财务数据和关键指标变化 - 2023年预计每股核心运营收益增量为0.01美元，反映约4个月的影响；2024年全年核心运营收益预计有正负1.5%的增长，其中包括约900万美元的年度总务及行政成本协同效应 [2] - 第二季度同店净营业收入（NOI）增长3.6%，剔除新冠时期储备金回收的影响后，主要增长驱动因素为基本租金，贡献了380个基点的NOI增长率 [49] - 更新后的2023年同店NOI增长范围为3% - 3.5%，NAREIT FFO和核心运营收益范围也相应上调 [50][51] - 预计2023年全年有600万美元的加速低于市场租金，其中约一半已在年内确认；全年非现金指引还包括350万美元与现金制租户转回权责发生制相关的直线租金恢复的预期影响，非现金项目假设上调至正负3750万美元，NAREIT FFO范围中点提高0.02美元 [53][54] - 2023年新冠储备金回收指引维持在400万美元，预计2024年不会有重大的新冠时期储备金回收 [55] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今新租赁量比历史平均水平高40%，第二季度店铺新租赁量达到10多年来的最高水平 [31] - 店铺租赁率连续两个季度提高60个基点，达到92.7%；整体同店租赁率在第二季度提高10个基点，尽管因破产导致60个基点的入住率损失 [32] - 第二季度租赁活动带来强劲的现金租金利差，综合利差为12%，新租赁利差近30%；GAAP租金利差综合为20% [33] - 租户需求来自多个类别，包括杂货店、折扣店、医疗、餐厅和宠物服务等；已签约但未入住的管道代表超过3000万美元的年度增量基本租金，同店入住率利差仍高达250个基点 [34] 开发和再开发业务 - 第二季度启动了12个新的开发和再开发项目，总计1.75亿美元 [44] - 完成了5个项目，将共同贡献超过500万美元的年度租赁NOI [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] - 纽约都会区（MSA）入住率降至82%，可能与开发相关的退租有关 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于将开发和再开发活动提升至每年平均投资2 - 2.5亿美元的战略目标，通过自有现金流在不增加杠杆的基础上为项目提供资金，推动收益增长 [23][26] - 积极推进与Urstadt Biddle的合并，预计该交易将立即增加核心运营收益，并通过公司领先的全国租赁和资产管理平台释放合并后投资组合的价值 [27][28] - 持续关注收购机会，当发现对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会时，会积极行动 [67] - 公司凭借自身能力、资本和人脉，在当前环境中具有竞争优势，能够抓住行业内的发展机会，特别是在帮助领先的杂货店在全国开设新的高质量购物中心方面 [47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境仍存在不确定性，但公司业务基本面保持健康，运营趋势强劲，未出现疲软迹象 [22] - 租赁方面，租户需求旺盛，租赁管道保持充足，预计这种势头将持续 [22][35] - 开发和再开发业务取得了显著进展，团队将继续专注于寻找新的投资机会，以实现未来5年超过10亿美元的项目启动目标 [47][48] - 对与Urstadt Biddle的合并充满信心，相信合并后将创造更多价值，推动公司持续增长 [27][37] 其他重要信息 - 公司发布了年度企业社会责任报告，体现了对ESG的承诺和在相关领域取得的进展 [28][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场情况及公司收购意向 - 公司看到市场上机会出现的速度在加快，出价与要价之间的差距在缩小，正在积极寻找对质量、增长率和收益有增值或增厚作用的机会，且有能力进行收购 [65][66][67] 问题2: 租赁活动及利差情况 - 租赁对话积极，第二季度新租赁利差近30%，店铺利差在剔除部分锚定交易后仍处于中两位数水平；预计租赁市场将继续保持强劲 [73][74][75] 问题3: 低于市场租金的趋势 - 2023年预计有600万美元的加速低于市场租金，下半年预计因Bed Bath & Beyond店铺相关的非现金收入减少100万美元 [53][84] 问题4: 加利福尼亚州与其他市场的差异 - 未发现加利福尼亚州与其他市场在流量或消费模式上有明显差异，所有市场都呈现出强劲的需求 [86] 问题5: 纽约MSA入住率下降的原因 - 可能与开发相关的退租有关 [87] 问题6: 第三季度及全年的入住率预期 - 从租赁百分比来看，预计到年底租赁率将略有上升；从已开业角度来看，年底已开业率预计将略有下降，但随着已签约未入住管道在2024年交付，情况将得到改善 [90][91] 问题7: SNO管道租金的开始时间 - 约3100万美元的租金，约占总租金的3%，预计今年年底约一半开始，到明年年底几乎全部开始 [92] 问题8: 租赁利差的年度增长及趋势 - 本季度所有新交易都有租金递增条款，三分之二的交易有3%或更高的递增率；租金递增对基本租金增长的贡献为140个基点，团队希望未来能进一步提高这一影响 [94][95] 问题9: 典型租赁协议的变化 - 租赁协议在一定程度上发生了变化，但市场资本没有上升；本季度因交易组合偏向锚定交易，资本略有上升，但随着入住率上升，公司对选择合适的零售商和维持公平市场条款有信心 [100][101] 问题10: 坏账情况 - 坏账指引范围维持在60 - 90个基点，其中三分之二来自破产影响，其余来自传统坏账；年中已达到该估计的约30%，如果下半年破产情况不再恶化，最终可能接近60个基点 [103][104] 问题11: 是否有私募股权公司或其他资本来源寻求合作开发 - 金融市场对大多数开发商来说是挑战，特别是建设贷款流动性紧张，但公司拥有所需的工具和能力，正在积极推进项目，并希望未来宣布更多交易 [111][112] 问题12: 2024年的重复与非重复项目及潜在影响 - 2024年将有900 - 1000万美元的非现金FFO不再重复，包括直线租金反转和低于市场租金加速；此外，400万美元的前期储备金回收也不会再发生；租金递增、已开业入住率提升和再开发项目将对收益产生积极影响，但也需考虑破产的负面影响 [116][117][122] 问题13: 公司对住宅开发的看法 - 公司专注于零售开发，这是核心竞争力和竞争优势；当有其他用途需求时，会与专业合作伙伴合作，以优化土地利用 [130][131] 问题14: 纽约是否将成为公司最大市场 - 如果按市场而非州来划分，纽约在与Urstadt Biddle合并后将成为公司最大市场；公司注重贸易区域，将继续在已投资的市场寻找机会增加高质量购物中心 [133][134] 问题15: Urstadt投资组合的3年同店NOI复合年增长率潜力 - 公司表示在合并完成后会提供更多信息，目前对该投资组合仍持积极态度 [137] 问题16: 2024年的潜在逆风及再开发项目的退租情况 - 2024年的潜在逆风主要来自非现金项目，包括900 - 1000万美元的非重复非现金影响和400万美元的前期储备金回收；再开发项目将继续对收益产生积极影响 [139] 问题17: 零售商是否希望公司增加开发管道及相关前景 - 公司与合作的杂货店保持直接对话，杂货店希望增加门店，但项目面临建设成本、审批、融资成本和租金等挑战；公司有能力应对这些挑战，对扩大开发管道持乐观态度，且不受资本限制，将根据机会集的情况进行评估 [147][148][149] 问题18: 保留率及是否回到峰值入住率 - 公司仍未回到峰值入住率，但有提升空间，希望不仅能回到历史高位，还能超越；疫情淘汰了一些较弱的运营商，公司对当前运营商的实力和健康状况更有信心，预计保留率将保持强劲或进一步提高 [160][161][163] 问题19: 未来一两年有机增长与外部增长的比例 - 公司将利用1.5亿美元的自由现金流进行开发和再开发活动，这是外部增长的来源；同时会评估收购机会，确保对收益有增值作用；同店NOI是基础，投资活动将在此基础上增强增长 [164][165] 问题20: 新租赁与支付租户改善费用（TIs）的平衡及是否成为房东首选 - 公司会投资于有良好记录的优质零售商；本季度TIs的增加主要是由于锚定和店铺交易的组合；净有效租金占GAAP租金的比例在过去5个季度处于中高80%范围，本季度为83%，预计未来将保持在类似范围 [169][172] 问题21: 小店铺入住率是否有上限 - 公司认为小店铺入住率没有上限，尽管历史上最高约为93%，但目前对租赁管道的发展方向感到乐观 [173]

