文章核心观点 公司作为美国最大的综合渠道食品杂货为主力租户的购物中心所有者和运营商之一，将公布2024年第二季度财报，并举办财报电话会议 [3] 公司概况 - 公司成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的高入驻率购物中心取得了良好业绩 [2] - 截至2024年3月31日，公司管理304个购物中心，包括284个全资拥有的购物中心，总面积3240万平方英尺，分布在31个州，以及在一个机构合资企业中拥有的20个购物中心 [2] - 公司的顶级食品杂货主力租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德·德尔海兹 [2] 财报及会议安排 - 公司将于2024年7月25日股市收盘后公布2024年第二季度财报，财报和补充信息包将发布在公司投资者关系网站上 [3] - 公司董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield将于2024年7月26日下午12点（美国东部时间）主持财报电话会议，并进行网络直播 [3] 会议参与方式 - 电话会议参与免费拨入号码为(800) 715 - 9871，收费拨入号码为(646) 307 - 1963，会议ID为4551083 [4] - 网络直播为Phillips Edison & Company, Inc. Q2 2024 Earnings Webcast [4] 其他信息 - 网络直播回放将在演示结束约一小时后通过相同链接提供，网络直播存档在公司投资者关系网站上 [2] - 公司使用并打算继续使用投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [6] - 可通过Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn关注公司 [2] - 投资者可联系公司投资者关系主管Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [3]

文章核心观点 公司将公布2024年第二季度财报并举办财报电话会议 [1] 分组1：财报公布及会议信息 - 公司将于2024年7月25日美股收盘后公布第二季度财报 [1] - 财报及补充信息将发布在公司投资者关系网站 [1] - 2024年7月26日下午12点将举办财报电话会议并进行网络直播 [1][2] - 电话会议免费拨入号码为(800) 715 - 9871，收费拨入号码为(646) 307 - 1963，会议ID为4551083 [2] - 网络直播回放约在演示结束一小时后可通过相同链接获取，且会存档在公司投资者关系网站 [2] 分组2：公司信息 - 公司是美国最大的综合渠道以杂货店为核心的购物中心所有者和运营商之一 [3] - 公司成立于1991年，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [3] - 截至2024年3月31日，公司管理304个购物中心，包括284个全资拥有的、总面积3240万平方英尺分布在31个州的购物中心，以及20个与一家机构合资拥有的购物中心 [3] 分组3：联系方式 - 公司官网为https://www.phillipsedison.com/ [3] - 公司在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上有官方账号 [3] - 公司通过https://investors.phillipsedison.com网站披露重大非公开信息 [4] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [4]

文章核心观点 - 菲尔德公司宣布任命创始人兼CEO Roberto E. Perez加入PECO董事会 [1][2][3] - Perez在土地开发和能源基础设施方面拥有丰富经验,曾参与1300英亩南菲城区的The Bellwether District项目 [2][4] - PECO认为Perez的加入将进一步丰富公司的发展方向,助力实现为客户和社区提供更清洁、更美好的未来 [3] - Perez表示很荣幸加入PECO董事会,并将继续支持公司在菲城和宾夕法尼亚州的业务发展 [4] 公司概况 - PECO是宾夕法尼亚州最大的电力和天然气输配公司,总部位于费城 [7][8] - PECO为近170万电力客户和54.8万天然气客户提供服务,拥有3000名员工 [8] - PECO是Exelon公司(纳斯达克代码:EXC)的子公司,Exelon是美国最大的能源输配公司,为1050万客户提供服务 [8] 菲尔德公司概况 - 菲尔德公司是一家垂直整合的房地产投资和再开发公司,专注于改造废弃工业用地 [7] - 公司在现代物流、分销设施、创新园区以及城市综合体等领域拥有丰富的再开发经验 [7] - 公司致力于通过全面的社区参与、环境可持续性和经济发展来改变不仅是房地产,也是周边地区 [7] - 菲尔德公司隶属于总部位于伊利诺伊州北布鲁克的国际金融服务控股公司Hilco Global [7]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO同比增长4.9%至8.01亿美元,每股0.59美元 [44] - 第一季度核心FFO同比增长4.5%至8.17亿美元,每股0.60美元 [45] - 同店NOI同比增长3.7%,最小租金增长4.2% [45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购两个购物中心和一块土地,总投资5600万美元 [45] - 第一季度无出售资产 [45] - 收购的两个购物中心分别为Publix主导的Lake Mary中心和一个高端市场的中心,收益率均超过9.5% [69][70] - 收购的土地位于坦帕,计划分割成3个单独的地块,并吸引了多家全国性零售商的兴趣 [72][73] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的购物中心主要位于郊区市场,人口平均67,000人,家庭收入中位数87,000美元,高于全国平均水平12% [33] - 公司的购物中心主要由顶级连锁超市如Kroger和Publix主导,这些超市在当地市场表现良好 [33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于收购高质量的超市主导型购物中心,目标内部收益率大于9% [13][14] - 