公司基本信息 - 公司自1993年作为公开交易的REIT开始运营，自2017年成为标准普尔500指数成分股[29] - 公司业务主要是在美国郊区收购、开发、拥有和运营创收型零售房地产[29] - 截至2023年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积达5680万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4860万平方英尺[29] - 截至2023年12月31日，公司有497名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有24个市场办公室[39] - 公司核心价值观包括重视员工、坚守诚信、融入社区、承担责任、追求卓越和团队协作[31] - 公司的竞争优势源于市场区域、购物中心质量、周边人口结构、租户关系、领导团队经验和开发能力[35] - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.于2020年1月1日上任，此前1993 - 2019年任首席执行官，1999年起任董事会主席[58] - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer于2020年1月1日上任，此前2013 - 2019年任首席财务官，2003 - 2012年任资本市场高级副总裁，1996年加入公司[58][59] - 公司执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas于2019年8月上任，此前2017 - 2019年任财务董事总经理，2013 - 2016年任资本市场高级副总裁，2003年加入公司[58][59] - 公司东区总裁兼首席运营官Alan T. Roth于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、全国物业运营和东区总裁，2020 - 2022年任东区高级董事总经理，1997年加入公司[58][59] - 公司西区总裁兼首席投资官Nicholas A. Wibbenmeyer于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、西区总裁，2020 - 2022年任西区高级董事总经理，2005年加入公司[58][59] - 公司股票在纳斯达克全球精选市场上市，普通股交易代码为“REG”，6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCP”，5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCO”[63] - 公司2024年年度股东大会预计于5月1日以仅线上形式举行[64] 公司战略与目标 - 公司目标是到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少28%，到2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[52] - 2023年公司继续实施全面的多元化、公平和包容（DEI）战略，专注于促进组织内的多元化[40] - 公司确定了八项战略重点以促进可持续商业实践，包括绿色建筑、能源效率等[51] 公司业务定义 - 开发完成定义为：当90%的总预计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时[67] - 再开发完成定义为：当90%的总预计项目成本已发生且公司拥有的总可租面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时（如适用）[72] 公司面临的风险 - 2022 - 2023年美联储多次提高基准利率，导致信贷市场利率多次上升，可能影响公司借款成本、房地产估值和股价[74] - 公司在加州和佛罗里达的物业分别占年化基础租金的23.4%和19.3%，市场条件恶化或影响收入和现金流[91] - 2023年12月31日，少于三个门店的本地租户约占年化基础租金的22%，其经营不佳或影响公司净收入[95] - 经济挑战或使租赁活动量下降、零售空间需求降低、租金定价承压及租户扩建成本增加[78] - 银行和金融服务业不利发展或影响公司业务、流动性、财务状况和经营成果[79] - 地缘政治挑战或影响美国经济、消费者支出及公司经营和财务状况[81] - 公司与Urstadt Biddle的合并可能无法实现预期收益和协同效应[82] - 疫情或健康危机可能影响租户财务、物业盈利能力及公司资本市场准入[84] - 经济和市场条件可能影响零售行业，进而减少公司收入和现金流并增加运营成本[88] - 零售趋势转变可能影响公司收入、经营成果和现金流[90] - 公司成功依赖“锚定”租户，其流失或影响净收入和现金流[92] - 公司房地产资产价值可能下降并面临减值损失，减值费用会直接影响净收入[100][102] - 公司面临房地产开发、重建和扩张风险，如审批延迟、成本超支等[103] - 公司可能因市场条件无法按预期出售房产，且低质量房产需求可能较低[107] - 税法变化可能影响公司房地产收购或处置，无法使用1031同类交换可能减少现金流[108] - 气候变化可能对公司房产产生直接和间接影响，增加合规成本和费用[109] - 公司房产地理集中，易受自然灾害、恶劣天气和气候变化影响，增加保险成本[110] - 环境修复成本可能对公司财务表现产生不利影响，减少现金流[111] - 对ESG因素的关注增加可能给公司带来额外成本和新风险，影响股价和融资能力[112] - 公司可能因未投保损失或损失超过保险范围而面临资本和收入损失[113] - 公司作为房地产合作伙伴和合资企业的一方投入大量资金，但对部分物业无投票控制权，可能面临合作伙伴破产、信用恶化等风险[116] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），可能需依赖第三方资本，且外部资本不一定能以有利条件获取[120] - 截至2023年12月31日，公司未对冲为固定利率债务的可变利率债务占未偿债务的比例不到1.0%，利率上升会增加可变利率债务的利息支出[126] - 公司出售物业和为收购及开发项目融资的能力可能受市场资本化率上升和物业净营业收入下降的不利影响，可能稀释收益[119] - 公司债务协议中的契约可能限制运营灵活性和投资活动，违反契约可能导致立即偿还债务[125] - 公司信息系统面临网络攻击、自然灾害等多种风险，可能导致声誉受损、财务损失和业务中断[128][129][131] - 人工智能技术的使用可能导致公司、租户和员工的敏感信息泄露，产生不准确输出，并面临新兴监管风险[132] - 公司证券市场价格可能因经济和市场条件变化而大幅波动，无法保证未来股价不下跌[133][134] - 公司若不符合REIT资格，四年内无法重新申请，还需缴纳大量所得税，影响证券价值[137] - 公司“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[138] 公司税务相关 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年至少分配90%的应税收入，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[55] - 为符合REIT资格，公司至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金等[136] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[136] - 2017年12月3日至2026年1月1日期间，个人、信托和遗产等国内股东可扣除最多20%的普通股息[141] - 若公司不是“国内控制”的REIT，外国股东处置普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在证券市场交易且股东持股不超过10%[143] - 公司公司章程规定，任何人持有公司已发行股本的价值不得超过7%，以维持REIT资格[148] 公司治理与管理 - 公司董事会有权发行最多3000万股优先股和1000万股特殊普通股[150] - 公司采用分层管理和监督结构进行网络安全管理，包括运营人员、管理层、高级管理层和董事会治理[154] - 公司核心网络安全战略围绕识别、保护、检测、响应和恢复五个关键支柱展开[156] - 自2021年1月1日起，公司未发生重大网络安全事件，短期内也不太可能发生[159] - 公司审计委员会负责监督网络安全风险管理计划，CRC主席和CISO每季度向其汇报[161] 公司物业整体数据 - 截至2023年12月31日，公司合并物业共381处，总可租赁面积（GLA）43,758千平方英尺，出租率94.9%；2022年物业308处，GLA 38,834千平方英尺，出租率94.8%[165] - 截至2023年12月31日，公司非合并物业共101处，GLA 13,067千平方英尺，出租率96.6%；2022年物业96处，GLA 12,311千平方英尺，出租率94.8%[167] - 2023年和2022年12月31日，合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.67美元和23.95美元[165] - 2023年和2022年12月31日，非合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.04美元和23.15美元[167] - 截至2023年12月31日，合并物业及非合并物业按比例计算后，前十大租户GLA占比41.9%，年化基础租金占比31.6%[169] - 租户Publix截至2023年12月31日GLA为2,955千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金33,949千美元，占比3.0%，租赁门店68家[169] - 租户Albertsons Companies, Inc.截至2023年12月31日GLA为2,192千平方英尺，占比4.8%，年化基础租金33,559千美元，占比3.0%，租赁门店53家[169] - 租户Kroger Co.截至2023年12月31日GLA为2,933千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金30,228千美元，占比2.7%，租赁门店52家[169] - 面积小于10,000平方英尺的租户租约初始期限一般为3 - 7年，大于10,000平方英尺的租约初始期限一般超5年[169] - 公司租约通常规定支付固定基础租金、租户按比例分担的房地产税、保险和公共区域维护费用，以及未直接计量的水电费[169] - 未来十年及以后，公司合并和非合并物业的租赁到期情况汇总，总共有9324份租约到期，涉及4519.5万平方英尺的可租赁面积，到期的年度基础租金总计10.98602亿美元[171] - 2024年有1081份租约到期，涉及390.2万平方英尺的可租赁面积，到期租约平均基础租金为每平方英尺23.74美元，2023年新签租约平均基础租金为每平方英尺29.89美元[171] - 2025 - 2028年每年到期租约涉及的可租赁面积占比分别为12.3%、12.5%、13.9%、13.1%，到期年度基础租金占比分别为12.4%、12.5%、14.2%、14.1%[171] 公司部分物业详细数据 - 公司部分物业中，Bloom on Third权益占比35%，有1.07893亿美元抵押，可租赁面积7.