深圳楼市回暖表现 - 深圳新房网签量从2023年10月的4153套跃升至11月的8076套，12月仍保持6769套高位，四季度拉动全年数据超越2023年水平 [2] - 二手房成交量从9月3191套逐月攀升至12月8282套，突破5000套荣枯线与8000套繁荣线 [2] - 二手房成交价从2023年7月跌破6万元/㎡后，10月反弹至6.3万元/㎡，2024年2月进一步上涨至6.41万元/㎡ [3][8] - 2024年春节月新房预售+现售2484套，同比2023年春节月增长141% [5] 深圳楼市回暖驱动因素 - 核心逻辑为供小于求的基本面与信心修复，2021-2023年房价从8万元/㎡连破7万、6万关口后，政策刺激推动预期扭转 [11] - 宏观政策转向：2025年货币与财政政策将显著宽松，包括降准降息、央行扩表、赤字率创新高及超长期特别国债发行 [11][15] - 经济基本面支撑：2023年深圳GDP增速5.8%领跑一线城市，规模以上工业总产值5.4万亿，出口2.81万亿（占全国10%）且增速达14.6% [13][14][18][19] - 人口增量居首：2024年常住人口新增19.94万人，逆转2022年负增长趋势 [20][21] 深圳房价未来走势判断 - 短期大涨可能性被排除，因全国房地产销售面积（2024年-12.9%）与住户中长期贷款增量（2.25万亿，同比减少3000亿）仍处下行周期 [22][24] - 当前回暖受情绪驱动（年初教育需求+政策预期），但需观察二三季度经济与就业数据确认企稳信号 [25][26] - 长期看涨逻辑不变：经济产业优势、人口竞争力及供需关系决定深圳房价终将反弹，但具体时点取决于宏观环境改善程度 [25][26]

2025年全国两会经济政策热点前瞻 - 文章核心观点：文章系统梳理了市场在2025年全国两会前关注的十大经济热点，涵盖经济增长目标、财政与货币政策、内需扩张、新质生产力、民营经济、外部挑战、房地产市场、资本市场及人口政策等方面，旨在分析政策可能的走向与市场焦点 [1] 一、经济目标设置 - 市场普遍预期2025年GDP增长目标仍设定为“5.0%左右”，以衔接2035年经济总量翻番目标并应对1222万新增毕业生的就业压力 [2] - 地方两会显示，15个省份下调2025年增长目标，15个省份持平，仅1个省份上调，地方政府态度谨慎 [2] - CPI目标预计从以往的“3%左右”调整为“2.0%左右”，与27个省份的地方目标保持一致，因近两年CPI同比仅上涨0.2%，存在低通胀压力 [2] 二、财政政策基调与规模 - 2024年中央经济工作会议提出实施“更加积极的财政政策”，为2009年以来首次由“积极”转向“更加积极” [3] - 市场关注定量目标：赤字率是否上调至4.0%左右；超长期国债规模预期在1.5万亿至2.0万亿元之间，高于上年的1万亿元；新增地方政府专项债规模可能超过4万亿元，较上年的3.9万亿继续增加 [3] - 支出结构需关注：超长期国债资金对“两重”“两新”的支持比例；用于补充国有银行资本金的1万亿元超长期国债发行节奏；专项债中用于存量商品房收储的规模 [4] 三、货币政策取向与操作 - 2024年中央经济工作会议提出“适度宽松的货币政策”，为2011年以来首次由“稳健”转为“适度宽松” [5] - 年初市场宽松预期强烈，10年期国债收益率被压至1.6%以下，但央行通过操作引导市场修正预期，当前市场资金呈紧平衡态势 [6] - 市场关切在于理解“适度宽松”的内涵，货币政策如何与财政政策配合以支持政府债发行，以及央行重启买卖国债的时机 [6] - 稳汇率是当前货币政策优先考量，央行在2024年四季度货币政策执行报告中提出“三个坚决”，并强调将择机调整政策力度与节奏 [6] 四、扩大国内需求路径 - 中央将“全方位扩大国内需求”列为首要工作任务，稳增长将以扩大内需为主 [7] - 消费方面，市场关注“提振消费专项行动”落地细节、消费品“以旧换新”规模是否扩大，以及退休人员基本养老金、城乡居民基础养老金和医保财政补助标准的上调幅度 [7] - 投资方面，发改委表示将从三方面加力推进“两重”建设，市场关注如何确保“十四五”重大项目建设如期完成及政策协调 [7] 五、发展新质生产力重点 - 