财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营趋势良好，得益于持续的入住率改善、租金增长和投资活动的增值，同时还收回了此前为现金基础租户预留的租金，未收回租赁收入受去年同期约900万美元（每股0.05美元）的收款影响 [23] - 第一季度将更多现金基础租户转回权责发生制，触发直线租金准备金的转回，为Nareit FFO贡献了近400万美元（每股0.02美元），目前仍有14%的AVR采用现金会计基础，第一季度小范围的租金收取率为93% [24] - 2022年Nareit FFO指导范围中点较之前提高0.11美元/股，主要驱动因素包括同店NOI增长预测上调75个基点带来的0.03美元/股积极影响、交易活动增值带来的0.02美元/股、非现金收入预测增加0.03美元/股以及预期前期收款从1300万美元提高到1800万美元带来的0.03美元/股积极变化 [29][30][31] - 全年收购指导提高到1.7亿美元，处置指导提高到2.1亿美元，其中1.25亿美元与1月出售Costa Verde有关，剩余8500万美元的处置将部分用于为收购管道提供资金，预计2022年支付股息和资本支出后的自由现金流将超过1.4亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度新租赁量比历史第一季度平均水平高出近40%，各单元规模和地理区域的需求都很旺盛，同店出租率稳定在94.3%，已开业率环比上升30个基点，同比出租率上升170个基点，已开业率上升120个基点 [13][14] - 第一季度续约保留率高于历史平均水平，混合租金价差平均为6.5%，GAAP和净有效租金价差在第一季度执行的租约中均处于中两位数水平 [14][15] 开发和再开发业务 - 目前约有3.5亿美元的再开发项目正在进行中，东圣马可新建开发项目预计今年夏天交付公共商店，租金将于今年晚些时候开始，该项目预计稳定收益率超过7%，在交付主力店空间之前，目前几乎已100%出租 [18][19] - 第一季度开始建设Glenwood Green新建开发项目，按比例成本为4000万美元，预计稳定收益率为7%，该项目位于新泽西州老桥，将成为一个250英亩总体规划社区的零售中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 邻里杂货店和社区杂货店锚定的购物中心的资本化率稳定在低至中4%的水平，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4% [40][41] - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6% [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于价值创造的开发和再开发管道，这是自由现金流的最佳用途，同时会继续寻找机会将增量资本增值投资于高质量的杂货店锚定的邻里和社区中心 [10] - 公司认为其开发平台是行业内最好的，开发项目的回报率比收购项目高200 - 300个基点，因此会优先将资金投入开发项目，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足增值、与现有投资组合质量相似、对未来增长率和收益有增值作用等条件 [96][97] - 公司一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，主要关注低增长、非战略性资产，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，不会过度出售优质资产，以保持业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司开局良好，运营趋势健康，投资管道活跃，资产负债表强劲，2022年的前景较上一季度有所改善，尽管面临通胀、供应链挑战和劳动力短缺等风险，但公司和租户在很大程度上能够缓解这些影响 [7][9] - 零售环境充满活力，租户销售强劲，租赁活动活跃，公司正在成功提高租金，并努力使投资组合恢复到历史高入住率水平 [9] - 团队对各地区和各类别的强劲零售活动感到兴奋，预计未来几个季度将继续取得进展，有信心将入住率提高到96%，但这取决于宏观经济环境 [21][70] 其他重要信息 - 首席运营官Jim Thompson将于今年年底退休，Alan和Nick将在明年接任其职责，公司认为这将是一个无缝过渡 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请介绍Glenwood Green周边的250英亩总体规划社区情况，以及后疫情时代市政当局对杂货店开设新建中心的态度 - 该总体规划耗时19年获得许可，周边将有大量住宅，社区对杂货店和Target的入驻非常兴奋，项目刚破土动工，已有约30%的店铺空间处于意向书或租赁谈判阶段 [39] 问题: 邻里杂货店和大型社区中心的资本化率是压缩、稳定还是扩大 - 目前资本化率稳定在低至中4%的水平，尚未出现变动，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4%，但不会超过5% [40][41] 问题: 在宏观环境不确定的情况下，公司为何有信心提高指导 - 公司的物业位于具有吸引力的贸易区域，客户基础能够承受一定的经济周期，在经济衰退环境中，消费者更倾向于前往邻里社区购物中心消费，公司第一季度的运营基本面强劲，租户销售增长并能将价格上涨转嫁给客户，这些都增强了公司的信心 [45][47][48] 问题: 是否因宏观环境调整了增长预期，是否预留了缓冲 - 指导提高主要来自核心基本面改善和前期现金会计影响两个方面，公司对核心基本面改善有高度信心，如第一季度已开业入住率提高30个基点，公司在今年剩余时间有缓冲，且对2023年也同样期待，收购项目已基本完成，资金来源充足 [50][52][53] 问题: 公司在交易市场上，为何不更积极地增加处置 - 公司长期以来一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，公司喜欢现有的投资组合，希望收购类似的中心以实现增长，过度出售可能会影响业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 问题: 请介绍市场上的租金增长情况，与2019年疫情前水平相比如何，以及不同市场的增长差异 - 今年租金增长达到6.5%，其中新租约贡献8%，各地区表现均衡，没有明显的异常值，与2019年疫情前水平相当，公司通过嵌入租金阶梯、按市场定价和合理使用资本等方式实现租金增长，目前净有效/GAAP租金增长回到了13% - 15%的历史区间 [63][64] 问题: 租赁率和已开业率之间有230个基点的差距，如何看待这一差距在未来的变化，以及对基础租金的影响 - 这一差距相当于约3300万美元的租金（包括再开发项目），预计到年底将实现约三分之二，其余部分将在明年上半年实现，目前预租率高于历史平均水平，公司对租赁和交付空间有信心，预计今年已开业入住率将上升100个基点左右，团队目标是将入住率提高到96% [67][68][69] 问题: 回到96%入住率的节奏如何，预计何时实现 - 目前距离96%的入住率约有200个基点的差距，公司认为每年能够吸收约100个基点的空间，因此预计在2023年底至2024年初实现 [73] 问题: 回到峰值入住率后，租金价差的新常态是多少 - 租金价差与入住率相关，随着入住率接近95% - 96%，租金价差预计会上升，同时续约活动主要集中在店铺空间，会有2% - 3%的年度合同租金增长 [78][79] 问题: 目前无杠杆内部收益率的情况如何 - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6%，随着债务成本上升，无杠杆内部收益率可能会上升 [80][81] 问题: 第一季度百分比租金高于预期，销售和流量在第一季度后及5月份的趋势如何，是否有上行空间 - 百分比租金通常是一个较小的项目，历史上总额约为800万美元，占总收入的不到1%，第一季度通常能获得约一半，本季度餐厅和杂货店销售是百分比租金超预期的主要因素，公司对全年剩余时间的表现持乐观态度，但大幅超预期的机会主要在第一季度已经体现 [85] 问题: 1800万美元的前期储备金，可收回的总金额是多少，其中仍在公司投资组合中的租户占比多少 - 季度末储备金余额为4100万美元，公司预计收回约1800万美元，其中约一半是正常业务储备，约四分之一（900万美元）预计在今年剩余时间收回，另外四分之一是不确定因素，目前主要是西海岸的问题，部分租户已同意将约500万美元的租金推迟到2023年支付，超出指导金额的机会将逐渐减少 [86][87][89] 问题: 公司作为Whole Foods的房东，其房地产战略是什么 - 建议直接参加Whole Foods的电话会议询问其房地产战略，公司与Whole Foods和亚马逊有良好的关系，他们致力于实体门店并扩大业务版图，公司有信心与他们继续合作并扩大业务 [91][92] 问题: 随着租赁势头持续，公司如何考虑通过收购、开发或再开发实现增长，本季度的公告是否反映了前瞻性的机会主义观点 - 公司的业务增长基于自由现金流，预计约为1.4亿美元，加上债务可用于投资的资金超过2亿美元，公司认为开发项目是资金的最佳用途，开发平台是行业内最好的，回报率比收购项目高200 - 300个基点，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足一定条件，公司会根据资金情况评估其他资本来源，目前资产负债表处于目标杠杆的低端，有能力进行增值收购 [95][96][97] 问题: 疫情导致人口迁移和油价上涨，公司的交通数据和客户来源是否发生变化，有何影响 - 