公司概况 - 公司成立于1991年，于2021年在纳斯达克上市[5] - 公司拥有274个物业，总租赁面积为31.4百万平方英尺，出租率达到98%[5] 财务指标 - 公司的净营业收入（NOI）是指总营业收入减去非现金收入项目和物业运营费用以及房地产税，同店NOI为公司的重要财务和运营表现指标[3] - 公司的核心资金运营表现（Core FFO）是公司用于评估未来期间运营绩效可持续性的重要指标[3] - 公司具有约629百万美元的显著流动性资产，净债务/调整后的EBITDAre为5.2倍[27] 经营策略 - 公司的经营策略主要集中在杂货中心和社区购物中心，致力于提供优质的购物体验和改善社区环境[7] - 公司的经营策略包括专注于杂货中心、提供优质购物体验、适时的物业发展和重新开发机会以及强大的资产负债表和流动性[7] 市场地位 - 公司在前十大市场中拥有强大的市场地位，其中50%的租金来自美国南部市场[11] - PECO在31个Sun Belt市场中拥有强大的市场份额，年度零售租金增长率在11.2%至4.2%之间[12] 租赁收益 - PECO的租赁收益表现强劲，同中心净营业收入增长率为8.2%[33] - 公司的租赁差价表现出租金定价能力和可持续有机增长[35] 社会责任 - 公司在社会责任方面开展多项社区项目，致力于提升当地社区和员工的生活质量[39] 公司管理 - 公司管理团队平均拥有30年经验，主席兼首席执行官Jeff Edison拥有38年经验[44]

公司业务基本情况 - 公司是美国最大的全渠道杂货为主导的购物中心所有者和运营商之一，截至2023年6月30日，拥有294个购物中心的股权[104][105] - 294个购物中心中，274个为全资拥有，20个通过一家非合并合资企业持有，总面积约3360万平方英尺，分布在31个州[105] 关键绩效指标分类 - 公司使用关键绩效指标（KPIs）衡量运营表现，包括财务和非财务指标，分为投资组合、租赁和财务表现三个关键领域[82][84] - 投资组合指标包括锚定空间（大于等于10000平方英尺可出租总面积）、平均基本租金（ABR）、每平方英尺ABR等[84] - 租赁指标包括可比租赁、可比租金价差、执行新租赁的成本、投资组合保留率和回收率等[87][88][89][90][91] - 财务表现指标除GAAP指标外，还使用非GAAP指标，如调整后的房地产息税折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDAre）、核心运营资金（Core FFO）等[92] 非GAAP指标说明 - Adjusted EBITDAre通过调整EBITDAre排除某些项目得出，用于衡量运营表现、评估债务杠杆和固定成本覆盖情况[93] - Core FFO通过调整Nareit FFO排除某些项目得出，用于洞察运营表现的可持续性并进行跨报告期比较[94] 杠杆率与资本结构指标 - 净债务与Adjusted EBITDAre的比率用于洞察基于收益的杠杆率，不受股权价格波动影响[99] - 净债务与总企业价值的比率用于洞察资本结构和债务使用情况[100] NRP合资企业补偿情况 - 2022年5月NRP合资企业计划到期出售最后一处房产，2022年二季度获补偿250万美元，2022和2023年上半年分别获补偿270万和10万美元，2023年二季度无补偿[106] 投资组合房产数据 - 截至2023年6月30日，全资投资组合有274处房产，分布在31个州，总面积3137.8万平方英尺，基本租金4.49314亿美元，来自全渠道杂货为主的购物中心的基本租金占比97.4%，整体出租率97.8%，主力店铺出租率99.4%，非主力店铺出租率94.8%，平均剩余租期4.5年[107] - 截至2023年6月30日，非合并合资企业GRP I持股14%，有20处房产，基本租金3135万美元，可出租总面积221.3万平方英尺[108] 租户租金占比情况 - 约71%的基本租金来自提供生活必需品和服务的租户[110] - 截至2023年6月30日，前20大租户基本租金合计1.52105亿美元，占比33.5%，租赁面积1487万平方英尺，占比48.2%，分布在502个地点[111] 2023年二季度财务数据变化 - 2023年二季度总营收1.52137亿美元，同比增长6.8%，其中租金收入1.4898亿美元，同比增长8.6%，费用和管理收入254.6万美元，同比下降46.7%，其他物业收入61.1万美元，同比增长21.0%[114] - 2023年二季度总运营费用1.14424亿美元，同比下降2.7%，其中物业运营费用2467.4万美元，同比下降8.0%，房地产税1839.7万美元，同比下降11.7%，一般及行政费用1168.6万美元，同比下降2.7%，折旧和摊销5966.7万美元，同比增长1.8%[114] - 2023年二季度净利息支出2067.5万美元，同比增长20.7%，主要因利率上升，期末加权平均利率3.9%，加权平均期限3.9年[114][119] - 2023年二季度物业处置净收益7.5万美元，同比下降97.3%，主要因2022年同期出售物业收益较高[114][120] - 2023年二季度其他净支出90.4万美元，同比下降38.0%，主要因有价证券价值增加和交易及收购费用减少[114][121] 2023年上半年财务数据变化 - 2023年上半年总营收3.03201亿美元，较2022年的2.84679亿美元增长6.5%，净利润3484.5万美元，同比增长30.7% [122] - 租金收入增加2073万美元，其中同中心组合增加1180万美元，收购活动净增890万美元 [122][123] - 费用和管理收入减少221.8万美元，主要因2023年实现业绩收入10万美元，低于2022年的270万美元 [122][124] - 