公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为96.58665亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长8.52%[19] - 2020年第二季度，公司总营收为2.19423亿美元，较2019年同期的2.00492亿美元增长9.44%[23] - 2020年上半年，公司总营收为4.40751亿美元，较2019年同期的4.01694亿美元增长9.72%[23] - 2020年第二季度，公司总费用为1.82025亿美元，较2019年同期的1.49335亿美元增长21.9%[23] - 2020年上半年，公司总费用为3.40363亿美元，较2019年同期的2.99328亿美元增长13.71%[23] - 2020年第二季度，公司净利润为2435.2万美元，较2019年同期的4721.5万美元下降48.42%[23] - 2020年上半年，公司净利润为6977万美元，较2019年同期的8900.9万美元下降21.62%[23] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净利润为1961.8万美元，较2019年同期的4219.4万美元下降53.5%[23] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净利润为5943.5万美元，较2019年同期的7909.7万美元下降24.86%[23] - 2020年第二季度，基本每股收益为0.17美元，较2019年同期的0.41美元下降58.54%[23] - 2020年上半年净收入为69,770,000美元，2019年同期为89,009,000美元[31] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为224,022,000美元，2019年同期为165,660,000美元[31] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为374,341,000美元，2019年同期为417,036,000美元[31] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为695,287,000美元，2019年同期为139,057,000美元[31] - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为621,312,000美元，2019年同期为58,715,000美元[31] - 截至2020年6月30日，总资产为9,658,665,000美元，2019年12月31日为8,900,094,000美元[34] - 截至2020年6月30日，总负债为4,405,076,000美元，2019年12月31日为4,329,236,000美元[34] - 2020年上半年总营收为440,751,000美元，2019年同期为401,694,000美元[38] - 2020年上半年总费用为340,363,000美元，2019年同期为299,328,000美元[38] - 2020年上半年归属于普通股股东的净收入为60,227,000美元，2019年同期为80,409,000美元[38] - 2020年上半年净收入为69,770千美元，2019年同期为89,009千美元[45] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为224,022千美元，2019年同期为165,660千美元[45] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为374,341千美元，2019年同期为417,036千美元[45] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为695,287千美元，2019年同期为139,057千美元[45] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，公司普通股股东可获得的净利润分别为1961.8万美元和4219.4万美元；六个月内，分别为5943.5万美元和7909.7万美元[136] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月，运营合伙企业普通合伙人可获得的净利润分别为1983.8万美元和4290.1万美元；六个月内，分别为6022.7万美元和8040.9万美元[138] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司支付的利息现金净额分别为2549.4万美元和2300.9万美元[140] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司运营物业和开发物业支出应计额分别为13189.2万美元和12950万美元[140] - 2020年和2019年截至6月30日的六个月，公司期初现金及现金等价物和受限现金总额分别为7634.4万美元和17103.4万美元，期末分别为62131.2万美元和5871.5万美元[141] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司支付利息现金净额分别为25494千美元和23009千美元，资本化利息分别为39952千美元和38780美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司支付计入土地租赁负债计量的金额分别为2905千美元和2699千美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司经营物业和开发物业支出应计额分别为131892千美元和129500千美元[142] - 截至2020年6月30日和2019年6月30日，公司现金及现金等价物和受限现金期初总额分别为76344千美元和171034千美元，期末总额分别为621312千美元和58715千美元[144] - 2020年第二季度净运营收入为157410000美元，较2019年同期的141916000美元增长10.9%[204] - 2020年第二季度归属于普通股股东的净收入为19618000美元，较2019年同期的42194000美元下降53.5%[204] - 2020年第二季度一般及行政费用为38597000美元，较2019年同期的19857000美元增长94.4%[204] - 2020年第二季度租赁成本为1330000美元，较2019年同期的2650000美元下降49.8%[204] - 2020年第二季度净营业收入较2019年同期增加1550万美元，增幅10.9%[207] - 2020年第二季度同店物业净营业收入减少170万美元，主要因租金收入减少340万美元、其他物业收入减少140万美元和物业相关费用减少310万美元[208] - 2020年第二季度开发物业净营业收入增加1710万美元，主要因租金收入增加2380万美元和物业相关费用增加660万美元[210] - 2020年第二季度收购物业净营业收入增加210万美元，处置物业净营业收入减少200万美元[210] - 2020年第二季度一般及行政费用较2019年同期增加约1870万美元，增幅94.4%[209] - 2020年第二季度租赁成本较2019年同期减少130万美元，降幅49.8%[209] - 2020年第二季度折旧及摊销较2019年同期增加1180万美元，增幅17.3%[210] - 2020年第二季度总利息支出较2019年同期增加415.7万美元，增幅35.4%，主要因平均未偿还债务余额增加[213] - 2020年第二季度资本化利息和递延融资成本较2019年同期减少40万美元，降幅1.7%，主要因加权平均利率下降[213] - 2020年第二季度归属于合并物业合伙企业非控股股东权益的净收入较2019年同期增加20万美元，增幅5.2%[214] - 2020年上半年归属于普通股股东的净利润为59,435千美元，较2019年的79,097千美元减少19,662千美元，降幅24.9%[217] - 2020年上半年归属于运营合伙企业非控制性普通股单位的净利润为1,072千美元，较2019年的1,571千美元减少499千美元，降幅31.8%[217] - 2020年上半年归属于合并房地产合伙企业非控制性权益的净利润为9,263千美元，较2019年的8,341千美元增加922千美元，增幅11.1%[217] - 2020年上半年净利润为69,770千美元，较2019年的89,009千美元减少19,239千美元，降幅21.6%[217] - 2020年上半年一般及行政费用为57,607千美元，较2019年的43,198千美元增加14,409千美元，增幅33.4%[217] - 2020年上半年租赁成本为2,786千美元，较2019年的4,407千美元减少1,621千美元，降幅36.8%[217] - 2020年上半年折旧和摊销为154,455千美元，较2019年的134,387千美元增加20,068千美元，增幅14.9%[217] - 2020年上半年利息收入和其他净投资损失（收益）为290千美元，较2019年的 - 2,444千美元增加2,734千美元，变化率 - 111.9%[217] - 2020年上半年利息费用为30,328千美元，较2019年的22,970千美元增加7,358千美元，增幅32.0%[217] - 