公司有能力并有意愿在合适的机会出现时大幅增加收购规模,但仍将保持谨慎的收购策略 [13] - 公司相信长期可实现中高单位数的核心每股FFO增长 [14] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并最终将对公司产生积极影响,无论合并是否成功 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司经营环境持续向好,零售商需求旺盛,租金水平和续租率保持高位 [10][19][31] - 公司看好未来发展前景,相信可以继续实现稳健的收益增长 [9][14] - 公司认为当前利率环境和交易市场的波动性是短期挑战,但长期来看仍有较大的增长空间 [54] 其他重要信息 - 公司第一季度完成4个再开发项目,新增年度NOI约230万美元 [39] - 公司计划每年投资4000万-5000万美元进行再开发和新建项目,收益率9%-12% [39][40] - 公司资产负债表健康,流动性充足,有利于进行战略性收购 [46][47] - 公司重申2024年同店NOI增长3.25%-4.25%的指引 [49] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 询问第一季度坏账准备增加的原因 [57] **Jeff Edison和John Caulfield回答** 公司正采取更加积极的策略收回空置铺位,以获得更高的租金,这导致了部分坏账准备的增加,但整体来看公司对未来仍保持乐观 [58][59][60][62] 问题2 **Lizzy Doykan提问** 询问第一季度收购的两个购物中心的情况 [68] **Jeff Edison和Bob Myers回答** 这两个收购项目的收益率均超过9.5%,符合公司的收购标准。其中一个项目位于奥兰多郊区,另一个位于高端市场,都是优质的收购标的 [69][70][72][73] 问题3 **Ronald Kamden提问** 询问公司是否有新的收购渠道或策略 [85] **Jeff Edison回答** 公司的收购策略和渠道保持一贯,主要通过长期积累的渠道和对市场的深入了解获取收购机会,但在当前环境下公司看到了更多的收购机会 [86][87]

公司基本信息 - 公司是REIT，是美国最大的全渠道杂货为主导的购物中心所有者和运营商之一[96] 公司物业持有情况 - 截至2024年3月31日，公司拥有304个购物中心的股权，其中284个为全资拥有，20个通过非合并合资企业拥有[97] - 公司拥有的购物中心总面积约3460万平方英尺，分布在31个州[97] - 截至2024年3月31日，公司全资投资组合物业数量为284处，总面积3235万平方英尺，基本租金（ABR）为4.79159亿美元；2023年同期物业数量为275处，总面积3145.6万平方英尺，ABR为4.45611亿美元[98] - 2024年3月31日，公司在非合并合资企业GRP I的所有权百分比为14%，物业数量20处，ABR为3189.1万美元，可出租总面积（GLA）为221.3万平方英尺[99] 公司术语定义 - 公司定义大于或等于10000平方英尺的可出租总面积为锚定空间[76] - 公司用ABR指期末月度合同基本租金乘以12个月[76] - 公司用GLA指可供租户或其他零售商租赁的建筑物的总占用和未占用平方英尺数[77] - 公司定义小于10000平方英尺的可出租总面积为内铺空间[77] - 公司用可比租金差衡量新租或续租首年ABR（不包括免租期或租金递增）的增减百分比[80] - 公司用EBITDAre衡量运营业绩，其定义为GAAP下净收入（亏损）加回利息、所得税、折旧和摊销等[87] - 公司用Nareit FFO衡量运营业绩，其定义为GAAP下净收入（亏损）排除物业销售损益等[89] 租户相关数据 - 公司估计约70%的ABR来自提供生活必需品和服务的租户[101] - 截至2024年3月31日，按ABR排名前20的租户合计ABR为1.5642亿美元，占总ABR的32.3%，租赁面积1477.6万平方英尺，占总租赁面积的46.6%[102] 财务关键指标变化 - 2024年第一季度，公司总营收为1.61302亿美元，同比增长6.8%；净收入为1962.6万美元，同比增长5.3%；归属于股东的净收入为1767万美元，同比增长6.3%[105] - 2024年第一季度，租金收入增加1034万美元，主要是由于同中心投资组合增加380万美元和收购活动净增加650万美元[105][106] - 2024年第一季度，物业运营费用增加150万美元，其中同中心投资组合和公司运营活动增加60万美元，收购活动净增加90万美元[107] - 2024年第一季度，净利息费用增加386.9万美元，主要是由于利率上升和债务余额增加；期末加权平均利率为4.3%，2023年同期为3.8%[109] - 2024年第一季度同店净营业收入（Same - Center NOI）为1.06743亿美元，2023年同期为1.02888亿美元，同比增长3.7%[114] - 2024年第一季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为8.0056亿美元，2023年同期为7.6345亿美元；Core FFO归属于股东和OP单位持有人为8.1663亿美元，2023年同期为7.8154亿美元[119] - 2024年第一季度EBITDAre为1.04237亿美元，2023年同期为9674.2万美元；Adjusted EBITDAre为1.05414亿美元，2023年同期为9800.6万美元[122] - 截至2024年3月31日，同店出租率为97.5%，2023年同期为97.6%[115] - 2024年第一季度，公司通过ATM计划发行约4.6万股普通股，加权平均股价为37.05美元/股，净收益为170万美元[125] - 截至2024年3月31日，公司总债务义务为20.31701亿美元，2023年12月31日为19.86735亿美元；加权平均利率为4.3%，2023年12月31日为4.2%[128] - 截至2024年3月31日，循环信贷额度为8亿美元，可用额度为5.6055亿美元；2023年12月31日可用额度为6.0655亿美元[128] - 截至2024年3月31日，公司净债务为20.50246亿美元，企业总价值为69.30898亿美元；截至2023年12月31日，净债务为20.06019亿美元，企业总价值为69.61499亿美元[132] - 