目前没有足够的数据表明油价上涨对交通流量有显著影响，但疫情相关的结构性趋势对公司的一环郊区贸易区域是利好，人们更多地待在家附近，会选择公司的购物中心满足需求，同时零售商对实体门店的信心增强，也为邻里社区购物中心带来了积极影响 [100][101][103] 问题: 本季度进行了更多有意义的合资企业收购，这一战略是否考虑了宏观背景和当前压缩的资本化率与10年期国债的利差，与传统收购相比，合资企业收购是否更具增值性和低风险性 - 合资企业收购机会更多是偶然情况而非战略决策，但也有一定的战略意义，公司对这些资产非常了解，有助于降低承销风险，但这一战略有局限性，目前公司还有其他大型合资企业，合作伙伴对合作关系和杂货店锚定的购物中心领域很满意，预计不会将这种情况扩展到更多交易 [105][106][107] 问题: 租赁需求来自哪些类别，主力店和小店铺的需求管道有何不同，是否放宽了小店铺的承销标准以提高入住率，当前需求是否有持续的动力 - 租赁管道持续强劲，主力店和小店铺的需求相当，需求主要来自健康和 wellness、医疗、化妆品、餐厅（尤其是快餐休闲类）、宠物用品、折扣店和杂货店等类别，各地区需求都很稳定，居家办公是需求的一个结构性驱动因素 [109][110] 问题: 同店NOI增长预期的提高是由于租户保留率高于预期，还是能够更快地让租户入驻空间 - 主要是前者，第一季度已开业入住率环比提高30个基点是一个积极信号，过去四个季度公司的租户保留率都高于平均水平，这是同店NOI增长预期提高75个基点的基础，同时还有百分比租金增长的影响 [114] 问题: 如何缓解供应链延迟和成本增加对为新租户准备空间的影响 - 公司利用各种手段帮助租户，包括安排租户协调员和加快审批流程，提前获取拆除许可证，密切关注开业日期，确保租户能够按时开业并支付租金，目前尚未出现延迟情况 [115][116] 问题: 1800万美元的前期储备金回收是否与直线租金转回权责发生制有关，是否有未纳入指导的大致金额 - 1800万美元的指导是关于前期预留租金的现金回收，与直线租金收入的转换无关，公司对直线租金转换的指导基本为零，第一季度有400万美元的转换影响，通过查看应收账款，预计可能有200 - 500万美元的转换影响会影响非现金FFO，但无法确定具体季度 [120][121] 问题: 2月份业务更新显示交通流量高于2019年水平，但1月份有所下降，此后交通流量的趋势如何 - 交通流量基本持平，没有明显变化，公司对流量恢复到2019年水平感到满意 [122] 问题: 全国性和地方性租赁动态是否有显著差异，当店铺出租率超过90%（目前为90.3%）时，全国性和地方性租户的组合如何 - 租赁组合与以往相似，地方性运营商是小店铺空间的主要租户，全国性和区域性租户也有良好的扩张需求，没有明显变化 [125] 问题: 提到租赁量的驱动因素是追求品质，公司在子市场的租赁率是否优于其他物业，是否有新的租户需求来自搬迁或开设新店，有哪些有趣的趋势 - 追求品质是租赁的一个驱动因素，公司能够看到租户升级的趋势，并借此提高租金，与市场相比，公司的出租率一直较高，在经济困难时期，这一差距可能会扩大 [129][130] 问题: 回到权责发生制的转换情况，与疫情前相比，目前14%的ABR采用现金基础的情况如何，200 - 500万美元的转换金额是今年的还是总潜力，考虑到宏观背景，是否会让更多租户保持现金基础 - 疫情前现金基础租户占ABR的比例在中个位数，预计随着时间推移，这一比例将从14%回到中个位数，200 - 500万美元的转换金额可能会影响2022年，但也可能会推迟到2023年，无法确定具体季度，当租户满足会计政策的门槛时，将转换为权责发生制 [133][134] 问题: 公司一直在收购合资企业伙伴的权益，本季度还对其他合资企业资产进行了有担保贷款再融资，目前是否有兴趣收购更多伙伴资产，未合并资产明年有一些到期，如何与伙伴讨论，预计是再融资还是出售 - 预计会对到期的资产进行再融资，这些是单资产抵押贷款，有允许转让的条款，不会影响交易，公司通常是这些资产的最佳买家，市场对杂货店锚定的购物中心的融资需求仍然健康，公司在第一季度有成功的再融资经验，预计未来也会成功 [137][138] 问题: 资本化率是否存在地理差异，沿海门户市场与主要阳光地带市场的差距是否消失 - 资本化率仍然主要由贸易区域决定，如果贸易区域相似，资本化率也会相似，公司关注的优质资产在不同地区没有太大差异 [141] 问题: 本季度和过去几个季度租户保留率强劲，从长期历史来看，是否有更好的时期，当时的可比时期是什么 - 在过去四个季度，由于经历的情况，租户的粘性有所增加，从长期来看，公司的租户保留率平均约为75%，随着入住率回到96%，并进行积极的资产管理，预计保留率将回归到这一水平 [145][146] 问题: 考虑到食品和餐厅通胀较高，如果这种情况持续，租赁结构是否会带来百分比租金收入的显著增加，这是否是未来潜在收入的重要组成部分 - 报告销售数据对于主力租户来说变得更加保密，这给收取百分比租金带来了挑战，目前百分比租金不是公司业务的重要组成部分，未来可能会继续减少，当有机会对主力租户的租约进行再开发或重组时，会将百分比租金纳入新的基础租金 [149][150]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (Exact ...

公司优势 - 80%的购物中心为杂货店锚定的社区中心，位于郊区，服务社区基本需求[6] - 全国有22个办事处，超400处物业，团队专业且与租户关系良好[6] - 有大量开发和再开发机会，长期创造价值能力强[7] - 低杠杆，债务到期集中性低，债务与EBITDAre比率为5.1倍，循环信贷额度约12亿美元[7] 运营数据 - 2021年Q4客流量超2019年同期，2022年1月因天气和疫情降至94%[8][10] - 截至2022年2月7日，租金总体收取率达99%[12] - 2021年总租赁收入为12.49069亿美元，2021年12月31日递延租金为570万美元[31] 风险因素 - 市场资本化率上升、NOI下降、外部资本获取困难、利率上升等影响资金和财务状况[3] - 疫情、零售市场变化、劳动力和供应问题影响租户和收入[3] - 房地产价值下降、开发和收购风险、环境和公司事务带来挑战[3] 业绩指引 - 2022年净收入每股1.78 - 1.86美元，Nareit FFO每股3.72 - 3.80美元，核心运营收益每股3.56 - 3.64美元[40] - 同店净运营收入增长-1.25%至+0.25%（含前期储备金回收），+2.75%至+4.25%（不含）[40] 项目进展 - 截至2021年12月31日，在建项目成本3.07亿美元，预计收益率7 - 8%，已投入59%[52][54] - 未来12 - 18个月，多个项目预计启动，成本900万 - 3000万美元[56] 财务状况 - 净债务与运营EBITDAre比率为5.1倍，固定费用覆盖率4.5倍，利息覆盖率4.9倍[59] - 总资本中债务占25%，加权平均利率3.8%，加权平均到期年限超9年，总债务43亿美元[63][66] 企业责任 - 员工参与度85%，参与联合之路活动比例95%，社区志愿时长超1200小时[71] - 董事会女性或代表性不足少数族裔占33%，环境、社会和治理评分均为1[71]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO受多项因素积极影响，其中不可收回租赁收入为正600万美元，直线租金因部分现金制租户转回权责发生制而受益约700万美元 [29][30] - 年末循环信贷额度已满，2024年前无无担保债务到期，总杠杆率回到5 - 5.5倍的目标范围内 [31] - 2021年收取了2020年开票并预留的4600万美元，预计2022年收取约1300万美元，这使2022年NAREIT FFO同比每股减少0.19美元 [33] - 2021年确认4300万美元非现金收入，预计2022年为2800万美元，这使NAREIT FFO每股相差0.09美元 [34] - 预计2022年同一物业NOI增长中点为3.5%，即每股增加0.16美元的正FFO增长 [37] - 预计2022年交易活动将增加收益，处置指导超过收购，但长岛投资组合于12月30日完成收购，应视为2022年购买 [40] - 有6500万美元未结算的远期ATM股权，预计今年股息支付产生的自由现金流超过1.3亿美元 [40] - 2021年第四季度总NOI在排除上一年收款后已恢复到2019年水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年新租赁量创纪录，比历史水平高20%，第四季度租金收取率为99%，租户报告销售积极且常创新高 [17] - 第四季度出租率再次上升，年底超过94%，历史最高超过96% [18] - 第四季度最活跃的类别包括杂货店、医疗、健康和保健、餐厅、化妆品、家居和特价商品，各地区的主力店和商铺空间都有良好活动 [19] - 第四季度租户保留率为85%，远高于历史平均水平，商铺租户保留率创历史新高 [19] - 第四季度混合租金价差近13%，受与塔吉特的新主力店租约和康涅狄格州一处物业的影响 [19] - 2021年GAAP租金价差为13%，同时实现了有吸引力的净有效租金 [20] 开发和再开发业务 - 目前有3亿美元的项目正在进行中 [23] - 第四季度完成了休斯顿H - E - B锚定的Baybrook开发项目的第一阶段，预计近期启动下一阶段；完成了南佛罗里达Publix锚定的West Bird Plaza的再开发 [24] - 马萨诸塞州剑桥市的The Abbot租赁活动增加，预计今年晚些时候租户开业；华盛顿特区外的The Crossing Clarendon接近建设完成，目前出租率超过95% [26] - 未来继续目标每年项目支出在1.5亿 - 2亿美元之间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司希望收购的购物中心的私人交易市场依然强劲，持续出现资本化率压缩和价值升值，交易竞争更加激烈 [10] - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年公司不再关注复苏，而是专注于增长，资本配置策略从防御转向进攻 [8] - 专注于投资优质、位置优越的杂货店锚定的购物中心 [9] - 继续寻找符合位置、质量、格式和增长标准的投资机会，如长岛投资组合收购是场外交易 [10][11] - 对于不再符合零售核心业务的资产，如Costa Verde，会出售以实现价值最大化和管理风险，并将收益重新投资 [12][13] - 考虑在合适的情况下增加非零售用途或提高物业密度，如与经验丰富的运营商合作、地面租赁或出售非零售部分，但始终以控制零售为目标 [14] 行业竞争 - 购物中心收购市场竞争激烈，但公司凭借资产负债表、资本获取渠道、市场覆盖和专业经验具有竞争优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管租户仍受到通胀、供应链问题、许可挑战和劳动力短缺的影响，但目前尚未影响对空间的需求，公司将密切关注这些趋势 [21] - 公司对当前零售环境持乐观态度，租赁、开发和再开发业务在各地区都有积极势头 [28] - 公司认为2022年将继续复苏并实现增长，NOI已恢复，资产负债表状况良好，有信心在盈利方面表现出色 [52] - 公司预计未来能够继续提高入住率，随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东 [48] - 公司对杂货店锚定的购物中心前景依然乐观，消费者行为的变化对这类购物中心有利，销售情况良好，交易市场需求强劲 [75][76] 其他重要信息 - 公司在2021年通过构建1031交换，以税收高效的方式出售了近2.5亿美元的物业 [31] - 公司在2022年第一季度有将更多租户从现金制转换为权责发生制的预期，预计产生约500万美元的非现金转换收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率完全恢复的时间线以及何时从入住率恢复转向提高租金 - 公司计划同一物业NOI增长范围的假设是出租率和已开业入住率提高75 - 100个基点，这支持了3.5%的增长中点，主要来自基本租金增长 [45] - 目前租金价差在改善，结合嵌入式租金增长，公司认为这对投资组合的长期增长是积极的 [47] - 公司认为随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东，公司产品类型受消费者行为变化的影响是积极的 [48] - 公司认为其投资组合的最高入住率可达96%，目前的复苏轨迹是健康和合适的 [49] 问题2: 同一商店指导范围内，2022年新坏账费用的假设以及如果所有现金制租户明天都转回权责发生制，直线租金的总影响 - 2021年坏账费用占开票收入的175个基点，预计2022年在100个基点左右，相当于改善约1000万美元，到年底有望恢复到历史平均的50个基点 [56][57][58] - 直线租金储备为3300万美元，这是理论上的最大潜在影响，但不确定是否能将所有租户转回权责发生制，预计第一季度有500万美元的潜在转换收入 [59][60] 问题3: 公司指导与市场预期存在差异的原因以及如何实现2023 - 2024年更强的FFO增长 - 非现金转换项目是增长减速的主要因素，第四季度约为每股0.05美元；上一年收款的核心部分对第四季度有3%的影响；G&A增加也是一个因素，包括填补职位空缺、加薪和恢复正常的差旅费 [62][63][64] - 排除上一年收款，核心业务的中点有3%的增长，上限与2019年相比仅低2%，公司对2022年的前景感到乐观，租赁业务正在复苏，未来有望实现增长 [65][66] - 公司认为继续提高入住率的能力将支持增长，资产负债表状况良好，有资本和机会进行投资，开发管道正在重新填充，收购活动活跃 [68][69] 问题4: 2022年消费者和零售市场的前景以及公司杂货店锚定的购物中心的定位 - 尽管消费者受到多种因素的影响，但公司认为其所在的零售领域，即杂货店锚定的购物中心，处于最佳位置 [75] - 消费者行为的变化，如更多在家就餐和在附近消费，对郊区购物中心和杂货店锚定的购物中心有利，公司购物中心的销售情况良好，交易市场需求强劲 [76] 问题5: 指导中未包含的项目以及同一物业NOI增长是否反映核心业务的未来增长算法 - 公司在指导中排除交易活动，以避免设定不切实际的期望和做出不良投资决策，这些活动将在未来逐步增加 [78] - 同一物业NOI增长的中点有400个基点，其中300个基点来自基本租金增长，100个基点来自ULI改善，2021年第二季度的高基数在2022年有50个基点的拖累，整体增长反映了入住率的上升 [79][80] 问题6: 未来一两年资本分配时如何考虑开发与新收购，以及公司开发业务的差异化方法和资本投入能力 - 公司认为最佳的资本使用方式是重新投资于已有的购物中心，同时也会利用自由现金流和资产负债表能力进行新建开发和收购 [87][88][90] - 公司在开发业务上有优秀的团队和良好的记录，专注于杂货店锚定的购物中心，并且在收购方面有成本优势和专业经验 [88][90] 问题7: 技术和数据如何帮助业务，特别是提高小商铺入住率和实现业务经济改善 - 公司认为规模很重要，合并后在与租户的关系、数据挖掘和自由现金流方面有优势，能够投资于技术和数据分析，以提高入住率和租金 [92] - 行业内都在不断提高技术和数据应用能力，公司也将继续努力，通过提高购物中心质量来帮助租户和提高入住率 [95] 问题8: 劳动力短缺对租金起租时间的影响以及目前收购管道的情况 - 劳动力短缺目前尚未产生重大影响，但公司预计租金起租时间可能会有延迟，目前最大的挑战是许可审批，公司正在采取多种措施应对 [98][99][100] - 从财务角度看，公司的有机EBITDA增长和资产负债表状况使其有能力进行2 - 3亿美元的收购活动，而不会对资产负债表造成过大压力 [102][103] - 公司正在积极推进收购项目，虽然尚未确定，但有信心在2022年取得成功 [105][106] 问题9: 资本化率的预期范围以及租金增长与成本增长的关系对开发管道的影响 - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力，公司凭借资产负债表和专业经验有竞争优势 [110][111] - 公司每年有10% - 14%的空间进行租赁，能够跟上通货膨胀，同时还有年度合同租金增长，在租金和开发项目的收益率方面取得了成功，能够应对成本增长 [113][114][115] 问题10: 同一商店NOI指导下限的原因以及对实体杂货店业务的看法 - 下限可能是由于租户迁出情况更差以及一些再开发项目的贡献延迟，公司计划2022年租户迁出活动恢复到历史平均水平，对实现指导中点有信心 [119][120] - 实体杂货店继续投资于店铺和客户体验，同时也在发展路边取货和送货服务，公司的购物中心具有最后一英里配送能力，运营商正在投资于技术和配送 [122][123][124] 问题11: 未来几年投资组合定位的区域策略 - 公司喜欢目前所在的市场，认为疫情为郊区购物中心带来了顺风，一些市场的人口增长加速，如杰克逊维尔，公司将更积极地寻找投资机会，同时将凤凰城列为目标市场 [125][126] 问题12: 是否有机会系统地挖掘非零售开发机会以及混合用途开发的比例变化 - 公司不断评估如何最大化所有物业的价值，包括增加非零售用途，未来有相关机会，每年将继续目标开发支出在1.5亿 - 2亿美元之间，部分资金将来自现有物业 [129][130] - 公司将专注于从零售中提取价值，对于其他用途的投资，将与经验丰富的合作伙伴合作、进行地面租赁或出售，资金将主要集中在零售领域 [131] 问题13: 2022年非同一商店NOI预计为每股0.02美元的拖累的原因以及费用报销机制 - 非同一商店NOI的拖累是由于公司的 captive保险计划，2021年索赔情况非常好，预计2022年将恢复到历史水平 [134] - 公司预计当前年度的费用回收率将保持在历史水平，并随着已开业入住率的增长而增长，能够将费用增长转嫁给租户，维持回收率 [135] 问题14: Potrero物业减值的背景和原因 - 从会计角度看，由于Costa Verde等资产的变动以及旧金山特定贸易区的情况，Potrero物业出售的可能性增加，需要将资产标记为公允价值，从而导致减值 [139] - 该物业原本有大规模的非零售密集开发计划，公司现在的策略是尽可能提取零售部分的价值，对于非零售部分采用其他方式实现价值，目前尚未决定该物业的处置 [140][141][142] 问题15: 1.5亿 - 2亿美元的开发支出是否会加速 - 2022年加速的可能性不大，因为开发需要时间，且2020年曾暂停一段时间，导致进度有所延迟，但未来几年有加速的潜力 [146] 问题16: 第一季度从上一年收款中获得的收益比例以及是否看到高低端消费者支出的分化 - 2021年第一季度有1800万美元的坏账或不可收回租赁收入费用，第四季度降至约250万美元，2022年第一季度可能会改善，第一季度的增长率可能高于指导范围上限，随后会回落至范围内 [152] - 公司认为消费者支出更多地与郊区和离家近的因素有关，而不是高低端消费者的差异，尽管有通货膨胀的逆风，消费者仍在支出 [153] 问题17: 上一年租金指导数字的上行空间以及现金制租户收款率的指导假设差异 - 计划中有1300万美元的上一年收款，补充资料中显示预留的应收账款为5000万美元，但这只是最大潜在收款机会，难以准确预测，公司认为1300万美元是一个合理的估计，目前已收取约30%，随着时间推移收款率会下降 [157][159] - 目前现金制租户的收款率为94%，占总ABR的17%，从ULI角度看，预计收款率将提高，公司对2022年及以后的增长和入住率改善有信心 [161][162] 问题18: 许可延迟是否主要是西海岸现象以及收购承销中是否考虑重置成本 - 许可延迟在西海岸更为普遍，但该地区正在迅速改善，预计问题将很快得到解决 [164] - 公司在评估收购机会时会考虑重置成本，关注NOI增长概况，目标是实现无杠杆内部收益率或总回报，因为公司打算长期持有资产 [165] 问题19: 对收取1300万美元上一年租金有信心的租户情况以及剩余部分难以收取的原因，以及5000万美元是否仍在占用 - 主要是西海岸的租户恢复时间比其他地区晚几个月，公司采用逐个租户的方式解决未清债务，目前西海岸的现金收款情况良好，公司认为不应为了追讨旧租金而影响未来租金，因此对剩余部分的收款持谨慎态度 [168][169][170] 问题20: 是否能够提高同一商店NOI中1.3%的年度合同租金增长 - 公司希望提高该比例，但面临挑战，长期目标是达到1.5%，目前的增长主要来自店铺空间的合同租金增加，提高该比例的关键在于重新获得主力店空间并嵌入合同租金增长，这需要时间 [176][177]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.12美元，得益于多项因素，包括未收租约收入为正1000万美元、第三季度账单预留400多万美元（较上一季度的1000多万美元有所下降）、收回2021年上半年预留的近600万美元以及2020年预留的近900万美元收入等 [17] - 全年2021年指导预计从2020年预留款项的收回中获得4600万美元的积极影响，截至第三季度已确认4100万美元 [17] - 第三季度确认了与USAA JV交易相关的近1400万美元一次性促进收入，对NAREIT FFO有积极影响，但不包含在核心运营收益指标中 [18] - 第三季度直线租金受益于部分现金基础租户转回权责发生制会计触发的准备金转回，非可收回直线租金为正400万美元，这是一项非现金会计影响，对NAREIT FFO有贡献，但不影响核心运营收益 [18] - 目前有22%的ABR仍采用现金基础会计，第三季度现金基础租户的收款率为91%，较上一季度提高了700个基点；转换前旧池的收款率在第三季度为93%，高于第二季度的86% [18][19] - 核心运营收益范围中点提高0.12美元，主要由于同店NOI增长预测提高，现金基础租户当前年度账单收款率提高以及租户迁出活动减少等因素；NAREIT FFO范围中点额外提高0.05美元，主要受租户从现金基础转回权责发生制会计导致的直线租金增加影响 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度总租赁量是2019年季度平均水平的125%，店铺续约率为80%，高于历史趋势 [13] - 租金差价持续改善，综合租金差价超过5%，GAAP租金差价超过12%，接近疫情前水平 [13][14] - 本季度执行的租约中超过80%包含嵌入式租金阶梯，加权平均租约期限已回升至疫情前水平以上 [14] 开发业务 - 本季度完成了坦帕价值2100万美元的Bloomingdale's Square重建项目，该项目将前沃尔玛店铺重新规划以容纳Publix的扩张和搬迁，并引入新的LA Fitness，项目回报率超过8% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月下旬，投资组合的客流量已反弹至2019年水平的100%，尽管9月因Delta变种略有下降 [11] - 许多租户在2021年呈现积极的销售趋势，杂货店保持了2020年的增长，许多餐厅报告了创纪录的高生产率 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司再次提高2021年全年指导，预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，较之前预期提前约6个月 [7][23] - 公司将股息提高了5%，体现了对长期持续增长的信心，同时致力于通过投资领先的自由现金流为股东带来稳健的总回报 [7] - 公司积极进行投资和资本配置，在私人交易市场竞争激烈、资本化率面临下行压力的情况下，凭借强大的资产负债表和低成本资本获取能力，具有竞争优势，有机会进行机会主义投资 [7][8] - 公司宣布签订收购Blakeney Shopping Center的合同，预计本月完成交易，该中心是位于南夏洛特的优质、租赁良好的社区购物中心，符合公司战略，有助于提升投资组合价值 [8] - 公司致力于出售低增长或非战略性的购物中心，或当确定物业的最高最佳用途为非零售用途时进行处置，如近期出售奥斯汀Hancock Center附近的前西尔斯店铺，将其用于医疗办公用途，以提升该中心的价值 [9] - 公司认为最佳的风险回报策略是将资本投入到强大的以杂货店为锚定的邻里和社区零售业务中，这是公司战略的核心，有助于加强未来NOI增长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对复苏进展和运营趋势的改善感到满意，认为露天、以杂货店为锚定的购物中心处于健康的经营环境中，不仅接近正常状态，而且对未来充满期待 [5] - 尽管近期担心Delta变种的潜在影响，但公司在租金收取方面继续取得有意义的进展，几乎所有租户都能够支付全额当期租金 [6] - 零售商需求稳定推动了强劲的租赁活动，租户迁出减少，推动了入住率的提升，公司在租约谈判中保持优势，推动了合同租金增长，并在资本支出方面保持谨慎，同时进一步改善了租金差价 [6] - 公司意识到零售商面临劳动力短缺、成本通胀、供应链中断和许可积压等挑战，但目前这些问题对公司的影响较小，公司将继续监测并与租户密切合作以帮助他们应对 [14] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM计划按远期基础发行了约1.5亿美元的股权，第三季度结算了部分股权以资助USAA交易，获得了8300万美元的净收益，剩余部分未结算，视为未来投资机会的资金储备，公司有至2022年6月发行股份的时间 [19][20] - 公司将在2月公布第四季度业绩时提供2022年指导，并提醒在为明年建模时需考虑一些非经常性因素，如2020年预留款项的收回、异常高的费用回收、G&A受益于股份授予没收以及第三季度确认的促进收入等 [22][23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司从过去租金收回过渡到核心业务持续增长的轨迹如何，是否意味着未来FFO加速增长？ - 第四季度核心运营收益减速约0.06美元/股，其中约三分之一是由于2020年预留款项收回减速，另外三分之一来自其他NOI项目（如百分比租金、结算收入）的减速，以及第四季度G&A指导略高于第三季度 [28] - 不可收回租约收入将继续推动收益加速增长，预计当前年度现金基础租户收款率将继续提高，净有效租金支付入住率将继续上升，但不确定到明年年底能否恢复到历史50个基点的水平 [29] - 租赁和空间需求的改善将是加速增长的重要驱动力 [30] 问题2: 公司指导中处置和收购的资本化率变化是否意味着行业资本化率压缩，这对公司的收购、处置、开发和再开发决策有何影响？ - 公司认为季度间资本化率没有压缩50个基点，指导中的变化是由于收购和处置物业的组合因素，如收购Blakeney中心以及匹配的低资本化率非战略性处置 [32] - 对于公司所拥有和寻求添加到投资组合的高质量以杂货店为锚定的购物中心，当前资本化率在4.5% - 5%的范围内，这不会改变公司的收购和投资策略，公司仍致力于通过收购优质资产和处置低增长或非战略性资产来提升投资组合价值 [33] 问题3: 请提供Carolina交易（Blakeney中心）的背景信息、潜在上行机会以及处置对第四季度后资金计划的影响？ - 该交易是市场交易，但公司凭借强大的本地团队和对该资产的信心成功获得，该资产是南夏洛特富裕市场的零售和餐饮中心，公司认为有机会通过资产和营销管理实现高于正常水平的NOI增长 [37][38] - 公司目前处于独特时期，处置低资本化率、低增长、非战略性资产所获得的资金可以用于以增值方式投资于Blakeney中心等资产 [40][41] 问题4: 公司在与机构资本合作进行进一步收购方面的情况如何，是否考虑更多地出售给合资企业或机构资本？ - 公司过去利用第三方资本主要是为了获取资本、机会和专业知识，但目前公司拥有强大的团队，不需要获取专业知识，且资本市场有一定波动性，公司目前不需要获取资本，但保持与合作伙伴的良好关系仍然重要，未来获取第三方资本的主要考量因素将是获取机会 [43] 问题5: 公司实现了较高的租赁速度，请问需求的深度如何，租赁管道的供应情况与已签订交易数量相比如何？ - 租赁速度良好，是由于零售商对实体业务的信心恢复、需求积压释放以及对优质物业的迁移趋势，需求涵盖医疗、宠物、餐饮、银行、个人服务等多个类别，且各地区需求均衡，现有租赁管道在未来90天内仍然强劲 [46] 问题6: 公司新租约差价基本持平，但资本支出低于同行，如何理解这一动态和背后的选择？ - 除了初始差价，合同租金阶梯和费用回收比率管理是创造长期可持续NOI的关键因素，适当和谨慎的租赁资本支出、租户选择以及对租户相关性和生存能力的关注也很重要，综合来看，公司对实现长期NOI和收益增长目标充满信心 [47] 问题7: 在当前环境下，开发低收益率项目和进行战略性收购（如Blakeney中心）哪个更具吸引力，公司如何进行资本分配决策？ - 公司不认为这是一个二选一的选择，公司有足够的资本，正在努力重建地面开发管道、推进再开发项目，并在市场上寻找收购机会，只要能够实现增值投资并推动公司未来NOI和收益增长，就会进行投资 [50] 问题8: 小店铺租赁需求与疫情前相比如何，是否有足够的灵活性引入合适的商品组合，还是会因入住率缺口而在概念或租户改进方面更加灵活？ - 小店铺需求仍然存在，公司与疫情前一样进行资产管理，注重选择合适的商家以确保其成功并推动销售，目前需求较为深入，公司将继续保持选择性，不会随意填充空间 [52][53] 问题9: 请提供Serramonte Center（特别是J.C. Penney空间）和Crossing Clarendon的最新情况？ - Serramonte Center的J.C. Penney空间正在研究多个再开发机会，目前处于早期阶段 [58] - Crossing Clarendon状况良好，零售底层空间已全部出租或处于租赁谈判中，Lifetime Fitness交易已执行，预计在未来30天内获得使用豁免，年底前出租率将超过90% [59] 问题10: 预计2022年G&A成本是否会因旅行增加而显著上升？ - 2021年季度G&A运行率约为1900万美元，受益于股份授予没收的200万美元，2022年季度运行率可能接近2100万美元，主要包括薪酬增加、填补空缺职位、T&E恢复到疫情前水平以及开发间接费用保持平稳等因素 [66] 问题11: 请提供第四季度租金直线化的情况，以及将租户从现金基础转换为权责发生制会计对直线租金的影响？ - 公司不对此进行指导，将租户转回权责发生制会计的标准较高，需要租户证明其信用符合GAAP标准，目前考虑到劳动力问题，第四季度可能有5%的ABR租户转换，但无法提供具体的直线租金影响数字，一般来说，每转换一个百分点的影响是成比例的 [71] 问题12: 公司认为入住率何时能恢复正常？ - 公司未提供入住率指导，但预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，2022年将受益于再开发和合同租金阶梯带来的NOI增长，但入住率可能不会完全恢复，预计2023年入住率将继续改善 [74][77] 问题13: 公司今年处置物业的资本化率为5.5% - 6%，请问公司还有多少此类高资本化率产品？ - 公司更新后的处置指导资本化率为5% - 5.5%，一般来说，公司出售的物业通常具有较低的增长潜力或非战略性，因此资本化率会高于收购的优质物业（4.5% - 5%），从投资组合优化的角度来看，这是合理的 [81][85] 问题14: 未来几年是否会有其他合资企业清算或收购情况？ - 目前没有可确定的情况，公司与合作伙伴关系良好，合作伙伴目前致力于以杂货店为锚定的邻里购物中心领域，但未来可能会有机会，如果出现合适的情况，公司会考虑收购合资企业的股份 [91] 问题15: 基本租金收取方面，个人服务和健身行业是两个滞后领域，但目前这两个行业的活动有很大改善，预计到明年上半年这两个类别是否会有所改善？ - 预计答案是肯定的，目前的滞后主要是由于西海岸受疫情影响最大且恢复最晚，某些口罩规定和COVID要求仍然对这两个类别产生影响，但整体来看，这两个行业正在上升，大型健身中心反弹良好，预计将完全恢复 [95] 问题16: 强劲的租赁需求中有多少是由零售商扩大最后一英里配送能力驱动的？ - 疫情加速了数字商务的发展，进一步验证了零售商对优质实体位置的重视，特别是靠近消费者家庭的位置对于最后一英里配送至关重要，这导致了对公司购物中心的健康需求增加 [96] 问题17: 在当前周期下，公司是否会考虑适度提高杠杆以获得更高回报？ - 公司希望保持净债务与EBITDA比率在5 - 5.5倍的范围内，目前处于较低的5倍左右，即使不考虑2020年预留款项的收回，公司的财务状况仍然健康 [100] - 随着公司自由现金流和EBITDA的增长，公司有机会适度利用杠杆进行收购、开发或再开发项目，以加速增长，同时不会增加资产负债表风险 [101] 问题18: OP drive - thru grocery在南卡罗来纳开设第一家门店，现有Brewster's是否考虑增加得来速服务，这是否是一个新兴趋势，对购物中心是否有额外好处？ - 公司认为这可能只是边际影响，Publix曾尝试得来速服务但效果不佳，目前认为路边取货服务已经相当高效，得来速服务不太可能成为游戏规则改变者 [103][104] 问题19: 未收租金从第二季度的1000万美元大幅改善至第三季度的400万美元，预计第四季度是否会进一步下降，以及在指导中提到明年年中恢复到2019年水平时，这400万美元的情况如何？ - 预计第四季度未收租金将下降，因为预计年底坏账费用率将从目前的2.5%降至1.7%，并在明年继续下降，目标是将净有效租金支付入住率与已开始入住率的差距缩小至50个基点的历史平均水平 [110] 问题20: 对于未收租金的租户，是否假设他们会继续入住并转为支付租金，还是会有租户流失？ - 公司认为大部分租户将继续留在物业并转为支付租金，虽然会有一些租户迁出，但总体上预计更多租户将恢复支付租金状态，部分情况与行业类别和地理位置有关，特别是西海岸的一些受影响较大的行业需要更多时间恢复 [112] 问题21: 高劳动力成本或劳动力短缺促使零售商关注技术以减少劳动力密集度，作为房东，公司认为哪些潜在的颠覆因素最为相关，是否特别关注某一个因素？ - 公司认为最具影响力且可能是永久性的因素是BOPIS（线上购买，线下取货）和最后一英里配送，零售商在这方面的技术投资增加，公司会关注如何与零售商合作以利用这些机会 [117] - 供应链中断和劳动力短缺是公司希望是暂时的过渡性问题，目前劳动力短缺问题的恢复迹象更明显，这些问题主要通过影响租户来影响公司 [118] 问题22: 本季度执行的租约中80%有嵌入式租金阶梯，剩余20%是否仅为锚定租户，还是小店铺也有固定租金情况？ - 这是一个全面的分布，并非主要由锚定租户驱动，大部分店铺都有租金增长 [119] 问题23: 疫情影响和全渠道的重要性及成本是否导致公司投资组合中全国性租户比例增加，还是本地小店铺租户占GLA或ABR的比例与疫情前保持稳定？ - 租户组合与疫情前大致相同，本地租户约占20%，没有明显的转变 [123][125] 问题24: 公司目前收购项目的无杠杆内部收益率目标是多少，随着资本化率压缩，该目标是否有变化？ - 公司的目标取决于用于资助收购的资本成本，目前在现有资本成本下，无杠杆内部收益率在6%左右的项目可以接受，并且这一目标在一段时间内相对稳定 [126][127]

公司物业资产情况 - 截至2021年9月30日，公司拥有或部分拥有402个零售物业，总可租赁面积为5060万平方英尺，母公司约持有运营合伙企业99.6%的流通普通合伙单位[122] - 截至2021年9月30日，合并物业数量为298个，总可出租面积（GLA）为37,235千平方英尺，出租率为93.4%；非合并物业数量为104个，GLA为13,365千平方英尺，出租率为93.8%[127] - 截至2021年9月30日，公司房地产合伙企业非合并总资产为27.93亿美元，总负债为15.64亿美元，权益为12.30亿美元[193] - 截至2021年9月30日，公司房地产合伙企业应付票据为14亿美元，其中93.2%加权平均固定利率为3.7%，剩余浮动利率为2.5%，公司按比例分担5.18亿美元[196] 公司财务关键指标变化 - 2021年和2020年前九个月，归属于普通股股东的净收入分别为2.936亿美元和640万美元，2020年包含1.321亿美元商誉减值费用和9390万美元无法收回的租赁收入[125] - 2021年前九个月净收入为1.18848亿美元，2020年同期为1331万美元，增加1.05538亿美元[148] - 前三季度净收入为2.97305亿美元，去年同期为810.1万美元，增长2.89204亿美元[158] - 前三季度归属于普通股股东的净收入为2.93552亿美元，去年同期为640.2万美元，增长2.8715亿美元[158] - 前三季度归属于普通股单位持有人的净收入为2.94867亿美元，去年同期为643.1万美元，增长2.88436亿美元[158] - 2021年第三季度总营收为3.07375亿美元，2020年同期为2.42944亿美元，增加6443.1万美元，其中租赁收入增加4880万美元[137] - 2021年第三季度总运营费用为1.73307亿美元，2020年同期为1.82881亿美元，减少957.4万美元，其中折旧和摊销成本减少934.9万美元[140] - 2021年第三季度利息费用净减少480万美元，主要因应付票据利息减少260万美元、无担保信贷安排利息减少140万美元和对冲费用减少91.4万美元[142][146] - 2021年第三季度出售房地产净收益670万美元，2020年同期为320万美元[143] - 2021年第三季度净投资收入增加225.5万美元，主要受非合格递延薪酬计划中计划资产未实现损益变化影响[144] - 2021年第三季度房地产合伙企业投资收益权益增加610万美元，主要因不可收回租赁收入有利变化和部分租户恢复权责发生制[144][145] - 2021年前九个月租赁收入增加9480万美元，主要因不可收回租赁收入增加8410万美元、直线租金增加2530万美元等[148][149] - 2021年前九个月其他物业收入增加240万美元，主要因保险理赔结算增加[150] - 2021年前九个月管理、交易及其他费用增加1430万美元，包括因USAA合伙企业业绩超门槛而确认的1360万美元提成收入[150] - 2021年前九个月利息费用净减少990万美元，主要因应付票据利息减少100万美元、无担保信贷安排利息减少640万美元和对冲费用减少390万美元[153][157] - 2020年前九个月商誉减值1.321亿美元，因新冠疫情对市场和经济产生重大不利影响[154] - 房地产合伙投资权益收入增加400万美元，主要因有利的不可收回租赁收入及特定租户恢复直线租金计算[158] - GRIR权益收入增加1000万美元，其他房地产合伙投资减少850万美元，因单一物业合伙减值920万美元[159] - 截至9月30日的三个月，可计费基本租金增加140万美元；九个月减少550万美元[162] - 截至9月30日的三个月和九个月，租户回收款分别增加110万美元和880万美元[163] - 截至9月30日的九个月，终止费减少110万美元[163] - 