EF001 發行人所發行上市權證/可轉換債券的相關信息 發行人所發行上市權證/可轉換債券 不適用 其他信息 其他信息 不適用 發行人董事 於本公告所載之日，發行人董事局由八名執行董事郭炳聯(主席兼董事總經理)(郭顥澧為其替代董事)、黃植榮(副董事總經理)、 雷霆(副董事總經理)、郭基煇、郭基泓、董子豪、馮玉麟及陳康祺；兩名非執行董事關卓然及郭基俊；以及七名獨立非執行董事 葉廸奇、王于漸、李家祥、馮國綸、梁乃鵬、梁高美懿及范鴻齡組成。 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | | --- | --- | | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | | 股票發行人現金股息公告 | | | 發行人名稱 | 新鴻基地產發展有限公司 | | 股份代號 | 00016 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 80016 RMB | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 截至2025年12月31日止六個月之中期股息 | | 公告日期 | 2026年2月26日 ...

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 收入同比增长32.0%至527.05亿港元，去年同期为399.33亿港元[68] - 公司股东应占本期溢利同比增长36.2%至102.47亿港元，去年同期为75.23亿港元[68] - 基本每股溢利同比增长36.2%至3.54港元，基础溢利每股为4.21港元[68] - 撇除投资物业公平值变动影响后，公司股东基础溢利为港币122.13亿元，去年同期为港币104.63亿元，增长16.7%[2] - 每股基础溢利为港币4.21元，去年同期为港币3.61元[2] - 账目所示可拨归公司股东溢利为港币102.47亿元，去年同期为港币75.23亿元[2] - 公司可拨归股东基础溢利为122.13亿港元，同比增长17%或17.5亿港元[95] - 公司可拨归股东溢利（账面）为102.47亿港元，同比增长36%或27.24亿港元[95][84] - 公司每股基础溢利按可拨归股东基础溢利122.13亿港元及加权平均股数28.9778亿股计算[85] - 公司每股基本溢利为3.53港元，按可拨归股东溢利102.47亿港元及加权平均股数28.9778亿股计算[84] - 公司本期综合收入为602.63亿港元，综合业绩为165.40亿港元，去年同期分别为450.52亿港元和144.66亿港元[73][75] - 本期溢利为105.85亿港元，较去年同期的78.41亿港元增长35.0%[73][75] - 本期全面收益总额同比增长82.5%至123.17亿港元[69] - 公司总营收同比增长34%至6026.3亿港元，主要受物业发展收入增长94%至3235.5亿港元推动[97] - 公司基础溢利为122.13亿港元，同比增长16.7%（从104.63亿港元）[96] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 净财务支出同比减少44.0%至8.10亿港元，去年同期为14.47亿港元[68] - 公司净财务支出为11.14亿港元，较去年同期的18.23亿港元减少38.9%，主要因银行及其他借款利息支出从25.78亿港元降至16.58亿港元[73][80] - 税前溢利扣除项中，物业销售成本从124.28亿港元大幅增加至249.88亿港元，雇员开支从52.87亿港元微降至50.69亿港元[81] - 物业发展业绩中，香港及内地项目的销售及推销费用分别为1.12亿港元和0.74亿港元，去年同期分别为3.41亿港元和1.06亿港元[75] - 净财务支出（利息资本化后）减少44%至8.1亿港元，平均实际利率下降至3%[105] 财务数据关键指标变化：投资物业公允价值变动 - 投资物业公平价值变动录得亏损13.07亿港元，较去年同期的28.75亿港元亏损收窄[68] - 投资物业公平价值变动净亏损7.45亿港元，较去年同期的净亏损22.42亿港元有所收窄，主要得益于香港地区从亏损27.43亿港元转为收益7.22亿港元[73][75] - 公司投资物业公平价值净减少（扣除递延税及非控股权益）为3.04亿港元，去年同期为减少20.34亿港元[85][95] - 公司投资物业总值达4200.74亿港元，期内公平价值减少13.07亿港元[90] - 投资物业公允价值净减少7.45亿港元，其中香港物业增加7.22亿港元，内地物业减少14.67亿港元[104] 财务数据关键指标变化：其他收益与税项 - 来自合营企业及联营公司的业绩贡献同比增长32.6%至24.82亿港元[68] - 其他净收益为9.02亿港元，包含收回土地收益3.89亿港元及出售投资物业溢利1.81亿港元，去年同期为5.63亿港元[79] - 公司所得税项总支出为31.78亿港元，其中香港利得税12.44亿港元，香港以外税项22.19亿港元[83] - 其他净收益为9.02亿港元，包括土地收回收益5.23亿港元及出售投资物业溢利1.81亿港元[103] 各条业务线表现：物业发展 - 来自物业销售的溢利为港币48.85亿元，去年同期为港币25.06亿元，增长94.9%[4] - 