净收入相关指标变化 - 2021年第一季度净收入为3.4亿美元，2020年同期净亏损46.2亿美元[35][37] - 2021年第一季度净收入为3400万美元，2020年同期净亏损4.62亿美元[42] - 2021年第一季度净收入为3.3亿美元，较2020年同期的 - 4.62亿美元增加4.95亿美元，增幅达107%[212] - 2021年第一季度净收入同比增长3.79亿美元，增幅32%，主要因住宅房地产市场持续强劲，房屋销售交易数量增加[212] 每股收益相关指标变化 - 2021年第一季度基本和摊薄每股收益为0.28美元，2020年同期为 - 4.03美元[35] - 2021年第一季度，归属于公司股东的净利润为3300万美元，基本和摊薄每股收益均为0.28美元；2020年第一季度，归属于公司股东的净亏损为4.62亿美元，基本和摊薄每股亏损均为4.03美元[128] 现金及等价物相关指标变化 - 2021年3月31日现金及现金等价物为4.04亿美元，2020年12月31日为5.2亿美元[40] - 2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金期末余额为4.09亿美元，2020年同期为6.44亿美元[42] 资产相关指标变化 - 2021年3月31日总资产为68.94亿美元，2020年12月31日为69.34亿美元[40] - 2021年3月31日和2020年12月31日，商誉总额分别为29.09亿美元和29.1亿美元[74] - 2021年3月31日和2020年12月31日，无形资产净值分别为1947万美元和1961万美元[77] 负债相关指标变化 - 2021年3月31日总负债为50.97亿美元，2020年12月31日为51.67亿美元[40] - 2021年3月31日应计费用和其他流动负债总计5.23亿美元，较2020年12月31日的6亿美元有所下降[80] - 2021年3月31日短期和长期债务总计32.07亿美元，与2020年12月31日持平；证券化义务总计1亿美元，较2020年12月31日的1.06亿美元有所下降[83] 股东权益相关指标变化 - 2021年3月31日总股东权益为17.94亿美元，2020年12月31日为17.63亿美元[40] - 截至2020年12月31日，公司普通股1.155亿股，权益总额17.67亿美元；截至2021年3月31日，普通股1.164亿股，权益总额17.97亿美元[123] 综合收入相关指标变化 - 2021年第一季度综合收入为3.4亿美元，2020年同期综合亏损46.3亿美元[37] 总营收相关指标变化 - 2021年第一季度总营收为15.47亿美元，2020年同期为11.68亿美元[35] - 2021年和2020年第一季度，公司总收入分别为1.547亿美元和1.168亿美元[63] - 2021年第一季度公司总营收15.47亿美元，2020年同期为11.68亿美元[151] 总费用相关指标变化 - 2021年第一季度总费用为15.27亿美元，2020年同期为17.8亿美元[35] - 2021年第一季度总费用同比减少2.53亿美元，降幅14%，主要是由于2020年第一季度有4.77亿美元的非现金减值[213] 经营、投资、融资活动净现金使用量相关指标变化 - 2021年第一季度经营活动净现金使用量为3700万美元，2020年同期为8200万美元[42] - 2021年第一季度投资活动净现金使用量为3200万美元，2020年同期为3900万美元[42] - 2021年第一季度融资活动净现金使用量为4500万美元，2020年同期提供5亿美元[42] 利息、所得税支付相关指标变化 - 2021年第一季度利息支付为1400万美元，2020年同期为2000万美元[42] - 2021年第一季度所得税支付净额为200万美元，2020年同期为退款100万美元[42] - 2021年第一季度所得税费用为1700万美元，2020年同期为收益1.41亿美元[59] - 2021年第一季度所得税费用为1700万美元，2020年同期为收益1.41亿美元，有效税率分别为33%和23%[217] 投资余额及股权收益相关指标变化 - 公司对Guaranteed Rate Affinity的投资余额在2021年3月31日和2020年12月31日均为9000万美元，2021年第一季度股权收益为3000万美元，2020年同期为900万美元[57] - 2021年第一季度，公司从抵押贷款发起合资企业获得3000万美元股权收益，占公司运营息税折旧摊销前利润的19%；产权保险集团再融资产权和结算业务量同比增长130%[181] - 2021年第一季度权益收益为3100万美元，较2020年同期的900万美元增加2200万美元，主要因Realogy Title Group的Guaranteed Rate Affinity收益改善[215] 利率互换相关指标变化 - 截至2021年3月31日，公司有利率互换协议，总名义价值为10亿美元[60] - 2021年3月31日和2020年12月31日，利率互换合约公允价值分别为63和81[61] - 2021年和2020年第一季度，利率互换合约在利息费用上的损失（收益）分别为 - 13和51[61] - 利息费用净减少6300万美元，主要因利率互换按市值计价调整费用减少6400万美元，2021年第一季度收益1300万美元，2020年第一季度亏损5100万美元[219] 受限现金相关指标变化 - 2021年3月31日和2020年12月31日，受限现金分别约为500万美元和300万美元[62] 合同负债相关指标变化 - 2021年第一季度，公司合同负债期初余额为8200万美元，新增4400万美元，确认为收入4300万美元，期末余额为8300万美元[65] 融资租赁相关指标变化 - 2021年和2020年第一季度，非现金交易中融资租赁增加额分别为100万美元和400万美元[69] 无形资产摊销相关指标变化 - 2021年和2020年第一季度，无形资产摊销费用分别为23万美元和19万美元[79] - 基于2021年3月31日可摊销无形资产，公司预计2021年剩余时间及后续四年和之后的摊销费用分别约为6800万美元、9000万美元、8900万美元、8900万美元、8900万美元和8.09亿美元[79] 债务相关指标变化 - 2021年1 - 2月，公司用5.75%优先票据发行所得款项偿还定期贷款B工具未偿借款6.55亿美元；4月28日，用手头现金偿还定期贷款B工具1.5亿美元[88] - 2021年1月，公司用5.75%优先票据发行所得款项偿还定期贷款A工具未偿借款2.5亿美元[88] - 2021年1月27日，公司对高级担保信贷协议进行修订，将约2.37亿美元定期贷款A工具未偿贷款到期日从2023年2月延长至2025年2月，约9.48亿美元循环信贷工具承诺到期日从2023年2月延长至2025年2月[90][91] - 2021年1 - 3月，高级担保信贷协议下循环贷款利率基于调整后的伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加1.75%或摩根大通银行最优惠利率（ABR）加0.75% [88] - 定期贷款B工具下定期贷款利率基于调整后的LIBOR加2.25%（LIBOR下限为0.75%）或ABR加1.25%（ABR下限为1.75%）[88] - 2021年12月31日至6月30日，高级担保杠杆比率为5.25:1；2021年9月30日至2022年3月31日为5:1；2022年6月30日及以后为4.75:1 [91] - 截至2021年3月31日，公司高级有担保杠杆比率要求不超过5.25:1，实际为0.64:1[95] - 定期贷款A初始金额为7.5亿美元，包括2023年2月到期的非展期定期贷款A和2025年2月到期的展期定期贷款A，展期定期贷款A从2021年6月30日起按季度分期偿还，不同阶段偿还比例不同[96] - 定期贷款B初始本金总额为10.8亿美元，2025年2月到期，季度分期还款总额为初始本金的1%，利率基于调整后的伦敦银行同业拆借利率加2.25%或美国优惠利率加1.25%[96] - 循环信贷额度为14.25亿美元，包括1.25亿美元的信用证子额度，非展期循环信贷承诺额度为4.77亿美元，2023年2月到期，展期循环信贷承诺额度为9.48亿美元，2025年2月到期[96] - 2021年1月和2月，公司发行了9亿美元的5.75%优先票据，用于偿还定期贷款A的2.5亿美元和定期贷款B的6.55亿美元[101] - 