物业运营费用增加360万美元，同中心组合和公司运营活动增加240万美元，收购活动净增120万美元 [125] - 房地产税费用增加250万美元，主要因收购活动及上诉和解收入减少 [126] - 净利息费用增加481.5万美元，主要因2023年利率上升，期末加权平均利率为3.9%，高于2022年的3.2% [122][127] - 物业处置净收益减少314.4万美元，2023年上半年为101.7万美元，2022年同期为416.1万美元 [122][128] - 其他费用净额减少416.3万美元，主要因2022年1月或有对价负债结算等因素 [122][129] 租金数据变化 - 2023年上半年新租约平均租金每平方英尺21.56美元，高于2022年的18.80美元，续约和期权平均租金每平方英尺15.53美元，高于2022年的13.98美元 [131] 同中心净营业收入变化 - 2023年上半年同中心净营业收入为1.97464亿美元，较2022年的1.87899亿美元增长5.1% [135] 不同时期盈利指标对比 - 2023年Q2净利润为1620.9万美元，2022年同期为1525.5万美元；2023年上半年净利润为3484.5万美元，2022年同期为2665.3万美元[136][140][143] - 2023年Q2 Nareit FFO为7589.4万美元，2022年同期为7112.5万美元；2023年上半年为15223.9万美元，2022年同期为13818万美元[140] - 2023年Q2 Core FFO为7770.5万美元，2022年同期为7183.8万美元；2023年上半年为15585.9万美元，2022年同期为14440.1万美元[140] - 2023年Q2 EBITDAre为9751.3万美元，2022年同期为8957万美元；2023年上半年为19425.5万美元，2022年同期为17614.1万美元[143] - 2023年Q2 Adjusted EBITDAre为9878.1万美元，2022年同期为8923.4万美元；2023年上半年为19678.7万美元，2022年同期为17950.7万美元[143] ATM计划发行情况 - 截至2023年6月30日，ATM计划下还有1.599亿美元的普通股可供发行，2022年同期发行190万股，净收益6300万美元[146][147] 债务数据变化 - 截至2023年6月30日，总债务为19.6602亿美元，加权平均利率3.9%，加权平均期限3.9年；2022年12月31日总债务为19.12784亿美元，加权平均利率3.6%，加权平均期限4.4年[148] - 2023年7月31日，公司修订三笔总计4.75亿美元的高级无担保定期贷款，修订后总额为4.848亿美元[150] 净债务与企业价值情况 - 截至2023年6月30日，净债务为19.84515亿美元，企业价值为64.68659亿美元；2022年12月31日净债务为19.31402亿美元，企业价值为61.09606亿美元[153] 公司现金需求与流动性 - 公司预计主要现金需求为房地产投资、股东现金分红等，主要流动性来源为经营现金流、借款等，目前流动性足以满足短期和长期现金需求[144][145] 净债务比率情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，净债务分别为19.84515亿美元和19.31402亿美元，净债务与调整后EBITDAre的年化比率分别为5.2倍和5.3倍，净债务与企业总价值的比率分别为30.7%和31.6%[155] 资本支出情况 - 2023年和2022年上半年资本支出分别为4760万美元和4290万美元[157] 开发和再开发项目情况 - 开发和再开发项目预计在24个月内稳定，承保的增量无杠杆收益率预计在9%-12%，当前在建项目预计总投资3750万美元[159] 房产收购情况 - 2023年和2022年上半年分别收购4处和4处房产，合同价格分别为7865万美元和1.69342亿美元，收购总价分别为6946.4万美元和1.70186亿美元[160] 房产出售情况 - 2023年和2022年上半年分别出售1处和3处房产，合同价格分别为625万美元和2834.2万美元，房地产销售净收益分别为708.9万美元和2707.7万美元，物业处置净收益分别为101.7万美元和416.1万美元[161] 股息支付情况 - 2023年1月至7月每月宣布并支付每股0.0933美元的股息，年化后为每股1.12美元[162] 现金及现金等价物情况 - 截至2023年6月30日，现金及现金等价物和受限现金为990万美元，上半年净现金减少740万美元[165] 不同活动净现金情况 - 2023年和2022年上半年经营活动提供的净现金分别为1.3039亿美元和1.42499亿美元，同比减少8.5%[166] - 2023年和2022年上半年投资活动使用的净现金分别为1.07003亿美元和1.85893亿美元，同比减少42.4%[166] - 2023年和2022年上半年融资活动使用的净现金分别为3082万美元和2844.8万美元，同比增加8.3%[166]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO增长8.2%，达到7770万美元，摊薄后每股0.59美元，主要受物业收入增加推动，部分被较高利息费用抵消 [23] - 2023年第二季度Nareit FFO增长6.7%，达到7590万美元，摊薄后每股0.58美元，得益于租金收入增加和强劲的物业运营 [50] - 2023年第二季度同店NOI增至9900万美元，同比增长5.3%，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金增加，部分被较低的可收回储备逆转所抵消 [51] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO指引提高至每股摊薄2.30 - 2.36美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [73] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 上半年租赁交易数量同比增加至548笔，总面积超260万平方英尺，第二季度续约租金价差增长17.7%，创历史新高 [16] - 新租约租金价差在第二季度增长25.1%，预计租赁价差在今年剩余时间和2024年将保持强劲 [44] - 第二季度本地邻居续约租金价差为23%，高于整体组合的18% [21] 开发和重新定位项目 - 年初至今已稳定7个项目，为租户提供超17.5万平方英尺空间，每年新增NOI约210万美元 [18] - 2023年预计在新建外铺开发和重新定位机会上投资3500 - 4500万美元，预计平均现金回报率在9% - 12% [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场交易在上半年活动量大幅下降，仍呈分散和零星状态，公司认为市场开始有所松动，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度 [11][28] - 公司认为私人市场的资本化率仍在缓慢调整以适应较高利率，买卖双方预期仍存在差距 [39] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 专注于拥有和运营以杂货店为锚定的社区购物中心，超过30%的租金来自杂货店，超70%来自销售必需品和服务的邻居租户 [7][8] - 计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，若市场持续不稳定，可能处于该范围低端，收购过程严格，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [39] - 计划将浮动利率债务限制在总债务的10%以下，目前正在寻求实现该目标的替代方案 [52] 行业竞争 - 公司较小的中心规模使其在FFO增长方面具有优势，因为能实现更高的租户保留率和强劲的租赁价差 [36] - 行业新供应有限，过去10年及未来新建筑的经济回报不佳，这为公司带来积极的宏观经济趋势和强劲的租户需求 [49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务计划充满信心，预计长期内每股FFO将实现中到高个位数增长，得益于内部和外部增长驱动力 [12] - 经营环境受益于健康的消费者、混合工作模式、向阳光地带迁移、人口向郊区社区转移以及实体位置在最后一英里配送中的重要性等积极宏观经济趋势 [49] - 公司认为市场正在朝着积极方向发展，有信心实现收购目标，但最终结果仍取决于市场的进一步演变 [77] 其他重要信息 - 公司IPO两周年，在此期间取得进展，对未来和长期增长计划持乐观态度 [4] - 公司在第二季度末保留了78%的本地邻居租户，高于历史水平的76% [21] - 公司的TI支出在过去5年续约时平均每平方英尺不到2美元，第二季度平均为1.35美元 [45] - 公司的债务在第二季度末加权平均利率为3.9%，加权平均到期期限为4.6年，81%的债务为固定利率 [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场交易机会的发展情况及下半年预期 - 公司认为市场开始有所松动，价格认可度提高，对下半年收购步伐持谨慎乐观态度，但最终结果取决于市场演变，上半年收购了8000万美元的物业，会保持收购纪律 [28][56] 问题2: 资本化率与收购目标的差距变化情况 - 公司认为资本化率有50 - 100个基点的变动，更关注收购的长期回报和早期增值，随着资本化率上升和卖家对新定价的认可，市场上的项目增多 [60] 问题3: 交易难以达成的原因 - 市场处于重新定价过程，卖家不愿以新价格出售，买家认为价格调整幅度应更大，这是正常的市场现象 [65] 问题4: 债务期限延长后2024年与2023年利息成本的差异 - 取决于2024年的收购假设，若假设收购由债务融资，利息成本可能增加约1500万美元 [82] 问题5: 开发项目推迟的原因 - 原因包括产权审批延迟、材料供应延迟或租户需求等，公司仍认为这些项目每年可实现5000 - 6000万美元的活动规模，平均现金回报率为9% - 12% [64][84] 问题6: 未来收购的资金来源及降低浮动利率债务的选择 - 公司专注于匹配资本成本和收购机会，每年产生超1亿美元的自由现金流，可在不增加杠杆的情况下收购2.5亿美元的资产，超过该金额将利用杠杆能力；通过定期贷款融资获得灵活性，以寻找更有利的债务资本市场 [87][88][89] 问题7: 不良债务范围的假设及经济衰退的影响 - 不良债务范围更多体现在FFO指引中，基于目前的租户保留、租赁和收款情况，未看到经济恶化迹象，对下半年持积极态度 [92] 问题8: 增量增长的来源及续约租金和价差的可持续性 - 增长有内部和外部两个支柱，内部增长来自租金增长和高保留率，外部增长得益于强大的资产负债表，公司相信核心FFO可实现中到高个位数的年度增长 [94][95] 问题9: Albertsons - Kroger合并的最新情况及对门店关闭的影响 - 公司认为合并对其是积极的，未看到负面影响，预计合并获批时不会有门店关闭，特别是在公司的投资组合中，因为旗下门店具有生产力和健康的销售指标 [99][101] 问题10: 资产定价中提到的基点变化的含义及资本化率的走势 - 50 - 100个基点指资本化率的增加，100个基点指无杠杆内部收益率的提高；公司认为资本化率可能还有小幅上升，但与之前相比变化较小，若利率长期维持高位，情况可能改变 [103][105] 问题11: 高保留率能否在2024年保持及锚定租户租约到期的情况 - 公司预计保留率将保持稳定，因为零售商对其产品类型的需求强劲；基于锚定租户的生产力和健康指标，有信心他们会行使续约或选择权 [107][108] 问题12: 亚马逊在杂货领域扩张的潜力及对公司投资组合的影响 - 亚马逊在杂货领域尚未找到差异化策略，难以证明其能比传统杂货店更具生产力，目前对公司投资组合的影响有限 [131][144] 问题13: 店铺入住率的提升空间及租金上涨对新建设的影响 - 公司认为店铺入住率还有50 - 150个基点的提升空间，租金需几乎翻倍才能使新开发项目获得可接受的投资回报，新开发更可能在租金较高的城市市场发生 [136][151][152] 问题14: NOI利润率在季度内略有下降的原因 - 下降幅度为30个基点，季度利润率为72.4%，半年利润率为72%，公司认为这是正常的费用波动，72%的利润率是一个较好的运营水平 [153]

4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 5.3% 5.4% 5.5% 5.5% 5.7% 7.1% 7.4% 7.8% 7.8% 8.0% 8.5% 9.3% 10.1% 10.3% 11.1% 11.2% (4%) 0% 4% 8% 12% Oklahoma City Long Island Austin Kansas City Indianapolis Orange County Dallas-Fort Worth Providence Inland Empire Columbus Boston Atlanta Orlando Phoenix Las Vegas Tampa Charlotte Miami Nashville Fort Lauderdale (4%) 0% 4% 8% 12% Population % Change Versus Baseline (January 2018-April 2022) 2.5% 2.0% 2.0% 1.5% 1.4% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.3% -1.0% 3/19 1/19 5/18 1/18 5/19 3/20 61/1 51/6 ...

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度Nareit FFO增长13.9%至7630万美元，即摊薄后每股0.58美元；核心FFO增长7.7%至7820万美元，即摊薄后每股0.59美元，主要因租金收入增加，部分被更高的物业运营费用抵消 [62] - 2023年第一季度同店NOI增至9860万美元，同比增长4.9%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，还收取约200万美元超额租金，较去年增长69% [52] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDAR比率维持在5.3倍，债务加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.1年，约82%的债务为固定利率 [53][64] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁管道保持强劲，活跃类别为医疗、快餐和健康美容，各地区需求一致强劲 [23] - 第一季度租赁成交数量同比增至263份租约，总面积达110万平方英尺，去年同期为244份租约和80万平方英尺 [46] - 第一季度新租和续租租金差价分别为27.4%和16.1%，新租和续租的内铺租约平均每年有2.8%的合同租金涨幅 [55] 收购业务 - 第一季度收购四个Publix锚定的购物中心，花费7870万美元，位于亚特兰大、迈阿密和纳什维尔郊区，预计通过提高入住率和租金实现增长 [63] - 确认今年净收购指导为2 - 3亿美元 [32] 开发和再开发业务 - 第一季度稳定三个项目，为租户提供超7.4万平方英尺新空间，每年新增约93万美元NOI，成本回报率约10% [58] - 预计2023年在地面外铺开发和重新定位项目上投资5000 - 6000万美元，预计现金回报率在9% - 12% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场需求强劲，零售商希望靠近客户和服务社区，公司租赁组合入住率环比提高10个基点，同比提高130个基点，达到创纪录的97.5% [24] - 第一季度主力租户入住率增至99.3%，内铺入住率增至94.3%，同比分别提高120和170个基点 [46] - 第一季度客流量与2022年第一季度持平，预计消费者将继续光顾中心并在必需品类别上消费 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家拥有由市场排名第一或第二的杂货店锚定的邻里购物中心，超70%的租金来自必需品相关商品和服务 [18] - 公司通过SOAR衡量投资组合质量，包括差价、入住率、市场优势和租户保留率，以实现长期增长 [19][28] - 公司将继续利用全国平台，抓住机会进行增值收购和开发项目，以增加投资组合规模和现金流 [30][33] - 行业竞争方面，公司凭借独特的杂货店锚定策略、多元化租户组合、良好的地理位置和强大的资产负债表，在市场中具有竞争优势 [37][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境依然强劲，租赁团队将零售商需求转化为更高租金，尽管面临通胀、利率上升等挑战，但公司投资组合具有韧性 [45][49] - 公司预计全年Nareit