财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股亏损0.16美元，上年同期为1.46美元；AFFO为每股0.04美元，上年同期为1.44美元 [34] - 第三季度持续经营业务总收入为11410万美元，较上年同期的1.694亿美元减少5530万美元 [36] - 第三季度百分比租金总计130万美元，上年同期为300万美元 [37] - 第三季度一般及行政费用从上年的1160万美元降至1000万美元；交易成本为280万美元，上年同期为600万美元；利息费用从上年的3660万美元增至4170万美元 [38][39] - 第三季度对两处房产确认了总计1160万美元的减值费用，确认了570万美元的净信贷损失费用，确认了1840万美元的所得税费用 [41] - 9月30日，公司债务与总资产比率为42%；加权平均债务期限约为五年，2022年前无到期债务 [44] - 预计第四季度和2020年全年确认的疫情前合同现金收入百分比分别为53% - 63%和67% - 70%；预计同期现金回收率分别为40% - 50%和50% - 53% [50] 各条业务线数据和关键指标变化 体验式业务 - 体验式投资组合包括284处房产，由44个运营商运营，占用率为96.4%，占67亿美元总投资中的近60亿美元；有三处房产正在开发中 [16] - 约93%的非影院运营商已开业，业绩总体超预期；所有TopGolf、Andretti Karting和家庭娱乐中心均已开业；约61%的景点在季节性关闭前已正常运营；除Kartrite酒店和室内水上公园外，所有体验式住宿资产均已开业；预计所有滑雪场将按时开放 [23][24] 教育业务 - 教育投资组合包括85处房产，由15个运营商运营，季度末占用率为100% [17] - 大部分早教中心和私立学校仍在开放，早教中心利用率稳步提高，私立学校环境相对稳定 [25][73] 影院业务 - 截至11月3日，63%的影院已开业，但受州和地方政府限制；目前仅新墨西哥州禁止所有影院开业，纽约和加利福尼亚州部分地区有县级限制 [17][18] - 由于缺乏产品，影院业务面临重大逆风，预计2020年剩余时间业务将较为缓慢；2021年电影片单强劲，有望为影院业务提供内容支持 [19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国8月和9月票房在仅依靠本土内容的情况下接近2019年水平，显示出电影市场的复苏潜力 [10] - 研究表明，当消费者了解到运营商采取的重大预防措施时，82%的人表示会觉得回到影院非常或有些安全 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期优先事项包括关注员工和流程、确保强大的流动性、稳定和提升租户业务以及回归增长 [7] - 公司目标是收购能产生稳定现金流的体验式房产，为股东带来股息；随着疫情结束，公司将恢复投资组合增长和股息支付 [11] - 公司认为影院行业不会出现永久性结构变化，影院放映仍是消费者首选的户外娱乐体验，也是大片发行的最佳形式 [12][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为当前经营环境对影院业务仍具挑战性，但不认为会出现永久性结构变化，随着内容供应恢复，影院行业将回归主导地位 [12] - 公司对租户业务的复苏持乐观态度，认为消费者将回归公司房产所支持的活动，公司有能力应对疫情挑战 [11][52] 其他重要信息 - 公司将Regal和另一家景点租户转为现金收付制会计，9月30日注销了与这些租户相关的总计4980万美元应收账款 [34] - 公司延长了银行信贷安排的债务契约豁免至2021年底，目前正在就私募票据的类似契约豁免延期进行谈判 [14][44][45] - 由于疫情影响，公司无担保债务评级被穆迪、标普和惠誉下调，导致银行信贷安排和私募票据的利率利差增加 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开放租户的表现数据及恢复情况 - 许多租户的业绩接近疫情前的80% - 90%，部分租户表现优于疫情前；运营指标有所改善，租户在成本控制方面表现较好 [55] 问题2: 电影发行与影院开业的僵局如何打破 - 纽约市和洛杉矶的开放以及疫苗的推出很重要；下一个重要的电影档期是假期，如果假期电影表现不佳，可能要等到春季的大片档期；同时，欧洲的情况也会影响电影发行决策 [56][57] 问题3: 第四季度是否能实现现金流正增长 - 在现金回收率达到疫情前合同现金收入的45%时，公司接近收支平衡，预计第四季度接近收支平衡 [60] 问题4: 本季度最低租金中基于销售额百分比的可变租金金额 - 本季度“百分比租金”（超过基本租金的部分）为130万美元，上年同期为310万美元；其他基于销售额百分比支付的租金被视为最低租金，具体金额未披露 [61][67] 问题5: 与Regal是否达成正式协议 - 公司与Regal达成了延期付款协议，目前是延期协议，而非重组协议 [62] 问题6: 纽约和加利福尼亚州两家Regal影院的销售、流量和内容情况及是否有更多开业计划 - 预计不会有更多开业计划；影院有一些零散的影片上映，有消费者响应，但缺乏持续的内容供应；目前所有影院的流量约为去年的15% [64][65] 问题7: 与部分影院租户进行额外延期安排的原因 - 主要是确定租户何时恢复支付现金租金以及何时开始偿还延期款项，原预计秋季业务会有所回升，但实际情况不如预期 [69] 问题8: 除影院外的投资组合收款情况及其他薄弱环节 - 第三季度除影院外的收款率约为40%多；非影院投资组合表现强劲，目前没有明显的薄弱环节 [70][71][74] 问题9: 早教业务的经济可行性 - 早教运营商能够根据收入调整费用结构，利用率稳步提高，业务似乎可行 [72][73] 问题10: 2021年预计交付的6500万美元定制项目的租金支付预期 - 这些项目大多是非影院开发项目，预计其表现将与目前的非影院投资组合相似，部分项目所在业务领域已出现强劲反弹，不担心租金支付问题 [76][77] 问题11: 《疯狂原始人》是否会在非AMC运营商的影院上映 - 大多数影院运营商将环球与AMC的合作视为疫情期间的特殊情况，可能会放映该片，但不接受缩短窗口期的做法；预计Regal不会开业 [79][80] 问题12: 影院延期协议的时间安排是否与电影发行时间表一致 - 有一定关联，但公司采取了更保守的方法；10月詹姆斯·邦德电影推迟和Regal关闭所有影院导致公司采取更保守的态度 [81][83] 问题13: Callaway Golf收购对TopGolf业务机会的影响 - 机会仍然强劲，Callaway Golf认为TopGolf是其增长动力，并希望公司继续积极参与 [84] 问题14: 本季度维护资本支出增加的原因及未来预期 - 主要是将部分早教设施转移给Crème de la Crème的相关过渡费用，预计不会持续保持该水平 [85] 问题15: 额外永久性租金减免的适用范围及影响因素 - 主要涉及影院领域，尤其是Cineworld；主要因素是疫情导致的重组风险上升 [87] 问题16: 影院ABR（平均基本租金）在疫情前以现金收付制计算的比例及更多业务转为现金收付制的因素 - 疫情前，AMC约占17% - 18%，Regal约占12% - 13%，总体约为35%；主要因素是租户的信用质量和公司对其收款能力的信心 [90] 问题17: 非影院运营商递延款项的偿还时间及对现金流的影响 - 一般从2021年开始，部分会持续到2021年以后；非影院业务的复苏可能会加速2021年的还款，为现金流带来积极影响 [93][94][95] 问题18: 子公司担保租赁义务的性质及限制因素 - 主要是程序性的，当公司信用评级低于投资级时，为所有无担保债务提供子公司担保是常见做法 [96][98] 问题19: 与私募票据持有人谈判增加的流动性要求是否会进一步提高 - 预计不会进一步修改，目前公司有超过12亿美元的流动性，500万美元的流动性要求很容易实现 [99] 问题20: 疫情前租金永久性调整的预期是否变化 - 目前预期仍为5% - 7%，但未考虑重大重组（如破产）的风险，主要风险集中在影院业务的Cineworld和部分小运营商 [101] 问题21: 电影不断推迟发行，制片厂是否停止制作新电影 - 疫情期间电影制作受到影响，加利福尼亚州在过去6 - 8周恢复制作；预计2021 - 2022年将有大量影片上映，到2023年情况将恢复正常 [104] 问题22: 本季度大额所得税费用的情况及未来预期 - 这是一次性的递延税项注销，非现金费用；未来不会再记录递延税项资产，所得税费用将接近现金费用 [106]

