UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 Maryland 56-1431377 (I.R.S. Employer Identification No.) 450 South Orange Avenue, Suite 900 Orlando, Florida 32801 (Address of prin ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第一季度核心FFO为每股0.69美元，较上一季度的0.63美元增加0.06美元，较去年同期的0.70美元减少0.01美元，结果包含两项非经常性项目共500万美元 [17] - 第一季度AFFO为每股0.76美元，较上一季度的0.69美元增加0.07美元，该金额包含940万美元的递延租金还款和原油租金收入调整 [18] - 第一季度租金回收率约为97%，4月租金回收率为98%，现金基础租户的租金回收率从之前预计的50%提高到约80%，增加了约400万美元的收入 [19] - 公司将2021年核心FFO每股指导范围从2.55 - 2.62美元提高到2.70 - 2.75美元，主要是由于第一季度500万美元的非经常性项目和更高的租金回收率 [20][21] - 净债务与总资产的比率在季度末为34.7%，净债务与EBITDA的比率在3月31日为5.0倍，第一季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3161个独立单租户零售物业组合，季度末入住率为98.3%，较12月31日下降20个基点，但租赁部门活动活跃 [6] - 第一季度收购29个新物业，花费1.06亿美元，初始现金资本化率为6.4%，平均租赁期限为17.5年 [11] - 第一季度出售11个物业，获得1760万美元收益用于再投资新收购项目 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 售后回租市场有所开放，投资级和重要资产的资本化率仍处于历史低位，且暂无上升迹象 [34][35] - 空置物业和重新租赁物业需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，如健身和电影院领域，买卖双方出价差距较大 [46][50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司主要与强大的区域和全国运营商建立长期合作关系，进行售后回租交易，以获取高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限 [30][31] - 在不确定的后疫情环境下，公司将继续审慎承保，主要追求与合作租户的售后回租交易 [12] - 公司认为与大型运营商直接交易并保持低租金的策略已得到验证，至少与专注投资级物业的策略相当，甚至在短期内表现更好 [66][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年开局良好，经济和零售商因政府数万亿美元的刺激措施而受益，预计这种情况将持续到2022年 [26] - 公司租户在疫情中表现良好，正在反弹并进入进攻模式，这反映在售后回租交易数量的增加上 [36] - 原本认为情况会比2008 - 2009年金融危机更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70] 其他重要信息 - 公司在2021年被评为彭博性别平等指数中的少数房地产投资信托基金之一 [4] - 公司最大的两起破产案结果良好，Chuck - E - Cheese确认了全部53份租约，Ruby Tuesday确认了34份租约中的26份，均以临时降低25%基本租金为交换，该减免将于年底到期 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和定价情况如何 - 公司主要与合作租户进行重复业务，能获得高质量房地产、更好的租赁经济和更长的租赁期限，目前收购管道情况良好，售后回租市场有所开放，资本化率仍处于历史低位且暂无上升迹象 [30][31][34] 问题: 对租户健康状况的最新看法 - 公司与租户沟通良好，租户在疫情中表现良好并正在反弹，租金回收率的提高是基于实际历史租金回收情况，刺激措施使资金流向消费者和零售商 [36][37][38] 问题: 本季度处置的行业或资产以及支付的资本化率 - 处置的主要是核心冷却物业和一些空置资产，出售的1760万美元中，1170万美元为已出租资产，590万美元为空置资产 [40][41] 问题: 是否有租户从现金基础类别中移除 - 公司未将任何租户移出或移入现金基础类别，需要更多时间观察后再做决定 [42] 问题: 期末租金6.843亿美元是否包括Ruby Tuesday和Chuck E. Cheese的调整后租金，能否维持与Chuck E. Cheese的主租赁结构 - 年度基础租金反映了租金的永久变化，公司维持了与Chuck E. Cheese的主租赁结构 [44][45] 问题: 非核心资产的需求如何，如有确定出价是否会在今年出售更多 - 空置物业的买卖和租赁需求良好，但受疫情影响的租赁物业和高风险行业物业的市场需求不高，目前租赁团队正在努力推广这些物业 [46][47][48] 问题: 过去两个季度资本化率低于正常范围是否由于组合原因，低资本化率是否有更高的租金增长率 - 资本化率下降部分是由于市场趋势，公司与强大运营商合作，需跟随市场调整，租金增长率保持在1.5% - 2%之间 [51][52] 问题: 2021年第二季度和第四季度新的租金延期以及2023 - 2025年还款计划的驱动因素是什么 - 新的租金延期是由于与部分租户达成最终协议，数量不多，主要来自休闲餐饮和电影院行业 [54][56][57] 问题: 健康和健身行业租金回收率下降的原因 - 公司认为这不是明显趋势，处理的大型运营商最终有能力支付租金 [58][59] 问题: 过去一个季度与电影院租户的对话有何变化，4月电影院的实际租金回收率是多少 - 部分电影院租户的租金从2020年的未解决或未支付状态转为延期状态，目前租金回收情况良好，公司未提供4月电影院的具体租金回收率，但4月整体租金回收率为98% [62][63] 问题: 公司第一季度97%和4月98%的高租金回收率超过一些投资级租户占比较高的公司的原因是什么 - 公司认为这验证了与大型运营商直接交易并保持低租金的策略，该策略能使物业在情况好转时更快反弹 [66][67][68] 问题: 鉴于零售行业的强劲表现，是否可以说入住率下降不会像大金融危机时那么严重 - 公司认为原本情况可能比2008 - 2009年更糟，但数万亿美元的刺激措施使零售房地产公司表现相对较好，超出预期 [70]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

