财务数据和关键指标变化 - 第二季度，公司报告的NAREIT FFO为每股1.06美元，核心运营收益为每股1.02美元，同店净营业收入（NOI）增长3.3%（不包括定期费用和新冠时期储备金回收） [17] - 公司执行了2亿美元的股票回购，回购约330万股，平均价格略高于每股60美元，隐含资本化率约为7% [17] - 公司提高了核心运营收益中点，每股提高0.03美元，意味着今年中点接近4%的增长（不包括2023年新冠时期储备金回收） [18] - 公司将NAREIT FFO范围中点提高了每股0.05美元，比核心运营收益修订值增加了0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度同店出租率保持在95.8%，同店已开业率提高10个基点至92.3% [10] - SNO管道为350个基点，代表约4900万美元的增量基础租金，大部分影响2024年第四季度和2025年 [10] - 本季度有130万平方英尺的租约正在谈判中 [10] - 本季度实现了超过9%的强劲混合现金租金价差，GAAP和净有效租金价差处于高位数 [10] - 本季度所有租赁活动的平均租金涨幅为2%，新租约交易的租金涨幅达到创纪录的2.7% [11] 开发业务 - 第二季度启动了4000万美元的新重建项目，收益率超过10% [12] - 季度末后，启动了休斯顿的一个16万平方英尺的HEB锚定购物中心开发项目，公司投资约2300万美元，年初至今启动项目超过1.4亿美元 [13] - 在建管道总计近5.8亿美元，租赁活动活跃，项目目前已出租超过90%，混合回报率超过9% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人市场交易活动近期有所增加，投标池更深 [14] - 高质量购物中心的资本化率相对较低，公司看到的高质量杂货店锚定中心的私人市场价值在5.5% - 6.5%之间，有时甚至低至5% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略优势包括高质量资产、强大的运营平台、有经验和才华的团队、价值创造管道以及强大的资产负债表，使其能够在资本配置上把握机会 [9] - 公司继续专注于开发和重建项目，目标是在未来五年内启动超过10亿美元的开发和重建项目，2023年启动了2.5亿美元项目，2024年计划再启动2.5亿美元项目 [16] - 公司会在合适时收购增值的购物中心，同时利用资产负债表优势进行股票回购 [7] - 行业竞争方面，公司认为自身在开发项目上有优势，尽管资本可能使其他参与者有机会，但公司拥有良好的关系和专业知识，能获得更多机会 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境仍不确定，有混合经济信号和消费者通胀压力，但公司业务表现强劲，消费者的价格意识对公司高质量中心和租户有益 [4] - 销售和流量趋势保持稳定，租赁需求强劲，公司利用这一需求推动租金增长和租赁活动 [5] - 公司提高了全年指导范围，在同店NOI、开发活动和增值资本配置等方面取得进展 [8] - 展望未来，公司认为租赁和重建进展将带来未来18 - 24个月的增长，SNO管道和重建项目将对2025年同店NOI增长有显著贡献 [20] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业责任报告，在企业责任方面表现出色，在新闻周刊最负责任公司榜单中排名第六，在房地产行业排名第一，并持续获得GRESB的可持续发展和披露领导力认可 [7][8] - 关于Kroger和Albertsons拟合并后向C&S Wholesale Grocers剥离579家门店一事，公司在C&S名单上有11个自有门店，无论合并结果如何，公司对相关租赁义务和房地产质量有信心 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从资本配置角度，公司的资本配置优先级是什么，收购市场中公司类型中心的资本化率与股票隐含资本化率情况如何？ - 公司目标是为股东创造价值，认为资本的最佳用途是开发和重建项目，本季度利用资产负债表优势进行了股票回购，股票隐含资本化率为7%，而高质量杂货店锚定中心的收购市场资本化率在5.5% - 6.5%之间，部分在5%左右，股票回购是很好的资本运用方式 [23][25] - 市场投标池变深，公司在收购上保持纪律，只选择对质量和增长有增值的机会，已披露的收购项目收益率在6%左右 [26] 问题2: 股票回购计划的2.5亿美元额度是否还剩余？ - 本季度的股票回购活动耗尽了之前的授权，公司已为未来两年重新授权2.5亿美元的回购额度 [28] 问题3: 小店铺入住率环比略有下降，背后原因是什么，小店铺尤其是本地夫妻店是否有压力？ - 没有潜在基本面问题，公司对区域健康状况有信心，客流量同比增长6%，销售额保持健康，租户保留率超过80%，高于历史趋势 [30] - 公司在租赁上更注重长期价值，若租户租金不符合要求，公司愿意收回空间并以更高租金重新出租 [32] 问题4: 公司目前循环信贷额度使用了3亿美元，是否在市场上寻求新的融资决策，如何看待利率下降？ - 公司对当前流动性状况感到满意，循环信贷额度有15亿美元，目前使用3亿美元主要是由于第二季度的积极投资和股票回购 [34] - 公司倾向于长期固定利率的公共无担保融资，会密切关注资本市场，在合适时进行融资 [35] 问题5: 鉴于10年期国债收益率下降和潜在的利率降低，公司开发项目的机会是否会因竞争加剧而变难获取？ - 虽然资本可得性可能为其他参与者带来机会，但开发项目还需要关系和专业知识，公司在这方面有优势，能够获得更多机会，且影子管道在不断增长 [37][38] 问题6: 店铺空间的增长机会如何，与2025年预期相比还有多少增量增长？ - 与历史峰值相比，公司有220个基点的已开业入住率提升机会，与5000万美元的SNO管道相契合，预计从2024年第四季度开始并主要在2025年实现增长 [42] - 考虑到租户选择和市场波动，实现增长需要时间，但公司对增长前景持乐观态度 [43] 问题7: 公司租户观察名单风险低于同行，评估租户信用的流程亮点以及过去一年的改进有哪些？ - 评估流程严格，不只为了入住率而租赁，观察名单占约150个基点的ABR，在行业租户破产和闭店情况下，公司受影响较小 [45] - 公司通过严格的租赁流程确保与合适的零售商合作，为股东创造长期价值 [47] 问题8: 本季度新租约的资本支出和租户改善费用略高于以往季度，是否有一次性因素，未来趋势如何？ - 公司对资本管理方式感到满意，净有效租金占GAAP租金的比例在80% - 85%之间，本季度可比资本总额低于过去12个月 [49] - 团队谨慎管理资本，注重租金增长和租金涨幅，未看到基本面或趋势的变化 [49] 问题9: 2025年公司增长的积极因素可能受到哪些因素影响，是否有已知的大型租户迁出？ - 公司为2025年的增长做好了准备，包括SNO管道、合同租金上调和租赁价差等因素，但也存在租户迁出和破产等逆风因素 [52][53] - 目前无法提供2025年的具体指导，信用损失预计与当前情况差异不大 [53] 问题10: 本财报季，开放购物中心领域有很多机构资本进入，公司在收购方面的情况如何，入住率提升机会集中在哪里？ - 收购市场投标池变深，有很多机构资本进入该领域，如养老基金和私募股权等 [56] - 入住率提升机会方面，SNO管道约60%是店铺，40%是锚定租户，约15%的收入将在2024年确认，最多90%将在2025年确认，锚定租户方面还有提升空间，历史峰值为98.5%，目前为97.2% [57][58] 问题11: 购物中心领域的资本化率未来走向如何，是否会随着利率下降和资本流入而回调？ - 公司认为资本化率不会上升，由于公司产品类型（杂货店锚定的高质量购物中心）具有现金流的可持续性和稳定性，资本化率一直很稳定 [60] - 如果有更多资本流入该领域，资本化率可能会下降 [61] 问题12: 2025年重建项目带来的100个基点的积极贡献的驱动因素是什么，是否与高于预期的租金承保有关？ - 这是项目特定因素，过去几年的开发和重建管道更多是重建项目，这些项目现在已基本完成并出租，将收入计入同店资产池，更多是项目数量的影响，而非租金率 [63] 问题13: 进入2025年，已开业入住率和SNO情况如何？ - 公司会在合适时间提供2025年更详细的信息，参考历史数据，在好的年份已开业入住率可提高约100个基点，每10个基点的已开业入住率提高可带来最多15个基点的同店增长，重建项目带来的已开业入住率提升100个基点可能带来约150个基点的潜在增长 [65][66] 问题14: 公司在东北地区看到的竞争情况如何，该地区交易活动增加的原因是什么？ - 公司在东北地区的团队因收购UBP而更加活跃，增加了在该市场的业务，但部分原因也是时机问题，公司在全国各市场都看到了机会，未来交易活动将更分散 [68] 问题15: 公司近期在东北地区投入了大量资本，目前看到的更广泛管道中的机会是更具地理多样性还是仍集中在某些地区？ - 公司在全国都看到了机会，本季度东北地区的活动是时机问题，其他地区如东南部、西部和中部地区也在积极寻找机会 [70]

文章核心观点 - 2024年第二季度Regency Centers业绩表现良好，FFO每股收益超预期且同比增长，虽总收入未达预期但同比增长，公司上调2024年展望，同时介绍了其他零售REITs的业绩情况 [1][2][9] Regency Centers业绩情况 - 2024年第二季度NAREIT每股运营资金（FFO）为1.06美元，超Zacks共识预期的1.02美元，同比增长2.9% [1] - 总收入3.573亿美元，同比增长13.7%，但低于Zacks共识预期的3.616亿美元 [2] 租赁与运营情况 - 第二季度执行约220万平方英尺可比新租约和续租约，混合现金租金利差为9.2% [3] - 截至2024年6月30日，同店物业组合出租率为95.8%，环比持平，同比提升80个基点 [3] - 同店主力租户出租率为97.2%，环比持平，同比提升80个基点；同店小店出租率为93.5%，环比持平，同比提升80个基点 [4] - 同店净营业收入（NOI）同比增长3.3%至2.307亿美元，同店基本租金对本季度同店NOI增长贡献2.9% [5] 成本与费用情况 - 截至2024年6月30日，在建开发和重建项目公司份额预计净项目成本约5.78亿美元，已产生49%成本 [5] - 本季度净利息支出同比增长16.8%至4320万美元 [6] 资产负债情况 - 2024年第二季度末现金、现金等价物和受限现金为7920万美元，低于3月31日的2.301亿美元 [7] - 截至2024年6月30日，循环信贷额度下可用额度近12亿美元，按过去12个月计算的按比例净债务与运营EBITDA比率为5.3倍 [7] 股息情况 - 7月31日董事会宣布普通股季度现金股息为67美分，将于10月3日支付给9月12日登记在册的股东 [8] 展望情况 - 将2024年NAREIT FFO每股收益指引上调至4.21 - 4.25美元，Zacks共识预期为4.19美元 [9] - 同店NOI（不包括终止费用或2020/2021年准备金回收）预计在2.25% - 2.75%，高于此前预期 [9] 其他零售REITs业绩情况 - SITE Centers Corp.2024年第二季度每股运营资金为27美分，超Zacks共识预期的24美分，但同比下降6.9%，业绩反映每平方英尺基本租金和同店NOI上升 [11] - Federal Realty Investment Trust2024年第二季度FFO每股收益为1.69美元，超Zacks共识预期的1.68美元，同比增长1.2%，业绩反映租赁活动良好和收入增长超预期，该公司收紧并上调2024年FFO每股收益指引并宣布提高股息 [12]

财务表现 - 公司在2024年上半年实现净收益2.056亿美元，较2023年同期增长11.6%[161] - 公司同店物业净运营收入(不含终止租约费)同比增长2.1%，主要由于租赁率提升、现有租约合同租金上涨以及新续租租金上涨带来的基础租金改善[162] - 公司在2024年上半年完成984项新租约和续租交易,涉及410万平方英尺物业面积,租金上涨率为8.9%[162] - 截至2024年6月30日,公司总物业组合出租率为95.0%,同店物业出租率为95.8%[162] - 公司在建开发和改造项目的预计总成本为5.776亿美元,2024年完成的开发和改造项目平均稳定收益率为10.6%[163] 信用评级和债务管理 - 公司获得穆迪投资者服务公司的信用评级提升至A3级,展望稳定[163] - 公司发行4亿美元的2034年到期的无担保票据,利率为5.250%,用于偿还信用额度和一般公司用途[163] - 公司偿还了2.5亿美元的到期无担保票据,并有2.307亿美元的有担保贷款将在未来12个月内到期[163] - 截至2024年6月30日,公司在授信额度中有11.87亿美元的可用资金[163] - 公司努力保持高比例的无担保资产,截至2024年6月30日,88.1%的自有房地产资产是无担保的[230] - 公司的信贷额度和无担保债务要求其保持各种常见的财务契约的合规性,公司于2024年6月30日符合这些契约,并预计将继续保持合规[231] 收入和成本分析 - 公司总租赁收入增加4,340万美元，主要来自基础租金增加3,150万美元[182] - 基础租金增加主要由于收购UBP公司带来的2,480万美元增加以及同店物业租金和重建项目投入运营带来的增加[183] - 租金回收费用增加1,010万美元，主要来自收购UBP公司[183] - 折旧和摊销费用增加1,780万美元，主要由于收购UBP公司和新开业重建项目[185] - 物业运营费用增加510万美元，主要由于收购UBP公司[186] - 房地产税费用增加690万美元，主要由于收购UBP公司[186] - 利息费用净额增加620.2万美元,主要由于发行新债券、收购UBP后承担贷款以及投资现金带来的影响[188][203] - 出售两处运营物业和确认一项销售租赁类型租赁,确认了1108.1万美元的出售收益[189] - 非合格递延薪酬计划和公司保险公司的投资收益较低,导致投资收益减少103.9万美元[190] - 收购UBP后,归属于非控股权益的收益增加87.1万美元[192][206] - 与UBP收购相关的优先股股息增加341.3万美元[191][205] 现金流和资本支出 - 2024年上半年,公司经营活动产生的现金流增加3650万美元,主要是由于收购UBP以及收支时间的变化[234] - 2024年上半年,公司投资活动使用的现金增加2270万美元,主要是由于收购一处运营物业、加大房地产开发和改建投入、出售三处运营物业获得更多收益[235-237] - 公司2024年上半年部署1.418亿美元用于房地产开发、改建和改善,其中包括土地收购、建筑和租户装修、改建和开发项目等[238-240] - 公司已完成的改建项目总投资成本为1480万美元,占比98%[248] 资本结构和股东回报 - 公司在2024年6月30日偿还了2.5亿美元的无担保公开债务[254] - 公司在2024年6月30日从无担保信贷额度中提取了1.58亿美元[254] - 公司在2024年6月30日发行了3.985亿美元的无担保公开债务[254] - 公司在2024年6月30日从有限合伙人那里获得了3001万美元的出资[253] - 公司在2024年6月30日向有限合伙人分配了6254万美元,包括部分赎回一家房地产合伙企业的非控股权益[253] - 公司在2024年6月30日支付了2.554亿美元的股息和合伙企业分配,较2023年增加了3.22亿美元[253] - 公司在2024年6月30日回购了2.008亿美元的普通股,较2023年增加了1.8亿美元[253] - 公司在2024年6月30日的房地产合伙企业投资账面价值为3.781亿美元[257]