FFO和核心FFO每股收益以及同店NOI增长3% - 4%，并认为长期内投资组合可实现中到高个位数的FFO每股增长 [43][65] - 公司对Kroger和Albertsons的合并持积极态度，认为若合并发生将对公司有利，若未发生，Albertsons锚定的中心将继续保持强劲表现 [44] 其他重要信息 - 公司租户保留率创历史新高，第一季度达到95%，小店铺租户保留率增至83.3%，过去五年续租的租户改善支出平均每平方英尺低于2美元 [27][35] - 公司小租户中约12%为医疗用户，平均租赁期限为10年；健康美容租户也是电商抗性租户，平均租赁期限超11年 [9][10] - 公司对有风险的零售商敞口有限，前10大关注名单租户仅占ABR的2%，对Bed Bath & Beyond、Party City和Tuesday Morning的总敞口仅为40个基点 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否计划在大城市统计区（MSAs）增长，以及新收购的四个资产的当前入住率是多少？ - 四个资产的平均入住率约为93%，其中一个物业入住率在80%中期，有提升空间，公司有望通过提高入住率和租金实现增长 [68][94] 问题: 公司的收购指导是基于已看到的活动，还是预计年内会实现的活动？ - 收购结果取决于能否找到排名第一或第二的杂货店，以及能否在市场中提高租金和入住率，若能达到9%的无杠杆内部收益率，将处于指导范围的高端，否则处于低端 [85] 问题: 小店铺租户组合与疫情前相比是否有显著变化？ - 自金融危机到疫情期间，一些较弱的零售商进入市场并存活下来，但疫情淘汰了这些较弱的参与者，目前小租户基础更加健康，租赁期限更长 [103][104] 问题: 公司对ICSC展会的预期如何，以及哪些零售商类别有需求？ - 预计ICSC展会有2.5 - 3万人参加，虽未恢复到疫情前水平，但情况积极，公司持乐观态度；目前快餐、医疗和健康美容类别需求强劲，医疗租户在租赁管道中的占比约为20% [100][101] 问题: 关注名单上还有哪些租户，公司为已知或预期的租户风险预算了多少，以及意外租户风险的坏账准备金是多少？ - 除Bed Bath、Party City和Tuesday Morning外，关注名单上的租户包括物理治疗、宠物和个人护理等领域，单个租户占ABR不超过30个基点；公司指导基于长期以来60 - 80个基点的坏账率，第一季度符合预期 [115][125] 问题: 收购交易是如何达成的，以及当前紧缩的贷款环境何时会转化为更多的交易活动和机会？ - 四个收购项目的卖家都有特定动机，接受了新的定价；预计今年交易节奏将放缓，难以找到合适的卖家，但市场规模大，仍有机会 [122][129] 问题: 第一季度超额租金的下降对收益轨迹有何影响，以及全年入住率的趋势如何？ - 第一季度超额租金较去年增加约100万美元，预计2024年随着杂货店销售额增长会再次出现，但规模可能较小；公司预计入住率将保持稳定并继续增长，经济入住率和租赁入住率之间的差距有所压缩 [134][140] 问题: 除超额租金外，公司提到的季节性因素具体指什么？ - 第二季度某些费用会有季节性变化，虽金额不大，但会影响收益，之后会有更好的增长 [196] 问题: 2024年和2025年到期的主力租户和内铺租金与新租和续租租金相比，是否会有类似的租金和租金差价？ - 目前没有迹象表明未来无法继续实现租金增长，随着可租赁空间减少和需求增加，公司预计在这方面表现强劲 [150] 问题: 小店铺租约的期权情况如何，以及公司如何处理期权租金？ - 并非所有小店铺租约都有期权，全国性零售商在签署租约时会争取期权；公司会根据市场租金的年度增长情况，将其纳入同意的期权租金中，以确保租金与市场水平相符 [153][163] 问题: 公司在2008年拥有的资产的长期同店NOI复合年增长率是多少？ - 公司尚未计算2008年拥有的29个资产的长期同店NOI复合年增长率，但2017 - 2022年公司投资组合的同店NOI增长率处于中3%水平，比同行高160个基点 [171][172] 问题: 公司资产在西部的客流量滞后，这对资产或投资组合管理有何影响？ - 公司认为Placer数据的准确性有限，从运营结果来看，西部在租金增长、入住率和租金差价方面表现良好，客流量数据与运营结果不符，因此不认为这会对管理产生重大影响 [168][179] 问题: 公司是否会收购合资企业中剩余的权益，以及是否有愿意出售的卖家？ - 公司与西北互助的合资企业为期10年，目前处于第5年，该投资组合表现出色，合作伙伴对业绩满意，预计合资企业将至少持续10年 [180] 问题: 2024年到期的三笔定期贷款会如何处理，以及利息成本的市场估值是多少？ - 公司正在密切关注债务资本市场，考虑包括无担保公共债券市场、私募、担保和银行市场等所有可用选项，以获得最低的债务资本成本，具体利率会因不同选项而有所变化 [73][137] 问题: 公司如何知道是否过度提高租金，特别是对于约25% - 26%的本地租户，以及如何衡量投资组合的健康状况？ - 零售商的续约率和租金差价表明他们在公司中心能够盈利，当这些数据发生显著变化时，才需要关注租金过高的问题；目前公司没有看到这种情况，说明投资组合健康 [197]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2023 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____ to _____ Commission File Number: 000-54691 PHILLIPS EDISON & COMPANY, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-1106076 (S ...

