近期资产处置交易 - 公司于2026年2月5日宣布以1.485亿美元的价格出售了位于加州圣何塞Santana Row的Misora Apartments，这是一个包含212个单元的A类住宅社区[1] - 此次出售是公司2026年首笔大规模资产处置，公司还以1000万美元的价格完成了位于马里兰州罗克维尔的Courthouse Center的出售，这是一个面积为33,000平方英尺的社区购物中心[2] - 这些交易是继2025年一系列资产出售后进行的，包括Santana Row的Levare Apartments、Pike & Rose的Pallas，以及部分成熟零售资产如加州洛杉矶的好莱坞大道和康涅狄格州布里斯托尔的布里斯托尔广场[3] 资本回收活动与收益 - 在过去几个季度，公司通过资产处置共筹集了近4.75亿美元的收益，这些交易的综合资本化率在5%左右的较低区间[3] - 公司总裁兼首席执行官表示，数十年来公司一直秉持修剪资产、再投资以及在环境需要时保持耐心的策略，这种纪律性结合投资组合的内在价值，创造了显著的资金成本优势[4] 公司战略与业务概况 - 公司战略是通过投资于零售需求超过供应的社区来实现长期可持续增长，其投资组合包括露天购物中心和混合用途目的地，如Santana Row、Pike & Rose和Assembly Row[4] - 截至2025年9月30日，公司拥有103处物业，包括约27.9百万平方英尺的商业面积内的约3,600家租户，以及约3,000个住宅单元[4] - 公司是标准普尔500指数成分股，并已连续58年增加季度股息，这是房地产投资信托基金行业中最长的记录[5]

公司资产处置与资本循环策略 - 公司宣布出售位于弗吉尼亚州麦克莱恩郊区、拥有319个单元的公寓社区Kingston at McClean Crossing [1] - 此次处置符合公司长期获取收益并再投资于更具前景的物业领域和市场的策略 旨在为未来获取更高回报进行重新定位 [2] - 该物业于2021年收购 此次出售支持了公司的资本循环策略 目标是转向能够实现更好长期增长的优质物业 [2] - 公司总裁兼CEO表示 该物业在四年持有期内表现优异 此次处置以有吸引力的回报率回收了资本 增加了可用于新投资的资金储备 并将在新的房地产市场周期中重新配置到更核心、稳定的资产上 [3] 公司历史业绩与估值方法 - 在其13年历史中 公司已出售超过50处物业 总价值超过13亿美元 [3] - 这些交易均在独立评估价值的1%范围内按公平交易原则进行 并采用了机构化的独立估值方法 该方法在NAV REIT行业中具有独特性 [3] 公司投资组合与资产配置 - 公司是一家机构化管理、每日公布资产净值的REIT 其投资组合的股权和债务投资总额约为69亿美元 [1] - 此次处置后 公司对住宅板块的投资配置仍然显著 在公寓和多户住宅及单户租赁住宅领域的投资达25亿美元 占其69亿美元多元化投资组合的38% [4] - 公司拥有并管理一个多元化的高质量、创收型物业组合 包括住宅、工业、以杂货店为核心的零售、医疗保健和办公物业 均位于美国 [5] - 公司预期其房地产投资组合将进一步多元化 包括在全球范围内的拓展 [5] 母公司及管理方背景 - 公司的投资由机构投资管理团队筛选 并由全球领先的房地产服务公司之一发起 [5] - 其管理方LaSalle Investment Management是仲量联行的子公司 截至2025年第三季度 其在全球管理的私人和公共房地产股权及债务资产达864亿美元 [6]

公司运营表现 - 公司实现了又一个强劲的季度运营表现 核心市场需求增长推动了租赁活动和投资组合整体入住率的提升 [1] - 运营指标呈现积极趋势 这得到了有韧性的消费者支出模式的支持 [1] 消费者支出与品类表现 - 关键圣诞季度的店内客户总支出与去年同期持平 截至2025年12月的年度店内总支出也与去年持平 [2] - 食品杂货作为投资组合中最大的支出类别 在圣诞季度同比增长6.2% [2][5] - 非食品折扣类支出增长7.2% 食品饮料类增长4% 健康美容类增长2.4% 但价值时尚类下降1.1% [2][5] 房产税与租户负担能力 - 自2026年4月1日起生效的新房产税评估值预计将使公司投资组合的应课税价值增加7% [3] - 然而 最近宣布的针对零售、酒店和休闲物业的折扣预计将完全抵消此增长 公司预计其租户实际应付税款将减少11% [3] - 公司认为这一变化对租户具有支持作用 并对租金可负担性产生积极影响 [3] 资本回收与资产处置 - 公司在资本回收、提升投资组合质量和加强财务状况方面保持纪律性 [4] - 期内完成了两项资产处置：北爱尔兰的一个零售公园和赫默尔亨普斯特德的一个购物中心 合计收益为1260万英镑 [4] - 北爱尔兰Sprucefield零售公园的处置是在利用剩余土地新建三个免下车服务单元并与Sainsbury's重新签订长期租约后进行的 [6] - 期后 公司于1月就邓弗里斯另一个零售公园的出售交换了合同 售价为2650万英镑 原因是该资产的价值提升商业计划已完成 [6]

公司运营表现 - 公司本季度运营表现强劲 核心市场需求增长驱动了强劲的租赁活动和入住率提升 [1] - 整体运营指标呈积极趋势 主要得益于投资组合中具有韧性的消费者支出 [1] - 在重要的圣诞季度 店内顾客总支出与去年同期持平 [1] - 全年截至2025年12月 店内顾客总支出也与去年持平 [1] 各业务板块销售表现 - 最大支出板块杂货表现强劲 销售额较去年同期增长6.2% [1] - 非食品折扣板块销售额增长7.2% [1] - 餐饮板块销售额增长4% [1] - 健康与美容板块销售额增长2.4% [1] - 平价时尚板块表现疲软 销售额下降1.1% [1] 商业税率与资本管理 - 自2026年4月1日起 公司投资组合的新应课差饷租值预计将增长7% [2] - 近期宣布的针对零售、酒店和休闲物业的折扣完全抵消了上述增长 并导致租户应付税率降低11% [2] - 税率降低对租户有利 并支持了公司的租金可负担性 [2] - 公司保持资本循环的纪律性 旨在提升投资组合质量和加强财务状况 [2] - 公司处置了北爱尔兰的1个零售公园和赫默尔亨普斯特德的1个购物中心 合计收益为1260万英镑 [2] - 在北爱尔兰Sprucefield零售公园的出售前 公司在闲置土地上新建了3个免下车服务点 并与Sainsbury's达成了长期重新签约 [2] - 在报告期后的1月份 公司就邓弗里斯的另一个零售公园处置达成交换协议 收益为2650万英镑 该交易是在公司增值业务计划交付后进行的 [2]