公司收购事项 - 2023年5月17日母公司签署合并协议，拟收购Urstadt Biddle Properties Inc.，预计8月中下旬完成，UBP股东特别会议定于8月16日投票[107] - 合并时，Urstadt Biddle普通股、6.25% H系列累积可赎回优先股和5.875% K系列累积可赎回优先股将转换为UB Sub I相应股份，随后UB Sub I股份按规则转换为母公司股份[107] 母公司持股情况 - 截至2023年6月30日，母公司约持有运营合伙企业99.4%的流通普通合伙单位[118] 公司物业所有权情况 - 截至2023年6月30日，公司拥有406处零售物业的全部或部分所有权，总可租赁面积约5130万平方英尺[119] 开发与再开发完成定义 - 开发完成定义为：90%的总预计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营[111] - 再开发完成定义为：90%的总预计项目成本已发生且公司拥有的与项目相关的可租赁面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营（如适用）[117] 公司财务指标使用情况 - 公司使用非GAAP指标辅助理解运营结果，并提供与GAAP指标的调节表[108][109] - 公司提供按比例计算的财务信息，以辅助投资者和分析师评估其在合并和非合并合伙企业中的经济利益[113] 公司战略与风险 - 公司战略包括拥有和管理优质购物中心组合、保持开发和再开发平台、维持保守资本结构等[120] - 公司运营面临多种风险和不确定性，具体可参考2022年10 - K表和本10 - Q表中的风险因素部分[106] 公司净利润情况 - 2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.841亿美元，2022年同期为3亿美元，2022年包含1.062亿美元的房地产出售收益[121] - 2023年上半年归属于普通股股东的净利润为1.84063亿美元，2022年为3.00024亿美元，减少1.15961亿美元[144] 公司物业运营数据 - 截至2023年6月30日，合并物业数量为310处，总可出租面积（GLA）为39009千平方英尺，出租率为94.5%，每平方英尺加权平均年有效租金为24.21美元；非合并物业数量为96处，GLA为12316千平方英尺，出租率为95.2%，每平方英尺加权平均年有效租金为23.54美元[122] - 2023年上半年按比例计算的同店净营业收入（NOI）增长2.0%[122] - 2023年上半年执行842笔新租和续租交易，涉及300万平方英尺，租金差价为9.2%；2022年同期为934笔交易，涉及320万平方英尺，租金差价为7.6%[122] - 截至2023年6月30日，总物业组合出租率为94.6%，同店物业组合出租率为95.2%[122] 公司开发与重建项目情况 - 截至2023年6月30日，正在进行的开发和重建项目预计按比例计算的项目成本总计4.106亿美元，2022年12月31日为3.009亿美元[122] - 2023年完成的开发和重建项目估计净项目成本为6940万美元，平均稳定收益率为8.3%[122] 公司债务比率情况 - 截至2023年6月30日，按比例计算的过去12个月净债务与运营EBITDAre比率为4.9倍，2022年12月31日为5.0倍[122] - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司过去12个月的固定费用覆盖率分别为4.8倍和4.7倍，按比例计算的净债务与运营EBITDAre比率分别为4.9倍和5.0倍[162] 公司营收与费用情况 - 2023年第二季度总营收为3.14247亿美元，2022年同期为3.02083亿美元，增长1216.4万美元；总运营费用为2.02811亿美元，2022年同期为1.82062亿美元，增长2074.9万美元[129][130] - 六个月内总租赁收入增加2680万美元，主要因基本租金增加2330万美元、租户费用回收增加970万美元等[136][138] - 六个月内总运营费用增加3560.1万美元，其中折旧和摊销增加870万美元、物业运营费用增加1120万美元等[139] - 三个月内净投资收入增加720万美元，部分被递延补偿计划中与参与者义务相关的620万美元费用增加抵消[134] - 六个月内净投资收入增加1140万美元，部分被递延补偿计划中与参与者义务相关的990万美元费用增加抵消[143] - 三个月内房地产合作伙伴投资收益权益减少1200万美元，主要因纽约共同退休基金减少890万美元、RegCal减少350万美元[135][137] - 六个月内房地产合作伙伴投资收益权益减少1290万美元，主要因纽约共同退休基金减少920万美元、RegCal减少400万美元[143] - 三个月内其他费用（收入）减少274.3万美元，其中房地产销售净收益减少420万美元[133] - 六个月内其他费用（收入）增加9438.9万美元，其中房地产销售净收益增加10590.8万美元[142] - 三个月内净收入为8817.2万美元，较去年同期减少1781.5万美元[135] - 六个月内总收入为63222.4万美元，较去年同期增加2670.8万美元[136] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，房地产收入分别增加990万美元和2220万美元[147][148] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，租户回收款分别增加690万美元和900万美元[147][149] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，百分比租金分别增加70.6万美元和290万美元[147][149] - 2023年上半年，终止费用增加250万美元[147][149] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，无法收回的租赁收入分别减少560万美元和1040万美元[147][150] - 2023年3月和6月止三个月和六个月，房地产运营总费用分别增加700万美元和1080万美元[147][150] - 剔除终止费用后，2023年3月和6月止三个月和六个月，按比例计算的同店物业净营业收入增长率分别为1.5%和2.0%[147] 公司Nareit FFO情况 - 2023年上半年，归属于普通股股东和单位持有人的Nareit FFO为3.63268亿美元，2022年为3.52108亿美元[153] 公司资本承诺与债务到期情况 - 除2亿美元私募债务外，母公司无其他资本承诺，其余债务由运营合伙企业或共同投资合伙企业持有[156] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期[158] 公司现金与信贷情况 - 截至2023年6月30日，公司有3980万美元无限制现金，信贷额度总承诺金额为12.5亿美元，可用额度为1.241558亿美元，到期日为2025年3月23日[159] 公司股息情况 - 2023年8月1日，董事会宣布普通股股息为每股0.65美元，将于2023年10月4日支付[159] 公司现金流情况 - 2023年和2022年上半年，公司经营活动产生的现金流分别为3.347亿美元和3.278亿美元，支付的股息分别为2.232亿美元和2.148亿美元[159] - 未来12个月，公司估计需要约5.895亿美元用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发、对共同投资合伙企业的资本出资以及偿还到期债务[160] - 2023年和2022年上半年，公司经营活动提供的净现金分别为33467.7万美元和32775.7万美元，投资活动使用的净现金分别为9141.1万美元和6526.2万美元，融资活动使用的净现金分别为26893.4万美元和23633.2万美元[164] - 