资产高于平均水平；除全面担保外，转让义务较难执行 [70][71][73] 问题9: 2022年投资对FFO贡献的范围、现金使用顺序 - 投资对FFO的影响约为每股0.10美元，开发项目部分影响在2023年体现；先使用现金，再考虑循环信贷额度 [75][77] 问题10: 调整后FFO是否排除高于正常水平的百分比租金、第一季度无收购情况下的收益预期、现金流是否为股息后留存、Regal的覆盖率 - 调整后FFO未排除百分比租金；第一季度收益预计与本季度调整后数字相近；现金流为股息后留存；第四季度Regal现金流为正，但目前难以比较覆盖率 [80][81][83] 问题11: 是否看到优质影院交易及价格与疫情前对比、赌场收购考虑及回报、体验式酒店投资机会、2022年现金收入占比 - 仅看到其他影院公司收购影院，无太多交易；赌场市场竞争激烈，可能参与小型区域交易；体验式酒店有机会，需有体验元素；约35% - 40%收入仍为现金基础，回归权责发生制需满足一定条件 [86][87][89][90] 问题12: Greg担任董事长的优势及董事会考量、是否为长期计划、资产第四季度表现及2022年预期、百分比租金指导包含的租赁情况及超预期可能性 - 出于连续性考虑，董事会任命了强大的独立董事长；是否为长期计划待定；部分资产2021年受疫情影响，2022年预计表现改善；百分比租金中点1000万美元反映2019年水平并有提升，赌场资产表现良好，有超预期可能 [92][93][95][97] 问题13: 假设现金基础租户租金100%收取，指导中假设的信用损失、长期杠杆目标 - 一般预留1%作为储备，预计有少量坏账问题；公司保持投资级杠杆水平，约为5.2 - 5.6倍 [101][103] 问题14: 从总票房角度看行业演变、不同地理位置影院与2019年基础的差异、影院替代用途举措 - 行业可能会有影院关闭，剩余影院可能更高效；影院正探索公司活动、现场活动等替代用途，有创新举措 [107][108]

投资情况 - 截至2021年12月31日，公司总投资约64亿美元，其中体验式投资58亿美元，占比91%，教育投资6亿美元，占比9%[27][28] - 截至2021年12月31日，公司体验式房地产投资组合约1900万平方英尺，出租率96.1%，包括4240万美元在建物业和2020万美元未开发土地库存[32] - 截至2021年12月31日，公司教育房地产投资组合约140万平方英尺，出租率100%[61] - 截至2021年12月31日，公司在佛罗里达州圣彼得斯堡海滩的两个非合并房地产合资企业中拥有65%的投资权益，合资企业有8500万美元未偿还余额的有担保抵押贷款[389] 收入情况 - 2021年，公司来自AMC、Regal和Cinemark的收入分别约为9440万美元（占比17.8%）、4460万美元（占比8.4%）和4240万美元（占比8.0%）[40] - 2021年，公司来自Topgolf的收入约为8650万美元，占比16.3%[42] 公司愿景与战略 - 公司愿景是打造一流的体验式房地产投资信托基金，长期目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[63][64] - 公司增长战略聚焦于收购或开发体验式房地产项目，也会在合适情况下提供抵押贷款融资[66] - 公司未来重点关注体验式物业类型，以应对经济环境变化带来的风险[29] - 公司预计影院在体验式投资组合中的占比将随时间下降，会限制影院新投资，发展其他体验式物业并适时处置影院资产[39] - 公司虽为长期投资者，但在符合股东利益或根据租户、客户合同权利时，可能出售资产[30] - 公司通常获取或开发长期租赁的单租户物业，也会考虑多租户物业以增加股东价值[70][71] - 公司构建租赁和抵押结构，以实现资本成本与租金或利息之间的正利差[72][73] - 公司打算继续开发和重新开发符合增长战略的物业，外包建设管理以降低成本和增加灵活性[75] - 公司将进一步使资产基础在物业类型、地理位置和客户方面多元化[80] 公司预期 - 公司预计随着客户业务恢复和现金流稳定，短期内将恢复增长[69] 股东分红 - 公司普通股股东每月分红，2021年7月恢复每月每股0.25美元的现金股息，不同系列优先股有不同股息率[86] 员工情况 - 截至2021年12月31日，公司有53名全职员工[90] 社会责任 - 公司“EPRcares”倡议在2020年筹集超47000美元，援助51个组织[95] REIT地位要求 - 为维持REIT地位，公司须向股东分配至少90%的日历年应税收入[96] 信贷与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有10亿美元无担保循环信贷安排，无未偿还余额，还有2500万美元债券通过利率互换协议固定了浮动利率[389] - 2021年12月31日固定利率债务总额为28.412亿美元，加权平均利率为4.31%，估计公允价值为29.558亿美元；2020年固定利率债务总额为31.4亿美元，加权平均利率为4.67%，估计公允价值为31.148亿美元[391] - 2020年12月31日有5900万美元可变利率债务，平均利率为2.13%；2021年无可变利率债务[391] - 公司寻求维持保守的债务水平和相关比率，主要依靠无担保债务结构满足债务融资需求[82][83] 汇率对冲 - 为对冲加拿大四处房产的净投资，公司签订了两份固定对固定交叉货币互换协议，固定名义价值为2亿加元，锁定汇率为1.32加元/美元；还签订了三份美元 - 加元交叉货币互换协议，原固定名义价值为1亿加元及7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元[391]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.86美元，上年同期为亏损0.16美元；AFFO为每股0.92美元，上年同期为0.04美元 [43] - 第三季度总收入为1.396亿美元，上年同期为6390万美元，增长主要因收款改善、部分租户收入确认及应收账款核销减少，部分被物业处置抵消 [43] - 第三季度百分比租金总计310万美元，上年同期为130万美元，增长与早教租户协议重组及部分物业表现有关，部分被私立学校处置抵消 [45] - 第三季度贷款再融资或偿还成本为470万美元，与偿还4亿美元无担保定期贷款相关费用核销和利率互换终止有关 [46] - 第三季度净利息支出较上年减少520万美元，因借款减少，短期投资利息收入降低部分抵消 [47] - 第三季度抵押贷款和应收票据信用状况改善，信用损失收益为1410万美元，上年同期为损失570万美元 [48] - 第三季度所得税费用为39.5万美元，上年同期为1840万美元，与2020年第三季度递延所得税资产全额估值备抵有关 [49] - 9月30日账面净债务与总资产比率为38%，债券交易后预计总抵消债务约28亿美元，加权平均债务期限约6.5年，2024年前无到期债务 [54] - 第三季度末现金为1.444亿美元，预计发行新债券后增加约9500万美元，10亿美元循环信贷额度无提款 [55] - 2021年调整后FFO每股指引从2.76 - 