项目总投资将超20亿。 12月12日，恒隆地产（00101.HK）正式与上海九百（集团）有限公司签约，拿下了上海南京西路1038号商业运营项目，也即为外界熟知的梅龙镇广场。 第一财经记者从恒隆方面了解到，项目由恒隆以20年的营运租赁形式经营，将为其在南京西路的项目增加约9.6万平方米的总建筑面积，使其整体在南京西 路的物业组合扩大约44%至约31.23万平方米，包括商场以及办公楼等业态。 恒隆与九百集团将联合对南京西路1038号项目进行整体改造升级。其中，恒隆方面将投入不低于5亿元人民币，作为项目酒店、商场及办公区域的装修费 用。整体投资将超20亿。 对于恒隆来讲，一直以来，其旗下的上海恒隆广场作为成熟的重奢商业体，受制于5.37万方左右的小体量，发展备受制约。正在扩建中的三期项目中，新增 楼面面积也仅约3080平方米。 项目将被打造为集零售、酒店及办公于一体的综合商业地标。按计划，商业部分将于2027年初开业；办公与酒店部分计划于2028年5月前启用。同时，酒店 部分为一家总面积不低于1.8万平方米的国际顶尖品牌酒店。这也是该项目首次引入奢华酒店。 在此次升级之后，恒隆南京西路的物业组合中，整体商业面积将扩 ...

机构：中金公司 研究员：王翼羽/李佳璠/孙元祺 盈利预测与估值 维持盈利预测不变。维持跑赢行业评级与目标价9.46 港元/股，对应15 倍2025 年核心P/E、5.5%股息收 益率和7%上行空间。 公司交易于14.5 倍2025 年核心P/E和5.8%股息收益率。 公司动态 风险 公司近况 恒隆地产12 月9 日公告，其与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租约获取毗邻无锡恒隆广场的地标 性商业项目经营权。 评论 无锡项目外拓为"恒隆V.3"战略下的又一重要进展。恒隆于今年9 月正式发布"恒隆V.3"战略，核心在于 聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大 项目版图。我们认为在核心城市商业竞争格局相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较 优战略选择。截至目前公司公告昆明、上海、杭州及无锡四个项目的轻资产外拓或扩建，我们认为在拓 展零售面积的基础上，其有望带来街区+盒子的多元空间体验、增加临街展示面及入场动线等多重利 好；我们建议关注拓展项目逐步开出后对公司租金利润增长的额外贡献，但亦提示从签约到交付运营存 一定时滞。 无锡恒隆广场经营向好，竞争优势有 ...

中金指，虽然第四季按年基数有所上升，仍预计10-11月公司内地商场零售额表现延续第三季势头，预 计第三季零售额按年增长10%；近期重点项目上海恒隆广场亮点频出，包括Home-to-Luxury店庆活动成 功举办、Chanel正式门店于1层重新开出等。该行对其盈利预测与估值维持盈利预测不变，维持"跑赢行 业"评级与目标价9.46港元。 格隆汇12月11日｜中金发表报告指，恒隆地产12月9日公告与无锡市梁溪城市发展公司合作，以长期租 约获取毗邻无锡恒隆广场的地标性商业项目经营权。报告指，无锡项目外拓为恒隆V.3战略下的又一重 要进展。恒隆于今年9月正式发布恒隆V.3战略，核心在于聚焦当下已布局的核心城市，以高资本效益为 原则、精选现有项目再投资，并积极通过合作等方式扩大项目版图。该行认为在核心城市商业竞争格局 相对清晰的背景下，以较轻的投入巩固自身市场地位为较优战略选择。 ...

自2013年开业以来，无锡恒隆广场逐步跻身全国地级市商业的"最强王者"，被誉为"沪外最强恒隆"。恒隆集团2025年中报显示，无锡恒隆不仅是业绩增长 最为显著的项目之一，更是上海之外贡献收入最多的项目。 作者 · 柏莉 头图来源 · 无锡恒隆广场官方小红书 文中图片来源 · 除特别注明，均来自企业/项目官方渠道 赢商网最新消息：2025年12月9日，无锡恒隆广场三期项目正式签约，一个总规模超过60万㎡的超级商业集群初现雏形！ 恒隆地产宣布与无锡市梁溪城市发展集团有限公司达成合作，以一份长期租约获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权。此举不仅是"恒隆V.3"策略 在长三角的又一关键落子，更是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式的实践。 据悉，恒隆三期将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色，通过首店与旗舰店的集聚进一步提升区域商 业竞争力。 01. 沪外最强恒隆是怎样炼成的？ 无锡恒隆广场坐落于城市核心商圈——中山路与人民中路交汇处，地下直连地铁一号及二号线，区位优势显著。项目一期由购物商场及两座甲级办公楼组 成，二期包括两栋高端服务式寓所"恒隆府 ...

