文章核心观点 公司宣布RPT Realty Investors 2023年普通股和优先股股息分配情况 [1] 公司概况 - 公司是北美最大露天、以杂货店为核心的购物中心上市所有者和运营商，拥有不断增长的混合用途资产组合 [1][4] - 公司总部位于纽约州杰里科，自1991年在纽交所上市，是标普500指数成分股，在购物中心领域有超60年经验 [4] - 截至2023年9月30日，公司在美国拥有527个购物中心和混合用途资产，总可租赁面积达9000万平方英尺 [4] 股息分配 普通股 | 除息日期 | 记录日期 | 支付日期 | 每股分配 | 普通收入（总计） | 普通收入（非合格） | 普通收入（合格） | 资本收益（总计） | 资本收益（未收回Sec 1250） | Sec 199A股息 | 资本收益（总计） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 12/19/2022 | 12/20/2022 | 01/03/2023 | $0.130000 | $0.070099 | $0.070099 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.059901 | $0.070099 | | 03/17/2023 | 03/20/2023 | 04/01/2023 | $0.140000 | $0.075491 | $0.075491 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.064509 | $0.075491 | | 06/16/2023 | 06/20/2023 | 07/03/2023 | $0.140000 | $0.075491 | $0.075491 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.064509 | $0.075491 | | 09/19/2023 | 09/20/2023 | 10/02/2023 | $0.140000 | $0.075491 | $0.075491 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.064509 | $0.075491 | | 12/06/2023 | 12/07/2023 | 12/21/2023 | $0.140000 | $0.075491 | $0.075491 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.064509 | $0.075491 | | 总计 | - | - | $0.690000 | $0.372063 | $0.372063 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.317937 | $0.372063 | | 占比 | - | - | 100% | 53.922% | - | - | - | - | 46.078% | - | [2] 优先股 | 除息日期 | 记录日期 | 支付日期 | 每股分配 | 普通收入（总计） | 普通收入（非合格） | 普通收入（合格） | 资本收益（总计） | 资本收益（未收回Sec 1250） | Sec 199A股息 | 资本收益（总计） | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 12/19/2022 | 12/20/2022 | 01/03/2023 | $0.906250 | $0.906250 | $0.906250 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.906250 | - | | 03/17/2023 | 03/20/2023 | 04/01/2023 | $0.906250 | $0.906250 | $0.906250 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.906250 | - | | 06/16/2023 | 06/20/2023 | 07/03/2023 | $0.906250 | $0.906250 | $0.906250 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.906250 | - | | 09/19/2023 | 09/20/2023 | 10/02/2023 | $0.906250 | $0.906250 | $0.906250 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.906250 | - | | 总计 | - | - | $3.625000 | $3.625000 | $3.625000 | $0.000000 | $0.000000 | $0.000000 | $3.625000 | - | | 占比 | - | - | 100% | 100.000% | - | - | - | - | - | - | [3] 信息披露 - 公司通过投资者关系网站、SEC文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播向投资者发布重要信息 [5] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通，发布信息可能为重要信息，鼓励关注其Facebook、Twitter和LinkedIn账号 [5]

