文章核心观点 - 环境变化对 Realty Income 股票有利，公司二季度业绩稳健，股息安全且有增长潜力，随着利率下降趋势，公司股价有望提升，当前是有吸引力的买入时机 [1][12] 二季度业绩表现 - 二季度营收因收购 Spirit Realty 和新物业投资增长 31% 至 13.4 亿美元，同店租金收入增长 0.2%， occupancy 率达 98.8% [2] - 工业物业同店租金增长 2.1%，博彩物业增长 1.7%，含数据中心的其他物业增长 4.1%，最大类别零售同店租金收入下降 0.3% [3] - 公司二季度投资活跃，投入 8.06 亿美元投资物业，3.78 亿美元购买 Asda 有担保票据，票据收益率 8.1%，欧洲投资加权平均现金收益率略高为 8% [5] - 二季度出售 75 处物业获 1.06 亿美元收益，计划今年出售 4 - 5 亿美元物业，同时计划投资约 30 亿美元 [6] - 公司调整后每股运营资金（AFFO）增长 6% 至 1.06 美元，AFFO 衡量 REIT 运营现金流，不受折旧假设影响更标准化 [7] - 公司维持 6 月初更新的全年指引，计划投资约 30 亿美元新物业，同店租金收入增长 1%， occupancy 率超 98%，重申全年每股 AFFO 在 4.15 - 4.21 美元 [8] 股息情况 - 公司 AFFO 每股 1.06 美元，股息每股 0.777 美元，AFFO 派息率从去年 76.5% 改善至 73.3%，现金流轻松覆盖股息且有提升空间 [9] - 7 月公司将股息提高至年化每股 3.156 美元，是第 107 次连续季度股息增长和第 649 次连续月度股息增长，虽部分租户有压力，但股息因派息率和 occupancy 率表现安全 [10] 环境变化影响 - 过去几年高利率和资本化率使公司商业地产价值下降，但也让公司以更有吸引力的资本化率投资并在续租时获得更高租金，本季度续租物业租金回收利率达 105.7% [11] - 随着美联储进入降息周期，资本化率随利率下降，公司物业价值有望提升，进而推动股价上涨，结合 5.2% 收益率和月度股息支付，股票有吸引力 [12]

文章核心观点 - 公司作为一家大型房地产投资信托(REIT),面临着规模带来的挑战,但同时也拥有规模优势,有利于在当前宏观环境下继续保持良好表现[5][6] - 公司在欧洲和英国市场的投资收益率较高,有助于抵消规模带来的负面影响[5] - 公司的租金增长率和出租率保持稳定,财务状况良好,有足够的流动性进行未来投资[7][9] - 公司的股价目前估值合理,未来12个月仍有一定上涨空间[12][13] 公司表现分析 - 公司2022年二季度收入同比增长31.4%至13.4亿美元,超出分析师预期[8] - 公司2022年二季度FFO同比增长4.9%至1.07美元,也超出预期[8] - 公司2022年全年AFFO增长预期为4%,体现了公司较强的抗风险能力[8] - 公司今年已实施4次股息增长,为投资者带来稳定回报[8] 未来发展前景 - 公司在欧洲和英国市场的投资收益率较高,有助于抵消规模带来的负面影响[5] - 公司有充足的流动性资金和未动用的信贷额度,为未来投资提供支持[9] - 公司未来几年面临一定债务到期压力,需要关注[10][11] - 整体而言,公司凭借规模优势和良好的财务状况,有望继续保持较好的发展态势[15]

文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）盈利结果好于预期，68%提供全年运营资金（FFO）指引的股票型REITs上调全年展望，仅8%下调，高于二季度历史平均上调率；分析师将分析Realty Income和Simon Property Group最新财报期表现并给出更新建议，认为二者能利用规模和资本成本优势应对不同周期，预计未来带来稳健回报，随着9月降息预期增强，股价将与公司质量相符 [1] 行业情况 - REITs盈利结果好于预期，65家提供FFO全年指引的股票型REITs中，44家（68%）上调全年展望，仅6家（8%）下调，高于二季度历史平均上调率40 - 45% [1] Realty Income（O）情况 公司概况 - 自1969年运营，收购首个物业Taco Bell，是“月度股息公司”，商业模式为收购商业地产并长期净租赁，依赖低于物业收益率的资本成本盈利，常通过售后回租协议收购物业，为企业降低风险并释放资本 [2][3][4] - 专注投资单租户独立商业地产，主要为三净租赁，租户负责物业保险、维护和税收等成本；市值约536亿美元，拥有3.353亿平方英尺物业组合，含15450处物业，租给超1550个租户，业务覆盖美国50个州、英国及欧洲6个国家；投资组合按位置和物业类型多元化，2Q - 24末零售、工业和博彩物业分别占年化合同租金的79.4%、14.5%和3.3% [5] 财务表现 - 2Q - 24总营收13.394亿美元，高于2023年二季度的10.192亿美元；正常化FFO为9.319亿美元（每股1.07美元），高于2Q - 23的6.883亿美元（每股1.02美元）；调整后运营资金（AFFO）为9.211亿美元（每股1.06美元），高于2023年二季度的6.717亿美元（每股1.00美元）；2Q - 24业绩符合市场共识，公司维持全年AFFO指引 [6] - 二季度投资近8.06亿美元，初始加权平均现金收益率7.9%，包括以2.46亿美元收购21处物业（资本化率7.9%）、向99处开发中物业投资1.82亿美元（预计收益率7.3%）、向英国杂货商ASDA提供3.775亿美元高级票据（收益率8.1%，2030年到期）；二季度约54%交易在英国进行 [6] - 年初至今投资14亿美元，有望实现全年30亿美元收购指引；资产负债表强劲，净债务和优先股与预估调整后房地产息税折旧摊销前利润（EBITDAre）比率为5.3倍，长期债务与资本比率为40.97%，固定费用覆盖率为4.6倍 [7] 公司优势与估值 - 具备稳定持续的盈利增长（28年中有27年实现AFFO正增长）、合理的AFFO增长率（自1996年以来中位数为5.7%）、可靠的股息覆盖（2023年AFFO派息率76.27%）、高股息率（当前股息收益率5.22%）、强大的资产负债表（A - 信用评级）和多元化的投资组合（15450处物业） [8] - 鉴于美联储即将降息预期，REITs近几周表现良好；即便近期股价上涨，O当前市盈率与AFFO比率为14.69倍，较其平均AFFO倍数18.41倍有显著折让 [8] 投资评级 - 分析师给予Realty Income买入评级 [9] Simon Property Group（SPG）情况 公司概况 - 是一家购物中心REIT，拥有、开发和管理顶级购物、餐饮和娱乐目的地组合，物业类型包括购物中心、The Mills和奥特莱斯等；2023年末在美国拥有或持有权益的物业195处，分布于37个州和波多黎各；还持有The Taubman Realty Group 84%非控股权益，在亚洲和美国拥有24处区域购物中心和奥特莱斯；在国际上拥有或持有欧洲、亚洲和加拿大35处高级设计师奥特莱斯权益，持有法国Klépierre 22.4%股份；除租赁房地产外，还持有J.C. Penney和SPARC Group零售业务股权投资，通过与Authentic Brands Group的授权业务拥有知识产权，并与Rue Gilt Groupe开展电子商务合资企业 [10] - 二季度末，美国购物中心和奥特莱斯、The Mills物业、TRG权益和国际物业分别占净营业收入（NOI）的71.6%、11.4%、8.0%和9.0%；在美国，佛罗里达州、加利福尼亚州和得克萨斯州分别贡献美国投资组合NOI的19.1%、13.9%和10.2% [10] 财务表现 - 2Q - 24总营收14.58亿美元，高于2023年二季度的13.69亿美元；FFO为10.88亿美元（每股2.90美元），高于2Q - 23的10.77亿美元（每股2.88美元）；与2023年同期相比，国内NOI增长5.2%，总投资组合NOI增长4.8%；2Q - 24房地产FFO为每股2.93美元，高于2023年二季度的每股2.81美元，同比增长4.3% [11] - 二季度宣布塔尔萨奥特莱斯预计2024年8月15日开业，还在华盛顿州西雅图启动一个234套豪华住宅开发项目建设；董事会宣布2024年三季度股息为每股2.05美元，同比增长7.9%；上调2024年全年FFO每股指引至12.80 - 12.90美元，修订后中点12.85美元代表FFO同比增长2.7% [11] - 2Q - 24末，美国购物中心和奥特莱斯 occupancy率为95.6%，每平方英尺基础最低租金为57.94美元，高于2023年二季度的56.27美元；维持强大资产负债表，二季度末流动性为112亿美元；固定费用覆盖率为4.3倍，总债务与总资产（市值）比率为40%，加权平均利率为3.75%，加权平均到期期限为7.0年；拥有标普全球A - 信用评级和穆迪A3评级 [11] 盈利增长与估值 - 2014年以来平均AFFO增长率为3.23%，复合股息增长率为5.48%；分析师预计2024年AFFO增长5%，2025年下降3%，2026年增长3%；股息收益率为5.27%，2023年AFFO派息率仅67.27%，股票当前市盈率与AFFO比率为13.64倍，低于其平均AFFO倍数15.92倍 [12] 投资评级 - 分析师给予Simon Property Group买入评级 [12]

