财务数据和关键指标变化 - 2022年全年和第四季度同店净营业收入（NOI）分别增长6.3%和5.8%，剔除2020和2021年储备金的收取影响，2022年基本租金增长贡献3.6%，第四季度加速至4.8% [74][79] - 2022年未收租约收入接近历史平均水平，按当前年度账单计算约为50个基点 [69] - 2022年GAAP和净有效租金利差处于中两位数水平，初始现金租金利差超过7% [43] - 2022年租户保留率高于历史平均水平，坏账占收入的百分比回到疫情前水平 [43] - 2022年第四季度COVID收款约200万美元，全年总计2000万美元，低于2021年的4600万美元 [90] - 2023年预计COVID收款300万美元，低于去年的2000万美元；非现金收入中点预计为3600万美元，低于2022年的4700万美元 [80] - 2023年核心运营每股收益预计同比增长近4% [69] - 2023年预计同店NOI增长2% - 3%，主要由基本租金增长驱动 [91] - 2023年同店NOI指导范围假设因预期租户破产和提前关店造成的信贷损失影响约75 - 100个基点 [92] - 2023年预计产生超过1.4亿美元的自由现金流 [94] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年租赁表现出色，租赁率提高80个基点，已开业率提高110个基点，年末同店租赁率回到2019年的95.1% [61] - 2022年店铺空间租赁创纪录，年末较上年提高200个基点，店铺租赁率比2019年高70个基点 [62] - 年末已签约但未开业的管道占230个基点，代表超过3400万美元的年度基本租金 [63] 开发和再开发业务 - 2022年完成超过1.2亿美元的项目，其中超1亿美元在第四季度完成 [65] - 2023和2024年开发和再开发项目预计带来1500万美元的增量NOI [67] - 年末在建开发和再开发项目总计3亿美元 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场活动开始增加，尽管交易量仍较低，但随着融资市场稳定和国债走势反转，优质杂货店主导的购物中心出现竞争性投标情况 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续专注于核心运营收益，剔除非现金调整项，并提供剔除COVID收款后的同店NOI数据，以展示潜在的积极增长 [48] - 致力于通过筛选低质量、非战略性、低增长资产，降低风险敞口 [8] - 优先考虑开发和再开发项目，因其能带来最佳回报，且公司有成功交付预期回报的记录 [168] - 若收购机会能满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件，公司将积极参与 [161] - 适时进行股票回购，利用市场错位机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司表现良好，第四季度各方面业绩稳健，得益于购物中心的质量、租户的健康和韧性以及团队的努力 [56] - 宏观经济背景带来更多租户破产和提前关店情况，但公司对风险租户的敞口有限，且有机会收回空间并利用强劲的租赁环境 [57] - 随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对经济环境对业务的影响有了更清晰的认识，对2023年前景充满信心 [58] - 2023年有望凸显公司的优势，包括房地产质量和位置、租户信用、资产负债表实力和流动性以及团队的努力和奉献 [59] - 零售运营环境保持健康，公司有信心将租赁率提高到96%以上 [73][100] 其他重要信息 - 第四季度在Serramonte中心完成了再开发项目的前两个阶段，包括室内商场翻新以及新增Chick - fil - A和Starbucks外铺，后续阶段预计2023年下半年开始 [40] - 截至年末，Bed Bath & Beyond的11家门店占平均基本租金（ABR）的60个基点，1月有1家自然到期，上周宣布的关店名单中有5家 [75] - 公司最活跃的租户类别包括餐厅、健康和 wellness、兽医、杂货店和折扣店，顶级全国零售商扩张意愿强烈，对公司高质量物业有利 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明0.21美元的非收入按市值计价情况，以及收回部分空间的按市值计价机会 - 公司已将约300万美元的预期加速摊销纳入指引，与Bed Bath & Beyond可能归还空间的情况相关 [3] 问题: 请解释长期有机同店NOI增长算法与2023年预期的差异 - 2023年基本租金预计增长超过3%，主要由租赁团队的出色表现驱动，但信贷损失储备会对增长有一定拖累，算法整体仍然有效 [96][97] 问题: 未租赁库存空间的质量和可租赁性如何，以及租赁率达到96%以上对租金利差的影响 - 从租赁管道来看，剩余空间质量良好，有信心将租赁率提高到96%以上；预计租金利差达到高个位数 [100][103] 问题: 与面临融资挑战的开发商合作的投资规模和交易进展 - 投资规模范围较广，目前处于与开发商从初步交流进入实际谈判和分析的早期阶段 [106][114] 问题: Bed Bath & Beyond关店后租金提高幅度、回填方式和预计停机时间 - 按市值计价租金预计提高15% - 20%，公司正在就所有已知关店进行谈判，部分情况还在进行招标 [112][113] 问题: 6500万美元处置假设的依据 - 这是特定项目的假设，目前是一个占位数据，参考了去年的交易并考虑了市场变动，是公司管理投资组合质量战略的一部分 [120][123] 问题: 第四季度租户从现金会计转回权责发生制会计的情况，以及剩余7%租户转回的概率和预期水平 - 转回的主要是小店铺租户、本地信贷和个人服务类租户；预计2023年有250万美元的转换，占ABR的2%，最终现金制租户比例预计降至5%左右 [126][127] 问题: 目前对业务哪些方面有更清晰的认识 - 主要体现在租赁、交易市场和租户信用方面，随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对业务影响有了更清晰的认识 [128] 问题: 请说明基本租金增长的假设和策略 - 租金阶梯是增长的基础，一直有140个基点左右的积极贡献；2023年将继续交付已签约未开业的管道，但租户破产和信贷损失储备可能会有一定影响 [134][135] 问题: 若三个月前和现在被迫给出指引，方向上有何不同 - 现在给出的指引与三个月前类似，但现在更有信心和把握，因为对业务影响因素有了更清晰的认识 [151] 问题: 2023年坏账假设中与已知情况（如Bed Bath & Beyond）相关的比例和缓冲空间 - 75 - 100个基点的信贷损失影响涵盖了各种情况，中点假设是经典的重组情景，上限假设是Bed Bath & Beyond无关店继续经营；相比2022年，2023年坏账费用有一定增加，有一定缓冲空间 [145][160] 问题: 考虑到当前资本回报率、交易量和自身资本成本，公司今年收购资产的潜力如何 - 公司有条件积极参与收购，但必须是满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件的合适机会 [161] 问题: 未来12 - 18个月可能启动的五个再开发项目的回报与现有项目相比如何 - 目标回报率与历史情况和现有项目相似，没有实质性变化 [164] 问题: 国债走势反转和通胀缓和是否反映在购物中心的客流量或交易量上 - 目前客流量与2019年基本持平，必需品零售表现良好，餐厅等业务表现出色 [175] 问题: 要达到96%的租赁目标需要满足什么条件，实现的可能性如何 - 实现该目标需要时间、租赁团队的持续努力，租户破产和关店会带来挑战，但公司有信心在未来实现 [180][183] 问题: 对Kroger和Albertsons交易的最新看法 - 公司认为该交易若达成，将使两家公司更具规模，有更多能力投资实体和技术；若交易受阻，公司也对自身房地产和两家领先杂货店作为锚定租户有信心 [172][173]

业绩总结 - 2023年每股净收入预期为$1.92至$2.00，2022年实际为$2.81[8] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为$4.03至$4.11，2022年实际为$4.10[8] - 2023年核心经营收益每稀释股收益指导为3.83至3.89美元，年增长约4%[17] - 2022年Nareit FFO每稀释股收益为4.10美元[19] - 2022年同物业净营业收入增长为6.3%[25] 用户数据 - 2023年同物业净营业收入（不含租金费用和2020/2021年储备收款）预计增长2.0%至3.0%[25] - 2023年同物业净营业收入增长的主要驱动因素包括基础租金增长和租户扩展[25] 未来展望 - 2023年开发和重建支出预期为约$130,000千，2022年实际为$112,995千[8] - 2023年一般和行政费用预期为$87,000至$90,000千[8] - 2023年利息费用预期为$168,000千左右[8] - 2023年预计收回2020/2021年储备的金额为$20,050千，误差范围为$3,000千[8] - 2023年预计收回2020/2021年储备款项约300万美元，较2022年的2000万美元大幅减少[19] 财务状况 - 公司当前的流动性为12亿美元[53] - 截至2022年12月31日，净债务与经营EBITDA比率为5.0倍[54] - 固定费用覆盖率为4.7倍[54] - 利息覆盖率为5.2倍[54] - 总合并债务占总合并资产的比例为26%，低于65%的要求[54] - 有担保合并债务占总合并资产的比例为3%，低于40%的要求[54] - 合并收入用于债务服务与合并债务服务的比率为5.6倍，高于1.5倍的要求[54] - 无担保合并资产与无担保合并债务的比例为400%，高于150%的要求[54] - 加权平均利率为3.9%[58] - 总比例债务为43亿美元[60] 其他信息 - 2022年收购金额为$209,908千，2023年无收购预期[8] - 2022年处置金额为$179,044千，2023年预期为$65,000千左右[8] - 2022年非现金项目总额为4700万美元，其中包括1700万美元的直线租金储备逆转的正面贡献[28] - 2023年非现金项目指导为3450万至3750万美元，较之前的3000万美元有所上调[28]

公司优势 - 80%的购物中心为杂货店锚定的社区中心，位于郊区，服务社区基本需求[4] - 全国有20多个办事处，与超400处物业的租户和供应商合作，团队经验丰富且与租户关系良好[4] - 有深度的开发和再开发机会管道，长期创造价值能力强[5] - 资产负债表和流动性良好，低杠杆且近期到期债务少，过去12个月债务与EBITDAre比率为5.0倍，循环信贷额度约12亿美元[5] 财务业绩与展望 - 2022年净收入、Nareit FFO、核心运营收益每股摊薄收益分别为2.70 - 2.73美元、4.00 - 4.03美元、2.85美元[11] - 2022年同店NOI无终止费增长2.0% - 2.5%，无终止费或上一年储备金回收增长5.25% - 5.75%[11] - 预计2023年回收上一年储备金约300万美元，非现金项目约3000万美元[24] 债务与资本结构 - 截至9月30日，净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.6倍，利息覆盖率为5.0倍[28] - 加权平均利率3.8%，加权平均到期年限8.5年，总按比例债务43亿美元[32][33][34] 项目进展 - 2022年已完成收购项目总价2.01亿美元，涉及多个地点的购物中心[38][41] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目成本约3.98亿美元，预计未来5年每年支出1.5 - 2亿美元[43][45] 企业责任 - 2021年员工敬业度85%，新员工39%为少数族裔，员工参与联合之路活动比例95%，社区志愿时长超1700小时，慈善捐款约140万美元[50] - 董事会36%成员满足多元化标准，是美国第一家发行绿色债券的REIT，获SBTi短期温室气体减排目标认可[50]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI），剔除前期收款后增长2.6%，基础租金贡献3.9%的增长率 [26][27] - 截至第三季度末，已实现约1800万美元的前期准备金收款，预计第四季度再增加200万美元，全年指导范围预计达到2000万美元 [28] - 第三季度将3%的现金制租户转回权责发生制，带来460万美元的Nareit