文章核心观点 - EPR Properties是唯一真正多元化的体验式REIT，当前估值有吸引力，有增长潜力，公司正推进业务多元化，降低影院业务占比，同时在其他体验式领域寻找机会 [4][5] 公司业务概况 - EPR Properties是专注于体验式物业的REIT，业务涵盖电影、滑雪、景点、博物馆等，租户支付租金能力强，租金覆盖率高于疫情前 [4] 投资亮点 - 是唯一纯粹的体验式REIT [6] - 估值有吸引力，交易倍数较历史水平有较大折扣，股息率达8%，预计今年有3%-4%的增长，有望实现两位数的总股东回报率 [4][5] - 业务增长相对同行表现突出 [9] 租金相关情况 - 已收回1.5亿美元递延租金，体现了租户实力和投资组合的优势，2024年租金故事将更清晰，预计今年仅有每股0.01美元的非当期递延租金回收 [11][12][13] - 与Regal的交易中，不仅提高了基础租金约400万美元，还增加了百分比租金，预计2024年将额外获得380万美元的百分比租金收入 [15][18] 影院业务情况 - 影院覆盖率回到1.7倍，与疫情前水平相当，尽管票房收入远低于2019年水平 [20] - 计划降低影院业务敞口，目标是将影院业务在整体收益中的占比降至15%或以下，目前影院业务占比为37%，预计今年降至35%-36%，疫情前为40% [22][30][31] - 已出售部分Regal影院，获得约4000万美元收益，还有8家待售，其中2家有非约束性意向书，1家有购买销售协议 [23][26] - 对AMC租赁业务有信心，2020年对AMC租赁进行了重组，认为其租赁结构强于Regal，希望AMC清理资产负债表 [27][28] 非影院业务情况 - 2022 - 2023年，除博彩业务外，其他非影院业务板块均有增长，看好健身与 wellness、餐饮娱乐和景点等领域 [36] - 在健身与 wellness领域，已开展多个项目，如攀岩馆、温泉度假村等，这些项目客户粘性高，有较长运营历史和良好市场表现 [36][37][39] 业务合作与交易 - 为租户提供增长资本，通过建立长期关系获取交易机会，交易多为5000万 - 1亿美元的非公开市场交易 [42][43] - 2024年计划投资2 - 3亿美元，其中1.4亿美元为现有交易的结转支出，与Andretti Karting的交易预计支出2000 - 2500万美元，大部分投资来自现有关系 [48][51] 财务状况 - 年末手头有7800万美元现金，10亿美元信贷额度未动用，但考虑杠杆和资产负债表，需等待资本成本改善以增加投资 [55] - 去年自由现金流约1.7亿美元，今年预计超1亿美元，派息率约70%或更低 [56] - 杠杆目标为债务与EBITDA比率维持在5 - 5.6倍，计划年初和年末均保持在较低的5倍水平 [57] 资产处置与投资策略 - 计划退出教育平台业务，该业务有70处物业，由8个运营商运营，全部出租，预计该类资产交易的资本化率为7% - 7.5% [59][61] - 已出售两个泰坦尼克号展览或博物馆，获得约4500万美元收益，处置收益率为6%，处置是因收益率有吸引力 [72][73] - 与Escape Theaters达成协议，获得250万美元终止费，并签订百分比租金协议，还出售了两家Alamo Drafthouses影院 [76][78] - 若资本成本更有吸引力，看好博彩行业，希望增加该领域的投资敞口 [80] 行业展望 - 预计2025年净租赁行业同店有机增长率约为1.5% [81] - 预计未来一年该行业上市公司数量将减少 [83] - 公司目前执行买入、重建和出售策略，认为在当前资本有限情况下，买入和重建能带来最佳回报 [84]