文章核心观点 - 高增长股息股票对构建稳健收益投资组合至关重要，具备资本增值和股息收入双重优势，文章介绍通信、房地产和医疗保健行业三只高增长股息股票 [1][2] 行业分析 通信行业 - 通信行业公司现金流稳定、进入壁垒高，是可靠的股息支付群体 [3] 房地产行业 - 房地产投资尤其是房地产投资信托基金（REITs）因租金收入和房产增值，在股息支付方面颇具吸引力 [3] 医疗保健行业 - 医疗保健行业具有韧性且需求强劲，受益于老龄化人口和医疗技术进步 [3] 公司分析 威瑞森（Verizon） - 作为领先电信公司，股票远期股息收益率6.5%，股息连续19年增长 [4] - 2023年推出MyPlan提升用户参与度，超30%用户采用该计划，有望推动收入增长 [4][5] - 2024年第二季度调整后EBITDA同比增长2.8%至123亿美元，得益于升级活动减少和有序增长 [5] - 2024年第二季度消费者后付费电话新增用户约180万，同比增长12%，移动和宽带业务表现强劲提升EBITDA [6] - 2024年上半年自由现金流同比增长7%至85亿美元，展现强大现金生成能力 [6] Realty Income - 作为房地产投资信托基金，专注零售、工业和数据中心物业，股票远期收益率5.4%，股息连续32年增长 [7] - 2024年第一季度投资5.98亿美元，初始加权平均现金收益率7.8%，投资涵盖零售、工业和数据中心，分散于欧美 [8] - 投资组合入住率达98.6%，198份续租或新租约租金回收利率达104.3%，显示强劲需求和有效租约管理 [9] 辉瑞（Pfizer） - 作为大型制药公司，股票股息收益率5.5%，股息连续15年递增 [10] - 2024年第二季度受制造优化计划一次性成本影响，摊薄后每股收益1美分，调整后为60美分 [10] - 上调全年调整后摊薄每股收益指引至2.45 - 2.65美元，反映更高收入预期和运营效率，虽Seagen收购有短期摊薄但长期积极 [11] - 2024年第二季度调整后毛利率从去年76%升至79%，得益于非新冠产品销售组合有利和成本有效管理 [12]

文章核心观点 - 公司业绩增长稳定且有望持续，高股息率使其具有吸引力，预计能带来约10%的年化总回报 [1][2][10] 加速增长 - 公司二季度调整后运营资金增长6%，高于上季度的5.1% [3] - 公司受益于租金收入增长和投资组合扩张，长期租约的合同费率提升每年为每股调整后运营资金增加超1%，续租租金回收率达105.7% [4] - 公司完成并购并持续投资，二季度投资8.058亿美元，上半年投资总额达14亿美元 [5] - 公司现金流增长使其能继续提高股息，今年已四次上调，派息率降至73.3% [6] 未来更多增长 - 市场条件改善、资金获取能力强和投资机会可见性高，使公司上调全年增长预期，预计今年投资超30亿美元，调整后运营资金每股达4.15 - 4.21美元，同比增长3.8% - 5.3% [7] - 公司全球多元化平台提供扩张机会，今年欧洲投资机会更具吸引力，上半年近74%的收购额在欧洲，新增信贷投资平台提供新投资方式 [8] - 公司未来投资机会充足，净租赁房地产美国和欧洲可寻址市场分别为54万亿美元和85万亿美元，新增投资领域扩大机会集，资产负债表强使其投资灵活，预计每股调整后运营资金年增长4% - 5% [9] 不断增长的收入流 - 公司多年来盈利和股息持续增长，这一趋势将在2024年及以后延续，有望带来约10%的年化总回报 [10]

业绩总结 - 2024年第二季度，公司投资总额为8.058亿美元，初始加权平均现金收益率为7.9%[8] - 2024年第二季度，AFFO每股为1.06美元，同比增长约6.0%[8] - 2024年第二季度可供普通股东的净收入为256,804千美元，较2023年同期的195,415千美元增长31.3%[111] - 2024年第二季度的正常化FFO为931,887千美元，较2023年同期的688,326千美元增长35.4%[111] - 2024年第二季度的AFFO为921,074千美元，较2023年同期的671,737千美元增长37.0%[111] - 2024年第二季度的调整后EBITDA为1,219,570千美元，较2023年同期的890,693千美元增长37.0%[112] - 