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺57.60美元[175] - Brea Marketplace权益占比40%，可租赁面积35.2万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺21.19美元[175] - Circle Center West可租赁面积6.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺39.20美元[175] - Circle Marina Center有2400万美元抵押，可租赁面积11.8万平方英尺，出租率84.3%，平均基础租金每平方英尺34.58美元[175] - Culver Center可租赁面积21.7万平方英尺，出租率94.2%，平均基础租金每平方英尺33.32美元[175] - El Camino Shopping Center可租赁面积13.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺43.60美元[175] - Granada Village权益占比40%，有5000万美元抵押，可租赁面积22.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺27.98美元[175] - Navajo Shopping Center所有权权益为40%，2005年收购，抵押或产权负担为11000千美元，可出租总面积为102000平方英尺，出租率98.7%，每平方英尺基础租金15.47美元[177] - Point Loma Plaza所有权权益40%，2005年收购，抵押或产权负担38900千美元，可出租总面积205000平方英尺，出租率98.6%，每平方英尺基础租金23.75美元[177] - Rancho San Diego Village所有权权益40%，2005年收购，可出租总面积153000平方英尺，出租率93.9%，每平方英尺基础租金25.15美元[177] - Scripps Ranch Marketplace 2017年收购和翻新，可出租总面积132000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金35.29美元[177] - The Hub Hillcrest Market 2012年收购，2015年翻新，可出租总面积149000平方英尺，出租率96.9%，每平方英尺基础租金43.33美元[177] - Twin Peaks 1999年收购，1988年翻新，可出租总面积208000平方英尺，出租率99.4%，每平方英尺基础租金24.18美元[177] - 200 Potrero 2017年收购，1928年翻新，可出租总面积31000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金11.92美元[177] - Bayhill Shopping Center所有权权益40%，2005年收购，2019年翻新，抵押或产权负担28800千美元，可出租总面积122000平方英尺，出租率97.4%，每平方英尺基础租金29.15美元[177] - Clayton Valley Shopping Center 2003年收购，2004年翻新，可出租总面积260000平方英尺，出租率90.8%，每平方英尺基础租金23.67美元[177] - Diablo Plaza 1999年收购，1982年翻新，可出租总面积63000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金43.59美元[177] - Crossroads Commons II所有权权益为20%，2018年收购，1995年翻新，抵押负担5500千美元，可租赁面积18000平方英尺，出租率100%，每平方英尺基础租金41.45美元[179] - Applewood Shopping Ctr所有权权益为

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司Same - property NOI增长3.6%，剔除COVID时期储备金收款和终止费用影响，基础租金增长是主要驱动力 [100] - 2023年公司报告Nareit FFO为每股4.15美元，核心运营收益为每股3.95美元，核心运营收益每股同比增长近6%（剔除COVID时期储备金收款时间影响） [138] - 2023年全年现金租金利差达10%，为2016年以来最高年度水平，第四季度综合现金租金利差为12%，其中新租赁利差达35%，GAAP和净有效租金利差在该季度均超20% [107] - 2024年公司初始指引中，剔除去年COVID时期储备金收款时间影响，核心运营收益增长中点超3% [114] - 公司预计2024年Same - property NOI增长2% - 2.5% [13] - 公司计划2024年信贷损失为75 - 100个基点（基于建筑收入指标），2023年末处于该范围低端 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度公司执行近250万平方英尺租赁，租赁管道代表约100万平方英尺潜在新租赁 [132] - 第四季度店铺租赁率达93.4%创历史新高，同比提升150个基点，相当于近140万平方英尺店铺空间被租赁，为超十年最高店铺租赁量 [133] - 第四季度同店租赁率再升30个基点，年末达95.7%，预租赁利差进一步扩大至280个基点，已执行交易管道反映超4000万美元待开始租赁的基础租金 [7] - 年末小店铺SNO为350个基点，店铺已开始租赁率为89.9% [83] - 2023年末锚定租户已开始入住率下降60个基点，预计2024年平均已开始入住率同比下降约50个基点，短期影响同店NOI增长 [134][139] 开发与再开发业务 - 2023年公司启动超2.5亿美元新项目，年末在建管道增至4.68亿美元，预计综合回报率超8%，在建项目平均预租赁率达89% [98][111] - 第四季度公司启动Avenida Biscayne 2300万美元再开发项目和Cambridge Square Atlanta 1500万美元再开发项目 [136] 收购业务 - 第四季度公司完成两笔收购交易，10月收购加利福尼亚州Orange County的Nohl Plaza，12月收购马萨诸塞州的The Longmeadow Shops [137] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年市场机会较2023年有所增加，但仍低于历史正常水平 [147] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来五年目标是启动超10亿美元开发和再开发项目，虽开发项目盈利计算困难，但公司有信心找到并执行有吸引力的机会 [11] - 公司在寻找投资机会时会利用各种工具，包括与小型开发商合作，提供债务和股权，合适时会长期持有项目 [54] - 公司认为自身拥有行业领先的开发平台，经验丰富的团队、通过平台创造价值的能力以及用杠杆自由现金流自我融资的能力是独特竞争优势 [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户对公司购物中心的需求强劲，当前宏观经济背景支持邻里和社区购物中心的积极趋势持续，零售需求环境为公司通过领先的开发项目创造价值奠定基础 [4] - 2024年公司租赁活动将继续创造长期价值，虽租户替换活动效益显现需时间，但零售环境良好 [9] - 公司预计2024年整体投资组合租赁率将上升，最终推动2024年末及2025年锚定租户入住率提高 [109] - 公司认为即使进入衰退，不同程度的衰退影响不同，预计2024年不会面临重大衰退压力 [51] 其他重要信息 - 公司在Newsweek最新的美洲最具责任感公司榜单中，在美国排名第6，在房地产和住房类别中排名第1 [5] - 1月公司成功发行4亿美元债券，并对循环信贷额度进行重铸，循环信贷额度增加2.5亿美元至15亿美元，借款利差收紧15个基点 [105][116] - 公司处于目标杠杆范围（净债务与EBITDA比率5 - 5.5倍）低端，2024年到期债务已提前融资，下一笔无担保债券到期时间为2025年11月 [141] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2024年核心收益增长的高低端范围因素及未来算法是否更好 - 核心收益增长最大贡献是同店NOI增长，中点超3%，同店增长2% - 2.5%；UBP合并增值预计为1.5%；不利因素包括无COVID收款约400万美元（每股0.02美元）、较低终止费用约每股0.02美元、近期债务融资影响约每股0.02美元 [143] - 业绩表现与中点的差异主要来自NOI计划中的租户迁出、入住率等因素；2024年第一季度已开始入住率将下降约80个基点，主要是破产申请、租户迁出等原因，但公司正在快速重新租赁，年末已开始入住率应高于年初；2025年若情况稳定，应能看到已开始入住率回升推动增长 [143] 问题2：UBP投资组合的增长情况 - 2024年该投资组合增长率高于2% - 2.5%，若纳入同店投资组合，将使该范围增加约25个基点 [145] 问题3：能否谈谈12月收购的The Longmeadow Shops相关情况 - 卖家主动联系公司，进行单位交易，看重公司价值；从估值角度，收益率约为8%，项目质量和收益都有吸引力 [124] 问题4：随着通胀回归正常，市场租金增长能否持续到2025年 - 公司购物中心多为邻里和社区型，消费者在贸易区就业稳定，仍有消费能力；即使消费者削减开支，也不一定首先减少在这些购物中心的消费，可能会选择降级消费，这有时也对公司有利；公司有长期租约，租户质量高，能承受一定销售下滑 [156] 问题5：2025 - 2026年7%的锚定租户租赁业务如何处理 - 未明确提及具体处理方式，但公司会持续关注并根据情况做出决策 [167] 问题6：何时能看到同店收益的杠杆乘数效应 - 公司长期目标是同店NOI年增长2.5% - 3%，主要驱动因素是合同租金增长和现金再租赁利差，入住率会影响增长，公司通过投资和再开发也能增加同店NOI增长；目前难以确定具体时间，需关注已开始入住率、债务重新定价等因素 [170][173] 问题7：Urstadt Biddle整合的潜在内部增长和再开发机会 - 目前从同店角度看到了入住率提升带来的增长；公司会持续关注该投资组合，寻找增值的再开发机会 [175] 问题8：消费者健康状况和本地店铺业务情况 - 公司关注应收账款余额、销售报告和转让情况，目前这些指标表现良好，消费者在公司投资组合内的反应正常；虽信用卡债务和违约率上升，但公司认为邻里和社区购物中心受影响较小 [156][157] 问题9：曼哈顿空置物业的再租赁信心及101 7th Ave情况 - 曼哈顿租金高，公司失去两个关键租户，但已签署第三大道物业的交易，预计第四季度恢复租金支付；第二大道物业正在协商租赁；Barneys物业会根据最佳财务方案处理，是公司优先事项 [178] 问题10：Westbard Square项目进展及未来开发计划 - Westbard Square项目进展顺利，新旗舰杂货店Giant已开业且表现良好；公司对开发和再开发管道有信心，2023年启动超2.5亿美元项目，未来有望继续增长，目标是未来五年启动超10亿美元项目，预计未来几周将宣布一个东北部的优质新建项目 [180] 问题11：为何公司能找到较多开发启动机会，而同行认为市场租金需增长40% - 50%新开发项目才可行 - 找到合适土地、租户支付足够租金以覆盖土地和建设成本非常困难，但公司拥有优秀团队，23个办公室每天与关键杂货合作伙伴合作，帮助他们开店，虽机会少但公司能获得超过应得份额的机会并执行 [183] 问题12：同店NOI增长的影响因素及2024年与长期目标的关系 - 同店NOI增长2% - 2.5%，基础租金是最大正向贡献因素，再开发贡献50 - 75个基点；不利因素主要是破产约50个基点和曼哈顿资产约30个基点，第一季度已开始入住率下降约80个基点与此相关 [189] - 长期来看，公司预计同店NOI平均增长在2.5% - 3%，2024 - 2025年需综合考虑各种因素 [192][200] 问题13：Rite Aid租金情况 - 未明确提及租金与市场的比较情况，但表示租金情况不一 [194] 问题14：2024年小店铺和锚定租户利差情况 - 小店铺利差将扩大，锚定租户利差将缩小，长期店铺利差后续回复 [196] 问题15：2024年1亿美元处置指导及5.5%资本化率的原因 - 公司对非战略资产有处置计划，对这些资产的定价有清晰可见性，认为该资本化率合理 [70][90]

