郭元强强调，要把握房地产市场供求关系的新变化，加快构建房地产发展新模式。要着 力建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，引导房地产企业和建筑业向追求高质量、新科 技、好服务转变，更好满足群众高品质住房需求。要统筹推进保障性住房、城中村改造 和"平急两用"基础设施建设，有序推动老旧小区、危旧房改造和青年社区建设，健全多主体 供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。要落实好房地产支持政策，做好保交房工作，推 动我市房地产市场持续企稳回升。 郭元强强调，要把握新一轮科技革命和产业变革机遇，推动人工智能技术与建造技术深 度融合，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配 等全链条的智能建造产业体系，促进建筑业提质增效和转型升级。建筑和房地产相关企业要 主动转型，增加绿色、低碳、智慧产品供给，对现有项目进行精细化运营，积极探索适合自 身发展的新模式，拓展发展新空间。相关部门要及时了解企业需求，加大服务力度，切实解 决企业实际困难。 市领导陈劲超、曾晟、沈悦参加调研及座谈。 编辑：代婧怡 6月11日，省委常委、市委书记郭元强调研城市更新和构建房地产发展新模式。他强 调，要深入学习贯彻习近平总书 ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持）[4] 报告的核心观点 - 房地产发展新模式相关政策大概率以试点形式逐步推进，长期有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛 [1][2][3] - 相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资更可取，当前估值进入合理区间，应重视地产板块的配置价值 [1][6][11] - 房企估值水平有明显提升空间，行业估值或回归至调整后 1 倍 PB 与本轮房价下行周期前的稳态之间的水平 [8][9][12] 相关目录总结 行业规模 - 股票家数 256 只，占比 5.0%；总市值 27002 亿元，占比 3.1%；流通市值 25519 亿元，占比 3.2% [4] 行业指数 - 绝对表现 1 个月为 2.9%，6 个月为 -10.1%，12 个月为 20.3%；相对表现 2024 年 6 月至 9 月为 1.2%，2025 年 1 月为 -7.6%，2025 年 5 月为 12.4% [5] 估值分析 - 表观 PB 角度下，当前主要房企估值水平接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的低点水平，部分投资人对房地产商业模式的观望情绪或已被定价 [6] - 考虑潜在减值压力调整后，当前板块调整后 PB 约 1.0 倍，销售排名前 5 的重点房企调整后 PB 平均约 0.7 倍，估值水平或进入投资区间 [8][9][11] 投资建议 - 关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【招商蛇口】【保利发展】【中国海外发展】等的差异化机会及区域相对更聚焦的【滨江集团】【绿城中国】等 [13] - “哑铃策略”下关注股息率高、业绩相对稳健的【华润置地】等，以及随着公开市场债务偿付压力下降存在估值修复机会的【金地集团】【龙湖集团】等 [13] - 关注业绩增长及分红比例均较稳定的物业企业【华润万象生活】【保利物业】【绿城服务】【招商积余】等 [13]

房地产贷款增速回升 - 截至2025年一季度末人民币房地产贷款余额53.54万亿元同比增长0.04%增速比上年末高0.2个百分点一季度增加6197亿元 [1] - 房地产开发贷款余额13.87万亿元同比增长0.8%一季度增加3535亿元 [1] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款已增至6.7万亿元支持了1600多万套住宅的建设和交付 [1] 金融支持措施 - 保交房工作推进城市房地产融资协调机制扩围增效 [1] - 信贷资金投向城中村改造、基础设施和重大项目建设、物业项目更新改造等领域形成实物工作量 [1] - 金融管理部门正在制定城市更新项目贷款管理办法实行项目清单制管理 [2] 房地产市场现状 - 部分地区房地产去化压力较大刚性和改善性需求有待释放 [1] - 房地产领域库存去化周期仍然较长 [1] - 居民对绿色、智能、安全住房需求扩大老旧小区改造升级前景广阔 [1] 未来金融政策方向 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的融资制度包括开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法 [2] - 金融机构要强化高品质住房资金供给巩固市场稳定态势 [2] - 为城市更新提供多样化金融产品与服务 [2] 金融服务优化 - 提升服务精准性针对不同主体、项目、阶段、环节量体裁衣 [2] - 增强服务协同性综合运用财政资金、结构性货币政策工具、债权投资、股权投资等 [3] - 用好保障性住房再贷款支持收购未售商品房用于配租配售 [3] - 用好抵押补充贷款支持保障性住房建设、城中村改造等 [3] 风险管控原则 - 坚持市场化、法治化原则合理设置业务品种、贷款额度、期限、利率等 [3] - 全面测算项目综合收益和风险做好专款专用和资金封闭管理 [3]

