财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，与公司预测和指引一致；若排除230万美元的非现金费用，核心FFO为每股0.71美元，同比增长6% [18][20] - AFFO股息支付率为72.4%，与2019年全年水平一致 [18] - 一季度末投资组合的入住率为98.8%，与长期平均入住率一致 [9][18] - 一季度G&A费用占收入的5.8%，与上一季度持平 [18] - 截至2020年3月31日，所有租约的年度基础租金为6.775亿美元 [18] - 2月18日，公司发行7亿美元无担保债务，其中4亿美元为10年期，票面利率2.5%；3亿美元为30年期，票面利率3.1%；使用部分收益赎回3.25亿美元2022年到期、票面利率3.8%的票据 [19] - 一季度末资产负债表上有2.17亿美元现金，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限为11.2年，加权平均利率为3.7% [20] - 债务与总账面价值资产比率为35.3%，与年末持平；净债务与EBITDA比率为4.9倍；利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍；若排除230万美元的票据折扣和票据成本摊销，利息覆盖率和固定费用覆盖率分别为5倍和4.3倍 [21] - 3125处房产中仅有5处有抵押贷款，总计1200万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购21处新房产，投资略超6700万美元，初始现金资本化率为6.9%；约三分之二的投资与合作租户进行 [10] - 一季度出售14处房产，收益略超3600万美元，现金资本化率为4.7% [10] - 4月收到约52%的到期租金，与代表约37%年化基础租金的租户达成租金延期协议或正在协商 [11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略属性使其能够应对当前的市场干扰，包括保持良好的资产负债表、拥有大型资本充足的租户、优质的房地产地块以及经验丰富的管理团队 [5][6][7][8] - 暂停收购以储备现金，与租户合作制定租金延期计划，帮助租户度过业务中断期 [5][9] - 公司董事会将继续审查股息政策，股息并非不可触及，但30年连续增加股息的记录体现了公司保守的资产负债表理念和商业模式的价值 [14] - 公司在房地产回收资本方面具有战略优势，优于许多其他REITs [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于新冠疫情导致的经济动荡深度和持续时间不确定，公司撤回2020年业绩指引，希望在今年晚些时候提供更新指引 [4][22] - 预计二季度入住率将下降，但公司正与租户合作制定租金延期计划，希望租户能恢复业务 [9] - 租金延期决策取决于停工持续时间和后续复苏情况，公司希望在帮助租户和自身利益之间取得合理平衡 [23][24] 其他重要信息 - 租金延期一般涉及延期支付二季度1 - 3个月的基础租金，延期租金将于2020年末至2021年末偿还，租户通常需继续支付当前的三重净费用，公司不考虑租金减免或提前向租户提供资金 [12] - 对于未支付租金或未达成延期安排的租户，公司正在寻求法律补救措施，但仍希望与这些租户达成付款协议 [13] - 公司不计划在二季度财报发布前报告5月或6月的月度租金收取情况 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何平衡股息记录、潜在增加的杠杆和股息与现金流的匹配 - 公司股息政策基于长期可持续性，72%的支付率为应对挑战时期提供了缓冲；公司会评估情况，但不会基于一两个季度的业绩决定股息政策；公司强大的流动性有助于做出决策 [27][28][29] 问题: 5月租金收取情况及租户支付意愿变化 - 无法提供5月租金收取的具体信息；若4月和5月已达成租金延期协议，预计5月租金将延期支付；公司采取长期合作的方式与租户合作 [30] 问题: 租金延期是否有额外条件 - 目前主要处理短期租金延期，希望尽快收回延期租金，未向租户提出额外要求 [31] 问题: 一季度直线租金较低是否因将租赁转换为现金基础会计而核销租金应收款，以及未来转换为现金基础的可能性 - 一季度没有明显的应计租金核销；由于二季度有大量租金延期，未来直线租金将大幅增加；目前认为租金无法收回的情况不会成为重大问题，但会根据情况评估是否需要转换为现金基础会计 [34][35] 问题: 4月未支付租金的租户中未支付运营费用的比例，以及如何估算和跟踪这些费用 - 绝大多数租户仍在支付运营费用，延期协议通常要求租户支付这些费用；公司内部假设租户不支付租金时，物业层面费用约占租金的15% [37] 问题: 37%申请租金延期的租户中，正在协商延期和采取强硬措施追讨租金的比例 - 公司未量化该比例，但未支付租金且未达成延期协议的租户中，绝大多数公司认为有能力支付，公司正在采取措施追讨，但仍希望与他们达成付款协议 [39] 问题: 是否能提供5月和6月租金收取情况的更新，以及未支付租金的租户是否仍可获得延期 - 公司将根据具体情况与租户协商，目前希望与租户保持简单的延期安排 [42] 问题: 宣布破产或重组的租户情况，特别是Chuck E. Cheese - 除新闻报道外，无其他更新信息 [43] 问题: 若近期出现现金流短缺，是否愿意增加杠杆或使用其他资金维持股息 - 公司股息理念是长期的，一个月或一个季度的情况不会影响长期政策；希望在未来几个月获得更多信息，以确定可持续的股息政策；目前对股息支付感到满意 [45][46] 问题: 申请租金延期的租户类型，特别是投资级租户的支付情况 - 投资级租户的支付成功率很高 [47] 问题: 支付租金的租户是支付全额还是部分租金 - 所有支付租金的租户都支付了全额租金 [49] 问题: 11%未收取租金且未达成延期协议的租户主要集中在哪些行业 - 这些租户分布在多个行业，主要是业务受疫情影响较大的行业，没有明显的共同特征 [51] 问题: 餐饮租户外卖业务的收入情况以及支付租金的能力 - 目前难以预测最终结果，不同租户的外卖业务情况差异较大；餐饮租户都在努力重新开业并恢复业务 [52] 问题: 租户电子支付的比例以及通常何时能确定当月租金收取情况 - 约80%的租户通过某种电子方式支付租金；通常在月中（10日或15日）能大致了解当月租金收取情况，但4月情况特殊 [53] 问题: 目前租户的开业情况 - 公司未密切跟踪租户开业情况，据估计约一半租户完全开业，30%左右部分开业，25%左右完全关闭，这些数据是粗略估计 [58] 问题: 部分州解除关闭令后，租户重新开业的情况 - 随着各州允许更多顾客进店，租户正在做好准备利用这一机会，预计情况会有所改善 [59] 问题: 一季度出售的房产中，空置房产的处置资本化率以及已入住房产的情况 - 处置资本化率为4.7%；出售的14处房产中，6处为空置房产，总收益约840万美元，空置房产无资本化率 [60][61] 问题: 便利店业务的情况以及与租户的沟通内容 - 便利店业务在4月表现较好，虽然客流量和汽油销量下降，但汽油利润率上升，店内销售情况稳定 [66] 问题: 租金延期的可能结果以及谈判情况 - 目前主要是与租户制定短期延期安排，未来若保持良好关系，可与租户就未来业务、租约文件变更等进行广泛讨论 [67] 问题: 目前未动用信贷额度，是否需要看到信贷市场混乱才会动用，以及如何考虑动用信贷额度 - 公司目前不需要动用信贷额度，有2.17亿美元现金，无重大资本支出、新投资或债务义务；公司认为目前资本市场稳定，会密切关注情况 [68][69] 问题: 二季度租户搬出是否与特定租户或疫情有关 - 这是一个更普遍的情况，公司长期保持高入住率，在当前环境下入住率可能会下降 [72] 问题: 给予1 - 3个月租金延期的原因以及如何确定该范围 - 公司希望与租户采取短期、简单的措施，目前难以确定疫情何时结束和复苏情况，1 - 3个月是一个合理的起始时间段 [73] 问题: 若再延长3个月租金延期，还款情况会如何变化 - 目前难以确定，若租户业务仍困难，可能会进行更广泛的讨论，包括租约期限、租约调整等方面 [75] 问题: 申请租金延期的租户在行业分布上是否有共同特征 - 主要来自受疫情关闭和居家令影响较大的行业，如餐饮、家庭娱乐、健康健身和电影院等 [76] 问题: 需要看到什么情况才能重新加速收购业务 - 没有明确的标准，公司财务状况良好，希望看到复苏的迹象后重新启动收购；目前收购交易市场尚未受到疫情的明显影响，买卖价差较大 [78][79] 问题: 是否看到潜在的交易机会，包括第三方交易市场和传统售后回租合作伙伴的业务 - 目前尚未看到因疫情导致的高资本化率交易，1031交换市场的资本化率仍然较低 [79] 问题: 是否有租户原本寻求机会性延期，但后来改变主意支付租金 - 有部分租户在与公司沟通后支付了租金，公司希望与租户保持开放、坦诚的对话 [80] 问题: 疫情背景下，公司对杠杆的看法是否改变 - 公司认为目前的杠杆水平较为保守，流动性充足，不需要对资产负债表操作方式进行重大改变 [81][82] 问题: 金融危机期间的最低入住率是多少，以及二季度入住率下降时，对空置房产的处理策略 - 2008 - 2009年金融危机期间，入住率最低降至96.4%，几年后恢复到98%以上；公司长期的空置房产处理策略是优先重新出租，若努力后仍无法出租，可能会考虑出售 [84][85] 问题: 随着世界重新开放，交易方式是否会改变，面对面交流是否必要 - 公司认为在建立关系的早期阶段，面对面交流是必要的，但对于现有租户的后续访问，可能会减少旅行 [86] 问题: 4月收取的52%租金中，是否有部分租户随后申请延期 - 可能存在少量重叠，但具体金额不确定 [88] 问题: 是否考虑以股票形式支付股息，以及这种方式是否会在降低股息之前实施 - 目前尚未认真考虑以股票形式支付股息，但这是一个选项；若要采取行动，可能会作为中间步骤，避免直接大幅削减股息 [91][93] 问题: 未来收购时如何考虑租户的信用状况，是否会增加投资级租户的比例 - 公司的收购策略一直关注优质房地产、强大租户、合理价格和高入住率；目前投资级租户在收购时并非投资级，公司认为投资级租户信用成本高且可能不稳定，目前倾向于坚持现有策略，但会不断评估 [95][96] 问题: 租金延期是否根据租户的具体情况（如3月利润、利润率、剩余租期）进行定制 - 不是一刀切的方式，但尽量保持简单，与租户进行直接沟通，根据双方情况制定延期安排 [98] 问题: 租户除净租赁付款外的其他义务（如物业税、保险、资本支出）是否有保障，以及如何确保这些义务得到履行 - 公司有专门团队跟踪这些义务，这是与租户讨论和延期文件的一部分；通常在税单到期后，公司会通过税务机关或保险供应商得知租户是否未履行义务；对于较小或有担忧的租户，可能会设立托管账户 [100][103][104] 问题: 在租户租金支付情况不佳的情况下，为何仍按季度支付现金股息 - 公司认为目前有足够的流动性，4月和延期的两个月情况不能代表整体，现在改变长期股息政策为时过早；公司的股息支付率、流动性和杠杆指标使其有时间观察情况后再做决策 [107][108] 问题: 一季度暂停的收购交易是因为租户行业受疫情影响还是为了储备现金 - 公司暂停收购交易是为了储备现金，随着季度末临近，认为保留资金更为重要 [112]

物业组合情况 - 截至2020年3月31日，公司物业组合有3125处物业，可出租总面积3250万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限11.1年[29] - 2020年3月31日，经营租赁3141项，直接融资租赁6项，加权平均剩余租赁期限11.1年[54] 资本化利息情况 - 2020年和2019年第一季度开发期间资本化利息分别为46.6万美元和12.6万美元[31] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[40] 应付票据债务情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，应付票据债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，累计摊销分别为749.2万美元和896.2万美元[42] - 2020年3月31日和2019年12月31日，公司应付票据扣除未摊销折价和债务成本后的公允价值分别为32.7773亿美元和30.74538亿美元[85] 抵押贷款应收款与信贷损失备抵情况 - 2020年第一季度，公司记录抵押贷款应收款273.7万美元，信贷损失备抵17.4万美元[46] 净收益情况 - 2020年和2019年第一季度归属于公司的净收益分别为6517.8万美元和8002.3万美元[48] 每股收益计算相关情况 - 2020年和2019年第一季度用于计算基本和摊薄每股收益的净收益分别为6053.3万美元和7132.5万美元[48] - 2020年和2019年第一季度用于计算基本每股收益的加权平均流通股数分别为1.71039017亿股和1.61105315亿股[48] - 2020年和2019年第一季度用于计算摊薄每股收益的加权平均流通股数分别为1.71231828亿股和1.61614074亿股[48] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2019年12月31日累计其他综合收益（损失）期初余额为 - 1112.8万美元，截至2020年3月31日期末余额为 - 1836.2万美元[49] 房地产账面价值情况 - 2020年3月31日，采用经营法核算的房地产账面价值为7285236000美元，较2019年12月31日的7286217000美元略有下降[57] 租赁收入情况 - 2020年第一季度，公司租赁收入为174547000美元，较2019年同期的163026000美元增长6.94%[57] 无形资产租赁资产与负债净值情况 - 2020年3月31日，无形资产租赁资产净值为61381000美元，无形资产租赁负债净值为16282000美元[58] 持有待售房地产情况 - 2020年3月31日，公司持有待售房地产为4498000美元，较2019年12月31日的10818000美元减少58.42%[59] 房产出售情况 - 2020年第一季度，公司出售14处房产，净收益为12770000美元，2019年同期出售17处房产，净收益为10445000美元[60] 房产建设资金承诺情况 - 截至2020年3月31日，公司承诺为17处房产的建设提供资金，总承诺金额为74525000美元，已投入56055000美元，剩余承诺金额为18470000美元[61] 房地产减值损失情况 - 2020年第一季度，公司确认房地产减值损失5513000美元，2019年同期为3245000美元[62] 无担保循环信贷额度情况 - 2020年第一季度，公司9亿美元无担保循环信贷额度的加权平均未偿还余额为75996000美元，加权平均利率为2.5%[64] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[65] 普通股股息情况 - 2020年第一季度普通股股息为8814.8万美元，每股0.515美元；2019年同期股息为8056.6万美元，每股0.5美元[75] 其他综合收益与利率套期保值情况 - 截至2020年3月31日，其他综合收益中与此前终止的利率套期保值相关的金额为1836.2万美元；2020年和2019年第一季度，分别从其他综合收益中转出38.4万美元和32.3万美元计入利息费用；未来12个月，预计还将转出255.5万美元[83] 租金收取与租户请求情况 - 截至2020年4月29日，公司已收取4月份年化基础租金的约52%；约37%年化基础租金的租户请求调整租赁条款，主要是30 - 90天的短期租金递延[88] 衍生品与信贷安排情况 - 2020年3月31日，公司无未偿还的衍生品；2019年12月31日，信贷安排未偿还余额为1.336亿美元，加权平均利率为2.8%[155][158] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年第一季度的利息费用增幅将低于1%[158] 固定利率抵押贷款与无担保债务义务情况 - 2020 - 2022年，公司固定利率抵押贷款债务义务分别为51.3万美元、71.6万美元、75万美元，有效利率均为5.23%[160] - 2023年，公司固定利率抵押贷款债务义务为996.8万美元，有效利率5.23%；无担保债务义务为3.49117亿美元，有效利率3.39%[160] - 2024年，公司无固定利率抵押贷款债务义务；无担保债务义务为3.49671亿美元，有效利率3.92%[160] - 2024年之后，公司无固定利率抵押贷款债务义务；无担保债务义务为25.31423亿美元，加权平均有效利率3.74%[160]

财务数据和关键指标变化 - 2019年核心每股运营资金（FFO）增长4.2%，达到2.76美元/股，与公司预测和指引一致 [5][19] - 2019年年度股息连续第30年增加，全年调整后运营资金（AFFO）股息支付率为72.2%，较2018年下降20个基点 [20] - 2019年总股东回报率为14.8%，超过REIT平均水平和许多主要指数 [5] - 2019年12月31日，净债务与总账面价值资产比率为35.3%，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27] - 维持2020年核心FFO指引为2.83 - 2.87美元/股，AFFO指引为2.90 - 2.94美元/股，意味着每股业绩增长3% - 4% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有超3100处单租户零售物业组合，2019年末出租率达99%，高于98%的长期平均水平 [6] - 2019年约85%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的104%，且未投入大量租赁激励或租户改进资金 [6] - 2019年第四季度投资2.43亿美元收购79处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.8%；全年投资7.525亿美元收购210处单租户零售物业，初始现金资本化率为6.9%，平均租约期限近18年，平均收购价格约350万美元/处 [7] - 2019年超80%投资资金投向关系租户组合，与近30家关系租户开展业务，其中11家为上一年未合作过的租户 [8] - 2019年第四季度出售16处物业，收入超3100万美元；全年出售59处物业，筹集1.26亿美元资金用于新投资，处置资本化率为5.9% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去两年资本化率总体持平或略有下降，公司预计2020年可能略有下降，但仍接近过去水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司注重每股业绩的持续多年增长，保持保守资产负债表，而非追求资产规模的头条式增长，以创造股东价值 [9] - 公司专注于收购租金合理的优质零售地产，租户多为大型区域和全国性企业，专注客户服务、体验和抗电商的消费必需品，受电商冲击小 [10][11] - 公司团队长期任职是关键战略优势，高级管理人员平均任职19年，超50%员工任职至少10年，超70%员工任职5年以上 [13] - 公司董事会近年来引入新的有能力的董事，背景、经验、任期和性别更加多元化，能提供有效监督 [14] - 公司业务具有一致性，包括专注单租户零售物业投资、人员和文化稳定、连续30年提高股息、保守资产负债表哲学和多年实现中个位数每股增长 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年是公司取得重要里程碑的一年，2020年运营业绩有望继续稳健增长，同时公司也在思考如何在2021年和2022年延续良好业绩 [4][28] - 公司认为资本市场环境对债务和股权融资有利，将继续利用这一环境，保持保守杠杆率，维持积极的收购活动 [22][23] 其他重要信息 - 截至2019年12月31日，所有租约的年度基础租金为6.743亿美元，可作为2020年租金预测的基础 [21] - 2019年通过股息再投资计划（DRIP）、9月的股权发行和自动售股计划（ATM）筹集5.25亿美元普通股股权，加上1.26亿美元物业处置收益和1.29亿美元留存运营现金流，共筹集7.8亿美元类股权资本，超过2019年7.52亿美元的总收购支出 [22] - 2019年10月，公司以普通股股权收益赎回2.875亿美元5.7%的优先股，实现增值赎回 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年是否会维持与2019年一致的杠杆水平？ - 公司认为这一假设总体合理，2018年和2019年公司股权略有增加，但赎回优先股可视为减少了部分股权，2020年公司将保持杠杆中性 [31] 问题2: 如何考虑收购时间安排和资本化率趋势？ - 资本化率过去两年总体持平或略有下降，预计2020年可能略有下降但仍接近过去水平；收购管道情况良好，大部分收购通过关系租户进行，公司对交易流量有信心；公司指导略显后端集中，2020年可能与2019年类似，上半年和下半年收购比例约为40:60 [33][34][35] 问题3: 2020年与关键关系租户的业务增长预期，以及收购的物业是新建立关系的还是已有关系租户的旧物业？ - 与关系租户的业务包括为其资助新建设项目、进行售后回租交易以及参与租户的并购活动等；过去几年约80%投资资金投向关系租户，2020年预计仍在这一范围内，但具体取决于市场上其他可售物业情况；公司对整体收购指导有信心 [39][40] 问题4: 2019年租赁数据中，同一租户续约与新租户租赁的比例是否异常，2020年是否会延续？ - 2019年情况正常，约85%到期租约由同一租户以104%的先前租金续约，高于长期平均水平；23处重新出租物业的租金约为先前租金的80%，也处于较高水平；公司强调重新出租物业时注重保持现状，避免投入租户改进资金和租赁激励资金 [44][45][46] 问题5: 如何看待汽车零部件业务，以及未来几年该业务的组合情况？ - 公司认为该业务的租户是强大的全国性企业，相关物业多为小型零售地点，租金合理，即使租户出现问题，物业也有机会找到新用户 [47] 问题6: 目前对优先股的看法，以及在当前155国债利率下的定价？ - 目前公司不倾向于发行优先股，更倾向于债务融资；现有一笔5.2%、3.45亿美元的优先股，感觉是不错的资本；目前优先股定价接近5%，可能略低，但公司今年不计划发行，会根据情况灵活决策 [48] 问题7: 请介绍租户观察名单，以及处置指导中战略处置的比例？ - 观察名单自上一季度以来变化不大，包括Logan's Roadhouse、Barnes & Nobles、Ruby Tuesday、Pier 1、PetSmart、Petco等租户，每个租户的敞口均低于1%，名单整体规模和构成未变；目前有两家租户处于破产状态，但租金总和不到公司年度基础租金的1%；公司在处置非核心物业时，会考虑租户信用和房地产情况，观察名单上大部分物业位置良好，公司有信心在必要时收回物业并重新出租 [51][52][53] 问题8: 第四季度出售物业的特征，如租约期限、租金覆盖率、租户等？ - 第四季度出售的物业约三分之二为空置物业，三分之一为已出租物业；全年出售物业中，约60%的金额来自空置物业，40%来自已出租物业，处置资本化率为5.9%；公司意识到空置物业持有时间过长，未来更可能在尝试出租9个月至1年后决定出售，以避免持有成本 [56][57][58] 问题9: 出售空置物业是否需要投入资本支出，是否会拉低资本化率？ - 空置物业按现状出售，无需投入资本支出；公司引用的资本化率仅针对已出租物业，空置物业不纳入计算 [59][61] 问题10: 德克萨斯州的物业税增加和加利福尼亚州Prop 13法案废除的威胁是否会影响公司的承保决策？ - 公司在承保时会考虑这些因素，并与租户讨论可能增加的税收对其占用成本的影响，但目前尚未因此放弃收购项目 [63] 问题11: 目前处于破产状态的两家小租户是否按时支付租金，2019年同店租金数据是否具有代表性，未来是否会延续？ - 两家租户目前未按时支付租金，但其中一家预计很快会支付2月租金，金额对公司整体业绩影响不大；2019年同店租金数据略低，正常情况下公司预计租金增长约1.5%，但其中约1%会被租户问题消耗，预计未来同店租金增长接近0.5%，波动范围在正负0.5% [68][70][72] 问题12: 公司对便利店业务的收购是否会成为未来的主要途径，是否受并购活动或现有租户融资需求驱动？ - 公司看好便利店业务和相关房地产，预计会继续关注并开展有意义的交易；第四季度收购了一个中型便利店组合；业务来源包括并购活动和与关系租户的小型交易 [73][74] 问题13: 提前出售空置物业的决策是否会影响公司对资产投入租户改进资金和其他资本的想法？ - 公司会进行全面经济分析，资产管理人员和租赁人员会提供所有可选方案，包括对物业进行再开发或投入资本支出；但在商业房地产中，投入租户改进资金的经济回报往往不佳，公司会要求投入的增量资本有回报，这会影响租赁或出售决策 [81][82][83] 问题14: 目前对潜在 feeder 投资的看法，以及相关敞口和意愿？ - 公司对现有投资组合感到满意，曾因每处物业成本过高而拒绝其他投资组合；与AMC和Cinemark有良好关系，可能会与关系租户偶尔开展影院投资项目，但需满足物业价格合理、位置良好和运营商强大等条件 [84] 问题15: 处于破产状态的两家租户是哪些行业或租户，公司是否有对刚申请破产的SD Holdings旗下Sonic加盟店的敞口？ - 两家破产租户中，Sonic已公开，另一家是小型私人运营商；公司拥有多家Sonic门店，通过两份主租约持有，目前正在进行破产程序，Sonic加盟商可能会推动解决，公司门店运营表现良好；两家破产租户租金总和不到公司年度基础租金的1% [89][90][91] 问题16: 未来交易的资金来源，包括股权发行、ATM和杠杆的组合情况？ - 公司目前不打算显著改变资金来源组合，预计会保持杠杆中性，根据债务和股权的定价情况灵活决策 [95]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度核心FFO为每股0.70美元，较上年增长4.5%，全年核心FFO每股指引上调至2.74 - 2.77美元，较2018年中点增长4% [14] - 2020年核心FFO每股指引为2.83 - 2.87美元，AFFO指引为2.90 - 2.94美元，每股收益预计增长3% - 4% [18] - 2019年前三季度AFFO股息支付率为72.2%，第三季度 occupancy为99.1%，较上一季度提高30个基点 [14] - 2019年前三季度G&A费用占收入的5.5%，第三季度为5.2%，预计全年G&A费用为3700 - 3800万美元，占收入的5.6% [14][17] - 2019年前三季度筹集了5.22亿美元普通股，第三季度处置资产收入3350万美元，全年处置资产收入9500万美元 [16] - 截至季度末，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额，现金为3.54亿美元，10月使用2.875亿美元赎回5.7%的优先股 [19] - 9月30日，净债务与总账面价值资产比率为33.8%，净债务与EBITDA比率为4.7倍，利息覆盖率为5.0倍，固定费用覆盖率为3.9倍 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3057处单租户零售物业，第三季度收购17处，投资近1.17亿美元，初始现金收益率为6.8%；年初至今投资近5.1亿美元，收购131处，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17年 [5][6] - 2019年投资的近80%资金与关系租户有关 [7] - 第三季度出售13处物业，收入近3350万美元；年初至今出售43处，收入近9500万美元，平均出售资本化率为5.7% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质物业的资本化率持平或略有下降，预计2020年可能会更低 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于多租户零售物业，战略上继续关注多年期的每股持续增长，以创造长期股东价值 [3] - 2019年收购指引提高至6.5 - 7.5亿美元，2020年收购指引为5.5 - 6.5亿美元，重点是收购高质量房地产 [9] - 资产处置采取杠铃策略，出售低资本化率收购机会和非长期持有的物业 [40] - 公司与许多同行的区别在于资本的增值回收，保持保守的杠杆率，在资金可用且价格合理时筹集资金 [10][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年经营业绩有望实现稳健增长，2020年也有机会延续，投资和资产负债表策略多年来保持一致 [21] - 公司主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓的迹象，但零售商招聘员工困难 [32] - 信用观察名单变化不大，租户支付租金的能力未改变 [33] 其他重要信息 - 截至9月30日，所有租赁的年度基本租金为6.583亿美元，便于进行未来业绩预测 [15] - 公司租赁结构使租金每年有1.5% - 2%的增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] - 公司投资级租户比例约为19%，不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何得出2020年收购指引范围，是否会前端加载 - 收购主要来自租户关系，虽无法明确总量和时间，但对2020年业务有信心，指引与2019年一致，管道情况良好，市场供应充足，历史上指引偏保守，预计后端加载 [25] 问题: 2020年定价预期，是否预计资本化率低于年初至今水平 - 市场上优质物业资本化率持平或略有下降，预计2020年可能更低；公司租赁租金每年有1.5% - 2%增长，预计长期投资收益率在7%以上 [26] 问题: 过去两个季度入住率上升，能否分解是由于租赁还是出售空置资产 - 租赁部门积极重新租赁空置物业，对于长期空置且持有成本高的物业会选择出售；约60%的空置变化来自出售，40%来自重新租赁 [29] 问题: 租户基础的多样性，是否有特定细分市场放缓或采取观望态度 - 主要与大型区域和全国运营商合作，租户业务持续增长，未收到业务放缓迹象，但零售商招聘员工困难；信用观察名单变化不大，租户支付租金能力未改变 [32][33] 问题: 能否用低成本债务替换部分债务 - 可以进行再融资，但需考虑提前还款罚款和期限；倾向于获得长期债务，虽不一定增值但可降低资产负债表风险；近期利率下降带来再融资顺风 [37] 问题: 2020年处置资产的目标，以及未来几年各行业板块的增长预期 - 2020年收购将反映整体投资组合构成，主要是便利店、轮胎店和洗车店等；处置资产采取杠铃策略，一是出售低资本化率收购机会的物业，二是出售非长期持有的物业，需逐案分析 [40] 问题: Camping World收购Gander Mountain后，Gander Mountain物业的表现及公司对这些资产的看法 - 公司对Camping World所有资产满意，包括RV经销商物业；Gander Outdoor物业租金已大幅减记，目前租金水平舒适，虽暂无具体业绩数据，但对租金水平有信心 [41] 问题: 本季度同店入住率和NOI的变化，以及是否有计划在年度披露中详细说明 - 本季度变化不大，公司按年度披露，认为全年数据样本更优；内部模型假设每年约1%的租金会因租户问题受到影响；会考虑在年度披露中提供更详细信息 [45][46] 问题: 本季度出售13处物业的资本化率范围和平均剩余租赁期限 - 本季度租赁物业平均资本化率约为8%，有一处银行分行低于6%，一处较高；年初至今出售43处物业，资本化率范围为4% - 10%，前九个月平均约为5.7%；季度数据波动大，年度数据更具代表性 [53][55] 问题: 投资级租户比例情况 - 目前投资级租户比例约为19%，是由于非投资级租户升级而来；公司不将其作为管理重点，更关注房地产价值和指标 [56] 问题: 2019年房地产净费用指引未变，是否意味着第四季度成本大幅下降，原因是什么 - 今年该费用有所上升，2020年预计下降；大部分物业费用来自空置物业，随着空置率下降，该费用会降低 [60][61] 问题: 本季度收购中除批发俱乐部外，是否有其他重要行业或租户 - 有一个区域运营商的餐厅物业组合和两个折扣俱乐部物业，其余是与关系租户的小额交易 [62] 问题: 过去12个月对特许经营餐厅的看法是否改变 - 看法未改变，重点是优质房地产，会分析租户信用，但更关注以合理价格获得好位置和合理租金；与餐厅运营商合作时，倾向于大型运营商 [63]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2019 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorpo ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度核心FFO为每股0.68美元，与去年同期持平，符合公司预期和估计，公司仍维持2019年核心FFO每股2.71 - 2.76美元的指引，意味着中点增长3.2% [17] - 2019年上半年AFFO股息支付率为72.4%，与2018年全年支付率相同 [18] - 截至6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.4%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均比2018年末高10个基点 [24] - 2019年第二季度G&A费用占收入的5.6%，上半年为5.7%，与去年同期水平一致 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3043处单租户零售物业的多元化投资组合，二季度入住率上升60个基点至98.8% [6] - 二季度收购71处新单租户零售物业，投资近2.76亿美元，初始现金收益率为6.9%；年初至今已投资近3.93亿美元，收购104处单租户零售物业，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17.5年 [7] - 二季度出售13处物业，获得近4200万美元收益；年初至6月底，出售30处物业，筹集超过6100万美元，平均出售资本化率略高于5% [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是在价格合适时筹集资金，同时在选择性收购过程中保持纪律性，以实现多年期的每股收益持续增长 [13][14] - 公司通过内部处置平台出售物业，采用杠铃策略，平均出售资本化率远低于收购资本化率，能够有效回收资本 [33][34][36] - 公司专注于与关系租户进行重复的场外售后回租交易，获取优质房地产位置和有利租赁条款 [8][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其商业模式在长期内将为股东带来高于平均水平的回报，同时承担低于平均水平的风险 [5] - 收购环境仍为公司提供了很多机会，业务管道在今年剩余时间内看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的收购指引 [28][29] - 2019年看起来将是又一个实现稳健增长和运营业绩的年份，尽管过去多年的比较基数并不容易 [25] 其他重要信息 - 2019年7月，公司将普通股股息提高3%，至每股0.515美元，这将是公司连续第30年增加年度股息 [4] - 截至2019年6月30日，所有现有租约的年度基本租金为6.501亿美元 [19] - 二季度通过ATM计划筹集了超过8000万美元的优质股权 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司到目前为止在收购方面取得了哪些进展，对今年剩余时间的展望如何，是否更有可能达到指引上限？ - 公司未改变收购指引，二季度收购业务繁忙，一季度较慢，对目前的进展感到满意，认为能够在指引范围内完成收购；收购管道看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的指引；若在四季度超过指引，对2019年业绩影响不大，更多影响2020年 [28][29][30] 问题2: 随着利率下降，公司是否看到更多机会进行机会性处置？ - 公司拥有有效的内部处置平台，处置环境中的资本化率仍然很低，为公司提供了有意义的机会来持续增值回收资本；公司的处置策略是杠铃策略，一方面出售那些市场上有人愿意以低资本化率购买的物业，另一方面出售那些在租约到期前或空置且有持有成本的物业 [33][34][35] 问题3: 哪些行业似乎有最多的扩张计划？ - 公司专注于优质房地产位置，由强大租户运营的业务，在所有现有行业中都能找到与强大零售商在优质零售位置开展业务的机会 [37][38] 问题4: 指引中房地产费用和G&A费用略有增加，G&A费用是否有特定原因？ - G&A费用增加0.5百万美元，在3600 - 3700万美元的运行率上，只是公司的微调，没有太多可解读的内容 [41] 问题5: 资产负债表上的非控股权益大幅下降，是否与本季度的处置有关？ - 是的 [42] 问题6: 能否提供更多关于CVS资产出售的信息，是什么因素导致资本化率如此之低？ - 主要是由于位置因素，该物业原为Borders书店，位于佛罗里达州，位置优越；租赁团队成功找到CVS作为租户，签订了长期租约，但租约增长空间不大；这是公司通过处置平台出售的理想物业类型，也是对物业进行信用升级的一种方式 [46][47][48] 问题7: 公司是否有兴趣在今年下半年预先筹集额外资金以支持增长？ - 公司一直有兴趣在价格合适时筹集资金，2018年就是一个例子；2020年公司将有更多收购需求，因此倾向于在价格合适时获取资金；虽然可能会造成短期摊薄，但从长期来看是正确的做法 [50][51][53] 问题8: 是否预计今年通过三种方式（ATM股权、处置和运营现金流）为收购提供资金的比例仍为84%左右？ - 公司不会承诺达到84%，历史上该比例约为65%左右；公司的总体方法是在多年期内保持相对中性的杠杆水平，目前没有理由认为这种情况不会持续；近期公司的杠杆率处于舒适区间的较低水平，预计这种情况将继续 [52] 问题9: 能否详细说明设备租赁类别在本季度的增量敞口情况？ - 二季度公司与一家大型设备租赁公司进行了一笔超过5000万美元（约8000万美元）的投资组合收购交易，该交易符合公司的投资标准，租户是强大的运营商，公司对物业和运营商都很满意 [59] 问题10: 关于该设备租赁交易，能否提供地理分布、资本化率等详细信息？ - 收购的资本化率带宽较窄，该交易的资本化率在公司总体平均范围内；地理上，物业分布在美国各地 [61] 问题11: 二季度收购的71处物业中，有多少是大型投资组合，有多少是关系投资，多少是公开市场交易？ - 大型投资组合中有一部分是设备租赁物业，此外还有汽车服务、轮胎店、洗车店和折扣零售商等；几乎所有投资都是与关系租户进行的，超过80%的投资金额是与现有租户或建立了直接场外关系的新租户进行的 [65][66] 问题12: 2019年公司的合理自由现金流估计是多少？ - 1.2 - 1.25亿美元 [69] 问题13: 公司是否在关注优先股市场，以及可能的发行价格？ - 公司肯定在关注优先股市场，在考虑资本结构时会考虑10年期债务、30年期债务和优先股的相对价格；优先股的发行窗口相对不稳定，如果价格合适且可用，公司会考虑发行；目前公司的优先股资本结构处于较高水平，但仍是重要的考虑因素；目前债务利率具有吸引力，10年期和30年期债务与优先股发行竞争激烈，最终决策可能是综合考虑各种因素的结果 [71][72] 问题14: 二季度入住率上升是否与年初预计的一些空置物业（如ShopKo和Virginia College）的成功处置有关？ - 无关，公司投资组合整体健康，入住率接近99%，高于正常平均水平；ShopKo有一家仍在营业并支付租金，一家待售，一家临时租给了一家假日商店；Virginia College有两家已签订出售合同但尚未完成，一家仍在处理中；入住率上升主要是由于租赁团队在处理其他小空置物业方面的努力，二季度有多个交易达成，使这些物业得以出租或出售 [77][78] 问题15: 租户观察名单最近是否有变化，特别是在特许经营餐厅领域？ - 没有明显变化，Logan's Roadhouse和Ruby Tuesday's一直在观察名单上，但两者占比均小于1% [79] 问题16: 鉴于今年到目前为止股票表现与债券表现和收益率压缩的关系，公司是否更倾向于债务融资而非股权融资？ - 没有明显偏向，长期债务价格良好，股权价格也合理 [83] 问题17: 公司是否可以以更有竞争力的利率对一批优先股进行再融资？ - 公司有一批5.7%票面利率的D系列优先股可赎回，公司可以赎回并以更低的利率重新发行优先股，但会综合考虑发行10年期和30年期债务以及普通股的情况后再做决定 [84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporatio ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度核心FFO为每股0.67美元，与去年同期持平，符合公司预测和估计；2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元不变，意味着中点增长3.2% [13] - 本季度AFFO股息支付率为72.8%，2018年全年为72.4%；3月31日入住率为98.2%，与上一季度持平；G&A费用占收入的5.8%，去年为5.7% [15] - 截至2019年3月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.332亿美元 [16] - 第一季度处置资产收入1900万美元，自由运营现金流3000万美元，为新投资提供了4900万美元类股权资本 [17] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为34.7%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，与2018年末持平；利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均较上一季度提高10个基点 