FFO增长，目前约9%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计 [29] - 上调2022年全年Nareit FFO范围，中点提高0.075美元，主要受前期收款、直线租金转回和同店NOI增长改善推动 [30] - 修订后的核心运营每股收益范围为3.75 - 3.78美元，剔除前期收款影响后同比增长7% [31] - 预计2023年前期收款约300万美元，非现金项目约3000万美元 [34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度实现创纪录的季度总租赁成交量，包括租赁面积和交易数量 [16] - 租赁管道强劲，已签署但未开始的租约预计带来超3400万美元的年度基础租金 [16] - 出租率较第二季度提高20个基点，较上年同期提高90个基点 [17] - 第三季度续约率创历史新高，现金租金利差为7%，GAAP租金利差超13% [17] - 净有效租金增长达中两位数，当年坏账占收入比例恢复到疫情前历史水平 [17] 开发和再开发业务 - 全国近4亿美元的在建项目进展顺利，平均收益率保持在7% - 8% [19] - 预计未来两年开发和再开发项目将带来约1500万美元的NOI [20] - 东圣马可开发项目的Publix商店8月开业，销售表现超预期，商铺租赁需求强劲，项目已100%出租 [20] - 雅培再开发项目取得重大进展，第三季度首个租户开业，近期签署了1.7万平方英尺的整层租约，顶层空间也有良好的租赁势头和兴趣 [21] - 上个月开始洛杉矶乡村中心的建设，该项目包括将前凯马特大楼改造为新的零售空间和约300套豪华中层公寓 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差仍然较大，且市场表现无明显地域差异 [13][141] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行自筹资金的增长战略，利用强大的自由现金流和资产负债表资金，在不筹集新股权资本或出售资产的情况下，投资于价值创造管道 [10][11] - 专注于扩大开发和再开发管道，通过现有投资组合的再开发机会、增值收购和新的地面开发项目来实现增长 [12][23] - 鉴于融资市场收紧，公司凭借强大的资产负债表和资金获取能力，预计将获得更多与开发商和业主共同投资的机会 [24] - 公司认为，位于优质地段、由杂货店锚定的社区和邻里中心的资产价值受市场影响较小 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济压力，如高通胀、利率上升和消费者支出下降，但公司和租户展现出韧性，经营趋势积极，租户需求强劲，租金增长健康 [7][8] - 公司以谨慎乐观的态度展望未来，认为其投资组合的人口结构特点和郊区贸易区的结构性顺风，使其能够在经济环境疲软时吸收通胀影响并维持消费 [9] - 公司有信心在长期内表现出色，既能作为安全避风港，又能实现稳健和可持续的增长，推动股东总回报 [15] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息增加4% [16] - 穆迪在第三季度将公司置于正面展望，认可其强大的资产负债表 [37] - 公司杠杆率为净债务与EBITDA的5倍，处于目标范围低端，季度末循环信贷额度未使用 [37] - 99%的按比例债务为固定利率，低杠杆和长期到期安排将有助于抑制未来债务按市值计价对增长率的潜在负面影响 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道情况及施工延迟是否影响租赁实现 - 租赁管道仍然强劲，有超100万平方英尺的租约正在谈判中，目前主要是许可延迟问题，而非施工延迟，公司正在采取多种措施压缩时间，许可情况保持稳定 [44][46][47] 问题2: 2023年前期收款和非现金项目的假设情况 - 2023年前期收款预计约300万美元，因可收款金额减少；非现金项目预计约3000万美元，包括直线租金、高于或低于市场租金的摊销以及债务按市值计价的摊销，2022年的直线租金转换影响不会在2023年重复 [48][50][51] 问题3: 2023年租赁开始情况及预期 - 公司有240个基点的租赁管道将在2023年交付，约75%预计在年中交付，全部将在年底交付，带来3400万美元的ABR，租赁活动水平良好，反映出市场对公司空间的需求，但2023年的入住率预期还需考虑租户迁出情况，更多细节将在2月公布 [55][56][59] 问题4: 公司是否看到更多人寻求地面开发合作及相关情况 - 由于当前资本市场资金稀缺，一些小型开发商难以获得债务融资，公司收到的潜在合作电话增多，但公司仍致力于实现每年至少2亿美元的开发和再开发战略目标，会根据机会的质量来评估是否合作 [63][64] 问题5: 合资伙伴相关评论与资产估值的关系及投资偏好 - 公司的开发项目一直注重资产质量，对于合作机会，首先考虑资产质量和是否适合长期持有，再决定是否继续对话和评估机会 [67][68][69] 问题6: 如何看待资本成本与潜在投资机会及回报 - 公司预计有1.35亿美元左右的自由现金流，结合低杠杆，可获得非稀释性资本，可按约50%的比例进行杠杆融资，提供约2.7 - 3亿美元的投资能力，公司投资回报目标是与市场现行资本化率保持150个基点以上的利差，有信心实现盈利增长和合理的回报门槛 [70][71][72] 问题7: 目前入住率的租赁上行空间及空置空间质量 - 公司认为有能力将入住率恢复到超过96%的水平，目前空置空间质量良好，现金租金利差和嵌入式租金增长都表明了这一点 [75][76][77] 问题8: 已签署但未租赁管道中替换现有空置的比例 - 已签署但未租赁管道中的租金全部为增量，不替换现有租金支付租户 [79] 问题9: 能否专注于租金率而非入住率，可能的衰退对租金定价的影响及未来一年的租赁率目标 - 入住率与租金利差有较强相关性，入住率越高，定价能力越强，加上通胀因素，公司有望继续推动租金健康增长，2023年租金利差增长主要来自已实现的租赁管道，公司战略目标是保持中高个位数的租金利差增长 [83][84][86] 问题10: 雅培项目的早期租赁情况及对混合用途项目的看法 - 雅培项目的底层零售商已全部签约，表现出色，剩余顶层空间需求强劲，公司一直专注于开发优质的杂货店锚定购物中心，对于混合用途项目，会根据具体情况与合作伙伴共同开发，如乡村中心项目与多户住宅开发商合作 [88][89][90] 问题11: 乡村中心项目的新零售商、豪华公寓比较和社区反馈情况 - 新的主力租户将是全食超市，将在垂直住宅下方建造新门店，公司有豪华公寓的比较数据，通过空气权租赁结构确保租金收入，社区反馈良好，随着建设开始和全食超市搬迁消息公布，公司将继续与租户进行深入对话 [96][97][99] 问题12: 到明年年底已开始入住率是否会有超过60个基点的增长 - 公司建议关注基础租金增长，这是最好的指标，2022年基础租金增长呈上升趋势，结合租赁需求和租赁管道情况，公司有能力在经济疲软时实现基础租金增长，2023年的增长预期将在后续公布 [103][104][106] 问题13: 东梅多斯的增值机会 - 公司以低初始资本化率收购东梅多斯广场，预计无杠杆内部收益率接近10%，公司将与当地市政合作进行再开发，通过提升商品销售、实施场所营造策略和连接社区来释放资产价值 [107][108] 问题14: 如何衡量投资组合应对通胀的上行空间及续约情况 - 衡量投资组合应对通胀的上行空间可考虑到期空间比例和市场租金情况，但由于租户类型复杂，较难准确评估，无期权续约的租赁利差为8%，行使期权的为5%，此外，合同租金增长、租赁利差和入住率提升都是推动增长的因素 [115][116][118] 问题15: 投资组合的入住率提升空间及对同店增长的影响 - 公司对投资组合质量有信心，认为有继续增长基础租金的机会，关于实现峰值入住率的预期将在2月公布 [126][127][128] 问题16: 对克罗格 - 阿尔伯森斯交易的看法 - 该交易对公司是积极的，因为杂货行业一直处于整合状态，强大的运营商会变得更强，合并后的公司将能够在数字和店内体验等方面进行更多投资 [129][130][131] 问题17: 疫情前现金制租户比例及2023年底的预期 - 疫情前现金制租户比例在5%左右，目前为9%，预计第四季度可能再有1% - 2%转换，最终将在中个位数水平实现正常化 [134] 问题18: 如何看待明年的坏账情况 - 目前坏账率处于历史平均水平，对于明年是否会有适度增加还不确定，但预计不会达到2020 - 2021年的水平，更多信息将在2月公布 [135] 问题19: 交易市场中哪些地区或市场的资本化率受宏观逆风影响较小 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差大，目前市场表现无明显地域差异 [141]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P ...

财务数据和关键指标变化 - 公司将2022年同店净营业收入（NOI）指引中点上调100个基点至5.25%，不包括上一年度收款 [18] - 第二季度核心运营每股收益恢复到2019年疫情前水平 [35] - 第二季度将更多现金制租户转回权责发生制，直线租金储备的转回为Nareit FFO贡献350万美元，即每股0.02美元，目前约12%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计核算 [36] - 公司回购130万股股票，花费约7500万美元，平均每股价格58.25美元，此次股票回购对2022年收益增厚约1美分 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁成交量较历史平均水平增长20%，租户保留率高于历史平均水平 [19] - 第二季度现金租金利差近9%，GAAP租金利差达17%，近90%的已执行租约嵌入了合同租金阶梯 [20] - 净有效租金增长率处于中两位数水平，租赁资本支出维持在较低水平 [21] 开发与再开发业务 - 约3.9亿美元的开发和再开发项目正在进行中，收益率在7% - 8%之间 [24] - 第二季度启动休斯顿Baybrook开发项目二期，新增约5万平方英尺商铺和外铺，近75%的新空间已签约或达成租赁意向，预计约一年后首批租户开业 [25][26] - 本季度启动亚特兰大巴克黑德登陆物业的重大再开发项目，总成本约2500万美元，将对15万平方英尺的购物中心进行改造 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售报告表现强劲，推动百分比租金增加 [21] - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，特别是杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注于提升同店NOI增长，通过提高平均已开业入住率、改善租户收款情况和嵌入合同租金增长来实现 [37][38] - 利用强大的资产负债表和充足的现金流，把握投资机会，包括股票回购和开发再开发项目 [13][24] - 持续推进ESG战略，设定2030年减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标以及2050年净零排放的长期目标 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在行业中具有竞争优势，其优质的物业组合、强大的租户基础和良好的资产负债表使其能够在经济不确定性中表现出色 [8][10] - 在租赁谈判中，公司能够争取到市场水平的租金和合同租金阶梯，显示出较强的谈判能力 [65][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临通胀、利率上升和衰退风险等宏观经济逆风，但公司运营环境仍然健康，租赁需求强劲，租户迁出情况较少，推动入住率和租金增长 [7] - 公司认为自身能够应对经济风暴，对2022年的预测充满信心，并上调了指引，其物业组合和资产负债表为应对更大的不确定性做好了准备 [8] - 2023年及以后，公司将受益于强大的租赁管道、开发和再开发NOI的增加以及后疫情时代郊区化和混合工作模式带来的结构性顺风 [11] - 资本市场受到当前环境的影响，但公司强大的资产负债表和低杠杆使其无需在不利时机筹集资金，并且有能力抓住投资机会 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度的补充材料中新增同店NOI增长贡献要素的披露，以及直线租金利差的补充披露，以更清晰地展示业务增长的驱动因素 [31][34] - 公司发布2022年年度企业责任报告，并宣布减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标，该目标得到科学碳目标倡议组织的认可 