2023年融资活动净现金使用量变化3260.2万美元，从2022年的2.36332亿美元变为2.68934亿美元[172] 公司房地产开发投入情况 - 2023年，公司为房地产开发、再开发和改善投入了1.001亿美元[168] 公司在建项目成本情况 - 截至2023年6月30日，公司在建开发项目的估计净开发成本为1.52569亿美元，在建再开发项目的估计净项目成本为2.58079亿美元，已完成再开发项目的估计净项目成本为6942.9万美元[171] 公司股权交易情况 - 2022年4月公司通过ATM计划结算远期股权销售获得净收益6130万美元[173] - 2023年和2022年公司分别花费760万美元和640万美元回购用于员工股票薪酬的普通股[173] - 2023年公司通过回购计划花费2000万美元回购349519股普通股，2022年同期花费7190万美元回购1234417股[173] 公司房地产合伙企业投资情况 - 截至2023年6月30日，公司在房地产合伙企业的投资中，未合并的总资产为26.05708亿美元，总负债为15.22183亿美元[174] - 截至2023年6月30日，公司在房地产合伙企业的投资中，应付票据到期总额为14亿美元，其中97.1%的加权平均固定利率为3.7%，剩余部分加权平均可变利率为7.0%[176] 公司费用收入情况 - 2023年第二季度和上半年，公司获得资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用分别为710.6万美元和1314.4万美元[178] 公司环境修复负债情况 - 截至2023年6月30日，公司为按比例分担的环境修复计提了1070万美元的负债[181] - 公司认为目前已知环境问题的最终修复不会对财务状况、现金流或经营成果产生重大影响[181] 公司债务偿还信心情况 - 公司相信凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，能够成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[182] 破产租户情况 - 目前处于破产状态且仍占用购物中心空间的租户占按比例计算的年度基础租金的0.6%，其中与Bed Bath and Beyond相关的占0.3%[128] 公司无抵押资产情况 - 截至2023年6月30日，公司90.4%的全资房地产资产无抵押[162]

公司股权与所有权结构 - 截至2023年3月31日，母公司拥有运营合伙企业约99.6%的流通普通股合伙单位[109] 公司物业资产情况 - 截至2023年3月31日，公司拥有404处零售物业的全部或部分所有权权益，总可租赁面积约为5110万平方英尺[110] - 2023年3月31日，公司合并物业数量为308个，总可出租面积（GLA）为38,826千平方英尺，出租率为94.8%，加权平均年有效租金为每平方英尺24.13美元；非合并物业数量为96个，GLA为12,311千平方英尺，出租率为95.2%，加权平均年有效租金为每平方英尺23.32美元[113] - 截至2023年3月31日，同一物业池的物业数量从389个增至395个，可出租总面积从4138.3万平方英尺增至4214.8万平方英尺[135] 开发与再开发定义 - 开发完成定义为：当发生以下情况之一时，开发中的物业被视为完成：一是已发生的总估计净开发成本达到90%且出租率达到或超过95%；二是物业具备至少两年的主力店运营[102] - 再开发完成定义为：当发生以下情况之一时，再开发中的物业被视为完成：一是已发生的总估计项目成本达到90%且公司拥有的与项目相关的总可租赁面积的出租率达到或超过95%；二是物业具备至少两年的主力店运营（如适用）[108] 财务指标相关定义 - 公司使用非GAAP指标来补充GAAP指标，以更好地理解运营结果，但这些指标有局限性，公司会提供与GAAP指标的调节表[98][99] - Nareit FFO是一种补充性的非GAAP财务指标，用于衡量公司的运营绩效，不代表GAAP下的经营活动产生的现金流量[101] - 核心运营收益是公司使用的另一种绩效指标，它从Nareit FFO中排除了某些不可比项目[102] - 公司提供按比例计算的财务信息，以帮助投资者和分析师估计其在合并和非合并合伙企业中的经济利益，但该信息有局限性，不能替代GAAP财务报表[104][106] - 公司使用非GAAP指标补充GAAP指标，以提供更多有用信息，但这些指标有局限性，需与GAAP指标进行调节[129][130] 公司战略目标 - 公司的战略目标包括拥有和管理高质量的购物中心组合、保持领先的开发和再开发平台、维持保守的资本结构等[111] 同店净营业收入情况 - 2023年第一季度，公司按比例计算的同店净营业收入（NOI）增长2.5%，主要归因于入住率提高、现有租约的租金调整以及新租约和续租约的正租金差[113] - 不包括终止费用的按比例计算的同一物业净营业收入增加569.9万美元，增长率为2.5%，房地产收入净增加1230万美元，运营费用增加380万美元[131] - 按比例计算，归属于普通股股东的净收入调整后，2023年3月31日三个月的同一物业净营业收入为2.34398亿美元[137] 租赁业务情况 - 2023年第一季度，公司完成405笔新租约和续租约交易，涉及110万平方英尺，租金差为5.5%；2022年同期完成459笔交易，涉及190万平方英尺，租金差为6.5%[113] - 2023年第一季度，公司总租赁收入增加1520万美元，主要由于基本租金、租户费用回收、百分比租金和其他租赁收入的增加，部分被不可收回租赁收入和直线租金的减少所抵消[121][122] 运营费用情况 - 2023年第一季度，公司运营费用增加1485.2万美元，主要由于折旧和摊销、物业运营费用、房地产税和一般及行政费用的增加，部分被其他运营收入的增加所抵消[123] - 房地产税净增加160万美元，一般及行政成本净增加650万美元，其他运营（收入）费用有利变动270万美元[124] 其他收入与费用情况 - 运营和开发物业收购及同一物业相关因素使收入增加，部分被公司资产折旧减少和运营物业出售抵消，净投资收入因递延补偿计划参与者义务价值变动增加370万美元，薪酬成本增加160万美元，开发间接费用资本化减少65万美元，其他公司间接成本增加56.6万美元[125] - 截至2023年3月31日的三个月，利息费用净减少34.5万美元，房地产销售净收益增加1.01698亿美元，总其他费用（收入）增加9713.2万美元[126] - 净投资收入增加420万美元，总房地产合伙投资收益权益减少88.8万美元，主要因共同投资合伙物业组合变小[127] 净收入情况 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为9730万美元，而2022年第一季度为1.952亿美元，其中2022年包含1.019亿美元的房地产销售收益[112] - 截至2023年3月31日的三个月，归属于普通股股东和单位持有人的净收入减少9839万美元[128] - 归属于普通股股东和单位持有人的净收入调整后，2023年3月31日三个月的Nareit FFO为1.86495亿美元，核心运营收益为1.77798亿美元[136] 租户情况 - 截至2023年3月31日，按比例计算的年度化基本租金百分比来看，公司前五大租户中四家为杂货店，其中Publix占7.0%和3.2%，Kroger Co.占7.3%和3.1%，Albertsons Companies, Inc.占4.7%和3.0%，Amazon/Whole Foods占2.9%和2.7%，TJX Companies, Inc.