2.86美元提高到2.95 - 3.01美元；处置收益指引从4000 - 5000万美元提高到9300 - 1.03亿美元 [60][61] - 预计第四季度合同现金收入确认为1.33 - 1.38亿美元，占比96% - 99%；预计收款为1.31 - 1.35亿美元，占比95% - 97% [62] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式投资组合 - 第三季度末有284处物业，43个运营商，占总投资91%约59亿美元，季度末出租率95% [18] - 第三季度投资支出3930万美元，年初至9月30日总计1.079亿美元，均在体验式投资组合，包括收购、定制开发和重建项目 [17] 教育投资组合 - 第三季度末有74处物业，8个运营商，季度末出租率100% [18] 影院业务 - 第三季度总票房13.7亿美元，多部大片上映，票房稳步改善，自7月以来北美票房三次三天周末超1亿美元 [19] - 截至上周末北美票房30亿美元，2020年全年为21亿美元，预计第四季度票房约20亿美元 [21] - 2021年票房逐月改善，7月为2019年同期45%，8月50%，9月53%，预计10月超6.22亿美元，达2019年同期80% [22] - 2018 - 2019年每年约560部新片上映，2020年327部，减少42%，截至9月30日285部，预计年底达400部，2022年将继续增加 [23][24] 其他体验式业务 - Eat & Play业务全国表现出色，客流量接近或超过2019年水平，利润率和盈利能力持续改善 [31] - 文化景点业务夏季需求回升，部分受疫情限制影响，限制放宽后表现改善，预计2022年需求持续增长 [32] - 体验式住宿业务需求高，入住率和平均每日房价增长，多个度假村和酒店表现良好 [33][34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度租户和借款人支付合同现金收入的90%，还收取递延租金和利息1130万美元及此前预留应收票据530万美元 [41] - 截至9月30日，已收取递延租金和利息5950万美元，9月30日账面递延租金和利息应收款4090万美元，预计未来27个月收回 [42][57] - 第三季度还收取现金基础客户递延还款360万美元，9月30日约1.26亿美元递延租金和利息未入账，预计部分未来两季度收回，大部分2022年5月起约60个月收回 [58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司新口号“多元化体验式房地产投资信托基金”强调多元化，战略意图是在八个目标体验式物业类型中实现增长 [14] - 公司认为自身能捕捉体验式物业机会，因消费者需求充足，且团队在体验式概念领域有能力 [15] - 公司主要资本回收重点是空置影院，已取得进展，自2020年第三季度以来已出售五处，目前还有五处，三处已签订出售合同，两处正在营销 [39] - 公司除影院外，积极在各体验式业务领域寻求交易，第三季度以2520万美元收购威斯康星州Jellystone Park Camp - Resort 95%股权 [37] - 行业方面，影院市场逐渐复苏，工作室承诺独家影院发行，Netflix等流媒体也开始重视影院发行；体验式物业市场需求回升，各细分领域表现良好 [10][11][26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度现金收款超预期，体验式物业加速复苏，疫苗接种和新协议使人们信心增加，外出寻求体验 [9] - 公司重新获得投资级评级，完成新信贷安排和债务发行，增强流动性，为增长奠定基础 [12] - 公司认为消费者对体验式物业需求充足，团队有能力，有望从复苏转向持续增长 [15] - 预计第四季度各指标接近100%，2022年当前季度收款和收入确认将达合同现金收入100%，并继续收取前期递延款项 [42][64] 其他重要信息 - 公司更新了公司口号和标志，新口号为“多元化体验式房地产投资信托基金” [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 除影院外，公司可能考虑的其他收购机会及有吸引力的投资回报领域 - 公司预计未来投资量将增长，目前在体验式住宿、景点和Eat & Play领域看到机会，且积极在网站列出的各垂直领域（除影院外）寻找项目，博彩仍是关注重点 [68][70] 问题2: 第三季度完成的威斯康星州体验式住宿物业合资收购详情及投资收益率 - 公司与有丰富房车公园业务经验的运营商合作，拥有合资企业95%股权，运营商负责管理；投资收益率为低回报率类型 [71][73] 问题3: 百分比租金在今年剩余时间的展望及2022年是否会继续保持高位 - 公司提高了指导中点230万美元，第四季度预计来自景点和部分Eat & Play租户的百分比租金增加，业务好转带来额外百分比租金，显示物业需求良好 [74] 问题4: 接近合同现金收入目标水平后，NOI增长的上行空间及明年的关键驱动因素 - NOI平均增长约1% - 2%，其余增长主要由额外投资支出驱动；2022年实现100%收入确认及部分管理物业运营改善将推动收益增长 [77][78] 问题5: 今年剩余时间处置资产的管道情况及是否包括影院资产 - 主要是影院资产，目前还有五处影院待售，三处已签订合同，两处有大量意向，预计部分今年完成交易，部分可能推迟到明年第一季度；指导增加主要因滑雪物业出售，第四季度可能还有其他小额销售，部分与非影院物业有关 [79][81][82] 问题6: 与2019年9月或10月相比，同店现金收入运行情况及未来弥补差距的可能性 - 同店收入预计下降约5%，实际可能略低于该数字，大部分为永久性下降，因租约重新谈判；公司有能力通过增加投资量弥补差距 [84][85] 问题7: 影院投资组合中是否有可分割的外场地块或可用于更高更好用途的物业 - 公司一直在寻找创造价值的方法，过去有出售外场地块和进行多户住宅开发的案例，未来会继续关注市场需求进行重新定位 [88][89] 问题8: 目标资产类别当前与疫情前的私人市场估值变化及复苏情况 - 影院市场仍在复苏，部分顶级租户的资产估值有显著差异；住宿市场已恢复良好 [93][94] 问题9: 投资类型是稳定交易还是增值型投资 - 两者都有，如Jellystone交易是增值型投资，公司有物业改善计划，也有稳定的投资机会 [95][96] 问题10: 博彩业务相关交易的进展情况 - 公司不能评论具体交易，博彩市场竞争加剧，资本回报率压缩，需看是否适合公司 [98] 问题11: FERC EBITDA结束年度的杠杆比率情况 - 第四季度杠杆比率应回到5% - 5.6%的区间，AFFO派息率将处于70%低位，随着明年进一步投资，杠杆率将进一步下降 [99] 问题12: 考虑到股价反弹，资本部署计划及替代融资机制 - 公司有2 - 3亿美元现金，交易更具吸引力；公司会继续推动股价回升，通过资产出售回收资金，结合现有现金和流动性，建立投资节奏以降低资本成本 [100][101] 问题13: 目前是否有将继续作为影院运营的市场及出售和预计出售物业的情况 - 有市场需求，公司出售的一处影院将由另一家运营商继续运营；市场开始复苏，有更多流动性注入 [103][105] 问题14: 体验式住宿中类似本季度收购的房车相关资产的潜在投资市场规模 - 公司认为这是一个数十亿美元的机会，房车公园市场此前缺乏配套设施，公司通过引入新想法和设施，看到了良好的增长势头 [107] 问题15: 指导中管理物业和其他项目较上季度下降0.04美元的原因 - 管理的影院业务夏季逐步恢复；圣彼得海滩受赤潮影响，预订量下降；The Kartrite正在逐步恢复运营；Jellystone投资处于淡季，预计第四季度有轻微亏损 [108][109]