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 总可租面积（GLA）较上一季度下降130万平方英尺的原因及解读 - 这主要是由于续约情况和主力店与小店的租赁组合变化导致，本季度小店租赁占比较高，平均面积较小，但7月续约数据显示情况将在年底前得到改善，整体续约保留率超过80%，高于典型平均水平 [48][49] 问题2: 后疫情时代郊区化和混合工作模式对购物中心客流量和商品销售决策的影响 - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，包括杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别，主力店和小店的需求都很旺盛，公司对郊区市场充满信心 [53][54][56] 问题3: 不同类型租户（ discretionary vs. essentials）的需求情况 - 各行业租户的需求基本保持强劲，没有明显的类别需求下降情况 [61] 问题4: 租金利差的趋势以及租户对租金阶梯的接受程度 - 本季度现金租金利差约为9%，过去12个月也处于类似水平，这与公司长期目标相符。在通胀环境下，公司提高租金阶梯要求至3% - 4%，并取得了较好的谈判成果 [63][65] 问题5: 已签约但未入住的租金情况以及在损益表中的确认情况 - 已签约但未入住的租金约为3400万美元，这部分已纳入同店NOI增长的前瞻性展望中。同店NOI增长的上调主要得益于已开业入住率的提高和租户迁出率的降低，同时，不可收回租赁收入也在迅速恢复到历史平均水平 [67][68] 问题6: 租户名单与疫情前相比的情况以及对宏观放缓和通胀影响的应对能力 - 公司认为目前租户处于更强的地位，经历疫情考验后，幸存者更加聪明、强大和灵活，能够更好地应对逆境，公司对租户名单的健康状况感到放心 [73] 问题7: 合同租金涨幅的范围以及是否有消费者物价指数（CPI）调整条款 - 年度平均合同租金涨幅约为2% - 4%，部分租约有CPI调整条款，但占比较小，公司正在向公平市场价值窗口续约的方向转变 [75] 问题8: 是否担心宏观环境对小商铺的影响 - 公司不担心，因为目前租户基础健康，经历疫情后，优质运营商得以留存，即使租户减少新店开业计划，公司的优质位置也不会受到影响，并且公司认为未来两年内不太可能出现类似全球金融危机的情况 [81][82] 问题9: 在提高租金阶梯的谈判中是否做出让步，以及长期来看同店NOI增长的趋势 - 公司认为在谈判中没有做出让步，只是争取市场水平的租金。短期内，同店NOI增长的主要驱动力仍然是入住率提高和租金利差，长期来看，嵌入合同租金增长对公司的长期增长很重要，公司有信心在未来实现3%或更高的同店NOI增长 [85][87][90] 问题10: 长期来看，调整后资金流（AFFO）增长的趋势以及与同行的比较 - 公司核心运营收益增长和AFFO增长应同步，公司计划每年将10% - 11%的NOI用于维护资本和租赁资本支出，考虑到仍有空间待租赁，可能会接近11%的上限。消除上一年度收款的影响后，核心AFFO指标将更能反映公司业务的真实情况 [92][93] 问题11: 观察名单上的租户情况以及重组时的回收率 - 观察名单上的租户大多存在资本结构问题，少数存在运营问题。公司在租户重组谈判中具有优势，因为其物业位置通常处于租户门店的前60% - 70%，并且有机会提高租金，因此对回收率感到乐观 [97][98][99] 问题12: 再开发项目在2023年和2024年的净贡献情况 - 总体而言，再开发项目将在2023年和2024年做出重大净贡献。例如，Abbot和The Cross in Clarendon项目预计在今年年底开始产生收入，到2024年，四个在建的新建开发项目将为投资组合增加超过1500万美元的NOI [103][104] 问题13: 店铺入住率的上限以及长期增长前景的思考方式 - 从店铺出租百分比来看，公司认为92.5% - 93%是上限。长期来看，公司的增长前景主要关注基础租金增长、回收收入的放大效应以及再开发项目的贡献，目标是实现3%或更高的同店NOI增长 [108][112] 问题14: 之前提到的96%出租入住率目标是否有变化 - 公司对物业质量和业务前景充满信心，尽管市场存在不确定性，但租户健康状况良好，具有适应能力和灵活性，即使消费者需求疲软，公司也相信能够与租户合作，帮助他们实现目标 [116][117] 问题15: 与租户和潜在租户的实际对话中是否感觉到决策放缓 - 公司在CSC Las Vegas活动中没有看到决策放缓的迹象，租户对增长持积极态度，交易仍在顺利进行 [120] 问题16: Abbott项目的早期租赁情况和租户兴趣 - Abbott项目接近建设完成，租赁势头强劲，零售部分已100%出租，办公部分也取得了很大进展，大部分办公空间已签约，租户正在建设中，预计下季度会有更好的报告 [122][123][124] 问题17: 疫情后租户承保的变化以及对经济放缓的看法 - 公司的租户承保一直保持保守，随着利率上升和供应放缓等因素，增加了应急措施，但仍能从收益率角度承保符合门槛的交易，并且对成本有较好的预期。公司在运营和投资方面有长期的策略，不会因经济背景而大幅调整，而是在边际上进行调整以适应成本变化 [127][128][129] 问题18: 公司购物中心与竞争对手在各自贸易市场中的表现比较 - 公司认为自己拥有市场主导和贸易区域主导的购物中心，在租户需求、消费者需求、客流量、销售额和租金等多个指标上表现优于竞争对手，平均基础租金是衡量市场需求的重要指标 [131][132] 问题19: 能否用具体指标证明小商铺租户比过去更强 - 销售额是判断小商铺租户历史表现的重要指标，同时公司也会关注租户的信用状况和实地考察情况。公司在全国有20多个办公室，与租户保持密切关系，这有助于了解租户业务的健康状况和面临的挑战 [135][138][139] 问题20: 已开业入住率环比下降10个基点的原因以及100个基点目标的含义 - 已开业入住率目标是基于年度的衡量，到年底应比年初提高100个基点，上半年已经提高了40个基点。下半年入住率需要提高以实现目标，公司对交付已签约空间有信心，只是租户装修可能存在困难 [143][144] 问题21: 将现金制租户转回权责发生制所需的季度数 - 公司没有具体答案，但预计短期内还能将1% - 3%的租户转回权责发生制，这将带来200万 - 500万美元的非现金直线租金转换。