文章核心观点 Kimco Realty宣布其管理层将于2024年3月5日在花旗2024全球房地产首席执行官会议上进行展示 [1] 公司信息 - 公司是北美最大的露天、以杂货店为核心的购物中心的公开上市所有者和运营商，也是不断增长的混合用途资产组合持有者 [2] - 公司总部位于纽约州杰里科，自1991年在纽约证券交易所公开交易，被纳入标准普尔500指数 [2] - 截至2023年12月31日，公司在美国拥有523个购物中心和混合用途资产的权益，总可租赁面积达9000万平方英尺 [2] - 公司专注于购物中心的所有权、管理、收购和增值重建活动超60年 [2] - 公司致力于在环境、社会和治理（ESG）问题上发挥领导作用，是该领域公认的行业领导者 [2] 会议信息 - 活动为Kimco Realty管理层展示，时间为2024年3月5日上午7:30 - 8:05（美国东部时间） [1] - 网络直播回放将在直播活动结束12小时后提供，直至2025年3月4日 [1] 信息披露 - 公司通过投资者关系网站、美国证券交易委员会文件、新闻稿、公开电话会议和网络直播向投资者公布重大信息 [3] - 公司也使用社交媒体与投资者和公众沟通，发布内容可能被视为重大信息 [3] - 公司鼓励投资者、媒体等关注其社交媒体渠道，包括Facebook、Twitter和LinkedIn [3] - 公司使用的社交媒体渠道列表可能会在其投资者关系网站上不时更新 [3]

Table of Contents UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-K ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-10899‐‐‐‐ (Kimco Realty Corporation) Commission file number 333-269102-01 (Kimco Realty OP, LLC) KIMCO REALTY CORPORATION KIMCO ...

购物中心基本面改善 - Kimco的购物中心基本面已经显著改善，为长期净营业收入增长奠定了基础[1] - 零售地产需求增长超过供应增长[2] - 人口和就业增长将为购物中心带来更多消费者[4] - Kimco的市场就业增长速度超过全国平均水平[7] 租金和租赁情况 - 零售地产供应增长几乎为零，导致租金上涨[10] - Kimco的新租约租金比到期租约高出30.5%[14] - Kimco的租赁强度尚未完全转化为底线增长[16] - Kimco的租赁强度将加速AFFO/share增长率[22] - 零售地产租金增长仍处于早期阶段[23] 估值和市场反应 - Kimco的AFFO/share增长速度尚未完全反映在股价中[16] - Kimco的净资产价值估计为22.86美元，目前股价为估值的87%[28] - 市场对Kimco的估值使用的隐含资本化率过高[29] - 零售地产的租金远低于市场租金，应有更低的资本化率[32] - 市场明显低估了Kimco的增长速度和持续时间[33]