文章核心观点 - 赚取被动收入是实现财务自由的途径，投资股息股票是获取被动收入的简单方式，Realty Income、EPR Properties和Gladstone Land三只股票按月分红，是赚取被动收入的不错选择 [1][2][14] 各公司情况 Realty Income - 该公司自称“月度股息公司”，运营55年支付644次月度股息，自1994年上市以来股息上调123次，连续105个季度上调 [3] - 公司拥有多元化房产组合，专注租赁抗经济衰退和电商压力的房产，采用净租赁使租户承担多项费用，能产生稳定租金收入 [4] - 公司约四分之三现金流用于支付股息，其余用于新投资，资产负债表良好，预计运营资金可年增长4% - 5%，股息率约5.9%，每1000美元投资年收益约59美元 [5] EPR Properties - 公司是拥有体验式房地产的REIT，通过净租赁获得稳定现金流支付月度股息，股息率8.3%，每1000美元投资年股息收入89美元 [6] - 公司近期股息上调3.6%，未来将随房地产组合扩张而增加，去年投资2.694亿美元于新房产，今年预计FFO每股增长约3.2% [7] - 公司财务灵活，预计今年投资2 - 3亿美元于新体验式房地产，包括未来两年2.4亿美元开发和再开发项目，可通过多种方式为增长提供资金 [8][9] Gladstone Land - 公司是农田REIT，拥有168个农场，通过长期净租赁获得稳定增长租金收入，用于支付不断增长的月度股息，股息率4.3%，每1000美元投资年收益43美元 [10][11] - 公司自上市以来连续支付132次月度股息，过去36个季度上调33次，目标是长期股息增长匹配或超过通胀 [12] - 公司因高利率和农场价格去年未购买农场，选择购买水权，资产负债表良好，市场条件改善时有能力购买农场 [13]

股息收益率 - EPR Properties (NYSE:EPR)刚刚将每股月度现金股息提高了3.6%，至0.285美元，这意味着每股年度3.42美元，为内部管理的体验性物业房地产投资信托公司提供了8.2%的股息收益率[1] - EPR的股息收益率超过8%，对于一个三重净租赁房地产投资信托公司来说是异常高的，反映了市场对EPR第三大租户AMC Entertainment (AMC)偿债能力的持续担忧[1] 股息分配 - EPR的年度股息分配中点在2024财年的FFOAA指导范围内有142%的覆盖，这是一个相当高的安全水平，也为2024年进一步提高股息的可能性打开了大门[3]

文章核心观点 - EPR Properties是投资组合中最大的REIT头寸，因其基本面特征良好、Q4财报强劲，是有吸引力的投资选择，值得买入 [1][3][17] 公司概况 - EPR是传统REIT，专注娱乐地产，93%资产位于体验式房地产领域，涵盖剧院、餐饮娱乐和滑雪度假村等，7%为教育板块且将逐渐非核心化 [4][5][6] - 剧院子类别占比将因多元化目的逐渐缩小，增量资本分配将倾向目前占比较小的子类别，如博彩、体验式住宿 [7] 运营表现 - 疫情和高利率环境下需求（入住率）保持强劲，虽疫情期间有轻微下降但属例外，租金收取波动与特殊情况有关，多数递延租金已收回 [8] - 租户组合良好、财务状况健康，总投资组合覆盖率达2.2倍，优于疫情和加息前，通过资产剥离、租户更替和并购提升 [9][10] - 加权平均租赁期限约13年，通过长期合同和轻微租金上调降低租赁风险，为并购提供稳定性 [11] 财务状况 - 2023年AFFO指标较上一年大幅改善，关键驱动因素与提升投资组合覆盖率的因素相似，每股AFFO接近两位数增长体现资产质量和需求 [12] - 2023年末关键财务指标显示财务状况良好，固定费用覆盖率3.2倍、债务偿还覆盖率3.8倍、净债务与调整后EBITDAre比率5.3倍、净债务与总资产比率39% [13] - 2024年到期借款极少，2025年需再融资约3亿美元，相比每年约4亿美元的AFFO产生量不算大，有时间等待SOFR下降以降低新贷款利息成本 [13][14] 投资亮点 - 具有约8%的月度股息收益率、保守的FFO派息率，资产处于有增长动力的行业，Q4财报强劲，增强投资吸引力 [2][3] - P/FFO为8.5倍，股息收益率约8%，由约70%的AFFO派息支撑，资产组合多元化、租户财务健康，投资极具吸引力 [17]