财务数据和关键指标变化 - 公司全年调整后息税折旧摊销前利润为24亿美元，低于2024年的26亿美元，主要反映了部分出售三家业务权益后持股比例降低的影响，并包含了2.97亿美元的税收抵免（2024年为2.71亿美元）[17] - 剔除税收抵免以及收购和处置的影响后，调整后息税折旧摊销前利润为21亿美元，略高于2024年的20亿美元[17] - 全年调整后运营资金为12亿美元，其中包含1.61亿美元的净收益[17] - 公司工业板块全年调整后息税折旧摊销前利润为13亿美元，高于去年的12亿美元，剔除收购、处置和税收优惠影响后，板块业绩同比增长10%[18] - 商业服务板块全年调整后息税折旧摊销前利润为8.23亿美元，略低于去年的8.32亿美元，但在同店基础上，调整后息税折旧摊销前利润同比增长约5%[18] - 基础设施服务板块全年调整后息税折旧摊销前利润为4.36亿美元，低于去年的6.06亿美元，主要反映了出售海上石油服务穿梭油轮业务以及部分出售工作通道服务业务权益的影响[19] - 公司年末拥有约26亿美元的公司层面备考流动性，其中包括去年向新的布鲁克菲尔德常青基金出售三家业务部分权益所获得的单位公允价值[20] - 公司已回购约2.35亿美元的股份和单位，平均价格约为每股/单位26美元，并致力于完成2.5亿美元的股票回购计划[21] 各条业务线数据和关键指标变化 - **Clarios**：自收购以来，其基础年化EBITDA增长了40%，即近7亿美元，并有望在未来5年通过团队执行实现类似水平的增长[11] - **Nielsen**：自收购以来，已执行约8亿美元的成本节约，其中过去一年实现了超过2.5亿美元，使EBITDA利润率提高了超过350个基点[12] - **DexKo**：尽管全年整体销量下降，但全年EBITDA实现了低个位数增长，利润率保持在收购时的水平[14] - **Network**：中东支付处理业务表现符合预期，团队在过去一年推动了有意义的运营改进[15] - **CDK**：业务重点在于提高新技术的采用率以稳定客户流失，续约活动强劲，包括赢得了一个大型多站点经销商续约，超过一半的合同期限为三年以上[43] - **Scientific Games**：英国市场成功推出，收益开始体现，但收益兑现通常需要6-12个月[27] - **BRK**：在巴西的业务表现异常出色，实现两位数增长，并最近赢得了新的特许经营权[37] - **La Trobe**：业务已从非银行模式成功转型为固定收益资产管理公司，近期资金流入非常强劲[37] 各个市场数据和关键指标变化 - **北美市场**：受益于利率宽松、消费者支出稳定和劳动力市场韧性，需求保持稳定，但某些终端市场的近期增长仍难以实现[10] - **欧洲市场**：环境更具挑战性，一些周期性和工业终端市场（包括建筑和某些对资本支出更敏感的制造领域）活动缓慢，但已出现一些早期改善迹象[10] - **全球资本支出趋势**：美国制造业资本支出已从2020年的500亿美元增长至2025年的近2500亿美元，反映了供应链重塑的趋势[7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是寻找优秀企业，以合理价格收购，并通过运营计划改善其业绩，历史上超过一半的价值实现来自于改善所拥有的业务[6] - 公司认为，在回报不再依赖于利率下降、廉价融资或估值倍数扩张的世界里，其对卓越运营的重视比以往任何时候都更加重要[7] - 去全球化和人工智能正在重塑供应链和工业及基础服务业务，这需要资本和重大的变革管理专业知识，而公司凭借其结合投资能力与数十年运营经验的综合运营模式，以及依托于1万亿美元布鲁克菲尔德生态系统的力量，在市场中脱颖而出[8] - 公司即将完成企业重组，成为一家单一的、新上市的股份公司，预计这将改善交易流动性，使指数驱动的股票需求翻倍，并让全球投资者更容易投资其业务[5] - 公司通过资本回收产生了超过20亿美元的收益，偿还了约10亿美元的公司借款，投资了7亿美元用于四项增长性收购，并以显著低于内在价值的价格回购了约2.35亿美元的股票[4] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体经营环境保持相对稳定，北美条件有利，欧洲更具挑战性但出现早期改善迹象[10] - 围绕回流、自动化和关键供应链重新定位的长期结构性趋势正在形成[10] - 市场对公司业务的背景多年来一直具有吸引力，公司的价值主张依然强劲[8] - 公司股价比一年前高出50%，但仍大幅低于持续增长的内在价值[8] - 公司拥有领先的、提供重要产品和服务的供应商，这支撑了其现金流的持久性[8] - 公司在过去一年取得了巨大进展，并拥有资本和能力在2026年继续创造价值[9] - 信贷市场仍然相当有利，过去一年公司在各业务中完成了超过200亿美元的融资，延长了期限，改善了条款，并将再融资借款的成本降低了50多个基点[21] 其他重要信息 - 公司正在处理45X税收抵免的申请，对获得资格充满信心，并已为大部分抵免金额投保作为后备[24][33] - 对于成熟资产（如BRK和La Trobe）的货币化，公司正在评估所有选项，包括在巴西进行首次公开募股[36][38] - 公司将继续在股票回购、偿还公司债务和投资业务进一步增长之间平衡资本配置优先级[39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于Clarios的45X税收抵免及货币化前景 [23] - 管理层认为Clarios是一家不可思议的全球冠军工业企业，目前产生大量自由现金流，45X税收抵免将进一步增加现金并用于再投资，公司对该业务有多种选择，包括分配或货币化事件，并持续思考如何为股东带来现金回报[23] - 公司已提交申请并正在处理中，对获得资格有信心，但具体收到款项的时间难以预测，对于2024年的抵免，公司选择了现金返还形式，目前不打算出售这些抵免[24][25] 问题: Scientific Games业务是否已过拐点及如何看待其增长与降杠杆的平衡 [26][28] - 管理层对英国市场成功推出感到高兴，收益开始体现，但收益兑现通常需要6-12个月，对该业务持谨慎乐观态度[27] - 管理层认为，增长EBITDA是降低整体杠杆率的关键，公司收购该业务的初衷是看好其市场地位和增长能力，持续的增长和EBITDA增加将自然降低杠杆，同时该业务合同收入稳定，产生稳定的自由现金流，完全有能力偿还现有债务，随着时间的推移将自然去杠杆[28][29] 问题: Clarios的45X税收抵免保险安排细节 [32] - 管理层重申对获得45X税收抵免资格的信心，并已聘请第三方顾问验证和支持其申请，预计将通过正常渠道获得付款，考虑到政府的一些整体变化，公司已为大部分抵免金额投保，如果最终未从国税局获得付款，将通过保险索赔渠道解决[33][34] 问题: 成熟资产（BRK, La Trobe）的货币化环境及IPO前景 [35] - 