公司概况 - 自成立以来支付超35亿美元股息，净股权达53亿美元，总股东回报率为77%，市值41亿美元[9] - 2020财年资产235亿美元，是最大的非银行MSR所有者，发起量616亿美元，税前收入8.016亿美元[10] Q4'20财务亮点 - GAAP净收入6860万美元，摊薄后每股0.16美元，核心收益1.37亿美元，每股0.32美元[13] - 普通股股息每股0.20美元，环比增长33%，股息收益率为8.0%，总股东回报率为28%[13] 利率影响 - 利率上升，MSR提前还款预期下降，公司MSR组合价值有望提升，利率上升50 - 100个基点，账面价值可能增加0.4 - 0.7亿美元[21] - 利率上升50 - 75个基点，核心收益每股有望增至约0.50美元[27] 业务表现 - 贷款发起业务持续强劲，Q4'20发起税前收入2.479亿美元，环比下降21%，全年发起量616亿美元，同比增长176%[66] - 服务业务Q4'20税前收入4780万美元，环比增长58%，年末服务组合UPB达2978亿美元，环比增长4%[74] 投资组合 - Q4'20资产基础增长，主要因购买39亿美元（面值）的机构证券和120亿美元UPB的MSR[45] - MSR组合截至2020年12月31日UPB为5370亿美元，64%通过资本市场定期票据融资[47] 风险管理 - 全年加强资产负债表，降低资金成本，减少按市值计价风险敞口，98%的投资组合无每日按市值计价融资[40] - 借款人延期还款比例从2020年峰值8.4%降至2021年1月的5.3%[42] 再捕获平台 - Q4'20再融资再捕获率有所提升，相关举措取得进展，再捕获率提高对投资组合市值有积极影响[3

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度GAAP净收入为每股摊薄后0.16美元，受MSR投资组合摊销增加影响；核心收益为每股摊薄后0.32美元或1.37亿美元 [21] - 第四季度股息环比增长33%，股息收益率为8%，股东回报率为28% [22] - 2020年底现金为9.45亿美元，账面权益为53亿美元，季度末账面价值为每股10.87美元；当前账面价值约为每股11.35美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 投资组合业务 - 2020年底资产为235亿美元，是最大的非银行MSR所有者 [19] - 第四季度出售1.95亿美元住宅贷款、1.6亿美元非机构证券；购买120亿美元MSR，赎回1.55亿美元抵押品；第四季度后赎回3.87亿美元抵押品 [35] 贷款和证券业务 - 贷款净权益为7.08亿美元，对应31亿美元业务，100%业务无每日市值计价，加权平均融资期限为20个月 [38] - 非机构住宅证券6.47亿美元，主要为风险保留债券 [39] 服务商垫款业务 - 第四季度垫款从34亿美元增至36亿美元，预计将稳定在34亿美元左右；加权平均融资成本从2.17%降至1.34% [42] 抵押贷款业务 - 2020年起源业务税前收入为8.016亿美元，同比增长447%；资助起源额为616亿美元，同比增长176%；调整后锁定量为698亿美元，同比增长178% [47] - 2020年第四季度税前收入为2.479亿美元，环比下降21%；资助起源额为239亿美元，环比增长32%；调整后锁定量为258亿美元，环比增长18% [46] 服务业务 - 2020年第四季度服务税前收入为4780万美元，环比增长58%；年底未偿还本金余额（UPB）为2978亿美元，环比增长4%；服务客户数量为170万，环比增长5% [49][50] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年底抵押贷款起源市场份额约为1.7%，两年增长约130个基点 [56] - 新生产的再捕获率方面，NewRez组织为22%，NewRez起源产品为32%，零售起源产品为58% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 预计多数MSR融资将在第二季度末通过资本市场完成，保持耐心寻找合适投资机会 [13] - 发展DTC渠道，提升市场份额、收益和MSR再捕获率 [14] - 关注技术升级、品牌建设和客户保留 [16] - 重启非机构大额产品和专有非QM计划 [63][64] - 发展SFR业务，每周新增约50套房屋 [89] 行业竞争 - NewRez在起源和服务市场已成为重要竞争者，具有多元化业务平台和增长空间 [55] - 公司认为自身平台能在不同利率环境下表现良好，多渠道起源策略可适应市场变化 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为利率将上升，有利于MSR投资组合恢复价值，增加现金流和再捕获率，抵消抵押贷款起源业务可能的下滑 [12] - 公司流动性强，投资组合融资状况良好，抵押贷款公司发展势头正盛，未来前景光明 [10] - 预计2021年抵押贷款公司EBITDA在7 - 8亿美元之间，虽会因利润率收紧和起源量下降而减少，但DTC渠道增长有望实现该目标 [97][98] 其他重要信息 - 公司自2013年成立以来支付了35亿美元股息，股东回报率为77%，当前市值为41亿美元 [18] - 2020年进行了17次证券化，融资80亿美元，降低了资金成本 [31] - 