文章核心观点 - 金珂房地产公司（Kimco Realty）是零售房地产投资信托基金领域的强劲表现者，战略资产组合、财务状况良好且有增长潜力，虽有潜在风险，但对追求长期增长的收益型投资者而言是可靠选择，维持“买入”评级 [13] 公司概况 - 金珂房地产是美国物业数量最多的购物中心房地产投资信托基金，位列标准普尔500指数成分股，拥有523个购物中心和混合用途资产，总面积达9000万平方英尺 [3] - 过去十年公司进行重大资产组合转型，处置非核心物业，向增长区域发展，部分物业重新开发为混合用途，含12000套多户住宅单元 [3] - 公司82%的物业以杂货店为核心租户，84%的年度基本租金来自沿海和阳光地带市场 [3] 运营基本面 - 自2020年疫情低谷以来公司运营基本面显著改善，入住率自2020年起逐年提高，2023年达96.2%，接近2019年的历史最高水平96.4% [4] - 公司连续52个季度实现正向租赁利差，2023年达11%，为至少2018年以来最高水平，自2018年起每平方英尺租金复合年增长率稳定在3.2% [4] 第四季度业绩 - 第四季度入住率达96.2%，环比增长70个基点，为15年多来最大增幅，主力租户入住率接近98%，小商铺入住率创历史新高，达91.7% [6] - 公司第四季度同店净营业收入增长3.2%，新租约现金租金利差达24%，包括四个前Bed Bath & Beyond店铺的租金综合增幅达57% [6] 其他收益与增长机会 - 公司因持有的艾伯森公司（Albertsons Companies）有价证券市值计价收益获得1.04亿美元收益 [7] - 由于高利率导致新开发项目处于历史低位，美国45个最大市场的人均零售面积降至数十年低点，而实际店铺关闭数量处于历史低位，公司战略布局的物业将受益于供需失衡 [7] - 公司1月完成对RPT Realty的收购，计划出售2.5亿至3.5亿美元的前RPT中心物业，预计在上半年完成，收购RPT Realty将是一次非常成功的交易 [8][9] 财务状况 - 公司获标准普尔BBB+信用评级，净债务与息税折旧摊销前利润比率为6.0倍，处于评级机构认为房地产投资信托基金安全的水平，且在管理层目标范围的低端 [9] - 公司剩余债务期限为9.7年，即时流动性超过27亿美元，固定费用覆盖率为3.9倍，未来10年债务到期分布合理 [9] 投资价值 - 公司当前股息收益率为4.8%，调整后资金流派息率为79%，股息有良好保障 [11] - 公司当前股价为20.08美元，远期市盈率为12.5倍，低于大金融危机以来的正常水平14.8倍，预计未来两年每股资金流年增长率为2.4%至5.2%，投资者有望获得约8%的年度总回报 [11] - 从企业价值与息税折旧摊销前利润比率来看，公司与同行Regency Centers相当，略高于Federal Realty Investment Trust [12]

