物业资产情况 - 截至2022年12月31日，公司拥有3411处物业，总可出租面积约3501万平方英尺，位于48个州，加权平均剩余租赁期限为10.4年，约99%的物业已出租[11][38][151][178] - 截至2022年12月31日，土地投资平均为79.4万美元，建筑投资平均为209万美元[39] - 截至2022年12月31日，物业组合加权平均剩余租赁期限约为10.4年，年基本租金支付范围为7000美元至408.5万美元，平均为22.7万美元[40] - 截至2023年1月30日，公司有71处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[43][105] - 截至2022年12月31日，约54.1%的物业组合年基本租金来自五个零售行业，19.5%来自五个租户，41.0%来自五个州[57] - 截至2022年12月31日，公司拥有21处空置未出租物业，约占物业组合中总物业的1%[69] - 截至2023年1月30日，物业组合中不到1%的总物业和不到1%的总可出租面积租给了一家目前根据美国破产法第11章申请破产的租户[69] - 公司最大的行业集中度为餐饮（18.0%）、便利店（16.5%）和汽车服务（13.7%）行业[154] - 截至2022年、2021年和2020年12月31日，物业组合的出租率至少为98%，加权平均剩余租赁期限约为10年[155] - 2022 - 2032年及之后各时间段的租赁到期情况中，2027年到期的年基本租金占比8.7%、房产数量240处、可出租面积363.7万平方英尺，之后到期的年基本租金占比50.5%、房产数量1794处、可出租面积1566.2万平方英尺[179] - 2022年按前20大行业划分的物业组合中，便利店占年基本租金的16.5%，汽车服务占13.7% [180] - 2022年按州划分的物业组合中，得克萨斯州房产数量528处，占年基本租金的17.1% [181] - 2022年公司收购223处房产，可出租面积262.9万平方英尺，资本化率6.4%，总投资8.47747亿美元[182] - 2022年公司出售33处房产，可出租面积31.1万平方英尺，净销售收益6521.6万美元，净收益1744.3万美元，资本化率5.9% [184] 员工情况 - 截至2023年1月31日，公司有77名全职员工，47%的员工在公司工作10年或以上，员工中女性占比58%，男性占比42%[16] - 公司高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过21年[124] 公司环保与认证情况 - 公司总部大楼获ENERGY STAR®认证，比典型建筑平均少用35%的能源，少产生35%的温室气体排放[20] - 2022年公司成立可持续发展团队，由不同部门和资历的员工组成[15] 股息情况 - 公司连续33年提高普通股年度股息（按季度支付），在所有公开交易的房地产投资信托基金中，连续年度股息增长记录排名第三[29] - 2023年1月公司宣布向普通股股东支付股息9940.1万美元，即每股0.550美元[145] 公司投资与纳税情况 - 公司主要投资于零售房地产，初始租赁期限一般为10至20年[25] - 公司选择按房地产投资信托基金（REIT）纳税，需将100%的REIT应纳税所得分配给股东以符合相关要求[13] - 公司需将REIT应税收入的100%分配给股东，以维持REIT资格并免缴联邦所得税，在截至2022年12月31日的三年里，公司认为自身符合REIT资格[114] 公司面临的竞争与风险 - 公司面临国内外商业地产净租赁投资机会的竞争[12] - 金融和经济状况变化，包括通胀，可能对公司、租户和商业房地产产生不利影响，可能导致租户违约、限制融资能力等[51][52][54] - 租户面临宏观经济、政府和竞争压力，电商扩张可能影响租户生存能力和租赁需求，租户违约可能导致物业空置和收入减少[55] - 公司可能无法成功执行收购或开发策略，面临新市场、新租户等风险，开发活动受监管、施工等因素影响[58][59][60] - 公司可能因市场条件或税收责任无法按有利条款处置物业，影响经营策略和财务状况[61] - 公司租赁或贷款协议的某些条款可能无法执行，影响公司权益[62] - 自然灾害或天气事件可能导致未保险损失，影响租户支付租金能力和公司经营结果及资产价值[66][67] - 疫情可能导致公司物业组合全部或部分关闭、经济衰退、租户违约、公司获取资本困难、现金流减少、无法支付股息、违反债务契约等[128] - 长期或反复的业务关闭、产能降低等措施可能影响租户收入，导致违约或破产，减少公司租金收入并增加房地产费用[129] - 暴力行为、恐怖袭击或战争可能影响公司物业、运营市场和经营成果[131] 公司债务情况 - 截至2022年12月31日，公司现金及现金等价物为250.5万美元，循环信贷额度下有9.338亿美元可用于未来借款[35][200] - 截至2022年12月31日，公司总债务与总总资产（未计累计折旧及摊销）之比约为40%，有担保债务与总总资产之比小于1%，总债务与总市值之比约为33%[36][201] - 截至2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款为153万美元，占总资产的比例不到1%[80] - 截至2022年12月31日，公司有未偿还债务，包括应付抵押贷款996.4万美元、无担保应付票据总额37.3989亿美元以及信贷安排下的1.662亿美元[84] - 截至2022年12月31日，公司约有39.16054亿美元的未偿还债务，其中约996.4万美元为有担保债务[89] - 公司几乎所有债务，包括信贷安排，都需在到期时支付气球本金，到期时间在2023年至2052年之间[83] - 公司无担保债务工具包含各种限制性契约，限制公司产生或担保额外债务、进行某些分配等多项行为[89] - 公司有担保债务工具包含要求维护抵押财产、限制出售抵押财产等惯常契约[90] - 公司债务工具可能包含交叉违约条款，一项债务违约可能导致多项或全部债务违约[91] - 公司债务契约要求限制某些杠杆比率、维持一定的最低利息和债务偿付覆盖率等[93] - 截至2022年12月31日，长期债务本金及利息等现金需求总计5.798089亿美元，2023年需1466.48万美元[206] 公司股权限制情况 - 公司章程规定，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行和流通股票总价值的9.8%，以及任何类别或系列股票价值或数量（以更严格者为准）的9.8%[117] - 