2024年3月31日和2023年12月31日，净债务与调整后EBITDAre的年化比率均为5.1倍；净债务与企业总价值的比率分别为29.6%和28.8%[134] - 2024年和2023年第一季度，公司资本总支出分别为1290万美元和2390万美元[136] - 2024年1月至3月，公司每月宣布并支付普通股和OP单位股息0.0975美元，年化股息为1.17美元[141] - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为1010万美元，较上一季度净增加120万美元[144] - 2024年第一季度，经营活动提供净现金6313.8万美元，较2023年同期增加37.5万美元，增幅0.6%；投资活动使用净现金6663.7万美元，较2023年同期减少2478.1万美元，降幅27.1%；融资活动提供净现金471.8万美元，较2023年同期减少1855.2万美元，降幅79.7%[145] - 2024年第一季度，物业运营受同店NOI改善390万美元（增幅3.7%）的积极影响，营运资金净现金支出为1620万美元，高于2023年同期的1130万美元[145] - 2024年第一季度，房地产收购现金支出为5620万美元，低于2023年同期的6940万美元；资本支出为1290万美元，较2023年同期减少1090万美元[147] 物业租赁业务数据 - 2024年第一季度，公司全资物业新签租约84份，租赁面积255万平方英尺，ABR为644.3万美元；续约和行使期权租约161份，租赁面积1052万平方英尺，ABR为1714.2万美元[110] - 2024年第一季度，公司全资物业投资组合保留率为87.9%，2023年同期为94.7%[110] 公司现金需求与来源 - 公司预计主要现金需求为房地产投资、向股东现金分红、重建和重新定位项目、资本支出和租赁成本以及未偿债务的本金和利息支付[123] - 公司预计主要流动性来源为经营现金流、无担保循环信贷额度借款和债务融资所得、ATM发行活动所得、物业处置所得以及可用的无限制现金和现金等价物[124] 公司担保情况 - 公司为运营合伙企业发行的2.625%优先票据提供全额无条件担保[130] 公司项目预计情况 - 公司预计开发和重建项目将在24个月内稳定，项目的承保增量无杠杆收益率预计在9%-12%，目前在建项目预计总投资为2170万美元[138] 公司房产收购情况 - 2024年和2023年第一季度，公司分别收购2处和4处房产，合同价格分别为5590.2万美元和7865万美元[140]

公司基本信息 - 公司是美国最大的全渠道杂货店为主力租户的社区购物中心所有者和运营商之一[5] 前瞻性陈述相关 - 补充披露包含符合1933年《证券法》第27A条和1934年《证券交易法》第21E条的前瞻性陈述[6] - 前瞻性陈述受已知和未知风险及不确定性影响，可能导致实际结果与预期有重大差异[6] - 影响前瞻性陈述结果的因素包括经济气候、市场条件、租户财务稳定性等[6] - 除法律要求外，公司无义务更新或修改补充文件中的前瞻性陈述[7] 财报提交信息 - 公司2023年年度报告（Form 10 - K）于2024年2月12日提交给美国证券交易委员会[7] 财务数据关键指标变化 - 2024年第一季度归属于股东的净利润为1770万美元，摊薄后每股收益0.14美元，2023年同期分别为1660万美元和0.14美元[14][17] - 2024年第一季度Nareit FFO增长4.9%至8010万美元，摊薄后每股0.59美元，2023年同期分别为7630万美元和0.58美元[16][18] - 2024年第一季度Core FFO增长4.5%至8170万美元，摊薄后每股0.60美元，2023年同期分别为7820万美元和0.59美元[16][20] - 2024年第一季度同店净营业收入增长3.7%至1.067亿美元，2023年同期为1.029亿美元[16][21] - 2024年第一季度总营收为161,302千美元，2023年同期为151,064千美元[39][43][44] - 2024年第一季度归属于股东的净利润为17,670千美元，2023年同期为16,619千美元[39][43][44] - 2024年第一季度同店NOI为106,743千美元，2023年同期为102,888千美元，同比增长3.7%[39] - 2024年第一季度调整后EBITDAre为105,414千美元，2023年同期为98,006千美元[39] - 2024年第一季度Nareit FFO为80,056千美元，2023年同期为76,345千美元[39][45] - 2024年第一季度核心FFO为81,663千美元，2023年同期为78,154千美元[39][45] - 2024年第一季度新租约可比租金价差为29.1%，续租可比租金价差为16.9%，2023年同期分别为27.4%和16.1%[39] - 截至2024年3月31日，普通股流通股数为122,323千股，2023年同期为117,259千股[39] - 截至2024年3月31日，物业数量为284处，2023年同期为275处[39] - 2024年3月31日总投资房地产资产净值为4,650,872千美元，2023年12月31日为4,641,311千美元[42] - 2024年3月31日Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为80056000美元，2023年3月31日为76345000美元[46] - 2024年3月31日Core FFO归属于股东和OP单位持有人为81663000美元，2023年3月31日为78154000美元[46] - 2024年3月31日Adjusted FFO归属于股东和OP单位持有人为71084000美元，2023年3月31日为64524000美元[46] - 2024年3月31日EBITDAre为104237000美元，2023年3月31日为96742000美元[47] - 2024年3月31日Adjusted EBITDAre为105414000美元，2023年3月31日为98006000美元[47] - 2024年3月31日同店净营业收入为106743000美元，2023年3月31日为102888000美元，同比增长3.7%[50] - 2024年3月31日同店净营业收入利润率为72.3%，2023年为71.7%[51] - 2024年3月31日加权平均流通普通股稀释股数为136404000股，2023年3月31日为131943000股[46] - 