投资情况 - 截至2020年9月30日，公司总投资约67亿美元，体验式投资占比89%，教育投资占比11%[229] - 2020年前九个月投资支出总计6230万美元，2019年为6.847亿美元[252] - 2020年前九个月出售三处早教物业，净收益380万美元，确认出售收益20万美元[257] - 截至2020年9月30日，公司有18个开发项目，承诺出资约1.259亿美元，其中约2030万美元预计在2020年出资[307] - 截至2020年9月30日，公司有三笔抵押贷款承诺，总额约2370万美元，其中约520万美元预计在2020年出资[308] - 2020年9月30日总投资为66.67164亿美元，2019年12月31日为67.14517亿美元[338] - 截至2020年9月30日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有8500万美元有担保抵押贷款，未偿还余额为6230万美元[342] 房地产组合情况 - 截至2020年9月30日，体验式房地产组合约1950万平方英尺，出租率96.4%；教育房地产组合约190万平方英尺，出租率100%；组合出租率96.7%[228][231][232] 财务冲销与减值情况 - 2020年前9个月，公司冲销租户应收账款和直线租金应收账款共计6260万美元，减少租金收入680万美元，递延租户款项约7540万美元和借款人款项360万美元[234] - 2020年前9个月，公司确认减值损失6280万美元，增加预期信贷损失1040万美元，对递延税项资产确认全额估值备抵1800万美元[234][236] - 因疫情影响，公司对八处物业确认6280万美元的减值费用，包括4780万美元的房地产投资减值和1500万美元的使用权资产减值[264] - 2020年前九个月，公司对位于中国的三个影院项目的股权投资确认320万美元的非暂时性减值费用[265] - 2020年前九个月最低租金减少主要受疫情影响，包括9760万美元现金或重组租金、1730万美元递延租金未确认及400万美元非终止经营物业处置减少，部分被930万美元物业收购开发及240万美元现有物业增长抵消[268] - 2020年前九个月直线租金减少主要因疫情核销3690万美元，包括2540万美元应收账款和1150万美元转租人地面租赁应收账款，部分被物业收购开发增长抵消[273] - 2020年前九个月租户报销减少主要因疫情合同减免、租户延期未确认及空置，部分物业少440万美元物业税报销费用[274] - 2020年前九个月其他收入减少主要因卡丁车度假村和剧院物业因疫情关闭导致营业收入减少[275] - 2020年前九个月利息费用净额增加主要因平均借款增加和开发项目资本化利息成本减少，部分被债务加权平均利率降低和短期投资利息收入增加抵消[280] - 2020年前九个月信用损失费用650万美元，因新信用损失标准及借款人财务状况变化[283] - 2020年前九个月减值费用6282.5万美元，包括4780万美元房地产投资和1500万美元经营租赁使用权资产减值[284] - 2020年前九个月所得税费用增加，主要因疫情经济不确定性对加拿大业务和特定TRS递延所得税资产确认全额估值备抵[288] - 2020年前九个月房地产投资减值4780万美元，经营租赁使用权资产减值1500万美元，共计6280万美元[323] 融资与信贷情况 - 2020年3月20日，公司为增加现金储备和财务灵活性，从无担保循环信贷安排借款7.5亿美元[236] - 2020年6月29日和11月3日，公司两次修订信贷协议，延长契约豁免至2021年12月31日，期间支付更高利息成本并受额外限制[236] - 2020年9月30日，公司总债务为39亿美元，其中99%为无担保债务[293] - 2020年9月30日，公司无担保高级票据本金总额为24亿美元，利率在3.75%至5.25%之间[294] - 2020年9月30日，公司10亿美元无担保循环信贷安排下有7.5亿美元未偿还，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.625%（下限为0.50%）[296] - 2020年9月30日，公司无担保定期贷款安排余额为4亿美元，利率为伦敦银行同业拆借利率加2.00%（下限为0.50%）[297] - 截至2020年9月30日，公司有10亿美元无担保循环信贷安排，其中7.5亿美元已使用；还有4亿美元无担保定期贷款安排和2500万美元债券，通过利率互换协议固定利率[341] 股东权益与股息情况 - 2020年前9个月，公司按10b5 - 1交易计划以约1.06亿美元回购4066716股普通股，6月29日起暂停回购计划[238] - 自2020年5月15日起，公司暂停向普通股股东支付月度现金股息，将持续至契约豁免期[239] - 2020年前9个月，公司董事会批准了一项最高1.5亿美元的普通股回购计划，已回购4066716股，花费约1.06亿美元[303] - 2020年三季度普通股股息每股为0美元，2019年同期为1.125美元；2020年前九个月普通股股息每股为1.515美元，2019年同期为3.375美元[322] 租户与客户情况 - 2020年第三季度，租户和借款人支付约41%的疫情前合同现金租金和利息，公司已与约90%的客户达成解决方案[241] - 2020年7月31日与AMC达成协议，将年度固定现金租金降低约21%，即从2560万美元降至9590万美元[258][259] - 2020年7月1日至12月31日，AMC将支付相当于总收入15%的百分比租金代替固定租金[260] 经营业绩情况 - 2020年第三季度持续经营业务总收入6390万美元，较2019年的1.694亿美元下降62%；前九个月总收入3.212亿美元，较2019年的4.816亿美元下降33%[245] - 2020年第三季度摊薄后普通股股东可获得的净（亏损）收入为每股-1.23美元，较2019年的0.36美元下降442%；前九个月为每股-1.70美元，较2019年的1.94美元下降188%[245] - 2020年第三季度调整后每股运营资金（FFOAA）为-0.16美元，较2019年的1.46美元下降111%；前九个月为1.25美元，较2019年的4.19美元下降70%[245] - 2020年第三季度总营收6.39亿美元，较2019年同期的16.94亿美元减少10.55亿美元；前九个月总营收32.12亿美元，较2019年同期的48.16亿美元减少16.04亿美元[266] - 2020年前九个月续约15份租赁协议，涉及约90万平方英尺，延期从2021 - 2031年开始，预计租金加权平均增长约8%，未支付租赁佣金[269] - 2020年三季度FFO为-3821.7万美元，2019年同期为5908.2万美元；2020年前九个月FFO为4956.5万美元，2019年同期为2.45576亿美元[320] - 2020年三季度FFOAA为-1169.9万美元，2019年同期为1.15309亿美元；2020年前九个月FFOAA为9564.5万美元，2019年同期为3.23519亿美元[320] - 2020年三季度AFFO为269.8万美元，2019年同期为1.13647亿美元；2020年前九个月AFFO为1.26078亿美元，2019年同期为3.23567亿美元[322] - 2020年三季度基本FFO每股为-0.51美元，2019年同期为0.76美元；2020年前九个月基本FFO每股为0.65美元，2019年同期为3.22美元[322] - 2020年三季度基本FFOAA每股为-0.16美元，2019年同期为1.49美元；2020年前九个月基本FFOAA每股为1.25美元，2019年同期为4.25美元[322] - 2020年9月30日调整后EBITDA为70930000美元，2019年为1.46293亿美元[334] - 2020年9月30日租赁收入为5559.1万美元，2019年为1.50962亿美元[334] 现金流情况 - 2020年前9个月，经营活动提供净现金5947.8万美元，投资活动使用净现金7089.7万美元，融资活动提供净现金4.67885亿美元[305] - 2020年9月30日，公司现金及现金等价物为9.854亿美元，受限现金为240万美元[291] 财务指标比率情况 - 公司预计长期将净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率维持在4.6倍至5.6倍，2020年9月30日净债务与总资产比率为42%[315] - 净债务是经调整后排除递延融资成本净额并减去现金及现金等价物后的债务[326] - 总资产是经调整后排除累计折旧并减去现金及现金等价物后的资产[327] - EBITDAre是净收入排除利息费用、所得税费用、折旧和摊销等后的指标[329] - 2020年9月30日净债务为29.04623亿美元，2019年为30.24156亿美元；净债务与总资产比率为42%，2019年为40%[334] 风险管理情况 - 公司面临利率和外汇汇率波动带来的市场风险，通过匹配新投资期限与新长期固定利率借款来缓解利率波动影响[341] - 公司面临债务融资风险，多数借款受合同协议或抵押限制，可能影响房地产投资能力[343] 薪酬激励计划情况 - 公司薪酬委员会正考虑采用短期激励计划，设定专注于现金收款和流动性的绩效指标[244] 套期保值情况 - 公司为对冲在四处加拿大房产的净投资，签订两份固定对固定交叉货币互换协议，固定名义价值为2亿加元，锁定汇率为1.32加元/美元[344] - 2020年前九个月，公司签订三份美元 - 加元交叉货币互换协议，总固定原始名义价值为1亿加元及7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元[345]

