收入和利润（同比环比） - 2020年第一季度总收入为444,532千美元，较2019年同期的534,668千美元下降16.9%[22] - 租金收入从499,877千美元下降至401,274千美元，降幅为19.7%[22] - 2020年第一季度净亏损为104,503千美元，而2019年同期净利润为213,044千美元[22] - 归属于普通股东的净利润从181,488千美元大幅下降至4,963千美元[22] - 每股基本收益从0.95美元下降至0.03美元[22] - 公司2020年第一季度净亏损1.045亿美元，而2019年同期净利润为2.1304亿美元[32] - 2020年第一季度净亏损为1.045亿美元，而2019年同期净利润为2.1304亿美元[41] - 公司2020年第一季度净亏损1.045亿美元，而2019年同期净利润为2.13亿美元[48] - 2020年第一季度净亏损1.045亿美元，而2019年同期净利润为2.1304亿美元[187] 成本和费用（同比环比） - 房地产基金投资亏损从167千美元扩大至183,463千美元[22] - 2020年第一季度利息和债务支出为5884.2万美元，较2019年同期的1.0246亿美元下降42.6%[39] - 2020年第一季度利息支出（不含资本化利息）为5399.7万美元，较2019年同期的8579.6万美元下降37.1%[50] - 2020年第一季度利息和债务费用为5884.2万美元，较2019年同期的1.0246亿美元下降42.6%[156] - 股票薪酬费用在2020年第一季度为2576.5万美元，较2019年同期3165.4万美元下降18.6%[150] 各业务线表现 - 租金收入从499,877千美元下降至401,274千美元，降幅为19.7%[22] - 2020年第一季度租金收入4.0127亿美元，较2019年同期的4.9988亿美元下降19.7%[39] - 零售物业租金收入中可变部分占比14.5%（5,417万美元/3.912亿美元），较2019年同期下降25.2%[67][68] - 酒店业务收入从2019年Q1的1,261万美元锐减至2020年Q1的874万美元，降幅30.7%[67][68] - 贸易展览收入从2019年Q1的1,696万美元下降至2020年Q1的1,130万美元，降幅33.3%[67][68] - 2020年第一季度房地产基金投资贡献338.9万美元[27] - 房地产基金投资公允价值从2019年末2.226亿美元降至2020年3月末4,513万美元，减值2.964亿美元[72] - 2020年第一季度出售220 Central Park South的7个公寓单元，获得净收益1.912亿美元，实现财务净收益6858.9万美元[95] - 2020年第一季度220 Central Park South公寓销售带来1.912亿美元现金流入，较2019年同期的4.2548亿美元下降55%[48] 各地区表现 - 纽约业务板块2020年Q1总收入3.556亿美元，同比下降19.8%（对比2019年同期4.433亿美元）[67][68] - 2020年第一季度纽约地区NOI现金基础为2.4367亿美元，其他地区为4032万美元[188] 现金流 - 2020年第一季度运营现金流为5144.8万美元，较2019年同期的6411.8万美元下降19.8%[32] - 2020年第一季度投资活动净流出9933.9万美元，而2019年同期净流入4.0329亿美元[32] - 2020年第一季度融资活动净流入1.0807亿美元，而2019年同期净流出2.7468亿美元[34] - 2020年第一季度运营现金流为5144.8万美元，较2019年同期的6411.8万美元下降19.8%[48] - 2020年第一季度投资活动净流出9933.9万美元，而2019年同期净流入4.0329亿美元[48] - 公司2020年第一季度融资活动净流入1.0807亿美元，2019年同期净流出2.7468亿美元[50] 资产和负债 - 公司总资产从2019年12月31日的18,287,013千美元下降至2020年3月31日的18,209,659千美元[18] - 房地产净值为10,118,651千美元，较2019年底的10,058,054千美元略有增长[18] - 现金及现金等价物从1,515,012千美元增至1,586,738千美元[18] - 公司总负债从2019年末的100.871亿美元增至2020年3月末的102.926亿美元，增长2%[36] - 公司房地产资产净值从2019年末的100.5805亿美元增至2020年3月末的101.1865亿美元，增长0.6%[36] - 公司现金及现金等价物从期初的16.071亿美元增至期末的16.673亿美元，增长3.7%[34] - 截至2020年3月31日，公司现金及现金等价物与受限现金总额为16.673亿美元，较2019年同期的9.0963亿美元增长83.3%[50] - 公司合并债务总额为79.96亿美元，其中可变利率债务21.97亿美元（加权平均利率2.32%），固定利率债务57.99亿美元（加权平均利率3.57%）[327] - 公司无担保定期贷款余额增至8亿美元，其中7.5亿美元固定利率为3.87%，剩余5000万美元浮动利率为LIBOR+1.00%[102] - 公司抵押贷款总额为56.709亿美元，其中固定利率贷款45.994亿美元（利率3.52%），浮动利率贷款10.716亿美元（利率2.89%），加权平均利率为3.40%[103] - 公司无担保债务总额为23.171亿美元，包括4.5亿美元高级无担保票据（利率3.50%）、8亿美元无担保定期贷款（利率3.75%）和10.75亿美元无担保循环信贷（利率1.78%）[103] 管理层讨论和指引 - 公司2020年3月租金收取情况：办公室租户收取率达90%，零售租户收取率仅53%，综合收取率为83%[54] - 2020年4月出售4套公寓单元，净收益达1.577亿美元，但未来交付可能因施工延误而暂停[56] - 公司临时裁员1,803人，包括1,293名纽约物业清洁/安保人员、414名酒店员工及96名总部员工[56] - 公司高管自2020年4月起自愿减薪，董事会成员放弃7.5万美元年度现金津贴[56] - 公司在220 Central Park South项目上已支出13.95亿美元，预计总开发成本为14.5亿美元[94] - 公司2020年第一季度Moynihan Train Hall项目支出9879.4万美元，较2019年同期的1.2353亿美元下降20%[48] 其他综合收益/亏损 - 其他综合亏损为45,477千美元，主要来自利率互换价值的减少[24] - 利率互换价值减少导致其他综合亏损4547.7万美元，2019年同期为1702.9万美元[41] - 非合并子公司的其他综合收益为8000美元，2019年同期为亏损98.5万美元[41] - 公司累计其他综合亏损从2019年12月31日的4023万美元扩大至2020年3月31日的8272万美元，主要因利率互换亏损4548万美元[118] 股息和分配 - 2020年第一季度普通股股息为每股0.66美元，总计1.26106亿美元[27] - 2020年第一季度优先股股息总计1253.1万美元[27] - 2019年第一季度普通股股息为每股0.66美元，总计1.25876亿美元[29] - 2020年第一季度向股东分配股息总额为4984.9万美元，较2019年同期的1258.8万美元增长296%[50] - 公司支付特别股息每股1.95美元，总额3.724亿美元，于2020年1月15日支付给截至2019年12月30日的登记股东[109] - 2020年第一季度向Vornado分配的股息为每股0.66美元，总计1.2611亿美元[44] - 2020年第一季度优先股股东的股息分配为1253.1万美元[44] 投资和公允价值 - 公司2020年第一季度净投资收入为5.7万美元，而2019年同期净投资亏损为26.7万美元[74] - 公司持有的投资未实现亏损为1.835亿美元，而2019年同期为10万美元收益[74] - 公司出售PREIT 625万股普通股，实现净收益2837.5万美元，并记录493.8万美元的市值损失[75][77] - 