文章核心观点 - 公司完成收购RPT Realty，有望实现长期增长和价值创造，战略契合且利于达成目标 [1][4][8] 收购情况 - 公司完成对RPT Realty的全股票收购，承担债务和优先股，新增56个露天购物中心，可租赁面积1330万平方英尺，其中43个为全资拥有 [1] - RPT Realty股东每持有一股将获得0.6049股公司普通股及现金替代零碎股份，优先股股东每持有一股将获得一股存托股份，代表公司7.25% N类累积可转换永久优先股的约1/1000 [5][6] 收购影响 - 扩大公司在优质、以杂货店为核心的购物中心的布局，预计产生约3400万美元的初始成本节约协同效应，约85%预计在2024年实现 [2] - 公司将在高增长目标市场扩大规模、增加合作机会并保持资产负债表实力 [3] 股息情况 - 公司董事会宣布对代表公司N类优先股的存托股份支付“短期”现金股息，每股14.097美分，将于2024年1月16日支付给1月5日登记在册的股东 [7] 过往收购 - 2023年8月，公司以1.725亿美元收购弗吉尼亚州伍德布里奇的50.4万平方英尺的以杂货店为核心的生活中心，该中心入住率96%，年访问量550万，有望促进销售 [9] 股价表现 - 过去三个月，公司股价上涨26.9%，行业增长19.3% [10] 其他零售REIT股票 - 零售REIT行业中，Tanger Factory Outlet Centers和Urban Edge Properties排名较好，均为Zacks排名第一（强力买入） [12] - Tanger Factory Outlet Centers 2023年每股FFO的Zacks共识估计在过去两个月上调1.6%至1.94美元 [13] - Urban Edge Properties 2023年每股FFO的Zacks共识估计在过去一个月上调5%至1.25美元 [14]

文章核心观点 - 金珂房地产公司宣布完成对RPT房地产公司的收购，此次收购将带来诸多益处，助力公司长期增长和为股东创造价值 [1][2][3] 收购情况 - 收购为全股票交易，包括承担债务和优先股，使金珂现有527处物业组合新增56个露天购物中心，其中43个为全资拥有，总可租赁面积达1330万平方英尺 [2] - 2023年8月28日，金珂、RPT及其各自子公司达成最终合并协议，RPT普通股股东每持有一股RPT普通股可获0.6049股金珂普通股及现金代替零碎股份，RPT优先股股东每持有一股RPT 7.25% D系列累积可转换永久优先股可获一股代表1/1000股金珂7.25% N类累积可转换永久优先股的存托股份 [4] 收购益处 - 初始成本节约协同效应约3400万美元带来收益增长，预计约85%在2024年实现，还有高增长目标市场规模扩大、合作机会增加、保持资产负债表实力等好处 [2] 公司信息 - 金珂房地产是北美最大的露天、以杂货店为核心的购物中心的上市所有者和运营商，也是混合用途资产组合不断增长的房地产投资信托基金，其物业组合主要集中在主要大都市市场的一环郊区，租户以提供必需品和服务为主 [6] - 截至2023年9月30日，公司在美国拥有527个购物中心和混合用途资产，总可租赁面积达9000万平方英尺 [6] 顾问信息 - 摩根大通担任金珂此次收购的独家财务顾问，华彻尔·利普顿·罗森·卡茨律师事务所担任法律顾问；拉扎德担任RPT的独家财务顾问，古德温·普罗克特律师事务所担任法律顾问 [5] 信息披露 - 公司通过投资者关系网站、美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播向投资者发布重要信息，也使用社交媒体沟通，相关渠道可能在投资者关系网站更新 [7][8]

公司概况 - 公司是北美最大的公开交易的开放式、以杂货为锚点的购物中心的所有者和运营商[1] - 公司拥有527个美国购物中心物业，总计90.4百万平方英尺的总租赁面积[2] - 公司的主要业务目标是成为美国最优秀的开放式、以杂货为锚点的购物中心的所有者和运营商[3] RPT并购 - 公司与RPT达成了并购协议，预计将在2024年初完成[4] - RPT并购预计将为公司的现有投资组合增加56个开放式购物中心，总计13.3百万平方英尺的总租赁面积[5] 财务表现 - 2023年第三季度公司净收入为1.12亿美元，较2022年同期的5160万美元增长60,307万美元[6] - 2023年前九个月公司净收入为4.96亿美元，较2022年同期的1.57亿美元增长339,048万美元[7] - 2023年第三季度公司租赁物业净收入增加1,277.4万美元，较2022年同期增长[8] - 2023年前九个月公司租赁物业净收入增加4,419.3万美元，较2022年同期增长[9] - 2023年前九个月公司房地产税增加702万美元，较2022年同期增长[10] - 2023年第三季度公司运营和维护费用增加514.7万美元，较2022年同期增长[11] - 2023年第三季度公司一般和行政费用增加402万美元，较2022年同期增长[12] - 2023年前九个月公司一般和行政费用增加1,357.4万美元，较2022年同期增长[13] - 2023年前九个月公司净收入中的非控股权益减少2,336万美元，较2022年同期减少[14] - 2023年前九个月公司收到特别股息收入1.94116亿美元[15] 资金运作 - 公司预计通过现金、经营活动提供的净现金流、信贷额度和股权发行等方式获得所需资本[16] - 截至2023年9月30日，公司的经营活动提供的净现金流为8.81亿美元，较2022年同期增加了175.6百万美元[17] - 2023年前9个月，公司投资活动使用的净现金流为7,600万美元，较2022年同期减少了14,360万美元[18] - 公司计划在2023年剩余时间内继续投资约2.5亿美元用于收购或购买运营物业[19] - 公司计划在2023年剩余时间内继续投资5,000万至7,500万美元用于改善运营房地产[20] - 2023年前9个月，公司融资活动使用的净现金流为5.31亿美元，较2022年同期减少了16,630万美元[21] 融资和债务 - 公司计划维持强劲的债务偿付覆盖率和固定费用覆盖率，以维持或提高其无担保债务评级[22] - 公司于2023年10月发行了5亿美元的优先无抵押债券，计划于2034年3月到期，年利率为6.4%[23] - 公司于2023年2月获得了一项新的20亿美元无抵押循环信贷额度，取代了原有的20亿美元无抵押循环信贷额度，到期日为2027年，可根据公司信用评级的波动进行调整[24] 风险和挑战 - 公司和RPT都希望继续符合REIT的资格，以避免严重的税收后果[25] - 公司可能面临税务后果，如果未能作为REIT资格[26] - 公司主要市场风险暴露是利率风险[27] - 公司可能无法成功整合RPT业务或实现预期的协同效应[28] - RPT合并将导致公司面临大量整合费用[29] - 公司股东可能因RPT合并而被稀释，股价可能受到不同因素的影响[30]