物业发展分部合并收入增长94.3%，从去年同期的166.48亿港元增至323.55亿港元，其中内地收入从6.17亿港元大幅增至58.72亿港元[73][75] - 物业发展分部营业溢利同比大幅增长至48.85亿港元（2024年：25.06亿港元），其中内地物业发展溢利贡献28.73亿港元[97][98] - 香港物业发展收入同比增长65%至264.83亿港元，但营业溢利下降13%至20.12亿港元，平均毛利率从15%降至8%[98] - 公司出售帝景园及Shouson Peak投资物业单位实现基础溢利38.38亿港元，整体毛利率13%[99] - 公司未确认收入的合约销售金额为263亿港元，其中香港222亿港元，内地41亿港元[100] 各条业务线表现：物业租赁 - 总租金收入按年持平，为港币122.85亿元，净租金收入按年下跌1%至港币89.50亿元[5] - 物业租赁分部综合业绩为89.50亿港元，较去年同期的90.04亿港元略有下降，其中香港地区业绩从63.39亿港元降至62.65亿港元[73][75] - 香港物业投资组合总租金收入为港币87.97亿元，与去年持平[11] - 香港投资物业净租金收入下降1%至62.65亿港元，零售物业收入微降1%至45.35亿港元[100] - 内地投资物业净租金收入增长1%至24亿港元，零售物业收入增长约5%至21亿港元[101] - 回顾期内，公司在內地的总租金收入大致维持稳定，为人民币28.25亿元[26] 各条业务线表现：酒店业务 - 酒店业务收入增长3%至27.79亿港元，EBITDA增长12%至7.96亿港元[101] 各条业务线表现：电讯业务 - 电讯业务（数码通）收入增长2%至35.61亿港元，基础营业溢利增长6%[101] - 數碼通推出多項新服務，包括利用5G技術的「SmarTone PRIORITY」及「AI Connect」等[38] 各条业务线表现：运输基建及物流业务 - 运输基建及物流业务收入减少8%至40.04亿港元，营业溢利下降34%至5.74亿港元[102] 各条业务线表现：新意网 - 新意网收入增长3%至15.08亿港元，营业溢利增长2%至7.62亿港元[102] - 新意網的Mega-i數據中心已躋身全球最成熟、互聯程度最高的連接樞紐之列[41] 各条业务线表现：其他业务 - 集团其他业务收入减少8%至37.71亿港元，营业溢利维持在5.49亿港元[102] 各地区表现：香港 - 按所占权益计算，集团期内在香港录得的合约销售额约港币174亿元[8] - 截至2025年12月31日，集团在香港的土地储备约有5730万平方呎，其中3820万平方呎为已落成物业，1320万平方呎为发展中住宅[6] - 回顾期内香港有三个物业可交楼，按所占楼面面积计算约250万平方呎[10] - 其中可供出售的住宅物业约190万平方呎，其余为收租及长线投资的零售楼面[10] - 预计本财政年度下半年竣工的物业约190万平方呎，可供销售住宅约占60万平方呎[10] - 按地区划分，公司收入主要来自香港（464.45亿港元），占总收入88.1%，内地收入从32.45亿港元增至62.59亿港元[78] 各地区表现：内地 - 截至2025年12月31日，公司在內地的土地储备合共6460万平方呎，其中约4290万平方呎为发展中物业[21][22] - 內地土地储备中，约2170万平方呎为已落成物业，近半位于上海重要商业枢纽[22] - 回顾期内，公司在內地录得的合约销售额约为人民币13亿元[23] - 回顾期内，公司在內地竣工的物业约130万平方呎[24] 管理层讨论和指引：市场展望与推售计划 - 香港住宅市场因按揭利率下调、租金上升和楼价温和回升等因素，置业需求稳健，预计继续逐步复苏[57] - 公司计划在未来十个月推售多个香港住宅项目，包括启德天玺·海第2期、毗邻港铁荃湾西站和元朗沙埔南项目、毗邻港铁古洞站大型项目第1期、沙田港铁第一城站附近项目及元朗东成里项目第1期[59] - 公司计划推售内地项目，包括上海滨江凯旋门的尊贵别墅以及杭州国际金融中心（汇东）的天玺·东岸、苏州湖滨四季余下的别墅和佛山滘景等合作发展项目的新批次[59] 管理层讨论和指引：项目进展 - 西沙SIERRA SEA第2A及第2B期在2026年1月推售，合约销售额超过港币90亿元[8] - 位于高铁西九龙总站上盖的IGC写字楼已完工，其中一座大楼已于2026年初交付予主要租户[61] - 上海ITC第三期最后部分，包括B座摩天办公大楼、旗舰商场ITC Maison和上海徐家汇中心安达仕酒店，在2026年初落成后正陆续开业[61] - 杭州项目方面，位于汇东的商场计划于2027年上半年起分阶段开业[61] - 上海徐家汇ITC项目最后部分提供约560万平方呎楼面，预期将于本财政年度下半年落成[25] - 杭州国金汇邸二期所占楼面面积约35.9万平方呎，相关单位已全数售罄[25] - 商场ITC Maison面积达260万平方呎，计划2026年上半年开始分阶段开业[31] - 杭州国际金融中心汇东商场楼面面积约70万平方呎，计划2027年上半年起分阶段开业[32] - 艺术广场大楼项目将提供约67.2万平方呎写字楼和约2.7万平方呎零售楼面，预计于2027年完工[20] - 机场空运中心的大型翻新工程預計於2026年底完工[42] - 九龙东帝苑酒店366间客房中约三分之一已完成翻新，整个升级工程预计2026年第三季完工[35] - 