员工相关 - 截至2022年12月31日公司约有290名员工分布在20个州女性占比约52%男性占比约48%高级领导团队女性占比18%男性占比82%经理及以上职位女性占比约36%男性占比约64%[34] - 2022年整体人员流动率为16%自愿离职率为13%前三年整体人员流动率平均为16%自愿离职率为11%[34] - 2022年员工体验调查参与率为96%敬业指数得分为90%[35] - 2022年100%符合条件的员工获得公司基于服务的限制性股票单位授予[36] - 2022年公司员工参加内部培训时长超4700小时[40] 环保与设施相关 - 2022年公司92%的投资组合完成向LED的改造[47] - 公司购物中心17个太阳能电池阵列系统产生超4.5兆瓦太阳能[47] - 通过节水措施节约超5500万加仑水节省成本90万美元[47] - 到2030年在符合条件的物业建立新的废物转移计划目标实现25%的总转移率[47] - 到2030年在50%符合条件的物业安装电动汽车设施目前已在22%的物业安装[47] 债务与利率相关 - 截至2022年12月31日公司有四个利率互换将7.55亿美元无担保定期贷款工具的担保隔夜融资利率固定[358] - 截至2022年12月31日2.79亿美元无担保债务未通过衍生金融工具固定利率公司面临利率上升潜在影响[359] - 2022年12月31日可变利率债务余额利率每上升1个百分点每年将增加约280万美元利息支出[360] - 2022年已将2021年12月31日前与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR[362] - 2022年5月修正案将无担保循环信贷工具和两笔2.4亿美元高级无担保定期贷款的基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年8月修改了总名义金额为4.3亿美元的两个利率互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年11月修改了名义金额为4.75亿美元的剩余LIBOR定期贷款将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年12月修改了总名义金额为3.25亿美元的剩余两个LIBOR互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] 外汇风险相关 - 公司无海外业务不面临外汇波动风险[365]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO增长22%，达到7400万美元，摊薄后每股0.56美元，主要得益于物业收入增加、运营成本和管理费用降低 [130] - 2022年第四季度NAREIT FFO增长43%，达到7100万美元，摊薄后每股0.54美元，得益于租金收入增加和管理费用降低 [154] - 2022年第四季度同店NOI增至9100万美元，同比增长2.8%，主要受入住率和平均租金上涨推动，部分被可收回准备金转回减少抵消 [134] - 2022年净收购额为2.265亿美元，年末信贷额度有超7亿美元可用，2024年第二季度前无重大债务到期 [135] - 2022年末净债务与调整后EBITDAR比率为5.3倍，低于2021年末的5.6倍，债务加权平均利率3.6%，加权平均期限4.4年，约85%为固定利率 [136][137] - 2023年初始核心FFO每股指导范围为2.28 - 2.34美元，预计利息支出约8600万美元，计划收购2 - 3亿美元资产 [139] - 2023年同店NOI增长指导范围为3% - 4%，包括将预期不可收回准备金正常化至历史水平的负面影响 [141] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2022年租赁组合入住率环比增长30个基点，同比增长110个基点，达到97.4%；2022年可比新租和续租租金差分别为32.2%和14.6%，第四季度剔除锚定租户后续租租金差为17.7%；第四季度续租率为92%，高于过去五年87%的历史平均水平 [112][125][113] - 开发业务：2022年稳定了创纪录数量的项目，交付超30万平方英尺空间，每年新增约500万美元NOI；2023年计划投资5000 - 6000万美元用于开发和重新定位项目，预计现金收益率9% - 11% [114][115] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：市场交易量在2022年下半年和2023年初下降，预计在买卖价差缩小前将持续低迷；初始收益率约有100个基点的变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动，可能因利率情况进一步扩大 [32][33] - 租户市场：医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等租户需求强劲；经济入住率环比下降20个基点 [53][70][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于收购和运营杂货店锚定的邻里购物中心，目标是实现长期增长和为股东创造价值；计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，有能力和杠杆空间进行更多收购；提高新收购目标回报率至无杠杆IRR 