2020年第一季度市场证券公允价值减少493.8万美元，其中PREIT投资亏损493.8万美元[154] - 房地产基金投资的贴现率范围从10.0%至15.0%，加权平均为13.8%；终端资本化率范围从6.0%至9.9%，加权平均为7.6%[128] - 贷款应收款公允价值为5199万美元，信用损失导致账面价值减少726.1万美元，归类为Level 3资产[142][136] - 利率互换合约资产公允价值为9.4万美元，负债公允价值为8160.1万美元，用于对冲浮动利率债务风险[149][148] - 现金等价物公允价值为14.23亿美元，与账面价值基本持平，归类为Level 1资产[145] - 公司总债务账面价值79.959亿美元，公允价值79.98亿美元，其中抵押贷款公允价值56.89亿美元[145] 利率和债务管理 - 利率上升1%将导致合并债务年净收入增加2196.6万美元（可变利率部分）[327] - 非合并实体按比例分担债务总额28.52亿美元，其中可变利率14.91亿美元（加权平均利率2.70%），固定利率13.61亿美元（加权平均利率3.93%）[327] - 利率上升1%对非合并实体债务影响为年净收入增加1490.5万美元[327] - 利率变动综合影响：归属于Vornado的年净收入增加3412.1万美元（每股稀释后0.18美元）[327] - 公司使用利率互换衍生工具对冲风险，名义本金总额19.25亿美元，公允价值8160.1万美元[329] - 最大单笔利率互换为7.5亿美元无担保定期贷款（LIBOR+100基点，互换后固定利率3.87%）[329] - 888第七大道抵押贷款利率互换名义本金3.75亿美元（LIBOR+170基点，互换后固定利率3.25%）[329] 信用损失和风险敞口 - 2020年第一季度信贷损失计提726.1万美元，会计准则变更累计调整1,606.4万美元[58] - 2020年第一季度应收贷款信用损失为726.1万美元[154] - 公司对未合并VIEs的投资净账面价值为2.160亿美元（2020年3月31日），最大风险敞口限于投资账面价值[119] - 合并VIEs（不包括运营合伙公司）总资产48.600亿美元，负债26.924亿美元（2020年3月31日）[121] 股权和薪酬 - 2020年第一季度员工股票期权计划发行69股，金额为351.7万美元[27] - 2020年OPP绩效股权计划总规模3500万美元，已授予高管3293万美元，其中758.3万美元因加速行权立即确认费用[151] - 2020年OPP计划中，Vornado股票总回报率（TSR）需在三年绩效期内（2020年3月30日至2023年3月30日）超过基准指数（80% SNL美国办公REIT指数和20% SNL美国零售指数）或绝对TSR超过21%，最高奖励上限为3500万美元[152] 保险覆盖 - 公司保险覆盖范围包括每起事故3亿美元的一般责任保险和20亿美元的全风险财产保险，加州地震保险限额为3.5亿美元[166] - 恐怖主义保险覆盖限额为60亿美元（认证事件）和12亿美元（非认证事件），NBCR恐怖主义事件覆盖50亿美元[166] - Farley办公楼和零售建筑的建筑风险保险覆盖限额为28亿美元[168] 租赁和担保 - 公司与纽约市经济发展局签订49年租约，年租金为200万美元，截至2020年3月31日，租赁负债为4579万美元，使用权资产为3473.2万美元[174] - 截至2020年3月31日，公司因终止第五大道608号土地租赁需确认7107.1万美元租赁负债，终止后将转为收入[176] - 公司为部分物业提供担保和主租赁协议，截至2020年3月31日总金额约为15.43亿美元[177] - 截至2020年3月31日，公司未偿还信用证余额为1745.8万美元[178] - 公司持有95%股权的合资企业负责开发Farley办公楼和零售大楼，相关义务由Vornado和Related共同担保[179] - 截至2020年3月31日，公司需向基金有限合伙人支付2430万美元的回拨款项[180] - 公司预计向部分持股实体追加投资约1100万美元[181] - 截至2020年3月31日，公司建筑承诺总额约为5.59亿美元[181]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后FFO为每股0.89美元，与去年同期持平 2019年全年调整后FFO为每股3.49美元，低于2018年的3.73美元，但比第三季度给出的指引高出0.09美元 [9] - 2019年财务表现低于2018年的原因包括：32亿美元资产出售导致0.25美元的减少，一次性非现金股票补偿费用导致0.09美元的减少，零售破产导致的收入损失为0.04美元，总计减少0.38美元，部分被核心业务增长和利息节省所抵消 [10] - 2020年调整后FFO预计将比2019年减少0.23至0.33美元，其中0.16美元是由于资产出售的全年影响，0.09美元是由于将资产撤出服务进行重新开发，0.08美元是由于2019年零售商破产的全年影响 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年公司在纽约、芝加哥和旧金山完成了215份租赁合同，总面积达170万平方英尺，起始租金为每平方英尺90.45美元，GAAP和现金的正面市场调整分别为14%和8.8% [11] - 2019年第四季度公司范围内的现金基础同店NOI增长了6.6%，其中纽约办公室增长了3.4%，街道零售下降了2.2%，theMART增长了100%，555 California Street增长了4.1% [12] - 2019年公司在芝加哥的theMART完成了62份租赁合同，总面积达28.6万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺49.43美元 [38] - 2019年公司在旧金山的555 California Street校园保持满租，第四季度与一家律师事务所续签了租赁合同，起始租金为每平方英尺94美元，现金市场调整率为72.5% [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室市场表现强劲，2019年新增1.9万个办公室工作岗位，办公室使用就业人数达到创纪录的147万人 [17] - 2019年曼哈顿的租赁总量达到4300万平方英尺，是20年来的最高水平，其中科技公司租赁了750万平方英尺 [18] - 2019年纽约市的创业投资达到170亿美元，占全美创业投资总额的20%，创历史新高 [20] - 2019年曼哈顿的A级产品租金达到每平方英尺109美元的历史新高 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在全力推进PENN区的重新开发，预计2020年将完成Moynihan Train Hall和Farley的850平方英尺办公和零售空间 [22] - 公司在PENN区的总投资超过50亿美元，其中公司投资22亿美元，政府投资30亿美元 [23] - 公司正在将PENN区的租金从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [33] - 公司正在与多家零售商进行谈判，计划在Farley引入食品、饮料、咖啡、健身、联合办公、会议和零售等多种服务 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年将是转折点，随着PENN区的投资，未来将创造巨大的用户价值 [15] - 公司预计2020年将是业绩底部，之后将开始强劲增长 [83] - 公司对纽约办公室市场的前景持乐观态度，认为曼哈顿的办公室市场将继续保持强劲 [17] - 公司对PENN区的转型充满信心，认为随着计划的实现，办公租户将真正欣赏公司提供的独特产品 [31] 其他重要信息 - 公司在2019年第四季度完成了220 Central Park South的65套公寓的销售，总净收益为18.2亿美元 [13] - 公司预计2020年将从220 Central Park South的销售中获得超过10亿美元的净收益，并将这些资金重新投入到PENN区的重新开发中 [14] - 公司在2019年第四季度以3400万美元的价格买断了Kmart在PENN1的14.1万平方英尺的租约 [24] - 公司在2020年1月与Information Builders达成了一项搬迁交易，将其从PENN2的塔楼搬迁到PENN11和PENN1的两个独立空间，总面积达7.8万平方英尺 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年业绩下滑的原因 - 2020年业绩下滑的原因包括资产出售、资产撤出服务进行重新开发以及零售商破产的影响 [52][53] - 公司预计2020年将是业绩底部，之后将开始强劲增长 [83] 问题: PENN区的租赁进展 - 公司正在与多家租户进行谈判，预计将在下一季度完成一些重要的租赁合同 [71] - 公司预计PENN区的租金将从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [73] 问题: 公司是否考虑回购股票 - 公司目前没有计划回购股票，认为将资金用于PENN区的重新开发是更有利的选择 [101][103] 问题: 公司对纽约办公室市场的看法 - 公司对纽约办公室市场的前景持乐观态度，认为曼哈顿的办公室市场将继续保持强劲 [17] - 公司预计PENN区的租金将从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [73] 问题: 公司对零售市场的看法 - 公司认为高端零售市场并未消亡，但租金需要更具经济性 [41] - 公司对第五大道的零售市场持乐观态度，认为尽管租金有所下降，但仍有强劲的品牌需求 [141][143]

业绩总结 - 2019年总收入为1,924,700千美元，同比下降239,020千美元，降幅约11.05%[25] - 2019年归属于普通股东的净收入为3,097,806千美元，较2018年的384,832千美元增加2,712,974千美元，增幅约705.73%[25] - 2019年每股基本收益为3.01美元，较2018年的0.53美元增长90.6%[21] - 2019年FFO（归属于普通股东及假设转换后的调整值）为171,030千美元，2018年为169,874千美元[21] - 2019年净收入为3,334,262千美元，较2018年的422,603千美元增加2,911,659千美元，增幅约688.66%[25] 用户数据 - 2019年总租金收入为1,767,222千美元，较2018年的2,007,333千美元下降240,111千美元，降幅约11.97%[25] - 2019年纽约地区的NOI（每股净运营收入）为305,566千美元，较2018年同期的329,531千美元下降了7.3%[36] - 2019年全年，NOI为1,259,777千美元，较2018年的1,382,620千美元下降了8.9%[36] - 2019年同店NOI增长率为0.5%，2018年为2.1%[38] - 2019年第四季度，theMART的同店NOI增长率为114.3%，而2018年同期为负值[38] 未来展望 - 2020年第一季度到第四季度的到期租赁总面积为1,090,000平方英尺，占年化租金的6.6%[52] - 2023年到期租赁的总面积为1,986,000平方英尺，占年化租金的14.5%[52] - 2021年到期租赁的总面积为1,106,000平方英尺，占年化租金的7.5%[52] - 2022年到期租赁的总面积为668,000平方英尺，占年化租金的3.9%[52] - 2024年到期租赁的总面积为1,484,000平方英尺，占年化租金的10.8%[52] 新产品和新技术研发 - 2019年公司在Farley项目的预算为1,030,000千美元，已支出597,600千美元，剩余待支出432,400千美元，预计现金收益率为7.4%[81] - PENN2项目的可出租面积为1,795,000平方英尺，预算为750,000千美元，已支出40,820千美元，剩余待支出709,180千美元，预计现金收益率为8.4%[81] - 220 CPS项目的预算为1,450,000千美元，已支出1,372,581千美元，剩余待支出77,419千美元[83] 负面信息 - 2019年房地产基金投资的损失为104,082千美元[29] - 2019年来自房地产基金投资的损失为2,190千美元，较2018年的89,231千美元下降了102%[170] - 2019年交易相关费用、减值损失及其他费用为106,538千美元，较2018年的31,320千美元上升了240%[170] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年公司在出售房地产方面的净收益为502,565千美元，较2018年的67,336千美元增长了645.5%[162] - 2019年公司在租户改善上的支出为98,261千美元，较2018年的100,191千美元下降了1.9%[85] - 2019年公司在租赁佣金上的支出为18,229千美元，较2018年的33,254千美元下降了45.1%[85] - 2019年公司在开发和重建支出总额为431,935千美元，较2018年的89,115千美元增长384.5%[88] - 2019年公司在Farley项目的开发支出为265,455千美元，较2018年的18,995千美元显著增加[85]

| UNITED STATES | | | | --- | --- | --- | | SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION | | | | WASHINGTON, D. C. 20549 | | | | FORM | 10-K | | | ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE | | | | ACT OF 1934 | | | | For the Fiscal Year Ended: | December 31, 2019 | | | OR | | | | ☐ | TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES | | | EXCHANGE ACT OF 1934 | | | | For the transition period from | to | | | Commission File Number: | 001-11954 (Vornado Realty Trust) ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后的FFO为每股0.89美元，较去年同期的0.96美元下降了0.07美元，主要受到资产出售和Topshop、Forever 21破产的影响 [10] - 公司预计2019年全年调整后的FFO为每股3.40美元 [15] - 第三季度现金基础的同店NOI增长了1%，其中纽约办公室和街边零售均增长1%，theMART下降1%，555 California Street增长17.7% [18] - 前九个月现金基础的同店NOI增长了2.7% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场表现强劲，第三季度签署了超过2500万平方英尺的新租约，主要来自科技和金融行业 [20] - 公司在纽约的办公室组合在第三季度末的入住率为96.8%，2019年剩余到期的租约面积为8.5万平方英尺，2020年到期的租约面积为105.5万平方英尺 [29] - 第三季度在纽约签署了25份租约，总面积为19.7万平方英尺，起始租金超过每平方英尺80美元，第二代租约的现金和GAAP租金涨幅分别为22.7%和28.5% [31] - 在芝加哥的theMART签署了4.5万平方英尺的租约，平均起始租金超过每平方英尺48美元，入住率为95% [34] - 在旧金山的校园入住率为100%，第三季度签署了5万平方英尺的租约，包括一份4.2万平方英尺的续租和扩展租约，起始租金为每平方英尺97美元 [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场继续受到就业增长和高端办公产品交付的推动，租赁活动活跃，主要来自科技和金融行业 [20] - 纽约的私人部门工作岗位在前九个月减少了5.3万个，但办公室工作岗位增加了1.8万个 [22] - 目前有65个租户正在寻找10万平方英尺或以上的办公空间，总需求为1600万平方英尺 [23] - 公司在Penn District的开发项目受益于市场需求，正在积极推进520万平方英尺的重新开发项目 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在积极推进Penn District的重新开发项目，包括Farley、PENN1和PENN2，预计这些项目将带来显著的收益增长 [18][24] - 公司计划在Penn District提供灵活办公空间，以满足租户的需求，并保留大部分收益 [38] - 公司正在与Fasano酒店和餐厅集团合作，替换280 Park Avenue的前四季餐厅，预计将在2020年上半年开业 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Penn District的未来增长充满信心，预计这些项目将带来显著的收益增长 [106] - 公司认为纽约办公室市场仍然健康，租户需求强劲，特别是在科技行业 [20][22] - 公司对零售市场的挑战表示关注，特别是Topshop和Forever 21的破产对NOI的影响 [10][13][14] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为33.6亿美元，包括12.8亿美元的现金、限制性现金和证券，以及20.8亿美元的未提取循环信贷额度 [41] - 公司预计今年将支付每股1.90美元的特别股息 [41] 问答环节所有的提问和回答 问题: Penn District的租赁管道中有多少租户是来自Hudson Yards和Manhattan West的租户？ - 公司表示，租赁活动来自中城核心区的租户以及科技行业的租户，租户来源多样化 [44][45] 问题: 公司如何处理Forever 21的租金减免及其对租赁和其他租户心理的影响？ - 公司表示，Forever 21的破产是一个意外，但达成的协议对双方都有利，保持了空间的占用并允许公司寻找长期租户 [46][47][48] 问题: Topshop和Forever 21的影响何时开始影响NOI？ - 公司表示，Topshop的影响从第三季度开始，Forever 21的影响也从第三季度开始 [51][52] 问题: 公司如何看待2020年的FFO展望？ - 公司表示，Forever 21的破产和Penn District的开发项目将影响2020年的FFO，预计2020年不会出现显著反弹 [103][106] 问题: 公司如何看待纽约办公室市场的需求？ - 公司表示，纽约办公室市场需求强劲，特别是来自科技行业的租户，预计未来几年将继续保持健康增长 [20][22][23] 问题: 公司如何看待零售市场的租金变化？ - 公司表示，零售市场的租金已经有所调整，特别是在Madison Avenue，租金已经从高点下降 [95][96] 问题: 公司如何看待纽约办公室市场的资本化率？ - 公司表示，纽约办公室市场的资本化率可能略有上升，但整体仍然稳定 [129][130][131] 问题: 公司如何看待灵活办公空间的未来？ - 公司表示，灵活办公空间将继续存在，特别是在Penn District，公司计划提供自己的灵活办公空间以满足租户需求 [132][133][134] 问题: 公司如何看待WeWork IPO失败后的市场变化？ - 公司表示，WeWork IPO失败后，市场对灵活办公空间的需求没有显著变化 [138][139][140]

业绩总结 - 2019年第三季度的总收入为465,961,000美元，同比下降14.1%（2018年为542,048,000美元）[32] - 截至2019年9月30日，公司的净收入为322,906,000美元，同比增长69.2%（2018年为190,645,000美元）[32] - 每股基本收益为1.69美元，同比增长69%（2018年为1.00美元）[32] - 2019年第三季度的FFO（每股摊薄收益）为0.89美元，同比下降7.3%（2018年为0.96美元）[32] - 2019年第三季度的总费用为358,583,000美元，较2018年同期的385,092,000美元下降6.9%[34] - 2019年前九个月的总收入为1,463,732,000美元，较2018年同期的1,620,303,000美元下降9.7%[36] - 2019年前九个月的净收入为3,173,586,000美元，同比增长877.5%[36] 用户数据 - 2019年第三季度的纽约办公空间的初始租金为每平方英尺80.44美元，租赁期限加权平均为6.5年[27] - 2019年第三季度的纽约零售空间初始租金为每平方英尺145.54美元，租赁期限加权平均为5.4年[28] - 2019年9月30日纽约的住宅入住率为96.8%[116] - 2019年9月30日纽约的平均每单位月租金为3,879美元[117] 未来展望 - 2023年到期的租赁面积为1,986,000平方英尺，年租金总额为165,032,000美元，平均每平方英尺租金为83.10美元，年化租金增长比例为14.5%[66] - 2024年到期的租赁面积为1,458,000平方英尺，年租金总额为119,851,000美元，平均每平方英尺租金为82.20美元，年化租金增长比例为10.5%[66] 新产品和新技术研发 - PENN District项目的总预算为2,205,000,000美元，已支出625,179,000美元，剩余支出为1,579,821,000美元[96] - Farley项目的可租赁面积为845,000平方英尺，预计现金收益率为7.4%[96] - PENN2项目的可租赁面积为1,795,000平方英尺，预计现金收益率为8.4%[96] 市场扩张和并购 - 2019年4月，公司与投资者达成交易，转让48.5%的Fifth Avenue和Times Square JV的普通股，交易后净现金收益为1,179,000,000美元[10] - 该交易对Fifth Avenue和Times Square JV的物业估值为5,556,000,000美元，财务报表净收益为2,571,099,000美元[11] 负面信息 - 2019年第三季度的FFO支付比率为74.2%，较2018年的65.6%有所上升[32] - 2019年第三季度的总租金收入为427,638,000美元，较2018年同期的503,947,000美元下降了15.1%[34] - 2019年第三季度的同店NOI增长率为0.9%，较2018年同期的增长率为0.6%[52] 其他新策略和有价值的信息 - 2019年第三季度的利息和债务费用为61,448,000美元，较2018年同期的88,951,000美元下降30.8%[169] - 2019年第三季度的折旧和摊销费用为96,437,000美元，较2018年同期的113,169,000美元下降14.8%[169] - 2019年第三季度的税收费用为23,885,000美元，较2018年同期的1,943,000美元增长1,130.5%[169]

SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark one) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended: September 30, 2019 Or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from: to Commission File Number: 001-11954 (Vornado Realty Trust) Commission File Number: 001-34482 (Vornado Realty L.P.) Vornado Realty Trust Vornado Realty L.P. (Exact na ...