管理层认为全球货币化环境总体强劲，资本充足，公司定期审查投资组合，优先考虑已完成价值创造计划并能实现充分价值的业务，BRK在巴西表现优异，目前似乎是上市的合适时机，正在积极评估和推进，La Trobe业务转型成功，资金流入强劲，正在重新与各方接触，所有选项都在考虑之中[36][37][38] 问题: 股票回购计划的承诺及更新 [39] - 管理层对股价今年表现良好感到高兴，但仍低于其内在价值，公司致力于完成2.5亿美元的回购计划，并在8月更新了正常程序发行人投标，拥有相当大的回购能力，在完成该计划后，将继续保持机会主义，在股价大幅低于内在价值时积极回购，同时平衡回购、偿还公司债务和投资业务增长之间的资本配置[39] 问题: CDK业务的运营更新 [42] - 管理层表示，公司继续投资于现代化技术栈和产品方案，部分成本将持续到2026年，业务重点是通过推广新技术提高采用率以稳定客户流失，续约活动强劲，包括赢得大型多站点经销商续约，超过一半的合同期限为三年以上，对该业务及其长期前景保持非常积极的态度[43][44] 问题: 2026年的资本部署展望 [45] - 管理层回顾2025年是相当强劲的一年，完成了多项符合公司战略和估值预期的收购，且早期表现强劲，进入2026年，预计将保持这一势头，团队正在研究许多类似过去风格的机会，预计将是非常活跃的一年[45]

核心观点 2025年是公司业绩非常强劲的一年，公司实现了创纪录的业绩，并通过与政府和大型企业的战略合作，巩固了其在提供大规模、清洁可靠能源解决方案领域的领导地位。公司认为，在再工业化、电气化和数据中心发展的多重长期趋势推动下，能源需求强劲增长，公司凭借其在关键基荷技术方面的差异化能力以及低成本、快速上市的光伏和风电项目储备，有望抓住这一重大机遇，实现超常的盈利增长 [2][3]。 财务业绩摘要 - **全年业绩**：2025年全年，公司实现运营资金（FFO）13.34亿美元，每股FFO为2.01美元，同比增长10% [3]。归属于单位持有人的净亏损为1900万美元 [3]。 - **季度业绩**：2025年第四季度，FFO为3.46亿美元，每股FFO为0.51美元；归属于单位持有人的净利润为4.10亿美元，每股收益0.54美元 [3]。 - **收入增长**：全年总收入为64.07亿美元，同比增长9%；第四季度收入为15.39亿美元，同比增长7% [23]。 - **分红增长**：公司宣布2026年第一季度每单位分红0.392美元，同比增长超过5%，使年度化每股分红达到1.568美元 [10]。 各业务板块表现 - **水电板块**：全年FFO为6.07亿美元，同比增长19%，得益于商业计划带来的更高收入、加拿大和哥伦比亚更强的发电量以及非核心资产出售收益 [4]。公司继续看到来自超大规模数据中心对水电的强劲需求，并已签署了首个长期合同 [4]。 - **风电与光伏板块**：全年合计FFO为6.48亿美元，受益于全球运营资产组合的多元化、开发活动以及收购Neoen、Geronimo Power和英国海上风电资产组合 [4]。 - **分布式能源、储能及可持续解决方案板块**：全年FFO为6.14亿美元，同比增长近90%，主要得益于开发活动增长、收购Neoen、西屋电气在核电领域的强劲表现以及出售北美分布式发电业务带来的收益 [7]。 战略投资与业务发展 - **资本部署与收购**：公司在核心市场通过开发和收购领先平台及资产，承诺或部署了高达88亿美元（公司净出资19亿美元）的资金 [5]。关键交易包括成功私有化法国可再生能源公司Neoen（迄今为止最大的单笔投资）、收购拥有3.2吉瓦运营和在建容量及超过30吉瓦开发管线的美国平台Geronimo Power，以及将哥伦比亚Isagen的持股比例增至约37% [7]。 - **新增产能**：全年在全球新增约8,000兆瓦的公用事业规模光伏、风电、分布式能源和储能产能，同比增长20%，使已投产容量达到约84,000兆瓦，预计到2027年每年将实现约10,000兆瓦的新增产能 [7]。 - **战略合作**： - 与谷歌签署了一项开创性的水电框架协议，将提供高达3,000兆瓦的水电容量 [2][7]。 - 西屋电气与美国政府达成变革性战略合作伙伴关系，将在美国交付采用西屋技术的新核反应堆，这被认为是美国历史上最重要的能源承诺之一 [2][7]。 - 通过Neoen推进一个超过1,000兆瓦的电池储能系统项目，与主权财富基金合作，以增强其国家电网的可靠性 [7]。 资产回收与资本管理 - **资产回收**：通过已签署和完成的交易，公司今年产生了创纪录的约45亿美元（公司净收益13亿美元）的预期收益，投资回报倍数约为2.4倍，回报率高于目标区间的高端 [6]。年内，公司完成了多项重大资产出售，包括北美分布式发电业务Luminace的多数股权、美国非核心水电资产组合的50%权益以及美国已去风险的运营光伏和风电资产组合 [7]。 - **近期交易**：公司近期同意出售美国一个大型运营风电和光伏项目组合的三分之二权益，预计初始交易将产生约8.6亿美元（公司净收益约2.1亿美元）的收益，并计划出售剩余少数股权。该交易还设定了未来向同一买家出售额外高达15亿美元合格资产的框架 [7][8]。 - **融资与流动性**：年内完成了超过370亿美元的融资，创下纪录，延长了债务期限并优化了资本结构 [14]。年末拥有46亿美元的可用流动性，并维持了BBB+的投资级评级 [14]。公司还完成了6.5亿美元的股权融资和5亿加元的30年期票据发行，票面利率5.20%，创下公司融资的最低利差纪录 [14]。 公司结构与展望 - **经济等效性**：Brookfield Renewable Corporation（BEPC）的股份旨在与Brookfield Renewable Partners L.P.（BEP）的有限合伙单位保持经济等效，通过相同的分红和每份股份可随时兑换为一份BEP单位来实现。BEPC的股价预计将受到BEP单位价格以及两者合并业务表现的显著影响 [37]。 - **BEPC业绩**：BEPC在2025年全年实现FFO 6.28亿美元，净亏损23.44亿美元。若调整与可交换股份相关的金融负债重计量影响，净亏损为6.83亿美元 [38][39]。 - **行业定位**：公司是全球最大的上市可再生能源和可持续解决方案平台之一，其母公司Brookfield Asset Management是一家领先的全球另类资产管理公司，管理资产超过1万亿美元 [17]。

