公司概况 - 公司成立于1963年，是纳斯达克上市公司和标普500成分股，总市值超110亿美元，在全国拥有超400处物业，总可租面积超5600万平方英尺，租户超8000家，平均年基本租金超22美元每平方英尺，80%的物业有杂货店作为主力租户[6] 战略优势 - 拥有高质量露天购物中心组合，80%为杂货店锚定的社区中心，位于富裕且人口密集的填充式商业区，租户满足社区基本需求[7] - 有强大的价值创造管道，包括大量灵活的开发和再开发机会，有望长期创造价值[7] 财务状况 - 资产负债表强劲，杠杆率低，近期到期债务有限，债务与EBITDAre比率为5.9倍，即时流动性约15亿美元，包括2.8亿美元现金和12亿美元循环信贷额度[8] - 股息持续增长，自2014年以来每股股息复合年增长率为4%，并在疫情期间维持股息支付[104][105] 运营平台 - 拥有一流的运营平台，在全国设有22个办事处，团队经验丰富，与租户关系良好，在疫情期间与租户保持密切沟通[8] - 采用创新运营实践，如设置“即取即走区”、运用大数据优化运营、推行Fresh Look®理念打造优质购物场所[112][113][114] 租户情况 - 顶级租户阵容强大，前7大租户中有5家是表现出色的杂货店，杂货店平均销售额超650美元每平方英尺，平均占用成本为2.0%[37][44] - 与顶级杂货店建立合作，如Publix、Kroger、Amazon等都在公司物业有投资和扩张计划[51] 疫情影响 - 截至10月31日，98%的租户处于运营状态，85%的物业客流量已恢复到去年同期水平[144][148] - 第三季度基本租金收取率为86%，10月为87%，不同类别租户收取率存在差异，如必需零售与服务类较高，娱乐类较低[152][156][161] 发展项目 - 历史开发和再开发项目总完成额达15亿美元，预计创造价值8亿美元，平均投资回报率为7.9%[67][68] - 在建项目预计净成本约2.38亿美元，已发生成本占比57%，剩余成本约1.02亿美元，预计在2020 - 2022年逐步投入[74] 风险管理 - 公司运营面临多种风险，包括新冠疫情、零售行业变化、房地产投资和运营风险、合作伙伴和合资企业风险等[3] - 采用非GAAP指标评估财务状况和运营结果，但需注意其局限性，并提供与GAAP指标的 reconciliation[3] 企业责任 - 注重企业责任，在环境、社会和治理方面表现出色，如发行绿色债券、减少能源消耗和温室气体排放、开展慈善捐赠和员工志愿者活动等[123] - 致力于维持高员工参与度，目标是整体得分达到85%或更高，同时加强多元化和包容性举措[120][121][123] 术语解释 - 文档对调整后资金流、非同类物业、运营EBITDAre、核心运营收益、同类物业和价值创造等术语进行了定义[214][215][216][217][218]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度Nareit FFO包含1900万美元（每股0.11美元）的债务清偿费用，以及800万美元（每股0.05美元）针对直线租金应收款的非现金费用，此外还有2900万美元（每股0.17美元）的不可收回租赁收入 [25] - 第三季度同一物业NOI下降，主要受不可收回租赁收入影响 [26] - 第三季度G&A较去年同期升高，主要因开发相关间接费用资本化减少，公司在疫情初期延长了约1.5亿美元投资项目的时间线 [27] - 基础租金收取率从二季度的72%提升至10月的87%，第三季度未收取的按比例账单总计4100万美元，较二季度减少近一半，公司预留了其中近70%的金额 [28][29] - 第三季度不可收回租赁收入储备较上一季度环比下降30%，现金基础租户池的收款率从二季度的46%升至三季度的64% [31] - 第三季度收入确认为按比例账单和其他收入的90%，高于二季度的86% [32] - 公司目前即时流动性近15亿美元，包括信贷额度的全部额度和手头现金，足以覆盖未来四年的开发、再开发承诺和债务到期 [33] - 5月公司通过债券发行筹集6亿美元，9月用部分收益赎回2022年到期的3亿美元票据，预计用手头剩余现金偿还2022年初到期的2.65亿美元定期贷款 [34] - 第三季度及季度末后，公司以4.5%的平均资本化率完成2500万美元的资产处置 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至10月底，97%的租户已开业，高于上一季度，5月底时该比例为75%，仍未开业的租户主要是娱乐、餐饮、健身和服务类租户 [17] - 租金收取方面，杂货商、药店、银行和家居装修等类别表现最强，受当地限制无法完全开业或运营的租户类别收取率最低 [18] - 新租赁活动在二季度疲软后本季度反弹，新签订的租约涉及杂货、银行、美容、餐饮和医疗等类别，但租金面临压力，新租约利差受到影响 [20][21] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场三季度租金收取率恢复到90%以上，但加州和太平洋西北地区的收取率仍拖累投资组合平均水平，太平洋海岸地区在三季度占未收取租金的近一半 [18] - 不同地区租赁生产力和利差存在差异，开放程度高、收取率达90%以上、客流量恢复的市场租赁活动更接近正常，而仍受强制关闭措施影响的市场活动稍少 [59] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于NOI和资产负债表的维护，同时优先考虑团队成员、租户和社区的安全与福祉，以长期视角应对疫情 [40] - 公司拥有地理多元化、高品质、以杂货店为锚定的露天购物中心组合，强大的资产负债表和流动性，以及灵活的开发管道，将继续与租户合作，帮助其适应新常态 [14][15] - 公司持续进行资产组合调整，每年处置1% - 2%的资产，倾向于保留位于人口统计学特征高于平均水平的社区、商品组合有吸引力、有高比例必需租户的购物中心 [73] - 公司认为机构级购物中心在疫情期间表现良好，但零售行业不断演变，需与租户合作打造有吸引力的消费聚集地 [71][74] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对过去几个月租金收取和租户讨论的进展感到鼓舞，随着更多市场和企业找到安全重启和成功运营的途径，改善趋势有望持续，但未来仍存在不确定性，租户破产和门店关闭风险仍需关注 [9][13] - 公司认为太平洋海岸地区尤其是加州的限制措施解除后，业绩将继续改善，且公司有信心在长期内为股东创造价值，因此维持季度股息 [11][12] 其他重要信息 - 公司今日讨论包含前瞻性陈述，实际结果可能与陈述存在重大差异，相关风险因素在今日演示和向SEC的文件中均有提及 [4] - 讨论包含非GAAP财务指标，可比GAAP财务指标在本季度收益材料中，所有材料均发布在公司投资者关系网站上，本季度补充资料包中还提供了与COVID - 19相关的额外披露 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新的填补租赁管道情况，以及如何平衡租金与入住率，是否影响较短租期 - 本季度新租赁反弹，共10.8万平方英尺、72笔交易，其中只有两笔是主力店交易，多数为店铺空间，通常租期较短 [43] - 新租赁管道中，全国和地区性主力店如家居装修、折扣店等，以及宠物、运动自行车店、低价店、快餐、医疗等类别租户表现积极，路边店方面星巴克、汽车服务和零部件集团也很活跃 [46][47] 问题: 若推进大型开发项目，2021年的退租影响及时间安排是否有变化 - 阿博特项目预计损失NOI约100万美元，该损失已发生，公司正在努力使该建筑在有需求时恢复可租赁状态；科斯塔维德项目预计损失NOI在200 - 300万美元之间，将在多年内体现，目前情况无变化 [50][51] 问题: 租金收取改善趋势在年底的预期，以及永久损失租金的情况 - 公司对租金收取改善感到满意，但未来仍有不确定性，租金收取与市场开放和限制解除高度相关，若情况持续改善，预计会有一定改善，但无法提供具体指导，重大改善需等待医疗解决方案 [54][55][57] 问题: 不同地区租赁生产力和利差是否存在差异 - 存在差异，开放程度高的地区租赁需求更旺盛，活动更接近正常，而仍受限制的市场活动稍少，但本季度一些非必需类本地租户的租赁表现积极，显示出这些类别需求比预期更强 [59][60] 问题: 未来几个季度租赁生产力是否会提高 - 公司认为会提高，如佛罗里达州市场开放后租赁有起色，且目前可租赁空间增加，将转化为更高的租赁量和生产力 [62][63] 问题: 与几个月前的预期相比，目前处于牛市、基础还是熊市情景 - 目前比几个月前更有确定性和可见性，现金收取情况略好于基础情景，若现状维持则预计维持现状，若限制解除、市场重启则预计有一定改善 [69] 问题: 是否仍看好所有资产，以及看好资产的属性 - 公司认为机构级购物中心在疫情中表现良好，公司一直致力于资产组合调整，会有部分资产用于处置，但长期对所有资产有信心，仍偏好位于优质社区、商品组合有吸引力、有高比例必需租户的购物中心 [71][73] 问题: 