财务数据和关键指标变化 - 公司二季度核心FFO超出NAREIT会议修订区间中点0.08美元/股，主要得益于同店收入增加、商业收入提高和运营成本降低 [30] - 公司将全年同店收入增长中点上调50个基点至 - 1.4%，运营费用增长中点下调25个基点，同店NOI增长中点提高80个基点至 - 3%，全年核心FFO中点上调0.09美元/股至12.33美元，年初至今核心FFO上调0.17美元或1.4% [31][32] - 二季度现金拖欠率为预定租金的2.6%，高于30年平均拖欠率30 - 40个基点，美国救援计划资金回收缓慢，预计未来几个月会改善，随着更多工人就业和9月30日加州和华盛顿驱逐保护措施到期，拖欠率将恢复正常 [10] - 截至7月，公司Essex投资组合净有效租金已超过疫情前水平，7月新租约净有效租金环比6月增长4.7% [8][26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公寓业务方面，二季度同店净有效租金自1月1日以来增长8.3%，大部分增长发生在二季度，6月同店平均净有效租金较去年3月下降3.1%，7月初步数据显示已高于疫情前水平1.5%，但地区有差异，西雅图和南加州分别增长5.8%、9.3%，北加州仍低于疫情前水平8% [21][25] - 办公室开发活动方面，圣何塞和西雅图办公室建设比例较高，分别有8.1%和7%的办公物业正在建设，预计长期来看这些地区有更大公寓供应能力且不影响租金 [27][28] - 投资业务方面，二季度收到3600万美元次级贷款提前赎回款，包括470万美元预付费用，年初至今约1.5亿美元投资已赎回，预计年底将增至约2.5亿美元，新的优先股投资有健康的增值交易管道，下半年仍有望实现1 - 1.5亿美元的原始指导目标 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 就业市场方面，截至2021年5月，公司市场失业率为6.5%，表现逊于全国，二季度已恢复约一半疫情初期失去的工作岗位，但仍比疫情前就业水平低7.9%，而美国整体低4.4%，7月最大科技公司有3.3万个职位空缺，较去年增长99% [11][12][13] - 公寓市场方面，2021年供应略有增加，预计下半年公寓交付量将适度减少，洛杉矶和奥克兰降幅更明显，多户住宅许可活动呈下降趋势，截至2021年5月，过去12个月同比下降200个基点，而全国平均增长230个基点 [16][17] - 单户住宅市场方面，加州和西雅图单户住宅中位价格在过去三个月分别上涨18%和21%，购房成本上升和租房性价比提高增加了租房的经济动力 [18] - 公寓交易市场方面，自年初以来交易活动稳步加速，多数公寓交易的资本化率在3% - 3.5%之间，投资者预计租金将强劲复苏 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略方面，疫情期间维持高入住率和预定租金，随着经济复苏，专注于收购和开发，同时保持对FFO增值目标的纪律性，重启公寓翻新计划和技术举措 [7][19][29] - 行业竞争方面，优先股市场竞争加剧，资本化率压缩，市场估值高于预期，导致提前赎回增加 [20][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为经济复苏快于预期，疫情最严重影响已过去，随着经济强劲和疫苗接种率高，对未来前景充满信心 [6] - 预计随着西海岸经济全面重启，就业将继续增长，许多在疫情期间离开主要就业中心的工人将返回，办公室重新开放计划将吸引员工靠近公司办公室，平均通勤距离可能增加 [12][14] - 尽管面临一些不确定性，如COVID - 19 Delta变种可能导致办公室重新开放延迟，但市场需求和租金增长趋势良好，预计未来租金将继续改善 [13][8] 其他重要信息 - 公司提供了2021年市场预测更新，将2021年GDP和就业增长预期分别提高到7%和5%，预计全年平均净有效租金增长将从年初的 - 1.9%改善至 - 0.9%，第四季度同比将增长约6% [9] - 公司在西雅图的投资组合因税收降低，运营费用增长减少 [32] - 公司债务状况良好，过去一年半对超过三分之一的债务进行再融资，加权平均利率降低70个基点至3.1%，债务到期期限延长两年，截至2023年底仅有7%的债务到期 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 优先股和夹层贷款管道是否有收益率或预期回报压缩以及竞争变化？ - 回答: 是的，市场竞争加剧，资本化率压缩，收益低于公司通常可接受水平 [39] 问题2: 提前赎回是否有进一步风险影响收益？ - 回答: 目前已将已知情况纳入当前指导，预计今年剩余时间不会有更多赎回 [40] 问题3: 公司市场与旧金山、洛杉矶等西海岸城市市场趋势对比，以及对2022年租金趋势的看法？ - 回答: 公司市场租金已完全恢复至疫情前水平，但仅恢复约一半工作岗位，消费者乐观，科技公司招聘增加，预计未来情况良好；对于2022年，公司谨慎提供指导，但预计办公室重新开放对市中心位置有利，部分郊区居民可能返回城市 [43][46] 问题4: 公司投资组合按地区的租约损失率以及北加州市场剩余时间的复苏假设？ - 回答: 7月Essex投资组合租约损失率为7.4%，西雅图最高约12%，南加州约8%，北加州最低约3.5%；北加州市场全年经济租金增长预计为 - 0.9%，意味着第四季度将增长6%，假设市场租金在7月达到峰值后趋于平稳 [49][51] 问题5: 下半年指导是否假设典型季节性或需求在夏末秋初有额外增长，以及重新开发计划的规模和经济回报？ - 回答: 下半年指导假设市场租金遵循典型趋势，7月达到峰值后增长不大，但科技公司招聘和员工返回城市等因素可能带来积极影响；重新开发计划正常情况下每年约4000个单元，去年下半年缩减至约650个单元，今年下半年目标是翻倍至约1300个单元，投资回报率与疫情前水平相当，在高个位数到高两位数之间 [54][56][57] 问题6: 公司开发支出目标区域和预计实现的收益率？ - 回答: 主要关注北加州和西雅图市场，开发项目的资本化率约为4% - 4.25%，现有交易的资本化率为3.25% - 3.5%，公司寻求更高收益率的项目 [60][61] 问题7: S17.1中迁移趋势的具体情况以及对18%迁移率的看法和上限预期，以及当前是否是投资公司市场的好时机？ - 回答: 18%是净迁移率，迁入者主要来自萨克拉门托等加州内部地区和大学城，反映市场强劲；公司认为大部分迁移是因疫情期间企业关闭导致的非自愿迁移，随着企业重新开放，人们将返回；公司董事会关注地理多样性，但仍专注于长期租金增长高的市场，认为西海岸仍有投资价值 [65][66][69] 问题8: 公司如何看待COVID - 19 Delta变种对复苏的潜在影响，以及对同行在其他市场进行重大资本投资的看法？ - 回答: 公司意识到风险，但加州和华盛顿的疫苗接种率较高，政府积极推动接种，降低了一定风险；公司通过多种数据来源关注市场动态，认为科技和电影等行业是经济驱动因素，只要驱动因素存在，需求和就业将恢复，住房供应不足是好事 [74][78][80] 问题9: S17数据显示旧金山市场是否会在未来几个季度显著改善，以及与纽约相比，旧金山和西雅图市中心是否会在几个季度内强劲反弹？ - 回答: 旧金山市场趋势已逆转，服务业和科技公司的回归将推动市场改善；纽约就业复苏较快，而西海岸仍在开放过程中，预计未来会改善但速度较慢 [83][85] 问题10: 提前赎回导致的0.10美元拖累是仅在NAREIT FFO还是在公司FFO中都存在，以及为何将提前赎回费用排除在核心FFO之外？ - 回答: 0.10美元拖累在两者中都存在；提前赎回费用目前按GAAP会计规则计入非核心FFO，但公司内部对此有讨论 [86][89] 问题11: 北加州市场复苏是否因去年第三季度开始的优惠政策而更快，以及Angela提到的8%是公司还是市场数据？ - 回答: 公司在疫情期间通过低价吸引租户，目前市场租金已恢复，未来租户流动情况值得关注；8%是公司数据 [92][95] 问题12: 市场对资本化率的假设以及公司是否同意，不同市场（城市与郊区）的资本化率差异？ - 回答: 买家假设租金将完全恢复并超过疫情前水平，未来几年有强劲增长，退出资本化率不会大幅扩张，承销更激进；不同市场资本化率有差异，西雅图CBD市场交易活跃，资本化率在2% - 3%，郊区市场在3.25% - 3.5%，北加州和洛杉矶交易较少，资本化率在3%左右，圣地亚哥和橙县市场表现较好，资本化率在3% - 4% [97][98] 问题13: 联邦资金申请和回收情况，以及新闻稿中6.3%和评论中4.7%的含义？ - 回答: 公司有5500万美元拖欠租金，已申请1800万美元，目前已收到400万美元，回收率约20%，未纳入今年指导是因为报销时间不确定；4.7%是7月净有效租金环比6月的增长率，6.3%是7月混合租赁利率的同比增长率 [100][103] 问题14: 南加州暂停令到期对入住率的影响，以及在租金增长监管下，公司更倾向保持入住率还是提高租金？ - 回答: 南加州拖欠租金问题较严重，但预计不会对整体入住率产生重大影响；不同地区情况不同，难以一概而论，公司将与租户合作解决拖欠问题 [105][106] 问题15: 低资本化率与公司外部增长积极性之间的矛盾，以及如果必须选择，最看好和最想退出的市场？ - 回答: 低资本化率导致多数交易不增值，公司股票仍低于资产净值，但正在寻找更多增值机会；最看好西雅图东区市场，若必须退出市场可能选择文图拉，但公司关注整个市场范围 [109][113][115]

租金及其他物业收入数据变化 - 2021年Q2租金及其他物业收入为34.8757亿美元，2020年同期为36.8149亿美元；2021年上半年为70.1633亿美元，2020年同期为75.7899亿美元[35] - 2021年和2020年上半年，公司租金及其他物业收入分别为7.01633亿美元和7.57899亿美元，降幅约7.42%[56] - 2021年上半年公司租金收入6.90627亿美元，2020年同期为7.46585亿美元[119] - 2021年Q2物业收入68405美元，2020年同期为72175美元；2021年上半年物业收入140164美元，2020年同期为149544美元[130] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司总物业收入分别为348757000美元和368149000美元；六个月分别为701633000美元和757899000美元[155] - 2021年第二季度同店物业收入从2020年同期的3.247亿美元降至3.149亿美元，减少970万美元，降幅3.0%，主要因现金优惠增加850万美元和平均租金率下降3.6%[193] - 2021年第二季度非同店物业收入从2020年同期的4350万美元降至3380万美元，减少970万美元，降幅22.3%，主要因2020年销售及2021年第一季度部分物业出售[194] - 2021年上半年同店物业收入从2020年同期的6.703亿美元降至6.328亿美元，减少3760万美元，降幅5.6%，主要因现金优惠增加1890万美元和平均租金率下降3.5%[209] - 2021年上半年非同店物业收入从2020年同期的8760万美元降至6890万美元，减少1870万美元，降幅21.4%，主要因2020年销售及2021年第一季度部分物业出售[210] 净收入相关数据变化 - 2021年Q2净收入为6.9615亿美元，2020年同期为9.0076亿美元；2021年上半年为24.6564亿美元，2020年同期为41.8841亿美元[35] - 2021年Q2归属于普通股股东的净收入为6.4846亿美元，2020年同期为8.4458亿美元；2021年上半年为23.329亿美元，2020年同期为39.9464亿美元[35] - 截至2021年6月30日的六个月，公司净收入为246,564美元，其中包括233,290美元的净收益和13,274美元的非控股权益收益[39] - 截至2020年6月30日的三个月，公司净收入为90,076美元，其中包括84,458美元的净收益和5,618美元的非控股权益收益[41] - 截至2020年6月30日的六个月，公司净收入为418,841美元，其中包括399,464美元的净收益和19,377美元的非控股权益收益[43] - 