公司战略 - 专注单租户净租赁零售物业，维持高入住率和资产多元化，通过内部增长和收购实现增长，利用资产销售管理风险，保持保守资产负债表[11] - 长期零售净租赁战略自2015年起实现核心FFO每股3.0%的年均增长[13] 业务优势 - 2003 - 2020年公司入住率从未低于96.4%，而REIT行业平均从未高于93.7%[17] - 收购注重质量，与约25家零售企业建立关系，多笔收购后租户获信用升级[21] 财务状况 - 截至2020年底总资产86亿美元，无担保债务占34.2%，优先股占4.0%，普通股占61.7%，担保债务仅占0.1%[15][37] - 2020年股息收益率为5.1%，入住率达98.5%，投资1.8亿美元于物业，出售38处物业获5450万美元[54] 疫情应对 - 截至2021年1月31日，2020年第四季度和全年租金收取率分别约为95.7%和89.7%，租金延期还款期限为2020年末至2022年年中[54][56] 团队与文化 - 员工平均任期10年，高级领导平均任期19年，提供3000多门在线课程，2020年有235小时志愿活动[91][93]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度核心FFO为每股0.63美元，较上一季度的0.62美元增加0.01美元；AFFO为每股0.69美元，较上一季度的0.62美元增加0.07美元 [23] - 第四季度末，约1500万美元（占年度基础租金约7.4%）租金按现金基础确认，第四季度冲销700万美元应收账款和应计租金余额，约合每股0.04美元 [27] - 截至12月31日，现金基础租户的租金应收款约为1000万美元，资产负债表上租金应收款为430万美元，与9月30日水平基本持平；应计租金收入应收款略降至5400万美元 [29][30] - 2020年全年G&A费用占收入的5.8%，与2019年基本持平；第四季度G&A费用占收入的5.7% [24] - 2021年核心FFO每股指导为2.55 - 2.62美元，假设G&A费用4200 - 4400万美元，房地产净费用1100 - 1300万美元，收购额4 - 5亿美元，处置额8000 - 1亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2020年第四季度投资1.02亿美元用于42处新单租户零售物业，初始现金收益率为6.2%，平均租赁期限为20年；全年投资1.8亿美元用于63处新物业，加权平均初始现金收益率略低于6.5%，平均租赁期限超过18年 [13] - 第四季度出售13处物业，收入1200万美元；2020年全年出售38处物业，筹集超过5400万美元资金 [13] - 2020年约80%到期租约由现有租户续约，续约租金约为到期租金的100%，平均续约期限超过6年 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底，3143处单租户零售物业组合的 occupancy 率为98.5%，高于上一季度的98.4%，超过长期平均水平 [11][24] - 2020年第四季度租金收取率为95.7%，2021年1月约为95%，较之前有所改善 [9][25] - 目前年度基础租金中来自破产租户的比例不到1%，主要为Ruby Tuesday，Chuck - E - Cheese在第四季度已退出破产 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注单租户净租赁零售物业，保持多元化投资组合，维持稳健资产负债表，坚持以关系为导向的收购模式，积极进行资产管理，并致力于ESG [16][17][18] - 2021年收购指导为4 - 5亿美元，预计上半年占40%，下半年占60%，主要依赖与关系租户的合作 [32][58] - 预计2021年处置额为8000 - 1亿美元，处置类型可能包括进攻性处置和风险管理处置，比例约为60/40 [32][69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管疫情影响仍在，但公司投资组合表现良好，关系租户恢复增长，租金收取情况持续改善，公司有能力抓住机会并应对经济波动 [12][14][37] - 由于疫情不确定性，公司在制定2021年指导时持保守态度，但认为实际租金损失可能好于指导预期 [15][34] 其他重要信息 - 2020年公司连续第31年提高普通股股息，年初筹集7亿美元低成本债务资本，年末银行现金余额为2.67亿美元，9亿美元信贷额度未使用 [7] - 疫情初期与部分租户达成租金递延协议，第四季度收回250万美元递延租金，约占2020年第四季度到期递延租金的100%，大部分递延租金将于2021年到期 [8][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何得出2021年收购指导，资本分配优先级如何考虑 - 收购指导主要基于与关系租户的沟通，租户在疫情后恢复增长，预计2021年收购额4 - 5亿美元，可能较为准确，也可能偏保守或乐观 [40] - 第四季度观察到租户有更多并购活动，市场上某些行业有更多投资组合出现，公司认为可以通过现有关系找到符合目标的收购项目 [42] 问题2: 第四季度收购物业类型及2021年收购定价 - 第四季度主要是QSR快餐项目，此类物业交易的资本化率较低，公司认为20年租约加上租金增长条款可带来更有吸引力的长期收益 [43] - 预计2021年收购项目的资本化率在中6%左右 [43] 问题3: 2021年G&A费用增加的原因 - 无特别原因，只是一般性增加 [47] 问题4: 如何从第四季度AFFO推算到2021年指导 - 从年度基础租金开始，扣除现金基础租户储备金和其他租金储备金，再考虑物业费用、G&A等因素，得出核心FFO约2.58亿美元，递延租金还款约为每股0.2美元，可得出核心FFO与AFFO的差异 [49] 问题5: 现金基础租户的构成及50%租金支付假设的依据 - 现金基础租户主要包括Chuck - E - Cheese、Ruby Tuesday、Frisch’s、MAMC等，占该类别年度基础租金的90%以上 [50] - 50%是该类别租户的平均支付水平，其中有表现较好和较差的租户，实际支付情况可能好于假设 [50][55] 问题6: 额外1200 - 1300万美元租金损失的原因 - 对于非现金基础的年度基础租金，正常年份假设1%的租金损失或空置率，在当前环境下提高到2% [56] 问题7: 收购额的节奏及影响因素 - 预计2021年收购额上半年占40%，下半年占60%，主要取决于关系租户的增长情况，租户有扩张业务的能力和机会，可能带来售后回租业务 [58] 问题8: Chuck - E - Cheese今年减免的租金及对50%租金支付假设的影响 - 今年Chuck - E - Cheese减免租金约360万美元，每月约29.5万美元，已包含在相关数据中 [63] 问题9: Frisch’s是否有门店关闭及租赁安排 - 公司与Frisch’s有多个租赁协议 [66] 问题10: 如何规划资产负债表和现金余额 - 2021年可能不发行重要股权，目前不需要额外筹集股权资金即可实现收购目标，保持杠杆中性的资产负债表 [67] - 公司尽量将资本筹集与资本部署分开，若股价有利，可能会筹集更多资本 [68] 问题11: 2021年处置物业的类型 - 历史上处置物业在进攻性和风险管理方面各占约50%（按物业数量），按金额主要是进攻性处置；2021年预计比例约为60/40，上下浮动20个基点 [69] 问题12: 第四季度市场上的物业类型及资本化率趋势 - 市场上有大量配送中心、C - store组合、单租户净租赁混合组合、QSR组合、租赁组合和仓储俱乐部等物业 [73][74] - 混合组合资本化率较高，QSR组合资本化率在高5% - 低6% [73] 问题13: 疫情后与租户谈判新租约的变化 - 疫情后公司收购业务量不大，未发现租户在长期租约方面的行为有变化，租户未因当前环境要求降低初始租金以换取长期租约 [75][77] 问题14: 除QSR外，第四季度收购的其他行业、平均租赁期限和资本化率范围 - 除QSR外，收购行业与当前投资组合类似，包括便利店、快餐餐厅、洗车、汽车服务、设备租赁等 [81] - 公司对受疫情影响较大的物业类型会更谨慎，等待业务恢复和确定合适的承保方式 [81] 问题15: 2022 - 2023年租金递延还款的租户类型 - 租金递延协议涉及约25% - 30%的租户，还款租户类型广泛，主要集中在餐厅和家庭娱乐行业 [82] 问题16: 