2024年3月31日Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人每股摊薄收益为0.59美元，2023年3月31日为0.58美元[46] - 2024年第一季度，公司其他资产净额为196,474千美元，较2023年12月31日的186,411千美元有所增加[55] - 2024年第一季度，公司总营收为161,302千美元，较2023年同期的151,064千美元增长约6.8%[58] - 2024年第一季度，公司净利息支出为23,335千美元，较2023年同期的19,466千美元增长约20%[59] - 2024年第一季度，公司房地产资本支出为9,810千美元，较2023年同期的22,105千美元下降约55.6%[60] - 截至2024年3月31日，公司总股权市值为4,880,652千美元，较2023年12月31日的4,955,480千美元有所下降[65] - 截至2024年3月31日，公司总净债务为2,050,246千美元，较2023年12月31日的2,006,019千美元有所增加[65] - 截至2024年3月31日，公司净债务与调整后EBITDAre年化比率为5.1x，与2023年持平；净债务与企业总价值比率为29.6%，高于2023年的28.8%[65] - 2024年第一季度净收入每股0.14美元，2024年预期为0.51 - 0.55美元[110] - 2024年第一季度Nareit FFO每股0.59美元，2024年预期为2.34 - 2.41美元[110] - 2024年第一季度核心FFO每股0.60美元，2024年预期为2.37 - 2.45美元[110] - 2024年第一季度同店NOI增长3.7%，2024年预期为3.25% - 4.25%[110] - 2024年第一季度净收购活动金额为55,902,000美元，2024年预期为2 - 3亿美元[110] - 2024年第一季度净利息支出23,335,000美元，2024年预期为9800 - 1.06亿美元[110] - 2024年第一季度G&A费用11,813,000美元，2024年预期为4500 - 4900万美元[110] - 2024年第一季度非现金收入项目3,785,000美元，2024年预期为1450 - 1850万美元[110] - 2024年第一季度可收回性调整金额为1,837,000美元，2024年预期为400 - 500万美元[110] 公司资产与债务情况 - 截至2024年3月31日，公司全资拥有284处物业，总面积约3240万平方英尺，2023年同期分别为275处和3150万平方英尺[22] - 截至2024年3月31日，租赁组合入住率为97.2%，同店租赁组合入住率为97.5%，2023年同期分别为97.5%和97.6%[23] - 2024年第一季度执行245份租约，总面积130万平方英尺，2023年同期分别为263份和110万平方英尺；新租约可比租金差为29.1%，续约租约为16.9%，综合为20.0%[25] - 截至2024年3月31日，公司总流动性约5.71亿美元，包括1010万美元现金等和5.606亿美元循环信贷额度借款能力[26] - 2024年公司Nareit FFO和Core FFO指引区间分别为摊薄后每股2.34 - 2.41美元和2.37 - 2.45美元，中点同比增长分别为6.0%和3.0%[16][19] - 2024年第一季度公司以5590万美元收购两个购物中心和一块土地[19][26] - 截至2024年3月31日，与The Northwestern Mutual Life Insurance Company合资的Grocery Retail Partners I LLC持股比例为14%，拥有20个购物中心，ABR为31891000美元，GLA为2213000平方英尺[52] - 截至2024年3月31日，非合并合资企业GRP I总资产为359,725美元，总债务为174,026美元，NRP总资产为591美元[53] - 公司总债务义务为2031701千美元，净债务义务为2015554千美元，总债务中担保债务占24%（489713千美元），无担保债务占76%（1541750千美元）[66] - 公司利率互换名义总额为700000千美元，其中2024年9月到期的利率互换名义金额为200000千美元，固定利率2.09% [66] - 2024 - 2031年各年到期债务金额不同，如2024年到期27158千美元，加权平均利率5.1%；2025年到期277636千美元，加权平均利率3.4% [68] - 固定利率债务为1539713千美元，占总债务74.9%，有效利率3.5%；可变利率债务为491750千美元，占23.9%，有效利率6.6% [68] - 截至2024年3月31日，无担保信贷安排和2025 - 2027年到期定期贷款的杠杆比率为29.8%，低于60%的上限 [69] - 2024年第一季度公司完成三笔收购，总价55902千美元，加权平均资本化率6.8% [73] - 截至2024年3月31日，公司全资拥有284个购物中心，分布在31个州，总可出租面积32350千平方英尺 [78] - 公司总基本租金收入（ABR）为479159千美元，其中必需品相关商品和服务的ABR占比69.9% [78] - 公司整体出租率为97.2%，其中主力店空间出租率98.4%，非主力店空间出租率94.8% [78] - 公司整体租约平均剩余期限为4.3年，考虑续租选项后为20.3年 [78] - 截至2024年3月31日，必需品零售和服务类ABR占比69.9%，其中杂货店占31.1% [79] - 其他零售商店ABR占比30.1%，其中软商品占13.1% [80] - 2024年3月31日，整体租赁占用率为97.2%，经济占用率为96.8% [82] - 2024年3月31日，整体租赁ABR为479,159美元，每平方英尺ABR为15.24美元 [82] - 2024年3月31日，同店租赁占用率为97.5%，经济占用率为97.0% [82] - 按ABR排名前25的邻居中，Kroger的ABR为28,495千美元，占比5.9% [83] - Publix的ABR为26,572千美元，占比5.5% [83] - Albertsons的ABR为19,470千美元，占比4.0% [83] - Ahold Delhaize的ABR为17,829千美元，占比3.7% [83] - 前25名邻居的总ABR为167,675千美元，占比34.7% [83] - 