中央将“以科技创新引领新质生产力发展”列为今年重点工作第二项，地方“新春第一会”也多聚焦科技创新 [9] - DeepSeek的出现冲击全球AI竞争格局并引导资本重估中国资产，政策将乘势推进“人工智能+”行动、培育未来产业，并引导耐心资本配合 [9] - 市场同时关注如何整治“内卷式”竞争及推动落后低效产能退出 [9] 六、促进民营经济发展举措 - 中央于2025年2月17日再次召开民营经济座谈会，强调要“扎扎实实落实”已有政策措施 [10] - 相关立法进程加快，《民营经济促进法》已进入二审，草案增加规定国务院及地方政府需定期向人大常委会报告促进民营经济发展情况，并进一步充实法治保障及发挥行业协会商会作用等内容 [10] 七、应对外部不确定性挑战 - 特朗普上任后推出一系列加征关税政策，可能影响中国出口与资本流动，其外交动作亦增加地缘政治不确定性 [12] - 中央经济工作会议提出“扩大高水平对外开放，稳外贸、稳外资”，以自身确定性应对外部不确定性 [12] - 稳外贸方面，市场关注加征关税的影响及中国应对措施；稳外资方面，关注《2025年稳外资行动方案》中扩大电信、医疗、教育等领域开放试点的落实进度 [12] 八、推动房地产市场止跌回稳 - 房地产是当前经济运行核心问题，在系列政策支持下，2023年四季度以来市场成交量回升、房价降幅收窄、房企资金改善 [13] - 市场出清是关键，截至2023年末，商品房待售面积7.5亿平方米，施工面积高达73亿平方米，但年度销售面积已不足10亿平方米，供过于求严重 [13] - 政府需加大收储力度，财政部表示地方可在2025年新增专项债额度内统筹安排资金用于收购存量商品房作保障房，两会可能对收储规模作出部署 [13] - 关注城中村和危旧房改造是否会扩大规模并推进货币化安置，以及政策是否会由“保交房”向“保房企”延伸 [14] 九、提振资本市场政策方向 - 提振资本市场对扩大居民财富效应、畅通企业融资渠道有积极作用，去年底中央经济工作会议继续要求“稳住股市” [16] - 2025年开年以来，政策持续发力，包括六部门印发方案引导商业保险资金、社保基金等中长期资金加大入市力度，以及证监会发布实施意见推动资本市场做好金融“五篇大文章” [16] - 预计今年政府工作报告对资本市场的部署重点可能转向支持并购重组、推动中长期资金入市等方面，市场亦关注平准基金相关讨论 [16] 十、生育支持政策潜在突破 - 中国老龄化程度加深，2023年65岁以上人口占比升至15.6%；2024年出生人数由902万人回升至954万人，主要因2023年结婚人数反弹 [17] - 但2024年登记结婚人数下降20.5%至610.6万对，预示2025年新出生人数可能下降 [17] - 二十届三中全会及去年底中央经济工作会议均要求完善人口发展战略、制定促进生育政策，市场关注两会是否会推出全面放开生育限制、建立生育补贴制度等新举措 [17]

财务数据和关键指标变化 - 2024年12月31日止六个月，集团基础溢利约105亿港元，同比增长17.5%，主要因香港物业发展溢利增加，部分被物业租赁和酒店业务贡献减少所抵销；报告溢利为75亿港元，同比减少17.7% [5] - 基础每股盈利上升17.5%至3.61港元，报告每股盈利下降17.7%至2.6港元；董事会宣派中期股息每股0.95港元，与去年相同 [6] - 集团总经营溢利在2025财年上半年上升0.8%至145亿日元 [7] - 截至2024年12月，集团净债务为1078亿兰特，净负债比率为17.8%，较6月的18.3%有所下降；期内利息覆盖率约为5倍，而去年为3.8倍 [8] - 期内净财务成本同比下降15%，预计未来还会进一步下降 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 物业发展业务 - 集团物业发展溢利增加22.8%至约25亿人民币，主要由于香港物业发展收入增加 [6] - 香港物业销售在期内同比增长344%至约160亿日元，发展溢利增加88%至超过23亿人民币；已签约但未确认的销售金额为304亿人民币，其中约202亿日元预计在本财年下半年确认 [15][16] - 