2024年第二季度的年化调整后EBITDA为4,878,280千美元，较2023年同期的3,562,772千美元增长37.0%[112] 用户数据 - 第二季度末，公司的出租率上升至98.8%，租金回收率为105.7%[9] - 公司在投资级客户中，约36%的租金来自信用评级为Baa3/BBB-或更高的客户[6] - 公司的客户多样化中，前20大客户的年化合同租金占总租金的比例为79.4%[54] 未来展望 - 公司确认2024年收购量指导约为30亿美元，AFFO每股指导为4.15至4.21美元，假设中间值同比增长约4.5%[8] - Realty Income预计在2025至2028年间，AFFO每股年增长率为2-3%[22] - 预计2025至2028年期间，租金增长率为1.5%，坏账费用占总收入的37个基点[22] - 2024年每股净收入指导范围为1.21至1.30美元，较之前的1.26至1.35美元有所下调[110] - 预计2024年正常化FFO每股维持在4.19至4.28美元不变[110] - 2024年同店租金增长预计约为1.0%[110] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年通过LED改造减少了约50%的照明电力使用[88] - 公司已购买Green-e® RECs和碳移除信用，以抵消2021年和2022年100%的电力和能源使用[88] - 公司在其总部安装了10个电动汽车充电器，并补贴员工充电费用，以促进碳转型[88] - 公司在2022年减少了约42%的灌溉用水，较2018年基线相比[88] 市场扩张和并购 - 公司在英国和欧洲的投资额为5.438亿美元，初始加权平均现金收益率为8.0%[8] - 公司在欧洲的投资组合总额为110亿美元，涵盖467个资产，剩余租期约为9.2年[6] - Realty Income在2023年获得了590亿美元的收购机会[43] - Realty Income在2023年购买了82个资产，总价值为5.27亿欧元，Decathlon占其年化租金收入的约1%[37] - Realty Income的国际投资自2019年起增加了约30%的综合采购量[75] 财务健康 - 截至第二季度末，公司可用流动资金约为40亿美元，债务到期管理良好，至2025年[9] - Realty Income的总债务与年化调整后EBITDA的比率为5.3x，显示出较低的杠杆水平[52] - 截至2024年6月30日，公司的管理费用占总收入的比例为3.6%，远低于同行业的8.6%[71] - 截至2024年6月30日，公司的流动性为3,792百万美元，其中现金及现金等价物为443百万美元[53] - Realty Income的信用评级为A/A2，显示出较高的信用质量[47] 负面信息 - 自2018年以来，美国零售商破产总数为196家，其中148家与缺乏非选择性、低价位或服务导向的特征相关[60] - 从2014年至2023年，坏账费用占总收入的比例为37个基点[61]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为1.06美元,同比增长6% [9] - 公司预计全年AFFO每股为4.15-4.21美元,同比增长4.5% [36] - 公司第二季度调整后自由现金流约为2亿美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司在美国和欧洲进行了805.8百万美元的投资,包括零售、工业和数据中心房地产以及房地产支持的信贷机会 [11] - 其中约262百万美元投资在美国,收益率为7.6% [12] - 约544百万美元投资在欧洲,收益率为8% [12] - 公司还投资了377.5百万美元的英国Asda连锁店担保债券,收益率为8.1% [12][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场投资机会有所改善,交易量有所增加 [42][43] - 欧洲市场保持相对稳定,预计下半年交易量会保持类似水平 [43][44] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续选择性地进行信贷投资,以获取高质量的房地产机会 [13] - 公司认为信贷投资是对利率风险的自然对冲 [13][35] - 公司未来将主要进行传统的房地产直接投资,不会再有大规模的信贷投资 [40] - 公司看好未来交易市场的改善,预计下半年交易量会有所增加 [42][43][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对经济和交易市场保持乐观,能够在当前利率环境下交付强劲业绩 [9] - 公司认为内部增长率有望达到7%-8%,无需依赖公开发行股票 [15] - 公司对一些承租户的潜在退租风险保持谨慎,但认为对整体业绩影响有限 [23][28][29] 其他重要信息 - 公司第二季度出售了75处资产,获得净收益约1.06亿美元 [18][19] - 公司预计全年将出售4亿-5亿美元的资产 [19] - 公司资产负债表保持稳健,第二季度末净负债率为5.3倍 [31] - 公司有约4.5亿美元的未结算远期股权,可满足未来资本需求 [32] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Michael Goldsmith 提问** 询问公司未来投资组合的构成 [39] **Sumit Roy 回答** 公司未来投资将主要集中在传统的房地产直接投资,不会再有大规模的信贷投资 [40] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问公司对信贷投资的期限风险管理 [46] **Sumit Roy 回答** 公司认为信贷投资是对利率风险的自然对冲,可以提供更高的收益,同时也加强与客户的关系 [47][48][49][50][51] 问题3 **John Kilichowski 提问** 询问公司投资组合中投资级租户占比下降的原因 [56] **Sumit Roy 回答** 公司不以信用评级为投资标准,而是根据风险调整收益来进行投资决策 [57][58]

资产负债表 - 公司2024年6月30日的总资产为680.61亿美元，较2023年12月31日的577.79亿美元增加了17.8%[9] - 公司2024年6月30日的总负债为291.47亿美元，较2023年12月31日的246.72亿美元增加了18.1%[9] - 公司2024年6月30日的总权益为387.47亿美元，较2023年12月31日的331.07亿美元增加了17.0%[9] - 公司2024年6月30日的现金及现金等价物为4.43亿美元，较2023年12月31日的2.33亿美元增加了90.1%[9] 收入与利润 - 公司2024年第二季度的总收入为13.39亿美元，较2023年同期的10.19亿美元增加了31.5%[12] - 公司2024年第二季度的净收益为2.61亿美元，较2023年同期的1.97亿美元增加了32.5%[12] - 公司2024年第二季度的每股收益为0.29美元，与2023年同期持平[12] - 公司2024年上半年的总收入为25.99亿美元，较2023年同期的19.64亿美元增加了32.4%[12] - 公司2024年上半年的净收益为3.95亿美元，较2023年同期的4.23亿美元下降了6.6%[12] - 公司2024年上半年的每股收益为0.45美元，较2023年同期的0.63美元下降了28.6%[12] 资产收购与出售 - 公司完成了与Spirit Realty Capital, Inc.的合并[54][55] - 合并的主要目的是扩大公司的规模、实力和多元化，进一步巩固其作为大型净租赁交易首选房地产合作伙伴的地位[56] - 合并交易的总价值为61.86亿美元[57] - 公司完成了34项房地产收购,总投资额为5.65亿美元,其中20项位于美国,14项位于欧洲[73] - 公司还有162项房地产开发项目,总投资额为4.09亿美元[73] - 公司在六个月内完成了122项房地产收购，总金额为2.01亿美元，获得了4,170万美元的出售收益[84] - 公司在六个月内完成了76项房地产出售,获得了2.512亿美元的净销售收益,实现了2,520万美元的出售收益[84] - 公司在六个月内的收购物业贡献了1.31亿美元的总收入和360万美元的净收益[77] 资本运作 - 公司发行了1.083亿股普通股和690万股优先股[57] - 公司发行了9,604,000股普通股并获得净收益5.433亿美元[170][171] - 公司通过DRSPP计划发行了115,000股普通股并获得620万美元[172] - 公司发行了6.9百万股6.000%累积可赎回优先股,并在纽约证券交易所上市[173] - 公司在2024年6月30日有未结算的ATM远期协议,预计净收益约为4.478亿美元[190] 债务管理 - 公司于2024年6月30日的加权平均利率为3.8%，加权平均剩余到期年限为6.3年[114] - 公司于2024年7月偿还了3.875%的3.5亿美元优先无担保票据[113] - 