占3.6%和2.6%[117] - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例计算的年度基本租金的1.1%，其中0.5%与Bed Bath and Beyond有关[119] 债务与现金流情况 - 母公司有2亿美元私募债务，运营合伙企业是该债务的共同发行人和担保人[139] - 2023年无无担保债务到期，2024年有2.5亿美元无担保债务到期[141] - 截至2023年3月31日，公司有6520万美元无限制现金，信贷额度总承诺金额为12.5亿美元，可用额度为12.10619亿美元，到期日为2025年3月23日[142] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动产生的现金流分别为1.621亿美元和1.429亿美元，支付的股息分别为1.116亿美元和1.074亿美元[142] - 预计未来12个月需要约2.961亿美元现金用于租赁佣金、租户改进、在建开发和再开发等[143] - 2023年第一季度和2022年第一季度，公司经营活动净现金流入分别为1.62099亿美元和1.42892亿美元，投资活动净现金流出分别为3905万美元和净流入5835.4万美元，融资活动净现金流出分别为1.23682亿美元和1.17543亿美元[147] - 2023年第一季度融资活动净现金使用为1.23682亿美元，较2022年的1.17543亿美元减少613.9万美元[154] 股息情况 - 2023年5月2日，董事会宣布普通股股息为每股0.65美元，将于2023年7月6日支付[142] - 2023年公司因每股股息率和流通股数量增加，多支付420万美元股息[156] 房地产开发投入情况 - 2023年第一季度，公司为房地产开发、再开发和改善投入资金4460万美元[151] - 截至2023年3月31日，在建开发项目预计总成本为5591.4万美元，已发生成本占比51%；在建再开发项目预计总成本为2.46581亿美元，已发生成本占比57%[153] 公司回购与收支情况 - 2023年公司为满足员工税务预扣要求回购员工基于股票的补偿普通股，花费710万美元，2022年为620万美元[156] - 2023年公司通过回购计划支付2000万美元回购349,519股普通股[156] - 2023年公司从有限合伙人处净收入73.8万美元，2022年向有限合伙人支付100万美元[156] 房地产合伙企业相关情况 - 截至2023年3月31日，公司在房地产合伙企业的投资中，按比例应承担的应付票据为5.004亿美元[158][160] - 截至2023年3月31日，公司房地产合伙企业的应付票据14亿美元将于2034年到期，其中97.5%的加权平均固定利率为3.7%，其余浮动利率票据加权平均可变利率为6.6%[158] - 2023年第一季度公司从房地产合伙企业获得的资产管理、物业管理、租赁和其他交易费用为603.8万美元，2022年为668.4万美元[162] 环境修复负债情况 - 截至2023年3月31日，公司为按比例分担的环境修复计提负债1140万美元[165] 债务偿还能力情况 - 公司认为凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，有能力成功发行新的有担保或无担保债务来偿还到期债务[166] 物业出租率情况 - 2023年3月31日、2022年12月31日和2022年3月31日，公司总物业组合的出租率分别为94.9%、94.8%和93.9%；同店物业组合的出租率分别为95.1%、95.1%和94.3%[113] 开发与重建项目成本情况 - 2023年3月31日，公司正在进行的开发和重建项目的预计按比例计算的项目成本为3.025亿美元，高于2022年12月31日的3.009亿美元[113] - 2023年完成的开发和重建项目估计净项目成本为160万美元，平均稳定收益率为21%[113] 物业抵押情况 - 截至2023年3月31日，90.2%的全资房地产资产未设抵押[145]

财务数据和关键指标变化 - 一季度同店净营业收入（NOI）增长6.3%，最大驱动因素是基本租金，贡献了430个基点；另一个重要驱动因素是无法收回的租赁收入，贡献了130个基点 [23][24] - 同店NOI增长指引上调50个基点，新范围为2.5% - 3.5%（不包括新冠时期储备金回收） [25] - 信用损失假设从之前的75 - 100个基点下调至60 - 90个基点 [25] - 一季度回购约35万股，花费2000万美元，平均价格略高于每股57美元 [26] - 提高了NAREIT FFO和核心运营收益指引区间，每股均提高0.04美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 一季度新租赁成交量比历史一季度平均水平高20%，店铺租赁表现强劲，本季度入住率又提高了20个基点，2022年已提高200个基点 [42] - 一季度近90%的租赁活动和93%的店铺租约有嵌入式租金阶梯，为店铺租约的最高纪录 [17] - 已签约但未入住的租赁管道季度环比持平，为230个基点，代表3200万美元的年度增量基本租金 [43] 开发和再开发业务 - 季度末有3亿美元的在建项目，租赁活动强劲，团队出色地使项目按计划和预算进行 [20] - 接近完成纽约都会区一个近9000万美元开发项目的收购，将由一流的特色杂货店作为主力店 [21] - 季度末后启动了戴利城塞拉蒙特中心的第三阶段再开发项目，投资3700万美元，包括对前JCPenney的改造和在梅西百货旁边增加两座小店铺建筑 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，此前看到的活动增加和竞争性投标情况较为短暂，交易市场再次受到融资市场不确定性和不稳定的影响，交易成交量仍然非常少 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为自身受益于竞争优势，包括资产和人员的卓越品质、流动性、资本获取渠道和资产负债表实力，使其能够把握机会并交付优质成果 [8] - 公司将继续寻找投资机会，将自由现金流再投资，专注于将开发和再开发管道的年度启动规模扩大到2亿美元以上 [23] - 公司利用开发专长、资本获取渠道和广泛的行业联系这三个发展基石，在全国范围内寻找有吸引力的投资机会 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济前景存在不确定性，特别是近期银行动荡，但公司业务尚未出现疲软迹象，租户销售持续表现出色，反映了某些类别（如餐饮和杂货）的实力以及消费者对通胀影响的承受能力 [5][6] - 公司认为，鉴于支持郊区贸易区租户需求持续增长的积极结构性趋势，公司和购物中心行业整体处于有利地位，对潜在的不利经济和资本市场影响具有更强的抵抗力 [15] - 运营趋势保持积极，公司对今年的前景更有信心，尽管有租户破产情况，但团队积极应对，且看到租户对填补空置空间有强烈需求 [39][40][45] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了本季度的收益材料，包括可比GAAP财务指标，还发布了包含前瞻性收益指引等额外信息的演示文稿 [3] - 公司提醒，本次讨论中的前瞻性陈述基于管理层当前的信念和预期，存在各种风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁需求的可持续性，3月硅谷银行事件后租赁成交量是否有变化，4月情况如何，若有租户表现出抵制或放缓租赁的原因是什么 - 3月新租赁活动超过了1月和2月，4月新租赁活动独立超过了1月、2月和3月，公司仍看到各地区多个类别有非常强劲的需求，租赁管道中有超过100万平方英尺的新活动 [29][55][56] 问题2: 2023年指引上调和业绩超预期中，有一半的利好是由基本租金驱动，这种情况是否可持续 - 一季度有一些一次性影响超出了内部估计，这些影响会传导到全年业绩中；店铺需求持续存在，管道中的3200万美元年度基本租金（ABR）今年将交付，其中80%将在今年实现，这是同店增长前景改善的重要驱动因素 [57][58][59] 问题3: 考虑到健康的一季度租赁情况和Bed Bath & Beyond破产的影响，对年末入住率的预期如何 - 从收入角度看，已签约的入住率和店铺空间需求带来的顺风将超过破产程序可能导致的损失 [60] 问题4: 其他地区银行的潜在填补情况，以及对Kohl's、Rite Aid、Michaels等风险租户空间的讨论情况 - 公司会积极评估租户观察名单，若认为有机会会提前采取行动；公司对地区银行分行的敞口很小 [61][62] 问题5: 在租金上涨和增加租金阶梯方面，从租户那里得到了怎样的反馈，运营成本回收率（OCR）情况如何 - 由于通胀影响被广泛接受，公司能够在很多交易中成功加入更高的租金阶梯，且没有看到太多抵制；对于运营成本回收率，不同类别情况不同，但零售商运营状况总体健康，公司有能力合理推动租金上涨 [65][90] 问题6: 关于FFO指引，是否过于保守，有哪些因素影响增长 - 