财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度核心FFO为每股0.68美元，与去年同期持平，符合公司预期和估计，公司仍维持2019年核心FFO每股2.71 - 2.76美元的指引，意味着中点增长3.2% [17] - 2019年上半年AFFO股息支付率为72.4%，与2018年全年支付率相同 [18] - 截至6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.4%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均比2018年末高10个基点 [24] - 2019年第二季度G&A费用占收入的5.6%，上半年为5.7%，与去年同期水平一致 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3043处单租户零售物业的多元化投资组合，二季度入住率上升60个基点至98.8% [6] - 二季度收购71处新单租户零售物业，投资近2.76亿美元，初始现金收益率为6.9%；年初至今已投资近3.93亿美元，收购104处单租户零售物业，初始现金收益率为6.9%，平均租赁期限为17.5年 [7] - 二季度出售13处物业，获得近4200万美元收益；年初至6月底，出售30处物业，筹集超过6100万美元，平均出售资本化率略高于5% [10][11] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是在价格合适时筹集资金，同时在选择性收购过程中保持纪律性，以实现多年期的每股收益持续增长 [13][14] - 公司通过内部处置平台出售物业，采用杠铃策略，平均出售资本化率远低于收购资本化率，能够有效回收资本 [33][34][36] - 公司专注于与关系租户进行重复的场外售后回租交易，获取优质房地产位置和有利租赁条款 [8][28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为其商业模式在长期内将为股东带来高于平均水平的回报，同时承担低于平均水平的风险 [5] - 收购环境仍为公司提供了很多机会，业务管道在今年剩余时间内看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的收购指引 [28][29] - 2019年看起来将是又一个实现稳健增长和运营业绩的年份，尽管过去多年的比较基数并不容易 [25] 其他重要信息 - 2019年7月，公司将普通股股息提高3%，至每股0.515美元，这将是公司连续第30年增加年度股息 [4] - 截至2019年6月30日，所有现有租约的年度基本租金为6.501亿美元 [19] - 二季度通过ATM计划筹集了超过8000万美元的优质股权 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司到目前为止在收购方面取得了哪些进展，对今年剩余时间的展望如何，是否更有可能达到指引上限？ - 公司未改变收购指引，二季度收购业务繁忙，一季度较慢，对目前的进展感到满意，认为能够在指引范围内完成收购；收购管道看起来良好，但目前不准备说有信心大幅超过今年的指引；若在四季度超过指引，对2019年业绩影响不大，更多影响2020年 [28][29][30] 问题2: 随着利率下降，公司是否看到更多机会进行机会性处置？ - 公司拥有有效的内部处置平台，处置环境中的资本化率仍然很低，为公司提供了有意义的机会来持续增值回收资本；公司的处置策略是杠铃策略，一方面出售那些市场上有人愿意以低资本化率购买的物业，另一方面出售那些在租约到期前或空置且有持有成本的物业 [33][34][35] 问题3: 哪些行业似乎有最多的扩张计划？ - 公司专注于优质房地产位置，由强大租户运营的业务，在所有现有行业中都能找到与强大零售商在优质零售位置开展业务的机会 [37][38] 问题4: 指引中房地产费用和G&A费用略有增加，G&A费用是否有特定原因？ - G&A费用增加0.5百万美元，在3600 - 3700万美元的运行率上，只是公司的微调，没有太多可解读的内容 [41] 问题5: 资产负债表上的非控股权益大幅下降，是否与本季度的处置有关？ - 是的 [42] 问题6: 能否提供更多关于CVS资产出售的信息，是什么因素导致资本化率如此之低？ - 主要是由于位置因素，该物业原为Borders书店，位于佛罗里达州，位置优越；租赁团队成功找到CVS作为租户，签订了长期租约，但租约增长空间不大；这是公司通过处置平台出售的理想物业类型，也是对物业进行信用升级的一种方式 [46][47][48] 问题7: 公司是否有兴趣在今年下半年预先筹集额外资金以支持增长？ - 公司一直有兴趣在价格合适时筹集资金，2018年就是一个例子；2020年公司将有更多收购需求，因此倾向于在价格合适时获取资金；虽然可能会造成短期摊薄，但从长期来看是正确的做法 [50][51][53] 问题8: 是否预计今年通过三种方式（ATM股权、处置和运营现金流）为收购提供资金的比例仍为84%左右？ - 公司不会承诺达到84%，历史上该比例约为65%左右；公司的总体方法是在多年期内保持相对中性的杠杆水平，目前没有理由认为这种情况不会持续；近期公司的杠杆率处于舒适区间的较低水平，预计这种情况将继续 [52] 问题9: 能否详细说明设备租赁类别在本季度的增量敞口情况？ - 二季度公司与一家大型设备租赁公司进行了一笔超过5000万美元（约8000万美元）的投资组合收购交易，该交易符合公司的投资标准，租户是强大的运营商，公司对物业和运营商都很满意 [59] 问题10: 关于该设备租赁交易，能否提供地理分布、资本化率等详细信息？ - 收购的资本化率带宽较窄，该交易的资本化率在公司总体平均范围内；地理上，物业分布在美国各地 [61] 问题11: 二季度收购的71处物业中，有多少是大型投资组合，有多少是关系投资，多少是公开市场交易？ - 大型投资组合中有一部分是设备租赁物业，此外还有汽车服务、轮胎店、洗车店和折扣零售商等；几乎所有投资都是与关系租户进行的，超过80%的投资金额是与现有租户或建立了直接场外关系的新租户进行的 [65][66] 问题12: 2019年公司的合理自由现金流估计是多少？ - 1.2 - 1.25亿美元 [69] 问题13: 公司是否在关注优先股市场，以及可能的发行价格？ - 公司肯定在关注优先股市场，在考虑资本结构时会考虑10年期债务、30年期债务和优先股的相对价格；优先股的发行窗口相对不稳定，如果价格合适且可用，公司会考虑发行；目前公司的优先股资本结构处于较高水平，但仍是重要的考虑因素；目前债务利率具有吸引力，10年期和30年期债务与优先股发行竞争激烈，最终决策可能是综合考虑各种因素的结果 [71][72] 问题14: 二季度入住率上升是否与年初预计的一些空置物业（如ShopKo和Virginia College）的成功处置有关？ - 无关，公司投资组合整体健康，入住率接近99%，高于正常平均水平；ShopKo有一家仍在营业并支付租金，一家待售，一家临时租给了一家假日商店；Virginia College有两家已签订出售合同但尚未完成，一家仍在处理中；入住率上升主要是由于租赁团队在处理其他小空置物业方面的努力，二季度有多个交易达成，使这些物业得以出租或出售 [77][78] 问题15: 租户观察名单最近是否有变化，特别是在特许经营餐厅领域？ - 没有明显变化，Logan's Roadhouse和Ruby Tuesday's一直在观察名单上，但两者占比均小于1% [79] 问题16: 鉴于今年到目前为止股票表现与债券表现和收益率压缩的关系，公司是否更倾向于债务融资而非股权融资？ - 没有明显偏向，长期债务价格良好，股权价格也合理 [83] 问题17: 公司是否可以以更有竞争力的利率对一批优先股进行再融资？ - 公司有一批5.7%票面利率的D系列优先股可赎回，公司可以赎回并以更低的利率重新发行优先股，但会综合考虑发行10年期和30年期债务以及普通股的情况后再做决定 [84]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2019 OR ☐TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporatio ...

