财务数据和关键指标变化 - 公司将2022年同店净营业收入（NOI）指引中点上调100个基点至5.25%，不包括上一年度收款 [18] - 第二季度核心运营每股收益恢复到2019年疫情前水平 [35] - 第二季度将更多现金制租户转回权责发生制，直线租金储备的转回为Nareit FFO贡献350万美元，即每股0.02美元，目前约12%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计核算 [36] - 公司回购130万股股票，花费约7500万美元，平均每股价格58.25美元，此次股票回购对2022年收益增厚约1美分 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁成交量较历史平均水平增长20%，租户保留率高于历史平均水平 [19] - 第二季度现金租金利差近9%，GAAP租金利差达17%，近90%的已执行租约嵌入了合同租金阶梯 [20] - 净有效租金增长率处于中两位数水平，租赁资本支出维持在较低水平 [21] 开发与再开发业务 - 约3.9亿美元的开发和再开发项目正在进行中，收益率在7% - 8%之间 [24] - 第二季度启动休斯顿Baybrook开发项目二期，新增约5万平方英尺商铺和外铺，近75%的新空间已签约或达成租赁意向，预计约一年后首批租户开业 [25][26] - 本季度启动亚特兰大巴克黑德登陆物业的重大再开发项目，总成本约2500万美元，将对15万平方英尺的购物中心进行改造 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 租户销售报告表现强劲，推动百分比租金增加 [21] - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，特别是杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 专注于提升同店NOI增长，通过提高平均已开业入住率、改善租户收款情况和嵌入合同租金增长来实现 [37][38] - 利用强大的资产负债表和充足的现金流，把握投资机会，包括股票回购和开发再开发项目 [13][24] - 持续推进ESG战略，设定2030年减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标以及2050年净零排放的长期目标 [16] 行业竞争 - 公司认为自身在行业中具有竞争优势，其优质的物业组合、强大的租户基础和良好的资产负债表使其能够在经济不确定性中表现出色 [8][10] - 在租赁谈判中，公司能够争取到市场水平的租金和合同租金阶梯，显示出较强的谈判能力 [65][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临通胀、利率上升和衰退风险等宏观经济逆风，但公司运营环境仍然健康，租赁需求强劲，租户迁出情况较少，推动入住率和租金增长 [7] - 公司认为自身能够应对经济风暴，对2022年的预测充满信心，并上调了指引，其物业组合和资产负债表为应对更大的不确定性做好了准备 [8] - 2023年及以后，公司将受益于强大的租赁管道、开发和再开发NOI的增加以及后疫情时代郊区化和混合工作模式带来的结构性顺风 [11] - 资本市场受到当前环境的影响，但公司强大的资产负债表和低杠杆使其无需在不利时机筹集资金，并且有能力抓住投资机会 [12] 其他重要信息 - 公司在第二季度的补充材料中新增同店NOI增长贡献要素的披露，以及直线租金利差的补充披露，以更清晰地展示业务增长的驱动因素 [31][34] - 公司发布2022年年度企业责任报告，并宣布减少绝对范围1和2温室气体排放的中期目标，该目标得到科学碳目标倡议组织的认可 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 总可租面积（GLA）较上一季度下降130万平方英尺的原因及解读 - 这主要是由于续约情况和主力店与小店的租赁组合变化导致，本季度小店租赁占比较高，平均面积较小，但7月续约数据显示情况将在年底前得到改善，整体续约保留率超过80%，高于典型平均水平 [48][49] 问题2: 后疫情时代郊区化和混合工作模式对购物中心客流量和商品销售决策的影响 - 客流量基本恢复到疫情前水平，各地区和各类产品的需求都很强劲，包括杂货店、服装、快餐、餐厅、健康健身医疗和宠物等类别，主力店和小店的需求都很旺盛，公司对郊区市场充满信心 [53][54][56] 问题3: 不同类型租户（ discretionary vs. essentials）的需求情况 - 各行业租户的需求基本保持强劲，没有明显的类别需求下降情况 [61] 问题4: 租金利差的趋势以及租户对租金阶梯的接受程度 - 本季度现金租金利差约为9%，过去12个月也处于类似水平，这与公司长期目标相符。在通胀环境下，公司提高租金阶梯要求至3% - 4%，并取得了较好的谈判成果 [63][65] 问题5: 已签约但未入住的租金情况以及在损益表中的确认情况 - 已签约但未入住的租金约为3400万美元，这部分已纳入同店NOI增长的前瞻性展望中。同店NOI增长的上调主要得益于已开业入住率的提高和租户迁出率的降低，同时，不可收回租赁收入也在迅速恢复到历史平均水平 [67][68] 问题6: 租户名单与疫情前相比的情况以及对宏观放缓和通胀影响的应对能力 - 公司认为目前租户处于更强的地位，经历疫情考验后，幸存者更加聪明、强大和灵活，能够更好地应对逆境，公司对租户名单的健康状况感到放心 [73] 问题7: 合同租金涨幅的范围以及是否有消费者物价指数（CPI）调整条款 - 年度平均合同租金涨幅约为2% - 4%，部分租约有CPI调整条款，但占比较小，公司正在向公平市场价值窗口续约的方向转变 [75] 问题8: 是否担心宏观环境对小商铺的影响 - 公司不担心，因为目前租户基础健康，经历疫情后，优质运营商得以留存，即使租户减少新店开业计划，公司的优质位置也不会受到影响，并且公司认为未来两年内不太可能出现类似全球金融危机的情况 [81][82] 问题9: 在提高租金阶梯的谈判中是否做出让步，以及长期来看同店NOI增长的趋势 - 公司认为在谈判中没有做出让步，只是争取市场水平的租金。短期内，同店NOI增长的主要驱动力仍然是入住率提高和租金利差，长期来看，嵌入合同租金增长对公司的长期增长很重要，公司有信心在未来实现3%或更高的同店NOI增长 [85][87][90] 问题10: 长期来看，调整后资金流（AFFO）增长的趋势以及与同行的比较 - 公司核心运营收益增长和AFFO增长应同步，公司计划每年将10% - 11%的NOI用于维护资本和租赁资本支出，考虑到仍有空间待租赁，可能会接近11%的上限。消除上一年度收款的影响后，核心AFFO指标将更能反映公司业务的真实情况 [92][93] 问题11: 观察名单上的租户情况以及重组时的回收率 - 观察名单上的租户大多存在资本结构问题，少数存在运营问题。公司在租户重组谈判中具有优势，因为其物业位置通常处于租户门店的前60% - 70%，并且有机会提高租金，因此对回收率感到乐观 [97][98][99] 问题12: 再开发项目在2023年和2024年的净贡献情况 - 总体而言，再开发项目将在2023年和2024年做出重大净贡献。例如，Abbot和The Cross in Clarendon项目预计在今年年底开始产生收入，到2024年，四个在建的新建开发项目将为投资组合增加超过1500万美元的NOI [103][104] 问题13: 店铺入住率的上限以及长期增长前景的思考方式 - 从店铺出租百分比来看，公司认为92.5% - 93%是上限。长期来看，公司的增长前景主要关注基础租金增长、回收收入的放大效应以及再开发项目的贡献，目标是实现3%或更高的同店NOI增长 [108][112] 问题14: 之前提到的96%出租入住率目标是否有变化 - 公司对物业质量和业务前景充满信心，尽管市场存在不确定性，但租户健康状况良好，具有适应能力和灵活性，即使消费者需求疲软，公司也相信能够与租户合作，帮助他们实现目标 [116][117] 问题15: 与租户和潜在租户的实际对话中是否感觉到决策放缓 - 公司在CSC Las Vegas活动中没有看到决策放缓的迹象，租户对增长持积极态度，交易仍在顺利进行 [120] 问题16: Abbott项目的早期租赁情况和租户兴趣 - Abbott项目接近建设完成，租赁势头强劲，零售部分已100%出租，办公部分也取得了很大进展，大部分办公空间已签约，租户正在建设中，预计下季度会有更好的报告 [122][123][124] 问题17: 疫情后租户承保的变化以及对经济放缓的看法 - 公司的租户承保一直保持保守，随着利率上升和供应放缓等因素，增加了应急措施，但仍能从收益率角度承保符合门槛的交易，并且对成本有较好的预期。公司在运营和投资方面有长期的策略，不会因经济背景而大幅调整，而是在边际上进行调整以适应成本变化 [127][128][129] 问题18: 公司购物中心与竞争对手在各自贸易市场中的表现比较 - 公司认为自己拥有市场主导和贸易区域主导的购物中心，在租户需求、消费者需求、客流量、销售额和租金等多个指标上表现优于竞争对手，平均基础租金是衡量市场需求的重要指标 [131][132] 问题19: 能否用具体指标证明小商铺租户比过去更强 - 销售额是判断小商铺租户历史表现的重要指标，同时公司也会关注租户的信用状况和实地考察情况。公司在全国有20多个办公室，与租户保持密切关系，这有助于了解租户业务的健康状况和面临的挑战 [135][138][139] 问题20: 已开业入住率环比下降10个基点的原因以及100个基点目标的含义 - 已开业入住率目标是基于年度的衡量，到年底应比年初提高100个基点，上半年已经提高了40个基点。