一季度的部分收入有一次性和时间性因素，如追求收入是一次性的，较高的百分比租金有时间性影响（主要在一季度）；同时要考虑Bed Bath & Beyond破产对未来增长的影响 [73][74] 问题7: 交易市场情况如何，是否有更多机会出现，以及对额外股票回购的考虑 - 一季度交易市场非常安静，公司一直关注能增加收益且与当前投资组合质量和增长相当或更优的机会，希望未来有更多机会出现；本季度的股票回购是战术性的，为了对冲纽约开发项目的单位发行 [91][92][93] 问题8: 开发项目的定价相对于之前是否有变化 - 公司会密切关注市场情况，但更注重确保项目对公司有增值作用，会根据项目风险评估资金来源和成本，目前正在推进的项目对公司长期有利 [69] 问题9: 租赁利差在过去几个季度有所减速，能否提供相关情况说明 - 一季度现金租金利差主要来自店铺租赁，通常低于主力店租赁；过去12个月新活动的现金利差为11%，公司在嵌入式租金阶梯和审慎资本支出方面取得了成功，净有效租金占基本租金的比例在过去五个季度处于中高80%的范围 [97] 问题10: 指引假设年末入住率持平或略有下降，在此期间是否会因Bed Bath & Beyond破产而下降，如何量化这种下降 - 一季度同店增长为6.3%，到年末将降至中点3%；已签约的3200万美元租金将在年内逐步实现，其中80%将在年末前交付；第四季度的比较基数较难，因为去年同期有特殊的回收项目 [98] 问题11: 是否在租赁管道中看到传统商场主力店（如Macy's和Nordstrom）开设小型店铺的活动 - 是的，Macy's有Market by Macy's和Bloomingdale Outlet，Nordstrom正在扩大Nordstrom Rack概念，整个折扣零售类别表现活跃 [102] 问题12: 如何对未来百分比租金进行建模 - 百分比租金同比增长，连续两个一季度增长超过40%，但占总收入的比例仅约1%；应在长期建模中保持该水平相对稳定，大部分百分比租金收入在一季度确认，全年其他时间也会有但占比小 [103] 问题13: 全年一般及行政费用（G&A）项目上调100万美元的原因，是否具有持续性或波动性 - 主要是对非薪资项目的预测进行了细化，没有明显趋势，只是更精确的展望 [105] 问题14: 纽约都会区和休斯顿的开发项目有何独特之处，吸引公司投资的市场因素是什么 - 纽约项目尚未完成收购，将由一流杂货店作为主力店，位于进入壁垒高的市场，未来有扩展机会；休斯顿项目本周已完成第一阶段收购，规模约1000万美元，位于繁荣的总体规划社区，是该社区唯一的零售服务提供商，有大量潜在需求；公司的开发战略是投资具有长期可持续竞争优势、能长期增长NOI的购物中心 [107][109][129] 问题15: Bed Bath & Beyond的五家拒绝续租店铺，在清算期间租金情况如何 - 预计因这五家店铺损失约50万美元租金；对于尚未拒绝续租的店铺，将继续收取租金，直到可能的租约承接或未来拒绝续租事件发生 [112] 问题16: 店铺空间的峰值入住率是多少，未来2 - 2.5年可能达到什么水平 - 店铺入住率峰值超过93%（约93.3%），公司认为目前的投资组合和市场供需状况比当时更好，但不保证能显著超过峰值 [156] 问题17: 未获得租金阶梯的7% - 10%租约的特征是什么，开发和再开发管道的影子管道中，新开发机会的占比情况如何 - 未获得租金阶梯的租约是行使的期权且没有嵌入式租金阶梯；影子管道非常关注包括新开发项目在内的组合 [140][160] 问题18: 近期银行系统事件对业务有何影响，包括未来再开发管道机会的时间和信心、收购活动、租户情况 - 目前尚未看到银行业事件对业务的影响，公司使用自由现金流为项目提供资金，资金获取没有问题；开发项目有周期，公司会更加谨慎地进行评估；从租户角度看，目前没有听到相关反馈，公司有支持租户的计划；公司准备好利用市场错位带来的机会，只要投资能增加收益且与现有投资组合质量和增长相当或更优 [163][164][166] 问题19: 对Kroger Albertsons合并情况的看法 - 公司没有额外信息，与两家公司都有良好关系，无论合并结果如何，对公司都有好处 [168] 问题20: 如何看待物业保险成本和保费问题 - 公司由于规模、质量、业绩记录和物业维护等方面的优势，保险获取情况比大多数公司好；近期续保虽有困难，但团队成功完成，预计相关费用将增加15% - 20%，不过这部分成本可通过租约转嫁给租户，对公司未来增长的风险已得到缓解 [169][178][148] 问题21: 纽约都会区开发项目的9000万美元是否包括收购和开发成本，休斯顿项目是否需要额外土地收购用于未来开发阶段，以及这些开发项目的目标回报率是多少 - 纽约项目的9000万美元包括收购和未来开发建设的所有成本；休斯顿项目收购时获得了相邻土地的控制权，用于未来阶段开发；休斯顿项目的开发回报率约为8% [172][173][183] 问题22: Bed Bath & Beyond是否有类似Sears那样解锁大型再开发项目的潜力，以及当前资本市场下大型项目的门槛是多少 - 公司正在评估一个Bed Bath & Beyond店铺的再开发价值，但总体上主要是重新租赁的工作；公司在开发项目上非常谨慎，不进行投机性开发，在有明确的签约租约可见性之前不会启动新项目 [114][143] 问题23: 银行贷款收紧是否为公司带来更多与小型开发商合作的机会 - 是的，银行贷款挑战为公司创造了与小型开发商合作的机会，公司有可用资金且愿意积极参与，与零售商的关系也有助于推动开发管道建设 [184][185][186]

业绩总结 - 2023年每股净收入预期为2.01至2.09美元，较之前的1.92至2.00美元有所上调[12] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为4.07至4.15美元，较之前的4.03至4.11美元有所上调[12] - 核心运营收益每股预期为3.87至3.93美元，较之前的3.83至3.89美元有所上调[12] - 同物业净运营收入(NOIs)增长预期为0.5%至1.5%，较之前的0%至1.0%有所上调[12] - 2023年Nareit FFO每稀释股收益指导为4.07至4.15美元，核心经营收益每稀释股收益指导为3.87至3.93美元，同比增长4-5%[16] 用户数据 - 2023年同物业净营业收入（不含交易和2020/2021年收款）预计增长2.5%至3.5%[18] - 2023年预计收回2020/2021年储备的租金收入为400万美元，较2022年的2000万美元减少[18] - 2023年同物业净营业收入增长对2023年FFO的贡献为每股15美分，主要受租金增长驱动[17] - 2023年非同物业净营业收入（不含交易和2020/2021年收款）预计增长2美分[18] 财务展望 - 2023年总管理费用预期为88,000至91,000美元，较之前的87,000至90,000美元有所上调[12] - 2023年利息费用预期为168,000美元上下波动[12] - 2023年开发和重建支出预期为130,000美元上下波动[12] - 2023年不动产处置预期为65,000美元上下波动[12] - 2023年股东回购结算预期为20,000美元[12] 负债与流动性 - 2023年总净债务与运营EBITDA比率为4.9倍，固定费用覆盖率为4.7倍[27] - 2023年公司流动性为12亿美元，保持低杠杆和保守的债务契约比率[26] - 截至2023年3月31日，正在进行的开发和重建项目总成本超过3亿美元，预计稳定收益率为7-8%[34] - 2023年公司总债务与总资产比率为26%，远低于65%的要求[27]