2020年上半年定义的净营业收入为315,236千美元，较2019年的284,358千美元增加30,878千美元，增幅10.9%[217] 普通股股份与股东权益相关数据变化 - 2018年12月31日普通股股份数量为100,746,988股，股东权益总计4,201,261美元[28] - 2019年3月31日普通股股份数量为100,967,024股，股东权益总计4,183,182美元[28] - 2019年6月30日普通股股份数量为100,972,035股，股东权益总计4,186,903美元[28] - 2019年12月31日普通股股份数量为106,016,287股，股东权益总计4,570,858美元[27] - 2020年3月31日普通股股份数量为115,067,924股，股东权益总计5,277,515美元[27] - 2020年6月30日普通股股份数量为115,176,538股，股东权益总计5,253,589美元[27] - 2018 - 2019年宣布的普通股和普通股单位股息为每股/单位0.455美元和0.485美元[28] - 2019 - 2020年宣布的普通股和普通股单位股息为每股/单位0.485美元[27] - 截至2020年6月30日，公司普通单位数量为117,111,124，合伙人资本为5,049,844美元，非控股权益为203,745美元，总资本为5,253,589美元[42] 公司债务相关数据变化 - 2020年4月28日，运营合伙企业发行3.5亿美元本金的4.27%高级票据，2031年1月31日到期[73] - 截至2020年6月30日，无担保循环信贷安排未偿还借款为0，剩余借款能力为7.5亿美元，利率为1.16%，年费为0.200% [76] - 截至2019年12月31日，无担保循环信贷安排未偿还借款为2.45亿美元，剩余借款能力为5.05亿美元，利率为2.76% [76] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，未摊销递延融资成本分别为270万美元和340万美元[78] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，无担保定期贷款未偿还借款均为150000000美元，利率分别为1.28%和2.85%[79] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，未摊销递延融资成本分别为500000美元和700000美元[81] - 截至2020年6月30日，各年债务到期本金分别为：2020年剩余时间2594000美元、2021年5342000美元、2022年155554000美元等，总计3681958000美元[84] - 2020年3月和6月三个月及六个月的利息费用分别为15884000美元和30328000美元，2019年同期分别为11727000美元和22970000美元[86] 公司股权相关事件 - 2020年5月19日，公司股东批准将普通股授权发行数量从150000000股增加到280000000股[88] - 2020年2月18日，公司签订5750000股普通股远期股权销售协议，初始总发行价494500000美元，3月25日结算，净收益474900000美元[

业绩总结 - 2020年3月的总GAAP收入中，办公室占比为90.8%[4] - 2020年第一季度，稳定的投资组合租赁率为97.3%[18] - 2020年第一季度，净债务与LQA EBITDA比率为5.6倍[18] 用户数据 - 2020年4月的租金收集率为99%[6] - 2020年5月的租金收集率为96%[7] - 截至2020年3月31日，前十五大租户中约50%的收入来自14家上市公司和9家投资级评级公司[9] 未来展望 - 2020年，预计将交付的现金NOI为1.45亿美元[23] - 未来项目的开始时间将高度依赖于市场条件[24] 新产品和新技术研发 - 2019年，FDA批准的药品数量为48个，为历史第二高[16] 市场扩张 - Flower Mart项目位于Central SOMA，预计项目规模约为230万平方英尺[24] - Kilroy Oyster Point (2-4)项目位于South San Francisco，预计项目规模约为200万平方英尺[24] - Seattle CBD项目预计规模约为92.5万平方英尺[24] 其他新策略 - 2020年，开发项目的总投资额约为20亿美元，整体租赁率约为90%[23] - 2020年第一季度，开发项目的办公室和生命科学租赁率为90%[18]

Kilroy Realty Corporation. (NYSE:KRC) Q1 2020 Earnings Conference Call April 30, 2020 1:00 PM ET Company Participants Tyler Rose - Executive Vice President & Chief Financial Officer John Kilroy - Chairman, President & Chief Executive Officer Robert Paratte - Executive Vice President, Leasing & Business Development Conference Call Participants Jason Green - Evercore Craig Mailman - KeyBanc Capital Markets Jamie Feldman - Bank of America Nick Yulico - Scotiabank John Kim - BMO Capital Markets Blaine Heck - We ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，公司总资产为97.35147亿美元，较2019年12月31日的89.00094亿美元增长约9.38%[19] - 截至2020年3月31日，公司总负债为4.457632亿美元，较2019年12月31日的4.329236亿美元增长约2.96%[19] - 截至2020年3月31日，公司总权益为5.277515亿美元，较2019年12月31日的4.570858亿美元增长约15.46%[19] - 2020年第一季度总营收为2.21328亿美元，较2019年同期的2.01202亿美元增长约9.99%[23] - 2020年第一季度总费用为1.58338亿美元，较2019年同期的1.49993亿美元增长约5.56%[23] - 2020年第一季度净收入为4541.8万美元，较2019年同期的4179.4万美元增长约8.67%[23] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为3981.7万美元，较2019年同期的3690.3万美元增长约7.9%[23] - 2020年第一季度基本每股收益为0.37美元，2019年同期为0.36美元[23] - 2020年第一季度稀释每股收益为0.37美元，2019年同期为0.36美元[23] - 2020年第一季度发行普通股889.711万股，增加额外实收资本7.21705亿美元[27] - 2020年第一季度净收入为45,418,000美元，较2019年的41,794,000美元增长约8.67%[30] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为122,940,000美元，较2019年的99,790,000美元增长约23.20%[30] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为211,412,000美元，较2019年的213,532,000美元减少约0.99%[30] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为790,562,000美元，而2019年为使用1,299,000美元[30] - 截至2020年3月31日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为778,434,000美元，较期初的76,344,000美元大幅增长[30] - 截至2020年3月31日，总资产为9,735,147,000美元，较2019年12月31日的8,900,094,000美元增长约9.38%[34] - 截至2020年3月31日，总负债为4,457,632,000美元，较2019年12月31日的4,329,236,000美元增长约2.97%[34] - 2020年第一季度总营收为221,328,000美元，较2019年的201,202,000美元增长约10.00%[38] - 2020年第一季度总费用为158,338,000美元，较2019年的149,993,000美元增长约5.56%[38] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净收入为40,389,000美元，较2019年的37,508,000美元增长约7.68%[38] - 2020年第一季度净收入45418美元，2019年同期为41794美元[45] - 2020年第一季度经营活动提供的净现金为122940美元，2019年同期为99790美元[45] - 2020年第一季度投资活动使用的净现金为211412美元，2019年同期为213532美元[45] - 2020年第一季度融资活动提供的净现金为790562美元，2019年同期使用1299美元[45] - 