核心观点 - 摩根大通重申恒隆地产为首选股票之一 认为公司能在优先降低负债的同时 以较低风险方式发掘增长动力 [1] 公司业务与战略 - 公司近期以长期租约获得无锡市中心一商业项目经营权 这是其增长战略“恒隆V.3”下的第四次扩张 [1] - 参考恒隆广场66购物中心最新租金水平 预计无锡新项目每年可产生约2亿元人民币的租金收入 [1] - 假设公司持有该经营租赁60%的股份且利润率为30% 粗略估计该项目将贡献全年收益约1% [1] 市场表现与前景 - 中国内地租户销售额持续改善 预计第四季度销售将延续第三季度同比增长10%的势头 [1]

核心观点 - 摩根大通重申恒隆地产为首选股票之一 认为公司能以较低风险的方式发掘增长动力[1] - 重申理由包括中国内地租户销售额持续改善 预计第四季度销售将延续第三季度同比增长10%的势头[1] 公司战略与扩张 - 公司以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营权 这是其增长战略蓝图“恒隆V.3”策略下的第四次扩张[1] - 参考恒隆广场66购物中心最新租金水平 预计此次扩张计划每年可产生约2亿元人民币的租金收入[1] - 假设公司持有该经营租赁60%的股份且利润率为30% 粗略估计此次扩充项目将贡献全年收益约1%[1] 财务状况与展望 - 尽管公司未来1至2年可能优先降低负债 但仍被看好能以较低风险发掘增长动力[1]

公司战略与扩张 - 恒隆地产以一份长期租约获得位于无锡市中心一个商业项目的经营权 [1] - 此次扩张是公司增长战略蓝图“恒隆V.3策略”下的第四次扩张 [1] 财务与运营表现 - 内地租户销售额持续改善 [1] - 预计第四季度销售将延续第三季度按年增长10%的势头 [1] - 公司在未来1至2年可能优先降低负债 [1] 机构观点与评级 - 摩根大通重申恒隆地产为首选股之一 [1] - 该行认为公司能以较低风险的方式发掘增长动力 [1] - 摩根大通予恒隆地产2026年6月目标价10港元，评级“增持” [1]

核心事件：无锡恒隆广场三期项目签约 - 2025年12月9日，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团有限公司签署长期租约，获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权 [2][19] - 三期项目将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色 [2][19] - 项目开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [10][27] - 三期将与一、二期连通互补，形成总建筑面积超60万平方米的超级商业集群 [2][10][19][27] 项目定位与规划 - 三期项目预期引入超过80个品牌，涵盖餐饮、时尚零售及生活体验等业态 [10][27] - 项目定位为体验式零售和社区连结，旨在为新一代高品味年轻消费者打造全新城市生活空间 [10][27] - 项目将引入融合型、策展型商业场景，并预计持续新增多类型首店，扩大无锡在长三角首店经济中的优势 [13][30] - 项目地址位于无锡市中山路319-339、341号，紧邻恒隆一期且毗邻三阳广场地铁枢纽 [11][28] 公司战略背景：“恒隆V.3”策略 - 无锡三期项目是“恒隆V.3”策略在长三角的又一关键落子，该策略核心在于“深耕存量、释放增量” [2][13][19][30] - “恒隆V.3”是一种资产优化战略，专注于通过高资本效益和精挑细选的再投资项目，提升顾客体验并深化现有核心市场 [13][14][30][31] - 该策略已在实际项目中落地，例如昆明恒隆广场的尚义街带动商场客流提升15%，杭州恒隆广场扩展项目以20年租约实现零售面积增加40%、临街面增长200% [13][30] - 无锡项目以长期租约模式与合作方风险共担、利益共享，标志着公司发展进入新阶段 [14][31] 无锡恒隆广场现有运营表现 - 自2013年开业以来，无锡恒隆广场被誉为“沪外最强恒隆”，恒隆集团2025年中报显示，其是上海之外贡献收入最多的项目 [4][21] - 项目已汇聚超250家全球高端品牌，其中超过半数为首次进入无锡乃至江苏市场，并集齐Hermès、DIOR、LV、Cartier、Gucci五大重奢品牌 [6][23] - 2025年以来项目客流实现了双位数增长，招引动作频频，如Dior全国地级市首家双层精品店落户 [8][25] - 项目异地客群占比近三成，客源覆盖苏州、常州、南京乃至上海，消费引力半径持续扩张 [8][25] 项目影响与意义 - 对商圈：三期将补足中山路商圈年轻潮流与体验消费的短板，与其他载体形成错位互补，提升商圈影响力和辐射能级 [14][31] - 对城市：项目将通过开设离境退税“即买即退”绿色通道、开通外币刷卡功能等举措，助力无锡打造国际消费中心城市 [14][31] - 作为长三角一体化战略的重要节点，项目扩容将强化无锡城市商业枢纽功能，提升对周边城市的消费虹吸效应 [8][25] - 项目是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式实践 [2][19]