9%以上 [102][122] - 行业竞争：公司认为自身在市场中有特定定位和优势，通过专有算法评估物业，确定了5800个想拥有的购物中心；市场力量正转向买方，公司凭借平台、经验和资金有望抓住更多机会 [63][108] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：公司受益于积极的宏观经济趋势，如混合工作模式、人口向阳光地带迁移、郊区市场人口增长等，这些趋势推动租户需求并支持公司增长；租户表现出韧性，尽管面临通胀、供应链问题和劳动力短缺等挑战，但仍在投资店铺和技术平台 [107][125] - 未来前景：公司对未来前景乐观，认为可以实现中期至长期的中高个位数FFO每股增长；预计租赁、开发和重新定位活动将继续为同店NOI增长做出贡献；相信Kroger和Albertsons的合并对公司及其中心和社区有积极影响 [111][120][103] 其他重要信息 - 公司团队计划参加2023年2月22日的富国银行房地产证券会议、3月2日的Wolfe Research虚拟房地产会议和3月6 - 8日的花旗全球房地产CEO会议；5月将为金融顾问和零售投资者举办下一次PECO Grow网络直播 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年总入住率和小店铺入住率情况 - 目前锚定租户入住率超99%，可增长空间有限；内铺入住率为93.8%，预计未来12 - 18个月有150个基点的增长空间 [145] 问题: 收购低入住率资产的决策及未来策略 - 公司调整了无杠杆IRR目标，从IPO时的8%提高到现在的9%；正在寻找能通过多种方式实现增长的物业收购机会 [8] 问题: 利率互换到期及债务到期的想法和指导假设 - 2023年9月有利率互换到期，2024年有债务到期；公司预计在今年晚些时候解决2024年到期债务的再融资问题，可能在银行市场或债券市场进行，具体取决于资本成本 [18] 问题: 杂货租户对通胀和通缩环境的看法及准备情况 - 杂货租户仍在关注通胀，未提及通缩环境；他们经营结果积极，能够将成本转嫁给客户；他们希望通胀率在2% - 3%，短期内看不到通胀下降 [28] 问题: 收购市场和定价情况，以及第四季度和第一季度收购收益率和2023年指导假设 - 市场买卖价差较大，交易量下降，预计在价差缩小前将持续低迷；公司认为初始收益率约有100个基点变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动；2022年全年加权平均资本化率为6.1%，第四季度收购更接近全年平均水平 [32][33][34] 问题: 2023年是否有额外的资本筹集活动，以及如何考虑收购和净投资活动的资金 - 指导中未包括股权融资，但公司会在评估资本成本时平衡股权和债务；公司认为凭借自由现金流和信贷额度有能力为增长计划提供资金；公司每年可通过自由现金流进行2.5亿美元的收购，无需回到股权市场 [38][39] 问题: 第四季度坏账费用增加的原因 - 第四季度坏账费用增加是由于Q2和Q1的反转，没有根本性因素驱动，只是有轻微季节性因素；公司通常按历史平均水平（60 - 80个基点）看待坏账费用 [46][47] 问题: 小店铺租户构成的变化及未来预期 - 小店铺租户需求增长主要集中在医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等类别；预计这些类别将继续保持强劲需求 [53][70] 问题: 指导中点是否假设投资组合在2023年不受宏观逆风影响 - 指导范围考虑了不同情况，中点假设是基于已有租赁、管理、成本和合同等信息做出的；2023年98%的情况已确定，主要考虑续约率；公司对实现指导指标有信心，因为租户需求持续强劲，投资组合具有多样性 [72][74][75] 问题: 重新开发活动贡献的节奏和长期趋势 - 重新开发活动是在中心层面创造机会，以小项目形式进行，具有可持续性；预计75 - 125个基点的同店增长将来自该活动；目前正在收获投资组合中的低挂果实，但投资组合规模大且在增长，仍有机会 [77][78] 问题: 经济入住率环比下降20个基点的原因 - 文档未明确给出原因 [80] 问题: 采购时是否使用客流量数据，竞争对手是否也使用 - 公司使用专有算法评估物业，客流量是其中重要部分；公司有特定的市场定位和目标，认为这是获取成功交易的关键 [63] 问题: 小店铺平均租金差为17.7%，是否意味着大部分未签约管道在小店铺，从而对2023年同店NOI增长有信心 - 是的，公司目前的积压订单是这样看待的，基于此对指导有信心 [68][69]