2020年3月31日，预付费用和其他资产净额为67559000美元，2019年12月31日为55661000美元[70] - 2020年3月31日，无担保循环信贷安排未偿还借款为380000000美元，利率1.85%；2019年12月31日未偿还借款为245000000美元，利率2.76%[74] - 2020年3月31日，无担保定期贷款安排未偿还借款为150000000美元，利率2.03%；2019年12月31日未偿还借款为150000000美元，利率2.85%[77] - 截至2020年3月31日，债务到期本金总额为3713236000美元，其中2020年剩余时间到期3871000美元[80] - 2020年第一季度，总利息费用为35862000美元，资本化利息和递延融资成本为21418000美元，利息费用为14444000美元[82] - 2020年2月18日，公司签订5750000股普通股远期股权销售协议，初始总发行价494500000美元；3月25日结算，净收益474900000美元[83][84] - 2019年公司签订远期股权销售协议出售3147110股普通股，加权平均售价80.08美元；2020年第一季度结算，净收益247300000美元[86][87] - 截至2020年3月31日，公司通过当前市价发行计划已完成3594576股普通股销售，剩余可销售总额约214200000美元[88] - 截至2020年3月31日、2019年12月31日和2019年3月31日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.3%、98.1%和98.0%，非控股权益分别约为1.7%、1.9%和2.0%[90][92] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，未偿还非控股普通股单位的赎回总价值分别为1.149亿美元和1.677亿美元[91] - 2020年和2019年第一季度，所有股份薪酬计划的总薪酬成本分别为870万美元和880万美元[101] - 2020年和2019年第一季度，租金收入分别为2.18633亿美元和1.99382亿美元[102] - 截至2020年3月31日，未来运营租赁的合同最低租金总计7.653199亿美元[103] - 截至2020年3月31日，公司除土地租赁承诺外的承诺约为9.13亿美元[105] - 截至2020年3月31日，土地租赁负债的现值为9824.7万美元，加权平均折现率为5.11%[108][109] - 截至2020年3月31日，公司已计提约8100万美元的环境修复负债[116] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司可交易证券的公允价值分别为1998.4万美元和2709.8万美元[120] - 2020年和2019年第一季度，公司可交易证券的净损益分别为亏损322.6万美元和盈利168.1万美元[121] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司有担保债务净额的账面价值分别为2.57359亿美元和2.58593亿美元，公允价值分别为2.36984亿美元和2.72997亿美元[122] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司无担保债务净额的账面价值分别为30.50103亿美元和30.49185亿美元，公允价值分别为32.47796亿美元和32.52217亿美元[122] - 2020年和2019年第一季度，公司归属于普通股股东的净利润分别为3927.4万美元和3639.4万美元，基本和摊薄每股收益均分别为0.37美元和0.36美元[124] - 2020年和2019年第一季度，公司运营合伙企业归属于普通合伙人的净利润分别为3984.6万美元和3699.9万美元，基本每股收益均为0.37美元，摊薄每股收益分别为0.36美元和0.36美元[126] - 2020年和2019年第一季度，公司支付的利息现金净额分别为1003.5万美元和470.6万美元[128] - 2020年和2019年第一季度，公司支付的计入土地租赁负债计量的金额分别为133.2万美元和122万美元[128] - 2020年3月31日和2019年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金的期初金额分别为7634.4万美元和1.71034亿美元，期末金额分别为7.78434亿美元和5599.3万美元[129] - 2020年3月31日季度初现金及现金等价物和受限现金为7.6344亿美元，季度末为7.78434亿美元；2019年同期季度初为1.71034亿美元，季度末为5599.3万美元[133] - 2020年4月15日，公司向普通股股东、普通合伙人单位持有人和受限股票单位持有人支付总计5760万美元的股息、分配和股息等价物[134] - 2020年4月28日，公司完成3.5亿美元4.27%无担保优先票据的私募发行，票据2031年1月到期[134] - 截至2020年3月31日、2019年12月31日和2019年3月31日，公司在运营合伙企业中的普通合伙权益分别约为98.3%、98.1%和98.0%[138] - 2020年第一季度净营业收入为1.57826亿美元，较2019年的1.42442亿美元增加1538.4万美元，增幅10.8%[187][190] - 2020年第一季度净收入为4541.8万美元，较2019年的4179.4万美元增加362.4万美元，增幅8.7%[187] - 2020年第一季度一般及行政费用为1901万美元，较2019年的2334.1万美元减少433.1万美元，降幅18.6%[187] - 2020年第一季度租赁成本为145.6万美元，较2019年的175.7万美元减少30.1万美元，降幅17.1%[187] - 2020年第一季度折旧和摊销为7437万美元，较2019年的6613.5万美元增加823.5万美元，增幅12.5%[187] - 2020年第一季度利息收入和其他净投资收益为312.8万美元，较2019年的 - 182.8万美元增加495.6万美元，增幅 - 271.1%[187] - 2020年第一季度利息费用为1444.4万美元，较2019年的1124.3万美元增加320.1万美元，增幅28.5%[187] - 截至报告日期，公司已收取2020年4月约96%的合同租金账单，调整零售租金减免计划后为93%[192] - 2020年第一季度毛利息费用为3586.2万美元，较2019年的3068万美元增加518.2万美元，增幅16.9%[198] - 2020年第一季度资本化利息和递延融资成本为 - 2141.8万美元，较2019年的 - 1943.7万美元减少198.1万美元，降幅10.2%[198] - 2020年第一季度资本化利息和递延融资成本增加200万美元，增幅10.2%，2020年和2019年第一季度资本化利息项目平均总成本分别约为22亿美元和19亿美元[199] - 2020年第一季度合并物业合伙企业非控股权益净收入增加70万美元，增幅16.8%，主要因一处物业新租约租金提高[200] - 截至2020年3月31日，公司总债务占总市值的33.2%，总市值为11.171819亿美元[211] - 2020年4月28日完成3.5亿美元无担保优先票据私募发行，截至该日公司有10亿美元现金及现金等价物，无担保循环信贷额度还有3.7亿美元可用[217] 公司业务线数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日，稳定办公物业有114栋，可出租面积14323572平方英尺，租户479个，入住率93.5%，出租率97.3%[50] - 截至2020年3月31日，稳定住宅物业有1栋，共200个单元，入住率93.5%[51] - 2020年第一季度新增两个开发项目至稳定投资组合，分别为旧金山750370平方英尺办公空间和圣地亚哥95871平方英尺零售空间[52] - 截至2020年3月31日，四个可变利益实体的总资产约6.862亿美元，负债约4390万美元，非控股权益约1.919亿美元[62] - 截至2020年3月31日，圣地亚哥One Paseo（住宅一期和二期）项目完成两期，总投资约2.9亿美元，一期70%单元和二期17%单元已出租[143] - 截至2020年3月31日，公司有7个在建项目，如好莱坞Netflix // On Vine项目预计2021年第一季度稳定，总投资约3亿美元[144] - 截至2020年3月31日，公司未来开发管道包括5个项目，位于大西雅图、旧金山湾区和圣地亚哥县，总成本约10亿美元，预计总投资50 - 70亿美元

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION ☑ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2019 Washington, D.C. 20549 FORM 10-K (MARK ONE) OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number 1-12675 (Kilroy Realty Corporation) Commission file number 000-54005 (Kilroy Realty, L.P.) KILROY REALTY CORPORATION KILROY REALTY, L.P. ...