财务数据和关键指标变化 - 第二季度GAAP基础调整后FFO为每股0.91美元，较去年同期减少0.07美元；现金基础FFO增长2.1% [8] - 因资产出售，第二季度FFO减少1000万美元（每股0.05美元），部分被4亿美元无担保票据赎回节省的500万美元利息（每股0.02美元）抵消，净减少每股0.03美元 [10] - 一次性股权奖励非现金影响使FFO减少近每股0.02美元 [11] - Topshop关闭门店，直线租金冲销增加990万美元（每股0.05美元） [12] - 若取消608 Fifth Avenue的地面租赁，FFO将永久减少每年1000万美元，使NAV约减少每股1美元；478 Broadway因空置FFO将暂时减少每年800万美元 [14] - 第二季度可比结果受上述因素影响共减少每股0.10美元，部分被核心业务增长的每股0.03美元抵消 [15] - 零售合资企业净收益25.59亿美元，608 Fifth Avenue非现金费用7720万美元，220 Central Park South单元关闭税后净收益8890万美元 [16] - 截至目前，220 Central Park South已完成38个单元销售，净收益10.3亿美元，本月初还清9.5亿美元贷款，该物业现已无债务 [16] - 7月11日出售330 Madison Avenue 25%权益，估值9亿美元，扣除抵押后净得约1亿美元，应税收益将增加年末特别股息要求至约每股1.75美元 [18][19] - 下半年资产出售和Topshop租金损失将使FFO分别减少约2100万美元（每股0.10美元）和1300万美元（每股0.06美元），预计2019年为可比FFO每股低谷年 [20] - 公司第二季度现金基础同店NOI增长4.3%，其中纽约办公室增长3.3%，街道零售增长4.2%，theMART增长15.5%，555 California Street增长12.9% [21] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公室业务 - 纽约办公室同店NOI增长3.3% [21] - 整体办公室组合状况良好，入住率达96.7%，2019年剩余到期面积仅13.2万平方英尺 [25] - 第二季度完成22.1万平方英尺办公室租赁和29笔交易，平均起始租金为每平方英尺83.54美元 [25] - 按市值计价租金现金增长3.3%，GAAP增长5.9% [26] - 有超过200万平方英尺交易处于不同谈判阶段 [26] 街道零售业务 - 街道零售同店NOI增长4.2% [21] - 零售市场仍具挑战，租赁速度缓慢，资产易出现负面意外 [41] - 期末零售入住率为94.7%，低于上季度的97.1%，主要因Topshop和Four Seasons餐厅关闭 [44] - 第二季度租赁7万平方英尺零售空间，按市值计价租金现金增长18.7%，GAAP增长44.4% [44] theMART业务 - theMART同店NOI增长15.5% [21] - 季度末入住率为94.8%，有强劲租赁活动，正在就四楼和五楼12.5万平方英尺空置空间进行条款单谈判，并与两大租户就提前续约进行讨论 [39] - 季度内完成3万平方英尺展厅租赁，平均起始租金为每平方英尺63.83美元，按市值计价租金现金增长6%，GAAP增长14.9% [40] 555 California Street业务 - 555 California Street同店NOI增长12.9% [21] - 该综合体已100%出租，季度内完成3万平方英尺续约，初始起始租金为每平方英尺86美元，按市值计价租金现金增长12.8%，GAAP增长32.2% [40] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 自2009年以来，纽约科技行业就业增长80%，推动大量科技租户入驻，城市经济持续就业增长，带动办公空间需求 [22] - 2019年前六个月私营部门就业增加5.4万个，办公部门就业增加1.2万个，而2018年全年分别为7.6万个和2万个 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划将220 Central Park South的净收益用于资助Penn District的重建项目，无需新增债务，预计将提升收益增长 [29][30] - 预计重建项目将在2022年开始对收益做出贡献，并随项目完成和租赁增加而加速增长 [29] - 公司认为Penn District重建将使该地区成为新西区的核心，吸引企业入驻以吸引和留住人才 [32] - 公司在零售市场面临挑战，如Topshop关闭和Forever 21的潜在问题，但通过与租户合作和重新租赁部分空间来应对 [41][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为纽约市场因科技行业就业增长和租户需求强劲，办公组合表现良好 [22][24] - 对Penn District重建项目充满信心，预计将带来显著的收益增长和价值提升 [27][30] - 认为现金NOI是房地产行业最重要的指标，公司第二季度现金基础同店NOI增长良好 [21] - 预计2019年为可比FFO每股低谷年，2020年虽有部分建筑停用，但多项积极因素将抵消负面影响 [20][48] 其他重要信息 - 公司发布了第二季度收益报告和10 - Q表格季度报告，并在网站提供补充财务信息 [3] - 公司讨论了非GAAP财务指标，并提供了与GAAP指标的对账 [4] - 公司提醒电话中的陈述可能为前瞻性陈述，实际结果可能因多种风险和不确定性而与陈述有重大差异 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何2020年FFO不会比2019年下降 - 公司预测2020年将弥补2019年的减少，尽管2 Penn部分停用，但其他资产恢复运营、核心业务增长等积极因素将抵消负面影响，预计可比FFO约为每股3.40美元 [48] 问题2: Farley项目成本较之前有所增加的原因 - 目前公布的成本包括2.3亿美元的初始土地贡献和4150万美元相关费用，加上之前成本，基本与现在公布数字相符，还有一些小范围变化 [49] 问题3: 1 Penn地面租赁的当前租金、公平市场价值重置情况及其他地面租赁的重置信息 - 1 Penn当前租金为250万美元，2023年重置，租期至2098年；公司还有另外三处地面租赁，分别在2020年、2020年代末和2063年有相关情况；公司认为未来地面租赁重置将更合理 [51][52][54] 问题4: 对收益率假设的信心来源及租赁管道详情 - 公司已与Fortune 200公司在PENN1签订93美元每平方英尺的租约，PENN2将与锚定租户签订三位数租金租约，Farley有三位数租金的租赁活动，市场和租户对项目认可 [62][65] 问题5: 建筑物翻新后运营费用是否会变化 - 