财务数据和关键指标变化 - FFO为2.486亿美元，或摊薄后每股0.40美元，去年第三季度为2.545亿美元，或摊薄后每股0.41美元 [16] - 按比例计算的NOI增加330万美元，主要因综合最低租金增加1260万美元，部分被较低的LTA收入和直线租金470万美元抵消 [16] - 坏账费用增加280万美元，九个月信用损失占收入的71个基点，处于75 - 125个基点指导假设的有利端 [17] - 按比例计算的利息费用增加1000万美元，包括合并投资组合的800万美元和合资企业的200万美元 [18] - 2023年第三季度FFO中包含与RPT合并相关的380万美元成本，以及与Weingarten养老金计划最终清算相关的480万美元净收益 [18] - 同店NOI增长2.6%，排除前期收款影响后增至3.1%，年初至今同店NOI增长2% [19][20] - 第三季度末，合并净债务与EBITDA之比为5.5倍，考虑合资企业债务和永久优先股后为5.9倍，与上季度持平，比去年好0.4倍 [20] - 第三季度末流动性超24亿美元，包括超4000万美元现金和20亿美元循环信贷额度的全部可用额度 [20] - 后续发行5亿美元10年期无担保债券，2034年到期，固定票面利率6.4% [21] - 收紧2023年FFO每股指导范围至1.56 - 1.57美元，此前为1.55 - 1.57美元 [23] - 全年信用损失假设改善至75 - 100个基点，此前为75 - 125个基点，同店NOI假设提高至1.75% - 2.25%，此前为1% - 2% [23] - 董事会将第四季度普通股股息提高至每股0.24美元，增幅4.3% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署457份租约，总面积210万平方英尺 [8] - 小商铺入住率达91.1%，创历史新高 [8] - 新租约正租赁价差为34.9%，续租和期权为8.8%，综合价差13.4%，为六年最高 [8] - 主力店入住率环比下降50个基点至97.2%，因收回剩余Bed Bath & Beyond店铺 [9] - 本季度重新出租Bed Bath店铺，价差为54%，剩余12个店铺正在协商 [9] - 整体入住率仅下降30个基点至95.5% [9] - 已签署但未开业的价差本季度扩大至320个基点，代表约5220万美元未产生现金流的租金 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场活跃度仍在，但交易量同比下降约70% [29] - 南加州和迈阿密有低于6%的激进资本化率交易，芝加哥和中西部其他地区的杂货店锚定中心和购物中心交易资本化率在6% - 8%之间 [29] - 融资仍可获得，但利率高于过去12个月，私人业主或投资者的贷款价值比在50% - 60%之间 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 优先产生自由现金流，加快店铺开业和租金起算日期，减少非创收费用 [11] - 利用平台优势，在融资市场混乱时把握机会，如收购Stonebridge at Potomac Town Center和与RPT Realty合并 [12][14] - 对结构化投资业务持谨慎态度，有选择地参与，预计该业务将增长 [15] - 利用数据驱动市场，与零售商建立合作伙伴关系，重新平衡租赁条款，增加灵活性 [53] - 继续推进零售再开发项目，预计其回报率将超过资本成本 [65] - 评估所有投资机会，包括收购、租赁、再开发、结构化投资和股票回购，根据资本成本和增值情况进行优先排序 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临高利率、租户破产、债务和股权市场不稳定等逆风，但购物中心行业基本面依然强劲，公司投资组合运营结果良好 [7] - 预计将在较长时间内处于较高利率环境，需应对宏观经济逆风 [10] - 公司有能力克服非现金会计相关逆风，展示了运营投资组合的稳定性和实力 [23] - 对RPT交易感到兴奋，认为其是高质量投资组合，可快速实现协同效应，提高运营利润率 [36] - 购物中心行业供需动态良好，需求旺盛，供应极低，空置率处于历史低位，公司投资组合有望增长 [35][58] 其他重要信息 - 公司收到Albertsons 1.94亿美元特别股息，董事会预计11月宣布特别股息金额，年底支付 [24] - 公司本季度在投资组合中获得超过800个单元的开发权，预计购物中心将向多用途方向发展，主要是多户住宅 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 交易市场情况及10年期利率上升后的变化 - 本季度收购Stonebridge Center，处置方面，出售南加州一个合资企业的杂货店锚定购物中心，资本化率低至5%左右，显示市场对核心杂货店中心仍有大量资金需求 [28] - 第四季度收购方面基本无项目，处置方面限于少数土地地块和小型合资企业资产 [28] - 市场仍活跃，但交易量同比下降约70%，仍有资金投入，不同地区有不同资本化率的交易，融资仍可获得但利率较高 [29] 问题: 对RPT处置的承诺及不同市场资本化率差异 - 