上海徐家匯中心安達仕酒店計劃於2026年3月開幕，配備超過260間客房[37] 其他重要内容：财务与债务状况 - 截至2025年12月31日，集團的淨負債比率為13.5%，利息覆蓋率為8.7倍[44] - 集團於2025年9月獲標普確認信貸評級為A+，穆迪維持A1評級，展望均為穩定[44] - 集團絕大部分借貸以港元為單位，美元借貸已全數掉期為港元，整體外匯風險極低[45] - 于2025年12月31日，投资物业价值为4200.74亿港元，较2025年6月30日增长0.7%[70] - 银行及现金结余为195.29亿港元，较2025年6月30日增长15.4%[70] - 净负债状况改善，银行及其他借款总额（流动与非流动）为1031.75亿港元，较2025年6月30日的1102.17亿港元减少6.4%[70] - 利息覆盖率为8.7倍[105] - 净债项减少96.52亿港元至836.46亿港元，负债比率降至13.5%[109] - 债项总额为1031.75亿港元，加权平均偿还期约为3年[110] - 债项货币构成（掉期后）：港元占69%，人民币占29%，英镑占2%[111] - 截至2025年12月31日，公司债务总额为1031.75亿港元，其中定息债务占37%（383.85亿港元），港元浮息债务占40%（410.84亿港元），人民币浮息债务占21%（217.44亿港元）[112] - 截至2025年12月31日，公司银行存款及现金为195.29亿港元，其中61%为港元，27%为人民币，12%主要为美元[116] - 公司净资产的约17%以人民币结算，因人民币兑港元升值约1.7%，于2025年12月31日产生汇兑收益约17亿港元[114] - 公司用于管理利率及外汇风险的衍生工具名义本金总额为163.02亿港元[115] - 公司抵押资产账面总值148.52亿港元作为银行借款保证，并抵押银行存款0.45亿港元作为银行担保[117] - 截至2025年12月31日，公司或然负债总额为23.35亿港元，主要为对合营企业银行借款的担保[118] - 截至2025年12月31日，公司拥有充裕未提取的承诺银行融资，大部分为中长期安排，以降低再融资风险[113] 其他重要内容：股息与股东回报 - 中期股息每股港币0.98元，较去年同期增加3%[3] - 公司中期股息为每股0.98港元，总额28.40亿港元[87] - 公司宣布派发截至2025年12月31日止六个月中期股息每股0.98港元，将于2026年3月19日以现金派发[121] 其他重要内容：物业组合与运营 - 商场组合平均出租率为94%[12] - 中环国际金融中心（IFC）出租率上升至98%[16] - 西九龙环球贸易广场（ICC）出租率维持在91%[16] - 新商场Scramble Hill三布目楼面面积约50万平方呎，公司持有72.7%权益[15] - 启德商场天玺•天Mall楼面面积约22万平方呎[15] - The Point商场会员计划会员人数超过300万[14] - IGC项目由两幢双子大楼组成，总写字楼楼面约260万平方呎，公司持有其中约120万平方呎作长期投资[18] - IGC基座商场总楼面达60.3万平方呎，与圆方商场共同组成约160万平方呎的购物中心枢纽[20] - 内地零售物业组合总楼面面积近900万平方呎，为租金收入主要来源[27] - 上海ITC第三期A座写字楼最新出租率超过80%[30] - 上海ITC第三期B座摩天办公大楼将提供约240万平方呎优质写字楼楼面[31] - 杭州国际金融中心汇西办公楼1座楼面面积约37.8万平方呎，已于2025年7月交付[32] - 广州环球贸易广场天环·广州南商场楼面约21.5万平方呎[33] - 广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方呎[33] - “帝赏”会员计划最新会员人数增至超过26万人[35] - 一田在2025年9月完成翻新沙田旗艦超市，並在西沙GO PARK第2期商場開設新概念店「YATA Fresh」[43] - 香港商用航空中心新航廈第一期已啟用，交通流量有穩健增長[42] 其他重要内容：可持续发展与社区投资 - 将军澳堆填区太阳能发电场预计每年生产120万度绿色电力，减少468吨二氧化碳排放[49] - 集团已安装2万块太阳能板，每年可生产约900万度电，减排约3800吨[49] - 到2026年底前，太阳能板总数将增加至2.4万块[49] - 到2026年第一季末前，充电装置总数将增加至120个[50] - 集团捐赠港币2000万元作为大埔火灾紧急支援[51] - 集团2025年“公益慈善马拉松”筹得约港币460万元善款[52] - 集团连续三期支持“共创明『Teen』计划”，每期有超过200名员工担任导师[53] - 集团在MSCI ESG评级中获评为AA级[48] - 集团连续第六年在“恒生可持续发展企业指数”中维持AAA评级[48] 其他重要内容：科技与创新 - 期内集团举办了超过100场人工智能与科技相关的工作坊和网上研讨会[55] 其他重要内容：公司治理与人事 - 董事局17名成員中包括7名經驗豐富的獨立非執行董事[46] - 公司执行董事冯秀炎女士因健康理由，已辞任，于2026年2月3日起生效[64] - 董事会由8名执行董事、2名非执行董事及7名独立非执行董事共17人组成[