截至2021年3月31日，苹果岭融资有限责任公司证券化计划借款能力为2亿美元，已使用9700万美元，可用额度为1.03亿美元[108] - 截至2021年3月31日，卡图斯融资有限公司设施下有300万美元未偿还借款，可用额度为1800万美元[109] - 2021年第一季度和2020年第一季度，与这些设施借款相关的利息分别为100万美元和200万美元，加权平均利率分别为3.9%和3.8%[114] - 2021年1 - 3月，公司因再融资交易记录了1700万美元的债务提前清偿损失，并注销了100万美元的融资成本[115] - 2021年1 - 2月，公司进行再融资交易，发行9亿美元5.75%的2029年到期优先票据，所得款项用于偿还部分定期贷款[158] - 2021年4月28日，公司用现金偿还1.5亿美元定期贷款B，该贷款本金降至2400万美元[159] 重组费用相关指标变化 - 2021年和2020年第一季度的重组费用分别为500万美元和1200万美元[116] - 2021年第一季度公司产生500万美元重组成本，预计该计划总成本约1.66亿美元，已发生1.17亿美元，剩余4900万美元[216] - 重组成本减少700万美元[219] 设施和运营效率计划相关指标变化 - 2020年3月中旬公司让员工远程办公，下半年识别并实施额外设施和运营效率措施，2021年预计有更多设施举措[119] - 截至2020年12月31日，设施和运营效率计划储备余额中人员相关成本为500万美元，设施相关成本为2200万美元，总计2700万美元；截至2021年3月31日，人员相关成本为300万美元，设施相关成本为2000万美元，总计2300万美元[120] - 设施和运营效率计划预计总支出1.66亿美元，已发生1.17亿美元，剩余4900万美元；其中人员相关成本预计5600万美元，已发生5200万美元，剩余400万美元；设施相关成本预计1.09亿美元，已发生6400万美元，剩余4500万美元；其他重组成本预计100万美元，已全部发生[121] - 按可报告分部划分，设施和运营效率计划中Realogy Franchise Group预计支出3200万美元，已发生3000万美元，剩余200万美元；Realogy Brokerage Group预计支出8200万美元，已发生6200万美元，剩余2000万美元；Realogy Title Group预计支出600万美元，已全部发生；Corporate and Other预计支出4600万美元，已发生1900万美元，剩余2700万美元[122] 股票授予相关指标变化 - 2021年第一季度，公司授予与90万股相关的限制性股票单位，加权平均授予日公允价值为每股14.10美元；授予与60万股相关的绩效股票单位，加权平均授予日公允价值为每股11.55美元[127] 诉讼相关情况 - 公司涉及多起诉讼，包括工人分类诉讼、房地产行业诉讼等[130] - Whitlach v. Premier Valley, Inc.案中，2020年11月10日法院驳回原告起诉，2021年1月20日原告提起上诉[131] - Moehrl等诉The National Association of Realtors等案，2019年6月14日提交修正的假定集体诉讼投诉[132] - 2019年4月29日，Sitzer和Winger对公司等提起集体诉讼，案件仍在进行中[134] - 2019年10月2日，法院驳回NAR和公司在Moehrl诉讼中的驳回动议[133] - 2020年11月30日，公司对Rubenstein案修正后的投诉提出驳回动议[138] - 2021年3月1日，公司对Bauman案提出驳回动议[139] - 2021年1月21日，法院驳回Tanaskovic诉公司案，2月18日双方同意不再继续诉讼[142] - 2021年3月26日，法院批准Fried诉公司案自愿撤诉协议[143] - 2019年7月10日，公司及其子公司起诉Compass，案件仍在进行中[143] 其他负债相关指标变化 - 公司承担Cendant某些或有及其他公司负债的62.5%，Wyndham Worldwide承担37.5%[146] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，应付前母公司余额均为1900万美元[147] 托管和信托存款相关指标变化 - 2021年3月31日，托管和信托存款总计9.95亿美元，2020年12月31日为5.85亿美元[149] 运营EBITDA相关指标变化 -

业绩总结 - 2021年第一季度公司总收入为15亿美元，同比增长379百万美元[7] - 第一季度运营EBITDA为1.62亿美元，同比增长130百万美元，增幅为44%[7] - 2021年第一季度的净收入为330万美元，而2020年同期为亏损462万美元[40] - 2021年第一季度的经营EBITDA为162百万美元，较2020年同期的32百万美元显著增长[40] - 2021年第一季度的自由现金流为负6700万美元，较2020年同期的负1.55亿美元有所改善[45] 用户数据 - 公司在2021年第一季度的市场份额为15.7%，为连续第三个季度实现市场份额增长，自2020年第二季度以来增加了近100个基点[6] - Realogy Franchise Group在2021年第一季度的闭合房屋交易数量为244,698，较2020年同期增长20%[37] - Realogy Brokerage Group在2021年第一季度的闭合房屋交易数量为74,993，较2020年同期增长20%[37] - 2021年第一季度关闭的房屋交易量增长20%，平均房屋售价增长19%[15][16] - Realogy Franchise Group的平均房屋销售价格为394,000美元，较2020年同期增长22%[37] 新产品和新技术研发 - 2020年，Realogy与Guaranteed Rate的合资企业共发放超过130亿美元的贷款[29] 财务状况 - 截至2021年3月31日，公司净债务与EBITDA比率为3.1倍[6] - 2021年第一季度的非现金减值费用为100万美元，较2020年同期的477百万美元大幅减少[40] - 2021年第一季度的总重组费用为500万美元，较2020年同期的费用增加[38] - 2021年4月，公司偿还了1.5亿美元的Term Loan B，积极改善资产负债表[6] 其他新策略和有价值的信息 - Realogy特许经营集团第一季度收入为2.54亿美元，同比增长34百万美元[8] - Realogy经纪集团第一季度收入为11.71亿美元，同比增长302百万美元[8] - Realogy标题集团第一季度运营EBITDA为6100万美元[26] - Realogy Title Group的再融资标题和关闭单位在2021年第一季度达到20,467，较2020年同期增长130%[37] - 2021年第一季度的平均经纪佣金率为2.47%，较2020年同期增加了基点[37]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度营收15亿美元，较2020年增加3.79亿美元；运营EBITDA为1.62亿美元，较2020年增加1.3亿美元 [21] - 净杠杆率降至3.1倍，高级担保杠杆率为0.64倍；第一季度自由现金流较上年改善8800万美元，季度末现金约4亿美元，循环信贷额度余额为0 [26] - 2021年将实现8000万美元永久性成本节约，目前已完成超70%目标，第一季度已实现约2500万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 经纪业务 - 经纪业务集团（RBG）收入12亿美元，较上年增加3.02亿美元，交易量增长37%；运营EBITDA为负500万美元，较上年增加4600万美元 [21] - 自有经纪业务代理基数同比增长3%，佣金分成在本季度提高约130个基点 [21] 特许经营业务 - 特许经营集团（FG）收入2.54亿美元，较上年增加3400万美元，特许经营交易量增长47%，每单净特许权使用费为382美元，较上年增加66美元 [22] - 运营EBITDA为1.41亿美元，较上年增加4500万美元，但第一季度收入因其他收入下降1800万美元而受限 [22][23] 产权业务 - 产权集团收入2.01亿美元，较上年增加6400万美元，再融资和购买量强劲，承销业务显著增长 [23] - 