公司概况 - 公司为多元化投资管理公司，自成立以来支付40亿美元股息，股息收益率9.1%，净股本71亿美元，市值51亿美元，资产约380亿美元，MSR投资组合未偿还本金余额6260亿美元，是前五大非银行抵押贷款发起人和服务商、行业领先的商业用途贷款机构[7]。 Q1财务亮点 - GAAP净收入6.619亿美元，摊薄后每股1.37美元，核心收益1.774亿美元，摊薄后每股0.37美元[8]。 - 截至2022年3月31日，账面价值为每股12.56美元，较2021年12月31日增长9.8% [8]。 - 2022年第一季度普通股股息为每股0.25美元，截至3月31日股息收益率为9.1%，现金和流动性总额为17亿美元[8]。 Q1业务亮点 - 公司在不同利率环境下具备表现能力，MSR是少数随利率上升而增值的固定收益资产，发起业务专注购买和再捕获，正久期资产针对利率上升进行对冲[11]。 - 公司为股东创造了有吸引力的回报，每股账面价值环比增长9.8%，季度总股东回报率为4.9%，包括每股0.25美元的股息[11]。 - 公司支持约320万客户，为全国房主提供解决方案，并探索通过新产品加深与客户的互动[11]。 战略发展 - 公司逐步构建策略，结合投资管理专长和互补运营公司，为投资组合生成资产，2022年及以后强调业务运营卓越和协同效应，探索广泛金融服务领域的机会性投资和合作[12]。 宏观环境 - 通胀升至多年高位，美联储预计在5月会议加息50个基点，地缘政治不确定性增加市场波动和宏观经济担忧，2 - 10年期国债收益率分别升至2.73%（+200个基点）和2.98%（+147个基点），信贷利差显著扩大，住房库存低，房价增长接近历史高位，住房负担能力承压，租金需求上升，租金预计与通胀同步[15]。 - 公司优势在于经验丰富的投资管理团队、稳健的资产负债表（拥有17亿美元现金和流动性以及稳定的非按市值计价融资）、机会主义投资和资本配置方式，以及优先考虑股本回报率[15]。 各业务板块表现 - **MSR投资组合**：截至2022年3月31日，MSR投资组合未偿还本金余额为6260亿美元，其中88%为全额MSR，12%为超额MSR，新发放MSR本季度加权平均抵押贷款利率为3.33%，第一季度全额MSR投资组合实现8.45亿美元的正市值调整[34][44]。 - **单户租赁（SFR）**：公司通过各种采购渠道和高质量物业管理谨慎扩大SFR投资组合，投资组合包括约3400个单位，环比增长27%，平均成本基础约为25.5万美元，地理分布在12个州的19个市场，平均承保资本化率约为5%，稳定入住率为98%，新租约租金增长6%，续租租金增长5% [47]。 - **赎回权**：赎回权是公司投资策略的重要组成部分，公司控制着约760亿美元抵押贷款抵押品的赎回权，其中约470亿美元（约61%）目前可赎回，第一季度赎回活动因利率上升和利差扩大而放缓，公司在第一季度赎回了5笔交易，抵押品未偿还本金余额为8800万美元[51]。 - **服务商预付款**：截至2022年3月31日，服务商预付款余额为31亿美元，较2021年12月31日下降约7%，未偿还预付款余额通过债务融资，贷款价值比为84%，融资无市值计价风险且无追索权，预付款余额由16%的房利美/房地美、6%的吉利美和78%的私人标签证券组成[56]。 - **抵押贷款公司**：报告税前收入7.87亿美元，包括MSR市值调整6.31亿美元，发放贷款额269亿美元，利润率为1.53%，服务未偿还本金余额4970亿美元，较上一季度增长3%，第一季度持续期偿还率降至约15%，公司专注于使业务适应当前利率环境，季度发起业务运营费用环比降低9600万美元（约20%），预计Q2将继续下降，所有发起渠道的整合预计在Q2末完成，年度运行率协同效应目标仍为1.75 - 2亿美元[59]。

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入6.619亿美元，摊薄后每股1.37美元；核心收益1.774亿美元，摊薄后每股0.37美元 [15] - 账面价值从第一季度末的每股12.56美元增至当前约13.5美元，季度涨幅约10% [8][16] - 第一季度普通股股息为每股0.25美元 [15] - 现金和流动性增加至17亿美元 [8] - 净股本为71亿美元 [13][15] - 市值为51亿美元 [13] - 资产负债表规模达380亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 第一季度税前收入7.87亿美元，其中包括6.31亿美元的MSR按市值计价收益 [31] - 发放资金量约270亿美元，环比下降29%；服务组合增加至4970亿美元名义服务余额 [32] - 发起部门第一季度税前收入约2600万美元，拉通调整锁定量约270亿美元，分别环比下降74%和20% [33] 服务部门 - 第一季度税前收入约7.62亿美元，主要由按市值计价收益驱动 [38] - 直接服务组合规模环比增长约3%，其中子服务组合增长约9% [38] 单户租赁业务 - 目前约有3500套房产，平均成本基础为25.5万美元，分布在12个州的19个市场 [29] - 平均资本化率为5%，稳定入住率为98%，租金增长率约为5% [29] 服务商垫款业务 - 服务商垫款降至31亿美元，较12月下降7% [30] 各个市场数据和关键指标变化 - 证券化产品的信用利差自年初以来增加一倍多，部分资产类别的杠杆回报率达到中两位数 [12] - 10年期国债收益率从1.5%升至3%，2年期国债收益率从去年12月底的73个基点升至2.73% [12] - 住房市场库存极低，价格持续上涨，住房可负担性面临压力 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司为高利率环境做好准备，通过利率对冲保护长期资产和MSR投资组合 [8] - 整合NewRez和Caliber，预计节省的费用将远超最初预计的1.75 - 2亿美元 [9][19] - 发起业务将专注于客户保留，零售业务将聚焦购买市场，推出新产品并关注非QM、大额贷款和HELOCs以区别于同行 [10] - 扩大Genesis业务，通过Caliber销售团队交叉销售增加业务量 [11] - 单户租赁业务采取谨慎增长策略，等待合适的资本化率 [11] - 关注商业房地产领域，待市场稳定后寻找机会 [25] - 行业发起业务目前处于严重收缩状态，预计短期内仍将如此，可能导致更多并购和MSR销售 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场波动较大，通胀处于多年高位，美联储本周可能加息50个基点，地缘政治不确定性增加市场波动性和宏观经济担忧 [21] - 公司拥有经验丰富的投资管理团队，能够应对市场挑战，将保持机会主义投资方法，优先考虑股本回报率目标 [22] - 随着利率上升，MSR投资组合价值将增加，公司将受益于更高的利率和更低的摊销 [16][23] - 发起业务短期内仍将面临压力，但公司将通过调整策略和推出新产品来应对挑战 [10] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付40亿美元股息，股息收益率为9.1% [13] - 公司是行业领先的非银行发起人和服务商，拥有6260亿美元的MSR投资组合 [13] - 公司目前99%的投资组合是非每日按市值计价的，第一季度完成5笔证券化，涉及15亿美元抵押品 [18] - 公司正在讨论整合服务技术平台，希望尽快做出决策 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 账面价值更新对服务估值的影响以及MSR估值进一步上升的空间 - 季度末加权平均MSR倍数约为4.49，若10年期国债收益率上升100个基点，预计MSR倍数将达到4.89，账面价值将增加7亿美元，公司账面价值可能达到14 - 15美元 [47] 问题2: 与Ocwen的子服务合同到期后的处理方式 - 公司与Ocwen保持良好合作关系，可能会继续将该投资组合交给Ocwen管理，未来可能会有相关进展 [48] 问题3: 服务技术平台的整合计划进展 - 公司目前使用两个不同的平台，正在与多方讨论最佳方案，可能涉及股权成分，希望尽快做出决策 [49] 问题4: 发起渠道降低运营费用的举措以及是否考虑结构性变化 - 公司会评估每个渠道的盈利能力，确保各渠道在完全分摊成本后仍能盈利，若无法盈利则会大幅缩减或退出；公司将推出新产品、建立合作伙伴关系以实现增长 [53][54] 问题5: 当前服务倍数较高，是否考虑进行对冲 - 目前MSR仍有上升空间，公司更倾向于将现金重新分配到投资业务中，以获得中两位数的回报 [57] 问题6: 是否可以利用现金购买ADC MBS资产 - 目前公司不会与美联储和国债市场对抗，若进入衰退期可能会考虑调整策略 [59] 问题7: FHFA和Ginnie Mae修改流动性和资本规则对公司资本管理的影响 - 预计规则要求的资本将增加至当前的3倍，但FHFA会听取行业意见，要求可能会降低；公司对自身的流动性状况有信心，能够满足规则要求 [63] 问题8: MSR价值上升是否能提高资产的预付款率，以及当前担保融资的固定和浮动比例 - 随着MSR价值上升，理论上LTV会下降，可以创造更多股权；公司的融资大部分是资本市场的固定融资，与银行的合作部分有固定或浮动利率，同时公司通过利率互换对冲利率上升风险 [64] 问题9: 17亿美元现金和流动性中可投资的金额以及投资策略 - 可能有10亿美元可用于投资，但目前市场情况不明朗，公司不会轻易投资；公司将在商业房地产领域保持耐心，进行战略投资，期望获得15% - 20%的回报 [69] 问题10: 开展商业房地产投资是否需要内部投资团队或进行收购 - 公司内部有优秀的资源，但会引入有经验的专业人士来开展商业房地产投资业务 [70] 问题11: 费用的连续下降中，与贷款发起量下降相关的可变薪酬占比、已实现的协同效应占比，以及未来是否会有更多正式的裁员 - 行业发起业务产能过剩，公司已大幅削减人员，同时通过协同效应和技术创新降低成本；公司预计发起业务的整体费用率将继续下降 [75][76] 问题12: 首次SFR证券化和住宅过渡性贷款证券化的市场反应以及未来市场的可用性和定价 - 证券化的市场反应良好，资产的预付款率可带来超过20%的ROE；公司计划在本季度末或第三季度进行下一次证券化，随着住房可负担性下降，公司认为进入市场的时机较好 [77][78] 问题13: 服务端托管存款组合的规模以及短期利率上升对存款收益的影响 - 托管存款平均规模约为130 - 150亿美元，若美联储更激进地加息，存款的浮动收益将增加，其价值提升也体现在MSR价值中 [83][84][86] 问题14: 是否有兴趣增加发起能力，还是更关注资产 - 公司目前拥有所需的资源，若有优质的困境机会会考虑；公司更注重资本配置，追求多元化和有意义的资本部署，以提高核心收益和股东回报 [88] 问题15: 增加过去几年发放的低息MSR的潜在收益，以及批量MSR购买与其他资产类别的回报比较 - 是否增加MSR取决于回报，公司会综合考虑宏观环境、资本配置和股东回报等因素，以创造最大价值 [93] 问题16: 第一季度发起量的月度节奏以及消费者在购买方面的粘性，以及4月的趋势 - 消费者目前表现出较强的韧性，但随着抵押贷款利率上升和生活成本增加，预计会对消费者产生影响；公司预计第二季度发放资金量在170 - 220亿美元之间，更接近上限，但具体取决于盈利能力 [99][102]

美国抵押贷款市场整体数据 - 2021年美国抵押贷款发起量为3.9万亿美元，较2020年的3.6万亿美元增长10%，2021年再融资活动占比59%，略低于2020年的60% [31] - MBA预测2022年和2023年发起量分别为2.6万亿美元和2.5万亿美元，再融资活动占比分别为33%和27%，2022年底抵押贷款利率预计升至4% [32] - 2021年购房发起量预计略超1.6万亿美元，2022年将增至创纪录的1.7万亿美元 [32] - 2021年美国抵押贷款发起量为3.9万亿美元，较2020年的3.6万亿美元增长10%，预计2022年和2023年分别为2.6万亿美元和2.5万亿美元[31][32] - 2021年再融资活动占比59%，略低于2020年的60%，预计2022年和2023年分别为33%和27%[31][32] 公司财务关键指标变化 - 2021年全年销售收益利润率为1.51%，低于2020年的1.85% [33] - 截至2021年12月31日，公司服务组合的延期还款活动降至不到1%，而2020年12月31日为3.44% [37] - 2022年符合贷款限额提高至647,200美元，2021年为548,250美元 [39] - 截至2021年12月31日，公司总资产为3.974219亿美元（单位：千美元），总负债为3.307281亿美元（单位：千美元），总权益为6669380美元（单位：千美元）[83] 公司抵押贷款业务线数据 - 2021年公司抵押贷款公司为1233亿美元的抵押贷款提供资金，2021年全年拉通调整锁定量为1126亿美元，2020年为698亿美元 [41] - 2021年公司抵押贷款公司融资贷款占全部融资额的58% [42] - 2021年公司直接面向消费者的贷款发起额为252亿美元，占总融资发起额的20% [43] - 截至2021年12月31日，公司雇佣1450名贷款顾问，覆盖美国367个零售点，2021年零售/合资企业贷款发起额为168亿美元，占总融资发起额的14% [44] - 2021年批发渠道贷款发起额为162亿美元，占总贷款发起额的13%[45] - 2021年代理渠道贷款发起额为651亿美元，占总贷款发起额的53%[46] - 2021年公司抵押公司资助生产中，机构贷款占72%，政府贷款占26%，非机构贷款占1%，非优质抵押贷款占1%[48] - 公司旗下抵押贷款公司2021年为1233亿美元的抵押贷款提供资金，全年拉通调整锁定量为1126亿美元，2020年为698亿美元[41] - 2021年公司抵押贷款公司资助的贷款量中58%为再融资[42] - 2021年直接面向消费者渠道发起贷款252亿美元，占总资助发起量的20%[43] - 2021年零售/合资渠道发起贷款168亿美元，占总资助发起量的14%[44] - 2021年批发渠道发起贷款162亿美元，占总资助发起量的13%；对应渠道发起贷款651亿美元，占总资助发起量的53%[45][46] - 2021年公司抵押贷款公司资金来源中，机构贷款占比72%，政府贷款占比26%，非机构贷款占比1%，非合格抵押贷款占比1%[48] 公司服务业务线数据 - 截至2021年12月31日，SMS有59个第三方客户，2020年为61个[52] - 截至2021年12月31日，服务部门服务超230万客户，总未偿还本金余额约4828亿美元，其中抵押公司服务3843亿美元，SMS服务985亿美元[53] - 截至2021年12月31日，SMS有59个第三方客户，较2020年12月31日的61个有所减少[52] - 截至2021年12月31日，公司服务部门为超230万客户服务，总未偿还本金余额约4828亿美元，其中抵押贷款公司服务3843亿美元，SMS服务985亿美元[53] 公司投资组合数据 - 截至2021年12月31日，公司MSR投资组合未偿还本金余额从2020年的5360亿美元增加17%至6290亿美元[57] - 公司MSR资产由第三方服务的占比中，PHH为10.4%，Mr. Cooper为9.4%，LoanCare为8.1%，Valon为0.9%，Flagstar为0.3%[57] - 截至2021年12月31日，公司服务商垫款余额为33亿美元[60] - 截至2021年12月31日，非机构RMBS投资组合中58%为根据风险保留规定持有的债券[70] - 截至2021年12月31日，公司控制非机构交易的赎回权，相关未偿本金总额约760亿美元[72] - 截至2021年12月31日，公司MSR投资组合未偿还本金余额从2020年的5360亿美元增至6290亿美元，增长17%[57] - 第三方服务商PHH、Mr. Cooper、LoanCare、Valon和Flagstar分别承担公司MSR资产的10.4%、9.4%、8.1%、0.9%和0.3%的服务[57] - 截至2021年12月31日，公司服务商预付款余额为33亿美元[60] - 截至2021年12月31日，公司非机构RMBS投资组合中，根据风险保留规定持有的债券占比58%[70] - 截至2021年12月31日，公司控制非机构交易的赎回权，涉及总未偿还本金余额约760亿美元[72] 公司住宅贷款组合数据 - 2021年公司住宅贷款组合中，95%为优质执行贷款，3%为不良贷款，2%为再执行贷款[78] - 截至2021年12月31日，公司住宅贷款组合中95%为成熟优质贷款，3%为不良贷款，2%为再履约贷款[78] 公司收购业务数据 - 2021年Genesis发放贷款超2200笔，自2014年以来累计发放超12000笔贷款，公司收购其15亿美元贷款组合[81] - 2021年12月20日，公司完成从高盛集团附属公司收购Genesis Capital LLC，收购了其15亿美元的贷款组合，Genesis在2021年发放了超2200笔贷款，自2014年以来发放了超12000笔贷款[80][81] 公司管理协议相关 - 公司与Fortress的关联方签订管理协议，由其提供管理团队和专业人员实施业务战略[90] - 公司向经理支付的年度管理费为总股权的1.5%[91] - 经理有权获得年度激励补偿，计算方式复杂，涉及多项指标[92] - 管理协议初始期限至2014年5月15日到期，每年自动续约一年，满足特定条件可终止[95] - 若不续约管理协议，需提前60天通知，终止时需支付终止费，包括前12个月管理费和激励补偿公允价值金额[96] - 公司与经理签订管理协议，经理负责制定投资标准、执行收购等多项职责[90] - 公司向经理支付的年度管理费为公司总权益的1.5%[91] - 公司经理有权获得年度激励薪酬，金额为特定计算方式得出的数值与已发行普通股加权平均股数的乘积，其中涉及25%和10%的比例[92] - 公司管理协议初始期限于2014年5月15日到期，此后每年自动续约一年，除非满足特定条件，若不续约需提前60天通知并支付终止费，终止费包括前12个月管理费和“激励薪酬公允价值金额”[95][96] 公司投资机会与战略 - 公司认为单户租赁（SFR）行业基本面强劲，市场分散，有吸引力的投资机会[74] - 公司认为非执行和其他住宅抵押贷款组合及止赎房产有投资机会，非执行住宅抵押贷款主要来自赎回交易和第三方池购买[75] - 公司使用各种套期保值工具和技术管理投资组合，以减少利率变化对收益和流动性的影响[87] - 公司认为单户租赁（SFR）行业有吸引力，市场分散带来业务机会，可提供多种住房解决方案[74] - 