现金再融资定义与运作机制 - 现金再融资允许拥有大量房屋净值的业主通过用更大金额的新抵押贷款替换现有贷款来获取现金 [2] - 该操作适用于多种抵押贷款类型包括固定利率、可调利率、常规贷款、FHA贷款或VA贷款 [2] - 交易成本通常为贷款金额的2%至6%可选择现金支付或计入贷款本金后者会减少可提取的现金额 [3] 可提取现金额度与资格要求 - 多数常规和FHA贷款计划允许借款额度最高达主要住宅价值的80%对于第二套住房或投资房产常规贷款通常限制在70%至75% [4] - 举例说明若房屋价值40万美元可借款上限为32万美元（80%）若现有贷款余额20万美元则可提取现金高达12万美元 [5] - 贷款机构审核资格包括信用评分（通常要求FICO分数620或以上）、债务收入比（DTI需低于45%）、收入证明、房屋净值验证以及至少6个月至1年的房产持有期 [7] 现金再融资的优缺点 - 优势包括可能获得更低的抵押贷款利率、调整贷款期限以及抵押贷款利息可能享受税收抵扣 [13] - 劣势涉及可能增加贷款余额导致更高的利率和月供、丧失房屋赎回风险增加、房屋净值减少以及需要支付交易成本 [13] 现金再融资的替代方案 - 房屋净值贷款提供固定利率的第二抵押贷款借款额精确且无需支付高额交易成本但利率通常高于首套抵押贷款 [16] - 房屋净值信贷额度（HELOC）提供可变利率的循环信贷仅对实际借款额还款适合长期多项目资金需求 [17] - 个人贷款基于良好信用可获得无需抵押的贷款适合保留原有低利率抵押贷款的借款人 [18] - 信用卡在特定场景下如积累航空里程且能利用0% introductory APR还清余额时可作为低成本替代方案 [20][21]

首次购房者定义 - 首次购房者被定义为以下三种情况之一：从未购买过单户住宅、在过去三年内未拥有过住宅、或是过去三年内除与配偶共同拥有外未拥有过住宅的流离失所的家庭主妇或单亲家长 [8] 购房流程步骤 - 第一步是确定可负担的购房预算，建议将住房成本控制在总收入的28%以内，即债务收入比（DTI）[2][3] - 过户成本通常占房屋购买价格的2%至5%，例如购买一套50万美元的房屋，过户成本在1万至2.5万美元之间 [4] - 可通过比较多家贷款机构、寻找提供贷款机构积分（lender credits）的机构以及直接与贷款机构谈判来节省数千美元的过户成本 [5] - 超过60%的购房者会比较多家贷款机构，不再仅依赖房地产经纪人的“首选贷款机构” [6] - 比较贷款机构时，需关注贷款发放费（origination fee）等影响总成本的关键标准，而不仅仅是广告中的年化利率（APR）[7][9] - 在选定房屋后，买方经纪人将处理正式报价和还价谈判的细节 [10] - 获得房屋报价后，贷款机构会提供书面贷款方案，可比较无折扣点（zero-discount-points）的报价 [11] - 在交割前三天，会收到详细的交割披露表（Closing Disclosure），列明抵押贷款利息和前期费用 [12] 首次购房者优惠政策 - 首次购房者的主要优势包括低首付和信用评分灵活性，最低首付可低至购房价格的3%，部分贷款机构甚至可降至1% [13][14] - 政府和非营利组织提供过户成本和首付援助计划，援助对象包括教师、急救人员、中低收入家庭等，部分援助为无需偿还的赠款 [15] - 美国住房和城市发展部（HUD）及各州住房金融机构提供首次购房者援助计划的资源信息 [16] - 部分雇主也为首次购房的员工提供住房所有权援助计划 [17] - 首次购房者可通过FHA贷款获得低信用评分要求，FICO分数低至500（首付10%）或620（常规贷款）即可申请 [17] - 申请大额抵押贷款（jumbo mortgage）通常需要FICO分数达到700，而获得最优惠利率需要760分或更高 [18] - 首次购房者可参加购房者教育课程以更好地了解购房流程 [19] 首次购房者面临的挑战 - 抵押贷款利率维持在略低于7%的水平，高于近年来的低点，导致现有房主不愿出售房屋从而加剧了住房供应短缺 [20] - 住房供应短缺达380万套，Realtor.com估计缺乏经济适用房阻碍了160万Z世代和千禧一代潜在买家或租户组建家庭 [21] - 近年来房价大幅上涨，但已开始缓和，而高通胀、房价上涨和收入增长滞后使得为首付款储蓄对许多首次购房者构成挑战 [21] 适合首次购房者的贷款类型 - FHA贷款适合信用记录较短的首次购房者，要求FICO信用评分580分及以上且首付3.5%，或500分及以上且首付10%，债务收入比最高可达43% [22] - VA贷款面向军人及其家属，无需首付 [23] - USDA贷款面向农村地区的中低收入买家，也无需首付 [24] - 房利美（Fannie Mae）的HomeReady和房地美（Freddie Mac）的Home Possible贷款计划允许首付低至3%，且可能无最低信用评分要求 [25] 首次购房者市场数据 - 根据全国房地产经纪人协会（NAR）报告，2024年首次购房者的典型首付比例为9%，远低于重复购房者23%的典型首付比例 [25]