Kilroy Realty Corporation (NYSE:KRC) Q4 2019 Earnings Conference Call February 4, 2020 1:00 PM ET Company Participants Tyler Rose - Executive Vice President & Chief Financial Officer John Kilroy - Chairman, President & Chief Executive Officer Michelle Ngo - Senior Vice President & Treasurer Robert Paratte - Executive Vice President, Leasing & Business Development Eliott Trencher - Senior Vice President, Corporate Strategy Conference Call Participants Nick Yulico - Scotiabank Elvis Rodriguez - Bank of Americ ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.01美元 包括0.03美元一次性项目影响 [27] - 同店现金NOI增长3.6% GAAP NOI增长8.3% [27] - 债务与市值比率约为28% 债务与EBITDA比率约为6.6倍 [31] - 2019年FFO指引从3.67-3.78美元上调至3.82-3.88美元 中点提高0.12美元至3.85美元 [34] - 预计第四季度FFO每股0.94美元 较第三季度低0.07美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签约55万平方英尺租赁 现金租金上涨19% GAAP租金上涨40% [10] - 开发投资组合签约71万平方英尺租赁 包括Stripe的42.1万平方英尺12年租约 [11] - One Paseo办公部分76%出租 零售部分100%出租 住宅部分交付237套且超过三分之一已出租 [12] - 22亿美元在建开发项目中办公和生命科学部分90%出租 [14] - 稳定投资组合出租率达97.3% occupancy率为92.1% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场租金比市场低约33% 洛杉矶和西雅图低10% 圣地亚哥低9% [29] - 2020年到期的77.4万平方英尺租赁预计比市场低17% [29] - 卡尔弗城创意A级办公空置率为2% 该区域160万平方英尺新开发项目在竣工前已基本出租 [21] - 圣地亚哥东村子市场过去五年交付4500套住宅单元 另有3000套在建 2500套在规划中 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过再开发项目创造价值 如卡尔弗城Blackwelder项目(现租金比市场低35%)和圣地亚哥东村项目 [18][22] - 开发中的六个项目预计在未来三年稳定后产生约1.5亿美元现金NOI 其中85%来自办公和生命科学 15%来自住宅 [15] - 提交了Oyster Point第二、三、四阶段精确规划 总计约200万平方英尺 可能在12-15个月内启动 [16] - Flower Mart项目的所有诉讼已解决 预计最早2021年开始施工 [16] - 公司连续五年在GRESB排名美洲上市公司可持续发展第一 预计2020年底实现碳中和运营 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 所有市场竞争市场基本面保持强劲 空置率低且租金上涨 [7] - 旧金山湾区有约149家独角兽公司 创投活动持续活跃 Q3全美260亿美元风投中60%流向西海岸 [72][78] - 对科技公司反垄断监管影响的看法是 目前尚未看到需求放缓迹象 [69][70] - 对WeWork曝险低于0.5% 不担心其市场影响 [80] - 如果加州13号提案通过 预计初期影响为每股0.02-0.04美元 [74] 其他重要信息 - 通过债券发行和待完成资产出售筹集6.16亿美元资金 [8] - 拥有1.5亿美元现金 7.5亿美元银行授信额度 以及6亿美元accordion功能额度 [31] - 2020年到期租赁仅6%的投资组合 只有一个超过10万平方英尺的到期租赁 [28] - 预计2019年剩余开发支出为1.25-1.5亿美元 2020年约为5亿美元 [33][81] 问答环节所有提问和回答 问题: Oyster Point项目的租金水平和未来阶段规划 - 管理层不愿提供具体租金数字 但表示所有项目继续实现7%以上的回报率 租约通常为10-15年 年租金增长3%-4% [38] - 对未来阶段的收益率持开放态度 将根据市场条件在科技和生命科学之间灵活选择 [39] 问题: 卡尔弗城收购项目的开发潜力和时间表 - 项目可重新开发为远高于现有15.8万平方英尺的规模 当前收益率为中个位数 三年后预计达到高6%范围 [40][41] - 拒绝讨论具体战略或租户谈判细节 [40] 问题: 2019年指引上调的驱动因素 - 0.12美元上调中约0.07美元来自核心业务表现 其余来自收购和债券交易的 accretive 影响 [46] 问题: Flower Mart项目的租赁前景 - 出于竞争原因拒绝提供最新情况 [48] 问题: Dropbox在Exchange项目的入驻时间表 - Phase II约5万平方英尺将在2019年底前入驻 剩余部分将在2020年中入驻 [52][56] 问题: 收购管道情况 - 目前没有谈判中的现有建筑收购 除非像Blackwelder那样具有重要再开发潜力的项目 [59] 问题: 长期FFO指引(2020年底每股4.50美元)是否仍然有效 - 管理层表示如果一切按原计划进行 仍有望接近该数字 但由于处置和收购活动变化 实际情况已有所不同 [64][65] 问题: 科技公司反垄断监管对办公需求的影响 - 未观察到需求放缓 与所有主要科技公司保持日常沟通 看到西海岸和其他地区的持续增长 [69][70] 问题: 共同办公运营商需求变化 - 公司对共同办公的曝险极低(小于0.5%) 不担心WeWork情况 认为其空间对科技公司具有吸引力 [80] 问题: 圣地亚哥2,100 Kettner项目的目标租户和租金预期 - 项目位于供应受限的高需求市场 设计针对千禧一代和科技公司 预计将创下租金纪录 [84][85] - 圣地亚哥租金增长达9.2% 预计该子市场租金增长可能超过10% [87] 问题: 交换项目利息资本化情况 - 资本化利息将在2020年中Phase III入驻时减少 2019年全年资本化利息预计约8000万美元 [90] 问题: 大型合资项目销售进展 - 继续保持联系但目前没有详细谈判 认为有租约的开发项目更适合合资 [96] 问题: 对Stripe前租约空间的参与程度 - 没有曝光也不参与其转租事务 [99][100] 问题: 租户离开旧金山是否成为趋势 - 不认为这是趋势 指出更多公司迁入而非迁出 旧金山租金从全球看并非最高 且有新供应即将上市 [102]

