Kimco Realty Corporation (NYSE:KIM) Q1 2023 Earnings Conference Call April 27, 2023 8:30 AM ET Company Participants David Bujnicki - SVP, IR and Strategy Conor Flynn - CEO Ross Cooper - President and CIO Glenn Cohen - CFO David Jamieson - COO Carmen Decker - President Conference Call Participants Michael Goldsmith - UBS Craig Mailman - Citi Floris van Dijkum - Compass Point Juan Sanabria - BMO Capital Markets Alexander Goldfarb - Piper Sandler Samir Khanal - Evercore Haendel St. Juste - Mizuho Anthony Powel ...

员工福利 - 公司认为员工是最强大的资源之一，致力于多元化、公平和包容的最佳实践[30] - 公司连续五年被评为“最佳工作场所”，并在房地产领域被评为2022年最佳工作场所[33] - 公司提供丰富的福利计划，包括医疗、牙科、视力、寿险、残疾保险等，以及Safe Harbor 401(k)计划[32] - 公司鼓励员工参与社区活动，提供两天的志愿者假期和公司捐款匹配计划[37] - 公司每年为员工子女提供10万美元的大学奖学金，并与ICSC合作提供10万美元的房地产专业奖学金[38] 环保可持续发展 - 公司的董事会设定公司的ESG计划目标，并监督企业风险管理[46] - 公司的科学基础的温室气体排放减少目标与《巴黎气候协定》一致，有望在2050年实现净零排放[48] - 公司发行了5亿美元的绿色债券，用于支持符合绿色债券原则的项目[50] 市场风险管理 - 公司的主要市场风险暴露是利率风险，定期评估短期利率风险并采取利率保护协议[253]

Kimco Realty Corporation (NYSE:KIM) Q4 2022 Earnings Conference Call February 9, 2023 8:30 AM ET Company Participants David Bujnicki - Senior Vice President, Investor Relations and Strategy Conor Flynn - Chief Executive Officer Ross Cooper - President, Chief Investment Officer Glenn Cohen - Executive Vice President, Chief Financial Officer and Treasurer David Jamieson - Executive Vice President, Chief Operating Officer Conference Call Participants Mike Goldsmith - UBS Samir Khanal - Evercore ISI Juan Sanabr ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度NAREIT FFO为2.464亿美元，即摊薄后每股0.40美元，2021年第二季度为1.488亿美元，即摊薄后每股0.34美元，包含与Weingarten合并相关的320万美元费用或摊薄后每股0.01美元 [21] - FFO摊薄后每股同比增长17.6%，若排除合并相关成本则增长14.3%，主要因合并后净营业收入增加9710万美元，包括Weingarten收购带来的8730万美元、其他物业收购带来的470万美元和核心投资组合增长带来的660万美元 [21] - 合资企业FFO贡献比去年同期增加930万美元，包括新收购的Weingarten合资企业带来的820万美元和其他合资企业信贷损失的改善，但被970万美元的利息支出增加和320万美元的G&A增加所抵消 [22] - 运营投资组合实现同店净营业收入3.4%的正增长，包括来自重建项目的30个基点的收益，最低租金部分贡献470个基点，减免减少70个基点，但被信贷损失变化所抵消 [22] - 现金基础租户的ABR降至疫情前的4.3%，2022年第二季度收取了到期金额的76%以上 [23] - 穿透式净债务与EBITDA比率为6.4倍，为十多年来披露该指标以来的最佳水平，不包括变现Albertsons投资的潜在收益，其当前市值超过10亿美元 [24] - 2022年第二季度，公司通过ATM计划发行45万股普通股，加权平均每股价格为25.3美元，筹集1130万美元；回购2023年6月到期的3 - 38票据3610万美元、2022年10月到期的3 - 3/8票据1100万美元和360万美元的优先股；偿还3000万美元的合并抵押贷款债务，2022年剩余的合并债务到期为2.9亿美元债券 [25] - 超过99%的未偿还合并债务为固定利率，加权平均到期期限近9年 [25] - 基于2022年上半年的强劲业绩和对全年的预期，公司将2022年NAREIT FFO每股指引范围提高至1.54 - 1.57美元，此前为1.50 - 1.53美元 [26] - 董事会连续第三个季度提高季度现金股息至每股0.22美元，较之前的0.20美元增长10%，较一年前的0.17美元增长29.4% [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 按比例计算的入住率季度环比上升40个基点至95.1%，同比上升120个基点；主力租户入住率季度环比上升30个基点至97.6%，同比上升70个基点；小商铺入住率季度环比上升80个基点至89.2%，同比上升370个基点，为十多年来最大同比增幅 [10] - 本季度签署150份新租约，总面积71.1万平方英尺，新租约利差为16.6%，医疗、折扣、美容和沙龙服务是显著的积极驱动因素 [10] - 本季度完成348份续约和期权，总面积160万平方英尺，续约和期权利差为5.6%，其中期权为6.4%，续约为5% [10] - 第二季度总交易数量为498笔，总面积230万平方英尺，综合租赁利差为7.1% [11] - 本季度执行2份新的总租约，使来自以杂货店为锚定的物业的年度基本租金占比提前达到80%的里程碑，公司继续朝着2025年达到85%的目标前进 [11] - 第二季度投资组合GLA保留率为93%，主力租户和小商铺均比各自五年平均保留率高10%，本季度仅有91处空置，总面积22.3万平方英尺，为过去十年单季度最低 [12] - 96%的续约和期权租金利差为正 [12] 投资业务 - 收购长期机构合资企业KIR partnership额外3.6%的权益，使公司在该基金的所有权比例增至52.1%，净支付约5500万美元 [16] - 本季度完成3笔夹层贷款，约5000万美元，提供两位数回报，相关资产包括弗吉尼亚州费尔法克斯的Safeway锚定区域中心、达拉斯高收入超级邮编区的混合用途行人友好型购物中心和洛杉矶105号高速公路沿线的独特不可替代中心 [17] - 季度末后，从Cedar Realty收购2处优质杂货店锚定中心，位于纽约马萨佩奎和宾夕法尼亚州费城；还对宾夕法尼亚州的3处杂货店锚定中心进行2200万美元的参与贷款 [18] - 季度末后，以2120万美元收购马里兰州罗克维尔一处前Weingarten场地的产权，此前公司在此处拥有剩余37年的租赁权，该交易使公司将租赁权转换为产权，创造大量净资产价值 [19] - 出售约1亿美元Kimco份额的非核心资产，包括一些合资企业资产 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售建设同比下降约56%，上一季度仅完成略超300万平方英尺的新零售建设 [31] - 与2021年相比，公司中心的客流量增长超过10%，与2019年疫情前水平基本持平 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于租赁业务，加快租户开业，为资产争取未来密度机会的权利，保持强大的资产负债表流动性，并耐心寻找Kimco有独特优势增加价值的投资机会 [13] - 继续执行交易策略的三个要素，即收购合资伙伴权益、通过结构化投资计划提供夹层和优先股融资以及直接收购提供价值创造机会的优质购物中心 [16] 行业竞争 - 尽管市场交易方面变得有些不稳定，买卖双方的出价差距开始扩大，随着利率和通胀上升，贷款人变得更加保守，但核心杂货店锚定产品仍有健康需求，与其他资产类别相比，公司物业类型的定价相对稳定 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对过去一个季度的业绩持谨慎乐观态度，尽管宏观经济存在问题，但公司产品与消费者产生共鸣，消费者优先考虑价值和便利，公司位于主要大都市市场第一环郊区的投资组合，就业和消费能力强劲，消费者目前仍有韧性 [8][9] - 公司认为如果继续提高最后一英里门店的价值，长期来看，保留率将继续提高，入住率将上升，租户更替和资本支出将减少，从而使投资组合实现更高的长期增长率 [13] - 尽管未来两个季度同店净营业收入增长将面临挑战，但预计全年仍将实现正增长 [23] - 公司对未来机会持谨慎乐观态度，若宏观经济条件出现挑战导致市场错位，公司凭借强大的资产负债表和流动性状况，有能力迅速抓住机会，但会保持投资纪律 [35][48] 其他重要信息 - 公司在租赁、物业管理、人力资本、ESG、社区拓展、技术、数据分析和权利等方面的投资产生了积极回报，为所有利益相关者创造了价值 [8] - 公司消费者居住在主要大都市市场的第一环郊区，就业和消费能力强劲，公司投资组合专注于必需品和服务，使其能够更好地应对不断变化的环境 [9] - 公司认为最后一英里位置的积极交通模式是租赁需求的关键驱动因素，目前该位置的交通流量相对于去年同期为101.3% [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 强劲的新需求和定价能力是来自以杂货店/必需品为基础的购物中心，还是2022年已完成租赁的积极表现？ - 公司认为以杂货店为锚定的优质房地产是基础，尽管当前环境存在挑战，但零售商仍有长期定位其房地产投资组合的需求，且零售建设供应不足，这些因素共同使公司处于有利地位 [30][31] 问题: 管理层使用“谨慎乐观”表述的原因是什么？ - 公司产品与消费者产生共鸣，消费者优先考虑价值和便利，公司位于主要大都市市场第一环郊区的投资组合，就业和消费能力强劲，消费者目前仍有韧性，公司中心客流量持续增加，租赁需求和定价能力较强，但公司也对通胀环境下消费者的未来状况持谨慎态度 [34][35] 问题: 延长Albertsons股票锁定期的驱动因素是什么？ - 公司认为作为持有大量股票的财团成员，为了股东的最大利益，应确保有组织的执行以实现长期价值最大化，Albertsons管理层正在努力实现价值最大化，因此公司决定与财团一起延长锁定期 [38] 问题: 公司在进行投资时的回报门槛是多少，以及如何为收购活动融资？ - 公司在评估潜在投资时会考虑多种指标，重点是创造价值和实现增值增长，通过收购合资伙伴权益、选择性收购核心资产和结构化投资等策略的结合来实现回报；在资金方面，公司有超过2亿美元的自由现金流、资产负债表上的现金、适度的资产处置回收资金以及未来Albertsons投资的变现资金，有多种方式为交易提供资金 [40][41] 问题: 公司2022年下半年的指导范围与上半年FFO的差异原因是什么？ - 第二季度的0.40美元中有约0.01美元是一次性项目，包括一些长期协议和合资企业的和解，以及400万美元的信贷损失相关收益，但下半年预计不会有同样水平的信贷损失收益，且预计有100 - 600万美元的信贷损失，这些因素导致指导范围上限对应第三和第四季度约为0.39美元 [44] 问题: 公司基于资产负债表实力和流动性，目前看到了哪些机会，潜在机会何时出现？ - 公司目前尚未看到困境情况，但已做好准备，一旦宏观经济条件导致市场错位，公司将迅速采取行动，但会保持投资纪律；在结构化投资方面，公司看到了一些机会，虽然目前资本支出不大，但可能为未来更大的交易提供管道 [48][50] 问题: 公司租户的消费者是否有减少，购物者动态是否有变化？ - 与2021年相比，公司中心的客流量增长超过10%，与2019年疫情前水平基本持平；消费者仍有重新参与社会和社区活动、消费服务、餐饮和娱乐的需求，这扩大了客户基础；同时，由于价格通胀，消费者可能会进行价值交易，但活动量总体上升，消费者仍有韧性；此外，公司还受益于郊区化、在家工作和最后一英里配送等疫情带来的趋势 [53][56] 问题: 当消费者支出减少时，多久会影响租赁讨论和公司财务状况？ - 每个市场周期不同，目前零售商仍在考虑长期战略，对新交易的需求并未放缓，因为他们需要确保获得满足其不断发展的履行战略所需的房地产；但在高端市场可能会出现一些回调，而价值导向的必需品和日常零售商的需求仍然强劲；公司认为其房地产位于顶级市场且嵌入社区，租户组合以必需品为基础，这些因素使其具有一定的优势 [59][61] 问题: 随着费用上升，租赁结构的组合以及是否会对净营业收入产生压力？ - 公司的利润率季度环比有所改善，租赁经济利差从310个基点压缩至390个基点，更多零售商开业有助于运营费用的回收；公司的固定CAM计划是一个多年计划，考虑了通胀因素，且其中一些经常性服务签订了多年合同，不受近期通胀压力的直接影响；此外，公司还利用规模优势降低成本，确保在交易区域内具有最低的三重净成本 [64][66] 问题: 公司的回报预期自年初以来有何变化，在收购时的承保中是否考虑更高的资本化率或增长预期？ - 随着资本成本上升，公司的门槛率也随之提高，在承保交易时会考虑通胀费用上升等因素，采取保守的租赁假设；资本化率的变化因资产和位置而异，一些资产的交易仍以历史低位的资本化率进行，但对于某些商品型购物中心，借款成本的上升会直接影响资本化率 [71][72] 问题: 5500万美元的年度递增投资是否包括假设债务，该购买的隐含资本化率是多少？ - 5500万美元是净支付金额，已考虑合资企业中的所有现金负债和债务；该交易是与合作伙伴直接协商的结果，基于双方对资产价值的共同看法和少数股权的考虑，其资本化率高于目前这些资产在公开市场上的出售价格 [74] 问题: 电子商务玩家向线下零售的转变对公司是积极还是消极影响？ - 零售行业是全渠道的，电子商务和实体零售需要结合，两者的销售都会有波动，但只要整体市场增长，实体零售就有其用途；纯电子商务玩家在控制客户获取成本方面面临困难，而实体零售的整合可以提高客户获取成本的回报和利润率，因此对公司是净利好；此外，公司的房地产可以作为履行点，受益于线上线下的融合 [77][79] 问题: 公司如何考虑开发业务，如何平衡新开发项目的启动时间和资产负债表？ - 公司目前没有长期的大型开发项目资本承诺，对现有项目的定价感到满意；公司拥有数千个已获授权的单位，正在根据资产负债表、资本计划、资金用途和机会来评估如何激活这些授权，考虑自行开发、合资或地面租赁等方式，并根据情况决定合适的时间；公司将继续关注FFO增长路径，谨慎激活项目以增强FFO增长 [82][84] 问题: 公司优质空间的潜在租户数量与几个季度前相比有何变化，交易完成时间是否变长？ - 由于优质房地产库存稀缺，公司的优质空间仍有多个潜在租户竞争，这有助于谈判；零售商不断调整其房地产战略，创造了对公司房地产的需求；双方都希望尽快完成交易，因为都有开店和增长目标，目前正在共同努力寻找更好的解决方案，以加快谈判和交易执行 [86][87] 问题: 公司提高指导范围的增量因素是什么？ - 公司预计全年同店净营业收入将保持正增长，尽管第三和第四季度的比较基数较高；入住率在过去一年有所提高，更多最低租金将上线；此外，Ross提到的一些投资并非最初计划的一部分，使用资产负债表上的现金进行投资，其回报相对于投资银行账户的利息收入较为可观 [90] 问题: 延长Albertsons锁定期后，公司对其收益的使用有何不同考虑？ - 公司尚未改变想法，9月时将评估机会，可能的用途包括投资公司独特的投资机会、偿还即将到期的债券、赎回优先股等；公司认为Albertsons投资的股息收益率较高，无论用于偿还债务还是其他投资，都将是增值的 [92][93] 问题: 从Kimco的角度来看，Albertsons潜在的变现选择是否有变化，以及如何看待KIR合资企业的未来计划？ - Albertsons潜在的变现选择没有改变，公司过去曾进行过售后回租交易，未来仍可继续利用这一策略；对于Albertsons的市场证券，公司将进行变现并将收益重新分配到最佳投资工具中，售后回租情况将单独处理；对于KIR合资企业，这是公司历史最悠久的合资企业，公司希望拥有更多权益，但会继续与现有合作伙伴保持良好关系，目前不打算引入新合作伙伴 [96][100] 问题: 2022年同店净营业收入的指导范围（不包括前期调整和GAAP基础）是多少，第二季度的前期租金是多少？ - 公司预计全年同店净营业收入将为正，但由于仍存在不确定性且第三和第四季度的比较基数较高，目前不提供具体范围；第二季度从现金基础租户收取的前期租金约为500万美元，未收取的部分也约为500万美元，两者基本相互抵消 [103]

业绩总结 - 公司总资本化为234亿美元，拥有537个物业，总建筑面积为9300万平方英尺[5] - 截至2022年第一季度，公司的占用率为94.7%[5] - 第一季度的FFO（基金运营收益）增长率为8.9%[23] - 同期的同址净运营收入（SSNOI）增长率为2.5%[20] - 2022年第一季度净有效租金较过去12个月增长4%[41] 用户数据 - 80%的年基础租金来自于以杂货店为主的中心[5] - 275个主要租赁合同在2022年和2023年到期，平均每平方英尺租金为12.49美元，较过去12个月的16.73美元有所下降[41] - 85%的年基础租金来自于主要大都市市场[30] 财务状况 - 公司的流动性约为24亿美元，其中包括20亿美元的无担保循环信贷额度[9] - 公司的债务到期结构为9年[24] - 净债务与EBITDA比率为6.4倍[69] - 年化的按比例EBITDA为1,281,160美元[69] - 净债务（包括优先股）为7,739,863美元[69] - 优先股债务为1,194,544美元[69] - 公司的固定费用覆盖率为4.2，目标为3.5或更高[51] - 公司的财务能力约为24亿美元，以支持未来增长[51] 未来展望 - 预计到2025年，未来多户住宅项目将达到12,000个单位，已建成2,218个单位[48] - 2022年计划新开门店的零售商中，超过90%倾向于开放式商业模式[38] - 2022年资本配置优先事项包括第三方收购、合作伙伴收购和结构性投资，预算为1亿美元以上[44] - 2022年（再）开发支出预计在1.25亿到1.5亿美元之间[45] 市场扩张与新技术 - 94%的投资组合位于阳光带和沿海市场，预计这些市场的五年人口增长率比美国平均水平高67%[31] - Dania Pointe项目被评为“最智能的综合用途项目”[68] 负面信息 - 公司的市场价值在Albertsons（NYSE: ACI）上的所有权权益超过13亿美元[9] 其他新策略与认可 - GRESB公共披露评级为“A”[68] - 被评为美国最负责任公司——顶级房地产所有者[68] - 连续第四年获得“伟大的工作场所”认证[68] - FTSE4Good指数成员[68] - Barron's评选为零售REIT中排名最高的公司[68]

Table of Contents Title of each class Trading Symbol(s) Name of each exchange on which registered Common Stock, par value $.01 per share. KIM New York Stock Exchange Depositary Shares, each representing one-thousandth of a share of 5.125% Class L Cumulative Redeemable, Preferred Stock, $1.00 par value per share. KIMprL New York Stock Exchange Depositary Shares, each representing one-thousandth of a share of 5.250% Class M Cumulative Redeemable Preferred Stock, $1.00 par value per share. KIMprM New York Stoc ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为1.737亿美元，即摊薄后每股0.32美元，包含4700万美元或摊薄后每股0.08美元的合并相关费用；2020年第三季度NAREIT FFO为1.067亿美元或每股0.25美元，包含与自愿提前退休计划和提前赎回4.85亿美元无担保债券相关的总计1610万美元或每股0.04美元的费用 [19][20] - 第三季度FFO增加主要受净营业收入增加9870万美元推动，其中Weingarten合并贡献6260万美元；此外，净营业收入受益于信贷损失减少3070万美元和直线租金增加1450万美元 [20] - 第三季度约收取98%的基本租金，现金基础租户租金收取率从上个季度的77%升至80%，2021年第三季度从现金基础租户收取的前期款项总计800万美元；现金基础租户占按比例计算的年化基本租金的9.1%，若排除Weingarten现金基础租户，该比例为7.3%，低于上个季度的8.8% [21] - 因Weingarten交易的初步购买价格分配，承担的债务按公允价值入账，比面值高1.07亿美元，导致第三季度产生620万美元的公允价值摊销，减少了利息费用，也是FFO改善的一部分 [22] - 第三季度FFO还包括约600万美元或摊薄后每股0.01美元，与几个合资企业的一次性贡献和较高的租约终止费有关 [22] - 发行了新的5亿美元无担保债券，票面利率为2.25%，为公司历史上10年期无担保融资的最低票面利率；通过ATM股权计划发行350万股普通股，筹集近7700万美元净收益 [23] - 与Weingarten合并发行1.799亿股普通股，价值37亿美元，承担18亿美元债务；季度末流通在外的普通股总数为6.164亿股 [24] - 截至9月30日，按穿透基础计算的净债务与EBITDA之比为7倍，若包括Weingarten的完整季度EBITDA，该指标将为6.3倍，为开始跟踪该指标以来的最低水平 [24] - 第三季度末现金超过4.5亿美元，20亿美元循环信贷额度可全额使用 [25] - 第三季度Albertsons可交易证券投资价值攀升至超过12亿美元，增加4.57亿美元，计入净收入但不计入本季度FFO [25] - 将2021年全年NAREIT FFO每股指引范围上调至1.36 - 1.37美元，包括每股0.10美元的合并相关成本以及计入Weingarten投资组合5个月的影响；此前指引为1.29 - 1.33美元，除0.01美元的合并成本外，未包括Weingarten合并的任何影响 [26][27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 按比例计算的美国 occupancy率上升20个基点至94.1%，主力租户 occupancy率持平于96.9%，小商铺 occupancy率较上一季度上升180个基点至87.3%，同比上升60个基点 [8] - 新租约利差为+5%，签署141份新租约，总面积60.5万平方英尺；续约和期权利差为+4.9%，第三季度末完成270份续约和期权，总面积140万平方英尺，超过第三季度报告的5年平均续约和期权数量40%，超过平均续约的总可出租面积38% [9] - 2021年第三季度综合利差为+4.9%，第三季度交易总量达到411笔，总面积205.0321万平方英尺，411份租约的执行是自2018年第一季度以来单季度报告的最多交易 [9] - 同店净营业收入增长+12.1%，其中30个基点来自重新开发项目 [9] - 截至9月30日，有超过400份已签署的租约，代表4480万美元的按比例计算的年化基本租金等待起租 [10] 投资业务 - 季度末后，以4.258亿美元的总购买价格从现有合资伙伴Jamestown手中收购了位于阳光地带的6个Publix超市为主力租户的购物中心组合的剩余70%权益 [13] - 与Blackstone Real Estate Income Trust建立合资伙伴关系，双方各持50%股权，Kimco将继续管理该投资组合 [14] - 季度末后，成功以1.34亿美元的总购买价格买断合作伙伴在加利福尼亚州2个以杂货店为主力租户的购物中心的85%权益 [14] - 完成对圣安东尼奥一个表现强劲的购物中心Alamo Ranch的2150万美元夹层融资 [16] - 本季度出售3项低增长资产，包括2个单租户盒子和一块未开发地块，总价2350万美元，资本化率为5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 阳光地带市场人口增长持续高于其他地区，本季度签署的141份租约中，超过52%来自阳光地带市场，其中大部分来自沿海阳光地带；沿海市场需求也很高，剩余约48%的租约签署集中在沿海市场 [90] - 南加州市场竞争极其激烈，租金因COVID库存带来的机会和多种需求因素而上涨；东北地区市场通常较为成熟，入住率较高，新增供应存在自然限制，进入长岛等市场仍较困难 [91][92] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续寻找最具弹性的资产，提高运营效率，帮助租户取得成功；在高增长的阳光地带市场扩大投资组合，致力于成为租户的最后一英里解决方案 [10] - 继续推进重新开发计划，从物业层面的权利审批开始，有选择地、创造性地逐个启动项目；继续进行结构化投资计划，注重位置、人口统计、租户质量和赞助商的运营实力 [15][16] - 谨慎处置低增长资产和未开发地块，将资金重新配置到更有增长潜力的项目中 [17] 行业竞争 - 露天购物中心提供了所有资产类别中风险调整后回报最佳的投资机会之一，越来越多的新旧资本来源对优质露天零售市场充满信心，导致资本化率压缩 [12] - 公司凭借多个投资策略，在机会出现时能够积极行动，在市场过热时保持耐心 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境仍然有利，但通胀、供应链问题和劳动力市场可能会对业务产生影响，公司将继续寻找最具弹性的资产，提高运营效率，帮助租户取得成功 [10] - 公司对目前取得的进展感到满意，相信通过内部和外部增长杠杆的结合，已为Kimco的长期可持续增长做好了准备；公司团队专注于执行，处于能够利用各种机会的独特位置 [11] - 露天零售和实体零售已被证明是零售商战略中不可或缺的一部分，市场对露天购物中心的需求将持续强劲；随着COVID库存的消化，零售商的采购需求将继续保持积极，消费者也处于有利地位 [55][74] 其他重要信息 - 公司与Weingarten的战略合并已完成，整合工作进展顺利，已实现协同效应范围的上限，并预计到2022年底实现全部协同效应 [7] - 公司团队在短时间内成功完成了Weingarten的整合工作，包括入职和培训100多名新员工、进行重大系统集成和物业管理等 [7] - 公司将继续评估Albertsons的变现机会，2022年可能会有多种资本用途，包括赎回可赎回的优先股、到期债券以及进行增值投资 