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度核心FFO为每股0.67美元，与去年同期持平，符合公司预测和估计；2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元不变，意味着中点增长3.2% [13] - 本季度AFFO股息支付率为72.8%，2018年全年为72.4%；3月31日入住率为98.2%，与上一季度持平；G&A费用占收入的5.8%，去年为5.7% [15] - 截至2019年3月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.332亿美元 [16] - 第一季度处置资产收入1900万美元，自由运营现金流3000万美元，为新投资提供了4900万美元类股权资本 [17] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为34.7%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，与2018年末持平；利息覆盖率为4.9倍，固定费用覆盖率为3.8倍，均较上一季度提高10个基点 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务方面，第一季度投资1.17亿美元收购33个新单租户零售物业，初始现金收益率略高于7%，平均租约期限超过16年；超80%投资来自关系租户 [6] - 处置业务方面，第一季度出售17处房产，收益超1900万美元，平均资本化率为5.9% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 优质资产的资本化率总体没有上升趋势，甚至有下降趋势 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用杠铃式处置策略，一方面出售低资本化率且长期价值低的房产，另一方面出售空置房产并将收益再投资；公司能有效循环利用资本 [7] - 公司注重与零售商建立关系，进行重复的非公开市场业务；有团队每天寻找新概念或未合作过的零售商 [47] - 公司专注于美国国内市场，认为国内单租户零售物业供应充足，可通过选择性投资实现增长目标，目前国际业务机会暂不合适 [55] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为尽管有零售门店关闭的消息，但公司多元化的单租户零售物业组合保持健康，入住率稳定在98%左右；对未来运营结果持谨慎乐观态度 [4][34] - 公司预计2019年将是运营结果稳健增长的一年，尽管前几年的比较基数并不容易 [21] 其他重要信息 - 新租赁会计准则对公司影响较小，主要体现在收入列报、承租人会计处理、租赁成本会计和应收账款准备金等方面 [23][25][28] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 对租户关闭情况的预期及是否会影响入住率 - 公司认为整体投资组合将保持健康，目前Shopko的三家门店和Virginia College的三家门店相关问题尚未完全解决，但正在取得进展；预计Shopko的三家门店将在第二季度空置，但目前仍在支付租金 [32][33][35] 问题: 处置资产的资本化率及收购资产的构成 - 处置资产的资本化率约为5.9%；收购资产是由8 - 10个不同关系租户的广泛多元化组合，主要是单个或小批量物业，未显著改变整体投资组合结构 [39][40] 问题: 直线租金的未来趋势 - 直线租金存在一定波动，近年来在零附近上下波动几十万美元；预计未来接近零，假设为零是合理的 [42][43][44] 问题: 是否有新的投资概念 - 公司主要专注于与零售商建立关系并开展重复业务；有团队寻找新概念或未合作过的零售商，但目前没有重大的新投资方向 [47][48] 问题: 第一季度收购资产收益率较高的原因及定价环境 - 第一季度收购资产收益率较高主要是收购团队的努力和交易组合的原因，并非市场整体趋势；市场上优质资产的资本化率总体呈下降趋势，预计后续收购收益率不会持续保持该水平 [53][54] 问题: 公司是否考虑国际业务机会 - 公司之前考虑过国际业务，但目前认为美国国内市场机会充足，可通过选择性投资实现增长目标，暂不考虑国际业务，但不排除未来可能性 [55][56] 问题: 第一季度家居改善类收购情况 - 第一季度家居改善类收购规模较小，公司主要关注房地产位置、价格、每平方英尺租金和市场租金等因素，该领域竞争程度与其他领域相当 [57][58] 问题: 哪些零售行业的资本化率压缩更明显 - 公司未观察到特定零售行业的资本化率有明显压缩，个别交易的资本化率低于6%可能是由于特定买家的特殊需求 [61] 问题: 入住率同比下降的原因及未来演变 - 入住率同比下降但处于长期平均水平，主要是受Virginia College和SunTrust等租户影响，但并非由单一主要租户或因素导致；预计Shopko门店将在第二季度空置，但公司认为入住率将保持在98% ± 1%的长期水平 [68][69][71] 问题: 未解决的SunTrust、Virginia College和Shopko资产的处理方式 - 目前有7处空置的SunTrust物业，4处待解决的预计为出售，3处正在努力出租；2处待解决的Virginia College物业预计出售给特许学校；1处待解决的Shopko物业为出售，另外2处正在处理 [72][73] 问题: 第一季度收购交易的租金与市场租金的比较 - 公司在收购时注重控制物业成本和租金，认为投资组合租金接近市场租金，租户续约率和续约租金情况可作为证据 [77][78] 问题: 第一季度快餐和休闲餐饮租户情况 - 快餐类占比上升是因为去年底收购了一批快餐餐厅组合；休闲餐饮类占比下降是因为被稀释，本季度收购和处置规模未显著改变租户集中度 [79] 问题: 收购时间安排及建模建议 - 第一季度收购时间偏向季度后期，建模时可从3月31日的6.332亿美元年度基本租金开始，减去约900万美元的年度物业费用以计算NOI [81] 问题: 第一季度是否通过ATM发行股份及股份发行方式和成本 - 第一季度未通过ATM发行股份，股份发行通过股息再投资计划（DRIP）；两种方式的成本基本相同 [82][83][85] 问题: 公司是否拥有Camping World关闭的Gander Store物业及租赁期限 - 公司与Camping World的Gander Outdoor租约为20年长期租约；公司与Camping World有长期合作关系，曾出售部分Gander Outdoor物业并交换为传统Camping World物业；目前Gander Outdoor物业正常运营 [91][92]

x QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2019 OR ¨TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland (State or other jurisdiction of in ...

