公司概况 - 公司是美国知名购物中心的所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，拥有优质人口结构 [1] - 公司投资组合包含与周边社区和客户紧密相连的繁荣物业，租户有高效杂货店、餐厅、服务提供商和一流零售商 [1] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，是合格的房地产投资信托基金（REIT），自我管理，也是标准普尔500指数成分股 [1] 财报与会议信息 - 公司将于2024年8月1日美股收盘后公布2024年第二季度财报 [2] - 财报发布和补充信息包将发布在公司网站投资者关系板块 [2] - 公司将于2024年8月2日上午11点（美国东部时间）举行财报电话会议，电话接入号码为877 - 407 - 0789或201 - 689 - 8562，也可通过网络直播观看 [2] 联系方式 - 可通过904 598 7616联系Christy McElroy，邮箱为ChristyMcElroy@regencycenters.com [3] - 网络直播存档可在投资者关系页面的网络直播和演示板块查看 [3]

文章核心观点 - 尽管Regency Centers过去一年股价表现不佳，但公司运营结果良好，未来有增长潜力，是长期收益型投资者的有吸引力投资选择 [1][16][17] 公司业绩表现 - 过去一年公司股价表现不佳，下跌7%，而市场上涨11%，当前FFO分析师预估为4.18美元，略高于此前预测的4.15美元，表现不佳由估值压缩而非运营结果不佳导致 [1] - 第一季度运营资金为1.08美元，收入增长14%至3.64亿美元，每股运营资金持平，因物业运营费用增长24%至6300万美元，股份数量因并购增加8%，同店净营业收入增长2.1% [2] - 公司略微上调FFO预测，预计约为4.18美元，各项指标基本符合预测，现金流因多年期租约具有可预测性 [13] 公司业务优势 租户与市场多元化 - 公司租户多元化，无单一租户租金占比超3%，租户质量高，与多家大型连锁超市合作紧密，是其重要交易对手，有助于项目谈判和签约 [4] - 公司业务在关键市场分布多元化，23%在加州、23%在东北部、19%在佛罗里达，可进入高增长和高收益市场，周边消费者收入较高且地区人口密度比全国平均高18%，有利于增加客流量 [6] 租赁业务情况 - 公司租赁业务有优势，年租金平均增长2%，可抵御运营成本通胀并推动净营业收入增长 [2] - 过去一年出租率上升80个基点，店铺出租率上升150个基点至创纪录的93.5%，租金43%来自主力租户、57%来自店铺，业务组合良好 [7][8] 未来增长潜力 - 未来两年有显著增长路径，95.8%的空间已出租但仅92.1%的租约已开始，随着新店铺开业，出租率和租约开始率将趋同，带来额外收入，目前有5000万美元已签约未入住的基本租金，90%将于明年年底实现，预计每股FFO增加超0.25美元，且受益于年租金2%的增长 [9][10] - 过去一年基本租金增长2.7%，新租约和续约租约的混合现金租金利差为8.5%，虽较去年的10.3%有所下降但仍健康，预计将维持高个位数增长 [11] 财务状况 - 公司资产负债表强劲，上季度穆迪将其评级上调至A3，债务与EBITDA比率为5.2倍，处于5 - 5.5倍目标区间中部，股息覆盖率为1.5倍，可通过留存现金流为开发项目提供资金，降低利率风险，债务到期分布合理 [12] 公司估值与投资建议 - 长期利率是公司股价表现的重要驱动因素，若利率稳定或逐渐下降，公司业务增长将推动股价上涨，若投资者预计收益率回升至5%，不建议急于买入 [15] - 公司虽不是最具吸引力的股票，但股息增长故事有吸引力，波动性小且收入增长，股息覆盖率为1.5倍，有能力增加派息，中期FFO预计增长约6%，股息预计至少同样速度增长，4%以上的收益率加上约6%的年增长率有望带来约10%的中期回报，若利率不进一步上升，估值压力将随时间减轻，预计股价将升至约67美元 [16][17] 公司2024年全年指引 |项目|1Q 2024|2024 Guidance|Previous Guidance| | --- | --- | --- | --- | |归属于普通股股东的摊薄后每股净收入|0.58美元|1.96 - 2.02美元|1.87 - 1.93美元| |Nareit运营资金摊薄后每股|1.08美元|4.15 - 4.21美元|4.14 - 4.20美元| |核心运营收益摊薄后每股|1.04美元|4.02 - 4.08美元|4.02 - 4.08美元| |同店净营业收入增长（无终止费用或2020/2021年储备金回收）|2.1%|+2.0%至+2.5%|+2.0%至+2.5%| |某些非现金项目|1027.1万美元|+/- 3200万美元|+/- 3000万美元| |总务及行政费用净额|2412.9万美元|9300 - 9500万美元|9300 - 9500万美元| |净利息费用和优先股股息|5045.1万美元|1.99 - 2.01亿美元|1.99 - 2.01亿美元| |管理、交易及其他费用|616.3万美元|+/- 2500万美元|+/- 2500万美元| |开发和再开发支出|4107.3万美元|+/- 1.8亿美元|+/- 1.8亿美元| |收购|0美元|+/- 4600万美元|0美元| |资本化率（加权平均）|0.0%|+1 - 6.5%|0%| |处置|3050万美元|+/- 1.25亿美元|+/- 1亿美元| |资本化率（加权平均）|6.0%|+1 - 5.5%|+1 - 5.5%| |合并相关过渡费用|256.1万美元|+/- 700万美元|+/- 700万美元| [14]