公司股权结构 - 截至2023年9月30日，母公司拥有运营合伙企业约99.4%的流通普通股和100%的优先股[122] 公司物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有481处零售物业，总可租赁面积约为5670万平方英尺[123] - 截至2023年9月30日，公司合并物业数量为379处，总面积4355.9万平方英尺，出租率94.6%，每平方英尺加权平均年有效租金为24.55美元；未合并物业数量为102处，总面积1317.6万平方英尺，出租率95.4%，每平方英尺加权平均年有效租金为23.85美元[132][133] - 同店物业数量从2022年的390处增至2023年的395处，可出租总面积（GLA）从4145.6万平方英尺增至4216万平方英尺[165] 公司财务关键指标变化 - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净收入为2.731亿美元，而2022年前九个月为3.876亿美元，其中2022年包含1.065亿美元的房地产销售收益[128] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司总物业组合的出租率分别为94.6%、94.8%和94.6%[129] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司同店物业组合的出租率分别为95.4%、95.1%和94.7%[129] - 2023年前九个月，公司按比例计算的同店净营业收入（不包括终止费用）较2022年前九个月增长2.0%[129] - 2023年前九个月，公司执行了1310笔新租和续租交易，代表480万按比例计算的平方英尺，租金差价为9.2%；2022年前九个月执行了1474笔租赁交易，代表560万按比例计算的平方英尺，租金差价为7.5%[129] - 2023年第三季度公司总收入为3.30638亿美元，较2022年同期增加2664.9万美元；租赁收入净增加2520万美元，主要来自基础租金增加1980万美元、租户费用回收增加760万美元等[141] - 基础租金增加的1980万美元中，1180万美元来自UBP收购，650万美元来自同一物业净增加，70万美元来自开发物业租金起算，80万美元来自其他运营物业收购[142] - 三个月内，总运营费用从1.89亿美元增至2.11亿美元，增加了2234.4万美元[143] - 三个月内，利息费用从3636.1万美元增至3880.7万美元，增加了244.6万美元[146] - 三个月内，房地产合伙投资收益从1120.9万美元增至1251.7万美元，增加了130.8万美元[146] - 九个月内，总租赁收入从8.82亿美元增至9.34亿美元，增加了5191.5万美元[150] - 九个月内，管理、交易及其他费用从1895万美元增至2022.3万美元，增加了127.3万美元[150] - 九个月内，总运营费用从5.53亿美元增至6.11亿美元，增加了5794.5万美元[152] - 九个月内，利息费用从1.1亿美元增至1.12亿美元，增加了235.8万美元[155] - 九个月内，房地产销售净收益从1.06亿美元降至51.5万美元，减少了1059.44万美元[155] - 九个月内，净投资收益从917.7万美元变为亏损244.9万美元，减少了1162.6万美元[155] - 2023年9月30日止九个月，公司确认两块土地销售收益50万美元；2022年同期确认一处运营物业和四块土地销售收益1.065亿美元[155] - 净投资收入增加1160万美元，主要源于非合格递延薪酬计划投资收益1010万美元和附属保险公司投资收益150万美元[156] - 房地产合伙投资权益收入总额从2022年的4785.5万美元降至2023年的3630.2万美元，减少1155.3万美元[156] - 普通股股东和单位持有人可归属净收入从2022年的3.89296亿美元降至2023年的2.74629亿美元，减少1.14667亿美元[157] - 按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）在2023年第三季度和前九个月分别增加476.4万美元和1614.7万美元[161] - 按比例计算的同店物业NOI（不包括终止费用）在2023年第三季度和前九个月分别增加462.9万美元和1353万美元，增长率分别为2.1%和2.0%[161] - 房地产收入在2023年第三季度和前九个月分别增加1030万美元和3250万美元[161] - 房地产运营总费用在2023年第三季度和前九个月分别增加550万美元和1630万美元[163] - 归属于普通股和单位持有人的净收入调整为Nareit FFO后，2023年前九个月为5.46048亿美元，2022年为5.26268亿美元[166] - Nareit FFO调整为核心运营收益后，2023年前九个月为5.16475亿美元，2022年为4.91591亿美元[166] - 2023年和2022年前三季度归属普通股股东的净收入分别为2.73139亿美元和3.87602亿美元，按比例计算的同店NOI分别为6.83035亿美元和6.66888亿美元[168] - 2023年和2022年前三季度，公司经营活动产生的现金流分别为5.477亿美元和5.282亿美元，向普通股和单位持有人支付的股息分别为3.343亿美元和3.229亿美元[174] - 2023年前三季度，公司经营活动提供的净现金为5.47685亿美元，投资活动使用的净现金为2.31527亿美元，融资活动使用的净现金为3.03864亿美元[179] - 2023年融资活动净现金使用量为3.03864亿美元，较2022年的3.56418亿美元变化5255.4万美元[187] - 2023年第三季度资产管理、物业管理、租赁及其他交易费用为632.2万美元，2022年同期为576.7万美元；2023年前九个月为1946.5万美元，2022年同期为1895万美元[192] 公司收购情况 - 2023年前九个月，公司完成了对UBP的全股票收购交易，收购了74处物业[129] - 2023年8月18日完成UBP收购，每股Urstadt Biddle普通股和A类普通股转换为0.347股母公司普通股，UBP的6.25% H系列和5.875% K系列累积可赎回优先股分别转换为一股母公司A系列和B系列优先股[130] - UBP收购总价为11.40061亿美元，包括发行普通股价值8.1853亿美元、偿还债务3926.6万美元、发行优先股2.25亿美元、交易成本5719.7万美元等[131] 开发与再开发项目情况 - 开发完成定义为：当累计估计净开发成本的90%已发生且出租率达到或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时[116] - 再开发完成定义为：当累计估计项目成本的90%已发生且公司拥有的总可租赁面积的出租率达到或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时（如适用）[124] - 2023年进行中的开发和再开发项目预计按比例分摊的项目成本总计4.4亿美元，高于2022年12月31日的3.009亿美元；2023年完成的开发和再开发项目估计净项目成本为7400万美元，平均稳定收益率为8.2%[132] - 2023年公司为房地产开发、再开发和改善投入了1.59亿美元，包括土地收购、建筑和租户改进等方面[183] - 2023年公司向房地产合伙企业投资910万美元，2022年为1360万美元；2023年前三季度从房地产合伙企业获得360万美元资本回报，2022年同期为4847.3万美元[184] - 2023年和2022年各收购一块土地用于开发[185] - 2023年建筑和租户改良费用增加350万美元，再开发成本增加870万美元[185] - 截至2023年9月30日，开发中项目预计净成本为1.52687亿美元，完成进度46%；再开发中项目预计净成本为2.87264亿美元，完成进度45%；已完成再开发项目预计净成本为7398.6万美元，完成进度92%[186] 公司债务与资金情况 - 截至2023年9月30日，公司循环信贷额度可用资金为12亿美元；按比例计算的净债务和优先股与过去12个月运营EBITDAre的比率为5.5倍，高于2022年12月31日的5.0倍[132] - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，剩余债务由运营合伙企业及其子公司或房地产合伙企业持有[170] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期，未来12个月有可管理水平的有担保抵押贷款到期[172] - 截至2023年9月30日，公司有7440万美元不受限制的现金，ATM计划可用额度为5亿美元，信贷额度可用额度为1.16472亿美元[173] - 未来12个月，公司预计需要约6.449亿美元用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发、向房地产合伙企业的资本出资以及偿还到期债务[175] - 截至2023年9月30日，公司85.7%的全资房地产资产无抵押，过去12个月的固定费用覆盖率分别为5.0倍和4.7倍，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre的比率分别为5.5倍和5.0倍[177] - 2022年4月结算ATM计划下的远期股权销售，净收益6130万美元；2023年和2022年分别花费770万和640万美元回购员工股票；2023年和2022年分别花费2000万和7540万美元通过回购计划回购普通股[188] - 2023年从有限合伙人处净得320万美元，2022年为160万美元；2023年多支付1140万美元股息[188] - 2023年从无担保信贷安排获得净收益7700万美元，从抵押贷款再融资获得4650万美元；2023年偿还债务6820万美元，2022年为1450万美元[188] 租户相关情况 - 按年化基础租金百分比计算，公司前五大重要租户中有四家是杂货店，其中Publix占GLA的6.5%、年基础租金的3.0%；Albertsons Companies, Inc.