公司物业总ABR为483,623千美元，总GLA为32,659千平方英尺，物业总数为304处，整体出租率为97.2%[86] - 佛罗里达州ABR为61,040千美元，占比12.6%，GLA为4,163千平方英尺，占比12.7%，出租率97.8%，物业数量53处[86] - 2024年Q1至2023年Q2新签、续约和期权租赁总数为978份，总GLA为4,960千平方英尺，总ABR为85,469千美元，租金涨幅12.6%[87] - 2024年Q1新签租赁84份，GLA为255千平方英尺，ABR为6,443千美元，租金涨幅29.1%[87] - 2024年Q1续约租赁118份，GLA为381千平方英尺，ABR为8,935千美元，租金涨幅16.9%[87] - 2024年Q1期权租赁43份，GLA为671千平方英尺，ABR为8,207千美元，租金涨幅3.6%[87] - 2024年Q1新签、续约和期权租赁加权平均ABR每平方英尺18.05美元，租赁期限5.5年，TI/TIA成本每平方英尺4.86美元[87] - 2024年Q1新签租赁加权平均ABR每平方英尺25.24美元，租赁期限8.5年，TI/TIA成本每平方英尺24.08美元[87] - 2024年Q1续约租赁加权平均ABR每平方英尺23.47美元，租赁期限4.8年，TI/TIA成本每平方英尺0.54美元[87] - 2024年Q1期权租赁加权平均ABR每平方英尺12.23美元，租赁期限

市场与流动性 - 公司确定美国约5800个购物中心为目标市场，高级无抵押循环信贷安排下可用流动性为6.066亿美元[24] 信用评级 - 公司穆迪投资服务评级为Baa3（展望：稳定），标普全球评级为BBB -（展望：正面）[24] 员工情况 - 截至2023年12月31日，公司约有290名员工分布在20个州，约51%为女性，49%为男性[27] - 2023年全年公司整体员工流失率为8%，自愿流失率为6%，前三年整体平均流失率为13%，自愿平均流失率为10%[27] 可持续发展项目 - 截至2023年12月31日，公司已完成98.1%全资拥有投资组合的LED停车场照明改造[31] - 截至2023年，公司已安装14个太阳能阵列系统[31] - 2023年（截至9月）公司通过节水措施节约超6200万加仑水，节省成本超20万美元[31] - 截至2023年12月31日，公司在17.7%符合条件的物业安装了电动汽车充电器[31] - 公司有房东控制废物管理计划的物业废物转移率约为26.0%[31] - 2023年公司163处物业获得房地产管理协会可持续物业认证，使获认证物业总数达172处[31] 利率互换协议 - 截至2023年12月31日，公司有4笔利率互换协议，固定了7亿美元无担保定期贷款工具的有担保隔夜融资利率（SOFR）[246] - 2024年1月，公司签订了一笔名义金额为1.5亿美元的利率互换协议，从2024年9月起将SOFR换成约3.45%的固定利率，2025年12月到期[246] 利率风险 - 截至2023年12月31日，公司有4.458亿美元无担保债务的利率未通过衍生金融工具固定，面临利率上升的潜在影响[247] - 预计2023年12月31日公司浮动利率债务余额的利率每上升1个百分点，每年将增加约450万美元的利息支出[247] 外汇风险 - 公司无海外业务，不面临外汇波动风险[249]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度Nareit FFO增长6%至7480万美元,每股0.56美元 [42] - 2023年第四季度核心FFO增长4.9%至7790万美元,每股0.58美元 [43] - 2023年全年同店NOI增长4.2% [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第四季度同店NOI增长3.6%,最小租金增长3.8% [44] - 2023年第四季度未收回款准备略有上升至97个基点,但低于2022年同期 [44] - 2023年全年未收回款准备为62个基点 [137] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司的3英里交易区人口平均为66,000人,平均家庭收入为8万美元,高于美国中位数 [31] - 公司的主要连锁超市包括Kroger和Publix,这些超市在公司所在区域销售额很高 [31] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于拥有主导地位的社区型购物中心,主要租户为销售额排名第一或第二的超市 [9][29] - 公司的收购策略是追求9%以上的无杠杆内部收益率 [15] - 公司未来几年的核心FFO和AFFO增长目标为中高个位数 [54] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并最终将对公司产生积极影响 [20][21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年宏观经济环境充满挑战,但公司的差异化战略和经验丰富的团队使其业绩保持强劲增长 [11] - 公司看好未来的收购机会,认为在当前市场环境下可能会找到更好的收购标的 [16] - 公司对2024年的经营环境保持乐观,认为零售商需求强劲,消费者表现稳健 [9][29][40] 其他重要信息 - 2023年全年公司完成11个购物中心、2个外围地块和1个土地收购,总金额2.72亿美元,加权平均收益率为6.6% [12] - 公司计划未来每年投资4000万美元至5000万美元进行开发和改造项目,预期收益率为9%-12% [38] - 公司2024年指引:Nareit FFO每股2.34美元至2.41美元,核心FFO每股2.37美元至2.45美元 [51] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Caitlin Burrows提问** 询问2024年指引中核心FFO每股增长仅1美分的原因 [61] **John Caulfield回答** 解释了利息费用下降0.06美元对每股的影响,以及新增股份对每股的影响 [63][64][65] 问题2 **Tayo Okusanya提问** 询问2024年收购指引的时间分布和预期收益率 [78][79] **Jeff Edison回答** 预计收购时间分布可能偏后,但第一季度已有较好的收购机会,预期收益率仍在9%以上 [79][80] 问题3 **Lizzy Doykan提问** 询问公司是否有下行风险导致同店NOI下降的担忧 [92] **Jeff Edison和Bob Myers回答** 公司认为仍有100-150个基点的同店NOI增长空间,零售商需求强劲,不担心出现下行风险 [93][94][95]