财务状况概述 - 截至2021年9月30日，公司总资产约57亿美元，总投资约65亿美元，体验式投资占比91%，教育投资占比9%[213] - 2021年前三季度总营收3.768亿美元，较2020年同期的3.212亿美元增长17%；第三季度总营收1.396亿美元，较2020年同期的6390万美元增长118%[228] - 2021年前三季度摊薄后普通股股东可获得的净收入（亏损）为每股0.48美元，较2020年同期的每股(1.70)美元增长128%；第三季度为每股0.35美元，较2020年同期的每股(1.23)美元增长128%[228] - 2021年前三季度投资支出总计1.079亿美元，2020年同期为6230万美元[230] - 2021年9月30日现金及现金等价物为1.444亿美元，受限现金为510万美元[258] - 2021年9月30日总债务为27亿美元，其中99%为无担保债务[259] - 2021年9月30日净债务为2571796美元，2020年为2904623美元；2021年9月30日总资产为5721157美元，2020年为6907210美元；2021年9月30日净债务与总资产比率为38%，2020年为42%[307] - 2021年第三季度EBITDAre为120320美元，2020年为28987美元；2021年第三季度调整后EBITDAre为108356美元，2020年为70930美元[307] - 2021年第三季度租金收入为123040美元，2020年为55591美元[309] - 2021年9月30日总投资为6458278美元，2020年12月31日为6453342美元[309] 房地产组合情况 - 截至2021年9月30日，体验式房地产组合约1940万平方英尺，出租率95%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；组合出租率96%[215][216][217] 租金与收入影响 - 2021年前9个月，因租金减免减少租赁收入910万美元，递延租户欠款约3920万美元、借款人欠款170万美元[222] - 2021年前9个月，因借款人现金还款等因素，公司预期信贷损失减少1970万美元[224] - 2021年第三季度，租户和借款人支付约90%的合同现金收入[226] - 2021年前9个月，公司从应计制租户和借款人处收回5350万美元递延租金和利息，从现金制租户处收回600万美元递延租金[226] - 2021年前三季度最低租金为3.157亿美元，较2020年同期的2.975亿美元增加1816万美元；第三季度为1.144亿美元，较2020年同期的6970万美元增加4468万美元[239] - 2021年前三季度百分比租金为719.5万美元，较2020年同期的551.4万美元增加168.1万美元；第三季度为314.9万美元，较2020年同期的130.3万美元增加184.6万美元[239] - 2021年前三季度直线租金为369万美元，较2020年同期的(2544.8)万美元增加2913.8万美元；第三季度为98.1万美元，较2020年同期的(1796.9)万美元增加1895万美元[239] 债务相关情况 - 2021年7月12日，公司提前终止契约宽限期，债务利率恢复至先前水平，解除部分协议限制[222][224] - 2021年10月，穆迪将公司无担保债务投资级评级展望从负面调整为稳定[224] - 2021年10月27日公司发行4亿美元优先票据，年利率3.60%，所得款项用于赎回2023年到期的高级票据及一般业务用途[262] - 2021年10月13日公司通知赎回2.75亿美元2023年到期的5.25%高级票据，赎回日期为11月12日[263] - 2021年7月12日公司提前终止契约宽限期，债务利率恢复到之前水平[265] - 2021年9月13日公司还清4亿美元无担保定期贷款，并注销150万美元递延融资成本[266] - 2021年10月6日公司签订新的高级无担保循环信贷协议，初始借款额度为10亿美元，可增加至20亿美元[268] - 2021年第三季度公司获得标普全球评级对其无担保债务的投资级评级，10月穆迪将其无担保债务投资级评级展望从负面调整为稳定[273] 股息分配情况 - 2021年7月13日，公司恢复向普通股股东支付定期月度现金股息，第三季度宣布每股派息0.75美元[225] - 2021年第三季度和前9个月，普通股每股股息均为0.75美元，2020年同期分别为无和1.515美元[294] 投资与出售情况 - 2021年前三季度对两处房地产投资确认减值损失270万美元[234][235] - 2021年前三季度出售两处剧院物业和三块土地，净收益总计3080万美元，确认出售收益150万美元；9月30日后出售两处滑雪物业，净收益4800万美元，确认出售收益约1540万美元[236] - 2021年3月22日，公司收到一笔以私立学校物业为抵押的应收抵押贷款全额提前还款510万美元[237] 租赁协议情况 - 2021年前三季度续租七份租赁协议，涉及约39.4万平方英尺，租金率提高9.5%，且未支付租赁佣金[241] 其他收支情况 - 2021年第三季度其他收入增加主要因Kartrite度假村重新开放及两个剧院物业的营业收入增加[247] - 2021年第三季度其他费用增加主要因Kartrite度假村重新开放及两个剧院物业的运营费用增加[248] 现金流情况 - 2021年前9个月经营活动提供净现金23642.4万美元，2020年同期为5947.8万美元；投资活动使用净现金3947.7万美元，2020年同期为7089.7万美元；融资活动使用净现金107527.3万美元，2020年同期为提供净现金46788.5万美元[278] 开发与出资情况 - 截至2021年9月30日，有15个开发项目，承诺出资约6690万美元，其中约30万美元预计在2021年出资[281] - 截至2021年9月30日，有两笔抵押票据，承诺出资总计约1280万美元，其中约240万美元预计在2021年出资[282] 债券情况 - 截至2021年9月30日，有四张未到期的担保债券，总计3330万美元[283] FFO相关情况 - 2021年第三季度，FFO为7138.9万美元，FFOAA为6416.6万美元，AFFO为6871.6万美元；2021年前9个月，FFO为16179.6万美元，FFOAA为15041.3万美元，AFFO为16064.7万美元[294] - 2021年第三季度，FFO每股基本和摊薄均为0.95美元，FFOAA每股基本和摊薄均为0.86美元；2021年前9个月，FFO每股基本和摊薄均为2.16美元，FFOAA每股基本和摊薄均为2.01美元[294] 