文章核心观点 - 公司Regency Centers Corporation是一家全国性的购物中心所有者、运营商和开发商,主要位于郊区贸易区且人口特征吸引人 [1][3] - 公司的投资组合包括繁荣的物业,主要租户为高产能的杂货店、餐厅、服务提供商和一流的零售商,与所在社区和客户有紧密联系 [3] - 公司作为一家完全整合的房地产公司,是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT),并且是标准普尔500指数成分股 [3] 公司概况 - Regency Centers Corporation是一家全国性的购物中心所有者、运营商和开发商 [1][3] - 公司的投资组合包括位于郊区贸易区且人口特征吸引人的繁荣物业 [3] - 公司的主要租户为高产能的杂货店、餐厅、服务提供商和一流的零售商,与所在社区和客户有紧密联系 [3] - 公司作为一家完全整合的房地产公司,是一家自我管理的房地产投资信托基金(REIT),并且是标准普尔500指数成分股 [3] 公司活动 - 公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer将于2024年6月5日在Nareit REITweek投资者大会上发表演讲 [1][3] - 公司将提供网络直播,并在公司网站的投资者关系页面提供回放链接 [2][3]

文章核心观点 公司宣布总裁兼首席执行官Lisa Palmer将于2024年6月5日上午11点在Nareit REITweek投资者会议上发表演讲，可通过提供的网络直播信息收听，回放链接将在公司投资者关系页面提供 [1] 演讲信息 - 演讲日期为2024年6月5日星期三 [2] - 演讲时间为美国东部时间上午11:00 - 11:30 [2] - 演讲者为总裁兼首席执行官Lisa Palmer [2] - 网络直播链接为Regency Centers Presentation Link [2] 公司介绍 - 公司是一家卓越的全国性购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区 [4] - 公司投资组合包括与高效杂货店、餐厅、服务提供商和一流零售商合作的繁荣物业 [4] - 公司是一家完全一体化的房地产公司，是合格的房地产投资信托基金（REIT），自行管理，也是标准普尔500指数成分股 [4] 联系方式 - 联系人是Christy McElroy [5] - 联系电话为904 598 7616 [5] - 联系邮箱为ChristyMcElroy@RegencyCenters.com [5]

文章核心观点 2024年5月16日Regency Centers Corporation发布2023年企业责任报告，强调企业责任对业务长期可持续发展和成功的重要性，报告详述公司对企业责任的持续承诺和透明披露，突出近期奖项、认可及在企业责任四大支柱方面的显著进展 [1][2] 公司概况 - 公司是美国卓越的购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，投资组合含杂货店、餐厅等多种业态，是合格房地产投资信托基金和标准普尔500指数成分股 [6] 企业责任四大支柱进展 我们的员工 - 员工敬业度得分达创纪录的88% [7] - 连续15年获第一海岸工作场所健康委员会“最健康公司奖” [7] - 与Project Destined合作，继续参与管理领导力明日计划种族平等工作认证项目 [7] - 入选彭博性别平等指数 [7] - 与员工共同为慈善事业捐款约170万美元 [7] - 员工为当地社区志愿服务超3000小时 [7] - 参与“希望的迹象”活动 [7] - 被《杰克逊维尔商业杂志》评为“最佳工作场所” [7] - 是仅有的40家由女性首席执行官领导的标准普尔500公司之一 [7] - 董事会性别和种族多样性占比45% [7] 我们的社区 - 暂无相关内容 道德与治理 - 暂无相关内容 环境管理 - 在新闻周刊“最负责任公司名单”中排名第6，在“房地产和住房”行业中排名第1 [7] - 在ISS环境和治理质量评分类别中获最高分“1” [7] - 温室气体排放量较2019年基线累计减少18%，持续向2030年减排目标迈进 [7] - 因现场太阳能项目增长，提前实现2030年现场可再生能源目标 [7] - 成立新的绿色建筑特别工作组，重启绿色建筑认证计划 [7] - 被GRESB评为可持续发展领导同行组，连续9年获绿色之星“A”级公开披露评级 [7]

文章核心观点 2024年5月16日Regency Centers Corporation发布2023年企业责任报告，强调企业责任对业务长期可持续性和成功的重要性，报告详述公司对企业责任的持续承诺和透明披露，突出近期奖项、认可及四大企业责任支柱方面的显著进展 [1][2] 公司概况 - 公司是美国卓越的购物中心所有者、运营商和开发商，位于郊区贸易区，投资组合包含各类繁荣物业，是合格房地产投资信托基金、标准普尔500指数成分股 [6] 企业责任四大支柱进展 我们的员工 - 员工敬业度得分达创纪录的88% [7] - 连续15年获第一海岸工作场所健康委员会“最健康公司奖” [7] - 与Project Destined合作，继续参与管理领导力明日计划种族平等工作认证项目 [7] - 入选彭博性别平等指数 [7] 我们的社区 - 公司和员工为慈善事业捐款约170万美元 [7] - 员工为当地社区志愿服务超3000小时 [7] - 与行业同行和988自杀与危机热线参与“希望的迹象”运动 [7] - 被《杰克逊维尔商业杂志》评为“最佳工作场所” [7] 道德与治理 - 是仅有的40家由女性首席执行官领导的标准普尔500公司之一 [7] - 董事会性别和种族多样性占比45% [7] 环境管理 - 在新闻周刊“最具责任感公司榜单”中排名第6，在“房地产与住房”行业排名第1 [7] - 在ISS环境和治理质量评分类别中获最高分“1” [7] - 2019年基线以来温室气体排放量累计减少18%，持续向2030年减排目标迈进 [7] - 因现场太阳能项目增长，提前实现2030年现场可再生能源目标 [7] - 成立新的绿色建筑特别工作组重启绿色建筑认证计划 [7] - 被GRESB评为可持续发展领导同行组，连续9年获绿色之星“A”级公开披露评级 [7]