收入和利润（同比环比） - 第三季度总收入从1.866亿美元增至2.155亿美元，同比增长15.5%[21] - 九个月累计总收入从5.565亿美元增至6.172亿美元，增长10.9%[21] - 第三季度净收入从3830万美元增至4830万美元，增长26.1%[21] - 九个月累计净收入从1.110亿美元增至1.373亿美元，增长23.7%[21] - 2018年前九个月净收入为1.11036亿美元，2019年同期为1.37307亿美元，同比增长23.6%[29] - 第三季度净收入从3499万美元增至4459万美元，增长27.4%[35] - 2019年前九个月净收入1.373亿美元，较2018年同期1.11亿美元增长23.7%[46] - 2019年第三季度固定租赁付款1.81851亿美元，可变租赁付款3047万美元，总租金收入2.12321亿美元[68] - 2019年前九个月固定租赁付款5.26678亿美元，可变租赁付款8265.4万美元，总租金收入6.09332亿美元[68] - 九个月期间租赁收入从4.897亿美元增至6.093亿美元，增长24.4%[35] - 2019年第三季度公司归属于普通股股东的基本每股收益为0.41美元，同比增长20.6%[158] - 2019年前九个月公司归属于普通股股东的基本每股收益为1.19美元，同比增长22.7%[158] - 第三季度每股基本收益从0.34美元增至0.41美元，增长20.6%[21] - 每股基本收益从0.34美元增至0.41美元，增长20.6%[35] 成本和费用（同比环比） - 九个月期间折旧和摊销费用从1.894亿美元增至2.036亿美元，增长7.5%[35] - 2019年前九个月房地产资产折旧及租赁成本摊销达1.9997亿美元[46] - 2019年第三季度及前九个月分别费用化240万美元和840万美元间接租赁成本（原可资本化）[69] - 2019年第三季度总利息支出为3260万美元，资本化利息为2059万美元，净利息支出为1164万美元[110][112] - 2019年前九个月总利息支出为9551万美元，资本化利息为6090万美元，净利息支出为3461万美元[110][112] - 2019年前九个月公司净资本化利息支出为5833.7万美元[162] - 2019年前九个月公司运营和开发物业应计支出为1.48亿美元[162] - 2019年第三季度股份薪酬成本为680万美元，2018年同期为810万美元[130] - 2019年前九个月股份薪酬成本为2440万美元，2018年同期为2470万美元[130] - 2018年前九个月股份支付费用摊销1889万美元，2019年同期增长至2020万美元[29] - 股权激励非现金摊销前三季度累计2435.7万美元[25] - 2019年第三季度可变土地租赁成本为70万美元，前九个月为230万美元[137] 资产和负债变化 - 公司总资产从2018年末的77.657亿美元增长至2019年9月30日的86.238亿美元，增幅11.0%[18] - 投资性房地产净值从70.353亿美元增至74.721亿美元，增长6.2%[18] - 现金及现金等价物从5160万美元大幅增至2.976亿美元，增长476.4%[18] - 无担保债务从25.521亿美元增至30.482亿美元，增长19.4%[18] - 公司总资产从2018年12月31日的77.657亿美元增长至2019年9月30日的86.238亿美元，增幅11.0%[32] - 投资性房地产净值从70.353亿美元增至74.721亿美元，增长6.2%[32] - 现金及现金等价物从5160万美元大幅增至2.976亿美元，增幅476.5%[32] - 无担保债务从25.521亿美元增至30.482亿美元，增长19.4%[32] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额达45.395亿美元[25] - 截至2018年9月30日，公司总权益为40.74919亿美元，其中股东权益38.04758亿美元，非控股权益2.70161亿美元[27] - 截至2019年9月30日，五家VIE总资产5.524亿美元，其中4.345亿美元为投资性房地产，负债3630万美元，非控股权益1.876亿美元[62] - 截至2018年12月31日，三家VIE使公司总资产增加6.154亿美元（含5.439亿美元投资性房地产），负债增加4510万美元，非控股权益增加1.864亿美元[63] - 采用Topic 842确认使用权资产8290万美元，租赁负债8740万美元[72] - 截至2019年9月30日，未确认股份薪酬成本约为5740万美元，预计在2.4年平均剩余期限内确认[130] - 截至2019年9月30日，未确认薪酬成本总额为5740万美元，预计在2.4年加权平均期内确认[190] - 截至2019年9月30日，环境修复负债约为7510万美元[149] - 截至2019年9月30日，公司有担保债务账面价值为2.59亿美元，公允价值为2.71亿美元[156] - 截至2019年9月30日，公司无担保债务账面价值为30.48亿美元，公允价值为32.46亿美元[156] - 土地租赁负债总额为8760万美元，使用权资产为8290万美元，加权平均贴现率为5.15%[137] - 未摊销递延融资成本为2110万美元，未摊销票据折扣为670万美元[108] - 公司总债务本金价值为33.35亿美元，其中2024年到期债务为4.31亿美元，2023年到期债务为3.06亿美元[108] - 2022年到期债务为1.56亿美元，2025年及之后到期债务为24.32亿美元[108] 现金流活动 - 2018年前九个月经营活动现金流量净额为3.17215亿美元，2019年同期为3.0139亿美元，同比下降5%[29] - 2018年前九个月投资活动现金流出8.054亿美元，主要由于开发物业支出3.11347亿美元和土地收购支出3.11299亿美元[29] - 