2021年上半年净收入为246,564美元，2020年同期为418,841美元[46] - 2021年和2020年上半年，公司净收入分别为2.46564亿美元和4.18841亿美元，降幅约41.13%[56] - 2021年和2020年上半年，归属于普通股股东的净收入分别为2.41525亿美元和4.13414亿美元，降幅约41.58%[56] - 2021年3月31日至6月30日三个月，公司净利润为69615千美元[58] - 2021年12月31日至6月30日六个月，公司净利润为246564千美元[60] - 2020年3月31日至6月30日三个月，公司净利润为90076千美元[62] - 2019年12月31日至2020年6月30日六个月，公司净利润为418841千美元[64] - 2021年上半年净收入为246,564美元，2020年同期为418,841美元[67] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司净收入分别为69615000美元和90076000美元；六个月分别为246564000美元和418841000美元[155] - 2021年和2020年6月30日止六个月，归属于普通股股东的净利润分别为241,525美元和413,414美元，每股收益分别为3.59美元和6.08美元[169] 每股收益数据变化 - 2021年Q2基本每股收益为1.00美元，2020年同期为1.29美元；2021年上半年为3.59美元，2020年同期为6.08美元[35] - 2021年和2020年上半年，基本每股归属于普通股股东的净收入分别为3.59美元和6.08美元，降幅约40.95%[56] - 2021年和2020年上半年，摊薄每股归属于普通股股东的净收入分别为3.59美元和6.07美元，降幅约40.86%[56] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，Essex Property Trust, Inc.基本每股收益分别为1.00美元和1.29美元；六个月分别为3.59美元和6.08美元[160][163] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，Essex Portfolio, L.P.基本每单位收益分别为1.00美元和1.29美元[166] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，计算摊薄每股收益时分别排除了136172股和431253股股票期权；六个月分别排除了0股和290570股股票期权[164] 普通股股数及相关权益数据变化 - 2021年3月31日普通股股数为6499.9万股，6月30日为6500.4万股[37] - 截至2021年6月30日的六个月，公司普通股数量从64,999股增至65,004股，额外实收资本从6,876,326美元降至6,862,879美元，累计综合损失净额从14,729美元降至9,768美元，非控股权益从182,782美元增至183,248美元，总计从6,183,192美元降至6,136,703美元[39] - 截至2020年6月30日的三个月，公司普通股数量从65,412股降至65,331股，额外实收资本从6,959,523美元降至6,944,805美元，累计综合损失净额从22,668美元降至18,710美元，非控股权益从189,784美元降至186,807美元，总计从6,417,949美元降至6,352,881美元[41] - 截至2020年6月30日的六个月，公司普通股数量从66,092股降至65,331股，额外实收资本从7,121,927美元降至6,944,805美元，累计综合损失净额从13,888美元降至18,710美元，非控股权益从183,077美元增至186,807美元，总计从6,403,504美元降至6,352,881美元[43] - 2021年3月31日，公司普通合伙人权益金额为6035566千美元，6月30日为5963223千美元[58] - 2021年12月31日，公司普通合伙人权益金额为6015139千美元，6月30日为5963223千美元[60] - 2020年3月31日，公司普通合伙人权益金额为6250833千美元，6月30日为6184784千美元[62] - 2019年12月31日，公司普通合伙人权益金额为6234315千美元，2020年6月30日为6184784千美元[64] 股息及分配数据 - 公司普通股股息为每股2.09美元，2021年Q2股息支出为1.35884亿美元[37] - 2021年3月31日至6月30日，公司宣布每单位分配2.09美元，总计分配140679千美元[58] - 2021年12月31日至6月30日，公司宣布每单位分配4.18美元，总计分配281349千美元[60] 现金流数据变化 - 2021年上半年经营活动提供的净现金为428,071美元，2020年同期为426,110美元[46] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为5,635美元，2020年同期为287,803美元[46] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为448,301美元，2020年同期提供的净现金为37,074美元[48] - 2021年上半年无限制和受限现金及现金等价物净减少25,865美元，2020年同期净增加175,381美元[48] - 2021年上半年期初无限制和受限现金及现金等价物为84,041美元，期末为58,176美元；2020年同期期初为81,094美元，期末为256,475美元[48] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为428,071美元，2020年同期为426,110美元[67] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为5,635美元，2020年同期为287,803美元[67] - 2021年上半年融资活动使用的净现金为448,301美元，2020年同期为37,074美元[69] - 2021年上半年现金及现金等价物净减少25,865美元，2020年同期净增加175,381美元[69] 资产负债数据变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2747199亿美元和1.2936177亿美元，降幅约1.46%[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为6575.47万美元和6720.746万美元，降幅约2.16%[53] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司合并的可变利益实体相关总资产分别约为9.046亿美元和8.985亿美元，总负债分别约为3.208亿美元和3.268亿美元[90] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为57亿美元和55亿美元，公允价值分别约为61亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为4.089亿美元和7.751亿美元，公允价值分别约为4.066亿美元和7.701亿美元[93] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，累计其他综合损失净额分别为976.8万美元和1472.9万美元[98] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3500万美元和3220万美元[101] - 截至2021年6月30日、2020年12月31日、2020年6月30日和2019年12月31日，无限制现金及现金等价物分别为4815.5万美元、7362.9万美元、2.46204亿美元和7008.7万美元；限制现金分别为1002.1万美元、1041.2万美元、1027.1万美元和1100.7万美元[104] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司递延收入分别为280万美元和310万美元，2021年上半年确认的2020年递延收入为30万美元[123] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，票据及其他应收款分别为238855千美元和195104千美元[131] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，来自合资企业关联方的短期未偿贷款分别为5790万美元和470万美元[131][144] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司债务净额分别为6130148千美元和6251535千美元[146] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为12747199000美元和12936177000美元[158] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为零负债和240万美元负债[170] 费用及收益相关数据变化 - 2021年和2020年上半年，公司总费用分别为5.15437亿美元和5.28888亿美元，降幅约2.54%[56] - 2021年和2020年上半年，公司运营收益分别为2.90762亿美元和2.50573亿美元，增幅约16.04%[56] - 2021年和2020年上半年，综合收入分别为2.517亿美元和4.1385亿美元，降幅约39.18%[56] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司总净营业收入分别为241264000美元和258013000美元；六个月分别为4

业绩总结 - Essex在2021年加州和西雅图的房价分别上涨了13%和14%[3] - Essex的同物业净运营收入（NOI）和核心每股基金（Core FFO）在2021年均有显著增长，预计将提高全年指引[3][24] - 2021年第二季度净收入指导范围为0.61 - 0.69亿美元，较之前的0.71 - 0.87亿美元下降[35] - 2021年同物业收入增长的修订范围为-2.40%至-1.40%[34] - 公司2021年全年的每股收益（EPS）预期范围为4.95至5.39美元[50] - 公司在2021年第一季度的每股FFO预期为3.23美元[50] 用户数据 - Essex市场的住房需求预计将以高于其他市场的速度超过供应，房屋销售价格约为全国平均水平的3倍[3] - 2021年，Essex市场的租金增长率在长期内表现优于其他市场，预计将继续保持[18] - 2021年，Essex市场的房屋销售价格约为全国平均水平的3倍，预计2023年住房需求将超过供应[26] 市场动态 - Essex市场的新供应占现有库存的比例保持在1%以下，且加州市场的许可数量近期有所下降[3][11] - 加州和华盛顿州的前十大科技公司职位空缺自2020年低点以来增加了89%，目前已超过疫情前水平[3][22] - Essex在加州市场的总许可活动远低于美国其他主要城市，显示出供应的限制[14] - 2021年洛杉矶地区新建多户住宅供应为33,600套，预计580,000个新工作岗位[37] 财务状况 - 2021年第一季度的总资产负债率为36%，较2020年第四季度的37%有所下降[45] - 2021年第一季度的利息覆盖率为472%，高于150%的合规要求[45] - 2021年第一季度的无担保债务比率为274%，符合大于150%的合规要求[45] - 2021年第一季度的净负债与调整后EBITDA比率为6.5倍，较2020年第一季度的5.9倍有所上升[45] - 2021年第一季度的利息支出为51,649千美元，调整后为48,805千美元[56] - 2021年3月31日，净负债为6,785,714千美元[64] - 2021年3月31日，市场able证券为211,544千美元[62] - 2021年3月31日，未受限制的现金和现金等价物为103,442千美元[62] 未来展望 - Essex的市场在加州和华盛顿的重启后，预计将加速恢复，超过美国整体的就业增长[19] - 由于市场条件改善和减少让步使用，公司提高了2021年核心FFO指导范围[34] - 2021年GDP增长预计为6.4%，2021年美国就业增长预计为3.6%[36] 负面信息 - 2021年同物业运营统计显示，南加州的同物业收入增长为-5.8%[32] - 2021年现金逾期率为2.7%，与前几个月持平[33]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店收入和核心FFO分别同比下降8.1%和11.8%，同店收入环比提高10个基点 [6] - 一季度核心FFO超出指引区间中点0.04美元/股，其中0.02美元来自合并运营，另外0.02美元与合资企业投资组合和较低的利息支出有关 [27] - 预计二季度核心FFO中点为2.92美元/股，环比下降0.15美元/股 [28] - 全年重申同店收入、费用、NOI增长和核心FFO每股的指引区间 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 一季度新租费率同比下降9.7%，较四季度的8.9%降幅有所扩大 [21] - 一季度西雅图收入下降7%，主要受西雅图CBD下降15.7%影响；北加州收入下降10.9%，由旧金山、奥克兰和圣马特奥CBD平均下降15.9%导致；南加州收入下降5.8%，主要受洛杉矶CBD和西洛杉矶平均下降13%影响 [22] - 一季度旧金山和西雅图CBD的财务入住率分别环比提高2.7%和4.2%，这些市场的季度周转率平均下降5.4% [23] - 平均每单位净有效市场租金环比提高110个基点，南加州继续引领投资组合增长 [25] - 新租优惠从四季度略超2周改善至一季度约1.5周，4月进一步降至约1周，享受优惠的租赁占比从一季度略低于50%降至4月的约45% [39][40] 投资业务 - 一季度收到1.2亿美元2笔优先股投资赎回款，其中一笔1.1亿美元的投资提前赎回，公司获得350万美元提前还款罚金 [30] - 一季度成功出售3个公寓社区，售价2.75亿美元，利用销售所得资金进行优先股投资和回购普通股 [16] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 截至2021年3月的过去3个月，公司市场和全国的同比就业损失分别为9.2%和5.4%，较疫情初期公司市场14%的降幅有显著改善 [7] - 2021年3月初步就业损失数据显示，公司市场和全国分别降至7.9%和4.4%，3月加州和华盛顿新增近15万个就业岗位，占美国就业增长的16%以上 [8] 住房供应市场 - 公司西海岸市场的住房许可总数（单户和多户）在过去12个月同比下降9.2%，而全国平均增长6.4% [14] - 全国住房许可增长主要由单户住房许可13.9%的增长推动，而公司市场单户许可下降7.7% [14][15] 公寓交易市场 - 部分郊区市场租金同比上涨，近期交易的资本化率在3%以上；受疫情重创的城市，买家似乎着眼于疫情影响之外，公寓以接近4%的资本化率出售（基于疫情前租金和NOI），相当于基于当前租金的3%以下资本化率 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于保持资产负债表的实力和增加股息，近期宣布连续第27年提高股息 [5] - 鉴于REIT估值在过去6个月强劲反弹，股票回购吸引力下降，公司目前正在核心市场寻找被低估或管理不善的物业进行外部扩张 [16] - 公司调整优惠策略以匹配需求改善，目标是维持入住率和管理预定租金，为未来收入增长奠定基础 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年将是从疫情中复苏的一年，随着就业增长和同比比较基数变低，预计同店收入增长将改善 [7] - 随着疫苗加速部署和服务需求的释放，公司对复苏充满信心，加州各县已开始取消商业限制，预计6月15日全面重新开放 [13] - 尽管经济逐渐重新开放，但市场和立法仍存在不确定性，公司将保持谨慎，关注租金回收和租户违约情况 [26] 其他重要信息 - 公司创始人乔治·马库斯于1971年创立公司，他仍密切关注公司的使命、战略和业务计划执行 [5] - 电影和视频制作行业在冬季受疫情影响中断后，3月电影许可证申请环比增长45%，预计今年将继续反弹，为洛杉矶市场的租赁需求提供积极动力 [10] - 许多顶级科技公司宣布重返办公室计划，支持混合办公模式，预计未来几个季度随着更多科技雇主重新开放办公室，将推动租赁需求 [11] - 公司参与的SmartRent与SPAC达成合并协议，估值约16.5亿美元，除财务收益外，还将为公司带来技术改进和运营效率提升 [46][47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度是否考虑重新审视指引，为何维持全年指引？ - 公司一季度表现良好，但年初仍存在租户违约和驱逐禁令的不确定性，优先股赎回情况也不确定，可能超出指引范围上限，因此将在二季度重新审视指引 [34] 问题2: 如何看待将出售物业所得资金重新投资于优先股或夹层投资的机会？ - 公司目前有多个优先股投资项目正在推进，但优先股交易存在时间和金额的不确定性，公司也在关注市场上的收购机会 [35] 问题3: 何时能看到续租租金开始改善？ - 随着同比比较基数的变化，续租租金将随着疫情影响的消退而改善，目前市场租金已出现环比改善，随着优惠减少和入住率稳定，预计业绩将继续向好，但仍需考虑租户违约和立法影响 [37] 问题4: 是否打算在提高租金前进一步提高入住率？ - 目前的入住率水平让公司有信心开始提高租金，但在调整优惠时会谨慎考虑供应集中情况 [38] 问题5: 目前享受优惠的租赁占比和平均优惠时长是多少，与过去几个月相比如何？ - 去年三季度约75%的租赁享受约3.5周优惠，四季度约60%的租赁享受略超2周优惠，一季度略低于50%的租赁享受约1.5周优惠，4月约45%的租赁享受约1周优惠 [39][40] 问题6: 加州6月15日重新开放，南加州服务行业就业复苏和科技招聘增长对公寓需求的影响如何？ - 郊区市场表现最佳，中型城市次之，大城市复苏滞后，主要受供应和就业因素影响，目前复苏从郊区向城市蔓延，但大城市尚未明显受益 [43][44] 问题7: SmartRent投资对公司运营有何实际影响？ - SmartRent投资旨在通过技术改进提高行业运营效率，除潜在的财务收益外，公司还在利用相关技术提升客户关系管理和租赁流程效率，目前正在试点相关产品 [46][48][49] 问题8: 与2000年代初科技泡沫破裂后的复苏相比，当前复苏背景如何，有哪些负面监管问题？ - 每次危机和复苏情况不同，此次政府对疫情的应对措施避免了危机演变为信贷或金融危机，目前市场资金充裕，资产价值上升，但公司需考虑如何调整投资组合，出售表现不佳的物业并重新配置资金，二季度可能会出现FFO稀释，但长期来看将带来好处 [52][53][54] 问题9: 是否看到科技员工回归成为公司公寓租户，需求来自哪里？ - 目前尚未看到科技员工回归带来明显好处，主要受益于电影行业开放和服务行业就业复苏，科技公司重新开放办公室的影响尚未显现 [57] 问题10: 建筑成本上升是否会抑制未来几年的交易数量，现有项目是否存在债务偿还问题？ - 建筑成本上升对郊区低密度开发项目的交易和建设产生影响，是新供应的明显逆风，但目前公司对现有项目的债务偿还情况没有担忧 [59][60] 问题11: 一年前签订的含慷慨优惠的租约，续租情况如何，是否会出现入住率下滑或需要再次提供优惠？ - 目前续租情况相对正常，优惠更多取决于竞争供应和经济状况，市场尚未完全开放，某些CBD地区仍面临供应压力，将处于更优惠的环境 [61][62] 问题12: 是否跟踪科技公司办公室利用率与公司物业申请或兴趣水平的相关性？ - 公司难以精确跟踪两者相关性，主要通过跟踪就业、居民来源和迁移模式来评估市场，目前尚未看到科技公司员工大量回归对复苏产生重大影响 [64] 问题13: 学生返校是否对公司业务有推动作用，疫情前后学生租户情况如何？ - 公司主要通过就业和供应来跟踪供需情况，学生租户占比相对较小，不是影响整体业务的主要因素 [65] 问题14: 一季度表现强劲却维持全年指引，是否受一次性因素影响，如何看待二季度基本面和全年情况？ - 公司一季度同店表现良好，但加州经济复苏过程中存在反复，因此采取更保守的态度，将在二季度重新审视指引，租户违约情况是不确定因素，4月违约率较一季度有所上升，此外，一季度可能受益于刺激措施，而联邦刺激资金的影响尚不确定 [69][70][71] 问题15: 补充材料中的就业增长假设是来自政府还是内部预测？ - 补充材料中的就业增长假设是公司对市场进行基础研究得出的内部预测 [73] 问题16: 如何看待市场恢复到疫情前水平的路径，以及未来24个月推动租金上涨的能力和租金水平？ - 租金变化会影响消费者选择，当城市租金下降时，人们会选择迁入，优质市场将受益，公司目前入住率较高，不需要大量就业岗位恢复就能减少优惠并提高定价能力 [75][76][77] 问题17: 如何看待大量租户拖欠6个月以上租金的情况，是否会影响空置率或促使资产出售？ - 现有驱逐禁令将于6月30日到期，大量租户未支付租金将是一个问题，法院可能无法处理大量的驱逐程序，公司将谨慎处理，但具体情况难以预测，这也是公司在指引上保持谨慎的原因之一，但也可能是一个和解的时机 [79][80][81] 问题18: 能否提供不同市场租金表现的具体数据，哪些市场表现最积极和最消极？ - 郊区市场中，托伦斯环比收入增长4.3%表现最佳，斯诺霍米什县因波音问题环比下降0.4%；中型城市中，长滩环比增长3.4%最佳，北圣地亚哥环比下降0.5%最差；大城市中，西洛杉矶环比增长3.5%最佳，西雅图环比下降2.5%最差 [83][84] 问题19: 疫情前后租户年龄分布是否有差异？ - 公司没有按年龄组跟踪租户数据 [86] 问题20: 疫情前后租户构成（收入、人口统计情况）是否有差异？ - 由于城市租金大幅下降，不同类型的租户迁入城市，郊区有更多科技工作者居住，但公司没有相关具体数据，可后续提供 [87] 问题21: 如何看待4月违约率上升，是否更担心违约问题，一季度违约率下降是否是刺激措施的影响，租户保护措施下政府补贴是否是租户支付租金的首要资金来源？ - 一季度1 - 2月违约率约2.6%，3月因刺激措施发放降至较低水平，使一季度平均违约率降至2.1%，4月回升至2.7%为正常水平，公司认为违约率不会进一步恶化，但在评估收入增长时需考虑违约因素，公司积极帮助租户申请政府补贴，但补贴到账时间不确定，会影响指引的稳定性 [90][91][92] 问题22: 对出售物业和赎回所得约4亿美元资金的再投资部署有多大信心？ - 一季度的3笔物业出售在去年四季度已有预期，当时已用部分资金回购股票和进行新的优先股投资，此次1.2亿美元的赎回款提前回笼，公司对再投资这些资金充满信心，优先股投资项目储备丰富，将尽快推进再投资 [94]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2790204亿美元和1.2936177亿美元，同比下降1.13%[33] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总资产分别为1.2790204亿美元和1.2936177亿美元，降幅约1.13%[50] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为3.55125亿美元和3.92367亿美元，同比下降9.5%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司总收入分别为3.55125亿美元和3.92367亿美元，降幅约9.5%[53] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为1.76949亿美元和3.28765亿美元，同比下降46.17%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司净利润分别为1.76949亿美元和3.28765亿美元，降幅约46.17%[53] - 2021年第一季度和2020年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为1.74391亿美元和3.25992亿美元，降幅约46.5%[53] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司无抵押债务净额分别为5454.29万美元和5607.985万美元，同比下降2.74%[33] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司无担保债务净额分别为5454.29万美元和5607.985万美元，降幅约2.74%[50] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司基本每股收益分别为2.59美元和4.77美元，同比下降45.7%[36] - 2021年第一季度和2020年第一季度，基本每股收益分别为2.59美元和4.77美元，降幅约45.7%[53] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司普通股发行和流通股数分别为6499.891万股和6499.9015万股[33] - 2021年第一季度，公司普通股股息为每股2.09美元[38] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司股东权益总额分别为6210.931万美元和6183.192万美元，同比增长0.45%[33] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司综合收益分别为1.81441亿美元和3.19678亿美元，同比下降43.24%[36] - 2020年3月31日普通股数量为65,412股，2019年12月31日为66,092股[40] - 2020年第一季度净收入为328,765美元，2021年同期为176,949美元[40][43] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为266,926美元，2021年同期为195,266美元[43] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为445,637美元，2021年同期提供的净现金为146,869美元[43] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为379,964美元，2021年同期使用的净现金为312,816美元[45] - 2020年3月31日现金及现金等价物期末余额为282,347美元，2021年同期为113,360美元[45] - 2020年支付利息现金净额为52,487美元，2021年为55,213美元[45] - 2020年经营租赁的经营现金流为1,715美元，2021年为1,738美元[45] - 2020年房地产开发与租赁物业之间的净转移为131,841美元，2021年为267美元[45] - 2020年可赎回非控制性权益与额外实收资本和非控制性权益的重分类为 - 4,767美元，2021年为4,083美元[45] - 2021年第一季度，公司总营收为3.55125亿美元，2020年同期为3.92367亿美元[110] - 截至2020年3月31日，普通股单位为65,412，权益金额为6,250,833美元[57] - 2020年第一季度净收入为328,765美元[57][60] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为195,266美元，2020年为266,926美元[60] - 2021年第一季度投资活动提供的净现金为146,869美元，2020年使用的净现金为445,637美元[60] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为312,816美元，2020年提供的净现金为379,964美元[62] - 2021年和2020年分别资本化利息210万美元和480万美元，现金支付利息净额分别为55,213美元和52,487美元[62] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，权益证券分别为240万美元和250万美元[74] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，有价证券成本分别为14290.6万美元和13177万美元，账面价值分别为16526.5万美元和14776.8万美元[77][80] - 2021年和2020年第一季度，有价证券销售和到期收益分别为1480万美元和20万美元，实现收益分别为260万美元和1.3万美元[81] - 2021年和2020年第一季度，权益证券未实现收益或损失确认为收入的部分分别为630万美元收益和870万美元损失[82] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司分别合并18个和17个DownREIT实体、6个和5个共同投资，相关总资产分别约为9.006亿美元和8.985亿美元，总负债分别约为3.237亿美元和3.268亿美元[83] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为58亿美元和55亿美元，公允价值分别约为61亿美元和60亿美元；可变利率债务分别为3.24亿美元和7.751亿美元，公允价值分别约为3.222亿美元和7.701亿美元[86] - 2021年和2020年第一季度，公司开发和再开发项目资本化内部成本分别为640万美元和990万美元[87] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3630万美元和3220万美元[94] - 2021年第一季度，可赎回非控股权益赎回价值变动，重新分类增加408.3万美元，赎回为0，3月31日余额为3632.2万美元[95] - 2021年3月31日和2020年12月31日，Essex Property Trust累计其他综合损失净额分别为1039万美元和1472.9万美元；Essex Portfolio分别为681.1万美元和1130.3万美元[91][93] - 2021年3月31日，公司无限制现金及现金等价物为103,442美元，受限现金及现金等价物为9,918美元，总计113,360美元[97] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司递延收入余额分别为300万美元和310万美元，2021年第一季度确认的2020年12月31日递延收入余额为10万美元[113] - 截至2021年3月31日，公司剩余履约义务为300万美元，预计2021年确认约19%，到2023年累计确认48%，其余后续确认[114] - 截至2021年3月31日，公司净共同投资为9.62625亿美元，2020年12月31日为10.1801亿美元[117] - 2021年第一季度物业收入为71,759美元，2020年同期为77,369美元；净亏损为9,262美元，2020年同期为1,719美元；公司应占净收入为17,011美元，2020年同期为21,297美元[120] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应收票据及其他应收款分别为266,896千美元和195,104千美元[121] - 2021年第一季度和2020年第一季度，来自关联方的费用分别为220万美元和310万美元；2021年第一季度和2020年第一季度，开发和再开发费用分别约为零和40万美元[125] - 2021年第一季度和2020年第一季度，公司向MMC及其关联方支付的经纪佣金分别为零和20万美元[126] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，来自合资企业关联方的短期贷款未偿还余额分别为5760万美元和470万美元[135] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司总债务净额分别为6,096,709千美元和6,251,535千美元[137] - 固定利率无担保债券私募和公开发行债券的加权平均利率在2021年3月31日为3.3%，2020年为3.4%；可变利率定期贷款的加权平均利率在2021年3月31日为1.1%，2020年为1.7%[137] - 截至2021年3月31日，公司未偿还债务（不包括信贷额度）的预计本金还款总额为6,140,569千美元[140] - 2021年第一季度总物业收入为352,876千美元，2020年同期为389,750千美元；净营业收入2021年为242,397千美元，2020年为282,607千美元；净收入2021年为176,949千美元，2020年为328,765千美元[146] - 截至2021年3月31日，公司总资产为12,790,204千美元，2020年12月31日为12,936,177千美元[149] - 2021年第一季度，Essex Property Trust, Inc.基本每股净收益为2.59美元，2020年同期为4.77美元；摊薄后每股净收益2021年为2.59美元，2020年为4.76美元[150] - 2021年第一季度，Essex Portfolio, L.P.基本每单位净收益为2.59美元，2020年同期为4.77美元；摊薄后每单位净收益2021年为2.59美元，2020年为4.76美元[154] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为零和240万美元[155] - 公司有四份总回报互换合约，名义金额总计2.249亿美元，2021年和2020年第一季度实现的收益分别为280万美元和200万美元[156] - 2021年第一季度和2020年第一季度分别有349,252份和116,380份股票期权因反摊薄而未纳入摊薄每股收益计算[152][154] - 与未合并共同投资的未实现收益相关的递延所得税费用2021年第一季度为508千美元，2020年同期无此项费用[146] - 2021年第一季度出售房地产和土地的收益为100,096千美元，2020年同期无此项收益[146] - 2021年第一季度，公司稳定公寓社区现金拖欠率从2020年第一季度的0.4%增至2.1%，同期同物业组合平均财务入住率均为96.7%[172] - 2021年第一季度同物业收入从2020年第一季度的3.457亿美元降至3.178亿美元，减少2780万美元，降幅8.1%，主要因现金优惠增加1040万美元、平均租金率下降3.3%及拖欠率上升[178] - 2021年第一季度非同物业收入从2020年第一季度的4410万美元降至3510万美元，减少900万美元，降幅20.5%，主要因2020年及2021年第一季度的销售[179] - 2021年第一季度关联方管理及其他费用从2020年第一季度的260万美元降至220万美元，减少40万美元，降幅15.4%，主要因资产管理费减少及计算管理费的收入下降[180] - 2021年第一季度物业运营费用（不含房地产税）从2020年第一季度的6410万美元增至6520万美元，增加110万美元，增幅1.7%，主要因公用事业费用和维护修理费用增加[180] - 2021年第一季度房地产税从2020年第一季度的4300万美元增至4530万美元，增加230万美元，增幅5.3%，主要因评估价值和税率上升[183] - 2021年第一季度折旧和摊销费用从2020年第一季度的1.316亿美元降至1.286亿美元，减少300万美元，降幅2.3%，主要因某些租赁无形资产摊销完毕及部分公寓社区出售[185] - 2021年第一季度利息费用从2020年第一季度的5510万美元降至5160万美元，减少350万美元，降幅6.4%，主要因平均未偿债务减少及利率降低，部分被新发行票据增加的利息费用抵消[186] - 2021年第一季度利息及其他收入较2020年同期增加1960万美元，增幅376.9%，从