二、三季度同店NOI低于同行的因素 - 主要是不可收回租赁收入估计的影响，这些不可收回收入来自受限制地区、特定租户类别（如健身、餐饮）以及本地信用较差的租户 [78][79] 问题: 三季度新签租约的租户开业时间 - 一般从租约执行到开业需90 - 120天，取决于交付空间的状况，目前公司和租户都在积极推进业务 [80][82] 问题: 租户对新租约的需求因地区而异的情况，以及特别强劲的市场 - 全国都有需求，但地区开放程度与需求深度相关，开放且接近满负荷运营的地区活动更活跃 [87] 问题: 解冻私人交易市场需要的条件，以及购物中心CMBS的可用性 - 目前交易多为小型购物中心，租户开业且为必需租户、市场限制少的项目更受关注，优质购物中心估值变化不大，预计交易量将逐月改善并延续到2021年 [89][90] - 公司在有担保债务市场活跃，对于优质项目，贷款机构有需求，CMBS贷款机构对该产品类型也感兴趣，利差较传统有担保贷款机构更窄 [91][92] 问题: 优质项目的贷款价值比（LTV）情况 - 贷款价值比有一定折扣，但不显著，贷款机构依赖评估机构，最低门槛与过去类似，公司作为借款人寻求的LTV在50% - 55%之间 [94] 问题: 对2021年再开发项目启动的信心，以及是否仍将Serramonte作为核心长期持有资产 - 公司对2021年部分项目启动有信心，但仍取决于外部变量，如科斯塔维德项目下周有听证会获取授权，公司会在明确NOI和风险调整回报后启动项目 [97][98] - 公司对Serramonte有长期信心，预计长期持有，该项目有80英亩无产权负担土地，有短期和长期创造价值的机会，如开展得来速地面租赁、与零售商洽谈前JCPenney店铺的合作等 [99] 问题: 租约条款和当前租赁环境对与租户谈判的影响 - 租约条款与历史情况差异不大，在续约环境中，非必需类小型本地租户可能更倾向于短期租约，新交易中必需和非必需类租户按既定条款执行，无特殊谈判 [102][103] 问题: 自疫情开始，是否重新评估租户可收回性的标准 - 公司确实改变了对某些租户的评估，本季度将约4%的基本租金（ABR）租户转为现金基础租户，这导致了不可收回费用的变化，主要是因为租户受关闭影响的时间越长，收取租金的难度越大 [104] - 现金基础租户池的收款率从二季度的46%升至三季度的64%，10月升至66%，显示出积极趋势 [105] 问题: 地方政府对租户运营能力的影响，以及最大阻碍所在地区 - 地理位置和必需与非必需租户比例都很重要，东北地区必需租户比例高于加州，所以租金收取情况相对较好 [107] - 限制措施对餐厅、健身等室内活动影响较大，特别是室内用餐容量受限的情况下，运营商难以盈利，且未来可能的关闭威胁也增加了经营风险 [108][109] 问题: 2021年的机会更倾向于与私人业主的单项资产交易，还是更大规模的投资组合或交易 - 目前还不确定，但公司对自身的强劲地位有信心，会持续寻找机会并在合适时利用，过去一些成功的开发和收购项目就来自其他周期 [111] 问题: JV合作伙伴在现有投资中创造流动性和参与潜在收购的意愿 - 公司与现有JV合作伙伴关系长期良好，他们在当前环境中很有耐心，认同公司的租户谈判策略，相信优质社区的杂货店锚定零售的长期价值，若有合适机会，愿意继续与公司共同投资 [116][117] 问题: 公司是否关注大规模、差异化、增值型交易，如商场土地和资产 - 公司认为Serramonte项目独特，公司的重点是高质量杂货店锚定的投资组合，会优先利用自有资产和再开发管道创造价值，而非大规模投资 [119] 问题: 疫情期间市场演变，是否有新的强势市场或现有市场排名变化 - 公司的DNA模型显示，郊区和近市区位置的物业在当前环境中表现良好，受人口统计和供应限制因素影响，这些物业将受益于人们工作地点的变化 [122] - 但疫情带来的政府强制限制使模型在某些情况下失效，不过总体上模型所体现的位置质量观点得到了一定验证 [123]