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司实现运营资金（FFO）26亿美元 [4] - 剔除资产出售和外汇影响后，FFO同比增长10%，符合公司目标 [5] - 第四季度FFO创纪录，达到每股0.87美元 [5] - 董事会批准将季度派息提高6%，达到年化每股1.82美元，这是连续第17年实现至少5%的派息增长 [5] - 2025年，公司通过资产回收筹集了创纪录的31亿美元收益，年末总流动性达到60亿美元，其中公司层面持有近30亿美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - **运输业务**：FFO为11亿美元，与上年持平（已对18亿美元的资本回收进行标准化处理）[6] - 铁路和收费公路业务量平均增长2%，费率平均增长3% [7] - **中游业务**：FFO为6.68亿美元，同比增长7% [7] - 增长主要得益于加拿大天然气集输处理业务和近期收购的美国成品油管道系统业务量和活动水平提高 [8] - **数据业务**：FFO为5.02亿美元，同比增长超过50% [8] - 增长源于过去12个月完成的几项新投资，包括第四季度开始全面贡献收益的美国骨干光纤网络 [8] - 数据存储业务实现强劲有机增长：超大规模数据中心投产220兆瓦容量，美国零售托管数据中心业务新增200兆瓦计费容量，全球数据中心开发商贡献收入 [8] - **基础业务**：表现良好，主要驱动力为全投资组合的通胀指数化，以及过去12个月约5亿美元资本投入费率基础 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - **全球数据中心平台**：开发潜力总计约3.6吉瓦，其中目前已签约容量超过2.3吉瓦 [9] - **北美与欧洲数据中心**：2025年与机构投资者合作了约850兆瓦的稳定和运营站点，实现了开发商溢价 [16] - **美国托管数据中心业务**：连续11个季度创下预订记录，在多个市场已完全利用 [15] - 第四季度在伊利诺伊州的数据中心签署数份大合同，实现100%入住率，预计从今年晚些时候开始每年增加约4500万美元的EBITDA（按运行率计算）[15] - **通胀指数化**：在OECD市场，通胀挂钩率平均在2%至3%之间；在印度、巴西等主要新兴市场，通胀传导率在2%至4%之间，具体取决于指标 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **AI基础设施投资策略**：公司采取审慎、注重风险的方法参与AI基础设施建设，设立了严格的防护栏 [12] 1. 开发项目以长期合同为基础，不进行投机性建设，在初始合同期内获得有吸引力的回报以降低技术风险 [12] 2. 选择性关注信用评级最高的投资级交易对手，包括全球最大、资本最充足、最盈利的科技公司 [12] 3. 专注于顶级、与工作负载无关的数据中心选址，以支持全频谱需求，降低单一主题风险，增强需求韧性 [13] 4. 采取自律的土地和供电外壳控制与开发策略，创建自我融资模式，锁定有吸引力的开发商经济效益，在保持规模优势的同时控制平台规模 [13] 5. 使资本结构与合同现金流的期限相匹配，注重保持灵活性并确保负责任地为增长融资 [13] - **行业机遇**：数字化、脱碳和去全球化三大结构性主题正在推动基础设施投资超级周期，AI相关基础设施的快速建设正在显著扩大公司在数据中心、电力和网络连接方面的机会集 [20] - **增长与资本回收**：2025年交易活动加速，公司部署了约15亿美元用于新投资，并预计这一势头将持续到2026年 [18] - 公司超额完成了30亿美元的资本回收目标，向增长计划投入了约22亿美元的股权，并完成了约160亿美元的融资以进一步降低运营公司资产负债表的风险 [4] - **近期投资**： - 与Bloom Energy合作，为美国数据中心站点安装55兆瓦的现场发电，后续又为多个超大规模客户获得额外项目，总计约230兆瓦发电能力，合同期限至少15年，BIP相关股权投资预计约5000万美元 [18][19] - 收购韩国工业气体业务，为该国投资级半导体制造商的主要供应商，BIP股权购买价格为1.25亿美元 [19] - 收购领先的轨道车租赁平台，BIP股权对价约为3亿美元 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：2026年基础设施行业背景具有高度建设性，资产类别在各种市场环境下都有提供韧性、增长现金流的悠久历史，并处于三大结构性主题的中心 [20] - **未来前景**：公司进入2026年时实力雄厚，基础业务提供韧性增长的现金流，对多年的有机增长和资本部署有清晰的可见性 [20] - 稳定的利率和外汇背景，结合其他因素，使公司有望在2026年及以后恢复单位增长10%或更高的目标 [21] - **AI投资热潮**：2025年企业向AI相关基础设施投资了约5000亿美元，未来两年资本投资预计将进一步上升，但该领域仍面临过度建设、技术变革和颠覆的风险 [11][12] - **资本回收展望**：资本回收的加速步伐预计将在未来一年持续，公司已确保两笔交易：出售巴西输电业务中四个特许权中最大的一个，预计净收益约1.5亿美元，内部收益率达45%，资本倍数超过8倍；为北美一批稳定和在建数据中心组合成立资本合伙关系 [9][10] 其他重要信息 - **数据中心业务增长**：2024年1月，公司在未投入额外股权的情况下，收购并增加了一个40站点的数据中心组合，使合并基础的合同EBITDA从约2亿美元增加到约5亿美元 [15] - 通过屋顶内密集化和现有占地面积内扩容，已识别出超过600兆瓦的增长潜力 [15] - **第四季度租赁活动**：全球数据中心平台在第四季度实现了土地储备的显著租赁，签署了约800兆瓦容量的协议，主要在北美，绝大多数租约是与投资级客户签订的长期合同 [16] - **资本支出积压**：数据业务资本积压环比增加超10亿美元，其中约9亿美元由超大规模业务积压驱动 [51] - 积压增加主要受第四季度强劲租赁活动（签署约800兆瓦）以及秋季收购的骨干光纤业务订单簿推动 [51] - 积压总额中，39亿美元与英特尔合资项目相关，其中一个晶圆厂已投产，第二个晶圆厂进展良好 [53][54] - 剔除英特尔项目，积压总额为53亿美元，预计平均三年完成，每年约15-20亿美元投入运营 [57][58][61][63] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于数据中心合同如何降低技术风险，以及市场可能低估了哪些风险？数据中心投资的回报率是否高于12%-15%的目标区间？ [25] - **回报率**：新数据中心开发成本收益率平均在9%到10%之间，以平均5.5%到6%的资本化率进行货币化，产生约300-400个基点的开发利润，加上约70%的开发杠杆，股权回报率可达百分之十几到二十几 [26][27] - **技术风险管理**：合同基础是提供核心基础设施，避免涉足客户使用的技术，通过签订长期（如15年）且条款明确的合同，将公司隔离在客户端可能发生的任何技术变革之外，如果客户需求导致基础设施变更，相关成本不由公司承担 [28][29][30] 问题: 关于KKR收购Compass数据中心组合股权的交易细节，以及Brookfield的100亿美元AI基础设施基金中，哪些类型的投资适合BIP？ [34][37] - **KKR交易细节**：公司未透露具体交易细节，但确认与包括KKR在内的多家机构投资者在北美和欧洲建立了合资关系，总计约850兆瓦，公司保留资产运营控制权和重大所有权 [35][36] - **AI基金投资框架**：BIP是该基金的出资实体之一，适合BIP的投资需具备旗舰基金的特征：回报率在12%以上，行业适合BIP（如非可再生能源），且开发周期不宜过长，数据中心、天然气相关、公用事业等领域若回报合适，BIP会进行投资 [38][39] 问题: 如何看待主权国家与超大规模公司作为数据中心交易对手？2026年各地区通胀指数化预期如何？ [44][46] - **交易对手**：公司同时看重主权国家和超大规模公司，这提供了多样性，超大规模公司信用极佳但数量少且风险暴露相似，主权国家可以分散这些风险，公司专注于主权AI工厂可形成差异化战略，但政府决策通常较慢 [44][45] - **通胀指数化**：2026年有机增长的两大驱动力是通胀指数化和大量积压资本支出的投产，OECD市场通胀挂钩率平均2%-3%，印度、巴西等新兴市场在2%-4%之间，高于历史平均水平但已较2022年缓和 [46][47] 问题: 数据业务资本积压大幅增长的原因及未来展望？与英特尔合资项目的进展和现金流时间？ [51][53] - **积压增长**：数据业务积压增长主要受数据中心平台强劲租赁活动（第四季度签署约800兆瓦）以及收购的骨干光纤业务订单推动，项目在合同签署后才计入积压 [51][52] - **英特尔项目**：合资项目有两个晶圆厂，其中一个已投产并开始生产晶圆，第二个进展顺利，预计在2026年下半年开始贡献收益 [53][54][57] 问题: 2026年从积压项目转化为投产资本的速率如何？如何看待加拿大-阿尔伯塔省谅解备忘录对中游业务的影响？ [56][64] - **投产速率**：积压项目（剔除英特尔）为53亿美元，平均三年期，预计2026年约有15-20亿美元投产，公用事业和数据中心是主要驱动力 [57][58][61][63] - **加拿大能源MOU影响**：目前判断该备忘录对业务增长轨迹是否有实质性影响为时过早，但业务本身已有大量增长，资产货币化计划将取决于市场条件，政府的鼓励政策长远看使资产对潜在买家更具吸引力 [65][66][68] 问题: 关于建设7个总计6吉瓦AI工厂的合作伙伴关系进展？与Bloom Energy的合作关系及1吉瓦发电目标的展望？ [72][74] - **AI工厂进展**：相关倡议均在推进中，目前在欧洲、北美、中东和大洋洲约有5个在讨论中，但进展比预期慢，预计年内可能推进一两个，规模通常为50兆瓦至250兆瓦（分阶段），小于超大规模公司的巨型站点 [72][73] - **Bloom Energy合作**：基于当前需求和开发势头，管理层对实现甚至超过1吉瓦的发电目标感到乐观，双方关系牢固且在增长中 [74][77]

财务数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司实现运营资金（FFO）26亿美元 [3] - 剔除资产出售和外汇影响后，FFO同比增长10%，符合公司目标 [4] - 第四季度FFO创纪录，达到每股0.87美元 [4] - 董事会批准将季度派息提高6%，达到年化每股1.82美元，这是连续第17年实现至少5%的派息增长 [4] - 2025年底，公司拥有创纪录的60亿美元流动性，其中公司层面持有近30亿美元 [8] - 2025年通过资产出售筹集了创纪录的31亿美元收益 [8] 各条业务线数据和关键指标变化 - **运输板块**：FFO总计11亿美元，与上年持平（已对18亿美元的资本回收计划进行标准化调整）[5] - 运输网络收入增长，特别是铁路和收费公路板块，运量和费率平均分别增长2%和3% [5] - **中游板块**：FFO为6.68亿美元，同比增长7% [5] - 增长源于中游资产（特别是加拿大天然气集输处理业务和近期收购的美国成品油管道系统）的运量和活动水平提高 [6] - **数据板块**：FFO为5.02亿美元，较上年同期大幅增长超过50% [6] - 增长得益于过去12个月内完成的几项新投资，包括第四季度开始全面贡献收益的美国骨干光纤网络 [6] - 数据存储业务实现强劲有机增长，包括超大规模数据中心投产220兆瓦容量、美国零售托管数据中心业务新增200兆瓦计费容量，以及全球数据中心开发商产生的收入 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球数据中心平台目前拥有约3.6吉瓦的开发潜力，其中已签约容量超过2.3吉瓦 [7] - 第四季度，全球数据中心平台的土地储备实现了大量签约，签署了约800兆瓦容量的协议，主要在北美，大部分是与投资级客户签订的长期合同 [14] - 2025年，公司在北美和欧洲合作开发了近850兆瓦已稳定运营和在建站点 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于数字化、脱碳和去全球化三大结构性主题，这些力量正在推动基础设施投资超级周期，其范围和规模都在扩大 [19] - 在AI基础设施投资方面采取审慎、注重风险的方法，设立严格护栏以保护资本 [11] - 开发项目以长期合同为基础，不进行投机性建设，在初始合同期内获得有吸引力的回报以降低技术风险 [11] - 选择性关注最强大的投资级交易对手，包括世界上最大、资本最充足、最盈利的科技公司 [11] - 专注于顶级、与工作负载无关的数据中心选址，以支持全频谱需求，降低单一主题风险并增强需求韧性 [12] - 采取纪律性策略，控制土地和供电外壳的开发规模，创建自我融资模式，为未来发展提供资金并锁定有吸引力的开发商经济效益 [12] - 使资本结构与合同现金流的期限相匹配，注重保持灵活性并确保负责任地为增长融资 [12] - 公司认为，规模、可靠性和资本获取能力是区别于其他市场参与者的关键因素，其全球运营能力和长期关系使其受益 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2026年基础设施行业背景非常有利，公司基础业务提供有韧性、不断增长的现金流，并对多年的有机增长和资本部署有清晰的可见性 [19] - 稳定的利率和外汇背景，结合其他因素，使公司有望在2026年及以后恢复单位增长10%或更高的目标 [20] - AI相关基础设施的快速建设，正在实质性扩大公司在数据中心、电力和网络连接方面的机会集 [19] - 