财务数据和关键指标变化 - 2018年全年核心每股FFO增长5.2%，第四季度核心FFO为每股0.63美元，全年为每股2.65美元，2019年核心FFO指引维持在每股2.71 - 2.76美元，意味着中点增长3.2% [4][19] - 2018年AFFO股息支付率为72.4%，较2017年略有下降 [20] - 2018年G&A费用降至收入的5.5%，而前一年为5.8% [21] - 截至2018年12月31日，所有已签订租约的年度基本租金为6.265亿美元 [22] - 2018年通过股权发行、物业处置收益和自由运营现金流共获得6.05亿美元股权，占当年新收购投资7.16亿美元的84.5% [24] - 2018年底净债务与总账面价值资产比率为34.6%，较去年略有下降；净债务与EBITDA比率为4.8倍；利息覆盖率为4.8倍；固定费用覆盖率为3.7倍 [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有近3000处单租户零售物业组合，入住率为98.2%，略高于98%的长期平均水平 [6] - 2018年第四季度投资近3.2亿美元用于136处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.7%；全年投资超7.15亿美元用于265处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.8%，平均租约期限为18.5年 [8][9] - 2018年约80%的投资资金与30多家关系租户合作，涉及16个不同行业 [10] - 2018年第四季度出售15处物业，全年出售61处物业，综合资本化率为5.1%，产生超1.47亿美元收益 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2018年收购物业的资本化率范围为6% - 7%，2019年市场管道良好，资本化率可能略有下降但总体接近持平 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务模式旨在实现多年杠杆中性基础上的中个位数每股增长，专注于单租户零售物业投资，保持人员和文化的一致性，连续29年提高年度股息，秉持保守的资产负债表理念 [5][13] - 公司通过与关系租户建立长期合作关系获取收购机会，并通过处置物业实现资本增值回收 [9][11] - 公司注重运营效率，降低G&A费用占收入的比例 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2019年将是实现稳健增长和良好运营结果的一年，尽管面临市场波动，但公司资产负债表状况良好，有能力应对潜在的经济和资本市场动荡 [32] - 公司预计未来仍将保持约98%的入住率，但需关注ShopKo和Virginia College违约可能带来的额外空置情况 [7][104] 其他重要信息 - 公司欢迎Betsy Holden加入董事会，她的经验将在战略、治理和消费零售领域发挥重要作用 [15] - 2018年第四季度提前赎回2021年到期的3亿美元债务，并发行近1.25亿美元定价合理的股权，改善了资产负债表状况 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产待售情况及Camping World物业增加原因 - 2018年处置活动增加，但资产待售数量变化无特殊含义；第四季度新增的Camping World物业是新收购的门店，与Gander Outdoor物业无关 [35][36] 问题: Flynn Restaurant Group交易情况及空置物业计划 - 第四季度收购了Flynn Restaurant Group运营的QSR餐厅组合，该集团是多个餐厅品牌的加盟商；对于ShopKo和Virginia College的空置物业，租赁团队正在努力寻找新租户，相关情况已纳入2019年指引 [39][41][43] 问题: 破产和SunTrust对2018年租金收入的影响及展望 - 2018年同店租金受Gander Mountain影响较大，Virginia