股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 新鴻基地產發展有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 不適用 FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 III.已發行股份及/或庫存股份變動詳情 (A). 股份期權（根據發行人的股份期權計劃） 不適用 第 3 頁 共 10 頁 v 1.1.1 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00016 | | 說明 | | | | | | | | 多櫃檯證券代號 | 80016 | RMB 說明 | | | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | | 庫存股份數目 | | | 已發行股份總數 | ...

评级调整 - 标普将新鸿基地产评级展望由负面调整为稳定 [1] - 维持A+长期发行人信贷评级及已担保优先无抵押票据评级 [1] 财务表现 - 公司实施积极主动财务管理和稳固现金流 [1] - 预计2026年6月底至2028年度债务每年减少40-50亿港元 [1] 业务优势 - 多元及具规模的收租组合缓解地产发展业务利润压力 [1] - 通过保持买地纪律确保信用状况 [1] - 住宅销售纪录和执行力支撑债务削减计划 [1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 主要受内地物业发展利润强劲及财务成本下降推动[1] - 香港物业发展利润表现较弱[1] - 2026至2027财年盈利预测分别下调9%及11% 反映香港销售利润下降[1] 投资物业 - 香港写字楼表现优于市场[1] - 香港IGC和上海ITC将于2026财年完工开业 支持经常性收入增长[1] 股东回报 - 管理层承诺维持50%派息比率[1] 投资评级 - 维持买入评级 目标价103港元[1] - 目标价对应2026财年预测收益率达4%[1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 基本符合预期 [1] - 利润增长主要受惠于中国物业发展利润强劲及财务成本下降 [1] - 管理层承诺将派息比率维持在50% [1] 业务运营 - 投资物业表现不一 香港写字楼表现优于市场 [1] - 香港的IGC和上海的ITC将于2026财年完工并开业 [1] - 新项目完工开业将支持经常性收入增长 [1] 投资评级 - 维持"买入"评级 目标价103港元 [1] - 目标价意味着2026财年预测收益率达4% [1]

财务表现 - 2025财年基础净利润增长0.5% 基本符合预期 [1] - 利润增长主要受中国物业发展利润强劲及财务成本下降推动 [1] - 管理层承诺维持50%派息比率 [1] 业务运营 - 投资物业表现不一 香港写字楼表现优于市场 [1] - 香港IGC和上海ITC将于2026财年完工开业 [1] - 新项目完工将支持经常性收入增长 [1] 投资评级 - 机构维持"买入"评级 目标价103港元 [1] - 目标价对应2026财年预测收益率达4% [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年26% [1] - 瑞银略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% [1] - 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数 办公室为高单位数 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% [1] - 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 [1] - 复苏得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银维持目标价96港元 [1] - 目标价基于每股资产净值189港元的50%折让 [1] - 评级维持"买入" [1]

核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% 大致符合预期 [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 基于每股资产净值189港元的50%折让 维持目标价96港元 [1] - 略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% 反映最新物业发展预订情况 [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数下降 办公室为高单位数下降 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1]

目标价与评级调整 - 高盛将新鸿基地产12个月目标价从104港元下调8%至96港元 但维持"买入"评级 [1] - 目标价下调主要基于盈利预测调整 但公司仍被看好受益于香港物业市场周期转势 [1] 财务预测变化 - 2026财年每股基础盈利预测下调14% 2027财年下调12% 2028财年下调2% [3] - 2026财年股息预测下调4% 2027财年下调3% 2028财年上调3% [3] - 未来三年平均派息比率预计约为49% 低于过去五年平均的52% [3] 业绩基准与依据 - 下半财年每股基础盈利为3.93港元（截至今年6月底） [3] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [3]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 但将目标价从104港元下调至96港元 因每股基础盈利和收入低于预期 同时公司受益于香港物业市场周期逐步转势 [1][2] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 但同比下降11% 较高盛预期低7% [2] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [2] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [3] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [3] 盈利预测调整 - 将2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14%、12%及2% [3] - 预测2026财年股息同比下降4% 2027至2028财年以每年4%的速度增长 [2] - 将股息预测下调4%、下调3%及上调3% [3] - 预计未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [3] 目标价与评级 - 12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 基于市账率对资产收益率/净资产收益率 [2] - 维持买入评级 因公司持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [2] 业务展望 - 预测2026财年物业发展利润率为13% 2027至2028财年逐步恢复至15%及18% 受惠于行业触底回升 [3]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 目标价从104港元下调至96港元 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 同比降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [2] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [2] 盈利预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [2] - 2026财年物业发展利润率预测为13% 2027财年恢复至15% 2028财年恢复至18% [2] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [2] 股息预测 - 2026财年股息预测同比降4% 2027至2028财年以每年4%速度增长 [1] - 2026至2028财年股息预测分别下调4% 下调3%及上调3% [2] - 未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [2] 估值与评级 - 基于市账率对资产收益率/净资产收益率的12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 [1] - 维持买入评级 因认为公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 行业展望 - 物业发展利润率预计逐步恢复 受惠于行业触底回升 [2]