电影院租金情况及2021年是否改善 - 公司未按租户和行业每月披露租金情况，对电影院租金改善持乐观态度，但不预设2021年一定会改善 [85] - 公司认为休闲餐饮、健身俱乐部和家庭娱乐行业恢复较快，电影院行业恢复较慢，因此在指导中对电影院业务持谨慎态度 [86] 问题17: 2%租金损失与 occupancy 的关系 - 公司认为2%租金损失可能是租户未支付租金或物业空置导致，未明确说明与 occupancy 的具体转换关系 [88] 问题18: QSR 20年租约是否可重复 - 谈判长期租约对公司很重要，这是与租户谈判的重要内容之一，并非特殊情况，公司认为可以重复 [89] - 租户希望长期控制资产，短期租约选择较少，因此愿意签订长期租约 [90] 问题19: 2%租金损失假设是否基于100% occupancy - 2%租金损失是基于当前年度基础租金运行率的减少，若为实际空置物业，可能导致 occupancy 降至96%左右，该假设适用于整个指导范围 [94][96] 问题20: 2021年到期租约的续约租金趋势及假设 - 2020年续约率较高，续约租金为之前租金的100%，2021 - 2022年到期租约主要为快餐店和便利店，公司预计这些物业续约率较高 [102] 问题21: 2月租金收取情况 - 2月租金收取情况与近期情况一致，目前感觉良好 [104][105]

公司物业资产情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有3143处物业，总可租赁面积约3246.1万平方英尺，位于48个州，加权平均剩余租赁期限为10.7年，约99%的物业已出租[17][41][159][189] - 截至2020年12月31日，公司已承诺为五处物业的建设提供资金，预计这些物业的改善工程将在12个月内完成，建设承诺总额为4244.3万美元，已支付3509.4万美元，剩余承诺为734.9万美元[41] - 截至2020年12月31日，公司拥有47处空置未出租物业，约占物业组合中总物业的1%[87] - 截至2021年2月10日，不到2%的总物业和约1%的物业组合总可租赁面积租给了两家根据美国破产法第11章申请破产的租户[87] - 截至2020年、2019年和2018年12月31日，物业组合的出租率至少为98%，加权平均剩余租赁期限约为11年[163] - 截至2020年12月31日，公司拥有物业3143处，总可租赁面积3246.1万平方英尺，其中租赁和未改良土地物业3096处，占比99%，加权平均剩余租赁期限10.7年[189] 公司人员情况 - 截至2021年1月31日，公司有69名员工，高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过18年，一半员工在公司工作10年或更长时间[19][21] 公司股票交易情况 - 公司普通股在纽约证券交易所交易，股票代码为“NNN”，还有一系列优先股以存托股份形式交易，存托股份代表5.200% F系列累积可赎回优先股的1/100，股票代码为“NNN/PF”[16] 公司股息情况 - 公司运营策略使普通股年度股息（按季度支付）连续31年增加，在所有公开交易的房地产投资信托基金中，连续年度股息增加记录排名第三[29] - 2021年1月，公司宣布向普通股股东支付股息9084.7万美元，每股0.520美元[151] 公司流动性与债务情况 - 公司通常用可用现金余额或9亿美元无担保循环信贷安排的预付款来满足短期流动性需求，截至2020年12月31日，该信贷安排无未偿还余额，有9亿美元可用于未来借款[35] - 截至2020年12月31日，公司总债务与总资产（未计累计折旧和摊销）的比率约为34%，有担保债务与总资产的比率低于1%，总债务与总市值的比率约为29%[36] - 截至2020年12月31日，公司有未偿还债务约32.20922亿美元，其中约1139.5万美元为有担保债务[101] - 公司债务到期时间在2022年至2050年之间，偿债能力可能受无法展期或再融资、资产处置价格不佳、无法获得额外资本等因素影响[95] - 公司债务工具包含限制条款，如限制产生或担保额外债务、进行特定分配等，违反可能导致违约加速偿债[103] - 截至2020年12月31日，公司持有现金及现金等价物2.67236亿美元，无担保循环信贷额度下可用借款为9亿美元[171] - 2020年12月31日止年度利息费用增加，归因于未偿债务增加，包括发行2030年票据4亿美元（利率2.500%）、2050年票据3亿美元（利率3.100%），赎回2022年票据3.25亿美元（利率3.800%）[206] - 2020年12月31日止年度信贷安排加权平均未偿余额减少516.3万美元，利率降低20个基点，部分抵消了利息费用的增加[206] - 2020年12月31日和2019年12月31日，信贷安排加权平均未偿余额分别为1889.5万美元和2405.8万美元[206] - 2020年3月，公司赎回2022年到期的3.25亿美元、利率3.800%的应付票据，赎回价格为本金的100%，外加1667.9万美元的补足金额及所有应计未付利息[207] - 截至2020年12月31日，公司有2.67236亿美元现金及现金等价物，信贷安排下有9亿美元可用于未来借款[206][213] 公司物业租赁情况 - 物业租赁初始期限一般为10至20年，截至2020年12月31日，物业组合的加权平均剩余租赁期限约为10.7年，物业一般采用三净租赁[42] - 公司物业租赁的年度基本租金支付范围从6000美元到371.4万美元（平均21.5万美元），租金通常会因消费者物价指数上涨、固定增长或租户销售额增加而提高[42] - 2021 - 2030年及之后物业组合租赁到期情况：2021年占年基础租金3.0%、物业108处、可租赁面积112万平方英尺；2027年占6.3%、172处、244.3万平方英尺；之后占56.6%、1758处、1636.4万平方英尺[45] - 2020 - 2018年物业组合按前20大行业的多元化情况：2020年便利店占年基础租金18.2%，餐厅 - 全方位服务占10.5%，汽车服务占10.3%等[45] - 截至2020年12月31日物业组合按州的多元化情况：得克萨斯州物业503处，占年基础租金17.5%；佛罗里达州225处，占8.5%等[46] - 截至2021年1月31日，公司已收取2020年第四季度约96%的租金和2021年1月约95%的租金[55] - 2020年公司与部分租户签订租金递延租赁修正案，预计2021年收回大部分递延租金，到2022年12月31日基本全部收回[54] - 截至2020年12月31日，约54.6%的物业组合年度基本租金来自五个零售行业租户，其中便利店占18.2%，全服务和有限服务餐厅占20.2%[84] - 截至2020年12月31日，约21.4%的物业组合年度基本租金来自五个租户，7 - Eleven占5.1%，Mister Car Wash占4.6%，Camping World占4.4%，LA Fitness占3.8%，Flynn Restaurant Group（Taco Bell/Arby's）占3.5%[84] - 截至2020年12月31日，约41.4%的物业组合年度基本租金来自位于五个州的物业，其中得克萨斯州占17.5%，佛罗里达州占8.5%[84] - 截至2021年1月31日，公司收取了约96%的2020年第四季度到期租金和约95%的2021年1月到期租金[167] - 2020年公司与部分租户达成租金递延租赁修订协议，2020年和2021年原本到期租金分别为5071.9万美元和141万美元，2020年已偿还约325.9万美元递延租金，2021 - 2023年待偿还递延租金分别为3679.4万美元、1094.4万美元和113.2万美元[169] - 2021 - 