文章核心观点 2024年5月16日Regency Centers Corporation发布2023年企业责任报告，强调企业责任对业务长期可持续发展和成功的重要性，报告详述公司对企业责任的持续承诺和透明披露，突出近期奖项、认可及在企业责任四大支柱方面的显著进展 [1][2] 公司概况 - 公司是美国卓越的购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，投资组合含杂货店、餐厅等多种业态，是合格房地产投资信托基金和标准普尔500指数成分股 [6] 企业责任四大支柱进展 我们的员工 - 员工敬业度得分达创纪录的88% [7] - 连续15年获第一海岸工作场所健康委员会“最健康公司奖” [7] - 与Project Destined合作，继续参与管理领导力明日计划种族平等工作认证项目 [7] - 入选彭博性别平等指数 [7] - 与员工共同为慈善事业捐款约170万美元 [7] - 员工为当地社区志愿服务超3000小时 [7] - 参与“希望的迹象”活动 [7] - 被《杰克逊维尔商业杂志》评为“最佳工作场所” [7] - 是仅有的40家由女性首席执行官领导的标准普尔500公司之一 [7] - 董事会性别和种族多样性占比45% [7] 我们的社区 - 暂无相关内容 道德与治理 - 暂无相关内容 环境管理 - 在新闻周刊“最负责任公司名单”中排名第6，在“房地产和住房”行业中排名第1 [7] - 在ISS环境和治理质量评分类别中获最高分“1” [7] - 温室气体排放量较2019年基线累计减少18%，持续向2030年减排目标迈进 [7] - 因现场太阳能项目增长，提前实现2030年现场可再生能源目标 [7] - 成立新的绿色建筑特别工作组，重启绿色建筑认证计划 [7] - 被GRESB评为可持续发展领导同行组，连续9年获绿色之星“A”级公开披露评级 [7]

文章核心观点 2024年5月16日Regency Centers Corporation发布2023年企业责任报告，强调企业责任对业务长期可持续性和成功的重要性，报告详述公司对企业责任的持续承诺和透明披露，突出近期奖项、认可及四大企业责任支柱方面的显著进展 [1][2] 公司概况 - 公司是美国卓越的购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，投资组合包含各类繁荣物业，是合格房地产投资信托基金、标准普尔500指数成分股 [6] 企业责任四大支柱进展 我们的员工 - 员工敬业度得分达创纪录的88% [7] - 连续15年获第一海岸工作场所健康委员会“最健康公司奖” [7] - 与Project Destined合作，继续参与管理领导力明日计划种族平等工作认证项目 [7] - 入选彭博性别平等指数 [7] 我们的社区 - 公司和员工为慈善事业捐款约170万美元 [7] - 员工为当地社区志愿服务超3000小时 [7] - 与行业同行和988自杀与危机热线参与“希望的迹象”运动 [7] - 被《杰克逊维尔商业杂志》评为“最佳工作场所” [7] 道德与治理 - 是仅有的40家由女性首席执行官领导的标准普尔500公司之一 [7] - 董事会性别和种族多样性占比45% [7] 环境管理 - 在新闻周刊“最具责任感公司榜单”中排名第6，在“房地产与住房”行业排名第1 [7] - 在ISS环境和治理质量评分类别中获最高分“1” [7] - 2019年基线以来温室气体排放量累计减少18%，持续向2030年减排目标迈进 [7] - 因现场太阳能项目增长，提前实现2030年现场可再生能源目标 [7] - 成立新的绿色建筑特别工作组重启绿色建筑认证计划 [7] - 被GRESB评为可持续发展领导同行组，连续9年获绿色之星“A”级公开披露评级 [7]

业绩总结 - 2024年每股净收入预期为1.96至2.02美元，较之前的1.87至1.93美元有所上调[22] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为4.15至4.21美元，较之前的4.14至4.20美元有所上调[22] - 核心运营收益每股预期为4.02至4.08美元，保持不变[22] - 2023年Nareit FFO每稀释股为4.15美元[24] - 2024年Nareit FFO每稀释股指导范围为4.15至4.21美元，较上年增长约1美分[24] - 2024年核心经营收益（COE）每稀释股指导范围为4.02至4.08美元，较上年增长约3%[24] 用户数据 - 2024年同物业净经营收入（NOI）增长预计为2.0-2.5%[24] - 2024年预计租赁终止费收入为400万至500万美元，符合历史平均水平[24] - 2024年同物业NOI（不包括租赁费用和2020/2021年收款）对2024年FFO的贡献为每股11美分[37] 财务展望 - 2024年管理费用净额预期为93,000至95,000美元[22] - 利息支出净额及优先股股息预期为199,000至201,000美元[22] - 开发和重建支出预期为180,000美元[22] - 预计处置收入为125,000美元[22] - 合并相关过渡费用预期为7,000美元[22] - 截至2024年3月31日，公司的总债务为50亿美元，平均到期年限为6.9年[26] - 截至2024年3月31日，正在进行的开发和重建项目总成本为5.47亿美元，预计稳定收益率约为9%[28] - 2024年非现金项目预计为3200万美元，较2023年的4000万美元有所减少[24] - 2024年UBP合并相关的过渡费用预计为700万美元，较上年增加约200万美元[24] 项目进展 - 目前有超过5亿美元的项目正在进行中[9]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司报告的NAREIT FFO为每股1.08美元，核心运营收益为每股1.04美元；同店NOI增长（不包括定期费用和新冠时期储备金回收）为2.1%，受去年同期坏账异常为正的影响，该增长率减少了60个基点 [86] - 基本租金以2.7%的涨幅成为同店NOI增长的最大贡献因素，主要得益于团队通过嵌入式租金调整和续租利差推动租金增长，以及推进重建项目 [87] - 同店租赁入住率达95.8%，较上季度提升20个基点，反映出租赁市场持续强劲 [88] - 第一季度收益受非同店池的1美分时间相关项目和1美分直线租金的影响，全年非现金指引有所增加；通常第一季度会确认超过一半的年度百分比租金，使第一季度收益比全年其他季度的隐含运行率高出约0.3美元 [88] - 公司将NAREIT FFO展望中点提高1美分，与非现金项目指引的增加相符；同店NOI增长指引保持在2% - 2.5%（不包括定期费用和新冠时期储备金回收） [90] - 调整全年交易展望，将收购的韦斯特波特资产纳入收购指引，并适度提高处置指引，考虑出售一些较小、非核心、低增长的资产 [91] - 核心运营收益指引（不包括新冠时期储备金回收）暗示中点增长超过3%，尽管今年面临更高的利率和债务再融资的影响 [92] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度店铺租赁率环比上升10个基点，达到93.5%的历史新高；2024年基本租金增长受益于2023年创纪录的租赁活动带来的店铺开业 [64] - 同店百分比租赁率本季度再提高20个基点，达到95.8%；同店开业率较去年底下降70个基点，约一半的下降归因于有意收回康涅狄格州诺沃克的一家沃尔玛门店 [71][72] - 第一季度现金续租利差综合超过8%，其中续租利差为2019年以来最高；GAAP和净租金利差本季度均处于中两位数水平，得益于多数租约中的合同租金调整和审慎使用租赁资本 [75] - 已执行租约管道中，同店租赁入住率与开业入住率之间的差距达到370个基点，创历史新高，相当于每年增加5000万美元的基本租金，这些租约将在运营组合中陆续开业 [66] 开发与重建业务 - 2023年启动了超过2.5亿美元的新项目，2024年第一季度启动了康涅狄格州柴郡的石桥购物中心项目，该项目为6700万美元的新建开发项目，由全食超市和TJ Maxx作为主力租户，目前已吸引大量租赁需求 [76][77] - 目前在建项目总价值超过5亿美元，近90%已出租，综合回报率为9%；2024年计划完成超过2亿美元的项目 [79] - 预计2025年重建活动将使同店NOI增长超过100个基点，推动整体增长高于趋势水平；整体NOI增长也将受益于新建开发项目的持续推进 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场中，数据点和交易量仍低于历史正常水平，但市场上的投标池在扩大，资本回报率保持在较低水平；国债收益率近期变动的影响尚待观察，但公司团队正在积极评估符合投资标准的收购机会 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续与大型总体规划开发商合作，为其提供零售配套设施，特别是高品质杂货店，以获取长期所有权收益 [2][3] - 持续推进开发和重建项目，计划2024年启动超过2亿美元的新项目，并在未来五年内完成超过10亿美元的项目 [83] - 积极寻找增值投资机会，包括收购和开发项目，重点关注与现有运营组合相匹配的项目，特别是杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] - 审慎管理租赁资本，通过优化租户组合和提高租金来增加收入，同时确保有足够的自由现金流用于再投资和分红 [132][134] 行业竞争 - 公司凭借与顶级杂货店和零售商的关系、专业的开发团队、充足的资金和强大的资产负债表，在行业中具有竞争优势 [59][62] - 公司是露天购物中心领域唯一获得穆迪A3信用评级的房地产投资信托基金，这有助于降低资本成本，增强市场竞争力 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现稳健，租赁基本面健康，租户需求强劲，推动租赁活动和租金增长；预计2025年将加速增长，受益于已执行租约的开业和开发重建项目的推进 [56][57] - 公司对同店NOI增长指引有信心，预计2024年将在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建活动将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献 [119][120] - 公司资产负债表状况良好，流动性充足，能够抵御债务资本市场的波动，为公司的长期发展提供支持 [96][97] - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司认为高品质的郊区购物中心将受益于结构性顺风，如消费者对实体购物的需求和对便利性的追求，有望实现长期增长 [180][181] 其他重要信息 - 公司目前医疗业务占ABR的7%，较疫情前的5%有所增长，公司对该业务的现状和未来增长持乐观态度 [37] - 公司收购的厄斯塔特投资组合表现符合预期，预计将为公司带来约0.5%的增值；该投资组合第一季度签署了约50笔交易，团队将重点关注租赁业务，以提高入住率 [42][45] - 公司新租约的租户补贴和房东工作占新基本租金的比例在季度和年度基础上均有所增加，主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化 [153][154] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：石桥开发项目所在社区的成熟度以及与非总体规划社区项目相比的风险和经济情况 - 公司认为与总体规划开发商合作是竞争优势，这些社区是富裕地区，对高品质杂货店有需求，公司与高品质杂货店有合作关系，具备设计和建设能力，并从长期所有权角度决策，因此在这些项目中取得了成功 [2][3] 问题2：第一季度业绩超预期为何未大幅上调全年指引 - 主要是时间因素导致，部分收入在第一季度提前确认，如百分比租金和其他收入；但从全年来看，公司仍能实现预期目标；第一季度的良好表现增强了公司对2024年底和2025年全年增长的信心 [11][13] 问题3：AFFO计算中如何划分资本支出成本 - 公司建议从穿透式角度看待，将增加场地密度、GLA和显著重新定位资产的项目指定为重建项目；直接的租赁相关工作则归类为租赁资本；公司欢迎将所有资本支出视为重建资本进行比较，认为自身在这方面表现良好 [18][19] 问题4：克罗格与艾伯森合并的进展及对公司的影响 - 公司暂无新信息，该合并的时间安排未影响公司运营，两家公司仍作为独立实体与公司合作；若合并成功，将产生更强大的杂货店运营商，对公司有利；若合并失败，两家公司仍是优秀的运营商，公司对自身店铺有信心 [26][27] 问题5：公司对外部增长机会的看法以及感兴趣的项目类型 - 公司投资策略与运营组合一致，优先将自由现金流投入开发和重建项目；感兴趣的项目包括高品质、杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] 问题6：同店NOI增长的未来趋势以及2025年增长超过100个基点的依据 - 2024年同店NOI增长预计在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建项目交付将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献，公司对该项目的执行和租金确认有信心 [119][120] 问题7：SNO管道的未来走势以及如何实现货币化 - 公司希望SNO管道继续增长，对租赁团队的能力有信心；约65%的SNO管道租约将在年底前开业，预计2024年将确认约1400万美元的收入，其余将在2025年实现 [126][128] 问题8：公司主动优化商品组合和提高租金的决策依据以及2025年是否会继续 - 公司团队会谨慎投资，确保获得市场领先的租金和条款，同时控制资本支出；这一策略有助于提高FFO增长，公司将继续坚持 [132][134] 问题9：增加资产处置的原因以及对资金需求的影响 - 增加的2500万美元处置计划是为了出售非核心资产，获取低资本回报率；公司有足够的自由现金流和资产负债表能力进行投资，出售资产是为了优化投资组合，提高收入稳定性和收益增长 [138][142] 问题10：新租约租户补贴和房东工作比例增加的原因 - 主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化；公司在租赁资本方面的策略未变，将继续谨慎管理以推动自由现金流和AFFO增长 [153][155] 问题11：剩余7500万美元资产处置的情况以及是否会集中在佛罗里达州 - 资产处置是为了强化增长前景，出售非核心、非战略资产以获取有吸引力的资本回报率；目前的两笔处置在佛罗里达州是个案，未来的处置不一定集中在该地区 [157][159] 问题12：收购指引中新增4600万美元的原因以及利率变动对收购活动的影响 - 新增的收购项目是康涅狄格州韦斯特波特的一个76000平方英尺的购物中心，公司通过市场竞争获得该项目；国债收益率变动对交易 volume 的影响尚不确定，但公司预计交易 volume 将保持稳定，并将抓住任何增值机会 [162][165] 问题13：对2025年同店增长的信心来源 - 信心来自于租赁业务的成功、SNO管道带来的租金可见性以及重建项目的推进；租户健康状况良好，没有大规模破产或搬迁的风险 [166][167] 问题14：医疗和紧急护理中心的租赁需求情况 - 第一季度公司签署了近20份新的医疗租约，主要涉及牙医、验光师、物理治疗和初级保健等领域；紧急护理业务占ABR的比例不到1%，本季度没有相关新租赁活动；公司对该领域持乐观态度，并严格审查运营商 [172][174] 问题15：CapEx占NOI的比例未来走势以及对AFFO增长的影响 - 公司预计CapEx占NOI的比例将保持在11%左右，长期来看不会有太大变化；在增加开业入住率的阶段，CapEx可能会暂时超过平均水平 [175][176] 问题16：是否注意到租户关于消费者购物篮变小和消费压力的讨论 - 公司认为未来宏观经济存在不确定性，但高品质的购物中心和贸易区域能够承受宏观压力；消费者对实体购物的需求和对便利性的追求是结构性顺风，公司预计这种趋势不会减弱 [180][182] 问题17：第二轮开发项目的收益率与当前管道的差异 - 公司不进行土地储备，在开发项目前会谨慎控制风险，确保有高质量的租户和完成相关审批流程；目前开发和重建项目的收益率目标为7% - 9%，预计未来仍将在该范围内取得成功 [184][187] 问题18：未来开发项目中来自现有投资组合和全新机会的比例以及回报率差异 - 过去几年重建项目占比较高，但新建项目的势头正在增强；未来几年预计新建项目将继续增长，同时重建项目也将持续进行；公司有能力同时抓住现有投资组合和全新机会的项目，回报率目标为7% - 9% [191][199] 问题19：39个已签约但未开业的主力租户中杂货店的数量以及杂货店渗透率是否会提高 - 公司不确定杂货店的具体数量，但其中有相当数量的杂货店交易，如诺沃克的Target、曼哈顿的全食超市和亚特兰大的Publix项目；公司目前杂货店渗透率为80%，预计未来不会有太大变化，仍将优先考虑杂货店主导的购物中心 [204][207]

股权与物业持有情况 - 截至2024年3月31日，母公司拥有运营合伙企业约99.4%的流通普通股和100%的优先股[115] - 截至2024年3月31日，公司拥有482处零售物业，总可租赁面积约为5700万平方英尺[116] 财务关键指标定义 - 开发完成的判定条件为：90%的总估计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营[97] - 重新开发完成的判定条件为：90%的总估计项目成本已发生且公司拥有的相关项目可租赁面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营（如适用）[112] - 核心运营收益是公司使用的额外绩效指标，从Nareit运营资金中排除了交易相关收入或费用等项目[96] - 调整后运营资金是公司使用的额外绩效指标，通过对核心运营收益进行资本支出等调整计算得出[95] - 固定费用覆盖率定义为运营EBITDAre除以支付给贷款人的总利息和预定抵押本金之和[98] - Nareit运营资金是常用的REIT绩效指标，通过对净利润进行折旧和摊销等调整计算得出[100] 净利润与收入变化 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净利润为1.064亿美元，而2023年同期为9730万美元[122] - 2024年第一季度总租赁收入增加4430万美元，主要因基本租金增加3120万美元和租户费用回收增加1380万美元[135][137][138] - 2024年第一季度出售房地产净收益1140万美元，主要来自一处经营性物业出售和一项销售型租赁确认；2023年同期为30万美元[146] - 2024年第一季度房地产合伙企业投资收益权益总计1196.1万美元，较2023年同期增加4.5万美元[147] - 2024年第一季度归属于普通股股东和单位持有人的净收入为1.06361亿美元，较2023年同期增加908万美元；归属于非控股股东的收入增加170万美元，主要因收购UBP[147] - 2024年第一季度房地产收入增加470万美元，主要因基本租金增加630万美元、租户回收款增加410万美元，部分被终止费用减少330万美元和无法收回的租赁收入减少290万美元抵消[152] 运营指标变化 - 2024年第一季度，公司按比例计算的同店净营业收入（不包括终止费用）同比增长1.4%[123] - 2024年第一季度执行461笔新租约和续约交易，涉及面积200万平方英尺，租金利差8.5%；2023年同期为405笔，涉及面积110万平方英尺，租金利差5.5%[124] - 2024年3月31日、2023年12月31日和2023年3月31日，总物业组合出租率分别为95.0%、95.1%和94.9%；同物业组合出租率分别为95.8%、95.7%和95.1%[125] - 2024年第一季度按比例计算的同店物业NOI（不含终止费用）为2.35061亿美元，较2023年同期增加333万美元，增长率为1.4%[152] 项目成本与收益 - 2024年3月31日，在建开发和重建项目预计按比例分摊的项目成本为5.471亿美元，高于2023年12月31日的4.681亿美元[126] - 2024年完成的开发和重建项目估计净项目成本为310万美元，平均稳定收益率为9.8%[126] - 