公司业务目标与投资融资 - 公司主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[208] - 公司主要投资活动为收购、开发和融资体验式和教育类房产，通过高级无担保票据、股权发行收益等融资[275] 流动性与财务承诺 - 公司预计手头现金、运营现金、无担保循环信贷额度资金和资产处置收益将提供足够流动性以满足财务承诺[284] 市场与债务风险 - 公司面临利率和外汇汇率波动带来的市场风险，会尽量匹配新投资期限与新长期固定利率借款来降低利率波动影响[312] - 公司面临债务融资风险，现有债务可能无法再融资或再融资条款不利，多数借款受合同或抵押限制，可能影响房地产投资能力[314] 财务计算差异 - 公司计算净债务、总资产、净债务与总资产比率、EBITDAre、调整后EBITDAre和总投资的方法可能与其他REITs不同，不具可比性[298,299,300,302,306,309] 优先股转换计算 - 可转换优先股转换影响按假设转换法计算，5.75% C系列和9.00% E系列累积可转换优先股转换产生的额外普通股及对应优先股股息未计入稀释后每股FFO和FFOAA计算，因其具有反稀释作用[297] 套期保值情况 - 公司为对冲4处加拿大房产净投资，签订两份固定对固定交叉货币互换协议，固定名义价值为2亿加元，2018年7月1日生效，2023年7月1日到期，锁定1.32加元/美元的汇率[315] - 上述交叉货币互换协议对450万加元年现金流按1.32加元/美元的汇率进行月度结算，该部分为套期有效性测试的排除项目[315] - 公司还签订三份美元 - 加元交叉货币互换协议以对冲4处加拿大房产净投资，2020年7月1日生效，初始固定名义价值为1亿加元和7660万美元[316] - 上述互换协议在2022年6月前对约720万加元年现金流锁定1.31加元/美元的汇率[316] - 指定为净投资套期的外币衍生品，其公允价值变动在其他综合收益中作为累计折算调整的一部分列报，套期净投资出售或基本清算时，金额从其他综合收益重分类至损益[316] 其他财务信息 - 截至2021年9月30日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有2500万美元债券，通过利率互换协议固定利率[312] - 截至2021年9月30日，公司在佛罗里达州圣彼得斯堡海滩的两个非合并房地产合资企业中拥有65%的投资权益，合资企业有8500万美元未偿还抵押贷款[313]

业绩总结 - 2021年第二季度的收入为125,362千美元，较2020年同期的106,360千美元增长了18.7%[10] - 2021年上半年的净收入为237,127千美元，相较于2020年的257,372千美元下降了7.9%[10] - 2021年第二季度的EBITDAre为98,594千美元，较2020年同期的57,927千美元增长了70.3%[10] - 2021年第二季度的调整后EBITDAre为96,437千美元，较2020年同期的77,191千美元增长了25.0%[10] - 2021年第二季度的净收入为18,552千美元，较2021年第一季度的3,380千美元增长448.5%[14] - 2021年第二季度可分配给普通股股东的净收入为12,519千美元，较2021年第一季度的(2,654)千美元实现扭亏为盈[14] - 2021年第二季度的每股普通股股息为30,081千美元，较2020年同期的119,077千美元下降了100%[10] 用户数据 - 2021年第二季度的租金收入为115,883千美元，较2021年第一季度的102,614千美元增长12.4%[14] - 2021年第二季度的租金收入占总收入的79%[43] - 2021年第二季度，AMC Theatres和Topgolf分别占总收入的19.0%和17.1%[46] 未来展望 - 2021年预计FFO每股稀释收益为$2.80至$2.90[47] - 2021年预计净收入为$0.65至$0.79[47] - 2021年FFO调整后每股收益预计为$2.76至$2.86[47] 财务状况 - 截至2021年6月30日，总资产为6,142,212千美元，较2020年6月30日的7,002,978千美元下降了12.3%[11] - 截至2021年6月30日，净债务为2,606,393千美元，较2020年6月30日的2,883,014千美元下降了9.6%[11] - 2021年第二季度的净债务与总资产比率为39%，较2020年同期的41%有所改善[11] - 2021年第二季度的总负债为4,318,859千美元，较2021年第一季度的4,266,721千美元增长1.2%[13] - 2021年第二季度的总股东权益为2,936,481千美元，较2021年第一季度的2,736,257千美元增长7.3%[13] 投资与支出 - 2021年第二季度的投资支出总额为16,544千美元，其中包括11,594千美元用于新开发项目[37] - 2021年第二季度的固定费用覆盖比率为3.6，显示出公司良好的偿债能力[31] - 截至2021年6月30日，正在开发的物业总投资支出为35,082千美元[40] 其他信息 - 2021年第二季度的利息支出净额为38,312千美元，较2021年第一季度的39,194千美元下降2.2%[14] - 2021年第二季度的折旧和摊销费用为40,538千美元，较2021年第一季度的40,326千美元增长0.5%[14] - 2021年7月13日，公司宣布恢复每股0.25美元的现金分红[30]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后FFO为每股0.68美元，上年同期为0.41美元；AFFO为每股0.71美元，上年同期为0.44美元 [44] - 第二季度总收入为1.254亿美元，上年同期为1.064亿美元，增长主要因收款改善和部分租户现金收入确认增加，部分被物业处置和空置率上升抵消 [44][45] - 第二季度百分比租金总计200万美元，上年同期为150万美元，增长与早教租户协议重组有关，部分被2020年12月私立学校处置抵消 [45] - 第二季度抵押贷款和应收票据信贷损失拨备减少，带来250万美元信贷损失收益，上年同期为350万美元损失 [47] - 第二季度所得税费用为39.8万美元，上年同期为130万美元收益，差异与2020年第三季度递延所得税资产全额估值备抵有关 [48] - 6月30日，账面债务与总资产比率为39%，季度末未偿债务总额为32.1亿美元，加权平均债务期限约五年，2022年才有债务到期 [49][50] - 第二季度现金收款约为合同现金收入的85%，即1.157亿美元，超过此前指引上限，还从权责发生制租户和借款人处收取1630万美元递延租金和利息 [55][56] - 截至6月30日，账面递延租金和利息应收款为5190万美元，预计未来30个月收回；季度末后又收回310万美元，年初至7月26日共收回4890万美元 [56] - 与现金基础客户和此前未确认收入的租户有关的约1.16亿美元递延租金和利息，部分2021年下半年开始收回，大部分2022年7月起60个月内收回 [57] - 