2030年及之后各时间段，物业租赁到期情况按年化基本租金和可租赁面积占比不同，如2021年年化基本租金占比3.0%，可租赁面积112万平方英尺[189] - 2020年物业组合前20大行业中便利店年基本租金占比18.2%，餐厅 - 全方位服务占比10.5%，汽车服务占比10.3% [191] - 截至2020年12月31日，物业组合按州划分，得克萨斯州物业数量503个，年基本租金占比17.5%，佛罗里达州物业数量225个，占比8.5% [191] 公司物业投资与处置情况 - 公司评估收购物业时会考虑物业位置、当地市场条件、租户财务状况等多种因素[37] - 2020年公司放缓新物业投资，2021年考虑新投资时将继续监测经济衰退的影响[53] - 2020 - 2018年物业收购数量分别为63个、210个、265个，总投资金额分别为179,967,000美元、752,497,000美元、715,572,000美元 [193] - 2020 - 2018年物业处置数量分别为38个、59个、61个，净销售收益分别为54,488,000美元、126,194,000美元、147,646,000美元 [194] - 2020年公司放缓新物业投资，2021年将继续监测经济衰退影响后再考虑新投资[171] 公司面临的风险情况 - 金融和经济状况变化可能对公司、租户和商业地产产生不利影响，政府稳定经济的行动不一定能达到预期效果[64][66] - 新冠疫情及政府应对措施导致公司租户收入损失，影响租金收取，增加财务结果不确定性[52][53] - 新冠疫情可能导致租户违约、限制公司融资能力、使物业或租户应收账款减值、降低物业处置价格和短期投资价值[69][70] - 新冠疫情对公司运营和租户的影响高度不确定，可能导致租户违约、破产，减少公司租金收入和现金流[72][73][74][75] - 公司可能无法成功执行收购、开发或处置物业的策略，影响投资回报和经营业绩[78][79][80][83] - 公司部分租赁或贷款协议条款可能无法执行，影响公司权益[81] - 网络安全风险和事件可能损害公司业务、运营和声誉，导致法律诉讼和财务损失[88][89][90] - 公司房地产投资面临多种风险，如经济环境变化、消费者偏好改变、环境负债等，可能导致租金下降、空置率上升[107] - 公司若未能符合房地产投资信托（REIT）资格，将面临重大税务责任，可能按常规公司税率缴纳联邦所得税[117] - 遵守政府法律法规的成本可能对公司经营业绩产生不利影响[124] - 公司关键管理人员的流失可能对公司业绩和证券价值产生不利影响[129] 公司环境相关情况 - 截至2021年2月4日，公司有74处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[48] - 截至2021年2月4日，公司有74处房产正在进行某种程度的环境修复和/或监测[114] - 公司为减轻环境责任风险，购买了环境保险，但政策有除外责任和限制，不能覆盖所有房产[116] 公司REIT资格相关情况 - 为维持REIT资格，公司需满足多项要求，包括收入来源、资产性质和多元化、向股东分配金额等[121] - 公司需在每个应税年度的最后半年内，确保五名或更少个人实际或推定拥有的股份价值不超过已发行和流通股份价值的50% [122] - 公司章程限制股东受益或推定拥有超过9.8%价值的公司流通股份，可能抑制市场活动和限制业务合并机会[123] 公司普通股登记持有人情况 - 截至2021年1月28日，公司有1643名普通股登记持有人[152] 新冠疫情相关情况 - 2020年3月11日，世界卫生组织宣布新冠疫情为大流行，3月13日，美国宣布国家紧急状态[165] - 新冠疫情导致公司许多租户宣布临时关闭业务和/或要求调整租赁条款，增加了租金收款的不确定性，对公司财务业绩产生负面影响[166] 公司会计处理情况 - 2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[178] - 2020年公司注销了2179.2万美元的未偿应收账款及相关应计租金，并将部分租户重新分类为现金收付制核算[180] - 截至2020年12月31日，约6%的物业和约8%的物业组合总可租赁面积租给了13个采用现金收付制确认收入的租户，2020年从这些租户获得租金收入472.2万美元[182] - 公司对受COVID - 19影响的租赁让步选择不应用租赁修改会计处理[179] 公司财务数据关键指标变化 - 2020 - 2019年公司总收入分别为660,681,000美元、670,487,000美元，2020年较2019年下降1.5% [196] - 2020年租金收入减少主要因注销217,930,000美元应收账款及疫情影响部分租户租金收取 [198] - 2020 - 2019年总运营费用分别为302,430,000美元、286,431,000美元，2020年较2019年增长5.6% [200] - 2020年一般及行政费用增加主要因薪酬成本增加，部分被其他一般成本减少抵消 [201] - 2020 - 2019年公司净房地产费用分别为103,230,000美元、108,670,000美元，2020年减少主要因空置物业出售 [202] - 2020 - 2019年公司记录的房地产减值净额分别为37,442,000美元、31,992,000美元 [205] - 2020年12月31日退休遣散费主要与前首席投资官退休有关[206] - 2020年、2019年和2018年经营活动提供的现金分别为4.50194亿美元、5.01727亿美元和4.71909亿美元[215] - 2020年、2019年和2018年投资活动使用的现金分别为1.42816亿美元、6.19408亿美元和6.09371亿美元[215] - 2020年、2019年和2018年融资活动提供（使用）的现金分别为 - 412.54万美元、45.26万美元和2503.65万美元[215] - 2020年、2019年和2018年现金增加（减少）分别为2.66124亿美元、 - 1131.55万美元和1129.03万美元[215] 公司物业组合特征情况 - 公司最大的行业集中度是便利店和餐饮（包括全方位服务和有限服务）行业[162] - 物业组合在地理上集中在美国南部和东南部[162]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第三季度FFO和核心FFO为每股0.62美元，包含1480万美元（每股0.09美元）应收账款核销 [17] - 第三季度确认850万美元递延租金，计算AFFO时排除该部分 [18] - 第三季度末租金应收款降至410万美元，与疫情前水平一致，一般准备金为18%（87.9万美元）；应计租金收入应收款较6月30日增加230万美元（4%），一般准备金为11%（800万美元） [23][24] - 截至第三季度末，约6%租金按现金基础确认，需核销1480万美元应收款余额 [21][22] - 约3%年度基础租金来自破产租户，主要是Chuck E - Cheese（2.1%）和Ruby Tuesday（0.6%） [26] - 第二季度末现金2.95亿美元，9亿美元银行信贷额度无未偿还金额；加权平均债务期限10.4年，加权平均利率3.7%；净债务与总账面价值资产比率为34.4%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.0倍 [27][28][29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租金收取率约90%，10月约94% [6][19] - 第三季度末 occupancy rate为98.4%，租户租约续签率为80% - 