总体而言运营费用变化不大，PENN1可能会有小幅增加，主要是税收随租金成比例增加，大部分租金增长将计入FFO [67][68] 问题6: 如何计算PENN增量现金收益率 - Farley是NOI除以预算，其余是增量NOI除以待花费成本，即增量租金乘以面积，扣除少量税收和运营费用 [75][78] 问题7: 1亿美元区域改善费用包含哪些内容 - 主要是建筑物之间公共区域的外部工程，如广场、安全护柱等，不包括建筑物内部 [79] 问题8: 街道零售业务2020年的运行率情况 - 去年零售收入从3.09亿美元调整后最终达到3.24亿美元，零售合资企业将使零售板块NOI运行率减少8400万美元，预计2020年零售收入在2亿美元出头 [91][93] 问题9: 是否考虑在办公方面采用类似零售合资企业的结构来缩小NAV差距 - 公司对零售合资企业市场反应失望，持续探索创造价值的替代方案，但目前暂无可讨论内容 [106] 问题10: 回购股份的看法 - 公司认为用资产出售资金回购股份不如投资自身资产，投资10亿美元于自身资产可创造每股9美元的NAV增长，而回购股份仅增加每股1.5美元，且公司目前有更好的投资机会 [108][112][113] 问题11: 为何有人会选择Hudson Yards或Manhattan West而非PENN Station - 公司认为Hudson Yards等项目对整个西区有积极影响，且PENN Station项目有自身优势，未来将创造巨大价值 [122] 问题12: PENN2预算每平方英尺416美元是否过低 - 该预算准确，包括创造新空间、幕墙项目、大堂等设施的费用，且部分工作已进入施工图纸阶段 [126][127] 问题13: Farley大楼四五层是否已被预订 - 公司表示有相关活动，但不适合在当前场合推测重要谈判情况 [133] 问题14: 110地面租赁租金的计算公式 - 目前仅披露当前租金为250万美元，2023年进行正常公平市场价值重置，无法预测未来土地价值 [134][136] 问题15: 1亿美元邻里改善费用是否包含公共强制改善以及PENN1和PENN2施工时离线的NOI情况 - 1亿美元主要是公司为自身建筑进行的改善，另一地下项目暂未披露；公司未提供季度性NOI离线情况的指导，强调项目将在短期内改变邻里并提升资产价值 [141][142][143] 问题16: 如何确定Topshop在Fifth Avenue地面租赁价值冲销的市场价值 - 从会计角度，公司冲销了使用权资产，保留了负债；从业务角度，考虑地面租金支付、运营费用、收入及14年租赁期限和租户改善摊销等因素后，该租赁无经济价值 [148][149][150] 问题17: PENN Plaza的空气权情况及能否变现 - 公司拥有大量空气权，包括Madison Square Garden和Farley Building相关的，还有Hotel Pennsylvania等多个潜在开发项目；目前无法提供直接拥有的空气权数量 [154][157][158] 问题18: 纽约新绿色建筑标准对Penn Plaza重建成本的影响及是否合规 - 目前成本无重大增加，新开发项目将符合标准，公司认为已基本符合2024年要求，未来需激励租户合规，替代能源使用将减少碳足迹 [159][160][162] 问题19: 资金来源和使用的时间安排 - 220项目将带来20亿美元现金流入，在资金支出前现金将到位；Farley项目已在进行，PENN2预计在2020 - 2022年，PENN1从明年开始，公司将在之后提供更具体的流出时间 [169][170] 问题20: 是否有其他处置计划 - 公司仍有一些清理项目，是10亿美元非核心资产处置计划的一部分，团队正在努力推进 [178]

收入和利润（同比环比） - 2019年和2018年，公司前三个月总营收分别为463103千美元和541818千美元，前六个月总营收分别为997771千美元和1078255千美元[20] - 2019年前三个月和前六个月公司净收入分别为2596693千美元和2809737千美元，2018年同期分别为105338千美元和105620千美元[20] - 2019年前三个月和前六个月归属于Vornado的净收入分别为2412727千美元和2606749千美元，2018年同期分别为124068千美元和133748千美元[20] - 2019年前三个月和前六个月，公司普通股基本每股净收入分别为12.58美元和13.53美元，2018年同期分别为0.59美元和0.49美元[20] - 2019年前三个月和前六个月，公司综合收入分别为2568206千美元和2760925千美元，2018年同期分别为108636千美元和119522千美元[22] - 2019年前三个月和前六个月，归属于Vornado的综合收入分别为2386046千美元和2561019千美元，2018年同期分别为127161千美元和146791千美元[22] - 2019年上半年净收入为2809737000美元，2018年同期为105620000美元[35] - 2019年Q2总营收463,103千美元，2018年同期为541,818千美元，同比下降14.53%[44] - 2019年H1总营收997,771千美元，2018年同期为1,078,255千美元，同比下降7.46%[44] - 2019年Q2净收入2,596,693千美元，2018年同期为105,338千美元，同比增长2365.13%[44][46] - 2019年H1净收入2,809,737千美元，2018年同期为105,620千美元，同比增长2560.23%[44][46] - 2019年Q2基本每股A类股净收入12.58美元，2018年同期为0.58美元，同比增长2068.97%[44] - 2019年H1基本每股A类股净收入13.53美元，2018年同期为0.49美元，同比增长2661.22%[44] - 2019年Q2综合收入2,568,206千美元，2018年同期为108,636千美元，同比增长2263.14%[46] - 2019年H1综合收入2,760,925千美元，2018年同期为119,522千美元，同比增长2126.32%[46] - 2019年上半年净收入为2809737千美元，2018年上半年为105620千美元[58] - 2019年上半年从第五大道和时代广场合资企业转让权益的净收入为1255756千美元[59] - 2019年上半年出售220中央公园南公寓单元的收入为690734千美元[59] - 2019年上半年赎回640第五大道优先股权益的收入为500000千美元[59] - 2019年上半年出售有价证券的收入为167852千美元[59] - 2019年第二季度持续经营业务净收入归属Vornado为2,412,671千美元，2018年同期为123,427千美元；2019年上半年为2,606,821千美元，2018年同期为133,448千美元[189] - 2019年第二季度Vornado基本每股收益为12.58美元，2018年同期为0.59美元；2019年上半年为13.53美元，2018年同期为0.49美元[189] - 2019年第二季度Vornado稀释每股收益为12.56美元，2018年同期为0.58美元；2019年上半年为13.51美元，2018年同期为0.49美元[189] - 2019年第二季度Vornado Realty L.P.