公司基本信息 - 公司自1993年开始作为公开交易的房地产投资信托基金运营，自2017年起成为标准普尔500指数成分股[14] - 公司业务包括收购、开发、拥有和运营位于美国顶级市场的创收型零售房地产，通过向零售商出租空间来创收[14] - 截至2022年12月31日，公司拥有404处物业的全部或部分所有权，总可租赁面积为5110万平方英尺，按比例计算的可租赁面积为4330万平方英尺[15] - 截至2022年12月31日，公司有445名员工，其中5名为兼职员工，在全国设有22个市场办公室[25] 公司业务目标与策略 - 公司的目标包括拥有和管理高质量购物中心组合、保持领先的开发和再开发平台、维持保守的资本结构等[18] - 公司实现目标的关键策略包括实现同店净营业收入增长、再投资现金流、维持保守资产负债表等[19] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他购物中心所有者和线上购物的竞争，其竞争优势包括市场区域、购物中心设计等[20] 公司企业责任 - 公司的企业责任基于ESG实践，包括员工、社区、道德与治理、环境管理四个支柱[21] - 2022年，公司继续实施多元化、公平和包容战略，关注员工参与度和发展[26] - 2022年公司支持员工通过志愿和资金支持社区组织，进行慈善捐赠[33] - 公司承诺到2030年将绝对范围1和2的温室气体排放量从2019年的基准年减少28%，并在2050年实现所有运营的范围1和2温室气体净零排放[38] 公司人员变动与会议安排 - 公司董事会于2022年宣布任命Kristin A. Campbell，自2023年1月15日起生效[35] - 公司执行官员均任职超五年，截至2022年12月31日包括Martin E. Stein, Jr.等四人，其中James D. Thompson于2022年12月31日退休[44] - 公司2023年度股东大会预计于5月3日以纯线上形式举行[51] 公司税务规定 - 作为房地产投资信托基金（REIT），公司需每年至少分配90%的应纳税所得额，否则将按常规公司税率缴纳联邦所得税[41] 公司财务指标定义 - Nareit EBITDAre是REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除利息费用等多项内容[58] - Nareit FFO是常用的REIT绩效指标，从GAAP净收入中排除房地产销售收益和减值等，公司按Nareit定义计算[59] - 净运营收入（NOI）是租金等收入减去运营维护费用等，排除直线租金收入和费用等[61] - 核心运营收益是公司使用的额外绩效指标，从Nareit基金运营资金（Nareit FFO）中排除交易相关收支等项目[54] - 固定费用覆盖率定义为运营EBITDAre除以支付给贷款人的总利息和预定抵押本金之和[57] - 运营EBITDAre从Nareit EBITDAre开始，排除来自高于和低于市场租金摊销及直线租金的某些非现金收益组成部分，公司提供净收入到Nareit EBITDAre再到运营EBITDAre的调节[64] 公司物业相关定义 - 非同类物业指在比较的任一日历年度期间被收购、出售等影响期间可比性的物业[63] - 按比例信息包括公司100%的合并物业以及在非合并房地产投资合伙企业中的经济份额（基于所有权权益）[65] - 按比例信息的呈现存在局限性，包括各单项金额不一定代表公司对资产、负债、收入和费用的合法索偿权，且行业内其他公司计算按比例权益的方式可能不同[68] - 按比例财务信息不应独立考虑或替代GAAP报告的财务报表，公司主要依靠GAAP财务报表，将按比例信息作为补充[69] - 开发中物业包括处于不同阶段的新建开发物业[70] - 再开发物业包括正在进行或准备进行再开发的零售运营物业，除非另有说明，再开发物业包含在同一物业池中[70] - 开发完成定义为开发中的物业满足90%的总估计净开发成本已发生且出租率达95%以上，或物业有至少两年的主力店运营[56] - 再开发完成的物业判定标准为：（i）已发生总预计项目成本的90%且公司拥有的该项目可租赁面积出租率等于或超过95%；（ii）若适用，物业至少有两年的主力店运营[70] - 零售运营物业是指非开发中物业的零售物业，即大部分收入来自零售用途的物业[71] - 同一物业是指在被比较的两个日历年期间始终拥有和运营的零售运营物业，不包括开发中物业、上一年度开发完成物业和非同一物业，除非另有说明，再开发物业包含在内[72]

财务数据和关键指标变化 - 2022年全年和第四季度同店净营业收入（NOI）分别增长6.3%和5.8%，剔除2020和2021年储备金的收取影响，2022年基本租金增长贡献3.6%，第四季度加速至4.8% [74][79] - 2022年未收租约收入接近历史平均水平，按当前年度账单计算约为50个基点 [69] - 2022年GAAP和净有效租金利差处于中两位数水平，初始现金租金利差超过7% [43] - 2022年租户保留率高于历史平均水平，坏账占收入的百分比回到疫情前水平 [43] - 2022年第四季度COVID收款约200万美元，全年总计2000万美元，低于2021年的4600万美元 [90] - 2023年预计COVID收款300万美元，低于去年的2000万美元；非现金收入中点预计为3600万美元，低于2022年的4700万美元 [80] - 2023年核心运营每股收益预计同比增长近4% [69] - 2023年预计同店NOI增长2% - 3%，主要由基本租金增长驱动 [91] - 2023年同店NOI指导范围假设因预期租户破产和提前关店造成的信贷损失影响约75 - 100个基点 [92] - 2023年预计产生超过1.4亿美元的自由现金流 [94] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2022年租赁表现出色，租赁率提高80个基点，已开业率提高110个基点，年末同店租赁率回到2019年的95.1% [61] - 2022年店铺空间租赁创纪录，年末较上年提高200个基点，店铺租赁率比2019年高70个基点 [62] - 年末已签约但未开业的管道占230个基点，代表超过3400万美元的年度基本租金 [63] 开发和再开发业务 - 2022年完成超过1.2亿美元的项目，其中超1亿美元在第四季度完成 [65] - 2023和2024年开发和再开发项目预计带来1500万美元的增量NOI [67] - 年末在建开发和再开发项目总计3亿美元 [88] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场活动开始增加，尽管交易量仍较低，但随着融资市场稳定和国债走势反转，优质杂货店主导的购物中心出现竞争性投标情况 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续专注于核心运营收益，剔除非现金调整项，并提供剔除COVID收款后的同店NOI数据，以展示潜在的积极增长 [48] - 致力于通过筛选低质量、非战略性、低增长资产，降低风险敞口 [8] - 优先考虑开发和再开发项目，因其能带来最佳回报，且公司有成功交付预期回报的记录 [168] - 若收购机会能满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件，公司将积极参与 [161] - 适时进行股票回购，利用市场错位机会 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司表现良好，第四季度各方面业绩稳健，得益于购物中心的质量、租户的健康和韧性以及团队的努力 [56] - 宏观经济背景带来更多租户破产和提前关店情况，但公司对风险租户的敞口有限，且有机会收回空间并利用强劲的租赁环境 [57] - 随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对经济环境对业务的影响有了更清晰的认识，对2023年前景充满信心 [58] - 2023年有望凸显公司的优势，包括房地产质量和位置、租户信用、资产负债表实力和流动性以及团队的努力和奉献 [59] - 零售运营环境保持健康，公司有信心将租赁率提高到96%以上 [73][100] 其他重要信息 - 第四季度在Serramonte中心完成了再开发项目的前两个阶段，包括室内商场翻新以及新增Chick - fil - A和Starbucks外铺，后续阶段预计2023年下半年开始 [40] - 截至年末，Bed Bath & Beyond的11家门店占平均基本租金（ABR）的60个基点，1月有1家自然到期，上周宣布的关店名单中有5家 [75] - 公司最活跃的租户类别包括餐厅、健康和 wellness、兽医、杂货店和折扣店，顶级全国零售商扩张意愿强烈，对公司高质量物业有利 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请详细说明0.21美元的非收入按市值计价情况，以及收回部分空间的按市值计价机会 - 公司已将约300万美元的预期加速摊销纳入指引，与Bed Bath & Beyond可能归还空间的情况相关 [3] 