财务数据和关键指标变化 - 调整后FFO为每股0.41美元，上年同期为1.36美元；AFFO为每股0.44美元，上年同期为1.37美元。2019年第二季度运营结果包含已出售的公立特许学校投资组合，且包含650万美元终止费 [50] - 持续经营业务总收入较上年减少5530万美元，主要因受疫情影响，现金基础或已重组客户收入确认减少、租金递延未确认、合同租金减免和优惠等。此外，因Kartrite Resort室内水上乐园关闭，其他收入和费用减少530万美元。百分比租金为150万美元，上年同期为410万美元 [51][52] - 一般及行政费用较上年减少180万美元至1040万美元，主要因工资、福利成本、差旅和专业费用降低。本季度确认6项物业和4项中国合资企业投资的减值费用5450万美元，交易成本为77.1万美元，上年同期为690万美元。还确认350万美元信用损失费用 [53][54] - 6月30日，账面资产负债率为41%，总未偿债务为39亿美元，其中31亿美元为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，混合票面利率约为4.5%，加权平均债务期限约为5年，2022年前无到期债务 [55][56] - 第二季度运营现金流出（含利息支出减优先股股息）约为3800万美元，预计后续季度现金消耗率降低。基于季末超过10亿美元的无限制现金，即使按第二季度水平计算，考虑投资和维护资本支出，仍有大约6年的流动性 [59] - 预计2020年后六个月和全年确认的疫情前合同现金收入百分比分别为65% - 75%和70% - 80%，预计同期现金回收率分别为50% - 60%和55% - 65%。全年收入确认范围低于此前估计，现金回收范围高于此前估计 [61][62] 各条业务线数据和关键指标变化 - 体验式投资组合有284处物业，44个运营商，占用率97%，投资近60亿美元，占总投资67亿美元的大部分。本季度投资支出1170万美元，全部用于体验式投资组合，包括疫情前承诺的定制开发和再开发项目 [19][20] - 教育投资组合有85处物业，15个运营商，季度末占用率100% [20] - 截至8月4日，约88%的非影院运营商已开业，业务表现总体超预期，未受航空旅行减少的明显影响。35个顶级财富地点中的35个、4个Andretti Karting地点全部、大部分家庭娱乐中心、除1个外的美国健身房已开业，约56%的景点已开业，但受部分地区疫情影响。除Kartrite酒店和室内水上乐园外，体验式住宿资产均已开业，Kartrite计划2021年春季重新开业，Resorts World Catskills因纽约重新开业命令仍关闭 [27][29][30] - 所有早期儿童教育中心已重新开业，正在逐步恢复运营；大多数私立学校第二季度关闭并转向在线学习，秋季将评估重新开学方式，预计全部以线下、混合或在线形式开学 [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球票房约为420亿美元，过去五年PVOD显著下降，月度订阅流媒体平台显著增长 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注强化资产负债表，保持充足流动性，持有超10亿美元现金以应对当前挑战 [9] - 与大多数客户达成延期付款协议，与AMC影院达成新的租赁重组协议，降低风险、延长租赁期限并获得减少AMC集中度的选择权 [11][12] - 认为影院放映仍将是电影发行的重要组成部分，尽管疫情导致工作室尝试多种发行方式，但长期系统性变化需可行经济模型支持，目前经济情况不支持策略的激进转变 [14][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着租金收取情况改善，公司对未来几个季度持续改善持谨慎乐观态度，租户在安全重新开放物业方面取得显著进展，影院租户计划夏末重新开放 [10] - 2020年剩余时间将是缓慢复苏期，随着客户适应社交距离协议和工作室了解影院票房表现能力，业务将逐步恢复 [25] - 公司对影院重新开放持谨慎乐观态度，但恢复正常运营包括支付股息仍面临障碍，董事会将在解决挑战后优先考虑恢复股息 [64] 其他重要信息 - 租户和借款人分别支付了2020年第二季度和7月疫情前合同现金租金和利息的约21%和28%，预计永久性租金减免约占疫情前合同现金租金和利息的5% - 7%，主要与AMC租金减免有关 [33] - 已与18家前20大客户达成协议或无需延期协议，涵盖85%的疫情前合同现金租金和利息。协议通常安排租金和抵押贷款支付在2020年底前逐步增加，部分延期至2021年及以后偿还 [35][36] - 6月29日，公司修订信贷协议和票据购买协议，暂停或修改某些契约，支付340万美元相关费用，其中82万美元费用化，其余资本化，并暂停普通股回购计划 [57][58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 预计5% - 7%的永久性租金减免是基于整个疫情前收入基础吗？ - 是的，是基于整个疫情前收入基础 [66] 问题2: 5% - 7%的永久性租金减免中，有多少是合同确定的，多少是不确定的？ - 已达成协议的85%是确定的，其余部分基本完成，公司对此有信心 [68][69] 问题3: 如何看待未来的收款和收入确认节奏？ - 收款将在第三和第四季度随着延期协议结束而改善，收入确认在第三季度略有改善，第四季度将有更大改善，因为部分此前未确认的租户开始确认收入，且有更多百分比租金和其他收入确认 [71] 问题4: AMC 21%的租金减免涉及所有53处资产吗？对AMC有何帮助？减免前的覆盖率是多少？ - 涉及所有53处资产，将为AMC提供一定缓解，但AMC有近700家影院，需解决很多问题。公司未提供单个租户的覆盖率，但认为这一举措显著改善了相关资产的情况 [73] 问题5: 在破产情况下，AMC主租赁协议在法庭上的可靠性如何？ - 公司在构建协议时参考了破产顾问和最新法庭判决，认为这是最可靠的交易结构，但无法提供绝对保证 [76] 问题6: 今年剩余时间AMC按15%的毛收入支付租金，预计能支付多少？这部分租金是否包含在现金收款范围内？ - 公司未提供具体数字，认为采取了保守方法。这部分百分比租金不包含在现金收款范围内 [77][79] 问题7: AMC重组时，如何考虑中期和长期租金设定以应对行业结构变化？ - 主要考虑整体覆盖率，对各种影响因素进行预测，并参考其他影院公司的运营情况，确保有足够的缓冲 [82][83] 问题8: 已重新开业的88%的物业，四壁业绩与疫情前相比如何？ - 租户收入约为疫情前的65% - 70%，多数物业能实现收支平衡并呈增长趋势，且整体表现超预期 [85][87] 问题9: 对滑雪场重新开放有信心的原因是什么？ - 公司与租户保持沟通，滑雪场作为驾车可达目的地，在大城市周边两到四小时车程内的区域有信心。若涉及航空运输，可能会受到航班减少的影响 [91] 问题10: 除Kartrite外的酒店业务表现如何？是否有很多租户处于长期延期付款状态？ - 这些酒店业务表现出人意料地好，属于驾车可达地点，可能在餐饮方面有一定影响 [92][93] 问题11: 疫情期间，户外租户和室内租户的表现差异如何？如何划分户外和室内租户？ - 起初户外租户因安全因素表现较好，但近期室内租户通过良好的安全措施也在恢复。目前难以准确划分，整体户外和室内租户表现差异不大，约65% - 70%表现一致 [95][97]

公司资产与投资情况 - 截至2020年6月30日，公司总资产约70亿美元，总投资约67亿美元，其中体验式投资59亿美元占比89%，教育投资8亿美元占比11%[212][213] - 截至2020年6月30日，体验式板块有180个剧院等多种类型物业，自有体验式房地产组合约1940万平方英尺，出租率97%；教育板块有69个早教中心等物业，自有教育房地产组合约190万平方英尺，出租率100%；两者合计2130万平方英尺，出租率97.3%[214][215][216][217] - 2020年和2019年上半年投资支出分别为5360万美元和5.665亿美元[233] - 2020年上半年出售三处早教物业，净收益380万美元，确认出售收益20万美元[238] - 截至2020年6月30日，公司有10个开发项目，承诺出资约8170万美元，其中约4310万美元预计在2020年出资[282] - 截至2020年6月30日，公司有三笔抵押票据，承诺出资总计约2590万美元[283] - 截至2020年6月30日，公司有两张未到期的担保债券，总计3160万美元[284] - 2020年6月30日总投资为666952.7万美元，2019年12月31日为671451.7万美元[314] - 截至2020年6月30日，公司在两个非合并房地产合资企业中拥有65%的投资权益，合资企业有8500万美元的有担保抵押贷款，未偿还余额为6120万美元[318] 疫情对财务报表的影响 - 2020年上半年，公司财务报表受疫情负面影响，包括1300万美元直线核销、470万美元预期信贷损失增加等多项损失[220] - 2020年第二季度，租户和借款人支付约21%的疫情前合同现金租金和利息，公司同意或正协商推迟大部分客户的租金和抵押贷款支付[226] - 2020年第二季度和上半年，公司持续经营业务总收入分别为1.064亿美元和2.574亿美元，同比下降34%和18%；摊薄后归属于普通股股东的净（亏损）收入分别为 - 0.90美元和 - 0.49美元，同比下降214%和131%；调整后运营资金（FFOAA）摊薄后每股分别为0.41美元和1.39美元，同比下降70%和49%[227] - 影响2020年第二季度和上半年业绩的主要因素包括疫情影响、投资支出、物业处置和抵押贷款偿还等[227] - 因疫情，公司对六处物业确认5130万美元减值损失，包括3630万美元房地产投资减值和1500万美元使用权资产减值[244] - 2020年上半年，公司对中国三个影院项目的股权投资确认320万美元非暂时性减值损失[245] - 2020年第二季度总营收1.0636亿美元，较2019年同期的1.6174亿美元减少5538万美元；2020年上半年总营收2.57372亿美元，较2019年同期的3.12267亿美元减少5489.5万美元[246] - 2020年第二季度最低租金8958.9万美元，较2019年同期的1.34409亿美元减少4482万美元；2020年上半年最低租金2.27808亿美元，较2019年同期的2.64906亿美元减少3709.8万美元，主要受新冠疫情影响[246][247] - 2020年第二季度和上半年确认信用损失费用分别为348.4万美元和467.6万美元，与实施新的当前预期信用损失标准有关[255][258] - 2020年第二季度和上半年确认减值费用均为5126.4万美元，涉及六处因新冠疫情修订预计未折现现金流和缩短持有期的物业，包括3630万美元的房地产投资减值和1500万美元的经营租赁使用权资产减值[255][259][260] - 2020年第二季度和上半年来自终止经营业务的收入分别为0和0，而2019年同期分别为1039.9万美元和2056.8万美元，主要与2019年处置的公立特许学校投资的经营结果有关[255][263] - 