2021年调整后FFO每股指引为2.76 - 2.86美元，仅包括今年后六个月约2000万美元已承诺额外投资支出 [59] - 预计2021年第三、四季度合同现金收入分别为1.17 - 1.22亿美元（84% - 88%）和1.32 - 1.38亿美元（95% - 99%）；预计收款分别为1.14 - 1.20亿美元（82% - 86%）和1.30 - 1.35亿美元（93% - 97%） [61] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 体验式投资组合包括283处物业、42个运营商，占总投资91%，约59亿美元；有4处物业在建 [16] - 第二季度投资支出1650万美元，上半年共6860万美元，均投向体验式投资组合，包括定制开发和再开发项目 [15] 教育业务 - 教育投资组合包括74处物业、8个运营商，季度末出租率100% [16] 影院业务 - 截至7月26日，99%的影院开放，加拿大4家影院7月中旬按降低容量重新开放 [17] - 第一季度有5家未出租影院，现已全部签订租约，预计今年重新开放；6家收回影院正在出售，2家已签订合同 [18][19] - 3月票房收入1.14亿美元，为2020年3月以来首次单月超1亿美元；4月升至1.9亿美元，5月为2.09亿美元，6月因《寂静岭2》和《速度与激情9》升至3.99亿美元，预计7月超5亿美元，较6月增长25% [20][21] - 截至过去周末，年初至今票房增长超15亿美元，2020年全年为21亿美元 [22] 非影院业务 - 100%的非影院运营商和教育投资组合已开放，季节性业务正常关闭 [33] - 滑雪业务客流量比三年平均水平高2%，收入略有下降，新滑雪者增加 [34] - Eat & Play业务表现出色，客流量达到或超过2019年水平，5月收购的圣何塞Topgolf和佐治亚州布福德的第五家Andretti Karting表现良好 [35] - 景点和文化资产需求强劲，部分景点客流量远超2019年水平；体验式住宿业务需求高 [36] 各个市场数据和关键指标变化 - 电影市场，随着制片厂从3月开始发行更多更好影片，票房逐月改善，预计下半年影片片单强劲，有望延续增长势头 [20][23] - 迪士尼《黑寡妇》7月9日院网同步上映，首周末票房8000万美元，接近疫情前水平，超《速度与激情9》首周末1000万美元；通过Disney Plus Premier Access全球首周末额外收入6000万美元；上映17天后票房达1.55亿美元 [26][27] - 迪士尼后续发行策略多样，《丛林巡航》院网同步，《尚气与十环传奇》《永恒族》和《王牌特工：源起》目前计划先院线上映再上线Disney Plus [28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实现提前结束契约宽限期和恢复股息两大目标后，专注于资本配置、增加收益和提高股息，重启年度盈利指引 [9][13] - 不打算扩大影院投资组合，将在其他体验式领域寻找机会，增加租户多样性，对单笔资产和组合交易均持开放态度 [65] - 认为体验经济对消费者愈发重要，看好投资支持该经济的物业，相信优质物业将保持强劲，低绩效物业可能关闭，客户将转移 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者推动体验式经济复苏，对公司物业提供的体验需求增加，电影市场虽有同日家庭流媒体替代方案，但仍创新的票房纪录，非影院投资组合表现强劲 [11][12] - 尽管经营环境仍不稳定，但对体验经济前景充满信心，预计各指标到第四季度接近100% [12][42] 其他重要信息 - 第二季度出售一处影院物业，净收益1490万美元，确认出售收益50万美元；自2020年第二季度以来已出售4处影院，另有2处签订合同，其余4处正在出售 [38][39] - 7月1日Cartwright度假村和室内水上公园重新开放，圣彼得堡Bellwether海滩酒店装修基本完成，纳什维尔Margaritaville酒店将受益于8月初赛事，6月鸽子谷Margaritaville RV度假村和小屋开业 [37][38] - 提前结束契约宽限期后，7月13日起左轮手枪和4亿美元定期贷款利率降低约100个基点，3.162亿美元私募票据利率降低125个基点，预计季度现金节省约230万美元，其中约160万美元反映在季度GAAP利息费用减少中 [50][51][52] - 8月起恢复向股东支付每股0.25美元的月现金股息，年化股息3美元，当前股价收益率约5.7% [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度出售的一处影院资产销售过程、定价和买家需求情况，以及目前正在处理的影院情况更新 - 过去一年已出售4处影院，用途包括工业、多户住宅和零售，本季度出售的影院将用于多户住宅，有一份工业用途合同，其余4处正在寻找多种用途机会，后续会提供销售资本化率等信息 [64] 问题2: 近期有能力进行外部投资，目前看到的机会类型，以及是针对单笔资产还是组合交易 - 公司希望增加租户多样性，不扩大影院投资组合，对其他体验式领域的单笔资产和组合交易均开放，目前正在积极建立投资管道，大型交易可能在今年底或明年初完成 [65] 问题3: 投资组合5%的空置率与空置影院租赁情况的关系 - 整体5%的空置率包括正在出售的物业，已租赁的空置影院包含在该数据中，此外娱乐零售中心可能有少量店铺空置 [68][69][70] 问题4: 影院租约开始运营后对收入运行率的贡献 - 今年剩余时间影院租约多为百分比租金，明年贡献更大，预计这些租约价值略超300万美元 [71][74] 问题5: 公司希望配置资本的各领域资本化率情况 - 除影院外的体验式领域，机会和配置的资本化率约在7%左右 [75] 问题6: 之前接近达成的赌场交易的资本化率在7% - 8%，考虑到该领域流动性增加，若再次进行此类交易，该资本化率是否仍适用 - 需观察，目前交易多集中在拉斯维加斯，非拉斯维加斯的斯普林菲尔德交易资本化率为7.5% [76][77] 问题7: 能否具体谈谈疫情前追求的博彩资产投资情况，以及2021年或2022年是否有达成交易的可能性 - 公司对博彩领域感兴趣，认为其适合公司投资组合，但暂不评论潜在交易 [80] 问题8: 疫情后公司的杠杆情况，以及公司的长期杠杆目标是否改变，预计年底或2022年的杠杆水平 - 年底公司杠杆率应回到目标的5%左右，进入明年该比率可能略有下降，公司长期在5%左右的投资级指标范围内运营 [82] 问题9: 能否更新Cartwright度假村的财务模型影响、对指引的贡献以及重新开放后的初步情况 - 不提供具体指引，度假村开业需要时间提升业绩，今年剩余时间贡献不大，明年贡献将更明显，目前运营情况符合预期 [83][84] 问题10: 目前表现良好的影院估值与疫情前相比如何，是否有交易，还是只有改造再利用项目 - 公司不考虑扩大影院投资组合，未关注运营影院交易，目前看到的多是改造再利用项目 [86] 问题11: 若出售公司排名前20的AMC影院位置，与2019年7月相比，价格差异如何 - 目前此类交易较少，难以给出答案 [89] 问题12: 