下半年入住率需要提高以实现目标，公司对交付已签约空间有信心，只是租户装修可能存在困难 [143][144] 问题21: 将现金制租户转回权责发生制所需的季度数 - 公司没有具体答案，但预计短期内还能将1% - 3%的租户转回权责发生制，这将带来200万 - 500万美元的非现金直线租金转换。公司认为正常的现金制租户比例在5% - 8%左右，目前正在接近这一水平 [146][147][148] 问题22: 从租户处听到的劳动力短缺情况 - 公司与租户的沟通显示，劳动力短缺和供应链困难的情况已经有所缓解 [149][150] 问题23: 未来8 - 10年ESG倡议的资本承诺以及内部项目承保方式 - 实施ESG倡议会有额外成本，但也会有节能和太阳能发电等方面的节省和收入，从物质层面来看，成本并不显著。公司将ESG作为基础战略，在投资决策中会考虑其对目标和目标的影响。80%的目标可以通过LED灯转换和太阳能板安装实现，另外20%可能需要创新和购买高质量的碳排放额度 [153][154][155] 问题24: 公司对ESG的承诺在开发、再开发、收购和租赁谈判中是否具有竞争优势 - 在资本市场方面，公司看到了一些积极影响，如在无担保债券市场和循环信贷协议中有一定的财务激励。在运营方面，有一些志同道合的合作伙伴欣赏公司的做法，但在房地产层面的影响不如资本市场明显。在交易方面，公司在一次投标过程中，ESG努力是重要的投标因素之一 [158][159][161]

公司物业资产情况 - 截至2022年6月30日，公司拥有404处零售物业，总可租赁面积为5110万平方英尺，母公司持有运营合伙企业约99.6%的流通普通股[118] - 截至2022年6月30日，合并物业数量为308个，总可租面积（GLA）为38,639千平方英尺，出租率为94.3%，加权平均年有效租金为每平方英尺23.52美元；非合并物业数量为96个，GLA为12,463千平方英尺，出租率为93.3%，加权平均年有效租金为每平方英尺22.85美元[126] - 2022年6月30日、2021年12月31日和2021年6月30日，公司总物业组合的出租率分别为94.2%、94.1%和92.5%，同店物业组合的出租率分别为94.5%、94.3%和92.9%[125] - 截至2022年6月30日，同店物业数量为390处，可出租总面积（GLA）为4144.6万平方英尺；2021年分别为394处和4091.8万平方英尺[162] - 按年化基础租金百分比计算，2022年6月30日，公司前五大重要租户中四家为杂货店，其中Publix占GLA的7.1%、ABR的3.3%；Kroger Co.占GLA的7.3%、ABR的3.2%等[131] 公司财务关键指标变化 - 2022年上半年，归属于普通股股东的净利润为3亿美元，其中包括1.062亿美元的房地产销售收益，而2021年上半年为1.761亿美元[124] - 2022年上半年，公司按比例计算的同店净营业收入（NOI）（不包括终止费用）较2021年同期增长4.1%[125] - 截至2022年6月30日，公司按比例计算的过去十二个月净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，而2021年12月31日为5.1倍[127] - 2022年第二季度，公司总营收为3.02083亿美元，较2021年同期的2.87159亿美元增加1492.4万美元；租赁收入增加1610万美元，主要因基础租金增加1470万美元等因素[135] - 2022年第二季度，公司管理、交易及其他费用为649.9万美元，较2021年同期减少85.6万美元，主要因纽约、USAA和RegCal非合并合伙企业的物业销售和收购导致管理费减少，以及债务配售费减少[136] - 2022年第二季度，公司总运营费用为1.82062亿美元，较2021年同期的1.76594亿美元增加546.8万美元；折旧和摊销费用增加510万美元，运营和维护费用增加120万美元等[138] - 房地产税较2021年同期增加130万美元，主要因运营物业收购以及开发项目资本化停止且空间可供入住；其他运营费用减少55.9万美元，主要因联邦税和开发追求成本减少[139] - 截至2022年6月30日的三个月，净利息支出增加88.7万美元，主要因近期收购房产的抵押利息支出增加[141] - 2022年和2021年6月30日止三个月，公司分别实现土地出售收益430万美元和1980万美元[142] - 截至2022年6月30日的三个月，净投资收入减少750万美元，主要因非合格递延薪酬计划和附属保险公司投资的实现和未实现损失[143] - 截至2022年6月30日的三个月，房地产合伙企业投资权益收入增加2340万美元，主要因纽约共同退休基金、RegCal和其他房地产合伙企业投资的变化[143][144] - 截至2022年6月30日的三个月，普通股股东和单位持有人的净收入增加932.6万美元[145] - 截至2022年6月30日的六个月，公司收入增加4365.4万美元，主要因租赁收入增加4342.2万美元[146] - 截至2022年6月30日的六个月，运营费用增加661.3万美元，主要因折旧和摊销成本增加571.6万美元[148] - 2022年和2021年6月30日止六个月，公司分别实现房地产出售收益1.062亿美元和3150万美元[151] - 截至2022年6月30日的六个月，净投资收入减少1140万美元，主要因非合格递延薪酬计划和附属保险公司投资的实现和未实现损失[152] - 截至2022年6月30日的六个月，房地产合伙企业投资权益收入增加2450万美元，主要因GRI - Regency、纽约共同退休基金、RegCal和其他房地产合伙企业投资的变化[152][153] - 2022年上半年归属于普通股股东的净利润为3.00024亿美元，2021年为1.76146亿美元，增长1.23878亿美元[154] - 2022年上半年按比例计算的同店物业净营业收入（NOI）为4.39498亿美元，2021年为4.22261亿美元，增长1723.7万美元，不含终止费的同店物业NOI增长率为4.1%[157] - 2022年3 - 6月，可计费基本租金分别增加650万美元和1230万美元，租户回收款在3个月内减少420万美元，百分比租金在6个月内增加160万美元[158] - 2022年3 - 6月，终止费分别减少130万美元和增加22.2万美元，无法收回的租赁收入在3个月内减少200万美元，6个月内增加300万美元[157][159][160] - 2022年上半年运营和维护费用增加170万美元，房地产税在3 - 6月分别减少140万美元和180万美元[161] - 2022年3 - 6月，归属于普通股和单位持有人的Nareit FFO分别为1.73897亿美元和3.52108亿美元，2021年分别为1.68413亿美元和3.21857亿美元[163] - 2022年3 - 6月，核心运营收益分别为1.63094亿美元和3.29946亿美元，2021年分别为1.61603亿美元和3.08302亿美元[163] - 2022年上半年经营活动净现金流入为3.27757亿美元，较2021年增加2470万美元；投资活动净现金流出为6526.2万美元，较2021年减少1.38296亿美元；融资活动净现金流出为2.36332亿美元，较2021年减少2.53826亿美元[176] - 2022年公司支付1.398亿美元购买六个运营物业，2021年同期无收购但支付50万美元定金[179] - 2022年公司在房地产开发、重建和资本改进方面比2021年同期多投资2670万美元[179] - 2022年公司出售物业获得1.364亿美元收益，2021年为1.076亿美元[179] - 2022年公司在房地产合作伙伴关系中投资1150万美元，2022年上半年从房地产销售和债务再融资活动中分别获得3690万美元和1160万美元收益[181] - 2022年融资活动净现金流量变化2.53826亿美元，其中普通股发行净收益6128.4万美元，普通股回购支出7189.8万美元等[184] 公司租赁业务数据 - 2022年上半年，公司执行了934笔新租和续租交易，代表320万按比例计算的平方英尺，而2021年上半年为986笔交易，代表300万按比例计算的平方英尺，截至2022年6月30日的过去12个月租金差为正8.3%[125] - 2022年上半年，总租赁交易934笔，涉及面积3,212千平方英尺，加权平均年基础租金为每平方英尺27.39美元；2021年上半年，总租赁交易986笔，涉及面积3,029千平方英尺，加权平均年基础租金为每平方英尺24.41美元[128] - 2022年签约的商铺空间租赁加权平均年基础租金为每平方英尺37.21美元，高于未来12个月到期的所有商铺空间租赁的每平方英尺33.50美元；过去十二个月新租和续租租金价差为正8.3%[128] 公司项目开发与重建情况 - 截至2022年6月30日，公司正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本总计3.896亿美元，而2021年12月31日为3.073亿美元[125] - 2022年完成的重建项目估计净项目成本为2100万美元，加权平均增量稳定收益率为8%[125] - 开发完成定义为：当总估计净开发成本的90%已发生且出租率等于或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时[111] - 重建完成定义为：当总估计项目成本的90%已发生且公司拥有的与项目相关的可租赁面积的出租率等于或超过95%，或物业具备至少两年的主力店运营时（如适用）[120] - Carytown Exchange - Phase I & II预计2024年稳定，估计净开发成本为2923.4万美元，成本占比84%，每平方英尺成本393美元[183] - The Crossing Clarendon预计2024年稳定，估计增量项目成本为5704.1万美元，成本占比68%[183] - Sheridan Plaza于2023年完成重建，估计净开发成本为1211.5万美元，成本占比91%[183] 公司资本与现金流相关 - 公司使用非GAAP业绩指标来补充GAAP指标，以更好地理解运营结果，并提供非GAAP指标与最直接可比的GAAP指标的调节表[109][110] - 2022年4月，公司根据远期销售协议结算并发行984,618股普通股，加权平均价格为每股64.59美元，净收益约6130万美元用于收购；6月回购1,294,201股普通股，总价7540万美元，加权平均价格为每股58.25美元[127] - 公司使用经营、投资和融资活动产生的现金流来加强资产负债表、为开发和再开发项目融资等，运营现金的很大一部分以股息形式分配给普通股股东[165] - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，其余债务由运营合伙企业或共同投资合伙企业持有[166] - 公司无无担保债务到期至2024年，未来12个月有可管理水平的有担保抵押贷款到期[168] - 公司有1.181亿美元无限制现金，ATM股权计划可用容量为3.50363亿美元，信贷额度可用容量为12.40619亿美元[169] - 2022年8月2日，董事会宣布普通股股息为每股0.625美元，2022年6月30日和2021年同期，公司经营活动现金流分别为3.278亿美元和3.253亿美元，支付股息分别为2.148亿美元和2.021亿美元[170] - 2022年7月支付普通股股息后，公司预计未来十二个月需约3.825亿美元资本用于租赁、租户改进等[171] - 截至2022年6月30日，公司89.2%的全资房地产资产无抵押，过去十二个月固定费用覆盖率分别为4.6倍和4.5倍，按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为5.0倍和5.1倍[174] - 2022年4月公司通过ATM计划结算远期股权销售获得净收益6130万美元，6月支付7190万美元回购1234417股普通股[185] 公司合伙企业相关情况 - 截至2022年6月30日，非合并联合投资合伙企业资产为26.19505亿美元，公司占比9.47298亿美元；负债为15.51827亿美元，公司占比5.52711亿美元[186] - 2022年4月公司以8850万美元收购RegCal, LLC合伙企业中合作伙伴75%的股份，截至6月30日该企业仅剩一处运营房产[186] - 截至2022年6月30日，房地产合伙企业应付票据为14亿美元，将于2034年到期，其中93.2%的加权平均固定利率为3.5%，公司按比例分担5.176亿美元[186] 公司费用与收益情况 - 2022年第二季度公司获得资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用649.9万美元，上半年为1318.3万美元[188] 公司环境负债情况 - 截至2022年6月30日，公司为按比例分担的环境修复计提负债1110万美元，认为当前已知环境问题的最终修复不会对财务状况产生重大影响[191] 公司资本市场相关风险与评估 - 公司持续监测资本市场，评估发行新债、偿还到期债务或履行承诺的能力[192] - 鉴于信用评级、无担保信贷安排额度和可用于抵押借款的优质无抵押房产数量，公司认为能够成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[192] - 不确定资本市场波动和利率上升对公司未来发行新债利率的不利影响程度，这将影响未来利息成本[192] - 截至2021年12月31日的10 - K表第II部分第7A项中关于市场风险的定量和定性披露无重大变化[192]

业绩总结 - 公司成立于1963年，当前市值超过160亿美元[6] - 2021年平均杂货店销售额为每平方英尺约740美元[6] - 公司的债务与息税折旧摊销前利润（Debt-to-EBITDA）比率为4.9倍[8] - 公司的总可租面积（GLA）超过5400万平方英尺[6] - 2022年每股净收入预期为2.50至2.56美元，较之前的1.78至1.86美元有所上调[149] - 2022年Nareit每股运营基金(FFO)预期为3.84至3.90美元，较之前的3.72至3.80美元有所上调[149] - 2022年同店净营业收入(SP NOI)增长的更新指导范围为3.5%至5.0%（不包括租赁费用和前期收款）[156] - 长期有机同店净营业收入年增长率为2.5%至3.0%[162] - 长期稳定的核心经营收益(COE)年增长率超过4%[168] 用户数据 - 公司在美国拥有400多个物业，服务于8000多家租户[6] - Regency的平均贸易区人口为126,000，家庭中位收入为112,000美元[16] - Regency的前十大租户中有6个是高绩效的杂货商，年租金收入占比为4.0%[34] 市场扩张与并购 - 2022年收购总面积为772,000平方英尺，购买价格为1.71亿美元[68] - 2022年，Regency在芝加哥的Naperville Plaza收购价格为1050万美元，面积为115,000平方英尺[68] - 2022年，Regency在费城的Baederwood收购价格为4130万美元，面积为116,000平方英尺[68] - 2022年，Regency在西雅图的Island Village收购价格为3070万美元，面积为106,000平方英尺[68] - 2022年在华盛顿D.C.、明尼阿波利斯和北加州的四个物业的买断价格为8850万美元，面积为435,000平方英尺[68] 未来展望 - 截至2022年3月31日，Regency的在建开发和重建项目总成本为3.48亿美元，预计稳定收益率为7-8%[73] - 预计未来五年每年将在在建项目上支出1.5亿至2亿美元[71] - 预计未来12-18个月内启动的项目包括多个购物中心，估计成本在900万至4500万美元之间[79][83] 财务健康 - 公司拥有约12亿美元的全额可用信贷额度[8] - 流动性为12亿美元，保持低杠杆和保守的债务契约比率[121] - 总合并债务占总合并资产的比例为26%，远低于65%的要求[122] - 合并收入用于债务服务的比率为5.6倍，高于1.5倍的要求[122] 负面信息 - 通过资本回收，预计将对同店净营业收入增长产生-25至-50个基点的影响[168]

业绩总结 - 2022年全年的核心运营收益指导为每股收益在$1.80到$1.90之间[12] - 每股净收入为$1.14，预计2022年每股净收入在$2.50至$2.56之间[13] - 每股Nareit运营资金（Nareit FFO）为$1.03，预计2022年每股Nareit FFO在$3.84至$3.90之间[13] - 核心运营收益每股为$0.97，预计2022年核心运营收益每股在$3.65至$3.71之间[13] - 同物业净运营收入（SP NOI）增长（不含终止费用）为7.8%，预计2022年增长在0%至1.5%之间[13] - 同物业净运营收入（SP NOI）增长（不含终止费用及前期储备收款）为14.9%，预计2022年增长在3.5%至5.0%之间[13] 财务状况 - 债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.9倍[7] - 公司的流动性为$12亿，净债务与运营EBITDA比率为4.9倍[22][23] - 公司的财务状况良好，低杠杆且短期到期债务有限[7] - 预计2022年将继续面临市场和经济条件的挑战，可能影响收入和现金流[3] - 公司的不动产资产可能面临价值下降和减值损失的风险[4] - 公司的运营依赖于外部资本来源，未来可能面临融资条件不利的风险[3] - 公司的租户财务状况可能受到疫情等健康危机的影响[3] 未来展望 - 预计未来五年每年在在建项目上的支出为1.5亿至2亿美元[35] - 2022年在建项目的剩余支出预计为9600万美元[38] - 长期有机同物业净营业收入（SP NOI）年增长率为2.5%至3.0%[55] - 稳定的核心运营收益（COE）年增长率预计超过4%[60] - 预计通过重建活动，未来几年同物业净营业收入将有显著增长[55] - 目前的稳定同物业净营业收入增长率为2.5%-3.0%[60] 项目与支出 - 截至2022年3月31日，Regency的在建和重建项目总成本为3.48亿美元，预计稳定收益率为7-8%[35] - 项目成本中约57%已发生，剩余项目成本为1.51亿美元[37] - 未来12-18个月内预计启动的项目包括：Baybrook East 1B（估计成本900万至1000万美元）、Gateway at Aventura（估计成本1500万至2000万美元）、Town & Country Shopping Center（估计成本2000万至3000万美元）和Buckhead Landing（估计成本2000万至3000万美元）[42][43][44][45] 费用预期 - 净一般管理费用预计为$21,108，2022年范围为$82,500至$85,500[13] - 净利息费用为$41,566，预计2022年为$165,000至$166,000[13] - 前期储备收款为$9,278，预计2022年为正负$18,000[13]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (E ...