资产负债表上有19亿美元无抵押资产，其中9.45亿美元为现金 [32] - 借款人延期还款比例从2020年峰值的8.4%降至5.3% [32] - 投资组合每日市值计价风险敞口仅为2% [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: S - 1文件提交及公司分离情况 - 公司持续评估分离对股东的价值，若能增加股东价值则会考虑，目前有足够资本，可能是分拆形式 [74][75][79] 问题2: SPAC与运营子公司交易可能性 - SPAC与NRZ无直接关联，目前排除SPAC将公司上市的可能性，更倾向分拆或IPO [80][81] 问题3: MSR对冲、融资条款差异、起源业务人员配置及非机构渠道竞争力 - MSR对冲方面，公司做多抵押贷款并进行对冲，倾向高利率环境；非机构SFR业务有一定关注，目前有500套房屋，每周新增约50套；起源业务持续招聘员工，技术提升将提高效率 [87][89][94] 问题4: 2021年盈利预测中利率上升因素及股息支付率 - 盈利预测考虑了利率上升因素，预计2021年抵押贷款公司EBITDA在7 - 8亿美元；公司希望随着盈利增长提高股息 [97][98][101] 问题5: MSR收益率及投资方向 - Ginnie Mae MSR倍数低于传统MSR，收益率约在7% - 8.5%；目前主要投资于运营业务和MSR业务 [103][104] 问题6: 核心收益与经济回报关系及盈利和账面价值增长情况 - 随着MSR摊销减少和利率上升，核心收益和股息将增加，有望回到每股0.50美元的正常水平；账面价值和盈利都将增长 [107][111] 问题7: 公司分离对业务模式和对冲的影响 - 若分离，NewRez将作为独立公司运营，仍与NRZ有一定关系，起源业务将继续在NewRez资产负债表上 [112][113] 问题8: 再融资活动下降对各渠道的影响及收益情况 - DTC渠道受影响较小，仍有大量可再融资客户；1月部分渠道利润率企稳，DTC渠道业务将继续增长 [116][118][119] 问题9: 每股0.50美元收益中应税REIT子公司留存情况及股息分配 - 作为REIT业务，90%应税收益将支付给股东，大量收益可能来自MSR投资组合，非应税；公司希望恢复到疫情前的股息政策 [121][122] 问题10: 公司分离的时间安排 - 公司每天都在评估，需确保对股东真正有益，目前重点是提高盈利和股息 [123][124] 问题11: 运营业务分离后MSR交易结构 - 可以有多种结构，如NewRez与NRZ的流量协议，或MSR留在NewRez资产负债表上，具体取决于资本和收益情况 [127] 问题12: 抵押贷款公司资本部署选择 - 除保留MSR外，公司还关注辅助业务，目标是提高盈利和股息 [133][134] 问题13: 公司各部分估值及业务归属 - 关键在于投资组合构成和抵押贷款公司估值，需为股东提取价值，但目前没有简单答案 [138][139][141] 问题14: 投资组合中机构业务资本分配和ROE - 分配给机构业务的资本约为6亿美元，第四季度市场价值为130亿美元，对核心收益贡献约为5000万美元或每股0.12美元 [149][150] 问题15: 利率上升对MSR的影响及账面价值中MSR倍数变化 - MSR倍数略有上升，目前整体仍处于低位；随着政府购买减少，速度将下降，摊销将减缓 [152][153][154] 问题16: DTC渠道品牌建设目标及长期战略 - 品牌建设旨在提升公司内部和外部形象，将影响DTC、合资和批发渠道，用于营销和客户策略 [157][158] 问题17: 利率与MBS和MSR估值关系及国债利率上升对抵押贷款利率的影响 - 国债利率上升会导致抵押贷款利率上升，速度将减缓，但具体幅度受政府支持和市场因素影响 [160][162]

公司概况 - 2020财年预计发起量600亿美元，2020年初至今税前收入5.537亿美元，年初至今净资产收益率189%[9] - 自成立以来支付股息超34亿美元，净资产53亿美元，总股东回报率40%，市值33亿美元[11] Q3财务亮点 - GAAP净收入7790万美元，摊薄后每股0.19美元；核心收益1.316亿美元，摊薄后每股0.31美元[17] - 发起和服务业务税前收入3.426亿美元，环比增长67%；普通股股息每股0.15美元，环比增长50%，股息收益率7.6%[17] - 9月30日现金8.41亿美元，净资产53.292亿美元，每股账面价值10.86美元，季度总经济回报率2.2%[17] 投资组合 - 新增约51亿美元机构证券以对冲MSR，出售2.79亿美元住宅贷款和6.16亿美元住宅非机构证券[32] - MSR投资组合未偿还本金余额达5710亿美元，新增140亿美元MSR，新发起MSR平均抵押贷款利率3.22%[39] 服务预付款 - 9月30日服务预付款余额降至34亿美元，关闭5亿美元GNMA预付款和MSR融资安排，加权平均融资成本降至1.61%[42] - 9月逾期率较预期好8%，Q3收回1.41亿美元预付款权益，更新基本情景下预计到Q1'21仅需额外2000万美元流动性[44][45] 业务表现 - 发起业务Q3税前收入3.123亿美元，环比增长72%，年化净资产收益率291%，预计2020财年发起量600亿美元[66] - 服务业务Q3税前收入3030万美元，环比增长24%，年化净资产收益率54%，预计2020财年服务组合未偿还本金余额3100亿美元[71]