截至2024年3月31日，公司正在进行的开发项目预计总成本为2.20224亿美元，已发生成本占比43%；正在进行的重建项目预计总成本为3.26899亿美元，已发生成本占比47%[179][180] 债务与融资情况 - 2024年1月8日，公司定价发行4亿美元2034年到期的高级无抵押债券，票面利率5.250%[127] - 2024年6月有2.5亿美元无抵押债务到期，公司打算用上述发行所得款项偿还；未来12个月有1.961亿美元有担保贷款到期，公司打算到期时再融资或偿还[128] - 2024年3月31日，公司信贷额度可用余额为14.6亿美元，到期日为2028年3月23日，可选择延长两个6个月[128] - 2024年1月8日，公司定价发行4亿美元2034年到期的高级无担保票据，票面利率5.25%；公司计划用该票据收益偿还2024年6月到期的2.5亿美元无担保债务[162] - 未来12个月内，公司有1.961亿美元的担保贷款到期，计划到期时进行再融资或偿还[162] - 公司无限制现金为2.247亿美元，ATM计划原始发行金额和可用额度均为5亿美元，信贷额度总承诺金额为15亿美元，可用额度为14.62285亿美元[163] - 2024年第一季度融资活动净现金流变化2.37亿美元，从 - 1.23682亿美元变为1.13325亿美元[181] - 2024年债务相关活动包括净偿还信贷额度1.22亿美元、发行无担保公共债务获得3.985亿美元等[183] 股息情况 - 2024年5月1日，董事会宣布普通股股息为每股0.67美元，A类优先股股息为每股0.390625美元，B类优先股股息为每股0.3672美元[164] - 2024年和2023年第一季度，公司经营活动产生的现金流分别为1.678亿美元和1.621亿美元，支付的股息分别为1.277亿美元和1.116亿美元[165] - 2024年4月支付股息后，公司预计未来12个月需要约7.155亿美元的资金用于租赁佣金、租户改进等项目[166] - 2024年第一季度优先股股息增加340万美元，与收购UBP发行的优先股有关[148] - 2024年因股息率和流通股数量增加，多支付1610万美元股息[182] 现金流情况 - 2024年第一季度，公司经营活动提供的净现金增加570万美元，投资活动使用的净现金变化1.033亿美元，融资活动提供的净现金变化2.37007亿美元[170] 投资与出售情况 - 2024年第一季度，公司在房地产开发、重建和资本改进方面投资6090万美元，比2023年多投资1630万美元[171][175] - 2024年第一季度，公司出售一处经营性物业，收入3000万美元，而2023年出售一块土地，收入360万美元[171] - 2024年第一季度，公司发行了一笔2980万美元的应收票据，利率为6.9%，2027年1月到期，由一个以杂货店为核心的购物中心担保[171] 运营费用情况 - 2024年第一季度总运营费用增加3695.2万美元，主要因折旧和摊销费用增加1487.8万美元和物业运营费用增加1225.2万美元[142][143] - 2024年第一季度净利息支出增加650万美元，主要因应付票据未偿余额增加460万美元、收购UBP承担贷款增加410万美元，部分被短期投资利息收入增加230万美元抵消[145] - 2024年第一季度房地产运营总费用增加480万美元，主要因运营和维护费用增加400万美元[153] 其他情况 - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例分摊年度基本租金的0.6%，主要与2023年10月申请破产的Rite Aid有关[134] - 2024年和2023年分别回购价值870万美元和710万美元的普通股用于员工股票补偿[181] - 2023年通过回购计划支付2000万美元回购349519股普通股[181] - 2024年第一季度资产管理等交易费用收入为639.6万美元，2023年同期为603.8万美元[190] - 截至2024年3月31日，合并环境修复应计负债为1590万美元[193] - 公司认为凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，有能力发行新债偿还到期债务[194] 房地产合伙企业情况 - 截至2024年3月31日，房地产合伙企业非合并资产为26.97962亿美元，公司按比例份额为9.87364亿美元[185] - 截至2024年3月31日，房地产合伙企业应付票据为15亿美元，其中94.8%加权平均固定利率为3.8%，公司按比例份额为5.401亿美元[188] 财务比率情况 - 截至2024年3月31日，公司87.6%的全资房地产资产无抵押，过去12个月的固定费用覆盖率分别为4.5倍和4.7倍，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre的比率为5.4倍[168]

净利润与每股收益相关 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为1.064亿美元，摊薄后每股收益0.58美元，2023年同期为9730万美元，摊薄后每股收益0.57美元[23] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为1.06361亿美元，2023年同期为0.97281亿美元[62] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.06361亿美元，较2023年同期的9728.1万美元增长9.3%[71] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为106,361,000美元，2023年同期为97,281,000美元[82][84] - 2024年公司更新全年指引，稀释后普通股股东净利润每股为1.96 - 2.02美元，之前为1.87 - 1.93美元[31] Nareit FFO相关 - 2024年第一季度Nareit FFO为2亿美元，摊薄后每股收益1.08美元，2023年同期为1.865亿美元，摊薄后每股收益1.08美元[24] - 2024年第一季度Nareit FFO为1.99967亿美元，2023年同期为1.86495亿美元[62] - 2024年第一季度Nareit资金运营现金流（FFO）为199,967,000美元，2023年同期为186,495,000美元，摊薄后每股FFO均为1.08美元[84] 核心运营收益相关 - 2024年第一季度核心运营收益为1.931亿美元，摊薄后每股收益1.04美元，2023年同期为1.778亿美元，摊薄后每股收益1.03美元[25] - 2024年第一季度核心运营收益为1.93068亿美元，2023年同期为1.77798亿美元[62] - 2024年第一季度核心运营收益为193,068,000美元，2023年同期为177,798,000美元，摊薄后每股核心运营收益2024年为1.04美元，2023年为1.03美元[84] - 2024年第一季度核心运营收益摊薄每股派息率为64.4%，2023年同期为63.1%[62] 同店净营业收入（NOI）相关 - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI），排除租赁终止费用和2020 - 2021年预留应收账款的收回，同比增长2.1%，同店基本租金对NOI增长贡献2.7%[27] - 2024年第一季度同店NOI无终止费用或2020/2021年储备金回收的增长率为2.1%[31][38] - 2024年第一季度同店NOI（不含终止费）为2.35061亿美元，较2023年同期增长1.4%[62] - 2024年第一季度同店NOI（不含终止费或2020/2021年储备金回收）为2.35061亿美元，较2023年同期增长2.1%[62] - 2024年第一季度同店物业净营业收入（NOI）为236,434,000美元，2023年同期为236,448,000美元，变化率为0.0% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用2024年为235,061,000美元，2023年为231,731,000美元，变化率为1.4% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用或再开发2024年为201,279,000美元，2023年为198,998,000美元，变化率为1.1% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用或2020/2021年储备金的收取2024年为235,061,000美元，2023年为230,210,000美元，变化率为2.1% [82] 出租率与开业率相关 - 截至2024年3月31日，同店组合出租率为95.8%，环比增加20个基点，同比增加90个基点；主力店出租率为97.2%，环比增加30个基点，同比增加50个基点；小店出租率为93.5%，环比增加10个基点，同比增加150个基点[27] - 截至2024年3月31日，同店组合开业率为92.1%，环比下降70个基点，同比下降50个基点[27] - 2024年3月31日，所有物业的出租率为95.0%，零售运营物业出租率为95.4%[65] - 公司所有物业总数为482个，总GLA为48,732，出租率95.0%，ABR为1,144,079美元，ABR每平方英尺24.63美元[117] - 人口最多的前50个CBSAs物业数386个，占总数80.1%，GLA 40,580，占比83.3%，ABR 970,597美元，占比84.8%，出租率95.4%[117] - 纽约 - 纽瓦克 - 泽西市物业数65个，GLA 5,033，ABR 131,988美元，分别占比13.5%、10.3%、11.5%，出租率90.2%[117] - 人口排名51 - 75的CBSAs物业数55个，GLA 4,454，ABR 113,613美元，分别占比11.4%、9.1%、9.9%，出租率91.0%[117] - 人口排名76 - 100的CBSAs物业数19个，GLA 1,660，ABR 26,681美元，分别占比3.9%、3.4%、2.3%，出租率96.2%[117] - 其他CBSAs物业数22个，GLA 2,039，ABR 33,189美元，分别占比4.6%、4.2%、2.9%，出租率94.7%[117] - 