运营EBITDA为6100万美元，较上年增加4900万美元，合资企业（JV）收入在本季度增长一倍多 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度成交交易量同比增长44%，显著高于全美房地产经纪人协会（NAR）报告的28%的市场交易量同比增长 [7] - 自2020年第二季度以来，市场份额增加近100个基点，目前市场份额为15.7% [7] - 3月未结交易成交量同比增长超70%；4月截至23日，未结交易成交量同比增长近175%，较2019年增长约45%；已结交易成交量同比增长超80%，较2019年增长约50% [8] - 纽约市3月已结交易成交量自疫情以来首次实现同比正增长，3月未结交易成交量同比增长120%，较2019年增长约35%；4月未结交易成交量同比增长近400%，较2019年增长约20% [8][9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在进行转型，注重创新营销、技术和数据产品投资，如Listing Concierge、RealVitalize等，以提高代理商和加盟商的生产力 [10][11] - 巩固豪华市场领导地位，在国内外拓展豪华特许经营业务，投资差异化豪华产品和技术以及豪华推荐网络 [12] - 发展开放技术生态系统，整合第三方技术，如MoxiWorks产品套件，为代理商和加盟商提供更多选择 [13] - 战略扩展全国产权和抵押业务，推动EBITDA增长，提高数字产权和抵押产品的采用率，打造无缝的端到端数字房屋销售交易体验 [14] - 加速RealSure产品推广，与合资伙伴Home Partners of America合作，将业务扩展到20个市场，在现有市场积极增长，并开始直接面向消费者 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2021年开局出色，各项房屋销售指标显示近期实际和未来增长强劲，战略投资正在取得回报，未来将继续投资现有和新的增长领域 [18] - 尽管面临经济、竞争和疫情等不确定性，但公司凭借战略举措、高效执行和强劲的房地产市场，有望继续保持增长势头 [3][6] 其他重要信息 - 会议中提及的前瞻性陈述和预测受多种不确定因素影响，实际结果可能与陈述存在重大差异 [3][4] - 为便于与2020年比较，提醒由于疫情影响，2020年第一季度末和第二季度房屋销售交易量急剧下降，第二季度末开始回升 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在经纪和特许经营业务中市场份额增长的潜在驱动因素及可持续性 - 市场份额增长得益于战略举措的实施，如Corcoran特许经营业务的发展；公司在豪华市场的领导地位以及有利的地理位置布局，如佛罗里达州市场 [31][32] - 可持续性难以保证，但公司将继续推进战略举措，尤其是在豪华市场的发展 [31] 问题2: Corcoran业务的市场份额机会及成功驱动因素 - 公司认为Corcoran是一个有潜力的品牌，虽未透露具体市场份额预期，但该品牌在加州、芝加哥、丹佛和佛罗里达等市场表现出色 [35] - 纽约市市场的复苏对Corcoran和Sotheby's业务是积极因素 [36] 问题3: 公司为代理商和加盟商提供的价值主张 - 公司为代理商和加盟商提供的价值包括经济回报、产品、技术等方面，通过多品牌战略、技术生态系统和新产品的推出，实现与他们的利益一致 [39][40] 问题4: MoxiWorks合作的具体内容及对代理商的好处 - 公司将MoxiWorks的整个产品套件集成到自身生态系统中，包括网站功能、招聘功能、CRM等，为代理商和加盟商提供更多选择 [44] - 通过公司层面的合作，代理商和加盟商可以更便捷地使用这些产品，并获得MoxiWorks与第三方产品的50多个集成 [45] 问题5: 从代理商角度看，未来需要的特定工具以及简化技术产品的价值 - 公司认为目前产品没有明显差距，但会不断改进现有产品，引入创新产品，如RealSure，并注重基础设施建设，提高代理商的工作效率 [50] - 开放的技术生态系统不会增加复杂性，反而为代理商和加盟商提供更多选择，是公司的竞争优势 [48][49] 问题6: 代理商使用集成交易服务的比例及对交易量的影响 - 公司在自有经纪业务中为代理商提供了较好的集成交易服务接入，但在加盟商方面仍有提升空间 [54] - 公司的产权和抵押业务也服务于非Realogy代理商，且有一定的市场份额和增长机会 [55] 问题7: RFG中搬迁业务的贡献 - 未披露具体贡献，但第一季度RFG收入下降1800万美元主要是由于搬迁业务的影响，随着进入第二季度及以后，这种影响将减弱 [57] 问题8: 高端市场的新市场份额趋势 - 公司了解各地区和价格区间的市场份额情况，但不会披露具体数据，公司在豪华市场的份额增长令人满意，得益于地理布局和战略举措，如Corcoran业务的发展 [59] 问题9: 行业内代理商的流动情况 - 行业竞争仍然激烈，但公司的代理商留存率有所改善，连续5个季度提高，第一季度与2020年第四季度基本持平 [60] 问题10: 企业部门的EBITDA运行率 - 第一季度可以作为参考，但存在一些时间和员工相关的费用影响，过去一两年的平均值也可作为参考，且今年费用将更均匀地分布 [61] 问题11: 产权和抵押业务的盈利与再融资活动的关系及核心盈利水平 - 目前处于长期的再融资热潮中，短期内乐观，但公司在购买交易中获利更多，同时销售收益利润率也是影响盈利能力的重要因素 [64][65] - 难以准确估计再融资活动和核心业务对盈利的贡献比例，但再融资和销售收益的影响可能比预期更大 [66] 问题12: 买卖方代理佣金的比例变化及长期趋势 - 买卖方佣金基本对称，目前市场需求旺盛，代理商为买卖双方提供了更多价值，平均经纪人佣金率（ABCR）略有上升 [68][69] - 长期来看，拥有房源的卖方代理在获取佣金方面更有保障，但目前买卖方佣金比例未出现明显变化 [70][71] 问题13: 过去一年中，高绩效和低绩效代理商的相对生产力变化 - 高绩效代理商在过去12个月中市场份额增加，这在财务数据中有所体现，也是佣金成本上升的原因之一，尤其在去年夏季表现明显 [75] 问题14: 8000万美元成本节约的阶段安排和来源 - 剩余成本节约将在年内均匀实现，主要来自行政租赁费用减少、员工相关费用降低和营销费用减少等方面 [79] 问题15: 抵押合资企业的业务趋势 - 盈利增长约一半受销售收益利润率和再融资热潮影响，若这些因素减弱，同比会有影响，但购买业务增长和运营杠杆提升将带来积极影响 [80][81] - 近期合资企业的购买业务表现强劲，如本周一的购买交易量创历史新高，公司将继续投资和扩大贷款官员规模 [82]

财务数据和关键指标变化 - 2020年全年营收增长6%，达到62亿美元 [34] - 运营EBITDA为7.26亿美元，较2019年增长23% [34] - 自由现金流为5.55亿美元，较上一年增加3.29亿美元 [35] - 净债务减少约5亿美元，总净杠杆率为3.4倍，高级有担保杠杆率降至1.7倍 [42] - 2021年初，公司发行9亿美元高级无担保票据，用于减少高级有担保债务 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年，代理和加盟商完成140万笔交易，交易量同比增长13% [35] - Q3和Q4单位增长呈两位数，分别占Q4经纪业务增长的三分之二和特许经营业务增长的二分之一 [36] - Q3和Q4连续两个季度实现市场份额增长，全年市场份额稳定在15.3% [36] - 2020年，抵押和产权业务运营EBITDA为2.26亿美元，较上一年增加1.58亿美元 [37] - 佣金分成同比增加265个基点，预计2021年仍将面临压力 [39][41] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年Q4，已完成交易成交量同比增长45%，经纪和特许经营业务均有类似增长 [25] - 2021年1月，已完成成交量同比增长32%，开放成交量同比增长45%，纽约市开放成交量转为正增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造更集成的客户购房和售房体验，通过投资技术产品和拓展业务来实现 [13][15] - 利用数据技术支持代理，开发数字营销和技术产品，以适应行业数字化趋势 [15][16] - 发展高端品牌，如Corcoran和Sotheby's International Realty，以获取市场份额 [17][18] - 投资不同的房地产模式，如RealSure iBuying合资企业，以增强市场竞争力 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2020年取得了出色的业绩，进入2021年势头良好，但仍需关注宏观库存限制和消费者趋势 [11][31] - 住房市场表现强劲，消费者趋势持续推动市场需求，但仍存在公共卫生和宏观不确定性 [29][31] - 公司对未来发展充满信心，将继续投资业务和偿还债务，以实现盈利增长 [46][48] 其他重要信息 - Cartus Relocation业务已重新归类为持续经营业务，纳入RFG部门 [7] - 公司将总部办公面积从27万平方英尺缩减至6万平方英尺，强调协作 [24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 下半年有机市场份额增长的驱动因素是什么？ - 一是公司资产方面，代理数量增长、留存率提高、特许经营业务扩张以及部分品牌表现出色；二是住房市场高端部分表现强劲，公司在高端市场具有优势 [53] 问题2: 抵押合资企业在本季度和2020年全年的贡献如何，2021年的贡献预期如何？ - 2020年是抵押业务的强劲年份，公司受益于市场和战略扩张。Q4产权部门运营EBITDA为5800万美元，较上年增加4400万美元 [54][56] 问题3: 抵押和产权业务在地理覆盖和扩张潜力方面如何？ - 产权业务在全国布局良好，但仍在扩张；抵押业务有更多扩张空间，包括地理覆盖和深度，目标是达到每25名代理配备1名贷款专员 [60] 问题4: 抵押和产权业务战略与经纪业务代理分成动态有何关联？ - 加强抵押和产权业务有助于抵消代理佣金上升带来的利润率压力，通过整合交易经济，不仅可以抵消压力，还能实现盈利增长 [63] 问题5: 2021年佣金分成增加的驱动因素是否与2020年相同，是否存在代理提前提升分成等级的风险？ - 驱动因素相同，但影响程度取决于住房市场。分成调整与合同季节性相关，公司对投资有一定控制权，住房交易量与分成压力相关 [67][69] 问题6: Q4一般及行政费用高于预期的原因是什么，如何看待2021年的杠杆效应？ - 是由于雇主相关成本和其他非员工相关费用的时间安排问题，这是一次性事件，不会重复 [71] 问题7: Cartus Relocation业务的前景如何，未来是否有望实现盈利？ - 该业务是公司价值主张的重要组成部分，目前搬迁市场面临压力，主要受COVID和签证限制影响。公司已采取成本削减措施，预计将逐步复苏 [74] 问题8: 降低杠杆和再融资债务后，公司的资本优先事项是什么，是否会重新启动股息？ - 资本优先事项保持不变，继续专注于业务投资和偿还债务。目前不考虑重新启动股息，将根据不确定性情况决定是否调整策略 [75][76] 问题9: 公司将在哪些方面进行业务投资？ - 可能会继续在技术领域投资，也会根据市场变化，考虑对不同业务模式和合作项目进行更多投资 [80][81] 问题10: 如果交易量保持稳定，如何看待2021年的EBITDA利润率？ - 利润率将因季度而异，取决于交易量和临时成本节约的影响。交易量持续增长将带来杠杆效益，合资企业的合并方式也有助于提高利润率 [83] 问题11: 8000万美元额外成本节约的来源是什么，业务中是否存在其他通胀压力？ - 成本节约来自业务自动化、差旅和会议费用减少等。通胀压力主要来自绩效加薪等 [86] 问题12: 第四季度公司及其他部门运营EBITDA降低的原因是什么，2021年的预期情况如何？ - 是由于员工相关费用和其他公司费用的时间安排问题。可以参考以往季度的平均值来估算2021年的情况 [87]

业绩总结 - 2020年第四季度净收入为19亿美元，较去年增加4.97亿美元[6] - 2020年全年净收入为62亿美元，较去年增加3.51亿美元[6] - 2020年第四季度运营EBITDA为2.06亿美元，较去年增加8千万美元[6] - 2020年全年运营EBITDA为7.26亿美元，较去年增加1.36亿美元[6] - 2020年第四季度每股收益为0.16美元，全年每股亏损为-3.13美元[6] - 2020年全年净亏损为3.6亿美元，相较于2019年的1.88亿美元亏损，亏损幅度增加了91%[37] - 2020年第四季度的运营EBITDA为7.26亿美元，较2019年同期的6.0亿美元增长了21%[37] - 2020年全年，运营EBITDA为5.94亿美元，较2019年的6.16亿美元下降了4%[37] 用户数据 - 2020年全年的市场份额为15.3%[5] - 2020年全年交易量增长13%，第四季度交易量增长46%[20] - 2020年房地产经纪集团的成交量增长9%，第四季度成交量增长43%[21] - 2020年第四季度，Realogy Franchise Group的关闭房屋交易数量为312,335，较2019年第四季度的258,000增长了21%[33] - 2020年全年，Realogy Franchise Group的关闭房屋交易数量为333,736，较2019年的327,000增长了2%[33] 现金流与债务 - 2020年第四季度自由现金流为2.68亿美元，较去年增加1.91亿美元[6] - 2020年全年自由现金流为5500万美元，较去年增加3.29亿美元[6] - 2020年末净债务与EBITDA比率为3.4倍，较2019年末的5.2倍显著改善[6] - 2020年第四季度自由现金流为5.55亿美元，较2019年同期的2.26亿美元增长了146%[38] - 2020年全年，自由现金流为2.68亿美元，较2019年的7700万美元增长了248%[38] 费用与减值 - 2020年全年，重组费用总计为6700万美元，较2019年的5200万美元增加了29%[37] - 2020年第四季度的重组费用为2000万美元，较2019年同期的1400万美元增加了43%[37] - 2020年全年，非现金减值费用总计为6.82亿美元，较2019年的2.71亿美元增加了152%[37] - 2020年第四季度的非现金减值费用为6800万美元，较2019年同期的2800万美元增加了143%[37] 业务表现 - 2020年房地产标题集团的运营EBITDA为1亿美元[24] - 2020年抵押贷款合资企业的权益收入为1.26亿美元[25] - Realogy Franchise Group在2020年第四季度的运营EBITDA为$173百万，较2019年第四季度的$147百万增长了$26百万，增幅为17.7%[31] - Realogy Brokerage Group在2020年第四季度的运营EBITDA为$35百万，较2019年第四季度的$23百万增长了$4百万，增幅为17.4%[31] - Realogy Title Group在2020年第四季度的运营EBITDA为$226百万，较2019年第四季度的$14百万增长了$212百万，增幅为1514.3%[31] - 2020年全年，Realogy Franchise Group的运营EBITDA为$594百万，较2019年的$616百万下降了$22百万，降幅为3.6%[31] - 2020年全年，Realogy Brokerage Group的运营EBITDA为$44百万，较2019年的$48百万下降了$4百万，降幅为8.3%[31] - 2020年全年，Realogy Title Group的运营EBITDA为$158百万，较2019年的$68百万增长了$90百万，增幅为132.4%[31]