占GLA的4.7%、年基础租金的2.9%等[137] - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例计算的年基础租金的0.6%，其中Rite Aid占0.5%[139] 房地产合伙企业情况 - 截至2023年9月30日，房地产合伙企业未合并的总资产为27.39604亿美元，总负债为16.04587亿美元，公司权益为4.30656亿美元[189] - 截至2023年9月30日，房地产合伙企业应付票据到期总额为15亿美元，其中96%的加权平均固定利率为3.8%，剩余部分加权平均可变利率为7.2%，公司按比例分担5.321亿美元[190] - 房地产合伙企业应付票据计划本金还款和到期情况：2023 - 2027年及5年以后分别为94.1万、3740.8万、1.52315亿、2.72782亿、4037.6万和9.98485亿美元，公司按比例分担分别为28.4万、1467.8万、4800.5万、8647.5万、1366.9万和3.73113亿美元[189] 环境修复负债情况 - 截至2023年9月30日，公司为按比例分担的环境修复计提了1990万美元的负债[195]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.02美元，受0.01美元的EDP合并过渡费用影响；核心运营收益为每股0.97美元 [29] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用的影响 [29] - 全年同店NOI增长指引调整为约3.5%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用 [25] - 每股核心运营收益指引中点上调0.03美元，主要受同店NOI上调、Urstadt Biddle交易预期增值以及收购和处置假设变化的推动 [25] - NAREIT FFO每股区间仅上调0.01美元，主要由于预计的合并过渡成本的抵消影响 [25] - 预计今年自由现金流超过1.6亿美元，能够自我资助不断增长的投资项目 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店租赁率提高20个基点，即使考虑到约25个基点与破产相关的迁出影响（主要归因于剩余的Bed Bath门店） [120] - 过去几个季度店铺租赁活动创纪录，保留率高于平均水平，第三季度店铺租赁率再提高50个基点，达到近纪录高位93.2% [121] - 本季度实现了9%的现金租赁利差（综合基础），其中新租赁利差超过20%；直线租金利差超过17% [121] - 第三季度同店基础租金增长超过3%，是同店NOI增长的最大和最重要贡献因素 [122] - 已执行的SNO管道代表超过3600万美元的年度增量基础租金，租赁管道仍然充足 [122] 开发与再开发业务 - 年初至今开发和再开发项目启动金额增至2.1亿美元，其中包括第三季度启动的南加州Circle Marina Center 1500万美元的再开发项目 [28] - 正在进行的4.4亿美元项目管道进展顺利，目前已租赁超过84%，综合回报率超过8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场环境健康，租户对公司购物中心的空间需求强劲 [120] - 消费者在公司贸易区域的消费能力较强，租户销售业绩良好，购物中心客流量稳定 [116] - 美国新增零售空间极少，支持现有空间的价值和稀缺性 [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年实现2 - 2.5亿美元的再开发和开发支出 [110] - 积极寻找有吸引力的收购机会，注重项目的内部收益率（IRR）和对公司质量、增长和收益的增值作用 [113] - 利用强大的资产负债表和流动性，灵活进行资本配置决策，通过经济周期保持价值创造项目的连贯性 [112] 行业竞争 - 行业内交易市场活动清淡，但公司凭借自身优势能够找到高回报的投资机会 [115] - 公司拥有优质的杂货店锚定邻里和社区购物中心，以及强大的贸易区域人口统计数据，有助于保持高入住率，抵御潜在的经济影响 [117] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，宏观经济环境呈现积极趋势，消费者消费能力强，租户销售和购物中心客流量表现良好；但近期利率上升和借贷成本增加带来不确定性，预计2024年再融资债务到期将对收益产生影响 [116][117] - 未来前景方面，公司对未来发展充满信心，认为自身在多个方面具有优势，包括优质的资产组合、强大的开发团队、充足的现金流和灵活的资本配置能力等，能够继续创造价值并实现增长 [110][112] 其他重要信息 - 公司与Urstadt Biddle的合并于8月中旬完成，自合并以来，在将资产整合到公司平台和欢迎新团队成员方面取得了重大进展 [111] - 公司计划在2024年上半年进行4 - 4.5亿美元的无担保债券发行，所得款项用于再融资到期债务和减少信贷额度余额 [30] - 公司股息在本季度再次提高3%，较2019年提高了15% [112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Urstadt Biddle交易对明年指引的影响 - 从核心角度看，该交易将带来约1.5%的增值，相当于2024年每股增加0.04 - 0.05美元；在NAREIT FFO方面，涉及合并过渡成本，预计今年结束时约为500万美元，其中大部分在第四季度发生，预计有700万美元的过渡费用延续到2024年 [18] 问题2：Rite Aid破产对公司的影响及应对策略 - 公司共有22个Rite Aid门店，占ABR的50个基点，其中一家已关闭，另一家正在进行清仓销售；公司对自身的风险敞口和门店质量有信心，认为可以通过与更好的商家合作，以更高的租金重新租赁这些空间 [27] 问题3：SNO管道中与Bed Bath相关的金额及上线节奏 - 3600万美元的SNO管道中，150万美元与Bed Bath相关；此外，本季度还增加了300万美元的UBP投资组合SNO管道；约80%的管道将在明年年底前上线 [39] 问题4：新租赁中小店铺和锚定租赁的构成变化及小店铺租赁费率提升空间 - 第三季度锚定交易增多导致小店铺新租赁签约比例下降；公司对团队和投资组合有信心，认为小店铺租赁费率仍有提升空间，有望打破纪录 [50] 问题5：租赁 escalators 对同店NOI的影响及旧租赁更新速度 - 公司团队非常关注租赁escalators，75%的店铺交易有3%或更高的递增率，约95%的交易有递增率；公司会抓住机会实施嵌入式租金递增，以提升整体收益和同店NOI [35] 问题6：UBP投资组合整合对入住率的影响 - 合并的理念是通过租赁提升UBP投资组合的入住率，公司希望缩小与传统Regency投资组合的租赁率差距；目前整合工作进展顺利，但缩小差距需要时间 [49] 问题7：未来12 - 18个月8000万美元开发项目的情况 - 团队正在积极推进这些项目，包括确定租户、控制成本和完成审批等工作；市场对租户需求强劲，公司将在满足条件后启动项目 [56] 问题8：2024年坏账和利息成本的趋势 - 坏账方面，今年下半年趋势回归历史平均水平，预计2024年将从历史平均的50个基点左右开始；利息成本方面，计划进行4 - 4.5亿美元的融资活动，包括再融资6月到期的2.5亿美元债券（利率3.75%）和一些到期的抵押贷款，同时考虑合并交易费用 [63] 问题9：未来3年到期的无期权锚定租赁情况及租金提升机会 - 目前有超过50份无期权锚定租赁将在未来3年到期，团队会确保获得合适的市场租金，并在可能的情况下升级租户；以Bed Bath为例，公司签署的交易租金超过市场租金30% [65][68] 问题10：实现30%租金利差的资本支出情况 - 店铺租赁的资本支出总体保持稳定；锚定租赁的资本支出相对较高，但30%的租金利差体现了公司在嵌入式租金递增方面的关注和成功 [69] 问题11：对零售商扩张计划的看法 - 公司认为目前租户需求没有放缓，虽然高借贷成本可能会影响租户扩张计划，但公司拥有优质房地产，有信心继续吸引新店铺和租户扩张；公司在租赁时会综合考虑多个因素，确保合作的零售商决策正确 [75][79] 问题12：是否看到消费者疲软趋势 - 公司目前未看到消费者疲软趋势，认为公司所在行业具有一定抗风险能力，即使经济有不利影响，公司凭借物业类型、便利性和贸易区域优势仍能较好应对 [83] 问题13：明年计划发行债券的利率依据 - 指示性利差为180 - 185个基点左右，具体利率取决于国债走势；公司会密切关注市场，在合适时机进行发行 [86] 问题14：保留率情况及购买会计影响 - 目前保留率略高于平均水平，约为80%；2024年非现金收入和非现金费用将完全抵消，2025年及以后的影响需进一步关注 [95] 问题15：小店铺已开业租赁率及小型中心租赁效率 - 季度末已开业店铺租赁率为89.5%；公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [97][96] 问题16：交易市场中核心资产和再开发项目的回报率要求及对低初始资本化率项目的态度 - 投资项目需超过公司资本成本，对于核心收购项目，只要满足条件即可；公司会综合考虑项目的总回报IRR、对未来增长率、质量和收益的增值作用 [74][113] 问题17：小型中心租赁效率与预期的比较 - 公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [96] 问题18：Rite Aid相关店铺的租赁替代方案 - 公司已与一家五金店签订了一份租金利差达三位数的租赁协议；潜在的替代租户包括五金、家居装修、化妆品、杂货店等，还可以考虑多租户交易 [105] 问题19：Old Town Square的背景、机会及对拓展中西部市场的意义 - Old Town Square是公司长期关注的资产，具有郊区布局和近城市环境，由优质杂货店锚定；公司与长期合作的机构伙伴合作，该伙伴持有80%的股份；此次收购不代表公司会大幅增加在伊利诺伊州或其他中西部市场的业务 [131] 问题20：芝加哥资产的资本化率趋势及Nohl Plaza的定价和背景 - 由于交易市场清淡，难以根据芝加哥资产的资本化率推断整体趋势；公司会利用多余现金流进行机会性投资；Nohl Plaza是一个具有再开发价值的项目，预计内部收益率超过10% [138]