洛杉矶 - 长滩 - 阿纳海姆物业数25个，GLA 2,546，ABR 77,444美元，分别占比5.2%、5.2%、6.8%，出租率97.9%[117] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺比奇物业数41个，GLA 5,320，ABR 115,921美元，分别占比8.5%、10.9%、10.1%，出租率92.5%[117] 租约签订相关 - 2024年第一季度公司签订约180万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合利差为+8.5%，直线租金混合利差为+17.4%；截至2024年3月31日的过去12个月，公司签订约770万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合利差为+10.3%，直线租金混合利差为+18.9%[27] - 2024年第一季度总租赁交易389笔，可租赁总面积181.1万平方英尺，新基础租金每平方英尺28.49美元，现金租金价差8.5%，直线租金价差17.4%，加权平均租赁期限6.0年，租户补贴及房东工作每平方英尺8.53美元[105] - 2024年第一季度新租约96笔，可租赁总面积27.4万平方英尺，新基础租金每平方英尺33.54美元，现金租金价差11.7%，直线租金价差23.0%，加权平均租赁期限8.5年，租户补贴及房东工作每平方英尺48.51美元[105] - 2024年第一季度续租293笔，可租赁总面积153.7万平方英尺，新基础租金每平方英尺27.58美元，现金租金价差7.8%，直线租金价差16.2%，加权平均租赁期限5.5年，租户补贴及房东工作每平方英尺1.34美元[105] - 截至2024年3月31日，新租约加权平均基础租金每平方英尺33.07美元，租户补贴及房东工作每平方英尺5.34美元，第三方租赁佣金每平方英尺1.03美元，净有效租金每平方英尺26.70美元，净有效租金与基础租金比例81%，加权平均租赁期限11.3年[110] - 截至2024年3月31日，已签署但尚未开始的租约中，面积≥10000平方英尺的有39笔，可租赁总面积114万平方英尺，年基本租金2155.9万美元，每平方英尺21.03美元；面积＜10000平方英尺的有307笔，可租赁总面积82.2万平方英尺，年基本租金2892.2万美元，每平方英尺41.30美元[111] 开发与重建项目相关 - 2024年公司启动约8000万美元的新开发和重建项目，包括康涅狄格州柴郡6700万美元的The Shops at Stone Bridge项目[22] - 截至2024年3月31日，公司在建开发和重建项目预计净项目成本为5.47亿美元[22] - 2024年第一季度公司启动开发和再开发项目，公司份额下估计净项目成本为8000万美元[29] - 截至2024年3月31日，公司正在进行的开发和再开发项目估计净项目成本为5.47亿美元，其中46%已发生[29] - 在建项目总可租赁面积（GLA）为5041千平方英尺，租赁率89%，净项目成本5.47亿美元，成本已发生比例46%，稳定收益率约9%[101] - 新建开发项目GLA为859千平方英尺，租赁率64%，净项目成本2.2亿美元，成本已发生比例43%，稳定收益率约7%[101] - 重建项目GLA为4182千平方英尺，租赁率94%，净项目成本3.27亿美元，成本已发生比例47%，稳定收益率约10%[101] - 当年开发和重建完工项目GLA为63千平方英尺，租赁率100%，净项目成本300万美元，成本已发生比例90%，稳定收益率约10%[103] - 格伦伍德格林项目GLA为353千平方英尺，租赁率94%，净项目成本4600万美元，成本已发生比例85%，稳定收益率约7%[101] - 贝布鲁克东1B期项目GLA为154千平方英尺，租赁率91%，净项目成本1000万美元，成本已发生比例79%，稳定收益率约8%[101] - 西巴德广场1期项目GLA为126千平方英尺，租赁率88%，净项目成本3900万美元，成本已发生比例77%，稳定收益率约6%[101] - 布鲁姆三号项目GLA为147千平方英尺，租赁率60%，净项目成本2500万美元，成本已发生比例32%，稳定收益率约15%[101] - 塞拉蒙特中心3期项目GLA为1072千平方英尺，租赁率97%，净项目成本3700万美元，成本已发生比例13%，稳定收益率约11%[101] - 公司对新建开发和在建重建项目的净GAAP项目成本估计为6.09574亿美元，成本已发生比例46%[103] 股息宣布相关 - 2024年5月1日，公司董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.67美元[21] - 2024年5月1日，公司董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.67美元，A类优先股为每股0.390625美元，B类优先股为每股0.3672美元[29] 资产处置相关 - 2024年1月5日，公司完成Glengary Shoppes处置，公司份额为3100万美元；4月8日，完成Tamarac Town Square处置，公司份额为2300万美元[29] - 2024年1月，公司出售Glengary Shoppes，销售价格30,500,000美元，加权平均资本化率6.0%[99] 流动性与债务相关 - 截至2024年3月31日，公司流动性超17亿美元，包括约15亿美元循环信贷额度和约2.3亿美元现金及等价物[29] - 2024年1月8日，公司运营合伙企业定价发行4亿美元2034年到期高级无担保票据，票面利率5.25%[29] - 截至2024年3月31日，公司按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre比率在过去12个月基础上为5.4倍，调整后为5.2倍[29] - 2024年3月31日市场股权价值为112.5653亿美元，2023年12月31日为124.41131亿美元[63] - 2024年3月31日未偿债务为49.57288亿美元，2023年12月31日为46.88805亿美元[63] - 2024年3月31日净债务和优先股为49.52187亿美元，2023年12月31日为48.22451亿美元[63] - 截至2024年3月31日，公司总资产为126.50903亿美元，较2023年末的124.26913亿美元增长1.8%[68] - 截至2024年3月31日，公司总负债为54.72884亿美元，较2023年末的52.34978亿美元增长4.5%[68] - 2024年3月31日非控股权益总资产为162,197,000美元，2023年12月31日为162,135,000美元；合营企业份额总资产2024年为940,342,000美元，2023年为936,427,000美元[75] - 截至2024年3月31日，总债务为44.17181亿美元，截至2023年12月31日为41.53949亿美元[89] - 2024 - 2033年及10年以上各年债务到期本金支付分别为798.9万美元、967.8万美元、992万美元、701.3万美元、531.2万美元、278.6万美元、249.5万美元、219.3万美元、15万美元、6.8万美元和26.4万美元[89] - 截至2024年3月31日，

公司基本信息 - 公司自1993年作为公开交易的REIT开始运营，自2017年成为标准普尔500指数成分股[29] - 公司业务主要是在美国郊区收购、开发、拥有和运营创收型零售房地产[29] - 截至2023年12月31日，公司拥有482处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积达5680万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4860万平方英尺[29] - 截至2023年12月31日，公司有497名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有24个市场办公室[39] - 公司核心价值观包括重视员工、坚守诚信、融入社区、承担责任、追求卓越和团队协作[31] - 公司的竞争优势源于市场区域、购物中心质量、周边人口结构、租户关系、领导团队经验和开发能力[35] - 公司执行主席Martin E. Stein, Jr.于2020年1月1日上任，此前1993 - 2019年任首席执行官，1999年起任董事会主席[58] - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer于2020年1月1日上任，此前2013 - 2019年任首席财务官，2003 - 2012年任资本市场高级副总裁，1996年加入公司[58][59] - 公司执行副总裁兼首席财务官Michael J. Mas于2019年8月上任，此前2017 - 2019年任财务董事总经理，2013 - 2016年任资本市场高级副总裁，2003年加入公司[58][59] - 公司东区总裁兼首席运营官Alan T. Roth于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、全国物业运营和东区总裁，2020 - 2022年任东区高级董事总经理，1997年加入公司[58][59] - 公司西区总裁兼首席投资官Nicholas A. Wibbenmeyer于2024年1月1日上任，此前2023年任执行副总裁、西区总裁，2020 - 2022年任西区高级董事总经理，2005年加入公司[58][59] - 公司股票在纳斯达克全球精选市场上市，普通股交易代码为“REG”，6.250% A系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCP”，5.875% B系列累积可赎回优先股交易代码为“REGCO”[63] - 公司2024年年度股东大会预计于5月1日以仅线上形式举行[64] 公司战略与目标 - 公司目标是到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量较2019年基准年减少28%，到2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[52] - 