业绩总结 - 公司总市值为222亿美元，股息收益率为3.5%，股息支付比率为65%[5] - 2020年核心FFO增长率为147%，显著高于同行平均水平[8] - 2020年第四季度的FFO（资金运营）为249,061千美元，较2019年同期的271,737千美元下降了8.4%[78] - 2020年全年同物业净运营收入（NOI）为904,968千美元，2019年为971,457千美元，下降了6.8%[79] 用户数据 - 2021年同物业现金逾期率为2.6%[48] - 2021年1月和2月同物业收入变化为-8.3%[49] - 2021年南加州同物业收入变化为-6.2%，北加州为-10.9%[49] - 2021年1月和2月新租赁率下降9.8%[48] 未来展望 - 2021年美国GDP增长预计为4.3%[44] - 2021年美国整体就业增长预计为2.3%，到2021年12月失业率预计为5.3%[44] - 2021年经济租金增长预计在下半年转为正增长[44] - 预计同物业组合的毛收入增长为-3.50%至-1.50%，中位数为-2.5%[50] 新产品和新技术研发 - 2021年和2022年的未融资开发承诺为7400万美元[54] 市场扩张和并购 - 2020年，加州和西雅图的房价分别上涨了12%和11%[6] - 2020年，Essex市场的新供应占现有库存的比例保持在1%以下[6] - 2021年南加州新建多户住宅供应为15,100套，北加州为10,700套，总供应为57,100套[45] 财务状况 - 公司的流动性总额为14.69亿美元，流动性与近期融资义务的比率为4.6[54] - 公司的加权平均利率为3.2%[57] - 2020年第四季度的净负债为7,018,849千美元，调整后的EBITDAre为1,067,340千美元，净负债与调整后EBITDAre的比率为6.6[76] - 2021年债务到期总额为1.04亿美元，2022年债务到期总额为1.43亿美元[54] 负面信息 - 2020年第四季度的同物业净运营收入（NOI）为217,073千美元，2019年同期为248,742千美元，下降了12.7%[78] - 2021年核心FFO预计将因租赁优惠的直线记录减少600万至1600万美元，影响每股核心FFO为-0.41美元至-0.56美元[51]

公司公寓资产持有情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有或持有246个运营中的公寓社区，共计60,272套公寓[40] - 截至2020年12月31日，公司开发管道包括6个项目共1,853套公寓，已发生成本9.48亿美元，预计剩余成本1.74亿美元，总预计成本11亿美元[53] - 截至2020年12月31日，公司开发和预开发项目管道总计1853套公寓，已发生成本9.48亿美元，预计项目成本11.22亿美元[56] - 截至2020年12月31日，公司拥有三个重大重建社区，共1112套公寓，预计重建成本1.091亿美元，约450万美元待支出[57] - 截至2020年12月31日，公司有3个合并开发项目和3个非合并合资开发项目，共1853套公寓，预计成本11亿美元，其中1.74亿美元待支出，公司份额为1.18亿美元[119] - 截至2020年12月31日，公司在3个重大重建项目中拥有权益，共1112套公寓，预计重建成本1.091亿美元，约450万美元待支出[119] - 截至2020年12月31日，公司通过多个合资企业在稳定运营社区中拥有8652套公寓住宅，总账面价值为3.583亿美元[131] 公司公寓收购与出售情况 - 2020年，公司收购了2,020套公寓，收购价格为4.634亿美元[49] - 2020年6月，公司出售两个公寓社区共429套公寓，总价2.32亿美元，收益1660万美元[51] - 2020年7月，公司出售126套公寓社区，总价5150万美元，收益2270万美元[51] - 2020年10月，公司出售115套公寓社区，总价6000万美元，收益2570万美元[52] 公司投资与战略 - 公司投资关注人口超百万的大都市、新供应受限、租金相对可承受、住房需求基于就业增长等市场[44] - 公司战略会根据区域经济和市场研究调整投资组合地理分布[45] - 公司主要投资于南加州、北加州和西雅图大都市区的公寓社区，目前打算继续在这些地区投资[99] 公司管理与运营理念 - 公司管理社区注重物业运营、资本保全、业务规划控制、开发和重建[47] 公司债务与融资情况 - 2020年，公司向有担保抵押应付票据定期支付本金和还清贷款3.162亿美元，平均利率4.4%[58] - 2020年2月和6月，运营合伙企业分别发行5亿美元和1.5亿美元2032年到期高级无担保票据，票面利率2.650%，发行价格分别为面值的99.628%和105.660%[59][60] - 2020年4月，公司获得2亿美元无担保定期贷款，期限一年，有两次12个月展期选择权，利率为伦敦银行同业拆借利率加1.20%[61] - 2020年8月，运营合伙企业发行6亿美元高级无担保票据，包括3亿美元2031年到期和3亿美元2050年到期，票面利率分别为1.650%和2.650%，发行价格分别为面值的99.035%和99.691%[62] - 截至2020年12月31日，公司有两条无担保信贷额度，总计12.4亿美元，利率均为伦敦银行同业拆借利率加0.825%[64] - 截至2020年12月31日，公司约有63亿美元债务，包括7.751亿美元浮动利率债务，其中1.75亿美元通过利率互换固定利率[176] - 截至2020年12月31日，公司有12个合并社区存在债务抵押，债务持有人对这些社区拥有相关权利[180] - 截至2020年12月31日，公司约有2.251亿美元可变利率免税融资，免税融资有契约限制和合规要求[181] 公司股票回购情况 - 2020年，公司回购并注销119.719万股，总计2.693亿美元，截至2020年12月31日，公司股票回购计划剩余2.236亿美元购买授权[66] 公司员工情况 - 截至2020年12月31日，公司有1799名员工，98%为全职员工，其中1483人从事运营工作，316人在公司办公室工作[71] - 2020年，公司为员工提供超过5万小时培训和发展计划，培训投资近40万美元，晋升10%的员工至更高职位[78] - 公司退休计划每年匹配福利为6000美元，2019年将所有员工最低工资提高到每小时15美元[79] - 2020年公司为社区经理、维护主管和维护技术人员提供安全培训[80] - 2020年员工参与度调查显示，93%的受访员工认为日常工作直接影响公司使命和愿景，91%认为自己的意见和想法在公司很重要，93%认为公司支持工作场所的多样性、公平性和包容性[84] 公司社会责任与疫情相关支出 - 2020年公司为新冠相关协议和其他成本花费超410万美元[81] - 2020年公司通过员工和董事捐款筹集超40万美元，公司承诺投入300万美元，共筹集340万美元用于支持受疫情影响的居民和社区[83] 公司保险子公司情况 - 截至2020年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司拥有约1.528亿美元现金和有价证券[86] - 截至2020年12月31日，公司全资保险子公司太平洋西部保险有限责任公司现金和有价证券约为1.528亿美元[150] 公司现金流预期 - 公司认为2021年运营产生的现金流、现有现金及现金等价物、有价证券余额、现有信贷额度、进入资本市场的渠道以及处置房地产产生现金的能力足以满足所有合理预期的现金需求[93] 公司租金收入情况 - 2020年全年，公司81%的租金收入来自位于加利福尼亚州的社区[123] 公司面临的市场与政策风险 - 公寓社区市场竞争及其他住房选择或影响公司运营和租赁需求，降低租金并影响财务状况[128] - 投资抵押、夹层贷款等可能影响公司运营现金流，存在抵押物价值不足、借款人违约等风险[129] - 公司零售/商业空间约占总收入的1%，存在租赁不及预期、租户违约等风险[139] - 若公司将社区作为库存或主要用于销售，出售时可能需缴纳100%的收益税，并影响REIT身份[139] - 公司物业可能存在环境负债，虽有有限保险覆盖，但仍可能面临高额成本和索赔[140] - 公司对计划收购的物业进行环境评估，但无法保证发现所有环境问题[142] - 公司制定了应对霉菌问题的政策，但不能确保已处理所有霉菌事件[146] - 公司虽努力遵守加州65号提案要求，但不能保证不受相关私人执法诉讼的不利影响[147] - 公司面临多种不可保或经济上不可保的损失风险，如战争、恐怖主义行为、地震、污染、极端天气等[150] - 公司在南加州、北加州和西雅图等大都市市场有重大投资，未来这些市场可能遭受恐怖袭击，影响公司社区价值和运营[154] - 气候变化可能导致公司所在地区风暴强度增加、海平面上升和干旱频率增加，降低住房需求并增加成本[157] - 联邦、州和地方关于气候变化的立法和监管变化可能增加公司运营成本和资本支出，却不增加相应收入[158] - 意外死亡或严重受伤事件可能对公司业务和经营成果产生重大不利影响，且保险可能无法覆盖所有损失[159] - 法律不利变化可能增加公司物业相关负债和运营成本，影响现金分配和偿债能力[162] - 公司进入新市场可能面临无法准确评估当地市场、难以获取开发土地、难以招聘和留住关键人员等风险[163] - 市场和经济状况的波动可能影响公司财务报表估计的准确性，新冠疫情增加了估计难度[164] - 公司房地产资产可能面临减值费用，未来减值费用可能对经营成果产生重大不利影响[166] 公司债务相关风险 - 公司债务融资存在现金流不足、无法再融资、违反债务契约和提前还款罚款等风险[176] - 公司债券契约和融资安排包含限制经营灵活性的条款，违反可能导致债务违约[182][183] - 公司使用利率互换和利率上限合约管理利率风险，但可能导致损失和增加信用风险[186] - 公司信用评级下调可能对业务和财务状况产生重大不利影响，融资政策变化可能导致债务水平上升[187][188] 公司股权结构与股东相关情况 - 截至2020年12月31日，公司董事长乔治·M·马库斯直接或间接拥有约190万股普通股[195] 公司治理与合规风险 - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，将按美国联邦企业所得税对公司应税收入征税，且未来四个纳税年度将丧失REIT资格[211] - 为符合REIT资格，每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东分配的金额至少为REIT应税收入（不包括净资本利得）的90%[211] - 马里兰州商业合并法案规定，与拥有公司10%或以上投票权的股东进行某些“商业合并”，五年内禁止，且需获得至少80%的已发行有表决权股份持有人和除交易相关股东外三分之二的已发行有表决权股份持有人的投票批准[202] - 若运营合伙企业的有限合伙人拥有至少5%的已发行合伙权益单位，公司转让普通合伙人权益需获得有限合伙人多数同意[204] - 公司章程限制潜在收购方购买不超过6%价值的股票（合格养老金信托可收购9.9%）[207] 公司关键人员相关风险 - 公司依赖关键人员，房地产行业人才竞争激烈，关键人员离职可能对公司产生不利影响[192] - 公司董事长参与其他房地产活动和投资，可能与公司产生利益冲突[193] 公司内部管理风险 - 员工盗窃或欺诈可能导致公司损失，且潜在损失无法量化[198] 公司分红相关情况 - 公司分红形式、时间和金额由董事会决定，可能选择以股票形式支付，股东可能需支付超过所获现金的税款[200][201] 公司REIT资格相关风险 - 若公司被迫清算投资以满足测试或偿还债务，可能无法符合REIT要求，且对所得收益可能征收100%的税[214] - 税法变化可能对公司或其股东产生不利影响，影响公司作为REIT的资格及相关税务后果[215] - 公司与TRSs的交易若不按公平原则进行，可能需缴纳100%的惩罚性税款[216] - 若公司的子公司REIT未能符合资格，可能影响公司作为REIT的资格[217] - 公司处置被视为“禁止交易”的财产所得收益，可能需缴纳100%的惩罚性税款[218] 公司股东税务优惠 - 2017年12月31日后至2026年1月1日前，美国个人、信托和遗产股东可从REIT普通股息中扣除20% [219] 公司运营合伙企业权益情况 - 截至2020年12月31日，公司在运营合伙企业中拥有约96.6%的普通合伙权益[38] 公司公寓租赁期限情况 - 公司公寓租赁大多为一年或更短期限，短期租赁使租金收入受市场租金下降影响更快[104] 新冠疫情对公司的影响 - 