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前的租赁利差是否代表疫情后市场已恢复正常 - 租赁利差每个季度会因续约和执行的租户群体不同而波动，本季度小商铺交易量较大，利差在5%以下，但不代表下季度情况；过去八个季度公司一直保持正利差，利差波动反映了续约情况 [31] - 阳光地带市场租金上涨有较大定价权，预计该地区利差将继续保持强劲 [32] 问题2: 对于Albertsons的变现及资本配置有何想法 - 公司有多种选择，首先会将大量资本分配到租赁业务以推动盈利增长，其次是重新开发项目和外部增长机会，也会考虑债务偿还；公司将谨慎选择最能提升FFO增长的配置方式 [34] 问题3: 收购低于5%资本化率资产的原因及收购项目的评估策略是否改变 - 与Blackstone的合资项目涉及的6项资产位置优越，Publix是优质主力租户且销售情况良好，有短期按市值计价的机会，公司对该项目前景感到兴奋 [37] - 评估策略未改变，会考虑每个资产和空间的市场增长、人口统计等因素，确保有信心推动租金增长，只投资有超平均增长潜力的资产 [38] 问题4: 零售商对租金上涨的接受度是否提高 - 目前零售商有大量积压的采购需求，一些零售商扩大了业务范围和品牌，增加了采购目标，竞争空间的意愿增强 [42] - 疫情让零售商和消费者认识到实体零售在全渠道战略中的重要性，且新开发供应有限，主要是消化COVID库存，因此房东在租金谈判中处于有利地位，阳光地带和沿海市场租金增长明显 [42][43] 问题5: 除已实现的协同效应外，2022年是否还有额外成本节约的潜力 - 目前实现的协同效应主要与人员配置和一般及行政费用有关，合并后在专业服务、信息技术和长期合同方面有进一步整合或解散的机会，可创造额外协同效应 [46][47] - 公司一直注重效率，合并后将继续保持这一重点 [48] 问题6: 小商铺租赁市场有哪些趋势，哪些类别需求和咨询最多 - 目前几乎所有类别都有需求，杂货店是疫情的明显受益者，有资金进行扩张；折扣店、Old Navy等积极扩大业务版图 [50] - 上一季度小商铺新交易活动中，35%与餐厅和快餐休闲店有关，随着COVID焦虑缓解，餐饮服务需求增加；价值型健身和精品健身类别也吸引了小商铺 [51] - 零售商正在尝试不同的店铺形式，以提供不同的服务和满足不同客户需求 [52] 问题7: 上述需求是否可持续，未来管道是否依然强劲 - 露天和实体零售已被证明是零售商战略的重要组成部分，人们喜欢实体购物，零售商需要多种分销渠道，因此需求可持续 [55] - 公司更坚定地认为最后一英里零售是战略重点，有望受益于需求增长 [56] 问题8: 考虑到供应链和劳动力问题以及租赁签约到起租时间延长，租赁占用率利差将如何变化 - 历史上300个基点的利差接近高位，2022年初可能会进一步扩大，但随着租户开业，2022年下半年至2023年利差将压缩，正常利差预计为170个基点 [59] - 公司密切关注供应和开业情况，通过租户协调计划帮助租户解决许可和装修问题，提前预订物资以应对供应链问题 [59][60] - 公司的规模和效率优势有助于获得优质定价和合作关系，减轻供应链问题的影响 [61] 问题9: 合并Weingarten后，公司规模对与全国性租户的合作有何影响，是否有收入协同效应 - 合并前公司通常是许多零售合作伙伴的最大房东，合并后这一优势更加明显，有助于与零售商进行更积极的对话 [63] - 公司拥有超过560个站点可供展示，能满足零售商的扩张需求，双方可共同探讨创新和变革，推动业务和收入增长 [64] 问题10: 公司对类似与Blackstone的合资交易的兴趣如何，是否会涉及Albertsons股票的资金来源 - 公司认为有很大的选择空间，过去几年一直在减少合资企业的敞口，但仍与3个长期合作伙伴保持合作，也愿意与新合作伙伴合作 [66] - Weingarten合并带来了约14个新的合资伙伴，公司正在与他们进行对话，对于有变现需求的伙伴，公司准备进行谈判或行使优先购买权 [67][68] - 公司有多种资金来源，包括信贷额度、Albertsons变现机会等，将谨慎选择资金使用方向 [68] 问题11: 已签署但未起租的年化基本租金4480万美元中，2022年预计有多少会实现 - 目前预计2022年可能有2500 - 3000万美元流入，且集中在下半年，剩余部分将在2023年实现 [70] 问题12: 除报复性消费和零售商抓住机会外，当前运营环境强劲增长的原因是什么 - 零售商认识到实体零售的价值，消费者看重其实用性和便利性，COVID疫情验证了露天零售的重要性，它是最接近消费者的零售形式 [72] - 混合工作环境使人们更多地留在郊区，增加了露天零售的需求，这一趋势可能会长期持续 [73] 问题13: 公司净债务与EBITDA的长期目标是多少 - 公司希望在穿透基础上保持在6 - 6.5倍的范围内，目前按预期基础已处于该理想区间；公司将继续降低杠杆率，减少债务水平，尤其是有担保债务 [76] 问题14: 对2022年欧洲投资组合中主力租户的市场上行空间有何预期 - 公司正在制定2022年预算，主力租户的续约租约低于市场水平和历史趋势，有按市值计价的机会，随着续约或新租约的签订，预计会有净收益，但具体情况需在下次财报电话会议上提供更明确的信息 [78] 问题15: 供应链中断和劳动力短缺对租户在今年假期的影响如何，是否担心租金收取和新租赁势头受到影响 - 租金收取方面没有重大担忧，零售商通过不同方式应对供应链问题，如调整供应链、增加库存等；供应链压力可能导致促销窗口缩小，有助于提高零售商的收入 [80][81] - 劳动力短缺问题仍然存在，预计在2022年初仍会持续 [82] - 公司的客流量已达到2019年水平的105%，在供应链中断的情况下，消费者可能更倾向于在实体店购物，这一动态值得关注 [83] 问题16: 本季度发行7700万美元股权的考虑是什么，未来是否会通过股权融资进行收购 - 本季度使用ATM股权计划发行股权是为了匹配投资机会，同时优化资本结构，降低杠杆率；公司会综合考虑资本成本和投资机会，有效利用各种资金来源实现增值增长 [86][87] - 公司目前流动性强劲，资产负债表上有现金，无近期债务到期，可使用循环信贷额度，还有Albertsons投资，有能力应对未来的挑战 [88] 问题17: 未来几年需求最旺盛和较弱的地区分别在哪里，与中心类型、地理位置和人口统计因素有何关系 - 未来几年，阳光地带市场的需求将继续增长，尤其是沿海阳光地带，本季度超过52%的新租约来自该地区；沿海市场需求也较高，剩余约48%的租约签署集中在沿海地区 [90] - 南加州市场竞争激烈，租金上涨；东北地区市场成熟，入住率高，新增供应有限，进入长岛等市场较困难 [91][92] 问题18: Weingarten投资组合的表现如何，未来对整体业务的增值贡献有多大 - 收购时Weingarten的入住率低于公司，但合并时已接近公司水平；小商铺入住率增长的180个基点中，120个基点来自Weingarten投资组合，60个基点来自Kimco自身增长 [94] - Weingarten的3个混合用途项目的特许权即将到期，续约的按市值计价空间较大；其投资组合中的未来权利审批机会也令人兴奋，特别是在迈阿密、休斯顿和硅谷地区 [95] 问题19: 为什么在Jamestown投资组合有很大上行空间的情况下选择与Blackstone进行合资 - 公司非常尊重Blackstone，之前的合作很成功，认为此次合资是重新合作的好机会，可能会带来未来的合作机会，因此决定参与该合资项目 [98] 问题20: 如何考虑Albertsons资产的变现，每年最大变现金额是多少以最大化留存现金流且不支付特别股息 - 变现的主要限制因素是合规要求，根据规定，75%的总收入必须来自房地产相关项目，剩余20%可来自利息、股息和资本收益 [100] - 目前公司的总收入约为18亿美元，每年可承受约3.5 - 4亿美元的变现收益，随着总收入的增加，可变现金额也会相应增加 [101] 问题21: 2022年资产销售活动的预期如何，是否会受地理位置或

业绩总结 - 公司总资本化为148亿美元[4] - 运营组合的占用率为93.9%[6] - 第二季度的基础租金收款率为96.5%[6] - 公司在2021年第二季度的投资回报率为高单位数至低双位数[51] - 年化合并EBITDA为786.28百万美元，净债务与合并EBITDA比率为6.3倍[74] - 年化按比例EBITDA为845.71百万美元，净债务与按比例EBITDA比率为7.1倍[75] 用户数据 - 公司在2021年第二季度执行了139份新租约，总面积为691,000平方英尺，较第一季度的121份租约（586,000平方英尺）显著增加[40] - 107份锚定租约预计在2021年到期，平均每平方英尺租金为9.72美元，而过去12个月的新租约平均租金为15.78美元[41] - 公司在小商铺租约中实施年租金增长3-4%，而锚定租约每五年增长10-12%[20] - 公司在其主要大都市市场的年基础租金中，85%来自于顶级市场[22] 市场扩张与并购 - Kimco与Weingarten的战略合并后，合并后的企业价值为205亿美元，净债务与EBITDA比率为7.6倍[58] - 合并后，运营物业数量增至559个，总可租面积达到100百万平方英尺，整体入住率为93.6%[58] - 公司在2021年资本配置中，预计未来目标为2025年新增10,000个多户住宅单位[49] 新产品与新技术研发 - 公司在2020财年末，约60%的美国在线订单通过门店完成[36] - 公司在2020年完成的六个重建项目的回报率为11.2%[20] 负面信息 - 公司在其顶级海岸和阳光带市场的五年人口增长率超过美国平均水平55%[23] - 公司的剩余阿尔伯森超市（NYSE: ACI）所有权的市场价值为7.83亿美元[16] 其他新策略与有价值的信息 - 公司的无担保物业数量为350个，占总中心的约88%[16] - 立即流动性为22亿美元，包括20亿美元的无担保循环信贷额度[16] - 公司在2021年计划在（再）开发上支出1.25亿至1.4亿美元[62] - 公司的78.5%年基础租金来自于以杂货店为主的中心[4] - Kimco的市场证券估值约为7.83亿美元[52] - Albertsons的股息收益率为2.0%[52] - Rite Aid的销售-租回交易在2021年第一季度以8500万美元购入两个配送中心，第二季度以1.08亿美元出售，获得1880万美元的销售收益，内部收益率约为72%[52] - 公司的债务到期平均期限为10.7年，是房地产投资信托行业中最长的之一[16]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度NAREIT FFO为1.488亿美元，即摊薄后每股0.34美元，包含与Weingarten预期合并相关的320万美元或摊薄后每股0.01美元的合并相关费用，而2020年第二季度为1.035亿美元或摊薄后每股0.24美元 [19] - 第二季度实现了16.7%的同店NOI增长，包括来自空置率的30个基点提升，这是自2020年第一季度以来同店NOI增长的首个正季度 [21] - 截至第二季度末，合并净债务与EBITDA之比为6.3倍，按穿透基础计算为7.1倍，优于2019年底的疫情前水平 [23] - 第二季度末现金超过2.3亿美元，20亿美元循环信贷额度可全额使用，6月底Albertsons可交易证券投资价值接近8亿美元，2021年无变现计划 [23] - 第二季度偿还了1.2亿美元的抵押贷款债务，释放了23项资产，今年剩余时间无合并债务到期，下一次债券到期时间为2022年11月 [24] - 加权平均合并债务到期期限为10.7年，是REIT行业中最长的之一，合资企业债务方面，今年剩余时间仅有5300万美元到期，且已确定再融资方案 [24] - 将NAREIT FFO每股指引范围从之前的1.22 - 1.26美元上调至1.29 - 1.33美元，该新范围为独立基础，未纳入与Weingarten拟议合并的任何影响 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁了180万平方英尺，签署了333份租约，其中包括139份新租约，GLA超过上一季度 [8] - 整体入住率达到93.9%，上升40个基点，新租赁利差为9.2%，续租利差为4.7%，实现连续42个季度或10年的正利差 [8] - 锚定租户入住率在本季度末达到96.9%，上升70个基点，是自10年前开始报告锚定租户入住率以来的单季度最大涨幅 [9] - 小商铺需求持续复苏，但速度较慢，小商铺入住率下降30个基点至5.5%，若不包括Dania Phases 2和3，小商铺入住率本季度将环比上升30个基点 [10] 投资业务 - 第二季度在The Rim投资约5500万美元获得优先股权，该项目位于快速发展的圣安东尼奥市场，拥有超过100万平方英尺的GLA [17] - 第二季度出售了两个位于加利福尼亚州的Rite Aid配送中心，售价1.08亿美元，较五个月前支付的8400万美元大幅增加，为公司带来72%的内部收益率 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司物业的客流量已恢复到2019年水平，健康的租赁市场反映了经济重新开放，租户急于抢占市场份额 [8] - 对锚定空间的强劲需求在整个投资组合中持续存在，有杂货店成分的购物中心在疫情期间表现出色，并继续引领反弹 [9] - 餐厅和健身行业的客流量迅速恢复，阳光地带各州表现突出，折扣店仍然是需求的主要来源，同时家具、家居用品、宠物用品、爱好、健康和保健等领域也有坚实的需求 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 核心重点仍然是租赁业务，这是推动公司增长、验证投资组合质量、加强资产负债表、降低风险以及克服疫情带来的干扰的催化剂 [7] - 