目前暂不透露RPT具体战略，待合并完成后再明确 [31] - 投资者关注全国各地区和各种零售形式，市场有大量资金等待合适机会和更多供应 [31] 问题: 如何缓解市场对公司战略执行的担忧 - 公司业绩数据表明战略执行良好，FFO、股息、同店NOI指导均上调，小商铺入住率创历史新高，租赁价差达六年最高 [34] - 行业供需动态良好，公司认为RPT交易是优质机会，可快速实现协同效应和提高运营利润率 [35][36] 问题: RPT交易中现金与新债务的最优组合及增值情况 - 公司有多种选择，包括资产负债表上的现金、Albertsons投资和循环信贷额度，有信心以接近目标价格为债务再融资 [39] - 预计交易在第一年仍将实现FFO增值 [39] 问题: Bed Bath店铺租赁价差情况及剩余店铺回填预期 - 由于供应需求因素有利，零售商争夺Bed Bath店铺空间推动租金上涨，成本基本符合预期 [42][43] - 剩余12个店铺中，部分将由单租户使用，可能有少数会分割，预计仍有健康的价差 [43] 问题: Bed Bath店铺的停机时间及租金恢复对明年增长的影响 - 14个已执行的店铺中有3个已分配，目前计入雪管道，总金额5200万美元 [46] - 本季度有2个Bed Bath店铺开始产生租金，预计2024年约50% - 60%的雪管道租金将实现 [46] 问题: 推动更高年度租金涨幅是否遇到阻力 - 这取决于市场情况，阳光地带市场有机会推动更高涨幅，与零售商的谈判是个案处理，目前情况良好，小商铺入住率高有利于推动涨幅 [50] 问题: 与主力租户谈判时如何重新获得杠杆并减少租户友好条款 - 除经济因素外，可重新平衡共同租赁条款、排他性条款等，增加灵活性 [53] - 市场数据驱动，零售商对市场影响的认识发生变化，更愿意与公司合作探索新机会 [53] - 零售商对店铺面积的灵活性增加，为不同大小的空间创造更多需求 [54] 问题: 公司历史入住率和杠杆率情况，不同地区小商铺入住率差异及增长潜力，以及雪管道上线对杠杆率的影响 - 公司对投资组合的供需动态感到鼓舞，利用数据分析认为投资组合有增长潜力，小商铺入住率创新高且有进一步提升空间 [58] - 购物中心用途不断演变，满足价值和便利需求，公司认为其是商业房地产的亮点，有机会进行世代交易 [59][61] 问题: 收购与再开发的资金分配倾向 - 由于资本化率与利率和资本成本变动不同步，短期内第三方收购具有挑战性 [64] - 零售再开发项目回报率高，随着投资组合增长，此类机会也会增加，公司将继续投入资金 [65] 问题: 股票回购在资本分配中的地位 - 所有投资机会都根据资本成本和增值情况进行评估和优先排序，公司低杠杆率提供了更多选择空间 [68] 问题: 小商铺吸引的租户类型、行业及租赁签约时间是否受宏观不确定性影响 - 小商铺新租约中，餐厅、特色食品、健康美容、服务类（如医疗）和特许经营概念的租户占比较大 [71][72] - 宏观不确定性未影响租赁签约时间，租户希望尽快签约开业以实现增长 [98] 问题: 结构化投资的回报标准和业务增长预期 - 随着资本成本门槛提高，结构化投资报价从之前的8% - 9%提高到两位数起 [76] - 目前结构化投资业务的平均利率在9% - 9.5%之间，预计未来将增加，当前业务规模接近2亿美元 [76] 问题: 降低信用损失展望后，未来信用损失是否会持续降低 - 目前信用损失已恢复到接近疫情前的正常水平，但现在将其纳入明年指导还为时过早 [79] 问题: 结构化投资机会是否都与房地产相关，是否考虑运营商机会 - 核心结构化投资项目关注核心市场的优质房地产项目，具有特定的租户和赞助商要求 [82] - 公司的Plus业务会关注有房地产需求的零售商，在合适时提供机会 [82] 问题: 利率上升对租户的影响及潜在租户流失情况 - 有近期债务到期的零售商将面临更高利息支出和再融资压力，但公司跟踪的零售商信用风险较小 [85] - 由于供应短缺，零售商积极与公司合作以满足开店需求，公司对信用损失储备感到放心 [85][86] 问题: 资本成本上升对租户扩张计划的影响，以及混合用途开发项目收益率上升的原因 - 公司与主要零售合作伙伴保持密切沟通，多数零售商未因资本成本上升而放缓扩张步伐，部分租户因融资困难转向二手空间 [88][91] - 混合用途开发项目收益率上升是因为展示了与Kimco投资资本相关的实际回报和优先回报，采用了不同的投资结构 [88][89] 问题: RPT合并中需再融资的债务规模，以及Rite Aid店铺的情况 - RPT需再融资的债务约9亿美元，包括银行债务和私募票据，公司有多种资金来源选择 [94] - Rite Aid拒绝了3份租约，影响约5个基点的入住率，预计本季度还有2份租约结束，共影响约8个基点，目前有良好的回填活动 [95] 问题: 从第三季度FFO到第四季度的变化原因 - 第三季度有一次性项目，如Weingarten养老金计划清算的影响，排除这些因素后将回到更正常的水平，公司对指导范围有信心 [101][102] 问题: 每平方英尺租赁工作成本上升是否与Bed Bath & Beyond租约有关，以及未来租户改善和房东工作趋势 - 新租约成本略高主要由三笔交易推动，排除后成本将降至更正常的40美元左右，这些交易回报率高且增值显著 [105] - 整体成本因新租约数量增加而上升，续约和期权成本基本符合预期 [105][106]