公司概况 - 公司是美国领先且最具整合性的住宅房地产服务提供商，是全球最大的住宅房地产经纪特许经营商[30] 业务影响因素 - 公司业务受美国住宅房地产市场、宏观经济状况、新冠疫情等因素负面影响[19] - 公司业务受宏观经济条件影响，如利率、通胀、就业水平等因素变化会对其产生不利影响[170] - 公司业务受联邦政府及其机构货币政策影响，利率上升会对公司业务产生不利影响[174] - 新冠疫情对公司全球搬迁业务产生不利影响，国内外业务量同比显著下降[180] 公司面临风险 - 公司面临业务结构、债务、法律监管、网络安全等多方面风险[20][21] 公司商标情况 - 公司拥有或有权使用多个重要商标，如CENTURY 21、COLDWELL BANKER等[23] 市场数据来源差异 - 公司报告中的市场和行业数据及预测部分来自独立贸易协会、行业出版物等，与NAR和Fannie Mae数据存在差异[25][27] 公司核心业务战略 - 公司核心业务战略是增加独立销售代理数量，提供数据和技术驱动的产品与服务[31] 公司收入及债务情况 - 公司收入基于服务收费，能从住宅房地产交易多方面获取费用[32] - 公司有多种债务工具，包括4.875%、9.375%、5.75%等不同利率的高级票据[32] - 公司5.25%高级票据于2020年6月全额支付[32] - 公司2021年第一季度发行了5.75%高级票据，2029年到期[32] 公司财务关键指标变化 - 2020年公司自有经纪商和加盟商的总佣金收入约为140亿美元，2019年为120亿美元[35] - 2020年公司市场份额约为15.3%，与2019年持平；2020年6月30日止的过去12个月市场份额为14.8% [36] - 2020年公司在美国现有房屋销售单位交易中的估计份额从约13.0%降至约12.6% [37] - 自2014年起，除2020年外，公司每年平均经纪佣金率约下降1个基点[177] 美国住宅房地产行业数据 - 2020年美国住宅房地产行业规模约为2.2万亿美元[40] - 2020年美国约650万笔房屋销售中，约560万笔为现有房屋销售，占总销售的约87% [41] - 过去30年，美国现有房屋销售交易金额的复合年增长率为5.8% [42] - 2005 - 2011年，美国年度现有房屋销售交易数量下降40%，中位现有房屋销售价格下降24%；2011 - 2020年，分别增长32%和79% [43] - 2020年第二季度，美国已完成房屋销售交易金额下降16%，下半年增长29% [44] - 2020年第二季度美国住宅房地产行业成交房屋交易量较2019年同期下降16%，下半年较2019年同期增长29%[168] - 美国住宅房地产行业在2005年下半年至2011年经历了显著且漫长的低迷期[168] 公司人员及办事处情况 - 截至2020年12月31日，公司房地产特许经营系统和自有品牌在全球约有320,700名独立销售代理，其中美国约190,700名；全球约有20,100家办事处，其中美国约5,800家[49] - 截至2020年12月31日，公司自有经纪商的独立销售代理数量增长2%，加盟经纪商的独立销售代理数量持平[50] - 2020年12月31日，公司约有9235名全职员工和200名兼职员工，约625名员工位于美国境外[116] - 2020年12月31日，约20%的员工全职远程工作[119] - 2020年12月31日，公司有八个活跃的员工资源团体[120] 公司员工相关情况 - 2020年，公司员工敬业度得分达90%，调查响应率为85%[117] - 过去三年，每年100%的活跃员工完成了公司道德准则、全球信息安全和信息管理相关的年度培训[118] 公司业务季节性 - 住宅房地产市场具有季节性，公司业务运营结果和收入在每年第二和第三季度通常最强[122] 公司业务竞争情况 - 房地产经纪行业竞争激烈，公司及其附属加盟商与众多全国和地区性独立房地产经纪公司、特许经营商等竞争[124] - 行业内独立销售代理的招聘和留用竞争激烈，对公司市场份额和利润率产生负面影响[124] - 约43%的个体经纪人和独立销售代理与特许经营商有关联，房地产经纪品牌特许经营商之间竞争激烈[136] - 公司面临多方面竞争，包括特许经营、潜在加盟商、潜在经纪人、潜在客户等方面的竞争，可能增加成本或减少特许权使用费，影响盈利和增长[137] - 公司的潜在加盟商可能选择竞争对手或独立经营，公司为竞争可能增加成本或降低特许权使用费[137] - 公司的潜在经纪人可能因无需品牌授权和服务或认为无特许关系更吸引买家而不与公司签约[137] - 公司的潜在客户可能因减少全球搬迁福利和支出而加剧公司企业搬迁业务的竞争[139] - 公司的房地产经纪、产权保险、托管和结算服务等业务面临激烈竞争[140][141] - 公司在住宅房地产服务业务各方面面临激烈竞争，影响市场份额和财务表现[197] - 独立销售代理倾向选择能让其保留更高佣金比例的经纪公司，若公司无法竞争，可能影响收入[198] - 公司特许经营业务竞争激烈，可能需降低费用或增加激励措施，影响盈利和增长机会[199] - 相关业务竞争激烈，如房地产线索生成、搬迁服务等，竞争预计加剧[200] - 房源聚合商的集中和市场力量对公司经营业绩和财务状况产生不利影响[202] 公司业务法规监管 - 公司业务受RESPA等法规限制，合规挑战可能增加，违规可能导致重大损失[142][143] - 公司的特许经营业务受美国联邦和州法律以及国际类似法律的监管[145] - 公司的房地产经纪业务受联邦、州和地方法律的监管，包括经纪人许可、信托责任等方面[146] - 公司的工人分类可能受州和联邦就业法律的影响，新泽西和加利福尼亚的相关诉讼和法规变化可能影响公司[149] - 公司参与抵押贷款业务，通过持有Guaranteed Rate Affinity 49.9%的股份，该业务受州和联邦法规的监管[159] - 加州2020年11月通过的CPRA将于2023年1月1日生效，会影响公司业务合规和运营风险[161] - 2020年7月16日，欧盟法院使欧美隐私盾协议失效，公司转移个人数据或需依靠标准合同条款或具有约束力的公司规则[163] - 公司需遵守美国《格拉姆 - 利奇 - 比利雷法案》《加州消费者隐私法案》等多项隐私和网络安全法规[160] 公司特许权使用情况 - 多数品牌采用基于交易量的激励模式，初始特许权使用费为加盟商毛佣金收入的6%，净或有效特许权使用费率为6% - 3%[60] - 部分加盟商采用固定百分比特许权使用费模式，支付低于6%的固定比例佣金收入[61] - 2019年起，Better Homes and Gardens Real Estate品牌采用封顶费用模式，特许权使用费一般为佣金收入的5%[62] - 2019年推出的Corcoran品牌采用分层收费模式，特许权使用费率从初始6%降至最低4%[62] - 截至2020年12月31日，Realogy Brokerage Group拥有并运营约670个办事处，支付约6%的公司间特许权使用费和营销费[66] - 公司支付Sotheby's International Realty品牌许可费，为相关净特许权使用费的9.5%[67] - 公司支付Better Homes and Gardens Real Estate品牌许可费，为相关净特许权使用费的9.0%[68] 公司各业务线交易数据 - 2020年，Realogy Advantage Broker Network完成约46,200笔房地产交易[70] - 2020年，公司为50%的财富50强公司提供员工搬迁服务，前25大客户平均合作约20年[72] - 2020年公司平均房屋销售经纪佣金率为2.43%，Realogy Brokerage Group向Realogy Franchise Group支付营销费和特许权使用费，2020年分别为3.16亿美元和2019年的2.93亿美元，特许权使用费率约为6%[77] - 2020年公司产权、托管和结算业务参与约21.4万笔交易，其中约5.6万笔与Realogy Brokerage Group相关，捕获率约为34%[88] 公司合资企业情况 - Realogy Title Group拥有49.9%的Guaranteed Rate Affinity抵押贷款发起合资企业股权，由合资伙伴管理[82] 公司产权代理许可及办事处情况 - 公司在43个州和华盛顿特区获得产权代理许可，22个州和华盛顿特区有实体地点，截至2020年12月31日约有391个办事处，其中约181个与公司自有经纪办事处共址[86] 公司项目情况 - 截至2020年12月31日，RealVitalize项目在美国29个州可用，RealSure项目在11个美国市场可用[104] 公司产品和营销战略 - 公司自2019年以来基于开放生态系统架构方法开发产品和营销战略，以提供更全面平台体验[102] - 公司正在与第三方合作开发下一代客户关系管理工具和面向代理的房源网站等工具[106] - 各品牌管理综合营销工具和销售信息系统，通过独立品牌内联网访问，广告用于吸引潜在客户和提升品牌知名度[108] - 各特许经营品牌运营营销基金，主要由特许经营商出资，公司可能酌情或按要求出资[109] - 公司将房源发布到各种平台和服务，在数百个房地产网站上展示房源，并运营多个自有网站[111] 公司经纪集团佣金模式 - 