85%，租金约为之前的100% [11] - 有限服务餐厅第三季度收款率略低于全服务餐厅，是与部分租户的租金递延协议的时间问题 [67][68] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场资本化率处于历史低位，疫情后对企业信用和门店业绩进行承保具有挑战性 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期战略是拥有广泛多元化、位置优越的房地产投资组合，以合理价格收购，租给强大的地区和全国性租户，保持低杠杆资产负债表和经验丰富的员工团队 [13] - 继续审查和完善战略，预计收购量将在近期回升，但会谨慎进行新投资 [8][9] - 倾向于与大型非投资级租户合作，以获得更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款 [41] - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等 [93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多租户业务复苏速度快于预期，但2021年仍存在不确定性，公司将保持谨慎 [8][20] - 认为2021年可能会有更多挑战，特别是联邦政府刺激措施减弱后，但目前公司状况良好 [36] - 对租金收取情况感到满意，除影院外，其他业务表现相对稳定 [73] 其他重要信息 - 8月提高季度普通股股息，2020年是连续第31年提高股息 [5] - 第三季度出售3处房产，收入240万美元，均为非空置房产，属于防御性处置 [100] - 约三分之二的交易来自关系租户，收购团队已开始看到交易管道增加 [58] - 很少有收购来自1031市场，约30%的近期处置交易是卖给1031买家 [104] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 高风险类别租户买断预期及 occupancy 情况 - 认为影院、健康和健身、休闲餐饮和家庭娱乐四个行业仍面临困境，影院问题最严重；预计2021年可能有更多挑战，但目前 occupancy 率为98%，即使有下降也不会造成太大问题；便利店、快餐、洗车、汽车服务和轮胎店等行业业务正在恢复 [35][36][38] 问题: 投资级风险敞口策略及收购时如何评估风险 - 对追求大型非投资级租户的策略感到满意，该策略能带来更好的初始收益率、租金增长和更有利的租约条款，但会持续评估 [40][41] 问题: 从现金基础转为GAAP基础的影响及后续情况 - 难以确定是否还有更多租户转为现金基础，但目前来看不会有太多，因为租金收取率达94%，多数租户情况向好，除影院外 [46] 问题: 未达成延期协议租户的处理方式 - 与租户保持持续对话，存在对租金减免意见不一致的情况；同时会采取法律补救措施，包括提起驱逐诉讼，但目前重新出租空置房产不太现实，目标是与租户达成协议 [49][50][51] 问题: 因政府禁令未开业的房产数量 - 约99%的房产目前已开业，虽伊利诺伊州有部分关闭情况，但不影响租金收取 [53][54][55] 问题: 收购意愿及资金分配 - 未重新制定收购指引，会谨慎进行新收购；收购团队看到交易管道增加，多数交易来自关系租户；收购初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [57][58][84] 问题: 10月租金收取计算基础及未解决情况 - 10月租金收取率94%是基于疫情前应缴租金；第三季度约5%租金延期，约5%未解决；第四季度延期租金比例会大幅下降 [61][64] 问题: 6%现金基础租金中另外3%的类别 - 可能是影院行业 [66] 问题: 有限服务餐厅收款率低于全服务餐厅的原因 - 是与部分租户的租金递延协议时间问题，不影响租金偿还 [67][68] 问题: 租户流失预期及相关情况 - 虽认为空置率可能低于2008 - 2009年水平（96.4%），但目前租金收取情况好于预期；现金基础租金和未解决租金有重叠；对现金基础租金租户仍会积极追收 [70][72][75] 问题: 季度间 occupancy 率下降原因 - 未发现明显趋势，可能是多方面小因素导致 [80] 问题: 是否考虑冬季疫情情景 - 会关注冬季疫情可能带来的影响，这也是不重新制定指引的原因之一；关系零售商已将其纳入增长和扩张计划，公司会跟随他们的步伐 [82] 问题: 重启收购平台的资金来源 - 初期可能以现金和少量债务融资，整体杠杆率不会有显著变化 [84][85] 问题: 破产租户应收账款及租金支付情况 - 现金基础租户租金收取约为应缴租金的一半；Ruby Tuesday 占年度基础租金约0.6%，物业数量相对稳定，公司收购时注重降低成本和租金以控制风险 [88][89][92] 问题: 收购时对资本化率的要求 - 不将资本化率作为收购的限制因素，更关注整体风险回报分析，包括租约期限和租金增长等；虽预期资本化率可能上升，但实际可能略有下降，不过仍能通过关系租户找到合适交易 [93][94][95] 问题: 季度内资产剥离情况 - 出售3处非空置房产，收入240万美元，属于防御性处置 [100] 问题: 是否有行业想减少风险敞口 - 不只是关注行业，更关注单个房产是否为长期核心资产；目前不太可能收购更多影院房产，如果有市场，可能会出售 [101][102] 问题: 交易活动中与1031市场的关系及影响 - 很少有收购来自1031市场，若其消失，资本化率上升，可能会有更多符合收购标准的交易；约30%的近期处置交易是卖给1031买家，预计其消失不会对业务产生重大影响 [104][105] 问题: 与同行在收购观点上的差异原因 - 公司采取长期视角，疫情期间暂停收购，因核心客户也暂停扩张；目前核心客户开始扩张，公司会谨慎支持他们，就像2008 - 2009年那样，先等待情况明朗再更积极地参与 [108][109][111] 问题: 疫情后投资组合调整及行业看法 - 未来可能不会收购很多影院房产，会观察行业发展和房产用途变化；认为正确的策略是关注优质地段，租给大型运营商，以合理价格和租金租赁，从长期视角应对经济波动 [114][115] 问题: 租金延期协议是否符合FASB规定 - 所有租金延期协议都符合FASB规定 [118] 问题: 未来是否会建立新的合作关系 - 收购主要关注维护现有租户关系，但也会积极寻找新租户建立合作关系 [121][122]

物业组合情况 - 截至2020年9月30日，公司物业组合有3114处物业，总可租赁面积3242.1万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限10.7年[34] - 2020年9月30日，经营租赁3109项，直接融资租赁6项，加权平均剩余租赁期限为10.7年[64] 资本化利息情况 - 2020年和2019年前九个月开发期间资本化利息分别为121.8万美元和79.7万美元，其中2020年和2019年第三季度分别为33.2万美元和32.7万美元[42] 应收账款及租金核算情况 - 2020年第三季度和前九个月，公司注销1475.8万美元未偿还应收账款及相关应计租金，并将部分租户重新分类为按现金制核算[48] - 2020年第三季度和前九个月，公司按现金制确认收入分别为220.3万美元和240.6万美元，2019年同期无现金制收入[49] - 截至2020年9月30日，约4%的物业和约6%的总可租赁面积租给6个租户，公司对其按现金制确认收入[49] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[50] 