评级与估值 - 维持恒隆地产跑赢行业评级和盈利预测不变 目标价9.46港元/股 [1] - 目标价对应15倍2025年核心P/E、5.5%股息收益率和5%上行空间 公司当前交易于14.6倍2025年核心P/E和5.8%股息收益率 [1] 内地商场经营表现 - 三季度内地商场零售额预计同比+10% 实现逐季改善 1Q25和2Q25分别同比-7%和-1% [2] - 增长得益于去年同期低基数 3Q24零售额同比-18% 以及客流增长 预计7-8月客流同比+9% 1H25同比+3% [2] - 分业态看 3Q25重奢品牌下行拖累缓释 珠宝首饰、国潮时尚、体验等业态带动增长 [2] - 十一期间1-4日零售额同比增15% 客流同比增3% 武汉及上海港汇恒隆零售额增长突出 [2] 公司发展战略 - 发布恒隆V.3战略 聚焦现有项目再投资及利用市场了解拓展周边机会 [3] - 战略具体措施包括上海恒隆广场三期扩展 预计可租面积增加30% 上海港汇恒隆改造服务式公寓为五星级酒店 以及杭州与百大长期租赁合作 预计零售面积增加40%并提升通达性 [3] 重点商场表现 - 上海恒隆广场通过精准定位服务头部高端客群 巩固上海重奢商场领先地位 四季度老铺黄金、Chanel等开业有望巩固零售额增长 [4] - 上海港汇恒隆奢侈品拓店与运动户外、香化、餐饮品牌优化并重 预计3Q25零售额同比+31% [4] - 无锡恒隆广场自2019年引入重奢品牌后经营势头持续向上 预计2024-25年新签超180家新品牌 其中超70家为江苏或无锡首店 [4]

核心财务表现 - 上半年总收入同比下降19%至49.68亿港元 主要受物业销售收入锐减87%影响 [1] - 股东应占基本纯利同比下滑9%至15.87亿港元 [1] - 物业租赁收入达46.78亿港元 同比微降3% 其中内地租赁收入31.9亿港元（-2%） 香港租赁收入14.88亿港元（-4%） [1] 租赁业务表现 - 内地及香港零售物业租出率分别维持在94%和93%的高位 [1] - 酒店业务收入同比大增84%至1.29亿港元 主要受益于新酒店开业与旅游复苏 [2] 重点项目进展 - 杭州恒隆广场预租率达81% 首期商场预计2026年年中开幕 [2] - 租赁杭州百货大楼4.2万平方米商业面积 使零售体量扩大约40% 预计2028年生效 [2] - 无锡恒隆广场二期将于2025年下半年分阶段交付 [3] - 上海恒隆广场三期扩建工程已于6月封顶 预计2026年下半年开幕 [3] 战略发展方向 - 强调"体验"为核心发展关键词 计划通过品牌合作与场景创新提升商场体验 [2] - 持续推进低碳转型 上半年内地运营物业中80%已实现使用可再生能源 [3] - 采用租赁模式扩展商业面积 减少现金支出 注重资产质量与时机匹配 [2][3] 股东回报与市场展望 - 宣布派发每股中期股息0.12港元 允许股东选择以新股份替代现金股息 [3] - 管理层预期市场信心恢复将传导至零售业态 对实现"微增长"抱有信心 [3]

核心财务表现 - 公司总收入显著下滑 恒隆集团和恒隆地产总收入分别下跌18%和19%至52.02亿港元和49.68亿港元[1] - 物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元 核心物业租赁收入相对稳健仅下跌3%至49.12亿港元[2] - 股东应占基本纯利下降 恒隆集团和恒隆地产分别下跌7%和9%至11.91亿港元和15.87亿港元[2] 收入结构分析 - 内地市场贡献35.02亿港元 香港市场贡献17亿港元 显示内地业务占主导地位[1] - 酒店组合收入逆势增长84%至1.29亿港元 但营业亏损扩大至3400万港元[2] - 租赁营业溢利下降4%至34.99亿港元 财务费用上升对利润造成压力[3] 业务运营状况 - 内地商场租出率保持94%高位 香港零售物业租出率分别为93%和94%[2] - 办公楼市场面临挑战 优质办公空间需求不足及供应过剩导致空置率上升[2] - 推出灵活办公空间解决方案NET•WORK 中环渣打银行大厦项目租出率达64%[3] 债务与资本结构 - 借贷总额559.72亿港元 较2024年底577.94亿港元有所下降[3] - 42%债务以人民币计价 作为对内地净投资的自然对冲安排[3] - 定息债项占比达42% 通过债券、固定利率贷款和利率掉期合约构成[3] 战略扩张举措 - 杭州项目新增4.2万平方米零售面积 较现有规模提升40%[7] - 杭州恒隆广场预租出率达81% 办公楼下半年投入使用 商场2026年底开幕[7] - 上海恒隆广场三期2026年下半年开幕 无锡恒隆广场二期2025年下半年分阶段落成[8] 管理层展望 - 2024年纯利大幅减少21%-25% 2025年目标实现微增长[4] - 下半年表现对实现年度目标至关重要 具体取决于第三四季度情况[4][5] - 杭州项目被定位为内地市场重中之重 预计未来收益将有大幅提升[7]