公司认为非优质住宅抵押贷款组合和止赎房产投资有机会，通过折扣收购和解决贷款等方式获利[75] - 公司使用各种对冲工具和技术管理投资组合利率风险，部分利率管理技术受美国联邦所得税规则限制[87][88][89] 公司监管合规 - 公司子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加[109] - 公司及其子公司需遵守大量联邦、州和地方消费者保护法律，包括多德 - 弗兰克法案等[110] - 公司需遵守联邦、州和地方数据隐私和客户非公开个人财务信息处理相关法律，如加州消费者保护法[113] - 公司虽努力合规，但不能保证持续符合监管要求，否则业务、财务状况等可能受重大不利影响[114] - 公司自2013年12月31日首个纳税年度起符合REIT资格及税务要求[115] - 公司运营要确保未合并基础调整后总资产中“投资证券”价值占比低于40%，以避免被认定为投资公司[116][117] - 公司将超过60%未合并基础调整后总资产价值的全资和多数控股子公司权益视为非投资证券，因其符合1940年法案3(c)(5)(C)条款排除规定[119] - 3(c)(5)(C)条款排除规定要求子公司至少55%的资产为合格房地产资产，至少80%的投资组合为合格房地产资产和房地产相关资产，非房地产资产投资不超过总资产的20%[119] - 公司及其子公司从事抵押贷款业务，受联邦、州和地方政府及监管机构广泛监管，监管范围和强度近年增加，还需遵守大量消费者保护法律[109][110] - 多项联邦、州和地方法律旨在阻止掠夺性贷款和服务行为，若公司贷款被认定违反相关法律，可能面临诉讼、政府行动、罚款或损失[112] 公司人员与组织架构 - 截至2021年12月31日，公司有12296名员工，其中12293名为运营实体员工[131] - 公司员工按职能划分，发起业务8281人、服务业务2955人、服务企业565人、企业业务495人[132] - 公司董事会多数为独立董事，审计、提名与公司治理、薪酬委员会均由独立董事组成[134] 公司信息披露与成立情况 - 公司会在SEC网站和自身网站http://www.newresi.com公布相关报告和文件[135][136] - 公司于2011年9月成立为Drive Shack Inc.全资子公司，2013年5月15日从Drive Shack剥离，股票在纽约证券交易所交易，代码“NRZ”[25] 公司股权相关 - 截至2021年12月31日，Fortress及其附属公司和负责人持有240万股公司普通股，附属公司持有期权和认股权证分别对应1430万和2230万股，占完全摊薄后普通股约8.4%[97] - Fortress有两只主要投资超额抵押服务权的基金，总投资额约7亿美元，公司与其有共同投资[107] - 截至2021年12月31日，Fortress及其关联方和主要负责人持有公司240万股普通股，其关联方分别持有与1430万和2230万股普通股相关的期权和认股权证，按完全摊薄计算约占公司普通股的8.4%[97] - Fortress有两只主要专注于超额抵押服务权（Excess MSRs）投资的基金，总投资额约为7亿美元，公司曾与这些基金共同投资于超额抵押服务权，并可能在未来与类似的Fortress基金进行合作[107] 公司运营资金定义 - “运营资金”指净收入（按美国公认会计原则计算），排除债务重组和物业销售的收益（损失），加上房地产资产折旧，并对非合并合伙企业和合资企业进行调整，计算可能根据独立董事指示基于GAAP变化进行调整[93][94] 公司董事会权限 - 公司在董事会批准下有权用普通股或其他股权或债务证券交换财产、回购股份或其他证券，还可向子公司贷款或提供担保，可投资其他REITs等实体证券[98][99] 公司经理投资决策 - 公司经理在董事会通过的一般投资指南下决定投资融资的形式和其他特征[102] 公司利益冲突 - 公司虽制定政策减轻利益冲突，但不能保证有效，可能引发投资者不满、诉讼或监管执法行动[103] 公司赎回权相关 - 赎回权通常在标的住宅抵押贷款当前本金余额等于或低于原始余额的10%时可行使[71] 公司业务竞争 - 公司在收购目标资产时将与银行、REITs等众多机构竞争，部分竞争对手规模更大、资源更多[127] 公司业务收入方式 - 公司抵押贷款公司通过销售住宅抵押贷款、结算衍生工具和保留MSR价值来创收，不同渠道利润率不同[49] 公司子公司业务 - 公司拥有多个子公司，提供产权、评估、物业等服务，并对Covius进行战略投资[50][62] - 公司全资子公司发起常规、政府担保和非合规住宅抵押贷款用于出售和证券化[77]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为1.6亿美元，摊薄后每股0.33美元；核心收益为1.919亿美元，摊薄后每股0.40美元；普通股股息为0.25美元，股息收益率为9.3% [17] - 年末现金及流动性为14亿美元，当前约为13亿美元；12月底账面价值为11.44美元，高于此前的11.35美元，目前约为11.75 - 12美元 [17] - 2021年股东回报率为17%，全年核心收益为1.48美元，进行了普通股和优先股发行 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 2021年发放贷款1780亿美元，服务组合规模达6300亿美元 [18] - 第四季度发放部门税前收入为1.01亿美元，资金发放量为381亿美元，较上一季度分别下降43%和14%，销售利润率下降18个基点 [41] 非QM业务 - 同比产量增长超100%，第四季度发放7亿美元，预计2022年第一季度接近10亿美元 [12] 单户租赁业务 - 年末拥有约2700套房屋，本季度进行了首次证券化，业务总股本略超1亿美元 [33] 贷款业务 - 第四季度末，执行和非执行贷款组合为12亿美元，NRZ方面为5亿美元，非QM为3亿美元 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 预计2022年代理机构发起市场约为2.5万亿美元，非代理业务约为600亿美元，商业目的贷款业务潜在市场约为500亿美元 [25] - 10年期国债自年末以来上涨约45个基点，抵押贷款利率上升 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续专注与政府合作开展经济适用房计划，服务320万客户，提供更好的住房解决方案 [11] - 适应不同利率和销售环境，优先发展非QM、优质大额、投资者贷款和商业目的贷款业务 [27] - 计划在2022年进入商业领域 [28] - 整合NewRez和Caliber，实现协同效应，预计2022年额外实现4500 - 6000万美元协同效应，全年目标协同效应为1.75 - 2亿美元 [37][38] - 集中于高利润率渠道，调整低利润率渠道向高利润率产品，保持对MSR发起和收购的机会主义态度 [45][46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率上升，MSR组合摊销将放缓，账面价值将提高，可抵消发起收益的下降 [8] - 抵押贷款发起业务过去两年表现良好，但难以重现，销售利润率将面临压力 [11] - 预计美联储2022年加息5 - 7次，10年期国债收益率将继续上升 [23] - 随着市场在春季稳定，购房市场将表现良好，零售和直接面向消费者的业务将蓬勃发展 [64] 其他重要信息 - 第四季度完成对Genesis Capital的收购，获得14亿美元约8%票面利率的短期资产 [15] - 新聘请首席数字官，助力提供优质数字体验 [14] - 预计MSR速度和摊销将真正放缓，已开始显现这一趋势 [29] - 宣布新的服务主管，完善服务策略，提高服务组合份额 [53] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 销售利润率压力及未来走势 - 各渠道利润率面临压力，主要因市场产能过剩和产量减少，公司将专注核心盈利能力，对资产参与保持机会主义态度 [60] - 若能创造MSR，即使销售利润率不高也会发起贷款，可能考虑收购Ginnie发起机构以扩大业务 [62] 问题: 服务平台整合的时间线和计划 - 仍在评估中，未做出最终决定，更换服务领导是评估的第一步，关键是确保以最佳实践服务贷款 [66] 问题: 账面价值是否包含股息及驱动因素 - 11.75 - 12美元的范围包含股息估计，主要因MSR估值上升，与幻灯片中基点变化和公允价值增加一致 [69] 问题: 完全对冲情况下的市场敏感性 - 公司非常偏向高利率，MSR组合在投资组合中完全对冲，若市场大幅反弹，发起业务可迅速调整 [73] 问题: 高利率下的资本分配演变 - 发起业务资本将减少，若批发业务在非QM和特定领域有更高回报，将投入更多资本，可能收购小型发起机构 [75][76] - 会将部分资本从发起业务转移到MSR业务，同时通过技术举措降低发起成本 [78][80] 问题: 美联储加息对收益率曲线长端利差的影响 - 预计美联储加息5次而非7次，3月不会加息50个基点，长端利率将上升，市场低估了10年期国债收益率的可能走势 [82][83] 问题: 自年末以来代理MBS投资组合作为MSR对冲的情况 - 收购Caliber时的MSR对冲已移除，目前无相关对冲 [85] 问题: 费用协同效应是否包括进一步行动及成本比较 - 进一步行动在协同效应之外，是基于市场条件的常规费用成本削减 [87] - 预计成本将大幅低于当前水平，通过技术举措和借鉴Caliber经验优化履行策略以降低成本 [88][89] 问题: 非QM业务量增长后的资本需求和处置方式 - 目前不打算将非QM贷款出售到市场，公司结构和资本结构使其与其他公司不同，预计业务将增长，抵押贷款公司将与NRZ团队密切合作 [92] 问题: 公司可能涉足的商业市场细分领域 - 目前有一些商业领域的小额投资，如担保定期贷款，正在与一些管道发起机构讨论，考虑与成熟运营商进行再开发项目，希望在未来季度有所进展 [94][96] 问题: 幻灯片中敏感性分析的税收影响及资本分配与股息策略 - 随着摊销减少，税前收入增加，但发起业务应税收入减少，考虑20% - 21%的税率，影响应略大于幻灯片中的税前收入数字 [98][100] - 有足够资本从发起业务转移到MSR业务，股息决策由董事会决定，春季市场情况将影响股息策略，希望账面价值和股价继续上升 [102][103] 问题: 报告板块调整及Genesis平台的发起能力和资产情况 - Genesis业务单独列示，消费者贷款板块因规模原因调整，Genesis业务增长机会大，预计未来两周进行约5亿美元的首次证券化，将为相关行业创造更多产品 [108][110]