项目概况 - 梅龙镇广场位于上海核心商圈南京西路，总建筑面积约12.5万平方米，已于2025年7月启动更新改造，预计2028年7月竣工 [3][4][6] - 项目产权由静安国资委100%控股的上海九百（集团）有限公司持有，改造旨在提升区域能级，打造“千亿商圈”的国际化消费中心城区 [4][6] - 现场施工铭牌显示建设单位为上海九百，项目开工日期为2025年7月4日，预计竣工日期为2028年7月3日 [4][8] 合作运营模式 - 恒隆集团旗下子公司通过成立合资公司以租赁方式合作运营，合资公司负责项目商业、酒店、办公运营及物业管理，运营期限为20年 [9] - 合资公司中，投标人需投入不低于5亿元资金作为酒店、商场及办公区域的装修费用，招标人上海九百也将根据持股比例对应投入资金 [9] - 商业运营面积不低于5万平方米，商业部分计划2027年初开业，办公及酒店部分在2028年5月前启用 [9] 战略意义与影响 - 项目将引进一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店，这是该物业首次引入奢华酒店 [9] - 改造完成后，恒隆集团在南京西路管理的商业总面积将接近12万平方米，形成与上海恒隆广场的“双子星”布局，扩大品牌和业态容纳空间 [10] - 此次合作是恒隆集团“V3策略”下的代表项目，该策略侧重在已建成项目周边以高资本效益方式扩大项目规模、可见度及可达性 [10] 公司近期动态 - 恒隆集团今年除接手梅龙镇广场运营权外，还拿下了杭州百货大楼20年运营权，总租金约33亿元 [10] - 杭州项目是“V3策略”的典型案例，通过运营杭州百货大楼将临街面从90米扩展至270米 [10]

项目概况与时间线 - 梅龙镇广场商业部分预计于2027年初开业，办公及酒店部分预计在2028年5月前启用[1][7] - 项目总建筑面积约12.5万平方米，地下三层、地上三十三层，于2025年7月4日开工，预计2028年7月3日竣工[3][5] - 项目改造工期为三年，旨在提升区域能级，打造"千亿商圈"的国际化消费中心城区[5] 运营合作模式 - 恒隆集团旗下子公司被推荐为项目商业运营合作方，将通过成立合资公司以租赁方式合作运营[5][7] - 合资公司负责项目商业、酒店、办公运营及物业管理，合作期限为20年[7] - 投标人（恒隆）应投入不低于5亿元资金作为项目酒店、商场及办公区域的装修费用[7] 项目规划与业态 - 合资公司运营的商业面积应不低于5万平方米，并需引进一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店，此为项目首次引入奢华酒店[7] - 项目位于上海核心商圈南京西路"金三角"，由上海九百持有产权[1][5] 战略意义与行业影响 - 项目完成后，恒隆集团在南京西路管理的商业总面积将接近12万平方米，形成与上海恒隆广场的"双子星"布局[8] - 此举将扩大恒隆在南京西路商圈的品牌和业态容纳空间，增强竞争力[8] - 梅龙镇广场项目是恒隆"V3策略"下的代表项目，该策略侧重在已建成项目周边以高资本效益方式扩大规模、可见度及可达性[8] - 恒隆集团今年还拿下了杭州百货大楼20年运营权，总租金约33亿元，同样是"V3策略"的体现[8]

公司财务表现 - 恒隆集团及恒隆地产上半年总物业租赁收入同比下降3% 分别录得49.12亿港元和46.78亿港元[1] - 内地办公楼和零售市场整体收入及出租率均出现下滑[1] 管理层市场展望 - 零售市场自6月起租户销售额回升 第四季度预计持续恢复[1] - 上海恒隆广场出租率达98% 未满租因商场改造及空间优化[1] - 高端写字楼需求稳定 入驻率显著优于市场平均值[2] - 杭州项目总投资约200亿港元 占公司总贷款规模一半 预计2026年开幕[4] 战略调整与投资方向 - 公司聚焦资产价值提升而非规模扩张 推行"恒隆V.3"策略[6][7] - 通过区域商圈协同提升整体价值 如上海南京西路和杭州武林广场案例[7] - 投资布局需深入研究区域竞争格局 不盲目扩张[2] 资金与负债管理 - 持有100多亿港元银团贷款作为储备资金 增强财务韧性[3] - 杭州项目完工后资本开支将大幅减少 可通过经营收入逐步偿债[4] - 预计2027-2031年进入收获期 收入增加且贷款减少[4] 行业环境与投资逻辑 - 投资时机取决于美国长期利率下降及中国经济基本面恢复[6] - 资金充裕时不纠结抄底时机 现金储备在不明朗时期更稳妥[5][6] - A股突破新高可能带动财富效应 促进消费复苏和楼市企稳[6]