内地物业销售在期内同比减少61%至约6.17亿人民币，发展溢利约为1.81亿人民币；截至2024年12月，未确认的已签约销售金额为125亿人民币，约78亿人民币预计在本财年下半年确认 [23][24] 物业租赁业务 - 集团净租金收入减少3.5%至约90亿丹麦克朗，其中香港组合净租金收入下降3.6%，内地组合净租金收入下降3.9% [7] - 香港租赁组合期内租金总收入同比略有下降1.4%至约88亿日元，整体平均出租率稳定在约91%；零售组合出租率约为93%，办公室组合平均出租率约为90% [18][21] - 内地租赁组合期内租金总收入同比下降1.6%至约31亿人民币，主要由于零售组合的营业额租金下降 [25] 酒店业务 - 集团酒店业务期内录得经营溢利3.77亿巴西雷亚尔，低于去年同期的4.3亿巴西雷亚尔 [7] 各个市场数据和关键指标变化 香港市场 - 香港住宅市场活动活跃，受下半年较低按揭利率和按揭规则放宽的推动，期内集团在香港取得约248亿日元的签约销售 [16] - 香港零售市场2024年表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度 [85] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升 [92][93] 内地市场 - 内地房地产市场呈现两极分化，国有企业、优质私营开发商项目销售较好，而较小的私营开发商销售不佳；一线城市和二线城市的优质地段项目销售较好 [63] - 内地奢侈品零售市场2024年初表现缓慢，但第四季度开始改善，预计2025年零售销售将进一步提升，租金回报率有望保持温和正增长 [72][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续坚持稳健审慎的财务管理，严格控制建设资本开支，谨慎补充土地储备，加强物业投资组合和非物业业务的经常性收入基础 [9] - 公司将积极管理现金流，及时推出新项目，出售未售出的住宅单位和非核心物业，以实现物业发展业务的高资产周转率 [10][36] - 公司将通过积极的租赁策略，包括资产提升举措和与租户及客户保持密切关系，提升物业投资组合的竞争力 [36] - 公司将利用创新技术提升建筑和服务质量，升级现有建筑以满足高绿色建筑标准，以适应市场对优质物业的需求 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 香港经济增长预计相对缓慢，美国利率下调预期较低将继续影响商业情绪和活动，但住房的终端用户需求将保持稳定 [34] - 内地主要城市预计将出台更多刺激政策以推动国内消费，良性的按揭环境和住房支持措施将有助于恢复购房者信心，有利于房地产市场的中期复苏 [35] - 公司对内地和香港的长期前景充满信心，将继续秉持用心建造家园的信念，支持城市发展，打造标志性地标和可持续社区 [39] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得显著进展，已提前实现关键商业建筑温室气体排放减少25%的目标，并设定了到2029 - 2030年减少35%的新目标 [31] - 公司与合资伙伴合作开发香港首个私营太阳能农场，预计2025年完工，年发电量达120万千瓦时 [31] - 公司将商场内的超快速电动汽车充电器数量增加了一倍，以鼓励使用电动汽车 [31] - 公司组织活动振兴旅游和零售行业，包括庆祝新城市广场40周年和举办各种户外活动 [32] 问答环节所有提问和回答 问题1: 香港住宅市场房价预期、是否担心市场困境玩家、是否会修订香港物业合约销售目标、下半年新推出项目及定价策略、香港物业发展业务未来利润率及是否需要减值 - 尽管美国利率近期保持不变，但今年香港按揭利率下降趋势将持续，本月有银行提供约3%的固定利率按揭，借贷成本有望降低；受人才和学生流入影响，租赁市场活跃，将吸引更多租客和投资者进入市场；豪华住宅市场情绪因股市强劲而有所改善，本季度和下季度交易有望增加 [57][58] - 大多数开发商根据自身财务状况制定定价策略，近期部分项目以略低价格推出，销售情况良好；公司在定价时会平衡销量和利润率，大众项目追求更快周转，豪华项目则按自身节奏销售 [59][60] - 未来十个月公司将推出多个新项目，包括Yoho