公司物业持有情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有295个购物中心的股权，其中275个为全资拥有，20个通过非合并合资企业拥有，总面积约3360万平方英尺，分布在31个州[84] - 截至2023年9月30日，公司全资投资组合物业数量为275处，总面积3142.5万平方英尺，基本租金（ABR）为4.53028亿美元，ABR中来自全渠道杂货锚定购物中心的占比97.4%，总投资组合空间出租率97.8% [86] - 截至2023年9月30日，公司在非合并合资企业GRP I中的所有权占比14%，物业数量20处，ABR为3.1625亿美元，可出租总面积221.3万平方英尺 [87] 物业出售补偿情况 - 2022年5月，公司出售了NRP合资企业的最后一处房产，在2023年和2022年前九个月分别获得0.1百万美元和270万美元的补偿，2023年和2022年第三季度未获得补偿[85] 公司术语定义 - 公司定义锚定空间为可出租总面积大于或等于10000平方英尺的空间[82] - 公司使用ABR指期末月度合同基本租金乘以十二个月[82] - 公司定义内铺空间为可出租总面积小于10000平方英尺的空间[82] - 租赁入住率为已签订租约的总可出租面积的百分比[82] - 可比租金价差为新租约或续约租约（不包括期权）第一年ABR（不包括任何免租期或租金递增）的增减百分比[82] - 投资组合保留率为当前租期到期的保留租户的总平方英尺数除以该期间到期租约的总平方英尺数[82] - 回收率为该期间的总回收收入除以总可回收费用[82] - 调整后房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）是对EBITDAre进行调整，排除某些经常性和非经常性项目[82] 租户相关数据 - 公司估计约71%的ABR来自提供生活必需品和服务的租户 [94] - 截至2023年9月30日，公司前20大租户的ABR总计1.52644亿美元，占总ABR的33.3%，租赁面积1487.2万平方英尺，占总租赁面积的48.1% [95] 2023年第三季度财务数据变化 - 2023年第三季度，公司租金收入为1.49566亿美元，较2022年同期增加670.9万美元，增幅4.7%；总营收为1.52474亿美元，较2022年同期增加682万美元，增幅4.7% [98] - 2023年第三季度，公司物业运营费用为2427.4万美元，较2022年同期增加118.5万美元，增幅5.1%；房地产税为1902.8万美元，较2022年同期增加98.7万美元，增幅5.5% [98] - 2023年第三季度，公司净收入为1372.9万美元，较2022年同期增加155.6万美元，增幅12.8%；归属于股东的净收入为1224.5万美元，较2022年同期增加120.7万美元，增幅10.9% [98] - 2023年第三季度利息费用净额2152.2万美元，较2022年增加400万美元，期末加权平均利率为4.1%，高于2022年的3.3%[101] - 2023年第三季度其他费用净额488.3万美元，较2022年增加96.7万美元[101] 同店与非同店组合定义 - 公司定义的同店组合为2022年1月1日前拥有并运营的262处物业，非同店组合主要是由于2021年12月31日后的房地产资产活动导致在两个期间未完全拥有和运营的物业，包括处置的5处和收购的12处 [98] 租金收入与房地产税费用增加原因 - 租金收入增加670万美元，主要是同店组合增加300万美元、收购活动净增加370万美元等 [98,100] - 房地产税费用增加100万美元，主要是由于2023年更高的税收评估和收购活动（净处置后） [99] 2023年前三季度财务数据变化 - 2023年前三季度总营收4.56亿美元，较2022年增长5.9%，其中租金收入4.46亿美元，增长6.6%，费用和管理收入719.2万美元，下降22.9%，其他物业收入220.9万美元，增长1.6%[103] - 2023年前三季度总运营费用3.4亿美元，较2022年下降2.1%，其中物业运营费用7401万美元，增长6.9%，房地产税费用5548.1万美元，增长6.7%，一般和行政费用3360.4万美元，增长0.4%，折旧和摊销费用1.77亿美元，增长0.6%[103] - 2023年前三季度净收入4857.4万美元，较2022年增长25.1%，归属于股东的净收入4331.5万美元，增长25.0%[103] - 2023年前三季度利息费用净额6166.3万美元，较2022年增加876.8万美元，增幅16.6%，主要因利率上升，期末加权平均利率为4.1%，高于2022年的3.3%[103][106] - 2023年前三季度物业处置净收益107万美元，较2022年减少308.1万美元，降幅74.2%[103] - 2023年前三季度其他费用净额654.2万美元，较2022年减少319.6万美元，降幅32.8%[103] 2023年第三季度租赁业务数据 - 2023年第三季度新签租赁82份，面积27.9万平方英尺，平均租金20.36美元/平方英尺，可比租金价差26.3%，加权平均租赁期限10.3年[107] - 2023年第三季度续租和行使期权149份，面积66万平方英尺，平均租金19.17美元/平方英尺，续租前平均租金17.21美元/平方英尺，增幅11.4%，可比租金价差16.9%，加权平均租赁期限4.6年，投资组合保留率93.1%[107] 2023年前9个月租赁业务数据对比 - 2023年前9个月新租约数量274个，2022年为296个；续租和期权租约数量2023年为505个，2022年为453个[108] - 2023年前9个月新租约可比租金价差为26.2%，2022年为31.3%；续租和期权可比租金价差2023年为17.0%，2022年为14.9%[108] - 2023年前9个月新租约加权平均租期为8.8年，2022年为7.9年；续租和期权加权平均租期2023年为4.9年，2022年为4.8年[108] - 2023年前9个月组合保留率为94.1%，2022年为90.1%[108] 同店净营业收入数据 - 2023年第三季度同店净营业收入为9990.1万美元，2022年为9679.4万美元，同比增长3.2%；前9个月同店净营业收入为2.97363亿美元，2022年为2.84692亿美元，同比增长4.5%[112] - 