财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度Nareit FFO降至5690万美元，即每股摊薄收益0.46美元，下降90个基点，主要因赚取负债增加500万美元，该负债将于2022年第一季度以股权结算 [27] - 2021年第三季度核心FFO增至6640万美元，增长11.3%，每股核心FFO为0.54美元，与2020年持平，受IPO影响加权平均股数增加10%，对每股核心FFO结果产生负面影响 [29] - 2021年第三季度同店NOI增至8910万美元，同比增长8.7%，主要因收款情况改善和每平方英尺平均基本租金上涨4.2%，与2019年第三季度相比增长4.3% [30] - 截至2021年9月30日，净债务与调整后EBITDA之比为5.4倍，低于2020年12月31日的7.3倍；债务加权平均利率为3.3%，加权平均期限为4.2年，约90%的债务为固定利率 [32] - 截至2021年9月30日，总流动性约为6.04亿美元，包括1.14亿美元现金、现金等价物和受限现金，以及4.89亿美元信贷额度借款能力 [33] - 公司上调2021年全年核心FFO指引至2.14 - 2.18美元，同店NOI指引至6.5% - 7%，上调下半年收购和处置指引，预计下半年收购2 - 2.7亿美元，处置9500 - 1.05亿美元 [35][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至第三季度末，租赁物业入住率达95.6%，高于2020年9月30日的95.3%；锚定租户租赁入住率增至97.6%，内铺租赁入住率增至91.9%；租赁入住率与经济入住率差距扩大至90个基点 [21][22] - 第三季度执行140份新租约和128份续租约，租赁面积达140万平方英尺；可比新租约利差为14.1%，可比续租租金利差为8.9% [23] - 第三季度租户保留率为91.2%，优于年初至今的88.3%和2017 - 2020年平均的87% [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年美国商业街中心约70%的租赁活动集中在2500平方英尺及以下的空间 [13] - 第三季度零售销售额增长15%，美国零售空置率降至10年低点，低于6%，新开发项目也处于10年低点 [54] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司自1991年成立以来，专注于打造全渠道杂货店主导的购物体验，是美国最大的社区杂货店主导购物中心所有者和运营商之一，目标是拥有市场排名前一二的杂货店主导的购物中心，注重社区和租户服务 [9][11] - 公司计划在未来三年实现10亿美元的净收购目标，预计到2024年6月完成，收购目标初始收益率比沿海市场高50 - 100个基点，将补充内部增长 [16][17] - 内部增长驱动因素包括通过新租约和续租约利差提高租金、签订年度固定租金增长租约、出租空置空间和进行再开发项目 [17] - 公司会持续进行资产循环，将收益投入更高质量、更高增长的资产，预计每年处置7500 - 1.25亿美元资产 [41][48] - 收购市场竞争加剧，部分买家从公寓和工业领域转向杂货店主导购物中心市场，公司会严格筛选收购项目，确保达到8%的无杠杆内部收益率目标 [45][67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司差异化战略在2021年第三季度取得强劲执行效果，投资组合已从疫情中完全恢复，租金收款和租赁入住率均回到疫情前水平 [19] - 公司对实现10亿美元净收购目标持乐观态度，收购管道在2021年第四季度和2022年保持充足 [38][46] - 零售宏观环境积极，租户保留率高，公司认为可继续提高内铺入住率，推动租金增长 [54][55] 其他重要信息 - 2021年7月1日至当日，公司收购四处物业，总价1.394亿美元，目前有三处杂货店主导购物中心处于合同阶段，总价约1.3亿美元 [37][38] - 2021年7月1日至11月3日，公司出售七处物业，总价6300万美元，预计年底前再出售3200 - 4200万美元资产 [41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司收购和处置的优化情况及合适水平，以及对资本化率的更新 - 公司战略使其有更大平台寻找市场低效机会，能以较高初始收益率收购物业，收购市场竞争加剧，公司会严格筛选以达8%无杠杆内部收益率目标；处置资产是为优化投资组合，将资本投入低风险高回报资产，预计每年处置7500 - 1.25亿美元资产 [45][47][48] - 市场存在资本化率压缩，公司收购物业的资本化率在5.75% - 6.25%，公司更关注无杠杆内部收益率 [49] 问题2: 高租户保留率对定价权和租金增长的影响，以及公司投资组合的净有效租金增长情况 - 宏观零售环境积极推动高租户保留率，公司认为可提高内铺入住率，进而推动租金增长，目前续租利差表现良好 [54][55] - 高租户保留率意味着更少停机时间和资本支出，有利于推动净有效租金增长，公司租赁资本支出与历史水平基本一致，吸引大型全国性租户虽可能增加资本支出，但长期租约有助于提高净有效租金 [58][59][60] 问题3: 必需品零售商和非必需品零售商的租赁量增长情况，以及收购市场竞争加剧的原因 - 公司业务模式专注于必需品零售，约75%租户为必需品零售商，租赁管道中必需品零售商的租约占比在增加 [65] - 收购市场竞争加剧是因疫情后交易数量逐渐恢复，买家先于卖家回归市场，更激进的定价吸引更多卖家，同时部分买家从公寓和工业领域转向杂货店主导购物中心市场 [66][67] 问题4: 资本化率下降对8%无杠杆内部收益率目标和新收购项目NOI增长预测的影响，以及收购项目与投资组合其他部分NOI增长潜力的比较 - 市场存在激进定价，部分交易的无杠杆内部收益率可能在6% - 6.5%，不符合公司8%的要求，但公司仍能找到符合标准的物业；公司仍按3% - 4%的复合年增长率对收购物业进行NOI增长预测，短期内同店NOI增长可能更高 [72][75][77] - 7500 - 1.25亿美元的处置金额是三年期间的估计，10亿美元收购目标是净额，若处置金额增加，收购金额也会相应增加 [78] - 第四季度每股核心FFO较第三季度下降的主要驱动因素包括IPO发行股份的影响、第三季度的非定期收款和准备金转回在第四季度减少、G&A成本的时间差异以及债券发行带来的利息成本增加 [82][83][84] 问题5: 新租赁需求主要来自本地租户还是区域和全国性租户，新租约的租金增长情况，以及年底现金余额和信贷额度余额的预期 - 公司同时看到全国性和本地租户的强劲需求，2021年全国性租户签约交易数量和租赁面积较2020年有显著增长 [89][90] - 公司目标是租约复合年增长率在2% - 3%，第三季度平均复合年增长率为2.6%，其中新租约为2.3%，续租约为3%，90%的租约能实现该增长 [93] - 预计年底现金余额略超1亿美元，具体金额会根据收购计划和指导数据有所波动，未使用的循环信贷额度将提供执行收购计划的能力 [94] 问题6: 租赁入住率与实际入住率90个基点差距对应的平均基本租金（ABR）情况、何时产生影响以及短期内差距的变化趋势，改善的资本成本对增长来源思考的影响，以及5800个符合投资标准的中心是否仍满足8%内部收益率门槛及名单变化情况 - 截至9月30日，已签订但尚未开始支付租金的租约对应的ABR约为110万美元，预计第四季度有少量影响，主要影响将在2022年体现；短期内该差距可能因租户入驻缩小至60个基点，长期有望回归历史水平 [99][100][101] - 公司专注于实现内部和外部增长计划，目前资产负债表强劲，可通过资产负债表容量、自由现金流和销售收益实现10亿美元收购目标，在股票交易价格与资产净值更相符之前，将谨慎发行股权 [103][105][106] - 公司没有对5800个中心进行全面的内部收益率测算，只有当它们进入市场并符合公司计划时，才会进行评估，价格是能否达到8%无杠杆内部收益率的重要驱动因素 [108][109] 问题7: 提高小店铺入住率100 - 200个基点的时间框架和对收益的影响，以及资本化率压缩是否导致公司放弃更多交易 - 公司预计在未来两到三年内将小店铺入住率提高100 - 200个基点，目前已超出预期；入住率提高2%将使内铺租户收入增长超过2%，因为新租约租金将高于当前投资组合平均水平 [113] - 资本化率压缩导致更多交易无法达到公司8%的内部收益率门槛，但公司仍能找到合适的物业 [114]