问题: 请解释长期有机同店NOI增长算法与2023年预期的差异 - 2023年基本租金预计增长超过3%，主要由租赁团队的出色表现驱动，但信贷损失储备会对增长有一定拖累，算法整体仍然有效 [96][97] 问题: 未租赁库存空间的质量和可租赁性如何，以及租赁率达到96%以上对租金利差的影响 - 从租赁管道来看，剩余空间质量良好，有信心将租赁率提高到96%以上；预计租金利差达到高个位数 [100][103] 问题: 与面临融资挑战的开发商合作的投资规模和交易进展 - 投资规模范围较广，目前处于与开发商从初步交流进入实际谈判和分析的早期阶段 [106][114] 问题: Bed Bath & Beyond关店后租金提高幅度、回填方式和预计停机时间 - 按市值计价租金预计提高15% - 20%，公司正在就所有已知关店进行谈判，部分情况还在进行招标 [112][113] 问题: 6500万美元处置假设的依据 - 这是特定项目的假设，目前是一个占位数据，参考了去年的交易并考虑了市场变动，是公司管理投资组合质量战略的一部分 [120][123] 问题: 第四季度租户从现金会计转回权责发生制会计的情况，以及剩余7%租户转回的概率和预期水平 - 转回的主要是小店铺租户、本地信贷和个人服务类租户；预计2023年有250万美元的转换，占ABR的2%，最终现金制租户比例预计降至5%左右 [126][127] 问题: 目前对业务哪些方面有更清晰的认识 - 主要体现在租赁、交易市场和租户信用方面，随着通胀缓和和资本市场稳定，公司对业务影响有了更清晰的认识 [128] 问题: 请说明基本租金增长的假设和策略 - 租金阶梯是增长的基础，一直有140个基点左右的积极贡献；2023年将继续交付已签约未开业的管道，但租户破产和信贷损失储备可能会有一定影响 [134][135] 问题: 若三个月前和现在被迫给出指引，方向上有何不同 - 现在给出的指引与三个月前类似，但现在更有信心和把握，因为对业务影响因素有了更清晰的认识 [151] 问题: 2023年坏账假设中与已知情况（如Bed Bath & Beyond）相关的比例和缓冲空间 - 75 - 100个基点的信贷损失影响涵盖了各种情况，中点假设是经典的重组情景，上限假设是Bed Bath & Beyond无关店继续经营；相比2022年，2023年坏账费用有一定增加，有一定缓冲空间 [145][160] 问题: 考虑到当前资本回报率、交易量和自身资本成本，公司今年收购资产的潜力如何 - 公司有条件积极参与收购，但必须是满足盈利增值、未来增长率增值和质量增值三个条件的合适机会 [161] 问题: 未来12 - 18个月可能启动的五个再开发项目的回报与现有项目相比如何 - 目标回报率与历史情况和现有项目相似，没有实质性变化 [164] 问题: 国债走势反转和通胀缓和是否反映在购物中心的客流量或交易量上 - 目前客流量与2019年基本持平，必需品零售表现良好，餐厅等业务表现出色 [175] 问题: 要达到96%的租赁目标需要满足什么条件，实现的可能性如何 - 实现该目标需要时间、租赁团队的持续努力，租户破产和关店会带来挑战，但公司有信心在未来实现 [180][183] 问题: 对Kroger和Albertsons交易的最新看法 - 公司认为该交易若达成，将使两家公司更具规模，有更多能力投资实体和技术；若交易受阻，公司也对自身房地产和两家领先杂货店作为锚定租户有信心 [172][173]

业绩总结 - 2023年每股净收入预期为$1.92至$2.00，2022年实际为$2.81[8] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为$4.03至$4.11，2022年实际为$4.10[8] - 2023年核心经营收益每稀释股收益指导为3.83至3.89美元，年增长约4%[17] - 2022年Nareit FFO每稀释股收益为4.10美元[19] - 2022年同物业净营业收入增长为6.3%[25] 用户数据 - 2023年同物业净营业收入（不含租金费用和2020/2021年储备收款）预计增长2.0%至3.0%[25] - 2023年同物业净营业收入增长的主要驱动因素包括基础租金增长和租户扩展[25] 未来展望 - 2023年开发和重建支出预期为约$130,000千，2022年实际为$112,995千[8] - 2023年一般和行政费用预期为$87,000至$90,000千[8] - 2023年利息费用预期为$168,000千左右[8] - 2023年预计收回2020/2021年储备的金额为$20,050千，误差范围为$3,000千[8] - 2023年预计收回2020/2021年储备款项约300万美元，较2022年的2000万美元大幅减少[19] 财务状况 - 公司当前的流动性为12亿美元[53] - 截至2022年12月31日，净债务与经营EBITDA比率为5.0倍[54] - 固定费用覆盖率为4.7倍[54] - 利息覆盖率为5.2倍[54] - 总合并债务占总合并资产的比例为26%，低于65%的要求[54] - 有担保合并债务占总合并资产的比例为3%，低于40%的要求[54] - 合并收入用于债务服务与合并债务服务的比率为5.6倍，高于1.5倍的要求[54] - 无担保合并资产与无担保合并债务的比例为400%，高于150%的要求[54] - 加权平均利率为3.9%[58] - 总比例债务为43亿美元[60] 其他信息 - 2022年收购金额为$209,908千，2023年无收购预期[8] - 2022年处置金额为$179,044千，2023年预期为$65,000千左右[8] - 2022年非现金项目总额为4700万美元，其中包括1700万美元的直线租金储备逆转的正面贡献[28] - 2023年非现金项目指导为3450万至3750万美元，较之前的3000万美元有所上调[28]

公司优势 - 80%的购物中心为杂货店锚定的社区中心，位于郊区，服务社区基本需求[4] - 全国有20多个办事处，与超400处物业的租户和供应商合作，团队经验丰富且与租户关系良好[4] - 有深度的开发和再开发机会管道，长期创造价值能力强[5] - 资产负债表和流动性良好，低杠杆且近期到期债务少，过去12个月债务与EBITDAre比率为5.0倍，循环信贷额度约12亿美元[5] 财务业绩与展望 - 2022年净收入、Nareit FFO、核心运营收益每股摊薄收益分别为2.70 - 2.73美元、4.00 - 4.03美元、2.85美元[11] - 2022年同店NOI无终止费增长2.0% - 2.5%，无终止费或上一年储备金回收增长5.25% - 5.75%[11] - 预计2023年回收上一年储备金约300万美元，非现金项目约3000万美元[24] 债务与资本结构 - 截至9月30日，净债务与运营EBITDAre比率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.6倍，利息覆盖率为5.0倍[28] - 加权平均利率3.8%，加权平均到期年限8.5年，总按比例债务43亿美元[32][33][34] 项目进展 - 2022年已完成收购项目总价2.01亿美元，涉及多个地点的购物中心[38][41] - 截至9月30日，在建开发和再开发项目成本约3.98亿美元，预计未来5年每年支出1.5 - 2亿美元[43][45] 企业责任 - 2021年员工敬业度85%，新员工39%为少数族裔，员工参与联合之路活动比例95%，社区志愿时长超1700小时，慈善捐款约140万美元[50] - 董事会36%成员满足多元化标准，是美国第一家发行绿色债券的REIT，获SBTi短期温室气体减排目标认可[50]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI），剔除前期收款后增长2.6%，基础租金贡献3.9%的增长率 [26][27] - 截至第三季度末，已实现约1800万美元的前期准备金收款，预计第四季度再增加200万美元，全年指导范围预计达到2000万美元 [28] - 第三季度将3%的现金制租户转回权责发生制，带来460万美元的Nareit FFO增长，目前约9%的平均基本租金（ABR）仍采用现金制会计 [29] - 上调2022年全年Nareit FFO范围，中点提高0.075美元，主要受前期收款、直线租金转回和同店NOI增长改善推动 [30] - 修订后的核心运营每股收益范围为3.75 - 