同店净营业收入计算基于262处全资且在所有可比报告期内均运营的物业[110] - 2023年前9个月同店净营业收入较2022年同期增加1270万美元，增幅4.5%；营运资金净现金支出700万美元，2022年同期为净流入930万美元[133] FFO相关数据 - 2023年第三季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为7246.6万美元，2022年为7198.1万美元；前9个月为2.24705亿美元，2022年为2.10161亿美元[116] - 2023年第三季度Core FFO归属于股东和OP单位持有人为7698.7万美元，2022年为7659.5万美元；前9个月为2.32846亿美元，2022年为2.20996亿美元[116] - 2023年第三季度Nareit FFO摊薄后每股收益为0.55美元，2022年为0.55美元；前9个月为1.70美元，2022年为1.62美元[116] - 2023年第三季度Core FFO摊薄后每股收益为0.58美元，2022年为0.58美元；前9个月为1.76美元，2022年为1.70美元[116] EBITDAre相关数据 - 2023年第三季度EBITDAre为9494.2万美元，调整后EBITDAre为9852.6万美元；2023年前九个月EBITDAre为2.89197亿美元，调整后EBITDAre为2.95313亿美元[120] 资本支出与收购情况 - 2023年前九个月和2022年前九个月资本支出均为7430万美元，2023年资本支出中房地产资本改进为1833.6万美元、租户改进为2048.4万美元、再开发和开发为2927.6万美元[128] - 2023年前九个月和2022年前九个月均收购5处房产，2023年收购合同价格为9206万美元，总收购价格为8307.3万美元；2022年合同价格为2.28842亿美元，总收购价格为2.29895亿美元[130] - 2023年9月30日后，公司以1940万美元收购一处房产和一个外铺[130] 债务与企业价值情况 - 截至2023年9月30日，公司总债务义务为18.88762亿美元，加权平均利率为4.1%，加权平均期限为4.2年[124] - 截至2023年9月30日，净债务为19.09045亿美元，企业价值为63.89385亿美元；净债务与调整后EBITDAre的年化比率为4.9倍，净债务与总企业价值的比率为29.9%[126][127] - 2023年7月31日，公司修订三笔高级无抵押定期贷款，总名义金额从4.75亿美元增至4.848亿美元[124] 普通股发行情况 - 2023年前九个月通过ATM计划发行200万股普通股，净收益为7010万美元；2022年前九个月发行260万股，净收益为8920万美元[123] - 截至2023年9月30日，ATM计划下约8900万美元普通股仍可发行[123] 开发与再开发项目情况 - 公司开发和再开发项目预计24个月内稳定，预计无杠杆增量收益率在9%-12%，当前在建项目预计总投资3950万美元[129] 物业出售情况 - 2023年前9个月出售1处房产、2块外区地块，合同价625万美元，净收益714.3万美元，净处置收益107万美元；2022年同期出售3处房产、3块外区地块，合同价2873.7万美元，净收益2728.6万美元，净处置收益415.1万美元[131] 分红情况 - 2023年1 - 8月每月每股普通股和OP单位分红0.0933美元，年化1.12美元；9月1日起每月分红提高4.5%至0.0975美元，年化1.17美元[131] 现金流量情况 - 截至2023年9月30日，公司现金及现金等价物和受限现金为820万美元，较前9个月净减少910万美元[133] - 2023年前9个月经营活动净现金流入2.19亿美元，较2022年减少977.5万美元，降幅4.3%[133] - 2023年前9个月投资活动净现金流出1.46亿美元，较2022年减少1.3亿美元，降幅47%[133] - 2023年前9个月融资活动净现金流出8175.9万美元，较2022年增加3818.8万美元，增幅87.6%[133] - 2023年前9个月债务净还款3950万美元，2022年同期为2560万美元[133] - 2023年前9个月房地产收购现金支出8310万美元，2022年同期为2.3亿美元；房地产处置净现金流入710万美元，2022年同期为2730万美元[134] - 2023年和2022年前9个月资本支出均为7430万美元[134]

财务数据和关键指标变化 - 2023年第三季度Nareit FFO增长70个基点，达到7250万美元，即每股摊薄收益0.55美元，主要受强劲物业运营带来的租金收入增加推动，但被同比增加400万美元的利息费用和300万美元的第三方投资一次性非现金减值损失部分抵消 [33] - 第三季度核心FFO增长50个基点，达到7700万美元，即每股摊薄收益0.58美元，得益于物业入住率提高和强劲的租赁利差带来的收入增加，但被较高的利息费用部分抵消 [33] - 截至9月30日，公司资产负债率为4.9倍，债务加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为4.4年（含展期选项），82%的债务为固定利率 [35] - 由于与第三方投资相关的一次性非现金减值损失，公司将Nareit FFO指引下调至每股2.23 - 2.27美元，重申核心FFO指引中点，并将范围收紧至每股2.31 - 2.35美元，中点代表同比增长2.6%，尽管存在每股0.10美元的利息费用逆风 [16] - 重申同一中心NOI指引在3.75% - 4.5%的范围内 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度末主力租户入住率为99.3%，同比增加40个基点；内铺入住率环比增加10个基点至94.9%，同比增加130个基点 [4] - 截至9月30日，内铺每平方英尺的在租平均基本租金（ABR）较去年同期增长5.2% [4] - 第三季度续约租金利差增长16.9%，新租租金利差增长26.3% [119] - 第三季度续约和新签的内铺租约平均年度合同租金涨幅为2.5% [11] - 第三季度公司续约的租户装修（TI）支出每平方英尺不到1美元，实际为0.88美元 [11] 收购业务 - 第三季度公司通过ATM机制发行约200万股，净收益7010万美元，加权平均股价为35.59美元 [34] - 截至10月31日，公司已收购一处物业和一个外铺，另有资产正在签约中，预计2023年净收购额在2.5亿 - 3亿美元之间 [14] 开发和再开发业务 - 年初至今已稳定10个项目，为租户提供超过22.3万平方英尺的空间，每年新增净营业收入（NOI）约290万美元 [12] - 预计2023年全年在新建外铺开发和再开发项目上投资3500万 - 4500万美元，该业务的现金回报率在9% - 12%之间 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 自第三季度以来，随着资本化率因利率上升而调整，交易活动有所增加，市场正在从卖方市场向买方市场过渡 [9] - 公司认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，但交易量不大 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于由市场上销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，通过综合且经过周期检验的运营平台提升物业层面的业绩 [2] - 继续投资于创造价值的外铺开发和再开发项目，以实现长期NOI增长 [12] - 计划在即将到来的投资者日提供2024年的初步指引和长期增长驱动因素的最新情况 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在收购市场上具有优势，能够以合理价格完成收购，并实现9%以上的无杠杆内部收益率（IRR） [9] - 公司的差异化战略使其在经济周期中保持稳定增长，包括专注于杂货店锚定的购物中心、必需品零售租户组合、合适的规模和位置、高入住率、高租赁利差和保留率、多元化的租户组合、无不良零售商风险、强大的资产负债表和经验丰富的团队 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Kroger和Albertsons的合并对PECO的影响持谨慎乐观态度，认为如果合并完成且413家门店出售给C&S，对PECO是净利好；如果合并未完成，Albertsons锚定的购物中心将继续保持强劲表现 [3] - 尽管利率上升和其他宏观逆风，但公司凭借租赁利差、入住率和高保留率等因素实现了盈利增长，预计未来将继续实现正收益增长 [16] - 公司认为当前经营环境仍然强劲，消费者具有韧性，杂货店为购物中心带来了强劲的客流量，租赁需求持续旺盛，且公司资产负债表良好，适合进行增值收购 [118] - 预计租赁利差将在今年剩余时间和可预见的未来保持强劲，PECO的租户保留率本季度仍保持在93% [119] - 公司有信心在未来实现每年3% - 4%的同一中心NOI增长 [120] 其他重要信息 - 公司宣布了领导层变动，Devin将于12月31日辞去总裁职务，Bob将成为总裁，Joe将成为首席运营官兼执行副总裁，这是公司长期继任计划的一部分 [17] - 公司任命Tony Terry为董事会独立董事，自10月30日起生效 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司债务结构和利率风险 - 公司目前债务的82%为固定利率，较高的利率是逆风，预计全年对每股收益的影响约为0.10美元，但公司仍实现了核心FFO的正增长 [38] - 由于市场不确定性，公司计划增加浮动利率债务的比例，超过10%的长期目标，待市场更稳定和资本市场流动性改善时，再考虑发行长期固定利率债务 [38] 问题: 第四季度收购计划和目标资产类型 - 公司预计第四季度完成多项收购交易，以实现全年2.5亿 - 3亿美元的净收购目标，这些交易涉及多个卖家，符合公司现有战略，且经过价格让步和多种方式协商达成 [43] - 目标资产通常由市场上排名前两位的杂货店锚定，存在空置率和低于市场租金的情况，公司认为有提升空间 [62] 问题: 资本化率和无杠杆内部收益率 - 公司主要以无杠杆内部收益率进行项目评估，而非资本化率，但认为市场上资本化率有100 - 150个基点的变动，目前市场资本化率可能处于中6%的范围 [46][82] - 公司预计第四季度收购项目的无杠杆内部收益率在9.5%以上 [9] 问题: 内铺入住率增长潜力和租赁策略 - 公司认为内铺入住率仍有上升空间，预计可提高约100个基点，从目前略低于95%提升至96%，主要基于高保留率、租赁利差和强劲的租户需求 [49] - 公司70%以上的租金来自必需品零售，认为该领域在经济衰退中更具韧性，同时健身和美容等类别租户的客流量也在增加 [27] 问题: 不良债务和关注名单 - 公司关注名单上的前十大租户占总ABR的2.4%，公司对困境零售商的敞口非常有限，今年申请破产的零售商在公司投资组合中的ABR占比仅为40个基点 [77] 问题: 便利店资产和业务战略 - 公司曾涉足便利店资产领域，认为该领域有机会，但需要合适的组织团队和价格，且是一个逐物业的业务 [79] 问题: 同一中心NOI指引范围和第四季度表现 - 同一中心NOI指引范围为3.75% - 4.5%，第三季度增长稍慢是由于2022年的业务活动影响，第四季度预计仍将实现同比增长，但会受到正常化的不良债务影响 [74] 问题: 小商店零售商的表现和机会 - 公司认为小商店零售商表现强劲，在多个经济周期中具有韧性，公司在与小商店零售商的合作中取得了积极经验，包括低拖欠率和坏账率 [55] 问题: 地面开发项目的可行性 - 公司认为目前除了外铺项目，地面开发项目的机会非常有限，因为回报可能较低，且需要大量工作，而外铺项目的三重净租赁业务仍然非常有利可图 [63] 问题: 租户租金涨幅和NOI增长贡献 - 第三季度租户平均年度合同租金涨幅为2.5%，公司将提供小商店租约中合同租金涨幅超过3%的比例的相关信息 [11][139] - 租金涨幅对NOI增长的贡献目前可达80个基点，公司认为该数字将继续上升至100个基点或更高 [140] 问题: 出售资产的无杠杆内部收益率 - 公司出售资产的无杠杆内部收益率整体高于9%的目标，但具体数字需进一步分析提供 [150] - 相对于收购时的预期，公司出售资产的实际无杠杆内部收益率超过预期100个基点 [151] 问题: 贷款环境和业主困境情况 - 公司目前未看到大量业主因无法获得融资而出售项目，但预计区域银行贷款到期时可能会出现一些资产进入市场的情况 [145] 问题: C&S作为杂货店运营商的信心来源 - C&S有100多年的批发业务历史，也有经营杂货店的经验，但市场对其作为大型杂货店运营商的能力仍存在疑问，公司认为其比新成立的SpinCo更有优势，但具体表现有待观察 [152]