业绩总结 - 2023年第二季度，普通股东可得净收入为100,426千美元，而2022年同期为-125,751千美元[91] - 2023年上半年，普通股东可得净收入为383,938千美元，2022年同期为105,197千美元[91] - 2023年第二季度，FFO（资金可用性）为243,882千美元，较2022年同期的246,381千美元略有下降[91] - 2023年上半年，FFO为481,969千美元，2022年同期为487,028千美元[91] - 2023年第二季度，基本每股FFO为0.40美元，与2022年同期持平[91] - 2023年第二季度，稀释后每股FFO为0.39美元，较2022年同期的0.40美元略有下降[91] - 2023年第二季度，同物业净营业收入（Same Property NOI）为326,514千美元，较2022年同期的319,103千美元增长约2.2%[94] - 2023年上半年，同物业净营业收入为651,504千美元，较2022年同期的639,785千美元增长约1.8%[94] 用户数据 - 2022年，超过97%的销售通过门店完成，2022年数字订单中有31%由门店履行[33] - 2022年，70%的电子商务销售由门店履行[33] - 2022年，Kimco的ABR中22%来自本地租户，主要包括餐饮、医疗和个人服务等[52] - 2022年，"非购物中心"和折扣店的可比收入相比购物中心超出800个基点[29] 财务状况 - 2023年第二季度，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.9倍[11] - 2023年，预计的自由现金流（FCF）超过1.3亿美元，扣除股息和租赁资本支出[77] - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物为5.365亿美元，流动性强[77] - 2023年资本支出优先级为2亿至2.5亿美元，包括租户改善和租赁佣金[73] - 2023年支出（再）开发的预算为1.5亿至1.75亿美元[77] - 净债务与EBITDA比率为5.5倍，显示出公司的财务杠杆水平[87] 市场扩张与新产品 - 2023年第二季度，租赁面积达到2.7百万平方英尺[11] - 2023年，Kimco计划在郊区新增约1000个Popshelf门店[37] - 2023年，北美地区的非购物中心零售面积中，"非购物中心"的比例已从去年的31%上升至35%，目标是在2026年前超过50%[29] - 预计通过开发7,135个多家庭单位，土地的额外价值可达1.2亿至2亿美元，每个单位的价值约为2.5万至5.5万美元[64] - 2025年目标是建造或获得12,000个以上的单位，其中包括595个单位和93个酒店房间[65] 其他信息 - 2023年第二季度，经营组合的入住率为95.8%[11] - 2023年第二季度，同店净营业收入（SSNOI）同比增长2.3%[11] - 2023年第二季度，按比例计算的新租赁租金增长率为25.3%[11] - 2023年第二季度，保守的股息AFFO支付比率为76.7%[9] - 2023年第二季度，混合用途投资组合的ABR占比为15%[9] - 2023年第二季度，市场证券的净损失为14,561千美元，而2022年同期则为261,467千美元的净收益[91] - 2023年第二季度，公司的折旧和摊销费用为127,725千美元，较2022年同期的123,672千美元有所上升[91] - 2023年第一季度，出售710万股Albertsons（NYSE: ACI）股票获得1.374亿美元的收益，并记录3000万美元的所得税准备金[69] - 2023年第二季度，出售700万股Albertsons股票获得1.449亿美元的收益，并将记录3100万美元的所得税准备金[69] - 截至2023年6月30日，持有1420万股Albertsons股票，估值为3.101亿美元[69]

财务数据和关键指标变化 - FFO为2.439亿美元，即摊薄后每股0.39美元，去年第二季度为2.464亿美元，即摊薄后每股0.40美元 [19] - 第二季度Same side NOI增长为2.3%，若排除前期收款影响则为3.2% [21] - 2023年第二季度末，合并净债务与EBITDA之比为5.5倍，考虑合资企业债务和永久优先股后为5.9倍，为开始报告该指标以来的最佳水平，首次低于6倍 [23] - 公司将FFO每股范围从之前的1.54 - 1.57美元收紧至1.55 - 1.57美元 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签订153份新租约，总面积超65万平方英尺，共完成485笔交易，总面积270万平方英尺，综合租金差为9.9% [7][8] - 第二季度续约和期权租金差为7.6%，续约租金差为6.5%，期权租金差为9.3%，共完成332笔续约和期权交易，总面积210万平方英尺，超过过去五年第二季度续约和期权交易量的平均水平，保留率接近历史高位 [8] - 小企业在公司投资组合中实现连续增长，入住率环比提高30个基点至91%，仅比历史最高水平低10个基点，本季度签订26份主力租户租约，为五年多来最多 [9] - 第二季度整体入住率持平于95.8%，主力租户入住率环比下降10个基点至97.7%，但同比仍上升10个基点 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年露天零售交易行业交易量较2022年大幅下降，但市场开始回暖，自5月下旬ICSC大会以来，优质产品供应增加，卖家似乎愿意接受当前价格预期，机构和私人投资者对优质露天零售的需求依然强劲 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进长期战略目标，增加了一家Sprouts杂货店，使杂货锚定资产在投资组合中的占比提高到82%，混合用途投资组合表现出色，已运营2471套公寓，另有1000多套在建，5300套已获批，为未来的密度提升提供了重要机会 [11] - 公司在收购方面保持耐心，利用强大的流动性，有选择性地寻找收购机会和增值型结构化投资，预计年底前完成一些选定投资；在处置方面，继续采取选择性方法，出售了特拉华州的一块土地，以实现最佳风险调整回报，并将收益重新投入到创收投资中 [15][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀缓解和强劲的劳动力市场提振了消费者信心，零售商继续推进扩张计划，对空间的需求依然强劲，公司投资组合的租赁环境良好 [7] - 尽管公司无法避免零售商破产的影响，但租户组合的整体质量和多样性、高需求位置以及一流的租赁团队使公司能够承受并在某些情况下利用租户失败带来的短期波动 [10] - 公司对运营平台的表现感到满意，团队的强大执行力使公司能够迅速以有意义的租金差填补空置空间，公司在保持强大资产负债表和相关指标方面取得了重大进展 [13] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》评为净零领导者，是唯一进入前100名的购物中心REIT，公司致力于成为可持续发展的领导者 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 实现Bed Bath店铺20%以上的按市值计价回报所需的资本支出是多少？ - 若有单个租户承租整个店铺，租户改善津贴和房东工作成本会比分割店铺低；已执行和正在跟踪的交易成本与历史上2 - 4万平方英尺主力店铺重新定位的成本一致，约为每平方英尺60 - 70美元 [27][28] 问题: 自ICSC和NERI活动以来，零售商的扩张计划在类别和地区方面有哪些表现？ - 需求驱动因素广泛，包括传统杂货店、特色杂货店、民族杂货店、折扣店、体育用品店等对主力店铺空间有需求，小店铺需求也很旺盛，推动入住率接近历史高位，新租约管道持续建立，保留率很高 [31][32] 问题: 公司手头资金可用于哪些收购机会，卖家的催化剂是什么，当前交易的资本化率大致是多少？ - 市场活动有所增加，有更多优质杂货店项目进入市场，许多项目要求6%的资本化率并能达成交易，开始有一些较大资产进入市场，收益率更高但质量依然较强；公司仍致力于实现约1亿美元的净收购价差，部分资金已分配用于再开发支出、ACI股票销售的税款和特别股息，但鉴于现金状况，公司有能力在收购方面保持积极并保持纪律性 [34][35] 问题: 在收购市场和结构化融资方面，哪些领域有更好的机会，之前报道的弗吉尼亚北部1.7亿美元收购项目能否近期完成，是否有机会超过1亿美元的净收购目标，是否需要提高杠杆率？ - 从定价角度看，较大规模的交易组合有机会，2000 - 4000万美元的单一资产杂货店项目定价依然激进；公司目前现金收益率为5%，收购需有显著价差才会感兴趣；公司在收购和结构化投资方面都很活跃，预计下半年会有一些项目完成 [37] 问题: Bed Bath拍卖后同店NOI的节奏如何，店铺停工是否会导致同比数据出现波动？ - 同店NOI指导范围维持在1% - 2%，第二季度为2.3%，第三季度Bed Bath破产和租约收回会带来一些逆风，但公司对全年指导范围有信心；回填店铺的停工时间因现有条件和用途转换类型而异，大致在9 - 12个月，与过去几年主力店铺活动情况相符 [40][41] 问题: 公司在第二季度偿还优先股与当前10年期无担保债务成本以及2024年债务到期情况如何权衡？ - 2024年初有近6.5亿美元债券到期，公司打算在年底前偿还；目前10年期债务利率约比基准利率高175个基点，再融资利率在5.6% - 5.7%左右，而即将到期债券利率为2.7%，其他债券有效收益率约为1% [44] 问题: 公司能否帮助租户利用公司的保险政策获得更低的保险费率或商业中断保险？ - 公司有一份综合保险政策，将所有物业的费率进行了整合，认为这有助于降低成本，这部分费用会转嫁给租户，公司会尽力将成本降至最低并提高回收率；公司受益于投资组合的多样性，在保险市场定价方面具有优势，并将这一优势传递给租户 [47][48] 问题: 市场上公司感兴趣的资产的资本化率情况如何，是否有变化，卖家在当前高利率环境下的出售意愿如何？ - 邻里杂货店项目，全现金买家且无需融资的项目，资本化率仍在6%以下；较大规模和较高金额的交易，由于能够无融资条件出价的买家较少，收益率会更高；卖家情况不一，但市场需求旺盛，产品基本面强劲，与其他资产类别相比，露天购物中心处于有利地位，卖家希望筹集资金，且购物中心价值保持较好 [51][52] 问题: 公司投资组合的入住率未来趋势如何，混合用途项目如何帮助提高入住率？ - 零售市场处于新范式，需求广泛，涵盖不同规模的店铺，且多年来几乎没有新供应，租户需求持续增长，新的需求驱动因素如医疗、健康和 wellness 领域进入购物中心，商场租户也开始向更靠近消费者生活和工作的地方转移；第三季度因Bed Bath租约收回入住率会下降，但公司对这些空间的租赁活动感到乐观，预计未来入住率将超过历史最高水平；混合用途项目中，公寓和零售相互促进，公寓的内置消费者群体推动零售销售，零售的便利设施提高公寓租金，公司的混合用途项目主要集中在公寓，没有来自办公的NOI贡献 [55][57][58] 问题: Bed Bath和Tuesday morning店铺全部出租需要多长时间，哪些类型的租户会接手，如何考虑坏账费用指导？ - Bed Bath店铺已解决10个，还剩19个，目前有7个租约正在进行中，有多个意向书，预计年底前解决至少50%以上；Tuesday morning店铺第二季度有11个空置，第三季度还有1个，其中3个已被转让，5个有活跃进展；坏账费用指导范围为75 - 125个基点，上半年约为80个基点，处于较低水平，该范围已考虑到未预算空置可能导致的租金损失，公司对当前指导范围有信心 [61][63][64] 问题: 已签约但未开始计租的管道目前为300个基点，最优数值是多少，何时会下降，从签约到开业的店铺开业趋势在过去几个季度有何变化？ - 租赁经济入住率受新租约活动和入住率损失影响，目前为300个基点，总计5000万美元；预计短期内该数值会波动，因本季度还有19个Bed Bath店铺租约收回，未来12个月内不会大幅下降；历史上，疫情前该差距在100 - 200个基点之间，随着租赁和开业情况改善，差距会逐渐缩小；从签约到租金起算日期（RCD）的时间在过去两年下降了约7%，这得益于团队、租户协调员和施工团队的努力，包括提前与租户合作获取计划和许可证、与城市合作加快许可证发放、与总承包商合作确保租户开业以及提前订购材料或重新利用现有材料等 [67][69][70] 问题: 公司目前与潜在租户的谈判杠杆如何，除租金上涨外，租赁团队还在哪些方面努力？ - 过去几年，由于供应有限，房东的谈判杠杆较强，目前COVID库存和Bed Bath库存为租户提供了机会，但租户仍希望扩大市场份额，进入以前难以进入的购物中心，这使公司能够谈判有利条款；除租金外，公司团队帮助租户开业的能力很重要，这是COVID后出现的重要因素，一些其他房东可能没有公司这样的资源；此外，年度租金增长率也在提高，小店铺方面，房东的定价权明显增强 [74][75][76] 问题: 考虑明年的情况，同店NOI中坏账是否是最大的差异因素，利息成本方面有哪些需要关注的？ - 坏账费用目前已恢复到更正常的水平，预计2024年对同店NOI增长不会有重大影响，需要关注租赁活动和潜在的其他破产情况；利息费用方面，公允价值摊销将减少约1000万美元，明年利息费用肯定会更高，目标是运营投资组合的增长超过利息费用的增长；资本化利息方面，由于The Milton今年投入使用，以及Suburban Square混合用途公寓项目作为再开发项目推进，预计变化不大 [79][80][81] 问题: 机构投资者对露天购物中心的兴趣情况如何，哪些细分领域在交易市场更活跃，是否有增加对零售投资的意向？ - 市场上有强大的运营商与机构资本（如主权财富基金）合作，美国露天购物中心与其他资产类别相比，相对吸引力处于历史高位；随着业务基本面持续强劲，宏观经济对消费者和露天购物中心的担忧有所缓解，这增强了私人买家、机构资本和REIT同行的信心；市场上不缺资金，关键是确保风险调整后的回报合理 [84][85] 问题: 特殊股息的现金流出范围估计是多少，能否在年底前减少？ - 公司仍在评估各种现金策略以减少特殊股息所需金额，目前情况仍不确定，预计第三季度末会有更明确的结果；特殊股息不会很大，公司已采取措施进行了一定程度的缓解，支付将在年底前完成 [87] 问题: 房地产税增长似乎很微小，是否有时间因素，对明年房地产税的看法如何，与去年相比，年初至今的回收率低了120个基点，是否与Bed Bath有关，对回收率回升有何看法？ - 房地产税逐年略有增加，预计这一趋势将持续；回收率方面，保险费用增加和通货膨胀导致某些类别费用上升，影响了回收率，公司将继续监控可控费用，预计这将对通货膨胀成本产生影响 [89] 问题: 预计年底入住率如何，如何分配Bed Bath和Tuesday morning店铺的资本支出？ - 预计第三季度入住率会因Bed Bath问题略有下降，有50个基点的逆风，但公司对整体租赁活动感到鼓舞，将努力维持现有水平；资本支出方面，本季度签订了26份主力租户租约，为2017年以来最多，2013年以来的最大规模，未来资本支出将更多地分配给主力店铺 [92] 问题: 公司正在考虑的结构化投资类型有哪些，如何看待其经济可行性？ - 结构化投资计划首先关注房地产质量、赞助商和运营商质量，与公司的收购标准一致；本季度没有新交易，因为没有符合目标的项目，但预计下半年会有机会；定价远高于公司的资本成本，预计投资至少能实现两位数回报，未来可能有更高的上行空间；此外，公司进行的优先股投资具有优先购买权，为未来的收购提供了潜在管道 [95][96][97]

营收情况 - 公司营收同比增长10%至1.2亿美元，超过市场预期[1] - 服务业务营收同比增长15%，达到8000万美元[1] - 产品销售业务营收同比增长5%，达到4亿美元[1] 成本情况 - 总成本同比增长8%，达到9000万美元[2] - 人力成本同比增长12%，达到5000万美元[2] - 研发成本同比增长5%，达到2000万美元[2] 利润情况 - 净利润同比增长20%，达到5000万美元[3] - 毛利润率提升至40%，较去年同期提高2个百分点[3] 现金流情况 - 现金流量同比增长25%，达到6000万美元[4] - 经营活动现金流同比增长30%，达到4000万美元[4]

业绩总结 - 2023年第一季度，经营组合的入住率为95.8%[36] - 2023年第一季度，同店净营业收入（SSNOI）增长率为1.4%[25] - 2023年第一季度，租赁面积达到450万平方英尺[38] - 2023年第一季度，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为6.2倍[26] - 2023年第一季度，来自杂货锚定组合的年基础租金（ABR）占比为81%[28] - 2023年第一季度，保守的股息AFFO支付比率为71.9%[27] - 2023年第一季度，立即流动性超过23亿美元[43] - 2023年第一季度，租赁新合同的同比租金增长率为44.0%[40] - 2023年第一季度，公司的无担保信用评级为BBB+/Baa1[31] - 2023年第一季度，净有效租金较过去12个月增长6%[106] 用户数据 - 2022年，31%的数字订单由门店履行，门店履行的交付量在过去两年中几乎增长了三倍，达到每月超过10亿美元[94] - 2022年，约50%的电子商务销售为“在线购买，店内提货”（BOPIS），超过75%的电子商务销售由门店履行[96] - 公司小型商铺租户占其ABR的46%，主要包括餐饮、医疗和个人服务等[117] - 22%的ABR来自本地租户，主要包括餐饮、医疗和个人服务等[124] 未来展望 - 预计通过开发7,388个多家庭住宅单元和酒店，能够为公司带来1.2亿到2亿美元的额外价值[135] - 预计未来将开发6,581个多家庭单位，土地增值预计为1亿到1.8亿美元，每个单位的价值在2万到4.5万美元之间[158] - 2025年目标为建成或获得许可的单位超过12,000个，目前已获得许可的单位为5,311个，活跃项目单位为1,270个[159] - 2023年计划在（再）开发方面支出1.5亿到2亿美元，寻找每个资产的最佳使用方式[176] - 2023年资本配置优先事项包括200百万到250百万美元用于租赁和资本支出[166] - 预计2023年净收购（包括结构性投资）约为1亿美元[178] 