2018年前九个月融资活动现金流入5.07904亿美元，包括发行普通股融资1.30744亿美元和无抵押债务融资1.2亿美元[29] - 2018年前九个月经营活动产生净现金流3.172亿美元，投资活动使用净现金流8.054亿美元[46] - 截至2018年9月30日现金及等价物为8651.7万美元，较期初增长1971.9万美元[29] - 2019年前九个月公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为3.04亿美元[163] - 2019年前九个月公司支付地面租赁负债相关款项392万美元[162] 融资和资本活动 - 公司2019年第三季度发行500万股普通股融资3.539亿美元[25] - 2019年9月发行5亿美元优先票据，利率3.05%[99] - 无抵押循环信贷额度7.5亿美元，利率LIBOR+1.0%[100][101] - 无抵押定期贷款额度1.5亿美元，利率LIBOR+1.1%[105][106] - 截至2019年9月30日循环信贷未使用额度7.5亿美元[100] - 通过发行无担保债务融资4.994亿美元，是2018年同期5000万美元的9.99倍[46] - 公司通过远期股权协议出售1,201,204股普通股，加权平均售价为每股75.92美元[114] - 公司ATM股票发行计划剩余可出售额度约为3.75亿美元[115] - 2019年8月远期股权协议结算发行500万股普通股，获得净收益3.543亿美元[116] - 2018年第二季度发行普通股171.92万股，融资1.241亿美元[42] - 2019年2月提前偿还7430万美元抵押贷款[97] - 开发物业和未开发土地支出5.549亿美元，同比增长78.2%[46] 投资和处置活动 - 公司于2019年8月19日以4000万美元收购圣地亚哥东村土地资产[89][90] - 2019年5月处置千橡市办公物业获得1830万美元销售价格[91] - 出售千橡市物业实现720万美元收益[92] - 截至2019年9月30日持有待售物业净值为7775.1万美元[93] - 公司预付费用包含5000万美元不可退还收购定金[95][96] - 公司完成一处运营物业出售，获得总收益1830万美元[185] - 截至2019年9月30日，公司持有一处待售运营物业，预期售价为1.155亿美元[185] - 公司以4000万美元现金收购位于加州圣地亚哥的2.3英亩开发用地[187] - 公司支付5000万美元不可退还收购定金，用于收购加州卡尔弗城15.8万平方英尺创意办公园区[188] - 公司于2019年10月15日完成卡尔弗城收购，总现金购买价为1.86亿美元[188] - 2019年10月公司完成收购位于洛杉矶Culver City的15.8万平方英尺创意办公园区，收购价格为1.86亿美元[167] 股息和分配 - 公司2019年第一季度宣布普通股股息每股0.455美元，总派息4931.5万美元[25] - 公司2019年第二季度宣布普通股股息每股0.485美元，总派息5083万美元[25] - 公司2019年第三季度宣布普通股股息每股0.485美元，总派息5318.9万美元[25] - 2018年第三季度宣布每股股息0.455美元，总计向股东和非控股权益分配4760.8万美元[27] - 2019年10月公司支付股息和分红共计5320万美元[167] 业务组合和物业运营 - 稳定办公物业组合包含93栋建筑，总面积1332.22万平方英尺，入住率达92.1%[51] - 截至2019年9月30日，在建开发项目6个，总面积229.5万平方英尺，含564个住宅单元[53][54] - 公司持有4个潜在开发用地，约60英亩未开发土地[55] - 稳定投资组合包含93个办公物业，总计约1330万平方英尺可出租面积和200个住宅单元[211] - 公司未来开发管道包含4个潜在开发地块，约60英亩未开发土地，可开发超过500万平方英尺可出租面积[212] - 2019年第三季度末稳定办公组合减少13个物业，净减少112.79万平方英尺可出租面积[215] - 开发项目中包含2个租户改善阶段项目84.6万平方英尺和6个在建项目229.5万平方英尺[213] - 100 Hooper项目总估计投资约2.75亿美元，包含311,859平方英尺办公空间（100%出租）和82,481平方英尺PDR空间（86%出租）[175] - One Paseo住宅一期包含237个住宅单元，总估计投资1.45亿美元，截至报告日出租率为33%[176] - The Exchange项目总估计投资5.85亿美元，包含736,000平方英尺办公空间（100%出租）和14,000平方英尺零售空间[177] - Kilroy Oyster Point一期总估计投资6亿美元，包含660,000平方英尺办公空间，预计2021年下半年交付[177] - 9455 Towne Centre Drive项目总估计投资1.25亿美元，包含160,000平方英尺生命科学空间[177] - Netflix好莱坞项目办公部分总估计投资3亿美元（355,000平方英尺，100%出租），住宅部分投资1.95亿美元（193个单元）[177] - 未来开发管道总成本基础7.239亿美元，可开发超过500万平方英尺空间，总估计投资35-50亿美元[178] 租赁和租约情况 - 第三季度新签租约25.8万平方英尺，续签租约22.6万平方英尺，租金现金变化增长17.6%[193] - 前三季度新签租约79万平方英尺，续签租约79.6万平方英尺，租金现金变化增长31.6%[193] - 2019年剩余时间预计16个租约到期，涉及19.1万平方英尺，年化基础租金956.6万美元[203] - 2020年预计86个租约到期，涉及98.8万平方英尺，年化基础租金4355.9万美元[203] - 2019年剩余到期租约面积12.72万平方英尺，2020年到期租约面积21.32万平方英尺[206] - 当前空置率为7.9%，相当于100万平方英尺可出租面积[207] - 2019年剩余到期租约占年化基本租金收入1.6%，约20万平方英尺[208] - 2020年到期租约占年化基本租金收入7.3%，约100万平方英尺[209] - 2019年到期租约加权平均现金租金低于市场价35%[208] - 2020年到期租约整体加权平均现金租金低于市场价15%，西雅图和旧金山湾区子市场低于市场价30%[209] - 截至2019年9月30日，未来合同最低租金总额为72.563亿美元（不含住宅和短期租赁）[131] 股权结构和非控股权益 - 公司持有运营合伙公司约98.1%的普通普通合伙权益，非关联投资者及高管和董事持有剩余1.9%的普通有限合伙权益[58] - 全资子公司Kilroy Realty Finance, Inc.