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度投资1.17亿美元收购33个新单租户零售物业，初始现金收益率略高于7%，平均租约期限超过16年；超80%投资来自关系租户 [6] - 处置业务方面，第一季度出售17处房产，收益超1900万美元，平均资本化率为5.9% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质资产的资本化率总体没有上升趋势，甚至有下降趋势 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用杠铃式处置策略，一方面出售低资本化率且长期价值低的房产，另一方面出售空置房产并将收益再投资；公司能有效循环利用资本 [7] - 公司注重与零售商建立关系，进行重复的非公开市场业务；有团队每天寻找新概念或未合作过的零售商 [47] - 公司专注于美国国内市场，认为国内单租户零售物业供应充足，可通过选择性投资实现增长目标，目前国际业务机会暂不合适 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管有零售门店关闭的消息，但公司多元化的单租户零售物业组合保持健康，入住率稳定在98%左右；对未来运营结果持谨慎乐观态度 [4][34] - 公司预计2019年将是运营结果稳健增长的一年，尽管前几年的比较基数并不容易 [21] 其他重要信息 - 新租赁会计准则对公司影响较小，主要体现在收入列报、承租人会计处理、租赁成本会计和应收账款准备金等方面 [23][25][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对租户关闭情况的预期及是否会影响入住率 - 公司认为整体投资组合将保持健康，目前Shopko的三家门店和Virginia College的三家门店相关问题尚未完全解决，但正在取得进展；预计Shopko的三家门店将在第二季度空置，但目前仍在支付租金 [32][33][35] 问题: 处置资产的资本化率及收购资产的构成 - 处置资产的资本化率约为5.9%；收购资产是由8 - 10个不同关系租户的广泛多元化组合，主要是单个或小批量物业，未显著改变整体投资组合结构 [39][40] 问题: 直线租金的未来趋势 - 直线租金存在一定波动，近年来在零附近上下波动几十万美元；预计未来接近零，假设为零是合理的 [42][43][44] 问题: 是否有新的投资概念 - 公司主要专注于与零售商建立关系并开展重复业务；有团队寻找新概念或未合作过的零售商，但目前没有重大的新投资方向 [47][48] 问题: 第一季度收购资产收益率较高的原因及定价环境 - 第一季度收购资产收益率较高主要是收购团队的努力和交易组合的原因，并非市场整体趋势；市场上优质资产的资本化率总体呈下降趋势，预计后续收购收益率不会持续保持该水平 [53][54] 问题: 公司是否考虑国际业务机会 - 公司之前考虑过国际业务，但目前认为美国国内市场机会充足，可通过选择性投资实现增长目标，暂不考虑国际业务，但不排除未来可能性 [55][56] 问题: 第一季度家居改善类收购情况 - 第一季度家居改善类收购规模较小，公司主要关注房地产位置、价格、每平方英尺租金和市场租金等因素，该领域竞争程度与其他领域相当 [57][58] 问题: 哪些零售行业的资本化率压缩更明显 - 公司未观察到特定零售行业的资本化率有明显压缩，个别交易的资本化率低于6%可能是由于特定买家的特殊需求 [61] 问题: 入住率同比下降的原因及未来演变 - 入住率同比下降但处于长期平均水平，主要是受Virginia College和SunTrust等租户影响，但并非由单一主要租户或因素导致；预计Shopko门店将在第二季度空置，但公司认为入住率将保持在98% ± 1%的长期水平 [68][69][71] 问题: 未解决的SunTrust、Virginia College和Shopko资产的处理方式 - 目前有7处空置的SunTrust物业，4处待解决的预计为出售，3处正在努力出租；2处待解决的Virginia College物业预计出售给特许学校；1处待解决的Shopko物业为出售，另外2处正在处理 [72][73] 问题: 第一季度收购交易的租金与市场租金的比较 - 公司在收购时注重控制物业成本和租金，认为投资组合租金接近市场租金，租户续约率和续约租金情况可作为证据 [77][78] 问题: 第一季度快餐和休闲餐饮租户情况 - 快餐类占比上升是因为去年底收购了一批快餐餐厅组合；休闲餐饮类占比下降是因为被稀释，本季度收购和处置规模未显著改变租户集中度 [79] 问题: 收购时间安排及建模建议 - 第一季度收购时间偏向季度后期，建模时可从3月31日的6.332亿美元年度基本租金开始，减去约900万美元的年度物业费用以计算NOI [81] 问题: 第一季度是否通过ATM发行股份及股份发行方式和成本 - 第一季度未通过ATM发行股份，股份发行通过股息再投资计划（DRIP）；两种方式的成本基本相同 [82][83][85] 问题: 公司是否拥有Camping World关闭的Gander Store物业及租赁期限 - 公司与Camping World的Gander Outdoor租约为20年长期租约；公司与Camping World有长期合作关系，曾出售部分Gander Outdoor物业并交换为传统Camping World物业；目前Gander Outdoor物业正常运营 [91][92]

x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland (State or other jurisdiction of in ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年核心每股FFO增长5.2%，第四季度核心FFO为每股0.63美元，全年为每股2.65美元，2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元，意味着中点增长3.2% [4][19] - 2018年AFFO股息支付率为72.4%，较2017年略有下降 [20] - 2018年G&A费用降至收入的5.5%，而前一年为5.8% [21] - 截至2018年12月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.265亿美元 [22] - 2018年通过股权发行、物业处置收益和自由运营现金流共获得6.05亿美元股权，占当年新收购投资7.16亿美元的84.5% [24] - 2018年底净债务与总账面价值资产比率为34.6%，较去年略有下降；净债务与EBITDA比率为4.8倍；利息覆盖率为4.8倍；固定费用覆盖率为3.7倍 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有近3000处单租户零售物业组合，入住率为98.2%，略高于98%的长期平均水平 [6] - 2018年第四季度投资近3.2亿美元用于136处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.7%；全年投资超7.15亿美元用于265处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.8%，平均租约期限为18.5年 [8][9] - 2018年约80%的投资资金与30多家关系租户合作，涉及16个不同行业 [10] - 2018年第四季度出售15处物业，全年出售61处物业，综合资本化率为5.1%，产生超1.47亿美元收益 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年收购物业的资本化率范围为6% - 7%，2019年市场管道良好，资本化率可能略有下降但总体接近持平 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务模式旨在实现多年杠杆中性基础上的中个位数每股增长，专注于单租户零售物业投资，保持人员和文化的一致性，连续29年提高年度股息，秉持保守的资产负债表理念 [5][13] - 公司通过与关系租户建立长期合作关系获取收购机会，并通过处置物业实现资本增值回收 [9][11] - 公司注重运营效率，降低G&A费用占收入的比例 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年将是实现稳健增长和良好运营结果的一年，尽管面临市场波动，但公司资产负债表状况良好，有能力应对潜在的经济和资本市场动荡 [32] - 公司预计未来仍将保持约98%的入住率，但需关注ShopKo和Virginia College违约可能带来的额外空置情况 [7][104] 其他重要信息 - 公司欢迎Betsy Holden加入董事会，她的经验将在战略、治理和消费零售领域发挥重要作用 [15] - 2018年第四季度提前赎回2021年到期的3亿美元债务，并发行近1.25亿美元定价合理的股权，改善了资产负债表状况 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产待售情况及Camping World物业增加原因 - 2018年处置活动增加，但资产待售数量变化无特殊含义；第四季度新增的Camping World物业是新收购的门店，与Gander Outdoor物业无关 [35][36] 问题: Flynn Restaurant Group交易情况及空置物业计划 - 第四季度收购了Flynn Restaurant Group运营的QSR餐厅组合，该集团是多个餐厅品牌的加盟商；对于ShopKo和Virginia College的空置物业，租赁团队正在努力寻找新租户，相关情况已纳入2019年指引 [39][41][43] 问题: 破产和SunTrust对2018年租金收入的影响及展望 - 2018年同店租金受Gander Mountain影响较大，Virginia College影响较小，ShopKo对2018年无影响，预计对2019年有一定影响；公司通常预计每年有1%的租金可能损失，但多年来入住率保持在98% ± 1% [46][47][51] 问题: 剩余SunTrust租约情况 - 2019年初有8处SunTrust物业仍空置，其中4处有待解决，另外4处租赁团队仍在努力；这些物业位置较好，公司希望最大化其价值 [52] 问题: 汽车服务类别机会及竞争情况 - 公司与轮胎零售商、汽车维修和服务公司建立了良好关系，该类别增长主要与轮胎和汽车服务相关，而非洗车业务 [57][58][60] 问题: 拟议的BB&T交易及银行敞口看法 - 公司银行分行敞口主要为SunTrust，67处租赁物业剩余租期9.5年，平均租金较低；约44%的物业距离BB&T物业2英里内，公司认为这是与租户沟通的机会；部分SunTrust物业已以6%或更低的资本化率出售，有利于资本回收 [62][63][64] 问题: 本季度租户回收和费用增加导致利润率下降情况 - 本季度物业净费用为250万美元，占收入的1.6%，去年同期为210万美元，占1.4%；2018年全年物业净费用为830万美元，占收入的1.3%，与2017年持平；季度数据有一定波动，但整体趋势无明显变化 [74][75] 问题: 低债务情况下2019年资本计划 - 公司资金充足，基本已为2019年的收购活动预融资，目前无额外股权融资需求；但历史上会在资金可得且定价合理时进行融资，2019年是否融资取决于资本市场情况 [76][77][78] 问题: 2019年收购市场情况及资本化率范围 - 2019年收购管道良好，主要从关系租户获取机会；资本化率可能略有下降但总体接近2018年，2018年范围为6% - 7% [86][87] 问题: 对低于投资级或未评级租户的偏好及资本化率情况 - 公司主要关注优质、安全的房地产位置，以合理价格和租金获取物业；与区域和全国关系租户的合作正常 [88] 问题: 新增Betsy Holden到董事会的情况 - Betsy Holden通过公司其他董事会成员介绍加入，她经验丰富，其加入为公司带来外部认可 [91] 问题: 便利店敞口下降原因 - 便利店敞口下降主要是其他领域增长导致，可能存在四舍五入因素，无其他特殊变化 [95][96] 问题: Virginia College物业规模、位置及可替代性 - 物业面积为45000 - 60000平方英尺，分别位于丹佛、奥斯汀和诺克斯维尔；租赁团队优先考虑按现状出租，若需重新出租会评估可行性 [97] 问题: 第四季度债务偿还对利息费用的一次性影响及是否延续到2019年第一季度 - 第四季度与2021年票据赎回相关的利息费用约为420万美元，对业绩有一定影响，但不会延续到2019年第一季度 [99] 问题: 空置物业处置趋势及未来展望 - 公司目标是保持约98%的入住率，优先考虑出租空置物业；2018年出售的空置物业平均持有期超两年；2018年出售的24处空置物业中，13处为SunTrust物业，预计未来出售数量将下降 [104][105][106] 问题: 截至12月31日的年化租金是否包含Virginia College和ShopKo租金 - Virginia College租金因年底空置未包含在内；ShopKo租金包含在内，因其仍在支付租金 [112][113] 问题: 2018年续约率及影响因素 - 若对SunTrust进行标准化处理，续约率约为83%，符合公司80% - 90%的长期平均水平 [114][115] 问题: 租赁活动较弱及TI费用较高原因 - 租赁活动较弱主要是调整去年Gander影响后对比结果；TI费用较高主要是为一个关系租户的空置物业翻新提供资金，公司获得了相应回报 [116] 问题: 10年期和30年期债务定价及优先股市场情况 - 10年期债务目前定价约为4.2%；优先股市场目前对公司吸引力不大，公司有两只未偿还优先股，票面利率分别为5.7%和5.2%；30年期债务定价可能在4.5% - 4.8%之间 [121][122] 问题: Virginia College是否为公司唯一教育租户 - Virginia College是公司唯一的教育租户，涉及3处物业 [129]