公司基本情况 - 截至2021年9月30日，公司总资产420亿美元，运营实体有12749名员工[297] 公司收购与融资 - 2021年8月23日，公司以13.18亿美元现金完成收购Caliber全部股权[299] - 公司预计在2021年第四季度完成收购Genesis，以现有现金和高盛承诺的资产融资为交易提供资金[300] - 2021年9月14日，公司定价承销公开发行1700万股7.00%固定利率重置D系列累积可赎回优先股，净收益约4.495亿美元；9月22日，承销商部分行使期权，额外购买160万股优先股[301] 美国宏观经济数据 - 2021年第三季度美国GDP增长，9月30日失业率从6月30日的5.9%降至4.8%，个人消费支出价格指数12个月百分比变化衡量的消费者价格通胀仍高于美联储2.0%的长期目标[303] - 2021年第三季度美国消费者支出放缓，住房需求强劲，单户住宅建设和房屋销售高于疫情前水平，房价进一步上涨，抵押贷款利率略有上升但仍处历史低位，贷款发放量受益于低利率，但销售利润率继续收紧[304][305] - 2021年9月30日美国实际GDP年化增长率为2.0%，6月30日为6.7%，3月31日为6.3%，2020年12月31日为4.3%，2020年9月30日为33.4%[308] - 2021年9月30日美国失业率为4.8%，6月30日为5.9%，3月31日为6.0%，2020年12月31日为6.7%，2020年9月30日为7.9%[309] - 2021年9月30日美国10年期国债收益率为1.6%，6月30日为1.5%，3月31日为1.7%，2020年12月31日为0.9%，2020年9月30日为0.7%；30年期固定抵押贷款利率为2.9%，6月30日为3.0%，3月31日为3.1%，2020年12月31日为2.7%，2020年9月30日为2.9%[309] 公司LIBOR过渡准备 - 公司为LIBOR逐步淘汰做准备，为房利美和房地美可调整利率抵押贷款及非优质贷款采用SOFR指数，对未在LIBOR淘汰前到期的债务工具实施修订条款以过渡到替代基准[311] 公司贷款业务数据 - 2021年第三季度贷款发起量为345亿美元，高于上一季度的235亿美元[315] - 2021年第三季度拉通调整锁定量为317亿美元，上一季度为205亿美元[315] - 2021年第三季度销售收益利润率为1.61%，较上一季度的1.31%提高30个基点[315] - 2021年第三季度，直接面向消费者、零售/合资企业、批发和代理渠道的资金发放量分别占总量的19%、16%、13%和52%，上一季度分别为27%、4%、10%和58%[315] - 2021年第三季度再融资活动占总资金发放量的52%，购房活动占48%，上一季度分别为64%和36%[315] - 截至2021年9月30日，总服务组合为4758亿美元未偿本金余额，较6月30日增长56%[315] - 截至2021年9月30日，服务组合中仅1.94%处于主动宽限期，低于上一季度的2.46%[315] 公司服务资产相关数据 - 截至2021年9月30日，服务资产组合总未偿还本金余额为47.5832亿美元，较2021年6月30日的30.5907亿美元增加16.9925亿美元，较2020年9月30日的28.7203亿美元增加18.8629亿美元[325] - 截至2021年9月30日的三个月，总服务费用为2.5752亿美元，较2021年6月30日的2.12464亿美元增加0.45056亿美元，较2020年9月30日的4.3296亿美元增加2.63183亿美元[327] - 截至2021年9月30日，MSRs和MSR融资应收款账面价值为66亿美元，Full和Excess MSR投资组合未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元增至6350亿美元[328] - 截至2021年9月30日，Full MSRs未偿还本金余额从2020年12月31日的4350亿美元增至5500亿美元，Excess MSRs未偿还本金余额从2020年12月31日的1010亿美元降至850亿美元[328] - 截至2021年9月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare和Flagstar分别承担相关抵押贷款10.8%、9.9%、8.9%和0.4%的未偿还本金余额的服务工作，其余70.0%由Newrez和Caliber承担[330] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的MSR加权平均分别为28个基点、48个基点和39个基点，总加权平均为33个基点[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的贷款加权平均FICO分数分别为754、639和698，总体为729[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CPR分别为23.0%、13.3%和23.0%，总体为21.8%[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CRR分别为22.9%、12.0%和22.8%，总体为21.5%[336] - 截至2021年9月30日，GSE、Non - Agency和Ginnie Mae的三个月平均CDR分别为0.1%、1.5%和0.1%，总体为0.3%[336] 公司超额MSRs相关数据 - 截至2021年9月30日，直接超额抵押服务权（Excess MSRs）中，机构当前未偿本金余额（UPB）为284亿美元，加权平均抵押服务权（MSR）为29个基点，超额MSR为21个基点，超额MSR权益为32.5% - 66.7%，账面价值为1.393亿美元；非机构UPB为322亿美元，加权平均MSR为35个基点，超额MSR为15个基点，超额MSR权益为33.3% - 100%，账面价值为1.309亿美元；总计UPB为606亿美元，加权平均MSR为32个基点，超额MSR为18个基点，账面价值为2.702亿美元[341] - 截至2021年9月30日，通过权益法投资的超额MSRs中，机构当前UPB为242亿美元，加权平均MSR为31个基点，超额MSR为21个基点，投资权益为50.0%，超额MSR权益为66.7%，新住宅有效所有权为33.3%，账面价值为1.589亿美元[343] - 公司在216亿美元UPB的相关超额MSRs基础上进行了服务方垫款投资，包括相关MSR的基本费用部分[342][349] - 截至2021年9月30日，直接超额MSRs基础贷款的总加权平均数据：当前账面价值为27.018亿美元，当前本金余额为605.98856亿美元，加权平均FICO评分为708，加权平均票面利率为4.2%，加权平均到期期限为256个月，平均贷款期限为140个月，可调整利率抵押贷款占比为3.9%，三个月平均CPR为22.4%，三个月平均CRR为20.9%，三个月平均CDR为1.9%，再捕获率为23.7%[344] - 截至2021年9月30日，直接超额MSRs基础贷款的总加权平均逾期率：30天逾期率为6.0%，60天逾期率为3.2%，90 +天逾期率为4.3%，止赎房产占比为2.8%，房地产自有占比为0.2%，破产贷款占比为0.7%[345] - 截至2021年9月30日，通过合资企业以权益法核算的超额MSRs基础贷款的总加权平均数据：当前账面价值为1.58916亿美元，当前本金余额为242.30726亿美元，新住宅有效所有权为33.3%，加权平均FICO评分为718，加权平均票面利率为4.6%，加权平均到期期限为237个月，平均贷款期限为111个月，可调整利率抵押贷款占比为1.2%，三个月平均CPR为25.9%，三个月平均CRR为23.3%，三个月平均CDR为3.3%，再捕获率为34.9%[352] - 截至2021年9月30日，通过合资企业以权益法核算的超额MSRs基础贷款的总加权平均逾期率：30天逾期率为0.5%，60天逾期率未提及，90 +天逾期率为2.1%，止赎房产占比为0.5%，房地产自有占比为0.1%，破产贷款占比为0.1%[352] 公司服务方垫款投资数据 - 