2025年企业向AI相关基础设施投资了约5000亿美元，未来两年的资本投资预计将进一步上升 [10] - 公司预计资本回收的加速步伐将在未来一年持续 [8] 其他重要信息 - 2025年关键成就包括：超过30亿美元的资本回收目标；向增长计划投入约22亿美元股权；完成约160亿美元的融资以进一步降低运营公司资产负债表风险 [3] - 基础业务表现良好，得益于整个投资组合的通胀指数化，以及过去12个月内约5亿美元资本投入费率基础 [5] - 已完成两项锁定有吸引力回报的交易：同意出售巴西输电业务中四个特许经营权中最大的一个，预计净收益约1.5亿美元，内部收益率达45%，资本倍数超过8倍，预计2026年第一季度末完成 [9]；为北美一批已稳定运营和在建的数据中心组合成立了资本合伙关系，出售所得预计将用于支持业务内供电土地储备的建设 [9] - 2025年部署了约15亿美元用于新投资，预计这一势头将延续到2026年 [17] - 第四季度完成了与Bloom Energy框架协议下的首个项目，为美国一个数据中心站点安装了55兆瓦的现场发电，随后又为多个超大规模客户获得了额外项目，发电总量达到约230兆瓦，合同期限至少15年，BIP相关股权投资预计约5000万美元，到2027年中全部部署 [17] - 第四季度完成了对韩国一家工业气体业务的收购，该公司是该国投资级半导体制造商的主要供应商，BIP的股权购买价格为1.25亿美元 [18] - 1月1日，与一家一流的铁路货车租赁公司合作，完成了一家领先的铁路货车租赁平台的收购，该业务现金流强劲，BIP的总股权对价约为3亿美元 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于数据中心合同方法如何降低技术风险，以及市场可能低估了哪些风险，同时询问数据中心投资的回报率 [24] - **回答 (回报率)**：开发新数据中心的平均成本收益率在9%到10%之间，并以平均5.5%到6%的资本化率进行货币化，这带来了大约300-400个基点的开发利润，加上约70%的开发杠杆，如果一切顺利，股权回报率可达百分之十几到二十几，这在整个行业大致如此 [25][26] - **回答 (技术风险)**：公司业务基础是提供核心基础设施，避开客户使用的具体技术，通过签订长期（如15年）且条款明确的合同来管理技术风险，确保公司不承担客户端技术变化带来的成本，任何必要的基础设施变更成本不由公司承担 [27][28] 问题: 关于KKR收购Compass数据中心资产组合交易的更多细节，包括资产数量、时间和BIP的净收益 [32] - **回答**：无法透露具体交易细节，但公司已与包括KKR在内的多家机构投资者在北美和欧洲建立了合资安排，总计约850兆瓦，公司保留资产运营控制权和重大所有权权益，这是公司从开发项目中回收资本、实现利润并再投资于未来增长的常规策略的一部分 [34][35] 问题: 关于Brookfield的100亿美元AI基础设施基金，以及哪些类型的投资适合BIP [36] - **回答**：BIP是该战略的资金来源之一，适合BIP的投资通常具有旗舰基金的特征：回报率在12%或以上，行业适合BIP（如可再生能源以外的领域），且开发周期不宜过长，如果属于数据中心、天然气相关或公用事业领域，且回报合适，BIP会进行投资 [37][38] 问题: 关于如何看待主权国家与超大规模企业作为数据中心交易对手，以及两者未来的组合比例 [42] - **回答**：公司喜欢两类交易对手，因为这提供了多样性，超大规模企业信用极好但数量少且风险敞口相似，主权国家则能分散这些风险，同时，专注于主权AI工厂提供了差异化的策略，但政府决策通常较慢，市场进入时间可能更长，目前预测具体组合比例还为时过早，公司希望两者都有广泛的客户基础 [42][43][44] 问题: 关于2026年各地区通胀指数化的预期 [45] - **回答**：2026年有机增长的两大驱动力是通胀指数化和大量资本支出的投产，在OECD市场，通胀 escalator 平均可能在2%到3%之间，在印度、巴西等主要新兴市场，根据指标不同，可能在2%到4%之间，这比历史平均水平高出约25-50个基点，但远低于2022年的高位 [45][46] 问题: 关于数据业务资本储备（backlog）在第四季度大幅增加的原因及未来展望 [50] - **回答**：数据板块中，数据中心平台增长最多，同时去年秋天收购的骨干光纤业务（Hotwire）的储备和订单也增加了 backlog，数据中心签约活动具有间歇性，本季度签署了全球约800兆瓦的租约，签约后项目才被视为最终投资决定并加入 backlog，这些签约来自北美、欧洲和亚太地区 [50][51] 问题: 关于与英特尔相关的39亿美元储备项目的进展、现金流时间、回报及后续投资可能 [53] - **回答**：合资公司的两个晶圆厂中，一个已达到投产日期并开始生产晶圆，第二个晶圆厂正朝着完工目标顺利推进，英特尔的基础运营和建设活动进展非常顺利 [54] 问题: 关于2026年从储备中投产资本的速度，相对于2025年15亿美元的投产额 [56] - **回答**：储备可分为两部分：英特尔部分约39亿美元，预计在2026年下半年贡献收益；其余储备分布在公用事业、运输、中游和数据业务，通常有三年展望期，项目规模较小，开发建设周期较短，预计其中约三分之一（接近15亿美元）将在2026年陆续投产，主要由公用事业和数据中心驱动，过程将较为平稳 [57][58] - **补充**：剔除英特尔，储备为53亿美元，按平均3年计算，每年投产额大约在15亿到20亿美元之间 [59][61][63] 问题: 关于加拿大-阿尔伯塔省谅解备忘录对能源发展的影响，以及公司如何管理其中游投资 [64] - **回答**：目前判断该备忘录是否会对业务增长轨迹产生实质性影响还为时过早，但无论如何，业务已有大量增长，生产商扩张带来了额外的连接需求，公司已与NorthRiver开展了一些增长计划，关于业务货币化，公司有既定的业务计划，唯一可能加速出售的是市场条件，如果市场接受，公司可能会考虑出售部分业务，当前业务运营环境非常强劲，联邦和省政府鼓励该领域进一步增长，这只会使业务对潜在买家更具吸引力 [64][65][66] 问题: 关于此前宣布的共建7个AI工厂（总计6吉瓦计算能力）合作伙伴关系的进展，以及是否有新进展宣布 [70] - **回答**：所有相关计划都在持续推进中，目前在欧洲、北美、中东和大洋洲约有五个项目正在讨论中，这些讨论耗时较长，进展比预期稍慢，但公司希望年内能推进一两个项目，这些项目规模通常小于超大规模企业宣布的巨型站点，大多在50兆瓦到250兆瓦（分阶段）之间，但仍代表可观的投资额，公司对此感到兴奋 [71][72] 问题: 关于与Bloom Energy的合作关系，以及是否对实现最初协议中高达1吉瓦的现场发电目标有信心 [73] - **回答**：预测未来是困难的，但目前根据Bloom看到的需求水平和正在进行的开发量，公司相当乐观能够达到甚至超过1吉瓦的目标，Bloom目前势头强劲 [73][74]