基本每A类单位收益为12.58美元，2018年同期为0.58美元；2019年上半年为13.53美元，2018年同期为0.49美元[192] - 2019年第二季度Vornado Realty L.P.稀释每A类单位收益为12.54美元，2018年同期为0.58美元；2019年上半年为13.50美元，2018年同期为0.48美元[192] - 2019年第二季度租赁收入为409,232千美元，其中固定租赁收入377,524千美元，可变租赁收入31,708千美元；2019年上半年租赁收入为896,538千美元，其中固定租赁收入807,611千美元，可变租赁收入88,927千美元[194] 成本和费用（同比环比） - 2019年上半年开发成本和在建工程支出为289532千美元，2018年为185039千美元[59] - 2019年上半年莫伊尼汉火车大厅支出为205783千美元[59] - 2019年上半年现金支付利息（不包括资本化利息）为1.65022亿美元，2018年同期为1.55875亿美元；2019年上半年现金支付所得税为0.28697亿美元，2018年同期为0.04365亿美元[61] - 2018年三、六个月公司分别资本化内部租赁成本135.8万美元和270.6万美元；2019年三、六个月因租赁应收款可收回性变化使收入分别减少1449.2万美元和1538.2万美元[70] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月内，股票薪酬费用分别为1052万美元和697.6万美元；六个月内，分别为4217.4万美元和2064.5万美元[177] - 2019年第二季度，公司确认608 Fifth Avenue非现金减值损失1.0136亿美元；2019年和2018年截至6月30日的三个月内，交易相关成本分别为23万美元和101.7万美元；六个月内，分别为37.9万美元和107万美元[182] - 2019年和2018年截至6月30日的三个月内，利息和其他投资净收入分别为784万美元和3089.2万美元；六个月内，分别为1288.5万美元和650.8万美元[184] - 2019年第二季度利息费用76,605千美元，2018年同期为96,377千美元；2019年上半年利息费用194,252千美元，2018年同期为191,165千美元[185] - 2019年上半年公司赎回400,000千美元5.00%优先无担保票据，产生22,540千美元债务预付成本[186] - 2019年3个月和6个月租金费用分别为922.3万美元和2046.9万美元，其中固定租金费用分别为868.9万美元和1931.5万美元，可变租金费用分别为53.4万美元和115.4万美元[198] 各条业务线表现 - 2019年房地产基金投资贡献3,384千美元，2018年为45,347千美元[31][33] - 2019年第二季度，房地产基金投资亏损2075.8万美元，2018年同期盈利55.1万美元[88] - 2019年上半年，房地产基金投资亏损2366.2万美元，2018年同期亏损288.7万美元[88] - 2019年3月1日，公司出售了持有的全部1846.8969万股Lexington Realty Trust股票，实现净收益1.67698亿美元[91] - 2019年3月12日，公司将持有的625万股PREIT运营合伙单位转换为普通股，并开始按照ASC 321将其作为可交易证券进行会计处理，2019年第二季度和上半年，公司分别记录了131.3万美元的增值和1433.6万美元的减值[92] - 2019年4月18日，公司与机构投资者达成交易协议，将部分物业权益注入新成立的合资企业Fifth Avenue and Times Square JV，并向投资者转让该合资企业48.5%的普通股权益，相当于物业的47.2%权益[97] - 公司保留Fifth Avenue and Times Square JV 51.5%的普通股权益，相当于物业的51.0%权益，并持有某些物业总计18.28亿美元的优先股权益[98] - 公司为640 Fifth Avenue提供了5亿美元的临时优先股权益，直至2019年5月23日完成抵押贷款融资，所有优先股权益前五年的年利率为4.25%，接下来五年为4.75%，此后按公式计算[98] - 交易净现金收益为11.86亿美元，扣除相关抵押贷款、购买非控股股东权益及交易成本等[99] - 物业交易估值为55.56亿美元，财务报表净收益为25.71099亿美元，税务收益约为7.35亿美元[100] - 2019年5月23日，公司从第五大道640号的优先股赎回中获得5亿美元，该优先股由一笔5亿美元的抵押贷款融资赎回[101] - 2019年7月11日，公司出售了麦迪逊大道330号25%的权益，净收益约为1亿美元，第三季度财务报表收益约为1.59亿美元，税务收益约为1.38亿美元[112] - 220中央公园南项目开发成本（不包括土地成本）估计约为14亿美元，截至2019年6月30日已支出13亿美元[125] - 2019年第二季度，公司出售了220中央公园南的23个公寓单元，净收益为6.90734亿美元，财务报表净收益为2.69612亿美元[126] 其他财务数据 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司房地产成本总额分别为13042389千美元和16237883千美元，净房地产分别为10148187千美元和13057708千美元[17] - 2019年6月30日和2018年12月31日，公司现金及现金等价物分别为922604千美元和570916千美元，同比增长约61.6% [17] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总负债分别为9555651千美元和11289349千美元[17] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总股本分别为7496144千美元和5107883千美元[17] - 2019年3月31日，优先股数量为36,798股，金额为891,263千美元；普通股数量为190,761股，金额为7,609千美元[25] - 2019年6月30日，优先股数量为36,797股，金额为891,256千美元；普通股数量为190,813股，金额为7,611千美元[25][31] - 2018年3月31日，优先股数量为36,800股，金额为891,325千美元；普通股数量为190,169股，金额为7,584千美元[28] - 2018年6月30日，优先股数量为36,800股，金额为891,325千美元；普通股数量为190,238股，金额为7,587千美元[28] - 