房地产经纪公司常用多种佣金计划，公司经纪集团为附属独立销售代理提供传统分级佣金模式或两层佣金模式选择[128] 公司自有经纪业务收入地区分布 - 2020年12月31日财年，Realogy经纪集团约24%的收入来自加利福尼亚州，20%来自纽约都会区，11%来自佛罗里达州，总计约占其收入的55%[189] 公司盈利增长影响因素 - 公司盈利增长很大程度依赖吸引和留住独立销售代理及加盟商的能力，若失败可能无法维持或增长收入和盈利[184] - 公司面临多种因素影响战略执行、收入和盈利增长，如激烈竞争、产品服务开发能力等[185] 公司自有经纪业务风险 - 公司自有经纪业务受地理和高端房地产市场风险影响，可能导致收入和盈利能力下降[189] 公司产品服务开发风险 - 公司可能无法成功开发或采购支持战略举措的产品、服务和技术，影响经营业绩[193] 公司特许经营业务收入情况 - 2020年除Realogy Brokerage Group外，公司房地产特许经营业务中没有一家加盟商的收入占比超过1.5%，该业务大部分收入来自前250名加盟商[209] 公司客户业务影响 - 若最大房地产福利计划客户或多个重要搬迁客户终止或减少合同业务量，公司收入和盈利能力将受重大不利影响[206][207] 公司特许经营集团业绩依赖 - 公司特许经营集团的财务业绩依赖加盟商的运营和财务状况，若加盟商业绩变差，公司特许权使用费收入可能下降[208] 加盟商合并影响 - 前250名加盟商的合并可能导致公司特许权使用费收入增长速度慢于房屋销售交易量[209] 加盟商不续签影响 - 若大量加盟商不续签特许经营协议，公司收入和盈利能力可能受到重大不利影响[210] 加盟商及代理行为影响 - 加盟商及其独立销售代理的疏忽或故意行为可能损害公司业务和声誉，还可能使公司承担间接责任[211] - 加盟商及其独立销售代理可能从事或被指控从事非法或侵权行为，损害公司品牌形象和声誉[212][213] - 公司自有经纪业务依赖独立销售代理，其不当行为可能损害公司声誉并使公司承担责任[214] 公司潜在客户生成业务情况 - 公司增长战略重点是为加盟商和独立销售代理提供高质量潜在客户，但可能无法产生足够数量的高质量潜在客户，影响收入和盈利能力[205] - 潜在客户生成业务受严格监管，法律变化或更严格的法律解释可能对该业务产生重大不利影响[205]

财务数据关键指标变化 - 2020年第三季度净收入为18.57亿美元，2019年同期为15.5亿美元；2020年前九个月净收入为41.8亿美元，2019年同期为42.68亿美元[35] - 2020年第三季度总费用为17.11亿美元，2019年同期为17亿美元；2020年前九个月总费用为46.07亿美元，2019年同期为44.41亿美元[35] - 2020年第三季度持续经营业务税前收入为1.46亿美元，2019年同期亏损1.5亿美元；2020年前九个月亏损4.27亿美元，2019年同期亏损1.73亿美元[35] - 2020年第三季度净收入为0.99亿美元，2019年同期亏损1.12亿美元；2020年前九个月亏损3.76亿美元，2019年同期亏损1.41亿美元[35][36] - 2020年第三季度归属于公司的基本每股收益为0.85美元，2019年同期亏损0.99美元；2020年前九个月亏损3.28美元，2019年同期亏损1.25美元[35] - 2020年第三季度综合收入为1亿美元，2019年同期亏损1.13亿美元；2020年前九个月亏损3.75亿美元，2019年同期亏损1.41亿美元[36] - 2020年第三季度归属于公司的综合收入为0.99亿美元，2019年同期亏损1.14亿美元；2020年前九个月亏损3.77亿美元，2019年同期亏损1.43亿美元[36] - 2020年第三季度基本加权平均流通股数为1.154亿股，2019年同期为1.143亿股；2020年前九个月为1.152亿股，2019年同期为1.142亿股[35] - 2020年第三季度摊薄加权平均流通股数为1.167亿股，2019年同期为1.143亿股；2020年前九个月为1.152亿股，2019年同期为1.142亿股[35] - 截至2020年9月30日，公司总资产为70.48亿美元，较2019年12月31日的75.43亿美元下降6.56%[39] - 截至2020年9月30日，公司总负债为53.15亿美元，较2019年12月31日的54.47亿美元下降2.42%[39] - 截至2020年9月30日，公司股东权益为17.33亿美元，较2019年12月31日的20.96亿美元下降17.32%[39] - 2020年前九个月，公司经营活动产生的净现金为4.18亿美元，较2019年的2.30亿美元增长81.74%[41] - 2020年前九个月，公司投资活动使用的净现金为0.84亿美元，较2019年的0.86亿美元下降2.33%[41] - 2020年前九个月，公司融资活动使用的净现金为2.03亿美元，较2019年的1.04亿美元增长95.19%[43] - 2020年前九个月，公司现金、现金等价物和受限现金净增加1.31亿美元，较2019年的0.40亿美元增长227.5%[43] - 2020年和2019年截至9月30日的3个月所得税费用分别为5400万美元和收益2300万美元，9个月为收益6700万美元和2200万美元[63] - 2020年和2019年截至9月30日的3个月净收入分别为18.57亿美元和15.5亿美元，9个月为41.8亿美元和42.68亿美元[68] - 2020年和2019年前九个月重大非现金交易中，融资租赁增加额分别为900万美元和1200万美元[72] - 2020年第三季度和2019年第三季度，已终止经营业务净收入分别为 - 46万美元和8万美元；2020年前九个月和2019年前九个月，已终止经营业务净收入分别为 - 114万美元和 - 5万美元[80] - 2020年和2019年第三季度，与借款相关的利息分别为100万美元和200万美元；2020年和2019年前九个月，相关利息分别为400万美元和600万美元[88] - 2020年前三季度无形资产摊销费用为5600万美元，2019年同期为5800万美元[99] - 预计2020年剩余时间及后续四年无形资产摊销费用分别约为1800万、7200万、7000万、7000万、7000万美元，之后为8.58亿美元[99] - 2020年9月30日应计费用和其他流动负债为4.39亿美元，2019年12月31日为3.5亿美元[100] - 2020年9月30日短期和长期债务总额为33.57亿美元，2019年12月31日为34.45亿美元[101] - 截至2020年9月30日，长期借款在2020年剩余时间及未来四年到期金额分别为1.52亿、6200万、8100万、9.82亿、1100万美元[107] - 2020年前九个月，公司因债务提前清偿产生800万美元损失，2019年前九个月产生500万美元收益[127][128] - 2020年第三季度和前九个月，重组费用分别为1300万美元和3800万美元，2019年同期分别为1100万美元和2900万美元[129] - 2020年第三季度末总权益为1.733亿美元，较2020年6月30日增加108万美元；2019年同期为2.14亿美元，较2019年6月30日减少113万美元[137] - 2020年前三季度末总权益为1.733亿美元，较2019年末减少363万美元；2019年前三季度末为2.14亿美元，较2018年末减少175万美元[137][139] - 2020年第三季度持续经营业务净收入为1.45亿美元，2019年同期净亏损为1.2亿美元；2020年前九个月持续经营业务净亏损为2.62亿美元，2019年同期净亏损为1.36亿美元[147] - 2020年第三季度终止经营业务净亏损为4600万美元，2019年同期净收入为800万美元；2020年前九个月终止经营业务净亏损为1.14亿美元，2019年同期净亏损为500万美元[147] - 2020年第三季度归属于Realogy Holdings股东的净收入为9800万美元，2019年同期净亏损为1.13亿美元；2020年前九个月归属于Realogy Holdings股东的净亏损为3.78亿美元，2019年同期净亏损为1.43亿美元[147] - 2020年第三季度基本加权平均流通股为1.154亿股，2019年同期为1.143亿股；2020年前九个月基本加权平均流通股为1.152亿股，2019年同期为1.142亿股[147] - 