为符合REIT资格，在每个纳税年度的最后半年内，不得有五人或更少人实际或推定拥有公司已发行和流通股票价值的50%以上，且至少100人须在每个纳税年度的至少335天内实益拥有公司股票[116] 公司合规情况 - 截至2023年1月30日，公司未收到任何政府当局关于《美国残疾人法案》（ADA）不合规的通知，管理层也未意识到任何会对业务、财务状况或经营成果产生重大不利影响的不合规情况[122] - 《萨班斯 - 奥克斯利法案》2002年第404条要求公司每年对财务报告内部控制的有效性进行管理评估[126] 公司股东情况 - 截至2023年1月30日，公司有1562名普通股登记持有人[146] 公司租金递延情况 - 公司与部分租户签订租金递延租赁修正案，2021年和2020年到期租金分别为475.8万美元和5201.9万美元，截至2022年12月31日，约4956.1万美元（87%）的递延租金已偿还[158] - 2020 - 2025年递延租金及计划还款情况：2020年递延租金5201.9万美元（占比91.7%），2021年475.8万美元（占比8.3%）；截至2022年累计还款比例达87.3%，预计到2025年全部还清[159] 公司财务数据关键指标变化 - 2022年公司总营收7.73053亿美元，较2021年增长6.4%，较2020年增长9.9% [186] - 2022年租赁收入7.71618亿美元，较2021年增长6.6%，主要因2022年收购223处房产和2021年收购156处房产带来的租金收入[186][187] - 2022年房地产费用报销收入1780.2万美元，较2021年下降4.6% [186] - 2022年房地产交易利息及其他收入143.5万美元，较2021年下降43.7% [186] - 2022年总运营费用为3.07959亿美元，较2021年的3.00405亿美元增长2.5%；总其他费用为1.47916亿美元，较2021年的1.58986亿美元下降7.0%[188] - 2022年和2021年净房地产费用分别为847.9万美元和972万美元，费用和占总收入百分比均下降[189] - 2022年折旧和摊销费用为2.23834亿美元，较2021年的2.0522亿美元增长9.1%，主要因2022年收购223处物业[188][190] - 2022年和2021年房地产减值净损失分别为830.9万美元和2195.7万美元，2022年较2021年下降62.2%[191] - 2022年利息费用为1.48065亿美元，较2021年的1.37874亿美元增长7.4%，2022年信贷安排加权平均未偿余额为3922万美元，加权平均利率4.13% [188][194][195] - 2022年经营活动提供现金5.78355亿美元，投资活动使用现金7.77631亿美元，融资活动提供现金3473.2万美元[202] 公司建设资金承诺情况 - 公司承诺为19处物业建设提供资金，截至2022年12月31日，总承诺1.1764亿美元，已提供4409.3万美元，剩余7354.7万美元[207]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度核心FFO为每股0.79美元，较去年同期的每股0.71美元增长0.08美元，涨幅11.3%；前9个月核心FFO为每股2.35美元，同比增长11.4% [12] - 2022年第三季度AFFO为每股0.81美元，较上年同期增长0.06美元，涨幅8%；前9个月AFFO包含470万美元递延租金还款，调整后为每股2.38美元，较2021年调整后的2.16美元增长10.2% [12][13] - 2022年前9个月，剔除递延租金还款后，AFFO股息支付率约为65%，预计全年支付所有费用和股息后将产生约1.9亿美元自由现金流 [14] - 第三季度末，GA费用为1010万美元，低于去年同期的1110万美元；截至9月30日，年度基础租金达7.528亿美元，首次超过7.5亿美元 [15] - 2022年核心FFO每股指引从3.07 - 3.12美元上调至3.11 - 3.15美元，AFFO指引上调至3.18 - 3.22美元，两者指引中点较上季度均提高0.035美元，涨幅1.1% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3349处独立单租户物业组合，第三季度末 occupancy率为99.4%，较去年提高40个基点，高于98%的长期平均水平；第三季度租金收取率为99.7% [6] - 第三季度投资超2.2亿美元收购52处新物业，初始资本化率为6.25%，平均租赁期限为16.5年；前9个月投资5.85亿美元收购154处物业，超过2021年约5.5亿美元的收购规模 [8] - 第三季度出售8处物业，获得2100万美元收益用于再投资；年初至今出售26处物业（含14处空置物业），获得约5000万美元收益 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场处于价格发现期，第三季度末资本化率较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也有所上升 [29] - 净债务与EBITDA之比为5.3倍，较上一季度下降10个基点；第三季度利息杠杆和固定费用覆盖率为4.7倍，与近期季度基本持平 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是有选择地配置资本，适时筹集资本，保持稳健资产负债表和合理收购规模，以应对市场价格发现阶段 [5] - 强调通过与稳定租户的出售回租交易增加收购规模，公司的长期净租赁形式比1031市场交易更有利于房东 [8] - 持续评估资产，出售非核心或表现不佳资产以强化投资组合，回收资金用于新收购 [9] - 未来将更依赖银行信贷工具进行债务融资，同时根据市场情况灵活筹集资本 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 基于年初至今表现，公司预计第四季度将延续良好业绩，2022年核心FFO每股将增长约9% [3][17] - 尽管2023年面临2022年高增长基数和租户递延租金还款减少的挑战，但公司仍乐观预计能实现每股业绩增长 [20] - 公司资产负债表和流动性状况良好，加权平均债务期限约为14年，2024年年中前无重大债务到期，有能力支持核心FFO每股增长 [21][22] 其他重要信息 - 公司宣布Elizabeth Castro Gulacsy加入董事会，其经验将为公司发展带来新视角和有价值见解 [4] - 公司将在2月初公布2023年业绩指引，因当前资本成本上升和收购资本化率变化，难以提前预测收购规模和资本化率 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：出售回租和直接收购的资本化率变动情况如何？ - 自上次美联储加息后，资本化率上升速度加快，第三季度末较二季度末和三季度初上涨30 - 40个基点，出售回租市场和1031市场资本化率也同步上升，尽管买卖价差仍不理想，但较45天前有所改善 [29] 问题：考虑当前股权和债务成本，如何看待投资利差？ - 公司在配置资本时会考虑股权成本，包括约1.9亿美元的年度自由现金流也有成本；未来五个季度将更多利用银行信贷工具进行债务融资，同时会根据市场情况灵活筹集资本 [30] 问题：修订后的外部增长指引显示四季度增长放缓，原因是什么？ - 公司收购活动季度间不均衡，目前收购管道状况良好，但鉴于资本市场和股权市场波动，在交易完成前不会更新或扩大指引 [34] 问题：目前是否有计划出售的资产，出售资产的标准是什么？ - 公司持续评估资产，出售资产可能是因为租户沟通、物业风险评估、难以续租或其他买家出价更高等原因；年初至今出售的创收资产资本化率约为5.8% - 5.9%，出售资产可回收资金并强化投资组合 [35] 问题：今年新建立的合作关系是否超出预期，过去流失的合作关系是否有回归？ - 新合作关系发展符合预期，与2021年相当，优于2020年；目前处于价格发现阶段，流失的合作关系回归数量不多，但因公司作为房东的确定性和可靠性，可能会有少数回归 [38] 问题：经济放缓、资本化率上升与出售回租交易放缓之间是否存在滞后性，是否会在2024年体现？ - 公司开发管道目前与去年一样强劲，未看到新物业开发的外部增长放缓迹象；注意到餐饮服务行业的并购市场有所放缓，但公司不依赖并购活动实现收购规模目标 [40] 问题：1.9亿美元自由现金流是否应按8%的股权成本计算？ - 公司在配置所有资本时，包括自由现金流，都会设定股权回报门槛，以确保为股东提供足够回报 [41] 问题：如何看待明年的GA费用，是否会填补另一个高管职位？ - 短期内不会填补高管职位，下半年可能会考虑；GA费用方面，除通胀带来的价格压力外，无其他显著变化 [45][46] 问题：租户风险情况如何，坏账情况及对特定租户（如影院、Bed, Bath & Beyond）的看法？ - 公司通常假设每年租金损失为100个基点，实际损失通常低于此；对Regal Theaters的一处物业有信心，Bed, Bath & Beyond的三家门店仅占租金的0.2%，租金每平方英尺表现良好，不担心其影响 [51] 问题：在高债务成本环境下，公司相对于同行的优势及战略差异化如何体现？ - 公司认为无需大幅改变战略，专注于每股业绩增长、持有现金和执行一贯策略，在未来几个季度可能会相对同行表现更出色，但仍需观察市场变化 [53] 问题：未来12 - 18个月资本化率预计上升多少，收购规模是否能保持健康？ - 第四季度资本化率已上升25 - 40个基点，预计至少在明年第一、二季度维持该水平，若利率持续，明年下半年可能上升50 - 75个基点；公司更关注每股业绩增长，而非收购规模，目前合作关系和潜在交易情况良好 [55] 问题：处置指引季度环比下降的原因是什么？ - 目前无需出售资产，有几笔交易因价格重新谈判和时间安排问题，可能无法在四季度完成 [61] 问题：未来债务融资如何考虑定期贷款和无担保债务？ - 公司不排除定期贷款，将根据市场情况和投资者需求在合适时机做出决策，评估标准是债务的总成本，而非特定利差 [62][64] 问题：如果经济放缓，预计入住率会下降多少？ - 公司租户为大型区域运营商，信用质量和财务状况良好，地理和行业分布广泛，除非发生重大宏观事件，否则入住率不会大幅下降；长期来看，入住率通常在98% ± 1%范围内波动，目前处于该范围上限 [68][69]

Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为每股0.79美元，较2021年第二季度增长0.09美元或12.9%，较2022年第一季度增长0.02美元或2.6%；上半年核心FFO为每股1.56美元，同比增长11.4% [17] - 2022年第二季度AFFO为每股0.81美元，较上一季度增长0.02美元；上半年AFFO为每股1.58美元（剔除递延租金还款），同比增长10.5% [18][19] - 2022年核心FFO每股指导区间从3.01 - 3.08美元上调至3.07 - 3.12美元，AFFO指导区间上调至3.14 - 3.19美元，指导中点均提高0.05美元 [23][24] - 2022年预计产生约1.8亿美元自由现金流，AFFO股息支付率全年约为68% [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.9%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第二季度利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售物业组合有3305处独立单租户物业，二季度 occupancy为99.1%，高于长期平均水平，租金收取率为99.7% [6] - 二季度投资超1.5亿美元收购43处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限超19年；上半年投资超3.5亿美元收购102处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限16.7年 [8][9] - 二季度出售8处物业，获得近800万美元收益；年初至今出售18处物业（含11处空置），获得2800万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本化率开始调整，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点的变动 [33] - 部分机构在净租赁业务中对资本化率设定底线，如7%或高6% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 强调通过与关系租户的售后回租交易增加收购量，目标是实现每股核心FFO增长 [10][45] - 关注长期每股业绩增长，管理资产负债表和杠杆指标，根据市场情况灵活调整资本结构 [28][48] - 专注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，注重房地产本身的选址和质量 [63][64] - 