West Parkside、Kai Tak的两个项目、Sierra Sea、Lofoland Phase III和Gudong项目；公司对Coolinit Sky项目进行了小幅度减值，但相信第二阶段优质单位能实现高价销售并冲回部分利润；由于市场状况，大众项目利润率受到影响，但Dynasty Court和Victoria Harbour项目销售带来了可观利润 [60][61] 问题2: 内地奢侈品零售市场销售情况、租金回报率预期、公司是否会受香港其他开发商流动性问题影响、是否会改变股息政策、投资物业是否有进一步资本化率扩张风险 - 2024年初内地奢侈品零售市场表现缓慢，但第四季度开始改善，上海商场1月销售数据已恢复增长；政府决心刺激国内消费，各城市积极采取措施，如发放消费券、引入品牌等；公司将加强与租户的联系，利用VIC计划保持竞争力，预计2025年租金回报率将继续保持温和正增长 [72][75] - 公司在香港和内地拥有良好的财务状况和稳定的经常性收入，负债率下降，评级较高，有大量未动用银行信贷额度，因此不太可能受到其他开发商流动性问题的影响 [78][79] - 公司将维持股息政策，即支付每股盈利的40% - 50% [79][80] - 由于利率逐渐下降，美国10年期国债收益率已降至4.2%，内地利率也较低，因此投资物业进一步资本化率扩张的可能性不大 [80][81] 问题3: 香港零售市场2025年展望、租户销售情况、租金回报率、租金与销售比率及提升策略；香港写字楼市场展望、IGC项目预租情况、租户组合目标和租赁策略；净负债率和资金成本展望 - 2024年香港零售市场表现缓慢，但第四季度有所改善，特别是1月份游客访问量增加；预计2025年持谨慎乐观态度，政策利好和新发展项目将带来更多游客；公司将通过优化租户组合、引入内地FNB品牌、升级设施、利用忠诚度计划和投资新物业等方式提升商场竞争力 [85][87] - 香港写字楼市场目前仍面临压力，各地区空置率略有上升，但空置率上升幅度正在缩小，需求正在逐渐回升；公司的IGC项目位于西九龙，受到金融服务行业潜在租户的关注，预计随着项目接近完工，租赁需求将增加 [92][94] - 公司对目前的负债率感到满意，相信能够销售更多公寓，负债率低于20%，评级机构给予良好评级；公司的债务成本目前为4% [102][104] 问题4: 香港土地储备计划、重新评估土地收购时是否改变利润率要求、Saiza项目的推出时间、定位和预期利润率、是否考虑进行资本回收活动以加速去杠杆化、内地项目是否有减值风险及是否会考虑收购更多商业或住宅项目 - 公司近期收购了三个地块，将继续与政府就土地溢价和土地交换进行谈判，并坚持审慎的财务纪律；Saiza项目（现名为Sierra Sea）是一个大型项目，将分多个阶段开发、销售和管理，第一阶段1A期包含800个单位，将于下个月推出；目前预测该项目利润率还为时过早，但公司相信项目价值将随时间增长 [106][107][109] - 公司目前专注于执行上海、杭州、苏州的商业项目和销售住宅项目以获取现金流，未预见内地项目需要减值；目前没有购买新项目的计划，主要关注现有项目的执行和销售 [111][112] 问题5: 公司对香港北部都会区发展的兴趣、参与所需的重建利润率要求、下半年及2026财年农地收回收入预期、杭州和ITC Maison新项目的预租进展、ITC Maison商场的定位和竞争优势 - 公司欢迎政府北部都会区发展计划，在新界有丰富的开发经验，目前有两个项目正在建设中；公司将在3月提交对三个地块的意见，并在咨询期结束后谨慎考虑参与投标 [119][120] - 本财年公司预计农地补偿收入约为30亿港元，相应收益约为11亿港元，但不确定北部都会区其他地区的收回计划 [121] - 上海ITC项目进展顺利，预计今年下半年开放15万平方英尺的F&B区域；ITC Maison商场将结合上海IFC mall和IAPM mall的特点，已收到众多奢侈品牌的咨询，公司将通过定制店铺空间等方式吸引品牌入驻 [122][124] - 杭州项目零售部分已开始推广，住宅部分一日售罄，项目具有独特的地理位置、综合的艺术文化元素和政府支持，以及当地AI公司带来的新财富创造者，有望支持奢侈品市场的增长 [125][128]