公积金贷款利率下调 - 中国人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套利率分别调整为2.1%和2.6% [1] - 公积金贷款利率较同期商贷利率低0.85至1.2个百分点，具有明显优势 [1] - 北京、上海、深圳、广州等一线城市及长沙、西安等二线城市已落实新政，市场反响积极，二手房浏览量、客户咨询量和看房意愿均有所上升 [1] 购房成本变化 - 以首套贷款100万元30年为例，月供最低还款额从3680元降至3528元，减少152元，总利息支出减少约4.76万元 [2] - 已发放公积金贷款将于2026年1月1日自动调整利率，首套从2.85%降至2.6%，二套从3.325%降至3.075% [2] - 中指研究院预计新政每年将节省居民公积金贷款利息支出超200亿元，支持刚性住房需求 [2] 房地产融资政策支持 - 国家金融监管总局推动城市房地产融资协调机制扩围增效，商业银行审批"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增28% [3] - 将加快完善房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，保持融资稳定并强化高品质住房资金供给 [3]

公司信用评级 - 联合资信维持万科企业股份有限公司主体长期信用等级为AAA，评级展望为稳定 [1] - 维持"21万科04"等21只债券信用等级为AAA [1] - 公司第一大股东深铁集团对公司支持力度增强，有助于缓解债务偿还风险 [3] 公司经营状况 - 2024年签约销售金额大幅下降，筹资活动现金流延续净流出态势 [3] - 2024年大幅亏损471.87亿元，主要因开发业务结算毛利率下降、计提减值准备等因素 [3][7] - 截至2024年底，公司合并口径货币资金881.63亿元，较上年底下降11.67% [3] - 公司短期债务占比偏高，再融资压力大，债券集中兑付压力大 [3][7] 行业分析 - 房地产行业仍处调整阶段，投资端力度减弱，未来销售仍有下降压力 [4] - 行业库存去化周期出现下降拐点，但仍在高位，短期内去库存是重点 [9] - 预计2025年行业销售面积降幅收窄，继续筑底 [9] 财务数据 - 2024年营业总收入3431.76亿元，同比下降26.3% [7] - 2024年经营性净现金流38亿元，投资活动现金流净流入108.09亿元 [7] - 截至2024年底，公司资产负债率73.66%，较上年提高0.43个百分点 [7] - 2024年EBITDA为-318.08亿元，EBITDA利息倍数为-2.32倍 [7][18] 公司优势 - 行业地位领先，项目储备较为充足，截至2024年底全口径待建面积3118万平方米 [5][9] - 经营与服务业务与开发业务协同效应逐步发挥，多元化业务发展态势良好 [5] - 第一大股东深铁集团支持力度增强，截至2025年5月提供股东借款118.52亿元 [5][22] 风险关注 - 房地产行业持续调整，公司销售金额持续下降，2025年1-3月合同销售金额同比下降39.8% [7][12] - 股权结构较为分散，无实际控制人 [7] - 融资环境变化，2024年筹资活动现金流入同比下降24.44% [7]

"好房子"国家战略推进 - "好房子"概念首次写入2025年全国两会政府工作报告，提出建设安全、舒适、绿色、智慧的高品质住宅[2] - 新版《住宅项目规范》5月1日实施，新增"4层及以上强制设电梯""无障碍设计细化"等强制性条款，取代施行19年的旧规[2] - 房地产行业从规模化扩张转向高质量发展，"好房子"和"房地产发展新模式"成为楼市主基调[4] 城市更新与旧改市场爆发 - 2019-2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户（超1.2亿人）[4] - 2000年前建成的存量住房达66亿平米（占总量9%），预计带动超1.2万亿元直接投资[5] - 智能家居/适老化改造/局部翻新三大领域年复合增长率超25%[5] - 国务院推进"四好"建设（好房子/好小区/好社区/好城区），要求将老房子改造成"好房子"[4] 家居行业变革与痛点 - 旧改市场存在厨卫渗漏（投诉占比18%）、噪声（15%）、收纳不足（12%）等核心问题[5] - 行业面临标准缺失/产业链协同不足/服务质量参差三大痛点[1][5] - 卫浴品牌九牧联合发布《既有住宅厨卫换新改造技术规程》，为行业提供首个标准化技术指导文件[6] 企业创新实践 - 九牧推出"1小时一站式专业换装"服务，覆盖8大品类62种场景，解决耗时/价格/流程/施工四大痛点[6] - 作为住建部"好房子"样板间唯一入选卫浴品牌，九牧启动"全国旧改专项大行动"[6] - 《规程》涵盖材料选用/设计选型/施工安装/质量验收全流程，推动改造工程标准化[6]