新冠疫情的爆发给美国和世界经济带来了极大的不稳定和破坏，公司财务状况和经营业绩受疫情影响的程度很大程度上取决于未来需求和发展，具有高度不确定性[110] 加州房产税收政策 - 加州现行的13号提案通常将加州房产的年度房地产税增幅限制在评估价值的2%[125] LIBOR利率淘汰计划 - 英国监管机构计划在2021年底逐步淘汰LIBOR利率，2021年12月31日后停止公布一周和两个月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR期限[185] 公司软件供应商相关风险 - 公司使用第三方软件供应商支持关键业务和提供数据，市场整合可能影响公司对供应商的选择和定价[174] 公司隐私和信息安全风险 - 公司面临隐私和信息安全风险，虽采取措施但不能保证完全合规和绝对安全，可能遭受网络攻击和数据安全事件[170]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO同比下降12.5%，主要因同店物业收入下降8%，源于更高的租金减免和拖欠款 [33] - 第四季度租金减免较第三季度减少500万美元，帮助同店物业收入环比改善，但核心FFO较第三季度下降4%，即每股0.13美元，其中0.16美元归因于较低的直线租金减免 [34] - 2021年全年，预计摊薄后核心FFO每股下降5.1%，同店物业收入和NOI分别下降2.5%和4.6%，预计拖欠款将拖累核心FFO每股约0.45美元，直线租金减免将导致核心FFO每股下降0.41 - 0.56美元 [38][39][40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度新租约租金下降8.9%，1月保持稳定，较第三季度的-12.2%有所改善；同店物业租金减免从第三季度的约1800万美元降至第四季度的1300万美元 [28] - 预计2021年同店物业租金将在第二季度触底，全年同店收入增长上半年为负，下半年为正，全年同店收入指导为下降2.5% [32] 投资业务 - 2020年出售4处物业，共670套公寓，售价3.43亿美元；第四季度完成2.06亿美元的新优先股投资，并以大幅折扣回购4600万美元的普通股 [22][42] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 截至2020年12月，公司市场三个月滚动失业率同比为7.9%，较9月的-9.4%改善150个基点，优于全国水平 [9] - 第四季度，西雅图、北加州和南加州的同比就业增长分别下降7.3%、8%和8% [29] 租金市场 - 第四季度市场租金在城市中基本持平，郊区略有上升，净有效租金环比降幅小于1% [56] - 预计2021年净有效租金将下降1.9%，市场租金波动范围较大 [10] 公寓供应市场 - 2021年预计交付约3.4万套公寓，较去年略有增加；公司投资组合的多户住宅供应占存量的比例为0.9%，预计同比增长持平，但新完工项目仍集中在中央商务区和城市子市场 [11][30] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 租赁策略上，通过在稳定社区利用租金减免来提高入住率，以实现收入最大化 [28] - 投资策略上，优先通过出售物业获取资金进行投资，关注郊区市场机会，同时评估中央商务区的潜在投资机会 [22][91] 行业竞争 - 行业竞争激烈，公司专注于维持高入住率、保护票面租金，根据市场情况灵活调整租金减免策略 [74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 新冠疫情对公司2020年第四季度和全年业绩产生重大影响，导致同店物业收入和核心FFO每股下降 [5] - 疫情相关法规导致前所未有的失业和禁止驱逐租客，影响物业表现；政府命令不断变化，第四季度因病例激增而加强 [6][7] 未来前景 - 公司谨慎乐观地认为市场租金已或即将触底，预计2021年下半年随着GDP增长和疫苗接种，市场将出现积极势头 [8][11] - 预计随着疫苗接种，餐饮、服务和旅游需求将迅速恢复，相关服务岗位将回归；多数公司将要求员工返回办公室工作，西海岸租赁住房将更具吸引力 [19][20] 其他重要信息 - 公司晋升Angela Kleiman和Barb Pak担任新职务，John Burkart退休 [4] - 加利福尼亚州通过SB 91，将新冠相关驱逐保护期从1月31日延长至6月30日，并设立26亿美元的州租赁援助计划 [21] - 2020年科技行业IPO表现出色，公司市场内有13家科技公司完成数十亿美元的首次公开募股；风险投资持续创纪录，公司市场获得大部分风投资金 [13][15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 后疫情时代灵活工作环境对公司市场布局的影响及潜在机会 - 公司认为员工仍会与办公室有一定联系，优质城市且住房更实惠、学校好、犯罪率低的地区将受益，如北加州和科技市场的部分地区 [48][49][50] 问题2: 租金减免计划对租户的帮助及是否纳入指导 - 加利福尼亚州宣布26亿美元的租金减免计划，房东需减免20%，报销比例为80%，但目前难以评估其影响 [52][53] 问题3: 管理层认为市场租金触底的依据 - 第四季度净有效租金环比降幅小于1%，不同市场存在差异；部分市场表现良好，如文图拉租金同比上涨近10%；租金与收入比显示城市租金更具吸引力，长期来看需求将回归 [56][59][60] 问题4: 公司提供全年指导的原因 - 公司倾向于向市场提供信息，认为自身拥有更优信息，应引领市场 [62] 问题5: 如何管理历史旺季到期租约 - 公司专注于最大化收入，通过优化入住率和适应市场来实现；目标是尽可能减少租金减免，同时考虑供应和市场复苏情况 [66] 问题6: 不同市场不同类型工作岗位的增长情况 - 本次衰退中，南加州受电影行业和低薪服务岗位影响较大；科技市场的郊区受远程工作影响较大；随着经济复苏，各行业有望恢复，就业市场将改善 [67][68][69] 问题7: 公司市场的人口迁移趋势 - 与以往衰退类似，人们会因退休等原因改变居住选择；公司市场的迁入主要来自纽约、波士顿和其他加州城市，迁出主要是拉斯维加斯、凤凰城等 [70] 问题8: 近期入住率提升的需求来源及资产处置情况 - 市场竞争激烈，公司专注于维持高入住率和保护租金；待处置的3处资产分布在公司投资组合中，买家为交换买家，不同市场的资本化率有所不同 [74][75] 问题9: 驱逐禁令到期对入住率的影响 - 驱逐禁令到期情况复杂，联邦刺激资金可能有助于缓解拖欠款问题，但具体影响难以确定 [78][79] 问题10: 公司B级物业组合表现及乐观原因 - 公司认为目前租金水平符合就业损失情况，希望随着疫苗接种和经济复苏，市场能迅速反弹 [80][81] 问题11: 拖欠款准备金及回收情况 - 本周期与以往不同，第四季度对所有净拖欠款余额计提准备金；预计短期内拖欠款仍将处于高位，需根据市场情况重新评估 [82] 问题12: 报告的同店数据与FFO之间差异的后续变化节奏 - 预计下半年租金减免将有所缓和，这将有利于同店收入增长，但会对核心FFO增长产生一定抑制；2022年情况尚无法提供 [85] 问题13: 公司CEO继任计划 - 公司非常重视继任计划，认为通往CEO职位的道路应保持开放，鼓励多元化晋升路径；公司拥有深厚的人才储备 [88][89] 问题14: 租金 affordability不平衡是否会改变公司投资策略 - 公司一直在评估所有市场，疫情期间主要出售中央商务区物业，投资郊区市场；若中央商务区有合适机会，也会考虑投资 [90][91] 问题15: VC投资和职位发布的历史背景及与租赁的关联 - 与互联网泡沫时期相比，当前租金更具吸引力，科技市场租金与收入比接近长期历史平均水平，租金变化将影响租户选择 [94] 问题16: 公司指导中未考虑开发业务的原因及未来机会 - 公司持续关注开发机会，目前有几个处于前期开发阶段的项目正在认真评估，项目位于优质郊区和就业中心 [95] 问题17: 公司市场的复苏时间和租金恢复情况 - 难以确定具体时间，但预计随着就业市场恢复和需求增加，租金减免将迅速减少；市场恢复可能需要一到两年时间 [97][100] 问题18: 指导是否考虑未失业或临时离开市场的居民 - 公司未具体考虑这部分因素，主要关注供需比例，以就业岗位下降情况作为主要参考 [102][103] 问题19: 第一季度净有效定价情况 - 指导中假设第一季度租金减免与第四季度基本一致，下半年逐渐缓和；目前市场租金已触底，随着经济改善，下半年情况将更好 [106][107] 问题20: 租赁节奏的重置及宏观经济预测中租金与就业增长的关系 - 预计2021年租赁节奏与往年相似，旺季通常在6 - 7月；-1.9%的租金增长预测是基于同比市场租金差异，并非因租金减免；公司认为员工将采用混合工作模式，郊区市场可能受益 [110][112][113] 问题21: 北加州春季和夏季租赁旺季的入住率和租金情况 - 预计入住率不会大幅下滑，目前入住率已较低且公司能够维持；1月北加州整体的租约增益率约为8%，但该指标在淡季受市场租金波动影响较大 [115][117] 问题22: 租户来源及H - 1B签证政策变化的影响 - 公司暂无租户来源的具体数据，但认为随着经济复苏，成年子女与父母同住、合同员工和H - 1B签证员工等潜在需求将回归；预计拜登政府的移民政策将对就业市场产生积极影响 [120][121][122] 问题23: 科技公司员工返回办公室的时间假设及生物科技集群的投资机会 - 公司未对科技公司员工返回办公室的时间做出假设，认为随着疫苗接种，市场将恢复正常；公司在开发和投资方面已瞄准一些受生命科学和生物科技驱动的市场 [124][126]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为13401042美元，较2019年12月31日的12705405美元增长约5.47%[33] - 截至2020年9月30日，公司总负债为7102841美元，较2019年12月31日的6264491美元增长约13.38%[33] - 截至2020年9月30日，房地产资产总计12,501,970美元，2019年12月31日为12,230,074美元[52] - 截至2020年9月30日，总资产为13,401,042美元，2019年12月31日为12,705,405美元[52] - 截至2020年9月30日，总负债为7,102,841美元，2019年12月31日为6,264,491美元[52] - 截至2020年9月30日，总资本为6,267,482美元，2019年12月31日为6,403,504美元[52] - 2020年第三季度末普通股数量为65,210千股，2019年第三季度末为66,082千股[37][40] - 2020年第三季度末累计其他综合损失净额为16,800千美元，2019年第三季度末为19,028千美元[37][40] - 2020年第三季度末非控股权益为184,485千美元，2019年第三季度末为189,904千美元[37][40] - 2020年第三季度末额外实收资本为6,921,631千美元，2019年第三季度末为7,131,642千美元[37][40] - 2020年第三季度末累计超出累计收益的分配额为821,841千美元，2019年第三季度末为887,521千美元[37][40] - 2020年第三季度末总权益为6,267,482千美元，2019年第三季度末为6,415,004千美元[37][40] - 2020年前九个月净收入为497,683美元，2019年同期为329,266美元[45] - 2020年前九个月经营活动提供的净现金为653,437美元，2019年同期为706,927美元[45] - 2020年前九个月投资活动使用的净现金为301,988美元，2019年同期为704,253美元[45] - 2020年前九个月融资活动提供的净现金为136,532美元，2019年同期使用的净现金为62,343美元[47] - 2020年前九个月无限制和受限现金及现金等价物净增加487,981美元，2019年同期净减少59,669美元[47] - 