公司认为正常的现金制租户比例在5% - 8%左右，目前正在接近这一水平 [146][147][148] 问题22: 从租户处听到的劳动力短缺情况 - 公司与租户的沟通显示，劳动力短缺和供应链困难的情况已经有所缓解 [149][150] 问题23: 未来8 - 10年ESG倡议的资本承诺以及内部项目承保方式 - 实施ESG倡议会有额外成本，但也会有节能和太阳能发电等方面的节省和收入，从物质层面来看，成本并不显著。公司将ESG作为基础战略，在投资决策中会考虑其对目标和目标的影响。80%的目标可以通过LED灯转换和太阳能板安装实现，另外20%可能需要创新和购买高质量的碳排放额度 [153][154][155] 问题24: 公司对ESG的承诺在开发、再开发、收购和租赁谈判中是否具有竞争优势 - 在资本市场方面，公司看到了一些积极影响，如在无担保债券市场和循环信贷协议中有一定的财务激励。在运营方面，有一些志同道合的合作伙伴欣赏公司的做法，但在房地产层面的影响不如资本市场明显。在交易方面，公司在一次投标过程中，ESG努力是重要的投标因素之一 [158][159][161]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有404处零售物业，总可租赁面积为5110万平方英尺，母公司持有运营合伙企业约99.6%的流通普通股[118] - 截至2022年6月30日，合并物业数量为308个，总可租面积（GLA）为38,639千平方英尺，出租率为94.3%，加权平均年有效租金为每平方英尺23.52美元；非合并物业数量为96个，GLA为12,463千平方英尺，出租率为93.3%，加权平均年有效租金为每平方英尺22.85美元[126] - 2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日，公司总物业组合的出租率分别为94.2%、94.1%和92.5%，同店物业组合的出租率分别为94.5%、94.3%和92.9%[125] - 截至2022年6月30日，同店物业数量为390处，可出租总面积（GLA）为4144.6万平方英尺；2021年分别为394处和4091.8万平方英尺[162] - 按年化基础租金百分比计算，2022年6月30日，公司前五大重要租户中四家为杂货店，其中Publix占GLA的7.1%、ABR的3.3%；Kroger Co.占GLA的7.3%、ABR的3.2%等[131] 公司财务关键指标变化 - 2022年上半年，归属于普通股股东的净利润为3亿美元，其中包括1.062亿美元的房地产销售收益，而2021年上半年为1.761亿美元[124] - 2022年上半年，公司按比例计算的同店净营业收入（NOI）（不包括终止费用）较2021年同期增长4.1%[125] - 截至2022年6月30日，公司按比例计算的过去十二个月净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，而2021年12月31日为5.1倍[127] - 2022年第二季度，公司总营收为3.02083亿美元，较2021年同期的2.87159亿美元增加1492.4万美元；租赁收入增加1610万美元，主要因基础租金增加1470万美元等因素[135] - 2022年第二季度，公司管理、交易及其他费用为649.9万美元，较2021年同期减少85.6万美元，主要因纽约、USAA和RegCal非合并合伙企业的物业销售和收购导致管理费减少，以及债务配售费减少[136] - 2022年第二季度，公司总运营费用为1.82062亿美元，较2021年同期的1.76594亿美元增加546.8万美元；折旧和摊销费用增加510万美元，运营和维护费用增加120万美元等[138] - 房地产税较2021年同期增加130万美元，主要因运营物业收购以及开发项目资本化停止且空间可供入住；其他运营费用减少55.9万美元，主要因联邦税和开发追求成本减少[139] - 截至2022年6月30日的三个月，净利息支出增加88.7万美元，主要因近期收购房产的抵押利息支出增加[141] - 2022年和2021年6月30日止三个月，公司分别实现土地出售收益430万美元和1980万美元[142] - 截至2022年6月30日的三个月，净投资收入减少750万美元，主要因非合格递延薪酬计划和附属保险公司投资的实现和未实现损失[143] - 截至2022年6月30日的三个月，房地产合伙企业投资权益收入增加2340万美元，主要因纽约共同退休基金、RegCal和其他房地产合伙企业投资的变化[143][144] - 截至2022年6月30日的三个月，普通股股东和单位持有人的净收入增加932.6万美元[145] - 截至2022年6月30日的六个月，公司收入增加4365.4万美元，主要因租赁收入增加4342.2万美元[146] - 截至2022年6月30日的六个月，运营费用增加661.3万美元，主要因折旧和摊销成本增加571.6万美元[148] - 2022年和2021年6月30日止六个月，公司分别实现房地产出售收益1.062亿美元和3150万美元[151] - 截至2022年6月30日的六个月，净投资收入减少1140万美元，主要因非合格递延薪酬计划和附属保险公司投资的实现和未实现损失[152] - 截至2022年6月30日的六个月，房地产合伙企业投资权益收入增加2450万美元，主要因GRI - Regency、纽约共同退休基金、RegCal和其他房地产合伙企业投资的变化[152][153] - 2022年上半年归属于普通股股东的净利润为3.00024亿美元，2021年为1.76146亿美元，增长1.23878亿美元[154] - 2022年上半年按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）为4.39498亿美元，2021年为4.22261亿美元，增长1723.7万美元，不含终止费的同店物业NOI增长率为4.1%[157] - 2022年3 - 6月，可计费基本租金分别增加650万美元和1230万美元，租户回收款在3个月内减少420万美元，百分比租金在6个月内增加160万美元[158] - 2022年3 - 6月，终止费分别减少130万美元和增加22.2万美元，无法收回的租赁收入在3个月内减少200万美元，6个月内增加300万美元[157][159][160] - 2022年上半年运营和维护费用增加170万美元，房地产税在3 - 6月分别减少140万美元和180万美元[161] - 