财务数据和关键指标变化 - 2023年预计每股核心运营收益增量为0.01美元，反映约4个月的影响；2024年全年核心运营收益预计有正负1.5%的增长，其中包括约900万美元的年度总务及行政成本协同效应 [2] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长3.6%，剔除新冠时期储备金回收的影响后，主要增长驱动因素为基本租金，贡献了380个基点的NOI增长率 [49] - 更新后的2023年同店NOI增长范围为3% - 3.5%，NAREIT FFO和核心运营收益范围也相应上调 [50][51] - 预计2023年全年有600万美元的加速低于市场租金，其中约一半已在年内确认；全年非现金指引还包括350万美元与现金制租户转回权责发生制相关的直线租金恢复的预期影响，非现金项目假设上调至正负3750万美元，NAREIT FFO范围中点提高0.02美元 [53][54] - 2023年新冠储备金回收指引维持在400万美元，预计2024年不会有重大的新冠时期储备金回收 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁量比历史平均水平高40%，第二季度店铺新租赁量达到10多年来的最高水平 [31] - 店铺租赁率连续两个季度提高60个基点，达到92.7%；整体同店租赁率在第二季度提高10个基点，尽管因破产导致60个基点的入住率损失 [32] - 第二季度租赁活动带来强劲的现金租金利差，综合利差为12%，新租赁利差近30%；GAAP租金利差综合为20% [33] - 租户需求来自多个类别，包括杂货店、折扣店、医疗、餐厅和宠物服务等；已签约但未入住的管道代表超过3000万美元的年度增量基本租金，同店入住率利差仍高达250个基点 [34] 开发和再开发业务 - 第二季度启动了12个新的开发和再开发项目，总计1.75亿美元 [44] - 完成了5个项目，将共同贡献超过500万美元的年度租赁NOI [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] - 纽约都会区（MSA）入住率降至82%，可能与开发相关的退租有关 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于将开发和再开发活动提升至每年平均投资2 - 2.5亿美元的战略目标，通过自有现金流在不增加杠杆的基础上为项目提供资金，推动收益增长 [23][26] - 积极推进与Urstadt Biddle的合并，预计该交易将立即增加核心运营收益，并通过公司领先的全国租赁和资产管理平台释放合并后投资组合的价值 [27][28] - 持续关注收购机会，当发现对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会时，会积极行动 [67] - 公司凭借自身能力、资本和人脉，在当前环境中具有竞争优势，能够抓住行业内的发展机会，特别是在帮助领先的杂货店在全国开设新的高质量购物中心方面 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境仍存在不确定性，但公司业务基本面保持健康，运营趋势强劲，未出现疲软迹象 [22] - 租赁方面，租户需求旺盛，租赁管道保持充足，预计这种势头将持续 [22][35] - 开发和再开发业务取得了显著进展，团队将继续专注于寻找新的投资机会，以实现未来5年超过10亿美元的项目启动目标 [47][48] - 对与Urstadt Biddle的合并充满信心，相信合并后将创造更多价值，推动公司持续增长 [27][37] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业社会责任报告，体现了对ESG的承诺和在相关领域取得的进展 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况及公司收购意向 - 公司看到市场上机会出现的速度在加快，出价与要价之间的差距在缩小，正在积极寻找对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会，且有能力进行收购 [65][66][67] 问题2: 租赁活动及利差情况 - 租赁对话积极，第二季度新租赁利差近30%，店铺利差在剔除部分锚定交易后仍处于中两位数水平；预计租赁市场将继续保持强劲 [73][74][75] 问题3: 低于市场租金的趋势 - 2023年预计有600万美元的加速低于市场租金，下半年预计因Bed Bath & Beyond店铺相关的非现金收入减少100万美元 [53][84] 问题4: 加利福尼亚州与其他市场的差异 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] 问题5: 纽约MSA入住率下降的原因 - 可能与开发相关的退租有关 [87] 问题6: 第三季度及全年的入住率预期 - 从租赁百分比来看，预计到年底租赁率将略有上升；从已开业角度来看，年底已开业率预计将略有下降，但随着已签约未入住管道在2024年交付，情况将得到改善 [90][91] 问题7: SNO管道租金的开始时间 - 约3100万美元的租金，约占总租金的3%，预计今年年底约一半开始，到明年年底几乎全部开始 [92] 问题8: 租赁利差的年度增长及趋势 - 本季度所有新交易都有租金递增条款，三分之二的交易有3%或更高的递增率；租金递增对基本租金增长的贡献为140个基点，团队希望未来能进一步提高这一影响 [94][95] 问题9: 典型租赁协议的变化 - 租赁协议在一定程度上发生了变化，但市场资本没有上升；本季度因交易组合偏向锚定交易，资本略有上升，但随着入住率上升，公司对选择合适的零售商和维持公平市场条款有信心 [100][101] 问题10: 坏账情况 - 坏账指引范围维持在60 - 90个基点，其中三分之二来自破产影响，其余来自传统坏账；年中已达到该估计的约30%，如果下半年破产情况不再恶化，最终可能接近60个基点 [103][104] 问题11: 是否有私募股权公司或其他资本来源寻求合作开发 - 金融市场对大多数开发商来说是挑战，特别是建设贷款流动性紧张，但公司拥有所需的工具和能力，正在积极推进项目，并希望未来宣布更多交易 [111][112] 问题12: 2024年的重复与非重复项目及潜在影响 - 2024年将有900 - 1000万美元的非现金FFO不再重复，包括直线租金反转和低于市场租金加速；此外，400万美元的前期储备金回收也不会再发生；租金递增、已开业入住率提升和再开发项目将对收益产生积极影响，但也需考虑破产的负面影响 [116][117][122] 问题13: 公司对住宅开发的看法 - 公司专注于零售开发，这是核心竞争力和竞争优势；当有其他用途需求时，会与专业合作伙伴合作，以优化土地利用 [130][131] 问题14: 纽约是否将成为公司最大市场 - 如果按市场而非州来划分，纽约在与Urstadt Biddle合并后将成为公司最大市场；公司注重贸易区域，将继续在已投资的市场寻找机会增加高质量购物中心 [133][134] 问题15: Urstadt投资组合的3年同店NOI复合年增长率潜力 - 公司表示在合并完成后会提供更多信息，目前对该投资组合仍持积极态度 [137] 问题16: 2024年的潜在逆风及再开发项目的退租情况 - 2024年的潜在逆风主要来自非现金项目，包括900 - 1000万美元的非重复非现金影响和400万美元的前期储备金回收；再开发项目将继续对收益产生积极影响 [139] 问题17: 零售商是否希望公司增加开发管道及相关前景 - 公司与合作的杂货店保持直接对话，杂货店希望增加门店，但项目面临建设成本、审批、融资成本和租金等挑战；公司有能力应对这些挑战，对扩大开发管道持乐观态度，且不受资本限制，将根据机会集的情况进行评估 [147][148][149] 问题18: 保留率及是否回到峰值入住率 - 公司仍未回到峰值入住率，但有提升空间，希望不仅能回到历史高位，还能超越；疫情淘汰了一些较弱的运营商，公司对当前运营商的实力和健康状况更有信心，预计保留率将保持强劲或进一步提高 [160][161][163] 问题19: 未来一两年有机增长与外部增长的比例 - 公司将利用1.5亿美元的自由现金流进行开发和再开发活动，这是外部增长的来源；同时会评估收购机会，确保对收益有增值作用；同店NOI是基础，投资活动将在此基础上增强增长 [164][165] 问题20: 新租赁与支付租户改善费用（TIs）的平衡及是否成为房东首选 - 公司会投资于有良好记录的优质零售商；本季度TIs的增加主要是由于锚定和店铺交易的组合；净有效租金占GAAP租金的比例在过去5个季度处于中高80%范围，本季度为83%，预计未来将保持在类似范围 [169][172] 问题21: 小店铺入住率是否有上限 - 公司认为小店铺入住率没有上限，尽管历史上最高约为93%，但目前对租赁管道的发展方向感到乐观 [173]

公司收购事项 - 2023年5月17日母公司签署合并协议，拟收购Urstadt Biddle Properties Inc.，预计8月中下旬完成，UBP股东特别会议定于8月16日投票[107] - 合并时，Urstadt Biddle普通股、6.25% H系列累积可赎回优先股和5.875% K系列累积可赎回优先股将转换为UB Sub I相应股份，随后UB Sub I股份按规则转换为母公司股份[107] 母公司持股情况 - 截至2023年6月30日，母公司约持有运营合伙企业99.4%的流通普通合伙单位[118] 公司物业所有权情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有406处零售物业的全部或部分所有权，总可租赁面积约5130万平方英尺[119] 开发与再开发完成定义 - 开发完成定义为：90%的总预计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营[111] - 再开发完成定义为：90%的总预计项目成本已发生且公司拥有的与项目相关的可租赁面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营（如适用）[117] 公司财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP指标辅助理解运营结果，并提供与GAAP指标的调节表[108][109] - 公司提供按比例计算的财务信息，以辅助投资者和分析师评估其在合并和非合并合伙企业中的经济利益[113] 公司战略与风险 - 公司战略包括拥有和管理优质购物中心组合、保持开发和再开发平台、维持保守资本结构等[120] - 公司运营面临多种风险和不确定性，具体可参考2022年10 - K表和本10 - Q表中的风险因素部分[106] 公司净利润情况 - 2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.841亿美元，2022年同期为3亿美元，2022年包含1.062亿美元的房地产出售收益[121] - 2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.84063亿美元，2022年为3.00024亿美元，减少1.15961亿美元[144] 公司物业运营数据 - 截至2023年6月30日，合并物业数量为310处，总可出租面积（GLA）为39009千平方英尺，出租率为94.5%，每平方英尺加权平均年有效租金为24.21美元；非合并物业数量为96处，GLA为12316千平方英尺，出租率为95.2%，每平方英尺加权平均年有效租金为23.54美元[122] - 2023年上半年按比例计算的同店净营业收入（NOI）增长2.0%[122] - 2023年上半年执行842笔新租和续租交易，涉及300万平方英尺，租金差价为9.2%；2022年同期为934笔交易，涉及320万平方英尺，租金差价为7.6%[122] - 截至2023年6月30日，总物业组合出租率为94.6%，同店物业组合出租率为95.2%[122] 公司开发与重建项目情况 - 截至2023年6月30日，正在进行的开发和重建项目预计按比例计算的项目成本总计4.106亿美元，2022年12月31日为3.009亿美元[122] - 2023年完成的开发和重建项目估计净项目成本为6940万美元，平均稳定收益率为8.3%[122] 公司债务比率情况 - 截至2023年6月30日，按比例计算的过去12个月净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍，2022年12月31日为5.0倍[122] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司过去12个月的固定费用覆盖率分别为4.8倍和4.7倍，按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为4.9倍和5.0倍[162] 