财务状况 - Regency Centers的债务与EBITDA比率为5.9倍[6] - 公司的流动性约为15亿美元，其中包括2.8亿美元现金和12亿美元的可用信贷额度[6] - 2022年到期的债务为3.73亿美元[58] - 2020/2021年到期的债务为2.23亿美元[58] - 现金储备为2.81亿美元[58] - 未提取的循环信贷额度为8亿美元[58] - 净流动性为12亿美元[58] - 总流动性为15亿美元[58] 租金收款情况 - 截至2020年10月31日，Q3的基础租金收款率为98%[12] - 截至2020年10月31日，基本租金收集率为87%[22] - 2020年第三季度，基本租金收集率为86%[22] - 2020年第二季度，基本租金收集率为77%[22] - 2020年10月，餐饮类基本租金收集率为79%[17] - 2020年10月，其他零售和服务类基本租金收集率为79%[17] - 2020年10月，杂货/药店类基本租金收集率为99%[23] - 执行的租金延期协议总额为3060万美元[26] - 截至2020年10月，租金延期的租户数量为1318个，平均延期期限为3个月[30] 租户恢复情况 - 截至2020年10月31日，99%的必要零售和服务类租户已恢复营业[9] - 98%的餐饮类租户已恢复营业[9] - 93%的其他零售和服务类租户已恢复营业[9] 运营与管理 - 公司的运营平台在全国设有22个办公室，管理414个物业[5] - 公司的资产管理模式在疫情期间与租户保持了密切沟通[5] - 公司的开发和再开发机会深具潜力，能够在长期内创造价值[6] 员工与社会责任 - 2019年公司提供了超过10,000小时的员工培训[64] - 2019年公司慈善捐款超过140万美元[66] - 2019年超过75%的员工参与了公司赞助的志愿者活动[67] - 公司的目标是保持员工参与度在85%以上[68]

财务数据和关键指标变化 - 二季度未收取的按比例租金和回收款总计超8400万美元，经评估近50%可能无法收回，约4400万美元来自有财务和运营属性的租户，应计为收入并作为应收账款 [28][31] - 二季度包括应计租金和回收款以及已收账单在内，公司确认的收入相当于季度总账单和其他收入的86% [32] - 本季度无法收回的租赁收入费用使非现金基础上的二季度受到约1900万美元的负面影响，影响NAREIT FFO每股0.35美元 [33] - 二季度公司发行6亿美元10年期债券，偿还一季度信用额度防御性提款，使信用额度恢复到12亿美元，季末持有约6亿美元现金，还计划赎回2022年到期的3亿美元债券 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至7月底，95%的租户已开业，而两个月前这一比例为75% [17] - 二季度基础租金收取率（含已执行延期协议）为77%，7月接近80% [8] - 本季度签署超12万平方英尺新租约，包括与佛罗里达州一家家居装修零售商的新主力租约，租金增长超55%，续租近120万平方英尺租约且租金有正增长 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有地理位置多元化、以必需品零售商为主的优质投资组合，开发项目有价值提升潜力且具时间和财务灵活性，团队敬业，资产负债表和流动性状况良好，这些优势使其能应对困难时期并为未来成功做好准备 [12] - 公司将继续与租户密切合作，提供支持和灵活性，帮助租户成功重新开业、提高租金收取率并进行租金延期谈判 [7] - 公司持续致力于企业责任，将其融入各部门和企业文化，这有助于管理风险并确保业务的成功和可持续性 [15][16] - 公司将继续评估开发和重建项目，根据预租赁、项目形式、位置和风险调整回报等因素决定何时启动项目，同时利用建设成本下降提高收益率 [67][68] - 公司将根据财务指标、经济和行业趋势等因素，在与董事会密切合作的基础上，做出未来股息决策 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管公司和租户取得了进展，但未来仍存在很多不确定性，难以预测疫情的持续时间、消费者的韧性以及租户的适应和创新能力 [9][10] - 公司对租金收取率的持续改善有信心，相信凭借强大的资产负债表和战略优势，能够在疫情后实现良好发展 [11][13] - 消费者表现出了韧性，随着租户重新开业，消费者渴望恢复一些以前的购物行为 [8] 其他重要信息 - 公司高级副总裁Laura Clark将离开公司，前往REIT领域获得一个绝佳机会 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当地租户占ABR的23%，但仅占已同意延期的16%，公司处理当地租户租金收取和减少潜在空置率的策略是什么？ - 公司表示当地租户付款较晚，但7月当地租金收取率较4、5、6月有所提高，且呈积极趋势 [42][43] - 公司过去多年一直积极管理小型店铺租户，这些租户是优秀的企业家，对业务投入大，公司团队积极参与延期计划以帮助他们恢复 [44][45] - 公司认为餐厅行业会有很多失败案例，但公司的购物中心靠近社区，且对高档餐饮的敞口较小，未来餐厅仍将是商品组合的重要部分 [46][47] 问题2: 公司是否进行过租金减免？