财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营趋势良好，得益于持续的入住率改善、租金增长和投资活动的增值，同时还收回了此前为现金基础租户预留的租金，未收回租赁收入受去年同期约900万美元（每股0.05美元）的收款影响 [23] - 第一季度将更多现金基础租户转回权责发生制，触发直线租金准备金的转回，为Nareit FFO贡献了近400万美元（每股0.02美元），目前仍有14%的AVR采用现金会计基础，第一季度小范围的租金收取率为93% [24] - 2022年Nareit FFO指导范围中点较之前提高0.11美元/股，主要驱动因素包括同店NOI增长预测上调75个基点带来的0.03美元/股积极影响、交易活动增值带来的0.02美元/股、非现金收入预测增加0.03美元/股以及预期前期收款从1300万美元提高到1800万美元带来的0.03美元/股积极变化 [29][30][31] - 全年收购指导提高到1.7亿美元，处置指导提高到2.1亿美元，其中1.25亿美元与1月出售Costa Verde有关，剩余8500万美元的处置将部分用于为收购管道提供资金，预计2022年支付股息和资本支出后的自由现金流将超过1.4亿美元 [33][34] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度新租赁量比历史第一季度平均水平高出近40%，各单元规模和地理区域的需求都很旺盛，同店出租率稳定在94.3%，已开业率环比上升30个基点，同比出租率上升170个基点，已开业率上升120个基点 [13][14] - 第一季度续约保留率高于历史平均水平，混合租金价差平均为6.5%，GAAP和净有效租金价差在第一季度执行的租约中均处于中两位数水平 [14][15] 开发和再开发业务 - 目前约有3.5亿美元的再开发项目正在进行中，东圣马可新建开发项目预计今年夏天交付公共商店，租金将于今年晚些时候开始，该项目预计稳定收益率超过7%，在交付主力店空间之前，目前几乎已100%出租 [18][19] - 第一季度开始建设Glenwood Green新建开发项目，按比例成本为4000万美元，预计稳定收益率为7%，该项目位于新泽西州老桥，将成为一个250英亩总体规划社区的零售中心 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 邻里杂货店和社区杂货店锚定的购物中心的资本化率稳定在低至中4%的水平，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4% [40][41] - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6% [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于价值创造的开发和再开发管道，这是自由现金流的最佳用途，同时会继续寻找机会将增量资本增值投资于高质量的杂货店锚定的邻里和社区中心 [10] - 公司认为其开发平台是行业内最好的，开发项目的回报率比收购项目高200 - 300个基点，因此会优先将资金投入开发项目，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足增值、与现有投资组合质量相似、对未来增长率和收益有增值作用等条件 [96][97] - 公司一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，主要关注低增长、非战略性资产，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，不会过度出售优质资产，以保持业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司开局良好，运营趋势健康，投资管道活跃，资产负债表强劲，2022年的前景较上一季度有所改善，尽管面临通胀、供应链挑战和劳动力短缺等风险，但公司和租户在很大程度上能够缓解这些影响 [7][9] - 零售环境充满活力，租户销售强劲，租赁活动活跃，公司正在成功提高租金，并努力使投资组合恢复到历史高入住率水平 [9] - 团队对各地区和各类别的强劲零售活动感到兴奋，预计未来几个季度将继续取得进展，有信心将入住率提高到96%，但这取决于宏观经济环境 [21][70] 其他重要信息 - 首席运营官Jim Thompson将于今年年底退休，Alan和Nick将在明年接任其职责，公司认为这将是一个无缝过渡 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请介绍Glenwood Green周边的250英亩总体规划社区情况，以及后疫情时代市政当局对杂货店开设新建中心的态度 - 该总体规划耗时19年获得许可，周边将有大量住宅，社区对杂货店和Target的入驻非常兴奋，项目刚破土动工，已有约30%的店铺空间处于意向书或租赁谈判阶段 [39] 问题: 邻里杂货店和大型社区中心的资本化率是压缩、稳定还是扩大 - 目前资本化率稳定在低至中4%的水平，尚未出现变动，但随着利率上升，预计估值可能会面临压力，资本化率可能会上升至中至高4%，但不会超过5% [40][41] 问题: 在宏观环境不确定的情况下，公司为何有信心提高指导 - 公司的物业位于具有吸引力的贸易区域，客户基础能够承受一定的经济周期，在经济衰退环境中，消费者更倾向于前往邻里社区购物中心消费，公司第一季度的运营基本面强劲，租户销售增长并能将价格上涨转嫁给客户，这些都增强了公司的信心 [45][47][48] 问题: 是否因宏观环境调整了增长预期，是否预留了缓冲 - 指导提高主要来自核心基本面改善和前期现金会计影响两个方面，公司对核心基本面改善有高度信心，如第一季度已开业入住率提高30个基点，公司在今年剩余时间有缓冲，且对2023年也同样期待，收购项目已基本完成，资金来源充足 [50][52][53] 问题: 公司在交易市场上，为何不更积极地增加处置 - 公司长期以来一直致力于每年出售1% - 2%的投资组合，目前投资组合质量提高，出售比例在1%左右，公司喜欢现有的投资组合，希望收购类似的中心以实现增长，过度出售可能会影响业务的规模经济和租户关系 [57][58][59] 问题: 请介绍市场上的租金增长情况，与2019年疫情前水平相比如何，以及不同市场的增长差异 - 今年租金增长达到6.5%，其中新租约贡献8%，各地区表现均衡，没有明显的异常值，与2019年疫情前水平相当，公司通过嵌入租金阶梯、按市场定价和合理使用资本等方式实现租金增长，目前净有效/GAAP租金增长回到了13% - 15%的历史区间 [63][64] 问题: 租赁率和已开业率之间有230个基点的差距，如何看待这一差距在未来的变化，以及对基础租金的影响 - 这一差距相当于约3300万美元的租金（包括再开发项目），预计到年底将实现约三分之二，其余部分将在明年上半年实现，目前预租率高于历史平均水平，公司对租赁和交付空间有信心，预计今年已开业入住率将上升100个基点左右，团队目标是将入住率提高到96% [67][68][69] 问题: 回到96%入住率的节奏如何，预计何时实现 - 目前距离96%的入住率约有200个基点的差距，公司认为每年能够吸收约100个基点的空间，因此预计在2023年底至2024年初实现 [73] 问题: 回到峰值入住率后，租金价差的新常态是多少 - 租金价差与入住率相关，随着入住率接近95% - 96%，租金价差预计会上升，同时续约活动主要集中在店铺空间，会有2% - 3%的年度合同租金增长 [78][79] 问题: 目前无杠杆内部收益率的情况如何 - 观察到一些单资产投资组合的无杠杆内部收益率在低5%左右，公司成功完成的收购项目无杠杆内部收益率超过6%，公司的无杠杆内部收益率门槛为6%，随着债务成本上升，无杠杆内部收益率可能会上升 [80][81] 问题: 第一季度百分比租金高于预期，销售和流量在第一季度后及5月份的趋势如何，是否有上行空间 - 百分比租金通常是一个较小的项目，历史上总额约为800万美元，占总收入的不到1%，第一季度通常能获得约一半，本季度餐厅和杂货店销售是百分比租金超预期的主要因素，公司对全年剩余时间的表现持乐观态度，但大幅超预期的机会主要在第一季度已经体现 [85] 问题: 1800万美元的前期储备金，可收回的总金额是多少，其中仍在公司投资组合中的租户占比多少 - 季度末储备金余额为4100万美元，公司预计收回约1800万美元，其中约一半是正常业务储备，约四分之一（900万美元）预计在今年剩余时间收回，另外四分之一是不确定因素，目前主要是西海岸的问题，部分租户已同意将约500万美元的租金推迟到2023年支付，超出指导金额的机会将逐渐减少 [86][87][89] 问题: 公司作为Whole Foods的房东，其房地产战略是什么 - 建议直接参加Whole Foods的电话会议询问其房地产战略，公司与Whole Foods和亚马逊有良好的关系，他们致力于实体门店并扩大业务版图，公司有信心与他们继续合作并扩大业务 [91][92] 问题: 随着租赁势头持续，公司如何考虑通过收购、开发或再开发实现增长，本季度的公告是否反映了前瞻性的机会主义观点 - 公司的业务增长基于自由现金流，预计约为1.4亿美元，加上债务可用于投资的资金超过2亿美元，公司认为开发项目是资金的最佳用途，开发平台是行业内最好的，回报率比收购项目高200 - 300个基点，同时也会进行再开发和收购，但收购需满足一定条件，公司会根据资金情况评估其他资本来源，目前资产负债表处于目标杠杆的低端，有能力进行增值收购 [95][96][97] 问题: 疫情导致人口迁移和油价上涨，公司的交通数据和客户来源是否发生变化，有何影响 - 目前没有足够的数据表明油价上涨对交通流量有显著影响，但疫情相关的结构性趋势对公司的一环郊区贸易区域是利好，人们更多地待在家附近，会选择公司的购物中心满足需求，同时零售商对实体门店的信心增强，也为邻里社区购物中心带来了积极影响 [100][101][103] 问题: 本季度进行了更多有意义的合资企业收购，这一战略是否考虑了宏观背景和当前压缩的资本化率与10年期国债的利差，与传统收购相比，合资企业收购是否更具增值性和低风险性 - 合资企业收购机会更多是偶然情况而非战略决策，但也有一定的战略意义，公司对这些资产非常了解，有助于降低承销风险，但这一战略有局限性，目前公司还有其他大型合资企业，合作伙伴对合作关系和杂货店锚定的购物中心领域很满意，预计不会将这种情况扩展到更多交易 [105][106][107] 问题: 租赁需求来自哪些类别，主力店和小店铺的需求管道有何不同，是否放宽了小店铺的承销标准以提高入住率，当前需求是否有持续的动力 - 租赁管道持续强劲，主力店和小店铺的需求相当，需求主要来自健康和 wellness、医疗、化妆品、餐厅（尤其是快餐休闲类）、宠物用品、折扣店和杂货店等类别，各地区需求都很稳定，居家办公是需求的一个结构性驱动因素 [109][110] 问题: 同店NOI增长预期的提高是由于租户保留率高于预期，还是能够更快地让租户入驻空间 - 主要是前者，第一季度已开业入住率环比提高30个基点是一个积极信号，过去四个季度公司的租户保留率都高于平均水平，这是同店NOI增长预期提高75个基点的基础，同时还有百分比租金增长的影响 [114] 问题: 如何缓解供应链延迟和成本增加对为新租户准备空间的影响 - 公司利用各种手段帮助租户，包括安排租户协调员和加快审批流程，提前获取拆除许可证，密切关注开业日期，确保租户能够按时开业并支付租金，目前尚未出现延迟情况 [115][116] 问题: 1800万美元的前期储备金回收是否与直线租金转回权责发生制有关，是否有未纳入指导的大致金额 - 1800万美元的指导是关于前期预留租金的现金回收，与直线租金收入的转换无关，公司对直线租金转换的指导基本为零，第一季度有400万美元的转换影响，通过查看应收账款，预计可能有200 - 500万美元的转换影响会影响非现金FFO，但无法确定具体季度 [120][121] 问题: 2月份业务更新显示交通流量高于2019年水平，但1月份有所下降，此后交通流量的趋势如何 - 交通流量基本持平，没有明显变化，公司对流量恢复到2019年水平感到满意 [122] 问题: 全国性和地方性租赁动态是否有显著差异，当店铺出租率超过90%（目前为90.3%）时，全国性和地方性租户的组合如何 - 租赁组合与以往相似，地方性运营商是小店铺空间的主要租户，全国性和区域性租户也有良好的扩张需求，没有明显变化 [125] 问题: 提到租赁量的驱动因素是追求品质，公司在子市场的租赁率是否优于其他物业，是否有新的租户需求来自搬迁或开设新店，有哪些有趣的趋势 - 追求品质是租赁的一个驱动因素，公司能够看到租户升级的趋势，并借此提高租金，与市场相比，公司的出租率一直较高，在经济困难时期，这一差距可能会扩大 [129][130] 问题: 回到权责发生制的转换情况，与疫情前相比，目前14%的ABR采用现金基础的情况如何，200 - 500万美元的转换金额是今年的还是总潜力，考虑到宏观背景，是否会让更多租户保持现金基础 - 疫情前现金基础租户占ABR的比例在中个位数，预计随着时间推移，这一比例将从14%回到中个位数，200 - 500万美元的转换金额可能会影响2022年，但也可能会推迟到2023年，无法确定具体季度，当租户满足会计政策的门槛时，将转换为权责发生制 [133][134] 问题: 公司一直在收购合资企业伙伴的权益，本季度还对其他合资企业资产进行了有担保贷款再融资，目前是否有兴趣收购更多伙伴资产，未合并资产明年有一些到期，如何与伙伴讨论，预计是再融资还是出售 - 预计会对到期的资产进行再融资，这些是单资产抵押贷款，有允许转让的条款，不会影响交易，公司通常是这些资产的最佳买家，市场对杂货店锚定的购物中心的融资需求仍然健康，公司在第一季度有成功的再融资经验，预计未来也会成功 [137][138] 问题: 资本化率是否存在地理差异，沿海门户市场与主要阳光地带市场的差距是否消失 - 资本化率仍然主要由贸易区域决定，如果贸易区域相似，资本化率也会相似，公司关注的优质资产在不同地区没有太大差异 [141] 问题: 本季度和过去几个季度租户保留率强劲，从长期历史来看，是否有更好的时期，当时的可比时期是什么 - 在过去四个季度，由于经历的情况，租户的粘性有所增加，从长期来看，公司的租户保留率平均约为75%，随着入住率回到96%，并进行积极的资产管理，预计保留率将回归到这一水平 [145][146] 问题: 考虑到食品和餐厅通胀较高，如果这种情况持续，租赁结构是否会带来百分比租金收入的显著增加，这是否是未来潜在收入的重要组成部分 - 报告销售数据对于主力租户来说变得更加保密，这给收取百分比租金带来了挑战，目前百分比租金不是公司业务的重要组成部分，未来可能会继续减少，当有机会对主力租户的租约进行再开发或重组时，会将百分比租金纳入新的基础租金 [149][150]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, DC 20549 FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number 1-12298 (Regency Centers Corporation) Commission File Number 0-24763 (Regency Centers, L.P.) REGENCY CENTERS CORPORATION REGENCY CENTERS, L.P. (Exact ...

公司优势 - 80%的购物中心为杂货店锚定的社区中心，位于郊区，服务社区基本需求[6] - 全国有22个办事处，超400处物业，团队专业且与租户关系良好[6] - 有大量开发和再开发机会，长期创造价值能力强[7] - 低杠杆，债务到期集中性低，债务与EBITDAre比率为5.1倍，循环信贷额度约12亿美元[7] 运营数据 - 2021年Q4客流量超2019年同期，2022年1月因天气和疫情降至94%[8][10] - 截至2022年2月7日，租金总体收取率达99%[12] - 2021年总租赁收入为12.49069亿美元，2021年12月31日递延租金为570万美元[31] 风险因素 - 市场资本化率上升、NOI下降、外部资本获取困难、利率上升等影响资金和财务状况[3] - 疫情、零售市场变化、劳动力和供应问题影响租户和收入[3] - 房地产价值下降、开发和收购风险、环境和公司事务带来挑战[3] 业绩指引 - 2022年净收入每股1.78 - 1.86美元，Nareit FFO每股3.72 - 3.80美元，核心运营收益每股3.56 - 3.64美元[40] - 同店净运营收入增长-1.25%至+0.25%（含前期储备金回收），+2.75%至+4.25%（不含）[40] 项目进展 - 截至2021年12月31日，在建项目成本3.07亿美元，预计收益率7 - 8%，已投入59%[52][54] - 未来12 - 18个月，多个项目预计启动，成本900万 - 3000万美元[56] 财务状况 - 净债务与运营EBITDAre比率为5.1倍，固定费用覆盖率4.5倍，利息覆盖率4.9倍[59] - 总资本中债务占25%，加权平均利率3.8%，加权平均到期年限超9年，总债务43亿美元[63][66] 企业责任 - 员工参与度85%，参与联合之路活动比例95%，社区志愿时长超1200小时[71] - 董事会女性或代表性不足少数族裔占33%，环境、社会和治理评分均为1[71]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度NAREIT FFO受多项因素积极影响，其中不可收回租赁收入为正600万美元，直线租金因部分现金制租户转回权责发生制而受益约700万美元 [29][30] - 年末循环信贷额度已满，2024年前无无担保债务到期，总杠杆率回到5 - 5.5倍的目标范围内 [31] - 2021年收取了2020年开票并预留的4600万美元，预计2022年收取约1300万美元，这使2022年NAREIT FFO同比每股减少0.19美元 [33] - 2021年确认4300万美元非现金收入，预计2022年为2800万美元，这使NAREIT FFO每股相差0.09美元 [34] - 预计2022年同一物业NOI增长中点为3.5%，即每股增加0.16美元的正FFO增长 [37] - 预计2022年交易活动将增加收益，处置指导超过收购，但长岛投资组合于12月30日完成收购，应视为2022年购买 [40] - 有6500万美元未结算的远期ATM股权，预计今年股息支付产生的自由现金流超过1.3亿美元 [40] - 2021年第四季度总NOI在排除上一年收款后已恢复到2019年水平 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年新租赁量创纪录，比历史水平高20%，第四季度租金收取率为99%，租户报告销售积极且常创新高 [17] - 第四季度出租率再次上升，年底超过94%，历史最高超过96% [18] - 第四季度最活跃的类别包括杂货店、医疗、健康和保健、餐厅、化妆品、家居和特价商品，各地区的主力店和商铺空间都有良好活动 [19] - 第四季度租户保留率为85%，远高于历史平均水平，商铺租户保留率创历史新高 [19] - 第四季度混合租金价差近13%，受与塔吉特的新主力店租约和康涅狄格州一处物业的影响 [19] - 2021年GAAP租金价差为13%，同时实现了有吸引力的净有效租金 [20] 开发和再开发业务 - 目前有3亿美元的项目正在进行中 [23] - 第四季度完成了休斯顿H - E - B锚定的Baybrook开发项目的第一阶段，预计近期启动下一阶段；完成了南佛罗里达Publix锚定的West Bird Plaza的再开发 [24] - 马萨诸塞州剑桥市的The Abbot租赁活动增加，预计今年晚些时候租户开业；华盛顿特区外的The Crossing Clarendon接近建设完成，目前出租率超过95% [26] - 未来继续目标每年项目支出在1.5亿 - 2亿美元之间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司希望收购的购物中心的私人交易市场依然强劲，持续出现资本化率压缩和价值升值，交易竞争更加激烈 [10] - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 2022年公司不再关注复苏，而是专注于增长，资本配置策略从防御转向进攻 [8] - 专注于投资优质、位置优越的杂货店锚定的购物中心 [9] - 继续寻找符合位置、质量、格式和增长标准的投资机会，如长岛投资组合收购是场外交易 [10][11] - 对于不再符合零售核心业务的资产，如Costa Verde，会出售以实现价值最大化和管理风险，并将收益重新投资 [12][13] - 考虑在合适的情况下增加非零售用途或提高物业密度，如与经验丰富的运营商合作、地面租赁或出售非零售部分，但始终以控制零售为目标 [14] 行业竞争 - 购物中心收购市场竞争激烈，但公司凭借资产负债表、资本获取渠道、市场覆盖和专业经验具有竞争优势 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管租户仍受到通胀、供应链问题、许可挑战和劳动力短缺的影响，但目前尚未影响对空间的需求，公司将密切关注这些趋势 [21] - 公司对当前零售环境持乐观态度，租赁、开发和再开发业务在各地区都有积极势头 [28] - 公司认为2022年将继续复苏并实现增长，NOI已恢复，资产负债表状况良好，有信心在盈利方面表现出色 [52] - 公司预计未来能够继续提高入住率，随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东 [48] - 公司对杂货店锚定的购物中心前景依然乐观，消费者行为的变化对这类购物中心有利，销售情况良好，交易市场需求强劲 [75][76] 其他重要信息 - 公司在2021年通过构建1031交换，以税收高效的方式出售了近2.5亿美元的物业 [31] - 公司在2022年第一季度有将更多租户从现金制转换为权责发生制的预期，预计产生约500万美元的非现金转换收入 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 入住率完全恢复的时间线以及何时从入住率恢复转向提高租金 - 公司计划同一物业NOI增长范围的假设是出租率和已开业入住率提高75 - 100个基点，这支持了3.5%的增长中点，主要来自基本租金增长 [45] - 目前租金价差在改善，结合嵌入式租金增长，公司认为这对投资组合的长期增长是积极的 [47] - 公司认为随着空间占用率的增加，租赁谈判的优势将更多地转向房东，公司产品类型受消费者行为变化的影响是积极的 [48] - 公司认为其投资组合的最高入住率可达96%，目前的复苏轨迹是健康和合适的 [49] 问题2: 同一商店指导范围内，2022年新坏账费用的假设以及如果所有现金制租户明天都转回权责发生制，直线租金的总影响 - 2021年坏账费用占开票收入的175个基点，预计2022年在100个基点左右，相当于改善约1000万美元，到年底有望恢复到历史平均的50个基点 [56][57][58] - 直线租金储备为3300万美元，这是理论上的最大潜在影响，但不确定是否能将所有租户转回权责发生制，预计第一季度有500万美元的潜在转换收入 [59][60] 问题3: 公司指导与市场预期存在差异的原因以及如何实现2023 - 2024年更强的FFO增长 - 非现金转换项目是增长减速的主要因素，第四季度约为每股0.05美元；上一年收款的核心部分对第四季度有3%的影响；G&A增加也是一个因素，包括填补职位空缺、加薪和恢复正常的差旅费 [62][63][64] - 排除上一年收款，核心业务的中点有3%的增长，上限与2019年相比仅低2%，公司对2022年的前景感到乐观，租赁业务正在复苏，未来有望实现增长 [65][66] - 公司认为继续提高入住率的能力将支持增长，资产负债表状况良好，有资本和机会进行投资，开发管道正在重新填充，收购活动活跃 [68][69] 问题4: 2022年消费者和零售市场的前景以及公司杂货店锚定的购物中心的定位 - 尽管消费者受到多种因素的影响，但公司认为其所在的零售领域，即杂货店锚定的购物中心，处于最佳位置 [75] - 消费者行为的变化，如更多在家就餐和在附近消费，对郊区购物中心和杂货店锚定的购物中心有利，公司购物中心的销售情况良好，交易市场需求强劲 [76] 问题5: 指导中未包含的项目以及同一物业NOI增长是否反映核心业务的未来增长算法 - 公司在指导中排除交易活动，以避免设定不切实际的期望和做出不良投资决策，这些活动将在未来逐步增加 [78] - 同一物业NOI增长的中点有400个基点，其中300个基点来自基本租金增长，100个基点来自ULI改善，2021年第二季度的高基数在2022年有50个基点的拖累，整体增长反映了入住率的上升 [79][80] 问题6: 未来一两年资本分配时如何考虑开发与新收购，以及公司开发业务的差异化方法和资本投入能力 - 公司认为最佳的资本使用方式是重新投资于已有的购物中心，同时也会利用自由现金流和资产负债表能力进行新建开发和收购 [87][88][90] - 公司在开发业务上有优秀的团队和良好的记录，专注于杂货店锚定的购物中心，并且在收购方面有成本优势和专业经验 [88][90] 问题7: 技术和数据如何帮助业务，特别是提高小商铺入住率和实现业务经济改善 - 公司认为规模很重要，合并后在与租户的关系、数据挖掘和自由现金流方面有优势，能够投资于技术和数据分析，以提高入住率和租金 [92] - 行业内都在不断提高技术和数据应用能力，公司也将继续努力，通过提高购物中心质量来帮助租户和提高入住率 [95] 问题8: 劳动力短缺对租金起租时间的影响以及目前收购管道的情况 - 劳动力短缺目前尚未产生重大影响，但公司预计租金起租时间可能会有延迟，目前最大的挑战是许可审批，公司正在采取多种措施应对 [98][99][100] - 从财务角度看，公司的有机EBITDA增长和资产负债表状况使其有能力进行2 - 3亿美元的收购活动，而不会对资产负债表造成过大压力 [102][103] - 公司正在积极推进收购项目，虽然尚未确定，但有信心在2022年取得成功 [105][106] 问题9: 资本化率的预期范围以及租金增长与成本增长的关系对开发管道的影响 - 资本化率在4.5% - 5.5%之间，具体取决于物业的稳定程度和增长潜力，公司凭借资产负债表和专业经验有竞争优势 [110][111] - 公司每年有10% - 14%的空间进行租赁，能够跟上通货膨胀，同时还有年度合同租金增长，在租金和开发项目的收益率方面取得了成功，能够应对成本增长 [113][114][115] 问题10: 同一商店NOI指导下限的原因以及对实体杂货店业务的看法 - 下限可能是由于租户迁出情况更差以及一些再开发项目的贡献延迟，公司计划2022年租户迁出活动恢复到历史平均水平，对实现指导中点有信心 [119][120] - 实体杂货店继续投资于店铺和客户体验，同时也在发展路边取货和送货服务，公司的购物中心具有最后一英里配送能力，运营商正在投资于技术和配送 [122][123][124] 问题11: 未来几年投资组合定位的区域策略 - 公司喜欢目前所在的市场，认为疫情为郊区购物中心带来了顺风，一些市场的人口增长加速，如杰克逊维尔，公司将更积极地寻找投资机会，同时将凤凰城列为目标市场 [125][126] 问题12: 