公司营收与费用情况 - 2023年第二季度总营收为3.14247亿美元，2022年同期为3.02083亿美元，增长1216.4万美元；总运营费用为2.02811亿美元，2022年同期为1.82062亿美元，增长2074.9万美元[129][130] - 六个月内总租赁收入增加2680万美元，主要因基本租金增加2330万美元、租户费用回收增加970万美元等[136][138] - 六个月内总运营费用增加3560.1万美元，其中折旧和摊销增加870万美元、物业运营费用增加1120万美元等[139] - 三个月内净投资收入增加720万美元，部分被递延补偿计划中与参与者义务相关的620万美元费用增加抵消[134] - 六个月内净投资收入增加1140万美元，部分被递延补偿计划中与参与者义务相关的990万美元费用增加抵消[143] - 三个月内房地产合作伙伴投资收益权益减少1200万美元，主要因纽约共同退休基金减少890万美元、RegCal减少350万美元[135][137] - 六个月内房地产合作伙伴投资收益权益减少1290万美元，主要因纽约共同退休基金减少920万美元、RegCal减少400万美元[143] - 三个月内其他费用（收入）减少274.3万美元，其中房地产销售净收益减少420万美元[133] - 六个月内其他费用（收入）增加9438.9万美元，其中房地产销售净收益增加10590.8万美元[142] - 三个月内净收入为8817.2万美元，较去年同期减少1781.5万美元[135] - 六个月内总收入为63222.4万美元，较去年同期增加2670.8万美元[136] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，房地产收入分别增加990万美元和2220万美元[147][148] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，租户回收款分别增加690万美元和900万美元[147][149] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，百分比租金分别增加70.6万美元和290万美元[147][149] - 2023年上半年，终止费用增加250万美元[147][149] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，无法收回的租赁收入分别减少560万美元和1040万美元[147][150] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，房地产运营总费用分别增加700万美元和1080万美元[147][150] - 剔除终止费用后，2023年3月和6月止三个月和六个月，按比例计算的同店物业净营业收入增长率分别为1.5%和2.0%[147] 公司Nareit FFO情况 - 2023年上半年，归属于普通股股东和单位持有人的Nareit FFO为3.63268亿美元，2022年为3.52108亿美元[153] 公司资本承诺与债务到期情况 - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，其余债务由运营合伙企业或共同投资合伙企业持有[156] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期[158] 公司现金与信贷情况 - 截至2023年6月30日，公司有3980万美元无限制现金，信贷额度总承诺金额为12.5亿美元，可用额度为1.241558亿美元，到期日为2025年3月23日[159] 公司股息情况 - 2023年8月1日，董事会宣布普通股股息为每股0.65美元，将于2023年10月4日支付[159] 公司现金流情况 - 2023年和2022年上半年，公司经营活动产生的现金流分别为3.347亿美元和3.278亿美元，支付的股息分别为2.232亿美元和2.148亿美元[159] - 未来12个月，公司估计需要约5.895亿美元用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发、对共同投资合伙企业的资本出资以及偿还到期债务[160] - 2023年和2022年上半年，公司经营活动提供的净现金分别为33467.7万美元和32775.7万美元，投资活动使用的净现金分别为9141.1万美元和6526.2万美元，融资活动使用的净现金分别为26893.4万美元和23633.2万美元[164] - 2023年融资活动净现金使用量变化3260.2万美元，从2022年的2.36332亿美元变为2.68934亿美元[172] 公司房地产开发投入情况 - 2023年，公司为房地产开发、再开发和改善投入了1.001亿美元[168] 公司在建项目成本情况 - 截至2023年6月30日，公司在建开发项目的估计净开发成本为1.52569亿美元，在建再开发项目的估计净项目成本为2.58079亿美元，已完成再开发项目的估计净项目成本为6942.9万美元[171] 公司股权交易情况 - 2022年4月公司通过ATM计划结算远期股权销售获得净收益6130万美元[173] - 2023年和2022年公司分别花费760万美元和640万美元回购用于员工股票薪酬的普通股[173] - 2023年公司通过回购计划花费2000万美元回购349519股普通股，2022年同期花费7190万美元回购1234417股[173] 公司房地产合伙企业投资情况 - 截至2023年6月30日，公司在房地产合伙企业的投资中，未合并的总资产为26.05708亿美元，总负债为15.22183亿美元[174] - 截至2023年6月30日，公司在房地产合伙企业的投资中，应付票据到期总额为14亿美元，其中97.1%的加权平均固定利率为3.7%，剩余部分加权平均可变利率为7.0%[176] 公司费用收入情况 - 2023年第二季度和上半年，公司获得资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用分别为710.6万美元和1314.4万美元[178] 公司环境修复负债情况 - 截至2023年6月30日，公司为按比例分担的环境修复计提了1070万美元的负债[181] - 公司认为目前已知环境问题的最终修复不会对财务状况、现金流或经营成果产生重大影响[181] 公司债务偿还信心情况 - 公司相信凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，能够成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[182] 破产租户情况 - 目前处于破产状态且仍占用购物中心空间的租户占按比例计算的年度基础租金的0.6%，其中与Bed Bath and Beyond相关的占0.3%[128] 公司无抵押资产情况 - 截至2023年6月30日，公司90.4%的全资房地产资产无抵押[162]

公司股权与所有权结构 - 截至2023年3月31日，母公司拥有运营合伙企业约99.6%的流通普通股合伙单位[109] 公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有404处零售物业的全部或部分所有权权益，总可租赁面积约为5110万平方英尺[110] - 2023年3月31日，公司合并物业数量为308个，总可出租面积（GLA）为38,826千平方英尺，出租率为94.8%，加权平均年有效租金为每平方英尺24.13美元；非合并物业数量为96个，GLA为12,311千平方英尺，出租率为95.2%，加权平均年有效租金为每平方英尺23.32美元[113] - 截至2023年3月31日，同一物业池的物业数量从389个增至395个，可出租总面积从4138.3万平方英尺增至4214.8万平方英尺[135] 开发与再开发定义 - 开发完成定义为：当发生以下情况之一时，开发中的物业被视为完成：一是已发生的总估计净开发成本达到90%且出租率达到或超过95%；二是物业具备至少两年的主力店运营[102] - 再开发完成定义为：当发生以下情况之一时，再开发中的物业被视为完成：一是已发生的总估计项目成本达到90%且公司拥有的与项目相关的总可租赁面积的出租率达到或超过95%；二是物业具备至少两年的主力店运营（如适用）[108] 财务指标相关定义 - 公司使用非GAAP指标来补充GAAP指标，以更好地理解运营结果，但这些指标有局限性，公司会提供与GAAP指标的调节表[98][99] - Nareit FFO是一种补充性的非GAAP财务指标，用于衡量公司的运营绩效，不代表GAAP下的经营活动产生的现金流量[101] - 核心运营收益是公司使用的另一种绩效指标，它从Nareit FFO中排除了某些不可比项目[102] - 公司提供按比例计算的财务信息，以帮助投资者和分析师估计其在合并和非合并合伙企业中的经济利益，但该信息有局限性，不能替代GAAP财务报表[104][106] - 公司使用非GAAP指标补充GAAP指标，以提供更多有用信息，但这些指标有局限性，需与GAAP指标进行调节[129][130] 公司战略目标 - 公司的战略目标包括拥有和管理高质量的购物中心组合、保持领先的开发和再开发平台、维持保守的资本结构等[111] 同店净营业收入情况 - 2023年第一季度，公司按比例计算的同店净营业收入（NOI）增长2.5%，主要归因于入住率提高、现有租约的租金调整以及新租约和续租约的正租金差[113] - 不包括终止费用的按比例计算的同一物业净营业收入增加569.9万美元，增长率为2.5%，房地产收入净增加1230万美元，运营费用增加380万美元[131] - 按比例计算，归属于普通股股东的净收入调整后，2023年3月31日三个月的同一物业净营业收入为2.34398亿美元[137] 租赁业务情况 - 2023年第一季度，公司完成405笔新租约和续租约交易，涉及110万平方英尺，租金差为5.5%；2022年同期完成459笔交易，涉及190万平方英尺，租金差为6.5%[113] - 2023年第一季度，公司总租赁收入增加1520万美元，主要由于基本租金、租户费用回收、百分比租金和其他租赁收入的增加，部分被不可收回租赁收入和直线租金的减少所抵消[121][122] 运营费用情况 - 2023年第一季度，公司运营费用增加1485.2万美元，主要由于折旧和摊销、物业运营费用、房地产税和一般及行政费用的增加，部分被其他运营收入的增加所抵消[123] - 房地产税净增加160万美元，一般及行政成本净增加650万美元，其他运营（收入）费用有利变动270万美元[124] 其他收入与费用情况 - 运营和开发物业收购及同一物业相关因素使收入增加，部分被公司资产折旧减少和运营物业出售抵消，净投资收入因递延补偿计划参与者义务价值变动增加370万美元，薪酬成本增加160万美元，开发间接费用资本化减少65万美元，其他公司间接成本增加56.6万美元[125] - 截至2023年3月31日的三个月，利息费用净减少34.5万美元，房地产销售净收益增加1.01698亿美元，总其他费用（收入）增加9713.2万美元[126] - 净投资收入增加420万美元，总房地产合伙投资收益权益减少88.8万美元，主要因共同投资合伙物业组合变小[127] 净收入情况 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为9730万美元，而2022年第一季度为1.952亿美元，其中2022年包含1.019亿美元的房地产销售收益[112] - 截至2023年3月31日的三个月，归属于普通股股东和单位持有人的净收入减少9839万美元[128] - 归属于普通股股东和单位持有人的净收入调整后，2023年3月31日三个月的Nareit FFO为1.86495亿美元，核心运营收益为1.77798亿美元[136] 租户情况 - 截至2023年3月31日，按比例计算的年度化基本租金百分比来看，公司前五大租户中四家为杂货店，其中Publix占7.0%和3.2%，Kroger Co.