College影响较小，ShopKo对2018年无影响，预计对2019年有一定影响；公司通常预计每年有1%的租金可能损失，但多年来入住率保持在98% ± 1% [46][47][51] 问题: 剩余SunTrust租约情况 - 2019年初有8处SunTrust物业仍空置，其中4处有待解决，另外4处租赁团队仍在努力；这些物业位置较好，公司希望最大化其价值 [52] 问题: 汽车服务类别机会及竞争情况 - 公司与轮胎零售商、汽车维修和服务公司建立了良好关系，该类别增长主要与轮胎和汽车服务相关，而非洗车业务 [57][58][60] 问题: 拟议的BB&T交易及银行敞口看法 - 公司银行分行敞口主要为SunTrust，67处租赁物业剩余租期9.5年，平均租金较低；约44%的物业距离BB&T物业2英里内，公司认为这是与租户沟通的机会；部分SunTrust物业已以6%或更低的资本化率出售，有利于资本回收 [62][63][64] 问题: 本季度租户回收和费用增加导致利润率下降情况 - 本季度物业净费用为250万美元，占收入的1.6%，去年同期为210万美元，占1.4%；2018年全年物业净费用为830万美元，占收入的1.3%，与2017年持平；季度数据有一定波动，但整体趋势无明显变化 [74][75] 问题: 低债务情况下2019年资本计划 - 公司资金充足，基本已为2019年的收购活动预融资，目前无额外股权融资需求；但历史上会在资金可得且定价合理时进行融资，2019年是否融资取决于资本市场情况 [76][77][78] 问题: 2019年收购市场情况及资本化率范围 - 2019年收购管道良好，主要从关系租户获取机会；资本化率可能略有下降但总体接近2018年，2018年范围为6% - 7% [86][87] 问题: 对低于投资级或未评级租户的偏好及资本化率情况 - 公司主要关注优质、安全的房地产位置，以合理价格和租金获取物业；与区域和全国关系租户的合作正常 [88] 问题: 新增Betsy Holden到董事会的情况 - Betsy Holden通过公司其他董事会成员介绍加入，她经验丰富，其加入为公司带来外部认可 [91] 问题: 便利店敞口下降原因 - 便利店敞口下降主要是其他领域增长导致，可能存在四舍五入因素，无其他特殊变化 [95][96] 问题: Virginia College物业规模、位置及可替代性 - 物业面积为45000 - 60000平方英尺，分别位于丹佛、奥斯汀和诺克斯维尔；租赁团队优先考虑按现状出租，若需重新出租会评估可行性 [97] 问题: 第四季度债务偿还对利息费用的一次性影响及是否延续到2019年第一季度 - 第四季度与2021年票据赎回相关的利息费用约为420万美元，对业绩有一定影响，但不会延续到2019年第一季度 [99] 问题: 空置物业处置趋势及未来展望 - 公司目标是保持约98%的入住率，优先考虑出租空置物业；2018年出售的空置物业平均持有期超两年；2018年出售的24处空置物业中，13处为SunTrust物业，预计未来出售数量将下降 [104][105][106] 问题: 截至12月31日的年化租金是否包含Virginia College和ShopKo租金 - Virginia College租金因年底空置未包含在内；ShopKo租金包含在内，因其仍在支付租金 [112][113] 问题: 2018年续约率及影响因素 - 若对SunTrust进行标准化处理，续约率约为83%，符合公司80% - 90%的长期平均水平 [114][115] 问题: 租赁活动较弱及TI费用较高原因 - 租赁活动较弱主要是调整去年Gander影响后对比结果；TI费用较高主要是为一个关系租户的空置物业翻新提供资金，公司获得了相应回报 [116] 问题: 10年期和30年期债务定价及优先股市场情况 - 10年期债务目前定价约为4.2%；优先股市场目前对公司吸引力不大，公司有两只未偿还优先股，票面利率分别为5.7%和5.2%；30年期债务定价可能在4.5% - 4.8%之间 [121][122] 问题: Virginia College是否为公司唯一教育租户 - Virginia College是公司唯一的教育租户，涉及3处物业 [129]