业绩总结 - 2024年每股净收入预期为1.96至2.02美元，较之前的1.87至1.93美元有所上调[22] - Nareit每股运营基金(FFO)预期为4.15至4.21美元，较之前的4.14至4.20美元有所上调[22] - 核心运营收益每股预期为4.02至4.08美元，保持不变[22] - 2023年Nareit FFO每稀释股为4.15美元[24] - 2024年Nareit FFO每稀释股指导范围为4.15至4.21美元，较上年增长约1美分[24] - 2024年核心经营收益（COE）每稀释股指导范围为4.02至4.08美元，较上年增长约3%[24] 用户数据 - 2024年同物业净经营收入（NOI）增长预计为2.0-2.5%[24] - 2024年预计租赁终止费收入为400万至500万美元，符合历史平均水平[24] - 2024年同物业NOI（不包括租赁费用和2020/2021年收款）对2024年FFO的贡献为每股11美分[37] 财务展望 - 2024年管理费用净额预期为93,000至95,000美元[22] - 利息支出净额及优先股股息预期为199,000至201,000美元[22] - 开发和重建支出预期为180,000美元[22] - 预计处置收入为125,000美元[22] - 合并相关过渡费用预期为7,000美元[22] - 截至2024年3月31日，公司的总债务为50亿美元，平均到期年限为6.9年[26] - 截至2024年3月31日，正在进行的开发和重建项目总成本为5.47亿美元，预计稳定收益率约为9%[28] - 2024年非现金项目预计为3200万美元，较2023年的4000万美元有所减少[24] - 2024年UBP合并相关的过渡费用预计为700万美元，较上年增加约200万美元[24] 项目进展 - 目前有超过5亿美元的项目正在进行中[9]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度，公司报告的NAREIT FFO为每股1.08美元，核心运营收益为每股1.04美元；同店NOI增长（不包括定期费用和新冠时期储备金回收）为2.1%，受去年同期坏账异常为正的影响，该增长率减少了60个基点 [86] - 基本租金以2.7%的涨幅成为同店NOI增长的最大贡献因素，主要得益于团队通过嵌入式租金调整和续租利差推动租金增长，以及推进重建项目 [87] - 同店租赁入住率达95.8%，较上季度提升20个基点，反映出租赁市场持续强劲 [88] - 第一季度收益受非同店池的1美分时间相关项目和1美分直线租金的影响，全年非现金指引有所增加；通常第一季度会确认超过一半的年度百分比租金，使第一季度收益比全年其他季度的隐含运行率高出约0.3美元 [88] - 公司将NAREIT FFO展望中点提高1美分，与非现金项目指引的增加相符；同店NOI增长指引保持在2% - 2.5%（不包括定期费用和新冠时期储备金回收） [90] - 调整全年交易展望，将收购的韦斯特波特资产纳入收购指引，并适度提高处置指引，考虑出售一些较小、非核心、低增长的资产 [91] - 核心运营收益指引（不包括新冠时期储备金回收）暗示中点增长超过3%，尽管今年面临更高的利率和债务再融资的影响 [92] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度店铺租赁率环比上升10个基点，达到93.5%的历史新高；2024年基本租金增长受益于2023年创纪录的租赁活动带来的店铺开业 [64] - 同店百分比租赁率本季度再提高20个基点，达到95.8%；同店开业率较去年底下降70个基点，约一半的下降归因于有意收回康涅狄格州诺沃克的一家沃尔玛门店 [71][72] - 第一季度现金续租利差综合超过8%，其中续租利差为2019年以来最高；GAAP和净租金利差本季度均处于中两位数水平，得益于多数租约中的合同租金调整和审慎使用租赁资本 [75] - 已执行租约管道中，同店租赁入住率与开业入住率之间的差距达到370个基点，创历史新高，相当于每年增加5000万美元的基本租金，这些租约将在运营组合中陆续开业 [66] 开发与重建业务 - 2023年启动了超过2.5亿美元的新项目，2024年第一季度启动了康涅狄格州柴郡的石桥购物中心项目，该项目为6700万美元的新建开发项目，由全食超市和TJ Maxx作为主力租户，目前已吸引大量租赁需求 [76][77] - 目前在建项目总价值超过5亿美元，近90%已出租，综合回报率为9%；2024年计划完成超过2亿美元的项目 [79] - 预计2025年重建活动将使同店NOI增长超过100个基点，推动整体增长高于趋势水平；整体NOI增长也将受益于新建开发项目的持续推进 [95] 各个市场数据和关键指标变化 - 私人交易市场中，数据点和交易量仍低于历史正常水平，但市场上的投标池在扩大，资本回报率保持在较低水平；国债收益率近期变动的影响尚待观察，但公司团队正在积极评估符合投资标准的收购机会 [82] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司将继续与大型总体规划开发商合作，为其提供零售配套设施，特别是高品质杂货店，以获取长期所有权收益 [2][3] - 持续推进开发和重建项目，计划2024年启动超过2亿美元的新项目，并在未来五年内完成超过10亿美元的项目 [83] - 积极寻找增值投资机会，包括收购和开发项目，重点关注与现有运营组合相匹配的项目，特别是杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] - 审慎管理租赁资本，通过优化租户组合和提高租金来增加收入，同时确保有足够的自由现金流用于再投资和分红 [132][134] 行业竞争 - 公司凭借与顶级杂货店和零售商的关系、专业的开发团队、充足的资金和强大的资产负债表，在行业中具有竞争优势 [59][62] - 公司是露天购物中心领域唯一获得穆迪A3信用评级的房地产投资信托基金，这有助于降低资本成本，增强市场竞争力 [68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第一季度表现稳健，租赁基本面健康，租户需求强劲，推动租赁活动和租金增长；预计2025年将加速增长，受益于已执行租约的开业和开发重建项目的推进 [56][57] - 公司对同店NOI增长指引有信心，预计2024年将在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建活动将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献 [119][120] - 公司资产负债表状况良好，流动性充足，能够抵御债务资本市场的波动，为公司的长期发展提供支持 [96][97] - 尽管宏观经济环境存在不确定性，但公司认为高品质的郊区购物中心将受益于结构性顺风，如消费者对实体购物的需求和对便利性的追求，有望实现长期增长 [180][181] 其他重要信息 - 公司目前医疗业务占ABR的7%，较疫情前的5%有所增长，公司对该业务的现状和未来增长持乐观态度 [37] - 公司收购的厄斯塔特投资组合表现符合预期，预计将为公司带来约0.5%的增值；该投资组合第一季度签署了约50笔交易，团队将重点关注租赁业务，以提高入住率 [42][45] - 公司新租约的租户补贴和房东工作占新基本租金的比例在季度和年度基础上均有所增加，主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化 [153][154] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：石桥开发项目所在社区的成熟度以及与非总体规划社区项目相比的风险和经济情况 - 公司认为与总体规划开发商合作是竞争优势，这些社区是富裕地区，对高品质杂货店有需求，公司与高品质杂货店有合作关系，具备设计和建设能力，并从长期所有权角度决策，因此在这些项目中取得了成功 [2][3] 问题2：第一季度业绩超预期为何未大幅上调全年指引 - 主要是时间因素导致，部分收入在第一季度提前确认，如百分比租金和其他收入；但从全年来看，公司仍能实现预期目标；第一季度的良好表现增强了公司对2024年底和2025年全年增长的信心 [11][13] 问题3：AFFO计算中如何划分资本支出成本 - 公司建议从穿透式角度看待，将增加场地密度、GLA和显著重新定位资产的项目指定为重建项目；直接的租赁相关工作则归类为租赁资本；公司欢迎将所有资本支出视为重建资本进行比较，认为自身在这方面表现良好 [18][19] 问题4：克罗格与艾伯森合并的进展及对公司的影响 - 公司暂无新信息，该合并的时间安排未影响公司运营，两家公司仍作为独立实体与公司合作；若合并成功，将产生更强大的杂货店运营商，对公司有利；若合并失败，两家公司仍是优秀的运营商，公司对自身店铺有信心 [26][27] 问题5：公司对外部增长机会的看法以及感兴趣的项目类型 - 公司投资策略与运营组合一致，优先将自由现金流投入开发和重建项目；感兴趣的项目包括高品质、杂货店主导、位于优质贸易区域且人口统计学特征良好的项目 [108][113] 问题6：同店NOI增长的未来趋势以及2025年增长超过100个基点的依据 - 2024年同店NOI增长预计在2% - 2.5%的范围内波动；2025年重建项目交付将为同店NOI增长带来超过100个基点的积极贡献，公司对该项目的执行和租金确认有信心 [119][120] 问题7：SNO管道的未来走势以及如何实现货币化 - 公司希望SNO管道继续增长，对租赁团队的能力有信心；约65%的SNO管道租约将在年底前开业，预计2024年将确认约1400万美元的收入，其余将在2025年实现 [126][128] 问题8：公司主动优化商品组合和提高租金的决策依据以及2025年是否会继续 - 公司团队会谨慎投资，确保获得市场领先的租金和条款，同时控制资本支出；这一策略有助于提高FFO增长，公司将继续坚持 [132][134] 问题9：增加资产处置的原因以及对资金需求的影响 - 增加的2500万美元处置计划是为了出售非核心资产，获取低资本回报率；公司有足够的自由现金流和资产负债表能力进行投资，出售资产是为了优化投资组合，提高收入稳定性和收益增长 [138][142] 问题10：新租约租户补贴和房东工作比例增加的原因 - 主要是由于一笔租户搬迁和四笔主力租户租赁交易的影响，并非市场整体变化；公司在租赁资本方面的策略未变，将继续谨慎管理以推动自由现金流和AFFO增长 [153][155] 问题11：剩余7500万美元资产处置的情况以及是否会集中在佛罗里达州 - 资产处置是为了强化增长前景，出售非核心、非战略资产以获取有吸引力的资本回报率；目前的两笔处置在佛罗里达州是个案，未来的处置不一定集中在该地区 [157][159] 