持有财务合伙公司1.0%普通普通合伙权益，运营合伙公司持有99.0%普通有限合伙权益[59] - 公司2019年第一季度净利润为4.179亿美元，其中非控股权益贡献489.1万美元[25] - 公司2019年第二季度净利润为4.7215亿美元，非控股权益贡献502.1万美元[25] - 公司2019年第三季度净利润为4.8298亿美元，非控股权益贡献445.2万美元[25] - 2018年第三季度净收入为3430万美元，非控股权益贡献391万美元，总计3831万美元[27] - 公司2018年第一季度净收入为4097.1万美元，其中归属于非控股权益部分为407.8万美元[42] - 公司持有运营合伙基金约98.1%普通合伙权益，非控股权益约为1.9%[118][120] - 公司拥有运营合伙企业的约98.1%普通合伙权益（截至2019年9月30日）[171] 会计政策变更影响 - 采用Topic 842后，2019年第三季度及前九个月分别确认410万美元和1010万美元的物业费用需在财务报表中全额列示[66] - 2019年前九个月转回320万美元租户及递延租金应收款坏账准备，主因某租户信用质量改善[77] 承诺和或有事项 - 公司开发项目和运营物业的合同承诺总额约为12亿美元（不含土地租赁承诺）[134] 普通股变动 - 普通股流通股数从1.007亿股增至1.060亿股，增长5.3%[18] - 普通单位数量从1.027亿股增至1.080亿股，增长5.2%[39] - 2018年第三季度通过发行普通股融资659.7万美元，回购普通股及限制性股票单元291.1万美元[27] - 2019年前三季度累计股票回购金额达1457.5万美元[25] 薪酬激励 - 2019年绩效限制性股票单位授予公允价值为1020万美元，采用蒙特卡洛模型计算每股公允价值72.57美元[126][128] - 2019年限制性股票单位（RSU）授予总额为1010万美元，基于每股69.89美元的收盘价[129] 投资性资产公允价值 - 2019年9月30日可交易证券公允价值为2619万美元，2018年12月31日为2178万美元[152]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.95美元，超出预期部分原因是Exchange项目上半部分提前启用[21] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，但在现金基础上下降5.6%，主要受去年同期的坏账净费用0.05美元以及大型租约到期后的空置期影响[22] - 稳定投资组合的入住率为93.8%，租赁率为97.2%，2019年到期的租约仅剩1.5%待处理[22] - 季度现金股息增加6.6%至每股0.485美元，年化达1.94美元，过去三年累计增长近30%[23] - 债务与市值比约为25.5%，调整后的债务与EBITDA比约为6.1倍[24] - 2019年盈利指引上调至每股3.67-3.78美元，中点3.73美元，较之前提高0.02美元，主要因Exchange项目提前启用[26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了近90万平方英尺的新租和续租租约，现金租金上涨41%，GAAP租金上涨69%[10] - 旧金山租户WPP和Sony合计租赁23.4万平方英尺，现金租金上涨75%，GAAP租金上涨109%[10] - 圣地亚哥Del Mar组合中两个现有租户扩租超过9万平方英尺，现金租金平均上涨12%，GAAP租金上涨31%[10] - 开发中的项目总值22亿美元，三分之二已租赁（不包括住宅和零售），稳定后预计产生约1.4亿美元现金NOI，其中80%来自办公室和生命科学，20%来自住宅[15] - One Paseo混合用途项目的零售部分94%租赁，72%占用；办公室部分（2021年中交付）68%租赁，81%承诺；住宅单元将于夏末开始交付，第一阶段已承诺约20%[13] - 自2013年以来，公司已交付价值超过20亿美元的项目，现金回报率约为7.7%，产生超过1.65亿美元的稳定NOI，其中90%为办公室，10%为住宅，四分之三的项目以投机方式启动，95%在完工前租赁[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸房地产市场整体非常强劲，甲级空置率处于摩擦水平，技术行业和生命科学是主要需求驱动因素[5][6] - 旧金山在置租金比市场低约31%，洛杉矶和西雅图低11%，圣地亚哥低9%[23] - 西雅图普吉特海湾地区过去12个月增加了4.3万个工作岗位，租金增长预计达到两位数[65] - 旧金山大型交易的租金增长预计为10%-12%，至少与去年持平[66] - 洛杉矶西部和好莱坞的租金增长可能达到两位数，但更安全的估计是5%-8%[66] - 圣地亚哥活动增加，租金增长可能达到中个位数[67][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将开发视为创造价值的最佳方式，例如西雅图333 Dexter项目，成本基础约为旧产品交易价的65%[11][18] - 正在评估收购机会，以增加即时现金流和补充开发管道，目标是一些精选资产，提供增长收益、低于市场的租金和重置成本的显著折扣[17][18][48] - 资本回收计划中，已完成Westlake Village一处小物业的处置，售价1800万美元，并计划明年进行更多资产处置，预计2019年总处置额约为1.5亿美元[17][18][26] - 生命科学项目进展顺利，Kilroy Oyster Point第一阶段和9455 Towne Center Drive总计82万平方英尺，正在积极进行全部面积的租赁谈判，Cytokinetics已租赁23.5万平方英尺，占第一阶段35%以上[14][15] - Flower Mart项目已获得旧金山规划委员会一致批准，下一步等待监事会秋季批准开发协议[16] - 公司注重资产负债表强度和财务灵活性，拥有大量无抵押投资组合，很少浮动利率债务，无重大到期债务直至2022年[18][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件是一段时间以来最好的，公司正在充分利用这一机会推动租金增长和增加价值[18] - 