对于未解决的租金问题，公司更倾向于推动延期协议还是采取法律诉讼？ - 公司表示在租金延期过程中采取了耐心和审慎的策略，优先与前300名租户（占ABR约70%）达成协议，目前与所有开业和运营的零售商积极合作，制定必要的租约修改方案 [49][51][52] - 受影响最严重的类别如剧院、娱乐、健身、全服务餐厅和儿童相关服务等，公司仍保持耐心，大部分未收取的租金来自与公司有持续沟通但尚未支付协议款项的租户，公司相信会逐步缩小未收取租金的差距，但每个交易都需时间解决 [53][54] - 公司强调现有租约是具有约束力的合同，延期只是修改还款计划，未收账款的可收回性是成功度过疫情的关键 [56] 问题3: 未来NOI的节奏如何？是否应预期入住率下降？公司如何应对全渠道趋势？开发和重建项目何时恢复积极推进？ - 公司表示由于未驱逐租户，预计会出现入住率下降，NOI和储备金已反映了部分情况 [62] - 公司认为其地理位置靠近社区、拥有优质投资组合，在全渠道世界中，实体店铺仍是关键组成部分，零售商将保留最具生产力和高品质的店铺，公司将继续与零售商合作，满足其客户需求 [64][65][66] - 公司将逐个评估开发和重建项目，根据预租赁、项目形式、位置和风险调整回报等因素决定何时启动，同时利用建设成本下降提高收益率，还需考虑资金来源和租户需求 [67][68][72] 问题4: 公司对不同用途的租户敞口有何看法？是否会减少对高档餐饮、健身和个人服务的敞口？近期加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州的疫情反弹是否导致 discretionary 商品支出减少？ - 公司表示对高档餐饮的敞口仅为1%，对健身行业长期仍持乐观态度，认为个人健身和健康是长期趋势，精品健身仍将是购物中心的良好用途，对个人服务也持积极的长期看法 [76][77][78] - 公司认为目前判断加利福尼亚州、得克萨斯州和佛罗里达州的疫情反弹是否导致 discretionary 商品支出永久减少还为时过早，消费者表现出了韧性，部分数据显示客流量已有所恢复 [82][83] 问题5: 未收取的二季度租金对短期和长期的影响如何？未收取的租金中有多少是由于租户搬离和破产造成的？ - 公司表示二季度末约20%的租户采用现金收付制会计，该类租户的租金收取率在二季度为40%，7月升至50%，从权责发生制角度看，公司收取了80%租户敞口的80%租金，二季度确认的收入相当于总潜在租金的约86%，公司对这部分租金的可收回性有信心 [88][89][90] - 公司表示目前几乎没有租金减免情况，储备金反映了现金收付制会计下未收取的租金，目前判断入住率变化还为时过早 [91] 问题6: 公司是否与未支付租金的租户签订新租约？购物中心内某些位置的需求是否发生变化？ - 公司表示没有与未支付租金的租户签订新租约 [94] - 公司认为疫情使 drive - through 需求大增，带 drive - through 的 pad 未来将是非常受欢迎的属性，银行对 pad 类型的使用也很活跃，pad 通常较容易出租 [95][96] 问题7: 未来是否会有更多坏账费用？如何看待未来的直线租金？ - 公司表示不能为未开票的租金预留准备金，未来坏账费用取决于现金收付制租户的表现，即他们是否开始支付租金或搬离，目前约20%的租户采用现金收付制，二季度该类租户的租金收取率为40%，7月升至50%，这是一个有参考价值的统计数据 [103][104][105] - 公司表示将租户从权责发生制改为现金收付制导致的直线租金冲回是一次性的，如果80%和20%的租户分类保持不变，未来季度的直线租金波动将减少，但这取决于对租户可收回性的评估，公司会在三季度末再次进行评估 [114][115][117] 问题8: 董事会维持当前股息水平的原因是什么？小店铺入住率的连续下降是普遍现象还是集中在某些方面？ - 公司表示维持股息水平是因为公司在疫情前加强了资产负债表，FFO派息率处于较低的60%多，AFFO派息率处于较低的70%多，有1.5亿美元的自由现金流，且提前减少了资本支出，同时租金收取率有望继续改善，未来股息决策将根据实际情况审慎做出 [121][124][125] - 公司表示小店铺入住率的下降主要集中在BK相关品牌，2020年有16个品牌申请破产，涉及150个店铺位置，其中40个预计已拒绝或可能拒绝租约 [127] 问题9: 公司如何看待资本化率的变化？资产估值方面有何看法？ - 公司表示A类优质物业的卖家较少，因为业主认识到其长期价值，而对以杂货店为锚定的社区购物中心的需求较高，资本化率保持稳定，买家在谨慎评估未来现金流，预计未来几年增长有限，第三年通常恢复到历史正常水平 [132][133][135] - 公司认为虽然应用的资本化率变化不大，但难以确定NOI流和现金流，未来需要大量资金进行续租以提高NOI，目前还不确定NOI的新基础水平，预计未来一段时间内同店NOI将有高于平均水平的增长 [138][139][140] 问题10: 公司与租户就杂货店电子商务趋势的沟通情况如何？租户如何考虑在公司购物中心内分配空间用于新技术（如MSCs）？ - 公司表示与租户的沟通变化不大，优秀的运营商已经在关注如何以最有利可图的方式服务客户，如Kroger专注于与Walgreens合作建立大型机器人自动化仓库，Ahold和Albertsons可能更关注微型履约中心，所有运营商都在以全渠道方式服务客户，目前最有利可图的方式仍是吸引客户到店 [145][146][147] - 公司表示租户在考虑网络店铺和履约中心时，会考虑店铺的盈利能力，通常生产力较高的店铺更有可能保留，并且可以作为小型网络的核心，在其周围增加微型履约中心以服务客户 [150][151] 问题11: 14%的收入储备金中，来自疫情前健康租户的租金占比多少？这如何影响公司帮助这些租户的方式？延期安排对部分当地租户是否合理？ - 公司表示疫情前采用现金收付制会计的ABR占比仅为3%，主要是BK观察名单上的租户，目前约20%的租金收入采用现金收付制，大部分租户在疫情前是健康的，但疫情对他们造成了挑战，目前40%的现金收付制租户仍在支付租金，7月这一比例升至50% [155][156][157] - 公司表示在与租户沟通时会综合考虑其情况、未来展望和信用能力，逐个做出最佳决策，不会让租户因延期计划而倒闭，会采用延长付款期限或适当减免租金等方式帮助租户 [161][162][164] 问题12: 16个申请破产品牌的40个店铺空间最早何时能收回？作为回填选项，全国性品牌和当地租户的需求情况如何？疫情后公司如何考虑资产处置？低增长资产的处置参数与疫情前相比有何变化？ - 公司表示预计未来30天左右会收到一些店铺的拒绝租约通知，疫情前对一级市场有很多兴趣，目前仍有兴趣，但将兴趣转化为实际租约的速度大幅放缓，公司认为其房地产优质，有信心在市场允许的情况下获得更多的回填机会 [167][168] - 公司表示在考虑资产处置时，仍会像以往一样从基础层面出发，寻找非战略性、低增长和非核心的物业，但会重新评估未来增长情况，目前准确评估与疫情前相比的未来增长还为时过早，公司会根据自身对物业未来NOI流的看法和市场估值，谨慎决定是否出售资产，同时公司有多元化的投资组合，有多种资金来源支持开发和重建项目 [169][170][172] 问题13: 租金收取在更具挑战性的业务线中，地理位置是否有影响？在采取法律诉讼时，地理位置是否有影响？是否收取了适用于二季度的三季度租金？这部分租金在现金收付制会计下的分配情况如何？ - 公司表示租金收取率受必需品类别组合、地理位置和当地与全国租户组合的影响，部分地区仍有较高的强制关闭要求，会对租金收取产生重大影响，当地租户是目前最后一批参与协商的群体，也会影响租金收取率 [178][179] - 公司表示在租户有能力支付但选择不支付、无响应或不合理的情况下，会采取法律行动，这种方式近期在促使租户付款或进行进一步协商方面较为有效 [181] - 公司表示7月收取了约800万美元适用于二季度的租金，若将此考虑在内，储备金占账单的比例将从47%升至52%，但无法提供这800万美元在现金收付制会计下的分配情况 [182]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长为负70个基点，因疫情对未收账款计提坏账准备，坏账费用比原计划多约200万美元，部分租户可收回性预期变化导致约350万美元非现金直线租金转回 [34][36] - 一季度末公司现金余额7.35亿美元，加上未提取额度，总流动性约13亿美元，公司采取结算远期股权发行、提取循环信贷额度等措施巩固资金状况 [39] - 一季度因疫情触发商誉减值定性测试，经定量分析，原商誉减值约40% [144] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度租赁和基本租金增长超预期，虽受疫情影响，但近两个月仍完成一些续租，并与众多租户进行新租约谈判 [19] - 4月底约40%租户关闭，预计未来30天部分零售商将重启；4月基本租金按比例收取率为62%，其中必需品租户收取率超90%，占近一半按比例计算的年度基本租金（ABR）；餐厅4月租金收取率为41%，占总ABR约19%；其他零售和服务类别4月租金收取率为37%，占略超三分之一的年度ABR [24][25] 开发和再开发业务 - 2019年底约3.5亿美元开发和再开发项目在建，约2.25亿美元待投资；疫情后重新评估，计划投入约8000万美元完成接近完工及有租赁义务的项目，选择性推迟约1.45亿美元在建项目投资 [29][30] 各个市场数据和关键指标变化 - 5月截至目前租金收取率与4月持平，公司原预计5月租金收取情况可能不如4月 [137][138] - 4月各市场租金收取情况无明显地域差异 [140] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 资产运营方面，优先保障团队成员、租户和社区人员安全与福祉，资产团队持续与租户沟通，搭建租户协助网站，举办网络研讨会，帮助租户获取政府援助，为租户重启业务做准备 [21][22][23] - 开发项目方面，重新评估在建项目和投资管道，完成接近完工和有租赁义务项目，暂停部分项目施工以保留投资灵活性，同时审查近期投资管道，等待更好时机启动项目 [27][29][32] - 财务策略方面，维持资产负债表强度和灵活性，严格管理未来资本需求，包括开发支出、物业支出、一般及行政费用和股息支付；密切关注疫情对现金流影响，未来股息将根据流动性、杠杆比率和应税收入预测决定 [37][39][40] 行业竞争 - 公司认为自身在零售房地产领域具有优势，其邻里和社区购物中心超80%由杂货店锚定，另有10%包含大型零售商、全国性药店或家居改善店，且物业质量高，靠近社区，在疫情后仍有吸引力 [11][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境充满挑战，疫情和经济衰退给国家、经济、零售商和购物中心业务带来不确定性，但公司凭借战略优势，包括优质且聚焦必需品和便利性的投资组合、增值资产管理和开发能力、强大的资产负债表和流动性状况，以及经验丰富的专业团队，有信心度过危机，在疫情后繁荣发展 [17][18] - 未来几个月，管理层和董事会将密切关注国家和经济重启情况、消费者行为、零售商表现、公司实际业绩以及未来租金收取和净营业收入情况，再做重大决策 [15][16] 其他重要信息 - 公司董事会批准按每股0.595美元全额支付股息，未来将根据情况谨慎评估股息水平 [15] - 公司一季度完成2.25亿美元抵押贷款交易，贷款方在疫情期间履行承诺，未对定价和条件进行重新谈判 [86][134] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 建设管道中推迟的1.45亿美元资本支出是否会永久减少项目规模，以及延迟和中断对收益率的影响 - 公司表示会持续重新评估项目，目前尚早，需更多时间研究，随着情况明朗会更新信息，长期看好这些项目 [44][45][46] 问题2: 一季度将多少ABR转换为现金基础，以及二季度会计处理方式 - 公司称一季度末主要是对当时账面上的应收账款进行评估，以4月对健康危机的反应来评估收款可能性；二季度随着业务重启、与租户协商租约修改等情况，会根据相关讨论和协议确定收入确认方式，部分修改可能采用权责发生制，部分可能转为现金基础 [47][48][49] 问题3: 公司今年到目前为止对零售商破产的风险敞口，观察名单的变化，以及采取的缓解措施 - 公司表示观察名单规模与之前相近，占ABR不到5%，预计疫情可能导致租户破产加速，但目前观察名单无显著增加；公司认为自身所处零售房地产领域有优势，靠近社区且有杂货店锚定的购物中心在疫情后仍有需求 [53][54][56] 问题4: 租户从薪资保护计划贷款中受益情况，是否用于支付租金 - 公司表示物业团队积极帮助租户获取援助，有部分租户因获得该计划资金而支付4月租金，随着与租户沟通深入，会进一步评估其重启业务的额外需求 [58][62][63] 问题5: 部分市场解除限制后，非必需品零售商开业的消费者接受度 - 公司称目前情况还很早，零售商注重保障顾客安全，营造安全的购物环境；餐厅方面，全服务餐厅目前多提供外带服务，部分快餐品牌受消费者欢迎；医疗、牙科行业谨慎缓慢重启；美发沙龙反弹较快；健身房采取谨慎态度等待合适时机重启，消费者信心是关键 [66][67][69] 问题6: 公共部门更宽松的租金减免计划是否影响公司与租户的租金延期谈判 - 公司表示谈判处于早期阶段，不采取一刀切方式，会针对每个租户进行个性化处理，目标是与零售商达成共识，尽快让其开业并恢复业务，目前谈判进展顺利 [71][72][73] 