业绩总结 - 2023年第四季度总收入为1.72亿美元，较2022年同期的1.79亿美元下降了约4%[6] - 2023年第四季度可供普通股东的净收入为3948.9万美元，较2022年同期的3628.7万美元增长了约9%[6] - 2023年第四季度每股稀释净收入为0.52美元，较2022年同期的0.48美元增长了约8%[6] - 2023年全年调整后的运营资金（FFOAA）为3.97亿美元，较2022年的3.55亿美元增长了约12%[6] - 2023年全年FFO可供普通股东的净收入为394,559万美元，较2022年的347,695万美元增长13.4%[78] 资产与负债 - 截至2023年12月31日，公司总资产为57亿美元，较2022年的57.6亿美元下降了约1%[20] - 截至2023年12月31日，公司净债务为27.63亿美元，较2022年的27.33亿美元增长了约1%[20] - 2023年第四季度的净债务与总资产比率为公司评估资本结构的重要补充指标[80] - 2023年第四季度的净债务与调整后EBITDAre比率为公司评估债务与经营表现的重要补充指标[82] 投资与支出 - 2023年公司的投资支出总额为269,400千美元，其中包括与三家度假村和水疗中心相关的抵押贷款金额77,000千美元[60] - 截至2023年12月31日，公司的体验投资总额为63亿美元，占总投资的93%[22] 股息与回报 - EPR Properties宣布将每月现金股息提高3.6%，至每股0.285美元，年化股息为3.42美元[43] - 公司宣布2024年4月15日向优先股股东支付每股0.359375美元的季度股息[73] 未来展望 - 公司预计2024年每股稀释后FFOAA指导范围为4.76至4.96美元，较2023年中点增长3.2%[70] 运营表现 - 2023年第四季度的租金收入为148,738千美元，较2022年同期的152,652千美元下降2.7%[49] - 2023年第四季度的调整后EBITDAre为129,440千美元，较2022年同期的135,524千美元下降4.5%[50] - 2023年第四季度的总运营费用为87,135千美元，较2022年同期的101,197千美元下降13.9%[49] - 2023年公司完成了四个物业的销售，净收益为2220万美元，季度内确认的销售损失为360万美元[8] 用户数据与市场表现 - 2023年，EPR Properties的客户业务持续强劲，北美票房增长超过20%[42] - 2023年，EPR Properties的经营收入为11,809千美元，较2022年的7,325千美元增长约61.5%[34]

业绩总结 - EPR Properties在2023年第四季度实现了强劲的盈利增长[7] - 第四季度调整后的FFO为每股1.18美元，较去年的1.25美元有所下降[49] - 2024年FFO调整后每股指导范围为4.76至4.96美元[63] 用户数据 - EPR Properties的房地产投资总额约为68亿美元，99%的物业已经租出[14] - EPR Properties的房地产组合覆盖率为2.2倍，戏剧部分为1.7倍[16] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍，净债务与总资产比率为39%[60] 未来展望 - EPR Properties预计2024年北美票房总额将在80亿至84亿美元之间[22] - 公司预计2025年票房将从80亿美元增长至95亿美元左右[89] - 公司预计2025年将有更高的内部增长，因为2025年是AMC租约的第一次增长[111] 新产品和新技术研发 - 公司计划在2024年投入2亿至3亿美元用于体验发展和再开发项目[45] - Escape剧院和Alamo Drafthouse转型的原因是因为它们所在的市场表现不佳[121] - Escape剧院中的每个剧院承诺了100万美元的资金用于改善剧院，这可以带来显著的改善[127] 市场扩张和并购 - 公司计划每年出售大约六家空置的影院[153] - 过去3.5年中，公司出售的16家影院中，大约有一半被重新用作影院[154]

文章核心观点 - 介绍EPR Properties 2023年第四季度财报情况，包括营收、每股收益等指标与去年同期及分析师预期对比，还提及股价表现和评级 [1][4][6] 财务数据 - 2023年第四季度营收1.4874亿美元，同比下降2.6%，比Zacks共识预期的1.4543亿美元高出2.28% [1][4] - 同期每股收益1.16美元，去年同期为0.48美元，比共识预期的1.18美元低1.69% [1] - 租金收入1.4874亿美元，四个分析师平均预期为1.4543亿美元，同比下降2.6% [4] - 抵押贷款和其他融资收入1118万美元，三个分析师平均预期为1132万美元，同比增长20.2% [5] - 其他收入1207万美元，两个分析师平均预期为961万美元，同比下降28% [5] - 摊薄后每股净收益0.52美元，四个分析师平均预期为0.57美元 [5] 股价表现与评级 - 过去一个月EPR Properties股价回报率为 -7.7%，而Zacks标准普尔500综合指数变化为 +4% [6] - 该股目前Zacks排名为3（持有），表明短期内表现可能与大盘一致 [6]

