政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国绝大多数城市商业用房贷款最低首付比例通常为50% 部分银行或特定项目甚至高达60% [1] - 30%为全国统一的最低首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级机构可根据辖区城市政府调控要求自主确定下限 [6] 政策出台背景 - 商业地产（包括商业、写字楼、商业公寓、酒店等）近年来面临更突出的库存积压与流动性难题 [1] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米 同比增长0.7% 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] 政策影响与市场观点 - 显著降低购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 [4] - 短期将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市可按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 [7] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] 政策深层意义与行业展望 - 政策不仅与住宅市场政策形成协同 更体现出政策层对商业地产结构性问题的精准回应 [3] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 商铺对应消费零售 写字楼对应服务业与商务活动 [4] - 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛可视为政策面对经济复苏信号的积极呼应 [4] - 在提振内需、畅通经济循环的宏观目标下 该政策既是“稳地产”的举措 更是“促消费、活经济”的联动工具 [5] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 其他相关市场动态 - 为推动商办市场去库存 不少城市已出台多项支持政策 包括存量商办项目改建为租赁住房、支持楼宇兼容、临时改变用途等 [6] - 多地针对购买商办用房发放补贴 如武汉对购买新建商办类房屋的按契税实缴额度给予50%补助 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [6] - 政策发布后 北京部分二手商业用房仍无法进行贷款 需全款购买 新房则与具体项目有关 [7]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局发布通知 明确商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 该政策是央行副行长邹澜预告的八项政策之一 [1] 政策调整背景与行业现状 - 商业用房主要包括商铺与写字楼两大类 其去库存进展长期滞后于住宅市场 [3] - 此前商业用房首付比例普遍在50%以上 较高的资金门槛抑制了中小投资者与企业用户的购房意愿 [3] - 截至2025年11月末 全国商品房待售面积7.5亿平方米 其中办公楼待售面积5234万平方米（同比增长0.7%） 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 [3] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%—30% 去化缓慢一直是企业资金回笼的堵点 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例统一降至30%显著降低了购房者的初始资金压力 有助于释放被抑制的购置需求 对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [3] - 政策将直接刺激交易活跃度 加速房企商业存量去化 改善企业现金流状况 尤其在业绩冲刺阶段 房企可借助该政策加大促销力度以实现快速回款 [4] - 短期来看 首付比例下调将明显降低购房门槛 激发部分观望需求入市 尤其在一二线商业活动活跃的城市 去库存进程有望提速 [5] - 政策与近期个税退税、住房品质提升等举措形成“组合拳” 共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [4] - 商业用房的去库存本质与经济活跃度紧密相关 当前消费经济逐步回暖、服务业持续复苏 对商业空间的需求客观上有所增加 降低首付门槛有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域 [4] - 中长期而言 商业用房市场的根本复苏仍取决于消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升 [5] 政策执行与市场反馈 - 30%为“最低”首付款比例 各地区实际执行略有差异 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [5] - 有房产交易平台销售人员表示 目前北京的二手商业用房无法进行贷款仍需全款购买 新房则与具体项目有关 [5] - 行业分析师建议 政策落地需因城施策精准适配 库存高、去化慢的城市按30%最低首付执行 一线城市核心区可维持40%—50%以平衡去库存与防风险 同时需平衡住宅与商住的关系 [5][6]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此举旨在支持构建房地产发展新模式 并推动商办房地产市场去库存 [1] - 政策属于全国性调整 各地可在此基础上因城施策自主确定辖区最低首付款比例下限 [3] 政策背景与市场现状 - 全国商业营业用房待售面积达1.41亿平米 办公楼待售面积达0.52亿平米 库存高企 [2] - 政策出台前 绝大多数城市商业用房首付要求通常为50% 部分银行或项目甚至设定为60%或更高 [3] - 商办市场在售库存去化周期普遍在30个月 有的长达50至70个月 [4] 政策影响与市场预期 - 首付比例从通常的50%降至30% 直接降低了购买门槛 有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 政策有利于激活投资商业办公并转做长租公寓、酒店式公寓等产品的置业需求 从而盘活二手及在售存量 [4][5] - 业内预计未来更多城市将落实去库存政策 可能包括优化商办限购政策、促进交易活跃等措施 [5] 行业挑战与观点 - 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上相比住宅按揭贷款劣势明显 且税费成本较高 [6] - 在当前商办市场空置率较高、租金持续下行的背景下 单一降低首付比例的政策效果预计有限 行业期待政策进一步宽松 [6] - 商业物业价格下跌幅度较大 对整体物业价值保持及企业资金链好转不利 [4]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策执行层面 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 在统一最低比例基础上自主确定下限 体现因城施策原则 [1] 政策调整背景与影响 - 此次调整前 商业用房购房贷款最低首付比例为50% 部分银行执行标准为60%甚至更高 因此本次下调意味着交易门槛大幅下降 [4] - 政策被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 对商业用房去库存有积极意义 [4] - 当前商业用房库存规模较大 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [5] 行业现状与政策目标 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权房屋 产权通常为40年或50年 税费负担通常高于住宅 [4] - 政策出台背景是各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链不利 [5] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 