2022年3 - 6月，归属于普通股和单位持有人的Nareit FFO分别为1.73897亿美元和3.52108亿美元，2021年分别为1.68413亿美元和3.21857亿美元[163] - 2022年3 - 6月，核心运营收益分别为1.63094亿美元和3.29946亿美元，2021年分别为1.61603亿美元和3.08302亿美元[163] - 2022年上半年经营活动净现金流入为3.27757亿美元，较2021年增加2470万美元；投资活动净现金流出为6526.2万美元，较2021年减少1.38296亿美元；融资活动净现金流出为2.36332亿美元，较2021年减少2.53826亿美元[176] - 2022年公司支付1.398亿美元购买六个运营物业，2021年同期无收购但支付50万美元定金[179] - 2022年公司在房地产开发、重建和资本改进方面比2021年同期多投资2670万美元[179] - 2022年公司出售物业获得1.364亿美元收益，2021年为1.076亿美元[179] - 2022年公司在房地产合作伙伴关系中投资1150万美元，2022年上半年从房地产销售和债务再融资活动中分别获得3690万美元和1160万美元收益[181] - 2022年融资活动净现金流量变化2.53826亿美元，其中普通股发行净收益6128.4万美元，普通股回购支出7189.8万美元等[184] 公司租赁业务数据 - 2022年上半年，公司执行了934笔新租和续租交易，代表320万按比例计算的平方英尺，而2021年上半年为986笔交易，代表300万按比例计算的平方英尺，截至2022年6月30日的过去12个月租金差为正8.3%[125] - 2022年上半年，总租赁交易934笔，涉及面积3,212千平方英尺，加权平均年基础租金为每平方英尺27.39美元；2021年上半年，总租赁交易986笔，涉及面积3,029千平方英尺，加权平均年基础租金为每平方英尺24.41美元[128] - 2022年签约的商铺空间租赁加权平均年基础租金为每平方英尺37.21美元，高于未来12个月到期的所有商铺空间租赁的每平方英尺33.50美元；过去十二个月新租和续租租金价差为正8.3%[128] 公司项目开发与重建情况 - 截至2022年6月30日，公司正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本总计3.896亿美元，而2021年12月31日为3.073亿美元[125] - 2022年完成的重建项目估计净项目成本为2100万美元，加权平均增量稳定收益率为8%[125] - 开发完成定义为：当总估计净开发成本的90%已发生且出租率等于或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时[111] - 重建完成定义为：当总估计项目成本的90%已发生且公司拥有的与项目相关的可租赁面积的出租率等于或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时（如适用）[120] - Carytown Exchange - Phase I & II预计2024年稳定，估计净开发成本为2923.4万美元，成本占比84%，每平方英尺成本393美元[183] - The Crossing Clarendon预计2024年稳定，估计增量项目成本为5704.1万美元，成本占比68%[183] - Sheridan Plaza于2023年完成重建，估计净开发成本为1211.5万美元，成本占比91%[183] 公司资本与现金流相关 - 公司使用非GAAP业绩指标来补充GAAP指标，以更好地理解运营结果，并提供非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的调节表[109][110] - 2022年4月，公司根据远期销售协议结算并发行984,618股普通股，加权平均价格为每股64.59美元，净收益约6130万美元用于收购；6月回购1,294,201股普通股，总价7540万美元，加权平均价格为每股58.25美元[127] - 公司使用经营、投资和融资活动产生的现金流来加强资产负债表、为开发和再开发项目融资等，运营现金的很大一部分以股息形式分配给普通股股东[165] - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，其余债务由运营合伙企业或共同投资合伙企业持有[166] - 公司无无担保债务到期至2024年，未来12个月有可管理水平的有担保抵押贷款到期[168] - 公司有1.181亿美元无限制现金，ATM股权计划可用容量为3.50363亿美元，信贷额度可用容量为12.40619亿美元[169] - 2022年8月2日，董事会宣布普通股股息为每股0.625美元，2022年6月30日和2021年同期，公司经营活动现金流分别为3.278亿美元和3.253亿美元，支付股息分别为2.148亿美元和2.021亿美元[170] - 2022年7月支付普通股股息后，公司预计未来十二个月需约3.825亿美元资本用于租赁、租户改进等[171] - 截至2022年6月30日，公司89.2%的全资房地产资产无抵押，过去十二个月固定费用覆盖率分别为4.6倍和4.5倍，按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为5.0倍和5.1倍[174] - 2022年4月公司通过ATM计划结算远期股权销售获得净收益6130万美元，6月支付7190万美元回购1234417股普通股[185] 公司合伙企业相关情况 - 截至2022年6月30日，非合并联合投资合伙企业资产为26.19505亿美元，公司占比9.47298亿美元；负债为15.51827亿美元，公司占比5.52711亿美元[186] - 2022年4月公司以8850万美元收购RegCal, LLC合伙企业中合作伙伴75%的股份，截至6月30日该企业仅剩一处运营房产[186] - 截至2022年6月30日，房地产合伙企业应付票据为14亿美元，将于2034年到期，其中93.2%的加权平均固定利率为3.5%，公司按比例分担5.176亿美元[186] 公司费用与收益情况 - 2022年第二季度公司获得资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用649.9万美元，上半年为1318.3万美元[188] 公司环境负债情况 - 截至2022年6月30日，公司为按比例分担的环境修复计提负债1110万美元，认为当前已知环境问题的最终修复不会对财务状况产生重大影响[191] 公司资本市场相关风险与评估 - 公司持续监测资本市场，评估发行新债、偿还到期债务或履行承诺的能力[192] - 鉴于信用评级、无担保信贷安排额度和可用于抵押借款的优质无抵押房产数量，公司认为能够成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[192] - 不确定资本市场波动和利率上升对公司未来发行新债利率的不利影响程度，这将影响未来利息成本[192] - 截至2021年12月31日的10 - K表第II部分第7A项中关于市场风险的定量和定性披露无重大变化[192]