文章核心观点 - 公司二季度运营有喜有忧，FFO超预期但营收未达预期，股价年初以来表现弱于大盘，未来表现取决于管理层表态和FFO预期变化，当前Zacks Rank显示有望短期跑赢市场，同行业Equinix即将公布业绩 [1][2][3][6] 公司运营情况 - 二季度FFO为每股1.06美元，超Zacks共识预期的每股1.02美元，去年同期为每股1.03美元，FFO惊喜率3.92%，上季度惊喜率3.85% [1] - 过去四个季度，公司三次超FFO共识预期 [2] - 截至2024年6月季度营收3.5725亿美元，未达Zacks共识预期1.19%，去年同期为3.1425亿美元，过去四个季度仅一次超营收共识预期 [2] 股价表现 - 年初以来公司股价上涨约0.5%，而标准普尔500指数上涨15.8% [3] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论及未来FFO预期 [3] - 可参考公司FFO展望判断股价走向，包括当前季度FFO共识预期及预期变化 [4] - 近期公司估计修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期跑赢市场 [6] - 未来需关注未来季度和本财年估计变化，当前季度FFO共识预期为每股1.04美元、营收3.6701亿美元，本财年FFO为每股4.19美元、营收14.7亿美元 [7] 行业影响 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前16%，排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [8] 同行业公司情况 - 同行业Equinix预计8月7日公布2024年二季度业绩，预计每股收益8.82美元，同比增长9.7%，过去30天该季度每股收益共识预期未变，预计营收21.6亿美元，同比增长6.9% [9]

财务业绩 - 第二季度净收益归属普通股东为0.54美元/每股，同比增长5.9%[11] - 报告Nareit FFO为1.06美元/每股，核心经营收益为1.02美元/每股[12] - 2024年Nareit FFO指引上调至4.21-4.25美元/每股，核心经营收益指引上调至4.06-4.10美元/每股[8] - 同店NOI同比增长3.3%，不含租赁终止费和2020-2021年收回的应收款[13] - 同店物业出租率达95.8%，同比增加80个基点[13] - 签署2.2万平方米的同类型新租约和续租，现金租金上涨9.2%，合同租金上涨18.2%[14] - 回购约330万股公司股票，总金额2亿美元，平均价格60.48美元/股[8] - 启动4000万美元的新开发和改造项目，年初至今累计1.2亿美元[8] - 标普将公司评级展望上调至"积极"，维持BBB+评级[8] - 资产负债率(净债务+优先股/经营EBITDA)为5.3倍，调整后为5.2倍[8] - 发布年度企业责任报告，展示公司在环境、社会和治理方面的进展[15] 资产负债表和现金流 - 公司在2024年6月30日结束的三个月内启动了约4000万美元的开发和改建项目[1] - 截至2024年6月30日，公司在建的开发和改建项目的预计净成本为5.78亿美元，其中49%已经发生[1] - 公司以4600万美元收购了康波购物中心(Compo Shopping Center)[1] - 公司以2300万美元出售了塔马拉克广场(Tamarac Town Square)[1] - 公司以4200万美元出售了星星广场(Star's at Quincy)[1] - 公司在本季度回购了约330万股公司股票,总金额为2亿美元,平均价格为60.48美元/股[2] - 公司在本季度偿还了2.5亿美元的3.75%优先无担保债券[2] - 标普将公司的信用评级展望上调至"积极"[2] - 公司宣布了普通股和优先股的季度现金股利[3] 财务指标 - 2024年第二季度净收入为99,255,000美元，较2023年同期增长14.4%[30] - 2024年第二季度同店NOI增长3.0%，同店NOI不含终止费和重建项目增长1.8%[30] - 2024年第二季度Nareit FFO为205,616,000美元，较2023年同期增长11.7%[30] - 公司提供了Nareit FFO、核心经营收益和经调整的资金来源等非GAAP指标的调节[35][36] - 公司提醒投资者关注可能影响其业务和财务状况的各种风险因素[37][38][39] 业绩总结 - 2024年第三季度和全年业绩总结:净收入99,255千美元和205,616千美元，同比增长14.4%和11.7%[40] - 2024年第三季度和全年每股摊薄收益0.54美元和1.12美元，同比增长5.9%和4.7%[40] - 2024年第三季度和全年Nareit FFO 196,368千美元和396,335千美元，同比增长11.1%和9.1%[40] - 