截至9月30日的三个月和九个月，不可收回租赁收入分别减少3880万美元和9280万美元[164] - 2021年第三季度和前九个月，按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）分别为2.17456亿美元和6.37318亿美元，2020年同期分别为1.74489亿美元和5.49054亿美元[169] - 2021年前九个月和2020年同期，公司经营活动产生的现金流分别为5.085亿美元和3.746亿美元，分别支付了3.033亿美元和3.019亿美元的股息[176] - 2021年前九个月，公司经营活动提供的净现金为5.08478亿美元，投资活动使用的净现金为157.1万美元，融资活动使用的净现金为5.22672亿美元[181] - 2021年9个月内融资活动净现金使用量为5.23亿美元，较2020年的1.44亿美元减少3.79亿美元[191] - 2021年公司支付7861.1万美元（净现金收购）购买了七处经营性物业，2020年支付1686.7万美元收购了一处经营性物业[182][184] - 2021年9月公司通过ATM计划部分结算远期股权销售获得净收益8250万美元，2020年3月结算时获得净收益1.26亿美元[192] - 2021年和2020年公司分别花费410万美元和550万美元回购员工基于股票的补偿授予的普通股[192] - 2021年公司因普通股流通股数量增加多支付140万美元股息，向有限合伙人多支付110万美元净分配[192] - 2021年公司偿还2.65亿美元定期贷款、2220万美元有担保债务及750万美元贷款成本，2020年偿还2.2亿美元贷款、支付3.34亿美元其他债务及510万美元贷款成本[192] 公司租赁业务数据关键指标变化 - 2021年前九个月，公司执行1489笔新租赁和续租交易，代表510万按比例计算的平方英尺，十二个月租金利差为2.3%；2020年同期为1010笔交易，代表390万按比例计算的平方英尺，利差为5.7%[126] - 截至2021年9月30日，公司总物业组合出租率为93.5%，同店物业组合出租率为93.8%，而2020年12月31日分别为92.3%和92.9%[126] - 2021年前九个月，总租赁交易1,489笔，涉及面积5,074千平方英尺，基础租金每平方英尺23.95美元；2020年前九个月，总租赁交易1,010笔，涉及面积3,901千平方英尺，基础租金每平方英尺21.66美元[127][128] - 2021年签约商铺空间租赁的加权平均基础租金为每平方英尺34.01美元，高于未来12个月到期的所有商铺空间租赁的加权平均年基础租金每平方英尺33.43美元，新租和续租租金价差为2.3%[129] - 截至2021年9月30日，按年化基础租金百分比计算，前四大重要租户为杂货商，其中Publix占公司拥有GLA的7.4%和年化基础租金的3.5%[130] - 截至2021年11月1日，2021年第三季度约98%的基础租金已收取[134][138] - 截至2021年11月1日，2021年第三季度的基本租金账单收款率为98%，但预计未来一段时间内收款率仍将低于疫情前的历史平均水平[172] 公司开发与重建项目情况 - 公司当前正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本总计3.273亿美元，高于2020年12月31日的3.193亿美元[126] - 2021年完成的重建项目估计净项目成本为4650万美元，增量稳定收益率为8%[126] 公司债务与信贷情况 - 2021年1月15日，公司偿还2.65亿美元定期贷款并结算相关利率互换[126] - 2021年2月9日，公司签订修订和重述的信贷协议，借款能力维持在12.5亿美元，到期日延长至2025年3月23日，截至2021年9月30日，借款能力为12亿美元[126] - 截至2021年9月30日，公司按比例计算的过去十二个月净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，低于2020年12月31日的6.0倍[126] - 公司有3.594亿美元的无限制现金，还有12.5亿美元的信贷额度，可用额度为12.40619亿美元，到期日为2025年3月23日[175] - 预计未来十二个月需要约3.63亿美元的资金，用于建设、资本贡献和偿还到期债务等[177] - 截至2021年9月30日，公司88.7%的自有房地产资产无抵押，过去十二个月的固定费用覆盖率分别为4.2倍（2021年9月30日）和3.6倍（2020年12月31日），按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为5.0倍和6.0倍[178] 公司股息情况 - 2021年11月3日，董事会宣布每股0.625美元的普通股股息，将于2022年1月5日支付给2021年12月16日登记在册的股东[176] 公司业务费用收入情况 - 2021年第三季度和前九个月，公司从资产管理、物业管理、租赁和其他交易中分别获得1966万美元和3339万美元费用收入，2020年同期分别为613万美元和1913万美元[198] - 公司收购USAA合伙企业合作伙伴权益时，因业绩超过回报门槛获得1360万美元促进费[198] 公司环境相关情况 - 公司受众多环境法律法规约束，主要涉及干洗租户使用的特定化学品和旧购物中心的石棉问题[200] - 公司要求租户拆除干洗店或转换为更环保系统，有环境保险政策以减轻风险[200] - 截至2021年9月30日，公司为环境修复的按比例份额计提负债740万美元，包括房地产合伙企业的投资[201] - 公司对目前已知环境问题的最终修复预计不会对财务状况、流动性或经营成果产生重大影响[201] - 公司无法保证现有环境研究已揭示所有潜在污染，负债估计不会改变等情况[201] 公司面临的市场风险情况 - 美国近期通胀上升，可能对租户、运营成本和建设成本产生负面影响[202] - 公司长期租约有条款减轻通胀影响，许多租约期限少于十年可按市场租金续租[202] - 通缩或经济疲软时期，最低租金和百分比租金可能下降，运营费用回收率可能降低[202] - 公司持续监控资本市场，认为有能力发行新债偿还到期债务[203] - 资本市场波动对公司新债利率的不利影响程度不确定[203] 公司收购情况 - 2021年8月1日，公司收购USAA合伙企业中合作伙伴80%的七处房产权益，承担8400万美元抵押贷款[194][195]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0.99美元，得益于多项因素，其中不可收回租赁收入在本季度为正700万美元，当前期间账单准备金约500万美元被2020年与现金基础租户相关的近1200万美元储备收入的收回所抵消 [25] - 截至季度末已超过此前全年约3000万美元的2020年储备金收回预期，第二季度现金基础租户收款率达86%，高于第一季度的78% [26] - 本季度通过ATM计划以每股约64.50美元的平均价格筹集了近1.5亿美元普通股股权，计划在第三季度结算约8500万美元用于完成USAA合资企业收购的股权部分 [27] - 全年同一物业NOI预测中点上调725个基点，其中225个基点归因于2020年预留租金收回预测增加至4500万美元，另外500个基点由当年基本面改善推动 [29][30] - 净有效租金支付入住率环比上升超过150个基点，达到88%以上 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第二季度租赁活动强劲，新租和续租均超过2019年水平，各地区表现良好，租赁管道在今年剩余时间内健康，涉及多个租户类别 [17] - 开发和重建项目方面，在阿灵顿的Crossing Clarendon重建项目与Lifetime签订新租约，使项目出租率从季度前的3%提升至超过90%；在剑桥的Abbot项目有4份已签订租约，办公室市场参观量显著增加；在贝塞斯达启动了混合用途Westbard项目的第一阶段 [20][21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月中旬，公司22个市场中几乎所有市场的客流量已达到或超过2019年水平 [15] - 各地区租金收取情况均有改善，第二季度和7月的收取率均达到96%，未解决租金桶持续缩小 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从零售向办公领域转型，启动了马里兰州贝塞斯达的多阶段Westbard项目，并扩大了弗吉尼亚州里士满的现有项目 [9] - 本周收购了USAA合资企业合作伙伴80%的股份，通过ATM计划筹集股权资金用于该交易及未来投资 [10] - 行业内对优质杂货店锚定的社区和邻里中心投资竞争激烈，此类资产的资本化率在所有目标市场持续压缩 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务在逐步复苏，客流量恢复到至少100%的疫情前水平，租金收取取得进展，零售商需求健康，但仍面临疫情反复带来的新限制风险，不过认为影响将是短期的，行业和公司投资组合已证明具有韧性 [6][7][8] - 公司对复苏路径充满信心，强大的资产负债表和低成本资金获取能力使其在开发和收购方面具有竞争优势，期待未来有更多机会 [9] 其他重要信息 - 第二季度发布了2020年企业责任报告，展示了公司在ESG实践方面的领先成果，包括多元化、公平和包容战略、性别薪酬差距、慈善努力、租户和社区参与、董事会多元化、ESG指标纳入高管薪酬、气候变化风险报告以及温室气体排放和能源效率目标等方面的进展 [12][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: USAA交易的背景及未来收购机会的考虑 - 