2023年公司继续实施全面的多元化、公平和包容（DEI）战略，专注于促进组织内的多元化[40] - 公司确定了八项战略重点以促进可持续商业实践，包括绿色建筑、能源效率等[51] 公司业务定义 - 开发完成定义为：当90%的总预计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时[67] - 再开发完成定义为：当90%的总预计项目成本已发生且公司拥有的总可租面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营时（如适用）[72] 公司面临的风险 - 2022 - 2023年美联储多次提高基准利率，导致信贷市场利率多次上升，可能影响公司借款成本、房地产估值和股价[74] - 公司在加州和佛罗里达的物业分别占年化基础租金的23.4%和19.3%，市场条件恶化或影响收入和现金流[91] - 2023年12月31日，少于三个门店的本地租户约占年化基础租金的22%，其经营不佳或影响公司净收入[95] - 经济挑战或使租赁活动量下降、零售空间需求降低、租金定价承压及租户扩建成本增加[78] - 银行和金融服务业不利发展或影响公司业务、流动性、财务状况和经营成果[79] - 地缘政治挑战或影响美国经济、消费者支出及公司经营和财务状况[81] - 公司与Urstadt Biddle的合并可能无法实现预期收益和协同效应[82] - 疫情或健康危机可能影响租户财务、物业盈利能力及公司资本市场准入[84] - 经济和市场条件可能影响零售行业，进而减少公司收入和现金流并增加运营成本[88] - 零售趋势转变可能影响公司收入、经营成果和现金流[90] - 公司成功依赖“锚定”租户，其流失或影响净收入和现金流[92] - 公司房地产资产价值可能下降并面临减值损失，减值费用会直接影响净收入[100][102] - 公司面临房地产开发、重建和扩张风险，如审批延迟、成本超支等[103] - 公司可能因市场条件无法按预期出售房产，且低质量房产需求可能较低[107] - 税法变化可能影响公司房地产收购或处置，无法使用1031同类交换可能减少现金流[108] - 气候变化可能对公司房产产生直接和间接影响，增加合规成本和费用[109] - 公司房产地理集中，易受自然灾害、恶劣天气和气候变化影响，增加保险成本[110] - 环境修复成本可能对公司财务表现产生不利影响，减少现金流[111] - 对ESG因素的关注增加可能给公司带来额外成本和新风险，影响股价和融资能力[112] - 公司可能因未投保损失或损失超过保险范围而面临资本和收入损失[113] - 公司作为房地产合作伙伴和合资企业的一方投入大量资金，但对部分物业无投票控制权，可能面临合作伙伴破产、信用恶化等风险[116] - 公司需每年向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），可能需依赖第三方资本，且外部资本不一定能以有利条件获取[120] - 截至2023年12月31日，公司未对冲为固定利率债务的可变利率债务占未偿债务的比例不到1.0%，利率上升会增加可变利率债务的利息支出[126] - 公司出售物业和为收购及开发项目融资的能力可能受市场资本化率上升和物业净营业收入下降的不利影响，可能稀释收益[119] - 公司债务协议中的契约可能限制运营灵活性和投资活动，违反契约可能导致立即偿还债务[125] - 公司信息系统面临网络攻击、自然灾害等多种风险，可能导致声誉受损、财务损失和业务中断[128][129][131] - 人工智能技术的使用可能导致公司、租户和员工的敏感信息泄露，产生不准确输出，并面临新兴监管风险[132] - 公司证券市场价格可能因经济和市场条件变化而大幅波动，无法保证未来股价不下跌[133][134] - 公司若不符合REIT资格，四年内无法重新申请，还需缴纳大量所得税，影响证券价值[137] - 公司“禁止交易”的净收入需缴纳100%的税[138] 公司税务相关 - 公司作为房地产投资信托基金（REIT），需每年至少分配90%的应税收入，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[55] - 为符合REIT资格，公司至少95%的总收入必须来自特定被动来源，如租金等[136] - 公司需向股东分配至少90%的REIT应税收入（不包括净资本收益），否则将面临联邦所得税和4%的不可扣除消费税[136] - 2017年12月3日至2026年1月1日期间，个人、信托和遗产等国内股东可扣除最多20%的普通股息[141] - 若公司不是“国内控制”的REIT，外国股东处置普通股的收益可能需缴纳美国联邦所得税，除非股票在证券市场交易且股东持股不超过10%[143] - 公司公司章程规定，任何人持有公司已发行股本的价值不得超过7%，以维持REIT资格[148] 公司治理与管理 - 公司董事会有权发行最多3000万股优先股和1000万股特殊普通股[150] - 公司采用分层管理和监督结构进行网络安全管理，包括运营人员、管理层、高级管理层和董事会治理[154] - 公司核心网络安全战略围绕识别、保护、检测、响应和恢复五个关键支柱展开[156] - 自2021年1月1日起，公司未发生重大网络安全事件，短期内也不太可能发生[159] - 公司审计委员会负责监督网络安全风险管理计划，CRC主席和CISO每季度向其汇报[161] 公司物业整体数据 - 截至2023年12月31日，公司合并物业共381处，总可租赁面积（GLA）43,758千平方英尺，出租率94.9%；2022年物业308处，GLA 38,834千平方英尺，出租率94.8%[165] - 截至2023年12月31日，公司非合并物业共101处，GLA 13,067千平方英尺，出租率96.6%；2022年物业96处，GLA 12,311千平方英尺，出租率94.8%[167] - 2023年和2022年12月31日，合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.67美元和23.95美元[165] - 2023年和2022年12月31日，非合并物业组合加权平均年有效租金分别为每平方英尺24.04美元和23.15美元[167] - 截至2023年12月31日，合并物业及非合并物业按比例计算后，前十大租户GLA占比41.9%，年化基础租金占比31.6%[169] - 租户Publix截至2023年12月31日GLA为2,955千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金33,949千美元，占比3.0%，租赁门店68家[169] - 租户Albertsons Companies, Inc.截至2023年12月31日GLA为2,192千平方英尺，占比4.8%，年化基础租金33,559千美元，占比3.0%，租赁门店53家[169] - 租户Kroger Co.截至2023年12月31日GLA为2,933千平方英尺，占比6.4%，年化基础租金30,228千美元，占比2.7%，租赁门店52家[169] - 面积小于10,000平方英尺的租户租约初始期限一般为3 - 7年，大于10,000平方英尺的租约初始期限一般超5年[169] - 公司租约通常规定支付固定基础租金、租户按比例分担的房地产税、保险和公共区域维护费用，以及未直接计量的水电费[169] - 未来十年及以后，公司合并和非合并物业的租赁到期情况汇总，总共有9324份租约到期，涉及4519.5万平方英尺的可租赁面积，到期的年度基础租金总计10.98602亿美元[171] - 2024年有1081份租约到期，涉及390.2万平方英尺的可租赁面积，到期租约平均基础租金为每平方英尺23.74美元，2023年新签租约平均基础租金为每平方英尺29.89美元[171] - 2025 - 2028年每年到期租约涉及的可租赁面积占比分别为12.3%、12.5%、13.9%、13.1%，到期年度基础租金占比分别为12.4%、12.5%、14.2%、14.1%[171] 公司部分物业详细数据 - 公司部分物业中，Bloom on Third权益占比35%，有1.07893亿美元抵押，可租赁面积7.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺57.60美元[175] - Brea Marketplace权益占比40%，可租赁面积35.2万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺21.19美元[175] - Circle Center West可租赁面积6.3万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺39.20美元[175] - Circle Marina Center有2400万美元抵押，可租赁面积11.8万平方英尺，出租率84.3%，平均基础租金每平方英尺34.58美元[175] - Culver Center可租赁面积21.7万平方英尺，出租率94.2%，平均基础租金每平方英尺33.32美元[175] - El Camino Shopping Center可租赁面积13.