3.78美元，剔除前期收款影响后同比增长7% [31] - 预计2023年前期收款约300万美元，非现金项目约3000万美元 [34][36] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度实现创纪录的季度总租赁成交量，包括租赁面积和交易数量 [16] - 租赁管道强劲，已签署但未开始的租约预计带来超3400万美元的年度基础租金 [16] - 出租率较第二季度提高20个基点，较上年同期提高90个基点 [17] - 第三季度续约率创历史新高，现金租金利差为7%，GAAP租金利差超13% [17] - 净有效租金增长达中两位数，当年坏账占收入比例恢复到疫情前历史水平 [17] 开发和再开发业务 - 全国近4亿美元的在建项目进展顺利，平均收益率保持在7% - 8% [19] - 预计未来两年开发和再开发项目将带来约1500万美元的NOI [20] - 东圣马可开发项目的Publix商店8月开业，销售表现超预期，商铺租赁需求强劲，项目已100%出租 [20] - 雅培再开发项目取得重大进展，第三季度首个租户开业，近期签署了1.7万平方英尺的整层租约，顶层空间也有良好的租赁势头和兴趣 [21] - 上个月开始洛杉矶乡村中心的建设，该项目包括将前凯马特大楼改造为新的零售空间和约300套豪华中层公寓 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差仍然较大，且市场表现无明显地域差异 [13][141] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行自筹资金的增长战略，利用强大的自由现金流和资产负债表资金，在不筹集新股权资本或出售资产的情况下，投资于价值创造管道 [10][11] - 专注于扩大开发和再开发管道，通过现有投资组合的再开发机会、增值收购和新的地面开发项目来实现增长 [12][23] - 鉴于融资市场收紧，公司凭借强大的资产负债表和资金获取能力，预计将获得更多与开发商和业主共同投资的机会 [24] - 公司认为，位于优质地段、由杂货店锚定的社区和邻里中心的资产价值受市场影响较小 [13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管面临宏观经济压力，如高通胀、利率上升和消费者支出下降，但公司和租户展现出韧性，经营趋势积极，租户需求强劲，租金增长健康 [7][8] - 公司以谨慎乐观的态度展望未来，认为其投资组合的人口结构特点和郊区贸易区的结构性顺风，使其能够在经济环境疲软时吸收通胀影响并维持消费 [9] - 公司有信心在长期内表现出色，既能作为安全避风港，又能实现稳健和可持续的增长，推动股东总回报 [15] 其他重要信息 - 公司宣布第四季度股息增加4% [16] - 穆迪在第三季度将公司置于正面展望，认可其强大的资产负债表 [37] - 公司杠杆率为净债务与EBITDA的5倍，处于目标范围低端，季度末循环信贷额度未使用 [37] - 99%的按比例债务为固定利率，低杠杆和长期到期安排将有助于抑制未来债务按市值计价对增长率的潜在负面影响 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租赁管道情况及施工延迟是否影响租赁实现 - 租赁管道仍然强劲，有超100万平方英尺的租约正在谈判中，目前主要是许可延迟问题，而非施工延迟，公司正在采取多种措施压缩时间，许可情况保持稳定 [44][46][47] 问题2: 2023年前期收款和非现金项目的假设情况 - 2023年前期收款预计约300万美元，因可收款金额减少；非现金项目预计约3000万美元，包括直线租金、高于或低于市场租金的摊销以及债务按市值计价的摊销，2022年的直线租金转换影响不会在2023年重复 [48][50][51] 问题3: 2023年租赁开始情况及预期 - 公司有240个基点的租赁管道将在2023年交付，约75%预计在年中交付，全部将在年底交付，带来3400万美元的ABR，租赁活动水平良好，反映出市场对公司空间的需求，但2023年的入住率预期还需考虑租户迁出情况，更多细节将在2月公布 [55][56][59] 问题4: 公司是否看到更多人寻求地面开发合作及相关情况 - 由于当前资本市场资金稀缺，一些小型开发商难以获得债务融资，公司收到的潜在合作电话增多，但公司仍致力于实现每年至少2亿美元的开发和再开发战略目标，会根据机会的质量来评估是否合作 [63][64] 问题5: 合资伙伴相关评论与资产估值的关系及投资偏好 - 公司的开发项目一直注重资产质量，对于合作机会，首先考虑资产质量和是否适合长期持有，再决定是否继续对话和评估机会 [67][68][69] 问题6: 如何看待资本成本与潜在投资机会及回报 - 公司预计有1.35亿美元左右的自由现金流，结合低杠杆，可获得非稀释性资本，可按约50%的比例进行杠杆融资，提供约2.7 - 3亿美元的投资能力，公司投资回报目标是与市场现行资本化率保持150个基点以上的利差，有信心实现盈利增长和合理的回报门槛 [70][71][72] 问题7: 目前入住率的租赁上行空间及空置空间质量 - 公司认为有能力将入住率恢复到超过96%的水平，目前空置空间质量良好，现金租金利差和嵌入式租金增长都表明了这一点 [75][76][77] 问题8: 已签署但未租赁管道中替换现有空置的比例 - 已签署但未租赁管道中的租金全部为增量，不替换现有租金支付租户 [79] 问题9: 能否专注于租金率而非入住率，可能的衰退对租金定价的影响及未来一年的租赁率目标 - 入住率与租金利差有较强相关性，入住率越高，定价能力越强，加上通胀因素，公司有望继续推动租金健康增长，2023年租金利差增长主要来自已实现的租赁管道，公司战略目标是保持中高个位数的租金利差增长 [83][84][86] 问题10: 雅培项目的早期租赁情况及对混合用途项目的看法 - 雅培项目的底层零售商已全部签约，表现出色，剩余顶层空间需求强劲，公司一直专注于开发优质的杂货店锚定购物中心，对于混合用途项目，会根据具体情况与合作伙伴共同开发，如乡村中心项目与多户住宅开发商合作 [88][89][90] 问题11: 乡村中心项目的新零售商、豪华公寓比较和社区反馈情况 - 新的主力租户将是全食超市，将在垂直住宅下方建造新门店，公司有豪华公寓的比较数据，通过空气权租赁结构确保租金收入，社区反馈良好，随着建设开始和全食超市搬迁消息公布，公司将继续与租户进行深入对话 [96][97][99] 问题12: 到明年年底已开始入住率是否会有超过60个基点的增长 - 公司建议关注基础租金增长，这是最好的指标，2022年基础租金增长呈上升趋势，结合租赁需求和租赁管道情况，公司有能力在经济疲软时实现基础租金增长，2023年的增长预期将在后续公布 [103][104][106] 问题13: 东梅多斯的增值机会 - 公司以低初始资本化率收购东梅多斯广场，预计无杠杆内部收益率接近10%，公司将与当地市政合作进行再开发，通过提升商品销售、实施场所营造策略和连接社区来释放资产价值 [107][108] 问题14: 如何衡量投资组合应对通胀的上行空间及续约情况 - 衡量投资组合应对通胀的上行空间可考虑到期空间比例和市场租金情况，但由于租户类型复杂，较难准确评估，无期权续约的租赁利差为8%，行使期权的为5%，此外，合同租金增长、租赁利差和入住率提升都是推动增长的因素 [115][116][118] 问题15: 投资组合的入住率提升空间及对同店增长的影响 - 公司对投资组合质量有信心，认为有继续增长基础租金的机会，关于实现峰值入住率的预期将在2月公布 [126][127][128] 问题16: 对克罗格 - 阿尔伯森斯交易的看法 - 该交易对公司是积极的，因为杂货行业一直处于整合状态，强大的运营商会变得更强，合并后的公司将能够在数字和店内体验等方面进行更多投资 [129][130][131] 问题17: 疫情前现金制租户比例及2023年底的预期 - 疫情前现金制租户比例在5%左右，目前为9%，预计第四季度可能再有1% - 2%转换，最终将在中个位数水平实现正常化 [134] 问题18: 如何看待明年的坏账情况 - 目前坏账率处于历史平均水平，对于明年是否会有适度增加还不确定，但预计不会达到2020 - 2021年的水平，更多信息将在2月公布 [135] 问题19: 交易市场中哪些地区或市场的资本化率受宏观逆风影响较小 - 交易市场成交量低，价格发现困难，买卖价差大，目前市场表现无明显地域差异 [141]