2024年第三季度和全年核心经营收益189,253千美元和382,321千美元，同比增长14.9%和11.6%[40] - 2024年第三季度和全年同店NOI增长2.7%和2.1%[40] - 2024年第三季度和全年营业EBITDA 246,460千美元和496,056千美元，同比增长17.9%和15.2%[40] - 2024年第三季度和全年每股股息0.67美元和1.34美元，派息率65.7%和65.0%[40] 资产负债情况 - 2024年6月30日总资产123.84亿美元，总负债54.21亿美元，总权益69.63亿美元[48][49] - 2024年6月30日资产负债率43.8%，净债务与优先股/营业EBITDA比率5.3倍[42][43] - 公司2024年第三季度和年度总收入分别为3.57亿美元和7.21亿美元，同比分别增长13.7%和14.1%[51] - 公司2024年第三季度和年度净收益分别为1.05亿美元和2.17亿美元，同比分别增长18.9%和16.6%[51] - 公司2024年第三季度和年度租金收入分别为3.48亿美元和7.01亿美元，同比分别增长14.2%和14.3%[51] - 公司2024年第三季度和年度折旧与摊销费用分别为1.01亿美元和1.99亿美元，同比分别增长21.4%和19.7%[51] - 公司2024年第三季度和年度利息费用净额分别为4,318万美元和8,605万美元，同比分别增长16.8%和17.3%[51] - 公司2024年第三季度和年度出售房地产收益分别为1,108万美元和2,248万美元[51] - 公司2024年6月30日合并资产总额为9.61亿美元，其中房地产资产净值为8.18亿美元[56] - 公司2024年6月30日合并现金及受限现金为2,152万美元[56] - 公司2024年6月30日合并应收租金净额为2,284万美元[56] - 公司2024年6月30日合并递延租赁成本净额为1,698万美元[56] 财务指标分析 - 公司总收入为73,174千美元，同比增长6.5%[59] - 租金收入为73,288千美元，同比增长6.5%[59] - 物业运营费用为12,223千美元，同比增加7.0%[59] - 利息费用净额为10,088千美元，同比增加5.5%[59] - 折旧和摊销费用为16,357千美元，同比增加9.5%[59] - 同店物业净经营收益增长3.2%[60] - 公司持有的房地产

文章核心观点 公司公布2024年第二季度财务和运营结果并更新2024年盈利指引，各项业务表现良好，有增长趋势且财务状况稳健，对未来发展有积极预期 [1] 第二季度亮点 - 摊薄后每股Nareit FFO为1.06美元，核心运营收益为1.02美元 [2] - 上调2024年Nareit FFO指引至4.21 - 4.25美元/稀释股，核心运营收益指引至4.06 - 4.10美元/稀释股，核心运营收益指引中点同比增长约4% [2] - 同店净营业收入（NOI）同比增长3.3%，同店出租率同比提高80个基点至95.8%，同店商铺出租率同比提高80个基点至93.5% [2] - 签订220万平方英尺新租约和续约租约，现金租金利差9.2%，直线租金利差18.2% [2] - 回购约330万股公司股票，花费2亿美元，均价60.48美元/股 [2] - 启动约4000万美元新开发和再开发项目，年初至今项目启动总额达1.2亿美元 [2] - 截至6月30日，在建开发和再开发项目预计净成本5.78亿美元 [2] - 5月，标普将公司展望上调至“积极”，确认BBB +信用评级 [2] - 5月发布年度企业责任报告 [2] 后续亮点 - 7月31日，董事会宣布普通股季度现金股息为0.67美元/股 [3] 财务结果 归属于普通股股东的净利润 - 2024年第二季度为9930万美元，摊薄后每股0.54美元；2023年同期为8680万美元，摊薄后每股0.51美元 [4] Nareit FFO - 2024年第二季度为1.964亿美元，摊薄后每股1.06美元；2023年同期为1.768亿美元，摊薄后每股1.03美元 [5] 核心运营收益 - 2024年第二季度为1.893亿美元，摊薄后每股1.02美元；2023年同期为1.647亿美元，摊薄后每股0.96美元 [5] 投资组合表现 同店NOI - 2024年第二季度同店NOI同比增长3.3%，同店基本租金对NOI增长贡献2.9% [6] 入住率 - 截至6月30日，同店投资组合出租率95.8%，环比持平，同比提高80个基点；同店主力租户出租率97.2%，同比提高80个基点；同店商铺出租率93.5%，同比提高80个基点；同店投资组合开业率92.3%，环比提高10个基点，同比下降30个基点 [6] 租赁活动 - 2024年第二季度签订约220万平方英尺新租约和续约租约，现金租金利差9.2%，直线租金利差18.2%；过去12个月签订约790万平方英尺，现金租金利差9.7%，直线租金利差18.5% [7] 企业责任 - 5月16日发布年度企业责任报告，展示公司在环境、社会和治理方面的承诺和成就 [8] 资本配置和资产负债表 开发和再开发 - 2024年第二季度启动预计净成本约4000万美元的项目；截至6月30日，在建项目预计净成本5.78亿美元，已发生49%；季度末后启动休斯顿郊区的Jordan