该合资企业成立于2009年，此次交易是投资者实现回报的机会，公司拥有并运营相关物业20年，对其非常了解，认为这些物业符合公司高质量资产标准 [36][37] - 公司在3个月前有信心转向进攻策略，目前自由现金流超过1亿美元，资产负债表强劲，低成本资金获取能力是竞争优势，将继续寻找增值投资机会 [38] 问题2: 卡里敦和韦斯特巴德项目零售部分的预租赁情况以及韦斯特巴德项目住宅部分的合作伙伴进展 - 卡里敦项目有良好的租赁活动和几份已执行租约，涉及知名租户，如Torchy's Taco、Virginia ABC Liquors等，还有一些潜在租户正在洽谈中 [39] - 韦斯特巴德项目刚刚开始建设，处于早期阶段，但已与一些感兴趣的租户进行了良好的初步对话，对产品在市场上的接受度有信心；在住宅部分合作伙伴方面，与相关方进行了持续对话，正在努力敲定第二阶段的协议 [40] 问题3: 与市场关键政治领导人的对话情况以及对疫情相关高峰处理的信心 - 虽然无法确定政治领导人的具体行动，但公司看到市场开放时租户和零售商仍能安全运营，这给了租户信心，他们在当地社区有很大影响力，会向政治领导人表达意见；即使出现新的限制，优秀的运营商已经学会适应，公司相信业务将继续改善 [43] 问题4: 指导中储备金收回假设的情况以及下半年各季度的预期 - 难以预测储备金收回的时间，建议在今年剩余时间内按直线法考虑；公司对4500万美元的中点数字有信心，但实际收回金额可能会有所波动；同一物业NOI范围的中点假设净有效租金支付入住率在今年剩余时间内继续缓慢上升，现金基础租户收款率也将缓慢上升 [45][46] 问题5: 推动外部增长，收购和重建哪个更具吸引力 - 如果必须选择，公司会选择回报率更高的重建项目，对现有资产进行再投资能获得增值回报；但公司希望利用平台、市场知识和低成本资金，在收购和重建方面都有所作为，以增加高质量资产，促进现金流和NOI增长 [50][51] 问题6: 科斯塔维德的租赁情况以及零售商对开发项目的兴趣 - 科斯塔维德是一个优质的房地产资产，有很大的增值潜力，在全面重建时，零售空间将有很大的需求 [52] 问题7: 2021年第二季度新租赁利差持平的原因 - 这与租赁组合有关，本季度店铺租户比例高于正常水平；但利差趋势向好，公司审慎的资本支出策略影响了这一指标，公司注重总租金，包括初始利差、嵌入式租金增长、费用回收增长等，这些措施将有助于实现可持续的NOI和盈利增长 [54] 问题8: 租户保留和需求的顺风和逆风因素，以及经济入住率或净有效租金支付入住率的恢复节奏 - 公司目标是在2022年下半年至年底实现净营业收入恢复到2019年水平，但由于疫情导致入住率下降200个基点，租赁和恢复需要时间，这是一个挑战 [57] - 目前租赁活动在各地区都很强劲，有很多租赁机会；逆风因素包括劳动力问题、定价和供应链问题，但租户大多能将成本转嫁给消费者，目前进展未受阻碍 [59][60] 问题9: 租户观察名单的改善情况以及仍被视为高风险的租户或行业 - 公司的租户观察名单情况与提问者观点一致，过去很多租户已通过破产等方式离开，剩余租户的信用质量大多有所改善，无论是通过运营还是获得资本市场资金；目前没有特别指出高风险的租户或行业 [62] 问题10: 市场租金的趋势，包括锚定和小店铺空间，以及租金是否真正上涨，是否存在劣质空间退化情况 - 从公司角度看，市场租金与疫情前基本持平，优质中心吸引优质零售商，目前公司有更多空间，吸引了零售商的兴趣和活动 [67] 问题11: 未来12 - 18个月与现有合作伙伴进行合资企业收购的机会 - 所有合资企业都是长期的，目前没有合同规定的收购机会；此次USAA交易是一个特殊情况；未来如果合作伙伴愿意出售，公司有能力进行收购 [68][69] 问题12: 客流量恢复到疫情前水平后，消费模式是否有明显变化 - 最初消费者购物篮数量减少但规模增大，现在随着客流量恢复，购物篮规模可能略有下降；从杂货店销售和餐厅业绩来看，消费者不仅到店，还进行了购买，公司对现状满意 [71] 问题13: 指导变化中，上半年较低的迁出活动情况以及下半年的假设，与正常年份的比较 - 公司认为2021年业绩的最佳衡量指标是净有效租金支付入住率，目前为88%左右，预计在今年剩余时间内将继续缓慢上升；较低的迁出活动表明公司对2022年及以后的业务增长有信心 [74] 问题14: 开发和重建项目管道严重偏向重建，未来几年是否有新机会的影子管道 - 随着市场复苏，杂货店行业有增长需求，公司正在努力寻找合适的场地，影子管道正在良好建设中，公司与传统杂货店合作伙伴保持沟通，对活动情况感到满意 [76] 问题15: 购物中心领域整合后，两家较大同行是否改变了竞争格局，包括收购和租赁方面 - 在收购方面，竞争格局一直很激烈，竞争对手包括大小不同的公共和私人资本，与同行规模无关 [79] - 在租赁方面，竞争主要取决于单个资产的质量，从业主角度看，竞争格局没有改变 [81] 问题16: 现金基础租户转回权责发生制可能带来的潜在收益规模 - 由于会计要求的原因，难以给出具体估计；可能有部分租户在今年转回权责发生制，目前约13%的基本租金（ABR）对应的租户按时支付租金但仍被归类为现金基础租户，但公司在转换租户会计方法前会设定较高标准 [82][83] 问题17: 本季度出售系列资产的情况，是否获得了现有产权的信贷 - 公司在西尔斯大楼项目上最初考虑将其用于办公用途并进行了产权申请，后来与一个办公/医疗用户达成交易，将资产出售给该用户，这是一个双赢的结果，该用户将成为公司即将重建的HEB扩建店的优质邻居 [87] 问题18: 鉴于更多资本进入购物中心领域，公司是否会在收购方面与现有合作伙伴进行更多合资企业合作 - 合资企业的目的主要是获取资本、专业知识或项目机会；目前公司不需要合作伙伴的资金，获取专业知识的可能性也较小；如果合作伙伴能提供公司原本无法获得的项目机会，公司会考虑进行合资合作 [89]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (Ex ...

公司优势 - 拥有高质量露天购物中心组合，80%为杂货店锚定的社区中心，位于富裕郊区[5] - 具备一流运营平台，全国22个办事处服务400多个物业，团队经验丰富[5] - 有强大的价值创造管道，开发和再开发机会多，长期价值创造能力强[6] - 资产负债表和流动性良好，低杠杆，债务与EBITDAre比率为5.3倍，流动性约12亿美元[6] 运营数据 - 截至2021年7月中旬，投资组合客流量恢复到2019年的101%以上[7] - 截至2021年8月2日，Q2基本租金总体收取率达96%，不同类别租户收取率有差异[10][15] 财务状况 - 2021年Q2租赁收入3.1123亿美元，包括基本租金、租户回收款等[31] - 2021年全年净收入指引为每股1.95 - 2.03美元，Nareit FFO为每股3.74 - 3.82美元[46] 投资情况 - 截至2021年6月30日，在建项目成本3.46亿美元，已投入50%，预计未来五年每年投入1.5 - 2亿美元[58] 企业责任 - 在环境、社会和治理方面表现出色，如ESG评分高、员工参与度达85%以上等[75]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度NAREIT FFO为每股0.90美元，当期未收回租赁收入为正，当期账单准备金约1800万美元，被现金基础租户收回的超2000万美元往期预留收入抵消，排除往期收款，一季度账单收入确认率为94% [33] - 现金基础租户占ADR的比例从上个季度的29%降至28%，尚未将任何租户从现金基础转回权责发生制会计 [34] - 同店已开业入住率环比下降30个基点，但净有效租金支付入住率在第一季度上升超50个基点 [35] - 同店NOI（不包括租赁终止费用）与去年同期相比下降1.6%，2021年第一季度是最后一个面临较困难的疫情前比较的季度 [36] - 净债务与EBITDA的比率保持在5.9倍，随着NOI的恢复，有望回到低至中5倍的范围 [39] - 全年NAREIT FFO指引从之前的上限每股3.14美元提高到新的范围每股3.33 - 3.43美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁方面，第一季度新租赁量高于2020年第一季度，是过去五年中第一季度新租赁量最高的，续约租赁量在疫情期间保持稳定，各地区零售商活动均有增长，租赁管道健康 [26][27] - 租金方面，近期租金利差因当前环境和租赁组合而受到抑制，但在主力租户和QSR上提租成功，对非必要租户和堂食餐厅做出短期让步，长期来看物业仍能获得市场领先租金 [28] - 入住率方面，整体入住率环比下降30个基点，不过租户迁出情况低于预期，更多租户续约 [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月整体投资组合的客流量已恢复到2019年水平的90%，部分地区接近100%，第一季度当前期间账单的租金回收率为93%，4月为94%，西部地区在客流量和租金回收方面仍落后，但正在逐渐赶上 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司从防御转向进攻，专注于增长，包括有机增长和外部资本投入，利用良好的资产负债表和低成本资金优势把握机会 [16] - 继续关注开发和重建项目的价值创造，计划推进Carytown二期和将Bethesda的Westbard项目纳入在建管道 [17] - 公司看好露天杂货店为主的邻里和社区购物中心，认为其在疫情后具有长期需求 [19] - 行业中实体零售仍面临挑战，美国零售GLA将继续缩减，但位置优越、运营良好的购物中心仍是零售生态系统的关键组成部分 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境和租户健康状况持续改善，公司已度过难关，对未来前景更加乐观和有信心 [10] - 