新产品和新技术研发 - 公司计划在2023年关闭约50家购物中心内的门店，并开设90家非购物中心的门店[86] - 非购物中心门店的经济效益吸引，贡献率比购物中心门店高出260个基点，收入增长几乎高出10个百分点[87] - 公司在混合用途项目中实现了13%的ABR目标，计划在未来实现15%[133] 财务状况 - 2023年自由现金流（FCF）在支付股息和租赁资本支出后超过1.3亿美元[177] - 目前现金及现金等价物为3.292亿美元，固定费用覆盖比率为4.2倍[179] - 2023年从Albertsons获得了1.941亿美元的特别现金分红，并在第一季度出售7.1百万股ACI股票获得1.374亿美元的收益[163] - 公司的投资级信用评级为BBB+（标准普尔）/Baa1（穆迪）[172] - 2023年将为环境、社会和治理（ESG）项目拨出约1000万到1500万美元[167]

净收入 - 公司在2023年第一季度的净收入为2.83512亿美元，较2022年同期增长6,396.4万美元[1] 物业收入 - 租赁物业净收入从2022年同期的4,226.54万美元增长至2023年第一季度的4,383.38万美元，增长2.7%[1] 费用支出 - 房地产税支出从2022年同期的5,431.4万美元增长至2023年第一季度的5,750.6万美元，增长3,192万美元[1] - 运营和维护费用从2022年同期的6,922.5万美元增长至2023年第一季度的7,524.2万美元，增长6,017万美元[1] - 总体和行政费用从2022年同期的2,994.8万美元增长至2023年第一季度的3,474.9万美元，增长4,801万美元[1] 公司收入 - 公司在2023年第一季度每股摊薄净收入为0.46美元，较2022年同期的0.37美元增长0.10美元[1] 资产出售 - 公司在2023年第一季度出售了三个运营物业和三个土地地块，总销售价格为1.176亿美元，实现了总收益为3920万美元[1] 股息收入 - 公司在2023年第一季度收到了1.941亿美元的ACI特别股息收入[1] 财务费用 - 公司在2023年第一季度的市场证券净（损失）/收益变化为131.9万美元，主要是由于ACI普通股的市场价值波动和2023年的ACI股票出售[1] - 公司在2023年第一季度的利息支出增加了430万美元，主要是由于2022年偿还了无抵押优先票据导致公允市场价值摊销减少[1] 公司投资 - 公司在2023年第一季度的净所得税（准备金）变化为3100万美元，主要是由于公司出售了公司持有的710万股ACI股票，产生了应税的长期资本收益[1] - 公司在2023年第一季度的其他投资净收益减少了330万美元，主要是由于2022年公司首选股权计划内的物业出售[1] - 公司在2023年第一季度的非控股权益归属的净收入/损失变化为540万美元，主要是由于2023年合并合资企业出售物业的净收益增加[1] 公司资产 - 公司截至2023年3月31日拥有529个美国购物中心物业，总面积为9020万平方英尺，五大最大租户分别为TJX Companies、The Home Depot、Ross Stores、Albertsons和Amazon/Whole Foods[1] 现金流 - 公司在2023年第一季度的经营活动现金流为3.4523亿美元，较2022年同期的1.9455亿美元增加了1.5068亿美元，主要归因于特别股息收入、新物业运营现金流和核心投资组合物业的新租赁、扩张和重新租赁[1] 股权和股票回购 - 公司于2023年1月提交了Form S-8注册声明，为其2020年股权参与计划提供了最多1000万股普通股用于发行股票期权等[1] - 公司董事会授权回购多达894,000份Class L优先股和1,048,000份Class M优先股，截至2023年3月31日，公司回购了部分优先股[1] - 公司拥有一个普通股回购计划，截至2023年3月31日，公司尚有2.249亿美元可用于回购普通股[1] 融资 - 公司于2023年2月获得了一项新的20亿美元无担保循环信贷设施，该信贷设施与公司之前的20亿美元信贷设施取代，截至2023年3月31日，信贷设施无未偿余额[1] 股利支付 - 公司于2023年3月结束的三个月内支付的普通股和优先股现金股利分别为1.489亿美元和1.238亿美元[1] - 公司董事会于2023年4月25日宣布了关于优先股和普通股的季度股利，分别计划于2023年7月17日和2023年6月22日支付[1] 财务指标 - 公司提供了FFO作为评估其运营绩效的补充非GAAP财务指标，认为FFO对于证券分析师、投资者等在评估REIT时经常使用，公司将继续评估每季度的股利政策[1] - FFO是房地产公司运营绩效的补充非GAAP财务指标，不代表按照GAAP生成的经营活动现金流量，因此不应将其视为净收入或经营活动现金流量的替代指标[1] - 公司三月份的FFO可供普通股股东使用为238,087千美元，较2022年同期240,647千美元略有下降[1] 租赁情况 - 同一物业净营业收入（Same property NOI）在2023年三月份相比2022年同期增加了4.5百万美元，增长率为1.4%[1] - 公司在2023年三月份签订了474份租约，总面积达到410万平方英尺，其中包括119份新租约和355份续租和选项[1] 股票交易 - 公司在2023年三月份回购了共计5,540份Class L depositary shares和7,741份Class M depositary shares[1] - 公司在2023年1月至2023年2月期间回购了约750,717股股票，每股价格为21.43美元，总价值约为224.9百万美元[1] 法律合规 - 公司同意根据证券交易委员会的要求，提交所有定义持有人长期债务权利的文件[1] - 公司发布了关于股权参与计划和信贷协议的修订和重述文件[1] - 公司首席执行官和首席财务官分别签署了关于《萨班斯-奥克斯法案》的认证文件[1]