2020年上半年确认的减值费用总计5130万美元，包括3630万美元的房地产投资减值和1500万美元的经营租赁使用权资产减值[310] 公司资金运作与安排 - 2020年3月20日，公司为增加现金储备和财务灵活性，从无担保循环信贷安排借款7.5亿美元[220] - 2020年6月29日，公司修订信贷协议和票据购买协议，修改部分条款并豁免部分契约义务，同时在契约宽限期内施加额外限制[221] - 2020年3月24日，公司董事会批准最高1.5亿美元的普通股回购计划，截至6月30日已回购4066716股，花费约1.06亿美元，6月29日起暂停该计划[222] - 自2020年5月15日支付股息后，公司暂停向普通股股东支付月度现金股息，将持续至契约宽限期结束[224] - 2020年上半年限制投资支出以增强流动性，后续在信贷协议宽限期内将继续限制[237] - 2020年7月31日与AMC达成协议，减少年固定现金租金约21%，即从1.215亿美元减至9590万美元[239][240] - 2020年7月1日至12月31日，AMC按毛收入的15%支付百分比租金代替固定租金[241] - AMC重组将租赁物业租期平均延长九年，公司可选择终止七份过渡性租约[242] - 截至2020年6月30日的三个月和六个月内，公司续签了四份约24.1万平方英尺的租赁协议，租金率提高了7.1%，且未支付租赁佣金[249] - 2020年第二季度物业运营费用1532.9万美元，较2019年同期的1459.7万美元增加73.2万美元；2020年上半年物业运营费用2842.2万美元，较2019年同期的3014.8万美元减少172.6万美元[255] - 2020年第二季度利息费用净额3834万美元，较2019年同期的3645.8万美元增加188.2万美元；2020年上半年利息费用净额7309.3万美元，较2019年同期的7042.1万美元增加267.2万美元，主要因平均借款增加和开发项目资本化利息成本减少[255][257] - 2020年6月30日，公司现金及现金等价物为10亿美元，受限现金为260万美元，其中220万美元与借款人债务服务储备金或租户淡季租金储备金有关，40万美元主要与潜在收购和再开发的代管存款有关[265] - 截至2020年6月30日，公司未偿还债务总额为39亿美元，其中99%为无担保债务[266] - 2020年6月30日，公司有24亿美元无抵押优先票据未偿还，利率在3.75%至5.25%之间[267] - 2020年6月30日，公司10亿美元无抵押循环信贷安排下有7.5亿美元未偿还，在契约宽限期内利率为伦敦银行同业拆借利率加1.375%（伦敦银行同业拆借利率下限为0.50%），宽限期后预计恢复至伦敦银行同业拆借利率加1.00%（伦敦银行同业拆借利率下限为零）[271] - 2020年6月30日，无抵押定期贷款安排余额为4亿美元，在契约宽限期内利率为伦敦银行同业拆借利率加1.75%（伦敦银行同业拆借利率下限为0.50%），宽限期后预计恢复至伦敦银行同业拆借利率加1.10%（伦敦银行同业拆借利率下限为零）[272] - 2020年6月30日，公司有3.4亿美元私募发行的高级无抵押票据未偿还，契约宽限期内A系列和B系列票据利率分别为5.00%和5.21%，宽限期后预计分别恢复至4.35%和4.56%[273] - 2020年上半年，董事会批准最高1.5亿美元普通股回购计划，截至6月30日的三个月和六个月内，公司按规则10b - 5 - 1交易计划回购约406.67万股普通股，花费约1.06亿美元，该计划于6月29日暂停[279] - 截至2020年6月30日，公司有10亿美元无担保循环信贷安排，其中7500万美元已使用；还有4000万美元无担保定期贷款安排和2500万美元债券，通过利率互换协议固定利率[317] - 公司为其四处加拿大房产的净投资进行套期保值，签订了两份固定对固定的交叉货币互换协议，固定名义价值为2亿加元，锁定汇率为1.32加元/美元[320] - 2020年上半年，公司签订了三份美元 - 加元交叉货币互换协议，总固定原始名义价值为1亿加元及7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元[321] 公司财务指标情况 - 公司计算资金运营现金流（FFO）、调整后资金运营现金流（FFOAA）和调整后运营资金（AFFO）作为非公认会计准则财务指标，以补充公认会计准则下归属于普通股股东的净利润和每股收益[293] - 2020年Q2和H1可分配给普通股股东的FFO分别为1.301亿美元和8.7782亿美元，2019年同期为9.3438亿美元和18.6494亿美元[297] - 2020年Q2和H1可分配给普通股股东的FFOAA分别为3.1418亿美元和10.7344亿美元，2019年同期为10.5219亿美元和20.821亿美元[297][298] - 2020年Q2和H1可分配给普通股股东的AFFO分别为3.3313亿美元和12.338亿美元，2019年同期为10.5621亿美元和20.992亿美元[298] - 2020年Q2和H1基本FFO每股分别为0.17美元和1.13美元，2019年同期为1.23美元和2.47美元[298] - 2020年Q2和H1基本FFOAA每股分别为0.41美元和1.39美元，2019年同期为1.38美元和2.76美元[298] - 2020年Q2和H1普通股股息每股分别为0.3825美元和1.515美元，2019年同期为1.125美元和2.25美元[298] - 2020年上半年减值费用总计5130万美元，包括3630万美元的房地产投资减值和1500万美元的经营租赁使用权资产减值[299] - 公司计算净债务、总资产、净债务与总资产比率、EBITDAre和调整后EBITDA的方法可能与其他REITs不同，可能不具有可比性[302][303][304][306][309] - EBITDAre和调整后EBITDA不是GAAP下的业绩衡量指标，不能替代净收入或其他GAAP指标[306][309] - 公司使用调整后EBITDA分析业务和运营表现，认为其有助于投资者评估公司[307] - 2020年6月30日净债务为288301.4万美元，2019年为324165.3万美元；总资产为700297.8万美元，2019年为674665.5万美元；净债务与总资产比率为41%，2019年为42%[310] - 2020年第二季度EBITDAre为5853.7万美元，2019年为13368.3万美元；调整后EBITDA为7780.1万美元，2019年为14060.6万美元[310] - 公司预计长期将净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率维持在4.6倍至5.6倍，2020年6月30日该比率因新冠疫情无实际意义，净债务与总资产比率为41%[292] 公司面临的风险 - 公司面临利率和外汇汇率波动带来的市场风险，通过匹配新投资期限与新的长期固定利率借款来减轻利率波动影响[317] - 公司债务融资存在风险，现有债务可能无法再融资或再融资条件不如当前，且多数借款受合同协议或抵押限制，可能影响房地产投资能力[319]

资产与投资情况 - 截至2020年3月31日，公司总资产约73亿美元，总投资约67亿美元，其中体验式投资60亿美元，占比89%，教育投资7亿美元，占比11%[176] - 截至2020年3月31日，体验式房地产组合约1950万平方英尺，出租率98.3%；教育房地产组合约190万平方英尺，出租率100%；组合总面积2140万平方英尺，出租率98.4%[178][179][180] - 2020年和2019年第一季度投资支出分别为4190万美元和1.746亿美元[196] - 2020年第一季度出售两处早教物业，净收益290万美元，确认出售收益20万美元[200] - 2020年3月31日总投资为67.30186亿美元，2019年12月31日为67.14517亿美元[260] - 截至2020年3月31日，公司有10个开发项目，需出资约8910万美元，预计2020年出资约4940万美元[227] - 截至2020年3月31日，公司有两笔抵押票据，承诺出资约2110万美元；有两份未到期担保债券，总计3160万美元[229] - 截至2020年3月31日，公司在两个非合并房地产合资企业中拥有65%的投资权益，合资企业有8500万美元的有担保抵押贷款，未偿还余额为6120万美元[264] 收入与利润情况 - 2020年第一季度，公司持续经营总收入1.51亿美元，摊薄后普通股股东净利润每股0.40美元（同比降49%），调整后运营资金每股0.97美元（同比降29%）[190] - 2020年第一季度总营收1.51012亿美元，较2019年的1.50527亿美元增加48.5万美元[201] - 2020年第一季度最低租金为1.38219亿美元，较2019年增加77.22万美元[201] - 2020年第一季度直线租金为 - 970.8万美元，较2019年减少1195.3万美元[201] - 2020年第一季度其他收入为757.3万美元，较2019年增加722.9万美元[201] - 2020年第一季度可用于EPR Properties普通股股东的净收入为31,084美元，2019年同期为59,315美元[239] - 2020年第一季度可用于EPR Properties普通股股东的FFO为74,772美元，2019年同期为93,056美元[239] - 2020年第一季度可用于EPR Properties普通股股东的FFOAA为75,926美元，2019年同期为102,991美元[239] - 2020年第一季度可用于EPR Properties普通股股东的AFFO为89,891美元，2019年同期为104,115美元[239] - 