问题12：收购指引中新增4600万美元的原因以及利率变动对收购活动的影响 - 新增的收购项目是康涅狄格州韦斯特波特的一个76000平方英尺的购物中心，公司通过市场竞争获得该项目；国债收益率变动对交易 volume 的影响尚不确定，但公司预计交易 volume 将保持稳定，并将抓住任何增值机会 [162][165] 问题13：对2025年同店增长的信心来源 - 信心来自于租赁业务的成功、SNO管道带来的租金可见性以及重建项目的推进；租户健康状况良好，没有大规模破产或搬迁的风险 [166][167] 问题14：医疗和紧急护理中心的租赁需求情况 - 第一季度公司签署了近20份新的医疗租约，主要涉及牙医、验光师、物理治疗和初级保健等领域；紧急护理业务占ABR的比例不到1%，本季度没有相关新租赁活动；公司对该领域持乐观态度，并严格审查运营商 [172][174] 问题15：CapEx占NOI的比例未来走势以及对AFFO增长的影响 - 公司预计CapEx占NOI的比例将保持在11%左右，长期来看不会有太大变化；在增加开业入住率的阶段，CapEx可能会暂时超过平均水平 [175][176] 问题16：是否注意到租户关于消费者购物篮变小和消费压力的讨论 - 公司认为未来宏观经济存在不确定性，但高品质的购物中心和贸易区域能够承受宏观压力；消费者对实体购物的需求和对便利性的追求是结构性顺风，公司预计这种趋势不会减弱 [180][182] 问题17：第二轮开发项目的收益率与当前管道的差异 - 公司不进行土地储备，在开发项目前会谨慎控制风险，确保有高质量的租户和完成相关审批流程；目前开发和重建项目的收益率目标为7% - 9%，预计未来仍将在该范围内取得成功 [184][187] 问题18：未来开发项目中来自现有投资组合和全新机会的比例以及回报率差异 - 过去几年重建项目占比较高，但新建项目的势头正在增强；未来几年预计新建项目将继续增长，同时重建项目也将持续进行；公司有能力同时抓住现有投资组合和全新机会的项目，回报率目标为7% - 9% [191][199] 问题19：39个已签约但未开业的主力租户中杂货店的数量以及杂货店渗透率是否会提高 - 公司不确定杂货店的具体数量，但其中有相当数量的杂货店交易，如诺沃克的Target、曼哈顿的全食超市和亚特兰大的Publix项目；公司目前杂货店渗透率为80%，预计未来不会有太大变化，仍将优先考虑杂货店主导的购物中心 [204][207]

股权与物业持有情况 - 截至2024年3月31日，母公司拥有运营合伙企业约99.4%的流通普通股和100%的优先股[115] - 截至2024年3月31日，公司拥有482处零售物业，总可租赁面积约为5700万平方英尺[116] 财务关键指标定义 - 开发完成的判定条件为：90%的总估计净开发成本已发生且出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营[97] - 重新开发完成的判定条件为：90%的总估计项目成本已发生且公司拥有的相关项目可租赁面积出租率达到或超过95%，或物业有至少两年的主力店运营（如适用）[112] - 核心运营收益是公司使用的额外绩效指标，从Nareit运营资金中排除了交易相关收入或费用等项目[96] - 调整后运营资金是公司使用的额外绩效指标，通过对核心运营收益进行资本支出等调整计算得出[95] - 固定费用覆盖率定义为运营EBITDAre除以支付给贷款人的总利息和预定抵押本金之和[98] - Nareit运营资金是常用的REIT绩效指标，通过对净利润进行折旧和摊销等调整计算得出[100] 净利润与收入变化 - 2024年第一季度，归属于普通股股东的净利润为1.064亿美元，而2023年同期为9730万美元[122] - 2024年第一季度总租赁收入增加4430万美元，主要因基本租金增加3120万美元和租户费用回收增加1380万美元[135][137][138] - 2024年第一季度出售房地产净收益1140万美元，主要来自一处经营性物业出售和一项销售型租赁确认；2023年同期为30万美元[146] - 2024年第一季度房地产合伙企业投资收益权益总计1196.1万美元，较2023年同期增加4.5万美元[147] - 2024年第一季度归属于普通股股东和单位持有人的净收入为1.06361亿美元，较2023年同期增加908万美元；归属于非控股股东的收入增加170万美元，主要因收购UBP[147] - 2024年第一季度房地产收入增加470万美元，主要因基本租金增加630万美元、租户回收款增加410万美元，部分被终止费用减少330万美元和无法收回的租赁收入减少290万美元抵消[152] 运营指标变化 - 2024年第一季度，公司按比例计算的同店净营业收入（不包括终止费用）同比增长1.4%[123] - 2024年第一季度执行461笔新租约和续约交易，涉及面积200万平方英尺，租金利差8.5%；2023年同期为405笔，涉及面积110万平方英尺，租金利差5.5%[124] - 2024年3月31日、2023年12月31日和2023年3月31日，总物业组合出租率分别为95.0%、95.1%和94.9%；同物业组合出租率分别为95.8%、95.7%和95.1%[125] - 2024年第一季度按比例计算的同店物业NOI（不含终止费用）为2.35061亿美元，较2023年同期增加333万美元，增长率为1.4%[152] 项目成本与收益 - 2024年3月31日，在建开发和重建项目预计按比例分摊的项目成本为5.471亿美元，高于2023年12月31日的4.681亿美元[126] - 2024年完成的开发和重建项目估计净项目成本为310万美元，平均稳定收益率为9.8%[126] - 