Ranch Market项目 [9] 物业交易 - 5月9日收购康涅狄格州韦斯特波特的Compo购物中心，花费4600万美元；4月8日出售Tamarac Town Square，售价2300万美元；5月21日出售Star's at Quincy，售价4200万美元 [10] 股票回购 - 第二季度回购约330万股公司股票，花费2亿美元，均价60.48美元/股；7月31日董事会授权新的股票回购计划，最高回购2.5亿美元普通股，有效期至2026年7月30日 [10] 2024年全年指引 |项目|年初至今|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |归属于普通股股东的净利润（摊薄后每股）|1.12美元|2.02 - 2.06美元|1.96 - 2.02美元| |Nareit FFO（摊薄后每股）|2.14美元|4.21 - 4.25美元|4.15 - 4.21美元| |核心运营收益（摊薄后每股）|2.06美元|4.06 - 4.10美元|4.02 - 4.08美元|[10] 资产负债表 - 第二季度偿还2.5亿美元3.75%高级无担保票据；5月标普上调公司展望至“积极”，确认BBB +信用评级；截至6月30日，循环信贷额度约12亿美元；经调整后，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre之比为5.2倍 [11] 普通股和优先股股息 - 7月31日，董事会宣布普通股季度现金股息0.67美元/股，10月3日支付；A类优先股季度现金股息0.390625美元/股，10月31日支付；B类优先股季度现金股息0.3672美元/股，10月31日支付 [12] 2024年指引 |项目|数值|2024年指引|先前指引| | ---- | ---- | ---- | ---- | |无终止费用的同店NOI增长|2.7%|+2.25%至+2.75%|+2.0%至+2.5%| |某些非现金项目|1964.2万美元|±3600万美元|±3200万美元| |总务及行政费用（净额）|4783.5万美元|9300 - 9500万美元|9300 - 9500万美元| |利息费用（净额）和优先股股息|1.00293亿美元|2.07 - 2.09亿美元|1.99 - 2.01亿美元| |管理、交易及其他费用|1266.2万美元|±2500万美元|±2500万美元| |开发和再开发支出|9256.8万美元|±2亿美元|±1.8亿美元| |收购|4550万美元|±8100万美元|±4600万美元| |资本化率（加权平均）|6.6%|±6.5%|±6.5%| |处置|9450万美元|±1.25亿美元|±1.25亿美元| |资本化率（加权平均）|5.8%|±5.5%|±5.5%| |股票/单位回购|2亿美元|2亿美元|0| |合并相关过渡费用|469.4万美元|±700万美元|±700万美元|[13][14] 非GAAP披露 - 非GAAP指标为董事会、管理层和投资者提供财务状况和经营成果趋势信息，用于比较业绩、确定激励薪酬和预算规划等，但不能替代GAAP指标，公司提供非GAAP指标与GAAP指标的调节表 [27][28] Nareit FFO - 是常用的REIT业绩指标，排除房地产销售收益和减值，加回折旧和摊销，反映运营趋势，公司提供归属于普通股股东的净利润与Nareit FFO的调节表 [29] 核心运营收益 - 从Nareit FFO中排除交易相关收支、债务提前清偿损益、某些非现金收益组成部分等，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO再到核心运营收益的调节表 [30] 调整后资金运营 - 反映公司业务资金和股东分配可用现金，通过调整核心运营收益计算得出，公司提供归属于普通股股东的净利润到Nareit FFO、核心运营收益再到调整后资金运营的调节表 [31] 前瞻性陈述 - 文档中关于预期财务、业务等结果的陈述为前瞻性陈述，虽基于合理假设，但不保证未来表现，实际结果可能因多种风险和不确定性与预期有重大差异，公司无义务更新前瞻性陈述 [32]

文章核心观点 Regency Centers Corporation董事会于2024年8月1日起任命Gary E. Anderson为新董事 ，其经验将加强和丰富董事会视角与智慧 [1][2] 公司动态 - 公司董事会任命Gary E. Anderson为新董事 ，董事会规模将扩大至12人 [1] - 公司执行董事长Hap Stein对Gary E. Anderson的加入表示欢迎 [2] 新董事履历 - Gary E. Anderson近期从Prologis退休 ，曾担任该公司首席运营官等多个职位 [1][3] - Gary E. Anderson拥有加州大学洛杉矶分校安德森管理学院金融与房地产工商管理硕士学位和华盛顿州立大学市场营销文学学士学位 [3] 公司简介 - Regency Centers是美国知名购物中心所有者、运营商和开发商 ，是合格房地产投资信托和标普500指数成分股 [4]