截至2021年9月30日，服务方垫款投资中，Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为4.53442亿美元，账面价值为4.72004亿美元，基础住宅抵押贷款的UPB为215.68182亿美元，未偿还服务方垫款为4.08085亿美元，服务方垫款与基础住宅贷款UPB的比例为1.9%[353] - 截至2021年9月30日的九个月，服务方垫款投资的加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.0年，公允价值变动记录在其他收入为 - 6535万美元，担保票据和应付债券的面值为3.81286亿美元，贷款价值比（LTV）毛值为89.4%，净值为95.1%，资金成本毛值为1.3%，净值为1.2%[354] - 截至2021年9月30日，服务商垫款投资总额为408,085美元，其中本金和利息垫款75,564美元，代管垫款（税费和保险垫款）170,817美元，止赎垫款161,704美元[355] 公司其他投资与权益数据 - 截至2021年9月30日，公司对Covius的所有权权益为24.3%[357] - 截至2021年9月30日，机构RMBS投资组合未偿本金总额为8,879,217千美元，摊余成本为9,161,405千美元，公允价值为8,982,687千美元，三个月平均CPR为13.2%，加权平均资产收益率为2.15%，加权平均融资成本为0.16%，净息差为1.99%[358][359] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的机构RMBS账面价值分别约为93亿美元和138亿美元[360] - 截至2021年9月30日，非机构RMBS投资组合未偿本金总额为16,615,220千美元，摊余成本为921,874千美元，公允价值为991,108千美元，加权平均资产收益率为3.72%，加权平均融资成本为2.52%，净息差为1.20%[361][364] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的非机构RMBS账面价值分别约为10亿美元和15亿美元[365] - 公司对某些证券化信托拥有清理赎回权，行使赎回权需向相关服务商支付0.75%、0.5%不等的UPB费用，相关证券化信托中住宅抵押贷款的总UPB约为800亿美元[366][367] - 截至2021年9月30日，公司住宅抵押贷款未偿本金总额约为145亿美元，通过总额约129亿美元的有担保融资协议和总额约12亿美元的有担保应付票据及债券进行融资[372] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款质押的抵押贷款账面价值分别约为138亿美元和45亿美元[377] - 截至2021年9月30日，消费贷款未偿本金余额为4.8635亿美元，其中无担保贷款占比58.9%，房主贷款占比41.1%，加权平均FICO评分为688，加权平均票面利率为17.6% [378] - 截至2021年9月30日，单户租赁（SFR）投资组合约有1882套房产，总账面价值为4.037亿美元，较2021年6月30日的1155套和2.276亿美元有所增加 [380] - 公司选择按房地产投资信托（REIT）处理美国联邦所得税，若分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦、州和地方所得税 [381] - 截至2021年9月30日，公司记录的净递延所得税负债为4.076亿美元，其中2.8亿美元与Caliber收购的购买价格分配有关 [385] - 2021年第三季度和前九个月，公司确认的递延所得税费用分别为2730万美元和1.195亿美元 [386] - 持有待投资的住宅抵押贷款公允价值总额为6.57427亿美元，账面价值为5.95012亿美元，加权平均收益率为6.3% [374] - 持有待售的住宅抵押贷款按成本或市场孰低计量总额为1.6494亿美元，账面价值为1.44743亿美元，加权平均收益率为6.8% [374] - 持有待售的住宅抵押贷款按公允价值/成本或市场孰低计量总额为13.663696亿美元，账面价值为13.972557亿美元，加权平均收益率为3.1% [374] - 消费贷款30天、60天和90天以上逾期率分别为1.1%、0.8%和1.2%，12个月自愿提前还款率为22.6%，12个月非自愿提前还款率为4.4% [378] 公司收入与费用数据 - 2021年第三季度净服务收入较上一季度增加2.321亿美元，主要因按市值计价调整从负转正带来1.975亿美元净变化及现金流实现额净减少1050万美元[393][395] - 2021年前九个月净服务收入较去年同期增加10.9亿美元，主要因按市值计价调整从负转正带来11.2亿美元净变化及现金流

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入为1.461亿美元，摊薄后每股收益0.30美元；核心收益2.099亿美元，摊薄后每股收益0.44美元，较Q2的0.31美元有所增长 [16] - 第三季度普通股股息为0.25美元，股息收益率为9.1%（截至9月底） [16] - 现金和流动性约19亿美元，净资产66亿美元，本季度账面价值从11.27美元增至11.35美元，总经济回报率为2.9% [16] - 本季度通过优先股发行筹集了4.65亿美元 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务 - 第三季度，抵押贷款业务的发起部门税前收入为1.775亿美元，由业务量增长驱动 [41] - 若Caliber在整个第三季度都被完全收购，合并发起量将达453亿美元，使公司成为第四大非银行发起机构和第五大发起机构（包括银行和非银行），市场份额约为5% [42] - 预计第四季度发起量约为350 - 400亿美元，2021年全年资助生产约为1750 - 1800亿美元 [45] - 第三季度销售收益利润率为161个基点，若Caliber被完全收购，该利润率将为184个基点 [44] MSR业务 - 截至9月底，MSR投资组合未偿本金余额（UPB）为6350亿美元 [30] - 公司自行服务约70%的贷款，其余部分由Mr. Cooper、Ocwen等公司进行子服务 [30] - 100%的MSR融资现在是非每日按市值计价的 [30] - 目前，只有29%的完整MSR投资组合处于可再融资状态，而2021年Q2这一比例约为40% [30] - 2020年Q3，NRZ投资组合的摊销额为5.09亿美元，2021年Q3降至2.5亿美元，降幅约为50% [30][31] SFR业务 - 目前拥有约2500个单元 [12][33] 业务目的贷款业务（Genesis Capital） - 收购Genesis Capital将为公司资产负债表每年提供约20 - 25亿美元的高息、短期优质REIT资产 [18] - Genesis Capital拥有约14亿美元的优质执行贷款，票面利率约为7% - 8%，期限较短 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 住房价格同比上涨约19% - 20%，住房供应问题和强劲的租赁市场为SFR业务提供了有利背景 [12][26] - MBA预测2022年购房贷款量将增长约10% [49] - 公司购房贷款市场份额约为5.6%，高于整体市场份额的5% [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过收购Caliber和Genesis Capital等，打造运营业务，为资产负债表提供高质量资产，以推动盈利增长 [11][15] - 公司计划通过技术提升效率，降低成本，目标是在费用方面削减10% - 20%，约合每股1美元 [35] - 公司将继续关注市场份额增长，但不会以牺牲盈利能力为代价，将通过技术、产品和分销等方面在各渠道获取更大份额 [51][52] - 在业务目的贷款业务方面，公司认为该市场规模接近5万亿美元，随着住房短缺和相关法律变化，有较大发展机会 [24][25] - 在批发业务方面，公司不会参与价格战，将跟随UWM的发展方向，投资直接面向经纪人的业务，并将其作为战略渠道，同时利用该渠道分销非QM产品 [104][105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观环境方面，预计利率将上升，美联储可能于次日宣布开始缩减购债规模，通胀可能会持续一段时间，公司投资组合处于有利地位，MSR投资组合将受益 [9][10] - 公司核心收益有望在2022年保持在0.4美元以上，有可能考虑增加股息 [68][69] - 随着再融资市场放缓，公司认为其零售服务组合规模和提高再捕获率的能力将有助于缓解再融资量下降的影响 [47] 其他重要信息 - 公司收购Caliber的交易于8月完成，整合工作进展顺利，预计2022年实现全面整合和协同效应，协同效应年化运行率预计在8000 - 1.2亿美元之间 [37][38][40] - 公司预计2022年非机构生产（非QM）约为30 - 40亿美元 [29][34] - 公司正在招聘首席数字官，计划在公司内部设立实验室，以提升技术竞争力 [73] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当Caliber和NewRez整合后，结合发起量，税前运营利润率如何，未来几年的运行率怎样？ - 公司目标是降低费用，提高净收益，随着市场份额增加和费用减少，收益和费用都会相应变化，但费用削减将是提高运营效率的重要手段 [60][62] 问题2: Caliber对发起渠道的税前利润率是否有显著增值作用？ - 由于业务组合的原因，销售收益利润率不会下降太多，机会在于削减费用，加上非QM业务的收益，将对整体业务有增值作用 [63][64] 问题3: 如何平衡股息发放和资本留存用于业务再投资？ - 公司希望2022年核心收益保持在0.4美元以上，若董事会有意愿，可能会考虑增加股息 [68][69] 问题4: 费用节省何时开始显现？ - 初期在融资方面已获得约5000万美元的协同效应，但实际费用节省预计在2022年开始显现 [71] 问题5: 在利率持平的环境下，MSR投资组合的提前还款速度如何演变，减速幅度有多大？ - 再捕获率的提高、房价上涨导致住房可负担性下降等因素将导致提前还款速度放缓，预计11月速度下降约6% [79] 问题6: 第四季度发起业务的整体利润率预期如何？ - 第四季度，DTC利润率可能下降约40个基点，对应业务可能下降5 - 10个基点，批发业务预计保持在100个基点左右，零售业务预计保持在3.65% - 3.80%左右 [81] 问题7: 收购Genesis的购买价格、增值情况和商誉情况如何？ - 约有1亿美元的商誉，初期增值约为每季度0.01美元，业务所需的股权资本约为3.25 - 3.5亿美元 [84][85] 问题8: 未来是否有其他收购计划？ - 公司的并购团队一直在寻找对业务有增值作用的收购机会，目前正在关注商业领域的一些项目 [86] 问题9: 服务技术平台的选择时间和倾向如何？ - 已决定采用Caliber的H2O平台，并将继续扩展该平台 [88] 问题10: 购买贷款和再融资贷款的利润率有何差异，在MSR投资组合中的估值是否不同？ - 购买贷款的利润率比再融资贷款高约50 - 75个基点，且更稳定，在MSR投资组合中，贷款的入账方式没有差异 [91][94] 问题11: 呼叫权业务的前景、活动节奏和所需资本如何？ - 融资市场高效，公司有较高的意愿周转贷款组合，该业务机会预计将继续增加，目前年初至今约为20亿美元 [95] 问题12: 投资结算收益损失的原因及影响环境如何？ - 该损失与载体衍生品有关，通过掉期交易进行对冲，整体在本季度相对平稳，对冲通过按市值计价体现 [98][100][102] 问题13: 批发业务的未来增长思路，是否有收购机会？ - 公司不会参与价格战，将跟随UWM的发展方向，投资直接面向经纪人的业务，将其作为战略渠道，并利用该渠道分销非QM产品 [104][105] 问题14: 第四季度销售收益利润率与第三季度相比如何？ - 第四季度预计约为176个基点，较第三季度的161个基点（若Caliber被完全收购为184个基点）下降约8个基点 [111] 问题15: Genesis业务的周期性如何，是否在繁荣的房地产市场更容易发起贷款？ - 预计该业务生产将更加稳定且有所增加，收购Genesis将有助于加强SFR业务 [112] 问题16: Genesis业务与Caliber收购带来的本地分销是否有协同效应？ - 有协同效应，Caliber的分支机构和贷款专员可以推广更多产品，对业务有增值作用 [115]

公司战略与发展 - 公司构建综合战略，通过收购扩大投资组合和运营业务，2021年完成Caliber收购，预计Q4完成Genesis收购[8][9][11][12][119][129][130][132][133][134] - 收购Genesis将增加新业务，为资产负债表创造和保留高息低久期REIT资产，提供互补机会[18][19][24] 财务亮点 - Q3'21 GAAP净收入1.461亿美元，摊薄后每股0.30美元；核心收益2.099亿美元，摊薄后每股0.44美元；普通股股息每股0.25美元，股息收益率9.1%；账面价值每股11.35美元，较6月30日增长0.7%；总经济回报率2.9%[11] - 现金及流动性达19亿美元，其中现金14亿美元；9月17日通过优先股发行筹集4.65亿美元[11] 业务表现 - MSR投资组合截至9月30日UPB达6350亿美元，87%为全额MSR，13%为超额MSR；Q3新增1560亿美元全额MSR；100%的MSR融资为非每日盯市设施；29%的全额MSR组合可进行再融资，低于Q2的40%和行业的34%[34] - 呼叫权业务Q3表现活跃，呼叫26笔交易，抵押品UPB达6.36亿美元；公司控制约800亿美元抵押品的呼叫权，约500亿美元UPB（约60%）目前可呼叫[42] - SFR业务计划将敞口扩大至50亿美元房屋，目前组合包括约2200个单位，较上季度增长56%，目标终身净收益率12 - 15%以上[49] 市场趋势与机遇

公司基本情况 - 截至2021年6月30日，公司总资产370亿美元，运营实体有6129名员工[294] 公司股权与融资 - 2021年4月14日，公司公开发行4500万股普通股，发行价每股10.10美元，承销商部分行使期权额外购买672.5万股[296] - 公司授予经理与520万股公司普通股相关的期权，行权价每股10.10美元[296] - 此次发行净收益5.121亿美元，用于收购Caliber，若收购未发生则用于一般公司用途[297] 宏观经济数据 - 2021年第二季度美国GDP年化增长率为6.5%，高于第一季度的6.4%[306] - 2021年6月30日美国失业率降至5.9%，低于3月31日的6.0%[299] - 2021年6月30日10年期美国国债收益率为1.5%，30年期固定抵押贷款利率为3.0%[307] LIBOR相关情况 - 预计2021年后部分银行停止提供LIBOR相关信息，2021年12月31日后停止公布一周和两月期美元LIBOR，2023年6月30日后停止公布其余美元LIBOR[308] - 公司为LIBOR逐步淘汰做准备，采用SOFR指数用于房利美和房地美可调整利率抵押贷款[309] 公司投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司投资组合包括服务与发起、住宅证券与贷款及其他投资[311] Newrez贷款发起业务数据 - 2021年第二季度Newrez贷款发起量为235亿美元，低于上一季度的272亿美元[313] - 2021年第二季度各渠道贷款发放量占比分别为：直销27%、合资4%、批发10%、代理58%，上一季度分别为21%、4%、10%、65%[313] - 2021年第二季度再融资活动占总发放量的64%，购房活动占36%，上一季度分别为73%和27%[313] - 2021年第二季度贷款销售收益利润率为1.31%，低于上一季度的1.43%[313] - 2021年第二季度，联合风险投资贷款生产额为10.07亿美元，直销为64.04亿美元，批发为24.13亿美元，代理为136.56亿美元[315] - 2021年第二季度，机构贷款生产额为176.49亿美元，政府贷款为56.32亿美元，非优质贷款为0.63亿美元，非机构贷款为1.2亿美元，其他为0.16亿美元[315] 贷款服务业务数据 - 截至2021年6月30日，Newrez Servicing服务的贷款未偿本金余额为2142亿美元，Shellpoint Mortgage Servicing为917亿美元，总计3059亿美元[320] - 截至2021年6月30日，服务组合中的活跃延期还款占比为2.3%，低于上一季度的3.5%[320] - 截至2021年6月30日，总服务组合未偿还本金余额为30.5907亿美元，较2021年3月31日增加1320万美元，较2020年6月30日增加2.8324亿美元[323] - 2021年第二季度总服务费用为1.12464亿美元，较上一季度减少1051万美元，较2020年同期增加4235.2万美元[325] MSRs和MSR融资应收款情况 - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款账面价值为48亿美元[326] - 截至2021年6月30日，全额和超额MSR投资组合未偿还本金余额从2020年12月31日的5360亿美元降至4890亿美元[326] - 截至2021年6月30日，PHH、Mr. Cooper、LoanCare和Flagstar分别承担相关抵押贷款15.6%、14.8%、13.7%和0.6%的子服务工作，Newrez承担55.3% [328] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款加权平均息差为34个基点，账面价值为47.904亿美元[334] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款相关贷款加权平均FICO评分为722分，加权平均票面利率为3.9% [334] - 截至2021年6月30日，MSRs和MSR融资应收款相关贷款30天、60天和90天以上逾期率分别为2.0%、0.6%和3.1% [334] 服务垫款融资情况 - 资本市场票据抵押覆盖率达到或超过90%时，公司可能需追加资金、偿还本金或增加抵押品[327] - 公司通过短期和中期抵押借款为服务垫款融资，借款为无追索权承诺信贷安排[331] 直接超额抵押服务权情况 - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权（Excess