行业前景与市场阶段 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1][2] - 预期明年香港楼价再升约5% [1][2] - 认为香港房地产行业已进入新阶段，由“复苏初期”迈向“扩张期” [1][2] 估值标准与投资逻辑 - 在乐观市场环境下，估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1][2] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1][2] 公司评级与目标价 - 将新鸿基地产（00016）评级上调至“增持”，给予市场最高目标价162港元 [1][2] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1][2] - 看好信和置业（00083），认为其特别适合追求收益的投资者 [1][2] - 看好恒基地产（00012），认为其有待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1][2]

行业前景与预测 - 摩根大通将今年香港楼价升幅预测由5%至7%上调至10%至15% [1] - 预期香港楼价明年再升约5% [1] - 认为香港地产行业已从“复苏初期”迈向“扩张期” [1] 估值逻辑与评级调整 - 在乐观市场环境下，行业估值标准正由“股息收益率”转向“资产净值折让” [1] - 将所覆盖的行业股份目标价整体上调13%至49% [1] 重点公司观点 - 将新鸿基地产评级上调至“增持”，予目标价162港元，为市场最高目标价 [1] - 新鸿基地产目标价估值参考扩张期历史平均水平，相当于资产净值折让率20% [1] - 看好信和置业，认为其特别适合追求收益的投资者 [1] - 看好恒基地产，但认为需待业绩公布及股息政策更明朗，3月中旬会是更佳入市时机 [1]

香港住宅市场前景 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将同比上升10% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，受惠于内地买家强劲购买力，楼价在去年触底后将于今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想可能为楼市带来进一步上行空间 [1] 租金与商业物业市场 - 摩根士丹利预期今年香港住宅租金将增长5% [1] - 商业物业空置率仍然高企，仅中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] 土地市场与发展商动态 - 发展商开始活跃于土地市场活动，并上调新发展项目的平均价 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1] 股票市场与公司偏好 - 摩根士丹利料香港地产股股价将在业绩季前夕波动加剧 [1] - 摩根士丹利偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 潜在风险因素 - 地缘政治风险与宏观不确定性可能对楼市构成下行压力 [1]