董事会如何确定3美元的年度股息，是否考虑降低股息并按季度增加，以及对Delta或其他变体可能导致业务中断的担忧 - 确定股息主要基于今年的应税收入，未考虑风险或变体影响，若预测持续成立，明年有望大幅增加股息，同时保持70%左右的低派息率 [91][92] 问题13: 第四季度收入收款和隐含指引是否意味着，如果2022年没有干扰且收入持续回升，公司将因应税收入增加而提高股息 - 是的，若一切顺利，2022年实现100%收入确认将带来更高应税收入，意味着需要提高股息以覆盖税收责任 [94] 问题14: 除疫情前签订合同的博彩交易外，目前还有哪些博彩交易机会，公司之前提出每年可参与6 - 8亿美元此类交易，该目标是否仍然适用 - 公司有能力参与竞争，认为有机会在该领域增加投资组合多样性，仍看好地区性赌场资产价值 [97] 问题15: 博彩交易估值情况，拉斯维加斯交易和地区性交易的资本化率是否有压缩，地区性交易是否仍在7%左右 - 数据显示拉斯维加斯优质资产仍有溢价，地区性资产的唯一数据点是斯普林菲尔德交易，资本化率为7.5%，随着市场正常化，将观察资本化率变化 [98] 问题16: 过去几个月，鉴于5月和6月影片发行情况和结果，制片厂和影院对于 theatrical releases的45天窗口期是否有变化 - 仍更认可 theatrical exhibition windows对电影总价值的重要性，可能会在今年尝试确定最佳天数，但普遍认为需要标准化以实现收入最大化 [99] 问题17: 第三季度现金租金收款指引下限为82%，低于第二季度的85%，是出于保守考虑还是有实际因素导致 - 主要是因为第二季度有租户意外付款，第三季度对此持保守态度，同时有租户按业绩支付百分比租金，也采取保守估计；第三季度非影院业务略有下降，影院业务将上升，第四季度将大幅增加 [101] 问题18: 2021年第二季度Regal部分支付租金，是否符合延期协议，该协议何时可能结束 - 公司不评论具体协议，但所有租户都按延期协议或合同租赁支付租金，预计到2022年初，除一处景点租户外，其他租户将恢复全额合同支付 [102][103] 问题19: 第四季度95% - 99%的收入确认指引是否基于租户按延期协议支付，以及该指引是否考虑了保守因素和信用事件 - 指引为95% - 99%，若租户支付达到97%，且现金基础租户提前支付情况持续，年底可能接近100%；增长主要由影院业务推动，有少量租户延期至第四季度，2022年将完全正常化 [106][107] 问题20: 若同时流媒体或PBOD成为行业标准，公司影院物业的覆盖率情况如何，现有租约能否保证足够覆盖 - 公司质疑该假设，认为优质视频点播市场不大；公司影院优质，即使票房降至较低水平，也能通过吸引其他影院关闭后的消费者维持覆盖率 [109] 问题21: 目前影院投资组合的整体覆盖率或覆盖能力如何 - 难以评估当前情况，若按每月5000万美元票房标准化计算，接近2019年水平，影院已接近现金流中性或开始产生正现金流 [111][113]

资产与投资情况 - 截至2021年6月30日，公司总资产约61亿美元，总投资约65亿美元，体验式投资占比91%，教育投资占比9%[188] - 截至2021年6月30日，体验式房地产组合约1930万平方英尺，出租率95%；教育房地产组合约140万平方英尺，出租率100%；合并组合2070万平方英尺，出租率95.4%[191][192][193] - 2021年和2020年上半年投资支出分别为6860万美元和5360万美元[203] - 截至2021年6月30日，总投资为6482214美元，高于2020年12月31日的6453342美元[267] - 截至2021年6月30日，总资产为6142212美元，低于2020年的7002978美元[265] 业务开业情况 - 截至2021年6月30日，约99%的影院和98%的非影院场所开业[195] 租金与收入情况 - 2021年上半年，因租金减免减少租赁收入720万美元，递延租户欠款约5000万美元、借款人欠款190万美元[197] - 2021年上半年，租户和借款人支付约85%的合同现金收入，还收回4590万美元递延租金和利息[199] - 2021年第二季度总营收1.254亿美元，同比增长18%；上半年总营收2.371亿美元，同比下降8%[200] - 2021年第二季度摊薄后普通股股东净利润为每股0.17美元，同比增长119%；上半年为每股0.13美元，同比增长127%[200] - 2021年第二季度调整后运营资金为每股0.68美元，同比增长66%；上半年为每股1.15美元，同比下降17%[200] - 2021年Q2和上半年总收入分别为1.25362亿美元和2.37127亿美元，较2020年同期分别增加1900.2万美元和减少2024.5万美元[203][206][210] - 2021年Q2和上半年最低租金分别为1.071亿美元和2.0129亿美元，较2020年同期分别增加1751.1万美元和减少2651.8万美元[210] - 2021年上半年最低租金减少主要受疫情影响，现有物业租金减少1280万美元[211] - 2021年Q2和上半年末，公司续租七份租赁协议，面积约39.4万平方英尺，租金率提高9.5%[212] - 2021年上半年直线租金增加主要因2020年同期冲销1300万美元[213] - 2021年上半年其他收入减少主要因卡丁车度假村因疫情关闭[214] - 2021年上半年其他费用减少主要因卡丁车度假村因疫情关闭[216] - 2021年Q2和H1可分配给普通股股东的FFO分别为5279.9万美元和9040.7万美元，2020年同期分别为1301万美元和8778.2万美元[252] - 2021年Q2和H1可分配给普通股股东的FFOAA分别为5064.2万美元和8624.7万美元，2020年同期分别为3141.8万美元和10734.4万美元[252] - 2021年Q2和H1可分配给普通股股东的AFFO分别为5300.6万美元和9193.2万美元，2020年同期分别为3331.3万美元和12338万美元[252] - 2021年Q2和H1基本和摊薄后FFO每股分别为0.71美元和1.21美元，2020年同期分别为0.17美元和1.13美元[254] - 2021年Q2和H1基本和摊薄后FFOAA每股分别为0.68美元和1.15美元，2020年同期分别为0.41美元和1.39美元[254] - 2021年第二季度，EBITDAre为98594美元，高于2020年的57927美元；调整后EBITDAre为96437美元，2020年为77191美元[265] - 2021年第二季度净收入为18552美元，而2020年同期净亏损62965美元[265] 业绩影响因素 - 影响2021年上半年业绩的因素包括疫情、应收账款冲销、物业收购处置等[200] 物业出售与收款情况 - 2021年上半年出售两处剧院物业和一处外铺，净收益2860万美元，确认出售收益70万美元[208] - 2021年3月22日，公司收到510万美元抵押贷款应收款全额预付款[208] 债务相关情况 - 2021年7月12日，公司提前终止契约宽限期，7月13日起债务利率恢复，部分限制解除[197] - 2021年6月30日总债务为31亿美元，其中99%为无担保债务[223] - 