公司于2024年1月发行了4.750%的4.5亿美元票据和5.125%的8亿美元票据[118] - 公司在2024年上半年偿还了6.224亿美元的抵押贷款本金，包括全额偿还了6.2亿美元的两笔抵押贷款[104] - 公司使用45亿美元的循环信贷额度作为商业票据偿还的流动性支持[101] - 2024年1月，公司与Spirit合并后签订了8亿美元的定期贷款协议[102] - 2023年1月，公司签订了15亿美元的多币种定期贷款协议[103] 衍生工具与风险管理 - 公司使用利率掉期、利率掉期期权和远期掉期等工具管理利率风险，使用交叉货币掉期、货币掉期和外汇远期合约管理外汇风险[137] - 公司的衍生工具公允价值包含信用估值调整，以反映公司自身和交易对手的违约风险[138] - 公司使用外汇远期合约对冲以欧元和英镑计价的公司间贷款产生的外汇风险[146] - 公司使用利率互换合约管理浮动利率债务的利率风险[146][147] - 公司使用交叉货币掉期对冲外币计价债务的外汇风险[147] - 公司使用交叉货币掉期对冲外国子公司投资产生的外汇风险[148][149] 物业管理 - 公司拥有或持有权益的多元化资产组合包括15,450处位于美国50个州、英国和欧洲6个国家的物业，总可租赁面积约为335.3百万平方英尺[29] - 公司大部分租赁合同为净租赁，客户需支付或报销物业税和评估费并购买公共责任、财产损坏、火灾和扩展保险[163] - 基于客户总销售额的百分比租金在2024年6月30日三个月和六个月分别为240万美元和770万美元[164] - 公司物业组合的加权平均剩余租赁期限约为9.6年(不包括客户续租选择权)[195] - 公司物业组合的年度合同租金总额为48.5亿美元[195] - 截至2024年6月30日，公司98.8%的物业处于出租状态[205] - 2024年第二季度公司新增185处可出租物业，其中144处续租给原有客户，9处租给新客户[206] 股利政策 - 公司每月向普通股股东支付分红，2024年6月30日六个月的总分红为1.546美元/股[166][167][168] - 公司优先股每年支付1.50美元的累积现金股息[175] - 公司在2024年上半年支付了两次优先股季度股息,每股0.

文章核心观点 - 2024年第二季度Realty Income Corporation业绩超预期，虽受组合入住率同比下降影响，但整体表现良好，公司维持2024年业绩指引不变；同时介绍了其他零售REITs的二季度表现 [1][2][6] Realty Income Corporation二季度业绩情况 - 调整后每股运营资金（AFFO）为1.06美元，超Zacks共识预期的1.05美元，高于去年同期的1.00美元 [1] - 总收入13.4亿美元，超Zacks共识预期的13.1亿美元，同比增长31.4% [2] - 同店租金收入10亿美元，较去年同期增长0.2% [3] - 截至2024年6月30日，组合入住率为98.8%，环比上升20个基点，同比下降20个基点；续租租金回收率为105.7% [3] - 投资8.058亿美元用于120处物业及开发或扩建项目 [4] Realty Income Corporation资产负债表情况 - 2024年二季度末流动性为38亿美元，包括现金及现金等价物4480万美元、未结算的按市价发行的远期股权2.478亿美元、无担保循环信贷额度下可用资金31亿美元（扣除商业票据借款3.022亿美元后） [5] - 净债务与年化预估调整后EBITDAre之比为5.3倍 [5] Realty Income Corporation2024年业绩指引 - 维持2024年指引不变，预计AFFO每股4.15 - 4.21美元，Zacks共识预期为4.21美元 [6] - 预计同店租金全年增长约1%，入住率超98%，全年投资规模约30亿美元 [6] 其他零售REITs二季度表现 - Federal Realty Investment Trust二季度每股运营资金（FFO）为1.69美元，超Zacks共识预期的1.68美元，较去年同期增长1.2%；业绩反映出租赁活动良好和收入增长超预期，收紧并上调2024年FFO每股指引，宣布提高股息 [7] - Kimco Realty Corp.二季度每股运营资金（FFO）为41美分，超Zacks共识预期的40美分，较去年同期增长5.1%；业绩反映出收入同比增长，但利息费用增加产生不利影响 [8]