文章核心观点 分析美国零售房地产市场环境和Regency Centers Corp.基本面，探讨影响其2024年第二季度业绩的因素，并给出相关股票预测 [13] 美国零售房地产市场Q2情况 - 全国零售空置率同比维持在5.3%，连续三个季度保持稳定，为2007年以来最低水平之一 [1] - 购物中心平均要价租金同比上涨3.8%，达到每平方英尺24.37美元 [4] - 自2020年以来新零售建筑极少，因高利率和融资挑战进一步缩减 [5] - 零售市场出现正净吸纳量，全国总计140万平方英尺，扭转2024年第一季度负增长态势 [15] - 实际收入和就业增长支撑消费支出，但增速放缓且不均衡，零售市场首次面临供应受限 [14] Regency Centers Corp.情况 - 过去四个季度FFO每股三次超Zacks共识预期，一次持平，平均超1.71% [1] - 上一季度NAREIT FFO每股1.08美元，超Zacks共识预期3.9%，业绩反映租赁活动良好和基本租金同比改善，但高利息费用有负面影响 [2] - 80%的投资组合为杂货店主导的社区中心，租户组合良好，有望在第二季度实现稳定租金收入 [6] - 预计受益于优质露天购物中心组合，因疫情后郊区迁移和混合工作模式，郊区购物中心组合有望受益 [5] - 高电商使用率和高利率环境预计对季度业绩有一定负面影响 [7] - 预计第二季度有良好租赁活动，有助于提高物业入住率 [16] - Zacks共识预计第二季度收入3.616亿美元，同比增长15.1% [17] - Zacks共识预计季度FFO每股1.02美元，过去一个月未变，较上年同期下降近1% [18] - 宣布收购康涅狄格州韦斯特波特的Compo购物中心，作为公司在东北部扩张的一部分 [19] - 公司Earnings ESP为 -0.75%，Zacks排名为2，模型未明确预测本季度FFO每股会有惊喜 [8][20] 其他零售REIT股票情况 - Simon Property Group预计8月5日公布季度数据，Earnings ESP为 +0.44%，Zacks排名为3 [21] - Tanger预计8月1日公布季度数据，Earnings ESP为 +0.94%，Zacks排名为2 [10]

文章核心观点 - 随着购物中心回归，拥有优质物业和多元化租户组合的Regency Centers公司，受益于低空置率和客流量增加，且财务状况良好、战略发展合理，当前估值低于历史水平，为长期投资者提供了兼具增长和分红的投资机会 [8][46] 行业现状 - 零售房地产平均空置率接近4%，低于长期平均水平，且不受其他房地产板块空置率上升的影响 [3] - 尽管部分药店、大型零售商和餐厅关闭，但需求强劲，促使空置率下降，业主可更换较弱租户 [4] - 购物中心供应增长风险降低，预计到2028年，购物中心和预制房屋供应风险最低 [4][5] Regency Centers公司概况 - 1963年成立，是市场上最大的零售房地产投资信托基金之一，2017年被纳入标准普尔500指数，市值120亿美元 [6][10] - 目标是拥有和管理优质购物中心，主要租给郊区领先的杂货店，业务多元化，在纽约、迈阿密等地有租金收入 [6] 公司业务优势 - **物业布局**：截至今年，公司持有482处物业，可租赁面积约5700万平方英尺，超80%的投资组合有杂货店作为主力租户，是多家大型零售商的最大公共房地产合作伙伴 [11] - **租户质量**：前10大租户中有6家是领先杂货店，多数有投资级资产负债表和良好声誉；周边店铺多为优质运营商，仅22%的年基本租金来自门店少于3家的本地租户 [13][18][19] - **运营表现**：过去三年超过以往高入住率，第一季度同店入住率达95.8%，同店净营业收入增长2.1%，未来入住率仍有提升空间 [20][21] - **财务状况**：穆迪给予A3信用评级，是唯一获A评级的购物中心；债务到期结构合理，加权平均利率4.0%，加权平均期限近7年，净杠杆率5.2倍，可用流动性15亿美元 [22][41][42] - **发展潜力**：预计今年调整后每股运营资金增长4%，2025年和2026年分别加速至6%和8%；股息AFFO覆盖率76%，三年复合年增长率3.8% [43][45] 公司估值与前景 - 公司目前的P/AFFO比率为18.3倍，低于长期正常的21.3倍，潜在低估34%，加上4.2%的股息，未来有望实现两位数的年回报率 [25] - 市场逐渐认识到购物中心的变化，公司盈利增长和估值倍数将得到体现，为长期房地产投资信托基金投资者提供良好的风险回报 [33] 行业内公司对比 |公司名称|评级|价格|年初至今变化|股息连续支付年数|股息频率|信用评级|市值（百万美元）|股息收益率|派息率|当前P/FFO|正常P/FFO|P/FFO变化| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |Regency Centers|买入|64.05|-13.63%|10|季度|BBB+|10,809|4.2%|78.1%|14.0|16.2|-13%| |Retail Opportunity Investments|强力买入|13.01|-12.58%|3|季度|BBB-|1,562|4.6%|80.3%|11.7|14.0|-16%| |Urban Edge