2021年6月30日无担保高级票据本金总额为24亿美元，利率在3.75%至5.25%之间[224] - 2021年上半年偿还了无担保循环信贷额度的5.9亿美元余额[241] - 2021年6月30日净债务与调整后EBITDAre比率无意义，净债务与总资产比率为39%[247] - 公司寻求保持保守的资本结构，维持保守的债务水平和各项比率[246] - 净债务是经调整后排除递延融资成本净额并减去现金及现金等价物的债务，用于评估公司财务状况[256] - 截至2021年6月30日，净债务为2606393美元，较2020年的2883014美元有所下降；净债务与总资产比率为39%，低于2020年的41%[265] - 截至2021年6月30日，公司拥有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额；还有4亿美元无担保定期贷款和2500万美元债券，通过利率互换协议固定利率[270] - 截至2021年6月30日，公司在两个非合并房地产合资企业中拥有65%投资权益，合资企业有8500万美元未偿还抵押贷款[271] - 公司面临债务融资风险，现有债务可能无法再融资或再融资条件不利，多数借款受合同或抵押限制[272] 现金情况 - 2021年6月30日现金及现金等价物为5.098亿美元，受限现金为360万美元[222] - 2021年上半年经营活动提供净现金1.408亿美元，投资活动使用净现金2676.6万美元，融资活动使用净现金6.2863亿美元[234] 开发项目与出资情况 - 截至2021年6月30日有17个开发项目，需出资约7860万美元，预计2021年出资约1120万美元[238] - 截至2021年6月30日有两笔抵押贷款和一笔应收票据，承诺出资总额约2430万美元，预计2021年出资约360万美元[239] 担保债券情况 - 截至2021年6月30日有四份未到期的担保债券，总额为3330万美元[240] 财务指标说明 - 总资产是经调整后排除累计折旧并减去现金及现金等价物的资产，用于估算公司投资[257] - EBITDAre是由NAREIT开发的非GAAP财务指标，用于衡量REITs企业价值，公司计算时排除多项费用[260] - 调整后EBITDAre是公司分析业务和运营表现时使用的指标，排除多项不反映运营表现的项目[262] 减值费用情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月内确认的减值费用总计5130万美元，包括3630万美元的房地产投资减值和1500万美元的经营租赁使用权资产减值[254] 汇率对冲情况 - 公司为对冲加拿大四处房产净投资，签订两份固定对固定交叉货币互换协议，名义价值2亿加元，锁定汇率为1.32加元/美元[273] - 公司还签订三份美元 - 加元交叉货币互换协议，初始名义价值1亿加元及7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元[274]

财务数据和关键指标变化 - FFO调整后本季度为每股0.48美元，上年同期为0.97美元；AFFO本季度为每股0.52美元，上年同期为1.14美元 [30] - 本季度持续经营业务总收入为1.118亿美元，上年同期为1.51亿美元，主要因与客户的重组协议会计处理、部分租户收入按现金基础确认、物业处置和空置率增加所致 [31] - 本季度百分比租金总计200万美元，上年同期为280万美元，因COVID - 19对网球业务运营的影响以及2020年12月处置某些私立学校，部分被早教租户的重组协议带来的额外百分比租金抵消 [32] - 本季度物业运营费用为1530万美元，较上年增加约220万美元，主要因空置率增加；利息费用从上年增加440万美元至3920万美元，部分因10亿美元循环信贷工具的加权平均未偿金额增加，且在契约宽限期内银行信贷工具和私募票据的利率较高 [32][33] - 本季度减少了抵押贷款和应收票据的信贷损失准备金，产生280万美元的信贷损失收益，上年同期为120万美元的损失，该收益不计入调整后的FFO [34] - 3月31日，账面债务与总资产比率为39%；季度末总未偿债务为32亿美元，其中31亿美元为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，混合票面利率约为4.7%；加权平均债务期限约为五年，2022年之前无预定债务到期，目前循环信贷工具余额为零 [35] - 季度末现金为5.381亿美元，4月还清循环信贷工具；第一季度客户现金收款约为合同现金收入的72%（9810万美元），4月为77%；本季度还从权责发生制租户和借款人处收取2950万美元递延租金和利息，3月31日账面递延租金和利息应收款余额为5900万美元，4月又收到1050万美元，年初至今总计4000万美元，预计未来36个月继续从权责发生制租户和借款人处收取递延租金和利息 [36] - 预计2021年第二季度合同现金收入确认为1.09亿 - 1.16亿美元（80% - 85%），预计收取1.02亿 - 1.09亿美元（75% - 80%），差异与递延、会计处理和减免有关 [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 体验式投资组合包括280处物业、42个运营商，占用率93%，占总投资的91%（约59亿美元），有四处物业正在开发 [14] - 第一季度投资支出5210万美元，全部用于体验式投资组合，包括疫情前承诺的定制开发和重建项目，以及以2670万美元收购加利福尼亚州圣何塞新建的Topgolf设施 [13] 教育业务 - 教育投资组合包括74处物业、8个运营商，季度末占用率100% [14] 影院业务 - 截至4月30日，71%的影院开放；根据Regal的重新开放计划，所有Regal影院将于5月21日开放，届时预计98%的影院将开放；4家加拿大影院至少在5月20日前因政府命令关闭，旧金山的一家餐饮影院因当地室内餐饮限制关闭至7月；有5家空置影院正在重新租赁，7家关闭影院正在出售，其中6家已签订合同；继续通过第三方管理运营两家影院 [15] - 4月票房表现超出行业预期，达到1.89亿美元，较3月的1130万美元增长66%，主要由《哥斯拉大战金刚》《真人快打》和《鬼灭之刃》带动 [16] 其他业务 - 约96%的非影院运营商开放，季节性业务正常关闭；滑雪季表现良好，客流量与三年平均水平一致，收入略有下降；所有Topgolf、Andretti Karting和健身房开放，佐治亚州布福德的第五家Andretti Karting将于5月开放；景点和文化资产需求强劲，预计夏季持续；7个游乐园和水上公园已开放，5个已确认5月开放日期，2个待确认；除卡茨基尔的Cartwright度假村和室内水上公园以及圣海滩的Bellwether海滩度假村外，所有体验式住宿资产开放；所有早教中心和私立学校开放 [21][22][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月票房达到1.89亿美元，较3月增长66%，显示消费者渴望回归影院 [16] - 目前票房约为4.5亿美元，分析师预计全年票房将在40亿 - 