2020年第三季度摊薄加权平均流通股为1.167亿股，2019年同期为1.143亿股；2020年前九个月摊薄加权平均流通股为1.152亿股，2019年同期为1.142亿股[147] - 2020年第三季度持续经营业务基本每股收益为1.25美元，2019年同期为 - 1.06美元；2020年前九个月持续经营业务基本每股亏损为2.29美元，2019年同期为 - 1.21美元[147] - 2020年第三季度终止经营业务基本每股亏损为0.40美元，2019年同期为0.07美元；2020年前九个月终止经营业务基本每股亏损为0.99美元，2019年同期为 - 0.04美元[147] - 2020年第三季度基本每股收益为0.85美元，2019年同期为 - 0.99美元；2020年前九个月基本每股亏损为3.28美元，2019年同期为 - 1.25美元[147] - 2020年第三季度持续经营业务摊薄每股收益为1.23美元，2019年同期为 - 1.06美元；2020年前九个月持续经营业务摊薄每股亏损为2.29美元，2019年同期为 - 1.21美元[147] - 2020年第三季度终止经营业务摊薄每股亏损为0.39美元，2019年同期为0.07美元；2020年前九个月终止经营业务摊薄每股亏损为0.99美元，2019年同期为 - 0.04美元[147] - 2020年9月30日和2019年12月31日，应付前母公司余额分别为1900万美元和1800万美元[169] - 2020年9月30日和2019年12月31日，代管和信托存款分别为9.43亿美元和4.75亿美元，FDIC保险机构存款保险上限为25万美元[171] - 2020年第三季度和前九个月，公司总运营EBITDA分别为3.09亿美元和5.18亿美元，2019年同期分别为2.06亿美元和4.43亿美元[178] - 2020年第三季度和前九个月，公司净收入分别为9800万美元和 - 3.78亿美元，2019年同期分别为 - 1.13亿美元和 - 1.43亿美元[178] - 2020年前九个月，公司从抵押贷款发起合资企业获得的股权收益为9500万美元，占公司同期运营EBITDA的约18%，而2019年为1200万美元，占比3%[195] - 2020年前九个月，公司产权保险集团处理的产权和结算单位数量同比增长159%[195] 各条业务线数据关键指标变化 - 2020年第三季度和前九个月，Realogy Franchise Group收入分别为2.62亿美元和6.09亿美元，2019年同期分别为2.4亿美元和6.79亿美元[174] - 2020年第三季度和前九个月，Realogy Brokerage Group收入分别为14.79亿美元和32.81亿美元，2019年同期分别为12.22亿美元和33.69亿美元[174] - 2020年第三季度和前九个月，Realogy Title Group收入分别为2.13亿美元和5.1亿美元，2019年同期分别为1.7亿美元和4.44亿美元[174] - 2020年第三季度公司旗下特许经营和经纪集团房屋销售交易总量同比增长28%，其中特许经营集团增长31%，经纪集团增长22%；前九个月总量同比增长3%，其中特许经营集团增长6%，经纪集团下降2%[185][186] - 2020年前9个月与2019年同期相比，NAR现有房屋销售交易持平为400万套，公司特许经营和经纪集团房屋销售交易总量下降4%[207] - 2020年第三季度，NAR现有房屋销售交易增长13%，公司特许经营集团增长12%，经纪集团增长10%，总量增长12%[208] - 2020年前9个月与2019年同期相比，NAR现有房屋销售均价上涨6%，公司特许经营和经纪集团均价上涨7%[210] - 2020年第三季度，NAR现有房屋销售均价上涨9%，公司特许经营集团上涨17%，经纪集团上涨11%，总量上涨14%[211] 财务报表审计情况 - 审计机构认为公司截至2020年9月30日的中期财务报表符合美国公认会计原则，无需进行重大修改[25][30] 市场环境与业务影响 - 2020年第二季度末住宅房地产市场开始强劲复苏，公司归因于有利的抵押贷款利率环境、低库存和需求增加[50] - 新冠疫情仍存在不确定性，若危机恶化、业务受限、利率上升或库存受限，公司业务可能受负面影响[52] - 2020年9月美国现有待售房屋库存较2019年9月减少约19%，从182万套降至147万套，供应月数从4.0个月降至2.7个月[192] - 2020年9月美国失业率降至7.9%，较4月的14.7%有所缓解，但仍较2月增加4.4%[193] - 截至2020年9月30日，10年期国债收益率降至0.69%，低于2019年9月30日的1.68%；2020年第三季度30年期固定利率首套房抵押贷款平均利率降至2.95%，低于2019年同期的3.67%[194] - 2020年8月美国固定住房负担能力指数为159，与2019年8月的160基本持平[197] - 行业对独立销售代理的竞争持续激烈，对公司房屋销售交易总量、市场份额和佣金收入产生负面影响[198][201] - NAR预测2021年现有房屋销售交易增长9%，房利美预测增长1%[209] - NAR和房利美均预测2021年现有房屋销售中位价上涨4%[212] 成本节约措施 - 2020年3月中旬公司采取成本节约措施，二、三季度实现成本节约，三季度大部分措施因业务改善而取消[51] - 2020年3月中旬起公司采取一系列成本节约措施，二、三季度实现成本节约，三季度大部分措施因业务好转而取消[190] 金融工具与负债情况 - 2020年9月30日递延薪酬计划资产公允价值为1美元，利率互换为94美元，收购或有对价为4美元；2019年12月31日对应数值分别为2美元、47美元、4美元[57][58] - 2019年12月31日至2020年9月30日，三级金融负债中或有对价公允价值初始为4美元，期间新增1美元，支付减少1美元，期末仍为4美元[59] - 2020年9月30日与2019年12月31日相比，高级担保信贷安排中循环信贷额度本金从190美元降至140美元，定期贷款B本金从1058美元降至1050美元等[59] - 2020年9月30日和2019年12月31日，公司对Guaranteed Rate Affinity投资余额分别为9900万美元和6000万美元，对应3个月股权收益为5

财务数据和关键指标变化 - Q3运营EBITDA为3.09亿美元，较2019年增加1.03亿美元，得益于收入增长和成本控制 [9] - Q3收入19亿美元，同比增长20%，是有记录以来最高的第三季度收入 [21] - Q3持续运营业务的运营EBITDA同比增加1.03亿美元至3.09亿美元，利润率同比扩大335个基点 [21] - Q3自由现金流3.44亿美元，净债务较去年减少2.76亿美元，季度末净杠杆率4.2倍 [15] - 截至10月27日，已还清所有循环信贷借款，循环信贷余额为0 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 经纪和特许经营业务 - 收入增长由交易成交量增长驱动，特许经营业务增长31%，经纪业务增长22% [10] - 10月初步数据显示，经纪和特许经营业务的已完成交易成交量均同比增长约35%，未完成交易成交量同比增长约55% [16][39] 抵押业务 - Q3运营EBITDA为5100万美元，较去年增加4600万美元 [23] 产权业务 - Q3运营EBITDA为4400万美元，较去年增加1800万美元 [23] 搬迁业务 - 该业务计入终止运营业务，Q3运营EBITDA为400万美元 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 与NAR第三季度23%的增长数据相比，公司在该季度实现了市场份额的增长 [11] - NAR目前预测2021年房屋销售数量和价格都将增长 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 继续投资业务并进行去杠杆化，计划在2021年实现与2020年类似的永久成本节约 [18][27] - 推进数字化和虚拟化房地产交易的技术努力，加强各业务的整合以获取更多交易经济价值 [13][24] - 扩大RealSure计划，与Home Partners of America成立合资企业，计划明年扩展到更多新市场 [50][51] 行业竞争 - 认为iBuying模式对消费者不利，公司的RealSure计划为代理商提供差异化产品，帮助其赢得房源 [48][49] - 