文章核心观点 - 公司2023年第四季度运营有增长但受利息费用上升影响，2024年FFO每股展望低于共识，股价虽业绩超预期仍下跌 [1] 2023年第四季度财报情况 - 第四季度FFO每股39美分，与Zacks共识估计一致，比去年同期高1美分 [1] - 营收4.516亿美元，超共识4.497亿美元，同比增长2.7% [1] - 利息费用同比增长11.2%至6780万美元 [3] - 同店净营业收入同比增长3.2%至3.296亿美元 [3] 2023年全年情况 - 全年FFO每股1.57美元，低于去年的1.58美元，未达Zacks共识估计的1.56美元 [2] - 全年营收增长3.2%至17.8亿美元，与共识一致 [2] 业务运营情况 - 第四季度末按比例计算的投资组合入住率为96.2%，同比增加50个基点，环比增加70个基点 [3] - 按比例计算的主力店入住率为98%，同比持平，环比上升80个基点 [3] - 按比例计算的小店铺入住率为91.7%，同比上升170个基点，环比上升60个基点 [3] - 第四季度执行480份租约，总面积270万平方英尺 [3] - 可比空间的混合按比例租金差为11.2%，新租约的按比例现金租金差攀升24%，续约和期权上升7.8% [3] 投资组合活动 - 第四季度收购现有购物中心一块改良地块，花费780万美元 [4] - 第四季度出售五个购物中心和一块土地，总面积84.6万平方英尺，售价1.417亿美元 [4] 资产负债表状况 - 第四季度末即时流动性为28亿美元，包括20亿美元无担保循环信贷额度和7.838亿美元现金及现金等价物 [5] - 截至2023年12月31日，按透视基础计算的净债务与EBITDA之比为6.0倍，低于去年同期的6.4倍 [5] - 年底持有1420万股艾伯森公司股票，后以每股21.05美元出售，获得2.991亿美元收益 [5] 股息情况 - 董事会宣布每股24美分的季度现金股息，将于3月21日支付给3月7日登记在册的股东 [6] 2024年展望 - 预计2024年FFO每股在1.54 - 1.58美元之间，低于当前Zacks共识估计的1.62美元 [7] - 假设同店净营业收入增长1.5 - 2.5%（包括RPT），总收购和结构化投资预计在3 - 3.5亿美元之间 [7] 行业相关 - 联邦房地产投资信托预计2月12日公布2023年第四季度财报，Zacks共识估计FFO每股1.64美元，同比增长3.8%，目前Zacks排名3（持有） [8] - Realty Income预计2月20日公布2023年第四季度财报，Zacks共识估计FFO每股1.02美元，同比增长2%，目前Zacks排名3 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为2.394亿美元,每股0.39美元,同比增长 [31] - 全年同店NOI增长2.4%,超出指引上限 [33] - 租赁经济占比与实际占比的差距扩大至350个基点,相当于未来57亿美元的年度基础租金 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 锚定租户占比达98%,创纪录增长80个基点 [8] - 小铺租户占比达91.7%,创历史新高 [8] - 第四季度签约1百万平方英尺的新租赁面积,创10年来最高 [8] - 新租赁租金溢价达24%,连续9个季度保持两位数 [9] - 续租和选择权租金溢价达7.8%,其中续租8.5%,选择权7% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司正在出售位于中西部地区的一些资产,预计总额为2.5亿至3.5亿美元,平均收益率为低至中8厘 [26][25] - 公司正在密切关注佛罗里达州、波士顿等地区的资产,认为存在显著的租赁上升空间 [80] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司完成了对RPT Realty的收购,预计将为公司带来积极影响 [11][12][13] - 公司计划出售一些增长较慢、资本支出较高的资产,以提高资产质量 [16] - 公司认为自身平台非常适合在市场动荡中获得增长机会 [17] - 公司强调建立抗风险、能够持续稳定增长的投资组合 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2024年的租赁需求和定价能力保持乐观 [22][23] - 管理层认为利率稳定和资本市场改善将带来更多收购和再融资机会 [23] - 管理层对公司在2024年的增长前景保持信心,但也警示可能受到通胀、利率、就业等因素的影响 [18] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司出售资产的情况和收购资产的收益率 [47][48] **Ross Cooper 回答** 公司出售的主要是一些地理位置较差、增长较慢的资产,收益率在低至中8厘左右。收购资产的收益率是在核心购物中心收购和结构性投资之间的加权平均 [48] 问题2 **Jeff Spector 提问** 询问公司2024年同店NOI增长的构成 [50][51] **Glenn Cohen 回答** 同店NOI增长主要来自最低租金的增长,同时也包括一定的租赁补充和信用损失 [51] 问题3 **Dori Kesten 提问** 询问公司2024年FFO增长的原因 [53][54][55][56] **Conor Flynn和Glenn Cohen回答** 公司2024年FFO增长受到一些一次性因素的拖累,如Weingarten债券摊销、利息收入下降等,但公司相信长期增长潜力仍在 [54][55][56]

营收情况 - Kimco Realty (KIM)在2023年12月结束的季度报告中，营收达到4.516亿美元，同比增长2.7%[1] - 公司的营收超出了Zacks Consensus Estimate的449.71亿美元，增幅为+0.42%[1] 盈利情况 - 每股收益为0.39美元，与去年同期的-0.09美元相比有所改善[1] - 租赁物业净收入为4.479亿美元，略低于六位分析师平均预期的4.4914亿美元，同比增长2.8%；每股稀释净收益为0.22美元，高于五位分析师平均预期的0.16美元[6] 经营表现 - Kimco Realty在最近报告的季度中表现如何，主要监测的指标包括：Pro-rata portfolio occupancy为96.2%，高于三位分析师平均预期的95.7%[4] - 管理和其他费用收入为371万美元，低于六位分析师平均预期的427万美元，同比下降6.3%[5] 股票表现 - Kimco Realty股票在过去一个月中回报率为-3.8%，低于Zacks S&P 500综合指数的+6.5%；目前股票的Zacks排名为2（买入），表明在短期内可能会跑赢整个市场[7]