MSRs）中，机构当前未偿本金余额（UPB）为302亿美元，加权平均抵押服务权（MSR）为29个基点，加权平均超额抵押服务权为21个基点，超额抵押服务权权益为32.5% - 66.7%，账面价值为1.466亿美元；非机构UPB为340亿美元，加权平均MSR为35个基点，加权平均超额抵押服务权为15个基点，超额抵押服务权权益为33.3% - 100%，账面价值为1.376亿美元；总计UPB为642亿美元，加权平均MSR为32个基点，加权平均超额抵押服务权为18个基点，账面价值为2.842亿美元[338] - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权相关贷款的加权平均FICO评分为706分，加权平均票面利率为4.3%，加权平均到期期限为257个月，平均贷款期限为139个月，可调整利率抵押贷款占比为4.1%，三个月平均恒定提前还款率（CPR）为23.5%，三个月平均自愿提前还款率（CRR）为22.4%，三个月平均非自愿提前还款率（CDR）为1.6%，平均再捕获率为23.6%[341] - 截至2021年6月30日，直接超额抵押服务权相关贷款的30天逾期率为6.1%，60天逾期率为3.9%，90 +天逾期率为4.8%，止赎房产占比为2.8%，房地产拥有房产占比为0.2%，破产贷款占比为0.7%[343] 权益法投资的超额抵押服务权情况 - 截至2021年6月30日，通过权益法投资的超额抵押服务权中，机构当前UPB为255亿美元，加权平均MSR为33个基点，加权平均超额抵押服务权为22个基点，投资权益为50.0%，超额抵押服务权权益为66.7%，有效所有权为33.3%，账面价值为1.669亿美元；总计UPB为255亿美元，加权平均MSR为33个基点，加权平均超额抵押服务权为22个基点，账面价值为1.669亿美元[340] - 截至2021年6月30日，通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权相关贷款的加权平均FICO评分为716分，加权平均票面利率为4.6%，加权平均到期期限为238个月，平均贷款期限为110个月，可调整利率抵押贷款占比为1.3%，三个月平均CPR为26.2%，三个月平均CRR为25.0%，三个月平均CDR为1.6%，平均再捕获率为34.5%[350] - 截至2021年6月30日，通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权相关贷款的30天逾期率为2.0%，60天逾期率为0.6%，90 +天逾期率为5.0%，止赎房产占比为0.4%，房地产拥有房产占比为0.1%，破产贷款占比为0.1%[350] 服务方垫款投资情况 - 截至2021年6月30日，服务方垫款投资中，Mr. Cooper和SLS服务池的摊销成本基础为4.82308亿美元，账面价值为5.02533亿美元，底层住宅抵押贷款的UPB为216.66852亿美元，未偿还服务方垫款为4.20537亿美元，服务方垫款与底层住宅抵押贷款UPB的比例为1.9%[351] - 截至2021年6月30日的六个月，服务方垫款投资的加权平均贴现率为5.2%，加权平均期限为6.1年，公允价值变动记录在其他收入为 - 487.3万美元，担保票据和应付债券的面值为4.02039亿美元，贷款价值比（LTV）毛值为89.4%，净值为88.8%，资金成本毛值为1.3%，净值为1.2%[352] - 公司在217亿美元UPB的相关超额抵押服务权底层投资了服务方垫款投资，包括相关抵押服务权的基本费用部分[339][347] - 公司拥有通过合资企业以权益法核算的超额抵押服务权实体50%的权益，该实体在超额抵押服务权中拥有66.7%的权益[349] - 截至2021年6月30日，服务商垫款投资总额为420,537美元，其中本金和利息垫款81,061美元，代管垫款174,351美元，止赎垫款165,125美元[353] 公司其他权益情况 - 截至2021年6月30日，公司对Covius的所有权权益为24.3%[355] 机构RMBS投资组合情况 - 截至2021年6月30日，机构RMBS投资组合摊余成本为14,158,189千美元，占比100.0%，公允价值为13,953,718千美元，加权平均期限为7.1年，3个月平均CPR为10.2%，回购协议金额为13,803,858千美元[356] - 2021年第二季度，机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为2.14%，加权平均融资成本为0.17%，净息差为1.97%[358] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约151亿美元和138亿美元的机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[359] 非机构RMBS投资组合情况 - 截至2021年6月30日，非机构RMBS投资组合摊余成本为938,113千美元，公允价值为1,003,171千美元，回购协议金额为590,640千美元[360] - 2021年第二季度，非机构RMBS投资组合加权平均资产收益率为3.48%，加权平均融资成本为3.28%，净息差为0.20%[363] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司分别质押账面价值约12亿美元和15亿美元的非机构RMBS作为回购协议借款的抵押品[363] 证券化信托及住宅抵押贷款情况 - 各证券化信托中住宅抵押贷款的总未偿本金余额约为800亿美元[365] - 截至2021年6月30日，公司住宅抵押贷款未偿本金约为76亿美元，通过总额约56亿美元的有担保融资协议和总额约12亿美元的有担保应付票据和债券进行融资[370] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司为回购协议借款分别质押账面价值约61亿美元和45亿美元的抵押贷款[375] 消费贷款情况 - 截至2021年6月30日，消费贷款未偿本金余额为528,554千美元，无担保贷款占比59.6%，房主贷款占比40.4%，加权平均FICO评分为689，加权平均票面利率为17.6% [376] - 公司以证券化无追索权长期票据为消费贷款投资融资，票据到期日为2036年5月 [377] 单户租赁投资组合情况 - 截至2021年6月30日，公司单户租赁（SFR）投资组合约有1,155套房产，账面价值总计2.276亿美元，较2021年3月31日的625套和1.132亿美元有所增加 [378] 公司税务处理情况 - 公司选择按美国联邦所得税目的作为房地产投资信托（REIT）处理，若分配至少90%的应税收入，一般无需缴纳联邦、州和地方所得税 [379] 公司递延所得税情况 - 截至2021年6月30日，公司净递延所得税负债为1.001亿美元，主要由贷款销售收益递延和应税实体资产公允价值变动产生 [383] - 2021年第二季度和上半年，公司分别确认递延所得税费用700万美元和9220万美元 [384] 持有待售住宅抵押贷款情况 - 截至2021年6月30日，持有待售的住宅抵押贷款按公允价值/成本与市价孰低计量的总额为65.7724亿美元，账面价值为67.44443亿美元 [372] 反向抵押贷款情况 - 公司收购的反向抵押贷款中，约52%的未偿贷款已达到终止事件 [373] 公司信用质量指标情况 - 公司认为住宅抵押贷款的逾期状态、贷款价值比和地理区域是信用质量指标 [374] 公司生息资产及收入情况 - 2021年6月30日和3月31日公司主要生息资产的总余额分别为292亿美元和279亿美元，二季度利息收入环比持平[392] - 2021年上半年利息收入同比减少1.272亿美元，主要因MSR投资组合减少及债券和住房贷款组合减少，部分被Newrez贷款发起量增加带来的2840万美元利息收入增加所抵消[393][394] - 2021年二季度服务净收入环比减少6亿美元，主要因按市值计价调整从正转负减少6.518亿美元，部分被现金流实现减少3860万美元所抵消[396] - 2021年上半年服务净收入同比增加8.066亿美元，主要因按市值计价调整从负转正增加11亿美元，部分被现金流实现增加1.169亿美元和服务手续费收入及费用减少1.111亿美元所抵消[397][398] - 2021年二季度末，GSE、Non - Agency、Ginnie Mae的MSRs未偿还本金余额分别为2693.427亿美元、83.144亿美元、585.096亿美元，合计3361.667亿美元[395] - 2021年二季度末，公司各渠道已发起待售抵押贷款净收益占拉通调整锁定量的百分比分别为：直销3.83%、合资4.81%、批发0.95%、代理0.25%，综合为1.31%[399] - 2021年二季度各渠道贷款生产量分别为：合资104.9亿美元、直销567.4亿美元、批发267.2亿美元、代理1781.7亿美元，总计27