This news release constitutes a “designated news release” for the purposes of the prospectus supplement dated November 19, 2025 to the short form base shelf prospectus of Brookfield Infrastructure Corporation and Brookfield Infrastructure Partners L.P. dated January 29, 2025. BROOKFIELD, NEWS, Jan. 29, 2026 (GLOBE NEWSWIRE) -- Brookfield Infrastructure Partners L.P. (Brookfield Infrastructure, BIP, or the Partnership) (NYSE: BIP; TSX: BIP.UN) today announced its results for the year ended December 31, 2025. ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度经调整稀释每股运营资金为2.16美元，全年为9.01美元，达到此前指引中值 [7] - 2025年第四季度同物业净营业收入同比下降6%（按权责发生制）和1.7%（按现金制），全年同比下降3.5%（按权责发生制）和上升0.9%（按现金制）[10] - 2026年同物业净营业收入指引中值为下降8.5%，主要由较低的出租率驱动 [11] - 第四季度调整后EBITDA利润率为70% [12] - 第四季度净债务与年化调整后EBITDA之比为5.7倍，重申2026年第四季度指引为5.6倍至6.2倍 [18] - 2025年实现一般及行政管理费用节约5130万美元，较上年减少30%，占净营业收入比例约为5.6% [15] - 第四季度确认了14.5亿美元的减值，其中约90%在12月3日已公告，50%-60%与土地相关 [20][21] - 第四季度风险投资实现收益为2100万美元，低于前三个季度约3200万美元的季度平均值 [17] - 2026年实现投资收益指引为6000万至9000万美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积为120万平方英尺，较前四个季度平均值增长14%，较前八个季度平均值增长10% [8] - 第四季度完成的空置面积租赁为39.3万平方英尺，几乎是过去五个季度平均值的两倍 [8] - 第四季度平均租期略高于7.5年，与过去三年约8年的平均值一致 [8] - 已签署但尚未开始的租赁面积近90万平方英尺，预计平均在2026年第三季度开始，将产生5200万美元的增量年租金收入 [9] - 大型园区约占年租金收入的78%，在三大主要市场的出租率表现比整体市场高出19% [9] - 私人生物技术公司在第四季度租赁量中约占五分之一 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年底整体出租率为90.9%，较上一季度上升30个基点，较此前指引中值高出10个基点 [9] - 预计2026年第一季度出租率将下降，主要由120万平方英尺的关键租约到期（其中约60%平均于一月中旬到期）及南旧金山一处17.1万平方英尺租约终止导致，下半年出租率预计增长 [10][13][14] - 重申2026年底出租率指引为87.7%至89.3% [9] - 大波士顿地区市场租户数量在经历数个季度下滑后，第四季度增长了11% [43] - 在剑桥、水城、海港区等核心实验室市场，供应过剩问题预计需要2-3年时间解决，而在萨默维尔等非核心或新兴市场可能需要4-5年 [113][115] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点是及时执行计划，核心是资产处置、保持强劲灵活的资产负债表、通过积极租赁提升出租率以及继续大幅减少资本支出 [5] - 计划在2026年基本完成大规模非核心资产处置计划，预计非核心资产和土地将占2026年29亿美元（指引中值）处置和部分权益出售总额的65%-75% [20][23] - 致力于减少土地储备规模，超过55%的可用土地已规划或允许用于住宅用途 [58] - 目标是将非收益性资产占总资产的比例从2025年底的17%进一步降低，理想水平可能在10%左右 [20][108] - 正在评估四个在建项目的未来商业策略，这些项目仍有大量资本需求 [20] - 将The Fenway的一个项目转为办公用途，减少了超过3亿美元的未来资金需求 [19] - 董事会授权了新的5亿美元普通股回购计划，但基于当前市场条件，2026年指引未假设任何回购 [23] - 资本配置优先顺序为推进处置计划、偿还债务以保持资产负债表稳健，之后才考虑股票回购 [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是生命科学行业熊市的第五年，行业面临快速变化的监管和宏观环境 [4] - 风险投资资金持续但并未回到健康、强劲的环境，风险投资公司募资额处于十年低点，导致私营公司决策谨慎、耗时更长 [30][31] - 公开生物技术公司是行业的中流砥柱，但其租赁活动显著减少，主要受二级市场融资困难和IPO市场不活跃影响 [33][68] - XBI指数表现强劲，但其中多数是商业或接近商业化的公司，通常不驱动实验室空间需求 [31] - FDA新任专员致力于压缩药物从发现到上市的周期，但机构内部的人员变动可能影响其执行能力 [65][66] - 行业长期前景依然乐观，仅解决了10%的疾病，仍有90%未满足的医疗需求 [99] - 租赁市场基本面承压，续租和重租空间的免租期和租金变化面临压力，免租期是当前赢得交易的主要工具 [8][72][73] - 主要市场的空置率在20%中段至30%低段，预计需要供应减少才能改善净有效租金 [74] 其他重要信息 - 第四季度完成了15亿美元的资产处置，涉及26笔交易 [7] - 2026年资本化利息指引为2.5亿美元，较2025年下降24% [16] - 公司拥有53亿美元的强劲流动性，在标普500 REITs中拥有最长的平均剩余债务期限（略超12年） [18] - 2026年第一季度，因季度调整后EBITDA减少，杠杆率（按季度年化计算）预计将暂时性增加1至1.5倍 [19] - 终止了南旧金山一处年租金收入1140万美元的租约，并已将该空间100%重新出租给新租户，但新租约预计2026年下半年才开始 [14][15] - 2026年指引假设因潜在租户停业，从第一季度起每季度租金减少约600万美元 [15] - 出售了南旧金山的Gateway园区股份，并计划在未来几个季度出售位于旧金山SoMa的88 Bluxome Street项目 [21][22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 风险投资资金环境改善是否改变了2026年的展望或租赁情绪？