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺43.60美元[175] - Granada Village权益占比40%，有5000万美元抵押，可租赁面积22.6万平方英尺，出租率100%，平均基础租金每平方英尺27.98美元[175] - Navajo Shopping Center所有权权益为40%，2005年收购，抵押或产权负担为11000千美元，可出租总面积为102000平方英尺，出租率98.7%，每平方英尺基础租金15.47美元[177] - Point Loma Plaza所有权权益40%，2005年收购，抵押或产权负担38900千美元，可出租总面积205000平方英尺，出租率98.6%，每平方英尺基础租金23.75美元[177] - Rancho San Diego Village所有权权益40%，2005年收购，可出租总面积153000平方英尺，出租率93.9%，每平方英尺基础租金25.15美元[177] - Scripps Ranch Marketplace 2017年收购和翻新，可出租总面积132000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金35.29美元[177] - The Hub Hillcrest Market 2012年收购，2015年翻新，可出租总面积149000平方英尺，出租率96.9%，每平方英尺基础租金43.33美元[177] - Twin Peaks 1999年收购，1988年翻新，可出租总面积208000平方英尺，出租率99.4%，每平方英尺基础租金24.18美元[177] - 200 Potrero 2017年收购，1928年翻新，可出租总面积31000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金11.92美元[177] - Bayhill Shopping Center所有权权益40%，2005年收购，2019年翻新，抵押或产权负担28800千美元，可出租总面积122000平方英尺，出租率97.4%，每平方英尺基础租金29.15美元[177] - Clayton Valley Shopping Center 2003年收购，2004年翻新，可出租总面积260000平方英尺，出租率90.8%，每平方英尺基础租金23.67美元[177] - Diablo Plaza 1999年收购，1982年翻新，可出租总面积63000平方英尺，出租率100.0%，每平方英尺基础租金43.59美元[177] - Crossroads Commons II所有权权益为20%，2018年收购，1995年翻新，抵押负担5500千美元，可租赁面积18000平方英尺，出租率100%，每平方英尺基础租金41.45美元[179] - Applewood Shopping Ctr所有权权益为

财务数据和关键指标变化 - 2023年公司Same - property NOI增长3.6%，剔除COVID时期储备金收款和终止费用影响，基础租金增长是主要驱动力 [100] - 2023年公司报告Nareit FFO为每股4.15美元，核心运营收益为每股3.95美元，核心运营收益每股同比增长近6%（剔除COVID时期储备金收款时间影响） [138] - 2023年全年现金租金利差达10%，为2016年以来最高年度水平，第四季度综合现金租金利差为12%，其中新租赁利差达35%，GAAP和净有效租金利差在该季度均超20% [107] - 2024年公司初始指引中，剔除去年COVID时期储备金收款时间影响，核心运营收益增长中点超3% [114] - 公司预计2024年Same - property NOI增长2% - 2.5% [13] - 公司计划2024年信贷损失为75 - 100个基点（基于建筑收入指标），2023年末处于该范围低端 [72] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度公司执行近250万平方英尺租赁，租赁管道代表约100万平方英尺潜在新租赁 [132] - 第四季度店铺租赁率达93.4%创历史新高，同比提升150个基点，相当于近140万平方英尺店铺空间被租赁，为超十年最高店铺租赁量 [133] - 第四季度同店租赁率再升30个基点，年末达95.7%，预租赁利差进一步扩大至280个基点，已执行交易管道反映超4000万美元待开始租赁的基础租金 [7] - 年末小店铺SNO为350个基点，店铺已开始租赁率为89.9% [83] - 2023年末锚定租户已开始入住率下降60个基点，预计2024年平均已开始入住率同比下降约50个基点，短期影响同店NOI增长 [134][139] 开发与再开发业务 - 2023年公司启动超2.5亿美元新项目，年末在建管道增至4.68亿美元，预计综合回报率超8%，在建项目平均预租赁率达89% [98][111] - 第四季度公司启动Avenida Biscayne 2300万美元再开发项目和Cambridge Square Atlanta 1500万美元再开发项目 [136] 收购业务 - 第四季度公司完成两笔收购交易，10月收购加利福尼亚州Orange County的Nohl Plaza，12月收购马萨诸塞州的The Longmeadow Shops [137] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年市场机会较2023年有所增加，但仍低于历史正常水平 [147] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司未来五年目标是启动超10亿美元开发和再开发项目，虽开发项目盈利计算困难，但公司有信心找到并执行有吸引力的机会 [11] - 公司在寻找投资机会时会利用各种工具，包括与小型开发商合作，提供债务和股权，合适时会长期持有项目 [54] - 公司认为自身拥有行业领先的开发平台，经验丰富的团队、通过平台创造价值的能力以及用杠杆自由现金流自我融资的能力是独特竞争优势 [98] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户对公司购物中心的需求强劲，当前宏观经济背景支持邻里和社区购物中心的积极趋势持续，零售需求环境为公司通过领先的开发项目创造价值奠定基础 [4] - 2024年公司租赁活动将继续创造长期价值，虽租户替换活动效益显现需时间，但零售环境良好 [9] - 公司预计2024年整体投资组合租赁率将上升，最终推动2024年末及2025年锚定租户入住率提高 [109] - 公司认为即使进入衰退，不同程度的衰退影响不同，预计2024年不会面临重大衰退压力 [51] 其他重要信息 - 公司在Newsweek最新的美洲最具责任感公司榜单中，在美国排名第6，在房地产和住房类别中排名第1 [5] - 1月公司成功发行4亿美元债券，并对循环信贷额度进行重铸，循环信贷额度增加2.5亿美元至15亿美元，借款利差收紧15个基点 [105][116] - 公司处于目标杠杆范围（净债务与EBITDA比率5 - 5.5倍）低端，2024年到期债务已提前融资，下一笔无担保债券到期时间为2025年11月 [141] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2024年核心收益增长的高低端范围因素及未来算法是否更好 - 核心收益增长最大贡献是同店NOI增长，中点超3%，同店增长2% - 2.5%；UBP合并增值预计为1.5%；不利因素包括无COVID收款约400万美元（每股0.02美元）、较低终止费用约每股0.02美元、近期债务融资影响约每股0.02美元 [143] - 业绩表现与中点的差异主要来自NOI计划中的租户迁出、入住率等因素；2024年第一季度已开始入住率将下降约80个基点，主要是破产申请、租户迁出等原因，但公司正在快速重新租赁，年末已开始入住率应高于年初；2025年若情况稳定，应能看到已开始入住率回升推动增长 [143] 问题2：UBP投资组合的增长情况 - 2024年该投资组合增长率高于2% - 2.5%，若纳入同店投资组合，将使该范围增加约25个基点 [145] 问题3：能否谈谈12月收购的The Longmeadow Shops相关情况 - 卖家主动联系公司，进行单位交易，看重公司价值；从估值角度，收益率约为8%，项目质量和收益都有吸引力 [124] 问题4：随着通胀回归正常，市场租金增长能否持续到2025年 - 公司购物中心多为邻里和社区型，消费者在贸易区就业稳定，仍有消费能力；即使消费者削减开支，也不一定首先减少在这些购物中心的消费，可能会选择降级消费，这有时也对公司有利；公司有长期租约，租户质量高，能承受一定销售下滑 [156] 问题5：2025 - 2026年7%的锚定租户租赁业务如何处理 - 未明确提及具体处理方式，但公司会持续关注并根据情况做出决策 [167] 问题6：何时能看到同店收益的杠杆乘数效应 - 公司长期目标是同店NOI年增长2.5% - 3%，主要驱动因素是合同租金增长和现金再租赁利差，入住率会影响增长，公司通过投资和再开发也能增加同店NOI增长；目前难以确定具体时间，需关注已开始入住率、债务重新定价等因素 [170][173] 问题7：Urstadt Biddle整合的潜在内部增长和再开发机会 - 目前从同店角度看到了入住率提升带来的增长；公司会持续关注该投资组合，寻找增值的再开发机会 [175] 问题8：消费者健康状况和本地店铺业务情况 - 公司关注应收账款余额、销售报告和转让情况，目前这些指标表现良好，消费者在公司投资组合内的反应正常；虽信用卡债务和违约率上升，但公司认为邻里和社区购物中心受影响较小 [156][157] 问题9：曼哈顿空置物业的再租赁信心及101 7th Ave情况 - 曼哈顿租金高，公司失去两个关键租户，但已签署第三大道物业的交易，预计第四季度恢复租金支付；第二大道物业正在协商租赁；Barneys物业会根据最佳财务方案处理，是公司优先事项 [178] 问题10：Westbard Square项目进展及未来开发计划 - Westbard Square项目进展顺利，新旗舰杂货店Giant已开业且表现良好；公司对开发和再开发管道有信心，2023年启动超2.5亿美元项目，未来有望继续增长，目标是未来五年启动超10亿美元项目，预计未来几周将宣布一个东北部的优质新建项目 [180] 问题11：为何公司能找到较多开发启动机会，而同行认为市场租金需增长40% - 50%新开发项目才可行 - 找到合适土地、租户支付足够租金以覆盖土地和建设成本非常困难，但公司拥有优秀团队，23个办公室每天与关键杂货合作伙伴合作，帮助他们开店，虽机会少但公司能获得超过应得份额的机会并执行 [183] 问题12：同店NOI增长的影响因素及2024年与长期目标的关系 - 同店NOI增长2% - 2.5%，基础租金是最大正向贡献因素，再开发贡献50 - 75个基点；不利因素主要是破产约50个基点和曼哈顿资产约30个基点，第一季度已开始入住率下降约80个基点与此相关 [189] - 长期来看，公司预计同店NOI平均增长在2.5% - 3%，2024 - 2025年需综合考虑各种因素 [192][200] 问题13：Rite Aid租金情况 - 未明确提及租金与市场的比较情况，但表示租金情况不一 [194] 问题14：2024年小店铺和锚定租户利差情况 - 小店铺利差将扩大，锚定租户利差将缩小，长期店铺利差后续回复 [196] 问题15：2024年1亿美元处置指导及5.5%资本化率的原因 - 公司对非战略资产有处置计划，对这些资产的定价有清晰可见性，认为该资本化率合理 [70][90]