业绩总结 - 公司成立于1963年，当前市值超过160亿美元[6] - 2021年平均杂货店销售额为每平方英尺约740美元[6] - 公司的债务与息税折旧摊销前利润（Debt-to-EBITDA）比率为4.9倍[8] - 公司的总可租面积（GLA）超过5400万平方英尺[6] - 2022年每股净收入预期为2.50至2.56美元，较之前的1.78至1.86美元有所上调[149] - 2022年Nareit每股运营基金(FFO)预期为3.84至3.90美元，较之前的3.72至3.80美元有所上调[149] - 2022年同店净营业收入(SP NOI)增长的更新指导范围为3.5%至5.0%（不包括租赁费用和前期收款）[156] - 长期有机同店净营业收入年增长率为2.5%至3.0%[162] - 长期稳定的核心经营收益(COE)年增长率超过4%[168] 用户数据 - 公司在美国拥有400多个物业，服务于8000多家租户[6] - Regency的平均贸易区人口为126,000，家庭中位收入为112,000美元[16] - Regency的前十大租户中有6个是高绩效的杂货商，年租金收入占比为4.0%[34] 市场扩张与并购 - 2022年收购总面积为772,000平方英尺，购买价格为1.71亿美元[68] - 2022年，Regency在芝加哥的Naperville Plaza收购价格为1050万美元，面积为115,000平方英尺[68] - 2022年，Regency在费城的Baederwood收购价格为4130万美元，面积为116,000平方英尺[68] - 2022年，Regency在西雅图的Island Village收购价格为3070万美元，面积为106,000平方英尺[68] - 2022年在华盛顿D.C.、明尼阿波利斯和北加州的四个物业的买断价格为8850万美元，面积为435,000平方英尺[68] 未来展望 - 截至2022年3月31日，Regency的在建开发和重建项目总成本为3.48亿美元，预计稳定收益率为7-8%[73] - 预计未来五年每年将在在建项目上支出1.5亿至2亿美元[71] - 预计未来12-18个月内启动的项目包括多个购物中心，估计成本在900万至4500万美元之间[79][83] 财务健康 - 公司拥有约12亿美元的全额可用信贷额度[8] - 流动性为12亿美元，保持低杠杆和保守的债务契约比率[121] - 总合并债务占总合并资产的比例为26%，远低于65%的要求[122] - 合并收入用于债务服务的比率为5.6倍，高于1.5倍的要求[122] 负面信息 - 通过资本回收，预计将对同店净营业收入增长产生-25至-50个基点的影响[168]

业绩总结 - 2022年全年的核心运营收益指导为每股收益在$1.80到$1.90之间[12] - 每股净收入为$1.14，预计2022年每股净收入在$2.50至$2.56之间[13] - 每股Nareit运营资金（Nareit FFO）为$1.03，预计2022年每股Nareit FFO在$3.84至$3.90之间[13] - 核心运营收益每股为$0.97，预计2022年核心运营收益每股在$3.65至$3.71之间[13] - 同物业净运营收入（SP NOI）增长（不含终止费用）为7.8%，预计2022年增长在0%至1.5%之间[13] - 同物业净运营收入（SP NOI）增长（不含终止费用及前期储备收款）为14.9%，预计2022年增长在3.5%至5.0%之间[13] 财务状况 - 债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍[7] - 公司的流动性为$12亿，净债务与运营EBITDA比率为4.9倍[22][23] - 公司的财务状况良好，低杠杆且短期到期债务有限[7] - 预计2022年将继续面临市场和经济条件的挑战，可能影响收入和现金流[3] - 公司的不动产资产可能面临价值下降和减值损失的风险[4] - 公司的运营依赖于外部资本来源，未来可能面临融资条件不利的风险[3] - 公司的租户财务状况可能受到疫情等健康危机的影响[3] 未来展望 - 预计未来五年每年在在建项目上的支出为1.5亿至2亿美元[35] - 2022年在建项目的剩余支出预计为9600万美元[38] - 长期有机同物业净营业收入（SP NOI）年增长率为2.5%至3.0%[55] - 稳定的核心运营收益（COE）年增长率预计超过4%[60] - 预计通过重建活动，未来几年同物业净营业收入将有显著增长[55] - 目前的稳定同物业净营业收入增长率为2.5%-3.0%[60] 项目与支出 - 截至2022年3月31日，Regency的在建和重建项目总成本为3.48亿美元，预计稳定收益率为7-8%[35] - 项目成本中约57%已发生，剩余项目成本为1.51亿美元[37] - 未来12-18个月内预计启动的项目包括：Baybrook East 1B（估计成本900万至1000万美元）、Gateway at Aventura（估计成本1500万至2000万美元）、Town & Country Shopping Center（估计成本2000万至3000万美元）和Buckhead Landing（估计成本2000万至3000万美元）[42][43][44][45] 费用预期 - 净一般管理费用预计为$21,108，2022年范围为$82,500至$85,500[13] - 净利息费用为$41,566，预计2022年为$165,000至$166,000[13] - 前期储备收款为$9,278，预计2022年为正负$18,000[13]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (E ...