[25] - 风险投资主要针对私营生物技术板块，资金水平与过去几年相似或略高，但风险基金募资额处于十年低点，环境并未完全恢复健康 [30] - 风险投资和公司仍然非常保守，决策时间更长，对扩张持谨慎态度 [31] - XBI指数表现强劲但主要反映商业阶段公司，并未立即转化为租赁需求 [31] - 公开生物技术板块的租赁活动非常少，其复苏对行业至关重要 [33] 问题: 保留The Fenway物业并出租为办公空间的策略是否会是普遍做法？[34] - 该决定是特定建筑和子市场驱动的，该建筑本身就是办公楼，且拥有长期优质租户 [34][37] - 鉴于Fenway区域其他地点有实验室空间可用，且办公需求有所增加，将该物业作为办公楼出租更有意义 [35] 问题: 关于29亿美元处置计划的资本化率趋势和价格发现？[39] - 非核心资产的资本化率范围在中高6%到中高9%，取决于市场、租赁情况和加权平均剩余租期 [40] - 计划在2026年进行几笔涉及更多核心资产的交易，可能以合资形式进行，预计顶级资产应有5%左右的资本化率 [40][81][82] 问题: 租赁管道在季度后如何重建？是否有值得注意的租户群体？[41] - 所有市场中低于5万平方英尺的小面积空间需求仍然活跃 [42] - 缺乏公开生物技术公司（通常需求5万-15万平方英尺）的租赁活动，但在某些市场有超过10万平方英尺的良好需求 [42] - 公开生物技术板块需要贡献租赁管道才能实现真正好转 [43] 问题: 是否仍对2026年第四季度每股运营资金1.40-1.60美元的指引感到满意？这是否代表盈利低谷？[48] - 公司仍预计处于该指引范围内，这代表了2026年的盈利低谷，可作为思考2027年基础的良好运行率 [49][50] 问题: 已完成和计划中的处置资产类型及买家构成？[51] - 2025年处置组合为：20%稳定资产，21%土地，59%非稳定资产 [52] - 2026年第一季度成交额较小，大部分成交将在第二、三、四季度，加权平均成交时间在第三季度 [54] - 买家类型包括投资基金（约占12%-15%）、住宅开发商（购买用于住宅转换的土地或老旧资产）等 [57][58] - 超过55%的可用土地可能用于住宅开发，预计土地将占2026年处置的25%-35% [58] 问题: 2026年各季度的盈利轨迹是否仍如投资者日所示，向1.40-1.60美元下降？[62] - 预计2026年第四季度仍是全年低点，第一季度因租约到期等因素会有所下降，下半年企稳 [62] 问题: 与FDA或大型风险投资的近期沟通是否显示出租赁的前兆变化？[63] - FDA专员正积极致力于加快审批、缩短研发周期，但机构人员变动可能影响执行 [65][66] - 需要更多信心，包括LP回报、IPO窗口打开，才能推动私人公司租赁需求 [68] - 公开生物技术板块的复苏至关重要，目前该板块公司资本保守，且缺乏早期公司IPO [68][69] 问题: 当前租赁激励措施（租户改善、免租期）的水平如何？[70] - 租户改善补贴保持稳定，对于毛坯房仍然较高 [72] - 免租期持续增加，是当前赢得交易的主要工具，租金率本身保持稳定甚至在某些情况下增长 [72][73][74] 问题: 公开生物科技公司即使融资后，是否仍有足够的扩张空间需求？[76] - 公开生物科技一直是行业支柱，其复苏需要风险投资支持、合理的IPO窗口和持续的融资能力 [77] - 目前公开市场融资强劲的多为商业阶段公司，它们不驱动研发扩张，需要更早阶段的公司上市来推动研发需求 [79][80] 问题: 资本配置优先级，股票回购何时会提上日程？[85] - 优先推进处置计划并偿还债务以保持资产负债表稳健，之后才会考虑股票回购 [87] 问题: 非房地产风险投资基金未来的资本投入展望？[88] - 目标是使该基金的净现金流接近中性，近年净流出约为6000-7000万美元，希望保持活跃但减少资本投入 [91][93] 问题: 近期股价上涨的驱动因素是什么？是否吸引了不同类型的投资者？[97] - 股价上涨可能由于股价与共识净资产价值之间存在折价、对行业长期前景的信心、以及公司资产质量和地理位置优势 [98][99][101] - 投资者构成随时间变化，目前包括长期投资者、ETF、价值驱动型投资者以及对行业感兴趣的资金 [103] 问题: 从开发资产占比角度看，“新Alexandria”的适当运行率是多少？[106] - 目标是将非收益性土地占总资产的比例降至10%左右，这与全球金融危机后的情况不同，当时没有供应过剩问题 [108] - 未来开发将集中在大型园区平台 [108] 问题: 四到五年的行业复苏时间线是否有变化？[112] - 在Alexandria活跃的核心实验室市场（如剑桥、水城），复苏可能需要2-3年，而在非核心或新兴市场可能需要4-5年 [113][115] 问题: 导致季度租金减少600万美元的“租户停业”群体发生了什么？[118] - 主要是公开和私人生物技术公司，原因是临床试验失败、无法吸引资本或投资者给予的运营时间较短 [122][123] 问题: 四个正在战略评估的开发资产，其决策是否主要取决于周边租赁情况？[124] - 决策因素更细致，包括子市场前景、资产性质、竞争产品等，租赁是重要因素但不是唯一决定因素 [124][125] 问题: 第四季度签署的40万平方英尺空置空间租赁有哪些共同主题？[128][133] - 租赁地域多样，涉及剑桥、西雅图、旧金山等地 [131] - 相当一部分是新租户入驻，而非内部搬迁 [130] - 租赁决策通常是事件驱动的，例如公司达到临床或数据里程碑后需要扩张 [134] 问题: 将401 Park转为办公用途的决策，是因为有活跃的办公市场需求，还是因为该区域实验室空间已充足？[135] - 该建筑是知名的标志性办公楼，主要租户是波士顿的大型机构，鉴于该区域（毗邻Longwood医疗区）有实验室空间可用，且机构需求受NIH政策影响，决定将其作为办公楼出租是合理选择 [136][137][138] 问题: 对圣卡洛斯、圣布鲁诺、西雅图和Campus Point等大型园区的影子管道是否有更新？[141] - 这些都在深入研究中，公司正寻求减少非收益性资产比例，可能通过土地用途转换或加快货币化来实现 [142][143]