从金融角度也可间接促进REITs的发展壮大 [5] - 有观点指出 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来该比例还有可能再次降低 [6]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局于2026年1月17日联合发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 政策执行层面，中国人民银行各省级分行及国家金融监督管理总局各省级派出机构可根据辖区城市政府调控要求，按照因城施策原则，在全国统一最低首付款比例基础上自主确定各城市的下限 [1] - 此次政策调整旨在贯彻落实党中央、国务院决策部署，适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [2] 政策调整背景与影响 - 此次政策被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策，此前商业用房购房贷款最低首付比例为50%，部分银行在实际执行中设定为60%甚至更高 [4] - 首付比例从50%下调至不低于30%，意味着商业用房的交易门槛大幅下降，对商业用房去库存有积极意义 [4] - 政策出台背景是各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期长的问题，高库存导致商业物业价格下跌，对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [4][5] 商业用房市场现状 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权的房屋，其产权通常为40年或50年，税费负担通常高于住宅 [4] - 当前商业用房库存规模较大，根据国家统计局数据，截至2025年11月末，办公楼待售面积为5234万平方米，商业营业用房待售面积为1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米 [4] 政策潜在效果与展望 - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房，可支持其发展保障性租赁住房或长租公寓 [5] - 从金融角度看，该政策可间接促进房地产投资信托基金（REITs）的发展壮大 [5] - 有分析指出，考虑到银行评估价比较谨慎，30%的首付比例并不低，未来该比例还有可能再次降低 [5]

政策核心内容 - 中国人民银行拟将商业用房购房贷款最低首付比例统一下调至30% [1][2] - 此前绝大多数城市商业用房首付要求通常为50%，部分银行或特定项目甚至设定为60%或更高 [2] 政策影响与目标 - 直接降低购买商业用房的门槛，有助于释放被抑制的购置需求，尤其对资金敏感的中小商户和初创企业具有直接激励作用 [1][2] - 有助于激活置业需求，进一步盘活存量商业用房 [2] - 商业用房在房企库存商品房中占比约20%到30%，去化缓慢是企业资金回笼的堵点，首付下调将直接刺激交易活跃度，加速房企商业存量去化，改善企业现金流状况 [3] - 政策与住宅市场政策形成协同，体现出对商业地产结构性问题的精准回应 [2] - 政策将与近期个税退税、住房品质提升等举措形成组合拳，共同传递出2026年房地产政策持续发力、系统维稳的信号 [3] 市场现状与背景 - 商业用房包含商铺、写字楼、酒店、商业综合体等多种类型 [1] - 国家统计局数据显示，2025年前11个月，商业营业用房与写字楼待售面积合计超1.9亿平方米 [1] - 多地已从推进商业用房功能拓展、发放购房补贴等角度入手加大支持力度，例如上海鼓励商务楼宇兼容科技创新、商业酒店、文化体育、教育培训等功能 [2] - 商铺需求受餐饮、零售等消费活跃度影响，写字楼的租赁与销售则和服务业与商务活动相关，商业用房的库存去化与经济活跃度紧密相关 [3] - 随着当前消费市场逐步走强、服务业持续复苏，对商业空间的需求客观上有所增加 [3] 长期意义 - 降低首付门槛有助于引导资金流向与实体经济相关的不动产领域，促进商业活动空间的扩充与升级 [3]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例由50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是该领域近年最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业现状与问题 - 商业用房泛指写字楼、商铺等商业产权房屋 产权通常为40年或50年 税费负担通常高于住宅 [1] - 当前商业用房库存规模较大 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [1] - 各地普遍面临在售商业用房库存高企、去化周期高企的问题 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 [1] 政策影响与潜在方向 - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例并不低 未来该比例还有可能再次降低 [2] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃是重要方向 [3] 地方已有政策案例 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房（含人才公寓）等功能 [2] - 杭州出台工商业用地改革相关政策 明确改革完善存量空间高效盘活机制 包括允许临时改变房屋用途 [2] - 武汉对购买新建商办类房屋的 按契税实缴额度给予50%补助 [2] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [2] 市场新趋势 - 近年来 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者开始越来越多地投资商业办公住房 并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这一趋势对推进业态转型、发展租赁市场有积极作用 [2]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局联合将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30% [1] - 政策旨在支持推动商办房地产市场去库存 被认为是近年来商业用房领域最重磅的政策 [1] - 首付比例下调意味着商业用房的交易门槛大幅下降 对去库存有积极意义 [1] 行业库存现状 - 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 商办市场库存量偏大已成行业共识 各地普遍面临在售库存高企、去化周期高企的问题 [2] - 库存去化难度大导致商业物业价格下跌 对整体物业价值保持及企业资金链产生不利影响 [2] 政策背景与目的 - 政策出台背景是商业用房库存规模较大 去化困难 [2] - 下调首付比例有利于盘活存量商业用房 发展保障性租赁住房或长租公寓 [2] - 从金融角度看 该政策可间接促进REITs的发展壮大 [2] - 考虑到银行评估价比较谨慎 30%的首付比例未来还有可能再次降低 [2] 地方先行政策与趋势 - 上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育、医疗服务、教育培训、租赁住房(含人才公寓)等多种功能 [3] - 杭州出台政策允许临时改变房屋用途 以改革完善存量空间高效盘活机制 [3] - 武汉对购买新建商办类房屋按契税实缴额度给予50%补助 [3] - 南宁对购买商办项目超100平方米的给予1万元购房补贴 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 优化商办限购政策以促进交易活跃 [3] 市场业态转型 - 随着租赁市场崛起 热点城市的机构或个人投资者越来越多地投资商业办公住房并转做长租公寓、酒店式公寓等产品 [2] - 这种转型对于推进业态转型、发展租赁市场有着积极作用 [2]