公司业绩 - EPR Properties第四季度每股FFO为1.16美元，低于Zacks Consensus Estimate的1.18美元[1] - EPR Properties在过去四个季度中两次超过了FFO预期[2] - EPR Properties第四季度营收为1.4874亿美元，超过了Zacks Consensus Estimate[3] 股价影响因素 - EPR Properties股价受到近期发布的数据和未来FFO预期的影响，将主要取决于管理层在财报电话会议上的评论[5] 估值和预期 - EPR Properties的估值趋势为混合，目前为Zacks Rank 3 (Hold)[8] - EPR Properties当前季度和当前财年的FFO预期分别为1.18美元和4.95美元[9] 行业前景 - 行业前景对公司股价表现有重要影响，REIT and Equity Trust - Retail行业目前在Zacks行业中排名前34%[10]

总投资情况 - 公司在2023年12月31日的总投资约为68亿美元[16] - 公司将投资分为两个报告部门：体验和教育。截至2023年12月31日，体验投资占总投资的93%，教育投资占总投资的7%[17] 体验投资情况 - 公司的体验投资包括166家剧院、58家娱乐餐饮场所、23个景点、11个滑雪场、7家体验住宿场所、20个健身及健康场所、1家游戏场所和3个文化场所[19] - 公司拥有的体验房地产组合约为1980万平方英尺，其中包括1300万平方英尺的教育房地产[20] 收入情况 - 2023年，北美票房收入总额约为89亿美元，较2022年增长约21%[22] - 公司的高尔夫娱乐综合体与Topgolf USA合作，为公司的总收入贡献了约9800万美元[30] 投资策略 - 公司计划未来显著减少对剧院的投资，并进一步多样化其他体验性房地产类型[26] - 公司预计将限制对剧院的新投资，增长其他目标体验性房地产，并寻求剧院物业的有利处置[27] 资产管理和发展 - 公司计划更加谨慎地进行投资和收购，直到经济状况改善并且资本成本回到可接受水平[56] - 公司计划继续开发和重新开发符合增长战略的物业[61] - 公司相信自己的定制开发项目是竞争优势，提供全方位的融资，使其成为更具吸引力的合作伙伴[62] 风险管理 - 公司面临与债务融资相关的风险，包括无法再融资或再融资条款可能不如当前债务条款优惠的风险[371]