公司概况 - 公司自成立以来支付超37亿美元股息，净股本达61亿美元，总股东回报率为92%，市值49亿美元，资产246亿美元[8] - Q2'21核心收益1.466亿美元，每股0.31美元，普通股股息每股0.20美元，股息收益率7.6%，现金9.562亿美元，净股本60.721亿美元[14] 业务亮点 - 宣布收购Caliber，预计增加资产生成能力，构建再捕获、购房贷款、技术和人员规模，收购价16.75亿美元，预计完成后可用现金及流动性为11亿美元[19][24] - 二季度赎回6.66亿美元非机构抵押品，为2019年Q4以来最高季度赎回量，购买6.5亿美元机构证券和2.41亿美元部分索赔GNMA EBOs，证券化2.71亿美元住宅贷款，单户租赁（SFR）投资组合增加约600套单元，平均资本化率5.2%[45] 财务指标 - Q2'21账面价值每股11.43美元（不包括普通股融资影响），含影响后为11.27美元，较上季度下降0.7%[16] - Q2'21税前收入方面，发起业务为7540万美元，服务业务为3230万美元[8] 市场与战略 - 美国抵押贷款市场高度分散且预计交易量将保持高位，Newrez和Caliber组合平台有机会进一步扩大市场份额，2017A - 1H'21A市场份额从2.9%提升至4.5%[38] - 公司投资组合具有多种优势，拥有800亿美元的赎回权、超500亿美元的GNMA机会，SFR战略目标是未来5年收购50亿美元房产[43] 风险管理 - 报告中包含大量前瞻性声明，提醒投资者不应过度依赖，存在交易相关、经济和行业状况变化等风险[2] - 公司计算的内部收益率（IRR）可能与其他市场参与者不同，目标回报和收益率存在不确定性[3]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净收入1.21亿美元，摊薄后每股0.26美元，反映了为收购Caliber进行股权发行带来的0.03美元摊薄，若不考虑摊薄约为0.29美元 [24] - 核心收益1.466亿美元，摊薄后每股0.31美元，股权发行前每股约0.34美元 [25] - 普通股股息为每股0.20美元，截至6月底股息收益率为7.6%，6月底手头现金9.56亿美元，净股本略超60亿美元 [25] - 目前账面价值为每股11.27美元，反映了股权发行带来的0.16美元摊薄，若不考虑摊薄为11.43美元，上一季度为11.35美元，本季度总经济回报率为1.1% [26] - 为收购Caliber进行的股权发行在4月筹集了5.22亿美元 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 抵押贷款业务（NewRez） - 第二季度发放贷款235亿美元，税前收入7540万美元，维持前十大非银行抵押贷款发起机构地位 [19] - 服务组合规模达3050亿美元，税前收入3230万美元，维持前十大非银行抵押贷款服务机构地位 [19] - 再融资再捕获率从约28%提高到40%，直接面向消费者渠道在第二季度尽管利率上升仍实现了收益增长 [30] 投资组合业务 - 投资组合资产规模达250亿美元，是最大的非银行抵押贷款服务权所有者 [18] - 本季度在贷款业务的看涨策略和EBO策略中部署了11亿美元，资产负债表每日按市值计价的敞口销售仅占总投资组合的1% [29] 单户租赁业务 - 目前拥有1400套房屋，计划未来五年内进行50亿美元的收购 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 2021年预计合并公司的贷款发放量为1730亿美元，总服务组合规模略低于5000亿美元 [32] - 零售和直接零售合资企业以及直接面向消费者渠道预计将占整体产量的约50%，与代理和批发渠道相比，这些渠道的销售利润率有望显著提升公司损益 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 收购Caliber是公司的重大变革，使公司能够与任何对手竞争，为房主提供更多产品，助力实现住房拥有梦想 [10][11] - 未来将专注于自有专有投资组合，包括看涨期权、EBO和MSR，在当前利率和信贷利差水平下，将耐心进行资本部署，寻求机会性投资 [14] - 计划扩大单户租赁业务，已聘请优秀的领导和管理团队，预计未来将实现增长 [15] - 随着NewRez和Caliber的合并，公司有望成为全国前三大或前四大抵押贷款发起机构，将推出更多产品以满足房主需求，提高公司收益 [22] - 强调客户终身价值战略，通过提高再捕获率和提供优质客户服务来留住客户，同时持续投资技术以促进业务增长和提高盈利能力 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场具有挑战性，但公司在第二季度保持了账面价值并创造了稳定收益，核心收益与第一季度相当，若不考虑摊薄，核心收益实际上有所增长 [9] - 公司认为自身在各种利率环境下都处于有利地位，若利率缓慢上升或维持在当前水平，公司的生产机器和合并后公司的高再捕获率将推动MSR投资组合增长 [12] - 强劲的经济将促使美联储在某个时候提高利率，公司已做好应对准备，若利率维持在当前水平，公司的运营业务将创造更高收益 [16] - 公司对通过运营公司和投资业务线维持和提高未来收益充满信心，尽管近期股价有所波动，但当前账面价值和盈利潜力有望推动股价回升 [17] 其他重要信息 - 公司自成立以来已支付37亿美元股息，目前账面股权为61亿美元，股东回报率为92%，市值约为50亿美元 [18] - 公司的MSR融资目前有71%来自资本市场，自2020年3月新冠疫情以来已完成七次证券化定价 [44][47] - 自《CARES法案》颁布以来，公司已帮助超过25万房主应对新冠疫情，超过16万笔贷款已解决延期还款问题并仍在公司服务组合中，当前活跃延期还款率为2.2%，低于第一季度的3.5% [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 销售利润率改善的驱动因素是什么 - 公司看到各渠道利润率下降趋势有所平缓，JV渠道利润率在6月下降25个基点后趋于平稳，DTC业务利润率自3月下降10个基点后，在过去三个月（包括7月）保持区间波动 [64] 问题2: 2021年合并公司贷款发放量估计的关键假设是什么 - 估计基于对剩余五个月利率市场的看法以及对两家公司业务重叠情况的分析，零售和JV业务无重叠，DTC业务各自管理服务组合，第三方渠道重叠有限且具有增值性 [66][67][68] 问题3: EBO机会的规模及未来展望 - 目前资产负债表上有7亿美元的EBO，随着业务发展，若信贷周期变化，有机会回购贷款并扩大EBO业务，500亿美元的吉利美MSR投资组合为EBO业务提供了增长潜力，但具体规模取决于市场情况和房主信用状况 [73][74] 问题4: DTC和JV渠道销售收益中排除MSR再捕获的含义 - 作为房地产投资信托基金，公司对MSR再捕获的会计处理与其他公司不同，部分收益通过服务业务体现，而非计入整体发起业务 [76] 问题5: 截至目前的账面价值更新情况 - 截至目前，账面价值与第二季度末基本持平 [77] 问题6: 服务组合中不同期限和票面利率贷款的再捕获率和策略差异 - 公司根据多种因素进行目标客户定位，重点关注有再融资或购房意向的消费者，特别是处于盈利状态的借款人，目前约有100万客户是目标对象 [82] 问题7: 合并平台后对资本结构和额外杠杆的看法 - 从母公司到运营子公司层面，公司目前没有大量企业债务，随着运营业务增长，将持续评估最佳融资方式，目前由于4月的股权融资和交易后的现金状况，暂无额外现金或流动性需求，但会根据市场情况进行评估 [85] 问题8: 本季度再捕获率大幅增长的原因及近期持续改善的可能性 - 公司在营销方面取得进展，引进了优秀的营销人员，整体运营能力不断提升，随着业务发展，再捕获率有望继续提高，公司目标是提高核心收益和账面价值，推动股价回升 [91] 问题9: SFR业务增长的资金来源 - 资金可能来自投资组合的其他领域，目前资本市场对该资产的融资效率较高，公司预计第三季度末现金和流动性在13 - 15亿美元之间，有足够资金支持业务增长，若需要大规模资金，可能考虑债务或优先股融资 [93] 问题10: EBO机会的规模是否包括Caliber，纳入Caliber后机会如何变化 - 目前EBO机会规模不包括Caliber，纳入Caliber后，EBO机会将大幅增加 [95] 问题11: Caliber的收益与之前预期相比有无变化 - 公司认为从融资协同效应来看，每年有望节省约5000万美元，整体协同效应预计在每年1.5 - 2亿美元之间，与收购时对销售利润率的预期相符，预计随着双方团队合作，收益将进一步提升 [100][101] 问题12: SFR业务的房源采购、资本分配和单位增长指标 - 目前每周采购50 - 70套房屋，有广泛的采购团队和技术合作伙伴，公司预计未来几年收购规模达到50亿美元，可能会与大型房屋建筑商合作 [109][110] 问题13: 赎回贷款的预期增值和ROE，以及未来几年的赎回量和潜在回报 - 本季度赎回策略产生了约0.03美元的收益，收益来源与过去有所不同，更多来自证券化方面，预计未来若回到稳定状态，每季度赎回量至少为3亿美元，平均回报率约为2个百分点 [114][115] 问题14: JV合作伙伴加入的动机 - 大多数JV合作伙伴是房地产经纪人，他们希望通过与公司合作，利用零售销售团队实现抵押贷款发起收入的货币化 [119] 问题15: 批发渠道7月和8月销售利润率的走势 - 批发渠道利润率在3 - 4月下降后，在本季度剩余时间（包括7月）保持稳定 [122] 问题16: 提高股息的合理触发因素 - 公司希望在完成Caliber收购后重新评估股息政策，目前公司运营业务和投资业务表现良好，但未得到市场充分估值，随着再捕获率提高和未来收益增长，有望提高股息，但具体时间取决于公司发展情况 [125][126]