行业中部分企业此前在低资本化率下追求资产增长和收购量，目前可能会放缓或更注重价格 [28][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩表现强劲，有望在2022年下半年及未来继续提升股东价值 [3] - 尽管经济和资本市场存在不确定性，但公司资产负债表强劲，有能力应对并实现增长目标 [13][28] - 租户有一定有机增长，虽受通胀影响利润空间被挤压，但消费者表现有韧性，租户仍在寻求增长 [39] 其他重要信息 - 7月宣布普通股股息约提高4%，将于8月15日支付，2022年是连续第33年提高股息 [4] - 二季度因4月CEO退休产生270万美元费用，不包含在核心FFO和AFFO计算中 [20] - 公司假设租金潜在损失率为100个基点，但实际经验好于该假设 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本化率变动情况及行业差异 - 二季度后半段开始看到资本化率变动，部分机构设定底线，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点变动 [31][33] 问题: 租户可变利率债务暴露情况及信用风险 - 公司自身可变利率债务仅4000万美元，租户方面约三分之一由私募股权支持，目前在物业和企业层面未看到明显压力，但近期债务到期需再融资的租户可能面临挑战 [34][36] 问题: 现有客户对增长的看法及租户行业谨慎情况 - 租户上半年有有机增长，二季度并购活动减少，主要因债务市场而非消费者因素，消费者表现有韧性，租户虽受通胀影响利润空间被挤压，但仍在寻求增长 [39] 问题: 新租赁协议中租户对条款的需求变化 - 租户一直希望租期更短、租金递增更少，但目前市场上商业产品的租金递增为每年2%、每五年10%，短期内较为稳定 [41] 问题: 资本化率变动对下半年指导的影响及收购量决策因素 - 预计下半年资本化率会略高，公司主要关注每股FFO增长，而非收购量，对三季度数据有信心，四季度尚不确定 [44][45] 问题: 股权发行与NAV及资本成本的关系 - 公司对股权发行价格敏感，注重每股业绩增长，过去6个季度股权发行较少，会根据市场情况灵活调整资本结构 [46][47] 问题: 如何为近期收购管道融资及对银行信贷额度的使用意愿 - 公司因债务期限长且为固定利率，可更多使用银行信贷额度，但不会超过额度的一半，每年1.8亿美元现金流和1亿美元处置收益可满足大部分收购资金需求 [52][55] 问题: Ahern进入前20大租户名单的原因及公司对其看法 - 主要是因上方两个租户合并，Ahern在物业层面指标良好，但公司认为其企业层面的债务再融资问题将在未来几个季度得到解决 [57] 问题: 资本结构问题下的典型回收率 - 公司虽无确切数据，但经验表明，位置良好、单位层面指标好的物业，即使企业资产负债表出现问题，公司也能保持较好的入住率 [59] 问题: 今年坏账准备金的假设 - 公司内部一直假设租金潜在损失率为100个基点，实际经验好于该假设 [61] 问题: 租户健康状况及不同行业策略 - 公司将继续关注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，已在几年前退出电影院行业 [63][65] 问题: AFFO数字中是否有非经常性或一次性项目 - 二季度相对干净，无太多租赁终止收入，最大的不确定因素是资本市场活动，公司会根据市场情况灵活调整 [67][69] 问题: 在当前市场环境下仍有收购积极性的原因 - 年初根据一季度管道和与租户的沟通确定收购指导，目前资本化率开始调整，租户有增长需求，公司对下半年收购有信心 [73][74] 问题: 长期债务展望是否因收益率曲线变化而改变 - 收益率曲线的形状和定价会影响债务选择，公司因过去发行长期债务，可更多使用银行信贷额度，目前难以确定未来债务发行情况 [79][81] 问题: 对处置业务达到指导目标的信心来源 - 处置业务未达预期主要是因利率上升导致部分交易延迟，1031市场仍活跃，公司维持全年8000 - 1亿美元的处置指导 [82][83] 问题: 通胀压力下与租户关于成本转嫁的沟通及租金覆盖率趋势 - 租户能够将部分成本转嫁给客户，但未达到通胀率，租金覆盖率在物业层面保持健康 [85] 问题: 公司交易的资本化率变动小于同行的原因 - 公司主要参与与大型区域运营商的售后回租业务，租赁期限长且为净租赁，与同行市场不同，投资级市场和短期租赁的资本化率变动更大 [86][87] 问题: 利率上升后关系型交易与市场拍卖交易的利差是否变化 - 公司目前关系型交易较多，预计未来利差将回归历史水平 [90] 问题: 提高租户续租率的驱动因素 - 公司成立了积极的投资组合管理团队，以应对大量即将到期的租约，希望未来几年能看到续租率提高 [92] 问题: 房地产费用指导中点下降100万美元的原因 - 主要是因为空置物业减少，物业费用受空置情况影响，通常在每年1000 - 1200万美元之间，今年为900 - 1100万美元 [94][95] 问题: 上半年坏账率 - 上半年租金收取率为99.7%，即坏账率约为30个基点，公司将继续追讨未收租金 [97] 问题: 私募股权是否重新进入市场 - 公司在二季度的16笔交易中有14笔是通过关系达成，未参与大型交易，未听说2021年下半年和2022年一季度进入市场的私募股权集团重新进入市场 [98]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporati ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.77美元，较2021年第一季度增长0.08美元或11.6%，较2021年第四季度增长0.02美元或2.7% [16] - 2022年第一季度AFFO为每股0.79美元，较2021年第四季度的0.77美元增长0.02美元 [17] - 第一季度AFFO包含180万美元递延租金还款，若剔除该部分，AFFO为每股0.78美元 [18] - 第一季度因CEO退休产生360万美元费用，该费用在核心FFO和AFFO计算中被排除 [19] - 排除递延租金还款后，2022年第一季度AFFO股息支付率为68%，与历史水平基本一致 [20] - G&A费用为1100万美元，低于去年同期的1170万美元 [20] - 截至2022年3月31日，年度基础租金为7.32亿美元 [20] - 2022年核心FFO每股指引从2.93 - 3美元上调至3.01 - 3.08美元，AFFO指引上调至3.08 - 3.15美元 [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.5%，净债务与EBITDA比率为5.3倍，第一季度利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.7倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3271处独立单租户物业组合，第一季度入住率上升20个基点至99.2%，高于98%的长期平均水平 [7] - 第一季度收购59处新物业，花费约2.1亿美元，初始资本化率为6.2%，平均租赁期限为17年，大部分为售后回租交易 [9] - 第一季度出售10处物业，获得约2000万美元收益，符合8000 - 1亿美元的处置指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初始收购现金资本化率6.2%为公司历史低点，公司认为资本化率已触底，私人竞争有所减弱 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续执行长期商业模式，寻找、评估和收购与合适运营商合作的房地产，同时实现核心FFO的持续同比增长 [5] - 在资本化率处于历史低位的环境下，公司将谨慎进行评估，主要与合作租户进行售后回租交易 [10] - 公司目标是在2022年收购550 - 650处新物业 [12] - 行业内公司加权平均债务期限较长，为14.5年，下一次债务到期为2024年年中到期的3.5亿美元、利率3.9%的债务，所有未偿债务均为固定利率债务 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济和资本市场不确定性增加，但公司状况良好，这种情况可能导致更有纪律的收购环境，对公司有一定帮助 [25] - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，消费者行为未发生明显变化 [36] - 2022年续约情况良好，85%的租户按100%租金续约，目前ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 其他重要信息 - 4月初公司发布首份企业责任和可持续发展报告，该报告由ISOS集团协助创建 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购计划及下半年预期 - 公司维持收购指引是因可见性问题，第一季度表现强劲，第二季度收购管道良好，但第三、四季度可见性不足，因此维持指引不变 [29] 问题: 资本化率对利率上升的敏感性 - 第一季度很多交易在1月或12月定价，目前已退出市场 随着利率上升，一些私人公司采取观望态度，交易开始重新定价或失败，公司认为资本化率已触底，下半年有望回升 [30] 问题: 本季度处置资产的构成及买家情况 - 出售的10处资产中，3处为有收入的资产，出于防御性出售；7处为空置资产，高于历史正常水平 因未找到合适租金，公司决定处置空置资产并将资金重新投入有吸引力的收购项目 [32] 问题: 全年指引中假设的坏账费用 - 公司继续假设租金损失为1%，这是多年来的常规假设，实际租金损失通常约为该假设的一半，即每年50个基点 第一季度租金收取率为99.6%，租金损失情况与疫情前多年情况正常 [33][34] 问题: 经济放缓对主要业务的影响及租户租金覆盖水平 - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，尽管价格上涨，但消费者行为未发生明显变化 [36] 问题: 今年和明年到期租约中与CPI挂钩的比例及高通胀对续约的影响 - 2022年还有40处物业租约到期，续约情况符合历史水平，85%的租户按100%租金续约 目前2022年续约情况良好，ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 问题: 本季度售后回租交易量增加的原因 - 本季度有9笔交易，其中8笔与合作租户进行，1笔不是 部分交易是租户并购后重新配置资产负债表的售后回租，还有几笔是2000 - 3000万美元的纯售后回租交易 [40] 问题: 竞争减少在大项目和小项目上的差异 - 大项目上，新进入的私人资金有所减少，但在1000 - 2000万美元的项目上仍有很多竞争 [41] 问题: G&A费用下降的原因及债务与EBITDA比率是否为经常性数据 - G&A费用主要与现金相关，因Jay Whitehurst退休产生的费用几乎全部为非现金影响，非现金项目通过退休成本项目体现 目前公司债务与EBITDA比率应在低5倍水平，本季度租赁收入和递延租金还款对该比率未来影响不大 [42][43] 问题: 同店NOI情况 - 公司租金整体每年上涨约1.5%，较为符合合同约定，部分与CPI挂钩但有上限，目前是正常水平且波动不大 [47] 问题: 是否会改变租赁资本化率 - 收购物业时按市场资本化率进行，公司预计资本化率不会进一步下降，未来可能会根据情况调整 [48] 问题: 租金年度增长上限是否会改变 - 目前不会改变，公司租金增长1.5%符合市场水平，服务的租户为大型区域和全国运营商 需长期持续的高利率和/或高通胀才可能显著影响该数字，短期内环境变化对租金增长数字影响不大 [49] 问题: 底线指引上调的推动因素 - 主要因素包括收购时机、收款情况好于指引、G&A费用下降以及资本市场活动的不确定性 公司会根据市场情况调整资本计划，资本市场活动可能影响指引 [51][52] 问题: 当前市场动态下是否会改变对循环信贷的使用 - 过去六年公司循环信贷平均未偿还金额低于1亿美元，去年全年为零 若当前环境持续或恶化，公司可能更多使用银行信贷额度，转向短期债务，但因加权平均债务期限为14.5年，不会给公司带来实际风险 [55][56] 问题: 通胀对租户行业的影响顺序 - 公司主要租户能够将通胀成本转嫁给消费者，目前未失控 若有影响，可能在大额消费项目（如Arby's）上较晚体现 [58] 问题: 汽车服务行业在行业组合中的占比上限 - 公司还有很大增长空间，历史上便利店占比曾达30% 公司注重房地产评估，若收购合理，会继续增加汽车服务行业投资 该行业包含洗车、轮胎服务、机油、碰撞修复等多种业务，具有较高的多元化 [59][60][61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF FORM 10-Q 1934. ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2022 OR For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股2.86美元，较2020年增长10.4%，2022年核心FFO每股指引上调至2.93 - 3美元 [7] - 2021年第四季度核心FFO每股0.75美元，较上一季度的0.71美元和上一年的0.63美元分别增加0.04美元和0.12美元 [19] - 2021年第四季度AFFO每股0.77美元，较上一季度的0.75美元增加0.02美元，全年AFFO为3.06美元，较2020年的2.51美元增长21.9% [20][22] - 剔除递延租金还款后，2021年调整后AFFO为2.92美元，较2020年的2.68美元增长9% [22] - 2021年全年AFFO股息支付率为72%，与疫情前水平相当 [23] - 2021年第四季度租金收取率约为99.4%，现金基础租户租金收取率从第三季度的94%提高到约98% [24] - 2022年AFFO指引上调至3.01 - 3.07美元每股 [25] - 2021年底净债务与总账面价值资产比率为39.9%，净债务与EBITDA比率为5.2倍，第四季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.4倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购49处新物业，花费1亿美元，2021年收购总额达5.5亿美元，共156处物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限超18年 [12] - 2021年收购量的三分之二来自20多个合作租户的多年期售后回租交易 [13] - 第四季度出售21处物业，收入5100万美元，全年出售74处物业，收入1.22亿美元 [15] - 投资组合入住率从第三季度的99%上升40个基点至99%，租户租约续签率约为85%，与历史平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场资本化率在2021年下半年进一步压缩，2022年仍有压缩趋势 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于长期净租赁，以创造高度稳定、不断增长的收入流 [12] - 收购团队致力于建立和识别新的合作关系，现有合作租户通过有机增长和并购加快扩张步伐，2022年收购管道强劲 [13] - 处置物业采用杠铃策略，既抓住高价出售机会，也进行一定的投资组合管理 [45] - 行业内第四季度交易活跃，但公司定义的市场与同行不同，公司专注于长期租赁和零售领域 [46] - 私募资本进入市场使资本化率压缩，但对公司业务影响不大，因为公司专注于建立长期租赁关系，这具有一定难度 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，流动性良好，有能力继续实现增长，预计2022年核心FFO中点增长约4% [28][31] - 尽管资本化率压缩，但公司对2022年收购管道充满信心，预计收购量将创历史新高 [60] - 公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Jay Whitehurst将于4月底退休，首席运营官Steve Horn将接任首席执行官一职 [4] - Kamau Witherspoon加入公司董事会，其背景将为公司战略规划和消费者零售领域增添价值 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本成本上升，收购市场资本化率是否变化以维持利差，2022年指引是否假设利差收窄 - 资本化率因市场供应情况进一步压缩，2021年为6.5%，2022年仍有压缩趋势，公司不针对资本化率进行指引 [36] 问题: 新指引的增长是否完全由较低的G&A覆盖，是否有抵消的负面因素 - 指引改善主要得益于G&A降低和租金损失假设减少，此外资本市场活动的假设也会对指引产生一定影响，但公司不对此进行指引 [37] 问题: 对当前杠杆水平的舒适度，可接受的额外债务规模，以及2022年收购资金在股权和债务之间的分配预期 - 公司对当前杠杆水平感到舒适，评级机构和投资者也认可。截至年底公司有1.7亿美元现金，运营将产生约1.4亿美元自由现金流，预计处置物业收入1亿美元，总计约4亿美元，而2022年收购指引为6亿美元，目前资金状况良好 [41] 问题: 第四季度收购活动放缓的其他行业主题，租户是否延迟活动或放缓并购 - 第四季度未找到合适投资项目，公司对已收购的1亿美元物业感到满意。合作租户正通过开发和并购增加新门店，QSR和汽车服务（特别是洗车行业）的并购市场活跃 [42] 问题: 本季度处置物业情况，Camping World相关处置是否推高了资本化率 - 今年处置物业的资本化率较高，采用杠铃策略，Camping World相关物业为闲置资产，公司进行了投资组合管理并计划未来开发 [45] 问题: 第四季度收购量与行业情况对比，是否有交易推迟 - 公司定义的市场与同行不同，公司收购平均租赁期限超18年，专注于售后回租和直接与租户交易，而同行涉及1031市场和工业领域 [46] 问题: 指引中当前的坏账假设 - 通常假设租金损失为1%，尽管实际通常未达到该损失水平，但认为这是合理谨慎的数字 [48] 问题: 担任首席执行官的战略，如何缩小与同行的估值折扣，董事会是否认同 - 董事会认同公司的战略，坚持实现每股FFO的中个位数增长。公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 问题: 中个位数增长与同行差异不大，如何使股价达到溢价或与同行持平 - 预计收购活动将增加，可能带来一定增长，但不会大幅提高 [57] 问题: 是否有重新与投资者接触的策略 - 作为新上任的首席执行官，短期内将更多地公开表达并购战略 [59] 问题: 第四季度交易数量处于较低水平，当前活跃管道情况，以及如何考虑6亿美元收购指引的时间安排 - 第一季度收购达到预期目标，但房地产市场能见度有限。