【1】广州5月二手住宅网签量9228套，同比增长17.73% 5月27日，广州市房地产中介协会发布数据，2025年5月（统计周期为4月26日至5月25日）广州市二手住 宅网签量达到9228套，同比增长17.73%。 数据显示，2025年前5个月，广州市二手住宅网签总量为46722套，同比增长17.82%。在各行政区中， 南沙区和白云区的网签套数增速较快，分别达到42.57%和40.73%。荔湾区增幅达到31.68%；海珠区和 黄埔区分别增长24.92%和23.06%；花都区和增城区增幅分别达到17.30%和17.02%。 【2】湖北省住建厅：加快构建房地产发展新模式 打造"好房子" 【5】王石：正尝试和万科决策层建立联系 5月27日，据媒体报道，王石在朋友圈转发厉伟一条视频号时配文称，在外界看来，王石就是万科，万 科就是王石。我认可：万科是我创建的、制度是我建立的、团队是我培养的、接班人是我选择的。岂能 推卸对万科应尽的责任呢? 此外，1—4月宿州市累计发放住房公积金贷款865笔、金额3.5亿元。其中，4月份，发放个人住房贷款 265笔，金额1.08亿元。截至4月底，宿州市住房公积金缴存余额138.97亿元， ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第一季度全国住宅市场处于筑底调整阶段，新建商品住宅销售市场持续边际修复，核心城市成交活跃，但全国住宅开发投资下行，房企投资拿地谨慎，不过优质地块供应加快使核心城市土拍热度升温，预计2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化房地产政策 [3][4][10][16] 根据相关目录分别进行总结 政策环境 - 2025年3月全国两会延续政策思路，明确实施积极宏观政策推动房地产止跌回稳，4月中央政治局会议指出加快构建新模式、加大高品质住房供给、优化存量商品房收购政策 [3] 开发投资 - 2025年第一季度全国房地产累计开发投资2.0万亿元，同比降9.9%，住宅开发投资1.5万亿元，同比降9.0%；住宅累计新开工面积0.9亿平方米，同比降23.9%；累计施工面积42.7亿平方米，同比降9.9%；累计竣工面积0.95亿平方米，同比降14.7% [4] 销售市场 - 2025年一季度全国新建商品住宅销售面积1.8亿平方米，同比下滑2.0%，较2024年全年降幅收窄；20个主要一、二线城市一手住宅成交面积2371万平方米，同比升16.7%，其中一线城市升27.5%，二线城市升13.9% [10] 土地市场 - 优质地块供应加快，核心城市土拍热度升温，多数三四线城市房企拿地意愿弱；一季度一线城市住宅用地平均溢价率16.9%，二线城市18.8%，三四线城市3.6% [16] 政策展望 - 2025年中央将围绕“促需求、去库存、新模式”调整优化政策，促需求方面核心城市或优化限制政策、扩大城中村改造；去库存方面推动收购存量商品房；新模式方面优化相关基础制度、落实配套支持政策 [16]

上海房地产新政 - 加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子" [1] - 扩大美丽家园综合修缮范围，滚动推进老旧小区更新改造 [1] - 扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜 [1] - 支持居民刚性和改善性住房需求，落实促进房地产市场平稳健康发展的税收政策 [1] - 扩大住房公积金适用范围，探索优化使用政策，落实灵活就业人员缴存、提取和使用办法 [1] 成都房地产调控 - 持续实施住房用地出让"三色管理"，合理控制新增房地产供应 [2] - 推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜 [2] 万科融资动态 - 万科收到深铁集团42亿元借款，并签署借款合同 [3] - 以不超过60亿元的万物云股票作为质押物，质押率为70% [3] - 若股东大会未通过股票质押事项，需提供其他担保或偿还借款本息 [3] 高管变动 - 首开股份董事蒋翔宇因个人原因辞职，不再担任公司任何职务 [4] - 绿地控股董事、执行总裁张蕴因退休离任 [5]

上海市人民政府办公厅印发《上海市提振消费专项行动方案》。其中提到，更好满足住房消费需求。加 快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"。扩大美丽家园综合修缮范围，滚 动推进老旧小区更新改造。扩大保障性租赁住房供给，重点向青年群体倾斜。支持居民刚性和改善性住 房需求，落实好促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。扩大住房公积金适用范围，探索优化住房 公积金使用政策，落实我市灵活就业人员缴存、提取和使用住房公积金的实施办法。 ...