截至2024年3月31日，公司正在进行的开发项目预计总成本为2.20224亿美元，已发生成本占比43%；正在进行的重建项目预计总成本为3.26899亿美元，已发生成本占比47%[179][180] 债务与融资情况 - 2024年1月8日，公司定价发行4亿美元2034年到期的高级无抵押债券，票面利率5.250%[127] - 2024年6月有2.5亿美元无抵押债务到期，公司打算用上述发行所得款项偿还；未来12个月有1.961亿美元有担保贷款到期，公司打算到期时再融资或偿还[128] - 2024年3月31日，公司信贷额度可用余额为14.6亿美元，到期日为2028年3月23日，可选择延长两个6个月[128] - 2024年1月8日，公司定价发行4亿美元2034年到期的高级无担保票据，票面利率5.25%；公司计划用该票据收益偿还2024年6月到期的2.5亿美元无担保债务[162] - 未来12个月内，公司有1.961亿美元的担保贷款到期，计划到期时进行再融资或偿还[162] - 公司无限制现金为2.247亿美元，ATM计划原始发行金额和可用额度均为5亿美元，信贷额度总承诺金额为15亿美元，可用额度为14.62285亿美元[163] - 2024年第一季度融资活动净现金流变化2.37亿美元，从 - 1.23682亿美元变为1.13325亿美元[181] - 2024年债务相关活动包括净偿还信贷额度1.22亿美元、发行无担保公共债务获得3.985亿美元等[183] 股息情况 - 2024年5月1日，董事会宣布普通股股息为每股0.67美元，A类优先股股息为每股0.390625美元，B类优先股股息为每股0.3672美元[164] - 2024年和2023年第一季度，公司经营活动产生的现金流分别为1.678亿美元和1.621亿美元，支付的股息分别为1.277亿美元和1.116亿美元[165] - 2024年4月支付股息后，公司预计未来12个月需要约7.155亿美元的资金用于租赁佣金、租户改进等项目[166] - 2024年第一季度优先股股息增加340万美元，与收购UBP发行的优先股有关[148] - 2024年因股息率和流通股数量增加，多支付1610万美元股息[182] 现金流情况 - 2024年第一季度，公司经营活动提供的净现金增加570万美元，投资活动使用的净现金变化1.033亿美元，融资活动提供的净现金变化2.37007亿美元[170] 投资与出售情况 - 2024年第一季度，公司在房地产开发、重建和资本改进方面投资6090万美元，比2023年多投资1630万美元[171][175] - 2024年第一季度，公司出售一处经营性物业，收入3000万美元，而2023年出售一块土地，收入360万美元[171] - 2024年第一季度，公司发行了一笔2980万美元的应收票据，利率为6.9%，2027年1月到期，由一个以杂货店为核心的购物中心担保[171] 运营费用情况 - 2024年第一季度总运营费用增加3695.2万美元，主要因折旧和摊销费用增加1487.8万美元和物业运营费用增加1225.2万美元[142][143] - 2024年第一季度净利息支出增加650万美元，主要因应付票据未偿余额增加460万美元、收购UBP承担贷款增加410万美元，部分被短期投资利息收入增加230万美元抵消[145] - 2024年第一季度房地产运营总费用增加480万美元，主要因运营和维护费用增加400万美元[153] 其他情况 - 目前处于破产状态且仍占用公司购物中心空间的租户占按比例分摊年度基本租金的0.6%，主要与2023年10月申请破产的Rite Aid有关[134] - 2024年和2023年分别回购价值870万美元和710万美元的普通股用于员工股票补偿[181] - 2023年通过回购计划支付2000万美元回购349519股普通股[181] - 2024年第一季度资产管理等交易费用收入为639.6万美元，2023年同期为603.8万美元[190] - 截至2024年3月31日，合并环境修复应计负债为1590万美元[193] - 公司认为凭借信用评级、无担保信贷额度和优质无抵押房产，有能力发行新债偿还到期债务[194] 房地产合伙企业情况 - 截至2024年3月31日，房地产合伙企业非合并资产为26.97962亿美元，公司按比例份额为9.87364亿美元[185] - 截至2024年3月31日，房地产合伙企业应付票据为15亿美元，其中94.8%加权平均固定利率为3.8%，公司按比例份额为5.401亿美元[188] 财务比率情况 - 截至2024年3月31日，公司87.6%的全资房地产资产无抵押，过去12个月的固定费用覆盖率分别为4.5倍和4.7倍，按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre的比率为5.4倍[168]

净利润与每股收益相关 - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为1.064亿美元，摊薄后每股收益0.58美元，2023年同期为9730万美元，摊薄后每股收益0.57美元[23] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净利润为1.06361亿美元，2023年同期为0.97281亿美元[62] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.06361亿美元，较2023年同期的9728.1万美元增长9.3%[71] - 2024年第一季度归属于普通股股东的净收入为106,361,000美元，2023年同期为97,281,000美元[82][84] - 2024年公司更新全年指引，稀释后普通股股东净利润每股为1.96 - 2.02美元，之前为1.87 - 1.93美元[31] Nareit