50亿美元之间，下半年票房预计强劲 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2021年退出契约宽限、重新设立股息并恢复持续增长，加强流动性和优化投资组合以支持这些目标 [10] - 战略资本回收活动主要集中在影院领域，第一季度出售一处影院物业和一处空置非影院建筑，净收益1370万美元；自2020年第三季度以来已出售三家影院，另有六家已签订合同，预计2021 - 2022年完成交易 [24][25] - 未来投资将增加非影院体验式领域的投入，不增加影院业务的暴露，可能涉及游戏、景点、餐饮娱乐、现场娱乐等领域 [73] - 行业方面，工作室和内容提供商重视影院放映经济模式，绝大多数原计划影院上映的大片将在2021 - 2022年影院上映；主要影院运营商与工作室就独家影院窗口期长度的谈判趋于45天，较之前的90天缩短；Netflix等流媒体内容可能先在影院放映再上线流媒体服务 [17][18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着美国重新开放，公司业务基本面持续改善，现金收款水平加速提高，影院业务取得重大进展；宏观层面，疫苗广泛接种使消费者信心改善，经济稳定 [8] - 尽管当前运营环境存在挑战和限制，但消费者仍重视新电影的影院体验，预计到5月底98%的影院将开放，2021年剩余时间有大量优质影片上映，有望推动消费者需求增长 [9][10] - 公司对业务复苏的轨迹和结果感到满意，认为随着疫苗接种和限制放松，体验式资产的势头将进一步增强，消费者需求被压抑，公司物业和租户将受益 [40] 其他重要信息 - 电话会议可能包含前瞻性陈述，公司实际财务状况和经营结果可能与前瞻性陈述有重大差异，相关因素讨论见公司向SEC提交的文件；会议还会提及非GAAP指标，与最直接可比的GAAP指标的调节见今日收益报告和向SEC提交的补充信息 [4][5] - 公司与租户的延期和还款协议一般安排租金和抵押贷款支付在2021年及部分在2021年后逐步增加；已授予约5%的永久租金和利息支付减免 [27][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新内容是否会随着更多影院重新开放而提前上映 - 公司认为大部分影片上映日期已确定，若有变动可能在第四季度，且稳定的排片表是积极的，全年排片节奏较好 [42] 问题2: 在契约宽限期或恢复股息之前，对新开发机会或其他收购进行额外资本投资的舒适度如何 - 公司表示在契约宽限期内投资会受限，下半年可能加大资本部署，目前正在建立执行管道 [43] 问题3: 影院重新开放后，达到覆盖合同租金水平所需的上座率百分比是多少 - 公司估计收入减少35% - 45%仍可维持，2021年是爬坡年，2022年有望恢复正常，且运营商在成本结构和技术方面有所改进，实际情况可能更好 [44] 问题4: 容量限制是否是影院恢复的重大限制因素 - 公司认为影院行业周末需求集中，容量限制在周末影响较大，但多数影院有多个放映厅可同时放映同一影片以缓解容量问题 [45][46] 问题5: 剩余递延租金的金额是多少 - 公司表示应收账款中需剔除约3600万美元的直线租金，递延租金约为5900万美元，预计未来36个月逐步收回，该数字会因收款和新的递延情况而变化 [47] 问题6: 关于恢复股息的想法，是逐步恢复还是采用不同的派息率 - 公司认为这是董事会的决定，可能会将2021年剩余时间作为最低应税派息，2022年进入正轨，倾向于低70%的派息率作为参考 [48] 问题7: 从当前情况到退出契约宽限的路线图是什么 - 公司需要在季度末证明在无豁免情况下符合契约要求，最严格的是债务与总资产契约，需低于60%，随着NOI上升该比例会下降，有望在下半年提前退出契约宽限期 [51] 问题8: 退出契约宽限更可能是6月30日还是9月底 - 公司表示最早可能在第二季度末（6月30日），若未实现则可能在第三季度末 [52] 问题9: Topgolf和Andretti的利用率与疫情前相比如何，是否有餐饮限制影响收入 - 公司表示这些业务接近2019年水平，餐饮限制因地区而异，多数运营限制较小，租户过去一年优化了成本 [54][55] 问题10: 水上公园和游乐园重新开放时，容量或其他方面的限制预计有多严重 - 公司认为华盛顿州和纽约州北部限制较大，加拿大也面临挑战，但多数运营商已做好准备应对限制，需求强劲，预计夏季表现良好 [56][57] 问题11: 完全后疫情时代，公司的收入运行率如何 - 公司表示目前合同现金收入为1.36亿美元，预计今年年底大部分能恢复，2022年进一步提升，收购或处置会影响该数字 [60] 问题12: 4月收取77%的合同租金是否包含百分比租金交易，是否为全额租金 - 公司表示包含部分可变租金，但大部分是固定租金，部分租户有基础租金和业绩提成条款，这些支付都包含在77%中 [62] 问题13: 契约豁免取消后，预计利息费用节省多少 - 公司表示循环信贷工具无未偿余额，利率约降低100个基点；4亿美元定期贷款约降低100个基点；3.45亿美元私募票据约降低125个基点 [63] 问题14: 租金收款趋势向好，但预计第二季度收款率为75% - 80%，为何不延续4月77%的上升趋势 - 公司表示收款情况按季度逐步改善，第二季度指导区间已较第一季度提高，且有机会达到80%，主要增长来自影院业务，非影院业务收款率约90%，影院业务从第一季度的约50%提升至第二季度的接近70% [66][67] 问题15: 《007》和《黑寡妇》等影片的票房预期是多少，成功的标准是什么 - 公司认为秋季影片票房有望接近疫情前水平，如《007》预计票房超1亿美元，分析师预计全年票房在40亿 - 50亿美元之间 [68][69] 问题16: 这些影片是否受容量限制影响 - 公司表示这些影片多在下半年上映，目前因影片内容少可多厅放映，但随着秋季影片排期增多，多厅放映能力可能下降；目前有九个州无容量限制，七个州容量限制低于50%，全年将向满容量发展 [70][71] 问题17: 目前关注的投资类型和领域有哪些 - 公司表示不会增加影院业务暴露，将在其他体验式领域寻找机会，如游戏、景点、餐饮娱乐、现场娱乐等 [73] 问题18: 下半年娱乐资产的资本化率环境与疫情前相比如何 - 公司认为仍在7% - 8%之间，受运营商信用和物业质量影响，部分抗疫情娱乐资产可能有压缩，影院领域则相反 [75][77] 问题19: AMC等租户是否仍按协议支付租金，本季度延期协议或租金水平有无显著变化 - 公司表示租户按协议支付租金，协议设计互利，团队在处理延期租金方面表现出色 [78][79] 问题20: 本季度入住率略有下降的原因是什么 - 公司表示是因为新英格兰一家小连锁店的运营商意外去世，业务关闭，正在重新租赁这些影院 [80] 问题21: 未来对游戏资产的投资意愿如何，之前宣布的收购是否仍有可能 - 公司表示看好游戏行业，之前的交易可能仍可进行，将积极关注该领域，倾向于区域游戏，符合公司成为多元化体验式REIT的战略 [82][83] 问题22: 多元化投资组合是通过扩大非影院业务还是加大影院处置来实现 - 公司表示希望降低影院业务集中度，会探索扩大其他业务和处置影院资产等多种方式 [84]