公司股权结构 - 截至2023年9月30日，母公司拥有运营合伙企业约99.4%的流通普通股和100%的优先股[122] 公司物业资产情况 - 截至2023年9月30日，公司拥有481处零售物业，总可租赁面积约为5670万平方英尺[123] - 截至2023年9月30日，公司合并物业数量为379处，总面积4355.9万平方英尺，出租率94.6%，每平方英尺加权平均年有效租金为24.55美元；未合并物业数量为102处，总面积1317.6万平方英尺，出租率95.4%，每平方英尺加权平均年有效租金为23.85美元[132][133] - 同店物业数量从2022年的390处增至2023年的395处，可出租总面积（GLA）从4145.6万平方英尺增至4216万平方英尺[165] 公司财务关键指标变化 - 2023年前九个月，归属于普通股股东的净收入为2.731亿美元，而2022年前九个月为3.876亿美元，其中2022年包含1.065亿美元的房地产销售收益[128] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司总物业组合的出租率分别为94.6%、94.8%和94.6%[129] - 2023年9月30日、2022年12月31日和2022年9月30日，公司同店物业组合的出租率分别为95.4%、95.1%和94.7%[129] - 2023年前九个月，公司按比例计算的同店净营业收入（不包括终止费用）较2022年前九个月增长2.0%[129] - 2023年前九个月，公司执行了1310笔新租和续租交易，代表480万按比例计算的平方英尺，租金差价为9.2%；2022年前九个月执行了1474笔租赁交易，代表560万按比例计算的平方英尺，租金差价为7.5%[129] - 2023年第三季度公司总收入为3.30638亿美元，较2022年同期增加2664.9万美元；租赁收入净增加2520万美元，主要来自基础租金增加1980万美元、租户费用回收增加760万美元等[141] - 基础租金增加的1980万美元中，1180万美元来自UBP收购，650万美元来自同一物业净增加，70万美元来自开发物业租金起算，80万美元来自其他运营物业收购[142] - 三个月内，总运营费用从1.89亿美元增至2.11亿美元，增加了2234.4万美元[143] - 三个月内，利息费用从3636.1万美元增至3880.7万美元，增加了244.6万美元[146] - 三个月内，房地产合伙投资收益从1120.9万美元增至1251.7万美元，增加了130.8万美元[146] - 九个月内，总租赁收入从8.82亿美元增至9.34亿美元，增加了5191.5万美元[150] - 九个月内，管理、交易及其他费用从1895万美元增至2022.3万美元，增加了127.3万美元[150] - 九个月内，总运营费用从5.53亿美元增至6.11亿美元，增加了5794.5万美元[152] - 九个月内，利息费用从1.1亿美元增至1.12亿美元，增加了235.8万美元[155] - 九个月内，房地产销售净收益从1.06亿美元降至51.5万美元，减少了1059.44万美元[155] - 九个月内，净投资收益从917.7万美元变为亏损244.9万美元，减少了1162.6万美元[155] - 2023年9月30日止九个月，公司确认两块土地销售收益50万美元；2022年同期确认一处运营物业和四块土地销售收益1.065亿美元[155] - 净投资收入增加1160万美元，主要源于非合格递延薪酬计划投资收益1010万美元和附属保险公司投资收益150万美元[156] - 房地产合伙投资权益收入总额从2022年的4785.5万美元降至2023年的3630.2万美元，减少1155.3万美元[156] - 普通股股东和单位持有人可归属净收入从2022年的3.89296亿美元降至2023年的2.74629亿美元，减少1.14667亿美元[157] - 按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）在2023年第三季度和前九个月分别增加476.4万美元和1614.7万美元[161] - 按比例计算的同店物业NOI（不包括终止费用）在2023年第三季度和前九个月分别增加462.9万美元和1353万美元，增长率分别为2.1%和2.0%[161] - 房地产收入在2023年第三季度和前九个月分别增加1030万美元和3250万美元[161] - 房地产运营总费用在2023年第三季度和前九个月分别增加550万美元和1630万美元[163] - 归属于普通股和单位持有人的净收入调整为Nareit FFO后，2023年前九个月为5.46048亿美元，2022年为5.26268亿美元[166] - Nareit FFO调整为核心运营收益后，2023年前九个月为5.16475亿美元，2022年为4.91591亿美元[166] - 2023年和2022年前三季度归属普通股股东的净收入分别为2.73139亿美元和3.87602亿美元，按比例计算的同店NOI分别为6.83035亿美元和6.66888亿美元[168] - 2023年和2022年前三季度，公司经营活动产生的现金流分别为5.477亿美元和5.282亿美元，向普通股和单位持有人支付的股息分别为3.343亿美元和3.229亿美元[174] - 2023年前三季度，公司经营活动提供的净现金为5.47685亿美元，投资活动使用的净现金为2.31527亿美元，融资活动使用的净现金为3.03864亿美元[179] - 2023年融资活动净现金使用量为3.03864亿美元，较2022年的3.56418亿美元变化5255.4万美元[187] - 2023年第三季度资产管理、物业管理、租赁及其他交易费用为632.2万美元，2022年同期为576.7万美元；2023年前九个月为1946.5万美元，2022年同期为1895万美元[192] 公司收购情况 - 2023年前九个月，公司完成了对UBP的全股票收购交易，收购了74处物业[129] - 2023年8月18日完成UBP收购，每股Urstadt Biddle普通股和A类普通股转换为0.347股母公司普通股，UBP的6.25% H系列和5.875% K系列累积可赎回优先股分别转换为一股母公司A系列和B系列优先股[130] - UBP收购总价为11.40061亿美元，包括发行普通股价值8.1853亿美元、偿还债务3926.6万美元、发行优先股2.25亿美元、交易成本5719.7万美元等[131] 开发与再开发项目情况 - 开发完成定义为：当累计估计净开发成本的90%已发生且出租率达到或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时[116] - 再开发完成定义为：当累计估计项目成本的90%已发生且公司拥有的总可租赁面积的出租率达到或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时（如适用）[124] - 2023年进行中的开发和再开发项目预计按比例分摊的项目成本总计4.4亿美元，高于2022年12月31日的3.009亿美元；2023年完成的开发和再开发项目估计净项目成本为7400万美元，平均稳定收益率为8.2%[132] - 2023年公司为房地产开发、再开发和改善投入了1.59亿美元，包括土地收购、建筑和租户改进等方面[183] - 2023年公司向房地产合伙企业投资910万美元，2022年为1360万美元；2023年前三季度从房地产合伙企业获得360万美元资本回报，2022年同期为4847.3万美元[184] - 2023年和2022年各收购一块土地用于开发[185] - 2023年建筑和租户改良费用增加350万美元，再开发成本增加870万美元[185] - 截至2023年9月30日，开发中项目预计净成本为1.52687亿美元，完成进度46%；再开发中项目预计净成本为2.87264亿美元，完成进度45%；已完成再开发项目预计净成本为7398.6万美元，完成进度92%[186] 公司债务与资金情况 - 截至2023年9月30日，公司循环信贷额度可用资金为12亿美元；按比例计算的净债务和优先股与过去12个月运营EBITDAre的比率为5.5倍，高于2022年12月31日的5.0倍[132] - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，剩余债务由运营合伙企业及其子公司或房地产合伙企业持有[170] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期，未来12个月有可管理水平的有担保抵押贷款到期[172] - 截至2023年9月30日，公司有7440万美元不受限制的现金，ATM计划可用额度为5亿美元，信贷额度可用额度为1.16472亿美元[173] - 未来12个月，公司预计需要约6.449亿美元用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发、向房地产合伙企业的资本出资以及偿还到期债务[175] - 截至2023年9月30日，公司85.7%的全资房地产资产无抵押，过去12个月的固定费用覆盖率分别为5.0倍和4.7倍，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre的比率分别为5.5倍和5.0倍[177] - 2022年4月结算ATM计划下的远期股权销售，净收益6130万美元；2023年和2022年分别花费770万和640万美元回购员工股票；2023年和2022年分别花费2000万和7540万美元通过回购计划回购普通股[188] - 2023年从有限合伙人处净得320万美元，2022年为160万美元；2023年多支付1140万美元股息[188] - 2023年从无担保信贷安排获得净收益7700万美元，从抵押贷款再融资获得4650万美元；2023年偿还债务6820万美元，2022年为1450万美元[188] 租户相关情况 - 按年化基础租金百分比计算，公司前五大重要租户中有四家是杂货店，其中Publix占GLA的6.5%、年基础租金的3.0%；Albertsons Companies, Inc.