许多试图颠覆行业的企业意识到代理商在交易中的核心地位，纷纷选择与代理商合作或招聘代理商，公司拥有庞大的代理商基础是竞争优势 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度是公司的一个出色季度，战略和技术进步与强劲的房地产市场相结合，推动了盈利增长、交易成交量增加、市场份额提升和债务偿还 [8] - 基于10月的初步数据和持续的成本控制、战略进展以及市场份额增长势头，预计第四季度表现强劲，并有望在2021年延续增长趋势，但2021年也将面临一些挑战，如临时成本节约措施的取消和宏观不确定性 [17][18] - 美国房地产市场在过去几年一直处于停滞状态，但在过去5个月里，低利率和社会变化释放了住房供应和需求，市场有望实现600万套以上的年化住房销售 [36][37] 其他重要信息 - 2020年预计实现约8000万美元的永久成本节约，截至9月已实现约6000万美元，第三季度执行了约4000万美元的临时成本节约措施，由于交易成交量大幅反弹，已撤回其余临时成本措施，预计第四季度仅受永久成本削减影响 [26] - 2021年预计将额外减少约2000万美元的年度行政租赁费用，高于此前沟通的1000 - 1500万美元，并将继续提高其他运营费用的效率 [27] - 佣金分成同比增加293个基点，主要由于季度交易量大幅增长，同时也受到代理组合和失去亲和力业务（主要是USAA）的影响 [28][29] - 10月宣布出售租赁物业管理业务，以进一步简化业务和优化资本配置 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：如果交易量持平，佣金分成同比会上升还是下降？未来交易量增长对明年佣金分成谈判有何影响？ - 即使交易量持平，由于代理组合的影响，佣金分成仍会上升 [58] - 交易量高会使佣金分成有一定的上行压力，但大部分协议会自然延续，且部分高产能代理已处于分成表的顶部，不会有更高的提升空间，公司愿意接受这种权衡 [63][65] 问题2：经纪业务ASP增长落后于特许经营业务的原因，以及差距是否会缩小？ - 10月数据显示，经纪和特许经营业务的已完成和未完成交易成交量增长基本相同，差距已缩小，纽约市业务疲软是第三季度差距的主要驱动因素 [69][70] 问题3：抵押和产权业务在运营和战略方面做了哪些努力？ - 一方面进行数字化加速，投资数字虚拟工具、远程公证等，提升消费者交易体验和净推荐值；另一方面进行战略扩张，如增加贷款官员、拓展地理覆盖范围等 [75][78] 问题4：与Home Partners of America的合资企业具体情况，是否有资本投入？ - 公司会投入少量资本用于合资企业的运营和费用，但房屋的购买和销售将保持表外，属于轻资本模式 [83][84] 问题5：搬迁业务的战略展望和未来前景如何？ - 公司对搬迁业务团队在成本控制方面的表现感到满意，该业务长期以来对公司有价值，包括为代理商和加盟商提供潜在客户，但目前企业搬迁市场尚未像房地产和抵押市场那样反弹，受到COVID - 19和移民限制的影响，公司将密切关注行业动态并继续投资该业务 [87][89] 问题6：市场份额增长是否有收购因素？新的亲和力合作伙伴关系进展如何？ - 本季度市场份额增长没有收购因素，是战略举措和技术应用共同作用的结果 [91] - Realogy Military Rewards计划增长良好，AARP计划开局不错，公司对这两个新的亲和力合作伙伴关系感到满意，但仍有很多工作要做 [92][93] 问题7：佣金结构是否会发生变化？去杠杆化是否会改变公司对并购的看法？ - 目前没有看到佣金结构发生重大变化的迹象，虽然这是一个长期风险，但实际数据并未显示出人们预测的大幅下降，公司会持续关注 [98][99] - 公司仍专注于偿还债务和投资业务，不会改变这一方向，如果有其他变化会及时告知，目前认为有足够的资本进行业务投资 [101] 问题8：抵押和产权业务的附加率目标情况如何？如何看待Zillow增加内部代理？ - 公司不会公布捕获率数据，但对目前的捕获率满意，并一直在努力提高，数字和集成化是提高捕获率的关键 [105] - 很多试图改变行业的企业意识到代理商的重要性，公司对自身的代理商基础和业务未来充满信心，会密切关注竞争对手，但认为自身在规模、品牌、技术和数据等方面具有优势 [108][110] 问题9：费用方面，G&A增加的原因，营销费用是否达到新的运行率，明年的永久成本节约是否会因租赁费用表现而增加？ - G&A增加部分是由于临时成本措施取消，也有一些与交易量和员工相关的费用季度波动因素 [114] - 营销费用尚未确定新的运行率，公司会持续优化营销支出 [115] - 行政租赁费用改善不会改变明年永久成本节约的预期数字 [116] 问题10：如何解决供应问题？对佣金分成的乐观态度是否意味着在当前市场中不应过于关注分成问题？ - 人们往往混淆了库存和供应的概念，实际上供应在增加，更多房屋正在被出售，只是库存看起来更紧张，因为房屋销售速度加快，低利率和社会变化释放了住房供应和需求，这对公司有利 [120][123] - 佣金分成是影响损益表的因素之一，但公司更关注综合底线，目前市场中供应和需求都在增加，这是积极的信号 [119][128]

业绩总结 - 第三季度净收入为19亿美元，同比增长307百万美元[11] - 第三季度运营EBITDA为3.09亿美元，同比增长1.03亿美元[11] - 第三季度净收入为1.45亿美元，每股收益为1.25美元，同比增长2.65亿美元，每股收益增长2.31美元[11] - 自由现金流为3.44亿美元，同比增长2.28亿美元[11] - 第三季度自由现金流包括已终止业务为3.95亿美元，同比增长2.21亿美元[11] - 2020年第三季度的自由现金流为3.95亿美元，相较于2019年第三季度的1.74亿美元增长了127.0%[32] 用户数据 - 第三季度交易量增长28%，其中关闭交易量增长22%[10][14] - Realogy特许经营集团的关闭房屋交易量为336,737，增长12%[23] - Realogy经纪集团的平均房屋售价为563,513美元，增长11%[23] 成本与费用 - 2020年累计成本节省为8000万美元，截至2020年9月已实现6000万美元[10] - 第三季度重组费用为1300万美元，同比增长200万美元[24] - 2019年第三季度的重组费用为1100万美元，而2020年第三季度增加至1300万美元[30] - 2020年第三季度的利息支出为4800万美元，较2019年第三季度的6600万美元减少了27.3%[32] - 2020年第三季度的折旧和摊销费用为4300万美元，较2019年第三季度的4200万美元略有增加[32] - 2019年第三季度的减值损失为2.4亿美元，2020年第三季度减值损失降至600万美元[32] 财务状况 - 截至2020年9月30日，公司的净企业债务为30.45亿美元，EBITDA为7.21亿美元，净债务杠杆比率为4.2倍[26] - 2019年第三季度，Realogy Holdings的净亏损为1.13亿美元，而2020年第三季度的净收入为9800万美元[28] 运营表现 - Realogy Franchise Group的运营EBITDA在2019年第三季度为8800万美元，2020年第三季度增长至9900万美元，增加了11%[25] - Realogy Brokerage Group的运营EBITDA在2019年第三季度为1.13亿美元，2020年第三季度增长至1.58亿美元，增加了39.8%[25] - Realogy Franchise和Brokerage Groups的合并运营EBITDA在2019年第三季度为2.01亿美元，2020年第三季度增长至2.57亿美元，增加了27.9%[25]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 ___________________________ FORM 10-Q ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2020 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____ to _____ REALOGY HOLDINGS CORP. REALOGY GROUP LLC 20-8050955 20-4381990 (Exact name of registrant as specified in its ...