公司融资动态 - 公司全资附属公司上海金茂投资管理集团有限公司完成发行人民币20亿元2025年度第一期中期票据 [1] - 票据期限为三年 最终票面利率为2.3% [1] - 募集资金拟用于偿还公司其他到期票据 [1]

公司评级与目标价 - 花旗维持中国金茂"买入"评级 目标价1 62港元 [1] - 公司被列为花旗2025年4月起首选股 因国企母公司支持(持股38 4%) 融资顺畅 股息支付率40% 市净率0 2倍(NAV折让60%) 2025财年预测PE为9倍 [1] 管理层与股权结构 - 管理层交接顺利 原董事长退休后首席执行官升任董事长 [1] - 国企母公司持股比例增至38 4% [1] 销售业绩与目标 - 2025年6月销售额156亿元人民币(同比+17%) 上海市场表现强劲 [1] - 2025年上半年总销售额534亿元人民币(同比+20%) [1] - 2024年销售额983亿元人民币 行业排名第12 [1] - 2025年计划投入可售资源1800亿元人民币(新增700亿) 目标销售额超1000亿元人民币(预估1100亿 同比+12%) [1] 土地储备与开发策略 - 2025年上半年新增14宗土地 总地价260亿元人民币 71%位于上海/北京(5个项目) 29%位于二线城市(杭州/成都) [2] - 土地获取加速(对比2024年新增22个项目 权益土地款202亿元 净利率10%) [2] - 开发物业资源储备超3000亿元人民币 一二线城市占比87% [2] 净资产收益率提升计划 - 优化资产周转 目标2027年前解决80%库存问题 [2] - 70个项目受益地方政府土地及库存回购政策(如2025年1月湖州项目回笼资金78亿元) [2] - 新项目净利率目标10% 毛利率目标15-20% [2] - 计划提升租金及服务业务利润占比至20%(毛利率70%/30%) [2]

行业趋势 - 房地产市场迈入品质升级阶段 居民改善性住房需求占比提升 [1] - "好房子"时代来临 科技住宅成为行业标杆 [1] 公司产品战略 - 以"绿色科技"为核心基因 打造十二大科技系统覆盖温度 光照 湿度等七个维度 [1] - 推出"金玉满堂"产品线 为不同客群提供高品质住宅 去化率领先同地段周边产品 [1] - 绿色科技住宅构筑品牌护城河 有望在改善性住房市场提升份额 [1] 财务表现 - 2024年实现归母净利润10.7亿元 上年同期亏损69亿元 业绩扭亏为盈 [2] - 2021-2024年合计计提资产减值111亿元 占2024年末存货6.3% Top10房企平均比例为2.9% [2] - 计提减值充分 后续减值压力缓解 [2] 销售与投资 - 上半年全口径销售额同比增长20% 同期百强房企销售额合计同比下滑11% [2] - 销售增速在Top10房企中位列首位 上半年销售规模首次进入行业前十 [2] - 上半年新增拿地金额392亿元 投资强度达73% 在Top10房企中排名第一 [2] 土储结构 - 可售货值中90%位于一二线城市 土储结构进一步改善 [1][2] - 去年以来新增项目聚焦高能级城市 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为12.04/13.60/18.11亿元 同比增速13.0%/13.0%/33.1% [3] - 对应EPS为0.09/0.10/0.13元 [3]

港股内房股表现 - 港股内房股早盘持续走高 [1] - 融创中国(01918HK)涨超5% [1] - 中国金茂(00817HK)涨超4% [1] - 新城发展(01030HK) 富力地产(02777HK) 金辉控股(09993HK)等个股跟涨 [1]