FFO相关 - 2024年第一季度Nareit FFO为2亿美元，摊薄后每股收益1.08美元，2023年同期为1.865亿美元，摊薄后每股收益1.08美元[24] - 2024年第一季度Nareit FFO为1.99967亿美元，2023年同期为1.86495亿美元[62] - 2024年第一季度Nareit资金运营现金流（FFO）为199,967,000美元，2023年同期为186,495,000美元，摊薄后每股FFO均为1.08美元[84] 核心运营收益相关 - 2024年第一季度核心运营收益为1.931亿美元，摊薄后每股收益1.04美元，2023年同期为1.778亿美元，摊薄后每股收益1.03美元[25] - 2024年第一季度核心运营收益为1.93068亿美元，2023年同期为1.77798亿美元[62] - 2024年第一季度核心运营收益为193,068,000美元，2023年同期为177,798,000美元，摊薄后每股核心运营收益2024年为1.04美元，2023年为1.03美元[84] - 2024年第一季度核心运营收益摊薄每股派息率为64.4%，2023年同期为63.1%[62] 同店净营业收入（NOI）相关 - 2024年第一季度同店净营业收入（NOI），排除租赁终止费用和2020 - 2021年预留应收账款的收回，同比增长2.1%，同店基本租金对NOI增长贡献2.7%[27] - 2024年第一季度同店NOI无终止费用或2020/2021年储备金回收的增长率为2.1%[31][38] - 2024年第一季度同店NOI（不含终止费）为2.35061亿美元，较2023年同期增长1.4%[62] - 2024年第一季度同店NOI（不含终止费或2020/2021年储备金回收）为2.35061亿美元，较2023年同期增长2.1%[62] - 2024年第一季度同店物业净营业收入（NOI）为236,434,000美元，2023年同期为236,448,000美元，变化率为0.0% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用2024年为235,061,000美元，2023年为231,731,000美元，变化率为1.4% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用或再开发2024年为201,279,000美元，2023年为198,998,000美元，变化率为1.1% [82] - 同店物业NOI不包含终止费用或2020/2021年储备金的收取2024年为235,061,000美元，2023年为230,210,000美元，变化率为2.1% [82] 出租率与开业率相关 - 截至2024年3月31日，同店组合出租率为95.8%，环比增加20个基点，同比增加90个基点；主力店出租率为97.2%，环比增加30个基点，同比增加50个基点；小店出租率为93.5%，环比增加10个基点，同比增加150个基点[27] - 截至2024年3月31日，同店组合开业率为92.1%，环比下降70个基点，同比下降50个基点[27] - 2024年3月31日，所有物业的出租率为95.0%，零售运营物业出租率为95.4%[65] - 公司所有物业总数为482个，总GLA为48,732，出租率95.0%，ABR为1,144,079美元，ABR每平方英尺24.63美元[117] - 人口最多的前50个CBSAs物业数386个，占总数80.1%，GLA 40,580，占比83.3%，ABR 970,597美元，占比84.8%，出租率95.4%[117] - 纽约 - 纽瓦克 - 泽西市物业数65个，GLA 5,033，ABR 131,988美元，分别占比13.5%、10.3%、11.5%，出租率90.2%[117] - 人口排名51 - 75的CBSAs物业数55个，GLA 4,454，ABR 113,613美元，分别占比11.4%、9.1%、9.9%，出租率91.0%[117] - 人口排名76 - 100的CBSAs物业数19个，GLA 1,660，ABR 26,681美元，分别占比3.9%、3.4%、2.3%，出租率96.2%[117] - 其他CBSAs物业数22个，GLA 2,039，ABR 33,189美元，分别占比4.6%、4.2%、2.9%，出租率94.7%[117] - 洛杉矶 - 长滩 - 阿纳海姆物业数25个，GLA 2,546，ABR 77,444美元，分别占比5.2%、5.2%、6.8%，出租率97.9%[117] - 迈阿密 - 劳德代尔堡 - 庞帕诺比奇物业数41个，GLA 5,320，ABR 115,921美元，分别占比8.5%、10.9%、10.1%，出租率92.5%[117] 租约签订相关 - 2024年第一季度公司签订约180万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合利差为+8.5%，直线租金混合利差为+17.4%；截至2024年3月31日的过去12个月，公司签订约770万平方英尺的可比新租约和续租约，现金租金混合利差为+10.3%，直线租金混合利差为+18.9%[27] - 2024年第一季度总租赁交易389笔，可租赁总面积181.1万平方英尺，新基础租金每平方英尺28.49美元，现金租金价差8.5%，直线租金价差17.4%，加权平均租赁期限6.0年，租户补贴及房东工作每平方英尺8.53美元[105] - 2024年第一季度新租约96笔，可租赁总面积27.4万平方英尺，新基础租金每平方英尺33.54美元，现金租金价差11.7%，直线租金价差23.0%，加权平均租赁期限8.5年，租户补贴及房东工作每平方英尺48.51美元[105] - 