业绩总结 - 2022年第四季度核心FFO总计7430万美元，每股稀释后收益为0.56美元[13] - 2022年全年同中心净运营收入（NOI）较2021年增长4.5%，达到3.612亿美元[16] - 2022年第四季度净收入为1370万美元，每股稀释后收益为0.12美元，较2021年同期的净亏损520万美元有所改善[15] - 2022年全年净收入为4830万美元，每股稀释后收益为0.42美元，较2021年的1510万美元增长[15] - 2022年第四季度总收入为145,039千美元，同比增长5.4%[69] - 2022年全年总收入为575,372千美元，较2021年的532,846千美元增长了7.9%[114] 用户数据 - 租赁组合的入住率较上季度增加30个基点，达到创纪录的97.4%[13] - 截至2022年12月31日，公司的全资投资组合包含271个物业，总面积约3110万平方英尺[17] - 2022年公司执行了1001份租约，总面积约为480万平方英尺[19] - 2022年新租约的可比租金增长率为32.2%，续租租约为14.6%[19] - 2022年第四季度新租赁的可比租金增长率为36.3%，续租为13.9%[35] 未来展望 - 2023年初步指导显示，Nareit FFO每股预期在2.23至2.29美元之间[65] - 2023年预计的收购活动净额为2亿美元，2024年预计为3亿美元[196] 市场扩张与并购 - 2022年公司收购了七个物业和四个附属地，总计2.805亿美元，净收购额为2.265亿美元[13] - 2022年全年资本支出总额为95,693千美元，较2021年的70,926千美元增长了35.0%[125] 财务健康 - 截至2022年12月31日，PECO的总流动性为7.267亿美元，其中现金及现金等价物为1730万美元[38] - PECO的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.3倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[38] - 2022年第四季度总负债为2,138,059千美元，较2021年同期的2,192,442千美元减少2.5%[73] - 2022年12月31日的总股东权益为2,236,487千美元，同比增长4.0%[73] 负面信息 - 2022年第四季度交易和收购费用为2,731千美元，较2021年同期的2,513千美元增加8.7%[86] - 2022年第四季度物业运营费用为26,098千美元，较2021年同期的27,130千美元下降3.8%[99] 其他有价值的信息 - 2022年第四季度的租金收入回收为33,620千美元，较2021年同期的31,726千美元增长了5.9%[114] - 2022年完成的项目总支出为37,288千美元，预计收益率为13%[120] - 公司的利率互换总名义金额为755,000万美元[162]

业绩总结 - PECO的总企业价值为56亿美元[8] - PECO的同中心净运营收入（NOI）为92516千美元，较去年同期的88667千美元增长[112] - 2021年净收入为17,233千美元，较2020年的5,462千美元增长了215%[117] - 2021年房地产投资的净营业收入（NOI）为352,601千美元，较2020年的332,023千美元增长了6.4%[117] - 2021年同中心NOI为346,768千美元，较2020年的320,377千美元增长了8.2%[117] - 同中心净营业收入（NOI）增长为8.2%，较去年同期增长4.3%[74] 用户数据 - PECO的租赁占用率达到创纪录的97.1%[13] - PECO的年租金收益（ABR）中，71.2%来自于必要商品和服务[70] - PECO的物业中仅有0.7%的占用损失发生在2020年，显示出其抗风险能力[14] - PECO的本地邻居中，约25%的ABR来自于本地商户，主要包括餐饮、个人服务和医疗等[53] - PECO的本地邻居平均租赁年限为8.7年，显示出较高的租户留存率[58] - PECO的本地邻居在过去三年中保留率为76%，替换租户的平均租金增长幅度为14%[58] 市场扩张与并购 - 从2021年7月至2022年9月，PECO收购了12个中心和5个外部地块，总价值为4.96亿美元[86] - PECO正在进行17个项目的建设，总投资预计为5500万美元，平均预期收益率在10%至12%之间[83] - PECO的物业遍布31个州，涵盖了快速增长的美国城市[17] 财务状况 - PECO的流动性状况良好，现金及现金等价物和受限现金总额为7.578亿美元[76] - PECO的净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍，87%的债务为固定利率债务，平均利率为3.3%[76] - 截至2022年9月30日，净债务为1,909,148千美元，较2021年12月31日的1,848,395千美元增长了3.3%[135] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[135] - 截至2022年9月30日，净债务占总企业价值的比例为34.2%，较2021年12月31日的30.6%有所上升[135] 新产品与新技术研发 - PECO的管理团队经验丰富，具备周期测试能力[13] - PECO的租金续约差为15.5%[8] - PECO的经济入住率差为70个基点[74] 其他新策略与有价值的信息 - PECO的高保留率和专注于提高入住率的策略推动了强劲的NOI增长[75] - PECO在美国南部市场的ABR占比达到50%[17] - PECO的平均年销售额为每平方英尺23美元[70] - PECO的租赁组合入住率达到了创纪录的97.1%，高于疫情前的水平[74]