与Weingarten的增值合并即将完成，预计合并后公司将在全国领先的MSA拥有更集中的露天、杂货店锚定和混合用途资产平台，能够实现显著和持续的价值增长 [11][12] - 合并后的公司将继续专注于在这些市场运营多元化的投资组合，通过互补的业务运营实现年度成本效率提升，并降低资产负债表杠杆 [12] - 持续关注选择性收购、结构化投资和合伙企业收购机会，同时积极寻找有吸引力的再开发项目 [18] 行业竞争 - 随着疫情恢复，露天零售市场的资本流入显著增加，2021年有望成为行业产量最高的年份之一，对露天零售的需求旺盛 [15][16] - 杂货店锚定的填充型购物中心目前需求旺盛，与其他资产类别相比，具有较高的风险调整后回报，吸引了许多私人和公共同行的积极参与 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管Delta变种病毒在全国蔓延，但公司尚未看到租户或零售商在长期租赁决策上有明显变化，市场仍然开放，租户继续寻找新的扩张机会 [29] - 随着入住率的恢复，预计EBITDA和FFO将实现增长，从而加强资产负债表指标，公司有多个增长杠杆，包括持续强调租赁和有吸引力的再开发机会 [11] - 合并后的公司将拥有更强大的财务实力和资源，能够有效利用未来的价值创造机会，为股东实现价值最大化 [14] - 虽然难以预测未来，但目前租赁需求没有减弱的迹象，公司相信能够继续保持入住率的上升趋势，尽管可能会受到一些因素的影响，如驱逐禁令的到期 [47] 其他重要信息 - 第二季度从现金基础租户处收取了700万美元的前期租金，截至6月底，仍有大约2540万美元的递延租金有待在未来12个月内收取，其中64%已预留 [21] - 第二季度收取了超过96%的按比例计算的基本租金，从现金基础租户处收取了77%的租金，高于第一季度的70% [20] - 预计在今年下半年，部分占总年化基本租金8.8%的现金基础租户将从现金基础会计转换为应计基础会计，这可能会对FFO产生一定影响 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期COVID - 19病例激增是否会让租户或零售商在长期租赁决策上有所犹豫？ - 公司尚未看到有意义的变化，市场开放，租户在为2021 - 2023年的新常态做准备时，仍在寻找新的扩张机会 [29] 问题2: 在交易市场中，邻里、社区、生活方式或权力中心，哪些领域的活动增长最大，哪些增长最小？ - 杂货店锚定的填充型购物中心目前需求旺盛，风险调整后回报较高，预计这种趋势将持续；权力和生活方式中心的交易活动相对较少，但随着经济和零售商销售的改善，这些领域的需求也在增强 [31][32] 问题3: 请说明过去到期租金收取和坏账转回的假设，以及第二季度的相关情况？ - 第二季度从现金基础租户处收取了700万美元的前期租金；对于今年剩余时间的情况仍需观望，但租金收取情况有所改善，公司对指导范围的上限更有信心，指导范围的低端仍有约2000万美元的信贷损失，高端约为500万美元 [34] 问题4: 请介绍Dania的小商铺租赁情况、需求来源以及对该项目的评估？ - 公司对Dania的发展方向感到满意，今年早些时候Urban Outfitters和Anthropologie开业，今年夏天还有其他新店开业，包括American Eagle、Regal和两家万豪酒店，Sprouts计划在11 - 12月开业；该地区的租赁需求强劲，得益于经济复苏和优越的地理位置 [37] 问题5: 入住率恢复到疫情前水平需要多长时间，这对总NOI的恢复意味着什么？ - 入住率恢复的路径取决于需求，目前有多个需求驱动因素，包括零售商的扩张需求、新的需求来源和新的概念；公司认为入住率将继续朝着正确的方向发展，尽管下一季度可能会因驱逐禁令到期而出现暂停，但有足够的需求来填补空缺；之前预计的2023年年中恢复时间仍然适用 [42][45][47] 问题6: 新租约的租金利差在本季度进一步加速，目前公司的定价能力如何，这种趋势能否继续加速？ - 租赁利差取决于供需平衡，公司通过优化投资组合确保拥有优质资产，能够维持供需平衡，从而推动低于市场水平的租金上涨；未来几年的租约到期时间表显示，仍有机会进一步提高租金；由于对最后一英里零售的需求回升，且短期内没有新的供应，公司认为定价能力将继续有利于自身 [50][51] 问题7: 零售商在扩张时，对新位置有哪些具体要求，扩张需求主要集中在哪些地区？ - 零售商的需求因公司战略而异，一些零售商可能会调整店铺格式，另一些可能会扩大店铺以纳入最后一英里配送；第一环郊区是公司关注的重点，随着混合办公模式的出现，城市和第一环郊区市场的需求都在增加；零售商现在更注重如何通过最后一英里店铺更好地服务客户 [53][54][55] 问题8: 请介绍Rite Aid交易的背景和市场动态，以及机构资本对投资露天零售的兴趣和公司的资产变现意愿？ - Rite Aid交易是公司在2020年5月抓住机会进行的，当时认为该交易具有吸引力，包括租金与市场相比具有优势以及年度增长；公司将其纳入应税REIT子公司以保持灵活性，并在市场出现上涨机会时进行了变现；机构资本对投资零售有强烈兴趣，但缺乏运营专业知识，公司收到了很多相关咨询；同时，一些有大量传统零售投资的投资者希望减少敞口，露天邻里杂货店购物中心是有吸引力的变现资产 [59][60][64] 问题9: 续约租约数量较上一季度下降，租户保留率是否有变化，与疫情前相比如何？ - 第一季度续约率较高是因为更多租约到期，租户保留率一直很强；零售商认识到与资本充足、有愿景且愿意合作的房东合作的重要性，同时他们也认为目前的租约可能低于市场水平，更换位置可能很困难，因此保留率较高 [67][68][70] 问题10: 公司如何考虑将租户从现金基础会计转换为应计基础会计，是否会受到COVID - 19病例上升的影响？ - 一般来说，公司会观察租户是否连续6 - 9个月按时支付基本租金，预计今年下半年部分占总年化基本租金8.8%的现金基础租户将转换为应计基础会计；这种转换对信贷损失的影响很小，但可能会对FFO的直线租金部分产生影响 [72][73] 问题11: 请详细介绍公司的再开发机会，包括每年预计完成的项目数量和最有吸引力的项目类型？ - 公司在再开发方面看到了很多机会，每年平均有700 - 1000套多户住宅单元获得授权；小型再开发项目通常回报率超过10%，每年的资本投资约为8000万美元至1亿美元，包括增加带 drive - through 的临街商铺或扩建购物中心；大型再开发项目包括出售办公授权、地面租赁授权、多户住宅项目或合资企业，以增加购物中心的生活和工作体验 [76][77][78] 问题12: 第二季度的租赁活动高于历史平均水平，这种趋势能否持续到2023年年中，还是只是短期反弹？ - 公司预计未来一年半到两年内零售需求将持续增长，但由于达到了峰值，预计租赁活动可能会略有减少；通常情况下，锚定租户将引领入住率达到历史高位，然后小商铺将跟进 [81][82] 问题13: 在收购市场中，卖家是否因为希望稳定NOI或认为资本化率将加速下降而不愿出售，是否会看到更多部分投资或合资企业股权交易？ - 每个情况都不同，有很多卖家愿意出售资产，因为当前市场有利于他们利用低利率和低资本化率；同时，一些有资本和财务能力的业主可能会选择重新投资资产以稳定现金流；公司认为结构化投资机会将继续出现，并将保持谨慎，只投资于有良好基础、当前回报和未来收购潜力的资产 [86][87] 问题14: 公司收取了超过96%的租金，但应收账款储备率为51%，如何解释这种差异？ - 36%的应收账款储备与尚未支付的现金基础租户有关，其余部分与时间、公司关于TAM和税单的政策以及争议有关；96%的租金收取包括现金基础租户，其中77%的现金基础租户在本季度支付了租金，约900万美元未支付的现金基础租户租金已全额预留 [91][95] 问题15: 支付入住率何时见底，驱逐禁令对入住率有何影响，约500万美元的租金减免何时结束？ - 驱逐禁令的影响应该较小，加利福尼亚州的禁令将于9月底解除，预计对未来影响不大；租金减免预计将在第三和第四季度逐渐减少，因为大部分疫情影响已经过去 [100][102] 问题16: 新租赁中有多少是由疫情期间出现的需求驱动的，如最后一英里、第一环郊区，目前主要集中在商铺还是锚定租户？ - 锚定租户的需求增长更为明显，通常恢复速度更快，小商铺将随后跟进；很难确定新租赁需求是由特定的疫情相关类别还是一般的零售战略调整驱动的，实际上是多种因素的综合结果 [105] 问题17: 对The Rim资产5500万美元投资的回报率目标是多少，与类似资产质量的收购交易相比如何？ - 对于优先投资，公司通常寻求高个位数的当前回报率，并在资产表现良好的情况下参与后端利润分配，内部收益率可能达到两位数；The Rim是优先股权投资，公司预计当前回报率为高个位数，内部收益率至少为两位数 [108][109] 问题18: 在什么情况下公司会考虑变现Albertsons股票？ - 短期内没有债务到期，因此目前没有紧急变现的需求；公司还需要管理应税收入状况，联邦所得税问题下个月将不再是问题，但仍需考虑相关因素；此外，投资存在一定的锁定期限制，到2022年6月将不再有进一步限制；2022年有一些可赎回的优先股和债券到期，公司可以利用这些资金进一步降低资产负债表杠杆 [111][112] 问题19: 如何看待私人和公共房地产之间的资本化率差异，The Rim交易的隐含资本化率是多少，是否有机会收购合资企业股权，合资企业是否通常有优先购买权？ - 公司认为私人和公共定价之间仍然存在差异，一些交易的资本化率在低5%甚至高4%，而公司与Weingarten的合并交易资本化率较高；公司过去曾利用机会收购合资企业股权，未来也可能会有更多此类机会，通常公司作为资产管理者和运营者，具有优先购买权，这对双方来说是双赢的 [116][117][118] 问题20: 除Weingarten费用外，指导范围中点提高约0.08美元，主要组成部分是什么？ - 主要驱动因素是信贷损失的改善，本季度信贷损失总额（包括直线租金的影响）约为80万美元，低于预算 [122] 问题21: 指导中下半年500万 - 2000万美元的坏账数字是否包含前期租金或延期付款的抵消，从现金到应计的直线影响是否包含在指导中？ - 坏账数字已包含所有相关因素，包括前期租金的收取和本季度未支付的现金基础租户租金；目前指导中未考虑从现金到应计的直线影响，如果有租户转换，直线租金可能会有一定提升 [124][127] 问题22: 公司对租户需求的可见性如何，对2021年上半年以来需求持续强劲的信心水平如何？ - 公司通过虚拟投资组合审查和与租户的定期沟通，对租户需求有较好的了解；许多资金充足的零售商表示需要更多交易，需求广泛，包括杂货店、折扣店、家居改善和家居用品等领域；受影响最大的娱乐、健身和餐饮行业也强劲反弹，公司认为其投资组合能够应对各种挑战 [129][130] 问题23: 核心资产需求提前释放，对公司在当前有利环境下增加处置活动的看法有何影响？ - 公司的决策主要基于对投资组合的日常评估，包括风险、机会、人口统计变化等因素；过去几年公司对投资组合进行了重大调整，目前投资组合状况良好，将继续对不符合长期持有战略的资产进行调整，但宏观环境不会影响公司的决策 [134][135] 问题24: 零售商是否更多地对现有店铺进行物理扩张以适应最后一英里配送？ - 零售商要么对现有店铺进行扩张，要么对店内空间进行改造以实现现场配送，例如设置取货点、重新利用后台空间进行配送或在店内进行拣货和包装；一些租户开始使用相邻空间作为分拣中心，这是一个新的需求因素 [137][138]

业绩总结 - Kimco的总资本化为140亿美元[4] - 运营组合的占用率为93.5%[6] - 第一季度的基础租金收款率为94%[6] - 2021年预计的年基础租金(ABR)约为2700万美元，其中800万美元将流入2021年[40] - 2020年第四季度的年化合并EBITDA为760.86万美元[71] 用户数据 - 新签租约数量较2020年第一季度增长71%[6] - 公司在2021年第一季度执行了121个新租约，总面积为586,000平方英尺，较2020年第四季度显著增加[38] - 2020年第四季度的租赁占用率为93.9%，经济占用率为78%[57] - 2020年第四季度的总经营物业数量为559个，整体可租面积为100百万平方英尺[57] 未来展望 - 预计2025年同址净营业收入增长率目标为2.5%[9] - 预计2025年AFFO增长率目标为3.0%至5.0%[9] - 预计2025年住宅单位目标为10,000个[9] - 预计到2025年将新增超过1万个多户住宅单位[49] - 预计2021年资本支出预计在1.25亿到1.5亿美元之间[61] 新产品和新技术研发 - 公司计划到2025年建设或授权至少10,000个住宅单元，以创造优质的混合使用生活、工作和娱乐环境[10] - 公司在2030年前将在100%的Kimco控制的停车场建立路边取货基础设施[10] - 公司计划到2025年在其物业中提高公共区域水效率20%[10] 市场扩张和并购 - 公司在2015年以来的103个重建项目中，总投资达到10亿美元，综合投资回报率为8.2%[13] - 公司目前拥有23亿美元的流动性，包括20亿美元的无担保循环信贷额度[14] 负面信息 - 2020年第四季度的净债务与EBITDA比率为6.7倍[60] - 净债务为5,087,629美元，年化合并EBITDA为760,860美元，净债务与合并EBITDA的比率为6.7倍[72] - 按比例计算的净债务（包括合资企业的份额）为5,623,416美元，优先股为489,500美元，总债务为6,112,916美元[73] - 年化按比例EBITDA（包括优先股）为820,716美元，净债务和优先股与按比例EBITDA的比率为7.4倍[73] 其他新策略和有价值的信息 - 公司计划到2030年将温室气体排放（范围1和2）减少30%，并在2050年实现净零排放[10] - 公司在其管理层中计划到2030年将多元化员工比例提高到60%[10]