2020年第一季度FFO基本每股收益为0.95美元，2019年同期为1.25美元；摊薄后每股收益为0.95美元，2019年同期为1.23美元[239] - 2020年第一季度FFOAA基本每股收益为0.97美元，2019年同期为1.38美元；摊薄后每股收益为0.97美元，2019年同期为1.36美元[239] - 2020年第一季度用于计算的基本股份数为78,467千股，2019年同期为74,679千股；摊薄股份数为78,476千股，2019年同期为74,725千股[239] - 2020年第一季度普通股每股股息为1.1325美元，2019年同期为1.1250美元[239] - 2020年第一季度EBITDAre为1.1513亿美元，2019年为1.31496亿美元；调整后EBITDA为1.29929亿美元，2019年为1.36139亿美元；调整后EBITDA（年度）为5.19716亿美元，2019年为5.44556亿美元；净债务与调整后EBITDA比率为5.1，2019年为5.6[255][256] - 2020年第一季度租金收入为1.35043亿美元，2019年为1.40292亿美元[255] COVID - 19影响 - 2020年4月，租户和借款人支付了约15%的合同基本租金和抵押贷款[186] - 2020年第一季度，公司确认直线核销共计1250万美元，增加预期信贷损失120万美元（约50%），因COVID - 19减少租金收入150万美元[184] - 2020年第一季度调整后EBITDA因COVID - 19影响对直线租金应收账款冲销1250万美元进行了进一步调整[251] 资金与融资情况 - 2020年3月20日，公司借入7.5亿美元以增加现金储备；3月24日，董事会批准最高1.5亿美元的股票回购计划，截至3月31日后已回购约2290万美元的股票[187] - 公司将暂停现金股息支付和股票回购计划，直至与银行贷款方和私募票据持有人的契约修改协议生效[189] - 2020年公司预计投资支出仅为先前承诺的约1亿美元，并推迟了预期的博彩场馆投资[187] - 2020年3月31日现金及现金等价物为12亿美元，受限现金为460万美元[212] - 2020年3月31日总债务为39亿美元，其中99%为无担保债务[214] - 2020年3月31日无担保高级票据本金总额为24亿美元，利率在3.75% - 5.25%之间[215] - 2020年3月31日10亿美元无担保循环信贷安排下未偿还金额为7.5亿美元，利率为1.77%[216] - 截至2020年3月31日，公司有3.4亿美元高级无抵押票据未偿还，分两期发行，1.48亿美元利率4.35%，2024年8月22日到期；1.92亿美元利率4.56%，2026年8月22日到期[218] - 2020年第一季度，公司董事会批准最高1.5亿美元普通股回购计划，截至3月31日后已回购1116643股，花费约2290万美元[224] - 2020年第一季度，公司经营活动提供净现金8904.4万美元，投资活动使用净现金3975.9万美元，融资活动提供净现金6.49237亿美元[225] - 公司无抵押循环信贷安排下有7.5亿美元未偿还，于2020年3月20日借入以增加现金储备[230] - 公司预计长期将净债务与调整后EBITDA比率维持在4.6倍至5.6倍，截至2020年3月31日该比率为5.1倍，净债务与总资产比率为38%[233] - 2020年3月31日净债务为26.64873亿美元，2019年为30.67464亿美元；总资产为72.5534亿美元，2019年为64.31231亿美元；净债务与总资产比率为38%，2019年为42%[255] - 截至2020年3月31日，公司有10亿美元的无担保循环信贷安排，其中7.5亿美元已使用；还有4亿美元的无担保定期贷款安排和2500万美元的债券，通过利率互换协议固定利率[263] 债务契约情况 - 公司预计2020年第二季度末部分债务协议的财务指标将不达标，正与贷款方协商修改或豁免相关条款，预计部分条款调整将持续到2021年第一季度[189] - 公司债务工具包含财务契约和交叉违约条款，2020年3月31日符合所有财务契约，但预计二季度末不符合部分契约，正与贷款方协商修改[219][221] 财务指标计算 - 公司计算资金运营现金流（FFO）、调整后资金运营现金流（FFOAA）和调整后运营资金（AFFO）作为非GAAP财务指标补充[235][236] - 公司计算净债务、总资产、净债务与总资产比率、EBITDAre、调整后EBITDA、净债务与调整后EBITDA比率的方法可能与其他REITs不同，可能不具可比性[244][245][246][247][251][253] 风险对冲情况 - 公司为加拿大的四处房产进行外汇风险对冲，签订了固定原始名义价值为1亿加元和7950万美元的交叉货币互换协议，锁定汇率为1.26加元/美元[266] - 为对冲加拿大四处房产的净投资，公司签订了固定名义价值为2亿加元的两个固定对固定交叉货币互换协议，锁定汇率为1.32加元/美元[267] - 2020年第一季度，公司签订了三个美元 - 加元交叉货币互换协议，总固定原始名义价值为1亿加元和7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元[268] 市场风险情况 - 公司面临市场风险，主要与利率和外汇汇率变化导致的潜在损失有关，通过匹配新投资期限与新的长期固定利率借款来减轻利率波动影响[263] 投资活动与增长依赖 - 公司主要投资活动为收购、开发和融资体验式和教育类地产，未来增长部分依赖通过借款和证券发行获取资金的能力[220] 预期信贷损失估计 - 公司按贷款逐笔估计当前预期信贷损失，若抵押品可能被止赎，按其公允价值计量预期信贷损失[193]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.97美元，上年同期为1.36美元；AFFO为每股0.14美元，上年同期为1.38美元。差异主要因非现金冲销直线租金1250万美元，主要与AMC影院有关 [39] - 第一季度持续经营业务总收入较上年增加50万美元，因新的体验式房地产净投资及Kartrite度假村相关收入增加，但被直线租金冲销抵消 [41] - 第一季度百分比租金为280万美元，上年同期为140万美元，主要与赌场地面租赁及部分影院有关；交易成本为110万美元，上年同期为510万美元，上年费用主要与Kartrite度假村开业前费用有关 [43] - 1月1日采用CECL会计准则，确认220万美元信贷损失；第一季度又确认120万美元信贷损失费用，主要因COVID - 19影响 [44] - 3月31日，账面净债务与总资产比率为38%，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍；季度末总未偿债务为39亿美元，其中31亿美元为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，混合票面利率约为430万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 体验式投资组合：第一季度末有285处物业，48个运营商，占用率98.3%，占67亿美元总投资近60亿美元；第一季度投资支出全部在此组合，包括收购两家影院和体验式定制建设支出 [18][19] - 教育投资组合：第一季度末有86处物业，16个运营商，占用率100% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 影院市场：预计多数影院7月1日左右重新开放，受州和地方当局居家令解除时间及制片厂发行计划影响；预计社交距离要求会限制影院容量，但仍能满足需求；2020年剩余时间和2021年有众多强片待映 [20][23][24] - 健身市场：预计5月开放健身房 [30] - 餐饮娱乐市场：预计5 - 6月分阶段开放 [30] - 景点和文化市场：预计7月超50%运营商开放，部分景点可能错过部分或全部季节 [30] - 体验式住宿市场：预计多数7月1日前开放，Resorts World Catskills预计7月开放，不影响租金支付；预计第四季度滑雪季正常开放 [31] - 教育市场：早教学校预计随居家令解除和家长需求重新开放，部分5月初开放，预计2 - 6个月逐步恢复；私立学校预计8 - 9月秋季学期重新开放 [32][33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注体验式资产，受COVID - 19疫情影响大，采取措施确保流动性和长期生存能力，包括暂停向普通股股东支付月度现金股息和股票回购计划 [9][10] - 积极与租户合作，评估租金延期请求并制定还款计划，认为多数延期租金可收回 [12][13] - 相信体验式物业长期宏观趋势向好，人们会回归相关物业消费 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司进入前所未有的时期，COVID - 19疫情加速，多数物业因政府行动关闭，4月租户和借款人仅支付约15%的合同基本租金和抵押贷款，预计运营恢复前无重大变化 [9][11] - 预计物业5月开始重新开放，但无治疗方案或疫苗情况下，社交距离将持续，容量受限 [16] - 认为疫情是暂时的，公司未来会保持强大，致力于合理杠杆水平和强大资产负债表 [15] 其他重要信息 - 公司预计2020年后九个月财务报表中确认75% - 85%的COVID - 19前合同现金收入，全年确认80% - 90%；预计同期分别收取35% - 45%和50% - 60%，差异源于年末应收账款 [58][59] - 因会计处理和财务契约计算方式，预计第二季度末不满足部分财务契约，正与贷款人和私募债券持有人协商临时暂停或修改契约，部分暂停契约预计持续到2021年第一季度 [61][62] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 有多少租户获得政府支持？ - 获得政府支持的租户有限，多数租户规模大，超过500名员工限制，不符合相关项目条件 [65] 问题: 剧院改造的可能性及历史案例？ - 剧院是大盒子建筑，有大面积土地，较易改造；曾将剧院一侧改造为其他业务，花费约100万美元；还出售过价值400 - 800万美元的多余停车场 [66] 问题: 契约谈判的条款修改、进展及对股息和股票回购的影响？ - 寻求两项杠杆契约和两项覆盖率测试的豁免，部分契约豁免持续到2021年；与银行和私募债券持有人都在谈判，与主要银行有条款清单且进展顺利；作为谈判一部分，同意暂停股息；股票回购将持续到契约修改完成，预计未来30天完成；若情况好转，可随时终止豁免 [70][71] 问题: 疫情前租金水平的持久性及租户偿还延期租金的能力，是否考虑部分租户采用百分比租金？ - 可能在业务恢复阶段采用百分比租金，作为对合同租金的抵扣；认为多数租户能偿还延期租金，但时间和担保方式会不同；对AMC采用现金收入确认是出于谨慎考虑，不代表认为无法收回延期租金 [73] 问题: 若未达成契约协议，触发的是何种契约？ - 银行贷款和私募债券的契约是覆盖率指标，不是发生性契约；预计不会触发债券契约中的三项发生性契约 [75] 问题: 对有问题的小租户的担忧及期望？ - 数据已反映对租户情况的最佳判断，虽有租户可能出现问题，但不影响整体判断 [77] 问题: 对支付优先股股息的看法及债务契约影响？ - 预计会全额支付优先股股息和利息，流动性分析显示有足够资金支付这些债务，债务契约不会影响支付 [80] 问题: AMC与Regal和Cinemark在收入确认上的差异原因？ - AMC在疫情前杠杆率较高，虽筹集500万美元提供了一定流动性，但整体信用状况与其他租户不同，采用现金收入确认更谨慎 [82] 问题: 若早教运营商无法恢复，是否有其他租户接手？ - 认为有其他运营商有需求接手，公司有相关潜在租户名单 [84] 问题: 与AMC和电影制作工作室的对话情况及对双发行模式的看法？ - 迪士尼有影片采用双发行模式，但近80% - 90%电影推迟到明年；环球已开始支持票房；不能以少数影片的情况判断行业趋势 [87] 问题: 支付15%租金的租户是哪些？ - 支付租金的租户可能是仍在运营或已结束赛季的租户，如滑雪业务和部分教育业务 [89] 问题: 水上公园是否在赛季后存入托管账户？ - 水上公园会存入托管账户，公司已对其后续生产季节进行预测 [90] 问题: 有多少租户有现金但因不确定性而囤积资金，对偿还租金的影响？ - 多数租户处于这种情况，因对疫情持续时间、运营水平和公众反应不确定，公司与多数租户都在讨论此问题 [92] 问题: 公司拥有的剧院质量、覆盖率及租户在破产时对租约的态度？ - 公司是三大运营商最大房东，剧院多位于主要市场，对运营商重要；虽有部分老旧剧院有风险，但情况不像外界估计的那么严重；多数剧院观众量大，位于优质商圈 [94][95] 问题: 压力情况下杠杆率变化及2021年趋势？ - 短期内债务与EBITDA比率可能出现异常，但通过暂停股息等措施，预计公司杠杆率会回到历史4.6 - 5.6的水平，符合投资级指标 [96] 问题: 滑雪租户情况？ - 滑雪业务赛季基本结束，是支付租金的主要部分；4月收到了托管账户付款 [101][102] 问题: 游乐园在积极情况下的开放时间和游客量要求？ - 开放时间因地理位置而异，受学校开学时间影响；多数会在5 - 6月尝试开放；开放越早越好，减少季节性影响 [104][105] 问题: 如何跟踪租户支付运营费用情况，是否会提前计提物业税？ - 可通过跟踪实际付款和联系相关方监控租户支付情况，目前租户合规情况良好；在协商延期协议时，一般要求租户继续支付相关费用 [106][109] 问题: Kartrite关闭时的现金燃烧率？ - 每月约150万美元，包括Kartrite和圣彼得堡物业 [113] 问题: 与租户谈判时考虑的财务利益及是否考虑权证等？ - 讨论内容包括增加物业设备等额外担保、以物业抵租金等，具体取决于租户还款时间、金额、担保和还款期合理性 [112] 问题: 4月现金燃烧率及改善情况？ - 每月约2300万美元，预计短期内维持此水平；若物业重新开放且运营改善，现金燃烧率可能降低 [113][114] 问题: 剧院EBITDA覆盖率分布情况？ - 剧院覆盖率可能低于预期，约10% - 20%的剧院组合可能存在此情况，但分布在多个运营商中，公司对自身剧院组合有信心 [118] 问题: 剧院在全国票房的排名情况？ - 剧院在收入方面处于较高水平，按每屏幕收入或总票房计算，多位于前1000名，甚至前500名、前100名；多数剧院年观众量30 - 50万人 [119][120] 问题: GAAP收入确认情况及是否会有百分比租金和弥补期？ - 协议可能包含部分合同或百分比租金，作为对原合同租金的抵扣；需要确定延期金额、回收时间和额外担保等；公司不会急于签订短期还款协议，需观察情况后确定最佳方案 [122] 问题: 是否有部分投资组合需要自行运营或更换运营商？ - 公司预计85% - 90%的收入可延期收回，不认为会有部分或全部物业需要自行运营或更换运营商 [123] 问题: 如何调整物业以适应社交距离要求，如何部署资本？ - 公司作为信息渠道，分享不同聚集娱乐领域的最佳实践，不认为这需要大量资本投入；主要考虑健康、安全、卫生等方面，如戴口罩、设置洗手液、调整座位间距、安装有机玻璃等；将物业分为室内和室外聚集场所，分别考虑 [126] 问题: 私募债券契约谈判进展与银行谈判的比较？ - 已与私募债券持有人进行讨论，进展稍落后于银行谈判，但预计会有类似结果；私募债券规模较小，为3.4亿美元，银行贷款规模较大；预计所有谈判将在未来30天内完成 [128]

业绩总结 - 2020年第一季度的收入为151,012千美元，较2019年同期增长0.3%[14] - 2020年第一季度的净收入为31,084千美元，较2019年同期下降47.5%[14] - 2020年第一季度的EBITDAre为115,130千美元，较2019年同期下降12.4%[14] - 2020年第一季度的调整后EBITDA为129,929千美元，较2019年同期下降4.6%[14] - 2020年第一季度的利息支出为34,753千美元，较2019年同期上升2.3%[14] - 2020年第一季度的总资产为7,255,340千美元，较2019年同期增长12.8%[15] - 2020年第一季度的净收入为37,118千美元，较2019年第四季度增长2.3%[18] - 2020年第一季度的总收入为151,012千美元，较2019年第四季度下降11.4%[18] 用户数据 - 2020年第一季度的租金收入为135,043千美元，较2019年第一季度下降3.0%[18] - 2020年第一季度的前十大客户占总收入的67.3%[48] - 2020年第一季度的租金收入中包括12,500,000美元的直线租金应收款的减记[47] 财务指标 - 2020年第一季度的净债务为2,664,873千美元，较2019年同期下降13.1%[15] - 2020年第一季度的净债务与总资产的比率为38%，较2019年的42%有所改善[15] - 2020年第一季度的每股普通股分红为88,996千美元，较2019年同期增长5.5%[14] - 2020年第一季度的FFO（运营资金）为74,772千美元，较2019年第四季度下降19.6%[19] - 2020年第一季度的基本每股FFO为0.95美元，较2019年第四季度下降20.2%[19] - 2020年第一季度的AFFO支付比率为99%，相比2019年第三季度显著上升[21] 负面信息 - 2020年第一季度的调整后FFO为75,926千美元，较2019年第四季度下降23.8%[19] - 2020年第一季度的应收账款减少14,149千美元，显示出流动性压力[66] - 2020年第一季度的债务服务覆盖率为3.6倍，较2019年第四季度的3.8倍有所下降[34] 其他新策略和有价值的信息 - 2020年第一季度的总投资支出为41,945千美元，重建支出为15,215千美元，资产收购支出为22,108千美元[36] - 2020年第一季度的年化调整后收入为597,528千美元，涵盖371个物业[44] - 2020年第一季度的固定利率无担保债务的加权平均利率为4.37%[23] - 2020年第一季度的交易成本为1,075千美元，较2019年第四季度显著下降[21]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后每股FFO为1.26美元，上年同期为1.39美元；全年调整后每股FFO为5.44美元，上年为6.10美元；若排除2018年7.13亿美元的提前还款费用，2019年调整后每股FFO同比增长5% [25][30] - 第四季度持续经营业务总收入同比增长13%，部分源于体验式房地产新投资及Kartrite度假村和室内水上乐园的运营结构影响；季度租金和参与利息总计640万美元，上年同期为500万美元；G&A费用降至1080万美元，上年同期为1220万美元；交易成本为580万美元 [26][28][29] - 第四季度处置收益总计4.927亿美元，全年处置收益近8.83亿美元；出售吸引力物业和两块土地带来370万美元的综合收益 [29][30] - 季度末债务与调整后EBITDA比率为4.7倍，调整后为4.8倍，处于4.6 - 5.6倍的目标范围低端；12月31日，账面净债务与总资产比率为35%，市场基础为31%；年末总未偿债务为31亿美元，加权平均债务期限约为7年，2023年前无债务到期 [31][32] - 2020年调整后每股FFO指引为5.19 - 5.39美元，投资支出指引为16 - 18亿美元，处置收益预计为5000 - 