2018年12月31日优先股数量为36,800股，金额为891,988千美元；普通股数量为189,984股，金额为7,577千美元[33] - 2019年6月30日累计权益总计7,496,144千美元，2018年6月30日累计权益总计4,943,587千美元[31][33] - 2019年因赎回A类单位发行普通股92股，金额为4千美元，因员工股票期权计划发行165股，金额为7千美元[31] - 2018年因赎回A类单位发行普通股176股，金额为7千美元，因员工股票期权计划发行61股，金额为3千美元[33] - 2019年上半年经营活动提供的净现金为292852000美元，2018年同期为241260000美元[35] - 2019年上半年投资活动提供的净现金为2113511000美元，2018年同期使用的净现金为254906000美元[36] - 2019年上半年融资活动使用的净现金为2046358000美元，2018年同期为689207000美元[38] - 2019年上半年现金及现金等价物和受限现金净增加360005000美元，2018年同期净减少702853000美元[38] - 截至2019年6月30日，现金及现金等价物和受限现金期末余额为1076910000美元，2018年同期为1211959000美元[38] - 截至2019年6月30日，房地产净值为10148187000美元，2018年12月31日为13057708000美元[41] - 截至2019年6月30日，总资产为17913857000美元，2018年12月31日为17180794000美元[41] - 截至2019年6月30日，总负债为9555651000美元，2018年12月31日为11289349000美元[41] - 截至2019年6月30日，总权益为

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度调整后的FFO（运营资金）为0.93美元，较去年同期的0.89美元增长4.5% [22] - 公司整体现金基础同店NOI（净营业收入）增长3%，其中纽约办公室增长4.4%，零售增长1.2%，市场增长0.9%，555 California Street增长15% [23] - 公司通过出售Lexington Realty Trust和Urban Edge Properties的股份获得2.76亿美元，并实现7800万美元的财务报表收益 [13] - 公司在220 Central Park South的25个单位销售中获得6.93亿美元净收益，预计2019年和2020年将继续有单位成交 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室租赁需求强劲，第一季度完成近40万平方英尺的办公租赁，平均起始租金为76美元/平方英尺 [27] - 零售业务方面，公司在第一季度完成了7笔交易，总面积达4.9万平方英尺，整体零售组合的出租率为97.1% [34] - 在芝加哥的theMART，公司完成了3.6万平方英尺的租赁，GAAP和现金基础的市场租金分别增长33%和27% [32] - 555 California Street的出租率达到100%，并在该地点开设了新餐厅Vault [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市经济持续强劲，第一季度新增1.2万个办公岗位，占去年全年新增岗位的三分之二 [25] - 纽约市的租赁需求主要由金融服务业和TAMI（科技、广告、媒体和信息）行业推动，科技公司对扩展空间的需求持续增长 [26] - 纽约市的投资销售市场在第一季度初较为缓慢，但随着更多产品进入市场，活动有所增加，买家对投资表现出更大的信心 [35] - 纽约市的债务市场流动性良好，利率处于历史低位，公司正在积极延长债务期限并利用当前市场 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过创建合资企业，将第五大道和时代广场的七处资产的45.4%股权转让给国际投资者，交易估值为55.56亿美元 [14] - 公司计划利用220 Central Park South的销售收益为PENN地区的开发项目提供资金，预计这些项目将在未来几年显著提升收益和价值 [30] - 公司对零售业务的未来持乐观态度，认为零售行业的颠覆将为有资本和人才的公司带来巨大机会 [11] - 公司正在推进Moynihan Train Hall和Farley Building的开发，预计这些项目将为公司带来显著的收益增长 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为，尽管零售行业面临挑战，但高质量资产仍然受到机构投资者和外国资本的高度需求 [14] - 公司对纽约市的长期前景持乐观态度，认为持续的就业增长和强劲的租赁需求将继续推动市场发展 [25] - 公司管理层认为，开发项目将为公司带来长期收益，尽管市场对公共公司的开发项目持负面看法 [70] - 公司对绿色新政表示支持，认为其对公司的影响将微乎其微，因为公司已经在能源效率方面取得了显著进展 [20] 其他重要信息 - 公司预计将在第二季度确认26亿美元的财务报表收益，并预计年底将进行资本收益分配 [18] - 公司正在推进260 11th Avenue的重建项目，该项目将结合历史建筑和新建筑，预计将吸引创意类租户 [31] - 公司对PENN地区的开发项目持乐观态度，预计这些项目将在未来几年显著提升公司价值 [30] - 公司预计G&A（一般和行政费用）将增加，但尚未提供具体数字 [155] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于公司现金的使用计划 - 公司计划使用部分现金支付债务，并可能进行资本收益分配，同时将投资于PENN地区的开发项目 [42] - 公司还计划利用财务实力进行公司结构的重组，并保持对机会的积极投资态度 [43] 问题: 关于零售业务的未来投资 - 公司认为零售行业的颠覆将带来巨大机会，计划通过Haim Chera的领导进一步扩大零售业务 [48] - 公司通过出售部分零售资产回收资本，并计划将这些资本投资于能够带来显著回报的项目 [49] 问题: 关于PENN地区的开发项目 - 公司预计PENN地区的开发项目将在未来几年显著提升公司价值，并计划在5年内完成这些项目 [122] - 公司对Farley Building的租赁前景持乐观态度，预计该项目的零售部分将超出预期 [79] 问题: 关于绿色新政对公司的影响 - 公司认为绿色新政对公司的影响将微乎其微，因为公司已经在能源效率方面取得了显著进展 [20] - 公司预计绿色新政不会对高质量资产的价值产生重大影响，因为这些资产已经符合或接近符合相关标准 [135] 问题: 关于公司G&A费用的增加 - 公司预计G&A费用将增加，但尚未提供具体数字 [155]