应付票据债务情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，应付票据债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，累计摊销分别为870.5万美元和896.2万美元[52] 抵押贷款应收款情况 - 截至2020年9月30日，公司抵押贷款应收款为256.9万美元，信贷损失备抵为16.4万美元[56] 租赁条款调整情况 - 部分租户请求调整租赁条款，主要是30至90天的短期租金延期，延期租金通常在3至18个月内支付，从2020年第四季度开始[37] 新物业投资情况 - 公司在2020年大幅缩减新物业投资，以评估经济衰退对零售商、零售房地产、资本市场和投资回报的影响[39] 净收益情况 - 2020年前三季度归属于NNN的净收益为5606.9万美元，2019年为6669.3万美元；2020年第三季度为1.67512亿美元，2019年为2.25394亿美元[59] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2020年9月30日，累计其他综合收益（损失）期末余额为-1708.2万美元[60] 租金递延情况 - 因疫情，截至2020年9月30日，公司与部分租户达成租金递延租赁修正案，涉及约6%的2020年年度租金，平均递延2.7个月租金，约77%原定于2020年第二季度支付，23%原定于第三季度支付，约66%应于2021年6月30日前支付，89%应于2021年12月31日前支付[66][67] 房地产账面价值情况 - 2020年9月30日，采用经营法核算的房地产账面价值为7.167992亿美元，2019年12月31日为7.287374亿美元[68] 应计租金收入情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司分别确认应计租金收入3302.2万美元和135.4万美元，其中2020年和2019年第三季度分别记录230.5万美元和42.9万美元[69] - 2020年第三季度，因将部分租户重新分类为现金收付制核算，公司冲销约1139.3万美元应计租金收入；2020年9月30日和2019年12月31日，应计租金收入余额分别为6175.4万美元和2889.7万美元，分别扣除备抵797.8万美元和184.2万美元[70] 无形资产租赁资产与负债净额情况 - 2020年9月30日和2019年12月31日，无形资产租赁资产净额分别为5.7044万美元和6.0785万美元，无形资产租赁负债净额分别为1.5428万美元和1.5632万美元[72] 高于和低于市场的现有租赁摊销情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，高于和低于市场的现有租赁摊销增加租金收入分别为71.1万美元和57.9万美元，其中2020年和2019年第三季度分别记录30.1万美元和17.8万美元[72] 待售房地产情况 - 2020年9月30日，公司有3处房产被归类为待售，2019年12月31日有8处，其中5处在2020年出售；2020年9月30日和2019年12月31日，待售房地产账面价值分别为540.8万美元和966.1万美元[73] 房产出售净收益情况 - 2020年前三季度出售25处房产，净收益1.3637亿美元；2019年同期出售43处，净收益2.5508亿美元[74] 房地产建设承诺情况 - 截至2020年9月30日，公司房地产建设承诺总额4.7424亿美元，已投入3.6471亿美元，剩余承诺1.0953亿美元[75] 房地产减值情况 - 2020年前三季度和2019年前三季度，公司分别确认房地产减值3306.2万美元和2112.4万美元[76] 无担保循环信贷安排情况 - 2020年前三季度，公司9亿美元无担保循环信贷安排的加权平均未偿还余额为2523.9万美元，加权平均利率为2.6%；截至9月30日，无未偿还余额，9亿美元可用于未来借款[78] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[79] 票据有效利率情况 - 2030年票据有效利率为2.536%，2050年票据有效利率为3.205%[80][81] 票据赎回情况 - 2020年3月，公司赎回3.25亿美元3.800%的2022年到期应付票据，支付赎回溢价1667.9万美元[84] 普通股发行净收益情况 - 2020年前三季度，公司通过股息再投资和股票购买计划发行12.1988万股普通股，净收益445.8万美元；2019年同期发行30.9127万股，净收益1648.1万美元[86] - 2020年前三季度，公司通过ATM股权计划发行163.435万股普通股，净收益5975.2万美元；2019年同期发行234.4022万股，净收益1.25946亿美元[87] 普通股股息情况 - 2020年第三季度，公司普通股股息为8994.7万美元，每股0.52美元；2019年同期股息为8393.5万美元，每股0.515美元[88] 其他综合收益中转出情况 - 截至2020年9月30日，公司其他综合收益中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1708.2万美元，2020年和2019年前九个月分别从其他综合收益中转出166.3万美元和97.5万美元，其中2020年和2019年第三季度分别转出64.2万美元和32.7万美元作为利息费用增加，未来12个月预计额外转出257.4万美元[94] 应付票据公允价值情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应付票据扣除未摊销折价和债务成本后的公允价值分别为34.37058亿美元和30.74538亿美元[96] 租金收取情况 - 截至2020年10月28日，公司已收取2020年第三季度原到期租金的约90%和10月原到期租金的94%[98] 衍生金融工具情况 - 截至2020年9月30日，公司无未偿还的衍生金融工具[95] - 公司不将衍生品用于交易或投机目的，目前没有未指定为套期保值的衍生品[95] 信贷安排未偿还余额及利率情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司信贷安排的未偿还余额分别为0美元和1.336亿美元，加权平均利率分别为2.6%和2.8%[163] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年前九个月的利息费用增加不到1%[163] 应付抵押债务及固定利率无担保债务情况 - 2020 - 2023年公司应付抵押债务分别为17.4万美元、71.6万美元、75万美元、996.8万美元，有效利率均为5.23%；2023 - 2024年及以后固定利率无担保债务分别为3.49256亿美元、3.49708亿美元、25.32004亿美元，有效利率分别为3.39%、3.92%、3.74%[164] 应付抵押债务公允价值情况 - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司应付抵押债务的公允价值分别为1160.8万美元和1211.6万美元[164] 固定利率债务情况 - 截至2020年9月30日，公司固定利率债务总额为32.30968亿美元，加权平均有效利率为3.72%[164]