占GLA的4.7%、年基础租金的2.9%等[137] - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例计算的年基础租金的0.6%，其中Rite Aid占0.5%[139] 房地产合伙企业情况 - 截至2023年9月30日，房地产合伙企业未合并的总资产为27.39604亿美元，总负债为16.04587亿美元，公司权益为4.30656亿美元[189] - 截至2023年9月30日，房地产合伙企业应付票据到期总额为15亿美元，其中96%的加权平均固定利率为3.8%，剩余部分加权平均可变利率为7.2%，公司按比例分担5.321亿美元[190] - 房地产合伙企业应付票据计划本金还款和到期情况：2023 - 2027年及5年以后分别为94.1万、3740.8万、1.52315亿、2.72782亿、4037.6万和9.98485亿美元，公司按比例分担分别为28.4万、1467.8万、4800.5万、8647.5万、1366.9万和3.73113亿美元[189] 环境修复负债情况 - 截至2023年9月30日，公司为按比例分担的环境修复计提了1990万美元的负债[195]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.02美元，受0.01美元的EDP合并过渡费用影响；核心运营收益为每股0.97美元 [29] - 第三季度同店净营业收入（NOI）增长2.9%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用的影响 [29] - 全年同店NOI增长指引调整为约3.5%，剔除新冠时期储备金收回和终止费用 [25] - 每股核心运营收益指引中点上调0.03美元，主要受同店NOI上调、Urstadt Biddle交易预期增值以及收购和处置假设变化的推动 [25] - NAREIT FFO每股区间仅上调0.01美元，主要由于预计的合并过渡成本的抵消影响 [25] - 预计今年自由现金流超过1.6亿美元，能够自我资助不断增长的投资项目 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度同店租赁率提高20个基点，即使考虑到约25个基点与破产相关的迁出影响（主要归因于剩余的Bed Bath门店） [120] - 过去几个季度店铺租赁活动创纪录，保留率高于平均水平，第三季度店铺租赁率再提高50个基点，达到近纪录高位93.2% [121] - 本季度实现了9%的现金租赁利差（综合基础），其中新租赁利差超过20%；直线租金利差超过17% [121] - 第三季度同店基础租金增长超过3%，是同店NOI增长的最大和最重要贡献因素 [122] - 已执行的SNO管道代表超过3600万美元的年度增量基础租金，租赁管道仍然充足 [122] 开发与再开发业务 - 年初至今开发和再开发项目启动金额增至2.1亿美元，其中包括第三季度启动的南加州Circle Marina Center 1500万美元的再开发项目 [28] - 正在进行的4.4亿美元项目管道进展顺利，目前已租赁超过84%，综合回报率超过8% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场环境健康，租户对公司购物中心的空间需求强劲 [120] - 消费者在公司贸易区域的消费能力较强，租户销售业绩良好，购物中心客流量稳定 [116] - 美国新增零售空间极少，支持现有空间的价值和稀缺性 [116] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续专注于开发和再开发项目，目标是每年实现2 - 2.5亿美元的再开发和开发支出 [110] - 积极寻找有吸引力的收购机会，注重项目的内部收益率（IRR）和对公司质量、增长和收益的增值作用 [113] - 利用强大的资产负债表和流动性，灵活进行资本配置决策，通过经济周期保持价值创造项目的连贯性 [112] 行业竞争 - 行业内交易市场活动清淡，但公司凭借自身优势能够找到高回报的投资机会 [115] - 公司拥有优质的杂货店锚定邻里和社区购物中心，以及强大的贸易区域人口统计数据，有助于保持高入住率，抵御潜在的经济影响 [117] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境方面，宏观经济环境呈现积极趋势，消费者消费能力强，租户销售和购物中心客流量表现良好；但近期利率上升和借贷成本增加带来不确定性，预计2024年再融资债务到期将对收益产生影响 [116][117] - 未来前景方面，公司对未来发展充满信心，认为自身在多个方面具有优势，包括优质的资产组合、强大的开发团队、充足的现金流和灵活的资本配置能力等，能够继续创造价值并实现增长 [110][112] 其他重要信息 - 公司与Urstadt Biddle的合并于8月中旬完成，自合并以来，在将资产整合到公司平台和欢迎新团队成员方面取得了重大进展 [111] - 公司计划在2024年上半年进行4 - 4.5亿美元的无担保债券发行，所得款项用于再融资到期债务和减少信贷额度余额 [30] - 公司股息在本季度再次提高3%，较2019年提高了15% [112] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：Urstadt Biddle交易对明年指引的影响 - 从核心角度看，该交易将带来约1.5%的增值，相当于2024年每股增加0.04 - 0.05美元；在NAREIT FFO方面，涉及合并过渡成本，预计今年结束时约为500万美元，其中大部分在第四季度发生，预计有700万美元的过渡费用延续到2024年 [18] 问题2：Rite Aid破产对公司的影响及应对策略 - 公司共有22个Rite Aid门店，占ABR的50个基点，其中一家已关闭，另一家正在进行清仓销售；公司对自身的风险敞口和门店质量有信心，认为可以通过与更好的商家合作，以更高的租金重新租赁这些空间 [27] 问题3：SNO管道中与Bed Bath相关的金额及上线节奏 - 3600万美元的SNO管道中，150万美元与Bed Bath相关；此外，本季度还增加了300万美元的UBP投资组合SNO管道；约80%的管道将在明年年底前上线 [39] 问题4：新租赁中小店铺和锚定租赁的构成变化及小店铺租赁费率提升空间 - 第三季度锚定交易增多导致小店铺新租赁签约比例下降；公司对团队和投资组合有信心，认为小店铺租赁费率仍有提升空间，有望打破纪录 [50] 问题5：租赁 escalators 对同店NOI的影响及旧租赁更新速度 - 公司团队非常关注租赁escalators，75%的店铺交易有3%或更高的递增率，约95%的交易有递增率；公司会抓住机会实施嵌入式租金递增，以提升整体收益和同店NOI [35] 问题6：UBP投资组合整合对入住率的影响 - 合并的理念是通过租赁提升UBP投资组合的入住率，公司希望缩小与传统Regency投资组合的租赁率差距；目前整合工作进展顺利，但缩小差距需要时间 [49] 问题7：未来12 - 18个月8000万美元开发项目的情况 - 团队正在积极推进这些项目，包括确定租户、控制成本和完成审批等工作；市场对租户需求强劲，公司将在满足条件后启动项目 [56] 问题8：2024年坏账和利息成本的趋势 - 坏账方面，今年下半年趋势回归历史平均水平，预计2024年将从历史平均的50个基点左右开始；利息成本方面，计划进行4 - 4.5亿美元的融资活动，包括再融资6月到期的2.5亿美元债券（利率3.75%）和一些到期的抵押贷款，同时考虑合并交易费用 [63] 问题9：未来3年到期的无期权锚定租赁情况及租金提升机会 - 目前有超过50份无期权锚定租赁将在未来3年到期，团队会确保获得合适的市场租金，并在可能的情况下升级租户；以Bed Bath为例，公司签署的交易租金超过市场租金30% [65][68] 问题10：实现30%租金利差的资本支出情况 - 店铺租赁的资本支出总体保持稳定；锚定租赁的资本支出相对较高，但30%的租金利差体现了公司在嵌入式租金递增方面的关注和成功 [69] 问题11：对零售商扩张计划的看法 - 公司认为目前租户需求没有放缓，虽然高借贷成本可能会影响租户扩张计划，但公司拥有优质房地产，有信心继续吸引新店铺和租户扩张；公司在租赁时会综合考虑多个因素，确保合作的零售商决策正确 [75][79] 问题12：是否看到消费者疲软趋势 - 公司目前未看到消费者疲软趋势，认为公司所在行业具有一定抗风险能力，即使经济有不利影响，公司凭借物业类型、便利性和贸易区域优势仍能较好应对 [83] 问题13：明年计划发行债券的利率依据 - 指示性利差为180 - 185个基点左右，具体利率取决于国债走势；公司会密切关注市场，在合适时机进行发行 [86] 问题14：保留率情况及购买会计影响 - 目前保留率略高于平均水平，约为80%；2024年非现金收入和非现金费用将完全抵消，2025年及以后的影响需进一步关注 [95] 问题15：小店铺已开业租赁率及小型中心租赁效率 - 季度末已开业店铺租赁率为89.5%；公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [97][96] 问题16：交易市场中核心资产和再开发项目的回报率要求及对低初始资本化率项目的态度 - 投资项目需超过公司资本成本，对于核心收购项目，只要满足条件即可；公司会综合考虑项目的总回报IRR、对未来增长率、质量和收益的增值作用 [74][113] 问题17：小型中心租赁效率与预期的比较 - 公司对整合工作和团队表现满意，未发现不同资产在租赁方面存在明显差异 [96] 问题18：Rite Aid相关店铺的租赁替代方案 - 公司已与一家五金店签订了一份租金利差达三位数的租赁协议；潜在的替代租户包括五金、家居装修、化妆品、杂货店等，还可以考虑多租户交易 [105] 问题19：Old Town Square的背景、机会及对拓展中西部市场的意义 - Old Town Square是公司长期关注的资产，具有郊区布局和近城市环境，由优质杂货店锚定；公司与长期合作的机构伙伴合作，该伙伴持有80%的股份；此次收购不代表公司会大幅增加在伊利诺伊州或其他中西部市场的业务 [131] 问题20：芝加哥资产的资本化率趋势及Nohl Plaza的定价和背景 - 由于交易市场清淡，难以根据芝加哥资产的资本化率推断整体趋势；公司会利用多余现金流进行机会性投资；Nohl Plaza是一个具有再开发价值的项目，预计内部收益率超过10% [138]