Properties|持有|19.37|-10.30%|0|季度|/|1,927|3.6%|72.0%|12.8|12.2|4%| |Phillips Edison|持有|33.87|-9.93%|2|月度|/|4,034|3.5%|61.1%|13.8|14.9|-7%| |Whitestone REIT|持有|13.68|-7.64%|2|月度|/|562|3.6%|62.8%|11.3|9.6|17%| |Kimco Realty|买入|20.58|-3.29%|3|季度|BBB+|13,873|4.7%|78.9%|12.9|13.6|-5%| |Kite Realty Group|买入|23.04|0.30%|3|季度|BBB-|5,060|4.3%|70.1%|11.2|13.3|-15%| |Federal Realty Investment|买入|106.31|1.76%|56|季度|/|8,819|4.2%|84.7%|15.7|17.5|-10%| |Brixmor Property Group|持有|23.73|2.20%|3|季度|BBB|7,150|4.7%|74.3%|11.3|10.8|5%| |CTO Realty Growth|强力买入|18.25|5.31%|11|季度|/|413|8.4%|88.9%|11.3|11.1|1%| |Acadia Realty|减持|19.19|11.70%|0|季度|/|1,980|3.8%|63.2%|15.0|13.0|15%| |SITE Centers|卖出|15.23|11.70%|0|季度|BBB-|3,200|3.5%|83.3%|14.2|10.1|41%| [36][38]

文章核心观点 文章介绍Regency Centers和Rexford Industrial两家房地产投资信托公司的情况，包括财务、业务、股票等方面，认为它们有投资价值并给出评级 [2][7] Regency Centers Corporation（REG） 公司概况 - 1963年成立，总部位于佛罗里达州杰克逊维尔，是标普500成分股，市值约115亿美元 [61] - 拥有超6000万平方英尺可租赁面积，超480处物业，租给超9000个租户，80%购物中心以杂货店为核心 [61] - 在美国沿海市场有强大影响力，东北和加州各占年基本租金23%，佛罗里达州占19%，中大西洋和得克萨斯州分别占8%和7% [61] 财务状况 - 债务指标良好，净债务加优先股与EBITDAre比率为5.2倍，长期债务与资本比率为38.61%，固定费用覆盖率为4.5倍 [64] - 除2020年外，过去十年FFO每股实现正增长，2020年下降约24%，2021年增长36.3%，超过2019年水平 [65] - 有投资级资产负债表，标普评级BBB+，穆迪评级A3，今年2月穆迪将其评级上调至A3 [72] - 债务到期日程安排合理，加权平均到期期限6.9年，加权平均利率4.0% [73] 股息与股票 - 自2014年以来，股息每年以3.8%的复合年增长率增长，2023年底调整后FFO股息支付率为77.06% [1] - 股息收益率4.32%，P/AFFO为17.92倍，低于平均AFFO倍数22.04倍 [2] - 分析师预计2024年AFFO增长4%，2025年和2026年分别增长6%和8% [2] 优先股（REGCO） - 清算优先权为每股25美元，永久有效，可选赎回日期为2024年10月1日 [4] - 目前价格21.93美元，较清算优先权折价12.28%，收益率6.70% [5] - 评级为买入 [68] Rexford Industrial Realty, Inc.（REXR） 公司概况 - 专注于南加州工业地产的收购、增值重建和管理，市值约106亿美元 [7] - 拥有4920万平方英尺的物业组合，超420处工业物业，租给约1600个租户 [7] 财务状况 - 2024年第一季度财报显示，净营业收入同比增长15%，调整后EBITDA同比增长20%，核心FFO同比增长20%，AFFO同比增长22% [10][77] - 债务结构良好，100%为固定利率，97%为无担保债务，净债务与调整后EBITDA比率为4.6倍，净债务与企业价值比率为20.9%，固定费用覆盖率为4.59倍 [17] - 债务加权平均利率3.8%，加权平均到期期限4.5年，2026年前无重大债务到期，总流动性约20亿美元 [18] 股息与股票 - 股息收益率3.57%，2023年AFFO支付率为88.21%，P/AFFO为25.55倍，低于平均AFFO倍数35.21倍 [21] - 自2014年以来，FFO每股复合年增长率为10.2%，股息每股复合年增长率为13.2% [16] - 分析师预计2024年AFFO每股增长12%，2025年和2026年分别增长14%和18% [78] 优先股（REXR.PR.C） - 2019年发行，票面利率5.625%，清算优先权为每股25美元，可选赎回日期为2024年9月20日 [24] - 目前价格20.90美元，较清算优先权折价16.40%，收益率6.73% [25][31] - 评级为买入 [35] 评级情况 - Regency Centers评级为买入 [75] - Rexford Industrial Realty评级为强力买入 [19]