财务数据和关键指标变化 - 二季度FFO为每股0.65美元，AFFO为每股0.49美元，反映了3020万美元（每股0.17美元）与租金递延协议相关的非现金直线租金 [18] - 季末入住率为98.7%，较上一季度下降10个基点；二季度G&A费用占收入的5.7%，低于一季度的5.8% [19] - 二季度租金收款率约为69%，7月约为84% [19] - 二季度确认了3580万美元与租户租金递延协议相关的应计租金，但预留了560万美元，本季度应计租金净增加3020万美元 [21][22] - 二季度租金应收账款增加了1700万美元，建立了260万美元的准备金，本季度净租金应收账款增加1440万美元 [24] - 二季度末手头现金为2.25亿美元，银行信贷安排无未偿还金额；加权平均债务期限为10.7年，加权平均利率为3.7% [26][27] - 6月30日，净债务与总账面价值资产比率为35.1%，净债务与EBITDA比率为4.8倍，二季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.1倍 [28] - 二季度发生了2180万美元的减值，约三分之二与一家小型家庭娱乐运营商零售商有关 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度未收购新物业，仅投资700万美元完成一些正在进行的项目；年初至今，已投资7400万美元，初始现金资本化率为6.9% [12] - 二季度通过ATM发行了5300万美元的股权，并通过出售物业筹集了4000万美元 [13] - 二季度出售的8处房产中有3处为空置房产 [55] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取长期经营策略，认为以合理价格收购位置优越的房地产，租给强大的地区和全国性租户，并由低杠杆资产负债表和经验丰富的行业专家团队支持，是创造股东价值的正确方式 [14] - 继续谨慎对待新的资本承诺，专注于保持强大的流动性状况 [12] - 优先重新出租空置物业，若在9个月或1年内未能成功出租，可能会更快地处置空置物业并将资金用于新的收购 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度业绩反映了公司长期战略和商业模式的基本实力和弹性，相信疫情后公司物业仍将有很高的需求 [5][11] - 认为要到2021年才能更好地了解经济表现，因此保持谨慎，但在租金收款方面看到了一些积极的迹象 [21] - 对租户租金递延安排的进展相对满意，希望已达成合理平衡 [20] - 由于经济不确定性，未提供2020年盈利指引，将努力为公司在未来几年取得成功创造最佳机会 [29] 其他重要信息 - 公司与受疫情影响较大的租户采取合作方式，达成租金递延协议，期限通常少于3个月，递延租金还款通常从四季度开始，持续到2021年底，仅免除了0.1%的季度基本租金 [7][8][9] - 公司普通股股息将增加，2020年将是公司连续第31年增加股息，这一成就仅被另外两家REIT和不到90家美国上市公司所匹配 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁环境如何，租赁需求深度以及疫情期间续租意向是否有变化 - 目前空置物业的租赁需求低于往常，许多企业在观望是否开设新门店；但续租指标与长期平均水平一致，约80% - 85%的租户以约100%的先前租金续租，且房东无需提供激励措施 [32][33] 问题: 什么情况下会考虑延长租金递延协议，延长协议会是什么样的 - 若首次递延安排对租户不足，将进行“第二阶段”讨论，可采取的措施包括延长租期、改变租赁期间的租金涨幅、开展新交易、置换租赁物业等，但目前这些措施尚未大规模实施，首次递延安排效果良好，7月剧院租金明显回升 [34][35][36] 问题: 7月租金收款增加主要由哪些特定租户行业推动 - 整体业务有所改善，但剧院和健身行业仍面临困难，对租金收款增加贡献不大 [38] 问题: 下半年在外部增长方面更积极需要什么条件 - 希望观察长期情况的发展，了解未来几个月物业定价和资本成本的变化 [39][40] 问题: 1031计划是否有变化，是否会在年底增加资产处置以利用可能的低资本化率 - 处置资产是公司的核心能力之一，约30%的处置交易是与1031交换买家进行的，预计影响不大；年底是否增加处置将取决于需求 [44][45] 问题: 受挑战的运营商（如Dave & Buster's、Main Event、Chuck - E - Cheese's、剧院、健身房）在2021年是否有重大租约到期 - 近期租约到期情况在这些行业中没有异常，不会有大量资产因租约到期而收回 [46][47] 问题: 本季度的减值情况以及对空置物业处置的想法 - 本季度减值2180万美元，约三分之二与一家小型家庭娱乐运营商零售商有关；目前处置的空置和已占用物业比例正常，未来将优先重新出租空置物业，若未能成功出租，可能会更快地处置并将资金用于新收购 [54][55][56] 问题: 未来6 - 12个月入住率的走势，与全球金融危机（GFC）相比，衰退对入住率的影响如何 - 目前比之前略乐观，收款情况有所改善，但认为此次衰退对入住率的影响将超过2008 - 2009年，不过公司在资产负债表、股息等关键指标方面应该没问题，后续关键是重新出租物业和适时重启收购 [57][58][59] 问题: 未来六个月是否计划一定比例的租金递延继续到年底 - 乐观认为大部分初始递延租金将按计划偿还，租户将在三季度及年底前恢复正常租金支付；但不排除会有一些问题，需要与部分租户进行额外的递延或租约重组，但目前相关讨论很少 [60][61] 问题: 对Chuck E. Cheese's的复苏潜力有何看法，预计其复苏情况与历史水平相比如何 - Chuck E. Cheese's已申请破产，公司是其债权人委员会成员，该公司尚未放弃公司的物业；历史上，空置物业在不投入额外资金的情况下，可收回约70%的先前租金，但目前判断其复苏情况还为时过早 [69][70][72] 问题: 二季度汽车服务行业租金收款低的原因是什么，该行业在7月是否有所反弹 - 该行业包括洗车业务，疫情初期公司与这些企业达成了租金递延协议；许多企业在7月已反弹，该行业有很多强大的租户，公司对其恢复全额租金支付和偿还递延租金有信心 [73] 问题: 预留的低于可收回性门槛的金额是否在560万美元内 - 是的，这是对应计租金的一般准备金，所有应计租金都与租金递延租赁修正案有关 [74][75] 问题: 260万美元的准备金是否是560万美元的一部分，本季度是否注销了任何直线租金 - 不是，这是两个不同类别的应收账款准备金。应计租金应收账款增加了3580万美元，预留了560万美元；典型的季末租金应收账款增加了1700万美元，预留了260万美元，本季度未注销直线租金 [79][80] 问题: 递延租金的会计处理为何作为租赁修改，而未利用FASB的非修改处理救济 - 公司决定将其作为应计租金入账，利用了FASB的救济，未对这些租赁进行重新分类，租赁递延修正案均作为应计租金收入的增加处理 [82] 问题: 二季度和7月租金收款中，未解决部分的情况，包括递延金额、未解决金额，以及未解决部分中采取法律措施和全国性租户的比例 - 7月未解决部分约为10%，与二季度类似，其中约6%的租金递延到三季度；目前难以确定这10%将如何分配为已收款、达成递延协议或进入诉讼，公司正在初步梳理；约一半的未解决部分有望达成递延协议，另一半可能进入法律程序，涉及的租户大多是大型强实力公司 [84][86] 问题: 对租户直接支付费用（如房地产税、水电费、保险费等）的情况了解多少，是否能跟踪未支付租金且未达成递延协议的租户的费用支付情况 - 公司会跟踪租户的费用支付情况，尤其是房地产税，递延协议通常要求租户继续支付这些费用；公司能了解租户是否支付了房地产税，这些费用是与租户整体讨论的一部分 [89][90][92] 问题: 二季度的留存现金流是多少 - 二季度基本收支平衡，AFFO为8300万美元，股息为8800万美元；上半年仍为正现金流 [94][97][98] 问题: 租户在德克萨斯州和佛罗里达州等病例增加的州，租金递延或收款情况是否有变化 - 目前在地区或州层面未观察到明显差异，公司的租户大多是全国性企业，即使某些热点地区的部分门店关闭，只要租户之前支付租金，仍会继续支付 [105]