2024年第一季度续租293笔，可租赁总面积153.7万平方英尺，新基础租金每平方英尺27.58美元，现金租金价差7.8%，直线租金价差16.2%，加权平均租赁期限5.5年，租户补贴及房东工作每平方英尺1.34美元[105] - 截至2024年3月31日，新租约加权平均基础租金每平方英尺33.07美元，租户补贴及房东工作每平方英尺5.34美元，第三方租赁佣金每平方英尺1.03美元，净有效租金每平方英尺26.70美元，净有效租金与基础租金比例81%，加权平均租赁期限11.3年[110] - 截至2024年3月31日，已签署但尚未开始的租约中，面积≥10000平方英尺的有39笔，可租赁总面积114万平方英尺，年基本租金2155.9万美元，每平方英尺21.03美元；面积＜10000平方英尺的有307笔，可租赁总面积82.2万平方英尺，年基本租金2892.2万美元，每平方英尺41.30美元[111] 开发与重建项目相关 - 2024年公司启动约8000万美元的新开发和重建项目，包括康涅狄格州柴郡6700万美元的The Shops at Stone Bridge项目[22] - 截至2024年3月31日，公司在建开发和重建项目预计净项目成本为5.47亿美元[22] - 2024年第一季度公司启动开发和再开发项目，公司份额下估计净项目成本为8000万美元[29] - 截至2024年3月31日，公司正在进行的开发和再开发项目估计净项目成本为5.47亿美元，其中46%已发生[29] - 在建项目总可租赁面积（GLA）为5041千平方英尺，租赁率89%，净项目成本5.47亿美元，成本已发生比例46%，稳定收益率约9%[101] - 新建开发项目GLA为859千平方英尺，租赁率64%，净项目成本2.2亿美元，成本已发生比例43%，稳定收益率约7%[101] - 重建项目GLA为4182千平方英尺，租赁率94%，净项目成本3.27亿美元，成本已发生比例47%，稳定收益率约10%[101] - 当年开发和重建完工项目GLA为63千平方英尺，租赁率100%，净项目成本300万美元，成本已发生比例90%，稳定收益率约10%[103] - 格伦伍德格林项目GLA为353千平方英尺，租赁率94%，净项目成本4600万美元，成本已发生比例85%，稳定收益率约7%[101] - 贝布鲁克东1B期项目GLA为154千平方英尺，租赁率91%，净项目成本1000万美元，成本已发生比例79%，稳定收益率约8%[101] - 西巴德广场1期项目GLA为126千平方英尺，租赁率88%，净项目成本3900万美元，成本已发生比例77%，稳定收益率约6%[101] - 布鲁姆三号项目GLA为147千平方英尺，租赁率60%，净项目成本2500万美元，成本已发生比例32%，稳定收益率约15%[101] - 塞拉蒙特中心3期项目GLA为1072千平方英尺，租赁率97%，净项目成本3700万美元，成本已发生比例13%，稳定收益率约11%[101] - 公司对新建开发和在建重建项目的净GAAP项目成本估计为6.09574亿美元，成本已发生比例46%[103] 股息宣布相关 - 2024年5月1日，公司董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.67美元[21] - 2024年5月1日，公司董事会宣布普通股季度现金股息为每股0.67美元，A类优先股为每股0.390625美元，B类优先股为每股0.3672美元[29] 资产处置相关 - 2024年1月5日，公司完成Glengary Shoppes处置，公司份额为3100万美元；4月8日，完成Tamarac Town Square处置，公司份额为2300万美元[29] - 2024年1月，公司出售Glengary Shoppes，销售价格30,500,000美元，加权平均资本化率6.0%[99] 流动性与债务相关 - 截至2024年3月31日，公司流动性超17亿美元，包括约15亿美元循环信贷额度和约2.3亿美元现金及等价物[29] - 2024年1月8日，公司运营合伙企业定价发行4亿美元2034年到期高级无担保票据，票面利率5.25%[29] - 截至2024年3月31日，公司按比例计算的净债务和优先股与运营EBITDAre比率在过去12个月基础上为5.4倍，调整后为5.2倍[29] - 2024年3月31日市场股权价值为112.5653亿美元，2023年12月31日为124.41131亿美元[63] - 2024年3月31日未偿债务为49.57288亿美元，2023年12月31日为46.88805亿美元[63] - 2024年3月31日净债务和优先股为49.52187亿美元，2023年12月31日为48.22451亿美元[63] - 截至2024年3月31日，公司总资产为126.50903亿美元，较2023年末的124.26913亿美元增长1.8%[68] - 截至2024年3月31日，公司总负债为54.72884亿美元，较2023年末的52.34978亿美元增长4.5%[68] - 2024年3月31日非控股权益总资产为162,197,000美元，2023年12月31日为162,135,000美元；合营企业份额总资产2024年为940,342,000美元，2023年为936,427,000美元[75] - 截至2024年3月31日，总债务为44.17181亿美元，截至2023年12月31日为41.53949亿美元[89] - 2024 - 2033年及10年以上各年债务到期本金支付分别为798.9万美元、967.8万美元、992万美元、701.3万美元、531.2万美元、278.6万美元、249.5万美元、219.3万美元、15万美元、6.8万美元和26.4万美元[89] - 截至2024年3月31日，