Kimco Realty财务表现 - Kimco Realty在上一季度的每股FFO为0.39美元，与Zacks Consensus Estimate一致，较去年同期的每股FFO 0.38美元有所增长[1] - Kimco Realty在过去四个季度中，只有一次超过了一致的FFO预期[2] Kimco Realty营收情况 - Kimco Realty在2023年12月结束的季度实现了4.516亿美元的营收，超过了Zacks Consensus Estimate 0.42%[3]

Kimco Realty Corporation (KIM)财报及市场表现 - Kimco将于2月8日发布2023年第四季度和全年财报[1] - Kimco在上一季度的FFO每股盈利中取得了2.56%的正面惊喜[2] - Kimco的FFO每股盈利在过去四个季度中有一次超过了Zacks Consensus Estimate，两次达到了，一次未达到，平均超出0.00%[3] - Kimco的营业收入预计会因有利因素而改善，Zacks Consensus Estimate显示其季度营收预计为4.4971亿美元[8] - Kimco预计2023年FFO每股在1.56-1.57美元之间，同物业净营业收入增长预计为1.75-2.25%[12] - 我们预计2023年同物业净营业收入将同比增长2.1%[13] - Zacks Consensus Estimate预计2023年FFO每股为1.56美元，同比下降1.27%[14] - 我们的定量模型并不确定预测Kimco本季度FFO每股的惊喜[15] - Kimco目前的Zacks排名为2，Earnings ESP为-2.09%[16] Kimco的市场定位和资产情况 - 美国整体零售房地产市场在第四季度表现良好，CBRE的报告显示零售空置率创下历史新低[3] - Kimco拥有位于主要大都市Sunbelt和沿海市场的可驾驶第一环郊区的物业，这些市场提供了多个增长杠杆[5] - Kimco拥有多样化的租户基础，包括必需品租户和全渠道零售商，这有助于稳定收入[6] - Kimco专注于开发混合用途资产，这有助于推动净资产价值[7] - Kimco的强劲资产负债表状况可能支持其增长努力[9] 行业趋势和竞争对手分析 - 值得关注的股票包括VICI Properties Inc. (VICI)、Mid-America Apartment Communities, Inc. (MAA)和American Homes 4 Rent (AMH)[17] - VICI Properties的Earnings ESP为+2.16%，Zacks排名为2[18] - Mid-America Apartment Communities的Earnings ESP为+0.53%，Zacks排名为3[19] - American Homes 4 Rent的Earnings ESP为+0.80%，Zacks排名为3[20]

公司业务 - Kimco Realty (KIM) 有望从其位于主要大都市Sunbelt和沿海市场的高端零售物业组合中受益[1] - 公司的重点是以杂货为锚点的购物中心、混合用途资产和稳健的资产负债表，为长期增长奠定了基础[1] - 86%的年度基础租金(ABR)来自其主要大都市市场，由于物业的战略位置，公司有望在短期内见证需求增长，提振租赁活动[3] - Kimco拥有多样化的租户群，主要由必需品和全渠道零售商组成，公司有望产生稳定的现金流[4] 投资组合 - 在不确定时期，杂货组件挽救了零售房地产信托的颜面，82%的ABR来自杂货锚定中心[5] - 从2018年到2023年第三季度，Kimco连续51个季度实现正租赁差额，表明其高质量投资组合具有强大的定价能力[6] - 除了专注于杂货和家居改善租户外，公司还强调在经济强劲的大都市统计区域集中的混合用途资产[7] 财务状况 - Kimco一直遵循机会主义投资政策，以提升整体投资组合质量，包括出售其合资资产并利用收益资助收购和开发项目[8] - 此外，Kimco保持着稳健的资产负债表，具有超过24亿美元的即期流动性，92%的总净营业收入[9] 风险因素 - 高利率环境可能导致公司借款成本高涨，影响其购买或开发房地产的能力[13] - 过去一个月，这家Zacks排名第2的公司的股价下跌了3.4%，尽管股价表现不佳，但可能为投资者提供了一个良好的入场点[14]