技术行业和生命科学的交叉在多个市场创造了对同一空间的竞争，预计这一趋势将继续[8][9] - 生命科学需求强劲，美国医疗保健支出2018年超过3.5万亿美元，占GDP的18%以上，推动新投资和合作[6] - 风险投资资金处于历史高位，2018年美国医疗保健风险筹资达到创纪录的210亿美元，科技行业并购活跃，IPO市场提供强劲流动性[7] - 对短期业绩预测持高度谨慎态度，因经济不确定性，任何重大变化都可能对结果产生实质性影响[25] 其他重要信息 - 公司退出101走廊市场，完全出售Westlake和Calabasas资产[17] - 正在审查选项以加速新债务发行的时间，可能发行3.5亿至4亿美元债券，时间可能在9月[24][47] - 住宅单元开发成本较高，例如好莱坞on Vine项目每单元成本约100万美元，但收益具有竞争力且增值[77][79] - TI成本较高主要受劳动力和材料成本驱动，但新开发项目获得更高租金，租期长度也影响TI水平[92] 问答环节所有提问和回答 问题: 333 Dexter项目的FFO贡献时间和资本化利息停止时间 - 项目预计从2020年下半年开始分三个阶段交付，持续至2022年，更多细节将在未来季度提供[28][29] - 资本化利息在占用发生时停止[30] 问题: Flower Mart项目中Flower Mart是否留下以及项目成本和诉讼更新 - Flower Mart可能搬迁至Produce Mart，已获城市批准，如果搬迁将略微增加可租赁办公面积，成本不会增加[31][32] - 项目成本具有优势，但具体数字未透露；诉讼方面正在谈判，希望成功解决，但无法透露细节[33] 问题: 旧金山市场需求和甲级租金水平 - 需求非常强劲，公司以创纪录租金租赁空间，Brannan Street走廊优质产品的租金超过每平方英尺80美元净租金，且可能进一步上涨[38] 问题: Oyster Point项目的收益和未来租金增长潜力 - 第一阶段预计超过之前预期的形式，未来阶段租金将大幅增长，参考剑桥的租金水平，预计南旧金山租金将显著上升[39][41] - Cytokinetics租约中第一年占用16万平方英尺，第二年增至23.5万平方英尺[44] 问题: 债券发行的规模和时间 - 规模可能为3.5亿至4亿美元，时间可能在9月[47] 问题: 收购机会与开发管道的平衡以及资金分配 - 收购不会大规模进行，但看到一些资产具有巨大增值潜力，目前具有增值性；2019年资金需求已通过处置和ATM解决，2020年可能通过债券发行预支开发支出，其他需求可通过处置、股权、债务能力或合资企业解决[48][52] - 收购收益率与开发收益率相差约250个基点或更多，但目标是通过收购获得近期增值和长期大幅增值[54] - 收购支出将是开发支出的一小部分[55] 问题: Flower Mart的启动时间和需求情况 - 启动可能等到诉讼解决；项目分阶段，第一阶段不包括Gateway建筑，约35万平方英尺可租赁空间，需求非常强劲，有公司希望租赁全部面积[56][57][58] 问题: 选择Cytokinetics作为租户的原因 - 更多信息将在下次电话会议中披露[62] 问题: 主要市场的租金增长情况 - 西雅图租金增长预计达两位数；旧金山大型交易租金增长预计10%-12%，至少与去年持平；洛杉矶西部和好莱坞可能达两位数，但更安全估计为5%-8%；圣地亚哥租金增长可能达中个位数[65][66][67][68] 问题: 对圣何塞和硅谷的看法 - 圣何塞有增长潜力，但供应无限制，需求/供应平衡不理想，稀缺因素不足[69] 问题: 未来15个月内超过10万平方英尺的租约到期情况 - 位于Long Beach的Kilroy Center，租户将搬出，计划重新定位以提高租金，可能涉及更大规模的开发[70][71] - 资产处置计划未透露[72] 问题: 生命科学行业的监管环境和药品定价影响 - 无法预测药品定价的具体影响，但人口老龄化和健康问题需求将推动行业增长，技术可能降低价格并开发新疗法[74] 问题: DIRECTV租约的市场水平及住宅收益 - DIRECTV租金显著低于市场；住宅收益与其他开发商一致，具有竞争力和增值性，但未具体披露[77][79] - 好莱坞项目采用钢和混凝土结构，Del Mar项目为裙楼建筑[80] 问题: Flower Mart的资金计划 - 资金选项包括合资、债务、股权或处置，完全灵活，可能在未来宣布租约时同步公布资本计划[83] 问题: 旧金山2019年剩余租赁机会和租金增长空间 - 2019年剩余租赁机会很少，旧金山组合租金低于市场31%，但2019年无法捕获太多[84] 问题: 土地储备和开发管道 - 积极寻找开发用地，Oyster Point有另外200万平方英尺的授权，可能15个月后启动建设；Flower Mart需解决诉讼；圣地亚哥2100 Kettner项目约1亿美元支出，可能六个月内启动[86][87][88][91] 问题: 资本支出和TI成本上升原因 - TI成本上升受劳动力和材料成本驱动，新开发项目TI较高但租金也更高，租期长度也影响TI水平[92] 问题: 科技和生命科学租户的租赁管理 - 项目设计同时满足生命科学和科技需求，机械和层高要求相似；注意确保不同用途兼容，无阻力，科技公司推高生命科学租金[95][96][97][98] 问题: 合资伙伴搜索进展 - 许多投资者对现有资产和生命科学项目有兴趣，有多个候选者，条件优惠[99] 问题: 推迟资产处置和提前债券发行的原因 - 资产价值标记高于预期，通过重新定位可显著增加价值，从而获得更高售价和更低资本化率[102][103] - 重新定位所需资本投入与价值创造相比回报巨大[104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the quarterly period ended June 30, 2019 Washington, D.C. 20549 OR FORM 10-Q ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Mark One) For the transition period from to Commission File Number: 1-12675 (Kilroy Realty Corporation) Commission File Number: 000-54005 (Kilroy Realty, L.P.) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of registrant as specified i ...