问题7: 公司与第三方资本的合作情况，以及近期对杂货店锚定中心作为配送中心的利用是否带来额外资本需求 - 公司称与大型养老基金有长期合作关系，合作伙伴认同公司与租户合作以减少收入和现金流中断的计划；私人资本市场对必需品杂货店锚定领域仍有投资兴趣，合作伙伴持续询问与公司的投资机会，但公司目前认为现有合资投资组合规模合适，暂无增加计划 [77][79][80] 问题8: 4月62%的租金收取率是否会触发特定物业抵押贷款的重新评估要求或契约条款 - 公司表示没有相关问题，且一季度完成2.25亿美元抵押贷款交易，感谢资本团队和贷款方在疫情期间履行承诺，贷款方认可公司的资产类别 [85][86][87] 问题9: 股息决策的考虑因素和情景分析 - 公司称决策基于战略目标，公司资产负债表状况良好，派息比率低，有较高自由现金流，且推迟部分开发项目资本支出增加了财务灵活性，因此有信心支付二季度股息；未来会密切关注未来三个月情况，包括消费者行为和租户经营状况，管理层和董事会会谨慎权衡股息支付与保持财务实力以实现战略目标的关系 [93][94][95] 问题10: 公司有多少费用可以递延，以及达到收支平衡所需的租金收取水平 - 公司表示运营费用相对固定，但会尽力提高流动性，在物业层面可适当递延部分一次性资本支出；在不考虑资本支出情况下，租金收取率达到50%可实现收支平衡，考虑资本支出后约为55% [97][98][100] 问题11: 公司如何平衡调整租户组合与与现有租户合作，以及是否有特定行业或租户更受关注 - 公司称一直注重积极的资产管理，不断提升租户质量和商品组合；疫情期间可能有更多机会收回空间并重新招商；关注观察名单上的租户，这些空间此前已有优质零售商关注 [105][106][107] 问题12: 公司小商铺目前与全球金融危机（GFC）时期的比较 - 公司称与GFC时期情况不同，自那时起公司出售部分物业，专注于持有优质物业，租户质量显著提高；GFC时期公司整体入住率降至约92%，商铺入住率降至84%，目前对未来情况尚难预测，但对公司房地产质量、所处行业和租户基础有信心 [111][112] 问题13: 公司偿还从信贷额度提取现金的触发因素 - 公司称提取信贷额度是参考GFC时期的应对策略，偿还触发因素更多与金融资本市场有关；目前会观察一段时间，这是一种低成本的保险措施；公司会关注债务到期情况，目标是将每年到期债务控制在总债务资本的15%以内，会寻找机会延长债务期限 [113][114] 问题14: 公司是否考虑投资部分表现良好的零售商 - 公司表示与零售商的讨论尚处于早期阶段，许多租户对购物中心很重要，尤其是餐厅；目前不确定性较大，无法明确答复，当前重点是帮助租户重启业务并了解其需求 [117][118] 问题15: 如何看待行业内杂货店数量从4万减至3万的预测，以及是否有干扰因素，如微型履约中心的兴起 - 公司称曾在投资者电话会议上假设即使美国杂货店数量减少25%，公司拥有的416个购物中心中超80%由杂货店锚定，仍将拥有优质运营商；认为实体店的存在仍然至关重要，如亚马逊在疫情期间仍在开设杂货店 [121][122] 问题16: 公司已同意的租金延期请求占ABR的百分比 - 公司表示谈判处于早期阶段，后续会分享更多信息 [125] 问题17: 近期完成的贷款交易中，贷款方的承销流程是否因COVID - 19影响而改变 - 公司称贷款方履行承诺，无相关修改 [126] 问题18: 如何看待正在审查的大型开发项目的退租情况，特别是Costa Verde和Westbard - 公司称不同项目情况不同，以Westbard为例，其更有可能维持入住率和净营业收入；会继续与租户短期续约，以保持项目启动能力并维持收入 [127][128][129] 问题19: 2.25亿美元抵押贷款的谈判是否在疫情前进行 - 公司称承诺在疫情前做出，但在4月完成交易，贷款方未对定价和条件进行重新谈判 [132][134] 问题20: 能否评论5月租金收取情况及与4月的比较预测 - 公司称截至目前5月租金收取率与4月持平，原预计5月可能不如4月，但目前情况较好，不过最终可能低于4月，公司会保持透明并及时更新信息 [137][138][139] 问题21: 4月各市场租金收取情况是否存在特定薄弱区域 - 公司称目前各市场无明显地域差异，随着市场开放可能会有数据差异 [140] 问题22: 一季度商誉减值的原因 - 公司称商誉与与Equity One的合并有关，会计处理将其分配到公司所有资产；疫情导致股价快速下跌触发定性测试，经定量分析（折现现金流法），原商誉减值约40%，这反映了合并的协同价值 [142][143][144]