2020年和2019年分别资本化利息1230万美元和1900万美元，现金支付利息分别为160,927美元和145,001美元[47] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司在运营合伙企业的普通合伙权益均为96.6%[73] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，运营合伙企业有限合伙单位分别为2,295,510和2,301,653，赎回价值分别约为4.609亿美元和6.925亿美元[73] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，权益证券分别为270万美元和360万美元[86] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司合并的共同投资和DownREIT实体的总资产分别约为9亿美元和10亿美元，总负债分别为3.299亿美元和3.643亿美元[101] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务账面价值分别为58亿美元和52亿美元，公允价值分别约为60亿美元和54亿美元；可变利率债务分别为8.049亿美元和6.604亿美元，公允价值分别约为7.996亿美元和6.558亿美元[103] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，可赎回非控股权益账面价值分别为3070万美元和3740万美元[115] - 截至2020年9月30日、2019年12月31日、2019年9月30日和2018年12月31日，未受限现金及现金等价物分别为5.58446亿美元、700.87万美元、740.31万美元和1344.65万美元；受限现金分别为106.29万美元、110.07万美元、176.95万美元和169.3万美元[118] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司递延收入余额分别为330万美元和390万美元，2020年前九个月确认的包含在2019年12月31日递延收入余额中的收入为60万美元[146] - 截至2020年9月30日，公司剩余履约义务为330万美元，预计2020年确认约6%，到2022年再确认44%，其余后续确认[147] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总共同投资净额分别为1018235000美元和1335339000美元[150] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应收票据及其他应收款分别为75432000美元和134365000美元[154] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司分别有550万美元和440万美元短期贷款未偿还[171] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司净债务分别为6610184000美元和5808873000美元[175] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为13401042000美元和12705405000美元[184] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，利率互换合约的总账面价值分别为负债290万美元和资产80万美元[197] - 截至2020年9月30日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益约为96.6%[204] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2020年前三季度，公司租金及其他物业收入为1126363美元，较2019年同期的1077767美元增长约4.51%[35] - 2020年前三季度，公司总费用为793416美元，较2019年同期的720496美元增长约10.12%[35] - 2020年前三季度，公司运营收益为379510美元，较2019年同期的364294美元增长约4.17%[35] - 2020年前三季度，公司净收入为497683美元，较2019年同期的329266美元增长约51.15%[35] - 2020年前三季度，归属于普通股股东的净收入为473125美元，较2019年同期的310468美元增长约52.39%[35] - 2020年前三季度，综合收入为494668美元，较2019年同期的323071美元增长约53.11%[35] - 2020年前三季度，归属于控股股东的综合收入为470213美元，较2019年同期的304482美元增长约54.43%[35] - 2020年前三季度，基本每股归属于普通股股东的净收入为7.22美元，较2019年同期的4.72美元增长约52.97%[35] - 2020年第三季度营收3.70811亿美元，2019年同期为3.66932亿美元；2020年前三季度营收11.33675亿美元，2019年同期为10.8479亿美元[54] - 2020年第三季度费用2.64528亿美元，2019年同期为2.42893亿美元；2020年前三季度费用7.93416亿美元，2019年同期为7.20496亿美元[54] - 2020年第三季度运营收益1.28937亿美元，2019年同期为1.24039亿美元；2020年前三季度运营收益3.7951亿美元，2019年同期为3.64294亿美元[54] - 2020年第三季度净收入7884.2万美元，2019年同期为1.057亿美元；2020年前三季度净收入4.97683亿美元，2019年同期为3.29266亿美元[54] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净收入为7625.4万美元，2019年同期为1.02799亿美元；2020年前三季度为4.89668亿美元，2019年同期为3.21331亿美元[54] - 2020年第三季度基本每股净收入为1.13美元，2019年同期为1.51美元；2020年前三季度为7.22美元，2019年同期为4.72美元[54] - 2020年前三季度普通合伙人净收入4.73125亿美元，有限合伙人净收入1654.3万美元[60] - 2020年前三季度宣布的分配金额为4.21465亿美元，分配金额为每股6.2325美元[60] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月内，可销售证券销售和到期收益分别为5260万美元和700万美元，实现收益分别为9.1万美元和20万美元；九个月内，收益分别为5690万美元和5720万美元，实现收益分别为10万美元和70万美元[94] - 2020年截至9月30日的三个月和九个月内，权益证券未实现收益计入收入部分分别为330万美元和220万美元；2019年同期分别为亏损20万美元和收益430万美元[95] - 2020年和2019年截至9月30日的三个月内，公司开发和重建项目的资本化内部成本分别为610万美元和1100万美元；九个月内分别为2490万美元和3210万美元[107] - 2020年1 - 9月，公司共同投资的物业收入分别为226125000美元和249628000美元，净亏损分别为12779000美元和净收入20519000美元[153] - 2020年和2019年第三季度，公司从关联方收取的费用分别为300万美元和370万美元；2020年和2019年1 - 9月，分别为870万美元和1060万美元[159] - 2020年1 - 9月，公司向MMC及其关联方支付房地产交易经纪佣金0.2百万美元，第三季度为零[160] - 2020年第三季度和2019年第三季度，公司总物业收入分别为368464000美元和364504000美元[181] - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司总净营业收入分别为796689000美元和782364000美元[181] - 2020年和2019年，公司净收入分别为78842000美元和105700000美元[181] - 2020年第三季度归属于普通股股东的净利润为73,661美元，每股收益1.13美元；2019年同期净利润为99,335美元，每股收益1.51美元[186] - 2020年前九个月归属于普通股股东的净利润为473,125美元，每股收益7.22美元；2019年同期净利润为310,468美元，每股收益4.72美元[189] - 2020年和2019年第三季度总回报互换合约实现收益分别为290万美元和220万美元；前九个月分别为770万美元和620万美元[199] - 2020年第三季度，同店物业收入从2019年的3.377亿美元降至3.150亿美元，减少2270万美元，降幅6.7%[222] - 2020年第三季度，非同一物业收入从2019年的2680万美元增至5350万美元，增加2670万美元，增幅99.6%[223] - 2020年第三季度，来自关联方的管理及其他费用从2019年的240万美元降至230万美元，减少10万美元，降幅4.2%[224] - 2020年第三季度，物业运营费用（不包括房地产税）从2019年的6290万美元增至6800万美元，增加510万美元，增幅8.1%[226] - 2020年第三季度，房地产税从2019年的3930万美元增至4440万美元，增加510万美元，增幅13.0%[227] - 2020年第三季度，公司层面物业管理费用维持在860万美元，与2019年持平[228] - 2020年第三季度，折旧和摊销费用从2019年的1.208亿美元增至1.302亿美元，增加940万美元，增幅7.8%[228] - 2020年第三季度，利息费用从2019年的5490万美元增至5540万美元，增加50万美元，增幅0.9%[229] - 2020年第三季度，利息及其他收入从2019年的870万美元降至650万美元，减少220万美元，降幅25.3%[231] 公司股权及证券相关数据变化 - 2020年第三季度股票期权和受限股票计划净发行普通股95千股，2019年为

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO下降6%，同店物业收入下降6.7% [5] - 第三季度末，总拖欠款较第二季度有所下降，公司对第三季度75%的拖欠款进行了准备金计提，拖欠款准备金对同店物业收入和核心FFO增长的负面影响分别为1.6%和4% [49] - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，损失与租赁比为3.6%（即增益与租赁比） [125][127] 各条业务线数据和关键指标变化 公寓租赁业务 - 第三季度通过各种定价策略，包括优惠措施，成功提高了入住率，截至10月中旬，不到一半的投资组合提供三到四周的优惠，而第三季度这一比例超过75% [28][30] - 第三季度续约租金仅比上一年同期下降40个基点 [29] - 第三季度周转率较上一年同期增加73个基点，高层建筑、大学生较多的社区以及硅谷的合同工和顾问所在社区是周转率增加的主要原因 [35] 非住宅业务 - 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元 [162] 各个市场数据和关键指标变化 就业市场 - 4月，Essex市场的同比就业损失为13.7%，随后5月和6月就业实现了稳定增长，但随着新冠病例激增，居家令延长，夏季就业增长再次放缓 [8] - 截至9月，Essex市场的就业损失同比仍为8.7%，虽较4月有所改善，但仍落后于6.4%的全国平均就业损失 [9] 房地产市场 - 西雅图市场：第三季度同比收入下降1.6%，入住率持平；西雅图中央商务区收入下降5.6%，东区下降1.1%，南部和北部子市场收入分别增长30和60个基点；第三季度就业增长同比下降8.1%，8月华盛顿州失业率为7.1%，低于美国平均水平7.7%；8月，按三个月移动平均值计算，房价同比上涨12%，8月单月房价同比上涨17.4% [38][39] - 北加州湾区市场：第三季度同比收入下降8.5%，入住率为96.2%，同比增加30个基点；奥克兰中央商务区和旧金山是最具挑战的子市场，同比收入分别下降16.5%至17.1%，圣何塞收入下降7.2%；第三季度就业增长同比下降9.7%；第三季度房屋购买活动回升，按三个月移动平均值计算，湾区房价同比上涨高达8.6%，8月圣何塞市场房价同比上涨20%，旧金山和奥克兰同比上涨14% [40][41][43] - 