物业组合情况 - 截至2020年6月30日，公司物业组合有3117处物业，总可租赁面积3245.4万平方英尺，分布于48个州，加权平均剩余租赁期限10.9年[35] - 2020年6月30日，公司经营租赁数量为3128个，直接融资租赁数量为6个，加权平均剩余租赁期限为10.9年[66] 资本化利息情况 - 2020年和2019年上半年开发期间资本化利息分别为88.6万美元和47.1万美元，其中2020年和2019年第二季度分别为42万美元和34.5万美元[43] 使用权资产与经营租赁负债情况 - 截至2019年1月1日，公司记录使用权资产约773.5万美元，经营租赁负债约1015.5万美元[51] 应付票据相关债务成本情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应付票据相关债务成本分别为3114万美元和2693.2万美元，扣除累计摊销后列于合并资产负债表[53] 抵押贷款应收款情况 - 截至2020年6月30日，公司有抵押贷款应收款265.3万美元，计入合并资产负债表其他资产，扣除16.9万美元信用损失备抵[57] 新冠疫情对公司的影响 - 受新冠疫情影响，公司租户收入受损，支付租金能力受挑战，公司应收账款及相关备抵增加[37] - 部分租户请求调整租赁条款，主要是30至90天短期租金递延，公司协商后要求递延租金在租赁期后期支付，通常在2020年第四季度开始，为期3至18个月[38] - 公司目前推迟重大新物业投资，等待经济和资本市场复苏更明确的信号[40] 会计政策变更情况 - 公司采用FASB ASU 2016 - 13，以预期信用损失方法替代已发生损失减值方法[55] - 公司对新冠疫情相关租赁让步选择不应用租赁修改会计处理，将其视为现有合同一部分[52] 净收益情况 - 2020年上半年归属于公司的净收益为1.11443亿美元，2019年为1.58701亿美元[59] 租金递延协议情况 - 2020年第二季度，公司与部分租户达成租金递延租赁协议，涉及约21%的本季度到期租金，平均递延2.4个月租金，约86%的递延租金原定于2020年第二季度到期，14%原定于第三季度到期[68] 房地产账面价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司房地产按经营法核算的账面价值分别为7.221418亿美元和7.289048亿美元[70] 租赁收入情况 - 2020年第二季度和上半年，公司租赁收入分别为1.63479亿美元和3.38026亿美元，2019年同期分别为1.64596亿美元和3.27622亿美元[71] 应计租赁收入余额情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应计租赁收入余额分别为5945.9万美元和2889.7万美元，分别扣除了748.1万美元和184.2万美元的备抵[71] 无形资产租赁资产与负债净值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司无形资产租赁资产净值分别为5.9248亿美元和6.0785亿美元，无形资产租赁负债净值分别为1.5902亿美元和1.5632亿美元[73] 现有租赁净增加租金收入情况 - 2020年和2019年上半年，公司高于和低于市场的现有租赁净增加租金收入分别为41万美元和40.1万美元[73] 现有租赁摊销费用情况 - 2020年和2019年上半年，公司现有租赁摊销费用分别为433.7万美元和404.2万美元[73] 待售房产情况 - 截至2020年6月30日，公司有4处房产被归类为待售，2019年12月31日有9处，其中5处在2020年出售[74] 房产出售净收益情况 - 2020年上半年公司出售22处房产，净收益1348.9万美元；2019年同期出售30处，净收益2344.7万美元[75] 房地产建设承诺情况 - 截至2020年6月30日，公司房地产建设承诺总额为5248.8万美元，已投入3851.7万美元，剩余承诺1397.1万美元[76] 房地产减值损失情况 - 2020年和2019年上半年，公司分别确认房地产减值损失2736.7万美元和1043.2万美元，其中2020年和2019年第二季度分别为2185.4万美元和718.7万美元[77] 无担保循环信贷额度情况 - 2020年上半年，公司9亿美元无担保循环信贷额度的加权平均未偿还余额为3799.8万美元，加权平均利率为2.5%；截至6月30日，无未偿还余额，9亿美元可用于未来借款[79] 票据发行情况 - 2020年3月，公司发行4亿美元2.500%的2030年到期票据和3亿美元3.100%的2050年到期票据[80] - 2030年票据以3.98712亿美元的总价折价出售，有效利率为2.536%；2050年票据以2.93934亿美元的总价折价出售，有效利率为3.205%[81][82] 票据赎回情况 - 2020年3月，公司赎回3.25亿美元3.800%的2022年到期应付票据，赎回价格为本金加1667.9万美元的补足金额及应计未付利息[85] 股票发行净收益情况 - 2020年上半年，公司通过股息再投资和股票购买计划发行33246股普通股，净收益132.1万美元；通过市价发行计划发行1417977股，净收益5201.8万美元[87][88] 普通股股息情况 - 2020年第二季度，公司普通股股息为8827万美元，每股0.515美元；上半年股息为17641.8万美元，每股1.03美元[89] 衍生工具终止情况 - 公司有多笔已终止的用于对冲长期债务预测利息支付风险的衍生工具，如2020年3月终止的三笔远期起息互换，名义金额2亿美元，终止时公允价值为1314.1万美元[96] 其他综合收益余额情况 - 截至2020年6月30日，与公司先前终止的利率套期保值相关的其他综合收益余额为1772.4万美元[97] 其他综合收益转出情况 - 2020年和2019年上半年，公司分别从其他综合收益中转出102.1万美元和64.8万美元，其中2020年和2019年第二季度分别转出63.8万美元和32.5万美元作为利息费用增加项[97] - 未来12个月，公司预计将从这些终止的衍生品中额外转出256.4万美元作为利息费用增加项[97] 应付票据公允价值情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司应付票据的公允价值（扣除未摊销折价且不包括债务成本）分别为33.3191亿美元和30.74538亿美元[99] 租金收取情况 - 截至2020年7月30日，公司已收取2020年第二季度到期租金的约69%和2020年7月到期租金的84%[101] 衍生品到期情况 - 截至2020年6月30日，公司无未到期的衍生品[98,172] 信贷安排未偿余额情况 - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司信贷安排的未偿余额分别为0美元和1.336亿美元，加权平均利率分别为2.5%和2.8%[172] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务的利率提高1%，2020年上半年的利息费用增幅将低于1%[172] 固定利率债务情况 - 2020 - 2024年及以后，公司固定利率债务（抵押贷款和无担保债务）的债务义务和有效利率各有不同，如2020年抵押贷款债务义务为34.5万美元，有效利率为5.23%[174] - 2020年6月30日和2019年12月31日，公司固定利率债务（抵押贷款和无担保债务）的公允价值分别为1177.9万美元和1211.6万美元（抵押贷款）、33.3191亿美元和30.74538亿美元（无担保债务）[174]