1亿美元；排除与2019年出售的特许学校投资组合相关的费用，2020年调整后每股FFO指引中点反映约4%的增长 [15][34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末总投资约67亿美元，370处物业投入使用， occupancy率达99%；体验式投资组合占近60亿美元，282处物业，88个运营商， occupancy率99%，有两处物业正在开发 [18][19] - 第四季度投资支出1.1亿美元，其中1.047亿美元投入体验式投资组合，主要包括对Alyeska度假村的3700万美元抵押贷款和4860万美元收购三个优质影院项目 [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 体验式房地产目标市场包括九种物业类型，可寻址房地产市场估计达100亿美元或更多 [10] - 2019年是美国电影票房收入第二高的一年，电影院是美国最受欢迎的户外娱乐形式，电影行业是内容驱动型业务，票房有起伏 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重新聚焦，出售特许学校投资组合，降低收入波动性，加强租金覆盖，专注打造顶级体验式REIT [7][8] - 公司看好体验式投资机会，计划在2020年进一步渗透这些机会，投资将继续使产品类别和租户多样化，减少当前的集中程度 [10][12] - 公司主要投资目标是策划房地产资产组合，聚焦体验式经济，提供稳定现金流，资产价值稳定，通过资产和租户多样性优化风险回报 [12] - 公司通过与运营商建立关系、参加行业会议等方式执行投资计划，在体验式房地产领域拥有领先的知识深度 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为婴儿潮一代和千禧一代推动了体验式房地产机会，人们对连接、聚集和创造难忘体验有内在渴望，体验式消费需求持续存在 [8][9] - 公司对体验式投资机会持乐观态度，预计独特的体验式投资重点将在未来数年推动超常增长 [10][12] - 公司资产负债表状况良好，有能力为投资机会提供资金，包括预计在第二季度完成的10亿美元博彩物业投资 [33][37] 其他重要信息 - 公司宣布自4月15日起将普通股月度股息提高2%，这是连续第十年提高股息 [36] - 由于2019年处置收益重新投资到2020年新投资的时间安排，预计第一季度调整后每股FFO将比全年预期的四分之一低约0.15美元 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何加大对博彩物业的投资力度 - 公司认为遇到了优质资产的投资机会，该资产有望成为博彩投资的基石，风险回报比高，值得加大投资 [42][43] 问题: 博彩投资是否在特许学校出售时就已确定，是否收益率低于预期 - 公司表示当时未确定具体的替代资产，一直在与多方洽谈；公司致力于拥有市场主导型资产，该博彩资产符合这一目标 [44][45] 问题: 16 - 18亿美元投资的综合收益率是多少 - 公司表示GAAP综合收益率大致在8%左右 [47] 问题: SARS对影院上座率和体验式零售租户的影响，以及新冠病毒可能的影响 - 公司回顾SARS对美国影响较小，主要影响加拿大，对整体年度影响可忽略不计，持续约20 - 35天 [48] 问题: 博彩物业投资是单一资产还是组合 - 公司表示是单一市场的单一资产 [49] 问题: 影院业务的租金或信用指标情况及趋势 - 公司展示的10年影院覆盖率数据显示，其在一个非常狭窄的范围内波动，整个影院投资组合对票房的反应不如人们想象的那么剧烈 [51][53] 问题: Cal Kartrite的表现与预期对比 - 公司表示去年预计该物业亏损，今年预计盈亏平衡，随着2021年LEGOLAND的引入，有望开始盈利 [55] 问题: 博彩资产的定价、租户或资产质量 - 公司表示价格与市场水平一致，不需要为优质资产支付过高价格，该资产是市场主导型物业 [57] 问题: 2020年第二季度要完成的博彩资产投资是否在已有许可证的地点 - 公司表示不能这样假设，相关工作已进行一段时间，具体取决于司法管辖区 [58] 问题: 影院投资的暴露情况、目标投资的影院类型及超过16个屏幕的影院情况 - 公司表示影院投资主要集中在三大主租赁协议，覆盖率有一定分散度；目前仍倾向于有配套设施的影院，屏幕数量在12 - 16个之间为最佳；超过16个屏幕的影院情况取决于市场，大型影院通常位于主要MSA [62][64][66] 问题: 除博彩资产外的6 - 8亿美元投资是否依赖资本成本和融资能力 - 公司表示作为净租赁投资者，会关注资本成本和融资方式，有多种工具可影响资本成本，但始终需谨慎考虑 [67] 问题: 10亿美元博彩资产是否有合资伙伴，博彩资产的承保覆盖率及对博彩的目标暴露程度和后续资产管道 - 公司表示意图是长期持有租赁物业，具体交易细节将在未来几周公布；博彩资产承保覆盖率市场水平约为2倍；博彩在体验式平台可寻址市场中的机会占比可达20%左右，长期目标是在九个类别中实现多元化；目前指导范围内无其他博彩资产，但不排除后续增加 [69][71][72] 问题: 2020年指导范围差异的驱动因素，处置活动中遗留教育资产和体验式投资组合修剪的比例，以及处置活动是否会在后期增加 - 公司表示指导范围差异主要由投资支出的时间和金额、融资方式、Kartrite水上乐园运营情况和百分比租金的可变性等因素导致；处置活动主要是对投资组合进行优化，目前遗留教育资产占比不大；如果机会增加，后期可能会增加教育资产的处置，但公司目前更专注于增加净投资支出 [75][77][78]

投资组合出售与收益波动 - 2019年第四季度公司出售剩余特许学校投资组合，预计减少与预付和终止费用相关的未来收益波动[16] 资产与投资情况 - 截至2019年12月31日，公司总资产约66亿美元，总投资约67亿美元，其中体验式投资60亿美元占89%，教育投资7亿美元占11%[17][18] 房地产投资组合状况 - 截至2019年12月31日，公司体验式房地产投资组合约1920万平方英尺，出租率99.1%，在建工程3680万美元，未开发土地库存2460万美元[24] - 截至2019年12月31日，公司教育房地产投资组合约190万平方英尺，出租率100%，未开发土地库存350万美元[47] 租金与收入来源 - 2019年，公司来自美国多厅影院公司和帝王娱乐集团的租金收入分别约为1.238亿美元（占17.6%）和7580万美元（占10.8%）[29] - 2019年，公司来自Topgolf的收入约为7900万美元，占总收入的11.2%[32] 公司战略与愿景 - 公司未来增长将专注于体验式物业，不寻求教育物业的额外机会[50] - 公司愿景是打造一流的体验式房地产投资信托基金，长期主要业务目标是通过实现可预测且不断增长的调整后运营资金和每股股息来提升股东价值[51][52] - 公司增长战略侧重于收购或开发体验式房地产项目，也可能在某些情况下提供抵押贷款融资[53] - 公司专注体验式物业与战略组织设计一致，有助于建立知识中心和强大的运营能力，形成竞争优势[54] 财务比率与债务情况 - 公司将维持净债务与调整后EBITDA比率在4.6x至5.6x之间[68] - 截至2019年12月31日，公司有10亿美元无担保循环信贷额度，无未偿还余额，还有4亿美元无担保定期贷款和2500万美元债券，通过利率互换协议固定利率[347] - 截至2019年12月31日，公司在两个非合并房地产合资企业中有65%投资权益，合资企业有8500万美元抵押贷款，未偿还余额6120万美元，年利率为6%或LIBOR加3.75%中的较高者[348] 股息支付情况 - 公司支付普通股股息为每月一次，优先股股息为每季度一次，C系列优先股股息率为5.75%，E系列为9.00%，G系列为5.75%[73] 员工情况 - 截至2019年12月31日，公司有62名全职员工[75] 物业获取与租赁策略 - 公司通常获取或开发长期租赁的单租户物业，也会考虑多租户物业[57] - 公司租赁安排旨在实现资本成本与租户租金之间的正利差，通常采用三净租赁结构[58] 物业开发与多元化 - 公司将继续开发和重新开发符合增长战略的物业，单租户物业开发需有签署的租约，多租户开发需大量预租[62] - 公司将进一步使资产基础在物业类型、地理位置和租户方面多元化[66] 物业处置考虑 - 公司会考虑酌情处置物业，原因包括提高特定物业类型价格意识、利用高于市场的报价或减少特定租户、物业类型或地理区域的风险敞口[67] 外汇风险对冲 - 公司为降低加拿大四处房产的外汇风险，签订固定初始名义价值为1亿加元和7950万美元的交叉货币互换协议，锁定汇率为1.26加元/美元，对冲约1350万加元年现金流至2020年6月[353] - 2019年12月31日后，公司签订三份美元 - 加元交叉货币互换协议，2020年7月1日生效，总固定初始名义价值为1亿加元和7660万美元，锁定汇率为1.31加元/美元，对冲约720万加元年现金流至2022年6月[354] - 为对冲加拿大四处房产的净投资，公司签订两份固定对固定交叉货币互换协议，固定名义价值为2亿加元，2018年7月1日生效，2023年7月1日到期，锁定汇率为1.32加元/美元，对冲2亿加元的外国净投资[355] - 上述交叉货币互换协议有每月结算机制，锁定汇率为1.32加元/美元，对冲450万加元年现金流，该部分不计入套期有效性测试[355] 外汇衍生品会计处理 - 指定为净投资套期的外汇衍生品，其公允价值变动计入其他综合收益，套期净投资出售或基本清算时，金额从其他综合收益重分类至收益[356]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后每股FFO为1.46美元，上年同期为1.58美元，若排除2018年第三季度2000万美元的预付费用收入，本季度调整后每股FFO同比增长约10% [27][28] - 