文章核心观点 当前股市热衷于人工智能概念，但存在炒作风险，投资者需谨慎；科技虽发展迅速，但不应忽视人际互动价值；体验式资产有投资机会，如部分房地产投资信托基金（REITs）；对VICI Properties给予买入评级，对EPR Properties和Tanger Inc.给予卖出评级 [1][2][12][34][61][81] 人工智能与科技发展 - 当下股市热衷人工智能概念，能贴上人工智能标签的公司有机会获超额收益，但市场存在炒作，盲目投资可能适得其反 [1][2] - 科技发展迅速，21世纪不断涌现新技术，如虚拟现实在老年健康和儿童医疗方面有积极作用 [6][10][11] 体验式资产与投资机会 - 科技应增强而非取代人类体验，人际互动有诸多益处，部分REITs专注体验式资产投资 [12][13][17] - 体验式资产包括运动场馆、保龄球馆、赌场、高尔夫练习场、健身房等，疫情后人们积极参与并消费 [18][19] VICI Properties公司分析 - 该公司是2017年从凯撒娱乐破产案中剥离出来的标普500成分股公司，是大型上市净租赁REITs，市值约305亿美元 [22] - 专注体验式房地产投资，拥有大型优质博彩、酒店和娱乐资产组合，投资组合总面积1.27亿平方英尺，含93项体验式资产 [23][24] - 核心博彩资产位于美国和加拿大，包括凯撒宫拉斯维加斯、米高梅大酒店等标志性物业，拥有超6万间酒店客房、超500家零售店和约500家餐厅等 [25] - 非博彩体验式资产主要是2023年从Bowlero收购的38家保龄球馆，预计年租金3160万美元，覆盖17个州，面积160万平方英尺 [27][28] - 拥有投资级资产负债表，信用评级BBB -，债务指标良好，净杠杆率5.7倍，长期债务与资本比率42.02%，EBITDA与利息支出比率4.07倍 [30] - 自2019年以来，平均调整后运营资金（AFFO）增长率7.85%，平均股息增长率10.11%，预计2023年AFFO每股增长11% [32][33] - 股息收益率5.62%，2023年AFFO派息率74.88%，股价与AFFO比率13.65倍，低于平均AFFO倍数16.29倍，给予买入评级 [34] EPR Properties公司分析 - 是净租赁REITs，投资多元化体验式资产组合，包括电影院、餐饮娱乐场所、游乐园等，市值约32亿美元 [35][36] - 体验式投资组合总面积约1990万平方英尺，截至2023年第三季度末，除拟出售物业外，出租率99%，占年度EBITDAre约93% [36][37][38] - 还拥有或参股62家早教中心和9所私立学校，总面积130万平方英尺，除拟出售物业外，出租率100%，占年度EBITDAre约7% [39][40] - 无担保债务为投资级，信用评级BBB -（惠誉和标普全球）、Baa3（穆迪），资产负债表健康，净债务与调整后EBITDAre比率4.4倍，长期债务与资本比率55.18%，EBITDA与利息支出比率4.45倍 [42] - 债务99%无担保，100%固定利率或通过利率互换固定，加权平均利率4.3%，债务到期期限分布合理，2024年到期债务约1.37亿美元，加权平均到期期限4.5年 [43] - 2023年第三季度末，公司持有现金1.73亿美元，10亿美元循环信贷额度无未偿还余额 [44] - 自2014年以来，平均年度AFFO增长率2.39%，2023年股息低于2014年；2019年AFFO每股下降12%，2020年因疫情下降65%，股息削减约66.3% [48][49] - 2021年和2022年AFFO每股分别增长72%和50%，预计2023年AFFO每股5.25美元，2024年下降6%至4.91美元，2024年股息率预计3.33美元 [50][51][52] - 股票当前股息收益率7.82%，股价与AFFO比率8.11倍，低于平均AFFO倍数13.54倍，但因电影院行业不确定性大，建议投资者回避，给予卖出评级 [61] Tanger Inc.公司分析 - 是购物中心REITs，在美国20个州和加拿大拥有并运营高档奥特莱斯和露天零售购物中心组合，市值约31亿美元 [62][63] - 投资组合面积约1500万平方英尺，包括38个奥特莱斯中心、1个管理中心和1个露天购物中心，拥有超3000家店铺，由超700个品牌公司运营 [63] - 最大租户是The Gap，占年化基础租金（ABR）5.8%；第二大租户是SPARC Group，占ABR 3.9%；前25大租户占ABR 57.1%，占总可租赁面积（GLA）50.8%；2023年底，投资组合入住率97.3% [64][65][67] - 2023财年总营收4.644亿美元，高于2022财年的4.426亿美元；2023财年运营资金（FFO）2.184亿美元，即每股1.96美元，高于2022财年的2.015亿美元（每股1.83美元） [70][71] - 净债务与调整后EBITDAre比率从2022年的5.1倍升至5.8倍，利息覆盖率4.7倍，与2022年持平；加权平均利率3.5%，加权平均到期期限4.7年（含展期选项）；94%债务为固定利率，无担保信贷额度可用额度5.07亿美元，2026年前无重大债务到期 [72][73][74] - 2014 - 2019年AFFO每股基本持平，2019年下降13%，2020年因疫情下降35%；疫情后恢复增长，2021年和2022年AFFO每股均增长13%，2023年增长7%；预计2024年AFFO每股1.70美元，低于2014年的1.97美元和2018年的2.23美元 [75][76][77] - 2023年股息每股0.97美元，较十年前的0.945美元，过去10年平均年度股息增长率约0.35% [78] - 股票当前股息收益率3.63%，2023年AFFO派息率56.07%，股价与AFFO比率16.59倍，高于平均AFFO倍数13.80倍，且高于部分优质REITs，因估值过高，给予卖出评级 [79][80][81]