租户限制的放宽对公司业务产生积极影响，提高了客流量和租户销售额，进而增加了租金回收 [11] - 疫情凸显了公司业务的价值，消费者对露天购物中心的环境和便利性有了新的认识，长期来看公司和行业有积极的发展趋势 [13] 其他重要信息 - 公司讨论可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在SEC文件中有详细描述 [5][6] - 会议中提及的非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标在本季度收益材料中，相关信息已发布在公司投资者关系网站 [7] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 现金基础租户租金回收情况及未收回余额的潜在影响 - 2021年第一季度现金基础租户租金回收率为78%，高于上一季度的75%，4月达到81%，3 - 4月的表现增强了公司提高现金回收预期的信心 [50][52] - 从净有效租金支付入住率来看，公司认为入住率已触底回升，将非租金支付状态的租户转为现金基础租户是改善的动力 [53] 问题: 公司发行股权的意愿及是否包含在指引中 - 公司指引中未包含股权融资内容，股权是用于支持增长的资金来源，若能以增值方式投入使用，公司会考虑发行股权 [56] 问题: 随着国家开放，路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动的变化 - 此类活动明显增加，如Kroger的点击提货计划是历史水平的4倍，各大品牌都在采用BOPIS模式，这一趋势将持续，对购物中心有益 [58] 问题: 零售商对新开发项目的兴趣，特别是非杂货店零售商 - 第一季度租赁活动强劲，新租赁量是五年内第一季度最高的，Carytown二期项目预租赁情况良好，公司将继续建设开发管道 [61] 问题: 疫情是否导致租赁结构变化，如共同租赁条款、百分比租金评估方法，以及专用停车是否能提高租金 - 租赁结构在边际上无实质变化，从谈判到实际交付时间延长，但交易条款总体保持稳定 [64] - 百分比租金因线上销售变得复杂，公司主要在杂货店中有相关业务，数据有助于评估租户销售情况 [65] - 目前公司将专用停车作为支持租户的方式，未将其视为租金收入来源 [67] 问题: Serramonte项目是否能在2021年下半年交付，以及租赁和开发的情况 - 项目为多阶段项目，第一阶段有信心在2021年完成交付，后续阶段将在多年内逐步推进 [69] - 目前商场内租赁活动良好，已签约高端餐厅，与一些知名租户有合作进展，J.C. Penney区域也有一定进展 [70] 问题: 第一季度同店NOI在排除现金回收收益后的情况，以及租赁环境、租金与2020年和过去五年的比较 - 往期收款对第一季度同店增长的推动为950个基点 [73] - 租赁市场整体活跃，各类租户需求回升，必需品租户有良好活动和租金增长，非必需品租户在租金利差上更具创造性和选择性 [76][78] - 公司认为其购物中心能长期获得市场领先租金，目前未看到市场租金下降情况，且行业竞争供应有限 [80] 问题: 租户是否能支付高于2020年第一季度的租金 - 租户支付能力受政府刺激措施影响，公司认为市场正在回归健康的疫情前环境，公司所处零售领域有优势 [82] 问题: Westbard项目的NOI影响及相关开发情况 - 2021年计划中该项目NOI预计下降约200万美元，2022年及以后将通过再开发实现增长 [88] 问题: 排除非必要租户或特定健身租户后，租金利差情况，以及处理受压力租户租约的时间 - 公司暂无排除非必要租户后的租金利差数据 [90] - 若考虑健身中心租约第三年末的全额租金，新租约利差负面影响基本消除，本季度整体利差基本持平 [91] - 处理受压力租户租约是持续工作，目前主要集中在西海岸，该地区刚刚开始全面重新开放 [89] 问题: 公司资产负债表转向积极后，是增加开发和重建项目，还是进行外部收购，以及收购资产类型和区域偏好 - 公司认为资本最佳用途是开发和重建项目，同时也在寻找符合战略的收购机会，利用开发专长创造价值 [95] 问题: 路边取货和线上购买到店自提（BOPIS）活动对非主力杂货店租户的影响，以及人们在购物中心停留时间的变化 - 公司暂无衡量停留时间的数据，但认为购物中心的价值在于提供便利和娱乐，良好的BOPIS服务能使购物中心成为消费者首选，未来有望测量停留时间 [97][98] 问题: 公司承诺未来五年每年投入1.75亿美元用于开发的原因和考虑 - 对Serramonte项目的调整只是纳入了整个中心的GLA，并非范围变化，公司仍看好该项目 [106] - 公司希望在未来五年投入约10亿美元用于新开发和现有购物中心的重建，以推动业务增长，开发是公司核心竞争力，能提升运营资产价值和未来增长率 [107][108] 问题: 是否看到私募股权资金对零售的新兴趣 - 邻里杂货店为主的购物中心资本化率相对稳定，有新资金进入该领域，但更多是追求高收益，流入此类购物中心的资金规模变化不大，新资金更多关注高收益、大型非传统且有困境的购物中心，这并非公司主要业务领域 [109][110] 问题: 将现金基础租户转回权责发生制的流程，以及直线租金应收账款转回对收益的潜在影响 - 转回过程将谨慎进行，更注重评估租户未来支付租金的能力，而非过去的支付情况，预计今年晚些时候进行评估 [113] - 指引中未包含将租户转回权责发生制对直线租金的影响，修订范围仍为正负3000万美元 [114] 问题: 出售Northborough Crossing的原因及该资产在公司资产质量分类中的位置 - 出售该资产是因为它是与Equity One合并时继承的合资企业的一部分，且属于低增长、非战略资产 [115] - 该资产属于质量核心类别，即第三层级 [116] 问题: 除刺激措施外，租金回收的类别和区域差异 - 往期租金回收的类别与去年预留租金的类别相同，主要来自本地买家、小店铺买家、西海岸买家，具体行业包括健身、餐厅、个人服务、娱乐等 [119] 问题: 第一季度准备金与第四季度基本持平，但租户现金支付增加的原因，以及后续是否有准备金转回的可能 - 第四季度数据受往期影响有50万美元正向影响，第一季度有100万美元与CAM对账相关的增加，季节性因素导致表面上准备金变化不大，实际改善约150万美元 [122] - 3 - 4月现金基础租户回收率的改善增强了公司对未来前景的信心，整体回收率季度间基本不变 [123] 问题: 2021年第二至四季度预计解除2020年租金预留的金额 - 原指引中2020年预留租金回收对同店NOI增长的影响为125个基点，新指引范围提高到425个基点，增量为300个基点，约合3000万美元（中点），截至4月已收回2400万美元，完成指引范围的80% [124] 问题: 提到的入住率触底是指支付入住率还是统计显示的入住率 - 指净有效租金支付入住率，即已开业入住率经未收回租赁收入调整后的结果，目前在86% - 87%之间，尽管后续可能在已出租或已开业入住率上有下降，但财务上更关注租户支付能力的转换，第一季度该指标已上升约50个基点，且租赁活动增强了对入住率改善的信心 [125][126] 问题: 疫情是否改变了公司收购资产的想法，以及收购资产的类型和区域偏好 - 疫情本身未改变公司资本部署的想法，但一些长期趋势，如远程工作导致的人口迁移，可能为公司在已进入市场提供更多投资机会 [129][130] - 公司战略不变，仍将开发、重建和收购高质量、位置优越的杂货店为主的邻里和社区购物中心 [131] 问题: 私人市场对小型杂货店为主的邻里中心和有额外店铺的中心的兴趣差异，以及资本化率的情况 - 过去三个月交易市场更加活跃，此前交易的多为规模较小、易承保的杂货店为主的购物中心，现在有更多此前未交易的大型、非传统、娱乐性较强的中心进入市场 [133] - 有额外店铺的中心资本化率较高，短期内租金回收率高，但长期面临GLA收缩和电商影响的风险，需要更多资本重新租赁，与疫情前相比，资本化率溢价变化不大，约为50 - 100个基点 [134][135] 问题: 公司是否认为能在2022年恢复到疫情前水平 - 公司内部讨论的恢复时间仍为2022年末或2023年全年，2020 - 2021年存在交叉影响，产生了一定增长，但入住率下降200个基点的恢复需要时间，包括寻找租户、谈判租约、建设空间和开始收租等过程，空置率将影响最终恢复情况 [138][139] 问题: 新开发项目是否担心建筑成本上升对收益率的影响 - 公司在历史项目中较好地将增长因素纳入承保，目前建筑成本、人员和交付等方面存在挑战，这些因素会在承保和项目规划中考虑 [142] 问题: 回顾此次疫情，公司和其他零售房地产所有者学到了什么教训 - 最重要的教训是保持资产负债表的强大和财务纪律，这使公司能够在疫情期间支持租户、维持股息，并在疫情后抓住机会 [143] 问题: 第一季度终止费用的性质 - 第一季度的终止费用是为出售前购物中心Pleasanton而买断最后一份租约的费用，买家将在该地块建设办公楼和公司总部 [145] 问题: 疫情期间与租户协商延迟开业的项目，租户是否会加速开业 - 目前此类情况已基本过去，多数资产中选择不继续的租户已被类似用途的租户取代，租户正在推进项目 [148] 问题: 劳动力短缺是否影响零售商签署租约的决策 - 目前劳动力短缺未影响决策，但这是现实问题，希望立法变化能改善劳动力供应 [149] 问题: 18个月后公司开发和重建项目的组合是否会改变 - 开发和重建项目的组合会发生变化，公司将继续利用开发专长提升现有资产价值，同时也会积极寻找新的开发机会，预计在两方面都能取得成功 [150] 问题: 2021年第一季度和2020财年往期租金回收是否集中在西海岸，以及西海岸市场在租赁活动、租金和支付稳定性方面是否仍受影响 - 约40%的往期租金回收来自西海岸，约三分之一来自东南部 [153] - 西海岸市场正在全面恢复，租赁活动和规模与全国其他地区相当 [154]