本季度总收入增长约18%（排除上年2000万美元预付费用），主要由新投资和处置收入推动 [29] - 本季度百分比租金和参与利息总计360万美元，上年同期为270万美元 [30] - 本季度所得税收益为60万美元，上年同期所得税费用为50万美元，主要与Kartrite运营的递延收益有关 [32] - 本季度交易成本为600万美元，主要与9家CLA学校转让给Crème有关 [32] - 本季度遣散费用为150万美元，年初至今为190万美元，是业务资源从非体验式领域向体验式资产转移的结果 [33] - 本季度完成房产销售净收益8680万美元，确认房产销售综合收益1430万美元 [33] - 本季度末债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，9月30日账面净债务与总资产比率为40%，市场基础为32% [35] - 本季度末总未偿债务为31亿美元，均为固定利率债务或通过利率互换固定的债务，混合票面利率约为4.3% [36] - 公司将2019年调整后每股FFO指引提高至5.44 - 5.52美元，投资支出指引提高至7.75 - 8.25亿美元，预计处置收益提高至4 - 4.75亿美元 [42][43] 各条业务线数据和关键指标变化 娱乐业务 - 季度末娱乐投资组合约34亿美元，有2处开发中物业、195处运营物业和26个运营商， occupancy为99%，租金覆盖率为1.76倍 [16] - 第三季度票房同比增长约3%，预计第四季度将超过2018年，推动2019年票房接近2018年历史最高水平 [17] - 第三季度娱乐投资支出总计1090万美元，主要用于影院、娱乐零售中心和家庭娱乐中心的开发和重建项目 [18] 休闲业务 - 季度末休闲投资组合约23亿美元，有83处运营物业和19个运营商， occupancy为100%，租金覆盖率约为2.28倍 [19] - 休闲业务中景点组合的运营商本季业绩良好，截至8月的过去12个月，参观人数和收入分别较过去三年平均水平增长约4%和7% [19] - 休闲业务投资支出约8960万美元，包括6870万美元的休闲物业新抵押贷款、660万美元用于Kartrite水上公园酒店，其余主要用于高尔夫娱乐综合体和景点的定制开发 [20] 教育业务 - 季度末教育投资组合约13亿美元，有137处运营物业和55个运营商， occupancy为98%，租金覆盖率为1.51倍 [23] - 截至10月底，已成功将21处CLA学校中的17处转移至Crème，预计第四季度接管其余4处 [24] - 教育业务投资支出约1760万美元，主要用于公立特许学校、私立学校和幼儿教育中心的收购、定制开发和重建 [24] - 本季度收到与4所运营特许学校、1个幼儿教育中心出售以及1笔特许学校抵押贷款偿还相关的处置收益1.04亿美元，包括1130万美元终止费和180万美元预付费用 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度电影票房同比增长约3%，第四季度有望超过2018年，推动2019年票房接近2018年历史最高水平 [17] - 休闲业务中景点组合运营商截至8月的过去12个月参观人数和收入分别较过去三年平均水平增长约4%和7% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注体验式经济，持续将业务重心从非体验式领域转向体验式资产，该资产类别已成功投资超20年，将是未来主要增长方向 [8][26] - 公司认为体验式经济创造了众多机会，将继续利用这些机会，提升资产表现、进行投资和管理资产负债表 [46] - 与专注零售领域的竞争对手相比，公司认为自身在体验式领域的布局更具优势，业务更具韧性和价值 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者对体验式产品需求持续增长，为公司租户和物业提供支持，有望推动公司未来增长 [8][9] - 公司资产负债表状况良好，有充足资金支持业务增长，且有大量有吸引力的投资机会，因此提高了FFO和投资支出指引 [12][13] - 公司认为当前低利率环境下，延长平均债务期限和固定可变利率债务是明智之举，有助于应对市场波动 [38] 其他重要信息 - 本季度公司发行5亿美元新的10年期无担保票据，票面利率3.75%，赎回全部3.5亿美元票面利率5.75%的高级无担保票据 [36] - 本季度公司通过直接股票购买计划发行约5200万美元普通股，季度末后又发行1700万美元，年初至今通过该计划发行约3.06亿美元 [39] - 7月1日，公司收到1.898亿美元Schlitterbahn抵押贷款票据的还款，该还款由CEDAR Fair以2.61亿美元收购Schlitterbahn集团的两个德克萨斯水上公园促成 [22] - 第三季度，Vail Resorts完成对Peak Resorts的收购，Vail运营公司的Northstar California Resort，加上6处Peak Resorts投资，Vail成为公司第五大客户 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低杠杆、提高2019年投资支出，是否预计2020年投资支出会增加，以及额外筹集资金的原因 - 公司认为机会增多，同时进行审慎的资产负债表管理，预计未来投资支出将维持在7 - 8亿美元甚至更高水平 [48][49] 问题2: 指导中是否考虑潜在的额外资本筹集 - 指导中点不考虑，但在区间内可能会根据情况决定筹集资本，第四季度指导不假设除已发行的1700万美元外还有更多股权发行 [51] 问题3: 各业务板块中机会最好的领域 - 公司在影院、家庭娱乐中心、体验式住宿等领域都看到机会，如纳什维尔是热门体验式旅游地，有很多投资机会 [52] 问题4: CLA学校过渡后的学生保留情况 - 新运营商希望加速接管，表明过渡较为成功，对其业绩有积极影响 [53][54] 问题5: 重新调整租金后，预计覆盖率与CLA原覆盖率的对比 - 预计覆盖率至少与之前相当，约在1.5倍左右，新运营商压力较小，覆盖率可能会提高 [55][56] 问题6: 从体验式角度看，Margaritaville纳什维尔酒店的吸引力 - 该酒店有很多便利设施和Margaritaville品牌，位于纳什维尔市中心，周边有很多景点，适合休闲旅游，符合公司对体验式住宿的投资方向 [57][58] 问题7: 公司进入博彩领域的进展和资产情况 - 公司在该领域持续取得进展，参加了G2E会议并进行了多次会谈，但指导中未体现相关计划，希望近期能有机会 [61] 问题8: 核心业务增长0.03美元的驱动因素 - 主要是Kartrite本季度表现好于预期，还有其他多种因素共同作用 [64] 问题9: 教育板块未来的发展，是否有更多出售候选项目 - 目前认为特许学校市场竞争激烈，风险回报不高，未来一段时间不会投入大量时间和资金，但其他教育子板块仍有长期租赁业务，不会完全放弃 [67][68][95] 问题10: 今年的资产处置和回收水平是否会持续到未来 - 今年的水平异常高，未来可能会进行更多资产处置以改善投资组合，但不会达到今年的水平 [69] 问题11: 主要投资市场的收益率情况 - 多数物业收益率在7% - 8%之间，沿海地区部分物业可低至7%，影院交易收益率低于7%，定制开发项目收益率通常比上述水平高50 - 100个基点 [70][73] 问题12: 未来住宿和博彩业务的投资结构，是否会持有资产 - 公司倾向于采用租赁或抵押贷款的固定收益工具，而非酒店REIT模式，博彩业务也会优先考虑净租赁结构 [75][76][77] 问题13: 对增加影院投资的舒适度，以及投资上限 - 公司喜欢影院业务，若能找到高质量、覆盖率好且近期翻新的影院，会继续投资，不局限于特定运营商 [78][79] 问题14: 正在建设的Topgolf项目数量及后续计划 - 目前有一个在运营，未来会根据机会选择性地增加新资产，但不会像以前那样大规模投资 [80][81] 问题15: 教育板块今年到期的租赁是否都与CLA有关 - 是的，相关租赁数量已从17个减少到8个，之后又有4个转换，年底将清零 [84][85] 问题16: Topgolf上市是否会影响公司投资 - 公司对Topgolf的投资限制是自我设定的，主要是管理风险敞口，Topgolf上市不是主要影响因素，随着更多运营商进入，公司可能会有更广泛的考虑 [86][87] 问题17: 对租户行业集中度的舒适度 - 公司对所处的体验式行业感到满意，与专注零售的竞争对手相比，公司更具优势，业务更具韧性 [88] 问题18: Margaritaville酒店的收入构成，除住宿外的其他驱动因素 - 酒店有显著的餐饮业务，屋顶酒吧等活动丰富，位于娱乐区，周边活动带动了对该体验式品牌的需求 [91][92] 问题19: Margaritaville酒店贷款的LTV情况 - 相对于评估价值，LTV在55% - 65%之间，公司对此感到放心 [93] 问题20: 公司正在远离的非体验式资产或投资领域 - 主要是教育板块中的特许学校领域，该领域竞争激烈，风险回报不佳，而其他教育子板块有长期租赁业务，不受影响 [94][95][96] 问题21: 三处影院资产的续租情况和未来展望 - 其中两处已在第四季度续租 [97] 问题22: 体验式业务中是否有表现较弱的子领域，以及是否有决定放弃的潜在增长领域 - 公司关注经济下行时的情况，对高价格点的活动有所警惕，这类活动与经济衰退的相关性较高，而电影等低成本活动具有一定的反周期性 [99][100] 问题23: 休闲板块的另一笔抵押贷款投资情况，以及管道中的类似机会和规模 - 另一笔抵押贷款投资是堪萨斯城的Genesis健身中心，公司目标是租赁，但在有税务问题时会采用抵押贷款结构，难以预测下一个项目，但预计租赁业务仍会多于抵押贷款业务 [101][102][103]