南加州市场：第三季度同比收入下降7.3%，入住率仅下降20个基点；洛杉矶市场仍然面临挑战，西区子市场同比下降16%，其余洛杉矶子市场下降9.1%至12%；第三季度就业增长为 - 9.7%，8月失业率为15%，是所有市场中最高的 [44] - 橙县市场：第三季度同比就业增长下降10.8%，收入下降2.6%，入住率增加1.4%；第三季度季度环比收入实际增长1.9% [45] - 圣地亚哥市场：第三季度同比收入下降2.1%，欧申赛德子市场收入继续增长2.3%；第三季度就业增长下降8.9%；目前同店实际入住率为96.4%，30天内可出租率为4.5%，第四季度续约租金无增长 [45][46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 优先保障员工和居民的安全，在整个投资组合中部署技术，以满足消费者对无接触互动的强烈偏好 [6] - 继续监测市场就业机会，特别是前10大科技雇主的就业机会，关注科技公司的扩张计划和重返办公室计划 [15][16] - 计划在第四季度财报中提供年度指导，建模基于第三方经济学家对明年GDP增长约3.7%的共识预测 [17][18] - 预计2021年第二季度将出现拐点，随着新冠相关的大幅下降情况过去，下半年租金增长有望逐步改善 [20] - 继续出售公寓物业，目标是通过资产处置至少满足所有投资需求 [22] 行业竞争 - 自3月以来，市场上可供出售的房产数量极为有限，目前正在缓慢增加，现在判断未来的资本化率还为时过早 [23] - 在郊区，租金自疫情开始以来相对稳定，资本化率和房产价值与疫情前相比预计不会有太大变化，优质房产的资本化率预计在4%的低端至中端 [23][24] - 在受影响严重的城市，由于大幅优惠，近期可能的销售价格较疫情前估值有5%至10%的折扣，部分销售假设租金将快速恢复 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩继续受到新冠疫情的负面影响，包括地方和州政府的特殊应对措施，但近期市场限制有所放宽，部分市场进入限制较少的层级，这对当地企业和居民来说是个好消息 [5][7] - 公寓业务受当地住房供需趋势和季节性模式影响，疫情打乱了正常的季节性模式，就业市场的复苏将是租金增长的关键因素 [8] - 科技公司仍致力于在公司所在市场扩张，多数公司已宣布2021年重返办公室计划，这对公司来说是积极因素 [15][17] - 预计明年GDP增长将带来就业增长和消费者信心提升，新冠疫苗的广泛普及将进一步改善市场环境 [18][19] - 2021年公寓供应预计约为33,000套，与2020年相似，在就业增长加速之前，供应仍然过多 [21] 其他重要信息 - 公司反对加州21号提案，该提案将加剧加州的住房短缺问题，“反对21号提案”运动得到了众多组织和州长的支持 [26][27] - 公司在8月利率接近52周低点时， opportunistically发行了6亿美元债券，包括两笔3亿美元的债券，期限分别为11年和30年，有效收益率分别为1.75%和2.67% [50] - 公司已偿还2022年到期的3亿美元债券，并计划按面值偿还2021年剩余到期债务，未来两年的到期债务风险极低，仅需在2022年偿还3.5亿美元定期贷款 [50][51] - 年初至今，公司已回购约100万股股票，平均价格约为每股226美元，已用3.43亿美元的房产销售资金匹配股票回购 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 考虑优惠措施后，10月和第三季度的运营数据（续约和混合租金）是多少？ - 市场租金下降情况有所改善，但去年同期的比较基数较容易；10月开始减少优惠措施，第三季度超过75%的交易有大约一个月的优惠，10月前两周降至不到50%，10月下旬降至不到25%；新租赁通常有3.3%的租赁激励，续约通常不到一周 [55][57][58] 问题2: 什么情况下会重启股票回购计划？ - 公司管理资本分配时，会综合考虑出售资产的价格、对EBITDA的影响、再投资机会以及股票交易价格等因素，以确保保持债务与EBITDA比率 [60] 问题3: 现金拖欠款的催收趋势如何，2.2%的拖欠款中有多少可能会持续到2021年年中？是否有拖欠款影响到公用事业费用？ - 总体拖欠款情况正在改善，第三季度较第二季度有所好转；当前月份拖欠款略有上升，与联邦援助减少有关，但总体影响不大；预计随着经济开放，拖欠款情况将继续改善；公用事业费用拖欠情况与租金拖欠情况类似 [63][64][66] 问题4: 公司投资组合的最大卖点是什么，如何应对加州租金管制可能增加、科技员工远程工作并迁往其他州等担忧？如何看待当前环境下的资产出售？ - 利用公共和私人房地产市场的差价进行资产交易可以增加公司价值；租金下降主要是由于就业增长问题，随着就业市场复苏，租金损失情况将得到改善；公司资产负债表状况良好，有机会增加公司价值 [67][68][70] 问题5: 如何看待远程工作对公司的影响，为什么认为不会对公司产生重大影响？ - 混合工作模式可能会成为主流，许多城市的工作需要实际的物理存在；远程工作存在一些问题，如潜在的薪酬减少、生产力问题、协作和文化建设困难等；公司大部分房产位于郊区，且住房供应有限，市场会自行调整以适应变化，公司认为自身处于有利地位 [73][75][77] 问题6: 是否能够跟踪所关注的10家公司的招聘信息中关于混合工作或远程工作的情况？ - 很难进行量化跟踪；多数顶级科技公司有重返办公室的日期，即使可能会因疫情而推迟，但只要最终会返回办公室，就会巩固与办公室的联系；目前这些公司的招聘信息数量较3月的峰值有所下降，但已开始回升 [79][80][83] 问题7: 随着美国和全球新冠病例增加以及欧洲重新实施封锁，如何看待加州未来几个月可能采取类似措施？这种情况对租赁业务的影响是否会比第二和第三季度小？ - 加州在应对新冠疫情方面一直非常保守，既控制了病例传播，也显著抑制了经济复苏；目前加州情况良好，州政府会保持警惕，必要时会将市场重新调整到更严格的层级；租赁业务受季节性影响，第四季度通常是淡季，且招聘活动也会受到影响，因此需要等到新年才能更好地判断市场方向 [86][87][121] 问题8: 30天内4.5%的可出租率与正常情况相比如何？ - 目前4.5%的可出租率处于较好水平，与过去几年同期情况相符；公司团队努力满足市场需求，提高入住率，10月入住率达到96.6%；虽然与去年第四季度的97.1%相比仍有挑战，但整体投资组合表现良好，部分市场表现强劲，部分市场趋于稳定，一些受挑战的市场也出现了积极迹象 [89][90][95] 问题9: 能否提供第三季度和10月的有效混合租金增长率的更多细节？ - 用计算净有效租金的方式可能会产生误导，因为优惠措施的变化可能会导致租金数据波动较大；公司更关注市场租金或票面租金以及优惠措施的变化，优惠措施在6月大幅增加，用于提高入住率，目前正在减少 [98][99][100] 问题10: 12个月的租约是否包含免租期？ - 通常是12个月的租约，若要计算净有效租金，可以将优惠金额考虑在内，但这不是观察市场情况的最佳方式 [101] 问题11: 郊区投资组合中，交通导向型或人口密集的郊区与典型花园式郊区的比例是多少？两者表现是否有差异？ - 没有具体的比例数据；目前交通导向型不是影响因素，人们更多选择自驾通勤；步行便利性与租金价格呈正相关，步行便利性高的单位受影响较大，步行便利性低的单位受益更多 [102][103] 问题12: 租金是否已经触底，是否会开始加速回升？ - 无法确定租金是否已经触底，市场存在波动性；公司部分投资组合入住率和租金有所增加，部分市场趋于稳定；第四季度和第一季度通常是租赁淡季，且存在新冠疫情等不确定性因素；一些受挑战的市场如旧金山和奥克兰出现了积极迹象，如外地通勤者开始迁入 [107][108][109] 问题13: 随着私人竞争对手提高入住率和租金调整在子市场中产生影响，未来几个季度入住率是否会下降？ - 预计入住率不会大幅下降，公司团队积极应对市场变化，通过每日会议和数据分析制定定价和策略，努力保持高入住率；预计未来几个季度入住率将维持在96%及以上，但会存在波动性 [115][116][117] 问题14: 北加州是否有市场在取消优惠措施后，冬季需要重新实施？ - 目前没有预计会出现明显疲软的市场，但会根据市场情况进行价格调整，以应对可能的波动 [119] 问题15: 考虑优惠措施后，目前的在租有效租金与市场租金相比如何？ - 第三季度市场租金较2019年第三季度下降约5.8%，公司主要通过优惠措施进行价格调整；近期对优惠措施的需求减少，公司在减少优惠的同时保持了入住率和低可出租率；公司的增益与租赁比为3.6% [125][126][127] 问题16: 随着限制解除和城市核心区恢复，是否存在郊区居民搬回城市核心区的风险？ - 存在这种人员流动情况，主要是由于城市和郊区的租金差异；城市租金大幅折扣后，相对郊区具有更高的性价比，只要这种价格差异持续存在，就会有更多人选择搬回城市 [130][131][132] 问题17: 面对持续的收入下降，公司是否有进一步的运营或资产负债表举措以节省成本？是否考虑投资加州以外的市场？ - 疫情增加了运营成本，如催收部门扩大、销售和定价策略变得更复杂；但技术应用有望在未来提高利润率100至200个基点；公司会积极倡导加州的良好住房政策，认为加州的供应限制和充满活力的商业环境是其他市场难以比拟的；公司有战略规划流程评估其他类似西海岸的市场，但目前认为没有市场能与西海岸相媲美，若出现合适条件，会认真考虑 [135][136][137] 问题18: 公司在优先股权益市场的情况如何，该市场有哪些机会？ - 公司在优先股权益市场仍然活跃，看到更多稳定资产的机会；尽管稳定资产有充足的债务融资，但一些赞助商的承销变得更具挑战性，因此公司有更多投资机会 [142] 问题19: 考虑到科技公司的远程工作政策和北加州的转租数据，如何看待西海岸科技市场是否受到部分损害？ - 同意科技市场存在变化，有大量的租赁空间，但目前空置率没有大幅增加，这些变化需要时间来显现；公司相信混合工作模式将成为主流，只要员工仍留在主要大都市地区，公司就处于有利地位；可能城市的租金增长会受到影响，但郊区市场有望实现增长 [145][146][149] 问题20: 若按正常交易量计算，城市核心市场的折扣是否会更深？是否存在稀缺性溢价？ - 5%至10%的折扣主要指城市核心市场，郊区资产的估值与疫情前持平或更高；尽管交易量低于历史水平，但市场上有足够的买家，公司对城市核心市场的折扣仍然有信心；存在稀缺性溢价的可能性 [151][152][153] 问题21: 拜登政府若取消1031交换政策，对加州房地产交易市场的影响有多大？ - 难以确定具体影响，今年由于收入较低，公司有足够的应税收入空间出售房产而不会面临REIT或股息问题；该政策的影响会因年份和具体情况而异，且加州的Prop 13政策已经对房产销售构成了一定的阻碍 [154] 问题22: 租户信用质量是否发生变化？在过去的经济衰退中，追求性价比的租户在租金上涨时是否会有更高的周转率？ - 租户信用质量没有下降，有工作的租户能够继续支付租金；在过去的经济衰退中，确实存在租户利用价格变化在不同房产之间转移的情况，但这对整体经济影响不大 [157][158][159] 问题23: 第三季度非住宅其他收入从第二季度的1140万美元增至1984.7万美元的原因是什么？是否应将这一增长水平纳入近期预测？ - 该增长可能是直线租金和商业租金的增长，但需要进一步核实后再回复 [162][163][164] 问题24: 盐湖城等市场在公司的潜在市场列表中排名如何？处置资产的收益是否可用于进入新市场？ - 盐湖城等较小的大都市市场有增长潜力，但存在一些问题，如市场流动性不足和相对廉价的单户住宅；当单户住宅价格上涨到比租房更有吸引力时，公寓市场会受到冲击；公司曾在波特兰有过类似的投资经历，后来因城市扩大住房供应而退出；公司会谨慎评估这些市场的风险和机会 [165][166][168] 问题25: 工作室公寓的需求和定价能力如何？是否有需求增加的迹象？ - 工作室公寓的需求低于其他户型，入住率较低，主要原因包括新冠疫情下人们对更大空间和更低每平方英尺价格的偏好，以及工作室通常缺乏私人户外空间；公司正在努力寻找更好的营销