是否有机会系统地挖掘非零售开发机会以及混合用途开发的比例变化 - 公司不断评估如何最大化所有物业的价值，包括增加非零售用途，未来有相关机会，每年将继续目标开发支出在1.5亿 - 2亿美元之间，部分资金将来自现有物业 [129][130] - 公司将专注于从零售中提取价值，对于其他用途的投资，将与经验丰富的合作伙伴合作、进行地面租赁或出售，资金将主要集中在零售领域 [131] 问题13: 2022年非同一商店NOI预计为每股0.02美元的拖累的原因以及费用报销机制 - 非同一商店NOI的拖累是由于公司的 captive保险计划，2021年索赔情况非常好，预计2022年将恢复到历史水平 [134] - 公司预计当前年度的费用回收率将保持在历史水平，并随着已开业入住率的增长而增长，能够将费用增长转嫁给租户，维持回收率 [135] 问题14: Potrero物业减值的背景和原因 - 从会计角度看，由于Costa Verde等资产的变动以及旧金山特定贸易区的情况，Potrero物业出售的可能性增加，需要将资产标记为公允价值，从而导致减值 [139] - 该物业原本有大规模的非零售密集开发计划，公司现在的策略是尽可能提取零售部分的价值，对于非零售部分采用其他方式实现价值，目前尚未决定该物业的处置 [140][141][142] 问题15: 1.5亿 - 2亿美元的开发支出是否会加速 - 2022年加速的可能性不大，因为开发需要时间，且2020年曾暂停一段时间，导致进度有所延迟，但未来几年有加速的潜力 [146] 问题16: 第一季度从上一年收款中获得的收益比例以及是否看到高低端消费者支出的分化 - 2021年第一季度有1800万美元的坏账或不可收回租赁收入费用，第四季度降至约250万美元，2022年第一季度可能会改善，第一季度的增长率可能高于指导范围上限，随后会回落至范围内 [152] - 公司认为消费者支出更多地与郊区和离家近的因素有关，而不是高低端消费者的差异，尽管有通货膨胀的逆风，消费者仍在支出 [153] 问题17: 上一年租金指导数字的上行空间以及现金制租户收款率的指导假设差异 - 计划中有1300万美元的上一年收款，补充资料中显示预留的应收账款为5000万美元，但这只是最大潜在收款机会，难以准确预测，公司认为1300万美元是一个合理的估计，目前已收取约30%，随着时间推移收款率会下降 [157][159] - 目前现金制租户的收款率为94%，占总ABR的17%，从ULI角度看，预计收款率将提高，公司对2022年及以后的增长和入住率改善有信心 [161][162] 问题18: 许可延迟是否主要是西海岸现象以及收购承销中是否考虑重置成本 - 许可延迟在西海岸更为普遍，但该地区正在迅速改善，预计问题将很快得到解决 [164] - 公司在评估收购机会时会考虑重置成本，关注NOI增长概况，目标是实现无杠杆内部收益率或总回报，因为公司打算长期持有资产 [165] 问题19: 对收取1300万美元上一年租金有信心的租户情况以及剩余部分难以收取的原因，以及5000万美元是否仍在占用 - 主要是西海岸的租户恢复时间比其他地区晚几个月，公司采用逐个租户的方式解决未清债务，目前西海岸的现金收款情况良好，公司认为不应为了追讨旧租金而影响未来租金，因此对剩余部分的收款持谨慎态度 [168][169][170] 问题20: 是否能够提高同一商店NOI中1.3%的年度合同租金增长 - 公司希望提高该比例，但面临挑战，长期目标是达到1.5%，目前的增长主要来自店铺空间的合同租金增加，提高该比例的关键在于重新获得主力店空间并嵌入合同租金增长，这需要时间 [176][177]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度NAREIT FFO为每股1.12美元，得益于多项因素，包括未收租约收入为正1000万美元、第三季度账单预留400多万美元（较上一季度的1000多万美元有所下降）、收回2021年上半年预留的近600万美元以及2020年预留的近900万美元收入等 [17] - 全年2021年指导预计从2020年预留款项的收回中获得4600万美元的积极影响，截至第三季度已确认4100万美元 [17] - 第三季度确认了与USAA JV交易相关的近1400万美元一次性促进收入，对NAREIT FFO有积极影响，但不包含在核心运营收益指标中 [18] - 第三季度直线租金受益于部分现金基础租户转回权责发生制会计触发的准备金转回，非可收回直线租金为正400万美元，这是一项非现金会计影响，对NAREIT FFO有贡献，但不影响核心运营收益 [18] - 目前有22%的ABR仍采用现金基础会计，第三季度现金基础租户的收款率为91%，较上一季度提高了700个基点；转换前旧池的收款率在第三季度为93%，高于第二季度的86% [18][19] - 核心运营收益范围中点提高0.12美元，主要由于同店NOI增长预测提高，现金基础租户当前年度账单收款率提高以及租户迁出活动减少等因素；NAREIT FFO范围中点额外提高0.05美元，主要受租户从现金基础转回权责发生制会计导致的直线租金增加影响 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度总租赁量是2019年季度平均水平的125%，店铺续约率为80%，高于历史趋势 [13] - 租金差价持续改善，综合租金差价超过5%，GAAP租金差价超过12%，接近疫情前水平 [13][14] - 本季度执行的租约中超过80%包含嵌入式租金阶梯，加权平均租约期限已回升至疫情前水平以上 [14] 开发业务 - 本季度完成了坦帕价值2100万美元的Bloomingdale's Square重建项目，该项目将前沃尔玛店铺重新规划以容纳Publix的扩张和搬迁，并引入新的LA Fitness，项目回报率超过8% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至10月下旬，投资组合的客流量已反弹至2019年水平的100%，尽管9月因Delta变种略有下降 [11] - 许多租户在2021年呈现积极的销售趋势，杂货店保持了2020年的增长，许多餐厅报告了创纪录的高生产率 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司再次提高2021年全年指导，预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，较之前预期提前约6个月 [7][23] - 公司将股息提高了5%，体现了对长期持续增长的信心，同时致力于通过投资领先的自由现金流为股东带来稳健的总回报 [7] - 公司积极进行投资和资本配置，在私人交易市场竞争激烈、资本化率面临下行压力的情况下，凭借强大的资产负债表和低成本资本获取能力，具有竞争优势，有机会进行机会主义投资 [7][8] - 公司宣布签订收购Blakeney Shopping Center的合同，预计本月完成交易，该中心是位于南夏洛特的优质、租赁良好的社区购物中心，符合公司战略，有助于提升投资组合价值 [8] - 公司致力于出售低增长或非战略性的购物中心，或当确定物业的最高最佳用途为非零售用途时进行处置，如近期出售奥斯汀Hancock Center附近的前西尔斯店铺，将其用于医疗办公用途，以提升该中心的价值 [9] - 公司认为最佳的风险回报策略是将资本投入到强大的以杂货店为锚定的邻里和社区零售业务中，这是公司战略的核心，有助于加强未来NOI增长 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对复苏进展和运营趋势的改善感到满意，认为露天、以杂货店为锚定的购物中心处于健康的经营环境中，不仅接近正常状态，而且对未来充满期待 [5] - 尽管近期担心Delta变种的潜在影响，但公司在租金收取方面继续取得有意义的进展，几乎所有租户都能够支付全额当期租金 [6] - 零售商需求稳定推动了强劲的租赁活动，租户迁出减少，推动了入住率的提升，公司在租约谈判中保持优势，推动了合同租金增长，并在资本支出方面保持谨慎，同时进一步改善了租金差价 [6] - 公司意识到零售商面临劳动力短缺、成本通胀、供应链中断和许可积压等挑战，但目前这些问题对公司的影响较小，公司将继续监测并与租户密切合作以帮助他们应对 [14] 其他重要信息 - 公司在第二季度通过ATM计划按远期基础发行了约1.5亿美元的股权，第三季度结算了部分股权以资助USAA交易，获得了8300万美元的净收益，剩余部分未结算，视为未来投资机会的资金储备，公司有至2022年6月发行股份的时间 [19][20] - 公司将在2月公布第四季度业绩时提供2022年指导，并提醒在为明年建模时需考虑一些非经常性因素，如2020年预留款项的收回、异常高的费用回收、G&A受益于股份授予没收以及第三季度确认的促进收入等 [22][23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司从过去租金收回过渡到核心业务持续增长的轨迹如何，是否意味着未来FFO加速增长？ - 第四季度核心运营收益减速约0.06美元/股，其中约三分之一是由于2020年预留款项收回减速，另外三分之一来自其他NOI项目（如百分比租金、结算收入）的减速，以及第四季度G&A指导略高于第三季度 [28] - 不可收回租约收入将继续推动收益加速增长，预计当前年度现金基础租户收款率将继续提高，净有效租金支付入住率将继续上升，但不确定到明年年底能否恢复到历史50个基点的水平 [29] - 租赁和空间需求的改善将是加速增长的重要驱动力 [30] 问题2: 公司指导中处置和收购的资本化率变化是否意味着行业资本化率压缩，这对公司的收购、处置、开发和再开发决策有何影响？ - 公司认为季度间资本化率没有压缩50个基点，指导中的变化是由于收购和处置物业的组合因素，如收购Blakeney中心以及匹配的低资本化率非战略性处置 [32] - 对于公司所拥有和寻求添加到投资组合的高质量以杂货店为锚定的购物中心，当前资本化率在4.5% - 5%的范围内，这不会改变公司的收购和投资策略，公司仍致力于通过收购优质资产和处置低增长或非战略性资产来提升投资组合价值 [33] 问题3: 请提供Carolina交易（Blakeney中心）的背景信息、潜在上行机会以及处置对第四季度后资金计划的影响？ - 该交易是市场交易，但公司凭借强大的本地团队和对该资产的信心成功获得，该资产是南夏洛特富裕市场的零售和餐饮中心，公司认为有机会通过资产和营销管理实现高于正常水平的NOI增长 [37][38] - 公司目前处于独特时期，处置低资本化率、低增长、非战略性资产所获得的资金可以用于以增值方式投资于Blakeney中心等资产 [40][41] 问题4: 公司在与机构资本合作进行进一步收购方面的情况如何，是否考虑更多地出售给合资企业或机构资本？ - 公司过去利用第三方资本主要是为了获取资本、机会和专业知识，但目前公司拥有强大的团队，不需要获取专业知识，且资本市场有一定波动性，公司目前不需要获取资本，但保持与合作伙伴的良好关系仍然重要，未来获取第三方资本的主要考量因素将是获取机会 [43] 问题5: 公司实现了较高的租赁速度，请问需求的深度如何，租赁管道的供应情况与已签订交易数量相比如何？ - 租赁速度良好，是由于零售商对实体业务的信心恢复、需求积压释放以及对优质物业的迁移趋势，需求涵盖医疗、宠物、餐饮、银行、个人服务等多个类别，且各地区需求均衡，现有租赁管道在未来90天内仍然强劲 [46] 问题6: 公司新租约差价基本持平，但资本支出低于同行，如何理解这一动态和背后的选择？ - 除了初始差价，合同租金阶梯和费用回收比率管理是创造长期可持续NOI的关键因素，适当和谨慎的租赁资本支出、租户选择以及对租户相关性和生存能力的关注也很重要，综合来看，公司对实现长期NOI和收益增长目标充满信心 [47] 问题7: 在当前环境下，开发低收益率项目和进行战略性收购（如Blakeney中心）哪个更具吸引力，公司如何进行资本分配决策？ - 公司不认为这是一个二选一的选择，公司有足够的资本，正在努力重建地面开发管道、推进再开发项目，并在市场上寻找收购机会，只要能够实现增值投资并推动公司未来NOI和收益增长，就会进行投资 [50] 问题8: 小店铺租赁需求与疫情前相比如何，是否有足够的灵活性引入合适的商品组合，还是会因入住率缺口而在概念或租户改进方面更加灵活？ - 小店铺需求仍然存在，公司与疫情前一样进行资产管理，注重选择合适的商家以确保其成功并推动销售，目前需求较为深入，公司将继续保持选择性，不会随意填充空间 [52][53] 问题9: 请提供Serramonte Center（特别是J.C. Penney空间）和Crossing Clarendon的最新情况？ - Serramonte Center的J.C. Penney空间正在研究多个再开发机会，目前处于早期阶段 [58] - Crossing Clarendon状况良好，零售底层空间已全部出租或处于租赁谈判中，Lifetime Fitness交易已执行，预计在未来30天内获得使用豁免，年底前出租率将超过90% [59] 问题10: 预计2022年G&A成本是否会因旅行增加而显著上升？ - 2021年季度G&A运行率约为1900万美元，受益于股份授予没收的200万美元，2022年季度运行率可能接近2100万美元，主要包括薪酬增加、填补空缺职位、T&E恢复到疫情前水平以及开发间接费用保持平稳等因素 [66] 问题11: 请提供第四季度租金直线化的情况，以及将租户从现金基础转换为权责发生制会计对直线租金的影响？ - 公司不对此进行指导，将租户转回权责发生制会计的标准较高，需要租户证明其信用符合GAAP标准，目前考虑到劳动力问题，第四季度可能有5%的ABR租户转换，但无法提供具体的直线租金影响数字，一般来说，每转换一个百分点的影响是成比例的 [71] 问题12: 公司认为入住率何时能恢复正常？ - 公司未提供入住率指导，但预计NOI在2022年上半年恢复到2019年的年化水平，2022年将受益于再开发和合同租金阶梯带来的NOI增长，但入住率可能不会完全恢复，预计2023年入住率将继续改善 [74][77] 问题13: 公司今年处置物业的资本化率为5.5% - 6%，请问公司还有多少此类高资本化率产品？ - 公司更新后的处置指导资本化率为5% - 5.5%，一般来说，公司出售的物业通常具有较低的增长潜力或非战略性，因此资本化率会高于收购的优质物业（4.5% - 5%），从投资组合优化的角度来看，这是合理的 [81][85] 问题14: 未来几年是否会有其他合资企业清算或收购情况？ - 目前没有可确定的情况，公司与合作伙伴关系良好，合作伙伴目前致力于以杂货店为锚定的邻里购物中心领域，但未来可能会有机会，如果出现合适的情况，公司会考虑收购合资企业的股份 [91] 问题15: 基本租金收取方面，个人服务和健身行业是两个滞后领域，但目前这两个行业的活动有很大改善，预计到明年上半年这两个类别是否会有所改善？ - 预计答案是肯定的，目前的滞后主要是由于西海岸受疫情影响最大且恢复最晚，某些口罩规定和COVID要求仍然对这两个类别产生影响，但整体来看，这两个行业正在上升，大型健身中心反弹良好，预计将完全恢复 [95] 问题16: 强劲的租赁需求中有多少是由零售商扩大最后一英里配送能力驱动的？ - 疫情加速了数字商务的发展，进一步验证了零售商对优质实体位置的重视，特别是靠近消费者家庭的位置对于最后一英里配送至关重要，这导致了对公司购物中心的健康需求增加 [96] 问题17: 在当前周期下，公司是否会考虑适度提高杠杆以获得更高回报？ - 公司希望保持净债务与EBITDA比率在5 - 5.5倍的范围内，目前处于较低的5倍左右，即使不考虑2020年预留款项的收回，公司的财务状况仍然健康 [100] - 随着公司自由现金流和EBITDA的增长，公司有机会适度利用杠杆进行收购、开发或再开发项目，以加速增长，同时不会增加资产负债表风险 [101] 问题18: OP drive - thru grocery在南卡罗来纳开设第一家门店，现有Brewster's是否考虑增加得来速服务，这是否是一个新兴趋势，对购物中心是否有额外好处？ - 公司认为这可能只是边际影响，Publix曾尝试得来速服务但效果不佳，目前认为路边取货服务已经相当高效，得来速服务不太可能成为游戏规则改变者 [103][104] 问题19: 未收租金从第二季度的1000万美元大幅改善至第三季度的400万美元，预计第四季度是否会进一步下降，以及在指导中提到明年年中恢复到2019年水平时，这400万美元的情况如何？ - 预计第四季度未收租金将下降，因为预计年底坏账费用率将从目前的2.5%降至1.7%，并在明年继续下降，目标是将净有效租金支付入住率与已开始入住率的差距缩小至50个基点的历史平均水平 [110] 问题20: 对于未收租金的租户，是否假设他们会继续入住并转为支付租金，还是会有租户流失？ - 公司认为大部分租户将继续留在物业并转为支付租金，虽然会有一些租户迁出，但总体上预计更多租户将恢复支付租金状态，部分情况与行业类别和地理位置有关，特别是西海岸的一些受影响较大的行业需要更多时间恢复 [112] 问题21: 高劳动力成本或劳动力短缺促使零售商关注技术以减少劳动力密集度，作为房东，公司认为哪些潜在的颠覆因素最为相关，是否特别关注某一个因素？ - 公司认为最具影响力且可能是永久性的因素是BOPIS（线上购买，线下取货）和最后一英里配送，零售商在这方面的技术投资增加，公司会关注如何与零售商合作以利用这些机会 [117] - 供应链中断和劳动力短缺是公司希望是暂时的过渡性问题，目前劳动力短缺问题的恢复迹象更明显，这些问题主要通过影响租户来影响公司 [118] 问题22: 本季度执行的租约中80%有嵌入式租金阶梯，剩余20%是否仅为锚定租户，还是小店铺也有固定租金情况？ - 这是一个全面的分布，并非主要由锚定租户驱动，大部分店铺都有租金增长 [119] 问题23: 疫情影响和全渠道的重要性及成本是否导致公司投资组合中全国性租户比例增加，还是本地小店铺租户占GLA或ABR的比例与疫情前保持稳定？ - 租户组合与疫情前大致相同，本地租户约占20%，没有明显的转变 [123][125] 问题24: 公司目前收购项目的无杠杆内部收益率目标是多少，随着资本化率压缩，该目标是否有变化？ - 公司的目标取决于用于资助收购的资本成本，目前在现有资本成本下，无杠杆内部收益率在6%左右的项目可以接受，并且这一目标在一段时间内相对稳定 [126][127]