占7.3%和3.1%，Albertsons Companies, Inc.占4.7%和3.0%，Amazon/Whole Foods占2.9%和2.7%，TJX Companies, Inc.占3.6%和2.6%[117] - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例计算的年度基本租金的1.1%，其中0.5%与Bed Bath and Beyond有关[119] 债务与现金流情况 - 母公司有2亿美元私募债务，运营合伙企业是该债务的共同发行人和担保人[139] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期[141] - 截至2023年3月31日，公司有6520万美元无限制现金，信贷额度总承诺金额为12.5亿美元，可用额度为12.10619亿美元，到期日为2025年3月23日[142] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动产生的现金流分别为1.621亿美元和1.429亿美元，支付的股息分别为1.116亿美元和1.074亿美元[142] - 预计未来12个月需要约2.961亿美元现金用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发等[143] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动净现金流入分别为1.62099亿美元和1.42892亿美元，投资活动净现金流出分别为3905万美元和净流入5835.4万美元，融资活动净现金流出分别为1.23682亿美元和1.17543亿美元[147] - 2023年第一季度融资活动净现金使用为1.23682亿美元，较2022年的1.17543亿美元减少613.9万美元[154] 股息情况 - 2023年5月2日，董事会宣布普通股股息为每股0.65美元，将于2023年7月6日支付[142] - 2023年公司因每股股息率和流通股数量增加，多支付420万美元股息[156] 房地产开发投入情况 - 2023年第一季度，公司为房地产开发、再开发和改善投入资金4460万美元[151] - 截至2023年3月31日，在建开发项目预计总成本为5591.4万美元，已发生成本占比51%；在建再开发项目预计总成本为2.46581亿美元，已发生成本占比57%[153] 公司回购与收支情况 - 2023年公司为满足员工税务预扣要求回购员工基于股票的补偿普通股，花费710万美元，2022年为620万美元[156] - 2023年公司通过回购计划支付2000万美元回购349,519股普通股[156] - 2023年公司从有限合伙人处净收入73.8万美元，2022年向有限合伙人支付100万美元[156] 房地产合伙企业相关情况 - 截至2023年3月31日，公司在房地产合伙企业的投资中，按比例应承担的应付票据为5.004亿美元[158][160] - 截至2023年3月31日，公司房地产合伙企业的应付票据14亿美元将于2034年到期，其中97.5%的加权平均固定利率为3.7%，其余浮动利率票据加权平均可变利率为6.6%[158] - 2023年第一季度公司从房地产合伙企业获得的资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用为603.8万美元，2022年为668.4万美元[162] 环境修复负债情况 - 截至2023年3月31日，公司为按比例分担的环境修复计提负债1140万美元[165] 债务偿还能力情况 - 公司认为凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，有能力成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[166] 物业出租率情况 - 2023年3月31日、2022年12月31日和2022年3月31日，公司总物业组合的出租率分别为94.9%、94.8%和93.9%；同店物业组合的出租率分别为95.1%、95.1%和94.3%[113] 开发与重建项目成本情况 - 2023年3月31日，公司正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本为3.025亿美元，高于2022年12月31日的3.009亿美元[113] - 2023年完成的开发和重建项目估计净项目成本为160万美元，平均稳定收益率为21%[113] 物业抵押情况 - 截至2023年3月31日，90.2%的全资房地产资产未设抵押[145]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长6.3%，最大驱动因素是基本租金，贡献了430个基点；另一个重要驱动因素是无法收回的租赁收入，贡献了130个基点 [23][24] - 同店NOI增长指引上调50个基点，新范围为2.5% - 3.5%（不包括新冠时期储备金回收） [25] - 信用损失假设从之前的75 - 100个基点下调至60 - 90个基点 [25] - 一季度回购约35万股，花费2000万美元，平均价格略高于每股57美元 [26] - 提高了NAREIT FFO和核心运营收益指引区间，每股均提高0.04美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租赁成交量比历史一季度平均水平高20%，店铺租赁表现强劲，本季度入住率又提高了20个基点，2022年已提高200个基点 [42] - 一季度近90%的租赁活动和93%的店铺租约有嵌入式租金阶梯，为店铺租约的最高纪录 [17] - 已签约但未入住的租赁管道季度环比持平，为230个基点，代表3200万美元的年度增量基本租金 [43] 开发和再开发业务 - 季度末有3亿美元的在建项目，租赁活动强劲，团队出色地使项目按计划和预算进行 [20] - 接近完成纽约都会区一个近9000万美元开发项目的收购，将由一流的特色杂货店作为主力店 [21] - 季度末后启动了戴利城塞拉蒙特中心的第三阶段再开发项目，投资3700万美元，包括对前JCPenney的改造和在梅西百货旁边增加两座小店铺建筑 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，此前看到的活动增加和竞争性投标情况较为短暂，交易市场再次受到融资市场不确定性和不稳定的影响，交易成交量仍然非常少 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身受益于竞争优势，包括资产和人员的卓越品质、流动性、资本获取渠道和资产负债表实力，使其能够把握机会并交付优质成果 [8] - 公司将继续寻找投资机会，将自由现金流再投资，专注于将开发和再开发管道的年度启动规模扩大到2亿美元以上 [23] - 公司利用开发专长、资本获取渠道和广泛的行业联系这三个发展基石，在全国范围内寻找有吸引力的投资机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济前景存在不确定性，特别是近期银行动荡，但公司业务尚未出现疲软迹象，租户销售持续表现出色，反映了某些类别（如餐饮和杂货）的实力以及消费者对通胀影响的承受能力 [5][6] - 公司认为，鉴于支持郊区贸易区租户需求持续增长的积极结构性趋势，公司和购物中心行业整体处于有利地位，对潜在的不利经济和资本市场影响具有更强的抵抗力 [15] - 运营趋势保持积极，公司对今年的前景更有信心，尽管有租户破产情况，但团队积极应对，且看到租户对填补空置空间有强烈需求 [39][40][45] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了本季度的收益材料，包括可比GAAP财务指标，还发布了包含前瞻性收益指引等额外信息的演示文稿 [3] - 公司提醒，本次讨论中的前瞻性陈述基于管理层当前的信念和预期，存在各种风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁需求的可持续性，3月硅谷银行事件后租赁成交量是否有变化，4月情况如何，若有租户表现出抵制或放缓租赁的原因是什么 - 3月新租赁活动超过了1月和2月，4月新租赁活动独立超过了1月、2月和3月，公司仍看到各地区多个类别有非常强劲的需求，租赁管道中有超过100万平方英尺的新活动 [29][55][56] 问题2: 2023年指引上调和业绩超预期中，有一半的利好是由基本租金驱动，这种情况是否可持续 - 一季度有一些一次性影响超出了内部估计，这些影响会传导到全年业绩中；店铺需求持续存在，管道中的3200万美元年度基本租金（ABR）今年将交付，其中80%将在今年实现，这是同店增长前景改善的重要驱动因素 [57][58][59] 问题3: 考虑到健康的一季度租赁情况和Bed Bath & Beyond破产的影响，对年末入住率的预期如何 - 从收入角度看，已签约的入住率和店铺空间需求带来的顺风将超过破产程序可能导致的损失 [60] 问题4: 其他地区银行的潜在填补情况，以及对Kohl's、Rite Aid、Michaels等风险租户空间的讨论情况 - 公司会积极评估租户观察名单，若认为有机会会提前采取行动；公司对地区银行分行的敞口很小 [61][62] 问题5: 在租金上涨和增加租金阶梯方面，从租户那里得到了怎样的反馈，运营成本回收率（OCR）情况如何 - 由于通胀影响被广泛接受，公司能够在很多交易中成功加入更高的租金阶梯，且没有看到太多抵制；对于运营成本回收率，不同类别情况不同，但零售商运营状况总体健康，公司有能力合理推动租金上涨 [65][90] 问题6: 关于FFO指引，是否过于保守，有哪些因素影响增长 - 一季度的部分收入有一次性和时间性因素，如追求收入是一次性的，较高的百分比租金有时间性影响（主要在一季度）；同时要考虑Bed Bath & Beyond破产对未来增长的影响 [73][74] 问题7: 交易市场情况如何，是否有更多机会出现，以及对额外股票回购的考虑 - 一季度交易市场非常安静，公司一直关注能增加收益且与当前投资组合质量和增长相当或更优的机会，希望未来有更多机会出现；本季度的股票回购是战术性的，为了对冲纽约开发项目的单位发行 [91][92][93] 问题8: 开发项目的定价相对于之前是否有变化 - 公司会密切关注市场情况，但更注重确保项目对公司有增值作用，会根据项目风险评估资金来源和成本，目前正在推进的项目对公司长期有利 [69] 问题9: 租赁利差在过去几个季度有所减速，能否提供相关情况说明 - 一季度现金租金利差主要来自店铺租赁，通常低于主力店租赁；过去12个月新活动的现金利差为11%，公司在嵌入式租金阶梯和审慎资本支出方面取得了成功，净有效租金占基本租金的比例在过去五个季度处于中高80%的范围 [97] 问题10: 指引假设年末入住率持平或略有下降，在此期间是否会因Bed Bath & Beyond破产而下降，如何量化这种下降 - 