核心观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价同比上升10%，租金增长5% [1] - 预计股价在业绩季前夕波动加剧 [1] - 偏好新鸿基地产、长实集团及恒基地产，均予“增持”评级，看淡九龙仓置业，予“减持”评级 [1] 住宅市场展望 - 受惠于内地买家强劲购买力，楼价去年触底后，预计今年回升5%，且上升周期有望持续数年 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会构成下行压力 [1] - 发展商开始活跃于土地市场，并上调新发展项目的平均价 [1] 商业与工业物业市场 - 商业物业空置率仍然高企，只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] - 建筑成本显著上升，会压缩住宅项目利润空间 [1] - 建筑成本上升会阻碍将丙级写字楼或工业大厦改建为学生宿舍的进程 [1]

行业观点 - 摩根士丹利对香港住宅市场保持乐观，预期今年楼价将按年上升10% [1] - 预期今年香港住宅租金将按年增长5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平预期，香港楼价在去年触底后，将于今年回升5% [1] - 仲量联行香港主席曾焕平认为，香港楼市的上升周期有望在数年内持续 [1] - 利率下调与资本市场表现理想或令香港楼市有进一步上行空间 [1] - 地缘政治风险与宏观不确定性或会对香港楼市构成下行压力 [1] - 虽然整体市场情绪好转，但商业物业空置率仍然高企 [1] - 只有中环甲级写字楼等资产的租金有望回升 [1] 公司评级 - 摩根士丹利偏好新鸿基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好长实集团，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利偏好恒基地产，给予“增持”评级 [1] - 摩根士丹利看淡九龙仓集团，给予“减持”评级 [1] 市场驱动因素 - 香港楼市受惠于内地买家强劲的购买力 [1]

核心观点 - 摩根士丹利发布研究报告 预期新鸿基地产2026财年上半年每股基本盈利同比增长13%至3.89港元 并给予“增持”评级及120港元目标价 [1] 财务业绩与预测 - 预期公司上半财年每股基本盈利将同比增长13%至3.89港元 [1] - 预期中期股息将维持每股0.95港元不变 [1] 业务表现与项目进展 - 由于成本较低的完工存货入账及近期新盘加价销售 物业发展项目利润率可能达到高十位数水平 [1] - Sierra Sea第2A&2B期项目表现理想 [1] - 公司预计将推出位于启德跑道区的豪宅项目天玺-海2期项目 [1] - 天玺-海项目首期平均成交呎价达每平方英尺5万港元以上 预计第二期初始定价可达每平方英尺4.5万港元以上 有望带来15%以上的可观利润率 [1] 投资评级与目标 - 摩根士丹利给予新鸿基地产“增持”评级 [1] - 目标价为120港元 [1]

核心观点 - 摩根士丹利发布研究报告 预期新鸿基地产2026财年上半年每股基本盈利同比增长13%至3.89港元 中期股息预计维持每股0.95港元 给予“增持”评级及120港元目标价 [1] 财务表现与预期 - 预期公司上半财年每股基本盈利将同比增长13%至3.89元 [1] - 中期股息预计维持每股0.95港元不变 [1] 业务发展与项目情况 - 由于成本较低的完工存货入账及近期新盘加价销售 物业发展项目利润率可能达到高十位数水平 [1] - Sierra Sea第2A&2B期项目表现理想 [1] - 公司预计将推出位于启德跑道区的豪宅项目天玺-海2期项目 [1] - 天玺-海项目首期平均成交尺价达每平方英尺5万港元以上 预计第二期初始定价可达每平方英尺4.5万港元以上 有望带来15%以上的可观利润率 [1] 投资评级与目标 - 摩根士丹利予新鸿基地产“增持”评级 目标价120港元 [1]

股份数据 - 截至2026年1月底，已发行普通股（不含库存股）2,897,780,274股[2] - 截至2026年1月底，库存股份数目为0股[2] - 2026年1月已发行普通股及库存股份数目无增减[2] 持股要求 - 适用最低公众持股量为已发行股份总数（不含库存股）的25%[2] - 截至2026年1月底，公司符合公众持股量要求[2]