文章核心观点 - 文章认为 Realty Income 公司业务优质、股息可靠值得持有，但鉴于其规模、质量和多元化问题，其他 REITs 可能提供更好回报，故维持对 Realty Income 的“持有”评级 [5][14][17] 分组1：行业与投资背景 - 就业市场未来将重塑，不应仅依赖日常工作，股息投资是构建财务生活支柱的途径，REITs 能为投资组合提供独特价值和可靠收入 [1] - REITs 主要通过投资（外部驱动增长）和租金上涨（内部驱动增长）两种方式实现增长，零售/服务导向型物业部门市场租金年增长率为个位数，合同租金扶梯通常在 1% - 2%，REITs 需保持正向利差投资以维持增长 [2][3] 分组2：Realty Income 公司概况 - Realty Income 是全球最大的 REITs 之一，也是零售/服务导向型物业领域最大的单租户三重净租赁企业，截至 2024 年 6 月拥有 15450 处物业，租给 1550 多个租户，为维持增长开展并购活动、拓展欧洲市场并涉足非核心物业领域 [2] 分组3：投资观点变化 - 上次分析时认为 Realty Income 值得持有但有更好选择，因其面临规模相关逆风且不看好其向非核心物业领域扩张，给予“持有”评级；2024 年第二季度财报发布后重新审视该公司 [4] - 维持对 Realty Income 的“持有”评级，认可其业务质量、入住率提升、加权平均租赁期限、强劲资产负债表和欧洲业务积极投资利差，但也认识到其他关键参与者的优势，会持有并收取股息，同时将股息分配到更具吸引力的 REITs [5] 分组4：关键业务指标 - 2024 年第二季度 Realty Income 入住率从第一季度的 98.6% 提高到 98.8%，加权平均租赁期限从 9.8 年降至 9.6 年，但 2024 年上半年总投资的该指标为 10.2 年；相比之下，ADC 入住率提高 0.2 个百分点至 99.8%，加权平均租赁期限略降至 8.1 年，NNN 维持加权平均租赁期限但入住率下降 0.1 个百分点 [7] - Realty Income 投资级租户在总 ABR 中的占比从 2020 年第四季度的 50.5% 降至 2024 年第二季度的 36.0%，而 ADC 在 2024 年第二季度末该占比达 68.4%，显示 ADC 投资组合整体质量更高，并购交易对 Realty Income 投资组合质量产生负面影响 [8] 分组5：投资利差估算 - 投资利差是投资资本回报率与资本成本之差，假设股权成本为 AFFO 收益率，债务成本根据信用评级估算，得出加权平均资本成本，再从资本回报率中扣除得到投资利差；以 Realty Income 为例，2024 年 AFFO 收益率为 7.1%，假设债务成本为 5%，加权平均资本成本为 6.4%，第二季度投资资本回报率为 7.9%，投资利差估计为 1.5% [9] - 各分析实体投资均有正向利差，ADC 受益于较低股权成本，Realty Income 投资利差受其在欧洲业务增加支撑，欧洲市场能实现更高资本回报率且有更广泛潜在市场 [10] 分组6：资产负债表与股息 - Realty Income 在零售/服务导向型物业领域信用评级最高为 A -，2024 年第二季度固定费用覆盖率从第一季度的 4.5 倍提高到 4.7 倍，超过 ADC 和 NNN；其固定债务占比 93.7%，债务到期期限相对较短为 5.6 年，但偿债、再融资和维持股息能力无忧 [11] - Realty Income 前瞻性 AFFO 派息率约 74.7%，当前股息收益率为 5.3%，有 30 多年连续增加股息的良好记录，是构建财务生活额外支柱的优质选择 [12] 分组7：其他 REITs 优势与 Realty Income 估值 - ADC 在未来几年有望超越包括 Realty Income 在内的同行，因其规模较小仍能保持高度选择性，投资组合质量更高，市场更倾向给予专业 REITs 较高估值倍数，2019 - 2023 年 ADC 的 AFFO 每股复合年增长率为 6.9%，高于 Realty Income 的 4.6% [14] - 采用倍数估值法，考虑各种因素，认为 Realty Income 当前目标倍数应维持在 13.0x - 14.5x 范围，不太可能回到以前较高的 P/FFO 倍数 [15] 分组8：总结 - Realty Income 虽面临高利率环境、租户问题、难以获取优质投资机会等风险，但仍是有良好投资组合投资者可靠的股息收入来源，未来表现相对较好 [16] - 认为 ADC 或其他三重净租赁 REITs 表现会更好，不认为 Realty Income 估值有吸引力，维持“持有”评级，会收取股息并分配给其他行业关键参与者 [17]