一季度同店增长为6.3%，到年末将降至中点3%；已签约的3200万美元租金将在年内逐步实现，其中80%将在年末前交付；第四季度的比较基数较难，因为去年同期有特殊的回收项目 [98] 问题11: 是否在租赁管道中看到传统商场主力店（如Macy's和Nordstrom）开设小型店铺的活动 - 是的，Macy's有Market by Macy's和Bloomingdale Outlet，Nordstrom正在扩大Nordstrom Rack概念，整个折扣零售类别表现活跃 [102] 问题12: 如何对未来百分比租金进行建模 - 百分比租金同比增长，连续两个一季度增长超过40%，但占总收入的比例仅约1%；应在长期建模中保持该水平相对稳定，大部分百分比租金收入在一季度确认，全年其他时间也会有但占比小 [103] 问题13: 全年一般及行政费用（G&A）项目上调100万美元的原因，是否具有持续性或波动性 - 主要是对非薪资项目的预测进行了细化，没有明显趋势，只是更精确的展望 [105] 问题14: 纽约都会区和休斯顿的开发项目有何独特之处，吸引公司投资的市场因素是什么 - 纽约项目尚未完成收购，将由一流杂货店作为主力店，位于进入壁垒高的市场，未来有扩展机会；休斯顿项目本周已完成第一阶段收购，规模约1000万美元，位于繁荣的总体规划社区，是该社区唯一的零售服务提供商，有大量潜在需求；公司的开发战略是投资具有长期可持续竞争优势、能长期增长NOI的购物中心 [107][109][129] 问题15: Bed Bath & Beyond的五家拒绝续租店铺，在清算期间租金情况如何 - 预计因这五家店铺损失约50万美元租金；对于尚未拒绝续租的店铺，将继续收取租金，直到可能的租约承接或未来拒绝续租事件发生 [112] 问题16: 店铺空间的峰值入住率是多少，未来2 - 2.5年可能达到什么水平 - 店铺入住率峰值超过93%（约93.3%），公司认为目前的投资组合和市场供需状况比当时更好，但不保证能显著超过峰值 [156] 问题17: 未获得租金阶梯的7% - 10%租约的特征是什么，开发和再开发管道的影子管道中，新开发机会的占比情况如何 - 未获得租金阶梯的租约是行使的期权且没有嵌入式租金阶梯；影子管道非常关注包括新开发项目在内的组合 [140][160] 问题18: 近期银行系统事件对业务有何影响，包括未来再开发管道机会的时间和信心、收购活动、租户情况 - 目前尚未看到银行业事件对业务的影响，公司使用自由现金流为项目提供资金，资金获取没有问题；开发项目有周期，公司会更加谨慎地进行评估；从租户角度看，目前没有听到相关反馈，公司有支持租户的计划；公司准备好利用市场错位带来的机会，只要投资能增加收益且与现有投资组合质量和增长相当或更优 [163][164][166] 问题19: 对Kroger Albertsons合并情况的看法 - 公司没有额外信息，与两家公司都有良好关系，无论合并结果如何，对公司都有好处 [168] 问题20: 如何看待物业保险成本和保费问题 - 公司由于规模、质量、业绩记录和物业维护等方面的优势，保险获取情况比大多数公司好；近期续保虽有困难，但团队成功完成，预计相关费用将增加15% - 20%，不过这部分成本可通过租约转嫁给租户，对公司未来增长的风险已得到缓解 [169][178][148] 问题21: 纽约都会区开发项目的9000万美元是否包括收购和开发成本，休斯顿项目是否需要额外土地收购用于未来开发阶段，以及这些开发项目的目标回报率是多少 - 纽约项目的9000万美元包括收购和未来开发建设的所有成本；休斯顿项目收购时获得了相邻土地的控制权，用于未来阶段开发；休斯顿项目的开发回报率约为8% [172][173][183] 问题22: Bed Bath & Beyond是否有类似Sears那样解锁大型再开发项目的潜力，以及当前资本市场下大型项目的门槛是多少 - 公司正在评估一个Bed Bath & Beyond店铺的再开发价值，但总体上主要是重新租赁的工作；公司在开发项目上非常谨慎，不进行投机性开发，在有明确的签约租约可见性之前不会启动新项目 [114][143] 问题23: 银行贷款收紧是否为公司带来更多与小型开发商合作的机会 - 是的，银行贷款挑战为公司创造了与小型开发商合作的机会，公司有可用资金且愿意积极参与，与零售商的关系也有助于推动开发管道建设 [184][185][186]

业绩总结 - 2023年每股净收入预期为2.01至2.09美元，较之前的1.92至2.00美元有所上调[12] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为4.07至4.15美元，较之前的4.03至4.11美元有所上调[12] - 核心运营收益每股预期为3.87至3.93美元，较之前的3.83至3.89美元有所上调[12] - 同物业净运营收入(NOIs)增长预期为0.5%至1.5%，较之前的0%至1.0%有所上调[12] - 2023年Nareit FFO每稀释股收益指导为4.07至4.15美元，核心经营收益每稀释股收益指导为3.87至3.93美元，同比增长4-5%[16] 用户数据 - 2023年同物业净营业收入（不含交易和2020/2021年收款）预计增长2.5%至3.5%[18] - 2023年预计收回2020/2021年储备的租金收入为400万美元，较2022年的2000万美元减少[18] - 2023年同物业净营业收入增长对2023年FFO的贡献为每股15美分，主要受租金增长驱动[17] - 2023年非同物业净营业收入（不含交易和2020/2021年收款）预计增长2美分[18] 财务展望 - 2023年总管理费用预期为88,000至91,000美元，较之前的87,000至90,000美元有所上调[12] - 2023年利息费用预期为168,000美元上下波动[12] - 2023年开发和重建支出预期为130,000美元上下波动[12] - 2023年不动产处置预期为65,000美元上下波动[12] - 2023年股东回购结算预期为20,000美元[12] 负债与流动性 - 2023年总净债务与运营EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为4.7倍[27] - 2023年公司流动性为12亿美元，保持低杠杆和保守的债务契约比率[26] - 截至2023年3月31日，正在进行的开发和重建项目总成本超过3亿美元，预计稳定收益率为7-8%[34] - 2023年公司总债务与总资产比率为26%，远低于65%的要求[27]

公司基本信息 - 公司自1993年开始作为公开交易的房地产投资信托基金运营，自2017年起成为标准普尔500指数成分股[14] - 公司业务包括收购、开发、拥有和运营位于美国顶级市场的创收型零售房地产，通过向零售商出租空间来创收[14] - 截至2022年12月31日，公司拥有404处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积为5110万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4330万平方英尺[15] - 截至2022年12月31日，公司有445名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有22个市场办公室[25] 公司业务目标与策略 - 公司的目标包括拥有和管理高质量购物中心组合、保持领先的开发和再开发平台、维持保守的资本结构等[18] - 公司实现目标的关键策略包括实现同店净营业收入增长、再投资现金流、维持保守资产负债表等[19] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他购物中心所有者和线上购物的竞争，其竞争优势包括市场区域、购物中心设计等[20] 公司企业责任 - 公司的企业责任基于ESG实践，包括员工、社区、道德与治理、环境管理四个支柱[21] - 2022年，公司继续实施多元化、公平和包容战略，关注员工参与度和发展[26] - 2022年公司支持员工通过志愿和资金支持社区组织，进行慈善捐赠[33] - 公司承诺到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量从2019年的基准年减少28%，并在2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[38] 公司人员变动与会议安排 - 公司董事会于2022年宣布任命Kristin A. Campbell，自2023年1月15日起生效[35] - 公司执行官员均任职超五年，截至2022年12月31日包括Martin E. Stein, Jr.等四人，其中James D. Thompson于2022年12月31日退休[44] - 公司2023年度股东大会预计于5月3日以纯线上形式举行[51] 公司税务规定 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年至少分配90%的应纳税所得额，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[41] 公司财务指标定义 - Nareit EBITDAre是REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除利息费用等多项内容[58] - Nareit FFO是常用的REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除房地产销售收益和减值等，公司按Nareit定义计算[59] - 净运营收入（NOI）是租金等收入减去运营维护费用等，排除直线租金收入和费用等[61] - 核心运营收益是公司使用的额外绩效指标，从Nareit基金运营资金（Nareit FFO）中排除交易相关收支等项目[54] - 固定费用覆盖率定义为运营EBITDAre除以支付给贷款人的总利息和预定抵押本金之和[57] - 运营EBITDAre从Nareit EBITDAre开始，排除来自高于和低于市场租金摊销及直线租金的某些非现金收益组成部分，公司提供净收入到Nareit EBITDAre再到运营EBITDAre的调节[64] 公司物业相关定义 - 非同类物业指在比较的任一日历年度期间被收购、出售等影响期间可比性的物业[63] - 按比例信息包括公司100%的合并物业以及在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额（基于所有权权益）[65] - 按比例信息的呈现存在局限性，包括各单项金额不一定代表公司对资产、负债、收入和费用的合法索偿权，且行业内其他公司计算按比例权益的方式可能不同[68] - 按比例财务信息不应独立考虑或替代GAAP报告的财务报表，公司主要依靠GAAP财务报表，将按比例信息作为补充[69] - 开发中物业包括处于不同阶段的新建开发物业[70] - 再开发物业包括正在进行或准备进行再开发的零售运营物业，除非另有说明，再开发物业包含在同一物业池中[70] - 开发完成定义为开发中的物业满足90%的总估计净开发成本已发生且出租率达95%以上，或物业有至少两年的主力店运营[56] - 再开发完成的物业判定标准为：（i）已发生总预计项目成本的90%且公司拥有的该项目可租赁面积出租率等于或超过95%；（ii）若适用，物业至少有两年的主力店运营[70] - 零售运营物业是指非开发中物业的零售物业，即大部分收入来自零售用途的物业[71] - 同一物业是指在被比较的两个日历年期间始终拥有和运营的零售运营物业，不包括开发中物业、上一年度开发完成物业和非同一物业，除非另有说明，再开发物业包含在内[72]