公司对2022年收购管道有信心，通常假设收购量前半段占40%，后半段占60% [60][61] 问题: 管理层过渡是否有运营报告线路等方面的变化 - 内部会有一些职责调整，但从外部看运营不会有明显变化，FFO增长和多年战略将保持不变 [65] 问题: 过去三到六个月的竞争情况，以及随着更多私募资本进入市场的预期 - 过去六个月市场资本增加反映在资本化率上，但对公司专注的QSR加盟商等业务影响不大，建立长期租赁关系具有挑战性，新资金尚未对公司产生影响 [67] 问题: 租户观察名单情况 - 与最近几个季度相比没有变化，仍关注2020年以来的四个行业，但租金收取率高，没有需要向市场传达的担忧租户 [70] 问题: 2022年指引中坏账费用假设从1.5%降至1%的原因 - 主要是由于持续良好的租金收取表现，公司对租户信用观察名单的处理方式与坏账假设没有直接关联 [71] 问题: 第四季度的一次性费用对每股的影响 - 一次性费用约为140万美元，包括租赁终止和租金结算收入，例如第四季度超过50万美元来自Gander Mountain的破产法庭和解 [75] 问题: 2022年指引中G&A降低的驱动因素，以及2023年是否有结构性因素维持效率提升 - 2022年G&A降低部分归因于首席执行官过渡和激励薪酬假设的变化。多年来公司一直在提高运营效率，预计未来收入增长将快于G&A增长 [80][82] 问题: 剔除递延租金还款后，更正常化的同店增长率是多少 - 长期来看应考虑1.5%的租金增长，扣除50个基点的租金损失后，综合增长率约为1% [83][84] 问题: 10月份发行的30年期债务如今的成本，以及10年期债务的成本 - 10月份发行的30年期债务票面利率为3%，如今约为中3%，10年期债务约为高2%，但公司2022年收购资金充足，无需进行相关操作 [93] 问题: 首席运营官的角色是否会填补 - 目前正在评估职责，会逐步剥离部分职责，可能内部或外部填补 [94] 问题: 对2022年资本化率的预期，以及预计多久会对长期利率上升做出反应 - 预计2022年收购组合的整体资本化率会压缩，短期内利率上升不会导致资本化率立即上升，需持续6 - 9个月才可能有变化，市场新资本使资本化率保持较低水平 [96] 问题: 核心领域（如餐厅）的业务环境变化对交易的影响 - 收购时主要考虑信用、房地产基本面和租户支付租金的能力，租金足够低就会进行交易。目前餐厅活动增加，特别是休闲餐饮领域出现更多机会 [98] 问题: 是否会考虑将非零售资产加入投资组合 - 公司会持续评估战略，目前专注于零售房地产，但未来有扩展资产类别的可能性 [101] 问题: 对LA Fitness和AMC前景的看法 - 对LA Fitness前景感到舒适，因其采用订阅模式。对AMC短期内也感到舒适，因其筹集了大量资金，且公司影院物业租金较低，运营反弹后能够维持租金 [102] 问题: 预计8000 - 1亿美元处置物业中，空置与占用物业的比例，以及混合资本化率与2021年（6.1%）的比较 - 预计2022年混合资本化率低于2021年，处置物业中三分之一为空置，三分之一为机会性出售，三分之一为投资组合管理 [103]

☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the fiscal year ended December 31, 2021 OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of Maryland 56-1431377 incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.71美元，较上一季度的每股0.70美元增加0.01美元，较去年同期的每股0.62美元增加0.09美元 [17] - 2021年第三季度AFFO为每股0.75美元，较上一季度的每股0.77美元下降0.02美元，主要因2021年上半年延期还款高峰逐渐结束 [17] - 2021年前9个月，剔除所有延期还款后，AFFO股息支付率为73.5%，与去年水平基本一致 [18] - 2021年第三季度G&A费用为1110万美元，季度和前9个月的增长主要由激励性薪酬推动 [19] - 截至2021年9月30日，所有租约的年度基础租金为7.06亿美元 [19] - 2021年第三季度租金收取率约为99% [19] - 现金基础租户的租金收取率在2021年第三季度提高至约94%，高于第二季度的92%和第一季度的80% [20] - 2021年核心FFO每股指引提高至2.80 - 2.84美元，AFFO指引提高至3 - 3.04美元 [21] - 2022年核心FFO每股指引为2.90 - 2.97美元，较2021年中点增长4.1%；AFFO指引为2.99 - 3.06美元 [25] - 第三季度末现金为5.435亿美元，但10月15日赎回优先股使用3.45亿美元，预计现金约为2亿美元，且11亿美元银行信贷额度无欠款 [27] - 加权平均债务期限约为14.9年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期为2024年年中的3.5亿美元、票面利率3.9%的债务 [28] - 截至9月30日，净债务与总账面价值资产比率为39.8%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第三季度利息覆盖率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3195处独立单租户零售物业组合，第三季度入住率从上个季度的98.6%略有上升，高于98%的长期平均水平 [6] - 第三季度投资2.47亿美元收购49处新物业，初始现金资本化率为6.4%，平均租约期限为19年 [8] - 年初至今投资4.55亿美元收购107处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租约期限为18年 [9] - 2021年收购指引提高至5.5 - 6亿美元，2022年收购初始指引为5.5 - 6.5亿美元 [10] - 第三季度出售27处物业，获得3000万美元收益用于再投资新收购；年初至今出售53处物业，获得超7000万美元收益，租赁物业和空置物业大致各占一半 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 单租户零售行业的资本化率仍处于历史低位且保持平稳 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是拥有广泛多元化、位置优越、价格合理的房地产组合，租给强大的地区和全国性租户，由低杠杆资产负债表和资深行业专家团队支持 [14] - 公司专注与关系租户进行售后回租交易，建立长期合作关系，而非仅关注资本化率 [49] - 公司将继续审查和完善战略，以实现多年的每股持续增长 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现稳健，收购量增加，入住率和租金收取率高，资产负债表稳固 [4] - 公司预计2022年将恢复到疫情前的收购水平，对关系租户的增长和扩张持乐观态度 [35][37] - 公司认为当前的租金收取率将保持在较高水平，但预计有1.5%的潜在租金损失，希望未来能回到1%的假设 [24] - 公司认为其战略在动荡和危机时期具有韧性和持久性，为2022年及以后的发展奠定了良好基础 [14] 其他重要信息 - 公司在8月提高了普通股股息，2021年是连续第32年增加股息，美国仅有86家上市公司（包括2家REITs）能提供如此出色的股息增长记录 [4] - 公司7月全面重新开放办公室，近期获得2021年信诺健康福利奖 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度隐含收购量与第三季度相比偏低，如何看待2022年收购量情况 - 2022年收购指引中点为6亿美元，与疫情前水平相当，第三季度收购量略高是时机问题，关系租户恢复增长模式且部分交易在该季度完成 [35][36] - 公司对关系租户在2022年的增长和扩张感到乐观，收购团队也在建立新关系，不应过度解读单季度收购量的波动 [37] 问题: 第三季度通过关系渠道完成的收购量占比 - 历史上约2/3的收购通过关系渠道完成，本季度略低于历史水平，但年初至今占比回到2/3 - 70%的范围 [39] - 本季度有一个重要的洗车场组合收购并非来自关系渠道，但公司希望与该公司建立长期合作关系 [40][42] 问题: 租金收取方面，全服务餐厅仍落后，是单个租户问题还是普遍问题，以及如何恢复到接近100% - 主要是一个特定的全服务餐厅租户问题，租金已延期支付，预计明年会逐渐恢复到接近100% [43][44] 问题: 交易市场估值情况，资本化率是否继续压缩，以及公司关注资产的价值范围 - 单租户零售行业的资本化率保持平稳但处于历史低位，公司专注与关系租户进行售后回租交易，初始现金资本化率通常高于一次性市场收购的公司 [48][50] - 公司认为除资本化率外，物业位置、租约期限等因素也会影响资产价值评估 [52] 问题: 哪些行业或领域可能受到人工智能发展和机器替代人力的影响，是否影响公司租户类别 - 人工智能影响经济各领域，但公司与大型地区和全国性运营商合作，这些公司会通过自动化、人工智能等方式优化业务 [54][55] - 公司关注拥有良好地理位置、合理租金的房地产，此类物业需求持续存在，租户也表示未来仍有需求 [56] 问题: 自疫情以来公司资产负债表上平均持有约2.5亿美元现金，明年是否继续保持 - 过去30年并非如此，过去18个月因2020年初发行债务获得大量流动性，且租户收购暂停，所以持有现金 [58][61] - 未来几个季度公司将回归正常现金状况，适度使用银行信贷额度，减少现金持有 [59] 问题: 本季度收购活动增加，是由租户的并购交易还是有机增长驱动 - 本季度收购主要是售后回租融资和租户的有机增长，有一笔较大的洗车场行业收购属于并购交易，其余是租户的资产负债表强化 [62] 问题: 2021年和2022年指引中的1.5%信用储备高于典型水平，是特定租户问题还是普遍谨慎考虑 - 是普遍谨慎考虑，目前没有特别担忧的租户，希望未来能回到1%的假设 [63] 问题: 公司处置的物业涉及哪些行业，已占用物业处置的资本化率是多少 - 已占用物业处置的资本化率为7%，3000万美元的处置中，1000万美元是空置物业，2000万美元是16处不同的已占用物业，涉及便利店、餐厅等多种行业 [65] - 处置决策通常基于具体物业情况，而非行业因素 [66] 问题: 现有客户中，哪些行业处于增长模式 - 预计明年便利店、快餐QSR、汽车服务、洗车、碰撞修复等行业有增长 [68] - 汽车服务行业有大量私募股权资金进入，QSR行业大型加盟商收购小型加盟商的活动频繁 [69][70] 问题: 如何应对工资通胀和劳动力短缺挑战，对特定行业租户有何影响 - 公司战略上关注位置优越、价格和租金合理的房地产，此类物业在经济衰退和疫情期间保持高入住率，有助于稳定收入 [74][76] - 便利店曾减少营业时间，现在效率提高；餐厅行业工资通胀导致员工减少，但利润率上升，且开始将成本转嫁给消费者 [77][78] 问题: 公司投资组合中租户的历史构成，是否有计划从某些行业或最大租户7 - Eleven转移投资 - 过去5年投资组合构成变化不大，预计未来将保持一致 [81] - 公司对特殊用途的大型物业投资持谨慎态度，如电影院行业，未来不太可能大量收购 [82][83] - 公司与7 - Eleven无直接业务往来，现有7 - Eleven物业是与地区运营商交易后被收购而来，这些物业是优质资产 [87][88] 问题: 与2021年和2022年指引中的1.5%信用损失相比，今年前9个月的实际信用损失结果如何 - 应计基础租户的信用损失约为0.5%，现金基础租户约为6%，总体约为80个基点 [91] - 疫情前该数字可能低于50个基点，公司希望未来能回到低水平 [93] 问题: 在当前通胀环境下，新交易中是否有机会提高租金递增率或与CPI挂钩 - 对于公司合作的大型地区和全国性运营商，预计租金年增长率维持在1.5%的长期平均水平，不太可能获得更高的递增率 [95] 问题: 2022年资本化率预期与2021年相比是否有变化 - 预计2022年整体资本化率较2021年有所压缩，处于低6%的范围 [97] 问题: 2022年收购的节奏如何 - 预计2022年收购节奏与2021年相似，前半部分占40%，后半部分占60% [99] 问题: 2022年租约到期量略有增加，续租率预期如何 - 历史长期续租率为80% - 85%，预计2022年也在这个范围内，到期租约主要涉及便利店、汽车服务和少量QSR [100][102] 问题: 汽车服务行业整合的驱动因素是什么 - 洗车行业因Mister Car Wash的成功和机构化售后回租吸引了大量私募股权资金，汽车服务行业如Mavis也有资金流入 [104][105] 问题: 2022年资本筹集活动的时机如何，是否考虑收购量的季节性 - 公司不提供资本筹集指引，但会保持杠杆中性，资本筹集和部署不一定在季度或年度直接关联，会在资金可用且价格合理时筹集，有好机会时部署 [106][108] 问题: 2021年和2022年指引中1.5%租金损失的保守考虑因素是什么 - 主要是出于保守考虑，不确定是否已完全走出疫情，没有特定租户或问题导致，只是普遍的谨慎态度 [112] 问题: 考虑明年收购资金时，在债务市场活跃的情况下，是否更倾向于债务融资而非股权融资 - 今年公司进行了两次债务发行，未发行股权，因债务市场有吸引力，但明年的决策将取决于资本定价，目前没有明显偏好 [113][114]