财务数据和关键指标变化 - 2025年至今已完成7000万美元收购，过去八个月完成2.69亿美元收购，收购时混合资本化率为6.7% [6] - 自去年7月通过ATM计划筹集4.75亿美元股权，目前杠杆水平为过去七年最低 [7] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股44美分，较去年Q1增长2.3% [22] - Q1现金租金收入为6320万美元，同比增长9.1%，季度末在租约的年度现金租金为2.439亿美元，加权平均五年现金租金年增长率为1.4% [22] - Q1现金一般及行政费用（G&A）为490万美元，占现金租金收入的7.7%，低于去年同期的7.9%，预计2025年现金G&A在1800 - 1850万美元 [22][23] - 2025年到期租约中88%的租户已续租或有意续租，季度末到期租约占年基本租金（ABR）的0.5%，2026年为2.3% [23] - 目前投资组合 occupancy为99.4%，Q1基本租金收取率为99.5%，可收回性或信用准备金及资产负债表无重大变化 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：Q1收购23处房产，价值5700万美元，加权平均租约期限为17年，80.3%的投资通过COE spec完成 [14][15] - 租户业务：最大租户为全国性品牌餐厅运营商，如Olive Garden、LongHorn和Chili's，Chili's本季度同店销售额增长31.6%，Olive Garden和Longhorn在2025年2月结束的三个月中同店销售额同比增长近12.6% [9] - 业务多元化：从成立时的418处房产增长到如今的1236份租约，Darden品牌在租金收入中的占比从100%降至47%，前五大品牌占年度基本收入的55% [10] - 行业分布：年度基本租金中67%来自休闲餐饮，11%来自快餐，汽车服务和医疗零售分别占11%和9% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期定价交易的资本化率变化不大，QSR房产单独出售时资本化率通常在5% - 6%之间 [6][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续增加收购项目储备，寻找符合质量标准和定价要求的机会，不提供收购指引 [6] - 注重通过股权销售和去杠杆化保持流动性，以应对新机会，利用ATM计划筹集资金 [7] - 投资团队耐心选择符合投资组合的项目，不盲目追逐交易，注重质量和增值 [15] - 未来继续关注全国知名品牌和优质运营商的项目，不设定投资行业目标配额，但预计长期内目标行业大致均衡 [17] - 行业竞争方面，公司认为部分同行采用杠铃策略，而自身策略更透明，收购项目经过深思熟虑 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年初延续了2024年下半年的发展势头，公司在不确定环境中处于有利地位，投资组合具有韧性，资本管理审慎 [5][12] - 虽然当前关税环境不确定，但预计餐厅行业受影响较小，服务型租户表现将优于普通零售运营商 [11] - 若经济衰退，租户表现可能会有所回落，但公司租金覆盖率有缓冲，能够应对潜在问题 [12] - 公司对未来发展有信心，有充足资金和人员，专注于寻找高质量收购机会，但市场情况仍不确定 [69] 其他重要信息 - 本季度公司决定进一步细分投资组合，披露前35大品牌，占ABR的80%以上，目标是让投资者了解租户风险 [13] - 公司采用保守会计方法，不将投资团队的薪酬成本资本化 [23] - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作 [81][82] 问答环节所有提问和回答 问题1：本季度收益率略有压缩，是否因行业竞争和关税绝缘导致资产竞争加剧？ - 公司认为主要原因是本季度QSR餐厅收购占比高，难以确定是否与竞争有关 [25] 问题2：公司增长的限制因素是什么，项目储备情况如何？ - 收购类型决定季度收购量，公司注重资产质量和资金筹集方式，过去在成本资本不合适时暂停收购，合适时积极行动 [28][29] 问题3：今年收购节奏如何，从较高基数开始后续情况怎样？ - Q4通常是公司收购旺季，但目前对下半年情况缺乏可见性，因宏观不确定性难以预测，公司有人员和资金，专注执行但不提供指引 [33][34] 问题4：本季度收购多个Burger King项目，近期有大型加盟商破产，这是个别问题还是会影响对Burger King租户的监控？ - 这是个别加盟商的特定问题，不影响对其他租户的监控 [35] 问题5：公司与其他净租赁公司在资本化率上的差异及取舍如何？ - 较高资本化率的项目通常存在行业、信用或租金等问题，公司收购项目经过审慎筛选，策略透明 [39][40] 问题6：项目储备中是否有大型交易，是否有折扣？ - 项目储备中有大型交易，但未发现投资组合折扣，部分大型交易竞争更激烈 [43][44] 问题7：如何对小型加盟商进行评估，规模如何？ - 公司的小型加盟商规模对同行来说较大，有财务数据和信用评估，加盟商信用不是主要业务，不参与帮助小型企业开展业务的模式 [47][48] 问题8：新建立的关系对新业务的贡献有多大？ - 部分业务来自新关系，但很多是长期跟踪的项目，因成本资本优势和宏观不确定性，卖家更愿意达成交易，公司扩大了收购团队，期待新成员发挥作用 [49] 问题9：近期收购项目的EBITDAR覆盖率范围是多少，餐厅和非餐厅业务是否有差异？ - 公司不按季度披露覆盖率，不同行业信用指标相似，医疗行业的指标定义较模糊 [54][55] 问题10：公司认为租约保守的上限是多少，何时会对新租约评估感到不适？ - 公司不认为有上限，会回顾放弃的项目，发现结果不佳，租金具有随机性，公司注重寻找表现好且租金合理的项目，目前保守策略有助于在机会来临时积极行动 [57][59][61] 问题11：公司目前杠杆率低，在成本资本有吸引力的情况下，如何考虑进一步去杠杆或增加负债以把握未来机会？ - 目前持有流动性成本低，ATM计划费用和折扣结构有利，公司在市场压力下保持高流动性，处于有利地位 [64][65][66] 问题12：若经济衰退，对项目储备的交易量、竞争和定价有何影响？ - 公司认为投资组合在经济衰退中表现良好，但不确定是否有收购机会，公司有资金和人员，需市场提供高质量低价项目 [67][69][70] 问题13：本季度租金收取率略有上升，目前未支付租金的租户情况如何，是否有措施提高收取率？ - 主要是一个租户未支付租金，公司有个人担保并在释放房产方面取得进展，这是个别情况 [73][74] 问题14：历史上房产置换的租金差价情况如何？ - 涉及的房产数量较少，公司不评论正在进行的租约谈判 [75] 问题15：公司在扩大收购团队和优化资产负债表的同时，是否增加其他能力或数据集用于评估？ - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作，Deal Path是业务的重要组成部分，公司可带投资者了解评估过程 [81][83][84]

财务数据和关键指标变化 - 2025年至今筹集超1.69亿美元，2024年筹集3.18亿美元股权 [20] - 截至3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率降至4.4倍，为七年低点 [21] - 固定费用覆盖率为4.4倍 [22] - 一季度AFFO为每股44美分，较去年一季度增长2.3% [23] - 一季度现金租金收入为6320万美元，同比增长9.1% [23] - 截至季度末，当前年度现金租金为2.439亿美元，加权平均五年现金租金增长率为1.4% [23] - 现金G&A费用（不包括基于股票的薪酬）为490万美元，占季度现金租金收入的7.7%，去年同期为7.9% [23] - 预计2025年现金G&A费用在1800万 - 1850万美元之间 [24] - 2025年到期租约中88%的租户已续租或有意续租，截至季度末，到期租约占ABR的0.5%，2026年为2.3% [24] - 投资组合 occupancy为99.4%，一季度收取了99.5%的基本租金 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年一季度收购23处房产，价值5700万美元，混合资本化率为6.7%，加权平均租约期限为17年 [14] - 年度基础租金中，67%来自休闲餐饮，11%来自快餐服务，11%来自汽车服务，9%来自医疗零售 [10] - 最大租户为全国性品牌餐厅运营商，如Olive Garden、LongHorn和Chili's，Chili's本季度同店销售额增长31.6%，Olive Garden和Longhorn在2025年2月结束的三个月中同店销售额同比增长近12.6% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 自去年8月下旬全面重启收购业务以来，过去八个月已完成2.69亿美元的收购 [6] - 目前收购管道持续增加，近期定价交易的资本化率变化不大 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司利用持续较低的资本成本，寻找符合质量标准和合理定价的交易，增加收购管道 [5] - 注重多元化发展，从上市初期的418处房产增长到如今的1236份租约，Darden品牌在租金收入中的占比从100%降至47%，前五大品牌占年度基础收入的55% [9] - 继续通过ATM计划进行股权销售，以维持低杠杆水平，为新机会保留资金选择 [7] - 投资策略是选择全国知名品牌、由一流运营商运营且具有适当基础的项目，不按投资部门设定特定目标或配额，但长期来看，预计目标行业大致平均分配 [17] - 强调资产选择质量和信用标准，不盲目追求交易数量，确保收购具有增值性 [15] - 加强资产负债表管理，增加对冲措施，提高固定利率债务比例至95%以上，直至2027年第三季度 [21] - 提高信息披露透明度，将投资组合细分为前35大品牌，占年度基础租金的80%以上，让投资者了解租户风险 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年初延续了2024年下半年的发展势头，一季度收购量创公司历史同期新高 [5] - 行业内租户表现良好，租金覆盖率高，核心租户的同店销售额增长显著，公司投资组合具有韧性 [7][8] - 尽管宏观环境不确定，但公司资金充足、人员配备齐全，有能力执行全年业务计划，但不提供具体收购指引，以确保决策质量 [34] - 预计餐厅行业受关税影响较小，服务型租户因进口商品暴露度低，表现将优于普通零售运营商 [11] - 即使在经济衰退情况下，公司租金覆盖率高，有能力应对潜在问题 [12] 其他重要信息 - 公司在投资者报告中新增幻灯片，展示公司在市场动荡中的稳定性和抗风险能力 [12] - 今年夏天将有3名本科毕业生和2名实习生加入收购团队，公司对此表示期待 [49] 问答环节所有提问和回答 问题: 本季度收益率略有压缩，是否因行业竞争和关税绝缘导致资产竞争加剧 - 公司认为主要原因是本季度快餐餐厅收购比例较高，难以确定是否与行业竞争和关税绝缘有关 [26] 问题: 公司增长的限制因素以及收购管道情况 - 收购类型（如售后回租更高效）和资产质量是决定季度收购量的主要因素，公司注重资产质量和资金筹集方式，过去在资本成本不合适时暂停收购，合适时积极行动 [29][30] 问题: 今年收购节奏的预期 - 历史上第四季度通常是公司收购旺季，但目前对下半年收购情况能见度低，受宏观不确定性影响大，公司不提供收购指引，以确保决策质量 [33][34] 问题: 本季度收购多个Burger King门店，近期有大型加盟商破产，这是加盟商特定问题还是公司对Burger King租户健康状况的监测有变化 - 这是特定加盟商的问题，公司对Burger King租户健康状况的监测没有变化 [36] 问题: 公司与其他净租赁公司在资本化率上的差异及权衡 - 较高资本化率（如7.5%及以上）的交易通常涉及公司不喜欢的子行业、信用不佳或租金过高的情况，公司收购决策基于综合评估，注重资产质量和透明度 [40][41] 问题: 收购管道中是否有大型交易 - 收购管道中有大型交易，但并非所有大型交易都有价格折扣，有时竞争更激烈 [43][44] 问题: 如何对小型加盟商进行尽职调查，小型加盟商规模如何 - 公司的小型加盟商规模相对同行较大，通常为拥有约100家门店的加盟商，公司会进行常规信用尽职调查，加盟商信用不是公司业务的主要部分 [47] 问题: 新交易流中来自新关系的比例 - 新交易流部分来自新关系，但很多是公司多年跟踪的项目，由于资本成本优势和宏观不确定性，卖家更愿意在价格上达成一致 [49] 问题: 近期收购的EBITDAR覆盖率范围，以及餐厅和非餐厅板块之间是否有差异 - 公司不按季度披露覆盖率，不同行业的信用指标相似，但医疗行业的“四壁”定义较模糊，公司整体信用指标处于中个位数，“四壁”覆盖率通常在3倍以上 [53][55] 问题: 公司认为租约过于保守的上限，以及在何种情况下会对新租约尽职调查感到不适 - 公司没有明确的上限，通过回溯测试发现过去放弃的项目结果不佳，租金数额随机，公司致力于寻找业绩好且租金合理的物业。公司历史上可能较为保守，但为了在机会来临时能够积极行动，愿意保持这种状态 [59][61] 问题: 公司目前杠杆率处于低位，在资本成本有吸引力的情况下，如何考虑进一步去杠杆或增加资产负债表以把握未来机会 - 当SOFR利率为4%时，持有流动性的成本较低，ATM计划的费用和折扣结构有利，公司利用这一机会增加流动性，在市场动荡时保持低杠杆和高流动性，以便在机会出现时能够积极行动 [67][68] 问题: 如果经济衰退，对收购管道的交易量、竞争和定价有何影响 - 公司在过去危机中表现良好，但不确定经济衰退时是否会出现有吸引力的投资机会，公司资金和人员充足，等待市场提供高质量、价格优惠的交易 [70][72] 问题: 本季度租金收取率略有上升，但仍有非支付租户，是哪些租户，公司采取了哪些措施提高收取率 - 主要是一个租户，公司有该租户的个人担保，正在推进相关工作，已在释放建筑物方面取得重大进展，这是一个一次性事件 [76] 问题: 历史上类似租户更换的租金差价情况 - 涉及的建筑物数量较少，公司不评论正在进行的租约谈判 [77] 问题: 公司是否在尽职调查中增加其他能力或数据集，为下一阶段增长做了哪些额外准备 - 公司正在探索AI如何提高效率，增加了资产管理人员，将更多精力放在自动化可自动化的流程上，Deal Path技术是业务运营的重要组成部分，公司愿意向投资者展示尽职调查和Deal Path流程 [82][84]

门店情况 - 截至2025年3月31日在甘、宁、青有已运营门店11家，经营面积36.12万平方米[1] - 联营公司甘肃杉杉奥特莱斯购物广场2020年7月25日营业，经营面积10.62万平方米[2] 业务动态 - 2025年开启国芳百货兰州东方红广场店二阶段升级改造工程[4] - 2024年末子公司与多家餐饮品牌合作，部分餐厅已营业，部分筹备中[4] 业绩数据 - 2025年1 - 3月百货营收154,533,987.30元，同比降14.29%，毛利率41.73%[5] - 2025年1 - 3月超市营收26,884,077.93元，同比降35.19%，毛利率28.81%[5] - 2025年1 - 3月电器营收660,955.20元，同比降10.44%，毛利率100.00%[5] - 2025年1 - 3月房地产租赁营收796,808.13元，同比增20.16%，毛利率33.60%[5] - 2025年1 - 3月餐饮营收8,931,139.98元，同比增64.69%[5] - 2025年1 - 3月公司总营收191,806,968.54元，同比降14.06%，毛利率41.15%[5][8]