交易概述 - 公司间接全资附属公司北京亦城获嘉兴投资指定为继任的优先收购权人，并于2025年1月22日向华福证券发出优先收购权行权通知，拟行权价格为不超过人民币13.23亿元 [1] - 2025年5月16日，北京亦城与华福证券订立标的资产转让协议，决定行使对标的资产的优先收购权，总对价为人民币13.23亿元 [1] - 标的资产包括华福证券(代表专项计划)持有的标的股权和标的债权(含标的物业)，交易完成后将由公司间接全资持有 [1] 标的资产详情 - 标的股权为鼎茂置业的100%股权 [2] - 标的债权为计划管理人对鼎茂置业享有的债权本金人民币7.50亿元 [2] - 标的物业为鼎茂置业100%持有的金茂广场北塔写字楼物业，位于中国湖南省长沙市湘江新区，可出租面积约为94,395.55平方米，作办公用途 [2] 历史交易背景 - 2022年6月10日，公司间接联属公司鼎茂置业和嘉兴投资与华福证券订立股权转让协议和债权转让及债权债务确认协议 [2] - 2022年6月30日筹备成立金茂华福-长沙金茂广场北塔二期绿色资产支持专项计划(碳中和)，将标的物业证券化，为集团运营和业务发展筹集资金 [2] - 资产支持证券代表专项计划权益的相应份额，为华福证券依据标的资产向投资者发行的受益凭证 [2]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：地产行业 - 公司：中国经贸 纪要提到的核心观点和论据 公司业绩表现 - 2014 年销售额达 933 亿，排名 12 位，较去年上升 5 位，位居行业第一梯队；回款 970 亿，回款率达 99%；剔除其他业态，住宅平均套面积达 2.2 万平米 [2] - 2020 年收入约 591 亿，剔除投资业务供应之损利的供应战利润约 3.3 亿；利润开发占比 83%；未开发毛利率 11%，综合毛利率 15%，较去年提升 3.5% [6] - 2025 年预计收入规模将有 10%以上增长，约达 700 亿 [18] 销售与土地投资 - 销售分布上，90%由一二线城市贡献，68%由华北及华东区贡献，前 10 城市贡献高达 61% [2] - 2025 年前两个月总土地投资款 189 亿，全领域约 129 亿，核心城市投资占比进一步提升，2024 年以来北京及上海投资占比达七成 [3] - 截至 20 年底，未收获值约 2800 亿，87%在一二线城市，63%集中在华东及华北区域 [3] - 2024 年总权益投资 202 亿，2025 年目标权益投资 300 亿，实际落地视市场和土地供应情况而定 [10] - 投资聚焦 16 个左右高能级城市，分为战略城市（北京、上海）和机会型城市，内部投资基准为内部收益率 15%，销售净利率 12% [10][11] 运营与管理优化 - 持续推动运营创标，首开提速、股东回正现金流周期及经营回正现金流周期较同期大幅提升 [4] - 推动组织优化，开发单位从 23 年的 22 个城市降至 20 年的 18 个城市，2025 年预计达 14 个管理主体，管理架构从三级调至二级，撤销区域公司 [4] - 强化费用管理，三费大幅下降，2025 年在 2021 年下降基础上继续下降 10 个点以上 [4] 财务策略与融资 - 保持稳健财务策略，2024 年底一年内到期债务仅占 18%，外币债务仅占 25%，去年新增境内外债务成本 3.39%，境内 2.87% [5] - 三条红线维持绿档，融资渠道通畅，去年发行中票、公司债、CMDS 利率低，开发贷维持在银行资历下限 [5] 经贸服务 - 营收及利润稳定增长，去年代表面积突破 1.8%，效率和经营性现金流量进一步优化改善 [5] - 去年收购胜瑞物业，业态、合约面积及代表面积进一步扩张 [5] 行业阶段与公司策略 - 地产行业走出困境需三个阶段，中国经贸已实现第一阶段“保安全、防风险、活下去”，未来三年总体业绩指引稳中有升，极致做优增量，加快存量处置 [8] - 若未来两三年解决 80%存量问题，公司有望处于行业标杆地位 [9] 合作拿地 - 与头部企业建立沟通协调机制，在上海与华润、招商，在北京与保利，在成都与越秀等合作，可变竞争为协作，降低拿地成本，提高盈利水平，操盘过程中优势互补 [15] 市场判断 - 高能级城市土地投资机会多，如北京今年政府准备推出 60 亩中心城区土地，公司将与部分区签订战略合作协议 [19][20] - 成都地价上涨快，但公司拿地保持理性，通过政企合作获取优质资源 [22] - 高能级城市止跌回稳对行业有带动作用，预计今年年底行业基本见底 [23] 管理举措与规划 - 过去两年管理上成功的工作包括组织变革（区域与城市公司合并）、产品创标（推出辅系商店名和金玉满堂产品线）、运营创标（制定 6101224 目标并提速）、投资创标（严格把关投资地块研判）、盘活存量（降低投资或增加收益，加强低效商办物业） [25][26][27] - 未来策略包括商创标（投资、运营、产品、营销、混进、组织能力）、四集资（签约回款、资金管控、成本费用压降、利润挖取）、培育商业酒店轻资产管理能力 [30][31] 一级业务与项目 - 一二级联动模式风险受控，通过与政府重新谈判、优化规划、增加收入、控制成本等方式管理项目，如南京青龙山国际新城、长沙梅西湖国际新城二期 [33][34][35] - 上海虹口项目规划稳定，正在报规，预计 7 - 8 月开盘 [38] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 绿巴部分股权划给中化是国务院国资委决策，两家单位总体独立经营，对经贸增加兄弟单位协同机会，暂无整合指示 [41] - 集团对经贸的支持包括资金支持、产业和政府关系支持、管理机制方面的授权经营授控管理 [12][13]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2300亿的投资资金主要是货值概念,不会在某一年集中投入,而是分新盘和老盘投入[1] - 公司近几年每年大约会投资200亿用于拿地[1][2] - 公司对新增拿地的利润率要求在10%以上[2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **参考者提问** - 公司近几年进行了多少减值[18][19] **领导回答** - 公司近几年进行了一百多亿的减值,但未来不会有大规模的减值[18][19] 问题2 **参考者提问** - 公司目前的未收货值和负债占比情况[25][26] **领导回答** - 公司去年年底未收货值约3500亿,主要为住宅,负债占比在60%左右[25][26] - 今年公司预计权益比例会有所提高,在60%-65%之间[26] 问题3 **参考者提问** - 公司未来银行借款规模的预期[27][28] **领导回答** - 公司境内银行借款规模较为稳定,在200多亿左右,主要为开发贷和经营贷[27][28] - 境外银行借款和债券融资规模有所下降,未来会继续优化债务结构[27][28]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2300亿的投资资金主要是货值概念,不会在某一年集中投入,而是分新盘和老盘投入[1] - 公司近几年每年大概会维持200亿左右的投资力度[1][2] - 公司对新增拿地的利润率要求是10%以上[2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **参考者提问** - 公司去年主要做了哪些内部结构的调整以及在新管理层上任之后内部激励考核是否有什么变化[3][4][5][6][7] **领导回答** - 公司去年下半年进行了组织结构调整,包括战略业务聚焦、业务板块整合、城市公司整合等[3][4][5] - 新管理层上任后,公司更加关注经营质量,在考核绩效、激励计划等方面进行了精细化调整[4][5][6] - 公司与中化集团的关系更加紧密,集团在业务资源、资金支持等方面给予了大力支持[6][7] 问题2 **参考者提问** - 中化和管理层是否有进一步增持的计划,以及今年中化是否会继续以古代新[6][7] **领导回答** - 中化集团对公司的态度一直很支持,未来如果有需要,集团会继续以股权方式支持公司[6][7] - 管理层增持是根据市场变化和公司需要而进行的,未来如果有需要也会继续增持[6][7] - 以古代新是公司的长期计划,集团会继续支持[6][7] 问题3 **参考者提问** - 公司目前的城市运营再谈判情况如何,政府是否有动力和资金来配合[8][9] **领导回答** - 公司与政府是利益共同体,在城市运营再谈判中取得了一些突破性进展[8][9] - 政府也有意愿通过项目调整等方式帮助企业获得更优商务条件[8][9] - 双方在利益共享的基础上,正在积极探讨解决方案[8][9] 其他补充 - 公司近几年累计计提了100多亿的减值,未来不会有大规模的减值[18][19] - 公司正在通过减资分红等方式,逐步降低境外债务规模,未来会更多依赖境内融资[19][20][21][22][23] - 公司今年一到五月的投资规模相对较少,全年预算在200亿左右[14][15] - 公司今年有两块一级土地开发项目,主要由外部公司拿地[26][27] - 公司境内银行贷款规模较为稳定,在280亿左右,其中经营贷和CMBS占比较高[27][28]

会议主要讨论的核心内容 - 公司2300亿的投资资金概念是货值而非集中投入[1] - 公司未来几年每年计划投资约200亿用于拿地[1][2] - 公司新增拿地的利润率要求在10%以上[2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **参考者提问** - 公司去年主要做了哪些内部结构的调整以及在新管理层上任之后内部激励考核是否有什么变化[3][4][5] **领导回答** - 公司去年下半年进行了组织结构调整,包括战略聚焦、业务整合、城市公司整合等[3][4][5] - 新管理层上任后,公司更加关注经营质量,推出了一些精细化的考核要求,如三费管理、城市运营优化等[4][5] - 公司与中化集团的关系更加紧密,集团在资金、资源等方面给予了大力支持[5][6] 问题2 **参考者提问** - 中化和管理层是否有进一步增持的计划,以及今年是否会继续以古代新[6][7] **领导回答** - 中化集团和管理层未来如有需要会继续增持,以表达对公司发展的信心[6][7] - 公司以古代新是一个长期计划,集团会根据需求继续提供支持[6] 问题3 **参考者提问** - 公司近几年是否有大规模的减值,未来是否还会有大规模减值[18] **领导回答** - 公司近几年累计减值超过100亿,但未来不会有大规模减值[18]