业绩表现 - 2025年上半年恒隆集团总收入52.02亿港元，同比减少18%，营业溢利34.08亿港元同比减少6%，股东应占基本纯利11.91亿港元同比下跌7% [1] - 物业销售收入1.61亿港元同比下跌87%，其中内地物业收入0.1亿港元跌60%，香港物业收入1.51亿港元跌87% [1] - 酒店业务收入1.29亿港元同比上升84%，沈阳康莱德酒店收入0.62亿元减3%，昆明君悦酒店收入0.57亿元 [1] 租赁业务 - 租赁收入49.12亿港元同比下跌3%，受香港和内地消费及办公楼需求放缓影响 [2] - 上海恒隆广场商场收入8.22亿元领跑，大连恒隆广场收入同比增10%表现最佳，沈阳市府恒隆广场收入同比减37%表现最差 [2] - 内地办公楼业务全面下滑，上海恒隆广场办公楼收入跌7%，出租率降6个百分点至82% [3][4] 市场环境 - 上海甲级写字楼空置率23.6%，平均租金6.99元/平方米/天环比跌1.9%，预计下半年新增供应超百万方加剧竞争 [4] - 杭州恒隆广场新增42,000平方米零售面积扩容40%，外立面延长至290米提升商业氛围，预租率达81% [4][6] 发展项目 - 无锡恒隆广场二期包含500+套住宅和105间酒店客房，2025年下半年分阶段落成 [5] - 杭州恒隆广场含购物中心、5幢办公楼及文华东方酒店，2025年下半年起分阶段投用 [5] - 待出租及销售物业总值261.37亿港元和81.18亿港元，覆盖上海扩建、沈阳综合发展等项目 [5]

江苏省商业地产竞争格局 - 江苏13城商业呈现"双核引领、多极竞争"格局，南京德基广场和苏州仁恒仓街分别代表奢侈品与文旅商业两极[2][11] - 无锡恒隆广场以12.2万㎡商业面积、260家品牌、日均6.4万客流成为苏南重奢标杆，聚集30个重奢品牌包括爱马仕双层旗舰店[5][7][8] - 常州武进吾悦广场作为全国首个金标吾悦，2024年销售额超25亿元，销售千万店达50家，11周年庆单日销售破1085万[14] 头部商业项目运营数据 - 南京德基广场2024年销售额245亿元问鼎全国店王，奢华品牌占比33%居准一线城市第一，艺术博物馆接待客流超120万[16][18] - 扬州京华城Living Mall年销售额43.8亿元、客流2178万人次，18年来保持扬州商业霸主地位，首店经济布局超前[27][29][31] - 南通CBD大有境14年平均年销售额超15亿，2025年前5月日均客流5万，端午节单日客流创新高达13万[35][37] 新兴商业体特色定位 - 苏州仁恒仓街作为14万㎡街区型MALL，首店占比超60%，融合平江历史街区打造"现代园林"商业，获亚太地产大奖[11][12] - 徐州文庙·东方以4万㎡体量实现70%首店占比，创新融合两汉文化IP与上海时尚资源，承接彭城广场商圈年100亿交易额[52][54] - 淮安华信Mall通过A/B座差异化运营，A座首店占比30%，B座打造二次元街区，五一期间客流突破25万[42][45] 区域商业升级案例 - 盐城金鹰建军路店400+品牌中34家销售额位列全国/华东前十，2024年引入46家首店包括6家苏北首店[46][48][50] - 连云港灌南恒基广场12.66万㎡体育综合体首年客流950万，五一魔幻大马戏活动5天吸引36万人次[54][56] - 宿迁宿城吾悦广场开业日客流30万+，引入30%宿迁首店包括江苏最大门店盒马鲜生，裸眼3D大屏为苏北首例[58][60][62]